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時間：2023-06-01 08:55:44
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二、瓊海市房地產(chǎn)經(jīng)濟的特點分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀(jì)初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎(chǔ)設(shè)施良好，交通通訊發(fā)達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構(gòu)成。在區(qū)域性方面，被評為全國精神文明建設(shè)示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發(fā)展戰(zhàn)略中東部沿海經(jīng)濟戰(zhàn)略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業(yè)，休閑療養(yǎng)等多位一體的旅游地產(chǎn)熱。在2015年上半年瓊海市房地產(chǎn)投資實現(xiàn)較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區(qū)屬于平民化的旅游地產(chǎn)，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區(qū)，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮(zhèn)屬于一線海景旅游商務(wù)地產(chǎn)，擁有更多高價位的樓盤。
三、瓊海市房產(chǎn)稅征收概況以及房產(chǎn)稅對區(qū)域經(jīng)濟的影響因素
（一）對地方財政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產(chǎn)稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產(chǎn)稅稅基是非?？捎^的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩(wěn)定，相對來說比較容易調(diào)控。
房產(chǎn)稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發(fā)展，而房產(chǎn)稅也成為地方財政穩(wěn)定的稅源，更加有利于政府對財政預(yù)算的管理和監(jiān)督。房產(chǎn)稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產(chǎn)銷售和價格之間尋求一種平衡點。
（二）對土地出讓金的影響
中國現(xiàn)在房地產(chǎn)火爆的現(xiàn)狀，很大程度上是依靠投資性地產(chǎn)的影響形成的。房產(chǎn)稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉(zhuǎn)向居住、經(jīng)營性剛性需求。瓊海市房產(chǎn)稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發(fā)展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業(yè)空間。開發(fā)商也基于經(jīng)營和財務(wù)壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對瓊海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設(shè)浪潮，但是隨著市場的健康有序的發(fā)展，房產(chǎn)稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產(chǎn)開發(fā)回到了一種健康有序的環(huán)境。房產(chǎn)稅征收使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，制定了合理的房產(chǎn)稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調(diào)查中，市區(qū)的基本價位已趨于穩(wěn)定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產(chǎn)銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健。
（四）對城市建設(shè)以及瓊海市經(jīng)濟發(fā)展的影響
房產(chǎn)稅的征收有利于優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)，進一步的規(guī)范瓊海市投資的環(huán)境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產(chǎn)稅征稅制度，能夠更加合理的調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距，對地區(qū)之間的經(jīng)濟起到協(xié)調(diào)發(fā)展，讓廣大民眾體會到房地產(chǎn)和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現(xiàn)，有利于政府改善公共福利設(shè)施的能力。
四、房產(chǎn)稅的優(yōu)化改進和展望
中圖分類號:F0
文獻標(biāo)識碼:A
一、房產(chǎn)“拼殺”基本概述
(一)房產(chǎn)“拼殺”
房產(chǎn)“拼殺”活動是指一種多人集資購房,房產(chǎn)所有權(quán)依概率決定歸屬的房產(chǎn)投資活動。其特點在于:一是集資購房降低了個體的出資額,購房者們在購房中投人等額資金,資金總額為該房產(chǎn)價值。二是房產(chǎn)所有權(quán)決定方式所帶來的低投入、高風(fēng)險、高回報的投資特點。因此此種投資更類似于一種賭博行為,投資者們依等額資金投入而具有相同的概率獲得房產(chǎn)。由于此種房產(chǎn)投資方法具有成本低的特點,相對于高昂的房價而言,即使投資者未能獲得房產(chǎn)所有權(quán),成本損失也在可以接受的范圍內(nèi)。
(二)傳統(tǒng)理論的局限
傳統(tǒng)投資理論對于投資問題的分析,主要是通過成本收益分析來進行。依照投資人為理性經(jīng)濟人的假設(shè),期望效用理論可以描述一般投資者的投資行為。以房產(chǎn)投資為例,假設(shè)投資者投入成本為A,獲得房產(chǎn)的概率為p,房產(chǎn)本身價值為B,那么按照房產(chǎn)拼殺規(guī)則,必然總有B*P=A,這一等式在任何條件下成立,也就是說投資者獲得0經(jīng)濟利潤。既然依照期望效用理論投資者僅獲得0經(jīng)濟利潤,那么為何還有如此多的投資者有參與此類投資的動機呢?行為經(jīng)濟學(xué)的基本原理可以對此作出解釋。
二、房產(chǎn)“拼殺”及行為經(jīng)濟學(xué)基本理論
行為經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為,投資者在做投資決策時不完全依賴于腦的理性,決策本身要經(jīng)歷一個心理過程,其中主要包括認(rèn)知過程、情緒過程和意志過程。而在其中,由于種種因素的作用,可能會產(chǎn)生認(rèn)知偏差、選擇偏好等非理性決策,這也就影響了投資決策的完全理性,產(chǎn)生資產(chǎn)定價偏差。房產(chǎn)“拼殺”就可以由上述基本理論描述。
(一)認(rèn)知過程中的判斷啟發(fā)式和偏差
所謂啟發(fā)法,是指人們在做決策的時候,當(dāng)我們沒有時間認(rèn)真思考某個問題時;當(dāng)我們負載的信息過多,以至于無法充分地對其進行加工時;當(dāng)手中的問題并不十分重要,以至于我們不必太過思慮時;當(dāng)我們?nèi)狈ψ龀鰶Q策所需的可靠的知識或信息時,由于認(rèn)知上具有惰性,往往只根據(jù)以往的經(jīng)驗或部分信息作出決策。因此決策有可能正確,也有可能產(chǎn)生較大的偏差。而在代表性偏差、可得性偏差和錨定效應(yīng)中,代表性偏差更能解釋房產(chǎn)“拼殺”現(xiàn)象,投資者由于忽略了結(jié)果的貝葉斯優(yōu)先,容易產(chǎn)生“賭徒謬誤”,無意識的夸大結(jié)果出現(xiàn)的概率,因而高估了投資的收益,產(chǎn)生非理性決策。
此外,錨定效應(yīng)在決策中也扮演了重要角色,由于媒體的宣傳,在此類“拼殺”活動中,更可能被報道的一定是成功的投資,這會在將要作出投資的人中產(chǎn)生心理效應(yīng),將投資本身錨定在一定會以低成本獲利這一結(jié)果上,認(rèn)為夸大了投資的收益。
(二)情緒過程中的過分自信和心理賬戶效應(yīng)
行為經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為:因為人的偏好、信念、情感、人格等因素作用,人們往往具有過度自信、損失厭惡、后悔厭惡的特性。此外,對于財產(chǎn)而言,同時具有一個心理賬戶來衡量財產(chǎn)的價值。
大量的認(rèn)知心理學(xué)的文獻認(rèn)為,人是過度自信的,尤其對其自身知識的準(zhǔn)確性過度自信。人們系統(tǒng)性地低估某類信息并高估其他信息。Gervaris、Heaton和Odean(2002)將過度自信定義為,認(rèn)為自己知識的準(zhǔn)確性比事實中的程度更高的一種信念,即對自己的信息賦予的權(quán)重大于事實上的權(quán)重。關(guān)于主觀概率測度的研究也發(fā)現(xiàn)確實存在過度估計自身知識準(zhǔn)確性的情況。當(dāng)然。就房產(chǎn)“拼殺”活動而言,人們也表現(xiàn)出過度自信的狀態(tài),系統(tǒng)性的高估投資會獲利的可能性。
