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時間：2023-08-15 09:27:40
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新會計準(zhǔn)則中最大的亮點當(dāng)屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計由于投資性房地產(chǎn)在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值將提升，而上市公司的財務(wù)報表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。
一、投資性房地產(chǎn)中兩種計量模式的對比
(一)投資性房地產(chǎn)的范圍
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)計量模式
1．投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量
投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)滿足三個條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進(jìn)行初始計量。外購的房地產(chǎn)包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定確定。
2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，并適當(dāng)引入了公允價值模式。
(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當(dāng)時候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后采用折余成本予以計量。
(2)公允價值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準(zhǔn)則對公允價值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴(yán)格的控制，認(rèn)為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，否則應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，且以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。
從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產(chǎn)置換日，公允價值模式下很可能會產(chǎn)生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會對當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。
二、上市公司冷淡公允價值的原因
雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權(quán)益進(jìn)行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達(dá)33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列?，F(xiàn)實與預(yù)計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認(rèn)為，其主要原因有以下四個：
(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大
企業(yè)采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準(zhǔn)備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。
(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價值模式下降低了公司價值
如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，這會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。
(三)運(yùn)用公允價值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性
采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。
(四)公允價值的計量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準(zhǔn)則的攔路虎
確定公允價值是實施新準(zhǔn)則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴(yán)格的資產(chǎn)評估制度，新準(zhǔn)則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。更別說新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴(yán)格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準(zhǔn)則要求的交易體系很難在短時間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準(zhǔn)則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。
三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價值應(yīng)關(guān)注的問題
(一)公允價值計量的選擇問題
公允價值依然是新準(zhǔn)則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。新會計準(zhǔn)則雖然借鑒國際會計準(zhǔn)則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機(jī)構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，評估難度較大。
另外，從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊伍不夠強(qiáng)大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價值運(yùn)用尚難以適應(yīng)。
(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題
未確定用途的土地使用權(quán)是新準(zhǔn)則在實施過程中的又一難點所在。新準(zhǔn)則對地產(chǎn)的確認(rèn)比較嚴(yán)格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準(zhǔn)則實施的角度看，如果不對這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
(三)盈余管理問題
公允價值的變動計入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價值的成本。企業(yè)可能會利用會計計量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個十分現(xiàn)實的問題。鑒于會計造假的違規(guī)機(jī)會成本遠(yuǎn)低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進(jìn)行嚴(yán)懲。
四、公允價值運(yùn)用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景
(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存
一、研究目的和背景
房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比,房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點:第一,資產(chǎn)負(fù)債率很高。第二,房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款,直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60%以上。第三,流動性負(fù)債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款,貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四,房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān);理論認(rèn)為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本,還會增加股東和債權(quán)人的成本,資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系;信號傳遞理論認(rèn)為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息,債務(wù)水平和公司價值正相關(guān);優(yōu)序融資理論認(rèn)為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資,資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。
在實證研究方面,國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、馬勒斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負(fù)相關(guān);沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明,資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān);李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀(jì)明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān);韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認(rèn)為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚,主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主,或者是多行業(yè)總體研究,由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少,涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多,而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素,并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響,也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響,研究深度不足。
