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日本出現(xiàn)房地產(chǎn)基金并不早。1992年以前，日本的地產(chǎn)發(fā)展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀(jì)80年代日本人在進行房地產(chǎn)價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。
20世紀(jì)90年代，日本的銀行在泡沫經(jīng)濟破滅以后，產(chǎn)生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產(chǎn)市場的價格連續(xù)下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產(chǎn)抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發(fā)了大財。
Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權(quán)的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀(jì)80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數(shù)年的年俸。會員證規(guī)定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀(jì)90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產(chǎn)或者破產(chǎn)保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產(chǎn)投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設(shè)立各種各樣的房地產(chǎn)基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權(quán)開始的。日本的地產(chǎn)基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經(jīng)有許多的房地產(chǎn)基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產(chǎn)市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內(nèi)大批的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)，大家都爭相購買優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)資源。這個階段給這些房地產(chǎn)基金融資的，主要是歐美的一些金融機構(gòu)。2007年到2008年發(fā)生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產(chǎn)基金行業(yè)迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產(chǎn)市場開始恢復(fù)，但是，日本的房地產(chǎn)基金管理公司已經(jīng)沒有了2000年到2006年之間的風(fēng)頭。
2 日本房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)
日本私募房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)主要有兩種。
一種是GK-TK結(jié)構(gòu)。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據(jù)是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據(jù)為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產(chǎn)信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)本身。
一種是TMK 結(jié)構(gòu)。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據(jù)為2000年實施的資產(chǎn)流動法。
這兩種框架的設(shè)計需要考慮的是：一、把大額的房地產(chǎn)投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業(yè)法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現(xiàn)倒產(chǎn)隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產(chǎn)基金購買的地產(chǎn)，大部分都不是實物的房地產(chǎn)，而是購買的房地產(chǎn)信托收益權(quán)。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔(dān)，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產(chǎn)設(shè)定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產(chǎn)，就不能設(shè)信托，產(chǎn)權(quán)上存在重大瑕疵的，或者建筑質(zhì)量上有重大問題的，也不能設(shè)為信托。
3 房地產(chǎn)基金的“煉金術(shù)”
日本房地產(chǎn)基金給投資家承諾的預(yù)期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產(chǎn)基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業(yè)都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業(yè)。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產(chǎn)基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產(chǎn)基金管理公司Davici Advisory連續(xù)兩年蟬聯(lián)日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產(chǎn)了）。外資投行和外資地產(chǎn)基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。
那么這些地產(chǎn)基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀(jì)90年代，美國的投資銀行和房地產(chǎn)基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產(chǎn)抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。
3.2 處理房地產(chǎn)存在的一些法律問題。主要問題就是產(chǎn)權(quán)糾紛或者是和相鄰的房地產(chǎn)的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規(guī)定設(shè)置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產(chǎn)基金之所以在20世紀(jì)90年代后期開始飛速發(fā)展，一個原因是法律開始允許房地產(chǎn)證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導(dǎo)入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產(chǎn)的融資。歐美的投資銀行和商業(yè)銀行對房地產(chǎn)進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)基金在運作過程中，每購入一個投資標(biāo)的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀(jì)90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對建筑物的耐震或者環(huán)境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當(dāng)時的法規(guī)法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標(biāo)準(zhǔn)提高了，建筑物達不到國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規(guī)模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。
3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產(chǎn)的市場位置，根據(jù)需要趕走一些租戶，導(dǎo)入一些新租戶，改變寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的品質(zhì)，提升商業(yè)設(shè)施的客源數(shù)量和質(zhì)量。
3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產(chǎn)基金買賣的大部分都是房地產(chǎn)的信托收益權(quán)，而不是房地產(chǎn)實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產(chǎn)交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產(chǎn)行業(yè)的利和弊
關(guān)于投資日本的房地產(chǎn)行業(yè)，最大的問題或者風(fēng)險是中日關(guān)系的問題。近年來，中日關(guān)系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關(guān)系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態(tài)度。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在絕大多數(shù)國家都會有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產(chǎn)行業(yè)就不如投資其他發(fā)達國家。日本有自己獨特的優(yōu)勢。從房地產(chǎn)市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產(chǎn)市場并不亞于歐美發(fā)達國家。日本在20世紀(jì)80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產(chǎn)市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀(jì)80年代經(jīng)歷了歷史上少有的房地產(chǎn)泡沫。在次貸危機前后又經(jīng)歷了一次小型的地產(chǎn)泡沫。經(jīng)歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產(chǎn)市場的認識更加理性和成熟。2001年開設(shè)了REITs市場。
日本房地產(chǎn)的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產(chǎn)評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產(chǎn)進行固定資產(chǎn)的評估。根據(jù)這個評估金額對規(guī)定資產(chǎn)征收不動產(chǎn)稅。
日本的房地產(chǎn)登記是在法務(wù)省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權(quán)屬和其歷史變更過程。
