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【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程、經(jīng)營管理過程和產(chǎn)業(yè)服務(wù)過程等經(jīng)濟活動的有機統(tǒng)一，它不僅包括房地產(chǎn)領(lǐng)域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、交換、分配以及引導(dǎo)和組織消費等活動。本文就房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點談一些看法。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；開發(fā)與經(jīng)營；特點
作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學(xué)院，副教授。
0前言
隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式越來越多樣化，大部分企業(yè)不再局限于單純的開發(fā)活動，而開始重視房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營并舉，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益，增強風(fēng)險抵抗能力，這不僅房地產(chǎn)企業(yè)具有項目策劃、建設(shè)方面的知識，而且要具備資本投資和資產(chǎn)管理的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)到竣工投入使用，并在經(jīng)營管理和市場流通過程中實現(xiàn)房地產(chǎn)商品價值的經(jīng)濟活動。它不僅為人類社會的生產(chǎn)、生活提供入住空間和物質(zhì)載體，滿足社會對房地產(chǎn)的物質(zhì)需要，而且通過投資、項目開發(fā)和資產(chǎn)管理，創(chuàng)造投資效益和社會效益，成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動的重要組成部分。
1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義
1.1房地產(chǎn)開發(fā)
房地產(chǎn)開發(fā)是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，在依法取得土地使用權(quán)的土地上，進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝，以及為此而進行規(guī)劃、設(shè)計和管理活動的整個過程。房地產(chǎn)開發(fā)通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市配套設(shè)施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產(chǎn)和生活空間，促進城市空間開發(fā)和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮(zhèn)化的先行作用。
1.2房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，通過研究房地產(chǎn)市場需求、進行市場預(yù)測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等經(jīng)濟活動，其目標(biāo)是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。
1.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主體在國家的法律允許范圍內(nèi)，通過對土地、建材、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動力、信息等多種資源的優(yōu)化組合利用，進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)和土地開發(fā)，并對開發(fā)成果進行轉(zhuǎn)移、運營、管理等一系列經(jīng)濟活動。
2房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系
2.1相互獨立、側(cè)重點不同
房地產(chǎn)開發(fā)是對土地及建筑物進行投資、建設(shè)、管理的過程，是投資、建設(shè)行為，強調(diào)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)；而房地產(chǎn)經(jīng)營是通過開發(fā)建設(shè)和管理獲取經(jīng)濟利益的過程，強調(diào)的是投資的盈利。
2.2房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ)
一切房地產(chǎn)經(jīng)營活動都要體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的實體上。房地產(chǎn)開發(fā)就是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產(chǎn)經(jīng)的對象，經(jīng)營活動也就無從談起。如果房地產(chǎn)開發(fā)階段對市場分析不夠準確，開發(fā)完成的房地產(chǎn)不能出售或出租，或者出售出租達不到預(yù)期水平，應(yīng)付影響房地產(chǎn)經(jīng)營效益；如果產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量不高，不能達到預(yù)定的經(jīng)營壽命，也會影響房地產(chǎn)的經(jīng)營效果。因此，適應(yīng)市場需求，開發(fā)出高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，是保證房地產(chǎn)經(jīng)營成功的基本前提。
2.3房地產(chǎn)經(jīng)營是房地產(chǎn)開發(fā)的核心
房地產(chǎn)開發(fā)的目的在于獲取投資利益，開發(fā)完成以后的產(chǎn)品是通過經(jīng)營來體現(xiàn)其價值，從而實現(xiàn)投資效益。從這個意義上說，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)突破了過去以使用為目的建筑生產(chǎn)含義，而圍繞著房地產(chǎn)經(jīng)營進行開發(fā)。為了盡可能提高開發(fā)完成后產(chǎn)品經(jīng)營價值，從市場調(diào)研、選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目，到前期的可行性分析，以及建設(shè)招標(biāo)和建設(shè)過程中的質(zhì)量管理、成本控制，每一個階段工作要從經(jīng)營這個核心目標(biāo)出發(fā)，使開發(fā)與經(jīng)營真正融為一體。
3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點
3.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大
這主要是由房地產(chǎn)商品本身的特點所決定的。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續(xù)性和增值性。同理，由于房地產(chǎn)價值量大，不可能一次性實現(xiàn)全部價值，而必要采取預(yù)售、出租或抵押信托等形式分期實現(xiàn)其價值。房地產(chǎn)價值的巨大性、延續(xù)性和增值性，以及價值實現(xiàn)的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。
同樣，由于房地產(chǎn)商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產(chǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的復(fù)雜性和難度。
3.2房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險大
這也是由房地產(chǎn)商品的特殊性所決定的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產(chǎn)業(yè)資金墊付時間長，與生產(chǎn)周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔(dān)更大的時間價值風(fēng)險。而房地產(chǎn)資金投放量亦大，一個開發(fā)項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔(dān)的風(fēng)險也大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經(jīng)營活動的正常運轉(zhuǎn)，無形中也增加了房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營還受到社會政治、經(jīng)濟、消費心理、市政建設(shè)等各種外在因素的影響，從而比一般商品經(jīng)營具有更大的風(fēng)險性。
3.3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強
房地產(chǎn)業(yè)的特點、地位和作用決定了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的龍頭產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)資源的分配使用，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、流通與分配，直接關(guān)系到國計民生。為了使房地產(chǎn)業(yè)納入社會主義市場經(jīng)濟軌道，除了強調(diào)運用市場機制指導(dǎo)房地產(chǎn)運作以外，更要強調(diào)政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產(chǎn)企業(yè)堅持正確的經(jīng)營方向，力求在經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)、各個方面都自覺遵守國家現(xiàn)有的政策法令、規(guī)章制度。
4結(jié)語
房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營與其他商品的開發(fā)與經(jīng)營相比，具有涉及范圍廣、經(jīng)手環(huán)節(jié)多、形式多等特點，因而在開發(fā)與經(jīng)營過程中會表現(xiàn)出難度大、風(fēng)險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營效果具有重要意義。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營要求的專業(yè)性也很強，只有培育大量高素質(zhì)的專門人才，塑造一流的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)，才能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的需求，實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的良性循環(huán)。
參考文獻
［1］淺談房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中存在的風(fēng)險[J].商情,2013（6）.
第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目及銷售、出租商品房的行為。
第三條市房地產(chǎn)管理局（以下稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）負責(zé)全市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。
市國土資源主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
第四條本市內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件和《省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度》所規(guī)定的條件。
第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照資質(zhì)證書確定的業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍：
（一）一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目；
（二）二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，可以在全省范圍承攬房地產(chǎn)開項目；
（三）三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，限定在本市行政區(qū)域內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第六條市外具有二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必須經(jīng)市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門登記備案。
第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)
第七條市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，會同有關(guān)部門編制房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，報市人民政府批準。同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃，提出年度開發(fā)項目計劃，按規(guī)定須經(jīng)市發(fā)展改革主管部門批準的還應(yīng)報市發(fā)展改革主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。
土地使用權(quán)出讓或劃撥前，市建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或劃撥的依據(jù)之一：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)，規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補償，安置要求。
第九條開發(fā)項目實行資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%存入專業(yè)銀行，并由銀行部門出據(jù)資金證明，方可辦理開發(fā)手續(xù)。
第十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出房地產(chǎn)開發(fā)項目申請，市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門審查后核發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目確認單，再報市發(fā)改委按規(guī)定核準。
第十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)項目后，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)審批手續(xù)，取得土地使用權(quán)。以出讓方式取得土地使用權(quán)的必須按照土地出讓合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)嚴格遵守規(guī)劃方案，不得擅自更改，確需變更的必須按原審批程序報批，規(guī)劃部門在組織聽證后，決定是否批準變更。
