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時(shí)間：2023-08-21 09:25:40
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一、合理選定審計(jì)范圍，做到事半功倍
根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行審計(jì)，不宜全面開(kāi)花，面面俱到，應(yīng)該抓住重點(diǎn)，有的放矢。選擇具體的審計(jì)項(xiàng)目，只針對(duì)審計(jì)期間該項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工進(jìn)行審計(jì)；對(duì)未完工程，不進(jìn)行審計(jì)。
理由是：房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面竣工或主體工程竣工可準(zhǔn)確地計(jì)算出該項(xiàng)目的實(shí)際總建筑面積，從而能確定實(shí)際建筑容積率，與規(guī)劃容積率進(jìn)行比較可分辨出項(xiàng)目是否超容積率。由于項(xiàng)目小區(qū)基本完成，界址清晰，實(shí)際用地面積也可通過(guò)專(zhuān)業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測(cè)量后繪出詳細(xì)平面圖與規(guī)劃用地圖進(jìn)行比較是否有多占國(guó)有土地的現(xiàn)象。建筑密度是否改變可通過(guò)實(shí)地測(cè)量得到驗(yàn)證。項(xiàng)目小區(qū)綠地率可聘請(qǐng)有資質(zhì)的園林綠化測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地復(fù)測(cè)，出具綠地率檢測(cè)成果，更客觀的反映房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率是否達(dá)標(biāo)情況。而未完工程達(dá)不到上述審計(jì)條件，從而不能真實(shí)反映各職能部門(mén)征管工作中存在的問(wèn)題。
根據(jù)我們的審計(jì)實(shí)踐，超容積率的問(wèn)題在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中是普遍存在的，而超容積率的后果會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商漏交國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，造成國(guó)有資產(chǎn)的大量流失，也給滋生腐敗問(wèn)題留下溫床。
二、從相關(guān)單位入手，確保審計(jì)工作順利進(jìn)行
進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能從相關(guān)單位入手，不宜和開(kāi)發(fā)商正面接觸。相關(guān)單位有國(guó)稅局、地稅局、財(cái)政局、國(guó)土資源局、建設(shè)局、規(guī)劃局、園林局、房管局等。要求這些單位提供房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的土地出讓、規(guī)劃審批、開(kāi)工報(bào)建、預(yù)售許可證發(fā)放、各項(xiàng)稅款繳納等資料。為日后審計(jì)奠定堅(jiān)實(shí)的準(zhǔn)備條件。
各相關(guān)單位須提供的資料主要是：
1.國(guó)土資源管理局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地招拍掛文件，土地出讓合同及土地使用權(quán)證書(shū)，國(guó)土出讓金繳交情況，土地閑置費(fèi)繳交情況等。
2.規(guī)劃局。建設(shè)規(guī)劃用地審批情況，建設(shè)規(guī)劃許可審批情況，專(zhuān)家評(píng)委會(huì)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃評(píng)審情況等。
3.建設(shè)局。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋施工許可證審批及發(fā)放情況，建筑規(guī)費(fèi)繳交及減免情況，房屋竣工驗(yàn)收備案情況，房屋竣工圖（建筑部分），房屋建筑工程施工招投標(biāo)資料，房屋竣工面積匯總情況等。
4.園林局。房地產(chǎn)項(xiàng)目綠地規(guī)劃審批情況，綠地率不足處罰情況，出具的綠地率驗(yàn)收證明資料等。
5.房管局。房屋預(yù)售許可審批及證書(shū)發(fā)放情況，房屋預(yù)售面積測(cè)繪情況，房屋產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪情況，房屋銷(xiāo)售收入情況等。
6.國(guó)稅局與地稅局。契稅繳交情況，房屋銷(xiāo)售稅金繳交情況，防洪保安基金繳交情況，清算期內(nèi)的土地增值稅、所得稅繳交情況等。
三、重點(diǎn)審計(jì)“容積率”，突顯審計(jì)成效
容積率，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例；而對(duì)于業(yè)主，容積率直接涉及到居住的舒適度。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建筑物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的國(guó)土出讓金也就越高。
由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開(kāi)發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中又通過(guò)種種手段提高容積率。容積率的提高，造成國(guó)土出讓金大量流失，同時(shí)也嚴(yán)重地侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一些規(guī)劃等部門(mén)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中借故違規(guī)批準(zhǔn)提高容積率，事后開(kāi)發(fā)商故意不繳納國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)，對(duì)該問(wèn)題的監(jiān)管流于形式。
開(kāi)發(fā)商作弊的手法主要有：
1.打著送飄臺(tái)、飄板、入戶(hù)花園及屋頂閣樓等名譽(yù)，在規(guī)劃審批和監(jiān)管時(shí)打球，變相增加容積率來(lái)提高房屋銷(xiāo)售單價(jià)。
2.將規(guī)劃中的“架空層”（不計(jì)容積率）改做儲(chǔ)藏間、車(chē)庫(kù)進(jìn)行出售，致使超容積率。
3.將規(guī)劃設(shè)計(jì)的儲(chǔ)藏間、車(chē)庫(kù)室內(nèi)地面標(biāo)高抬高，有意保持層高不變，待實(shí)際交房后由業(yè)主將原室內(nèi)地面降低，實(shí)質(zhì)上增加了層高。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部公告第326號(hào)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“第3.0.3條：多層建筑物首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)水平面積計(jì)算；…層高在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.20m者應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，實(shí)際上變相提高了容積率。
4.屋頂閣樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有意不加以利用，實(shí)際施工時(shí)將通往閣樓層樓面板上預(yù)留好樓梯孔洞，閣樓層安裝好了門(mén)窗等圍護(hù)結(jié)構(gòu)，實(shí)質(zhì)上是設(shè)計(jì)加以利用。根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353——2005）：“一、第3.0.4條：多層建筑坡屋頂內(nèi)…，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)凈高超過(guò)2.10m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.20m至2.10m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積”的規(guī)定，閣樓層要計(jì)算容積率；而開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃報(bào)批時(shí)，沒(méi)有計(jì)算容積率。
針對(duì)上述問(wèn)題，我局下達(dá)了審計(jì)決定對(duì)開(kāi)發(fā)商漏交的國(guó)土出讓金及建設(shè)規(guī)費(fèi)進(jìn)行了補(bǔ)繳，并建議出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范建筑工程建筑面積及容積率的實(shí)施細(xì)則》，從制度上杜絕該類(lèi)問(wèn)題的發(fā)生，也使監(jiān)管部門(mén)做到有法可依。
四、密切關(guān)注“綠地率”，保障業(yè)益
綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。它是衡量居住環(huán)境的一個(gè)非常重要的硬性指標(biāo)。
居住區(qū)綠地種植植物基本配置要求是：綠地種植應(yīng)因地制宜，采取以植物群落為主，喬木、灌木和草坪地被植物相結(jié)合的多種植物配置形式。明確要求合理確定常綠植物和落葉植物的種植比例。其中，常綠喬木與落葉喬木種植數(shù)量的比例應(yīng)控制在1：3-1：4之間。在綠地中，喬木、灌木的種植比例一般應(yīng)控制在70%，非林木草坪、地被植物種植面積比例宜控制在30%左右。可現(xiàn)實(shí)中普遍存在綠地率不達(dá)標(biāo)的問(wèn)題，主要表現(xiàn)以下三種形式：
1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)重占用綠地。開(kāi)發(fā)商在申報(bào)規(guī)劃部門(mén)審批的時(shí)候，綠地率都是符合標(biāo)準(zhǔn)的。但是在實(shí)施過(guò)程中，為了經(jīng)濟(jì)效益的最大化，往往是存在爭(zhēng)地、搶地、占地的行為。
經(jīng)濟(jì)行為，總是超前于立法活動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上自1992年以來(lái)就出現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的交易行為，而長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)家法規(guī)以至《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此都均未加予規(guī)范.有交易活動(dòng)就必然產(chǎn)生糾紛，因此，分析認(rèn)識(shí)該類(lèi)行為的性質(zhì)，探討，研究解決這類(lèi)案件的措施、方法，就顯得十分必要。從房地產(chǎn)審判實(shí)際出發(fā)，本文中的建設(shè)項(xiàng)目特指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中當(dāng)事人確立民事法律關(guān)系其權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對(duì)象，與建設(shè)管理中所稱(chēng)的建設(shè)項(xiàng)目其含義、內(nèi)容均不同。建設(shè)管理中的建設(shè)項(xiàng)目是指在一個(gè)總體設(shè)計(jì)或初步設(shè)計(jì)范圍內(nèi)，由一個(gè)或幾個(gè)單項(xiàng)工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行統(tǒng)一核算，行政上實(shí)行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的項(xiàng)目，是指已經(jīng)批準(zhǔn)立項(xiàng)、取得完備的土地使用權(quán)手續(xù)，并在土地上作了一定投資，完成了土地上的三通一平以上和勘探、設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作，經(jīng)過(guò)報(bào)建批準(zhǔn)，取得施工許可證（或施工任務(wù)通知書(shū)），已具備開(kāi)工條件的建設(shè)工程項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)笝?quán)利人將其擁有的建設(shè)工程項(xiàng)目出賣(mài)給受讓人，其轉(zhuǎn)受讓雙方就轉(zhuǎn)受讓該建設(shè)項(xiàng)目確立權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的民事行為。商品房屋建設(shè)項(xiàng)目，是國(guó)家固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的組成部分，在房地產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的前期，建設(shè)項(xiàng)目是不允許交易的，如國(guó)務(wù)院辦公廳在1990年7月14日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步清理整頓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的意見(jiàn)》第九條第一項(xiàng)中就明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必須在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)真正從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，只能經(jīng)營(yíng)公司自己開(kāi)發(fā)的商品房，不得轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，不得向其他單位轉(zhuǎn)讓商品房屋建設(shè)計(jì)劃，嚴(yán)禁超范圍經(jīng)營(yíng)”。但隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，一些計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制度下制定的政策和管理制度已被市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮所突破，各地政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策有所放寬。1992年前后，在沿海一些城市，首先出現(xiàn)了對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易的行為，并很快有了較大的發(fā)展。這一交易形式的出現(xiàn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商考慮到，如完成整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出售商品房，其將受到開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)投資大、周期長(zhǎng)、回收慢、風(fēng)險(xiǎn)大的局限，而相對(duì)于完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程來(lái)說(shuō)，采取開(kāi)放靈活的運(yùn)作方式，將建設(shè)項(xiàng)目推向市場(chǎng)進(jìn)行交易就具有更多的優(yōu)點(diǎn)。即對(duì)于出讓方來(lái)說(shuō)，只需完成建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)工作，這樣，其投資少，經(jīng)營(yíng)周期短，利潤(rùn)大，還可分散投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō)，可簡(jiǎn)化手續(xù)，避免前期征地、規(guī)劃報(bào)建等大量花費(fèi)時(shí)間的基礎(chǔ)工作，這一交易形式可使雙方長(zhǎng)處互補(bǔ)，均有利可圖。由于這種交易形式有上述優(yōu)點(diǎn)，故對(duì)房地產(chǎn)商頗具有吸引力，被廣為采用?？梢赃@樣說(shuō)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一個(gè)主要方向，它起到匯集各方力量籌集建設(shè)資金，加速資金流轉(zhuǎn)和循環(huán)，調(diào)整生產(chǎn)要素合理配置的作用，加速了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。但由于房地產(chǎn)商品化在我國(guó)仍處于發(fā)展的初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于層次不豐富、體系不完善的狀態(tài)，國(guó)家房地產(chǎn)管理法規(guī)不健全，法律上還沒(méi)有涉及買(mǎi)賣(mài)建設(shè)項(xiàng)目的問(wèn)題，而政策規(guī)定又不具體、不明確，甚至有的未作出規(guī)定，管理制度也不完善。由于政府未對(duì)這一新的交易形式及時(shí)加予規(guī)范和管理。因此，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓交易活動(dòng)，曾一度處于無(wú)序狀態(tài)，這種狀態(tài)下的交易不可避免產(chǎn)生了大量的糾紛。到法院的轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目糾紛案件，由于缺乏法律依據(jù)，難以定性和分清責(zé)任。因此，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目交易手續(xù)是否完備、轉(zhuǎn)讓行為是否合法，成為法院審理房地產(chǎn)案件中十分突出的新問(wèn)題。
總結(jié)審理這類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)?jīng)歷了從統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到逐漸形成一個(gè)比較完善的處理辦法的過(guò)程。按最高法院（1992）38號(hào)文件規(guī)定，1993年下半年，房地產(chǎn)權(quán)益糾紛案件正式劃歸民庭審理，這一時(shí)期正是國(guó)家宏觀調(diào)控政策施行、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)從超常規(guī)發(fā)展時(shí)期進(jìn)入了回落階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中潛在的問(wèn)題逐漸暴露出來(lái)，糾紛日益增多。在受理的房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件具有數(shù)量多、標(biāo)的大、涉及面廣、影響大的特點(diǎn)。當(dāng)時(shí)如何審理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件，全省各級(jí)法院之間、甚至同一法院的審判人員之間還存在著認(rèn)識(shí)不一，看法不一的情況。分歧主要集中在：具備何條件才算是一個(gè)完整的項(xiàng)目，如何認(rèn)定其交易行為有效，適用何法律？審理案件處理原則和認(rèn)識(shí)的不統(tǒng)一將直接影響到執(zhí)法的嚴(yán)肅性和社會(huì)效果。面對(duì)這種現(xiàn)狀，我們集中時(shí)間和人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入廣泛的調(diào)查，摸清了項(xiàng)目構(gòu)成及其轉(zhuǎn)讓的基本內(nèi)容，抓住了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓最根本的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲饕鷾?zhǔn)手續(xù)和應(yīng)向國(guó)家繳納的稅費(fèi)均是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中完成，其他有關(guān)手續(xù)的更名，都是以此為前提和依據(jù)的。由于抓準(zhǔn)了這一轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)，按國(guó)家準(zhǔn)許土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這一基本原則，可以確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行交易并不違法，因此，在與有關(guān)業(yè)務(wù)主管部門(mén)達(dá)成共識(shí)后，我們形成了處理意見(jiàn)，明確提出“轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目，是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式、應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的有關(guān)規(guī)定處理”。這一意見(jiàn)，統(tǒng)一了全省審判人員和各級(jí)法院的認(rèn)識(shí)，從而解決了過(guò)去政策規(guī)定與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)不相適應(yīng)的矛盾和經(jīng)濟(jì)超前發(fā)展與政策、法律滯后的矛盾。按照這一處理原則，我們審結(jié)了大量的建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛，消化了大批遺留案件。這從我省近年來(lái)審理的房地產(chǎn)糾紛案中可見(jiàn)一斑。例如：1993年全省受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件308宗、訴訟標(biāo)的約7.56億元，1994年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件426宗，訴訟標(biāo)的約14.7億元，1995年受理各類(lèi)一審房地產(chǎn)糾紛案件607宗，訴訟標(biāo)的約30.3億元。連續(xù)三年所受理的各類(lèi)房地產(chǎn)糾紛案件中，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓糾紛案件數(shù)量均約占百分之二十五的比例，而訴訟標(biāo)的額卻占總額的百分之三十左右。通過(guò)對(duì)大批案件的審理，配合主管機(jī)關(guān)促使當(dāng)事人完備了交易手續(xù)，在一定程度上對(duì)穩(wěn)定海南房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，起到了積極的作用，使法院的審判職能得到正確、充分、有效的發(fā)揮。