日本的房地產(chǎn)市場有一些固有的習(xí)慣，高度保證了房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。比如，在出租寫字樓或者商業(yè)設(shè)施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔(dān)保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發(fā)達，所有的建筑物基本上都有火災(zāi)保險。
日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產(chǎn)投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產(chǎn)基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產(chǎn)價格增速放緩的情況下，15%是一個非?？捎^的回報。
進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產(chǎn)市場明顯逼近一個拐點。
個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優(yōu)勢或者說對中國企業(yè)具有特別的價值：
4.1 日本的房屋抗震技術(shù)。大家知道日本是個地震多發(fā)國家。一直到20世紀(jì)60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關(guān)大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業(yè)。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發(fā)展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術(shù)。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發(fā)達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應(yīng)非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產(chǎn)企業(yè)，通過理念的更新和技術(shù)的進步來滿足消費者提出的需求。
戰(zhàn)后60年的發(fā)展，日本的房地產(chǎn)行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗。這些經(jīng)驗毫無疑問是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。
4.3 養(yǎng)老設(shè)施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養(yǎng)老設(shè)施和醫(yī)療護理設(shè)施。
合營方向合營企業(yè)投出非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)生損益的處理。合營方向合營企業(yè)投出或出售非貨幣性資產(chǎn)的相關(guān)損益，應(yīng)當(dāng)按照以下原則處理：
（1）符合下列情況之一的，合營方不應(yīng)確認該類交易的損益：與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險和報酬沒有轉(zhuǎn)移給合營企業(yè)；投出非貨幣性資產(chǎn)的損益無法可靠計量；投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實質(zhì)。
【例題1】甲公司與乙公司共同出資設(shè)立丙公司，各持股比例50%，共同控制丙公司。2012年1月1日甲公司投出廠房，該廠房的賬面原值2000萬元，已提折舊400萬元，公允價值1700萬元。假定該項投出非貨幣性資產(chǎn)交易不具有商業(yè)實質(zhì)。
要求：編制甲公司2012年1月1日對丙公司投資的會計分錄。
【答案】
借：固定資產(chǎn)清理 1600
累計折舊 400
貸：固定資產(chǎn) 2000
借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 1600
貸：固定資產(chǎn)清理 1600
（2）合營方轉(zhuǎn)移了與投出非貨幣性資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的重大風(fēng)險和報酬并且投出資產(chǎn)留給合營企業(yè)使用的，應(yīng)在該項交易中確認歸屬于合營企業(yè)其他合營方的利得和損失。交易表明投出或出售的非貨幣性資產(chǎn)發(fā)生減值損失的，合營方應(yīng)當(dāng)全額確認該部分損失。
【例題2】甲公司、乙公司、丙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，該廠房的原價為1600萬元，累計折舊為300萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值準(zhǔn)備；乙公司和丙公司均以1550萬元的現(xiàn)金出資。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丁公司2012年實現(xiàn)凈利潤為800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務(wù)報表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務(wù)報表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務(wù)報表時的調(diào)整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務(wù)報表中的處理
甲公司上述對丁公司的投資，按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額600萬元（1900-1300）確認為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)清理 1300
累計折舊 300
貸：固定資產(chǎn) 1600
借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 1900
貸：固定資產(chǎn)清理 1900
借：固定資產(chǎn)清理 600
貸：營業(yè)外收入 600
2012年12月31日投出固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=600-600÷10×9/12=555（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應(yīng)確認的投資收益=（800-555）×38%=93.1（萬元）
借：長期股權(quán)投資——丁公司（損益調(diào)整） 93.1
貸：投資收益 93.1
2）甲公司在合并財務(wù)報表中的處理
借：營業(yè)外收入 228（600×38%）
貸：投資收益 228
（3）在投出非貨幣性資產(chǎn)的過程中，合營方除了取得合營企業(yè)長期股權(quán)投資外還取得了其他貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)確認該項交易中與所取得其他貨幣性、非貨幣性資產(chǎn)相關(guān)的損益。
【例題3】甲公司和乙公司于2012年3月31日共同出資設(shè)立丙公司，注冊資本為1900萬元，甲公司持有丙公司注冊資本的50%，乙公司持有丙公司注冊資本的50%，丙公司為甲、乙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（廠房）出資，出資時該廠房的原價為1200萬元，累計折舊為320萬元，公允價值為1000萬元，未計提減值；乙公司以900萬元的現(xiàn)金出資，另支付甲公司50萬元現(xiàn)金。
假定廠房的尚可使用年限為10年，采用年限平均法計提折舊，無殘值。丙公司2012年實現(xiàn)凈利潤800萬元。假定甲公司有子公司，需要編制合并財務(wù)報表，不考慮增值稅和所得稅等相關(guān)稅費的影響。
要求：編制甲公司2012年度個別財務(wù)報表中與長期股權(quán)投資有關(guān)的會計分錄及2012年12月31日編制合并財務(wù)報表時的調(diào)整分錄。
【答案】
1）甲公司在個別財務(wù)報表中的處理：
甲公司上述對丙公司的投資，按照長期股權(quán)投資準(zhǔn)則的原則確認初始投資成本；投出廠房的賬面價值與其公允價值之間的差額120萬元（1000-880）確認為處置損益（利得），其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)清理 880
累計折舊 320
貸：固定資產(chǎn) 1200
借：長期股權(quán)投資——丙公司（成本） 950
銀行存款 50
貸：固定資產(chǎn)清理 1000
借：固定資產(chǎn)清理 120
貸：營業(yè)外收入 120
由于在此項交易中，甲公司收取50萬元現(xiàn)金，上述利得中包含收取的50萬元現(xiàn)金實現(xiàn)的利得為6萬元（120÷1000×50），甲公司投資時固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=120-6=114（萬元）。2012年12月31日固定資產(chǎn)中未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益=114-114÷10×9/12=105.45（萬元）。
2012年甲公司個別報表中應(yīng)確認的投資收益=（800-105.45）×50%=347.28（萬元）
借：長期股權(quán)投資——丙公司（損益調(diào)整） 347.28
貸：投資收益 347.28
2）甲公司在合并財務(wù)報表中的處理
借：營業(yè)外收入 57（114×50%）
貸：投資收益 57
【例題4】甲公司、乙公司和丙公司共同出資設(shè)立丁公司，注冊資本為5000萬元，甲公司持有丁公司注冊資本的38%，乙公司和丙公司各持有丁公司注冊資本的31%，丁公司為甲、乙、丙公司的合營企業(yè)。甲公司以其固定資產(chǎn)（機器）出資，該機器的原價為1600萬元，累計折舊為400萬元，公允價值為1900萬元，未計提減值；乙公司和丙公司以現(xiàn)金出資，各投資1550萬元。
假定甲公司需要編制合并財務(wù)報表。不考慮所得稅影響。甲公司的賬務(wù)處理如下：
甲公司在個別財務(wù)報表中，對丁公司的投資長期股權(quán)投資成本為1900萬元，投出機器的賬面價值與公允價值之間的差額為700萬元（1900-1200），確認損益（利得）。
借：長期股權(quán)投資——丁公司（成本） 19000000
貸：固定資產(chǎn)清理 19000000
借：固定資產(chǎn)清理 12000000
累計折舊 4000000
貸：固定資產(chǎn) 16000000
借：固定資產(chǎn)清理 7000000
貸：營業(yè)外收入 7000000
甲公司在合并財務(wù)報表中，對于上述投資所產(chǎn)生的利得，僅能夠確認歸屬于乙、丙公司的利得部分在合并財務(wù)報表中需要抵消歸屬于甲公司的利得部分266（700×38%）萬元，在合并財務(wù)報表中作如下抵消分錄：
借：營業(yè)外收入 2660000
貸：長期股權(quán)投資——丁公司 2660000
上述在個別和合并財務(wù)報表中的處理，也可以比照權(quán)益法下順流交易對未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益抵消進行處理的原則。假定丁公司投資當(dāng)年實現(xiàn)凈利潤為零，甲公司在個別和合并財務(wù)報表中作如下處理：