第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。因建設(shè)質(zhì)量問題給購買者或使用者造成損失的應(yīng)負責(zé)賠償。
開發(fā)企業(yè)與勘察、設(shè)計、施工單位之間的質(zhì)量責(zé)任關(guān)系，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定執(zhí)行。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目建設(shè)過程中，必須嚴格按照規(guī)劃方案和要求完成規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)等配套工程的建設(shè)安裝，其中供水、供電必須安裝智能表（卡）否則，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予組織驗收。
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項和有關(guān)部門對房地產(chǎn)開發(fā)活動的審查處理意見，記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，每季度送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核驗一次。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織相關(guān)部門在30日內(nèi)進行綜合驗收，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第四章房地產(chǎn)經(jīng)營
第十七條國家實行商品房預(yù)售許可證制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，必須到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。
第十八條開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)符合下列條件并提交相關(guān)證件（復(fù)印件）及資料：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
（四）開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
五）工程施工合同；
（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖；
（七）載明水電表分戶安裝、小區(qū)保潔、治安管理等內(nèi)容的物業(yè)管理方案。
第十九條不符合第十八條第（一）項至第（七）項規(guī)定的條件及證明材料的市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門不予辦理《商品房預(yù)售許可證》
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，應(yīng)當(dāng)詳細查驗各項證件和資料，并到現(xiàn)場進行查勘。經(jīng)審查合格的應(yīng)在接到申請后的10日內(nèi)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，必須與商品房預(yù)購人簽定書面合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)到市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、土管部門、工商部門備案。
預(yù)售房屋的必須公示《城市商品房預(yù)售管理制度》和《商品房預(yù)售許可證》
第二十二條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。
住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。
保修期內(nèi)，因開發(fā)企業(yè)對商品房進行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托有資格的中介機構(gòu)銷售，必須向中介機構(gòu)出具書面委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十五條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
第二十六條開發(fā)企業(yè)沒有依法取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得出租其商品房，對已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，出租商品房應(yīng)執(zhí)行建設(shè)部《房屋租賃管理制度》
第五章法律責(zé)任
第二十七條未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，并處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的由工商行政管理部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第二十八條將未經(jīng)綜合驗收的開發(fā)項目交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)，逾期不補辦驗收手續(xù)的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。
第二十九條將驗收不合格的房屋交付使用的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款；情節(jié)嚴重的由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任，造成嚴重后果構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第三十條開發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證，擅自預(yù)售商品房屋的按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門作出的處罰決定不服的可以依法申請復(fù)議或者向人民法院，逾期不履行處罰決定，不申請復(fù)議又不向人民法院的由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A
前言
近年來,伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本決定房地產(chǎn)價格，房地產(chǎn)的價格波動影響社會經(jīng)濟發(fā)展的不同層面?？刂品康禺a(chǎn)成本、穩(wěn)定房價，減少房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著重大的意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本控制的意義
房地產(chǎn)業(yè)加強成本控制，意義重大。第一，它能夠確保項目開發(fā)取得圓滿成功。現(xiàn)在，在我國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，競爭愈加激烈，資源性短缺也愈加嚴重，土地和建筑材料的價格一直在提高，對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的環(huán)境有更加嚴峻地考驗。要提升利潤，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在當(dāng)前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升很有限，只能從成本方面下功夫。第二，可以提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全程成本控制，可以有效減少項目全程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全程成本最小化的目的，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)較為科學(xué)合理的投資決策，從而從整體上減少房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體競爭力。第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護也有著良好地促進作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2.影響房地產(chǎn)價格的主要因素
2.1土地供應(yīng)量不足，價格節(jié)節(jié)攀升。
土地市場需求旺盛，土地供應(yīng)量相對不足是土地價格上漲的主要原因。政府作為土地一級市場的壟斷經(jīng)營者，掌控著城鎮(zhèn)建設(shè)用的土地的供應(yīng)，地方政府在土地市場上的調(diào)控，決定了房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱及房價高低。
2.2政府行政性收費項目較多，費用偏重。
房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的政府行政性收費項目繁多，費用偏重是導(dǎo)致房價居高不下的又一個主要原因。
建設(shè)工程政府行政性收費主要是項目“四證”所涉及到的費用，包括國有土地使用權(quán)證五項，商品房預(yù)售許可證三項，建設(shè)工程規(guī)劃行政許可證六項，建設(shè)工程施工許可證三項，共計十七個項目的行政性收費，各項收費增加的房屋成本造價約為230元/平方米。除上述各項費用之外，還有項目繁雜的行政性收費。
2.3企業(yè)社會公共負擔(dān)重，費用開支大。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)工作，還要承擔(dān)諸如道路，自來水、污水等的建設(shè)費用；有些地方甚至要承擔(dān)各種非贏利性的公用設(shè)施的建設(shè)費用。
2.4企業(yè)涉及稅種多、稅率高、稅賦重。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅種頗多，一般稅收負擔(dān)可達到15%左右。稅率偏高，負擔(dān)較重，企業(yè)為了確保合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房價。
2.5融資渠道薄弱，貸款利率高。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)普遍具有項目運作周期長，資金集中投入量大，投資回收周期相對偏長的特點，對銀行信貸資金的依賴十分嚴重。因此，銀行貸款利率的高低，直接影響著房地產(chǎn)的價格；特別是自2004年以來，中國人民銀行多次調(diào)高銀行貸款利率，企業(yè)承擔(dān)貸款利率均高出同期存款利率的2.5倍以上；如果采取其他渠道融資，融資成本甚至更高。以10萬平方米居住小區(qū)為例進行測算，包括前期購地、套費、辦開工手續(xù)等費用在內(nèi)，項目所需資金投入約18,000萬元～22,000萬元；企業(yè)應(yīng)承擔(dān)貸款利息每年約1,100萬元～1,350萬元，按項目周期3年計算，每平方米成本利息費用將達到330元～405元。
2.6建材價格波動，建安成本提高。
房地產(chǎn)項目的開發(fā)，建筑的原材料中鋼材、水泥、木材三大材所占比重最大。近幾年來，隨著建筑材料價格的大幅度上漲，直接帶動了房屋建安成本的提高。
3.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本控制的主要措施
3.1政府改善外部環(huán)境，抑制開發(fā)經(jīng)營成本
3.1.1控制土地供應(yīng)總量，降低土地價格。
土地供應(yīng)量不足，價格就一定會上漲。政府要加強土地宏觀調(diào)控，加強土地儲備，維持適量的土地供應(yīng)，力求土地供需總量平衡，使土地價格平穩(wěn)上漲，乃至維持相對平衡的價格。避免因土地總量供給不足，導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行、地價狂漲。對超過規(guī)定用量而未進行開發(fā)的土地，在進行補償后，政府需強制性收回，以持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價。
3.1.2加大清理房地產(chǎn)行業(yè)不合理行政收費的力度。
各級政府要認真貫徹落實國家關(guān)于清理行政性收費的有關(guān)政策規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和消費的一些不合理收費，應(yīng)切實進行全面整頓。對國家已禁止的收費項目，不能再繼續(xù)征收或者變相征收；對現(xiàn)有收費項目，適當(dāng)調(diào)低收費標(biāo)準；對可收、可不收的項目予以停收；以利于降低開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營成本，減輕購房者負擔(dān)。
3.1.3適當(dāng)減免稅賦，減輕企業(yè)負擔(dān)，促進居民消費。
適當(dāng)?shù)亩愂照撸瑫σ粋€行業(yè)的健康發(fā)展起到促進作用。政府對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策適當(dāng)放寬；如適當(dāng)減少企業(yè)營業(yè)稅減免部分小稅種，如契稅等。這對減少房地產(chǎn)業(yè)成本的開支，促進居民住房消費將起到較好的效果。
3.1.4發(fā)揮政府職能，加強宏觀調(diào)控，維持物價平穩(wěn)。
通過市場這只無形之手，可優(yōu)化建筑材料產(chǎn)業(yè)的資源配置，使其既保證具有適當(dāng)生產(chǎn)規(guī)模，又具有一定競爭格局。政府還要用加強宏觀調(diào)控這只有形的手，調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行、抑制通貨膨脹和維持物價穩(wěn)定，維持穩(wěn)定的建筑材料價格。
3.2加強企業(yè)內(nèi)部管理，全過程控制開發(fā)經(jīng)營成本
3.2.1通過招標(biāo)選擇監(jiān)理單位。
選擇好的監(jiān)理工程師不僅可以把好工程質(zhì)量關(guān)，而且可以幫助業(yè)主把好經(jīng)濟效益關(guān)，控制工程成本的支出。因此，開發(fā)商在選擇監(jiān)理工程師時應(yīng)進行公開招標(biāo)；通過公開招投標(biāo)可以選擇到技術(shù)力量強、業(yè)績好、信譽高的監(jiān)理工程師來承擔(dān)項目的監(jiān)理任務(wù)。
3.2.3做好規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。
規(guī)劃設(shè)計是控制項目投資規(guī)模，提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計階段對投資的影響較大，也就是說規(guī)劃設(shè)計階段工作水平的高低，設(shè)計質(zhì)量的好壞，不僅影響到項目施工階段的投資，還會影響到項目建成投產(chǎn)以后的經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)商一定要采取有力措施，保證項目規(guī)劃設(shè)計階段的工作質(zhì)量，切實加強設(shè)計階段的工程成本控制，主要措施包括加強規(guī)劃階段的經(jīng)濟論證；實行限額設(shè)計管理（按照批準的項目設(shè)計任務(wù)書、投資估算，控制項目的初步設(shè)計、投資總概算）；加強設(shè)計出圖前的審核；控制建安成本，降低工程造價；實行項目招投標(biāo)，控制工程造價；合理安排施工，減少臨時費用；加強設(shè)計變更管理，降低建安工程成本；控制材料、設(shè)備價格，降低建安工程造價；加強支付程序管理、控制竣工結(jié)算；加強融資管理、降低資金使用成本等等。
結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)營成本的控制，就是運用科學(xué)技術(shù)，采用科學(xué)的工具和手段，充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息，減少或避免建設(shè)資金的流失，降低整個項目的工程建筑成本，以及通過政府的宏觀調(diào)控，對地產(chǎn)行業(yè)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)的投資效益。
