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時(shí)間：2023-06-07 09:02:48
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近年來(lái)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，正在蓬勃興起，并出現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)
地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。
第一：多樣性，房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。第三：不平衡性，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，做出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體對(duì)政府發(fā)出的市場(chǎng)信號(hào)要有靈敏反應(yīng)。如果市場(chǎng)主體對(duì)政府信號(hào)不靈敏或沒(méi)有反應(yīng)，政府對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控就會(huì)失效。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
投資估算是指在整個(gè)投資決策過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資額（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等?？傊?，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
常用的估算方法有：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、綜合指標(biāo)投資估算法等。投資估算是擬建項(xiàng)目前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。估算質(zhì)量如何，將決定著項(xiàng)目能否納入投資建設(shè)計(jì)劃。
三、總結(jié)
近十年，稍微有點(diǎn)實(shí)力的企業(yè)都在搞房地產(chǎn)，比如：海爾、海信、TCL、雅戈?duì)枴⒘_蒙、鄂爾多斯所有這些優(yōu)秀的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)都在搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，有些企業(yè)房地產(chǎn)在其內(nèi)部的占比達(dá)到70～80%以上。房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求長(zhǎng)遠(yuǎn)地發(fā)展，就必須制訂出適合實(shí)際情況的發(fā)展戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不僅為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會(huì)，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析，就是要求投資者運(yùn)用自己和集體的知識(shí)及能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。
良好的房地產(chǎn)投資分析還能為投資者提供科學(xué)的調(diào)查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種想象成為不確定性。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面：
一是通過(guò)敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對(duì)策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可能性。
二是通過(guò)敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說(shuō)預(yù)測(cè)出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂(lè)觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。
三是通過(guò)敏感性分析，可以對(duì)不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測(cè)性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型有以下幾種：
1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)，是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程和經(jīng)營(yíng)過(guò)程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤(rùn)范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來(lái)到期債務(wù)的可能性。
3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)上得失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等。
4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于國(guó)家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來(lái)的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。
以上風(fēng)險(xiǎn)，很多都是投資者無(wú)法控制，但是投資者可以通過(guò)控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，它具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點(diǎn)。通過(guò)有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的程序主要包括以下幾個(gè)方面：
一是風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事，指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個(gè)過(guò)程中需要對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類，弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來(lái)識(shí)別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問(wèn)詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場(chǎng)視察法等。
二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過(guò)程主要是對(duì)對(duì)上一個(gè)環(huán)節(jié)中識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述，測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對(duì)項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。
三是風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對(duì)識(shí)別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來(lái)的損失。
四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評(píng)估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段，主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過(guò)有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中的盲目性，盡量縮短開(kāi)發(fā)周期，盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測(cè)存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可以選擇與其他企業(yè)合作開(kāi)發(fā)某些項(xiàng)目；保險(xiǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等，在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 籌資方案
一、影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目籌資的因素
1．五力分析法對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的影響
美國(guó)哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業(yè)的外部環(huán)境，是它的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，一個(gè)企業(yè)直接的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境存在5種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量，即：新進(jìn)入者的威脅、行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)、替代品或服務(wù)的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、購(gòu)買者討價(jià)還價(jià)的能力。
這5種基本競(jìng)爭(zhēng)力量的作用不同，問(wèn)題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何找到能較好的防御這5種競(jìng)爭(zhēng)力的辦法，甚至對(duì)這5種基本競(jìng)爭(zhēng)力量施加影響，使企業(yè)做出正確的決策。
2．SWOT分析法對(duì)經(jīng)營(yíng)決策的影響
SWOT是英語(yǔ)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、和威脅這四個(gè)詞的第一個(gè)字母所構(gòu)成的縮略語(yǔ)。SW表示在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有自身的各種優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。OT則表示這些經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又面臨的環(huán)境的各種機(jī)會(huì)和威脅。SWOT分析法的主要內(nèi)容就是把這些企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)以及環(huán)境提供的機(jī)會(huì)和威脅綜合分析，努力使企業(yè)優(yōu)勢(shì)與環(huán)境機(jī)會(huì)匹配組合，以找到一個(gè)或幾個(gè)較為滿意的戰(zhàn)略方案。
SWOT分析圖：
