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時間：2023-07-06 09:29:47
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20世紀(jì)以來，城市工業(yè)化的巨大發(fā)展，造成了全球環(huán)境的嚴(yán)重破壞，人們逐步意識到了環(huán)境危機對生活質(zhì)量以及生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生了巨大威脅，開始反思減少環(huán)境污染以及資源浪費的方法，于是在設(shè)計領(lǐng)域興起了綠色設(shè)計思維。綠色設(shè)計作為21世紀(jì)設(shè)計領(lǐng)域的一大趨勢，已經(jīng)引起設(shè)計師越來越多的重視與應(yīng)用，在相關(guān)設(shè)計行業(yè)領(lǐng)域產(chǎn)生了巨大影響。那么在產(chǎn)品設(shè)計教育方面，綠色設(shè)計思維作為一種優(yōu)良的設(shè)計方法，理應(yīng)被學(xué)生掌握，并為未來設(shè)計道路提供了一個很好的設(shè)計方向。目前我國很多普通高校,對于綠色設(shè)計的教育略顯不足，未能形成系統(tǒng)化體系，這些都是需要在教學(xué)中進(jìn)行改進(jìn)的。
1綠色設(shè)計的原則
1.1污染最小化原則。摒棄“先污染，后治理”的不良處理方法，在設(shè)計階段就要規(guī)劃好產(chǎn)品的后期處理方法，盡量減少或避免使用對環(huán)境有污染的材料，從根本上預(yù)防環(huán)境污染。
1.2對資源進(jìn)行最佳利用。在產(chǎn)品整個生命周期內(nèi)，做到對材料或其他資源最大程度的有效利用，從可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，盡可能使用可再生能源，還要考慮資源本身的再生能力及恢復(fù)時間問題，不能無限制過度使用。
1.3安全性原則。在產(chǎn)品制造及使用過程中，產(chǎn)品不應(yīng)對人的健康造成危害，綠色設(shè)計應(yīng)使得產(chǎn)品具有一定的使用可靠性，造型及結(jié)構(gòu)符合人體工學(xué)原理，有效保護(hù)使用者及生產(chǎn)制造者的人身安全。
1.4效益最大化原則。從產(chǎn)品設(shè)計可持續(xù)角度出發(fā)，設(shè)計過程中充分考慮到產(chǎn)品對自然環(huán)境、市場環(huán)境所帶來的生態(tài)效益以及市場經(jīng)濟效益，一個優(yōu)秀的綠色設(shè)計產(chǎn)品，可以產(chǎn)生極大的經(jīng)濟效益，同時也會對生態(tài)帶來巨大的環(huán)境效益。
2綠色設(shè)計技術(shù)方法
2.1模塊化設(shè)計。模塊化設(shè)計是將產(chǎn)品功能劃分為一系列功能模塊，通過對這些模塊進(jìn)行選擇、再組合，從而形成不同產(chǎn)品的設(shè)計方法，以此來滿足不同使用者的需求。不管是什么樣的產(chǎn)品，其實都是由各種功能組件構(gòu)成，在設(shè)計師進(jìn)行再設(shè)計的時候，可以將這些功能組件進(jìn)行拆分并相互結(jié)合，這樣不但可以簡化設(shè)計過程，而且便于后期對單獨模塊進(jìn)行維修，也利于功能模塊的回收和再利用。
2.2系統(tǒng)化方法。綠色設(shè)計需要設(shè)計者從系統(tǒng)化的角度來考慮設(shè)計整體，從環(huán)境、產(chǎn)品、人與市場等綜合角度來研究產(chǎn)品設(shè)計過程中可能出現(xiàn)的問題，從而系統(tǒng)化地對材料、資源進(jìn)行最大化利用，節(jié)約資源的同時，達(dá)到產(chǎn)品造型美觀性、功能實用性與市場經(jīng)濟性等方面的平衡。采用系統(tǒng)化設(shè)計，可以幫助設(shè)計者在全局角度看清設(shè)計中相關(guān)的各種屬性，最終達(dá)到產(chǎn)品系統(tǒng)的綠色化設(shè)計。
2.3循環(huán)再利用法。產(chǎn)品在停止使用過后，就會進(jìn)入產(chǎn)品報廢回收階段，通過對產(chǎn)品進(jìn)行一個可靠、安全、有效的回收利用，會大大節(jié)省資源的浪費，也會減少對于環(huán)境的污染。通常情況下，對產(chǎn)品進(jìn)行可回收設(shè)計，需要考慮產(chǎn)品的材料、回收處理方法、結(jié)構(gòu)工藝性、回收可能性等多方面的問題，設(shè)計師在設(shè)計初期就應(yīng)當(dāng)考慮到產(chǎn)品生命周期的各個環(huán)節(jié)，以及產(chǎn)品后期回收可能會產(chǎn)生的各種問題。例如大眾公司非常注重汽車的可回收性，對汽車車身進(jìn)行拆解，對部分材料進(jìn)行再次利用，對廢料、廢液等垃圾做到全部回收?？苫厥昭h(huán)法需要避免使用對人體及環(huán)境有害的材料、避免重復(fù)性材料、盡量減少材料使用種類，另外還需要對于回收過程的經(jīng)濟性進(jìn)行把控，避免過度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在綠色設(shè)計中，產(chǎn)品可拆卸性意味著產(chǎn)品在進(jìn)入報廢階段時部分結(jié)構(gòu)零件能夠快速高效的拆卸下來，同時不受到破壞，這樣有利于對零部件進(jìn)行回收再利用以及對結(jié)構(gòu)材料進(jìn)行再生使用，避免浪費，同時產(chǎn)品結(jié)構(gòu)部件的可拆卸性也是評價產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)異程度的準(zhǔn)則，需要設(shè)計師在前期設(shè)計階段就應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行充分考慮。面對不同分類的產(chǎn)品，運用的拆卸方法也有所不同，需要考慮到產(chǎn)品材料的種類、避免零部件受損、避免二次處理（電鍍等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等諸多問題，因此可拆卸性也是一個需要綜合考慮的綠色設(shè)計方法，過度地拆卸也會造成一定程度的浪費。
3產(chǎn)品設(shè)計中的教學(xué)實踐
3.1環(huán)保材料的教學(xué)應(yīng)用。教學(xué)中，選擇可以回收并二次利用的材料進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計，目的就是為了選擇一些價格低廉環(huán)保無污染的材料作為塑料等材質(zhì)的替代品，研究材料的環(huán)保特性。例如在產(chǎn)品模型設(shè)計制作課程中，利用廢棄瓦楞紙進(jìn)行設(shè)計，規(guī)定好每位同學(xué)利用同樣大小的瓦楞紙板材，做出一款椅子的設(shè)計，要求只能運用拼接穿插結(jié)構(gòu)的方式進(jìn)行，在考慮紙板可承受應(yīng)力的條件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共設(shè)施的綠色設(shè)計。本課題讓學(xué)生自選一款公共設(shè)施，例如戶外座椅、垃圾桶、公園路燈等，進(jìn)行綠色設(shè)計，設(shè)計時要滿足：（1）滿足環(huán)境需求，利用降水、日光等可再生資源。（2）加強人與產(chǎn)品間的聯(lián)系。（3）材料無污染，體現(xiàn)自然性。
3.3現(xiàn)有產(chǎn)品的綠色改良設(shè)計。教學(xué)實踐中，對生活中常見的非環(huán)保產(chǎn)品在不影響原產(chǎn)品的使用前提下，進(jìn)行綠色設(shè)計的改良處理。首先可讓學(xué)生先對此類產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)研分析，找出可以進(jìn)行改良的設(shè)計點，例如對一些非環(huán)保類材質(zhì)進(jìn)行綠色環(huán)保材料的替換處理，嘗試設(shè)計可行性，也可以進(jìn)行減量化設(shè)計，減少對原材料的使用。
3.4產(chǎn)品外包裝的綠色設(shè)計。盡量簡化產(chǎn)品的外包裝，減小包裝體積并對包裝結(jié)構(gòu)進(jìn)行一定簡化，材料選擇可降解的無毒材料，在后期回收過程中，不會對環(huán)境造成污染。例如可以讓學(xué)生利用麥稈、蘆葦?shù)燃冏匀徊牧?，或玻璃、木材、再生紙、瓦楞紙板等，對產(chǎn)品包裝進(jìn)行創(chuàng)意處理，不僅可以激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新思維，還有利于教師引導(dǎo)學(xué)生對材質(zhì)美感進(jìn)行更好地發(fā)掘。
4結(jié)論
綠色設(shè)計對產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展影響意義深遠(yuǎn)，在設(shè)計教學(xué)中廣泛運用綠色設(shè)計思維，是一個系統(tǒng)化的教學(xué)過程，如何科學(xué)地傳授并引導(dǎo)學(xué)生掌握綠色設(shè)計思維，是產(chǎn)品設(shè)計教學(xué)應(yīng)當(dāng)長期進(jìn)行探索并討論的內(nèi)容，也是當(dāng)今產(chǎn)品設(shè)計界在面臨設(shè)計機遇與挑戰(zhàn)時應(yīng)當(dāng)著重思考的重要議題。
作者:佟璐琰 單位:長春建筑學(xué)院
參考文獻(xiàn):
1、前言
早在2000年海南學(xué)者開始提出建設(shè)“海南國際旅游島”的概念，建設(shè)國際旅游島就是要借助于海南獨特的氣候環(huán)境，將海南島建設(shè)成為國際化水平對國內(nèi)外游客具有較大吸引力的魅力海島。由于人們對旅游觀念的轉(zhuǎn)變，旅游方式由觀光型逐漸向休閑度假型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)也則隨之產(chǎn)生，這一新型邊緣產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生對旅游業(yè)發(fā)展將起到積極的作用。
而瓊海市作為海南的第三大城市在建設(shè)國際旅游島過程中也有相應(yīng)的發(fā)展，尤其是旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建設(shè)國際旅游島首先就是要保護(hù)自然環(huán)境，旅游房地產(chǎn)就是要充分利用瓊海市優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，是旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩種行業(yè)的相結(jié)合，旅游業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供市場空間，房地產(chǎn)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展的重要支持，因此，旅游房地產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)具有一定的必然性。
2、瓊海市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
2.1 瓊海市房地產(chǎn)近年開發(fā)狀況
瓊海市作為海南省的第三大城市，其房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿?，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）博鰲會議推動瓊?；A(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。瓊海與海南其他城市的最大差別在于城市功能上的差別，但是在基礎(chǔ)設(shè)施上的差異性并不大，博鰲會議推動了瓊海市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使其優(yōu)于其他海南城市。
（2）瓊海市的空氣污染指數(shù)低于?？谑小－偤Ｊ锹糜纬鞘?，與海南的其他城市相比，雖然自然環(huán)境相差不遠(yuǎn)，但是經(jīng)調(diào)查表明，瓊海市的空氣污染指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于?？谑小?/p>
（3）瓊海房地產(chǎn)正處于起步階段，后勁較足。無論是任何行業(yè)在其起步階段都存在一定的發(fā)展空間，瓊海市房地產(chǎn)正處于起步階段，在利潤沒有達(dá)到最大值時，其房地產(chǎn)價值必將會有很大的上升幅度。三亞房地產(chǎn)價格基本上達(dá)到了一定的高度，且?？诘姆康禺a(chǎn)市場已經(jīng)比較成熟了，繼續(xù)上升的可能性均不會太大，與之不同的是，瓊海房地產(chǎn)市場則剛剛起步，因此其發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>
（4）2005 年瓊海市全社會建筑業(yè)比上年增長 13.6%。房屋建筑施工面積 201.8 萬平方米，增長 12.6%；房屋建筑竣工面積增長 25.1%。固定資產(chǎn)投資在《博鰲亞洲論壇》的推動下，保持較快增長。據(jù)了解，2006 年全年瓊海市已報建項目 46 個，建筑面積在 240 萬平方米左右。
由以上可以看出，瓊海市的房地產(chǎn)或者固定資產(chǎn)的投入逐年增加，發(fā)展態(tài)勢良好，由于瓊海市旅游業(yè)存在淡旺季，當(dāng)旅游旺季到來時，各大小酒店常常供不應(yīng)求，人滿為患，導(dǎo)致住宿價格居高不下；與旺季相反的是，當(dāng)?shù)镜絹頃r，存在大量空置的閑房，從而導(dǎo)致酒店的資源不能得到充分利用。發(fā)展旅游房地產(chǎn)，特別是利用產(chǎn)權(quán)酒店、時權(quán)酒店形式，將可有效解決這一問題。很多投資商和開發(fā)商對瓊海的旅游房地產(chǎn)前景表示樂觀的態(tài)度，瓊海的許多大型項目現(xiàn)在已經(jīng)啟動，未來兩年瓊海的開發(fā)面積將有超過三倍的增加，達(dá)到220萬平方米。