參考文獻:
伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)了快速發(fā)展的形勢，同時也伴隨著房價的迅速攀升，買房越來越成為很多普通百姓心中永遠的痛。在房地產(chǎn)市場的繁榮的背后，還潛藏著諸多隱憂：越來越多的投資者和金融機構(gòu)將資金投向房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了前所未有的繁榮，但是普通百姓卻越來越有買不起房的壓力。房價的問題影響著民生和民意，也給社會的穩(wěn)定帶來了挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，國家出臺了房地產(chǎn)調(diào)控的諸多舉措，這些舉措涉及房地產(chǎn)相關(guān)的各個方面，土地審批、貸款審批、房價及其它各個環(huán)節(jié)，都給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了考驗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這樣的形式下，運營難度增加，因為相應(yīng)的企業(yè)運營成本會增加，同時在國家限購等調(diào)控政策下，其銷售也會受到影響。從微觀環(huán)境來看，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般的崛起，也給現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額帶來和諸多的問號。
1、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制有著重要的意義
首先，它可以保證項目開發(fā)取得圓滿成功。如今在我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，競爭越來越激烈，資源性短缺也越來越嚴重，土地和建筑材料的價格不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境有越來越嚴峻地考驗。要提升利潤空間，要么提高銷售價格，要么降低項目成本，但在目前的宏觀與微觀環(huán)境下，價格的提升空間已經(jīng)很有限，只有從成本方面下功夫。
其次，可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，進行房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程成本控制，可以有效降低項目全過程內(nèi)發(fā)生的各種支出。而且，按照全過程成本最小化的原則，選擇最佳的投資方案，實現(xiàn)更為科學(xué)合理的投資決策，以便從整體上降低房地企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體競爭力。
第三，可以更加利于房地產(chǎn)企業(yè)更合理地配置資源，提高資源的使用效率。開發(fā)過程的成本控制對于環(huán)境保護也有著良好地促進作用，在實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益的同時，更好地實現(xiàn)其環(huán)境效益、社會效益，因為在開發(fā)過程中注重成本控制，要通過合理地規(guī)劃以及先進的環(huán)保技術(shù)做支撐，比如節(jié)能、節(jié)地、防污染和節(jié)水的設(shè)施以及技術(shù)，在建材方面使用無污染的建筑材料，對過程中的廢棄物進行回收、再利用，都可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)革新成本，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中進行成本控制，不僅有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，而且利于企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟、環(huán)境、社會效益相統(tǒng)一，實踐企業(yè)的社會責(zé)任，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。
2、目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)還面臨著諸多的問題
首先，前期項目投資階段，對新上項目的考察不足，導(dǎo)致投資失誤。這些年來投資失敗的案例屢見不鮮，不乏在偏遠地區(qū)的高檔的社區(qū)無人問津，還有一些大戶型的讓工薪階層望而卻步，出現(xiàn)了大量的空置房，造成了大量的資金的套牢。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也存在著施工階段成本控制嚴密，可是經(jīng)常忽視對于招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制和合同管理環(huán)節(jié)的成本控制。邀請招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一種招標(biāo)方式，它之所以受到青睞，是因為其招標(biāo)周期相對時間比較短，效率相對較高。但是這種招標(biāo)方式也有不足之處，可能是排除了一些其它的潛在的投標(biāo)方，無形中減少了選擇的范圍；因為熟識程度高，所以可能會出現(xiàn)圍標(biāo)或者串標(biāo)的可能，招標(biāo)與投票方可能在私下里達成一致，相互勾結(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)有著自身的特點，變數(shù)比較多，受外界因素影響比較多，隨時可能出現(xiàn)變故。而實際上許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有就此簽訂制度的標(biāo)準的合同，并且合同中規(guī)范的內(nèi)容并不全面和準確，有著較大的爭議空間，容易給后期留下隱患。
再次，房地產(chǎn)開發(fā)商對設(shè)計環(huán)節(jié)不重視，在設(shè)計環(huán)節(jié)，圖紙的質(zhì)量不高，而且設(shè)計費較低，設(shè)計周期短，變更較頻繁，這些都使得工程難度較大。不成熟、不科學(xué)的設(shè)計導(dǎo)致后期返工現(xiàn)象嚴重，會出現(xiàn)后期的相關(guān)設(shè)施無法配套，種種矛盾出現(xiàn)，影響進程，同時也在無形中增加了成本。
3、成本控制的具體措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是現(xiàn)在沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
（1）實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標(biāo)來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標(biāo)或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高?？梢詫⒎桨高M行招標(biāo)，中標(biāo)的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標(biāo)或委托。
（2）加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進行控制：
（1）合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標(biāo)文件對照，凡原標(biāo)底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
參考文獻：
第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指：土地的有償、有期限出讓，依法取得國有土地使用權(quán)后所進行的土地及地上建筑物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房屋銷售等活動。
第三條 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。
房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。
第四條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，均可依法在我省行政區(qū)域內(nèi)取得國有土地使用權(quán)，進行房地開發(fā)、經(jīng)營，其合法權(quán)益受法律保護。
第五條 國有土地使用權(quán)的出讓由縣級以上人民政府負責(zé)，土地行政主管部門具體實施。
國有土地使用權(quán)出讓后的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及商品房開發(fā)經(jīng)營的管理，由建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門會同有關(guān)部門具體實施。
第二章 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
第六條 土地使用權(quán)的出讓采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進行。由土地使用者與市、縣人民政府土地行政主管部門簽訂合同，支付出讓金，辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。
第七條 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。
土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定用途的，需經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，按規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。
第八條 通過有償出讓取得土地使用權(quán)者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。
未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和項目總投資20％進行投資、開發(fā)土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
第九條 以行政劃撥取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的單位和個人進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府土地管理部門簽訂土地使用出讓合同，補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第十條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
第十一條 土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂合同，并在20日內(nèi)按國家規(guī)定到有關(guān)部門辦理登記手續(xù)。
第十二條 因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)?shù)疆?dāng)?shù)厥?、縣土地管理和房地產(chǎn)管理部門辦理過戶登記手續(xù)。
抵押權(quán)因債務(wù)清償或其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記手續(xù)。
第十三條 土地使用期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回，土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，由當(dāng)?shù)厥?、縣土地管理部門注銷其土地使用權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
在收回土地使用權(quán)的同時，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門注銷其所有權(quán)登記手續(xù)，并予公告。
第十四條 土地使用期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，續(xù)期的最高所限由市、縣土地管理部門按有關(guān)規(guī)定核定。
申請續(xù)期的土地使用者，應(yīng)當(dāng)與市、縣人民政府土地管理部門重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記手續(xù)。
第十五條 土地使用權(quán)出讓期未滿，國家因社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)補償。
第十六條 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押中發(fā)生地增值的應(yīng)按國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金（或土地增值費）。
第三章 房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營
第十七條 鼓勵以各種形式搞活房地產(chǎn)經(jīng)營：
（一）實行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，大力發(fā)展商品房建設(shè)。
（二）開辟第三產(chǎn)業(yè)用房，房地產(chǎn)管理部門和房產(chǎn)所有權(quán)單位應(yīng)在當(dāng)?shù)卣慕y(tǒng)籌安排下，在符合城市規(guī)劃的前提下，有計劃地把臨街、繁華地段的房屋和場地改造為營業(yè)性用房、用地。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)可開展房地產(chǎn)吞吐業(yè)務(wù)；接受單位和個人的委托開展多種形式的房地產(chǎn)信托代管業(yè)務(wù)；開展代建、代營及有償維修養(yǎng)護等服務(wù)活動。
（四）利用現(xiàn)有房地產(chǎn)資源，開展橫向經(jīng)濟聯(lián)合或合股經(jīng)營。
第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目必須由有相應(yīng)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。
第十九條 國內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，必須按規(guī)定申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括專營、兼營和單項開發(fā)，下同）。
申辦房地產(chǎn)開發(fā)公司的，必須持主管部門的批準文件和銀行驗資證明，經(jīng)有相應(yīng)審批權(quán)限的建設(shè)行政主管部門進行資質(zhì)審定，發(fā)給資質(zhì)等級證書，憑證到工商行政管理機關(guān)登記注冊，辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條 各種所有制的房屋均可依法進行轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等。
第二十一條 買賣、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押地上建筑物或附著物時，其土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但地上建筑物及其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、買賣、出租、抵押的除外。