當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)處于象限Ⅰ時(shí)，企業(yè)面臨著眾多的機(jī)會(huì)，并且擁有利用這些機(jī)會(huì)的強(qiáng)大的企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，這時(shí)企業(yè)宜采用發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅱ時(shí)，企業(yè)面臨良好的外部環(huán)境，機(jī)會(huì)較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅲ時(shí)，企業(yè)處境不利，在相對(duì)較弱的地位上，又面臨著越來(lái)越險(xiǎn)惡的環(huán)境威脅，此時(shí)企業(yè)適采取緊縮的戰(zhàn)略。
當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅳ時(shí)，企業(yè)擁有內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)卻面臨著不利的環(huán)境威脅，在這種情況下，企業(yè)宜采取多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
二、T公司新建陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目籌資方案分析
1．T公司簡(jiǎn)介
T公司為國(guó)有獨(dú)資的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，20多年來(lái)開(kāi)發(fā)了本市的大量項(xiàng)目，開(kāi)設(shè)有多家直屬企業(yè)，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)氐囊患?jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)氐募{稅大戶。但從1994年開(kāi)始，貸款利率高至18%甚至更高，過(guò)高的貸款利息抽光了公司的流動(dòng)資產(chǎn)。通過(guò)對(duì)T公司現(xiàn)實(shí)的狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析、研究，雖然其內(nèi)部有劣勢(shì)，但外部的機(jī)會(huì)也是存在的。而且，現(xiàn)在就有一個(gè)很好的可以抓住的能使企業(yè)擺脫困境的機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)就是對(duì)地處城北區(qū)陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
2．利用五力模型對(duì)擬決策方案進(jìn)行分析
（1）新進(jìn)入者的威脅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊(cè)資金、還要有足夠的技術(shù)人員，才能夠在限定的時(shí)間辦理好資質(zhì)證書。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高進(jìn)入壁壘和高退出壁壘的高利潤(rùn)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，有豐厚的利潤(rùn)空間，新進(jìn)入者的威脅也很大。一個(gè)只有40萬(wàn)人口的小城市，注冊(cè)了168家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。
（2）供應(yīng)商議價(jià)的能力
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的供應(yīng)商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會(huì)的有效需求等特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價(jià)上升和供應(yīng)郊區(qū)化。鋼材、水泥的價(jià)格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價(jià)格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應(yīng)。
（3）替代品的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)受其替代產(chǎn)品的威脅很小。每個(gè)人都想有一個(gè)溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車?yán)?，或者有幾個(gè)人生活在太空，但是目前在市場(chǎng)上還沒(méi)有替代房子的更好的居住產(chǎn)品。在陽(yáng)光小區(qū)附近，幾個(gè)樓盤已銷售完畢，2年內(nèi)暫無(wú)其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購(gòu)買者議價(jià)能力
房地產(chǎn)的價(jià)格購(gòu)成決定了房屋的成本高低，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，稅收負(fù)擔(dān)加大，房屋的成本也越來(lái)越高。購(gòu)買者議價(jià)能力較差。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，供應(yīng)領(lǐng)域的逐步擴(kuò)大，市場(chǎng)需求量還要增大，陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購(gòu)買者沒(méi)有議價(jià)的空間。
（5）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅
經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等項(xiàng)目的推出對(duì)其他的房地和開(kāi)發(fā)商是一種威脅。民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式比較靈活，管理模式先進(jìn)，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來(lái)5-6年開(kāi)發(fā)所需，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對(duì)擬決策方案進(jìn)行分析
（1）T公司的優(yōu)勢(shì)
第一，內(nèi)部條件。T公司是有一個(gè)較好聲譽(yù)的老品牌企業(yè)，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，技術(shù)含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的技術(shù)骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產(chǎn)，每年的租金收入250萬(wàn)元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足資金的需求，大宗的房產(chǎn)也根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。
第二，新項(xiàng)目地理位置條件優(yōu)越。公司即將開(kāi)發(fā)的陽(yáng)光小區(qū)項(xiàng)目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區(qū)的交通、環(huán)境等都很便利，隨著將來(lái)火車站和汽車客運(yùn)站這兩個(gè)旱碼頭的啟用，陽(yáng)光小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)因商戶爭(zhēng)購(gòu)而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢(shì)
首先，缺乏人力資源管理：長(zhǎng)期的國(guó)有企業(yè)管理模式，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機(jī)構(gòu)臃腫，工作效率低下，企業(yè)吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認(rèn)為事業(yè)單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻(xiàn)而在比工資的高低。
其次，面臨政策調(diào)控的威脅。近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控，國(guó)家針對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，中央政府通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購(gòu)房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的威脅。經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一種威脅。民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式比較靈活，管理模式先進(jìn)。所以說(shuō)民營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是T公司的威脅。
4．?dāng)M投資方案
T公司根據(jù)外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況，為了減小資金的壓力，經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析、研究，決定分兩期開(kāi)發(fā)，同時(shí)按所需籌集資金量的80%計(jì)算，仍需要資金3000萬(wàn)元。公司經(jīng)營(yíng)班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業(yè)公司合作開(kāi)發(fā)，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬(wàn)元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計(jì)面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問(wèn)題，T公司一次性籌足第一期開(kāi)發(fā)所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產(chǎn)，籌集約2000萬(wàn)元的資金，再由職工集資約1000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光小區(qū)開(kāi)發(fā)資金的籌集；C方案：由T公司通過(guò)銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設(shè)資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結(jié)論
新建項(xiàng)目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠(yuǎn)都不啟用的話，房?jī)r(jià)大幅提高的可能性小。通過(guò)以上優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個(gè)十字路口，企業(yè)處于象限Ⅱ，企業(yè)面臨較好的外部環(huán)境，機(jī)會(huì)較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。