1）甲公司個別財務(wù)報表上按照權(quán)益法確認投資收益時，對于因投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得作為順流交易未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益處理，因丁公司設(shè)立當(dāng)年度實現(xiàn)凈利潤為零，在確認投資收益時，將零的凈利潤減去投出非貨幣性資產(chǎn)上的利得與所持股權(quán)比例計算應(yīng)確認的投資損益。
應(yīng)確認的投資收益=（0-700）×38%=-266（萬元）
借：投資收益 2660000
貸：長期股權(quán)投資—損益調(diào)整 2660000
2）甲公司在其編制的合并財務(wù)報表中，對上述未實現(xiàn)內(nèi)部交易損益在個別財務(wù)報表基礎(chǔ)上作如下調(diào)整：
借：營業(yè)外收入 2660000
貸：投資收益 2660000
未來期間，該項投入丁公司的固定資產(chǎn)計提折舊時，前期投資時產(chǎn)生的利得上的折舊部分在計算確認投資收益時作為內(nèi)部交易損益進行后續(xù)處理。
參考文獻
一、房企的國際化布局：海外投融資解讀
（一）發(fā)展背景方面
近兩年來，我國多家品牌房企紛紛進軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標(biāo)桿性房企紛紛“出海”，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關(guān)注；據(jù)中國指數(shù)研究院公布的房企融資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國通過境外融資平臺向海外發(fā)行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平臺發(fā)行債券的房企共25家，發(fā)行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據(jù)《2013年度中國對外直接投資統(tǒng)計公報》顯示，我國對外直接投資已連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球第三，2013年統(tǒng)計年鑒顯示，截止2012年我國房地產(chǎn)業(yè)對外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據(jù)美國傳統(tǒng)基金會與企業(yè)研究所聯(lián)合開發(fā)的CGIT數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，2013年我國一億美元以上的房地產(chǎn)海外投資項目共22項，金額共計117.6億美元，增幅分別達38%和54%。
根據(jù)2014年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)百強榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產(chǎn)為例，重點比較它們在海外融資與投資等方面的異同點，以解讀我國大型房企海外戰(zhàn)略布局的基本特點。具體比較分析如下表1所示。
（二）海外融資方面
由于受內(nèi)地融資環(huán)境所限，自2011年以來，我國房企融資逐漸轉(zhuǎn)向海外市場?；谌f科與保利地產(chǎn)的比較分析，我國房企的海外融資基本呈現(xiàn)以下特點：其一，在股權(quán)融資上，我國房企基本通過發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺，以獲取海外股權(quán)融資，同時打通海外債權(quán)融資的渠道。例如，萬科通過發(fā)行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。
其二，房企海外債權(quán)融資基本借助香港市場完成，如表1的分析顯示，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）發(fā)行，而保利地產(chǎn)的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發(fā)行，可見，借助香港子公司發(fā)行債券對于內(nèi)地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場活躍，IPO與發(fā)行債券的融資渠道相對暢通，便于房企獲取海外資金的支持。
其三，房企海外債權(quán)融資依賴自身信用評級。當(dāng)前房企海外發(fā)債的現(xiàn)狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發(fā)行的債券更受到境外投資者的認同，且融資成本相對更低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年我國房企海外發(fā)債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產(chǎn)發(fā)債利率均低于5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級更有保障。例如，萬科借助全球頂級評級機構(gòu)的標(biāo)普、穆迪與惠譽分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長期信用評級報告，使其成為境內(nèi)信用最好的房企，以增加境外投資者對其所發(fā)行美元債的認可。
其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，我國房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，國內(nèi)十大標(biāo)桿性房企的海外融資環(huán)比3月回落24.7%，連續(xù)兩月下滑。而表1顯示，保利地產(chǎn)融資成本明顯高于萬科，這既是由于信用評級的影響，也是由于市場環(huán)境變化所導(dǎo)致的海外融資成本的逐漸上升。
（三）海外投資方面
縱觀當(dāng)前現(xiàn)狀，我國房企海外布局正在持續(xù)擴展，但仍處于探索與試行階段。結(jié)合萬科與保利地產(chǎn)海外投資狀況的分析，我國房企海外投資基本呈現(xiàn)以下特點：
一是房企海外投資持續(xù)增長，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬科和保利地產(chǎn)為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國和新加坡等地進行多起境外投資項目，而保利地產(chǎn)雖還未明確進行海外投資，但亦開始謀劃國際化發(fā)展，對非洲和西歐市場進行了考察調(diào)研，以便實施國際化戰(zhàn)略。然而，盡管當(dāng)前我國房企海外布局已成趨勢，但內(nèi)地房企依然以國內(nèi)市場占主導(dǎo)。如萬科董事長王石表示，萬科在國內(nèi)的投資依然占據(jù)98%，而未來國外投資將逐步提升至20%。
二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國為外匯管制國家，境外融資能夠為房企海外擴張?zhí)峁┩鈳艃?，保障房企海外拓展。以萬科為例，萬科通過成立海外事業(yè)部，并購香港南聯(lián)地產(chǎn)以借殼上市，實施B轉(zhuǎn)H方案以打通海外融資渠道，然后再進行香港買地與投資美國和新加坡項目得以逐步實施國際化戰(zhàn)略。
三是海外投資項目以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)為主。2013年萬科在境外的四項房產(chǎn)開發(fā)項目均是與當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商進行的合作開發(fā)，萬科希望通過這種模式既降低風(fēng)險，又能通過與境外同行的深入合作，獲取海外運作經(jīng)驗，提升管理能力，實現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”的變革；四是房企海外投資項目以“內(nèi)銷”為主。出于穩(wěn)健性考慮，我國房企海外投資項目多針對海外華人客戶，優(yōu)先考慮以海外華人集中區(qū)作為投資重點。如萬科海外項目選擇以美國、新加坡等中國的主要移民國家作為開發(fā)地，且主要以對其需求較為了解的海外中國客戶作為銷售對象。
二、房企可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀：以萬科與保利為例
（一）相似性：實際增長超過可持續(xù)增長速度
企業(yè)可持續(xù)增長概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對其進行了深入研究，他們分別定義可持續(xù)增長率為“無需耗盡財務(wù)資源狀況下企業(yè)銷售增長的最大比率”以及“基于既定經(jīng)營、債務(wù)與股利發(fā)放目標(biāo)比率狀況下企業(yè)最大銷售增長比率”?？沙掷m(xù)增長理論認為，可持續(xù)增長率反映了企業(yè)發(fā)展的適宜速度，實際增長率反映企業(yè)發(fā)展的實際速度，兩者的差異反映了理想與現(xiàn)實之間的差異。而國外研究顯示，增長過快與增長過慢均會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)問題，進而致使企業(yè)經(jīng)營失敗或破產(chǎn)，因此，企業(yè)增長狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的決定性影響因素。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，萬科與保利地產(chǎn)的實際增長均超過了可持續(xù)增長（其中，萬科2010年實際增長低于可持續(xù)增長，保利2006年實際增長略低于可持續(xù)增長），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長過快狀態(tài)。萬科與保利地產(chǎn)實際增長率高于可持續(xù)增長率的狀態(tài)表明這兩家房企存在現(xiàn)金短缺現(xiàn)象。2006-2013年間，萬科與保利均在2006與2007年的快速增長之后，增長率慢慢回落，但保利地產(chǎn)相對萬科的增長速度略快，且偏離可持續(xù)增長速度的幅度更大。
（二）差異化：增長過快的成因略有差異
根據(jù)可持續(xù)增長理論，企業(yè)增長過快可能是由于負債比例過大、權(quán)益資本比重較少、股利支付率較高及過分的多元化經(jīng)營等相關(guān)原因所引起的。對比分析萬科與保利地產(chǎn)增長過快的成因，它們均以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，核心業(yè)務(wù)突出，且均存在較高負債率（其中，2006-2013年間，萬科資產(chǎn)負債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產(chǎn)負債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質(zhì)性：
一是在營業(yè)利潤率與財務(wù)費用率的平衡上，萬科的營業(yè)利潤率與財務(wù)費用率之間基本保持合理的平衡關(guān)系，而保利地產(chǎn)營業(yè)利潤率在2006-2009年間均高于萬科，從2010年開始逐漸低于萬科，且其財務(wù)費用在2010年以前均為負數(shù)，2010年以后也明顯高于萬科，這實際上表明了其資產(chǎn)回報率較低與資本結(jié)構(gòu)的不合理。
二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬科帶息債務(wù)比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產(chǎn)（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產(chǎn)，由于保利的融資主要來源于國內(nèi)，平均融資成本過高，正在逐步侵蝕其營業(yè)利潤率，而萬科順暢的境外融資平臺使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開始搭建海外融資平臺，雖然其海外發(fā)債成本雖高于萬科，但依然低于國內(nèi)融資成本。