而在衡量后悔厭惡和損失厭惡帶來的心理效應(yīng)時,很明顯的人們更傾向于機會成本效應(yīng)可能帶來的損失厭惡,認(rèn)為自己如果不投入少量的購房資金,很可能面對較大的機會成本,而事實上這還是沒有尊重貝葉斯優(yōu)先的一種表現(xiàn)。
更為重要的是心理賬戶對于投資決策的影響。心理賬戶與傳統(tǒng)的會計賬戶不同,其本質(zhì)的特征是“非替代性”,也就是不同賬戶的金錢不能完全替代,這使人們產(chǎn)生“此錢非彼錢”的認(rèn)知錯覺,從而導(dǎo)致非理性的經(jīng)濟決策行為。投資者會過分夸大自己的投入資金的價值而看輕另一賬戶――收益賬戶資金的價值,因此將少量的成本資金與大量的收益資金等同了起來,造成決策偏差。心理賬戶效應(yīng)同樣反映的是過分夸大的概率在成本和收益賬戶之間的聯(lián)系。
(三)意志過程中的羊群效應(yīng)
意志過程主要指人的從眾心理和自我控制作用。從眾心理可以由羊群效應(yīng)來描述,它是指由于對信息不充分的和缺乏了解,投資者很難對市場未來的不確定性作出合理的預(yù)期,往往是通過觀察周圍人群的行為而提取信息,在這種信息的不斷傳遞中,許多人的信息將大致相同且彼此強化,從而產(chǎn)生的從眾行為。在房產(chǎn)“拼殺”投資中,只要出現(xiàn)一定數(shù)量的投資者,其他猶豫不決的投資者就很有可能會跟風(fēng)投資,這可能是因為他們心理上對于不投資帶來的機會成本過于看重的原因,也可能僅僅就是一種人的本性。羊群效應(yīng)作用于此類投資的作用是十分巨大的。
三、結(jié)論
房產(chǎn)“拼殺”作為一種投資形式,并不是一種完全合乎理性經(jīng)濟人假設(shè)的投資方式。除了腦的理性分析外,投資者的心理過程的對于投資的影響也是十分巨大的。啟發(fā)式偏差、心理賬戶效應(yīng)等行為經(jīng)濟學(xué)基本概念對于解釋此類問題是有很大的說服力的,而通過行為經(jīng)濟學(xué)的視角來研究投資行為,也正在逐漸成為經(jīng)濟學(xué)的一個重要研究方法。
參考文獻:
論文摘要：商業(yè)房地產(chǎn)的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產(chǎn)投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險也是存在的，怎樣正確認(rèn)識商業(yè)房產(chǎn)的風(fēng)險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。
由于前期國家出臺了很多關(guān)于商業(yè)房產(chǎn)方面的有利措施，所以現(xiàn)在很多人愿意投資商業(yè)房產(chǎn)，以獲取既得利益。不過商業(yè)房地產(chǎn)有其自身的發(fā)展規(guī)律和特點，它的投資風(fēng)險也很大。尤其隨著國家近期房產(chǎn)政策的調(diào)控，部分城市的房產(chǎn)價格肯定會降下來。作為商業(yè)房產(chǎn)，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產(chǎn)投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應(yīng)該正視商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險，并采取策略應(yīng)對其帶來的風(fēng)險。
一、商業(yè)房地產(chǎn)的概念及特點
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”，顧名思義，就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業(yè)廣場，批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然，之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn)，肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先，商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣，商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發(fā)商的商業(yè)品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用，而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似，但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應(yīng)的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū)，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后，對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈，所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險，加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下：
(一)經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的，是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素，如果經(jīng)營管理不善，決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。
(二)財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財務(wù)杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出，這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大，從而不能達到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。
(三)市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點是很值得重視的，因為市場風(fēng)險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風(fēng)險
利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風(fēng)險。眾多周知，商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。 轉(zhuǎn)貼于
(五)無流動性變化風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平，而造成無流動性變化風(fēng)險。
(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險
自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計一般人都可以理解，像是地震，水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的，不過這項災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里，相對風(fēng)險比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略
商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎(chǔ)上的，只要判斷的準(zhǔn)確就一定能夠得到好的結(jié)果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產(chǎn)的實際收益與預(yù)期收益偏差太多，所以防范這種預(yù)期收益的偏差成了商業(yè)房產(chǎn)風(fēng)險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認(rèn)真的市場調(diào)查，考慮各種因素，最終進行歸納統(tǒng)籌，得出最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)最為投資依據(jù)。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經(jīng)濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業(yè)房產(chǎn)的未來發(fā)展有非?？陀^的認(rèn)識，要能統(tǒng)籌全局，掌控趨勢。其實防范商業(yè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險，大體上有這幾種途徑：一，風(fēng)險規(guī)避、損失控制與風(fēng)險轉(zhuǎn)移。簡單地講就是回避一些風(fēng)險比較大的項目，而選擇風(fēng)險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產(chǎn)投資風(fēng)險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產(chǎn)損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風(fēng)險投資。三，風(fēng)險轉(zhuǎn)移。這點的意思就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。