1．對(duì)各籌資方案的利、弊進(jìn)行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬(wàn)元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產(chǎn)用于解決職工住房問(wèn)題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽(yáng)光小區(qū)的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤(rùn)的感覺(jué)，公司節(jié)約向外籌資的費(fèi)用，公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開(kāi)支的問(wèn)題。但實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)也相對(duì)減少了很多，對(duì)于T公司來(lái)說(shuō)這些房屋的銷售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原始投入的3000萬(wàn)元。按T公司預(yù)計(jì)的售價(jià)，總收入最碼起3600萬(wàn)元，投資收益約為20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的貸款利率。相當(dāng)于T公司分了600萬(wàn)元的利潤(rùn)給G公司，還沒(méi)有考慮車站啟用房?jī)r(jià)是漲因素。A方案資金可以足額及時(shí)籌集到，但是項(xiàng)目的利潤(rùn)減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產(chǎn)，籌集約2000萬(wàn)元的資金，再由職工集資約1000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光小區(qū)開(kāi)發(fā)資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產(chǎn)，每年的租金收入250萬(wàn)元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足流動(dòng)資金的需求，大宗的房產(chǎn)根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。估計(jì)這2000萬(wàn)元資金，在4-5個(gè)月內(nèi)就可以通過(guò)出售房產(chǎn)籌集到，可以減少舊房產(chǎn)的積壓，盤活舊資產(chǎn)，讓所有的資產(chǎn)都流動(dòng)起來(lái)。另外如果實(shí)施此方案，T公司多年來(lái)經(jīng)濟(jì)效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應(yīng)該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實(shí)際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬(wàn)元。資金到位后，陽(yáng)光小區(qū)第一期就可以順利的竣工，全部房產(chǎn)都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產(chǎn)作為籌集資金的代價(jià)，除去貸款利息后，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)比以上兩種方案的利潤(rùn)都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風(fēng)險(xiǎn)要小一些。這樣公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開(kāi)支的問(wèn)題。公司職工就有足夠的資金去購(gòu)買享受折扣的房屋，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。但是，因?yàn)門公司以前經(jīng)營(yíng)中累計(jì)所欠銀行的貸款至今都沒(méi)有還清,并且銀行近期對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審批非常嚴(yán)格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開(kāi)工前取得貸款方進(jìn)行開(kāi)發(fā)的可能性幾乎不存在?？傊?，C方案操作起來(lái)也比前兩個(gè)方案更困難，應(yīng)當(dāng)慎重。
四、結(jié)論
選擇A方案，公司只需花費(fèi)很少的籌資成本實(shí)現(xiàn)籌資目的，但開(kāi)發(fā)完成以后，公司需要分房產(chǎn)給G公司，不能全部支配房產(chǎn)，萬(wàn)一房?jī)r(jià)大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對(duì)難些，但員工的滿意度和可操作性較強(qiáng)；選擇C方案，公司將獨(dú)享工程完工后產(chǎn)生的全部經(jīng)濟(jì)效益，但該方案操作起來(lái)困難太大，實(shí)現(xiàn)籌資目標(biāo)的可能性太小。通過(guò)對(duì)各個(gè)方案的細(xì)分項(xiàng)目進(jìn)行打分，最終得出B方案為最優(yōu)方案。
參考文獻(xiàn)：
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場(chǎng)面臨通貨膨脹，商品購(gòu)買者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價(jià)格會(huì)更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費(fèi)者們希望通過(guò)購(gòu)買固定商品來(lái)防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢(shì)。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時(shí)較長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)一段的開(kāi)發(fā)建立時(shí)間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費(fèi)者對(duì)于房子的需求在短時(shí)間并不會(huì)減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。
2.2城市化進(jìn)程
如何說(shuō)城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快，城市化水平高，這個(gè)城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對(duì)于各類商品的需求量將會(huì)不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動(dòng)供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開(kāi)發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來(lái)安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來(lái)到城市謀求工作，農(nóng)民工進(jìn)來(lái)城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來(lái)，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對(duì)住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模。
2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開(kāi)發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對(duì)融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對(duì)財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開(kāi)發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，其資金會(huì)流動(dòng)到多個(gè)部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來(lái)居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然，這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過(guò)少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門對(duì)當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對(duì)勞動(dòng)力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動(dòng)力的需求量極大，且短期內(nèi)不會(huì)被代替。所以大量的勞動(dòng)力水平需要大量的住房，帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。
3結(jié)論與相關(guān)建議
3.1結(jié)論
一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)
在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開(kāi)展為自身帶來(lái)的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過(guò)項(xiàng)目利潤(rùn)、銷售率、稅金等指標(biāo)來(lái)衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)投入的全部資金能力，對(duì)于成熟的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的償債能力以及所需期限。
二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立
本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過(guò)17%，容積率為2.0，綠地率超過(guò)40%，人均公共綠色面積每人超過(guò)1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過(guò)13.4萬(wàn)平方米，公建面積不超過(guò)建筑總面積的15%。
（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫(kù)，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。
（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入
本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開(kāi)始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬(wàn)平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬(wàn)元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬(wàn)平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬(wàn)元；地下車庫(kù)的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬(wàn)元。
（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購(gòu)地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬(wàn)元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬(wàn)元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬(wàn)元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開(kāi)辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬(wàn)元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬(wàn)元。
（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利