1995年3月1日，建設(shè)部以第四十一號(hào)令頒布了《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，該辦法第二十四條規(guī)定：已經(jīng)預(yù)售商品房的，預(yù)售人轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，原商品預(yù)售合同由項(xiàng)目受讓人繼續(xù)履行。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人、商品房預(yù)購(gòu)人三方應(yīng)當(dāng)簽訂原商品房預(yù)售合同的補(bǔ)充合同。該條同時(shí)規(guī)定：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人、項(xiàng)目受讓人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)充合同簽訂之日起十五日內(nèi)，持補(bǔ)充合同到主管部門(mén)備案并辦理有關(guān)變更手續(xù)。最高人民法院于1995年12月27日以法發(fā)（1966）2號(hào)文頒布了《關(guān)于審理地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第九條規(guī)定：享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。這兩個(gè)法律文件分別第一次提到了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)凇稗k法”作為部門(mén)規(guī)章只是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓在辦理手續(xù)上作了原則性的規(guī)定：“解答”也只是從審判的角度對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為效力作了較為原則的規(guī)定，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓這一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的新形式，不僅在沿海、而且在內(nèi)地也將有著更為廣闊的市場(chǎng)，并將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的一個(gè)重要因素。在主管部門(mén)的管理制度還不夠健全和完善的情況下，它的發(fā)展給房地產(chǎn)審判工作提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，因此，全面系統(tǒng)地探討建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的基本條件和轉(zhuǎn)讓行為有效的標(biāo)準(zhǔn)及如何適用法律，對(duì)審判實(shí)踐具有十分重要的觀實(shí)意義。為此，筆者試述如下觀點(diǎn)：
從建設(shè)項(xiàng)目的構(gòu)成和實(shí)施民事行為效力的基本要求來(lái)分析，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備如下條件：（1）轉(zhuǎn)受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格（但受讓方受讓項(xiàng)目后并非用于再轉(zhuǎn)讓或商品房交易的可不受經(jīng)營(yíng)范圍限制）；（2）轉(zhuǎn)讓方持有合法取得的土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線(xiàn)圖；（3）已作了一定的投資（由于最高法院在“解答”中未對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的投資作比例限制，這一原則也適用于項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)?，三通一平（通路、通水、通電和平整?chǎng)地，即開(kāi)發(fā)土地所進(jìn)行的基礎(chǔ)工程和配套設(shè)施）、工程地質(zhì)勘察、建筑設(shè)計(jì)工作已完成；（4）己取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（5）已取得施工許可證，完全具備開(kāi)工以上的條件。建設(shè)項(xiàng)目只有具備這些條件后才可以進(jìn)行交易。轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的主要手續(xù)包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，還應(yīng)向原立項(xiàng)審批部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件適用的基本法律。實(shí)踐中具體審理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，還須注意嚴(yán)格區(qū)分實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)條件和形式條件的關(guān)系和界限，所謂實(shí)質(zhì)條件即是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備的前述五個(gè)條件，它是審查認(rèn)定建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為是否有效的基本要件。所謂形式條件即是轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目需完備的前述三個(gè)主要手續(xù)，它是項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同須履行的特定內(nèi)容。因?yàn)?，建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同是一般買(mǎi)賣(mài)合同而非要式合同。出讓方具備實(shí)質(zhì)條件后，表明一個(gè)完整的建設(shè)項(xiàng)目已形成，且出讓方對(duì)其擁有處分權(quán)，因此，實(shí)質(zhì)條件是認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效的標(biāo)準(zhǔn)。而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目權(quán)利只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同雙方當(dāng)事人所追求的目的。在項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同中，出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，受讓方的權(quán)利則是取得建設(shè)項(xiàng)目權(quán)利，同時(shí)付出對(duì)價(jià)，辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更名登記手續(xù)只是建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的履行內(nèi)容和結(jié)果，因此，形式條件只是審查認(rèn)定轉(zhuǎn)讓義務(wù)是否履行的標(biāo)準(zhǔn)。區(qū)分實(shí)質(zhì)條件和形式條件的意義在于：確立了審查認(rèn)定當(dāng)事人實(shí)施轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目行為的效力及分清責(zé)任和是非的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于具備轉(zhuǎn)讓條件，但沒(méi)有辦理建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)這一特定履約內(nèi)容的，可認(rèn)定行為有效，判決責(zé)令限期完備手續(xù)，這樣既充分維護(hù)了各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，又在客觀上規(guī)范了當(dāng)事人的交易行為。
民事審判活動(dòng)具有對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的鞏固、發(fā)展和完善起著積極的、重要的促進(jìn)作用、調(diào)整作用和服務(wù)作用的功能。從實(shí)際出發(fā)依法公正、合理的審理好房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件，規(guī)范當(dāng)事人的交易行為，保護(hù)其合法權(quán)益，為主管機(jī)關(guān)建立與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的、完善的管理制度奠定基礎(chǔ)，是目前房地產(chǎn)審判工作的一項(xiàng)重要而艱巨的任務(wù)，本文僅是在對(duì)海南房地產(chǎn)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上發(fā)表的探討意見(jiàn)。以求起到拋磚引玉，開(kāi)拓辦案思路的作用。
進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而發(fā)展起來(lái)。2001 年―2010 年間，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)迅速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展步入了“黃金期”，無(wú)論是發(fā)展規(guī)模和是銷(xiāo)售利潤(rùn)都取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，企業(yè)資金實(shí)力不斷雄厚，在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中占有的較大份額。但在快速發(fā)展的同時(shí)也伴生著高風(fēng)險(xiǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的力度的逐年加大，以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的積聚，房地產(chǎn)業(yè)需要強(qiáng)化內(nèi)部管理，通過(guò)審計(jì)監(jiān)督來(lái)降低內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)進(jìn)行了探討，以期共同商榷。
1 建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)概述
跟蹤審計(jì)一般是指審計(jì)部門(mén)對(duì)工程項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行跟蹤性審計(jì)，主要目的是為了提高被審計(jì)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)效益，確保被審計(jì)對(duì)象合規(guī)性、合法性，而進(jìn)行適時(shí)評(píng)價(jià)、持續(xù)監(jiān)督和及時(shí)反饋的一種審計(jì)模式。跟蹤審計(jì)是一種全過(guò)程的動(dòng)態(tài)審計(jì)，主要是為了規(guī)避一般審計(jì)的“事后審計(jì)”，只能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而無(wú)法有效解決問(wèn)題，是基于糾錯(cuò)而不是查錯(cuò)，可以有效避免了事后審計(jì)“雖然查出問(wèn)題，但已既成事實(shí)，糾正起來(lái)難度較大”這一難題。在房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，跟蹤審計(jì)可以對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的投資決策、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收交付、竣工結(jié)算進(jìn)行全過(guò)程審計(jì)監(jiān)督，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理和監(jiān)督有效性，提高建設(shè)資金的使用效益。同時(shí)還可以有效地發(fā)揮了審計(jì)部門(mén)的“免疫功能”，實(shí)現(xiàn)了審計(jì)理念的改變和審計(jì)模式的轉(zhuǎn)變，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)模式的選擇
由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)運(yùn)用多停留在理論階段，在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用開(kāi)展不足。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)模式的選擇就顯得尤為重要。全過(guò)程跟蹤審計(jì)可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)確定，對(duì)于內(nèi)部控制薄弱，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較高房地產(chǎn)企業(yè)，要從建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、征地拆遷、招投標(biāo)、合同簽訂、合同價(jià)款結(jié)算、竣工驗(yàn)收進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，既全過(guò)程的跟蹤審計(jì)。對(duì)于內(nèi)部控制較好，固有審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)較低的房地產(chǎn)企業(yè)，可以針對(duì)某個(gè)比較薄弱的環(huán)節(jié)進(jìn)行階段審計(jì)，既選擇設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、施工合同、竣工決算中的某一階段進(jìn)行審計(jì)。還可以根據(jù)被審計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的審規(guī)模來(lái)確定，對(duì)于規(guī)模比較小的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用松散型審計(jì)模式，既在關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤審計(jì)；對(duì)于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，建議采用緊密型審計(jì)模式，即對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面的審計(jì)監(jiān)督，以提高審計(jì)效率，節(jié)約審計(jì)資源。
3 如何做好房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)
3.1 房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)的內(nèi)容
從時(shí)段上劃分，房地產(chǎn)公司建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程跟蹤審計(jì)可分為建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)，建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)和建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)，也就是通常所說(shuō)的事前、事中和事后審計(jì)。
3.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)
建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的跟蹤審計(jì)既事前審計(jì)，是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究及招投標(biāo)過(guò)程的審查。可行性研究是工程項(xiàng)目投資、工程項(xiàng)目建設(shè)、科研課題等方案的確定所進(jìn)行的系統(tǒng)的、科學(xué)的、綜合性的研究、分析、論證的一種工作方法。主要研究新建、改建或擴(kuò)建某個(gè)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全，在經(jīng)濟(jì)上是否合理。招投標(biāo)過(guò)程進(jìn)行審計(jì)，重點(diǎn)看工程招投標(biāo)是否公開(kāi)、公平、公正，投標(biāo)單位資質(zhì)是否真實(shí)、合格等。跟蹤審計(jì)人員要全過(guò)程參與工程招標(biāo)。對(duì)于招標(biāo)文件要重點(diǎn)審查其招標(biāo)范圍是否完整；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確；評(píng)標(biāo)辦法是否科學(xué)；程序是否合法；甲供材規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量等級(jí)等是否符合工程要求，價(jià)格是否合理；對(duì)乙供材的質(zhì)量、價(jià)格等要求是否明確。審計(jì)人員對(duì)商務(wù)標(biāo)部分出現(xiàn)的一些超低或超高價(jià)應(yīng)進(jìn)行對(duì)比分析，找出原因。
3.3 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)
建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段概(預(yù))算執(zhí)行情況的跟蹤審計(jì)既事中審計(jì)，重點(diǎn)是抓好設(shè)計(jì)、合同簽訂、施工、采購(gòu)等幾個(gè)重要環(huán)節(jié)。
首先在合同簽訂階段，跟蹤審計(jì)要著重審查施工合同。合同審查的重點(diǎn)是：合同主體是否合法；內(nèi)容是否符合國(guó)家法律、法規(guī)；形式是否符合本工程特點(diǎn)；文字表達(dá)是否準(zhǔn)確（以防理解歧義產(chǎn)生索賠問(wèn)題）；合同條款是否完整；合同文件與招標(biāo)文件、投標(biāo)文件三者之間是否統(tǒng)一。特別是一些投標(biāo)時(shí)不考慮，在決算時(shí)需調(diào)整的項(xiàng)目如：趕工措施費(fèi)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等該如何計(jì)?。辉诼募s過(guò)程中出現(xiàn)的變更、簽證等該如何處理；如何界定違約及相應(yīng)的法律責(zé)任等。