二、研究設(shè)計
1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1:資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2:資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當(dāng)房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時,成交量放大,由于需求旺盛,房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資,增加對負(fù)債的依賴程度,負(fù)債比重會增加,而到了淡季,對房地產(chǎn)投資會減少,負(fù)債比重降低。
2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率,該指標(biāo)反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤/股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量,本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負(fù)債率來表示,資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明,公司規(guī)模,公成長性,盈利能力,股權(quán)集中度等指標(biāo)對公司價值有顯著影響,因此,將它們引入回歸模型中,這些指標(biāo)采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度:前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)/公司總股數(shù)。公司規(guī)模:公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性:公司成長性:(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)/前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力:銷售凈利率=公司當(dāng)年的凈利潤/當(dāng)年營業(yè)收入。
3、模型建立。模型1:KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e,模型2:ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負(fù)債率;模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系;模型2中加入市場繁榮度虛擬變量,當(dāng)市場處于繁榮期時,season取1,否則season為0,該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。
4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本:剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司;剔除樣本期間被ST或ST類公司;剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值,最后得到的樣本數(shù)量為200個。
三、描述性統(tǒng)計與分析
由表1統(tǒng)計繕果可以看出,公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10%,標(biāo)準(zhǔn)差為7%,說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較小;資產(chǎn)負(fù)債率為54%,標(biāo)準(zhǔn)差為15%,這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率非常高,且行業(yè)內(nèi)部分化明顯;凈利潤率均值為12%,最高達(dá)60%,標(biāo)準(zhǔn)差為10%,說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯;公司成長度均值為45%,標(biāo)準(zhǔn)差為1.19,這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56%,說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高,行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。
其一,方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0.32126,這表明方程的擬合度很高,方程顯著成立。其二,盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,總資產(chǎn)負(fù)債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素,盈利能力和總資產(chǎn)負(fù)債率都通過了t檢驗,且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系,因此假設(shè)1成立。其三,公司成長性對ROE影響顯著,成長性指標(biāo)通過了t檢驗,它與ROE正相關(guān)。其四,公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗,這兩個指標(biāo)對ROE無統(tǒng)計意義,它們的影響不能確定。
本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年,調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出,資產(chǎn)負(fù)債率的回歸模型整體通過F檢驗,方程擬合度是0.33,但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗,無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。
目前，滬深兩市共有134家房地產(chǎn)企業(yè)，業(yè)務(wù)收入最高的萬科上半年收入高達(dá)307.2億元人民幣，其中房地產(chǎn)占98%。剔除ST公司，收入最少的是東方銀星，去年年收入僅127萬元人民幣，主要來自材料銷售，房地產(chǎn)收入幾乎為零。綿世股份去年主營收入也只有790萬元人民幣，其中餐飲收入占比高達(dá)82%。分析房企上市公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，可以將房企上市公司分成三類：
一是房地產(chǎn)銷售收入占比超過50%的絕對房地產(chǎn)企業(yè)，以招保萬金（即招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)）為代表。萬科房地產(chǎn)收入占比超過98%，保利地產(chǎn)達(dá)到95%，招商地產(chǎn)接近90%，金地集團(tuán)超過94%。
二是雖然房地產(chǎn)銷售收入占比不到50%，但房地產(chǎn)相關(guān)收入（如工程、房產(chǎn)租賃、房產(chǎn)中介等）合計超過50%的相對房地產(chǎn)企業(yè)，以城投類公司為代表。如華夏幸福的土地開發(fā)及房地產(chǎn)和工程建設(shè)相關(guān)收入占比接近98%，首開超過95%，福星為65%，北辰為54%。在這類企業(yè)中，非房地產(chǎn)收入的增長速度往往很快，如福星的金屬制品業(yè)務(wù)占比達(dá)到了34%，冠城大通的漆包線收入達(dá)到46.7%，北辰的零售、酒店和投資型物業(yè)收入占比也達(dá)到了43.5%。
三是非房地產(chǎn)收入超過50%的轉(zhuǎn)型企業(yè)。例如新湖中寶商業(yè)貿(mào)易和酒店收入已超過房地產(chǎn)收入，2010年中期甚至超過了80%；中炬高新調(diào)味品收入超過74%；長春高新生物制品收入高達(dá)85%；外高橋國際貿(mào)易收入達(dá)到64%；東湖高新環(huán)保收入超過50%。
三類房地產(chǎn)上市公司估值方法
第一類企業(yè)屬于典型的房地產(chǎn)企業(yè)，可以采用房地產(chǎn)行業(yè)通行的估值方法估值。比如采用行業(yè)平均市盈率法。數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，采用證監(jiān)會行業(yè)分類，目前房地產(chǎn)行業(yè)加權(quán)平均市盈率在13倍左右。低于13倍的個股，理論上就是低估值的個股。滬深兩市市盈率低于13倍的房地產(chǎn)個股有24家，低于10倍的有華夏幸福、冠城大通、金融街、廣宇發(fā)展、寶安地產(chǎn)、順發(fā)恒業(yè)、天地源、深長城、億城股份、中華企業(yè)、榮盛發(fā)展11家。
第三類企業(yè)其實已經(jīng)不屬于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)，因此，應(yīng)采用轉(zhuǎn)型后的新主業(yè)所在行業(yè)估值。比如中炬高新應(yīng)納入食品行業(yè)估值，長春高新應(yīng)納入醫(yī)藥行業(yè)估值，東湖高新應(yīng)納入環(huán)保行業(yè)估值，外高橋應(yīng)納入出口貿(mào)易行業(yè)估值。
以中炬高新為例，每股收益0.04元，每股凈資產(chǎn)2.33元，市盈率為31.9倍；參比食品行業(yè)中最接近的為皇氏乳業(yè)，每股收益0.042元，每股凈資產(chǎn)3.74元，市盈率為57倍。不考慮細(xì)分行業(yè)差異，單純從數(shù)據(jù)對比來看，顯然中炬高新估值偏低。以東湖高新為例，每股收益0.009元，每股凈資產(chǎn)1.8元，市盈率406倍；參比節(jié)能環(huán)保行業(yè)的天豪節(jié)能，每股收益0.029元，每股凈資產(chǎn)1.97元，市盈率85倍，如果不考慮新三板和開發(fā)區(qū)概念，單純從數(shù)據(jù)對比，可以看出東湖高新股價偏高。
第二類企業(yè)，由于擁有多元化和跨行業(yè)屬性，應(yīng)采用行業(yè)加權(quán)平均估值法進(jìn)行估值，以體現(xiàn)該類企業(yè)的多業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特點。對于這類企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的其他業(yè)務(wù)可以結(jié)合與主業(yè)相比的毛利率來估算其他業(yè)務(wù)應(yīng)貢獻(xiàn)的市盈率。比如某公司房地產(chǎn)收入占比98%，而其他業(yè)務(wù)占比2%。其中房地產(chǎn)毛利35%，而其他業(yè)務(wù)毛利40%，如果房地產(chǎn)行業(yè)市盈率為13倍，則其他業(yè)務(wù)市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*其他業(yè)務(wù)毛利率/房地產(chǎn)毛利率 =14.86。該股理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=13*0.98+14.86*0.02=13.04。
數(shù)據(jù)顯示，截至8月15日收盤，按證監(jiān)會行業(yè)分類，農(nóng)、林、牧、漁業(yè)為滬深兩市滾動市盈率最高的行業(yè)，加權(quán)平均數(shù)為34.11倍，其中房地產(chǎn)管理業(yè)的市盈率為63.96倍，為市盈率最高的子行業(yè)。金融、保險業(yè)滾動市盈率最低，加權(quán)平均數(shù)為7.46倍，其中，銀行業(yè)市盈率為5.84倍，為市盈率最低的子行業(yè)。