在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開(kāi)發(fā)建設(shè)期，以開(kāi)發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開(kāi)始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開(kāi)始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢(shì)仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的資金逐漸增加，逐漸超過(guò)資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。
（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括土地獲取、定位決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、施工建設(shè)、推廣下手、物業(yè)管理等階段。房地產(chǎn)基金由于其靈活性，受金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管較少，只要投資具有市場(chǎng)價(jià)值，可以在這個(gè)過(guò)程中任何一個(gè)階段進(jìn)入項(xiàng)目。
對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其成功與否，70%依賴于市場(chǎng)環(huán)境，包括土地市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售推廣的重要程度各占10%。
對(duì)于房地產(chǎn)基金來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開(kāi)發(fā)、銷售推廣等是其弱項(xiàng)。房地產(chǎn)基金的主要優(yōu)勢(shì)在于資金的快速籌集能力，以資金優(yōu)勢(shì)快速切入市場(chǎng)，以對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的把握實(shí)現(xiàn)盈利。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的兩難沖突，為房地產(chǎn)基金提供了重要的契機(jī)，使得房地產(chǎn)基金能夠很好的把控房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的土地獲取和定位決策。
2、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性
從我國(guó)歷年來(lái)房地產(chǎn)銷售情況來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價(jià)格總體上是上升的。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的增速則存在著明顯的周期性
房地產(chǎn)具有投資品的屬性，其價(jià)格也取決于未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速高時(shí)，市場(chǎng)會(huì)普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)更高的向上走，這時(shí)，土地的價(jià)格也會(huì)較高。即出現(xiàn)如2008年、2009年的地王頻出現(xiàn)象，“面粉貴于面包”。但房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高時(shí)，政府必然會(huì)出手調(diào)控，平抑價(jià)格。房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由熱轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致2010年、2011年房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩。2011年在售的項(xiàng)目，其土地多數(shù)是2009年購(gòu)入的，土地成本較高，而商品房市場(chǎng)價(jià)格卻相對(duì)偏低，形成了土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的兩難沖突。
在土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格兩難沖突發(fā)生時(shí)，一方面，開(kāi)發(fā)商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無(wú)法拿出充裕資金在土地市場(chǎng)購(gòu)地，土地市場(chǎng)冷清；另一方面，由于商品房?jī)r(jià)格增速放緩，市場(chǎng)對(duì)商品房?jī)r(jià)格的預(yù)期也不再看好，導(dǎo)致土地價(jià)格下降。即出現(xiàn)2011年全國(guó)多次土地流拍現(xiàn)象。
在商品房?jī)r(jià)格增速放緩的情況下，一方面政府會(huì)放松調(diào)控，另一方面，市場(chǎng)會(huì)適應(yīng)政府曾經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策，政策效果釋放殆盡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度回升。價(jià)格再次上揚(yáng)，如2012年下半年至2013年初，房?jī)r(jià)的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項(xiàng)目，多數(shù)是在2011年市場(chǎng)低點(diǎn)購(gòu)入土地，因此，土地價(jià)格低而商品房市場(chǎng)價(jià)格高，從而獲取較多利潤(rùn)。
3、房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的優(yōu)勢(shì)
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)房地市場(chǎng)的波動(dòng)，最好的發(fā)展策略是預(yù)測(cè)市場(chǎng)行情，踩在房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期上，跟準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，市場(chǎng)低點(diǎn)拿地，市場(chǎng)高點(diǎn)銷售。但是市場(chǎng)往往難以預(yù)測(cè)，尤其是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府政策調(diào)控影響非常大，更增加了預(yù)測(cè)的難度。即便像綠城這種全國(guó)領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)商，也因市場(chǎng)行情判斷失誤，而陷入破產(chǎn)危機(jī)。
土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格的兩難沖突，源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，但卻為房地產(chǎn)基金提供了重大的發(fā)展機(jī)遇。開(kāi)發(fā)商對(duì)土地價(jià)格較低的時(shí)點(diǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，而當(dāng)土地價(jià)格低的時(shí)點(diǎn)來(lái)臨時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷售緩慢，又難以拿出資金來(lái)購(gòu)地。房地產(chǎn)基金卻可以在這時(shí)快速募集資金，進(jìn)入土地市場(chǎng)，從而獲取土地溢價(jià)的超額收益。
房地產(chǎn)基金針對(duì)土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相沖突的特點(diǎn)，可以采取如下措施進(jìn)行投資并實(shí)現(xiàn)退出：
1）低價(jià)拿地入市，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)作的能力。采用該種策略的主要是房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)基金。如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資，在土地市場(chǎng)價(jià)格低點(diǎn)是募集資金進(jìn)入市場(chǎng)，然后通過(guò)金地集團(tuán)自身優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用能力，在房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)實(shí)現(xiàn)清盤退出。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過(guò)程評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過(guò)一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國(guó)家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會(huì)的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會(huì)因各種社會(huì)因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對(duì)多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對(duì)項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對(duì)數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評(píng)價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評(píng)價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開(kāi)銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對(duì)附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營(yíng)業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤(rùn)的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會(huì)、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測(cè)要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績(jī)，利用相關(guān)方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來(lái)銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測(cè)與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過(guò)程中，可以根據(jù)某種定位法來(lái)確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會(huì)因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競(jìng)爭(zhēng)者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過(guò)程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對(duì)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)過(guò)程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所得利潤(rùn)的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對(duì)于一些利潤(rùn)較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對(duì)于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評(píng)價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測(cè)各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過(guò)敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評(píng)價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對(duì)某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測(cè)和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的過(guò)程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測(cè)是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評(píng)估預(yù)測(cè)時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測(cè)結(jié)果的不一致性，或者差異過(guò)大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是針對(duì)房地產(chǎn)全程的評(píng)價(jià)。