其次是在施工階段，一是重點(diǎn)做好隱蔽工程驗(yàn)收記錄。由于隱蔽工程在隱蔽后無(wú)法看到，很多施工單位都想在這方面做文章，甚至有少數(shù)建設(shè)單位與施工單位、監(jiān)理單位串通通過(guò)隱蔽工程套取國(guó)家資金，因此隱蔽工程是最難監(jiān)督、最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的地方。跟蹤審計(jì)人員一定要到施工現(xiàn)場(chǎng)了解具體施工做法，做好取證記錄。所有的隱蔽工程都要經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、審計(jì)單位、施工單位共同會(huì)簽后才能隱蔽。二是審查現(xiàn)場(chǎng)簽證和工程變更。建設(shè)項(xiàng)目的生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)，不確定因素多，不可避免地會(huì)產(chǎn)生一些工程變更和簽證。對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證的審計(jì)要重點(diǎn)關(guān)注，主要是審查變更手續(xù)是否合理、合規(guī)、及時(shí)、完整、真實(shí)，是否做過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比選等。三是做好材料價(jià)格的簽證審核工作。建筑材料在工程造價(jià)中所占比例較大，特別是裝修工程新材料多、品牌多、規(guī)格型號(hào)繁雜，材料的質(zhì)量與價(jià)格差異很大，因此應(yīng)在滿(mǎn)足結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求的前提下，在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上按照“滿(mǎn)足功能時(shí)價(jià)格最低、相同價(jià)格時(shí)功能最強(qiáng)”的原則決定材料的價(jià)格、品牌、規(guī)格型號(hào)等。
3.4 建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)
建設(shè)項(xiàng)目竣工交付和竣工結(jié)算的跟蹤審計(jì)事后審計(jì)，通過(guò)事后的終結(jié)審計(jì)，可以對(duì)事前和事中審計(jì)進(jìn)行一次再審計(jì)，以最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，一是對(duì)工程竣工決算編制依據(jù)的審查，審查決算依據(jù)是否符合國(guó)家規(guī)定，資料是否齊全，手續(xù)是否完備。要對(duì)概算預(yù)算內(nèi)容執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，看有無(wú)預(yù)算外項(xiàng)目和提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，有無(wú)重大質(zhì)量事故和經(jīng)濟(jì)損失。二是對(duì)工程竣工決算編制簽證及工程量的審查，看審查設(shè)計(jì)變更是否經(jīng)過(guò)有關(guān)人員批準(zhǔn)，分項(xiàng)工程套用的預(yù)算定額單價(jià)、合價(jià)是否相符，看有無(wú)錯(cuò)套定額、高估冒算現(xiàn)象。三是對(duì)工程竣工決算編制情況進(jìn)行審計(jì)，看材料差價(jià)計(jì)算是否合理，材料用量是否真實(shí)，材料價(jià)格是否與當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格相符，審查材料價(jià)格和金額是否按規(guī)定辦理了退料款手續(xù)，審查房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算報(bào)表是否全面和真實(shí)等。
總之，只要我們勇于實(shí)踐，勤于探索，善于分析、歸納、總結(jié)，就能夠在全過(guò)程審計(jì)中找準(zhǔn)工程建設(shè)中的薄弱環(huán)節(jié)，達(dá)到規(guī)范建設(shè)行為，提高工程建設(shè)管理水平，最大化地為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)的目的。同時(shí)變靜態(tài)為動(dòng)態(tài)，變被動(dòng)為主動(dòng)的全過(guò)程跟蹤審計(jì)，能夠從源頭上控制工程造價(jià)，提高投資效益。
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類(lèi)號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01
一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來(lái)越規(guī)范，制度也越來(lái)越公開(kāi)透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來(lái)的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過(guò)渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問(wèn)題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的重要手段，也是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來(lái)房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開(kāi)發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。
二、綜述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論
（一）項(xiàng)目策劃階段
1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。
2、科學(xué)開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿(mǎn)足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開(kāi)發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿(mǎn)足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。
1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位
積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
2、開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)
由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專(zhuān)業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。
（三）招標(biāo)階段
1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理。現(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴(lài)等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。
2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。
3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。
（四）施工階段
1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開(kāi)工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。
2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。
（五）竣工結(jié)算階段
1、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)，它牽動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，又和老百姓的生活息息相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了二十年的高速發(fā)展期，雖然很大程度上改善了人們的居住生活條件，但在發(fā)展過(guò)程中暴露出種種質(zhì)量問(wèn)題和公司舞弊事件。如何讓提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量，從而提升整個(gè)資源配置效率，成為房地產(chǎn)企業(yè)、政府管理者、消費(fèi)者以及產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)共同關(guān)注的問(wèn)題。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈中房地產(chǎn)公司起著控制和主導(dǎo)的作用，內(nèi)部審計(jì)作為一項(xiàng)監(jiān)督評(píng)價(jià)機(jī)制，也成為公司治理結(jié)構(gòu)中不可或缺的組成部分，有效的內(nèi)部審計(jì)是公司治理結(jié)構(gòu)中形成權(quán)力制衡機(jī)制并促進(jìn)其有效運(yùn)行的重要手段。
2、公司治理和內(nèi)部審計(jì)的模式
公司治理的實(shí)質(zhì)就是對(duì)責(zé)權(quán)利的一種安排，是一種以股東為核心的利益相關(guān)者之間相互制衡關(guān)系的泛稱(chēng)，其核心是在法律、法規(guī)和慣例的框架下，保證以股東為主的利益相關(guān)者利益為前提的一整套公司權(quán)利安排、責(zé)任分工和約束機(jī)制。從世界各國(guó)公司治理的實(shí)踐來(lái)看，公司治理結(jié)構(gòu)可以分成三大類(lèi)（表一）。
我國(guó)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的是第一種公司治理模式，股東大會(huì)是公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會(huì)掌管公司重要經(jīng)營(yíng)決策，經(jīng)理負(fù)責(zé)公司日常經(jīng)營(yíng)管理，一般由董事會(huì)下的審計(jì)委員會(huì)承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)，審計(jì)委員會(huì)全部由外部獨(dú)立董事組成。由于采用這種公司治理模式實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離，勢(shì)必引起權(quán)力之間的相互制衡，要提高組織的運(yùn)作效率，確保組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，公司治理需要嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)制度作為保障。
根據(jù)國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)制定的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（2001年修訂本）對(duì)內(nèi)部審計(jì)的定義：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證工作與咨詢(xún)活動(dòng)，它的目的是為機(jī)構(gòu)增加價(jià)值并提高機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率。從定義中可以看出，要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)在公司治理結(jié)構(gòu)中的作用，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)符合公司治理的要求和特點(diǎn)，遵循獨(dú)立性、效率性、權(quán)威性、系統(tǒng)性、靈活性和經(jīng)濟(jì)性原則，并沒(méi)有統(tǒng)一模式，歸納起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)模式分為五種（見(jiàn)表二），五種模式各有利弊。
3、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)體系
房地產(chǎn)企業(yè)和生產(chǎn)型企業(yè)不同，其產(chǎn)品是由各個(gè)不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組成，其管理具有很強(qiáng)的項(xiàng)目管理特征?？偨Y(jié)起來(lái)，完整的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)體系主要包括財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)（圖一）。
3.1、財(cái)務(wù)審計(jì)
財(cái)務(wù)審計(jì)是最常用的審計(jì)方法，是審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債、損益的真實(shí)、合法、效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的會(huì)計(jì)信息依法作出客觀、公正的評(píng)價(jià)，形成審計(jì)報(bào)告，出具審計(jì)意見(jiàn)和決定。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，建設(shè)周期長(zhǎng)，成本構(gòu)成復(fù)雜，各種稅費(fèi)名目繁雜，項(xiàng)目參與人眾多，項(xiàng)目審計(jì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)起著關(guān)鍵作用，直接影響著所得稅、土地增值稅的稅務(wù)匯算清繳。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)周期，在項(xiàng)目的重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部財(cái)務(wù)審計(jì)，使每一個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用構(gòu)成符合稅務(wù)籌劃要求，保證企業(yè)在合法經(jīng)營(yíng)的前提下做到合理避稅。因此，從公司治理的角度來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)審計(jì)反映了企業(yè)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，既為經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的控制提供了參考；同時(shí)，也使企業(yè)所有者能掌握經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效果和效率，為經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)考核提供依據(jù)。
3.2、工程審計(jì)
房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)主要包括工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)。工程造價(jià)審計(jì)是由審計(jì)機(jī)構(gòu)的造價(jià)工程師對(duì)單項(xiàng)、單位工程按照工程量、圖紙、定額、招標(biāo)文件和施工合同的相關(guān)條款和要求進(jìn)行造價(jià)審核。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總支出除了單項(xiàng)、單位工程外，還有前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用、工程治理雜費(fèi)等這些未通過(guò)造價(jià)審計(jì)的項(xiàng)目，因此，還需竣工決算審計(jì)才能確定建設(shè)項(xiàng)目的總造價(jià)。竣工結(jié)算審計(jì)一般由審計(jì)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師完成。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的工程審計(jì)一般能做到工程造價(jià)審計(jì)和竣工決算審計(jì)，但普遍存在的問(wèn)題是重視對(duì)結(jié)果的審計(jì)，輕視對(duì)過(guò)程的審計(jì)。造成在工程審計(jì)時(shí)，隱蔽工程已完工，無(wú)法再進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審查，而這往往成為施工單位偷工減料的機(jī)會(huì)，也給工程質(zhì)量帶來(lái)重大隱患。對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只有良好的過(guò)程才能產(chǎn)生成功的結(jié)果。因此，目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要求對(duì)工程進(jìn)行“跟蹤審計(jì)”，強(qiáng)調(diào)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)控，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。
3.3、管理審計(jì)
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)屬于資源主導(dǎo)型，關(guān)注的是如何獲得資源，然而，隨著市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)成熟度的提高，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注的是如何更有效地配置資源。管理審計(jì)的目標(biāo)就在于如何優(yōu)化治理流程、提高效率，因此，也被稱(chēng)為效率審計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，管理審計(jì)主要包括四大內(nèi)容：價(jià)格審計(jì)、經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)和管理過(guò)程審計(jì)。其中，價(jià)格審計(jì)主要是針對(duì)營(yíng)銷(xiāo)定價(jià)和采購(gòu)定價(jià)的審計(jì)，定價(jià)審計(jì)為企業(yè)的收入和支出提供價(jià)格決策服務(wù)；經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)主要是通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)合同的合法性、企業(yè)權(quán)益和履行情的審計(jì)；內(nèi)部控制審計(jì)主要是檢查管理機(jī)構(gòu)和制度的健全性、科學(xué)性和有效性，權(quán)限的設(shè)置是否具有制約性，起到查漏補(bǔ)缺、查錯(cuò)防弊的作用，為公司內(nèi)部的管理、決策及效益服務(wù)；管理過(guò)程審計(jì)是以房地產(chǎn)項(xiàng)目的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)流程、工作關(guān)系、人力資源配置等各個(gè)環(huán)節(jié)管理的經(jīng)濟(jì)性、效率性、效益性進(jìn)行評(píng)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的管理。
4、內(nèi)部審計(jì)體系實(shí)施的要點(diǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多由建筑商、個(gè)體老板發(fā)展而來(lái)，管理水平相對(duì)較低，普遍缺乏規(guī)范系統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)。雖然我國(guó)在建設(shè)工程管理的相關(guān)法規(guī)中規(guī)定，建設(shè)工程結(jié)算必須進(jìn)行審計(jì)，使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)了審計(jì)意識(shí)，但很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅只是為了提交審計(jì)報(bào)告用于竣工驗(yàn)收，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法達(dá)到內(nèi)部審計(jì)的效果。要使內(nèi)部審計(jì)真正發(fā)揮作用，提高企業(yè)管理水平，增加資源配置效率，必須要?jiǎng)?chuàng)建優(yōu)良的環(huán)境和實(shí)施條件。