總結(jié)
總之，商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據(jù)自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風(fēng)險，必要時采取一定的措施，防范于未然。
參考文獻
所謂“商業(yè)房地產(chǎn)”,顧名思義,就是指用作商業(yè)用途的房產(chǎn)。像是商超,酒店,街道上的商鋪,還有那些商業(yè)廣場,批發(fā)市場或者是購物中心等所用的房產(chǎn)都屬于商業(yè)房地產(chǎn)。表現(xiàn)最突出的就是購物中心,它是最典型的一種商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)。當(dāng)然,之所以叫做商業(yè)房地產(chǎn),肯定跟住宅地產(chǎn)有明顯的差異。首先,商業(yè)房地產(chǎn)的收益高。不同于住宅直接販賣,商業(yè)房產(chǎn)主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞,建成后的管理層次,開發(fā)商的商業(yè)品牌,最終的資金流通程度對于房租的多少都會產(chǎn)生作用,而且影響深遠。商業(yè)房地產(chǎn)的收益還跟當(dāng)時的物價水平緊密相連,隨著物價的上漲,房租也有可能隨之上升。其次,商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營方式相似,但內(nèi)容多種多樣。雖然商業(yè)房地產(chǎn)一般都是將各個店鋪租給相應(yīng)的商家,然后通過租金來獲益,但是出租給商戶的經(jīng)營模式是多種多樣的,不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次,商業(yè)房地產(chǎn)一般投資規(guī)模大而且建設(shè)周期和資金回收期比較長。就像購物中心,如果要建成一個特色的商業(yè)區(qū),前期必須投資大量的資金,而且大部分的商業(yè)房地產(chǎn)都要經(jīng)歷兩到三年的過渡后才能走向正軌,這就要求房產(chǎn)開發(fā)商有雄厚的資金來周轉(zhuǎn)才行。最后,對于商業(yè)房地產(chǎn)來講,經(jīng)營管理要求也會偏高一些。由于商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的好壞直接決定自身的盈利狀況,而且現(xiàn)在商業(yè)房產(chǎn)的市場競爭特別激烈,所以對于經(jīng)營管理者的要求也變得比較苛刻。
二、商業(yè)房地產(chǎn)的投資風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)本身投資比較高,收益比較慢,所以在此過程中肯定是存在一定的風(fēng)險,加之商業(yè)房地產(chǎn)的投資回報率比較高,所以高收益肯定包含高風(fēng)險。從宏觀和微觀兩方面考慮,現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)的投資主要風(fēng)險如下:
(一)經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是針對于商業(yè)房產(chǎn)投資者而言的,是指由于自身的經(jīng)營問題而導(dǎo)致收益水平實現(xiàn)率不夠或是沒有實現(xiàn)收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風(fēng)險。這種風(fēng)險主要來自于投資企業(yè)或者投資者自身的內(nèi)在因素,如果經(jīng)營管理不善,決策出現(xiàn)嚴(yán)重失誤就很有可能導(dǎo)致運營成本增加,期望值減低。值得一提的是,經(jīng)營風(fēng)險也是目前商業(yè)房地產(chǎn)面臨的最主要的風(fēng)險。
(二)財務(wù)風(fēng)險
財務(wù)風(fēng)險是指商業(yè)房地產(chǎn)投資者或者其它主題財務(wù)因受到影響而使得商業(yè)房地產(chǎn)不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一,投資者在運用財務(wù)杠桿時可能帶來風(fēng)險。所謂財務(wù)杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產(chǎn)出,這樣就會導(dǎo)致投資的不確定性增大,從而不能達到預(yù)期收益的可能性也會增大。第二,拖欠風(fēng)險也是應(yīng)該考慮的問題。當(dāng)房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候,由于拖欠自己所帶來的風(fēng)險就壓到了商業(yè)房地產(chǎn)投資者的身上。
(三)市場風(fēng)險
市場風(fēng)險是指由于商業(yè)房地產(chǎn)市場價格得變動而給房產(chǎn)投資者帶來損失的風(fēng)險。這一點是很值得重視的,因為市場風(fēng)險是最難把握的,它會隨著市場的走向而變動。
(四)利率風(fēng)險
利率風(fēng)險顧名思義就是指商業(yè)房地產(chǎn)投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風(fēng)險。眾多周知,商業(yè)房地產(chǎn)在開發(fā)初期的投資力度都是很大的,所以大部分的開發(fā)商都會選擇跟銀行合作,進行貸款等動作,這樣一來,銀行利率的增減就跟商業(yè)房產(chǎn)的投資風(fēng)險直接掛鉤了。
(五)無流動性變化風(fēng)險
由于商業(yè)房地產(chǎn)從建房開始都是不能流動的,所以投資進去的資金就不能夠隨時轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)進,這樣就有可能由于投資周期過長,使用周期等早場房地產(chǎn)價值增大,交易成本也很高的局面,也由于這種流動性太差的原因很有可能導(dǎo)致投資收益水平,而造成無流動性變化風(fēng)險。
(六)自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險
自然災(zāi)害帶來的風(fēng)險估計一般人都可以理解,像是地震,水災(zāi)等風(fēng)險對于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也是不可抵擋的,不過這項災(zāi)害可以轉(zhuǎn)嫁到保險公司那里,相對風(fēng)險比較低。
三、商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險的防范策略
一 購買房產(chǎn)的六種心態(tài)
現(xiàn)實世界購房隊伍共有六種心態(tài)。第一種，自用為主的心態(tài)，年輕小伙、大姑娘結(jié)婚前的購房大多屬于此類，結(jié)婚必須有房，租房結(jié)婚感覺不是自己的家，買房就是為了結(jié)婚，幾乎沒有出租、出售的想法。第二種，投資為主的心態(tài)，年歲已高者購房大多屬于此類，投資股票感覺風(fēng)險太大，興辦企業(yè)自己的體力、精力不允許，購買房產(chǎn)――出租他人可以獲得穩(wěn)定租金，既可以保障自己養(yǎng)老，同時能給孩子留下一筆財產(chǎn)。第三種；自用、出租的心態(tài)，父母親在孩子十幾歲時的購房屬于此類，在孩子談婚論嫁前出租他人收取租金，到了孩子談婚論嫁時停止出租也不出售供孩子結(jié)婚之用。第四種；自用、出租、出售都行的心態(tài)，房價短期內(nèi)大幅上漲則出售，租金較大則出租，租金太低就空放著，出售、出租、空放著留給自用都行，反正買房比把錢存在銀行要強，富得流油的人好多購房屬于此類。第五種，出租、出售的心態(tài)，購房沒打算自己使用，房價大幅上漲則出售，否則出租，較富裕的人購房大多屬于此類。第六種，賭一把、碰碰運氣賺取差價的心態(tài)，購房既沒打算自己使用，也沒有長期持有出租他人的想法，購房就是為了短期內(nèi)賺取差價，形勢不妙就立刻出售。
六種心態(tài)由三種需求組合、組成：第一種，自用性需求；第二種，投資性需求，購后出租他人收取租金；第三種，投機性需求，賺取差價。
二 房地產(chǎn)復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條的運行規(guī)律
當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一定時期的蕭條，預(yù)期房價不會再跌時，自用性需求率先入市，房產(chǎn)成交數(shù)量逐漸增加，價格逐步上漲。預(yù)期房價會繼續(xù)上漲，一部分自用性需求提前購房，投資性購房和投機性購房逐漸加大購買量，致使房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮景象。投機和投資進一步加大購買量，成交量嚴(yán)重大于實際剛性需求，房產(chǎn)價格高于價值，形成泡沫。價值中軸線的回拉作用終究會使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)拐點并走向衰退和蕭條。預(yù)期房價下跌時，投機性需求由買方變成賣方，房價下降，成交數(shù)量減少。預(yù)期房價會繼續(xù)下降，一部分自用性需求推后購房，投資性房產(chǎn)和投機性房產(chǎn)逐漸加大拋售量，致使房地產(chǎn)的衰退進一步擴大，成交量嚴(yán)重小于實際剛性需求，價格低于價值，形成蕭條。價值中軸線的回拉作用慢慢會使房地產(chǎn)升溫并走向復(fù)蘇和繁榮。如此就形成復(fù)蘇――繁榮――衰退――蕭條的房地產(chǎn)周期。