2.2 瓊海房地產(chǎn)市場產(chǎn)品分析
通過對幾個代表性的樓盤分析并且結(jié)合相關(guān)同行的溝通了解，可以看出瓊海市房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r。
（1）低檔規(guī)模小區(qū)較多。從整體來看，瓊海市居住小區(qū)整體分布比較平均。相對海南來講，伊比亞河畔建筑面積在 24 萬平方米，屬于大規(guī)模的樓盤。
（2）以板式點式相結(jié)合的為主。近幾年，瓊海房產(chǎn)建造的結(jié)構(gòu)多為板式點式形結(jié)合的結(jié)構(gòu)，即使部分是點式結(jié)構(gòu)，其通風(fēng)采光效果也很好，結(jié)構(gòu)配置比較合理。
（3）產(chǎn)品豐富,中、小戶型產(chǎn)品是主力,建設(shè)的小區(qū)以兩房為主，三房及其他戶型結(jié)構(gòu)為輔，面積大小適中，有利于銷售采取低總價策略，客戶容易接受.戶型最集中的面積區(qū)間,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）瓊海房地產(chǎn)取勝的最大優(yōu)勢是價格。環(huán)境差異不大、消費水平相對較低，市政配套相對完善等等，與海口市相比較而言，瓊海房地產(chǎn)最大的優(yōu)勢在于房價，瓊海商品房均價集中在 4500-5000 元/的區(qū)間，根據(jù)小區(qū)的位置、環(huán)境的不同、施工進(jìn)度的影響而改變。在萬泉河路段的地產(chǎn)已經(jīng)被瓊海當(dāng)?shù)厝似毡榭春?，價格略高于其他地區(qū)，在 6000 元/左右。
3、旅游房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題分析
3.1 開發(fā)建設(shè)中存在的問題分析
3.1.1 存在的問題
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)和建設(shè)過程中存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）損害景區(qū)環(huán)境
旅游景區(qū)大多是以天然環(huán)境吸引人們到此觀光度假。而房地產(chǎn)經(jīng)銷商在對旅游區(qū)的開發(fā)過程中，部分房地產(chǎn)項目過分追求經(jīng)濟效益，而忽略了生態(tài)效益和社會效益，破壞了原本怡然的自然環(huán)境，導(dǎo)致了景區(qū)人工化城市化現(xiàn)象加劇，嚴(yán)重影響了旅游景區(qū)的持續(xù)發(fā)展。
（2）部分房地產(chǎn)項目配套設(shè)施不全
瓊海市部分房地產(chǎn)項目既面向本地居民，也面向其他外地居民，與普通的房地產(chǎn)項目相比，在配置上強調(diào)了休閑和娛樂設(shè)施，又沒有嚴(yán)格按照休閑度假標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。一些房地產(chǎn)商搶占地盤、拼命開發(fā)，僅從經(jīng)濟利益出發(fā)，忽視其建設(shè)質(zhì)量，開發(fā)的項目不僅直接影響了城市總體規(guī)劃，還給房地產(chǎn)管理帶來困難。
（3）破壞旅游景區(qū)的規(guī)劃格局
在瓊海市旅游景區(qū)大部分都制定有相應(yīng)的的旅游規(guī)劃，但是在實際的開發(fā)過程中，出現(xiàn)了開發(fā)失控現(xiàn)象，在一些旅游渡假區(qū)，房地產(chǎn)商對利益過分追求，依托景區(qū)優(yōu)越的自然條件，建設(shè)高檔商品房，而這些商品房大部分都沒有按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，破壞了景區(qū)原有的規(guī)劃和格局，使度假區(qū)范圍不斷縮小。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)水平較低
在一些房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中，經(jīng)常不經(jīng)過科學(xué)的論證，在利益最大化基礎(chǔ)上，盲目開發(fā)一些低水平項目，缺少必要的文化品位，一些房地產(chǎn)項目可能會因此造成建成后的拆毀，導(dǎo)致了資金和土地等資源的浪費，還破壞了景區(qū)環(huán)境。
3.1.2 原因分析
瓊海市旅游房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中出現(xiàn)以上問題，主要有以下幾個方面的原因：
（1）對經(jīng)濟利益的過分追求
一些房地產(chǎn)開發(fā)商過分看重旅游房地產(chǎn)比一般房地產(chǎn)項目具有一定的優(yōu)勢，在開發(fā)過程中過渡追求其經(jīng)濟效益而忽視了對自然景觀的保護(hù)。房地產(chǎn)項目是構(gòu)成城市景觀的一部分，建設(shè)一定數(shù)量的高檔房地產(chǎn)項目，有利于加快城市化進(jìn)程，還能夠帶來巨大的經(jīng)濟效益。但是在旅游景區(qū)開發(fā)大量的房地產(chǎn)項目，會阻礙旅游業(yè)的發(fā)展。因此，要將旅游房地產(chǎn)開發(fā)合理化。
（2）缺乏科學(xué)性
在旅游景區(qū)，大部分房地產(chǎn)項目盲目開發(fā)，一方面沒有根據(jù)實際發(fā)展需要進(jìn)行合理的科學(xué)規(guī)劃，另一方面在實際開發(fā)過程中沒有按照規(guī)劃嚴(yán)格執(zhí)行。旅游房地產(chǎn)商過分追求經(jīng)濟利益，而不顧長遠(yuǎn)的社會和環(huán)境效益。這樣不僅會造成景區(qū)資源的嚴(yán)重浪費，還會導(dǎo)致粗制濫造項目的產(chǎn)生，開發(fā)失控局面產(chǎn)生，造成旅游區(qū)形象嚴(yán)重?fù)p壞。
（3）缺少有效的監(jiān)督機制
對于房地產(chǎn)業(yè)缺乏一定的指導(dǎo)政策，對房地產(chǎn)的發(fā)展尚未制定相應(yīng)的法制法規(guī)，對城市的建設(shè)和規(guī)劃存在一定隨意性。海南作為國際旅游島，其建設(shè)和開發(fā)吸引眾多的開發(fā)商蜂擁而至。由于對于違規(guī)操作缺乏相應(yīng)的約束和監(jiān)管機制，以及在旅游景區(qū)的房地產(chǎn)項目審批不夠嚴(yán)格，導(dǎo)致違規(guī)項目大量出現(xiàn)，給旅游區(qū)的建設(shè)和發(fā)展帶來巨大困難。
3.2 營銷方面存在的問題分析
3.2.1 營銷存在的問題
（1）營銷方式不夠靈活
旅游房地產(chǎn)營銷對象主要是本地以外人口，在營銷方式上與一般商品房不同，而瓊海市目前旅游房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)的銷售方式大體上是相同的，主要是一些房地產(chǎn)銷售公司和一些中介機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售。而瓊海市的旅游業(yè)存在淡旺季，會導(dǎo)致一些旅游設(shè)施的閑置，一些房地產(chǎn)消費者只在購買房地產(chǎn)項目并使用后才能享受到其的價值和品質(zhì)，因此在營銷旅游房地產(chǎn)項目時，要根據(jù)消費者的需要對其實施相應(yīng)的銷售措施。
（2）不能保障消費者權(quán)益
消費者在購買了房地產(chǎn)以后，消費者權(quán)益常常得不到有效的保障。一些產(chǎn)權(quán)酒店會承諾每年有一定的投資回報率，而每年經(jīng)營狀況的好壞往往決定消費者投資分紅的數(shù)量，實際上在經(jīng)營過程中，如果經(jīng)營狀況好，消費者分紅率不好，在經(jīng)營狀況不好的情況下，首要措施則是減少消費者的投資分紅率。
3.2.2 原因分析
（1）在經(jīng)營運作過程中缺乏有效的溝通
旅游房地產(chǎn)的整個開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理過程涉及到多個利益主體，比如開發(fā)商、銷售商以及物業(yè)管理公司等，一些開發(fā)商在房地產(chǎn)項目完成后，委托專業(yè)的銷售公司進(jìn)行房地產(chǎn)的銷售，在銷售中給予銷售公司一定的利潤提成，在項目銷售出去之后，又由物業(yè)管理公司施行物業(yè)管理工作。由于各個運營商的利益各不相同，導(dǎo)致旅游房地產(chǎn)項目整個營銷過程中缺乏彼此之間的有效溝通，在售后管理過程中產(chǎn)生多方面的問題，給消費者造成不必要的經(jīng)濟損失。
（2）缺少社會誠信度
由于我國正處于市場經(jīng)濟的發(fā)展階段，社會誠信度缺失，因此，在房地產(chǎn)的銷售過程中會出現(xiàn)欺詐現(xiàn)象。在我國很多城市的房地產(chǎn)銷售過程中都存在欺詐現(xiàn)象，因此，瓊海市旅游房地產(chǎn)的銷售要區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的銷售方式，以新的銷售模式健康有序的發(fā)展。
（3）缺乏法律法規(guī)的約束
在房地產(chǎn)銷售過程中的欺詐現(xiàn)象的產(chǎn)生主要是由于旅游房地產(chǎn)的銷售缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)的約束。由于旅游房地產(chǎn)剛剛發(fā)展起來，我國還沒有制定相應(yīng)的法律法規(guī)。市場行為需要的法規(guī)約束，由于瓊海市的旅游房地產(chǎn)銷售行為缺乏法律法規(guī)的制約，導(dǎo)致一些開發(fā)商和銷售商經(jīng)常鉆法律的空子，損害消費者的權(quán)益。
4、瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展策略
4.1 開發(fā)建設(shè)發(fā)展策略
（1）精心選址，科學(xué)布局
對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)項目上要進(jìn)行必要的可行性分析，要進(jìn)行相關(guān)項目的市場調(diào)研并進(jìn)行必要的市場分析。瓊海市的旅游資源豐富，但是不是所有的旅游景區(qū)地方都能夠開發(fā)旅游房地產(chǎn)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前要考慮多方面因素精心選址：區(qū)位方面因素，地形地貌因素以及項目項目所在地周圍相關(guān)環(huán)境因素等。
在布局方面，大區(qū)域內(nèi)的布局要考慮在整個瓊海市的整體分布情況，根據(jù)房地產(chǎn)項目與周圍資源環(huán)境的關(guān)系，選擇位于城市近郊的風(fēng)景區(qū)及度假區(qū)附近。從小區(qū)域的布局來講，一些高檔的旅游房地產(chǎn)項目不必要都處在核心部位，一些為度假服務(wù)的房地產(chǎn)項目如分時度假村以及產(chǎn)權(quán)酒店等房產(chǎn)擁有者較多，這些項目可以設(shè)置在接待中心的地方，充分發(fā)揮旅游度假功能。
（2）多樣化產(chǎn)品開發(fā)
瓊海市旅游房地產(chǎn)主要是面對城市中中高收入階層，其市場定位較高，因此要針對不同市場開發(fā)多樣化項目。開發(fā)項目主要包括第二居所類、分時度假房產(chǎn)類、產(chǎn)權(quán)酒店類以及養(yǎng)老型公寓。第二房地產(chǎn)類房產(chǎn)依靠瓊海市各個旅游度假區(qū)的優(yōu)勢資源，面向高端以及中高端市場；分時度假類房產(chǎn)與度假旅游產(chǎn)品相結(jié)合，面向全國開發(fā)；產(chǎn)權(quán)酒店必須要確保投資者的經(jīng)濟利益；瓊海市自然環(huán)境條件優(yōu)越，使養(yǎng)老型公寓需求增加，主要面向收入較高以及地位較高的離退休人員。多樣化的產(chǎn)品系列使不同消費市場之間相互補充，減少某一市場較大波動對于瓊海市旅游房地產(chǎn)業(yè)造成影響。
（3）適宜的開發(fā)方式
在旅游房地產(chǎn)開發(fā)過程中要合理利用現(xiàn)有資源，保證旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目要科學(xué)設(shè)計，利用現(xiàn)有的飯店以及一些空置房間，對其進(jìn)行合理改造，開發(fā)這種閑置資源成本低、風(fēng)險小。在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的設(shè)計過程中要突出旅游房地產(chǎn)的主題，努力展現(xiàn)其內(nèi)涵，運用商業(yè)和市場相結(jié)合的運作方式將旅游房地產(chǎn)推向市場。
（4）政府大力支持
在組建與旅游房地產(chǎn)先關(guān)的各個配套機構(gòu)時，通過分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險的方式提高旅游房地產(chǎn)的誠信度。同時要健全旅游房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，保障消費者的權(quán)益，使旅游房地產(chǎn)在發(fā)展過程中有法可依。
4.2 營銷策略
在房地產(chǎn)的營銷方面，要滿足廣大消費者的多樣化要求，加大銷售的宣傳力度，靈活變換營銷模式。努力改變消費者的觀念認(rèn)識，使旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品逐漸被消費者認(rèn)識和接納。旅游房地產(chǎn)的營銷應(yīng)該是旅游房地產(chǎn)開發(fā)商與旅游房地產(chǎn)營銷組織相結(jié)合方式，在營銷過程中，充分發(fā)揮旅游業(yè)和房地產(chǎn)組合營銷的優(yōu)勢，可以推出度假購房游等附加旅游產(chǎn)品，使旅游業(yè)和旅游房地產(chǎn)銷售相互促進(jìn)。