4.1、建立良好的公司治理結(jié)構(gòu)
公司治理是內(nèi)部審計(jì)機(jī)制實(shí)施的前提條件，也是內(nèi)部審計(jì)必須具備的制度環(huán)境。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司的治理結(jié)構(gòu)與真正完善的公司治理結(jié)構(gòu)還存在著一定差距，特別是廣大民營(yíng)企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的未能徹底分離，所有者往往承擔(dān)著總經(jīng)理的職責(zé)，經(jīng)營(yíng)層得不到真正的授權(quán)。這種情況下，最容易發(fā)生所有者獨(dú)斷專(zhuān)行，草率決策的現(xiàn)象，公司的運(yùn)行被個(gè)別人所掌握，而不是靠機(jī)制運(yùn)行，內(nèi)部審計(jì)也只是“走過(guò)場(chǎng)”而已。
4.2、保持內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性
無(wú)論是在國(guó)際還是國(guó)內(nèi)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的規(guī)定中，獨(dú)立性的要求居于首位。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性也使其具有公正性和權(quán)威性。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的審計(jì)結(jié)果將為項(xiàng)目績(jī)效或經(jīng)營(yíng)者績(jī)效獎(jiǎng)懲提供依據(jù)，內(nèi)部審計(jì)人員不能承擔(dān)經(jīng)營(yíng)責(zé)任，不能參與組織的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，避免因利益聯(lián)動(dòng)關(guān)系影響審計(jì)結(jié)果的公正性和客觀性。
4.3、提高內(nèi)部審計(jì)水平
首先，應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)人員的素質(zhì)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)典型的復(fù)雜系統(tǒng)，要求內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)必須要精通會(huì)計(jì)、審計(jì)、工程、造價(jià)、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和管理等知識(shí)，具有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和高尚的職業(yè)道德規(guī)范。其次，內(nèi)部審計(jì)的工作不應(yīng)局限于財(cái)務(wù)領(lǐng)域，而應(yīng)擴(kuò)展到工程、造價(jià)、營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面，并結(jié)合項(xiàng)目的生命周期，分層次、分階段實(shí)施。另外，信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目的神經(jīng)系統(tǒng)，要保證信息流的順暢、有效率，審計(jì)部門(mén)和管理部門(mén)必須建立良好的溝通渠道，有利于把握問(wèn)題的本質(zhì)和提出有效的解決辦法，加強(qiáng)對(duì)審計(jì)信息的利用。
4.4、關(guān)注過(guò)程審計(jì)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入大，資源消耗高，且一旦投入，不可逆轉(zhuǎn)。這就意味著等到結(jié)果出來(lái)后再做審計(jì)，即便發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，也為時(shí)已晚。因此，過(guò)程審計(jì)甚至比結(jié)果審計(jì)更為重要。當(dāng)然，過(guò)程審計(jì)并不是說(shuō)可以隨時(shí)隨地進(jìn)行，審計(jì)工作不應(yīng)干擾正常的公司經(jīng)營(yíng)和項(xiàng)目建設(shè)。審計(jì)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)就應(yīng)該制訂完善的審計(jì)計(jì)劃，審計(jì)計(jì)劃應(yīng)圍繞著審計(jì)目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期，對(duì)審計(jì)的預(yù)期范圍、實(shí)施方式、審計(jì)人員和費(fèi)用等進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，特別對(duì)于容易出問(wèn)題的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要有針對(duì)性的審計(jì)計(jì)劃。任何項(xiàng)目的管理都存在PDCA的循環(huán)過(guò)程，審計(jì)能為項(xiàng)目的實(shí)施、檢查和修正提供依據(jù)，保證項(xiàng)目始終在正常的軌道上運(yùn)行，這也為公司治理打下了基礎(chǔ)。
4.5、加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性
在審計(jì)工作實(shí)踐中，由于財(cái)務(wù)審計(jì)、工程審計(jì)和管理審計(jì)所要求的重點(diǎn)不同，專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域不同，因此，可能會(huì)派出不同的審計(jì)公司或?qū)徲?jì)團(tuán)隊(duì)來(lái)實(shí)施，很容易造成各項(xiàng)審計(jì)之間工作重復(fù)、空白、信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題。加強(qiáng)審計(jì)體系內(nèi)部的協(xié)同性是公司審計(jì)委員會(huì)的重要工作。項(xiàng)目管理具有多目標(biāo)屬性，不能因?yàn)橐粋€(gè)方面的審計(jì)結(jié)果而全盤(pán)否定或肯定，審計(jì)委員會(huì)應(yīng)以公司治理的角度，本著系統(tǒng)控制、綜合平衡的原則參與審計(jì)計(jì)劃的制定和實(shí)施方案設(shè)計(jì)，降低審計(jì)的管理成本，提高審計(jì)工作效率，使審計(jì)體系發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。
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目標(biāo)成本是根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)，以及既定的價(jià)格等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定的，它對(duì)于企業(yè)在未來(lái)一定時(shí)期的成本發(fā)展趨勢(shì)起著一種總體控制作用。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和我國(guó)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的加快，全面提高城鄉(xiāng)居民居住質(zhì)量，擴(kuò)大住房需求空間的要求日益強(qiáng)烈；這既給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)也使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。通過(guò)科學(xué)的目標(biāo)成本管理體系的建立和應(yīng)用，可以增加利潤(rùn)，是一條投資小、見(jiàn)效快；提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。
一、房地產(chǎn)成本的構(gòu)成
1、土地費(fèi)用。取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。
2、前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目策劃，可行性研究，規(guī)劃設(shè)計(jì)，水文地質(zhì)勘察，測(cè)繪以及場(chǎng)地平整等費(fèi)用。
3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)所發(fā)生的供水,供電,照明,綠化等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。
4、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中為服務(wù)小區(qū)居民所配套建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。
5、建筑安裝工程費(fèi)。指建造房屋建筑物時(shí)所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用，安裝工程費(fèi)用以及購(gòu)置設(shè)備的費(fèi)用。
6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)難以直接歸屬于某個(gè)部分的公共費(fèi)用。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的利息支出。
7、銷(xiāo)售費(fèi)用。指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
8、管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)也即預(yù)備費(fèi)中的基本預(yù)備費(fèi)，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制概述
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制，可以全面提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲利能力，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，把成本降到最低程度，努力成為本行業(yè)的成本控制領(lǐng)先者。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制指標(biāo)
成本指標(biāo)是一項(xiàng)綜合性指標(biāo)，包括的面很廣，以成本核算為主。成本指標(biāo)體系可以分為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本指標(biāo)和期間費(fèi)用指標(biāo)兩大類(lèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本指標(biāo)和期間費(fèi)用指標(biāo)的建立首先要對(duì)成本科目進(jìn)行細(xì)分，成本指標(biāo)是包括投資決策費(fèi)用、土地費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、工程實(shí)施費(fèi)用及銷(xiāo)售費(fèi)用。期間指標(biāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行細(xì)分是按照以上這些科目進(jìn)行核算的，但過(guò)細(xì)的指標(biāo)和過(guò)粗的指標(biāo)對(duì)于成本控制來(lái)說(shuō)都是不合適的，最重要的是要滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的需要。
3、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的因素
從土地獲取到銷(xiāo)售完畢整個(gè)過(guò)程中都存在，其中主要的影響因素如下:土地取得階段影響土地成本費(fèi)用的因素非常多，例如:基礎(chǔ)設(shè)施水平狀況、區(qū)域的環(huán)境條件、土地利用計(jì)劃、位置、形狀等等；房地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等；房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)開(kāi)發(fā)成本的全過(guò)程成本控制起著重要的作用，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)可行性研究擬定的設(shè)計(jì)委托書(shū)及投資估算的過(guò)程，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和意圖具體實(shí)施的過(guò)程；工程實(shí)施階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及工程設(shè)計(jì)意圖最終實(shí)現(xiàn)并形成并工程實(shí)體的階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目使用價(jià)值的重要階段，需要集中投入大量的資金和各種資源；銷(xiāo)售階段的影響因素主要有商的選擇、銷(xiāo)售策略的制定以及銷(xiāo)售期限的長(zhǎng)短，這些因素的確定都直接或間接的增加或降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售成本。
三、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制存在的問(wèn)題
有些項(xiàng)目簡(jiǎn)單地將項(xiàng)目成本控制的責(zé)任歸于項(xiàng)目成本管理主管或財(cái)務(wù)人員，其結(jié)果是技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程組織人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，這樣表面上看起來(lái)分工明確、職責(zé)清晰，各司其職，唯獨(dú)沒(méi)有了成本的責(zé)任控制。很多施工企業(yè)的業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)于成本控制措施的制定和實(shí)施過(guò)于簡(jiǎn)單化和表面化，普遍存在著簡(jiǎn)單地按照以往的工程經(jīng)驗(yàn)來(lái)編制施工組織設(shè)計(jì)，沿用經(jīng)驗(yàn)工程的成本降低率編制成本計(jì)劃和制定目標(biāo)成本，而忽略了該工程的現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境以及施工條件和工期的要求，結(jié)果對(duì)成本核算、設(shè)計(jì)變更、工程索賠等事后控制造成極大的隱患。在這種情況下，即使在施工階段技術(shù)和措施制定得再完美，也起不到控制成本的作用。
四、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本有效控制的對(duì)策
1、完善房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制主體
在過(guò)去，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作階段的成本控制，而往往把控制工程造價(jià)的重點(diǎn)放在施工圖預(yù)算審計(jì)、承包合同價(jià)審計(jì)和竣工結(jié)算審計(jì)上，事實(shí)上，在建設(shè)項(xiàng)目決策階段，項(xiàng)目的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，對(duì)工程造價(jià)以及項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)效益，有著決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。前期的項(xiàng)目建設(shè)書(shū)、可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，決策階段工作做的好，后面的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理才會(huì)有章可循。要重視項(xiàng)目的決策階段的成本控制工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入；要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源。
2、完善完善房地產(chǎn)目標(biāo)成本控制過(guò)程
任何項(xiàng)目工程的投資，無(wú)不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)更是如此，合理確定建設(shè)規(guī)模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵，要做好這項(xiàng)工作，關(guān)鍵要做好市場(chǎng)研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目背景與概況；項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置；市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇；資源供給；環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃；項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析；結(jié)論及建議。
3、正確處理好工期、質(zhì)量與成本的關(guān)系
項(xiàng)目管理主要包括人力資源管理、材料管理、機(jī)械設(shè)備管理、技術(shù)管理、資金管理、合同管理、信息管理和現(xiàn)場(chǎng)管理，它是建筑業(yè)行業(yè)管理的一個(gè)窗口，是建筑企業(yè)形象的體現(xiàn)，是建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中最基層、最基本的管理；項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)的管理工程，只有傳統(tǒng)手段與現(xiàn)論相結(jié)合，以客觀實(shí)際為基礎(chǔ)進(jìn)行科學(xué)的管理，逐步應(yīng)用更新的管理理論，才能適應(yīng)現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理發(fā)展的需要，才能實(shí)現(xiàn)在投入較少的資金、確保計(jì)劃進(jìn)度、創(chuàng)建一流質(zhì)量的目標(biāo)。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，若確立較高的質(zhì)量目標(biāo)，則影響施工項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素都要受到相應(yīng)的控制，才能保證既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。質(zhì)量、成本、工期“三大目標(biāo)”是對(duì)立與統(tǒng)一的。
4、加強(qiáng)對(duì)非生產(chǎn)性費(fèi)用支出的控制
實(shí)施目標(biāo)成本法的實(shí)質(zhì)就是根據(jù)制定先進(jìn)、可行的成本指標(biāo)來(lái)對(duì)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)進(jìn)行控制。在項(xiàng)目管理上合理地精簡(jiǎn)和配置機(jī)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)的施工生產(chǎn)和管理能力，精簡(jiǎn)重疊職能的部門(mén)，合并職能相近部門(mén)，弱化附屬非管理部門(mén)，有效地控制公司辦公經(jīng)費(fèi)。
結(jié)論
目標(biāo)成本管理是一種先進(jìn)的管理方法，對(duì)于我國(guó)企業(yè)成本管理具有很強(qiáng)的實(shí)用性；項(xiàng)目目標(biāo)成本控制的有效推行,有利于管理人員成本意識(shí)的增強(qiáng),有利于項(xiàng)目投入產(chǎn)出的全局把握,有利于從根本上保證項(xiàng)目成本的過(guò)程控制,同樣使得為如何有效的,更好的控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本奠定實(shí)踐基礎(chǔ)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)必須了解目標(biāo)成本管理對(duì)企業(yè)的重要性,制定適合本企業(yè)特點(diǎn)的管理方法。
Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.