房地產(chǎn)繁榮時期超出實際剛性需求的成交數(shù)量，必然要經(jīng)過蕭條時期成交量小于剛性需求來修復(fù)。繁榮時間越長，蕭條時間相應(yīng)也會越長；繁榮時期的成交量越大，蕭條時期的成交量會相應(yīng)越小。房產(chǎn)成交數(shù)量長期統(tǒng)計之和等于實際剛性需求總量，房產(chǎn)成交數(shù)量圍繞實際剛性需求上下波動是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在規(guī)律，剛性需求是房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在中軸線。
投機性需求助漲了繁榮時期的泡沫，助跌了蕭條時期的冷清，使繁榮、蕭條時期房價、成交量嚴(yán)重偏離房產(chǎn)價值和剛性需求。徹底杜絕、打死投機性需求，只有自用性和投資性需求的房地產(chǎn)市場，房價、成交量偏離房產(chǎn)價值和剛性需求的偏離度會較小。偏離度較小要好于大幅度偏離，應(yīng)該對投機性購房嚴(yán)格控制甚至徹底杜絕。
三 投機性需求的特點及限期過戶的調(diào)控措施
投機性購房來去匆匆，并不戀戰(zhàn)，賺一把后快速撤離。來去匆匆，速戰(zhàn)速決，這是投機性購房的顯著特點，同時也是其致命軟肋所在。“二手房的房產(chǎn)過戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理”的措施，可切中要害，能有效打擊投機行為。緣由很簡單：間隔時間不滿18年不能過戶，在18年間隔期滿之前，二手房的購買人因為擔(dān)心售房人突然某一天可能反悔――雙方發(fā)生糾紛――不能順利過戶，所以不會輕易購買。買方不買就意味著賣方難賣，二手房很難售出就意味著人們投機性購房的熱情很低。二手房在間隔期滿18年之前很難售出，直接決定個人、企業(yè)投機性購房的想法和動力很低很低，接近為零。如此，投機性購房幾乎為零，房地產(chǎn)市場只有自用性和投資性需求，會使成交量圍繞剛性需求小幅波動，房價圍繞房產(chǎn)價值中軸線上下小幅波動。
“二手房的房產(chǎn)過戶手續(xù)，至少在原房產(chǎn)證填發(fā)日期18年之后才可辦理?！钡拇胧€需要以下兩項配套措施，才能確保不留空子，真正發(fā)揮效力，否則針尖大小的空子會形成足球球門大的窟窿。
第一，需增補“房產(chǎn)登記部門，違反‘18年期限’辦理二手房產(chǎn)買賣過戶手續(xù)，會得到相應(yīng)處罰”的條款。必須配套嚴(yán)厲的條款，才能真正震懾房產(chǎn)登記部門工作人員，使其不敢收受賄賂――違規(guī)、違法辦理二手房產(chǎn)買賣過戶手續(xù)。
以“住房逆按揭”為基礎(chǔ)的以房養(yǎng)老思路來源于海外，而在大量“房子富翁，現(xiàn)金窮人”的美國最為盛行。簡單地說，“住房逆按揭”與銀行住房按揭的思路恰恰相反。老人們可以把自己名下的房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司或是其他的金融機構(gòu)，由此每月都可以獲得一定數(shù)額的養(yǎng)老金。等老人過世之后由金融機構(gòu)收回房屋的產(chǎn)權(quán)。這樣，依靠房產(chǎn)老人們就可以得到一筆穩(wěn)定的養(yǎng)老收入，以彌補養(yǎng)老金的不足。而且，在獲得收入的同時，老人們保有對房產(chǎn)的使用權(quán)，他們可以一直居住在自己的房產(chǎn)中。在老齡化日益嚴(yán)重和老人大多獨立生活的西方國家里，住房逆按揭不啻為解決養(yǎng)老問題的一種理想途徑。
不過，就我們國家的情況而言，現(xiàn)在推行“住房逆按揭”還缺乏有利的市場土壤和根基。一是住房逆按揭對于保險精算的要求較高，金融機構(gòu)目前還不具備推出這一產(chǎn)品的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；二是住房逆按揭涉及到房產(chǎn)價值的評估和預(yù)測，抵押房屋的管理和維護，房屋后續(xù)交易的管理，這不是銀行或是保險公司就可以單獨完成的；更重要的第三點是，在注重家庭的社會觀念中，人們更加希望將自己的財產(chǎn)傳承給子女而不是給金融機構(gòu)。
但是，在我們的富足養(yǎng)老計劃中引入房產(chǎn)投資，并非不可為。作為一種長期的保值工具，通過第二套房作為自己富足養(yǎng)老的依靠，仍然有著很大的潛力。
房產(chǎn)養(yǎng)老“退可守，進可攻”
第二套房養(yǎng)老的核心就是房產(chǎn)的收益性和增值空間。作為一種投資工具，房產(chǎn)兼具了這兩個特點于一身。房產(chǎn)除了自住之外，可以用于出租，這樣投資者就可以從中獲得源源不斷的現(xiàn)金流入。而且就長期而言，房產(chǎn)具有很強的保值功能，尤其是在10年、20年之后，房價可以隨著通貨膨脹而向上調(diào)整，可以保障自己的財富不會受到通貨膨脹的侵蝕。在一些土地資源有限的城市，選擇好地段的房產(chǎn)還有不錯的升值潛力。
正是由于房產(chǎn)這種“退可守，進可攻”的特性，以房養(yǎng)老可以看作是富足退休的一道“防火墻”。很多中產(chǎn)人士在給自己準(zhǔn)備養(yǎng)老金之外，都會考慮添置一套房產(chǎn)用于抵御外來風(fēng)險。
他們的考慮是，在正常的情況下房產(chǎn)可以用來出租，每個月穩(wěn)定的租金收入就是自己退居二線后的另外一筆退休金，可以彌補退休之后原有收入與社會養(yǎng)老金之間的缺口。這樣，人雖然退休了，可是收入沒有“退休”，依然可以保持工作時高收入的生活水準(zhǔn)，過著體面的養(yǎng)老生活，而房產(chǎn)還可以作為一份財產(chǎn)留給子女。
如果天有不測風(fēng)云，在養(yǎng)老生活中遇到一些特殊的情況，還可以將房產(chǎn)變現(xiàn)，從中獲得大筆資金以保證自己渡過難關(guān)。房產(chǎn)的保值效應(yīng)，至少保障了這筆投資不會落后于通貨膨脹的步伐。如果投資得力，說不定還能從中獲得一大筆增值收入。這樣退休生活就可以“老而無憂”了。
養(yǎng)老房選擇有門道
作為“養(yǎng)老房”，房屋的選擇就和我們平時選擇自住房有所不一樣了，在選房的過程中你應(yīng)該充分考慮到“以房養(yǎng)老”的特性。
首先，要保證“養(yǎng)老房”穩(wěn)定的出租收益，地點的選擇非常關(guān)鍵。交通便利、靠近成熟商圈和辦公區(qū)域是此類房產(chǎn)的首選。畢竟年輕白領(lǐng)是租房客中最穩(wěn)定的組成部分，即使租金價格高一些，他們也愿意選擇離辦公地點較近、周圍配套生活設(shè)施齊全的房源。
面積和戶型也是在選擇“養(yǎng)老房”時應(yīng)考慮的因素。一般來說，40～80平方米的小戶型更加適合作為投資對象。一是因為房屋的總價低，不會給投資人帶來過大的經(jīng)濟負擔(dān)；其次，小戶型的房產(chǎn)適合出租需求，尤其是剛剛開始工作的年輕人，在買房前的過渡期都愿意選擇此類房源。而且現(xiàn)在這樣的房產(chǎn)越來越少，市場的稀缺性決定了出租空置率很低，可以保障租金收益的連續(xù)性。
同時，符合這些條件的房產(chǎn)在出售時也相對更加容易。與其他的資產(chǎn)相比，房產(chǎn)的流動性并不占優(yōu)勢，而地點好、戶型小的房產(chǎn)則或多或少可以彌補房產(chǎn)投資變現(xiàn)慢的劣勢。作為“養(yǎng)老房”來說，這一點顯得尤其重要。
此外，如果是為了養(yǎng)老而進行房產(chǎn)投資，你在進行選擇的時候應(yīng)當(dāng)把目光放得長遠一點，尤其是要注意在老年之后便于對出租房進行管理。出租過房產(chǎn)的人都會深有體會，管理出租房并不是一件輕松的事情，除了定期催收租金，房屋的水、電、煤等費用的正常交付都可能要勞駕你督促著。因此，最好把投資房選擇在離自己的住所比較近的區(qū)域，以節(jié)省管理出租房的時間。當(dāng)然，你也可以支付一定的費用，委托一個牢靠的中介幫你進行管理。
“以房養(yǎng)老”門檻不低
房產(chǎn)投資所具備的收益性和增值性，為實現(xiàn)富足養(yǎng)老的生活提供了一道“防火墻”。不過，以房養(yǎng)老的方案并非人人都適用，這也是你在制訂養(yǎng)老計劃時必須考慮到的。
比如說2001年左右，房產(chǎn)的價格還不高，買一套房拿出10萬元作首付、裝修就足夠了，每個月的還貸額也完全司以由租金來償還，很多人都具備購置第二套房的能力。但是，近年來隨著房地產(chǎn)市場價格的上揚，想要投資一套地點好、戶型佳的房產(chǎn)就不那么容易了。以上海市為例，選擇這樣一套房產(chǎn)，以60平方米來計，總價至少需要七八十萬元。根據(jù)房產(chǎn)調(diào)控政策，第二套房所需要支付的首付成數(shù)也會有所增加，加上必要的裝修，這就意味著投資者必須一次性拿出25萬～30萬元的資金，“以房養(yǎng)老”的門檻大大抬高了。
短線型投資充分利用資金杠桿
對于寄望于在房產(chǎn)市場上獲取房價差的房產(chǎn)短線“投資客”來說，如何利用有限的資金獲得最大的收益率是值得考慮的問題。
“資金杠桿”不容小覷
銀行貸款在房產(chǎn)投資中就起到了一個“資金杠桿”的作用。我們在生活中最?？吹降摹扒Ы镯敗本褪歉軛U作用的一個最好說明，施以小力，通過杠桿獲取的效應(yīng)卻會得到若干倍的放大。
舉例而言。2003年5月，海外歸來的王女士手握20萬美金的現(xiàn)金，覺得位于徐家匯的一棟高檔公寓樓極有升值潛力，周邊的寫字樓林立，不少跨國公司的高級行政人員都希望在此安家落戶。一年后樓盤獲取10％的收益率，應(yīng)該不是什么大問題。不過問題接踵而來，王女士是把近160多萬元的自有資金一次付清買入一套三房二廳呢，還是作為首付購入二套三房二廳。
思來想去，王女士還是決定使用上銀行貸款，以每套80萬元的首付買上兩套一樣的公寓。誰料這一決定讓一年后的她笑不動了，趕上了上海房價百米沖刺般地上漲，這兩套房在今年10月交房后的市值已達450萬元，除去銀行貸款，王女士若售出的二套房的話，其擁有的資本達到了300萬。她的收益率幾近100％，扣除銀行貸款的成本（以五年以上的商業(yè)住房貸款利率計算）5.31%，使用貸款杠桿后的王女士收益率達到了80%。