本文主要是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評(píng)價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對(duì)項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評(píng)價(jià)的意義
（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過(guò)程、完工投入市場(chǎng)時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀態(tài)與前期決策分析會(huì)出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤(rùn)空間逐步壓縮的形勢(shì)下，規(guī)范投資分析決策方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對(duì)宏觀調(diào)控以及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)、多樣化的市場(chǎng)需求以及不斷上升的開(kāi)發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對(duì)確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評(píng)價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來(lái)的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對(duì)完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評(píng)價(jià)對(duì)象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的對(duì)象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評(píng)價(jià)的核心是對(duì)前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評(píng)價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評(píng)價(jià)的目的是通過(guò)對(duì)前期決策成果及其與實(shí)施效果的對(duì)比分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對(duì)策建議。
三、投資決策后評(píng)價(jià)層級(jí)體系
投資決策后評(píng)價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見(jiàn)圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對(duì)項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評(píng)價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評(píng)價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等方面對(duì)擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要?？茖W(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營(yíng)）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營(yíng)）效果，對(duì)比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說(shuō)明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒(méi)有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對(duì)整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對(duì)失誤，找出偏差原因并分析，完善未來(lái)投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評(píng)價(jià)主要內(nèi)容展開(kāi)介紹決策成果偏差性的評(píng)價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場(chǎng)分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對(duì)比，評(píng)價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場(chǎng)走勢(shì)研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對(duì)投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場(chǎng)研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對(duì)投資方向的確定，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)投資環(huán)境、市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目標(biāo)客戶的分析，對(duì)產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評(píng)價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對(duì)項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營(yíng)進(jìn)行全面定位。第二，對(duì)比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對(duì)比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評(píng)價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對(duì)比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評(píng)價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對(duì)比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評(píng)價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評(píng)價(jià)具體產(chǎn)生的市場(chǎng)效果。評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)定位，先對(duì)比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營(yíng)策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評(píng)價(jià)具體經(jīng)營(yíng)策略市場(chǎng)效果。
如果定位與市場(chǎng)效果相吻合，則說(shuō)明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場(chǎng)效果偏差很大，無(wú)論是比市場(chǎng)效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對(duì)比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來(lái)的收益變化和總建筑面積增減帶來(lái)的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評(píng)價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對(duì)比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來(lái)類似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對(duì)措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開(kāi)工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來(lái)源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開(kāi)發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來(lái)投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過(guò)對(duì)比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤(rùn)率、投資回收期等），測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際效益，評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來(lái)源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評(píng)價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過(guò)盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤(rùn)三者關(guān)系，預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化帶來(lái)的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過(guò)以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對(duì)不確定分析的合理性進(jìn)行評(píng)價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對(duì)不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開(kāi)展投資決策后評(píng)價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對(duì)決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評(píng)價(jià)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請(qǐng)、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評(píng)價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評(píng)價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評(píng)價(jià)的方法與評(píng)價(jià)體系