Keywords: real estate project design management and design R & D and design units
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
前言：房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)管理的不合理會(huì)影響項(xiàng)目的整體進(jìn)度，導(dǎo)致工程停滯，成本增加等損失。房地產(chǎn)行業(yè)是需要把社會(huì)各種資源合理整合到一起才能完成一個(gè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而其中的設(shè)計(jì)工作是自始至終貫穿下來(lái)的，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)公司的時(shí)候要多方考量。下面談?wù)劚救藢?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中設(shè)計(jì)管理的看法。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的社會(huì)資源及設(shè)計(jì)單位的選擇
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資源整合的行業(yè)，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中需要整合的企業(yè)主要包括負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查的策劃公司、地質(zhì)勘察院、規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、建筑工程總承包公司、專(zhuān)項(xiàng)分包公司、園林市政工程施工單位等。
1.2 一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多個(gè)階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求是不一樣的，因此作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要愿意出更高的成本來(lái)與一家有實(shí)力的高水平的設(shè)計(jì)單位合作。但是往往高水平的設(shè)計(jì)單位都有著豐富的相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，所以就要考察項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師是否配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，能否聽(tīng)從建設(shè)單位的指導(dǎo)和意見(jiàn)，從而能夠順利實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃
2.1 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的完成通常需要經(jīng)歷三個(gè)階段：一是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、二是施工建設(shè)階段、三是經(jīng)營(yíng)階段。項(xiàng)目的策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)，需要經(jīng)過(guò)全面、細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有完善的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就無(wú)從談起。因此一個(gè)成功的項(xiàng)目取決于周密的調(diào)查研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要委托一家專(zhuān)業(yè)的策劃公司對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究并收集相關(guān)的基礎(chǔ)資料，同時(shí)要求策劃公司能及時(shí)捕捉市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，并體現(xiàn)到項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，在實(shí)際施工前做出及時(shí)有效的改變。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)過(guò)程的控制和管理
3.1 在設(shè)計(jì)管理中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要從根本上了解設(shè)計(jì)的過(guò)程，從而能夠控制并監(jiān)督設(shè)計(jì)，最終達(dá)到項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。然而設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)出來(lái)的方案須報(bào)政府部門(mén)審批通過(guò)后才可施工，這就要求設(shè)計(jì)人員對(duì)國(guó)家及地方的法律法規(guī)進(jìn)行充分的了解，多借鑒同類(lèi)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，以保證設(shè)計(jì)方案能在最短的時(shí)間內(nèi)審批通過(guò)。而這一階段所包括的內(nèi)容主要有規(guī)劃報(bào)審總圖、市政設(shè)計(jì)方案、景觀綠化初步設(shè)計(jì)、建筑單體初步設(shè)計(jì)等。
3.2 在設(shè)計(jì)方案審批通過(guò)后，接下來(lái)就是要制定工程施工的總體計(jì)劃，也就是設(shè)計(jì)施工圖。施工圖設(shè)計(jì)主要包括市政道路施工圖、景觀園林施工圖、建筑單體施工圖。施工圖應(yīng)該囊括整個(gè)項(xiàng)目的范圍，乃至各部位的節(jié)點(diǎn)、防水、防火等都應(yīng)做好細(xì)致的說(shuō)明。這就要求設(shè)計(jì)院的各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)施工圖的時(shí)候，要做好溝通和協(xié)調(diào)的工作，盡量將出現(xiàn)問(wèn)題的幾率降到最低，以免在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)間的設(shè)計(jì)矛盾，從而影響施工進(jìn)度。設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)包括五個(gè)即建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、水、電等。
4、房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)研發(fā)部的工作內(nèi)容和重要性
4.1 在一個(gè)房地產(chǎn)公司里面一般都會(huì)有設(shè)計(jì)研發(fā)部，該部門(mén)就是房地產(chǎn)公司里面的設(shè)計(jì)部門(mén)，主要工作包括設(shè)計(jì)單位的落實(shí)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的擬定、設(shè)計(jì)合同的洽談、設(shè)計(jì)招投標(biāo)、設(shè)計(jì)的過(guò)程管理、圖紙審核、設(shè)計(jì)交底以及與設(shè)計(jì)院的溝通聯(lián)系等。同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)過(guò)程的組織工作；負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的進(jìn)度跟蹤和設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制與審查；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，及時(shí)將“設(shè)計(jì)變更通知單”發(fā)放給相關(guān)部門(mén)；負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)研發(fā)資料庫(kù)的建立和管理。研發(fā)部要把房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)意圖全面系統(tǒng)的貫徹給設(shè)計(jì)院，以保證設(shè)計(jì)工作能夠順利有序的進(jìn)行。
4.2 在相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，設(shè)計(jì)研發(fā)部要將相關(guān)的圖紙資料提供給審計(jì)部門(mén)，審計(jì)部會(huì)根據(jù)所提供的圖紙資料列出工程量清單，確定項(xiàng)目的投資預(yù)算。同時(shí)設(shè)計(jì)研發(fā)部要按照設(shè)計(jì)合同中的要求對(duì)圖紙進(jìn)行自審，并組織總經(jīng)理、工程部、營(yíng)銷(xiāo)部、審計(jì)部等相關(guān)部門(mén)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審，做出評(píng)審意見(jiàn)，設(shè)計(jì)研發(fā)部再將圖紙的評(píng)審意見(jiàn)反饋給設(shè)計(jì)單位從而完善設(shè)計(jì)方案。而工程部也會(huì)組織設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和交底，由監(jiān)理公司和施工單位提出圖紙中存在的問(wèn)題，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)提出的問(wèn)題予以回復(fù)。
4.3 實(shí)際施工過(guò)程中需要設(shè)計(jì)發(fā)生變更的，由相關(guān)部門(mén)填寫(xiě)申請(qǐng)單并轉(zhuǎn)交設(shè)計(jì)研發(fā)部，設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，要求其進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。若是營(yíng)銷(xiāo)部發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)圖紙與將來(lái)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售有矛盾和沖突的時(shí)候，要與設(shè)計(jì)研發(fā)部聯(lián)系，由設(shè)計(jì)研發(fā)部針對(duì)具體的問(wèn)題與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，提出修改方案，反饋給營(yíng)銷(xiāo)部，經(jīng)確認(rèn)后將修改申請(qǐng)?zhí)峤唤o設(shè)計(jì)研發(fā)部，由設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位聯(lián)系，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行更改，在得到設(shè)計(jì)變更通知單后由設(shè)計(jì)研發(fā)部送工程部、審計(jì)部，再由工程部轉(zhuǎn)發(fā)監(jiān)理公司及施工單位。
5、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)各單位的職責(zé)
項(xiàng)目竣工后的驗(yàn)收工作由建設(shè)單位組織，監(jiān)理單位主持，施工單位重點(diǎn)匯報(bào)工程的基本情況，工程是否按照設(shè)計(jì)圖紙、合同內(nèi)容和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程質(zhì)量是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范以及自檢自評(píng)情況?？辈靻挝缓驮O(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)變更作出說(shuō)明，對(duì)本工程是否按照?qǐng)D紙要求以及設(shè)計(jì)變更要求進(jìn)行施工，是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，對(duì)是否同意驗(yàn)收發(fā)表意見(jiàn)。監(jiān)理單位主要匯報(bào)對(duì)工程整個(gè)施工過(guò)程的監(jiān)理情況，重點(diǎn)是對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行審查，各分項(xiàng)分部工程是否按照?qǐng)D紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范進(jìn)行施工，工程是否達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范，是否同意驗(yàn)收并對(duì)工程質(zhì)量評(píng)估發(fā)表意見(jiàn)。建設(shè)單位介紹業(yè)主對(duì)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等單位的監(jiān)督管理情況，對(duì)工程實(shí)物的監(jiān)督管理情況，就工程能否通過(guò)驗(yàn)收及工程質(zhì)量評(píng)定發(fā)表意見(jiàn)。
6、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作是貫穿始終的，從開(kāi)始的制定策劃方案到制作設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)再到規(guī)劃圖紙和施工圖紙的審核以及施工工程中出現(xiàn)重大問(wèn)題作出的設(shè)計(jì)變更，都離不開(kāi)房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)研發(fā)部和設(shè)計(jì)單位對(duì)問(wèn)題做出的及時(shí)準(zhǔn)確的反饋，從而保證工程的施工工作能夠順利進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中是起著舉足輕重的作用的。
參考文獻(xiàn)
一、成立市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)領(lǐng)導(dǎo)小組），負(fù)責(zé)我市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估審定工作。組長(zhǎng)為市政府城建分管領(lǐng)導(dǎo)，小組成員為市維穩(wěn)辦、發(fā)改委、公安局、監(jiān)察局、國(guó)土局、建設(shè)局、商務(wù)局、審計(jì)局、規(guī)劃局、法制辦、住保房管局、金融辦、工商局、法院、項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）等單位以及相關(guān)行業(yè)的專(zhuān)家，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的審核牽頭單位為市維穩(wěn)辦，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市維穩(wěn)辦。
二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目上市銷(xiāo)售必須經(jīng)過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，評(píng)估報(bào)告由開(kāi)發(fā)企業(yè)提供，評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目銷(xiāo)售的可售與自持比例，風(fēng)險(xiǎn)防范資金和自持比例的平衡方案，預(yù)售部分的銷(xiāo)售方法、自留部分的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中可能發(fā)生的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)急預(yù)案等。
三、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告的審定程序：
1．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積在1萬(wàn)平方米以下的，由項(xiàng)目所在鎮(zhèn)（街道）審定后，報(bào)市維穩(wěn)辦備案，市住保房管局根據(jù)市維穩(wěn)辦備案證明辦理相關(guān)手續(xù)。
2．商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積超過(guò)1萬(wàn)平方米（含1萬(wàn)平方米）的，經(jīng)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定后報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，并報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，市住保房管局辦理相關(guān)手續(xù)。
四、領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室接到項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)（街道）認(rèn)定的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位所出具的書(shū)面審核意見(jiàn)和專(zhuān)家組意見(jiàn)，做出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的書(shū)面審查意見(jiàn)報(bào)市政府分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，市住保房管局根據(jù)審查意見(jiàn)辦理相關(guān)手續(xù)。
眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇使得地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)局部過(guò)熱的態(tài)勢(shì)，國(guó)家為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)熱局面推出了一系列的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整政策，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重新洗牌的局面。為了不被淘汰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)方式和競(jìng)爭(zhēng)手段的調(diào)整，而最為重要的就是進(jìn)行成本的控制和管理，管理出效益，只有對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了必要的控制，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成相當(dāng)繁雜，這其中涉及了各種外部影響因素和內(nèi)在影響因素，把房地產(chǎn)成本構(gòu)成進(jìn)行劃分，主要可以分為以下幾大類(lèi)：
1.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本主要是指土地成本。
1.2項(xiàng)目建設(shè)成本
房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)成本是成本構(gòu)成中的重要部分，通常包含進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等，做好項(xiàng)目建設(shè)成本控制是成本控制的關(guān)鍵。
1.3財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要耗用大量資金，可以把房地產(chǎn)歸屬為資金密集型行業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要巨額費(fèi)用，這里包含籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用。為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
1.4項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍非常廣泛，通常來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中到項(xiàng)目完成交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用都包含在管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中。
1.5各相關(guān)品類(lèi)的稅收費(fèi)用
房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程不可避免的涉及到各種稅收費(fèi)用，一般包含了營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及印花稅等等。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制應(yīng)遵循的原則
2.1經(jīng)濟(jì)效益原則
進(jìn)行房地產(chǎn)成本控制的首要原則就是遵循以最小的投入換取最大的經(jīng)濟(jì)效益，本著以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則進(jìn)行成本控制。
2.2目標(biāo)成本控制原則
進(jìn)行項(xiàng)目成本控制要制定合理的目標(biāo)成本，并進(jìn)行科學(xué)有效的管理，可以結(jié)合實(shí)際情況制定合理的目標(biāo)，對(duì)目標(biāo)進(jìn)行層層分解和細(xì)化，實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期和不定期的進(jìn)行目標(biāo)執(zhí)行結(jié)果的檢查，進(jìn)行目標(biāo)的調(diào)整和修定，促進(jìn)項(xiàng)目成本最低化的實(shí)現(xiàn)。