以福星股份為例，其房地產(chǎn)收入占比65%，毛利率35%；金屬制品收入占比34%，毛利率12.8%；其他業(yè)務(wù)占比1%，毛利率39%。房地產(chǎn)業(yè)靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是13.87和13.45；金屬制品行業(yè)分別為16.07和17.83。在計算時，行業(yè)市盈率應(yīng)取靜態(tài)和動態(tài)的平均值，即房地產(chǎn)行業(yè)取13.66，金屬制品行業(yè)取16.95；其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.39/0.35=15.22。因此，其行業(yè)加權(quán)平均市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+金屬制品行業(yè)市盈率*金屬制品收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)收入占比=8.79+5.76+0.15=14.7。福星股份理論市盈率應(yīng)不低于14.7，截至2012年8月23日，福星股份動態(tài)市盈率為10.8，可見該股估值偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值14.7，至少有36%的升值空間。
以冠城大通為例，其房地產(chǎn)收入占比為51.8%，毛利率52.57%；漆包線收入占比46.7%，毛利率3.8%；其他業(yè)務(wù)占比1.5%，毛利率13.47%。其中，漆包線屬于電器機(jī)械及器材制造業(yè)，其靜態(tài)市盈率和動態(tài)市盈率分別是17.67和16.98，取平均值為17.33。房地產(chǎn)行業(yè)仍取平均值13.66。其他業(yè)務(wù)推算市盈率=13.66*0.1347/0.5257=3.5，則冠城大通理論市盈率=房地產(chǎn)行業(yè)市盈率*房地產(chǎn)收入占比+電器機(jī)械及器材制造行業(yè)市盈率*電器機(jī)械及器材制造收入占比+其他業(yè)務(wù)市盈率*其他業(yè)務(wù)占比=13.66*0.518+17.33*0.467+3.5*0.015=7.07+8.09+0.05=15.2。截至2012年8月23日，冠城大通動態(tài)市盈率僅為6.7，可見該股估值嚴(yán)重偏低，從中長線來看，要回歸到正常估值15.2，至少有127%的升值空間。
中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01
我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史較短，規(guī)模還處在起步期，相對的房地產(chǎn)各方面基礎(chǔ)可能會薄弱一些，另外，加之以不科學(xué)的管理或經(jīng)營，產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)多呈現(xiàn)出負(fù)債率高的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務(wù)風(fēng)險控制能力。
一、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析
按期償債風(fēng)險。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的資金主要由自持有資金，樓盤預(yù)售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發(fā)資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產(chǎn)行業(yè)可以說是一個成本收回期相對較長的產(chǎn)業(yè)，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務(wù)管理存在極大風(fēng)險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業(yè)的利潤。企業(yè)在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風(fēng)險更大的融資活動，這將是企業(yè)生存的重要隱患。
土地浪費風(fēng)險。近年來城市規(guī)劃的盲目擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)也在土地方面采取“粗獷式”開發(fā)，導(dǎo)致土地利用率與經(jīng)濟(jì)收益率不成比例，重復(fù)開發(fā)，隨意建設(shè)的現(xiàn)象都嚴(yán)重影響了土地利用。有些企業(yè)為了追求更大的經(jīng)濟(jì)利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業(yè)來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。
工程項目管理缺失帶來的風(fēng)險?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)工程的建設(shè)，往往缺少對于工程項目的管理與監(jiān)督，簡單的投資和工程設(shè)計之后，交付給施工企業(yè)執(zhí)行，使得工程項目管理出現(xiàn)了斷層，對工程的質(zhì)量控制不嚴(yán)格，導(dǎo)致工程質(zhì)量低于預(yù)期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業(yè)的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進(jìn)度，造成延期預(yù)售及交房，使得企業(yè)的資金回籠變慢，增大了企業(yè)的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產(chǎn)項目成功與否的基礎(chǔ)與關(guān)鍵。
通貨膨脹與市場因素帶來的風(fēng)險。通貨膨脹會導(dǎo)致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業(yè)投資縮水，無法完成預(yù)期收益，整個房地產(chǎn)項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機(jī)。所以，房地產(chǎn)建設(shè)之前，房地產(chǎn)項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關(guān)系相適應(yīng)，該類風(fēng)險往往體現(xiàn)在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經(jīng)濟(jì)泡沫的影響，導(dǎo)致項目收益縮水。
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強(qiáng)化統(tǒng)籌，準(zhǔn)確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強(qiáng)工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標(biāo)出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進(jìn)行決策和計劃。
健全企業(yè)財務(wù)管理體制，嚴(yán)格規(guī)范財務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務(wù)管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進(jìn)行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務(wù)問題及時查清并消除影響。
加強(qiáng)成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進(jìn)行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強(qiáng)房地產(chǎn)項目成本管理，嚴(yán)格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
（1）強(qiáng)化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強(qiáng)成本管理離不開科學(xué)合理的預(yù)算制度，建立科學(xué)合理的預(yù)算制度就必須對預(yù)算管理與控制的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合理的設(shè)置，通過建立一套規(guī)范的責(zé)任和權(quán)利相結(jié)合的成本管理體系可以明確管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)。在項目正式啟動前根據(jù)項目的實際情況先建立―個目標(biāo)控制成本；在項目開發(fā)過程中嚴(yán)格按照目標(biāo)控制成本來進(jìn)行監(jiān)督和控制，努力實現(xiàn)成本管理目標(biāo)；在項目完工后要對項目進(jìn)行再評估，用實際成本和目標(biāo)成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數(shù)據(jù)。
積極創(chuàng)新高效財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財務(wù)數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和財務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務(wù)管理體系，不斷強(qiáng)化財務(wù)的管理職能。
中圖分類號：F275.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1003-3890（2011）09-0017-05
2010年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷兩輪嚴(yán)厲調(diào)控，房價上漲的勢頭卻仍然強(qiáng)烈。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年11月，全國70個大城市房價環(huán)比上漲0.3%，自“二輪調(diào)控”以來，漲幅逐月擴(kuò)大[1]。在此背景下，2010年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！边@意味著今后將更加注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的民生屬性，而非拉動經(jīng)濟(jì)增長的作用。至此，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”一再被調(diào)整，從2008年強(qiáng)調(diào)“發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用”，到2009年表示“增加普通商品住房供給”；再到2010年“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”。毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)體系中最重要、敏感和被關(guān)注的、關(guān)系國計民生的產(chǎn)業(yè)之一。