第二十二條 各種所有制房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、買賣、租憑、抵押等，國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以及其他房地產(chǎn)流通過程中發(fā)生的經(jīng)營活動，均須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易市場進行。交易雙方按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂并嚴格履行協(xié)議、合同。
第二十三條 市、縣房地產(chǎn)交易管理部門可建立常設(shè)的房地產(chǎn)交易市場，提供合法的交易場所。市場主要功能是：
1.宣傳房地產(chǎn)政策、法律、法規(guī)，提供咨詢服務(wù)。
2.為交易當(dāng)事人提供洽談、協(xié)商的場所和展示行情、市場交易信息等各種服務(wù)。
3.為房地產(chǎn)交易中介服務(wù)單位和個人提供合法的經(jīng)營窗口。
4.引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營單位進入市場。
5.為房地產(chǎn)抵押、拍賣、吞吐等房地產(chǎn)流通業(yè)務(wù)提供公開營業(yè)場所。
第二十四條 房地產(chǎn)交易市場的具體規(guī)則及房地產(chǎn)交易 管理手續(xù)費的收費標(biāo)準由有關(guān)部門另行制定。
第二十五條 房地產(chǎn)交易價格根據(jù)不同的交易對象，實行指令性價格、指導(dǎo)性價格、市場調(diào)節(jié)價格。各類價格的計價原則和標(biāo)準，由縣以上人民政府物價部門會同房地產(chǎn)管理等有關(guān)部門制定，報當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾蕦嵤?/p>
第二十六條 商品房可以預(yù)售，預(yù)售房產(chǎn)必須具備下列條件：
1.房產(chǎn)經(jīng)營者持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過出讓取得的《國有土地使用證》。
2.除土地使用權(quán)出讓金外，實際投資已達該建設(shè)項目總投資的20％以上。
3.工程施工進度和竣工交付日期已確定。
4.預(yù)售計劃和對象符合規(guī)定。
5.已落實預(yù)售款收取和使用的監(jiān)督方案。
預(yù)售商品房的出售方和購買方應(yīng)依法簽訂商品房購銷合同，并嚴格履行。處理商品房購銷合同糾紛，適用《經(jīng)濟合同法》的基本原則和有關(guān)規(guī)定。
第二十七條 允許外商以獨資、中外合資、中外合作等形式開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。
外商投資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，依照我國和我省有關(guān)法律、法規(guī)及政策，享受優(yōu)惠待遇。
第二十八條 設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)外商投資企業(yè)，須按外商投資企業(yè)辦理審批手續(xù)。
設(shè)立開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的外商投資企業(yè)，應(yīng)持批準的項目建議書、可行性報告、章程和企業(yè)技術(shù)資質(zhì)證明，報有審批權(quán)的建設(shè)行政主管部門審定企業(yè)技術(shù)資質(zhì)等級。
第四章 責(zé)任與處罰
第二十九條 違反本辦法，侵犯土地所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣以上土地管理部門責(zé)令其停止侵犯，賠償損失。被侵權(quán)人也可以直接向人民法院起訴。
第三十條 不按土地出讓合同規(guī)定的期限投資建設(shè)的，應(yīng)收取土地閑置費，閑置2年以上者，由原批準土地使用權(quán)的機關(guān)無償收回土地使用權(quán)。
第三十一條 未按本辦法取得資質(zhì)合格證進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營或未辦理登記手續(xù)，擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的，其有關(guān)協(xié)議、合同無效，分別由縣級以上建設(shè)行政主管部門和土地管理部門沒收其非法收入，并可根據(jù)情節(jié)處以罰款。由此造成經(jīng)濟損失的，依法追究直接責(zé)任人或單位主管人員的經(jīng)濟責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第三十二條 城市規(guī)劃和有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行政管理部門的工作人員失職、瀆職，或利用職務(wù)便利弄虛作假、徇私舞弊、敲詐勒索的，視情節(jié)輕重，依法給予行政、經(jīng)濟處罰；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)追究刑事責(zé)任。
第五章 附 則
引言：21世紀以后的中國有了質(zhì)的飛越，城鄉(xiāng)建設(shè)在不斷提高，擴建城市、改善居民住房環(huán)境為這一政策的推行，也推動房地產(chǎn)行業(yè)進步的同時也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的巨大的商機。房地產(chǎn)對所開發(fā)的土地項目進行開發(fā)經(jīng)營的過程上加強管理，是保證建設(shè)處的樓盤獲得成功的一個重要條件。
一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程管理
企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程管理的三大環(huán)節(jié)是開發(fā)管理、項目管理、設(shè)施管理。按照房地產(chǎn)運行的過程組建的管理環(huán)節(jié)在實施管理辦法上具有針對性，提升房地產(chǎn)整個工程的安全、穩(wěn)定、快速進行。
1.房地產(chǎn)土地開發(fā)環(huán)節(jié)的管理。
土地開發(fā)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)樓盤的基礎(chǔ)步驟。土地開發(fā)環(huán)節(jié)是企業(yè)要選擇有發(fā)展前景的地段，設(shè)計出融合周邊環(huán)境的建筑樓盤。針對土地開發(fā)環(huán)節(jié)所進行的管理，即開發(fā)管理。對企業(yè)在土地開發(fā)所涉及的設(shè)計、財務(wù)、工程、人事、后勤、銷售等方面的人員進行管理，以獲得土地開發(fā)權(quán)目的如圖（1）。房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)環(huán)節(jié)的團隊正在從不同的角度探討土地開發(fā)的方案。房地產(chǎn)企業(yè)將人力、物力、財力結(jié)合，通過現(xiàn)代信息渠道，了解顧客喜愛的住宅類型，考慮周邊環(huán)境的影響因素，對土地進行規(guī)劃，制定設(shè)計住宅方案。開發(fā)管理對土地設(shè)計方案制定過程進行監(jiān)控，工作人員的工作效率；獲得信心的準確性、設(shè)計方案實施的可能性。
（1）工作人員討論開發(fā)方案
2.房地產(chǎn)項目實施環(huán)節(jié)的管理。
房地產(chǎn)企業(yè)在制定可行的設(shè)計方案后就需要盡快推動項目的實施，加快樓盤的建成速度，使樓盤盡快上市。項目管理是工程從施工開始到竣工的整個過程進行管理，凡是影響正常施工的因素都要采取有效的實施辦法進行管理并按照施工過程的規(guī)劃進行管理。項目管理工作通常從項目規(guī)劃設(shè)計和施工過程兩大方面入手。規(guī)劃設(shè)計管理是運用計算機分析各種規(guī)劃指標(biāo)和合理的規(guī)劃設(shè)計編碼標(biāo)準進行檢驗與評估設(shè)計工作者設(shè)計出的規(guī)劃方案，并適當(dāng)?shù)牟捎霉ぷ魅藛T的反饋意見對設(shè)計方案進行調(diào)整，并把最終確立的規(guī)劃方案保留成參考資料，為以后的規(guī)劃設(shè)計管理的方案分析和審批等方面提供服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)成立工程管理部門如（2）圖，來管理施工建設(shè)中的材料提供、工人規(guī)范操作、施工中突發(fā)事件等具體的施工問題進行有效管理。
（2）項目管理部門
1.房地產(chǎn)設(shè)施管理
房地產(chǎn)企業(yè)為保證建立成功的樓盤為保證用戶正常使用樓盤中的設(shè)施和為提高或保值樓盤的價值而對樓盤中的設(shè)施進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)施管理上通常采用物業(yè)管理的辦法。房地產(chǎn)企業(yè)成立一個物業(yè)管理公司如圖（3）是房地產(chǎn)企業(yè)成立物業(yè)管理公司成立儀式。物業(yè)公司為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的所有樓盤的物業(yè)工作進行管理。為企業(yè)開發(fā)的商務(wù)樓房或住小區(qū)中的設(shè)備提供必要的安全、保潔、維修等統(tǒng)一的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)以滿足顧客日常生活設(shè)施的完善為行為準則而努力。
（3）物業(yè)公司成立儀式
二、研究如何有效對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程管理
其實，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程管理是圍繞著開發(fā)管理、項目管理、設(shè)施管理三大方面為主，只有協(xié)調(diào)好這三個方面的工作就能保證房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營都能有效進行。詳細的對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地的地形、地段、周邊環(huán)境等方面的開發(fā)前景進行準確的評估，是實行開發(fā)管理的重點探究的主要方面。項目管理中規(guī)劃設(shè)計和實際施工的分離，無法做到統(tǒng)一管理。將設(shè)計者不了解施工的實際情況，設(shè)計的方案太過理想化，施工單位對專業(yè)圖紙的不了解，未能按照設(shè)計圖紙進行建筑等問題是項目管理上必需克服的困難。項目管理需要將設(shè)計人員與施工工程融入成一體，通過互相探討和研究的形式完成樓盤項目的建設(shè)。在設(shè)備管理實際是保證用戶生活中的小區(qū)設(shè)施完善。用戶得到安全、穩(wěn)定、方便的住宅環(huán)境才能對企業(yè)產(chǎn)生信任，提高企業(yè)的知名度。
結(jié)束語：
對房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程運用切實的管理辦法，建設(shè)高質(zhì)量的樓盤，得到人們的好評，大大加強了企業(yè)在同行業(yè)中的知名度。企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中不斷采用優(yōu)秀的建筑人才，先進的科學(xué)施工設(shè)備、專業(yè)的施工人員、能力強的銷售團隊等方面進行有序的管理，以建設(shè)出顧客滿意的樓房及人性化的服務(wù)為目標(biāo)。從滿足顧客需求的角度出發(fā)，建設(shè)出舒適的樓房是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的過程管理的宗旨。
參考文獻：
[1]施建剛.房地產(chǎn)開發(fā)與管理同濟大學(xué)出版社，2004（8）.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā) 經(jīng)營 管理計算
一、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的內(nèi)涵
1、房地產(chǎn)開發(fā)
開發(fā)一詞是外國的舶來品，意思是借助人力對荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進行改善利用，以方便人類生活、生產(chǎn)、娛樂等多方面的需要。由此可見開發(fā)具有生產(chǎn)活動的性質(zhì)。房地產(chǎn)開發(fā)的目地是為了給人類提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類物質(zhì)環(huán)境的一種活動，在開發(fā)過程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動力和資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)跨越了兩個領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進行土地開發(fā)，開發(fā)好后的土地上建造各類規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細分的話，房地產(chǎn)開發(fā)有可以分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)，這些開發(fā)活動都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過程，土地開發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過投資等活動將其變成可以用于進行建設(shè)的土地。
房地產(chǎn)開發(fā)實際上是開發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過程，房地產(chǎn)的開發(fā)活動可以細分為六個環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒有設(shè)想的提出，沒有開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒有房產(chǎn)開發(fā)的存在。第二、對設(shè)想的可行性分析，開發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專業(yè)的咨詢公司來完成。第三、細節(jié)設(shè)計，開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。第四、緊接著開發(fā)企業(yè)要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進行建筑施工。第五、市場銷售，這一階段既可以由開發(fā)公司自行銷售，也可外包給專業(yè)的銷售公司。第六、將建筑物交由專業(yè)的物業(yè)公司進行管理。
我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因為在房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專業(yè)公司，在這一過程中，各個專業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開發(fā)。
2、房地產(chǎn)經(jīng)營
房地產(chǎn)經(jīng)營內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售方式，具體有出售和出租兩種。
第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過銷售才能實現(xiàn)它的價值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷售就是現(xiàn)場選擇，賣者得到款項，而賣者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場供給不足時，購買者所購的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買者的交易方式。其二訂購、現(xiàn)購和拍賣等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評價出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。