經(jīng)營商要先通過網(wǎng)絡(luò)以及先進(jìn)的通訊技術(shù)展開對旅游房地產(chǎn)的營銷活動，在營銷過程中提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，旅游房地產(chǎn)不僅要完美化地理景觀設(shè)計風(fēng)格方面，而且要配置先進(jìn)的服務(wù)設(shè)施，在服務(wù)質(zhì)量上要專業(yè)化，使消費者能夠得到高質(zhì)量的享受，從而以幼稚的服務(wù)提升旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品層次。
4.3 旅游房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展策略
（1）堅持科學(xué)發(fā)展。發(fā)展是解決金融業(yè)一切問題的根本，但是在加快發(fā)展的同時，要吸取20世紀(jì)九十年代初海南房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的歷史教訓(xùn)，科學(xué)審慎發(fā)展。由于房地產(chǎn)泡沫的影響，不僅國家承擔(dān)了海南省泡沫經(jīng)濟成本，各金融機構(gòu)也成為了成本的犧牲者。因此，瓊海市在發(fā)展機遇面前，既要謀劃加快發(fā)展，又要防范泡沫危機的發(fā)生，努力實現(xiàn)健康、規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。
（2）調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。要擇優(yōu)支持在信用、綜合實力、經(jīng)營業(yè)績方面均很優(yōu)秀，且具有品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)國際旅游島建設(shè)的總體規(guī)劃，要有選擇性的選擇國際知名企業(yè)和全國優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)優(yōu)質(zhì)的旅游房地產(chǎn)項目，尤其要加強旅游房地產(chǎn)的創(chuàng)新，在建設(shè)規(guī)劃和營銷手段上記性必要的技術(shù)創(chuàng)新。還要保持個人住房貸款的各種不同業(yè)務(wù)全面發(fā)展，重點支持居民為改善居住品質(zhì)而購買自住房以及購買首套自住房的貸款需求。以行政事業(yè)單位以及一些優(yōu)質(zhì)客戶群體為營銷對象，積極拓展自建房貸款業(yè)務(wù)。
（3）加強風(fēng)險控制。加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的準(zhǔn)入退出管理，嚴(yán)格執(zhí)行項目準(zhǔn)入的要求條件，逐步將一些小企業(yè)和資信等級較差且缺乏優(yōu)質(zhì)項目的客戶推出房地產(chǎn)行業(yè)。加強審批審查力度，不斷規(guī)范操作和作用標(biāo)準(zhǔn)，對于關(guān)鍵性的環(huán)節(jié)要做出崗位制約的安排，防止發(fā)生意外。嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款全過程的管理措施，防范個人住房貸款風(fēng)險的發(fā)生。從完善制度以及加強教育方面，加強業(yè)務(wù)道德風(fēng)險的防范，減少違規(guī)操作以及弄虛作假行為的發(fā)生。
（4）加強房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。有效利用客戶自身優(yōu)勢和信息優(yōu)勢，為房地產(chǎn)項目雙方提供咨詢服務(wù)，不僅提高中間業(yè)務(wù)的收益還大大提高了信貸資金的安全性。通過綜合運用定價策略以及對不同產(chǎn)品進(jìn)行結(jié)合等手段，將產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新與優(yōu)勢資源相結(jié)合，產(chǎn)生滿足不同客戶需求的不同產(chǎn)品，使其各具特色，不斷提高市場競爭力。
5、結(jié)論
海南國際旅游島的建設(shè)促進(jìn)了瓊海市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，作為旅游業(yè)與房地產(chǎn)兩大產(chǎn)業(yè)結(jié)合發(fā)展的一種新的邊緣產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展正處在剛剛起步階段，由于不斷擴大的市場需求，發(fā)展旅游經(jīng)濟的需要，以及在建設(shè)海南國際旅游島的推動下，瓊海市旅游房地產(chǎn)的發(fā)展正日趨規(guī)范，其發(fā)展前景廣闊，在豐富旅游項目的同時帶動居民收入的增加，實現(xiàn)旅游房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展。
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今天的房地產(chǎn)中介服務(wù),不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估,還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動,房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方(即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人)服務(wù),更多的要對消費者即購房者負(fù)責(zé),充當(dāng)著"中間人"這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險,因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并作出積極的預(yù)防措施。
二.房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險
房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人(使用人)、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險,實現(xiàn)交易目的,獲得預(yù)期利益。
(一). 通過中介進(jìn)行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項業(yè)務(wù),其中比較常見的法律問題有:
1. 來自交易主體方面的風(fēng)險。
交易主體的風(fēng)險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件,就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。
對于不同的房產(chǎn)所有人,其在房地產(chǎn)市場進(jìn)行交易的動機各不相同,有的人想賣小房換大房,有的人想低價買高價賣,有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機,還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如,夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋;房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售;職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時一般認(rèn)定合同效力待定,或者直接認(rèn)定合同無效。
買方委托中介機構(gòu)選購房屋,是出于對中介機構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴,因此,對于交易主體是否合法,房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的審查,如果中介機構(gòu)未盡審查義務(wù),導(dǎo)致合同無效,給交易一方造成損失了,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
2. 來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險。
交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋,中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查,如果出現(xiàn)下列情況,中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓:①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍;②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的;③房屋已設(shè)定抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的;④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。
如果房地產(chǎn)中介機構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù),給合同一方(一般指買方)造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,當(dāng)然如果是委托人(一般指賣方)刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的,則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3. 來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。
房屋屬于不動產(chǎn),其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記,出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費,辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。
但是在房屋交易過程中,如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議,其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn),房地產(chǎn)中介機構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定,這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機構(gòu)避免不必要風(fēng)險和損失。
房地產(chǎn)中介機構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險,關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個徹底的了解,謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關(guān)聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失,還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況,如中介機構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù),致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的,房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
(二). 房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險:
1、過失引起的風(fēng)險。
這一風(fēng)險包括估價師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制,對可能存在的事項未能如實披露等。
一般情況下,估價風(fēng)險與主觀因素關(guān)聯(lián)較大,如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險。專業(yè)方面的風(fēng)險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)對估價的影響,使估價目的與估價方法、估價價值不匹配,或估價報告文字?jǐn)⑹霾划?dāng),造成委托方誤解,或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握,而導(dǎo)致估價結(jié)果與事實相差懸殊,從而引發(fā)估價糾紛風(fēng)險。