2.3綜合成本控制原則
綜合成本控制的客體是指整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和籌建過(guò)程以及房地產(chǎn)涉及的全體人員，對(duì)綜合成本進(jìn)行管理也即通常所說(shuō)的“三全”管理。進(jìn)行綜合成本控制就要對(duì)全員和全過(guò)程實(shí)行統(tǒng)一的管理和控制，要充分調(diào)動(dòng)每位員工的積極性，提高單位經(jīng)濟(jì)效益。
2.4權(quán)責(zé)發(fā)生制原則
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程屬于大型項(xiàng)目工程，在整個(gè)施工過(guò)程中涉及到的內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，因此要明確相關(guān)的責(zé)任人。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程項(xiàng)目經(jīng)理、各班組負(fù)責(zé)人都肩負(fù)著重要的成本控制使命，擁有進(jìn)行成本控制的相關(guān)權(quán)力，同時(shí)也承擔(dān)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
2.5動(dòng)態(tài)控制原則
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是一次性的工程，進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行中間控制，即我們通常所說(shuō)的動(dòng)態(tài)控制。在房地產(chǎn)施工的準(zhǔn)備階段進(jìn)行成本控制是依據(jù)組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容進(jìn)行的，從而制定目標(biāo)成本、編制相關(guān)的計(jì)劃，最終確定可行性的施工方案。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展有著重要的作用，成本控制的好壞直接決定著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，甚至關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的生死存亡，進(jìn)行有效的成本控制具有重要的作用。首先，進(jìn)行必要的成本控制能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制能夠降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)較高的收益率。再次，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有利于縮短投資回收期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目承受著眾多的風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)成本控制，盡量縮短資金回收期是至關(guān)重要的。進(jìn)行有效的成本控制，有利于吸引投資者進(jìn)行投資，同時(shí)也能夠有效控制企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)也只有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制，才能夠確保投資預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資源的利用率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的有效統(tǒng)一，這也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、落實(shí)科學(xué)發(fā)發(fā)展觀的必然選擇。
4、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施
4.1項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的成本控制主要涉及到兩個(gè)關(guān)鍵階段，一個(gè)是項(xiàng)目籌劃階段的成本控制和項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制。
4.1.1項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也被成為項(xiàng)目決策階段的成本控制，其包含的內(nèi)容主要是市場(chǎng)調(diào)研以及投資評(píng)估分析。由于正確的項(xiàng)目籌劃是進(jìn)行成本有效控制的前提，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制工作是至關(guān)重要的，是決定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的關(guān)鍵因素。做好項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，能夠?qū)こ添?xiàng)目的總成本進(jìn)行有效控制。具體說(shuō)來(lái)，項(xiàng)目決策人員需要做好以下幾點(diǎn)：
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)真考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類(lèi)型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值等；
（2）企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析，幫助企業(yè)制定最有利的投資方案；
（3）在房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃過(guò)程中，數(shù)據(jù)分析人員還有立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；
（4）在前期調(diào)研與分析的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；
（5）在項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。
4.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，科學(xué)合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)能夠降低投資成本、縮短建設(shè)周期和資金回收期，最大化工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)前，要進(jìn)行周密的分析，確保實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。在設(shè)計(jì)前做好投資估算，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目發(fā)生的各種費(fèi)用進(jìn)行估算和比較，對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行控制。依據(jù)投資估算落實(shí)成本費(fèi)用，把施工預(yù)算控制在預(yù)算范圍內(nèi)，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行適時(shí)的管控。
（1）房地產(chǎn)企業(yè)要確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量和水平，在委托設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，通過(guò)招投標(biāo)等形式選擇有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)知名度比較高的設(shè)計(jì)公司，并加強(qiáng)相關(guān)管理工作，進(jìn)而保證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的最優(yōu)化和合理性。
（2）房地產(chǎn)企業(yè)要注重限額設(shè)計(jì)的應(yīng)用。比如當(dāng)一個(gè)企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，相關(guān)部門(mén)就必須及時(shí)建立設(shè)計(jì)變更管理的相關(guān)程序，杜絕輕易變更等行為，這不僅有助于保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期，也能夠?qū)?xiàng)目的投資進(jìn)行有效控制，避免工程竣工結(jié)算階段施工成本超出投資總額狀況的出現(xiàn)。
（3）要嚴(yán)格控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的相關(guān)工作。設(shè)計(jì)人員不僅要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效的控制，還要考慮到工程施工成本、施工技術(shù)上的可能性、施工的便利性等因素，及時(shí)組織相關(guān)人員進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)從造價(jià)和設(shè)計(jì)等角度對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案可行性的有效控制。
（4）在設(shè)計(jì)出圖之前，相關(guān)人員要加強(qiáng)審核工作，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和缺陷要及時(shí)進(jìn)行整改，提前克服設(shè)計(jì)方案的不合理性，盡量避免施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更等行為，這有助于工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展和對(duì)工程造價(jià)的有效控制。
4.2項(xiàng)目施工階段的成本控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段主要是在項(xiàng)目投資的實(shí)施階段，是投資產(chǎn)品的形成階段，這個(gè)階段是項(xiàng)目建設(shè)成本管理中最為復(fù)雜環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目施工階段應(yīng)該對(duì)質(zhì)量做好控制，約束工程造價(jià)成本，進(jìn)行工期的管理和合同等重要信息數(shù)據(jù)的管理，降低人力財(cái)力和物力的支出?，F(xiàn)在以某企業(yè)為例，就其在施工過(guò)程中的成本控制措施 進(jìn)行分析和總結(jié)。
（1）企業(yè)在施工前，要做好施工組織設(shè)計(jì)的審查工作。施工組織設(shè)計(jì)除了是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外，還是發(fā)包方明確和控制房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)行、建設(shè)成本控制目標(biāo)的主要參考依據(jù)，也是承發(fā)包雙方正確處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾的重要依據(jù)。
（2）加強(qiáng)對(duì)工程款的支付與管理，確保工程項(xiàng)目的正常開(kāi)展。例如，企業(yè)要及時(shí)結(jié)清相關(guān)款項(xiàng)，做到不拖延或拒絕付款，保證建筑施工的工作積極性，但也盡量不要提前支付工程款，對(duì)于不合格的施工量，要扣除相關(guān)款項(xiàng)等。
（3）堅(jiān)持物資采購(gòu)比價(jià)。在物資采購(gòu)比價(jià)審計(jì)中，堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，在質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面嚴(yán)格把關(guān)。在充分保證質(zhì)量的前提下，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行比價(jià)。
（4）對(duì)工程變更進(jìn)行嚴(yán)格管理。在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，做好對(duì)設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙的管理，避免因?yàn)楦鞣N原因?qū)е碌脑O(shè)計(jì)修改、工期延長(zhǎng)或者建筑原材料的臨陣更換等，因?yàn)檫@都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資和預(yù)算造成不良影響。
（5）加強(qiáng)對(duì)合同的管理，確保房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、成本控制等環(huán)節(jié)都符合合同雙方事前約定的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，避免工程施工安全事故或質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)，否則必然會(huì)為以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛埋下隱患。
（6）此外，管理人員還要及時(shí)進(jìn)行工程量的計(jì)量，做好工程賬單的審核，對(duì)于重要施工做好記錄，保留各種重要數(shù)據(jù)信息。
4.3項(xiàng)目結(jié)算階段的成本控制
工程項(xiàng)目結(jié)算階段是項(xiàng)目成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)算階段要根據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)、施工合同、竣工資料等進(jìn)行項(xiàng)目工程量的核定，審核驗(yàn)收記錄，審查附屬工程的施工費(fèi)用。當(dāng)工程結(jié)算交付使用后，項(xiàng)目成本控制中心做項(xiàng)目評(píng)價(jià)，對(duì)工程成本進(jìn)行管理和分析，做好比對(duì)，提出意見(jiàn)，增加新項(xiàng)目的造價(jià)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)投資效益。因?yàn)榉康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本控制工作貫穿于整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中，這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作。在工程項(xiàng)目竣工結(jié)算階段加強(qiáng)審計(jì)工作，進(jìn)行項(xiàng)目投資費(fèi)用的核算。
5、財(cái)務(wù)管理在成本控制中的體現(xiàn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，財(cái)務(wù)管理必將發(fā)揮十分積極的作用。財(cái)務(wù)管理不僅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的資金鏈進(jìn)行有效的管理和控制，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金矛盾，還可以建立有效的約束機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效監(jiān)督。此外，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理措施，房地產(chǎn)企業(yè)還可以創(chuàng)建科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。具體說(shuō)來(lái)，財(cái)務(wù)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：①建立健全成本控制系統(tǒng)；②強(qiáng)化成本約束機(jī)制；③控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本周期；④創(chuàng)新項(xiàng)目成本控制的模式與方法等。房地產(chǎn)企業(yè)只有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的相關(guān)職能和作用，才能夠?qū)嵤┣袑?shí)有效的成本控制，優(yōu)化企業(yè)的各項(xiàng)管理活動(dòng)，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)
6、房地產(chǎn)成本控制的發(fā)展趨勢(shì)
首先，我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初期發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)還屬于成長(zhǎng)型企業(yè)。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得勝利就要做好準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需制定科學(xué)合理的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，增強(qiáng)自身實(shí)力來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的變化。
其次，縱觀我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，許多項(xiàng)目的可行性研究仍是形式主義，沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真考核和明確的判斷。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，有更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到成本控制的重要性，進(jìn)行必要的成本控制，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行深入合理的可行性分析，增加房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略性和科學(xué)性。
最后，基于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的密切關(guān)系，進(jìn)行合理的項(xiàng)目成本控制能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略的最終實(shí)現(xiàn)。借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、通過(guò)大量項(xiàng)目可行性數(shù)據(jù)分析，利用計(jì)算機(jī)等輔助虛擬設(shè)備實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程控制，并適時(shí)的進(jìn)行必要的糾正和調(diào)整，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的發(fā)展趨勢(shì)和重要內(nèi)容。
參考文獻(xiàn)：
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[2] 黃德源.提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理水平的方法分析[J].中華建設(shè).2009,(10)
一、引言
隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)得到了迅速增長(zhǎng)以及生活水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成了升溫最快的一個(gè)行業(yè)，這也使得在這一行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力愈來(lái)愈激烈。房地產(chǎn)的項(xiàng)目要想得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展，以及在激烈的市場(chǎng)上占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，就必須要能夠?qū)ζ涑杀具M(jìn)行控制。在這一背景下加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的理論研究就有著實(shí)質(zhì)性意義。
二、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成及控制影響因素分析
（一）我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成分析
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成要素是多方面的，其中的土地費(fèi)用及前期工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、稅費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，都是其成本的構(gòu)成要素。所以在這些方面要能夠得到充分重視，如其中的管理費(fèi)用主要涵蓋著管理人員的工資及辦公費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)等諸多方面，在這些成本的構(gòu)成要素上都有著較為細(xì)化的具體成本，成本的主要內(nèi)容如下圖。[1]
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)容
（二）影響房地產(chǎn)成本控制的因素分析