第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過多次交換，房產(chǎn)價值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國土地公有，土地的經(jīng)營只有出租這一形式，國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國是房產(chǎn)經(jīng)營的重大市場，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價格則取決于房屋的價值及同期銀行的利息。
3、房地產(chǎn)的管理計算
房地產(chǎn)管理計算是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進行科學(xué)化和經(jīng)濟化的優(yōu)化控制與整合。其實房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營與管理計算，或者說房地產(chǎn)的管理計算貫穿了整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的過程之中，通過合理的管理計算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險最小化。在房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營過程中，巨大的利潤與風(fēng)險是結(jié)伴而來的，在開發(fā)與經(jīng)營過程中，主要有以下風(fēng)險：投標(biāo)風(fēng)險，即企業(yè)在投標(biāo)過程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險和資金運作風(fēng)險；市場風(fēng)險，主要是指承包項目后，外部市場發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價格上漲幅度太大；意外風(fēng)險，即項目在實施過程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險；壞帳損失風(fēng)險，即項目交工決算后，項目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。
以上風(fēng)險都需要房產(chǎn)企業(yè)進行管理計算，管理計算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟效益的高低，只有具有高水平的管理計算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競爭能力。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算的基本程序
1、投資決策階段
這一階段由投資機會選擇和投資計算兩個程序組成，具體工作包括市場調(diào)研、可行性研究、成本管理計算和方案設(shè)計等內(nèi)容，投資機會選擇是尋找投資機會后，經(jīng)過一定量的成本收益計算與分析，篩選出最優(yōu)的機會。
2、前期工作階段
這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計算所需要的資金并進行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段對管理計算有著較高的要求，因為資金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進行整體的開發(fā)經(jīng)營。在這一階段還要對房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時間價值及計算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果進行計算。
3、建設(shè)階段
這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開工到竣工驗收。開發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專業(yè)的設(shè)計公司，將可行性分析報告提交給設(shè)計公司，由設(shè)計公司將報告變成藍圖。開發(fā)企業(yè)接下來要與專業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計公司的藍圖交由建筑公司進行建筑施工
4、租售階段
也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營，房地產(chǎn)租售主要有三個階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費者進行溝通，以便消費者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過計算成本、利潤而制定出售價和租價，并與代銷公司或消費者商定合同條件，就售價或租價達成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計算，計算的內(nèi)容主要是自銷和代銷兩者之間利潤較高的是哪一種。
5、物業(yè)管理階段
物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過管理計算進行策劃，制定出租方案或銷售方案的活動。物業(yè)管理是指對房屋進行及時修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時準確的滿足用戶的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。
結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理計算具有很強的綜合性，并且具有長期性和很強的地域性等特點，更重要的是在開發(fā)經(jīng)營過程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險性，雖然具有較高的投資回報率，但是在開發(fā)經(jīng)營過程中還是要注意管理計算，準確把握市場風(fēng)險、政策風(fēng)險及資金風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。
參考文獻：
中圖分類號： F293.33 文獻標(biāo)識碼： A 文章編號：
1．前言
加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)來說具有很大的意義，同時結(jié)合我國在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理方面存在的問題，有必要對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的策劃、施工、物業(yè)等方面加強管理。
2.房地產(chǎn)開發(fā)工程管理研究
2.1安全管理
（1）項目部要建立和健全關(guān)于安全的管理規(guī)章制度和安全責(zé)任制，在安全的管理過程中要做到有章可循，有法可依，有責(zé)可究。
（2）在安全管理過程中要嚴格按照各項安全管理制度執(zhí)行，與項目管理人員、施工人員簽訂安全生產(chǎn)責(zé)任狀，并制訂責(zé)任目標(biāo)目標(biāo)。通過全員安全培訓(xùn)提高員工安全意識，對于需要特種作業(yè)人員要執(zhí)行持證上崗。
（3）按照安全管理規(guī)定規(guī)做好安措費用的投入。套做到有先知性的投入，并有針對、有預(yù)防、有措施。
2.2質(zhì)量管理
（1）做好項目部質(zhì)量管理制度和獎罰制度，跟班組長簽訂質(zhì)量承諾書，在各種規(guī)章制度健全的基礎(chǔ)上實施獎勵優(yōu)秀優(yōu)、懲罰惡劣，充分調(diào)動勞動者的積極性。
（2）嚴把原料關(guān)，材料是直接構(gòu)成工程實體的使用材料的好壞，直接決定工程質(zhì)量的優(yōu)劣。在工程材料的采購、驗收時，要嚴格按圖紙設(shè)計及規(guī)范標(biāo)準要求進行檢驗，杜絕不符合要求的材料用到工程中，從原料上確保工程質(zhì)量。
（3）嚴把質(zhì)量驗收關(guān)。在一個分項工程完工后對質(zhì)量進行驗收，對合格與否做出認可，要求我們認真嚴肅的對待。按照建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準和配套的分部分項工程質(zhì)量驗收規(guī)范進行驗收，分批次進行抽查，不合格項目堅決要求返工處理。
2.3成本管理
（1）項目工程承包后應(yīng)詳細的編制施工預(yù)算，施工預(yù)算是項目目內(nèi)部使用的預(yù)算，項目部應(yīng)根據(jù)施工預(yù)算情況分析每個分項工程所使用料、機、工的消耗情況，并與定額預(yù)算進行比較。一般施工定額消耗量要比預(yù)算定額低。定額預(yù)算消耗量是施工消耗中的最高指標(biāo)。
（2）依據(jù)施工或定額預(yù)算編制成本計劃，計劃的編制應(yīng)嚴謹，不能憑經(jīng)驗進行估算，也不能用概算指標(biāo)概算，應(yīng)比預(yù)算還要仔細。各種人、機、材消耗量乘以其各自單價構(gòu)成工程直接費用，依據(jù)各自公司管理水平，取定綜合管理費構(gòu)成項目的間接成本，二者相加即為項目的成本計劃。
（3）項目應(yīng)分階段的進行成本核算，階段的劃分宜合理，可按照工程部位，也可按照年季月等，最后項目完工后進行總的成本核算，采用國家會計統(tǒng)一用表認真編制成本核算表。
（4）對進行成本分析，對成本計劃的執(zhí)行情況進行比較。總結(jié)實際經(jīng)驗，為本項目的結(jié)算提相應(yīng)供依據(jù)，同時后續(xù)工程的成本計劃和控制提供基礎(chǔ)資料。
3．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營工程管理研究
3.1質(zhì)量管理
3.1.1創(chuàng)建體系，完善制度
質(zhì)量保證體系，能否真正發(fā)揮實效發(fā)揮實際作用，是整個工程質(zhì)量控制工作能否真正有效進行下去的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)房屋建筑工程形式，建立良好的保障體系，對當(dāng)前的施工作業(yè)管理制度進行更新調(diào)整，這些都有助于提高工程質(zhì)量。這就要求建筑工程單位施工單位在確保質(zhì)量保證體系能有效運行下去的前提下，按照施工的必要步驟，逐步地對質(zhì)量保證體系進行修改和完善。除此以外，還要結(jié)合現(xiàn)代化建筑指標(biāo)體系，積極更新建筑施工規(guī)章制度，同時做好各個方面的工程管理。工現(xiàn)場工程質(zhì)量保證體系必須由總承包單位項目經(jīng)理部負責(zé)在其承包施工的工程范圍內(nèi)建立，并統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理。對施工材料控制，對施工環(huán)境環(huán)境控制，主要是對工程地質(zhì)、水文、氣象等，有一定的了解和掌握。
3.1.2全面準備，互相交流 房屋建筑工程施工的全面準備就包括前期準備以及后期工作。施工前期的工程準備工作是保證房屋建筑施工順利開展的基礎(chǔ)，所以必須認真做好工程前期的準備工作，制定好切實可行的方案。事前準備包括施工管理人員的工作分配、對施工操作人員的工作培訓(xùn)、施工技術(shù)的事前探討以及對施工材料的選購、施工工具的準備、對施工現(xiàn)場的了解。房屋施工人員應(yīng)該盡早達到施工現(xiàn)場，熟悉周圍的環(huán)境，在研究工程圖紙后，再結(jié)合實際情況做好施工布置準備。在中期工作期間，遇到技術(shù)難題要經(jīng)過討論，向先進施工單位學(xué)習(xí)經(jīng)驗，將難題解決。
3.1.3加強協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理共有以下三個協(xié)調(diào)管理部分：技術(shù)協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)以及組織協(xié)調(diào)。技術(shù)協(xié)調(diào)，即提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，優(yōu)化水平，在圖紙完成的時候多處審查，一一將問題查出進行糾正。管理協(xié)調(diào)，則是提出要建立一套健全的管理制度，通過制度的提出減少在工作配合中會遇到的問題從而解決各施工部門的協(xié)調(diào)工作。組織協(xié)調(diào)，即建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復(fù)雜的部位，在施工應(yīng)組織專門的協(xié)調(diào)會，使各部門進一步明確施工順序和責(zé)任。
3.1.4提高施工人員職業(yè)素質(zhì)
工程質(zhì)量是所有參加工程項目施工的技術(shù)管理干部、操作人員以及服務(wù)人員共同工作的結(jié)果，所以施工人員是形成工程質(zhì)量的主要因素?，F(xiàn)在很多施工單位，在施工中采用很多職業(yè)素質(zhì)較低的工人和技術(shù)人員，有的技術(shù)人員連一些基本的常識也不懂就上崗，以致在施工過程中容易發(fā)生一些常識失誤，這給施工質(zhì)量控制工作帶來了許多不必要的麻煩。因此，想要施工質(zhì)量能提高上去，首先要做的就是從嚴格招聘施工和技術(shù)人員，提高施工人員職業(yè)素質(zhì)。施工人員必須樹立以質(zhì)量第一的觀念，懂得為客戶服務(wù)，把社會利益和企業(yè)利益綜合考慮。除此之外，管理干部、技術(shù)人員都應(yīng)具有較強的規(guī)劃和管理能力，能夠組織施工和進行技術(shù)指導(dǎo)的能力，盡力質(zhì)量檢查。在團隊中，所有人員都應(yīng)該樹立一絲不茍的工作作風(fēng)，懂得嚴格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準和操作規(guī)程的法制觀念，最終保證工程質(zhì)量。
3.2開發(fā)管理
是指開發(fā)企業(yè)為成功完成工程項目的開發(fā)， 對公司里面的人力資源部、財務(wù)部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。工程項目部負責(zé)人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業(yè)的確認與協(xié)作、施工質(zhì)量及進度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細部結(jié)構(gòu)設(shè)計的修改、報建等。
財務(wù)部門進行企業(yè)的資金管理，并對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況的定期報表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項目的財務(wù)計劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營費用的管理。銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門主要服裝對項目開發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責(zé)
3.3施工管理
對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司基本由工程管理部門主要負責(zé)施工管理， 不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。 主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。