由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險,主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真,估價報告質(zhì)量低劣,或受自身執(zhí)業(yè)能力限制,使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差,在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下,就盲目估價,導(dǎo)致估價不實。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下,輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額,以及估價人員與委托方有利害關(guān)系,使估價結(jié)論失去公允性,從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險。
2、非過失風(fēng)險,主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。
包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外,由
客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多,通常情況下有,委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員,或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟糾紛,例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況,致使估價嚴(yán)重失實。同時,法律、經(jīng)濟政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。另外,由于我國統(tǒng)計資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題,給估價操作帶來難度,易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當(dāng),也容易產(chǎn)生風(fēng)險,造成經(jīng)濟糾紛。 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》,其中專章對房屋中介機構(gòu)從業(yè)人員和機構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定,對于其法律責(zé)任未有專門明確,只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則,即行政責(zé)任問題,對于刑事責(zé)任規(guī)定了"房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任"。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任,通常,合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任,同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中,合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定,違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任;對于沒有約定的情形,應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。
中介機構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù),可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任,承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等,可以單獨適用,也可以合并適用,對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。
三.如何減少房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險,促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展
(一). 房地產(chǎn)中介機構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。
房地產(chǎn)中介機構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù),前面已經(jīng)陳述,此處不再贅述。
(二). 設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任險,轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險,促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。
1、何謂行業(yè)責(zé)任險。
行業(yè)責(zé)任險,又稱為專業(yè)賠償保險,是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯,造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡,而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達(dá)國家,法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險,即常說的強制保險。行業(yè)責(zé)任險,作為責(zé)任保險的一個重要組成部分,從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年,在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單——藥劑師過失責(zé)任保單,但由于種種原因,行業(yè)責(zé)任保險在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視,發(fā)展十分緩慢。而此后,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善,發(fā)達(dá)國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多,因此,行業(yè)責(zé)任保險開始逐漸引起大家的關(guān)注,市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求被極大地激發(fā)。目前,在發(fā)達(dá)國家的保險市場上,行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護(hù)士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)?？梢哉f,行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達(dá)國家的保險市場上占有十分重要的地位。
2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。
和發(fā)達(dá)國家相比,我國的責(zé)任保險起步較晚,水平也不高,據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,國外責(zé)任險業(yè)務(wù)占其財產(chǎn)險業(yè)務(wù)總量的比例平均在15%以上,而目前我國責(zé)任保險業(yè)務(wù)量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)的3%左右,并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險、雇主責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險、公眾責(zé)任險等少數(shù)險種上,行業(yè)責(zé)任保險所占比例雖然很少,但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此,近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險的市場開拓和營銷,例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險、律師責(zé)任險、建筑工程責(zé)任險等新的責(zé)任險種,并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園(方)責(zé)任險、物業(yè)管理責(zé)任險等全國性的新險種。
行業(yè)責(zé)任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義,同時社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業(yè)責(zé)任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟水平的不斷提高,公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高,消費者的自我保護(hù)意識也在不斷增強,法律環(huán)境的進(jìn)一步完善也給消費者依法保護(hù)自身權(quán)益提供了強有力的保障,這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面,隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展,那些原先不同程度帶有"行政色彩"的專業(yè)職業(yè),如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化,它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨立承擔(dān)責(zé)任的法人機構(gòu),因此,一些過去由國家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機構(gòu)和個人自行承擔(dān),這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求。此外,隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟的發(fā)展,會計、
公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè),和老百姓的關(guān)系也越來越緊密,但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風(fēng)險,如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防,因此,買份保險轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險也就成了情理之中的事了。 3、房地產(chǎn)中介機構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險的必要性和重要性。
我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險,因此除了在合同中對風(fēng)險的防范作出約定外,如能積極利用社會保險手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險,對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展,是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說,差距代表著挑戰(zhàn)和機遇,也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間,占據(jù)了這一市場的主動權(quán),就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險公司而言,誰先開辟新的險種,誰就可能占領(lǐng)先機,而且房地產(chǎn)中介機構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險最有利的市場保障。
房地產(chǎn)中介機構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險,從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中,因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失,可由保險公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險的保障,房地產(chǎn)中介機構(gòu)無疑吃了一顆定心丸,在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有利于保障安全交易,即使產(chǎn)生糾紛也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移,對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。