投資決策后評(píng)價(jià)既可以采用各種定性的評(píng)價(jià)方法，也可采用各種定量的評(píng)價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評(píng)價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問(wèn)題，以及對(duì)未來(lái)工作提出建議。
參考文獻(xiàn)：
1.王廣浩 周堅(jiān).項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法探析.科技進(jìn)步與對(duì)策.2004.1
2.國(guó)家發(fā)展改革委 建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）.中國(guó)計(jì)劃出版社.2006
中圖分類號(hào)：G642.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1674-9324（2016）45-0065-02
一、引言
房地產(chǎn)投資分析作為一門必修的專業(yè)課，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的核心內(nèi)容，分析了最新的房地產(chǎn)投資分析相關(guān)政策與評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化，還包括社會(huì)與環(huán)境評(píng)價(jià)等相關(guān)內(nèi)容；房地產(chǎn)投資分析課程最重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。本文就融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范提出觀點(diǎn)，便于學(xué)生更深入認(rèn)知房地產(chǎn)投資分析這門課程。
二、房地產(chǎn)投資分析課程的主要內(nèi)容分析
（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.融資渠道集中。盡管國(guó)內(nèi)目前已經(jīng)出現(xiàn)并得以應(yīng)用的融資方式越來(lái)越多樣化，但由于我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)還處于發(fā)展的初步階段，許多金融產(chǎn)品和手段并不成熟，因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中過(guò)度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒(méi)有太大的變化。
可以從對(duì)比看出，2016年第一季度房地產(chǎn)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)與2015年度相比整體上變化不大。需要說(shuō)明的是，在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款項(xiàng)占總資金來(lái)源的25%左右，所以項(xiàng)目的資金來(lái)源主要是自籌、銀行貸款和預(yù)收款項(xiàng)。
2.法律法規(guī)滯后。我國(guó)融資體系的發(fā)展并不十分完善，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)對(duì)各種融資方式和渠道進(jìn)行有效的約束和規(guī)范，融資過(guò)程中法律漏洞也十分常見(jiàn)。例如針對(duì)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)形式進(jìn)行公開(kāi)小額股權(quán)融資的股權(quán)眾籌融資方式，我國(guó)至今還未出臺(tái)專門具有針對(duì)性的行政法規(guī)和部門規(guī)章，只是在《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》等類似的文件中對(duì)該種融資方式進(jìn)行了初步的定義，這為企業(yè)進(jìn)行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。類似情況還有因缺乏法律規(guī)范導(dǎo)致的信托兌付危機(jī)等，項(xiàng)目融資過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)注意存在法律爭(zhēng)議的融資渠道或方式。
3.融資成本高。融資成本過(guò)高一直是房地產(chǎn)業(yè)常見(jiàn)的現(xiàn)象，也在不同程度地限制著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目通過(guò)間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點(diǎn)就是融資成本高，如通過(guò)券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉(zhuǎn)存、顧問(wèn)費(fèi)等各種成本費(fèi)用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過(guò)一系列調(diào)控政策來(lái)緩解融資難的問(wèn)題，但短期內(nèi)企業(yè)所面臨的融資形勢(shì)依然十分嚴(yán)峻。
4.項(xiàng)目決策不理性。項(xiàng)目決策的過(guò)程實(shí)際上是項(xiàng)目發(fā)起人通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會(huì)或者領(lǐng)域，結(jié)合自身實(shí)力確定是否要進(jìn)行投資的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，造成決策失誤的常見(jiàn)原因有兩種，一是市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果與實(shí)際有偏差，二是對(duì)自身綜合實(shí)力評(píng)估不準(zhǔn)確。前者由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求空間很大，近年來(lái)房地產(chǎn)的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費(fèi)者的購(gòu)房能力有限，若市場(chǎng)調(diào)研只重需求不重消費(fèi)者的購(gòu)買水平，則會(huì)造成有市無(wú)價(jià)；而后者最典型的例子就是開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，以期獲得更大的市場(chǎng)利潤(rùn)，卻忽略了多項(xiàng)目管理需要完備的項(xiàng)目管理技術(shù)和資源分配能力，包括保持資金的持續(xù)供應(yīng)并在時(shí)間和空間上合理分配的能力，理性的項(xiàng)目融資決策需要通過(guò)建立系統(tǒng)完備的決策機(jī)制來(lái)支撐。
（二）風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相互作用
基于上述風(fēng)險(xiǎn)種類分析，可將風(fēng)險(xiǎn)分為兩大類別，即內(nèi)源性風(fēng)險(xiǎn)和外源性風(fēng)險(xiǎn)。外源性風(fēng)險(xiǎn)主要包括不可預(yù)見(jiàn)的政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場(chǎng)等的變動(dòng)，內(nèi)源性的風(fēng)險(xiǎn)是建立在項(xiàng)目自主性基礎(chǔ)上，主要包括對(duì)項(xiàng)目資金流、工程建造過(guò)程、后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程的管控。然而，在大范圍來(lái)看，各種風(fēng)險(xiǎn)因素之間是相互關(guān)聯(lián)、相互作用的。
（三）融資風(fēng)險(xiǎn)防范分析
目前，一些傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范方法已經(jīng)在大范圍內(nèi)得到應(yīng)用，如與具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)合作進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)分散風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)行股票或債券，在接納民間資本的同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分?jǐn)偅辉诰邆錀l件的情況下發(fā)起項(xiàng)目預(yù)售活動(dòng)，在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。然而風(fēng)險(xiǎn)隨資金的流動(dòng)無(wú)處不在，想要從根本上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，需要我們將風(fēng)險(xiǎn)防控工作落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)程中的方方面面。
1.建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范機(jī)制。在項(xiàng)目進(jìn)展的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建立起針對(duì)性的全面動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范機(jī)制，以幫助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行理性地決策。對(duì)項(xiàng)目外部不可預(yù)見(jiàn)的環(huán)境因素如政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場(chǎng)的變動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對(duì)外部環(huán)境變化的敏銳感知，并據(jù)此對(duì)項(xiàng)目的資金流做出靈活的調(diào)整；對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金及物料的流動(dòng)、工期進(jìn)度、工程質(zhì)量進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤檢查，及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目公司報(bào)送的資料，評(píng)估各參與方在項(xiàng)目中的實(shí)施情況，一旦發(fā)現(xiàn)偏差應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目發(fā)起人及投資人提出建議以及預(yù)警。