三是在資產(chǎn)利用效率上，保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率基本均高于萬科的同時，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻總體均明顯低于萬科，表明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)管理與運營效率方面相較于萬科更為弱化，因此，在未來期間，還需要進一步增強房產(chǎn)銷售能力，改善資產(chǎn)回報狀況，提升資產(chǎn)利用效率。
（三）不確定性：未來可持續(xù)發(fā)展的不確定
依據(jù)萬科與保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的比較分析表明，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長過快狀態(tài)，且保利地產(chǎn)比萬科呈現(xiàn)更快的增長速度，而其在負債比重和融資成本上明顯高于萬科，在資產(chǎn)利用效率方面卻低于萬科，這致使其與萬科在競爭優(yōu)勢上的差異化，而產(chǎn)生這一差異的主要因素之一則是它們在海外投融資方面的差異性。
然而，無論是萬科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實施海外布局的房企，僅僅從國內(nèi)走向國外實施海外投融資，并非實現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。一方面，隨著更多國內(nèi)房企走向海外融資道路，同時受到美國QE的逐漸退出與人民幣匯率波動等的影響，未來國內(nèi)房企海外融資難度將逐步增長。另一方面，無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，由于房地產(chǎn)業(yè)受到社會經(jīng)濟發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)海外投資業(yè)務(wù)的回報率均不會太高，如果依然以國內(nèi)模式進行經(jīng)營，可能導(dǎo)致無法適應(yīng)國外市場環(huán)境生存下去。
因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無法從根本上解決國內(nèi)房企資金緊張與銷售疲軟的現(xiàn)實狀況，房企的發(fā)展還需要深入探討海外布局與國內(nèi)拓展之間的平衡，從戰(zhàn)略上解決海外融資與投資中的現(xiàn)實問題，真正適應(yīng)國際市場環(huán)境，才能促進房企未來的可持續(xù)發(fā)展。
三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇：國際化戰(zhàn)略的啟示
（一）房企可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：合理化利潤
早期西方資本主義經(jīng)濟學(xué)理論假定企業(yè)以追求利潤最大化為目標(biāo)，而利潤最大化并非企業(yè)的唯一目標(biāo)，只是衡量企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個方面，企業(yè)目標(biāo)是實現(xiàn)價值最大化?？沙掷m(xù)增長理論認為，企業(yè)發(fā)展并非越快越好，也非越慢越好，增長過快產(chǎn)生的資金需求與營運規(guī)模會導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)資源緊張，而增長不足則會導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)閑置，進而影響外部利益相關(guān)者的信心，以致遭到市場淘汰，由此可見，增長過快與增長不足均會對企業(yè)壽命產(chǎn)生影響。
2014年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，上半年我國內(nèi)地房企普遍只達到近40%的銷售目標(biāo)完成率。國內(nèi)市場環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的分化加劇，部分標(biāo)桿性房企憑借比較平衡的全國性布局以及拓展的國際化布局，在積極應(yīng)對國內(nèi)市場環(huán)境變化中實現(xiàn)整體銷售業(yè)績與利潤增長，而一些中小型房企則在激烈的市場競爭中逐步被淘汰。這一現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)企業(yè)單純追求利潤并不可取，面對激烈的市場環(huán)境，房企也不應(yīng)一味追求快速發(fā)展，而必須適應(yīng)市場變化，在追求銷售增長的同時，有效控制成本，履行社會責(zé)任，提升品牌競爭力，保持合理化的利潤水平，才能真正具有可持續(xù)性。
（二）房企可持續(xù)發(fā)展的條件：多元化融資
根據(jù)上述房企可持續(xù)發(fā)展的分析，資金問題是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要制約因素之一。因此，房企需要開拓多元化的融資渠道，為其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：
一是搭建境外融資平臺，促進海外債務(wù)融資。對萬科與保利地產(chǎn)國際化戰(zhàn)略的分析結(jié)果已經(jīng)顯示，當(dāng)前海外融資成本具有遠低于國內(nèi)融資成本的明顯優(yōu)勢，這使得搭建境外融資平臺以促進海外融資對房企緩解資金問題具有重要價值。然而，萬科與保利的經(jīng)驗也表明，實現(xiàn)海外債務(wù)融資，需要借助并購境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場的優(yōu)勢以實現(xiàn)向海外發(fā)債，而面對當(dāng)前海外融資難度增加的環(huán)境，房企只有注重自身信用評級，增強境外投資者的信心，才能進一步保證房企海外融資的成功。
二是發(fā)展混合所有制，完善權(quán)益融資渠道。除了實現(xiàn)海外融資，房企還可以通過發(fā)展混合所有制，增強企業(yè)融資的多元化、市場化與國際化。綠地集團是房地產(chǎn)業(yè)較早實行混合所有制改革的企業(yè)，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項目的順利布局。而萬科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發(fā)展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。
（三）房企可持續(xù)發(fā)展的動力：優(yōu)化市場投資
據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，我國房企房地產(chǎn)開發(fā)投資達58975億元，房屋施工面積與商品房銷售面積分別為652953萬平方米和64987萬平方米，同比分別增長11.5%和下降8.3%。由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)處于持續(xù)增長態(tài)勢，但其銷售卻在逐漸回落，這種結(jié)構(gòu)性與總量性的供求失衡造成了我國商品房空置現(xiàn)象嚴重，也導(dǎo)致了稀缺資源的浪費，不利于可持續(xù)發(fā)展。因此，房企應(yīng)合理謀劃投資布局，為其可持續(xù)發(fā)展提供動力。房企合理化投資可從以下方面入手：
二人結(jié)婚時，事業(yè)都屬于起步階段，于是貸款買了一套總價27萬元的房子。貸款15萬元，月還貸16 0 0元左右，還剩4年零5個月還清。現(xiàn)在這套位于市區(qū)的房子，市值43萬元。如果提前還貸，需一次性支付銀行9萬元左右，這樣二人手中還剩下3 4萬元左右。如果將該精裝修的房子出租，每月可得19 0 0元房租，足夠支付其剩余的貸款。新房采取還貸的方式購買，二人也可以接受。只是小兩口一時沒了主意，不知道應(yīng)該將小一居賣掉買新房，還是將小一居留著作為資產(chǎn)。
二人看上了一套位于學(xué)區(qū)的6 5平米兩居，價值72萬元。兩人東拼西湊，看了看自己的存款，一共有17萬元，不足以支付30%的購房首付。如果跟父母借，又有點張不開嘴，小兩口犯了難。
他們找到了我們《投資與理財》雜志，希望我們的規(guī)劃師能幫他們出出主意。小兩口問理財規(guī)劃師：不知道能不能通過投資的方式，選擇合適的理財產(chǎn)品，賺取收益，將房子首付的資金缺口盡快補上。但同時，他們又害怕如果再不買房子，房價又繼續(xù)上漲。如果投資的收益不能大過房價的上漲速度，他們的換房之夢就越來越渺茫。
二人月收入合計約7500元，陳軍已經(jīng)升遷為國企中層，每月的福利很好，月支出約為2000元。除了換房子，二人還希望給老人和孩子的未來多一份保障，希望理財師連這個需求也一起規(guī)劃進去。陳軍對記者說，雖然知道自己的能力有限，但是即使現(xiàn)在做不到，也希望理財師幫自己做一個長期的規(guī)劃，最終在5年之內(nèi)，孩子上小學(xué)之前，把房子換了，將老人和孩子的保障都準(zhǔn)備齊整了就好。
利用財務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢
資產(chǎn)分析
資產(chǎn)負債
陳先生家庭資產(chǎn)分布主要是自住性房產(chǎn)和銀行存款，其中房產(chǎn)市值43萬元，占家庭總資產(chǎn)72%，投資性金融資產(chǎn)暫時沒有。現(xiàn)有 按揭貸款余額9萬元，資產(chǎn)負債比率為15%，處于合理區(qū)間，暫時沒有財務(wù)風(fēng)險。
收支情況
二人收入合計7500元/月，月支出約3600元。儲蓄比率是現(xiàn)金流量表中盈余和收入的比率，是個人用作儲蓄的那部分收入在總收入中所占的份額。陳先生家庭儲蓄比率為52%，儲蓄意識和節(jié)約意識強烈，家庭財富積累效應(yīng)明顯。
保障情況
作為家庭經(jīng)濟支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險的投保力度，降低家庭風(fēng)險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。
理財建議
充分利用財務(wù)杠桿
陳先生的換房，具有改善居住條件與孩子上學(xué)雙重功能，屬于改善性剛性需求，并且未來較長時期內(nèi)的房價尚處于上升通道之中，因此早買比晚買好。建議在家庭可承擔(dān)的前提下，充分利用財務(wù)杠桿，擇機盡早實現(xiàn)換房需求。
舊房留作資產(chǎn)并出租，實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。小房位于市區(qū)，優(yōu)勢明顯，無論出租還是出售，均不愁。如果用于出租，租金與月供足以抵消，還稍有富余，正好實現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”，隨著未來房價走高后，將來還可以賣一個更好的價錢。
利用財務(wù)杠桿花今天錢圓明天換房夢李先生家庭資產(chǎn)負債表（萬元）資產(chǎn)負債活期存款17.0流動性資產(chǎn)17.0 消費性負債0股票型基金0.0定期存款0.0投資性資產(chǎn)0.0 投資性負債0自用房產(chǎn)43.0 房貸余額9.00自用轎車0.0自用性資產(chǎn)43.0 自用性負債9.00資產(chǎn)總計60.0 負債總計9.00保障情況作為家庭經(jīng)濟支柱的夫妻二人，應(yīng)該加大保險的投保力度，降低家庭風(fēng)險敞口；小孩及老人也要做好保險的補充。資產(chǎn)分析利用財務(wù)杠桿，滿足購房需求。擬購學(xué)區(qū)房65平米，總價72萬元，首付30%即21.6萬元。目前家庭有現(xiàn)金及活期存款17萬元，首付缺口為4 . 6萬元。由于陳先生是國企中層，資質(zhì)較好，建議陳先生可以采取個人無抵押綜合授信、住房抵押授信（舊房）、個人信用貸款、大額信用卡（授信5萬元左右）等形式，融資4.6萬元，湊夠首付款，輕松實現(xiàn)購房夢。該筆授信可以3年內(nèi)分期還清，有效減輕壓力。利率上浮10%，按7. 04%計算，月供約1421元；按揭貸款50.4萬元，30年期，貸款利率按6. 8%計算，月供款約3285元。二者合計月供款4706元。