房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場,實現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合,進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展,從而實現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今,我國的社會主義市場經(jīng)濟正走向進(jìn)一步的完善和健全,市場經(jīng)濟乃是一種信用經(jīng)濟的觀念日漸深入人心,信譽立則企業(yè)興,信譽失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一,也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實、準(zhǔn)確,是房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件,不偏不倚如實地向客戶提供信息,既是對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職業(yè)道德的要求,也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點,必然會損害當(dāng)事人權(quán)益的,設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。
但并不是說房地產(chǎn)中介機構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險就可以高枕無憂,因為房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險仍然屬于一種財險,對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人,保險公司仍有進(jìn)一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機構(gòu)仍然需要加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流,提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平,健全中介機構(gòu)內(nèi)部管理制度。
陣發(fā)性房顫的非藥物治療方案中最常見有效的方法是三維標(biāo)測系統(tǒng)下進(jìn)行環(huán)肺靜脈消融，但術(shù)后有可能復(fù)發(fā)。這可能與房顫術(shù)后炎性反應(yīng)以及心房基質(zhì)以及心房肌組織重構(gòu)有關(guān)，相關(guān)研究指出炎性產(chǎn)物如hsCRP及IL-6等在房顫術(shù)后會有相應(yīng)增高[1]。針對房顫基質(zhì)和房顫心房肌重構(gòu)以及導(dǎo)致房顫的炎癥反應(yīng)的治療又稱房顫的上游藥物治療，目前預(yù)防房顫心房基質(zhì)和心房肌的重構(gòu)以及炎性反應(yīng)的藥物有以下幾種：ACEI/ARB、醛固酮受體拮抗劑、他汀類、皮質(zhì)類固醇等。并且聯(lián)合用藥可能通過不同機制共同預(yù)防和治療房顫。本研究旨在觀察陣發(fā)性房顫環(huán)肺靜脈靜脈消融術(shù)后應(yīng)用瑞舒伐他汀觀察房顫的早期復(fù)發(fā)率，左房內(nèi)徑、hsCRP以及IL-6的水平。
1 資料與方法
1.1一般資料 44研究對象為2011年6月～2013年6月我院心內(nèi)科的陣發(fā)性房顫射頻消融術(shù)后患者，血脂水平均在正常范圍。研究對象隨機分為對照組和他汀組，即對照組22例，男13例，女9例，他汀組22例，男12例，女10例。
1.2方法 所有患者均在Carto三維標(biāo)測系統(tǒng)下行環(huán)肺靜脈消融，消融終點為：利用環(huán)Lasso電極至肺靜脈口標(biāo)測經(jīng)驗證達(dá)到雙向阻滯，若仍外房顫，給予同步電復(fù)律轉(zhuǎn)復(fù)心律。
1.3術(shù)后治療方法 入選的患者隨機分為對照組和他汀組，對照組（n=22），給予胺碘酮及華法林口服治療，甲狀腺功能異常者，改用心律平治療，術(shù)后常規(guī)服用華法林抗凝治療3個月，維持INR值至2～3。他汀組（ n=22），給予給予胺碘酮及華法林基礎(chǔ)上加用瑞舒伐他?。?0mg/晚）。
1.4觀察指標(biāo) 觀察3個月房顫復(fù)發(fā)率，房顫復(fù)發(fā)通過HOLER檢查了解房顫復(fù)況。使用ELISA檢測hs-CRP及IL-6在術(shù)前即刻，術(shù)后2d、1個月、3個月的水平，術(shù)前及術(shù)后3個月心臟彩超檢查左房內(nèi)徑。
1.5隨訪內(nèi)容和觀察指標(biāo) 術(shù)后2d、1個月、3個月由固定醫(yī)師隨訪，采集數(shù)據(jù)，向患者宣教，有心悸癥狀立即門診或住院部就診，采集hs-CRP及IL-6數(shù)據(jù)及HOLTER、心臟彩超數(shù)據(jù)。
1.6統(tǒng)計學(xué)方法 計量資料結(jié)果用（x±s）表示，治療前后比較采用配對t檢驗，計數(shù)資料用 χ2檢驗，治療組和對照組的比較采用成組設(shè)計的t檢驗，P0.05為差異有統(tǒng)計學(xué)意義。
2 結(jié)果
2.1兩組患者的基線情況及治療前血脂水平、左房內(nèi)徑無統(tǒng)計學(xué)差異，P0.05。
2.2兩組患者3個月房顫復(fù)況為他汀組復(fù)發(fā)人數(shù)3例，復(fù)發(fā)率為13.6%，對照組人數(shù)8例，復(fù)發(fā)率為36.4%，兩組復(fù)發(fā)率無統(tǒng)計學(xué)差異，他汀組復(fù)發(fā)率不低于對照組。房速及房撲的復(fù)發(fā)率仍無統(tǒng)計學(xué)差異P=0.135。他汀組中有1例發(fā)生肝功能異常，轉(zhuǎn)氨酶升高至3倍以上，停藥后肝功能恢復(fù)。見表1。
2.3兩組患者治療前后血清炎癥因子水平的變化 術(shù)前患者IL-6及hs-CRP水平兩組無統(tǒng)計學(xué)差異，術(shù)后2d兩組炎性因子達(dá)到最高水平，術(shù)后1個月開始下降，術(shù)后3個月時降至術(shù)前水平。他汀組于對照組相比較，術(shù)后炎性因子水平有顯著性降低（P
2.4 3個月后隨訪心臟彩超兩組左房內(nèi)徑情況為他汀組術(shù)前和術(shù)后左房內(nèi)徑無統(tǒng)計學(xué)差異，對照組術(shù)前及術(shù)后左房內(nèi)徑無統(tǒng)計學(xué)差異。術(shù)前兩組左房內(nèi)徑及術(shù)后兩組左房內(nèi)徑無統(tǒng)計學(xué)差異。見表2。
3 討論
環(huán)肺靜脈消融術(shù)是目前治療房顫的主要手段，射頻消融能量導(dǎo)致心房組織的炎癥反應(yīng)，在心房內(nèi)廣泛消融可引起炎性因子如CRP及IL-6等的釋放[2]。Hs-CRP及IL-6參與全身及局部的炎癥反應(yīng)，并且在血漿中較為穩(wěn)定。
關(guān)于他汀類藥物抗房顫的研究及臨床實驗較多，大多數(shù)研究表明他汀類藥物是通過多效性機制，發(fā)揮其抗炎及抗氧化[3]、改善血管內(nèi)皮細(xì)胞功能等的作用。射頻消融術(shù)是利用射頻能量的熱效應(yīng)導(dǎo)致病變心肌的壞死，有較多的研究顯示，射頻消融術(shù)后在凝固性壞死組織的周圍有大量的單核細(xì)胞、中性粒細(xì)胞滲出，呈急性炎癥反應(yīng)，從而引起hsCRP及IL-6等炎性因子升高。已有的動物實驗和臨床試驗證據(jù)顯示他汀對繼發(fā)性心房顫動和特發(fā)性心房顫動均有抑制作用。Siu等研究了他汀類藥物治療孤立性房顫復(fù)發(fā)的影響，經(jīng)過多因素COX回歸分析顯示，他汀治療組能明顯降低心房顫動復(fù)律后的復(fù)發(fā)危險[4]。也有相關(guān)研究證明他汀類藥物不能降低房顫射頻消融術(shù)后復(fù)發(fā)，Richter等對234例陣發(fā)性房顫和持續(xù)性房顫行環(huán)肺靜脈消融術(shù)的患者進(jìn)行回顧性研究。經(jīng)過COX回歸分析顯示他汀類藥物不能降低射頻消融術(shù)后房顫的復(fù)發(fā)率。
本實驗研究顯示他汀類藥物不能降低陣發(fā)性房顫射頻消融術(shù)后早期房顫復(fù)發(fā)率，但是他汀類藥物有降低房顫復(fù)發(fā)率的趨勢（P=0.067），但未達(dá)到統(tǒng)計學(xué)意義，可能與觀察患者的例數(shù)有關(guān)。但是他汀類藥物有明確的抗炎作用，盡管有越來越多的證據(jù)支持抗炎藥物有預(yù)防房顫的作用。但是仍有有較多前瞻及回顧性研究表明他汀藥物沒有預(yù)防房顫的作用。
參考文獻(xiàn)：
[1]Acevedo M， Cohalan RL， Perez L. et al. C-reactive protein inatria fibrillation：evidence for the presence of inflammation in the genesis，J AM Coll Cardiol 2003；41：1089
上海電氣阿爾斯通（武漢）變壓器有限公司由法國阿爾斯通集團電網(wǎng)部與上海電氣合資（圖1），成立于2007年12 月26 日，總投資約6000 萬歐元，是阿爾斯通電網(wǎng)部位于全球13 個變壓器生產(chǎn)廠家之一。公司位于湖北省武漢市陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地面積128328m2，廠區(qū)占地面積26700m2，變壓器年生產(chǎn)能力20000MVA。
公司全面引進(jìn)全球三大變壓器制造集團之一——法國阿爾斯通先進(jìn)的設(shè)計、制造技術(shù)及先進(jìn)的管理方式，可以設(shè)計、生產(chǎn)單機最大容量為1400MVA 的各種類型的電力變壓器，包括110kV 及以上大型、超大型/ 高壓、超高壓、1200kV 特高壓交流及±1100kV 直流變壓器。擁有國際領(lǐng)先的關(guān)鍵生產(chǎn)工裝設(shè)備和試驗設(shè)備，作為保證產(chǎn)品質(zhì)量、提升企業(yè)市場競爭優(yōu)勢的保障。公司實施和采用阿爾斯通全球一體化的技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)，為國內(nèi)外廣大用戶提供國際一流的產(chǎn)品和服務(wù)。
選擇Inventor 的原因
變壓器設(shè)計行業(yè)較其他機械設(shè)計行業(yè)在軟件上要求更高，AIP 用戶界面簡單，三維運算速度和著色功能突出。結(jié)構(gòu)設(shè)計人員能夠簡單迅速地獲得零件和裝配體的真實感，縮短設(shè)計意圖與系統(tǒng)反應(yīng)時間的距離，在零部件設(shè)計裝配上最大限度減少設(shè)計錯誤率。
同時，AIP 資源中心庫提供了大量各國家標(biāo)準(zhǔn)件的特征：型材、管件和管材、緊固件、軸用件及其他零件幾乎應(yīng)有盡有。設(shè)計師可以在資源中心中查找、插入、編輯、替換、過濾和零件，使用非常方便。
基于AIP 的變壓器結(jié)構(gòu)參數(shù)化設(shè)計，通過設(shè)置Excel特征參數(shù)表格，可將復(fù)雜的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化為參數(shù)化的計算模型。然后根據(jù)需要進(jìn)行有限元分析，調(diào)整和變更參數(shù)，完成方案，極大提高設(shè)計質(zhì)量、縮短設(shè)計時間。
這里Vault 絕對是重中之重。設(shè)計過程中設(shè)計數(shù)據(jù)的更改不可避免，能否保證引用零部件版本一致就相當(dāng)重要。Vault 能跟蹤設(shè)計軌跡，避免在設(shè)計中由于刪除關(guān)聯(lián)文件而導(dǎo)致錯誤發(fā)生。完美實現(xiàn)在一個項目設(shè)計中多個工程師并行設(shè)計，提高效率。
公司最終選擇了AIP 軟件。到目前為止，AIP 軟件在完成產(chǎn)品三維設(shè)計和產(chǎn)品研發(fā)方面表現(xiàn)出了良好的性能，明顯提高了設(shè)計效率。
應(yīng)用案例
在使用Inventor 進(jìn)行開發(fā)時，解決了以下問題。
（1）標(biāo)準(zhǔn)模型能減少重復(fù)性工作，提高出圖速度和準(zhǔn)確性。到目前為止，我們建立的標(biāo)準(zhǔn)模型有：近5 家上10種有載、無載分接開關(guān)；10kV ～ 500kV 不同電壓等級的套管及升高座；50 多件二次保護(hù)或測量器具；5 種不同容量的儲油柜，70mm2 ～ 500mm2 的直通和三通壓接頭等。以往使用CAD 二維軟件提供一整套SFSZ-240000/220 外形圖，至少需要一周，現(xiàn)在只用三天便可完成，提高效率達(dá)50% 以上（圖2、圖3）。
（2）鐵心、油箱等結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化程度高，可以充分利用AIP 參數(shù)化設(shè)計，初期就能迅速建立模型。經(jīng)比較，一臺SFSZ-240000/220 的變壓器的鐵心和油箱使用傳統(tǒng)的設(shè)計方式時間大概為三周，而使用AIP 參數(shù)化設(shè)計，僅用一周時間。對于圖紙后期更改和跟蹤，AIP 解決方案僅僅專注于參數(shù)更改而不用擔(dān)心圖紙關(guān)聯(lián)修改（圖4、圖5）。
（3）線圈結(jié)構(gòu)由于空間尺寸復(fù)雜、導(dǎo)線排列形式眾多，使用舊的CAD 模板設(shè)計人員每臺都要修改30 多張圖紙以上，如今在AIP 草圖模塊中建立參數(shù)變量，直接生成制造圖紙，修改工作量減少50% 以上；利用布管模塊完成引線設(shè)計，可以讓工程師節(jié)約大量時間用在考慮、審核引線排布方案，優(yōu)化引線布局，而不是浪費在三維空間想象上面（圖6）。
（4）作為生產(chǎn)高壓、超高壓、特高壓交直流變壓器基地，普通二維視圖已經(jīng)無法滿足客戶需求，渲染后的數(shù)字樣機以及后期制作的動畫效果，在產(chǎn)品博覽會上幫助客戶第一時間直觀了解產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和制造工藝過程，可以很好地提升企業(yè)的形象。這是傳統(tǒng)方案無法實現(xiàn)的。