2.組合利用不同的融資方式。成本與風(fēng)險(xiǎn)之間有著密切的對(duì)稱關(guān)系，即當(dāng)融資成本上升時(shí)，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)下降；當(dāng)融資成本下降時(shí)，項(xiàng)目所承受的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)上升。因此在成本與風(fēng)險(xiǎn)之間尋求一個(gè)合理的平衡點(diǎn)將有利于項(xiàng)目融資的順利進(jìn)行。項(xiàng)目直接融資不需要經(jīng)過(guò)金融中介機(jī)構(gòu)，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因?yàn)槿鄙倭酥虚g擔(dān)保機(jī)構(gòu)，直接融資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比間接融資要大。可以通過(guò)組合多種融資方式，根據(jù)資金的用途有區(qū)別地進(jìn)行不同渠道的融資，尋求風(fēng)險(xiǎn)與成本的均衡與對(duì)稱，可適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約成本。
3.利用計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬工程建造。在多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造過(guò)程中，由于施工過(guò)程的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和不確定性，不可避免地會(huì)存在因設(shè)計(jì)變更、試錯(cuò)返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項(xiàng)目質(zhì)量的現(xiàn)象，造成了勞動(dòng)力和材料的極大浪費(fèi)?？衫肂IM等計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)施工建造過(guò)程進(jìn)行反復(fù)模擬，找出各方面問(wèn)題，并及時(shí)進(jìn)行糾正，力爭(zhēng)將項(xiàng)目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實(shí)現(xiàn)低成本高效率的建造過(guò)程，最大程度地避免完工風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行評(píng)估總結(jié)。一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展，其原因之一就在于他們善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下次危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)提供借鑒，減少損失。對(duì)已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事件，應(yīng)及時(shí)將實(shí)際效果評(píng)價(jià)信息反饋給風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，總結(jié)此次風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案帶來(lái)的得失，提出更加完備的應(yīng)對(duì)方案，建立風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)。增強(qiáng)項(xiàng)目在以后的發(fā)展過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
結(jié)論
房地產(chǎn)投資分析課程是建筑院校房地產(chǎn)專業(yè)所開(kāi)設(shè)的一門專業(yè)必修課。房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，它以形成新的房地產(chǎn)價(jià)值為表現(xiàn)結(jié)果。這門課程涵蓋的專業(yè)知識(shí)多，并可以直接應(yīng)用到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)的實(shí)際環(huán)節(jié)。融資風(fēng)險(xiǎn)是這門課程中最重要的內(nèi)容，如果這個(gè)問(wèn)題弄清楚了，學(xué)生就能夠了解房地產(chǎn)投資分析最核心的內(nèi)容。能夠順利完成本課程的教學(xué)。
1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂
1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開(kāi)放式網(wǎng)絡(luò)課程。這種在線教育模式實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模學(xué)生同時(shí)在線的課程學(xué)習(xí)。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源，任何在線學(xué)生一經(jīng)注冊(cè)都能實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)，并且取得相應(yīng)課程的成績(jī)。這種學(xué)習(xí)的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運(yùn)作平臺(tái)，如EDX、Udacity、Course等，而我國(guó)也與2014年5月8日也首次開(kāi)通了“愛(ài)課程”網(wǎng)中國(guó)大學(xué)MOOC平臺(tái)。MOOC將成為未來(lái)教育的一部分，是對(duì)傳統(tǒng)學(xué)校的巨大挑戰(zhàn)與革新。
1.2 翻轉(zhuǎn)課堂
翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進(jìn)行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學(xué)是課上老師進(jìn)行理論知識(shí)的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進(jìn)行理論知識(shí)的自學(xué)與習(xí)題練習(xí)，課上則進(jìn)行學(xué)生的答疑及知識(shí)點(diǎn)的運(yùn)用、任務(wù)操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責(zé)任是去理解學(xué)生的問(wèn)題和引導(dǎo)學(xué)生去運(yùn)用知識(shí)。
翻轉(zhuǎn)課堂增加了學(xué)生間的互動(dòng)與教師與同學(xué)間的交流，使得課堂生動(dòng)有趣，提高學(xué)習(xí)的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)學(xué)生的個(gè)性化學(xué)習(xí)，對(duì)學(xué)習(xí)層次不同的學(xué)生真正實(shí)現(xiàn)了分層教學(xué)，每個(gè)學(xué)生都可以掌控自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。學(xué)習(xí)進(jìn)度快的學(xué)生可以掌握 更加有深度的知識(shí)內(nèi)容，而學(xué)習(xí)進(jìn)度慢的學(xué)生則可以進(jìn)行反復(fù)的學(xué)習(xí)并尋求老師和學(xué)生的幫助，提高學(xué)習(xí)效率。
1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計(jì)思路
高職院校的學(xué)生普遍存在學(xué)習(xí)興趣不高、知識(shí)接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學(xué)不能滿足所有學(xué)習(xí)層次的學(xué)生對(duì)知識(shí)的掌握。而這些學(xué)生雖然學(xué)習(xí)興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強(qiáng)，喜歡參與課外活動(dòng)來(lái)展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無(wú)法激發(fā)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力。
鑒于高職學(xué)生的以上特點(diǎn)，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學(xué)情，實(shí)現(xiàn)可以讓學(xué)生自我掌控的課下學(xué)習(xí)平臺(tái)，并激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用于實(shí)踐。因此，這種模式是借助教學(xué)數(shù)字平臺(tái)，構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學(xué)資源網(wǎng)。在此平臺(tái)上，構(gòu)建教學(xué)資源庫(kù)，包括課程的理論知識(shí)、知識(shí)點(diǎn)講解視頻、習(xí)題庫(kù)、案例庫(kù)、拓展學(xué)習(xí)資料等。學(xué)生可在此平臺(tái)上進(jìn)行課下隨時(shí)隨地的自主學(xué)習(xí)。而課堂的任務(wù)主要為答疑解惑、課程重難點(diǎn)分析及討論、項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施等。
2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實(shí)踐
2.1 基于工作過(guò)程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)（見(jiàn)圖1）
《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場(chǎng)分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)―投資估算―銷售收入估算―財(cái)務(wù)分析―不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進(jìn)行了課程三個(gè)學(xué)習(xí)情境的設(shè)置：房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合投資分析。
情境一以簡(jiǎn)單房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（單一物業(yè)類型、一期整體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，側(cè)重于對(duì)該項(xiàng)目的投資估算、成本利潤(rùn)及靜態(tài)指標(biāo)分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。
情境二以稍復(fù)雜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（兩種物業(yè)類型、兩期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，要進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，側(cè)重于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算，故稱為“動(dòng)態(tài)”投資分析。
情境三以商住綜合項(xiàng)目為載體，其規(guī)模中等且多期開(kāi)發(fā)，在此項(xiàng)目的投資分析過(guò)程中，將靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析結(jié)合起來(lái)進(jìn)行綜合項(xiàng)目分析，故稱為“綜合”投資分析。
三個(gè)學(xué)習(xí)情境由簡(jiǎn)到難，由簡(jiǎn)入繁。
2.2 學(xué)習(xí)情境的實(shí)施
學(xué)習(xí)情境以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進(jìn)行情境任務(wù)的分解。在每個(gè)情境任務(wù)實(shí)施時(shí)遵循六個(gè)步驟（六步法）：資訊―計(jì)劃―決策―實(shí)施―檢查―評(píng)估。