經(jīng)過上述規(guī)劃，家庭現(xiàn)金總流入為93600元，總流出為80472元，凈現(xiàn)金流入為13128元，儲蓄比率為14%；家庭總資產(chǎn)為115萬元，總負債為5 9 . 4萬元，資產(chǎn)負債率為52%。各項指標(biāo)均在可控范圍之內(nèi)，因此，陳先生的小房換大房夢是完全可以提前實現(xiàn)的。
短期與中長期投資規(guī)劃
短期而言，重點要留足可供3至6月家庭使用的緊急備用金，以應(yīng)對不時之需。經(jīng)規(guī)劃后，陳先生家庭月總支出約6000多元，考慮到小孩與老人的需要，建議留2萬元作為緊急備用金，存在形式可以是貨幣基金、債券基金等。
中長期而言，要建立孩子教育金及養(yǎng)老金。目前家庭現(xiàn)金流尚不寬裕，距離養(yǎng)老時日還長，因此建議先建立教育金。具體可以采取基金定投形式，分散投資，積少成多，有效平滑投資風(fēng)險。
重點關(guān)注家庭經(jīng)濟支柱
陳先生夫妻二人工作穩(wěn)定，均有基本的社保。建議陳先生和太太重點關(guān)注定期壽險、重疾險和健康險。定期壽險具有保費低、保障高的特點；重疾險和健康險是基本醫(yī)療保障范圍外需補充的險種，可減輕高額醫(yī)療費用給家庭經(jīng)濟帶來的影響。同時建議為孩子補充意外險，為老人補充住院醫(yī)療保險，進一步提高家庭的保障水平。根據(jù)科學(xué)理財?shù)摹半p十原則”，一般用年收入的10%左右購買保障類保險是較合宜的。
權(quán)衡利弊舍小換大減輕現(xiàn)金壓力
資產(chǎn)分析
流動性健康診斷
陳先生家庭的流動性資產(chǎn)和自用性資產(chǎn)比例過高，而可以產(chǎn)生理財收入的投資性資產(chǎn)為零，導(dǎo)致陳先生家庭工作收入即是全部收入來源，一旦工作出現(xiàn)問題，就相當(dāng)于切斷了全部收入來源。建議陳先生學(xué)會使用適合的理財工具，逐步提高理財收入。
家庭保障能力指標(biāo)診斷
目前陳先生家庭保障指標(biāo)低于合理區(qū)間，說明家庭未獲得足夠的保險保障。
盈余狀況診斷
盈余狀況指標(biāo)反映控制家庭開支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力。陳先生家庭的盈余能力指標(biāo)是正常的，這意味著陳先生家庭有較強的控制開支和增加凈資產(chǎn)的能力。對于節(jié)余資金，可通過合理的投資，實現(xiàn)未來家庭各項財務(wù)目標(biāo)。
理財建議
現(xiàn)金規(guī)劃
陳先生家庭由于準(zhǔn)備買房，集中了過多的流動資金。建議留出0.6萬元作為家庭的緊急預(yù)備金即可，其余資金可以先暫時購買貨幣基金。由于陳先生家庭因為買房，可能會遇到隨時的大額支出，建議采用申請信用卡的方式來補充緊急預(yù)備金。信用卡也是一種理財方式，可以得到銀行給你的一定期限的免息貸款，不僅能在急需資金的時候應(yīng)急使用，還可以提高資金的使用效率。
購房規(guī)劃
陳先生和愛人看上了一套位于學(xué)區(qū)的65平米兩居，價值72萬元的房產(chǎn)，是選擇攢錢來購買新房，還是出售房產(chǎn)來購買新房，確實是個兩難的選擇。兩種情況各有利弊，陳先生可以根據(jù)自己的實際情況選擇。
假設(shè)一：陳先生選擇不出售現(xiàn)有房產(chǎn)。按照國家購買第二套房產(chǎn)的相關(guān)政策，購買家庭第二套房產(chǎn)需要首付50%，即36萬元左右。目前積累36萬元，還有19萬元的缺口，每月以貨幣基金定投積累，以投資收益率5%和房價一年上漲5%為例計算，每月積累3000元，積累19萬的現(xiàn)值（終值24.25萬），還需要5年零10個月才能實現(xiàn)購房夢想?？紤]到房價的上漲速度是有波動的，如果當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)年上漲幅度過大，則陳先生實現(xiàn)購房夢想可能還要延后。
假設(shè)二：陳先生選擇出售現(xiàn)有房產(chǎn)，還清貸款后，還剩34萬元。由于出售了自己家庭唯一一套房產(chǎn)，且所購買的新房面積小于90平米，首付比例最低可以降到20%，即14.4萬元左右，這樣還有20萬元可以投資。這20萬元可以建立一個保障老人醫(yī)療和孩子教育的長期儲備，可以選擇一半投資國債、銀行理財產(chǎn)品等，一半投資信托理財，整體年平均收益率在8%左右。
綜上所述，如果陳先生不能在短時間內(nèi)湊夠購買第二套房產(chǎn)的首付款的話，不建議以第一種假設(shè)方式來買新房。
隨著社會閱歷的不斷增加，我逐漸意識到人一生會面臨置業(yè)、購車、投資、子女教育、風(fēng)險保障與安度晚年等多種需求，而合理科學(xué)的理財規(guī)劃將能使這些需求更快地實現(xiàn)。理財離不開復(fù)雜多變的金融市場，債市、股市、匯市、房市、金市，每個市場都是風(fēng)險與機會并存；基金、保險、債券、股票、期貨、外匯、黃金、信托、房產(chǎn)，每種金融工具都各有利弊。此時我真真切切體味到了“書到用時方恨少”這句話的意義。
2005年我開始學(xué)習(xí)金融學(xué)，2007年開始全面接觸到理財規(guī)劃，理財這門務(wù)實的學(xué)科深深地吸引著我，也促使我不斷地學(xué)習(xí)經(jīng)濟、財務(wù)等方面的知識。短短5年中，我的財商得到了很大的提升，培養(yǎng)了正確金錢觀的同時，也漸漸鍛煉了駕馭金錢的能力。
抽身股市進軍二線房產(chǎn)市場
2007年，中國股市全年漲幅領(lǐng)跑全球，滬深兩市所有綜合指數(shù)、行業(yè)指數(shù)都創(chuàng)歷史新高。滬指2007年12月28日收盤報5261.56點，全年上漲96.7％，成為歷年來上漲最多的年份，深證成指2007年漲幅為166.29％。滬深兩市總市值突破30萬億元大關(guān)，募集資金總額達3391億元，是2006年的2倍。
難得的牛市行情不斷激發(fā)著投資者的熱情，我的家人和身邊的朋友也都從中獲得了可觀的收益，但如此令人驚嘆的數(shù)字卻使我變得謹慎起來，加之次貸危機2007年8月席卷美國、歐盟和日本等世界主要金融市場，我于2007年夏果斷建議家人從瘋狂的市場中獲利退出，并投資于剛性需求旺盛的二線城市房地產(chǎn)。
投資房地產(chǎn)最重要的因素是關(guān)注投資地段的房價是否有增長的潛力，經(jīng)過認真調(diào)研，結(jié)合城市居住環(huán)境、城市規(guī)劃及樓盤周邊配套設(shè)施選定區(qū)位，我們規(guī)避一線城市房產(chǎn)的過度漲幅，投資于有潛力的二線城市房地產(chǎn)。簡單的理財決策，不僅規(guī)避了2008年A股市場下跌的巨大風(fēng)險，保全了獲利的資金，還將家庭的資產(chǎn)配置進行了新的調(diào)整，收獲了二線城市房產(chǎn)高達20％～30％的增值收益。
看準(zhǔn)時機轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京樓市
2008年冬天，金融危機開始向全球蔓延，以房地產(chǎn)為代表的實體經(jīng)濟開始動搖，131號文件、限外令和房貸優(yōu)惠等一系列刺激樓市發(fā)展的政策接踵而至，股市也是一落千丈。略有投資頭腦的人都知道，尚處于幼年階段的中國樓市，在中國特色的行業(yè)政策之下，政府必會想方設(shè)法地“棄車保帥”來實現(xiàn)GDP的保入目標(biāo)。加之國際熱錢從歐美等資本主義國家抽身速度很快，需要最為穩(wěn)妥的中國房地產(chǎn)板塊來庇護。2008年底，一直關(guān)注樓市的我，猛然覺得房價已到拐點臨界值。在淡季促銷之際，又從多方打探到北京“CBD東擴”傳言即將成真。于是，果斷將在二線城市房產(chǎn)中的獲利資金投入到一線城市房產(chǎn)，在北京東四環(huán)購置了一套房源，如今已經(jīng)翻倍，也可謂“地緣性豪宅”了。其實，一切商品的價值都是基于土地而衍生的，房地產(chǎn)則更是直接具有這種價值中最稀缺的土地資源。當(dāng)然，豪宅的門牌隨時都可以換，唯有占據(jù)地緣優(yōu)勢的建筑才能價值永恒。
教育投資促進理財良性循環(huán)
筆者認為，此問題可以有三種賬務(wù)處理方法，但各有優(yōu)缺點，作者提出自己的見解，僅供各位會計人員參考。
一、第一種方案
寫字樓產(chǎn)權(quán)全部歸屬于甲方，乙方享有該房屋30年的經(jīng)營權(quán)。甲方出售的是30年經(jīng)營權(quán)，賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：長期投資（或在建工程） 200萬元
其他業(yè)務(wù)收入300萬元／30＝10萬元
(每年確認，不一次性確認)
其它應(yīng)付款（或其他負債科目） 290萬元（設(shè)立明細科目）
將對該房屋每年計提的折舊和繳納的房產(chǎn)稅等有關(guān)費用和其他有關(guān)費用作為其他業(yè)務(wù)支出處理， 按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加稅。有所得額時根據(jù)有關(guān)規(guī)定彌補以前年度虧損后，再繳納所得稅。即：
借：其他業(yè)務(wù)支出
貸：累計折舊
應(yīng)繳稅金――應(yīng)交房產(chǎn)稅
應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅金及附加
此種方法的優(yōu)點：能做到收入和支出的配比，稅負較輕。
此種方法的缺點：資產(chǎn)負債率較高。
二、第二種方案
甲方擁有土地的使用權(quán)，且已作“無形資產(chǎn)”會計賬務(wù)處理，尚未攤銷無形資產(chǎn)，并反映在其公司的賬簿中，擬將此塊土地作為投資。如果甲方和乙方單獨設(shè)立一套賬簿反映該合建項目，雙方協(xié)議委托甲方、乙方或第三方對此項目進行管理，甲方的賬簿處理將比較簡單，即：
借：長期股權(quán)投資（或在建工程）200萬元
貸：無形資產(chǎn) 200萬元
工程竣工后，甲方可以將該房屋作為接受捐贈固定資產(chǎn)作會計處理，按照《稅法》規(guī)定，確定接受捐贈固定資產(chǎn)的入賬價值，并通過“待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值”科目核算。
借：固定資產(chǎn) 500萬元
貸：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值――接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)價值
300萬元
長期股權(quán)投資（或在建工程） 200萬元
借：待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值――接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)價值
300萬元
貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交所得稅99萬元（300×33%）
資本公積――接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備
201萬元
甲方取得的捐贈金額較大、并入一個納稅年度繳稅確有困難的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核確認，可以在不超過5年的期間內(nèi)均勻計入各年度的應(yīng)納稅所得額。每年的會計分錄為：
借：應(yīng)交稅金 19.8萬元
貸：銀行存款 19.8萬元
甲方擁有該寫字樓的所有權(quán)，應(yīng)根據(jù)規(guī)定計提折舊，繳納有關(guān)的稅金如房產(chǎn)稅等。乙方的會計處理則比較簡單，只需將30年的經(jīng)營權(quán)作為無形資產(chǎn)進行核算，在30年內(nèi)予以攤銷，用于抵減經(jīng)營房屋帶來的收益即可。
此種方法的優(yōu)點：增加了權(quán)益，提高了凈資產(chǎn)利潤率，降低了資產(chǎn)負債率。
此種方法的缺點：甲方擁有該房屋的所有權(quán)，在30年中經(jīng)營權(quán)不歸甲方，但甲方必須對該房屋計提折舊和繳納房產(chǎn)稅等有關(guān)的費用和某些不可預(yù)見的費用，且此部分根據(jù)規(guī)定又繳納了所得稅，勢必使甲方多納了稅。