實際收益
使用AIP 軟件解決了很多以往設(shè)計中令人頭疼的問題，明顯提高了設(shè)計效率和產(chǎn)品質(zhì)量。
（1）AIP 與DWG 的集成。之前的DWG 設(shè)計圖紙可以通過AIP 的草圖嵌入CAD 中再度利用。這是其它3D 軟件無法完美實現(xiàn)的。而且導(dǎo)出DWF 文件能很好地解決與下游企業(yè)、客戶交流和溝通的問題。加上AIP 的界面人性化，初學(xué)者能很快上手。換句話說，從二維設(shè)計過渡到三維設(shè)計迅速而平穩(wěn)。
（2）布管迅速方便。變壓器管路設(shè)計和引線設(shè)計在二維視圖表達(dá)上比較麻煩，對設(shè)計和制造人員要求較高。而AIP 的“管道布線”模塊，操作步驟少、靈活性高，通過管路零件、捕捉相應(yīng)節(jié)點、確定走線方案后，短時間就能做出管路或者引線的三維模型，然后投影成工程視圖，方便快捷，而且準(zhǔn)確（圖7）。
（3）模型和工程圖的關(guān)聯(lián)性。在使用AIP 軟件后，設(shè)計中修改零件尺寸，關(guān)聯(lián)文件和工程視圖自動完成相應(yīng)更改，節(jié)約設(shè)計時間，減少設(shè)計工程師重復(fù)性勞動。
（4）通過Vault 實現(xiàn)協(xié)同設(shè)計，保證了零部件設(shè)計數(shù)據(jù)的一致性，而圖紙以及相關(guān)的技術(shù)文檔也可在Vault 中實現(xiàn)統(tǒng)一管理。
AIP 解決方案縮短了設(shè)計周期時間，降低了設(shè)計和制造成本，以更直觀的產(chǎn)品設(shè)計面對客戶和操作人員。對于我們面臨的激烈市場競爭而言，任何客戶要求的，不但要反應(yīng)時間快而且還要專業(yè)呈現(xiàn)，AIP 的三維可視化實體模擬功能可以滿足我們的要求。
2001年張某(男方)曾經(jīng)是某外企工作的白領(lǐng),收入頗豐,在婚前自己一次性付全款購買的一套商品房,后來他與陳某(女方)喜結(jié)良緣,共同生活了5年,后女方提出離婚,男方也同意,但就房產(chǎn)問題沒有達(dá)到一致意見,雙方訴訟至法院,后法院認(rèn)定此房產(chǎn)是男方張某的個人財產(chǎn)在離婚訴訟中不進(jìn)行分割,對雙方共同生活期間的其他財產(chǎn)依法進(jìn)行了分割。
說明:按我國婚姻法第18條規(guī)定一方的婚前財產(chǎn)是個人財產(chǎn),同時按最高法院司法解釋這樣的財產(chǎn)“不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)?！庇捎谖覈郧霸兴痉ń忉屢?guī)定夫妻個人的財產(chǎn)在經(jīng)過一段時間后可轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn),但這樣的規(guī)定目前已經(jīng)廢止,這樣的個人財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)的情況已經(jīng)不會產(chǎn)生的。因此無論本案中張某夫妻共同生活多長時間,張某在2001年個人購買的房產(chǎn)仍不會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。需要強調(diào)的是,目前有些老年人再婚時其實也涉及類似法律問題,如有的老年人在喪偶后要再婚,但又顧慮自己的房產(chǎn)會因雙方生活一段時間后變成雙方共同財產(chǎn),如果離婚再面臨分割,其實按前面講的法律原則,這一情況不會出現(xiàn)。
另外,上面講的案件涉及到的是私產(chǎn)房,如果是公產(chǎn)房,則情況可能就不同了。請看另一案例,男方趙某婚前承租了一套公產(chǎn)房,后與女方李某結(jié)婚,雙方共同生活了五年,期間因為家庭經(jīng)濟條件一般也并沒有購買這個房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán),后雙方因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾,男方起訴離婚,女方同意離婚,但提出要求獲得此房產(chǎn)的承租權(quán),后法院經(jīng)過審理判決此房產(chǎn)歸女方承租,給男方適當(dāng)補償。同樣是房產(chǎn)也是婚前獲得的,為什么這個房產(chǎn)在離婚時就分割了,這要詳細(xì)分析。首先,這兩個房產(chǎn)的性質(zhì)不同,前面第一個案例中張某的房產(chǎn)是私產(chǎn)房,產(chǎn)權(quán)屬于公民個人所有,后邊趙某的房產(chǎn)是公產(chǎn)房產(chǎn)權(quán)屬于國家所有,趙某獲得的只是這一房產(chǎn)的承租權(quán)、居住權(quán)。其次,這兩個案件適用的法律規(guī)定不同,前一案件適用的是婚姻法,后一案件中適用的是最高法院的一個司法解釋《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》,這一司法解釋規(guī)定,“婚前由一方承租的公房,婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的” 雙方均是可以主張承租權(quán)的。也就是說這樣的情況下的承租權(quán)雙方可以分割,“承租方對另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償?！睆倪@個案例中可以看出離婚案件中對于房產(chǎn)的分割,要詳細(xì)分割,看似相同的房產(chǎn),僅是細(xì)微的變化,案件的結(jié)果就大相徑庭,如果有了這方面的爭議必須仔細(xì)小心,否則失之毫厘,差之千里,如有這方面的法律問題,事先咨詢律師是非常必要的。
2、網(wǎng)上查詢。網(wǎng)上查詢要知道該房產(chǎn)的房主信息等，首先找到市的鏈接進(jìn)入房產(chǎn)管理局網(wǎng)站進(jìn)行查詢，需要輸入產(chǎn)權(quán)人姓名、產(chǎn)權(quán)證號（但是目前僅部分地區(qū)提供房屋產(chǎn)權(quán)信息查詢）。
現(xiàn)結(jié)合該案涉及的相關(guān)法律，對房屋登記依法行政的必要性進(jìn)行簡單闡述。
一、程序法角度
《房屋登記辦法》第八十一條規(guī)定，司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權(quán)利為他人善意取得的除外。可以看出，撤銷房屋登記必須符合兩個條件：一是必須是司法機關(guān)、行政機關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件；二是其內(nèi)容可以證明當(dāng)事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，登記機構(gòu)方可主動撤銷房屋登記，且有善意取得例外之規(guī)定。前述案例中無法看出登記機構(gòu)滿足以上兩個要求，故而其采取的主動撤銷行為，明顯違反程序法。
二、實體法角度
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局要求劃撥土地要提供使用權(quán)變更相關(guān)證明材料的做法是不符合法律規(guī)定的。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十九條也對劃撥土地轉(zhuǎn)讓做出具體規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。很多同行據(jù)此要求申請人提供批準(zhǔn)的相關(guān)文件，并且依據(jù)是《房屋登記辦法》第三十三條的兜底性規(guī)定――其他必要條件。從行政許可法的本意出發(fā)，兜底條款必須有法律法規(guī)的授權(quán)，且不能隨意增減。
《土地登記辦法》第四十條規(guī)定，因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件。由此可見，審查權(quán)授予部門為土地登記部門，房屋登記與土地登記分設(shè)的不需要對此進(jìn)行審查。
五指山市住房保障與房產(chǎn)管理局超越職權(quán)且違反法定程序，敗訴是必然的結(jié)果。
三、經(jīng)驗和教訓(xùn)
對于物權(quán)變動理論的系統(tǒng)研究，學(xué)界已經(jīng)開展得較為廣泛和深入。在司法實務(wù)界，也基本上經(jīng)歷了一個從“房屋買賣合同未經(jīng)登記無效”，到“未經(jīng)登記，房屋買賣合同也應(yīng)有效”的實踐過程。這為理解合同生效與物權(quán)變動的關(guān)系奠定了理論基礎(chǔ)?，F(xiàn)結(jié)合自己的工作實踐，透過物權(quán)變動區(qū)分原則，對理解合同生效與物權(quán)變動關(guān)系作一些闡釋和理論分析。為了闡明這一問題，不妨先看一則司法實踐中的案例。
物權(quán)變動案例分析
侯某于2005年5月1日租賃張某之父的一套三居室住房中的兩間，租賃合同中僅載明了租金為300元／月及租賃的起算時間2005年5月1日，未規(guī)定到期時間，并和張某之父共同居住。同年11月8日，張某之父將該套住房以15萬元賣于侯某，合同簽訂后因張某之父購買的新房推遲交工，雙方仍然共同居住，且沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，住房一直在張某之父名下。2006年3月5日張某之父突然去世，張某要求侯某搬出房屋，把住房歸還自己，但侯某認(rèn)為，自己與張某之父簽有購房協(xié)議，且已經(jīng)支付購房款，該套住房歸自己所有，拒不搬出。張某無奈，到法院，請求法院宣告候某所持購房協(xié)議無效，并判令侯某歸還房產(chǎn)。
一審法院經(jīng)審理查明，購房協(xié)議是雙方的真實意思表示，合法有效，且侯某已經(jīng)支付購房價款，判決駁回張某訴訟請求，爭議房產(chǎn)歸侯某所有。張某不服，提起上訴，二審法院審理后認(rèn)為，購房協(xié)議是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，真實有效，但在張某之父去世前，爭議房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，是張某之父的遺產(chǎn)，張某作為其父唯一合法繼承人請求該遺產(chǎn)，依法應(yīng)予支持，判決侯某于一個月內(nèi)搬出爭議房屋，歸還給張某。
對于二審法院的判決，許多人不理解。但是，二審法院這樣判決是合法的，在法理上也講得通的，下面筆者述之。
該案中合同(購房協(xié)議)的效力問題
我國《臺同法》規(guī)定，合同是當(dāng)事人雙方設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。無效的合同，是指欠缺合同生效要件，自始無效，永遠(yuǎn)無效的合同?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！痹摪钢械馁彿繀f(xié)議，是雙方真實意思的表示。不符合《合同法》第五十二條所列合同無效的情形，法律、行政法規(guī)也沒有規(guī)定購房合同辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)后生效。所以，該案購房協(xié)議是合法有效的，兩級法院均判決認(rèn)定購房協(xié)議有效是有依據(jù)的，是正確的。
該案中爭議房屋所有權(quán)歸屬問題
房屋是不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移不僅需要當(dāng)事人雙方合意，而且還需要經(jīng)過登記這一不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式，亦即當(dāng)事人雙方到房產(chǎn)管理部門辦理不動產(chǎn)登記簿變更手續(xù)，把房屋所有權(quán)人的名字由出賣人變更為買受人后，始得生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。否則，即使買受人已經(jīng)支付購房價款，出賣人已經(jīng)交付房屋的占有，買受人已經(jīng)實際占有和使用房屋，也不產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。反之，即使買受人沒有支付購房價款，沒有占有使用房屋，只要履行了變更登記手續(xù)，也會生所有權(quán)轉(zhuǎn)移之效力。
我國當(dāng)時有效的法律法規(guī)均有相關(guān)規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》均規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)申請辦理房產(chǎn)變更登記；《城市私有房屋管理條例》第六條明確規(guī)定“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或者房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)”，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房產(chǎn)所有權(quán)的唯一合法憑證”。這些規(guī)定必須遵守，當(dāng)事人必須照此辦理。該案當(dāng)事人沒有辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，沒有進(jìn)行房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移公示，依法沒有發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，侯某并沒有取得爭議房屋的所有權(quán)。
