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我國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀80年代中期，是一個成長性很高的行業(yè)。如今，房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟生活中已有舉足輕重的地位，但由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、規(guī)模小、基礎(chǔ)差，其企業(yè)缺乏規(guī)范性管理，企業(yè)的財務(wù)狀況也面臨會計核算體系不健全、缺乏有效的內(nèi)部控制制度等問題，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)報告舞弊的風(fēng)險加大。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)運營特點和財務(wù)特征，在國內(nèi)外財務(wù)報告舞弊現(xiàn)有的研究基礎(chǔ)上建立一套適合我國上市房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告舞弊的識別模型。同時找出識別房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告舞弊的關(guān)鍵指標，為各有關(guān)信息使用者的決策提供依據(jù)。
一、文獻綜述
（一）國外文獻 西方國家資本市場產(chǎn)生時間較長，國外學(xué)術(shù)界較早地進行了上市公司財務(wù)報告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列舉的方式對財務(wù)報告舞弊作了定義。在他們看來，財務(wù)報告舞弊就是系統(tǒng)性的利潤操縱?；羧A德.R達維亞（2004）認為財務(wù)報表舞弊指的是在企業(yè)向外界披露財務(wù)報表時有意將財務(wù)報表上的一項或多項余額虛報的一種欺詐。在Michael R.Young看來，只有違規(guī)的財務(wù)報表被用于決策并造成損失時，這種違規(guī)才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等從行業(yè)、董事會特征、財務(wù)指標等方面對財務(wù)舞弊公司的征兆做了進一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）運用財務(wù)指標建立Logistic模型，Beneish（1997）通過建立Probit模型來識別財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象。
（二）國內(nèi)文獻 與西方國家相比，我國證券市場建立時間相對較晚，所以我國學(xué)者對上市公司財務(wù)報告舞弊現(xiàn)象主要進行規(guī)范研究。阮錦勤（2003）以48家被公開實施舞弊的上市公司為樣本，對財務(wù)報告舞弊的現(xiàn)狀進行了多角度的考察，并通過反映舞弊征兆和舞弊特征的兩類指標建立Logistic回歸模型，結(jié)果表明調(diào)整后每股現(xiàn)金和應(yīng)收賬款與收入比兩個指標可以識別財務(wù)報告舞弊公司。明（2006）以8個財務(wù)指標為變量進行研究，最終建立了一個由應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、毛利率指數(shù)和資產(chǎn)質(zhì)量指數(shù)為變量的舞弊識別模型。陳國欣、呂占甲、何峰（2007）研究回歸模型表明：實際上只需要盈利能力、管理層持股比例、獨立董事規(guī)模、審計意見四個變量就可以較好地識別預(yù)測上市公司財務(wù)報告舞弊，而且通過Logistic 回歸技術(shù)建立的模型整體識別正確率已達95.1%，可以說效果相當(dāng)顯著。梁杰、任茜（2009）在我國上市公司財務(wù)報告舞弊信號的審計與識別一文中從公司管理層、關(guān)系對象、公司治理結(jié)構(gòu)及內(nèi)部控制制度等方面揭示了財務(wù)舞弊的跡象。
二、研究設(shè)計
（一）研究假設(shè) 本文以我國上市房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報告為樣本，通過綜合考察上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，尋求舞弊房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)指標上共有的，能區(qū)別于未舞弊公司的特征，從而建立一個由多方面指標反映的識別模型。由此，本文提出以下假設(shè)：
假設(shè)1：:所有可以公開獲得的財務(wù)報表數(shù)據(jù)是真實、公允的
假設(shè)2：被中國證監(jiān)會公開進行行政處罰的上市房地產(chǎn)公司均為有舞弊行為的公司
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)過程中存在的風(fēng)險問題
1.多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的還貸風(fēng)險
科學(xué)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際負債率較高，部分企業(yè)超過了七成。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中通常需要依靠大量的流動性資金的參與，尤其是對單個工程項目而言，假設(shè)過多借貸資金流入到運營中，在無形中將會加大本企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。如果不協(xié)調(diào)借貸問題，不降低本企業(yè)的資產(chǎn)負債率，一旦增大投資風(fēng)險，企業(yè)在今后的運作中就會更加危險。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)貸款隨意性較強，未進行科學(xué)規(guī)劃。現(xiàn)階段，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并未對投資資金進行有效的規(guī)劃，未能科學(xué)估算自身資金潛力，未合理計算企業(yè)內(nèi)外負債，這加大了房地產(chǎn)工程的投資風(fēng)險。