在中國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和 GC 來進行。 工程項目較大、 或?qū)哟伪容^高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用 MC 或CM 模式來開展施工管理。 開發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個體簽訂施工總承包管理合同， 負責(zé)項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。 正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。 MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發(fā)企業(yè)托付給 CM 企業(yè)，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設(shè)計方式，它和開發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。 其優(yōu)勢是設(shè)計與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險。
盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準的工程項目。 想要達到這樣的目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進度、成本控制上發(fā)揮積極作。 通過驗資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對工程項目建設(shè)的質(zhì)量、進度及成本開發(fā)人能夠進行控制。 另外還包括對供貨商的協(xié)調(diào)與控制。
4．結(jié)束語
綜上所述，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理對于房地產(chǎn)企業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)的重要意義，我們應(yīng)該不斷的加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的工程管理。
參考文獻：
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[2]鄭先桿 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的若干法律問題研究復(fù)旦大學(xué)2009-10-18碩士
一、問題的提出
原告淮安市甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯(lián)合開發(fā)商品房合同。合同約定，由雙方聯(lián)合開發(fā)某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項目建設(shè)等方面做了大量工作，最終使整個開發(fā)項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯(lián)營中應(yīng)得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項目建設(shè)等方面做了大量工作，但甲公司在聯(lián)合開發(fā)中并無實質(zhì)性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產(chǎn)開發(fā)、甲公司收取管理費的掛靠性質(zhì)的聯(lián)合開發(fā)合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產(chǎn)掛靠開發(fā)合同是否有效。
二、類型化視角：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力區(qū)分
依照合作開發(fā)房地產(chǎn)合同主體是否具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的合作開發(fā)合同；第二類為僅有一方具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級掛靠開發(fā)合同；第三類為雙方都不具有相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級的合作開發(fā)合同。
依照《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規(guī)定，“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資經(jīng)營資質(zhì)或者已經(jīng)依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。”由此不難認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應(yīng)資質(zhì)等級來確定合作開發(fā)合同的效力。
對于第二類合作開發(fā)合同效力問題，司法實務(wù)中又區(qū)分為兩類：一是合作開發(fā)雙方都進行了實質(zhì)性投入的合作開發(fā)合同；一類是一方不具備相應(yīng)資質(zhì)等級以具有資質(zhì)等級的企業(yè)名義進行開發(fā)，并向?qū)Ψ嚼U納管理費的掛靠開發(fā)合同。其中對于第一類合同依法應(yīng)認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發(fā)的合同是否有效實務(wù)中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發(fā)合同為無效合同，理由在于掛靠開發(fā)名為合作開發(fā)實為資質(zhì)借用，違反了法律行政法規(guī)有關(guān)企業(yè)資質(zhì)的強制性規(guī)定。另一種觀點認為，掛靠開發(fā)合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。
三、構(gòu)成要件的視角：掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同的效力認定
依照民法原理，掛靠開發(fā)為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規(guī)定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經(jīng)濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的?！?/p>
就本案合同而言，判斷掛靠開發(fā)合同的效力應(yīng)考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權(quán)利能力及民事行為能力；第二，合同內(nèi)容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定；第四是否損害社會公共利益。
（一）合同主體適格性問題
筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同，可區(qū)分為兩類：一類是不具備相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級一方借用具有相應(yīng)資質(zhì)等級的企業(yè)名義及資質(zhì)進行開發(fā)，被掛靠企業(yè)僅收取管理費而對開發(fā)經(jīng)營活動不做任何實質(zhì)性貢獻的掛靠開發(fā)合同；一類是不就被相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級一方掛靠具有相應(yīng)資質(zhì)等級的企業(yè)，以其名以及資質(zhì)進行開發(fā)，被掛靠企業(yè)收取管理費并對開發(fā)經(jīng)營活動以自己名義進行實質(zhì)性管理的掛靠開發(fā)合同。其中，第一類應(yīng)認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發(fā)合同。第二類則為掛靠開發(fā)合同，即實質(zhì)上的掛靠開發(fā)合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業(yè)，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續(xù)辦理、拆遷安置及項目建設(shè)管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發(fā)得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發(fā)中不僅僅進行了名義及資質(zhì)的借出，而且以自己名義進行了開發(fā)流程的實質(zhì)性管理工作。性質(zhì)上應(yīng)認定為實質(zhì)性掛靠開發(fā)合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發(fā)合同，雖然掛靠一方不具有相應(yīng)資質(zhì)等級，但該掛靠開發(fā)合同應(yīng)認定為有效。
（二）合同內(nèi)容合法性問題
從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發(fā)的實質(zhì)性內(nèi)容為特定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目并非國家禁止經(jīng)營、限制經(jīng)營及特許經(jīng)營范圍。最高人民法院1993年《全國經(jīng)濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規(guī)定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規(guī)規(guī)定的，例如一般地超范圍經(jīng)營、違反經(jīng)營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規(guī)定的，合同標(biāo)的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關(guān)行政管理規(guī)定進行處理，而不因此確認合同無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸逗贤ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返?0條也規(guī)定：“當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營規(guī)定的除外?！苯K省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經(jīng)營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，那么應(yīng)認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充。”意義即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續(xù)，直至吊銷營業(yè)證照。依照法理，即使該企業(yè)營業(yè)證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應(yīng)受到影響。
（三）是否違反強制性法律
對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定。對于掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同而言，持合同無效觀點的學(xué)者的主要理由就在于，掛靠開發(fā)房地產(chǎn)合同規(guī)避了法律、行政法規(guī)對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級的強制性規(guī)定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：
第一，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級規(guī)范性質(zhì)上為行政管理規(guī)范。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的設(shè)立應(yīng)經(jīng)過登記、備案程序。但對未取得營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為僅規(guī)定了“責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責(zé)任?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主管部門應(yīng)當(dāng)對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。該《條例》第35條對不具備相應(yīng)資質(zhì)等級而從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)規(guī)定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照”的行政責(zé)任。從上述法律與行政法規(guī)對于欠缺相應(yīng)資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題。因此，此類資質(zhì)規(guī)定性質(zhì)上為行政管理規(guī)范，而非民事規(guī)范。違反此類規(guī)范僅應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因不具備相應(yīng)資質(zhì)等級，從而采取掛靠具備資質(zhì)等級的企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)，以該企業(yè)名義進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規(guī)對欠缺資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)的民事行為的效力并未作出規(guī)定，因此，以上述法律、行政法規(guī)認定掛靠開發(fā)合同無效，于法無據(jù)。
第二，行政規(guī)章及地方性法規(guī)對掛靠開發(fā)合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據(jù)問題。當(dāng)前理論與實務(wù)界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據(jù)行政規(guī)章、地方性法規(guī)認定合同無效。
江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規(guī)章地方性法規(guī)認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據(jù)。但如果該行政規(guī)章、地方性法規(guī)對應(yīng)是對上位法，即法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的具體補充，或者是根據(jù)有權(quán)授權(quán)制定的，可以作為認定合同效力的依據(jù)；在上位法沒有規(guī)定時，如果該規(guī)定符合社會公共利益，可以依據(jù)合同法52條第四項的規(guī)定認定合同效力；如果合同目的和合同內(nèi)容都不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不能僅因合同違反行政管理規(guī)定，或者受到行政處罰而認定合同無效?！笨梢姡痉▽崉?wù)中確實存在著以行政規(guī)章及地方性法規(guī)認定合同無效的情形存在。
筆者認為，即使依照行政規(guī)章及地方性法規(guī)，一方欠缺相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)實質(zhì)性掛靠合同也應(yīng)認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規(guī)章的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中雖然規(guī)定了未取得相應(yīng)資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得從事相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，但在法律責(zé)任條款僅規(guī)定了限期整改、罰款、吊銷營業(yè)執(zhí)照及吊銷資質(zhì)等級證書等行政責(zé)任，而未規(guī)定此類行為的民事效力?；谶@一規(guī)章僅為行政管理規(guī)范，同時基于該規(guī)章對于不具備相應(yīng)資質(zhì)等級的開發(fā)經(jīng)營行為僅規(guī)定了行政處罰責(zé)任，因此，以此類規(guī)范作為掛靠開發(fā)合同無效顯然于法無據(jù)?！督K省城市房地產(chǎn)交易管理條例》對此未作規(guī)定。因此即使承認行政規(guī)章、地方性法規(guī)可以作為認定合同無效的依據(jù)，本案掛靠開發(fā)合同也應(yīng)認定為有效。