三、第三種方案
甲方將對該房屋30年計提的折舊和繳納的30年房產(chǎn)稅等有關(guān)費用作為負債處理，實際計提折舊和交納稅金時再沖減負債，再將差額部分剔除所得稅后計入資本公積。此種會計處理甲方繳納所得稅很少，此種業(yè)務(wù)較為少見，其稅金的處理是關(guān)鍵。故甲方必須取得稅務(wù)部門的同意后，方可進行有關(guān)的賬務(wù)處理。
此種方法的優(yōu)點：能避稅。
現(xiàn)在人們在很多場合中談?wù)?025年，據(jù)說那時中國的經(jīng)濟總量將躍居世界第一?？梢灶A(yù)見的是：從現(xiàn)在起的10年乃至更長的時間，中國的本位貨幣人民幣的價值狀態(tài)是――縱比貶值，橫比升值。
“縱比”是說某種貨幣從長期來看，其購買力總是隨著時間的流逝而不斷貶值，這是現(xiàn)代工業(yè)社會的普遍現(xiàn)象（見圖1）。特別在中國近年來一度較高的通脹水平下，關(guān)于資產(chǎn)保值增值的討論尤其必要。
所謂“橫比”是：對比美元、歐元和日元，人民幣會處于長期的升水中。原因有三：一是國內(nèi)科技研發(fā)能力的突飛猛進，必將使國內(nèi)企業(yè)的整體技術(shù)裝備更新?lián)Q代，從而大大提高生產(chǎn)率，這是人民幣升值的主要內(nèi)因；二是貨幣當(dāng)局長期對外匯的管制，對人民幣升值的一貫壓制，讓其在需求機制上已經(jīng)儲備了足夠強大的爆發(fā)能量；三是次貸危機后美國一直執(zhí)行“量化寬松”的貨幣政策，而且仍將持續(xù)相當(dāng)長的時期，這勢必推動人民幣對美元升值趨勢。
數(shù)據(jù)顯示：2005年1月1日100美元兌人民幣為827.65，2009年7月10日為683.13，2013年2月1日為628.19，從這3個時間點上可以清楚看出人民幣對美元的升勢。這其實也是自2005年匯改以來人民幣對世界主要貨幣走勢的一個縮影（圖2）。
必須指出，人民幣橫比下的升值雖然是大勢所趨，但促成這一結(jié)果的經(jīng)濟因素則錯綜復(fù)雜。對其帶來的利弊政府亦需要有充分準(zhǔn)備，各方權(quán)衡和作出謹慎與連貫的決策。同理，對個人而言，想在復(fù)雜多變的環(huán)境中實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值也有相當(dāng)難度。下面重點介紹幾類主要的資產(chǎn)應(yīng)如何配置。
不同階段資產(chǎn)配置方案
我的建議分為兩個階段，第一階段：2008年對美元匯率破7后人民幣升值的速度與幅度相對放緩，每年的升值水平不超過2%，但通脹壓力（官方CPI）大多在2%以上，甚至在某些時期高達4%-6%，這樣的背景下，我們進行以下的配置比較有利：
1、現(xiàn)金類資產(chǎn)。包括儲蓄、債券、藍籌股、基金、短期理財產(chǎn)品等可以比較多地配置。通過合理搭配，它們一般總能跑贏CPI，而戰(zhàn)勝CPI我們的資產(chǎn)就實現(xiàn)了保值。這類資產(chǎn)的特點是變現(xiàn)能力強流動性好，一般占總資產(chǎn)的20%-30%為宜，最多不要超過40%。這類資產(chǎn)主要用來抵御中短期風(fēng)險。其中，偏股型基金和短期理財產(chǎn)品值得推薦。在配置種類上，還是大家熟知的那句箴言：“不要把所有雞蛋放在一個籃子里。”
2、實物類資產(chǎn)。包括房產(chǎn)、黃金、收藏品等有形資產(chǎn)要控制在一定比例內(nèi)，最好不要超過總資產(chǎn)的50%，否則投資風(fēng)險帶來的損失可能會大于收益。這里需要強調(diào)的是，房產(chǎn)類資產(chǎn)的配置無需刻意回避，但最好不要超過投資“紅線”。黃金的國內(nèi)市場相比國際市場存在滯后性，對市場的波動反應(yīng)可能會過分放大?，F(xiàn)在人們?yōu)榱吮Ｖ翟鲋刀潜Ｕ戏鋼碣I入黃金，更容易造成黃金以后的暴漲暴跌。
3、外匯類資產(chǎn)。這類資產(chǎn)一般家庭持有的不多，由于外匯率差較小，若想達到一個可觀的增值收益，對現(xiàn)金數(shù)量要求很大。而且變化快，專業(yè)性要求較高，不具有廣泛意義。若手上已經(jīng)持有美元，可以逐步減倉賣出部分，變現(xiàn)后也可將一部分投資到現(xiàn)金類資產(chǎn)上。
4、適當(dāng)增加個人和家庭消費。這有兩個好處：一是抵消“錢不值錢”的心理影響，二是直接擴大了內(nèi)需，加速了貨幣回籠，理論上可以減少紙幣的超發(fā)量。
第二階段，如果隨后人民幣的升值速度加快，升值的幅度比較可觀，比如破6或破5就可以看成是一個臨界值。這樣中國貿(mào)易順差就會被大幅壓低，甚至可能成為逆差。這種情況利于進口，從而可以穩(wěn)定國內(nèi)的物價水平，那時我們進行以下的資產(chǎn)配置比較有利：
1、適當(dāng)降低現(xiàn)金類資產(chǎn)的比例。那個時候物價相對較低，趕超CPI的動力不再強烈，變現(xiàn)后其中一小部分可以轉(zhuǎn)化成儲蓄，使穩(wěn)健與風(fēng)險更平衡些，其余的大部分用來投資房產(chǎn)等實物類資產(chǎn)。但調(diào)整后的比例也不能低于總資產(chǎn)的10%-20%。
2、實物類資產(chǎn)要相對增多。比如房產(chǎn)，因為一是房產(chǎn)本身的價值那時可能也在升值；二是與金融類資產(chǎn)不同，房產(chǎn)具有使用價值，它帶來的穩(wěn)定遞增的租金以及租金的孳息，就如同年金的復(fù)利計算一般，都是不可小覷的。在這個階段，由于供需平衡物價穩(wěn)定，經(jīng)濟持續(xù)低速增長，硬著陸的風(fēng)險較小，所以房產(chǎn)投資的優(yōu)勢就更好地表現(xiàn)出來了。持續(xù)平穩(wěn)的經(jīng)濟增長環(huán)境使得高總價資產(chǎn)作為投資品的風(fēng)險降到了最低，包括在投資人的心理預(yù)期上。即便如此，這類資產(chǎn)以不超過70%為宜。
3、外匯類資產(chǎn)。這時可以買入美元補倉，經(jīng)過這樣操作，你的外匯品種依然齊全，但先賣后買，投資者就把收益裝進了口袋。
4、投資實業(yè)。這時，無論從經(jīng)濟環(huán)境還是政府的政策措施上來看，都會讓投資實業(yè)開辦工廠更加有利可圖。但并非人人都適合做企業(yè)家。
當(dāng)然，要想讓方案更完美些，還要結(jié)合當(dāng)時的利率水平與財稅政策，國外則重點看美國的財政與貨幣政策、美元走向以及國際原油與大宗商品的價格走勢，它們都會對我們的決策產(chǎn)生重要作用。比如前一時期發(fā)生的歐債危機，它就對外匯市場產(chǎn)生了非常顯著的影響。
黃金的保障作用
我國經(jīng)濟高速成長的背景下，人們對居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場價格一直在攀升。政府針對市場出臺了各種政策和調(diào)控措施，可是房價仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會加大投機者的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，本文將從經(jīng)濟學(xué)角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進房產(chǎn)稅的開征。
一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征
（一）交易成本的內(nèi)涵
所謂交易費用，是指達成一筆交易所要花費的成本，包括交易過程中所需要花費的時間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進行交往互換活動，就會有交易費用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費用；而企業(yè)替代市場，是因為通過企業(yè)交易而形成的交易費用比通過市場交易而形成的交易費用低，這是人類追求經(jīng)濟效率的體現(xiàn)。
就我國的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費用，變相推高房價，加重購買者的負擔(dān)。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。
（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析
房產(chǎn)稅對存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴厲打擊投機者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對聲一片。
二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強的攔路虎
（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵
帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導(dǎo)社會資源實現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對于任何兩個消費者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進行帕累托改進。換言之，如果是雙方進行交易，這就意味著雙贏的局面。
（二）房產(chǎn)稅開征難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)
房產(chǎn)稅改革要在實現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運用。然而在我國目前的房地產(chǎn)市場上，很難實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因為利益相關(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國外的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財政收入。而當(dāng)今我國調(diào)控房產(chǎn)市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國家經(jīng)濟、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個人的局部利益。利益的博弈過程相當(dāng)復(fù)雜?；凇扒敉嚼Ь场?，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。
由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇。可以說，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長道路上的最強攔路虎。
三、房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的影響
（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者
就目前的房地產(chǎn)形勢來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價，有的對房產(chǎn)稅進行監(jiān)督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。
（二）房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的沖擊
房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對利益相關(guān)者的影響。
第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對房地產(chǎn)市場進行“洗牌”，改變市場不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬帧Ｈ绻麅H考慮到經(jīng)濟利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因為無論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠發(fā)展負有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因為它是房產(chǎn)稅改革的重要推進者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會加大投機者對房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場的投機行為，抑制房價非正常的快速高漲，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會產(chǎn)生積極作用。