資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識(shí)和項(xiàng)目資料兩部分，目的是讓學(xué)生通過(guò)資訊的研讀，明確任務(wù)的目標(biāo)及任務(wù)操作流程，進(jìn)行任務(wù)操作的理論知識(shí)準(zhǔn)備和項(xiàng)目資料的預(yù)告。
計(jì)劃及決策是在明確項(xiàng)目的任務(wù)目標(biāo)后進(jìn)行項(xiàng)目的討論與分析，制定項(xiàng)目任務(wù)操作的時(shí)間安排，進(jìn)行任務(wù)步驟的分解與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在制定計(jì)劃后進(jìn)行計(jì)劃的討論與改進(jìn)，最后進(jìn)行計(jì)劃的最終決策。
實(shí)施與檢查是在計(jì)劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進(jìn)行任務(wù)的操作實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中教師對(duì)學(xué)生的任務(wù)操作實(shí)施進(jìn)度與內(nèi)容進(jìn)行檢查，指導(dǎo)學(xué)生按計(jì)劃進(jìn)行或避免學(xué)生偏離正確的操作步驟以及檢查項(xiàng)目任務(wù)成果的正確與否。
最后一個(gè)步驟為項(xiàng)目的評(píng)估，旨在考察學(xué)生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會(huì)能力和個(gè)人能力。評(píng)估過(guò)程中可采用教師評(píng)估、學(xué)生評(píng)估、組內(nèi)外互評(píng)的方式進(jìn)行任務(wù)的綜合評(píng)定。
2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實(shí)質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應(yīng)的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識(shí)和項(xiàng)目任務(wù)資料。
2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)
項(xiàng)目任務(wù)的正確操作依賴于扎實(shí)的理論功底?！斗康禺a(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識(shí)點(diǎn)的講解、知識(shí)點(diǎn)視頻的錄制以及習(xí)題庫(kù)的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時(shí)，將微課的思想融入其中，即將理論知識(shí)點(diǎn)碎片化，視頻單元、習(xí)題練習(xí)都與此單個(gè)知識(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，使得理論知識(shí)的學(xué)習(xí)更加條理化與清晰化。學(xué)生在進(jìn)行知識(shí)點(diǎn)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行習(xí)題的自測(cè)，來(lái)檢驗(yàn)自己的學(xué)習(xí)效果。
2.3.2 項(xiàng)目資料MOOC平臺(tái)資源建設(shè)
由于課程是以項(xiàng)目為載體的，因此除了理論知識(shí)的資源準(zhǔn)備外，還包括整套項(xiàng)目任務(wù)資料，包括學(xué)習(xí)指導(dǎo)書、項(xiàng)目任務(wù)模板、項(xiàng)目案例分析等。學(xué)習(xí)指導(dǎo)書是對(duì)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的說(shuō)明、任務(wù)解讀及任務(wù)操作步驟的詳細(xì)說(shuō)明。任務(wù)的模板及相關(guān)資料則能夠讓學(xué)生更好的認(rèn)識(shí)任務(wù)及操作任務(wù)。
2.3.3 MOOC平臺(tái)的運(yùn)作模式（見(jiàn)圖2）
2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式
課堂的主要任務(wù)主要針對(duì)學(xué)生在MOOC平臺(tái)上提出的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解答;針對(duì)各組討論的任務(wù)操作計(jì)劃進(jìn)行檢查、糾錯(cuò)及更正;對(duì)學(xué)生項(xiàng)目的任務(wù)操作過(guò)程進(jìn)行檢查及問(wèn)題解決，根據(jù)學(xué)生任務(wù)操作的好壞進(jìn)行過(guò)程評(píng)價(jià)，即課堂包括了六步法的后五個(gè)步驟：計(jì)劃―決策―檢查―實(shí)施―評(píng)估。
以情境一中的地塊價(jià)值測(cè)算為例，學(xué)生在課下的MOOC平臺(tái)進(jìn)行了市場(chǎng)比較法理論知識(shí)的學(xué)習(xí)及習(xí)題檢測(cè)，初步掌握了地塊價(jià)值測(cè)算的基本方法，并通過(guò)閱讀地塊價(jià)值測(cè)算的案例分析和任務(wù)模板，對(duì)將要操作的任務(wù)目標(biāo)及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對(duì)MOOC平臺(tái)學(xué)生提出的疑問(wèn)進(jìn)行解答。而后以小組為單位先進(jìn)行任務(wù)實(shí)施計(jì)劃的討論，然后通過(guò)老師的任務(wù)計(jì)劃?rùn)z查來(lái)確定各小組任務(wù)實(shí)施的方案。在任務(wù)實(shí)施前，教師針對(duì)任務(wù)操作的一些關(guān)鍵點(diǎn)組織全班同學(xué)進(jìn)行集中討論，保證各組同學(xué)真正了解任務(wù)操作的方法。在任務(wù)計(jì)劃進(jìn)行決策后，各組進(jìn)行小組分工開(kāi)始任務(wù)的實(shí)施。在任務(wù)操作過(guò)程中，教師進(jìn)行小組的個(gè)性化指導(dǎo)，對(duì)各小組出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解答和指導(dǎo)。
3 存在的問(wèn)題
3.1 自主學(xué)習(xí)約束力不足
MOOC平臺(tái)的搭建提供了豐富的教學(xué)資源。但由于高職院校學(xué)生學(xué)習(xí)積極主動(dòng)性較差，學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚，因此不能夠主動(dòng)進(jìn)行MOOC資源的自主學(xué)習(xí)。在任務(wù)操作時(shí)，發(fā)現(xiàn)有部分同學(xué)對(duì)理論部分的學(xué)習(xí)掌握不夠牢固，導(dǎo)致任務(wù)操作時(shí)舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實(shí)踐缺乏較有效的約束力。
3.2 課程的過(guò)程評(píng)價(jià)難度較大
MOOC平臺(tái)的學(xué)習(xí)效果能夠進(jìn)行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行評(píng)估。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不得而知或存在片面性。比如有的學(xué)生在網(wǎng)上進(jìn)行習(xí)題自測(cè)時(shí)采取作弊手段而導(dǎo)致過(guò)關(guān)率的虛高。課堂上的過(guò)程評(píng)價(jià)雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學(xué)生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學(xué)的評(píng)價(jià)。而在任務(wù)操作過(guò)程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時(shí)只依靠一個(gè)同學(xué)去真正地實(shí)施任務(wù)，反而導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不如傳統(tǒng)教學(xué)。
3.3 課業(yè)負(fù)擔(dān)較重，學(xué)習(xí)壓力較大
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學(xué)習(xí)雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學(xué)生對(duì)知識(shí)的把握，但繁重的課下學(xué)習(xí)和課上任務(wù)操作導(dǎo)致部分學(xué)生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過(guò)多的時(shí)間投入到任務(wù)的自我學(xué)習(xí)中，而且任務(wù)的操作也以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，一旦沒(méi)有掌握基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí)，可能會(huì)導(dǎo)致任務(wù)操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學(xué)情緒甚至抵抗情緒，嚴(yán)重影響學(xué)習(xí)效果。
4 解決建議
4.1 進(jìn)行學(xué)分機(jī)制改革
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應(yīng)采用雙軌制考核機(jī)制，課下的MOOC平臺(tái)自學(xué)和課上的任務(wù)實(shí)施成績(jī)分別應(yīng)該獲取相應(yīng)的學(xué)分。此種做法能夠很好的促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，對(duì)學(xué)生來(lái)說(shuō)是一種很好的學(xué)習(xí)約束機(jī)制。此外，還應(yīng)該進(jìn)行課程課下和課上課時(shí)的合理分配，保證學(xué)生有足夠的時(shí)間進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，從而提高任務(wù)操作的效率。
4.2 引入競(jìng)爭(zhēng)淘汰機(jī)制，促進(jìn)學(xué)習(xí)動(dòng)力
在任務(wù)操作時(shí)，以小組為單元進(jìn)行成績(jī)的考評(píng)。同時(shí)，還要引入組內(nèi)和組外互評(píng)機(jī)制。在組內(nèi)互評(píng)時(shí)，每個(gè)組員都可進(jìn)行匿名投票。對(duì)于平時(shí)表現(xiàn)較差、學(xué)習(xí)不夠積極、得分較低的同學(xué)采取淘汰制，以此激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的動(dòng)力和危機(jī)感。另外，還要進(jìn)行組外互評(píng)，加強(qiáng)組與組之間的互相監(jiān)督，促進(jìn)組內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，給課堂注入活力。
4.3 加強(qiáng)課堂管理，促進(jìn)小組協(xié)作
課堂的管理采用教師管理和同學(xué)協(xié)助管理的模式進(jìn)行。教師對(duì)小組實(shí)施整體管制，布置任務(wù)或命令時(shí)與組長(zhǎng)進(jìn)行直接的對(duì)接，而小組內(nèi)的管理則由組長(zhǎng)直接負(fù)責(zé)。組長(zhǎng)根據(jù)教師的指示進(jìn)行命令的傳達(dá)與任務(wù)的布置，還負(fù)責(zé)任務(wù)的分工與問(wèn)題的匯總及問(wèn)題的反映，小組成員則服從于組長(zhǎng)的管理。在進(jìn)行考評(píng)時(shí)，組長(zhǎng)對(duì)各個(gè)組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負(fù)擔(dān)，另一方面也能夠鍛煉學(xué)生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。