“四兩撥千斤”。這就是貸款的杠桿作用！
貸款方式有講究
當(dāng)然這個例子只是想說明一下資金杠桿是如何作用的。在房產(chǎn)貸款日益趨緊的今天，銀行不僅對于購買第二套房的審貸非常嚴(yán)格，對購買人各項資質(zhì)、月收入能否達到月還貸額的兩倍也做出了考察。大多數(shù)的房產(chǎn)投資客，從銀行獲取多筆房產(chǎn)貸款的可能越來越小。在一套房產(chǎn)投資上盡可能的利用銀行的資金杠桿，提高投資回報率，其中的貸款方式就有講究了。
首先，要盡可能的減少首付款數(shù)額，充分的使用銀行的授信額度。這個道理，很容易明白。自有資金占用得越少，通過杠桿作用放大的資金收益率也就越高?，F(xiàn)在，銀行對于新房的放貸額度控制在最高八成，次新房在七成，老一點的二手房則要根據(jù)房齡等條件進行評估，貸款額度在六成左右。
其次，有條件使用住房公積金和公積金貸款的，一定不要錯過。因為住房公積金賬戶中的資金，只有到了退休的時候才能夠提取，有的人因為工作年限比較長，公積金也積累得多。使用公積金進行房產(chǎn)投資，無疑就是盤活了自己的隱性資產(chǎn)，也可以減少自有資金的投入。公積金貸款的利率比個人商業(yè)住房貸款的利率要低1.17％（5年及5年以下）和1.08％（5年以上）。使用公積金貸款，就意味著投資成本的降低。當(dāng)然，對于公積金貸款的使用，也有一些規(guī)定。例如，公積金賬戶建立兩年后，才能使用動用公積金，使用公積金貸款。公積金貸款的上限不能超過10萬，年限不能長于15年。
針對住房公積金貸款的這些特點，在選取銀行貸款的時候使用公積金貸款＋個人商業(yè)住房貸款的組合，可以有效地降低房產(chǎn)投資的成本。
減少“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”內(nèi)的資金投入
在房屋貸款年限和還款方式的選擇上，考慮到投資的目的是為了房產(chǎn)升值后售出，以獲取利差，就要盡可能地減少先期的資金投入。如果是投資新樓盤，因為期房是不可以轉(zhuǎn)讓的，新盤由“期房”變成“現(xiàn)房”要經(jīng)歷一段時間的孕育期。這個孕育期，在不同的城市、不同的樓盤都有所區(qū)別。短則兩三個月，長則一兩年。此外，無論是新盤還是二手房，等待最佳的拋售時機，尋找合適的購房人，也要經(jīng)歷一些時間。在這段時間中，銀行貸款的按月償還，可不容房產(chǎn)投資客們等待。
減少在這段時間里資金的投入，就要在延長償款年限和還款方式上動動腦筋。
商業(yè)住房貸款的最長還款年限是30年，公積金貸款的最長還款年限為15年。償款年限越長，雖然支付的利息多一些，但是每個月的償款額會有所降低。
不同的貸款償還方式亦會對前期的資金投入產(chǎn)生影響。經(jīng)常用到的住房貸款償還方式有等額本息還貸法和等額本金還貸法兩種。等額本息還貸，就是整個貸款期內(nèi)，每個月的償款數(shù)是一樣的，就像一條持平的直線。等額本金還貸，每個月償還的貸款由相同的本金償還和利息費用組成。因為利息費用的支出會隨著本金的償還而越來越少，所以這種償款方式就是一條向下傾斜的直線。在償貸初期，每個月的償還額要高于同期的等額本息還貸額。
我們就以貸款額為80萬元，貸款年限30年的商業(yè)住房貸款來對兩種還貸方式進行比較。像表中所列出的，在貸款的第一年，貸款人每月只支付貸款利息3540元，一年后房產(chǎn)售出，一次性將貸款額全部償還。
不過，銀行也加緊了對“移動按揭”的操作控制，對于貸款人的職業(yè)、收入和收入的變動性、樓盤等都要做出很多的限定。
長線投資：銀行還款額＜租金
長線投資房產(chǎn)，希望的是用租金收入償還銀行貸款，多出來的收益作為自己的額外收入，也就是人們常說的“以租養(yǎng)貸”。不同的房產(chǎn)，由于地段、環(huán)境等因素，租金收益有所區(qū)別。在進行銀行貸款之前，對同等條件房產(chǎn)的租金收入，花點心思，做點了解。貸款時，把月付控制在租金以下，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，還能增加自己的收入。
“食租族”邊投資邊消費
也有不少人，投資房產(chǎn)的目的，并不在于獲取房產(chǎn)升值的一次性利差收入。像在飯店工作的馬女士，自家的房子是90年代單位福利購房時花了5萬元買下的。最近，有熟人介紹一套輕軌沿線的二手房給她。房子是小戶型的，周邊設(shè)施也很齊備，售價在60萬左右。馬女士上了心，輕軌附近的房產(chǎn)，升值潛力固然是有的。但是，馬女士想的更多的是正念大一的兒子。孩子現(xiàn)在求學(xué)，不久之后就要步上工作崗位，談婚論嫁也要擺上議事日程。現(xiàn)在買一套新的房產(chǎn)，對于自己和丈夫來說，壓力太大。還不如買下這套二手房，這兩年先租出去，每個月賺點房租，等兒子大了，重新裝修一下留給兒子做婚房。
對于馬女士這樣，想要用租金來償還貸款的“食租族”來說，怎樣貸款最合算呢？這樣的投資客，首先要考慮的就是租金的問題。保證每個月的銀行還貸額要低于租金，否則每個月還要墊付一筆資金到房產(chǎn)還貸中，有違投資的本意。此外，長線投資是和購買自用房產(chǎn)一樣的，如果能從還款方式和還貸年限上減少銀行資金的占有，也就少支付了房貸利息。
像馬女士看中的這套房，房型小，租金不高；位于輕軌沿線，交通便利；周邊設(shè)施又齊全，適合生活。這樣的房產(chǎn)，就非常易于租出。馬女士了解到，自己這套房產(chǎn)可以以每月1800元的租金租出。而馬女士手上有35萬元的資金，她應(yīng)該選用怎么樣的貸款方式呢？
底線是“以租養(yǎng)貸”
對于“食租族”來說，最關(guān)鍵的問題是以租養(yǎng)貸，租金足以支付每月的還貸額，否則每個月還要從每個月的收入中，倒貼一筆資金到房貸中去，就不合算了。因此，房屋的租金也就是每月還款額的底線。
馬女士選中的房產(chǎn)，能夠以每個月1800元的租金租出，也就是說，2000元是她每個月還貸額的底線。我們用1800元每個月貸款的等額還款方式來計算，貸款15年，首付額至少在37萬元以上。馬女士如果要把貸款年限定在15年的話，還要拿出兩萬多的資金作為首付款才行。如果把貸款年限改成20年，每個月用1800元資金償還貸款，則只需要33萬左右的首付款。
這種方法，對于其他的希望以租養(yǎng)貸的長線房產(chǎn)投資客來說，也是適用的。用出租房屋的收益作為每月還貸額的最低限度，匹配上自己的首付能力，選擇合適的還款年限，至少把還貸額控制在租金以下的范圍內(nèi)。
“等額本息”還是“等額本金”
那么在還貸方式上，究竟是“等額本息”還是“等額本金”好呢？
經(jīng)常聽說等額本金還貸法比等額本息還貸法還的利息要少，馬女士也琢磨開了，是不是自己在貸款的時候使用等額本金法會比較合算呢？
其實，說兩種還貸法有什么合不合算，都是理財上的誤區(qū)。事實上，兩種方法還貸的要素－－貸款利率是一致的，老百姓為自己的貸款支付的利息也就一樣。只是等額本金法償還的本金部分比較多，所以支付的利息總額就少。選擇還貸方法，要依據(jù)自己的收入穩(wěn)定性和承受能力進行選擇。等額本金法，還貸初始階段，還款額比較高，以后逐月遞減。但是，如果自己的收入能夠保持第一個月的還款水平，還不如就把等額本金法下第一個月的還貸額，作為一個參考數(shù)額，按此進行等額本息法的每月還貸額，可以大大縮短還款年限。減少了對銀行資金的占有時間，為此所支付的利息自然就少了。
當(dāng)今社會，隨著科技的迅速發(fā)展，人們對高品質(zhì)生活的追求越來越強烈，對生活越來越追求舒適、智能、安全。于是，智能家居應(yīng)運而生，自從80年代初期，在發(fā)達的歐美、日本等國家開始流行，90年代初期，逐步在東南亞、港澳臺地區(qū)廣泛流行，90年代中期，開始在中國出現(xiàn)智能小區(qū)，90年代末，智能小區(qū)、智能化樓宇等智能化小區(qū)開始迅猛發(fā)展，同時針對每個家庭的智能家居產(chǎn)品開始出現(xiàn)，智能生活已成為時展不可阻擋的新潮流，智能家居市場巨大，商機無限，誰能捷足先登，誰就先占領(lǐng)市場份額。根據(jù)建設(shè)部科技委智能建筑技術(shù)開發(fā)推廣中心最近的報告稱，我國智能建筑市場有著巨大的市場潛力。據(jù)統(tǒng)計，目前智能建筑的投資約占建筑總投資的5%至8%，在未來幾年可達到10%以上。
其中，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)投資平均為每平方米60元左右。報告預(yù)測，“十五”期間，全國城鄉(xiāng)住宅累計竣工面積將達57億平方米，如按城鎮(zhèn)住宅竣工計劃的半數(shù)實現(xiàn)智能化計算，“十五”期間用于智能化系統(tǒng)的投資就達810億元，作為智能建筑市場主力的智能住宅小區(qū)發(fā)展前景可觀。
美國權(quán)威市場調(diào)查機構(gòu)Pearl Research聯(lián)合對該市場進行了深入的調(diào)查，調(diào)查研究表明：到2005年初，智能信息家電硬件產(chǎn)品的費用占據(jù)了網(wǎng)絡(luò)化家庭建設(shè)費用的85.14%，其價值約為4100億美元，其余是軟件和技術(shù)服務(wù)支持所花費的費用。目前在歐洲國家，德國約有37.68%、瑞典和英國約有36.54%、法國和意大利約有34.5%的家庭已經(jīng)使用上部分智能化家居的產(chǎn)品。在亞洲地區(qū)，日本約有27.31%、韓國約有25.84%、中國約有4.45%的家庭具備一定的智能化家居設(shè)備。
隨著我國3111工程的推進，創(chuàng)建平安城市和建設(shè)和諧社會的深入，無疑會對智能社區(qū)的發(fā)展起到催化劑的作用。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，未來5年中國的智能化小區(qū)將以30%的速度增長，預(yù)計到2010年我國大中城市中的60％住宅要實現(xiàn)智能化。所以，如何更快、更好的營銷這個巨大市場是擺在每一個智能家居營銷商面前的最大的課題。據(jù)目前全國各智能家居營銷商的成功營銷模式，現(xiàn)總結(jié)為如下十大成功營銷模式：