那么，該案爭議房屋的所有權(quán)到底歸誰呢?在張某之父生前，應(yīng)當(dāng)歸張某之父，這是毫無疑問的，張某之父去世后，自然就是張某之父的遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《繼承法》的規(guī)定辦理。我國《繼承法》第二條規(guī)定“繼承從被繼承人死亡時開始”。張某之父去世之日，也就是其繼承人開始繼承之時，其遺產(chǎn)(包括該案爭議房產(chǎn))依法轉(zhuǎn)歸其繼承人所有，張某作為唯一合法繼承人，依法繼承其父所有遺產(chǎn)，自其父去世之時，該案爭議房產(chǎn)就成了張某的財產(chǎn)。張某要求侯某歸還房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ褐С帧?/p>
合同生效與物權(quán)變動的關(guān)系
涉及物權(quán)變動的合同之生效與物權(quán)變動，是既有聯(lián)系，又有區(qū)別的兩個法律事實，要想厘清二者之間的關(guān)系，必須明白物權(quán)變動的區(qū)分原則。物權(quán)變動的區(qū)分原則，是指在發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因行為與物權(quán)變動的結(jié)果行為作為兩個法律事實，他們的成立生效與否，依據(jù)不同的法律依據(jù)據(jù)以判斷。物權(quán)變動的原因行為，即是債權(quán)行為，是以發(fā)生、變動、消滅債權(quán)債務(wù)關(guān)系為目的法律行為。物權(quán)變動的結(jié)果行為，即是物權(quán)行為，以設(shè)定、變動和消滅物權(quán)為目的的法律行為。物權(quán)行為與債權(quán)行為相互區(qū)別，獨立存在。
涉及物權(quán)變動的合同，從合同簽訂到履行完畢，當(dāng)事人的法律行為分為債權(quán)行為和物權(quán)行為。要約行為，承諾行為，簽字行為，蓋章行為以及某些合同的報批行為，均屬債權(quán)行為；履行義務(wù)行為，接受權(quán)利行為，動產(chǎn)的交付行為，不動產(chǎn)的登記行為，均屬物權(quán)行為。債權(quán)行為是原因行為，物權(quán)行為是結(jié)果行為。當(dāng)事人完成債權(quán)行為，所生之法律效果是使合同成立和生效，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生債的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；當(dāng)事人完成物權(quán)行為，是履行合同，所生之法律效果是使物權(quán)在當(dāng)事人之間發(fā)生變動。合同成立生效后，在當(dāng)事人之間僅產(chǎn)生債的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在債權(quán)法上具有約束力；合同的成立生效，并不意味著物權(quán)就當(dāng)然地發(fā)生了變動，物權(quán)變動是物權(quán)行為的結(jié)果，由物權(quán)法調(diào)整和規(guī)范。
債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。區(qū)分
債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于，由于債權(quán)系相對權(quán)，不能對抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而物權(quán)是對世權(quán)，可以對抗合同以外的第三人，所以必須公示，以示公信。同時，區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為對正確處理合同糾紛也具有十分重要的意義。債權(quán)行為直接引起債權(quán)關(guān)系成立、變更或消滅，而物權(quán)行為則直接引起物權(quán)取得、變更或消滅(孫憲忠，1997)。訂立合同行為本身不能直接導(dǎo)致物權(quán)變動生效，因為訂立合同的行為是債權(quán)行為。導(dǎo)致物權(quán)變動生效的是動產(chǎn)交付、不動產(chǎn)登記等物權(quán)行為。債權(quán)行為，亦即訂立的合同，是否存有瑕疵、效力之有無、是否應(yīng)當(dāng)撤銷，以債權(quán)法進(jìn)行判斷。物權(quán)行為之效果有無，物權(quán)變動與否，以物權(quán)法進(jìn)行判斷。就本文前述的案例而言，就是判斷當(dāng)事人之簽約行為(購買房屋的行為)是否成立、生效，須以債權(quán)法――《合同法》相關(guān)規(guī)定來衡量，只要當(dāng)事人的簽約行為不違反法律的強制性規(guī)定就應(yīng)認(rèn)定合法有效。對此兩級法院的認(rèn)識是一致的，是完全正確的。至于案例涉及的不動產(chǎn)(房屋)是否發(fā)生了變動，則必須要以相關(guān)的物權(quán)法律來衡量和判斷。
不動產(chǎn)登記、繼承與物權(quán)變動
如前所述，就不動產(chǎn)而言，導(dǎo)致物權(quán)變動生效的法律事實一般為產(chǎn)權(quán)的登記過戶行為，但這似乎并不能解決本文前述案例中張某之父死后的房產(chǎn)爭議。因為依據(jù)這一物權(quán)變動理論，無論判決張某取得房產(chǎn)，還是侯某取得房產(chǎn)，都是有缺陷的：張某要想取得房產(chǎn)，必須再有一個持有關(guān)繼承的合法手續(xù)到登記部門辦理登記過戶的行為，侯某要想取得房產(chǎn)，則必須再有一個持有關(guān)買賣合同等手續(xù)到登記部門辦理登記過戶的行為，即他們都必須再履行一個“不動產(chǎn)登記”行為，才能使得所爭議房產(chǎn)這一不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動，否則只能將這一物權(quán)停留在原來的狀態(tài)。而事實上，物權(quán)在法律上是一個不間斷的狀態(tài)，是不允許有間隔的“真空狀態(tài)”存在的，法律也是不會承認(rèn)死人擁有財產(chǎn)權(quán)的。因此，凡采納物權(quán)區(qū)分原則的國家，法律在規(guī)定“登記行為”作為不動產(chǎn)物權(quán)變動生效的法律事實的一般常態(tài)規(guī)定之外，又都規(guī)定一些非常態(tài)的法律事實作為例外。正如案例中所涉及的“繼承”就是一種非常態(tài)的不動產(chǎn)物權(quán)變動之法律事實，而無需再辦理登記行為即發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。對此，不僅我國《繼承法》有明確的規(guī)定，即“繼承從被繼承人死亡時開始”。也就是說。被繼承人的財產(chǎn)歸屬主體是無間隔、連續(xù)的，被繼承人死亡之時就是其財產(chǎn)主體由被繼承人轉(zhuǎn)歸繼承人之時，中間絕不存在“真空狀態(tài)”，只不過在繼承人為多數(shù)人時財產(chǎn)所有權(quán)的主體為該多數(shù)人所共有，直到該財產(chǎn)被該共有人實際分割止。而且從2007年頒布和實施的《物權(quán)法》來看，也是給予肯定的，如《物權(quán)法》第29條規(guī)定“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的。自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力”。不過需要說明的是，依據(jù)繼承這一方式取得物權(quán)的當(dāng)事人(繼承人)，雖然在被繼承人死亡之時無需辦理登記手續(xù)，就取得了該遺產(chǎn)的物權(quán)，但當(dāng)他要處分該物權(quán)時，根據(jù)法律的規(guī)定則必須先辦理登記手續(xù)，否則其處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。據(jù)此，對照案例中張某之父死后的房產(chǎn)爭議，其物權(quán)歸屬便一目了然了。當(dāng)然，侯某在向物權(quán)取得人張某交付該房產(chǎn)時，可以向其主張自己已支付的購房款這一債權(quán)，且數(shù)額以張某之父的遺產(chǎn)額為限。
結(jié)語
我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的基本規(guī)則：依法登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。未經(jīng)登記，不產(chǎn)生物權(quán)變動的效力?！段餀?quán)法》第十五條規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！薄逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，“依法成立的合同，自成立時生效?！痹搩蓷l規(guī)定了不動產(chǎn)交易合同生效的基本規(guī)則：不動產(chǎn)交易合同自成立時生效，物權(quán)登記與否不影響合同的效力。這些法律條文體現(xiàn)了物權(quán)變動區(qū)分原則，即合同生效與否與物權(quán)是否實際發(fā)生變動涉及兩個不同的法律事實，依據(jù)不同的法律依據(jù)進(jìn)行判斷，合同是否生效依據(jù)債權(quán)法律判斷，物權(quán)是否變動依據(jù)物權(quán)法律判斷。
依據(jù)債權(quán)法律的規(guī)定和理論，訂立以物權(quán)變動為目的合同的行為是債權(quán)行為，合同只要具備應(yīng)有的形式、主體適格、意思表示真實、不違反法律或社會公共利益，就產(chǎn)生法律效力，就在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生拘束力。但是，雙方當(dāng)事人是否真正的履行了合同，并不影響合同的效力，而依法生效的合同也不必然導(dǎo)致物權(quán)的變動。依據(jù)物權(quán)法律的規(guī)定和理論，要想獲得物權(quán)變動的效果或者結(jié)果，必須要有當(dāng)事人的動產(chǎn)交付行為和不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記行為。亦即物權(quán)變動必須通過交付和登記予以公示始得生效，是實施物權(quán)行為的結(jié)果。
參考文獻(xiàn)
1.孫憲忠.德國當(dāng)代物權(quán)法.法律出版社.1997
“按揭”是金融行業(yè)的專業(yè)術(shù)語,“按揭”一詞是從香港傳至我國大陸,系英文“mortgage“一詞的粵語音譯。按揭制度源于英美法系的衡平法中物的擔(dān)保的一種類型。在英美法系國家,按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人(通常是指提供貸款的銀行)作為還款的保證,按揭人通常繼續(xù)占有該財產(chǎn),在還清貸款后,按揭受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人。香港法的按揭制度與英美法系國家的按揭制度基本相同,只是香港的按揭存在廣義和狹義之分,廣義包括任何形式的抵押和質(zhì)押,而狹義的按揭則不包括抵押。雖然目前大陸的現(xiàn)行立法尚未出現(xiàn)“按揭”字眼,但實際上卻在某種程度上承認(rèn)了“按揭”的存在,且大陸的按揭制度已對外來的按揭制度做了很大的改造,其主要特征是不轉(zhuǎn)移按揭物的所有權(quán)。
在我國的金融實踐中,習(xí)慣將銀行開展的“個人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”,即一種銀行用其信貸資金向購買自用住房的自然人發(fā)放的自營性貸款方式。為了防范貸款風(fēng)險,目前銀行主要開展的房屋按揭方式是貸款人所購房產(chǎn)及房產(chǎn)用地的使用權(quán)作為貸款抵押,同時以房屋出賣人或?qū)I(yè)的擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保,貸款人在交付首付款后,采用分期償還貸款,其購房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的,貸款銀行有權(quán)依其抵押物實現(xiàn)抵押權(quán),或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
文秘站:二、按揭房屋分割難的幾個突顯問題
(一)由于按揭貸款購房涉及到開發(fā)商、購房人、銀行三方主體,按揭房屋的借款人向銀行償還貸款的周期可長達(dá)數(shù)十年之久,履行按揭貸款合同的期限長,簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時間差。作為購房人簽訂房屋買賣合同的有可能是夫妻的一方或雙方,因而在離婚時,按揭房屋款未履行完,房屋產(chǎn)權(quán)證未取得,房產(chǎn)的首付款、還貸款、房屋的增值糾紛等等以及涉及到的相關(guān)法律問題很多。
(二)購買房屋時的按揭房的資金來源、購后分批還款的資金、結(jié)婚前購買的按揭房以及結(jié)婚后購買的按揭房等等問題,均是離婚案件中極易引發(fā)爭議的事實。尤其是隨著當(dāng)前房價的大幅攀升,房屋的增值部分和可得利益的歸屬也成了離婚案件爭論最多的問題。房產(chǎn)作為固定資產(chǎn),可能會耗費個人一生的全部積蓄,因此,當(dāng)事人訴訟法院請求離婚,對財產(chǎn)的爭議最大莫過于房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬,當(dāng)事人就此很難達(dá)成和解。
(三)銀行與購房人(貸款人)之間的貸款關(guān)系,銀行與購房人之間的抵押擔(dān)保關(guān)系,銀行與房屋出賣人或其他專業(yè)的擔(dān)保公司之間的擔(dān)保法律關(guān)系等等。
(四)在處理時須充分考慮到當(dāng)事人雙方利益,以及婚生子女的利益,從公平公正角度出發(fā),處理離婚案件中的按揭房問題。而司法實踐中,由于沒有非常具體明確的法律規(guī)定,不同的法院和法官在法律理解和適用上不統(tǒng)一的情況,造成同一種情形,對其權(quán)屬認(rèn)定往往也有諸多不一致的地方,有礙于司法公正。