第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會增加。地方政府在這個問題上是很矛盾的一個主體。
第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負稅人必定是購房者，住房的需求受價格的影響波動大，房價的上漲，會抑制購房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進而利潤減少。但是這并不絕對，無法預(yù)料房價是否會出現(xiàn)報復(fù)性增長，最終導(dǎo)致消費者權(quán)益受損。我國的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時，它會轉(zhuǎn)移賦稅，進而使房價再度上漲。
第四，房產(chǎn)剛性需求者。可以說，他們會是房產(chǎn)稅改革的受益者。因為他們不會保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分攤到他們身上的土地出讓金變成了分批次按時間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅定支持者。根據(jù)國外經(jīng)驗來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房價下跌，剛性需求者獲利。但是同時也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。
第五，房產(chǎn)投機者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機行為，導(dǎo)致市場供需更為不平衡，從而間接使房價飛速高漲。而房價的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場被他們吹出了一個美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅定反對者。
從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹?，雙方力量對比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。
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國人境外買房的確越來越常見。從2006年上半年開始,越來越多境外項目在國內(nèi)有了固定機構(gòu)。他們定期以國家或房屋類型為主題,舉辦專場說明會,推介具體樓盤。而在中國各地舉辦的住交會上,也總能看到來自許多境外地區(qū)的房產(chǎn)項目濟濟一堂。涉及這些房地產(chǎn)項目的除了商,還有中介經(jīng)紀(jì)公司。經(jīng)紀(jì)公司每單業(yè)務(wù)需提取總價2個點左右的傭金。
利弊預(yù)估
有樓有地,永久產(chǎn)權(quán)
監(jiān)管嚴稅費高,但安全透明
國外房產(chǎn)受歡迎不是沒道理。相比國內(nèi),國外房產(chǎn)的確有諸多讓人心動之處。譬如房子本身戶型合理、建筑講究,地廣人稀,空氣好,居住環(huán)境宜人,教育、醫(yī)療等福利更齊備;有些國家由于自身經(jīng)濟發(fā)展周期的原因,房價明顯處在較低水平,尤其是在國內(nèi)房價飆升的對照下;而在土地私有的國家,購買房產(chǎn)既能獲得住宅永久產(chǎn)權(quán),也能獲得土地所有權(quán)。
在西方成熟國家,房地產(chǎn)買賣受到完善的法律監(jiān)管,雖然對于行外人來說,這些管制繁復(fù)得像天書,但亦使得交易變得安全和透明。
樊雪小姐是本刊房產(chǎn)欄目的美國特約記者,從事的工作就是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。她介紹,國人赴美購房的條件并不苛刻:只要有簽證,能支付50%以上首付(次貸危機前20%)即可。且美國房屋的面積,算法比中國實惠許多,他們不打“贈送”等擾人視聽的旗號。一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價內(nèi)。
樊雪介紹,在美國,房地產(chǎn)市場的買賣都要通過專業(yè)的第三方服務(wù)機構(gòu),包括律師、經(jīng)紀(jì)師、驗房師等,交易從頭到尾每一個環(huán)節(jié)都是在雙方律師的監(jiān)控下進行。這也意味著,交易有大量額外費用產(chǎn)生,不僅有交給國家的稅費,也有交給服務(wù)機構(gòu)的費用。買房,第一個環(huán)節(jié)是要請經(jīng)紀(jì)人,由其根據(jù)客戶需求尋找房源。待購房人相中滿意的房屋后,再找有資質(zhì)的驗房師,針對房屋的地理位置、使用年限、完好程度等指標(biāo)進行技術(shù)評估,鑒定完畢后請律師簽署房屋買賣合同?！耙粋€完整的購房程序走下來,可能需要好幾個月。買房是一件很花時間的事情?！?/p>
買新樓盤的話,買家簽訂正式合同后,將首付款打入買家指定的律師信托賬戶,開發(fā)商、買家、律師三方任何一方無權(quán)動用,直到房屋產(chǎn)權(quán)證、質(zhì)檢證、合格證全部辦理完畢,開發(fā)商才能拿到房款。而當(dāng)?shù)氐穆蓭熀万灧繋煻际堑谌?這些人如果出現(xiàn)偏袒或欺瞞,受到的懲罰是非常嚴厲的,有的甚至?xí)蹁N行業(yè)資格。這些都較好地保護了購房者的資金安全。
國外買房還有一種方式,跟國內(nèi)農(nóng)村的自建房屋類似,先買土地再請建筑商造房。律師在買地時就介入,辦理土地登記、住房按揭貸款,協(xié)助向政府提供規(guī)劃、住宅設(shè)計等材料審核,然后再動工,建造過程中,律師要參與監(jiān)管工程款,最后還要協(xié)助做房產(chǎn)證等。
樊雪說,海外購房和國內(nèi)購房的另一個不同點是,購房后還得學(xué)管理房產(chǎn),這是一件很繁復(fù)的工作。除需要及時繳納水電煤氣費用,及時還按揭貸款等,屋主還需對居所周邊的衛(wèi)生清潔、花園的花草樹木負責(zé),如果做得不好,會受到了市政部門的警告、甚至罰款。
市政正是通過這些保證整體的自然環(huán)境和居民生活品質(zhì)。美國也有專門管理房產(chǎn)的中介服務(wù)機構(gòu)。
四大風(fēng)險
政治、政策風(fēng)險
匯率、信息不對稱
Lydia律師提醒,一些中介公司喜歡夸大其詞,投資者一定要做好自我風(fēng)險預(yù)估。需考慮的風(fēng)險包括政治因素、政策稅收、匯率波動、信息不對稱等。例如,第一步選擇國家和地區(qū),就應(yīng)著重考慮該國政策的穩(wěn)定程度,是否存在排華情緒。各國的購房政策不斷變化,因此,了解當(dāng)?shù)刈≌袌龅恼吆凸┣箨P(guān)系很必要。這部分工作應(yīng)有自己親自做,既不應(yīng)該也沒必要交給的中介機構(gòu)。另外不同國家的購房流程千差萬別,有的地方還會對海外購房者做特殊要求,譬如澳大利亞規(guī)定,非本國居民不得購買二手房,新開樓盤中本國居民的購置比例須達50%,才準(zhǔn)境外人士購房;在東南亞國家如泰國,不允許海外投資人擁有土地,即不能購買別墅,只能購買公寓樓,新加坡不允許境外投資者購買當(dāng)?shù)氐淖嫖莺蛣e墅。這些都需要在進入正式的購買程序,聘請當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)師、律師前,就了解和思考清楚。
選定有購買意向的和地區(qū)后,開始尋找中介。一般在某一區(qū)域會有專攻此區(qū)域的中介公司,他們熟悉該國法規(guī)、風(fēng)俗和市場,有較多交易經(jīng)驗,有些甚至是一些樓盤的一級商,在該區(qū)域有很大優(yōu)勢。如迪拜中國城房地產(chǎn)交易中心已儼然成為阿聯(lián)酋房產(chǎn)在中國的代言人。
跟本國買房一樣,項目所在地的樓市波動也是潛在的風(fēng)險因素,漲跌情況難以判斷。只看房產(chǎn)絕對價格是不夠的。目前房價較低,經(jīng)濟發(fā)展快或復(fù)蘇前景明確,房價上漲趨勢明顯的國家應(yīng)作為首選。
相比于國內(nèi)購房,匯率的波動也成為一大變數(shù)。人民幣對該國貨幣的升值或貶值都會影響到房產(chǎn)的價值。譬如以換匯方式購買澳洲房產(chǎn),如果澳元匯率跌30%,這就相當(dāng)于同一套房子,即使房價不跌,現(xiàn)在買相比匯率跌之前,價格打了7折。
受買房贈送戶口的國內(nèi)做法的影響,有人對境外買房存在一個誤解,以為買房能獲得當(dāng)?shù)毓裆矸荨７慨a(chǎn)只是一項投資開發(fā)項目,一般并不與移民掛鉤,不過,房產(chǎn)作為總資產(chǎn)的一部分,對于想拿永久居留簽證的人是有幫助的。譬如,美國的房產(chǎn)管理與移民機制是相分離的。外籍人士可在美投資買房,但不能借此入籍。恒瑞國際咨詢公司是一家專業(yè)做移民的公司,他們的美加移民顧問金潔介紹說,“美國的投資移民,要求至少拿出50萬美元進行特定項目投資,此項目由美國政府選擇。各州情況有不同,以加州為例,申請投資移民的人士需要投資至少100萬美元,并雇傭3-5名當(dāng)?shù)毓窆ぷ?而且綠卡投資移民還需要每年有真實的資金往來和貿(mào)易額,才能達到基本條件?！?/p>
成本的計算
稅費體系復(fù)雜
持有成本較高
浙商投資團的邱尚(化名)說,其實購買海外房產(chǎn)在國際上很普遍,但中國人卻投機居多。他歸納浙商海外購房的目的主要有三種:為方便子女留學(xué)“買房代租”、為日后移民做準(zhǔn)備、意圖清晰的投資者大概占總?cè)藬?shù)的20%~30%。而由于目的不一樣,他們所買房產(chǎn)的類型也有差別。自住者,一般都傾向于買house,相當(dāng)于國內(nèi)說的別墅,而奔著投資目的的則大多選擇會購買城市中心的apartment, condo,flat,即國內(nèi)說的公寓。
投資者海外買房如果套用國內(nèi)買房的思路,那么就有過于簡單之嫌了。ACE地產(chǎn)投資公司的銷售總監(jiān)張遠寧說,“除了購買成本,高額管理成本對購房人也是不小的負擔(dān),且各地的稅費體系一般都比較復(fù)雜。在悉尼,首次購房須繳納的稅費約有20種,不是專業(yè)的人員很難理清?！?一般房地產(chǎn)投資成本可以分為起始成本和持有成本兩部分。相對而言,起始成本不高,如在美國買房,起始成本僅占總成本的30%。起始成本除房款,還包括土地稅、契稅、印花稅以及增值稅,文件費、房屋經(jīng)紀(jì)人費、律師費、技術(shù)評估費、過戶公證費等,此類的各種相關(guān)費用約占總房價的1%,不算高。但持有成本相當(dāng)高,每年要交房產(chǎn)稅、物業(yè)費,白蟻檢查費、房屋保修費等。
以上各稅各國開征情況不一樣。其中契稅只是部分國家征收,如美國紐約州稅率一般在1%-2%;而新加坡則高達4%。不論在何地買房,印花稅都是必須繳納的。而發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)移時,大多數(shù)國家要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅,在美國,房屋出租,房租的20%-30%要作為稅收上繳;在澳洲,增值稅最高會達到增值部分的45%。房產(chǎn)稅部分,稅率為1%-6%,每年政府會來估價,然后根據(jù)估價繳納房產(chǎn)稅,房子升值,稅基變大,例如當(dāng)年買來的房屋是100萬美元,如果政府今年估價是120萬美元,就以120萬美元為稅基收稅。純粹做投資的時候,必須把上文所列稅費、以及付給中間機構(gòu)如地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師的費用都考慮進去,另外,還有交通成本、人力成本、交際成本等,只有這樣,才能準(zhǔn)確估 算投資收益率。
為具體說明稅費,以下tips部分以澳洲情況為例,以管中窺豹。
資金
貸款較難、
現(xiàn)匯最快捷!