一、房產(chǎn)合作
房產(chǎn)合作營銷方式又分為：精裝修房產(chǎn)項目合作、樣品房項目合作、樓盤交房定時展示合作三大營銷方式：
精裝修房產(chǎn)項目合作
主要是指針對那些比較高檔的精裝修房產(chǎn)項目，把智能家居這一塊納入房產(chǎn)預(yù)算中，這樣對房產(chǎn)商來說，既可以讓智能家居成為樓盤的一個很好的“賣點”，又是一個贏利點，這種銷售方式，一般要在房產(chǎn)立項預(yù)算前進行。
銷售模式的特點：利潤最豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商分期結(jié)算貨款。
樣品房項目合作
主要在房產(chǎn)樓盤造樣板房時，跟房產(chǎn)商合作，作為樣板房的一部分，這樣對房產(chǎn)商來說，既是一個宣傳點，又是一個贏利點，這種銷售方式一般在房產(chǎn)打樁時，就要立即考慮跟房產(chǎn)商的樣板房合作事宜。
銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商成交單數(shù)定額分享利潤或比例分享利潤，直接跟戶主結(jié)算貨款。
樓盤交房定點展示合作
主要在樓盤準(zhǔn)備交房給戶主時，入住樓盤兩至三個月，在樓盤處懸掛展板等展示品，設(shè)點展示，演示智能家居，因這段時間為裝修高峰期。對房產(chǎn)商來說這是一個贏利點。
銷售模式的特點：成交率高、成交期最短、最直接的接觸戶主的方式，貨款可以立刻收到，是最實用、最有效、最直接、最經(jīng)濟的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟房產(chǎn)商可以交場地費、月租費；跟戶主是直接結(jié)算貨款。
二、裝修合作（讓別人為您推銷產(chǎn)品的最佳方法）
跟各裝修公司合作，利潤共享，由商來負責(zé)安裝及售后服務(wù)，對各裝修公司設(shè)計人員進行集中培訓(xùn)，由裝修公司來負責(zé)產(chǎn)品推薦。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟裝修公司分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。
跟裝修公司合作應(yīng)注意以下幾個要點：
1. 利潤分配
一定要把更多的利潤點讓給裝修公司，這樣裝修公司才有更大的熱情去推薦產(chǎn)品，一般宜在分享20%以上的利潤點。
2. 智能設(shè)計培訓(xùn)
一定要對裝修公司的設(shè)計人員進行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓裝修設(shè)計人員培訓(xùn)成您產(chǎn)品的推銷員。
3. 尋找更多的裝修公司
如果尋找到更多的裝修合作伙伴，培訓(xùn)更多的智能家居設(shè)計師，每天都有這么多人為您推銷智能家居產(chǎn)品，這是最重要和省力的銷售方式。
三、系統(tǒng)集成商合作（最佳的合作是更大成功的前提）
尋找裝修相關(guān)類合作商，分享利潤，共同推銷智能家居產(chǎn)品，主要是一些安防產(chǎn)品銷售商、建材銷售商、電子產(chǎn)品銷售商、電器燈具銷售商、弱電總包等，對它們來說，智能家居產(chǎn)品既是一個配套銷售的產(chǎn)品，又是一個利潤點，所以，會比較樂意去經(jīng)銷和。這種銷售方式的合作跟裝修公司合作有點類似。其合作方式可以參考跟裝修公司的合作方案。
銷售模式的特點：銷售面最廣、銷售效果比較快、比較經(jīng)濟快速的銷售方式，資金回收比較快。
貨款結(jié)算方式：跟系統(tǒng)集成商分享利潤；跟戶主直接結(jié)算貨款。
四、設(shè)立下一級經(jīng)銷商（分享賺錢的方法，才能獲得更多的財富）
通過做地方性的招商廣告來尋找下一級及經(jīng)銷商，分享智能家居的樂趣與投資商機，一定要做到統(tǒng)一的政策。
五、專業(yè)市場設(shè)點（把鋼用在刀刃上，才能事半功倍）
通過在專業(yè)市場設(shè)點來宣傳和銷售智能家居產(chǎn)品，例如大型建材市場、燈具電器市場、專業(yè)電子市場、安防市場等，因為到這些地方來的客戶大部分都是裝修戶，所以，都是準(zhǔn)客戶。
銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟而且穩(wěn)定的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
六、智能家居專賣店（最親切的服務(wù)、最專業(yè)的品牌效應(yīng)）
通過設(shè)立專業(yè)的智能家居形象店，一方面來銷售智能家居產(chǎn)品，另一方面也是無形的最大面積的推廣智能生活的理念，讓智能家居產(chǎn)品真正貼近老百姓的生活。
銷售模式的特點：影響面比較大、是比較穩(wěn)健、經(jīng)濟的銷售模式，能比較直接、親切的接觸戶主，資金回收快。
貨款結(jié)算方式：跟戶主直接結(jié)算貨款。
七、超市式銷售（貼近生活、貼近百姓，讓智能走進千家萬戶）
通過超市等開鋪式銷售門面，來大量銷售產(chǎn)品，當(dāng)然，這種方式主要用在產(chǎn)品比較成熟期時，但在初期，可以通過展板演示和促銷員講解，來達到宣傳和更直接、更大范圍的讓普通老百姓接受智能家居生活方式。
銷售模式的特點：影響面較廣、宣傳效果較好、適合于投資不是很大的中型超市做促銷，效果比較長久、真正能深入人心、貼近百姓生活。
貨款結(jié)算方式：跟超市定期結(jié)算；跟戶主直接結(jié)算。
八、特殊戰(zhàn)略合作模式
通過在當(dāng)?shù)卣乙恍└嘘P(guān)系的人建立特殊戰(zhàn)略合作伙伴，主要是承接一些市政工程。目的是建立一些形象工程來打開市場，提升品牌效果，建立知名度。
銷售模式的特點：成交率高、影響面大、利潤豐厚、影響面大、但投資額大、工期長、資金回收時間比較長。
貨款結(jié)算方式：跟政府直接結(jié)算。
九、設(shè)計院合作模式
通過選擇在本地排名前幾位的設(shè)計院合作，找到該設(shè)計院的水電設(shè)計團隊合作，一定要對水電設(shè)計團隊的設(shè)計人員進行集中培訓(xùn)，培訓(xùn)2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)的特點、銷售技巧及2.4G T-bus智能控制系統(tǒng)配置方案等。一定要非常清楚，想方設(shè)法讓水電設(shè)計團隊的設(shè)計人員培訓(xùn)成為您公司的直接面對客戶的一線專業(yè)設(shè)計人員。
銷售模式的特點：成交率比較高、客戶群比較集中、成交速度比較快、資金回收比較快、是比較經(jīng)濟而且穩(wěn)定的銷售方式。
貨款結(jié)算方式：跟客戶直接結(jié)算貨款。
十、項目合作模式
品牌耗散研究的是介于消費者和企業(yè)產(chǎn)品之間的互動關(guān)系，即人作為一個獨立的系統(tǒng)其運行有固有的心理系統(tǒng)，而企業(yè)作為另一個獨立的系統(tǒng)同樣擁有其獨有的特點，如何將這兩個系統(tǒng)進行對等，將兩個系統(tǒng)進行能量交換，這是品牌需要做的事情。市場營銷的基礎(chǔ)是需求，而人們的需求分為功能需求和情感需求，而人們的心理需要是以人們持有和建構(gòu)的心智、文化、人格和期望為基礎(chǔ)的。所以，品牌信息勢能應(yīng)是以人的心智、文化、人格和期望為基礎(chǔ)才能達成品牌信息勢能與人的心理能量的對稱性，并以此完成和實現(xiàn)品牌的耗散――能量的交換。因此品牌耗散的基點是品牌產(chǎn)品信息勢能和品牌內(nèi)涵信息勢能，這是一個全面、系統(tǒng)的從產(chǎn)品、產(chǎn)品名稱直至產(chǎn)品面市等各個環(huán)節(jié)兼顧的品牌建設(shè)與塑造工程，而非部分傳統(tǒng)式完全靠廣告開路攻其一點不及其余式，拔苗助長式，這種近似于靠錢圖痛快的方式是建不成有效品牌的，只能起到一陣風(fēng)似地營銷效果。
二、品牌耗散理論對房地產(chǎn)品牌建設(shè)的啟示
基于上訴理論，本文將根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特點來探討房地產(chǎn)品牌塑造問題。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)有以下特點：
1．房地產(chǎn)產(chǎn)品最明顯的一個特點就是擁有位置的固定性和不可移動性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選址、項目名稱和定位的匹配性十分重要，針對消費者的需求來確定地產(chǎn)項目所發(fā)散出的信息勢能。例如，保利地產(chǎn)“保利高爾夫花園別墅”就是一款針對社會高層精英人士開發(fā)的以運動和健康為主打的地產(chǎn)項目，選址上自然條件得天獨厚，名字上迎合時尚生活理念，這就將企業(yè)品牌信息勢能和品牌內(nèi)涵信息勢能提拔到了一定的高度，品牌耗散點達到了城市精英階層對房產(chǎn)的感情需求，二者之間產(chǎn)生了能量交換，從而較為順利的完成了交易，而保利的高爾夫花園別墅品牌也得到了傳播。
2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產(chǎn)市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。