三、離婚訴訟中按揭房屋處理涉及的幾個問題
(一)尚未還清貸款的按揭房產(chǎn)能否分割
對于尚未付清全部房價款的按揭房屋,在離婚訴訟中能否進(jìn)行財產(chǎn)分割,理論上存在兩種針鋒相對的觀點。一種觀點認(rèn)為當(dāng)事人在付清全部房價款之前,對按揭房屋還未取得所有權(quán),既然沒有所有權(quán),就不宜對按揭房屋的權(quán)屬進(jìn)行分割,可以先判歸某一方使用?！蹲罡呷嗣穹ㄔ好褚煌ド婕盎橐霭讣幚矸治雒袷聦徟袑崉?wù)問答》的相關(guān)意見就持這種觀點。另一種觀點認(rèn)為當(dāng)事人只要進(jìn)行了房屋權(quán)屬登記,就已經(jīng)從開發(fā)商那里取得了所有權(quán),陸續(xù)償還的只是欠銀行的貸款本息,而不是房價款,既然取得所有權(quán),理當(dāng)可以分割。
在金融實踐中,按揭指購房人將其與房產(chǎn)商的房屋買賣合同項下的購房人所有的房屋抵押給銀行,銀行貸款給購房人并以購房人名義將款項交由房產(chǎn)商以支付房屋價款,若購房人到期不能還本付息,則按揭銀行有權(quán)將該抵押房屋變價并優(yōu)先受償,其中,并不存在將按揭房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓銀行的環(huán)節(jié)。所以,按揭人對于尚未付清全部貸款的按揭房屋擁有所有權(quán),離婚時可以進(jìn)行分割。
因此,在離婚訴訟中,對于已經(jīng)取得權(quán)屬登記的按揭房產(chǎn),即使尚未還清銀行按揭貸款,也不能將其認(rèn)定為尚未取得所有權(quán)而不將其作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。一方按揭購房,其與銀行之間形成的是以所購房產(chǎn)為擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系(如果婚后配偶一方參與共同還貸,則是以夫妻共同財產(chǎn)清償夫妻一方的婚前個人債務(wù),離婚時應(yīng)由權(quán)屬一方給予補償),不妨礙按揭房產(chǎn)的權(quán)屬確定與分割。
(二)按揭房產(chǎn)權(quán)屬取得時間如何確定
以權(quán)屬登記的取得時間作為區(qū)分按揭房產(chǎn)是婚前所得還是婚后所得的時點,是嚴(yán)格按照法律規(guī)定推導(dǎo)出的答案?？梢哉f這種推導(dǎo)在邏輯無懈可擊,在適用上也十分簡潔明快。但由于多方面原因,從簽訂房屋買賣合同到房屋權(quán)屬登記還存在有較長的時間差。購房人進(jìn)行房屋權(quán)屬登記時,僅享有申請的權(quán)利,能否登記成功以及何時登記成功,既與登記
機關(guān)的工作效率有關(guān),也取決于相關(guān)各方當(dāng)事人的配合。許多房屋由于非購房人本身的原因,無法及時甚至永遠(yuǎn)無法辦妥權(quán)屬登記。如果機械遵守登記生效主義,以權(quán)屬登記時間來判別財產(chǎn)性質(zhì),等同于把按揭人的財產(chǎn)置于由偶然性因素左右的不確定狀態(tài),其唯一也是致命的問題在于其可能得出有失公允的結(jié)論。對于不同的當(dāng)事人,可能僅僅因為辦理房產(chǎn)權(quán)屬登記的時間差異就導(dǎo)致了財產(chǎn)性質(zhì)的不同,還可能出現(xiàn)一方完全沒有出錢卻僅因為結(jié)婚登記就成為房屋共有人。這不僅讓一般民眾難以接受,也有違婚姻立法確立個人財產(chǎn)的初衷。在這種情況下,如果仍然堅持讓現(xiàn)實適應(yīng)理論,那就是典型的削足適履。 追溯不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的,即在于維護(hù)交易安全,保護(hù)第三人的利益。物權(quán)法的公示原則使物權(quán)變動過程公開化、確定化,使物權(quán)變動通過一定的客觀物態(tài)形式出現(xiàn),從而使第三人可以通過公示獲悉不動產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)與歸屬。在離婚訴訟中,分割只在夫妻之間進(jìn)行,并不存在與善意第三人的利益沖突。對于訟爭房屋的事實及權(quán)利狀態(tài),夫妻雙方都是清楚的。按揭房屋的分割爭執(zhí)的焦點只是在于,購房人取得按揭房屋所有權(quán)的時間是不是必須等同于取得權(quán)屬登記的時間。顯然,從不動產(chǎn)公示制度設(shè)計的目的來看,登記生效主義在夫妻之間并無堅決貫徹之必要。
我國《物權(quán)法》第二十八條至第三十條規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記生效的若干例外,如規(guī)定因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的,自事實行為成就時發(fā)生效力。鑒于房屋產(chǎn)權(quán)登記僅僅只是不動產(chǎn)對外公示和取得政府擔(dān)保該所有權(quán)歸屬的方法,不動產(chǎn)物權(quán)的登記時間不應(yīng)影響不動產(chǎn)物權(quán)業(yè)已確定的歸屬。在婚前一方簽定購房合同,也辦理了相應(yīng)的按揭手續(xù)情形下,該買賣合同的雙方主體業(yè)已明確,對售房人享有請求交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的權(quán)利也已經(jīng)明確。為避免有失公允的結(jié)果出現(xiàn),筆者認(rèn)為,在夫妻之間,一方婚前按揭貸款的房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以辦理按揭手續(xù)而非以房產(chǎn)權(quán)屬登記的取得作為所有權(quán)取得的判斷時點,這應(yīng)作為《物權(quán)法》登記生效主義的相關(guān)規(guī)定在適用上的又一個>文秘站:
(三)婚前財產(chǎn)的按揭房屋婚后增值部分能否分割
按揭房屋為共同財產(chǎn),則房屋增值部分作為共同財產(chǎn)分割,當(dāng)無異議。但若按揭房屋為婚前個人財產(chǎn),婚后夫妻共同清償貸款,房屋增值部分能否作為共同財產(chǎn)分割?在司法實踐中,判決可謂五花八門。有些法院按借貸來處理,無權(quán)分享增值;而有些法院則判決有權(quán)分享增值。
2011年，文麗與李毅的婚姻走到盡頭，兩人經(jīng)法官調(diào)解和平分手，并達(dá)成協(xié)議，6歲的小女兒跟著李毅生活。
看著乖巧懂事的女兒，文麗有諸多不舍?！敖裆呀?jīng)不可能給她一個完整的家，就只有多給她一些物質(zhì)補償吧！”感到內(nèi)疚的文麗選擇“凈身出戶”， 將分得的一套房產(chǎn)，以及1萬余元存款留給孩子。離婚當(dāng)月，文麗就與李毅一起，到相關(guān)部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記，將她名下的房產(chǎn)過戶給了女兒。
今年年初，文麗和李毅因為孩子撫養(yǎng)問題，再次鬧上法院。無意間，她發(fā)現(xiàn)自己過戶給孩子的房產(chǎn)在兩個月后便到了李毅名下。更可氣的是，李毅還用該房屋辦理了抵押貸款。
經(jīng)過多方調(diào)查，原來李毅是以簽訂房屋買賣合同的方式，將屬于女兒的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到自己名下。相關(guān)部門在審核時，忽視了已離婚的監(jiān)護(hù)人文麗。
為保住自己留給孩子的房產(chǎn)，文麗向法院提訟，要求確認(rèn)李毅與女兒之間的房屋買賣合同無效，將房屋所有權(quán)歸還女兒。
法院經(jīng)審理支持了文麗的請求。
說法：
根據(jù)《民法通則》第十二條的規(guī)定可知，不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，民事活動由其法定人。本案中文麗的女兒六歲，屬無民事行為能力人，其民事活動應(yīng)由法定人文麗。
另外，根據(jù)《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號）第十四條的規(guī)定可知，因處分未成年人房屋申請登記的，應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。
本案中，李毅與女兒形成房屋買賣合同時，并沒有經(jīng)過其女兒法定人文麗的同意；同時房屋買賣損害了未成年子女的利益，因此合同被判無效，文麗的請求獲支持。
案例2：
共同房產(chǎn)中包含有子女份額，法院判決子女權(quán)利保留在房屋中
原告胡某、被告邱某原系夫妻關(guān)系，于1996年1月生育一子邱?。吹诙妫?。2003年，胡某、邱某在某市購買了一套房屋，登記的產(chǎn)權(quán)人為原、被告三人。2009年，胡某、邱某因感情破裂離婚，邱小隨母親胡某一起生活，但當(dāng)時的離婚協(xié)議并未涉及房屋的處理問題。
2011年，胡某及邱小就房屋分割問題訴至法院，要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，爭議的房產(chǎn)歸兩原告所有，由兩原告給付被告房屋折價款。
庭審中，邱某不同意這樣的分割比例。邱某介紹，該房屋的首付款是自己賣掉之前居住的房子來支付的，每月的月供也是由他來還。購買房屋時邱小非常年幼，沒有經(jīng)濟收入也沒有支付能力，因此邱小不應(yīng)分得三分之一的房屋份額。但是，自己與邱小的父子關(guān)系不應(yīng)隨著夫妻之間的離婚而解除，因此邱某愿意保留邱小的房屋份額，若邱小愿意隨時都可以回來居住。
法院經(jīng)審理判決訴爭房屋按原被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，但考慮到首付款是由被告支付的，判決爭議房產(chǎn)歸被告所有，由被告給付原告房屋三分之一的折價款，其子邱小的份額保留在訴爭房屋中。
說法
根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻及未成年子女三人或夫妻一方和子女兩人，除非有相反的證據(jù)，否則該房屋視這三人共有財產(chǎn)。因此，本案中原告要求按原、被告每人三分之一的比例分割房產(chǎn)，并無不妥。
這里涉及到分割給子女的份額如何處理的問題。從共有角度來說，不管離婚與否，父母與子女的親子關(guān)系依舊存在，因此雙方仍然具有共有基礎(chǔ)，不需在離婚訴訟中將子女的份額從房屋中析出。若進(jìn)行析產(chǎn)，則子女的財產(chǎn)無論交由何方監(jiān)管都存在風(fēng)險，因此法院往往判決將子女的份額保留在房屋內(nèi)。當(dāng)然，法律并沒有規(guī)定，子女的財產(chǎn)不能析出，因而在某些特殊的情況下，法院也可以根據(jù)案件的實際狀況判決得房的父母一方給付子女房屋份額折價款。
案例3：
孩子成年后私自處置房產(chǎn)
父母無效被駁回
2005年，趙先生與妻子將所購買的房屋登記在15歲的兒子趙強名下。2010年，未能考上大學(xué)而急于創(chuàng)業(yè)的趙強私自持該房屋的產(chǎn)權(quán)證，將房屋抵押給了銀行，從銀行貸款60萬元，后趙強未能按期償還該筆貸款，被銀行到法院，法院判令趙強按約償還貸款及利息。
案件到了執(zhí)行階段，趙強的父親提出該房屋是自己及妻子二人出資購買的，自己與妻子才是房屋的實際所有人，兒子趙強未經(jīng)二人同意將該房屋抵押給銀行，該抵押合同應(yīng)為無效，并與妻子一至法院。
法院經(jīng)審理后駁回了趙強父母的。
說法：
依據(jù)《民法通則》第十一條的規(guī)定可知，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人，具有完全民事行為能力，可以獨立進(jìn)行民事活動。2010年時，本案中趙強已滿十八周歲，應(yīng)當(dāng)對自己的行為承擔(dān)法律上的責(zé)任。
本案中，雖然趙先生與妻子才是購買房屋的實際出資人，但由于法律對不動產(chǎn)物權(quán)實行登記公示的原則，所以其子趙強才是法律意義上的房屋所有權(quán)人，在其年滿十八周歲以后對房屋享有無限制處分權(quán)。
因此，按照民事法律行為的生效要件的相關(guān)要求，只要趙強所實施的房屋抵押行為是其真實的意思表示，且不違反法律或者社會公共利益，則為有效的民事法律行為。
法事咨詢
房產(chǎn)證加女友名是否需父母同意
2005年，李女士給年僅14歲的兒子買了一套房，房產(chǎn)登記在孩子名下。今年，兒子戀愛，在未領(lǐng)取結(jié)婚證的前提下，李女士的兒子執(zhí)意要將女友的名字加在房產(chǎn)證上。李女士擔(dān)心兒子吃虧，想問：在她不同意的情況下，孩子能強行給他女友在房產(chǎn)證上加名么？
讀者：李甜
專家解答：
李女士在2005年是房產(chǎn)的實際購買人，但孩子成年后就有權(quán)處置房產(chǎn)。孩子今年23歲，為完全民事行為能力人，對名下的財產(chǎn)擁有完全的自行處分權(quán)。他在房屋產(chǎn)權(quán)證上添加女友名字，屬贈與行為，無需經(jīng)過其他人同意，第三人非法定理由也不能加以干涉。此種情況，作為父母的，只能對孩子動之以情、曉之以理，讓其對加名行為處理要慎之又慎。在這里也提醒為未成年子女購房的父母們：如果孩子成年后私自將自己名下房屋抵押、出售、贈與，有可能會給老人的居住、養(yǎng)老造成重大影響，父母將所購房產(chǎn)登記在未成年子女名下時應(yīng)充分考慮這一法律風(fēng)險。
未成年人出售房產(chǎn)應(yīng)該具備哪些條件
趙老師和愛人于2007年買了一套商品房，房產(chǎn)證上就登記了孩子一個人的名字。今年，他想把年滿15歲的孩子送去國外留學(xué)，但生意上資金一時間周轉(zhuǎn)不過來，他和愛人想賣掉這套房子以緩解經(jīng)濟壓力。房產(chǎn)證上是孩子的名字，父母能直接賣房嗎？
讀者：王昕