“境外購房最快捷的方式還是依照購買地當(dāng)?shù)胤?使用自有外匯資金在國外直接購房?！盇CE地產(chǎn)的張遠寧稱。但是中國居民換匯以及外匯的匯出存在較大限制怎么辦?業(yè)內(nèi)人士透露,專業(yè)公司會有多種途徑供投資者選擇,
買房時不同國家的貸款政策不一樣,中國公民在海外購房申請按揭貸款難度比較大。在法國、馬來西亞,必須出具相應(yīng)的資產(chǎn)證明或當(dāng)?shù)氐氖杖胱C明,銀行才會放貸。在泰國,不長期再當(dāng)?shù)鼐幼?、工作的外國人買房需付全款。在美國,對貸款也在收緊,之前可申請到8成貸款,但現(xiàn)在已經(jīng)縮減至5成。當(dāng)然也有例外,例如阿聯(lián)酋的迪拜,目前當(dāng)?shù)劂y行依然提供高達9成的按揭貸款。如果購房者無法全額付清房款,向開發(fā)商申請貸款的話,貸款的年利率約為7.95%,不僅高于國內(nèi)同期水準(zhǔn),也高于當(dāng)?shù)氐馁J款利率。
一位南加州的華人房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說,如果是投資為目的的話,沒有幾千萬元以上的資產(chǎn)就不應(yīng)該奢望投資美國樓市。海外買房最好要和自己家庭未來的長遠規(guī)劃結(jié)合起來,比如考慮未來子女的留學(xué)、海外工作以及自己的移民等。只有綜合考慮了這些問題之后,才能較好地作出決策。
瑞亞、新通、環(huán)宇是長三角一帶做得比較大的海外投資服務(wù)機構(gòu)。新通的咨詢顧問王茜介紹,目前,浙江人海外購房,最熱門的地方是澳洲,其次是加拿大、新加坡,去歐洲買房的人非常少。因為跟當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟一樣,歐洲的房地產(chǎn)市場已經(jīng)過了高速發(fā)展的階段、進入相當(dāng)穩(wěn)定的時期,有些還在負增長,而且這些國家的移民條件相對都比較苛刻。
TIPS
在澳洲買房可能需要的稅費:
以在墨爾本購房為例,購買一處物業(yè)的費用可分為直接費用和間接費用兩塊:
直接費用
通常指政府的費用,包括購房印花稅(即契稅)和地契管理局所征收的地契登記及轉(zhuǎn)讓費用。其中印花稅根據(jù)房價分為四個檔次:房價在20000澳元以下,按1.4%征收;在20001～115000澳元,按2.4%,再減去200澳元征收;房價115001澳元～870000澳元,按6%,再減去4340澳元征收;房價超過870001澳元,按5.5%征收。其中地契管理局的地契轉(zhuǎn)讓登記費為1323澳元,貸款登記費為92澳元。
間接費用
也就是非政府費用,比如律師費、貸款費用、房屋保險、貸款保險等。這些費用視各公司收費情況不同而定,大致如下:律師費650澳元;貸款費用600澳元;房屋保險350澳元;其他調(diào)整費用 300澳元。
如果物業(yè)價值50萬澳元,那么按照以上費率,購買將產(chǎn)生約28975澳元的費用。費率為5.8%左右。
售價約150萬澳元到200萬澳元,其保養(yǎng)成本,包括每月的物業(yè)管理費、房地產(chǎn)稅等需要1500澳元～2000澳元。盡管這樣的公寓月租金高達3500澳元～4000澳元,但扣掉稅費和支付給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金等,估計每月純收入僅2000美元左右,少了50%。
LINK
德國:房價持續(xù)下跌,投資不合算
我們搞房地產(chǎn)開發(fā)，首先要了解今后一定時期，市場對各類房地產(chǎn)的有效需求。只有在有購買能力的需求的情況下，才能使開發(fā)的房地產(chǎn)能夠銷售、轉(zhuǎn)讓、出租出去，才能使開發(fā)企業(yè)獲得投資經(jīng)濟效益。如果市場已經(jīng)供大于求，則在開發(fā)后不是銷售、轉(zhuǎn)讓、出租不出去，將它空置，就是要降價處理，都會給開發(fā)企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。
2.認真選擇好房地產(chǎn)投資的類型
在房地產(chǎn)開發(fā)以前，除了預(yù)測房地產(chǎn)市場的有效需求外，還要選擇好房地產(chǎn)的類型。因為不同類型的房地產(chǎn)投資，在盈利水平和開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險方面存在很大的差異。目前房地產(chǎn)投資的類型，主要有以下幾種。
2.1土地投資：
土地投資的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地開發(fā)后使用價值預(yù)期或?qū)嶋H的改變造成的。例如，市郊耕地變?yōu)槌鞘型恋?，市區(qū)舊房拆遷后土地變?yōu)樯虡I(yè)用地等，都會使土地增值。不過土地投資也會遇到風(fēng)險，當(dāng)土地不能按預(yù)期用途或.按時開發(fā)時，不但不會增值，而且要承擔(dān)土地投資利息和城鎮(zhèn)土地使用稅的損失。因此，要進行土地投資，必須針對土地的預(yù)期用地，選擇好時機。一般來說，如能對土地改變的用途進行及時開發(fā)，大都能獲得較大的土地增值收益。
2.2商業(yè)用房
商業(yè)用房的價格高于其他用房。它的價格除了取決于房屋所處地理區(qū)位外，還要看所在城市居民購買力和流動人口數(shù)量等因素。一般來說，當(dāng)城市國民生產(chǎn)總值增長較快、城市常住和流動人口增加時，商業(yè)營業(yè)齊會相應(yīng)增加，商業(yè)用房的價格也會隨著其需求量的增加而上升。但當(dāng)商業(yè)用房增長速度超過商業(yè)營業(yè)額的增長速度，或在經(jīng)濟不景氣時，就會引起商業(yè)用房的空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者帶來損失。因為商業(yè)用房的變現(xiàn)能力不如一般住房，因而投資開發(fā)商業(yè)用房所遇到的風(fēng)險要大于投資開發(fā)一般住房，特別是一些高檔商業(yè)大廈。
2.3辦公樓
隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，新組建的企業(yè)單位越來越多。不少企業(yè)單位如銀行、保險公司、投資信托公司、各種咨詢公司、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所等，都需要大面積、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓。辦公樓的售價與租金，與它所處地段的社會、經(jīng)濟、文化發(fā)展水平密切相關(guān)，有利的地理區(qū)位，方便的交通條件呼通信條件等，都可提高它的售價和租金。大型的現(xiàn)代化辦公樓，必須考慮租賃需求。其收益率受定期租金和房產(chǎn)升值的影響。在投資開發(fā)辦公耬時，必須事前預(yù)測所在城市今后若干年內(nèi)的有效需求量，如辦公樓的增長超過有效需求量的增長，也會引起空置，給開發(fā)企業(yè)或投資者造成損失。因為辦公樓與商業(yè)用房一樣，它的變現(xiàn)能力較差，我們不能只看到辦公樓投資高收益的一面，而忽視租賃或出售不出去的風(fēng)險的一面。辦公樓的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)，還必須與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展程度和企業(yè)單位購、租能力相適應(yīng)，在中小城市，其標(biāo)準(zhǔn)不能過高。
2.4居住用房
居住用房可分為保障性及普通住房和其他商品住房兩類。保障性及普通住房是供城鎮(zhèn)中低水平收入居民住的房屋。它的建筑標(biāo)準(zhǔn)較低，能享受政府的有關(guān)優(yōu)惠政策。因此它的開發(fā)成本較低，但其售價和租金要由政府規(guī)定，投資回報不高。由于一般能及時出售或出租出去，其投資開發(fā)風(fēng)險也小，特別在房產(chǎn)市場不景氣時，保障性住房的投資開發(fā)應(yīng)作為首選的對象。其他商品住房包括公寓、別墅等。它是供收入較高的城市居民購買和租用的房屋，其售價和租金均按商品價格計算，不享受政府各種優(yōu)惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、裝飾標(biāo)準(zhǔn)較高，因而它的開發(fā)成本和售價、租金也較高。在經(jīng)濟高速發(fā)展和居民收人增長較快的城市，對商品住房的需求量會不斷增加，在這種景氣房產(chǎn)市場中，投資開發(fā)商品住房能獲得較高的投資回報，但必須有良好的居住環(huán)境，方便的交通、通信條件，完善的配套設(shè)施和物業(yè)管理，在小區(qū)或周邊地區(qū)還要有高質(zhì)量的中小學(xué)和文化設(shè)施；否則，也不易銷售和出租出去。因而它的投資開發(fā)風(fēng)險較大，特別是在房產(chǎn)市場不景氣時。開發(fā)企業(yè)除了投資開發(fā)土地、商業(yè)用房、辦公樓、居住用房外，還可投資開發(fā)倉庫、通用廠房、旅館等旅游設(shè)施。對倉庫的投資開發(fā)，主要取決于工商企業(yè)有無倉儲的需要，有無方便的交通條件，及時集散倉儲物資。對通用廠房的投資開發(fā)，主要取決于能否招商引資使其落戶，并能解決水、電、煤氣、交通、通信等。對旅館等旅游設(shè)施的投資開發(fā)，主要取決于能否使旅館保持較高的客房率，能否使旅游設(shè)施保持較高的利用率。前者，要看今后一定時期旅游等流動人口進入本市的人數(shù)和在本市停留的時間；后者，要看本市居民和旅游等流動人口對娛樂設(shè)施消費支出的財力。特別是一些高級賓館和大型娛樂設(shè)施其投資額很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投資開發(fā)的風(fēng)險很大。
3、篩選自己的買房范圍：購房者要根據(jù)樓盤附近的交通以及商圈來進行選擇，看交通以及生活是否便利。其實無論是購買二手房還是購買新房都有它們各自的優(yōu)缺點，二手房相對來說配套設(shè)施都比較成熟，而且價格也要相對低一些;而新房會居住得更加舒適，未來的投資回報率也會高一些。
4、了解購房常識：買房不是一件小事，會涉及到大量的資金，所以在買房之前要自己去了解一些購房常識。