影響房地產(chǎn)成本控制的因素也是多方面的，其中在投資決策階段的成本控制因素主要是項(xiàng)目所處的位置選擇和項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模大小。而在設(shè)計(jì)階段的成本控制影響因素主要就是建筑設(shè)計(jì)因素和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素，而在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)因素上又有建筑物平面布置及建筑物基礎(chǔ)設(shè)計(jì)和建筑物層數(shù)。而在招投標(biāo)的成本控制影響因素方面主要是標(biāo)底的影響和房地產(chǎn)公司內(nèi)部的因素影響，投標(biāo)人的影響等。最后就是施工階段成本控制的影響因素方面，這一環(huán)節(jié)的影響因素主要就是天氣因素和施工方案的不合理，合同執(zhí)行中存在的缺陷問(wèn)題等。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題及優(yōu)化策略探究
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制問(wèn)題分析
從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制過(guò)程中還有著諸多問(wèn)題有待進(jìn)一步解決，其中成本控制和管理制度的不完善體現(xiàn)的較為明顯，在成本控制的意識(shí)上還不是很強(qiáng)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量及外觀控制比較重視，而對(duì)成本的控制給忽略了，控制沒(méi)有全面，成本估算的精確度相對(duì)較低，沒(méi)有科學(xué)有效的成本控制手段。
另外，在成本控制的過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)觀念沒(méi)有重視，將高效率和高效益常常發(fā)生混淆。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前策劃及設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制管理意識(shí)相對(duì)比較薄弱，對(duì)成本的決策及預(yù)測(cè)比較缺乏制度性和規(guī)范性，事后成本管理存在著盲目性。[2]而在成本控制的范圍上相對(duì)比較狹窄，動(dòng)態(tài)成本的控制意識(shí)不強(qiáng)。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制優(yōu)化策略探究
針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制策略的實(shí)施要從多方面進(jìn)行，首先就要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略明確化，充分利用經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)注于專(zhuān)業(yè)化發(fā)展道路，進(jìn)而來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制指標(biāo)體系。在這一過(guò)程中要遵循科學(xué)化及可比性、適應(yīng)性、全面性、連續(xù)性等相關(guān)原則。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)前期成本的控制主要就是對(duì)土地成本的管理，這是綜合的成本管理內(nèi)容，在決策階段定位目標(biāo)及目標(biāo)成本測(cè)算。主要從市場(chǎng)及房屋建造能力預(yù)測(cè)上進(jìn)行，進(jìn)行市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)，然后確定市場(chǎng)策略規(guī)劃銷(xiāo)售收入等。[3]
還要能夠考察項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境及工程項(xiàng)目類(lèi)型及模型，企業(yè)的策劃人員對(duì)消費(fèi)者需求及市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)期等因素要進(jìn)行調(diào)查和分析，從而輔助企業(yè)制定有利投資方案。另外，在房地產(chǎn)的項(xiàng)目籌劃中，相關(guān)的數(shù)據(jù)分析人員可在科學(xué)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上對(duì)資料進(jìn)行分析，對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模加以合理化的估算。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段是成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在這一階段加強(qiáng)成本控制能夠?qū)㈨?xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最大化地體現(xiàn)出來(lái)。
再者就是對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工階段的成本控制，這是產(chǎn)品的形成階段，也是最為復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這一過(guò)程中主要就是控制好質(zhì)量，對(duì)工程造價(jià)成本進(jìn)行約束，在工期管理及合同等較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)要加強(qiáng)控制。主要就是對(duì)物資的采購(gòu)比價(jià)上要得到有效加強(qiáng)，審計(jì)中要對(duì)資金的用度進(jìn)行公開(kāi)公平地披露。另外，要在工程變更階段進(jìn)行嚴(yán)格管理，加強(qiáng)對(duì)合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目施工質(zhì)量及施工進(jìn)度都要和合同的制定內(nèi)容相契合。
然后就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程收尾環(huán)節(jié)的成本控制，主要是在工程條款審核層面進(jìn)行加強(qiáng)。要緊密結(jié)合合同規(guī)定，和成本的預(yù)算金額相結(jié)合。與此同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的管理，對(duì)管理的模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)管理模式向著精細(xì)化的方向邁進(jìn)，將績(jī)效管理模式在整個(gè)成本控制中實(shí)施并深化，把職工的能力和自身的薪酬相掛鉤。
還要建立成本信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，成本數(shù)據(jù)的采集是切實(shí)反映真實(shí)情況的基礎(chǔ)工作，在這一基礎(chǔ)上才能夠確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性、及時(shí)性。針對(duì)新來(lái)的項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部要向財(cái)務(wù)部進(jìn)行項(xiàng)目可行性的報(bào)告，然后報(bào)送總經(jīng)理辦公室審批。內(nèi)部管理是一項(xiàng)重要的成本控制內(nèi)容，管理費(fèi)用的高低主要是取決于企業(yè)的管理水平，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要環(huán)節(jié)，加強(qiáng)管理的同時(shí)，要建立高效精干的管理機(jī)構(gòu)，對(duì)管理的費(fèi)用相應(yīng)地降低。再者就是要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的規(guī)模進(jìn)行擴(kuò)大化，縮短開(kāi)發(fā)的周期，只有從多個(gè)角度和途徑進(jìn)行分析考慮才能夠達(dá)到成本控制的目標(biāo)。[4]
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)繁榮發(fā)展的重要手段，只有將項(xiàng)目成本得到了有效控制才能夠使我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目得到健康長(zhǎng)久的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本有效控制也是可持續(xù)發(fā)展的要求使然，由于本文的篇幅限制不能進(jìn)一步的深入研究，希望此次研究能夠起到拋磚引玉的作用以待后來(lái)者居上。
（作者單位為蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院MBA2013春季班）
參考文獻(xiàn)
[1] 曹紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金支付管控關(guān)鍵點(diǎn)及業(yè)務(wù)建議[J].新經(jīng)濟(jì)，2014（Z2）.
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2017）02-0056-03
在復(fù)雜而競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境處于深刻的急劇變化的當(dāng)代，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)都面臨著巨大的不確定性，而這些不確定性將可能對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益帶來(lái)?yè)p害。對(duì)于企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)刻無(wú)處不在的，而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理才能夠轉(zhuǎn)危為機(jī)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)久而健康的發(fā)展。[1]正是基于這一憂(yōu)患和危機(jī)意識(shí)，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理（Risk management）理應(yīng)成為中小房地產(chǎn)企業(yè)日益重視并亟需進(jìn)一步研究、探討和完善的重要課題。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理是指作為組織的企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其背后可能獲得的收益和效益的機(jī)會(huì)所采取的綜合的、全面的整體理念及相應(yīng)的行動(dòng)，包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估、企業(yè)反應(yīng)活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)警活動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)信息的監(jiān)控、風(fēng)險(xiǎn)傳遞等活動(dòng)。[2]因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)型階段的特殊時(shí)期，推動(dòng)我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)完善項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理的控制系統(tǒng)，能夠在提升中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的經(jīng)營(yíng)效益、保持并提升企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，創(chuàng)造市場(chǎng)價(jià)值。
一、復(fù)雜而多變：中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及其特點(diǎn)
中小房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要⒂胝咧一。從企業(yè)的視角來(lái)看，企業(yè)的各項(xiàng)市場(chǎng)行為及其相關(guān)聯(lián)的最終目的在于獲得利潤(rùn)、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目并進(jìn)行開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售則是中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動(dòng)。一般而言，中小房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資活動(dòng)指的是，中小房地產(chǎn)企業(yè)將自有或通過(guò)融資手段獲得的資金，投入到土地使用權(quán)的購(gòu)買(mǎi)、土地開(kāi)發(fā)、商品房及其配套設(shè)施或商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)以及包括物業(yè)管理在內(nèi)的一系列相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)，以此來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。[3]但是，實(shí)務(wù)界和理論界都清楚地認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資的全過(guò)程充滿(mǎn)著不確定性，以及不確定而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇。也正因?yàn)槿绱耍L(fēng)險(xiǎn)分析以及相應(yīng)的管理是中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資從決策、運(yùn)營(yíng)、融資到服務(wù)所必須進(jìn)行的不可或缺的內(nèi)容。[4]本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源具有復(fù)雜、多樣而且動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)；具體而言，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源可以大致分為兩大范疇：一是外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源；二是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源。
（1）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)
外部風(fēng)險(xiǎn)，顧名思義，就是指在項(xiàng)目投資的決策、運(yùn)營(yíng)、管理等全過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的由于企業(yè)外部環(huán)境的變動(dòng)和不確定性而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是嵌套于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策制度背景之中的，其全過(guò)程中的參與主體不僅包括中小房地產(chǎn)企業(yè)自身，而且還涉及與地產(chǎn)、房產(chǎn)相關(guān)的供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)鏈鏈條上的企業(yè)，例如建筑施工企業(yè)、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨著許多外部不確定性，這既包括外部風(fēng)險(xiǎn)也包括外部可能的機(jī)遇，包括宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、外部政策風(fēng)險(xiǎn)、金融貨幣風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)[5]。
典型的如項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的因?yàn)檎咦儎?dòng)而帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)政策的宏觀調(diào)控的影響極深，政策風(fēng)險(xiǎn)指的是國(guó)家（中央與地方政府）頒布并推行的與房產(chǎn)、地產(chǎn)相關(guān)的一系列政策而給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不確定性。[6]具體而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中的政策風(fēng)險(xiǎn)因?yàn)槠渚唧w來(lái)源的不同又可細(xì)分為：土地政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸融資風(fēng)險(xiǎn)、稅收政策風(fēng)險(xiǎn)、諸如住房限購(gòu)保障等住房政策風(fēng)險(xiǎn)。[7]這就要求中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資決策、可行性分析、經(jīng)營(yíng)管理等階段時(shí)刻保持對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)政策的敏感度，制定風(fēng)險(xiǎn)管控的預(yù)案。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
除去面臨的來(lái)自外部的政策、法律、市場(chǎng)環(huán)境的不確定性而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)之外，在項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠依照規(guī)劃，順利完成項(xiàng)目的投資、運(yùn)營(yíng)與銷(xiāo)售等一系列活動(dòng)，還需要仰賴(lài)項(xiàng)目投資與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的管理能力。在這一過(guò)程中，因?yàn)橹行》康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的各種因素的影響，項(xiàng)目投資也可能面臨許多風(fēng)險(xiǎn)，包括工程質(zhì)量的監(jiān)控而帶來(lái)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部外部融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。項(xiàng)目投資的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是由中小房地產(chǎn)企業(yè)自身原因形成的。
例如，項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有資金密集的特點(diǎn)，項(xiàng)目投資資金量大而且周期性強(qiáng)、資金的回收周期較長(zhǎng)。[8]對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于自身缺乏大規(guī)模的項(xiàng)目資金來(lái)源，因此，往往只能通過(guò)融資而進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)。這就使中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的融資、投資、資金運(yùn)營(yíng)與管理、成本收回、利潤(rùn)獲得及其分配以及如何進(jìn)入下一輪的資金周期循環(huán)等[9]，都可能會(huì)帶來(lái)一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的停擺乃至爛尾，影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。
二、項(xiàng)目投資過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的挑戰(zhàn)及問(wèn)題
（1）我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”：房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的背景轉(zhuǎn)變
2013年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特征整體進(jìn)入新常態(tài)的發(fā)展階段，其特征主要在于[10]：一方面，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入中高速的發(fā)展階段，以往維持的高速發(fā)展難以為繼，結(jié)構(gòu)性減速是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)；另一方面，新常態(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入攻堅(jiān)期，如何化解產(chǎn)能過(guò)剩、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)“騰籠換鳥(niǎo)”、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略、提高全社會(huì)和企業(yè)的創(chuàng)新能力并以此提升生產(chǎn)效率等等也是新常態(tài)我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的新挑戰(zhàn)。