不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)的各種“歷史定位”實質(zhì)上蘊(yùn)含了政府、社會公眾等各利益主體對房地產(chǎn)業(yè)在不同時期應(yīng)承擔(dān)社會責(zé)任的綜合期望和描述。從某種程度上說，房地產(chǎn)業(yè)的“歷史定位”與其應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任方向是一致的。因此，從整個行業(yè)的角度看，我們可以把企業(yè)履行歷史使命與是否勇于承擔(dān)社會責(zé)任的研究趨同化。那么，踐行社會責(zé)任、社會責(zé)任報告會對企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生何種影響？是否能夠提高企業(yè)的社會認(rèn)可度？是否能夠提高企業(yè)價值？這既是企業(yè)履行社會責(zé)任的原動力也是最終歸宿。
一、研究綜述
對于社會責(zé)任與企業(yè)價值之間的關(guān)系一直存在著兩種觀點。一種觀點是企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任會損害企業(yè)價值，例如，F(xiàn)riedman提出，“企業(yè)社會責(zé)任就是在遵守法律和相應(yīng)的道德標(biāo)準(zhǔn)的前提下賺盡可能多的錢?！盵2]另一種觀點是企業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任會提高企業(yè)價值，例如，Cornell和Shapiro認(rèn)為，不能滿足股東之外的利益相關(guān)者的需求，將產(chǎn)生市場恐懼，并提高公司的風(fēng)險溢價，最終導(dǎo)致更高的成本或喪失盈利機(jī)會。根據(jù)他們的分析，滿足關(guān)鍵利益相關(guān)者（例如雇員、客戶等）的隱性需求，會提高公司聲譽(yù)，并進(jìn)而對公司業(yè)績產(chǎn)生積極的影響[3]。國內(nèi)企業(yè)家從自己經(jīng)營企業(yè)的角度定性地指出“履行社會責(zé)任有助于提高企業(yè)價值”。但這些研究主要從理論的角度闡述，關(guān)于社會責(zé)任活動與企業(yè)價值之間關(guān)系的實證研究極為少見（國外的實證研究都是針對財務(wù)績效的）。李正以滬市512家上市公司2003年的數(shù)據(jù)對企業(yè)價值和CSR相關(guān)性進(jìn)行了研究，得出“企業(yè)履行社會責(zé)任在當(dāng)期會降低企業(yè)價值，但在長期會使企業(yè)獲益”的結(jié)論[4]。
二、指標(biāo)的選取
（一）房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任的內(nèi)容及評價指標(biāo)體系的構(gòu)建
依據(jù)利益相關(guān)者理論，房地產(chǎn)業(yè)的社會責(zé)任是指對與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的財務(wù)主體的責(zé)任，其中包括政府、投資者、債權(quán)人、供應(yīng)商、消費者、員工、社會公眾等。結(jié)合社會責(zé)任的內(nèi)容，依據(jù)“代表性、獨立性、可獲得性和相對完整性”的原則，我們建立起能夠衡量房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任能力的指標(biāo)體系。
1. 對政府的責(zé)任。1998年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)對GDP增長貢獻(xiàn)率也穩(wěn)步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，1997―2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻(xiàn)率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻(xiàn)率在各大主要行業(yè)中排在前列。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對地方政府財政收入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等同樣作出了重大的貢獻(xiàn)，土地出讓收入、房地產(chǎn)相關(guān)稅費成為各大城市財政收入的重要組成部分，為城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善提供了大量的資金。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年中國全年的土地出讓總收入約為1.2萬億元，占全國財政收入的1/4左右，而在部分城市這一比例甚至達(dá)到50%[5]。但是，基于是對上市公司的研究，我們選取以下指標(biāo)：銷售利稅率、稅款上繳率、社會貢獻(xiàn)率。
2. 對股東的責(zé)任。保障股東投資安全，尊重股東對企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況的知情權(quán)，使股票升值以提高股東的投資收益率，是企業(yè)對股東應(yīng)盡的最直接的義務(wù)和責(zé)任。企業(yè)對股東的責(zé)任主要是指企業(yè)資產(chǎn)的盈利能力、運(yùn)轉(zhuǎn)情況以及向股東分紅情況?？稍O(shè)計如下指標(biāo)衡量企業(yè)對股東責(zé)任的履行情況：凈資產(chǎn)利潤率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、每股經(jīng)營現(xiàn)金流量及現(xiàn)金股利支付率。
3. 對債權(quán)人的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)是周轉(zhuǎn)期較長的資本密集型的行業(yè)，銀行借貸及購房者付款仍是現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)最主要的兩個融資渠道[6]。據(jù)統(tǒng)計，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為72．3％，遠(yuǎn)高于銀監(jiān)會的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》規(guī)定的35%的自有資金比例[7]。因此，對債權(quán)人的還本付息能力是房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任的重要內(nèi)容。我們將此類指標(biāo)設(shè)計為：利息支付倍數(shù)、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率。
4. 對供應(yīng)商的責(zé)任。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度非常強(qiáng)，建材、鋼鐵、新材料等行業(yè)都是房地產(chǎn)業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對這些供應(yīng)商的責(zé)任主要表現(xiàn)在企業(yè)是否履行商業(yè)信用、按時償還購買供應(yīng)商原材料、服務(wù)等所欠款項以及企業(yè)所持現(xiàn)金對該項債務(wù)的保障程度。因此可設(shè)計以下兩個指標(biāo)：應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、現(xiàn)金應(yīng)付賬款比率。
5. 對消費者的責(zé)任。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是特殊的商品，關(guān)系著民生大事，其有責(zé)任給購房者提供價格合理、質(zhì)量達(dá)標(biāo)的商品房。目前我國房價過高已成為政府、民眾、學(xué)者等各群體關(guān)注的重點。盡管高房價的原因眾多，但是多數(shù)消費者依然認(rèn)為房地產(chǎn)商肩負(fù)的責(zé)任是最主要的。再者，房地產(chǎn)企業(yè)在賺取超額利潤的同時，由于缺乏誠信，發(fā)生了許多不為業(yè)主所接受的事情，造成了嚴(yán)重的誠信危機(jī)。比如說，利用夸大、虛擬廣告誤導(dǎo)消費者購房；所購房屋面積縮水；多算公共分?jǐn)偯娣e；合同違約，無限延期交房；物業(yè)管理跟不上，等等。如此行為，社會責(zé)任何在？
盡管房地產(chǎn)商對消費者的責(zé)任是房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任體系的重要組成部分，但是由于目前很難獲取房地產(chǎn)業(yè)高房價中房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的比重，以及房地產(chǎn)商違約的微觀數(shù)據(jù)，因此，在本研究中，我們無法把這一類指標(biāo)量化，只能暫時省略。這將是本研究的缺憾之一。
6. 企業(yè)對員工的責(zé)任。企業(yè)承擔(dān)的員工責(zé)任可以分為兩個方面。一方面是企業(yè)支付給員工的工資和福利，這是員工維持自身生活的最基本底線。工資福利的量化信息可以在公司的財務(wù)報表取得，可以據(jù)此計算員工所得貢獻(xiàn)率指標(biāo)。另一方面公司還應(yīng)當(dāng)關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，可以通過單位員工利潤額來量化員工價值的實現(xiàn)。衡量企業(yè)對員工責(zé)任履行情況的指標(biāo)可設(shè)計為：員工所得貢獻(xiàn)率和單位員工利潤額。其計算公式如下：
員工所得貢獻(xiàn)率=支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/主營業(yè)務(wù)收入；
單位員工利潤額=凈利潤/平均員工人數(shù)。
7. 社會公益、慈善活動等的履行情況。企業(yè)在社會公益、慈善活動等的履行情況主要包括企業(yè)為社會提供就業(yè)的能力，為社區(qū)建設(shè)、希望工程和困難人群發(fā)生的慈善與公益捐款等。因此，可設(shè)計衡量指標(biāo)如下：就業(yè)貢獻(xiàn)率、社會所得貢獻(xiàn)率。其計算公式如下：
就業(yè)貢獻(xiàn)率＝支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金/平均總資產(chǎn)；
社會所得貢獻(xiàn)率＝營業(yè)外支出/主營業(yè)務(wù)收入。
這樣，本文所采用的評價社會責(zé)任的指標(biāo)體系如表1。
（二）房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值的評價指標(biāo)
本文選擇托賓Q值（Tobin Q）作為衡量企業(yè)價值的指標(biāo)，這也是一種被眾多國內(nèi)外學(xué)者在實證研究中廣泛應(yīng)用的測度企業(yè)價值的方法。其計算公式如下：
托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值