（四）公共利益要件
認定不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)等級的企業(yè)掛靠具備資質(zhì)等級的企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級與建筑企業(yè)資質(zhì)等級性質(zhì)及責(zé)任規(guī)定不同角度進行考察。
依照《建筑法》第13條規(guī)定，建筑企業(yè)只有經(jīng)資質(zhì)審查合格，取得相應(yīng)等級資質(zhì)證書后，方可在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事建筑活動。對于沒有資質(zhì)、超越資質(zhì)、沒有資質(zhì)而借用資質(zhì)所簽訂的建設(shè)工程承包合同，除了應(yīng)承擔(dān)行政管理法上的責(zé)任外，所簽訂的合同應(yīng)認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。
中圖分類號： F293.3 文獻標(biāo)識碼： A
一、前言
近年來，由于城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進的新時期，加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。
二、“外部性”的理論淵源
在經(jīng)濟學(xué)文獻中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點,被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對這個問題進行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟學(xué)中提出的觀點,他認為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過程中(這種服務(wù)是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來損害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補償?！北庸虐堰@種現(xiàn)象歸結(jié)為社會凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟”(一項經(jīng)濟活動在提供私人凈產(chǎn)品的同時也提供了社會凈產(chǎn)品,如果在提供社會凈產(chǎn)品的同時要求社會或第三者承擔(dān)額外的成本或代價,那么,這項經(jīng)濟活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經(jīng)濟)與“外部經(jīng)濟”。
三、房地產(chǎn)外部性分類及其影響
1、房地產(chǎn)外部性分類
以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經(jīng)濟。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟活動受損而又無補償?shù)耐獠坑绊懕环Q為房地產(chǎn)負外部性,也稱外部不經(jīng)濟。
按經(jīng)濟活動主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費的外部性。無論是房地產(chǎn)的開發(fā)還是房地產(chǎn)的消費,均存在正效應(yīng)與負效應(yīng)。
2、房地產(chǎn)外部性的影響
房地產(chǎn)開發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個方面:一是對城市化及經(jīng)濟的有益促進。城市化是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然進程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)是城市化進程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目往往會完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費者帶來了投資價值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會提升城市房地產(chǎn)價值,給投資者帶來財富效應(yīng)。
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的產(chǎn)生原因
1、地理區(qū)位上的鄰近
房地產(chǎn)項目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因為該項目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產(chǎn)項目可以不付出額外代價便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因為毗鄰該房地產(chǎn)項目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、產(chǎn)權(quán)不明晰
外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對經(jīng)濟資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費用,那么,該房地產(chǎn)項目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠離綠地的房地產(chǎn)項目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費用,從而毗鄰綠地的項目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠離綠地的項目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟就會消除,反之,外部性就會產(chǎn)生。上面所述,就是因為對公共綠地這種經(jīng)濟資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。
3、市場交易成本過高
交易成本過高會使得市場交易難以進行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無法進行有效的交易。一個房地產(chǎn)項目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項目開發(fā)商請求補償。
4、品牌價值的偏好
通過外部力量的作用改變消費者與生產(chǎn)者的偏好也會產(chǎn)生外部性。其實,從經(jīng)濟學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項目消費者認可率高,往往出現(xiàn)萬科開發(fā)的樓盤項目要排隊爭購的局面,萬科在房地產(chǎn)市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。
5、地產(chǎn)不可移動性造成的自然壟斷
房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因為土地是不可移動的,建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產(chǎn)項目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補有無,達到整體市場的均衡,形成了事實上的稀缺性。
五、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的治理途徑
1、靈活運用價格協(xié)調(diào)機制轉(zhuǎn)化外部性
在某種程度上,外部性可以通過價格機制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目得到經(jīng)濟補償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟的項目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。
2、通過綜合改造促使外部性的內(nèi)部化
外部性是相對于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產(chǎn)價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟,即使舊區(qū)內(nèi)部的項目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點,而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內(nèi)部化了,就解決了這個問題。
3、實行征稅或補貼強制性糾正外部性
稅收和補貼是政府強制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟手段。對于外部經(jīng)濟的房地產(chǎn)項目,政府給予補貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項目的開發(fā)中去。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部不經(jīng)濟,如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過多的不良狀況。
4、加強產(chǎn)權(quán)界定彌補外部性
按照新制度經(jīng)濟學(xué)的觀點,產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補外部性的最重要途徑,這一工作在我國現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴格保護、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門編制好城市規(guī)劃并嚴格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問題,并進而減少或消除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利用中的外部不經(jīng)濟。
5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為
房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項目的準入、建設(shè)項目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實施嚴格的準入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責(zé)任感不強、信譽度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外
六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性治理建議
除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經(jīng)濟發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們在加快城市經(jīng)濟發(fā)展、進行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護治理好我們的環(huán)境,堅持走經(jīng)濟、社會和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。
七、結(jié)束語
通過對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題分析，進一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。
參考文獻
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，全國人均收入的不斷提高，百姓對住宅需求的不斷提升，房地產(chǎn)業(yè)進入一個蓬勃發(fā)展的時代。面對數(shù)不勝數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司和總體需求比較固定的市場，房地產(chǎn)開發(fā)公司競爭日益白熱化，各房地產(chǎn)開發(fā)公司為如何在市場中占有自己的一席之地和謀求進一步的發(fā)展壯大，制定各自的經(jīng)營策略。而許多公司正是因為經(jīng)營策略制定存在重大的失誤，無法為公司發(fā)展提供必要的保障，導(dǎo)致公司最終為市場淘汰。
在制定企業(yè)的經(jīng)營策略之前，首先必須從以下兩個方面對地產(chǎn)企業(yè)做全面的了解。
一、房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)
供應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的整個產(chǎn)業(yè)鏈，主要包括各類材料供應(yīng)商、研究咨詢公司、設(shè)計院、工程承包商、工程監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)、銷售公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中處于“中心簽約人”地位。房地產(chǎn)企業(yè)是資源整合者，提供價格信號和整合市場需求信息，是連接處在上游的材料供應(yīng)方、設(shè)計方、工程施工方和下游的商、物業(yè)管理商以及終端顧客的中心，整合整個產(chǎn)業(yè)鏈的資源，完成從土地、原材料到房地產(chǎn)產(chǎn)品的飛躍。同時房地產(chǎn)企業(yè)既是批發(fā)商，又是金融中介與顧客服務(wù)商?？傊欠康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最關(guān)鍵的一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)職能的核心是為顧客服務(wù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策理念
基于對房地產(chǎn)企業(yè)職能核心的理解以及我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，本人認為，要想經(jīng)營成功，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有以下理念。
1、以顧客需求和顧客價值為出發(fā)點，重視顧客需求
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，最好的設(shè)計師是住戶。為避免巨大風(fēng)險，要切合市場需求，唯一的途徑是充分了解目標(biāo)市場的需求?；诜?wù)質(zhì)量的顧客滿意度是房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設(shè)和企業(yè)競爭力之源。
2、加強企業(yè)信譽的管理
企業(yè)信譽是一個企業(yè)獲得社會公眾信任和肯定的程度，通常由知名度、美譽度和信任度構(gòu)成，其核心是信譽。信譽管理是對企業(yè)信譽的創(chuàng)建、維護和發(fā)揚，是建立并維持與社會公眾信任關(guān)系的一種具有戰(zhàn)略意義的現(xiàn)代管理方法。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品總價巨大，有的消費者甚至集其一生的積蓄也只能購買一套房屋，因此，在市場不太成熟、商業(yè)欺詐行為偶見、市場風(fēng)險較大時，購房者會極其在意房地產(chǎn)企業(yè)的信譽。此外，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資能力極其關(guān)鍵，而企業(yè)融資能力較大程度上決定于企業(yè)的聲譽和信用度。