與此相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展脫離不開(kāi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入深度調(diào)整期，最明顯的就體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房?jī)r(jià)格的變化上：從以往的交易量和交易價(jià)格以較快速度增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前交易額和交易價(jià)格以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資額等均進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)乃至負(fù)增長(zhǎng)的情況。[11]盡管一二三線(xiàn)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)方面存在結(jié)構(gòu)性的差異，但是毫無(wú)疑問(wèn)，與90年代以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相比，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整期，供求關(guān)系發(fā)生了改變，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力、市場(chǎng)拓展能力、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ让媾R的挑戰(zhàn)也逐步增多。正所謂“窮則變，變則通”，在新形勢(shì)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)如何修煉內(nèi)功、化解風(fēng)險(xiǎn)、把握機(jī)遇，就成為未來(lái)能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
（2）中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)
風(fēng)險(xiǎn)管理的有效性的前提在于企業(yè)管理者需要樹(shù)立較高的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控的理念。[12]但是，中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資過(guò)程中常常沒(méi)有對(duì)可能的不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)保持充分的敏感、警惕和意識(shí)，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)變化等特點(diǎn)也沒(méi)有充分而科學(xué)的認(rèn)識(shí)?！袄砟顩Q定行為”！缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，使得中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者在項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備階段、具體運(yùn)營(yíng)階段、后期營(yíng)銷(xiāo)階段都缺乏對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、應(yīng)對(duì)措施和企業(yè)內(nèi)部相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的建立和完善。實(shí)際上，從風(fēng)險(xiǎn)管理的視角來(lái)看待企業(yè)的項(xiàng)目投資行為，中小房地產(chǎn)企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)管理的“利益攸關(guān)方”，因此也是責(zé)任主體，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)劃，且沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管控進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)、制度設(shè)計(jì)并進(jìn)行相應(yīng)的組織建設(shè)，如此一來(lái)，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人員其也就難以建立起自身的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意識(shí)和積極性、能動(dòng)性，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不濃、認(rèn)識(shí)不足。[13]
（3）中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理能力弱、風(fēng)險(xiǎn)管理策略不足
除了風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不足、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和制度設(shè)計(jì)不夠之外，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在目投資過(guò)程中面臨的另一個(gè)挑戰(zhàn)在于其對(duì)項(xiàng)目投資和管理的風(fēng)險(xiǎn)管理能力較弱、風(fēng)險(xiǎn)管理的策略欠缺。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理領(lǐng)域常常運(yùn)用“風(fēng)險(xiǎn)管理成熟度”來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、應(yīng)對(duì)反應(yīng)、控制活動(dòng)、信息溝通等風(fēng)險(xiǎn)管理層面的能力及其管理水平，并以此將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力劃分為初始級(jí)別、可重復(fù)級(jí)別、已定義階段、管理階段和優(yōu)化階段。[14]以此為標(biāo)準(zhǔn)，大致可以認(rèn)為，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中所展現(xiàn)出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平往往是零散的、無(wú)意識(shí)的、無(wú)組織并且無(wú)規(guī)劃的，往往是建立在以往經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上而沒(méi)有引入科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理的技術(shù)和理念。而在風(fēng)險(xiǎn)管理的具體操作策略方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)也往往出現(xiàn)“捉襟見(jiàn)肘”，孤軍奮戰(zhàn)而難以找到合理并適合自身發(fā)展情況的風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對(duì)方法。根據(jù)以往研究者的總結(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資的決策階段、前期籌備和分析階段、運(yùn)營(yíng)階段、后期銷(xiāo)售階段等，需要采取不同的風(fēng)險(xiǎn)管理的策略，例如，對(duì)項(xiàng)目的可行性的分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析、政策和宏觀市場(chǎng)環(huán)境的分析、企業(yè)內(nèi)部資金情況和投融資組合的設(shè)計(jì)等等。[15]中小房地產(chǎn)企業(yè)在這些方面都存在許多不足，這主要是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)管理者仍然奉行的是粗放式的、經(jīng)驗(yàn)式的管理理念和方式，而沒(méi)有對(duì)企業(yè)內(nèi)外部的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)進(jìn)行重新的洗牌、整合、變革和提升。
三、兼顧內(nèi)外：完善中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理的思路及關(guān)鍵措施
（1）加強(qiáng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)與管理控制
如前所述，項(xiàng)目投資過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)所可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅來(lái)自外部，也來(lái)自?xún)?nèi)部。而且，進(jìn)一步講，外部風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的真正實(shí)現(xiàn)往往也是因?yàn)槠髽I(yè)內(nèi)部管理控制的失當(dāng)而造成或擴(kuò)大的。[16]因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理和控制是否有效，是項(xiàng)目投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)形成以及應(yīng)對(duì)是否得當(dāng)?shù)闹匾绊懸蛩亍Ｒ虼?，中小房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，理應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)（Internal audit）的力度、提高管理控制的強(qiáng)度及其科學(xué)性、持續(xù)性和有效性。實(shí)際上，在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理這一理論范疇，內(nèi)部審計(jì)與控制是其不可缺少的內(nèi)涵，也是重要的理念和實(shí)踐的來(lái)源。[17]一方面，項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)理應(yīng)建立科學(xué)而規(guī)范的內(nèi)部會(huì)計(jì)審計(jì)，提升財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等的準(zhǔn)確性，防范可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及相應(yīng)的連鎖反應(yīng)；與此同時(shí)，中小房地產(chǎn)企業(yè)也要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的內(nèi)部控制和管理，這主要包括對(duì)與項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)外部環(huán)境控制、決策過(guò)程須遵循的程序和方法、風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與管理的監(jiān)督和控制等。此外，為了加強(qiáng)對(duì)投資和開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的內(nèi)部審計(jì)、管理、監(jiān)督和控制，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該從組織文化建設(shè)來(lái)提高全體員工的審計(jì)和管控意識(shí)，以?xún)?nèi)部員工激勵(lì)和考核并重，強(qiáng)化決策能力和執(zhí)行能力，并推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的相關(guān)信息在企業(yè)內(nèi)部從決策層到執(zhí)行層的分布和傳播。[18]
（2）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)管控風(fēng)險(xiǎn)并抓住發(fā)展機(jī)遇
有研究者提出，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的理念和實(shí)踐不僅包括對(duì)因?yàn)椴淮_定性帶來(lái)的隱患、危險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、回避、應(yīng)對(duì)和管控，更重要的是，在當(dāng)今以信息快速更迭、機(jī)遇稍縱即逝的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)（特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)）也應(yīng)該在管控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)做好準(zhǔn)備，抓住項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和投資的發(fā)展機(jī)遇。也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)既是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警與控制，同時(shí)也是轉(zhuǎn)危為機(jī)、抓住機(jī)遇的過(guò)程。[19]然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)更多地聚焦于對(duì)眼前的、短期的風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)方面，而沒(méi)有從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃的視角來(lái)看待，企業(yè)處理、應(yīng)對(duì)好未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也有很大可能給自身的項(xiàng)目投資與擴(kuò)張、企業(yè)之間的戰(zhàn)略合作、市場(chǎng)聲譽(yù)的提升和積累等方面帶來(lái)的積極的、正面的影響。古人有云“禍之，福之所倚”，風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展、挑戰(zhàn)與機(jī)遇往往是相伴相生的。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，中小房地產(chǎn)企業(yè)在前期分析、識(shí)別、管控可能的風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也應(yīng)該深入探討和總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)背后可能的發(fā)展機(jī)會(huì)，以風(fēng)險(xiǎn)管理的路徑和思路作為企業(yè)內(nèi)部和外部改革和重整的推動(dòng)力！換句話(huà)說(shuō)，中小房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)以保險(xiǎn)的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的不確定性，而且也應(yīng)從更為全面、整體的視角來(lái)理解風(fēng)險(xiǎn)及其背后的消極與積極的影響。[20]
（3）善于積累社會(huì)資本、建立外部聯(lián)結(jié)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力
無(wú)論是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是其他領(lǐng)域，當(dāng)今社會(huì)是一個(gè)“萬(wàn)事萬(wàn)物，互聯(lián)互通”的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)與同行、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈上下游、消費(fèi)者、監(jiān)管部門(mén)等機(jī)構(gòu)、組織和個(gè)體共同形成了一個(gè)巨大的網(wǎng)絡(luò)。加之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資過(guò)程（決策階段、前期籌備階段、運(yùn)營(yíng)階段和后期銷(xiāo)售階段）所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)是來(lái)自外部和內(nèi)部的復(fù)雜而多樣的?；谶@樣一種理念，本文認(rèn)為，中小房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)不可能局限在自身的活動(dòng)范圍，獨(dú)善其身也是難以為繼。相反，只能跨越其本身的組織和行業(yè)邊界，努力與其他企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人建立外部鏈接，從而積累相應(yīng)的社會(huì)資本。這也是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，提升自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力的重要途徑。實(shí)際上，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的所有企業(yè)所擁有的社會(huì)資本的質(zhì)量、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，對(duì)其項(xiàng)目投資行為和收益率都有著比較大的影響。從價(jià)值鏈增值的角度來(lái)看，企業(yè)社會(huì)資本對(duì)企業(yè)項(xiàng)目投資增長(zhǎng)有著積極的正面影響，這是因?yàn)槠髽I(yè)社會(huì)資本會(huì)影響到企業(yè)項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)、影響到企業(yè)之間特別是與合作方的信任度，進(jìn)而傳遞到對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)帶來(lái)影響。[21]同理，中小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部、外部社會(huì)資本的占用，將會(huì)直接或間接地影響到其對(duì)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)的信息的把握與分析。而在信息時(shí)代，對(duì)信息的掌握和分析能夠提高企業(yè)對(duì)未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析的能力。
（4）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的組織建設(shè)，建立項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
中小房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目投資過(guò)程中之所以忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，其中一種重要原因就在于風(fēng)險(xiǎn)管理的責(zé)任具體、組織建設(shè)落后。實(shí)際上，對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，項(xiàng)目投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)管理的主體應(yīng)該予以明確、具體，并從制度設(shè)計(jì)和職責(zé)崗位安排的高度，設(shè)立固定的項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理主管、專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管控的部門(mén)，例如風(fēng)險(xiǎn)管控經(jīng)理以及由企業(yè)從決策層到執(zhí)行層的各個(gè)部分的風(fēng)險(xiǎn)管控的委員會(huì)，來(lái)專(zhuān)職專(zhuān)責(zé)處理、統(tǒng)籌與風(fēng)險(xiǎn)管控相關(guān)的工作。[22]因?yàn)橹挥凶龅綑?quán)責(zé)人一一對(duì)應(yīng)，才能夠確保風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)能夠真正執(zhí)行。除此之外，中小房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立并完善項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)。中小房地產(chǎn)企業(yè)在建立風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別預(yù)警與管理系統(tǒng)的過(guò)程中，一方面應(yīng)該保持對(duì)信息和數(shù)據(jù)的敏感性，特別是需要全面收集準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，并將其分析、整理并統(tǒng)合為相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，這是風(fēng)險(xiǎn)分析和預(yù)警的基礎(chǔ)；另一方面，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)頂層設(shè)計(jì)及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源的指標(biāo)體系，包括外部與內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)形成因素，并根據(jù)情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整和補(bǔ)充，從而為風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警提供綜合評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。[23]
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