其中，由于企業(yè)總資本的重置價值無法通過公開數(shù)據(jù)取得，可以通過企業(yè)年末總資產(chǎn)近似替代；企業(yè)總資本市場價值為企業(yè)債務(wù)資本的市場價值與權(quán)益資本的市場價值之和。在我國債券市場仍不發(fā)達(dá)的情況下，債務(wù)資本的市場價值采用賬面的短期負(fù)債和長期負(fù)債的合計數(shù)來計算。而權(quán)益資本由流通股份和非流通股份組成，其中流通股份的市場價值可以通過股票市場報價產(chǎn)生，而非流通股份市場價值無法通過市場途徑獲取，一般采用非流通股份數(shù)與每股凈資產(chǎn)之積計算。因此，本文企業(yè)價值的計算公式可表示為：
托賓Q值=企業(yè)總資本市場價值/企業(yè)總資本的重置價值=（企業(yè)權(quán)益資本市場價值+企業(yè)負(fù)債總額賬面價值）/企業(yè)年末資產(chǎn)總額賬面價值
其中，企業(yè)權(quán)益資本市場價值=股票市場收盤報價×企業(yè)流通股數(shù)+企業(yè)每股凈資產(chǎn)×企業(yè)非流通股數(shù)。
托賓Q值用來衡量企業(yè)價值，是投資者對企業(yè)未來成長性的市場評價，該比率高意味著投資者看好該企業(yè)，并愿意投資該企業(yè)。
三、房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任與企業(yè)價值關(guān)系的實證研究
目前滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)。從上市的時間看，多數(shù)是在近幾年房地產(chǎn)業(yè)利潤率較高的背景下，“逐利”上市或者由其他行業(yè)轉(zhuǎn)型的結(jié)果。這種行為本身就摒棄了社會責(zé)任的理念并帶有“投機(jī)”的性質(zhì)。因此，為了能夠更全面、科學(xué)地反映房地產(chǎn)業(yè)長期以來承擔(dān)社會責(zé)任的情況，我們選擇2000―2009年深滬兩市數(shù)據(jù)較全的房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。這樣，除去期間財務(wù)數(shù)據(jù)缺失的公司，再剔除期間被ST、*ST、PT類以及被注冊會計師出示保留意見等財務(wù)數(shù)據(jù)異常的公司，共得到有效樣本19個。盡管樣本數(shù)較小，但是，我們認(rèn)為這樣的處理能排除偶發(fā)性因素的影響，反映出房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任的長期、全面趨勢。
本文實證檢驗所需要的數(shù)據(jù)主要來自銳思（RESSET）金融研究數(shù)據(jù)庫。另外，為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，還參考了《中國證券報》、《上海證券報》和金融界網(wǎng)站、巨潮信息網(wǎng)、中國證監(jiān)會網(wǎng)站等證券網(wǎng)站的相關(guān)資料。還有部分?jǐn)?shù)據(jù)通過查找上市公司年報手工整理計算而得，如企業(yè)員工人數(shù)、流通股數(shù)等。本文的數(shù)據(jù)采用SPSS 12.0統(tǒng)計軟件進(jìn)行分析。
（一）房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任情況的評價
我們采用因子分析法進(jìn)行研究，首先對樣本公司各年數(shù)據(jù)運(yùn)用因子分析方法的適當(dāng)性進(jìn)行評價，然后進(jìn)行變量提取和命名，最后對社會責(zé)任進(jìn)行綜合評價，得出社會責(zé)任變量。
1. 因子分析方法適用性檢驗。我們用KMO檢驗和巴特利特球形檢驗兩種方法進(jìn)行可行性檢驗。檢驗結(jié)果見表2。
以上給出了2000―2009年這十年間社會責(zé)任數(shù)據(jù)KMO檢驗和巴特利特球形檢驗結(jié)果，由于KMO取值大都大于0.6（少數(shù)年份的值小于0.6，但十分接近），另外巴特利特球形檢驗給出的相伴概率（P-值）均小于顯著性水平0.05，這都表明社會責(zé)任指標(biāo)數(shù)據(jù)比較適合于因子分析。
從定性層面考慮，統(tǒng)計檢驗的結(jié)果也在意料之中。這是因為衡量社會責(zé)任履行情況的指標(biāo)體系中，社會責(zé)任不同方面的指標(biāo)含義有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，例如對股東責(zé)任履行情況的評價指標(biāo)凈資產(chǎn)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，而因子分析法正是消除了這種關(guān)聯(lián)性，在保證數(shù)據(jù)信息不丟失的前提下用盡量少的新指標(biāo)替代原有變量，達(dá)到“降維”和消除多重共線性的目的。因此，本文構(gòu)建的社會責(zé)任指標(biāo)體系數(shù)據(jù)比較適合作因子分析。
2. 2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任評價結(jié)果。在利用因子分析法評價房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)社會責(zé)任情況的過程中，我們首先通過SPSS統(tǒng)計軟件得到方差分析表和旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行主因子進(jìn)行提取和命名；隨后建立因子模型，并計算各個因子得分，然后以各個因子對應(yīng)特征值為權(quán)數(shù)對各個因子得分進(jìn)行加權(quán)平均，得到我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司2000―2009年每年社會責(zé)任表現(xiàn)的綜合得分，結(jié)果見表3。
需要說明的是，因子得分為負(fù)數(shù)的樣本并不是說明該樣本公司沒有履行任何社會責(zé)任，而僅是表明排名中的一個相對位置，這與該方法下對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理有關(guān)。
（二）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)價值評價
按照前面對企業(yè)價值指標(biāo)的定義，我們搜集整理得到2000―2009年樣本公司有關(guān)企業(yè)價值的數(shù)據(jù)如表4所示。表3和表4都由19家樣本公司10年的指標(biāo)數(shù)據(jù)組成。以上數(shù)據(jù)固定在某一年份上，它是由19個公司數(shù)據(jù)組成的截面數(shù)據(jù)，是對變量在空間維度上的觀察；而固定在某一地區(qū)上，它是由10年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)組成的一個時間序列，是對變量在時間維度上的觀察。前面也已提到，將二者合在一起，就構(gòu)成在時間和截面空間上的二維數(shù)據(jù)，即面板數(shù)據(jù)（Panel Data）。
（三）2000―2009年房地產(chǎn)業(yè)社會責(zé)任和企業(yè)價值的關(guān)聯(lián)性
我們通過表3和表4數(shù)據(jù)，以企業(yè)價值變量作為因變量、以社會責(zé)任變量作為自變量建立模型，三類模型的估計結(jié)果如表5所示。
從表5中我們可以看出，前兩類因子模型的估計結(jié)果中斜率系數(shù)均為正值，在變系數(shù)模型中各樣本公司的斜率絕大部分是正值（13家），只有少數(shù)公司斜率為負(fù)（6家）。這充分說明本文所選取的樣本公司社會責(zé)任的綜合表現(xiàn)對其企業(yè)價值有著正向影響，即在房地產(chǎn)業(yè)中，企業(yè)社會責(zé)任履行情況越好，越被社會公眾認(rèn)同，企業(yè)價值就會越高。
在變系數(shù)模型中，斜率系數(shù)的平均值為0.06，說明社會責(zé)任綜合評價指數(shù)每上升1個百分點，各樣本公司企業(yè)價值指標(biāo)平均上升0.06個百分點?？梢?，社會責(zé)任的綜合表現(xiàn)對企業(yè)價值的提升作用十分微弱，整個社會對企業(yè)社會責(zé)任的履行情況關(guān)注程度還十分有限。社會責(zé)任與企業(yè)價值的弱關(guān)聯(lián)性，履行社會責(zé)任的效應(yīng)差，反過來強(qiáng)化了企業(yè)履行社會責(zé)任的消極動機(jī)和行為。
四、政策建議
為了提高企業(yè)價值，企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視其社會責(zé)任的履行，而不應(yīng)僅僅局限于滿足自身的經(jīng)濟(jì)利益。在當(dāng)今和諧發(fā)展的社會中，企業(yè)社會責(zé)任履行在企業(yè)生存和發(fā)展過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。在改善社會責(zé)任履行的過程中，有幾個方面是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該予以關(guān)注的。
1. 企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略高度認(rèn)識到承擔(dān)社會責(zé)任對提升企業(yè)價值的長期影響和戰(zhàn)略意義，把社會責(zé)任主動納入企業(yè)的中長期發(fā)展目標(biāo)。
2. 改善定期報告中對社會責(zé)任會計信息的披露現(xiàn)狀，盡快建立反映社會責(zé)任履行情況的綜合、統(tǒng)一權(quán)威的指標(biāo)體系。完善社會責(zé)任會計制度、指標(biāo)體系勢在必行，并應(yīng)盡可能把現(xiàn)有社會責(zé)任履行信息向投資者或潛在投資者予以公開。
3. 為了更好地履行社會責(zé)任，企業(yè)應(yīng)該積極與有關(guān)利益相關(guān)者進(jìn)行溝通。對內(nèi)要改善工作條件，建立起有效的激勵和約束機(jī)制，形成具有凝聚力的企業(yè)團(tuán)隊；對外要積極參與公益、慈善事業(yè)，提高企業(yè)的影響力。
4. 作為國民經(jīng)濟(jì)組合體的重要元素，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、保障國計民生是房地產(chǎn)業(yè)的重要使命。因此，企業(yè)應(yīng)該制定長期戰(zhàn)略目標(biāo)并使之可持續(xù)化。這種可持續(xù)化的有效途徑是在順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢的前提下，細(xì)致解讀國家政策，并通過把戰(zhàn)略目標(biāo)分解成眾多的、不同階段的、可執(zhí)行具體目標(biāo)實現(xiàn)對國家政策的貫徹實施。即企業(yè)應(yīng)努力尋求貫徹宏觀政策、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的可持續(xù)化以及提升社會責(zé)任表現(xiàn)的對接。在目前“住房保障體系”的建設(shè)中增磚添瓦應(yīng)該是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)公司提升社會責(zé)任承擔(dān)能力的重要著力點之一。
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The Research on Relationship between Social Responsibility and Corporate
Value of Real Estate Industry
Wang Dongmei1, Sun Zhaoliang2
（1. Accounting School, Shandong Economics University, Jinan 250014, China；