3、樹立終身服務(wù)觀念
從實際銷售看，一個企業(yè)的早期顧客的意見對后期銷售的影響很大。如果說一名顧客對一件普通商品的滿意評價和抱怨意見大約會分別傳給10和25個受眾，則受一名購房者對所購房子的滿意評價和抱怨意見影響的聽眾數(shù)量可能還遠遠不止10人和25人。
4、基于價值鏈構(gòu)筑競爭優(yōu)勢
房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量如何，是設(shè)計、材料供應(yīng)、施工、監(jiān)理等各個環(huán)節(jié)的綜合結(jié)果，但房地產(chǎn)企業(yè)要對消費者負全責(zé)。而要最有效地控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)就須從設(shè)計環(huán)節(jié)開始抓起。質(zhì)量大師戴明有一個基本觀點:質(zhì)量不是靠檢驗出來的，質(zhì)量要從源頭抓起。考慮到材料供應(yīng)商、設(shè)計方、施工方與房地產(chǎn)企業(yè)往往沒有縱向一體化，房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的難度巨大。作為業(yè)主的唯一人，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本質(zhì)量控制的成效，須設(shè)法提高產(chǎn)業(yè)鏈前后環(huán)節(jié)的協(xié)作水平，特別注意盡早發(fā)現(xiàn)問題，從根本上杜絕失誤。
5、進行人文關(guān)懷，樹立社會責(zé)任
一個房地產(chǎn)企業(yè)能否真正得到顧客的認可，建立長期的信譽，很大程度上決定于企業(yè)是否具有深度人文關(guān)懷的合理利潤觀和社會責(zé)任觀。企業(yè)的社會責(zé)任包括:為社會提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)；重視經(jīng)濟增長的質(zhì)量和可持發(fā)展；為和諧社會做出貢獻。例如國內(nèi)最知名的房地產(chǎn)企業(yè)――深圳萬科當(dāng)許多房地產(chǎn)企業(yè)可獲得50%、100%的利潤時，卻提出一句著名的口號――“不賺25%以上的暴利”?！安毁嵄├钡脑瓌t為萬科公司在中國地產(chǎn)界贏得巨大聲譽，而一個缺乏道德的房地產(chǎn)企業(yè)不可能真正長久俘虜消費者的心。
以上理念早已深入到許多成功的房地產(chǎn)企業(yè)的管理決策中去，并不斷得到驗證與提高。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)本性及經(jīng)營決策中應(yīng)有的理念，歸結(jié)到一點就是：房地產(chǎn)企業(yè)必須認識到自己作為顧客人這一根本角色，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)構(gòu)筑企業(yè)信譽和持續(xù)競爭能力，避免短期行為，從而實現(xiàn)企業(yè)、小業(yè)主和社會的共贏，為企業(yè)的經(jīng)營成功和持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
三、A房地產(chǎn)有限公司經(jīng)營策略制定過程的分析
A房地產(chǎn)有限公司作為一家正在成長中的小型企業(yè)，起步晚、規(guī)模小、資金有限，信貸能力較弱，面對日益增長的土地價格與各大型地產(chǎn)企業(yè)，在追逐大型樓盤時，其本身競爭力極弱，可以說不堪一擊。但該企業(yè)也存在自身優(yōu)勢：擅長策劃包裝、資源整合、創(chuàng)意。
該企業(yè)在結(jié)合上述理念及通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較，最后找到市場切入點。其對房地產(chǎn)市場的調(diào)查、分析、比較的結(jié)論如下。
1、2006年上海房產(chǎn)市場總體概況
去年以來，全國房地產(chǎn)市場遭遇了新一輪的宏觀調(diào)控政策，市場行情受到一定影響，但從整體情況來看，上海房產(chǎn)市場新房依舊保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。去年滬上多個熱銷樓盤的出現(xiàn)，顯示出強勁的自住需求為主的特征，從各方面數(shù)據(jù)來看，整個住宅銷售市場處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整之中。
“政策細分執(zhí)行力加強，市場步入適應(yīng)調(diào)整時期”是2006年二手房市場最顯著的特點。2006年上海二手房總體趨勢上保持量縮價下跌的態(tài)勢。
在2006年，非住宅類地產(chǎn)依然保持著強勁勢頭；商業(yè)地產(chǎn)在去年下半年呈現(xiàn)出增量迅猛的特點。
由于市中心土地資源緊缺、成熟商鋪林立，因此不少商業(yè)地產(chǎn)項目開始向城市副中心和市郊轉(zhuǎn)移。
去年商業(yè)地產(chǎn)另一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是境外資金整體收購商業(yè)地產(chǎn)項目增多；此外，作為泛商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)意地產(chǎn)去年也亮點頻現(xiàn)。去年下半年被上海市經(jīng)委授牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)新增27家，總數(shù)達到了75家。
總體來說，去年供求平衡已是塵埃落定，而談到未來市場走勢如何則更多的是感性方面的預(yù)測，判斷未來樓市走向其實即判斷政策走勢。預(yù)計今年的政策無論是廣度還是深度都應(yīng)弱于去年，因為政策具有滯后效應(yīng)；加上去年的“70”“90”政策會在今年發(fā)力，未來5年上海將形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本框架，因此房地產(chǎn)需求方面不僅來自本地，更有國際需求。在價格方面，2007年樓市無論是住宅項目還是商業(yè)項目都仍將穩(wěn)中有升。
2、市場總體供求分析
2006年上半年，上海土地出讓面積延續(xù)了2005年持續(xù)減少的態(tài)勢，并且減少幅度有進一步加大的趨勢。全市平均地價水平較低。
3、上海市房地產(chǎn)市場客戶需求最新調(diào)查
根據(jù)調(diào)查，未來一年消費者購房選擇最熱門的區(qū)域是：浦東、徐匯、楊浦、閔行，客戶選擇的比例依次是34%、24%、20%和15%。房地產(chǎn)交易中心的最新統(tǒng)計顯示，浦東新區(qū)商品房的交易量呈節(jié)節(jié)攀升之勢，其主要原因是其區(qū)域的總體房價的性價比頗高。調(diào)查顯示上海人在未來一年房價接受程度在各區(qū)域略有不同，但集中在8000元每平方米～10000元每平方米，單價在20000元/平方米以上的樓盤僅有少量的購買意向。有50%以上的客戶會選擇購買小房型2房1廳。三口之家是房產(chǎn)消費的主力軍。在房屋面積的選擇上，面積在80～100平方米的房子最受消費者青睞，占64%；其次是大于150平方米的房子，受到許多外籍人士及國內(nèi)成功人士的青睞。購房者在未來一年購房看中的依次要素有：配套設(shè)施、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、房型、價格和地段。
4、高端住宅市場供求情況分析
高檔住宅市場供應(yīng)總量開始放大，且市場需求量也有很大的增長，從1999年的7.1%市場份額，上漲為2001年的13.9%，升幅達到將近1倍。
2006年，隨著國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的措施具體落實，對高檔物業(yè)雖造成一定影響，一定程度上抑制了高價樓盤的繼續(xù)上揚，但局部區(qū)域房價仍居高不下。由此可見，在未來幾年當(dāng)中，全市高檔住宅需求量的增長還將持續(xù)。
近日來，由于受到新一輪的舊區(qū)改造啟動和浦江兩岸規(guī)劃實施的影響，預(yù)計未來高檔住宅的開發(fā)將主要集中在靜安、長寧、黃浦、盧灣等區(qū)域，而沿江等具有獨特景觀資源的區(qū)域，黃浦江兩岸、北外灘等區(qū)域，也將成為豪宅的主要集中區(qū)。
近幾年來，消費者對高價位樓盤產(chǎn)品的品質(zhì)要求有很大提高，高價位樓盤經(jīng)過多年的激烈發(fā)展，競爭已不再是簡單的地段和部分產(chǎn)品要素的競爭，而面臨著全方位產(chǎn)品要素、品牌、環(huán)境、營銷企劃等綜合高指標(biāo)項目的挑戰(zhàn)。消費者大致會從地段、品質(zhì)、景觀、品牌等幾大方面來作為選擇樓盤的最基本要素。從版塊分布來看：全市高價位樓盤的價格相對比較明晰，蘇州河、黃浦江沿岸區(qū)域的價格最高，景觀是支持豪宅價格的重要因素；其次，虹橋、古北地區(qū)和建國路沿線區(qū)域，淮海路和鎮(zhèn)寧路版塊，徐家匯和人民廣場輻射區(qū)域版塊等，也是高價位樓盤集中的區(qū)域?？蛻魠^(qū)域分布：從區(qū)域來細分，黃浦區(qū)主要以外省市私營業(yè)主居多，徐匯、長寧兩區(qū)以本區(qū)域高級白領(lǐng)、企業(yè)家為主，全市性客戶其次，浦東新區(qū)以境外人士、外籍華人為主。楊浦區(qū)因其淵源的教育背景，以大學(xué)教授、留學(xué)生、留學(xué)歸來人士居多，他們注重未來發(fā)展大環(huán)境和增值空間。
5、上海市寫字樓市場研究
市場概述：受2002年-2004年寫字樓市場價格的高漲及投資寫字樓市場所產(chǎn)生的高額利潤的驅(qū)動，大量發(fā)展商投資興建寫字樓，使上海的甲級寫字樓供應(yīng)量自2006年開始出現(xiàn)了超常規(guī)的增長；良好的經(jīng)濟運行態(tài)勢以及中國加入世貿(mào)組織、上海申博等重大利好消息，必將擴大上海寫字樓的需求量。2006年，在寫字樓租金持續(xù)增長、絕大多數(shù)寫字樓都已提價的情況下，寫字樓交易形勢喜人，從100平方米到10000平方米的面積都有成交，跨幅驚人；一旦平穩(wěn)度過市場適應(yīng)期，價格還將繼續(xù)向上攀升，估計可能出現(xiàn)新的租金上漲。
從近年上海寫字樓租金的變化可以看到，受整體市場環(huán)境的影響，各個區(qū)域的寫字樓租金水平均有不同程度的下降,但總體租金水平在不斷上升。各寫字樓主要分布在南京西路板塊、淮海中路板塊、徐家匯板塊、虹橋開發(fā)區(qū)板塊及陸家嘴板塊。
市場空置率分析：2006年一季度對辦公樓的強勁需求使得上海辦公用房空置率下降至低于10％的水平，全市空置率由上季度11.9％下降至9.6％，其中浦東空置率大幅下降，從12.5％下降至8.3％，而浦西由于新的供應(yīng)的出現(xiàn)輕微上揚至11.6％。上海大多數(shù)商業(yè)區(qū)出現(xiàn)了空置率下降的情形。
市場租金分析：一季度繼租金持續(xù)兩個季度上升后繼續(xù)保持長勢。
未來市場展望：上海甲級寫字樓供求緊張趨勢依然緊張，面臨供不應(yīng)求的局面。從目前投資及在建項目情況分析，預(yù)計未來4年內(nèi)還將新上市400萬平方米甲級寫字樓，2008年將達到供應(yīng)高峰期。
6、市場亮點――創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)
繼去年年末甲級辦公樓市場出現(xiàn)強勁需求態(tài)勢后，創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)也應(yīng)運而生且頗受市場青睞，正蓬勃發(fā)展，大有與甲級辦公樓分庭抗禮之勢。
其領(lǐng)軍代表包括近來頗受關(guān)注的“八號橋”創(chuàng)意時尚工業(yè)園區(qū)。
“八號橋”位于建國中路8-10號，占地11畝，其前身為上汽集團所屬上海汽車制動器公司，廠區(qū)內(nèi)有上世紀50至80年代建造的老廠房8棟。
2003年，在市經(jīng)委和盧灣區(qū)人民政府的支持下，由上海華輕投資管理有限公司、香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司共同對上海汽車制動器公司生產(chǎn)場地實施改造，創(chuàng)立“八號橋”。
“八號橋”保留了工業(yè)老建筑特有的底蘊，注入新產(chǎn)業(yè)元素，從而成為一個激發(fā)創(chuàng)意靈感，吸引創(chuàng)意人才的新天地。由于樓與樓之間用橋巧妙連接，因此得名為“八號橋”。
經(jīng)過一番設(shè)計和包裝，老廠房徹底改變了面貌，拋開工業(yè)老廠房原有的沉重感，隨處可見的是前衛(wèi)的創(chuàng)意，并利用原廠房的高空間、多層次的布局，開展各種時尚展覽活動。
目前，“八號橋”已成為各類設(shè)計創(chuàng)意企業(yè)的集聚區(qū)。來自歐美與港澳的80余家企業(yè)已入駐，如英國ALSOP設(shè)計公司等。這些企業(yè)主要從事建筑、產(chǎn)品、服裝、和企業(yè)形象的設(shè)計、影業(yè)制作。
創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將經(jīng)濟、文化、技術(shù)和藝術(shù)有機的結(jié)合，成為二、三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的結(jié)合點，這也是當(dāng)今國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢?！鞍颂枠颉币殉蔀槿珖I(yè)旅游示范點中首個以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的示范點，是上海都市旅游的新景點。
通過對上海市房地產(chǎn)市場全面的調(diào)查、分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子認為在高端住宅市場、辦公樓市場雖有一定的市場需求，但對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，風(fēng)險太大，而創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造是一條適合中小型房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的道路。
首先，舊廠房的改造無須投入大量的資金，而資金正是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的軟肋。大型房地產(chǎn)商由于品牌效應(yīng)、規(guī)模效應(yīng)的聚積，更能得到金融機構(gòu)的垂青，因而愈發(fā)顯得財大氣粗，一出手即是大手筆，這是非A房地產(chǎn)有限公司力所能及的。因此，公司領(lǐng)導(dǎo)決定揚長避短，另辟蹊徑，把創(chuàng)意工業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和改造作為公司生存發(fā)展的切入點和機會點。
其次，工業(yè)房地產(chǎn)的改造，創(chuàng)意為上。該公司可充分發(fā)揮策劃包裝、資源整合的強項，精心打造出類似且超越“八號橋”這樣規(guī)模的新產(chǎn)品，為企業(yè)的持續(xù)發(fā)展闖出一條新路。
通過以上分析，A房地產(chǎn)有限公司領(lǐng)導(dǎo)班子最終成功制定合理、科學(xué)的經(jīng)營策略，并經(jīng)過實踐取得成功。
最后，通過深入了解上海房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，A房地產(chǎn)有限公司制定了科學(xué)的經(jīng)營策略，找準企業(yè)發(fā)展的專業(yè)化定位，明確努力方向，通過運作，該企業(yè)正不斷取得成功。
四、結(jié)束語
A房地產(chǎn)有限公司成功制定了科學(xué)的經(jīng)營策略并獲得成功的實例，反映了了解房地產(chǎn)市場，細化地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，契合企業(yè)自身實際情況，在此基礎(chǔ)上制定出先進、科學(xué)的經(jīng)營策略是一個成功企業(yè)的關(guān)鍵所在?？傊鳛橐粋€企業(yè)，要想獲得成功，首先必須從經(jīng)營策略下手，方可收到事半功倍的效果。
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