3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場介入不深，自有資金、應(yīng)付及預(yù)售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因為開發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關(guān)聯(lián)性不強，才導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控政策對縣域房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應(yīng)付及預(yù)售款是項目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應(yīng)付及預(yù)收款項成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔(dān)一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔(dān)普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當(dāng)普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預(yù)售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預(yù)售融資。預(yù)售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進度支取，預(yù)售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據(jù)統(tǒng)計，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預(yù)售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發(fā)展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。
4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。
二、縣域房地產(chǎn)市場值得關(guān)注的問題
1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結(jié)構(gòu)等相關(guān)問題的理性規(guī)劃應(yīng)該引起高度重視。
2.房價收入比偏高。國際上一般認(rèn)為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認(rèn)為其房價偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經(jīng)濟壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。
3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。
4.房地產(chǎn)功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經(jīng)濟和人口特點決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導(dǎo)而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應(yīng)量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當(dāng)投資購房比例超過13%~15%時，房地產(chǎn)泡沫就會開始膨脹。
5.房價回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調(diào)控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調(diào)。
三、對策及建議
1.正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調(diào)控目標(biāo)。一是在持續(xù)經(jīng)濟增長的動力支撐下，房地產(chǎn)價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶有明顯的周期特點，商業(yè)性房地產(chǎn)價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標(biāo)是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場價格過快上漲和市場嚴(yán)重萎縮均會對經(jīng)濟發(fā)展形成較大沖擊，市場調(diào)控應(yīng)靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產(chǎn)市場“崩盤”。同時，在政策執(zhí)行時應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應(yīng)該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進行整體制度和規(guī)則設(shè)計，在承認(rèn)現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設(shè)，切實加大保障房建設(shè)的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，每一個地區(qū)都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應(yīng)有所不同。
2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風(fēng)險。縣域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產(chǎn)市場，是目前各金融機構(gòu)亟待研究解決的問題。
3.加強監(jiān)測分析和預(yù)警，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。政府、城建、土地、金融等部門應(yīng)加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警體系的建設(shè)，及時反映縣域房地產(chǎn)供求、結(jié)構(gòu)、價格等信息，切實為宏觀經(jīng)濟濟管理部門適時適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過及時的信息披露，引導(dǎo)城鄉(xiāng)居民理性投資和消費。
2011年1月28日，一直處在預(yù)期中的房產(chǎn)稅政策終于落地，并且同時在上海和重慶兩地以不同的方式宣布開征，這標(biāo)志著我國房產(chǎn)稅征收正式拉開了帷幕。房產(chǎn)稅的出臺寄予了全國上下對房價下跌的殷切厚望，但是房產(chǎn)稅的試點以及在以后的全面開征是否能真正使得一路看漲的房價趨穩(wěn)或者下降，專家學(xué)者都有自己的看法，圍繞房產(chǎn)稅的討論也由此展開。
一、房產(chǎn)稅對房價影響的現(xiàn)有理論（觀點）
近幾年來，針對房產(chǎn)稅對房價影響的研究，大致可歸納為五種觀點。
1、 房產(chǎn)稅將推高房價
Simon（1943）和Netzer（1966）提出了房產(chǎn)稅與房價關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點”。他們假設(shè)整個國家的資本回報率固定、資本自由流動，從而資本不承擔(dān)任何稅負，房產(chǎn)稅完全由購房者獨自承擔(dān)，從而導(dǎo)致高房價。
2、房產(chǎn)稅難以抑制房價上漲
持該觀點的學(xué)者從三個角度論證了在房產(chǎn)稅制度下，房價仍將上漲。
（1）供求失衡論
鄭龍佳（2006）認(rèn)為，房價的上漲是各種因素共振的結(jié)果，而剛性需求則是房價上漲的根本原因，僅僅依靠對個人保有住房開征一道房產(chǎn)稅就試圖抑制甚至逆轉(zhuǎn)房價連年增長的趨勢，無異于天方夜譚。而賈祖國（2013）從供給角度進行分析，并得出結(jié)論：要解決目前大城市商品房價格不斷上漲的問題，最關(guān)鍵的還是大幅增加土地供應(yīng)，尤其是普通商品房以及保障房的供應(yīng)。在張健銘（2011）看來，房產(chǎn)稅改革只是目前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控組合拳中的一個動作，只有從供需關(guān)系這個根上著手，有效打擊房地產(chǎn)市場上的投機行為，才能平穩(wěn)房價。
再如徐寧、吳福象（2012），從房地產(chǎn)市場供求的穩(wěn)定性角度出發(fā)，運用了帕斯奎爾-惠頓四象限模型嵌入到動態(tài)蛛網(wǎng)模型，評估了房產(chǎn)稅試點對房地產(chǎn)市場的影響。研究結(jié)果表明，房產(chǎn)稅試點雖然一定程度上起到了穩(wěn)定房價作用，但不能從根本上扭轉(zhuǎn)房價的正向發(fā)散趨勢，原因是過低的稅率加之住宅需求曲線的正斜率導(dǎo)致房價收斂的周期延長。
（2）投資推動論
根據(jù)中國的國情和房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，王晨曦，汪馳，胡燕玲（2012）認(rèn)為，目前，征稅方案本身和房地產(chǎn)相關(guān)配套政策還不完善，它還不能成為政府調(diào)控房價的有力政策。中國的股市由于制度原因始終無法吸引大多數(shù)投資者，而其它的投資渠道又有限，所以房地產(chǎn)安全且收益高的特點，就使得房產(chǎn)稅在中國難以抑制房價。
3、房產(chǎn)稅會使房價下跌
抑制房價的觀點在國內(nèi)大體有兩種邏輯：第一種邏輯認(rèn)為，我國房價偏高的原因是當(dāng)前土地政策導(dǎo)致房屋土地的70年租金包含在住房成本當(dāng)中，最終開發(fā)商將這部分成本間接轉(zhuǎn)嫁給了購房者，因此高房價是高成本所推動的。房產(chǎn)稅改革后，土地政策獲得的出讓金收入會歸并到房產(chǎn)稅中逐年實現(xiàn)，于是房產(chǎn)稅改革會導(dǎo)致一次性進入住房價格中的土地出讓金演化成為70年的稅收收入，顯然這種做法會導(dǎo)致當(dāng)前住房成本的大幅度下降，進一步形成住房的降價效應(yīng)。