公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準(zhǔn)則明確表示，取得成本應(yīng)被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認(rèn)方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價值的必要性
長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準(zhǔn)則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認(rèn)。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴(kuò)大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計準(zhǔn)則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準(zhǔn)則實施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認(rèn)巨額商譽(yù)，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準(zhǔn)則仍堅持謹(jǐn)慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強(qiáng)我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論，促進(jìn)公允價值計量和確認(rèn)的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機(jī)構(gòu)，以保證公允價值計量確認(rèn)的真實性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護(hù)，應(yīng)進(jìn)一步明確公允價值信息的披露程度，從準(zhǔn)則角度細(xì)化公允價值計量信息披露的方式和方法。
前言
房地產(chǎn)工程投資量巨大、建設(shè)周期較長、事關(guān)利益主體工作，是復(fù)雜、艱巨的建設(shè)工程，經(jīng)濟(jì)效益的按期實現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，也是取得其他效益的基石，更是企業(yè)發(fā)展的出發(fā)點。對房地產(chǎn)工程進(jìn)行整體性、過程性控制既是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益取得的重要保證，也是房地產(chǎn)企業(yè)社會效益和綜合效益的基本保障，因此，作為企業(yè)重要經(jīng)濟(jì)和管理手段的造價工作就顯得尤為重要。房地產(chǎn)工程造價可以實現(xiàn)對工程項目建設(shè)的各時期和各階段的經(jīng)濟(jì)和管理控制，以對施工細(xì)節(jié)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效監(jiān)督，降低房地產(chǎn)工程出現(xiàn)的浪費和失誤，進(jìn)而達(dá)到將實際工程消耗控制在設(shè)計的合理范圍內(nèi)，從而取得應(yīng)有的綜合效益，并達(dá)到內(nèi)在地提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平的目的。由于房地產(chǎn)工程是分階段進(jìn)行的，所以，造價工作必須在突出階段性，這樣才能使整體造價更具有科學(xué)性、針對性和合理性。應(yīng)該立足于房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)工作實際，提高對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作價值的認(rèn)識，在科學(xué)劃分房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作階段和任務(wù)的基礎(chǔ)上，針對各時期提出管理與控制房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作的方法，希望對強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作的主導(dǎo)和管理地位，體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作的價值，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理與控制的作用有所幫助。
1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作的價值
房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作具有把握著企業(yè)經(jīng)濟(jì)命脈，控制企業(yè)成本開支，以便獲取更多的最終利潤的作用，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作是施工單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)和管理的根本出發(fā)點。房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作是全方位、涉及全過程的動態(tài)管理體系，對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有重要的價值。
2、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的過程劃分
根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項目的實際工作，我們可以將房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作劃分為前期投資的造價工作和后期建設(shè)生產(chǎn)的造價工作，兩個重要的時期，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作只有立足于這樣的階段劃分才能夠比較方便有效地實現(xiàn)過程上的控制，使房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作更加具有生命力和有效性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價階段性管理與控制
3.1房地產(chǎn)企業(yè)工程前期投資造價工作的管理與控制
房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須擁有一個實力雄厚的招標(biāo)機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)一批專業(yè)知識儲備充足、行業(yè)經(jīng)驗豐富且業(yè)務(wù)精湛的專業(yè)人才，特別要吸納一批專業(yè)技術(shù)人員。廣泛搜集招標(biāo)信息，然后分析篩選，仔細(xì)甄別后開始編寫標(biāo)書。嚴(yán)格按照行業(yè)規(guī)范編制標(biāo)書?；诳茖W(xué)合理、經(jīng)濟(jì)可行的原則編制施工組織設(shè)計，本著節(jié)省成本開支的目的，積極引進(jìn)先進(jìn)的工藝設(shè)備；標(biāo)書的關(guān)鍵點在于對工程造價的計算工作人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)，參考客觀數(shù)據(jù)信息準(zhǔn)確計算項目工程造價，防止錯算、漏算、冒算。根據(jù)評標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)單位的具體要求，結(jié)合本單位的客觀條件和實際能力來編寫一個合理的工程造價，往往能大幅度提高中標(biāo)的機(jī)率。此外，這一時期的管理與控制重點在合同管理，嚴(yán)格規(guī)范施工組織設(shè)計方案的論證及健全設(shè)計變更審批制度工程建設(shè)的成本投入和工期質(zhì)量的控制，以及竣工結(jié)算、工程款的支付和索賠等施工活動的開展必須以施工合同為準(zhǔn)。在合同中，對材料供應(yīng)、簽證變更管理、工程造價、竣工結(jié)算和工程款項的支付等都有明確說明，不論哪一項內(nèi)容都與工程造價息息相關(guān)。合同管理應(yīng)該把強(qiáng)化施工階段的合同管理作為工作重點，做好合同管理的攻與守。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程后期建設(shè)生產(chǎn)造價工作的管理與控制
首先應(yīng)該加強(qiáng)施工管理，重視現(xiàn)場簽證及施工索賠強(qiáng)化施工管理，在工程建設(shè)過程中，工程造價管控部門必須與設(shè)計、施工等部門保持密切的聯(lián)系，以便實時獲取可能索賠的信息，工程量的計算要準(zhǔn)確、客觀；逐字逐句地推敲合同內(nèi)容，力求工程索賠有理有據(jù)；施工單位首先要熟悉索賠流程，在日常的施工管理中隨時搜集趕工、設(shè)計變更或不可抗力等索賠數(shù)據(jù)資料，抓住每一次索賠的機(jī)會為單位爭取利益。此外，要加強(qiáng)竣工結(jié)算的編制工作，竣工結(jié)算是工程造價合理確定的主要依據(jù)，因此預(yù)算人員必須秉承認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實的工作態(tài)度，與設(shè)計、施工等各部門保持密切的聯(lián)系，根據(jù)招標(biāo)文件及工程合同約定的相應(yīng)條款對工程量進(jìn)行統(tǒng)計。變更工程量也屬于工程量的統(tǒng)計范疇，計算時切忌忽略這一點，竣工結(jié)算時期需要各部門人員群策群力、密切配合才能取得理想的工作成果。
4、 結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)工程造價管理與控制是全過程、全方位地貫穿工程建設(shè)之中，從系統(tǒng)論的角度出發(fā)，只有每個環(huán)節(jié)和階段都做到最好，整個過程和系統(tǒng)才能達(dá)到完美，因此，應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價在設(shè)計、施工、竣工等各個時期工作加以劃分，在結(jié)合工程特點、企業(yè)特點的基礎(chǔ)上，以階段性的工程造價工作控制工程的進(jìn)度和質(zhì)量，降低工程的損失和浪費，達(dá)到將房地產(chǎn)工程消耗控制在預(yù)想的范圍內(nèi)，以最小的成本獲得最大的綜合效益。處于研究水平的限制，文章對房地產(chǎn)企業(yè)工程造價的探討還存在各種不足，如：劃分方式過于簡單，研究還存在缺憾等，希望同行能夠以發(fā)展的態(tài)度看待這些缺點，并將這些缺點研究和解決當(dāng)做今后實際工程造價工作的起點，以便形成整體性的工程造價體系，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價工作，使其走向完善。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐虹飛.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程工程造價控制[J].中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2010（03）.