第二種邏輯是根據(jù)短期和長期的供求關(guān)系來分析房產(chǎn)稅對房價的作用。李彬（2010）認(rèn)為，消費性需求只隨著租金的變化而變化，房產(chǎn)稅的開征不會對其造成直接影響，但會使投資（投機）性需求減少。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以在短期房地產(chǎn)市場的供給量相對穩(wěn)定。但由于房產(chǎn)稅的出臺，房地產(chǎn)的潛在投資收益率相對于其他投資標(biāo)的而言，其收益下降而風(fēng)險上升，這將導(dǎo)致資金從房產(chǎn)投資市場流出轉(zhuǎn)投其他資產(chǎn)市場，從而住房的供給量增加。根據(jù)短期內(nèi)需求與供給變動的動態(tài)均衡分析，開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)的持有成本增加，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負，將盡量減少房產(chǎn)閑置時間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降。租金下降所產(chǎn)生的替代效應(yīng)使部分原打算自置房產(chǎn)的消費性投資者暫緩或放棄購房計劃，繼續(xù)通過租賃方式解決住房問題，消費性住房需求下降。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅出臺將使房產(chǎn)的消費性與投資性需求同時下降且供給增加，這將使房價下降。
而對于長期而言，長期房地產(chǎn)供給取決于土地供給，土地作為稀缺資源，其供給權(quán)掌握在政府手中，與房價并無必然關(guān)系，但房產(chǎn)稅使房產(chǎn)長期需求下降且回歸居住本質(zhì)，改變了需求結(jié)構(gòu)。因此，長期看房產(chǎn)稅不僅使房價下降，供給結(jié)構(gòu)也將發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變。
在國外，由Mieszkowski（1972）提出了房產(chǎn)稅對房價影響的“新觀點”，他認(rèn)為，傳統(tǒng)觀點的局部均衡分析是高度誤導(dǎo)的。一方面，傳統(tǒng)觀點忽視了所有轄區(qū)均有房產(chǎn)稅；另一方面，房產(chǎn)稅不僅影響住房資本配置，而且影響非住房資本配置。為此，他們假定整個經(jīng)濟包含高稅區(qū)和低稅區(qū)兩類，資本由高稅區(qū)向低稅區(qū)流動，并導(dǎo)致資本的錯誤配置，產(chǎn)生了“利潤稅效應(yīng)”和“流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)”。而Case和Grant（1991）模擬發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)非常顯著，房產(chǎn)稅將會使房價下降。
4、房產(chǎn)稅對房價影響不大
在呂立新（2010）看來，房產(chǎn)稅對抑制購房需求會起到一定作用，但是作為一個稅種，不能把它看成調(diào)控房價的利器，其實它對房價的抑制作用還是有限的。中國社科院財貿(mào)所高培勇認(rèn)為，房價等于成本、利潤和稅金的總和，房產(chǎn)稅只對稅金部分進行調(diào)節(jié)，故而對房價的影響作用不大。
國外學(xué)者對于該觀點也有自己的理論。Hamulton（1975）提出了“受益觀點”，且將其逐步發(fā)展。他們假定消費者可自由流動，不同轄區(qū)為爭奪消費者在房產(chǎn)稅和公共服務(wù)上展開競爭。在上述假定下，每個轄區(qū)內(nèi)消費者所支付的房產(chǎn)稅相同，地方公共服務(wù)完全由房產(chǎn)稅來提供，房產(chǎn)稅和公共服務(wù)未資本化為住房價值。據(jù)此，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅僅是受益稅，僅影響地方公共支出，不影響住房價值和資源配置。
5、房產(chǎn)稅會使房價短期下跌長期上漲
對于以上三種主流觀點，南昌大學(xué)MPA聯(lián)合課題組（2011）提出了獨到的見解，他們認(rèn)為房產(chǎn)稅短期具有心理威懾作用，但從長期來看并不能扭轉(zhuǎn)房價上漲的趨勢，反倒會推高房價、房租。房產(chǎn)稅的開征，短期內(nèi)對市場無疑是利空，持房者將會對成本和收益進行審慎權(quán)衡，一部分炒房者將會被迫拋售房源，這將增加市場供應(yīng)，從而供大于求使得房價下跌。另外，房產(chǎn)稅將會減少樓市的投機和非理性成分，逐漸擠出房地產(chǎn)市場的價格泡沫，使市場更多地回歸到由自主性需求、改善性需求決定的軌道上來。但從長期來看，中國很多一二線城市的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程不斷加快，商品房的剛性需求依然很大，開征房產(chǎn)稅對房價中期上漲的趨勢不會造成太大影響。從抑制房價的角度講，房產(chǎn)稅的作用將不會是長期的，開征房產(chǎn)稅，只是增加房屋保有環(huán)節(jié)的成本，調(diào)整樓市供求結(jié)構(gòu)。
二、對現(xiàn)有理論（觀點）的評述
針對房產(chǎn)稅對房價影響這一問題，有著五種完全不同的觀點，究其原因在于各個學(xué)者研究的角度、方法不同。有些學(xué)者從供求關(guān)系的角度分析，還有的從投資回報率、房價構(gòu)成、稅負的流轉(zhuǎn)效應(yīng)等視角進行解讀，再加上影響房價的因素眾多且環(huán)環(huán)相扣，所以從不同的切入點入手得出的結(jié)論也不盡相同。
對于第一種觀點――房產(chǎn)稅與房價關(guān)系理論的“傳統(tǒng)觀點”，在當(dāng)時的那個年代具有一定的借鑒作用，但對于當(dāng)今的中國而言我認(rèn)為不太適用。第一，房產(chǎn)稅不一定完全由消費者承擔(dān)，轉(zhuǎn)嫁的程度需要取決于需求彈性的大小。第二，該觀點的假設(shè)與現(xiàn)實還存在相當(dāng)大的差距，比如對資本回報固定、資本不承擔(dān)任何稅負的假設(shè)存在一定的問題。
再來看“房產(chǎn)稅難以抑制房價上漲”這一觀點。首先是供求失衡論，價格變動分析的最本質(zhì)原因就是供給與需求的改變，從而使得均衡點移動。不過在他們的分析框架中沒有把房租市場考慮進去，房租市場與住房交易市場之間存在著聯(lián)動關(guān)系，兩者相互影響，所以忽略了這一重要因素會使得最終結(jié)論與實際之間出現(xiàn)偏差。其次是投資推動論，不可否認(rèn)在過去10多年中，投資及投機性需要在一定程度上推高了房價，但在限購令、房產(chǎn)稅等各項政策下，這一需求已經(jīng)被嚴(yán)重壓縮，剩下的只有改善性需求和剛性需求，所以我對這一論點持懷疑態(tài)度。
第三種觀點認(rèn)為房產(chǎn)稅會使房價下跌。國內(nèi)的第一種邏輯有一定的道理，將當(dāng)前的房價進行分解，可以發(fā)現(xiàn)地價占的比重相當(dāng)大，如果房產(chǎn)稅能夠在一定程度上取代地價，能提供地方財政一筆可觀的收入，那么房價必然會下降。但是就目前的政策來看，房產(chǎn)稅占地方財政收入的比重較低，例如重慶在房產(chǎn)稅試點的第一年里房產(chǎn)稅收入才1億元，可謂杯水車薪。另外，根據(jù)當(dāng)前重慶的房產(chǎn)稅細則，房產(chǎn)稅的收入要投入到保障房的建設(shè)中，那么指望房產(chǎn)稅能夠撼動土地財政的期望恐怕就要落空了。
第二種邏輯運用了供求分析的方法，我個人認(rèn)為此觀點在房產(chǎn)稅背景下對供給和需求變動情況的分析比較合理，但是對房租影響的分析思路不敢茍同。其分析的邏輯為“開征房產(chǎn)稅后，閑置房產(chǎn)持有成本增大，房產(chǎn)投資者為轉(zhuǎn)嫁稅負，將盡量減少房產(chǎn)閑置時間，這將使房產(chǎn)租賃市場供給增加，租金下降”。而實際上一二線城市房產(chǎn)的空置率并不高，開征房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)持有者的成本增加，使得供給曲線向左上方移動，最后的結(jié)果是供給減小而租金上升。
對于國外學(xué)者提出的的房產(chǎn)稅對房價影響的“新觀點”，其核心思想是資本會從高稅區(qū)流向低稅區(qū)，在國外有一定的實際意義。但對中國而言，東西部貧富差距比較大，東部一線城市對住房的需求遠遠大于二三線城市的需求，這時候稅率對資本流動的影響力會大打折扣，所以流轉(zhuǎn)稅效應(yīng)不會很明顯。
第四種觀點從房價構(gòu)成的角度入手，分析稅金變動對房價的影響。我個人認(rèn)為，房價等于成本、利潤和稅金的總和顯示的是房價的合理估值，但是當(dāng)市場上供大于求或者供不應(yīng)求時，房屋的價格就會偏離價值，而中國現(xiàn)在的情況就處在偏離的軌道上，房價存在一定的泡沫，所以該公式可能不適用。
最后，我個人更偏向于第五種觀點，房產(chǎn)稅對短期的影響遠遠大于長期的影響，這使得短期房價下跌但長期依然上漲。在短期，房產(chǎn)稅的出臺具有一定的心理威懾作用，在增大供給的同時又有效地降低了投資和投機性需求，使得房價下跌。但對于長期而言，中國的樓市依舊是供不應(yīng)求的局面，如果不能有效地增加供給，那么房價上漲的趨勢就很難改變。（作者單位：浙江財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟與國際貿(mào)易學(xué)院）
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