[2]黃曉光.房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價的控制[J].價值工程，2009（03）.
引言：考慮到中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學(xué)院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進(jìn)程加速 成中國經(jīng)濟(jì)增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財政部于2006年2月15日了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準(zhǔn)則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。
一、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：
1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。
3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“公允價值變動損益”
（2）從成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式的，應(yīng)做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。
（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。
二、國際會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定
《國際會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準(zhǔn)則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價值。
《香港會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應(yīng)聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以獲得符合要求的公允價值。
三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況
1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進(jìn)行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認(rèn)評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行合理估計而確定為249,827,232.00 元。
2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關(guān)市場交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報告》后，由中和正信會計師事務(wù)所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。
3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。
4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)查報告。
5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。
6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結(jié)合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。
7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。
四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響
目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當(dāng)時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。
1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進(jìn)入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，應(yīng)作為會計政策變更處理。
2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。
3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。
4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進(jìn)行計量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。
5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。
根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。
總之，在我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評級，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。
五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負(fù)面影響
1、采用公允價值模式計量的成本大
采用公允價值計量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學(xué)的估計投資性房地產(chǎn)的價值。
其次，采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，準(zhǔn)則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。
2、企業(yè)面臨利潤波動風(fēng)險
企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風(fēng)險。
3、根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。
在目前國家經(jīng)濟(jì)情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好機(jī)會。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進(jìn)行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。
參考文獻(xiàn)：
1.引言
為適應(yīng)市場需求和建立與國際財務(wù)報告趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，財政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項會計準(zhǔn)則的新企業(yè)會計準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時鼓勵其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進(jìn)行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)計價，因而過去形成的由成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)可實現(xiàn)價值的快速回歸，從而可實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價值計價模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價值進(jìn)行計價。其中《第三號會計準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計價模式變更為公允價值計價模式，這樣可以對因使用成本計價而被低估的投資性房地產(chǎn)實現(xiàn)價值的快速回歸，從而實現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。
但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值計價的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價 值計價的因素[6, 7] 。
本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價值計價模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計價模式的選擇。后文將對此觀點進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計價變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。
2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點及公允價值計價效應(yīng)
新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨計量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。
新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)的披露，提高會計的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實價值。基于此，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨一類確定會計規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。
2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計價特點
相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：
1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化
在舊的會計準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個部分，由于各個部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計處理。
2.價值計量模式的選擇變化
舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計價的房地產(chǎn)主要以成本模式計價，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價熟低法原則計價，在房地產(chǎn)市場價格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價格要遠(yuǎn)低于市場價格，由此會計賬目價值與資產(chǎn)的實際市場價值存在較大差額。而新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量，也可采用公允價值模式進(jìn)行計量，公允價值（fair value）意指“公平合理之價值”。
3.后續(xù)計量變化
在舊會計準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計價規(guī)定進(jìn)行計量。
新會計準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計量則規(guī)定：原來采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價值模式進(jìn)行計量；但是一旦采用了公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，則不允許再變更為成本模式計量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，采用公允價值模式計量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。
2.2公允價值計價效應(yīng)
我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實施公允價值計價模式的上市企業(yè)，公允價值計價模式變更決策為實施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計價模式的變更獲得了巨大的價值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報告，但最后在年報中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計價模式實現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。
雖然具有可觀的公允價值計價效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財務(wù)報告顯示采用公允價值計價的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計量模式的統(tǒng)計表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計價的積極性不高，可看出采用公允價值計價模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實施成本計價模式，與新會計準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價值計價大相徑庭。
表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計量模式情況表
年 度
2006
2007
2008
采用成本計量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允價值計量模式的上市公司
投資性房產(chǎn)是企業(yè)擁有并已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)和持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。新會計準(zhǔn)則單獨劃分投資性房地產(chǎn)的目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計處理和相關(guān)信息的披露，提高會計信息的相關(guān)性。
一、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性
傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史成本，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，歷史成本已經(jīng)不能適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。由于通貨膨脹的影響，許多人開始質(zhì)疑歷史成本，認(rèn)為采用歷史成本計價會導(dǎo)致企業(yè)所提供的財務(wù)報表信息沒有用，因為歷史成本反映的信息與實際情況可能相差甚遠(yuǎn)。在這樣的質(zhì)疑聲中，產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，公允價值開始走進(jìn)人們的視野，逐漸被大家認(rèn)可并廣泛應(yīng)用。
與歷史成本計量屬性相比較，公允價值計量屬性有其明顯的優(yōu)勢，它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，更符合決策有用觀的要求，可以向財務(wù)報表使用者提供更有價值的信息。
公允價值計量的崛起，使歷史成本計量受到越來越多的挑戰(zhàn)，但公允價值在實際中的應(yīng)用卻受到可靠性的制約。就我國目前的情況來看，企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。而目前投資性房地產(chǎn)的公允價值在某些情況下是可以取得的，但考慮到我國的房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不夠高，未完全采用公允價值模式，企業(yè)應(yīng)于會計期末采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式。
采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式，視為會計政策變更。但已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
公允價值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，更能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價值和盈利能力，但由于公允價值的確認(rèn)仍然是一個難點，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。同時我們也可以借鑒香港的經(jīng)驗，房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中如果采用了公允價值模式的，每年度公司會聘請獨立的測量師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并作為公允價值的確定依據(jù)。
二、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響
1.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資能力，緩解資金緊張的局面
房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價值計量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。
2.在不造成過大利潤波動的同時實現(xiàn)企業(yè)利潤增長
根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價值模式的企業(yè)應(yīng)在每個會計期末以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價值，并將公允價值與資產(chǎn)原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”科目。以目前全國房地產(chǎn)普遍持續(xù)升值的情況看，“公允價值變動損益”科目將存在一定額度的貸方余額，從而為企業(yè)貢獻(xiàn)一定的利潤增長。對擁有較多優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)而言，利潤增長幅度可能更大。在公允價值計量模式下，企業(yè)的利潤水平也將因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動而產(chǎn)生波動，但企業(yè)無需對這部分利潤波動過分擔(dān)憂。因為從長遠(yuǎn)來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個會計期末投資性房地產(chǎn)的價值調(diào)整都將以前一期的公允價值為基礎(chǔ)，價值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時的價值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時，采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)將不再計提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價值時，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質(zhì)性影響。
3.公允價值變動不會造成企業(yè)實質(zhì)性稅賦增加
采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)后，企業(yè)每年的納稅額并不會受到嚴(yán)重影響：第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費用增加，但稅法遵循的是收付實現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價值變動損益不具備收付實現(xiàn)的特點，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價的雙重征收方法統(tǒng)一為從價計征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實際稅負(fù)帶來的影響也不會太大。
參考文獻(xiàn)：
[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.
[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.
一、公允價值在投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理中運(yùn)用的中外規(guī)定差別
通過對我國06版會計準(zhǔn)則、國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的比較后，我們可以知道，我國的投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)定了采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的前提允許條件，其核心是企業(yè)必須有充分證據(jù)，來證明該投資性房地產(chǎn)的公允價值在決定使用的階段，能夠可靠并且持續(xù)地取得。換句話講，其前提必須滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場中取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息的條件。這樣的規(guī)定，其實是對我國特殊市場環(huán)境的一種考慮，并且有助于保證使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，會計信息質(zhì)量可靠性的要求。
二、我國上市公司對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理計量模式選擇現(xiàn)狀
自從2006年我國新會計準(zhǔn)則頒布以來，在投資性房地產(chǎn)的列報和計量方面作出了重要變動，并且引進(jìn)了公允價值的計量模式。到現(xiàn)在未知，我國上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司數(shù)量和范圍呈現(xiàn)出與新準(zhǔn)則頒布的初衷和愿景有一定的出入。在查閱了我國上市公司的財報后統(tǒng)計顯示，在2006年新準(zhǔn)則頒布后直到12年初，883家擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)共計有27 家上市公司。這表明，在《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》（CAS3）頒布的幾年以來，上市公司采用了公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)在全國范圍里占比較低，僅有3%。如津濱發(fā)展 、勝利股份 、沱牌曲酒 、方大集團(tuán) 、海欣股份 、深長城 等大多數(shù)擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司所選擇的計量模式并非公允價值。
三、影響我國上市公司使用公允價值計量模式的因素
（一）相關(guān)準(zhǔn)則和市場規(guī)定模糊，風(fēng)險調(diào)控難度加大
我國的房地產(chǎn)市場與國外發(fā)達(dá)國家比較可以得出：第一，我國市場的完善程度不足。由于目前的市場環(huán)境下，某些商者受到了利益驅(qū)引，從而使交易過程中不規(guī)范牟取暴利的行為并不十分罕見，操縱利潤的市場風(fēng)險加大，例如某些上市公司誤導(dǎo)控制二級市場中增發(fā)、配股和經(jīng)理者的股票期權(quán)計劃；第二，相關(guān)市場的法制法規(guī)建設(shè)力度不夠，特別是缺乏對于公允價值的信息控制規(guī)范，上市公司在虧損的情況下會利用會計政策變更這一手法進(jìn)行盈余調(diào)整，從而實現(xiàn)扭虧；第三，我國2006年新企業(yè)會計準(zhǔn)則對公允價值的定義和運(yùn)用缺少仔細(xì)的實施指導(dǎo)，而只是提出了一般性說明，同時的規(guī)定指出使用公允價值計量是不可逆的決策，即企業(yè)只能從投資性房地產(chǎn)的成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，而不能從公允價值模式重新轉(zhuǎn)換回成本模式計量。在我國房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，并逐步降溫的大背景下，投資性房地產(chǎn)的市場景氣程度到底會怎樣，其投資性房地產(chǎn)的市價會否持續(xù)堅挺，還是會猛然下跌，這些都很難估計和確定。然而市場有很強(qiáng)的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)價格下行的壓力很大，這樣的趨勢會使得公允價值的變動損益的風(fēng)險加大，其不確定性加強(qiáng)，投資性房地產(chǎn)受市場波動的影響因此加大。這樣會對企業(yè)的經(jīng)營持續(xù)和穩(wěn)定性有一定的困擾。因而，很多上市企業(yè)在權(quán)衡利弊之后，考慮到避免公允價值的使用帶來的不確定性而謹(jǐn)慎的選擇了繼續(xù)使用成本模式計量投資性房地產(chǎn)。
（二）公允價值模式引入的門檻要求
新會計準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量如果采用公允價值模式要同時達(dá)到兩個必要的條件：第一，由于投資性房地產(chǎn)的地理位置大多是在我國大中型規(guī)模城市的城內(nèi)區(qū)域，所以決定了擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)只有在大中城市的才可以采用公允價值模式進(jìn)行會計計量。第二，對于類似或同類的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)的確定條件如下：
對于房地產(chǎn)，確認(rèn)條件是：地理位置和地理環(huán)境相同；性質(zhì)相同；結(jié)構(gòu)類型相同或相近；新舊程度相同或相近；可使用狀況相同或相近。對于土地使用權(quán)，確認(rèn)條件是：同一城區(qū)、同一位置區(qū)域；所處地理環(huán)境相同或相近；可使用狀況相同或相近。
可以看出，由于我國的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，要在企業(yè)里使用公允價值的條件是要找到企業(yè)內(nèi)的每一項房地產(chǎn)的活躍市場，然而實際上達(dá)成這樣的條件目前有所困難。另外，在會計準(zhǔn)則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)定中，指出不能使用包含過多估值的假設(shè)應(yīng)用技術(shù)，因而決定了一個企業(yè)內(nèi)所有投資性房地產(chǎn)不一定都能采用公允價值模式來計量。這是由于我國產(chǎn)權(quán)以及生產(chǎn)要素市場活躍度不夠，加上普遍公信度低的交易中介機(jī)構(gòu)，還有市場管理和制度建設(shè)力度不足，使得投資性房地產(chǎn)相應(yīng)的公允價值難以確定。對比發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場，由于成熟的生產(chǎn)要素市場，使得交易活動十分活躍，從而使得公允價值的確認(rèn)趨于客觀和簡單。然而，困擾我國企業(yè)公允價值運(yùn)用的這種現(xiàn)狀并不是靜態(tài)的，而是我國各項要素市場開放和發(fā)展的一個階段，在未來，這種問題會逐漸改善。
（三）會計變更存在不合理使用
公允價值計量模式就像是一把“雙刃劍”，擁有兩面性，企業(yè)的經(jīng)營成績會隨著投資性房地產(chǎn)公允價值的波動而變動。因投資性房地產(chǎn)公允價值的變動會存在致使企業(yè)的業(yè)績大幅變動的情況，可能誤導(dǎo)多方的相關(guān)利益者，會引起投資者和債權(quán)所有者對公司情況的誤判，加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，進(jìn)而影響企業(yè)的市場形象，這樣并不有利于企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