2.經(jīng)濟市場的不景氣，使得再融資風(fēng)險的出現(xiàn)
通常情況下，在金融市場上，多數(shù)上市房地產(chǎn)企業(yè)采用融資方式來獲取工程項目資金。而對于負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資只會進一步增加本企業(yè)的實際負債率，且從客觀上而言，這些企業(yè)的具體債權(quán)保證程度也會下降。這種高負債率會降低本企業(yè)通過其他融資方式獲得項目資金的可能性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營鏈較長，而較高負債率的出現(xiàn)將會加大鏈條的斷裂風(fēng)險，同時造成連鎖反應(yīng)，并對整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生較大的經(jīng)營風(fēng)險。
3.單個工程項目的具體負債率比較大
我國房地產(chǎn)企業(yè)存在著單個工程項目的具體負債率偏大、質(zhì)量管理不合理的問題。多數(shù)企業(yè)的運營資金來源于金融借貸，只有少數(shù)部分屬于本企業(yè)的自有資金。所以企業(yè)借貸的資金量較大，在企業(yè)工程項目比較大的情況下，會增加本企業(yè)的負債成本。同時在開始一些工程項目時，因為質(zhì)量難度以及風(fēng)險問題使得本工程項目在一段時間內(nèi)成為本企業(yè)難以解決的問題之一。
4.資本結(jié)構(gòu)的不合理
資本結(jié)構(gòu)的不合理指的是由于在企業(yè)資本總額中借貸資本和自有資本之間比重的不合理而導(dǎo)致企業(yè)收益出現(xiàn)問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在實行工程項目的過程中需要擁有一定數(shù)量的資金，用來規(guī)劃、生產(chǎn)房地產(chǎn)品以及支付各種費用等。能夠籌集到所需的資金，這對本企業(yè)工程項目的順利實施產(chǎn)生直接的影響，同時也影響了本企業(yè)今后的生存與發(fā)展。通常情況下，我國房地產(chǎn)企業(yè)會利用土地作為抵押物從銀行借入資金，從而用來滿足本企業(yè)的房地產(chǎn)品生產(chǎn)要求。而這個過程中的資金借入進行較為規(guī)范，收費工作人員對于當(dāng)日收入就當(dāng)日結(jié)算，按照收費工作人員的日報表借款，并在報表中退票收據(jù)、有效金額、廢票收據(jù)、有效票據(jù)等均有詳細的記錄；財務(wù)科對收費工作人員所錄入的數(shù)據(jù)準確情況與真實程度等進行實時的監(jiān)控，并掌控票據(jù)的具體使用情況；財務(wù)科按照系統(tǒng)提供的財務(wù)報表，對本企業(yè)的資金使用情況、工程進程、業(yè)務(wù)收入、收費項目統(tǒng)計等諸多內(nèi)容進行動態(tài)監(jiān)控，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層提供科學(xué)、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險防范的有效措施
1.國家層面
（1）加強銀行的信貸管理，不斷完善我國房地產(chǎn)市場。
努力發(fā)展信貸資產(chǎn)的證券化，加強銀行的信貸管理，不斷分散我國房地產(chǎn)企業(yè)的信貸風(fēng)險；進一步完善我國的稅費體系，科學(xué)稅負。同時，也需要做好房地產(chǎn)的金融防范工作，不斷完善我國房地產(chǎn)的金融市場，以此促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（2）國家需要不斷完善我國房地產(chǎn)政策制度。
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)政策，尤其是近年來頒布的政策制度均是在房地產(chǎn)品銷售量上漲速度偏快、房價高漲的形勢下出臺的。而現(xiàn)在，我國的房價與銷售量的上漲速度均在下降。因此，我國政府在上調(diào)存款準備金率以及加息的基礎(chǔ)上，還需要放寬制度，調(diào)整改善房貸利率。此外，國家還需要在信貸政策上扶持信譽度高的房地產(chǎn)企業(yè)。
2.企業(yè)層面
（1）企業(yè)要不斷提高資金的利用率。
房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，做好企業(yè)資金管理工作是整個財務(wù)管理工作的核心意向。這就要求，房地產(chǎn)企業(yè)合理利用資金、統(tǒng)籌安排。其一，企業(yè)需要建立完整的資金管理機構(gòu)，針對大型集團公司可以在企業(yè)內(nèi)部成立“銀行”，發(fā)揮出統(tǒng)籌安排的功效，合理調(diào)度，突出重點集中財力用于優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)，減輕企業(yè)籌資壓力，在充分發(fā)揮貨幣時間價值的基礎(chǔ)上，合理地利用分散資金。其二，針對有關(guān)賬簿需要工作人員仔細審核，并及時登記賬簿，及時清查，一旦檢查到問題就需要及時查明其原因，并加以解決。最后，企業(yè)還需要建立完善的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，對財務(wù)管理中潛在的風(fēng)險進行分析研究，并及早預(yù)防風(fēng)險。
中圖分類號：F275文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02
隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，全國各地出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”。與國外房地產(chǎn)業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，遠未實現(xiàn)規(guī)范化。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實問題。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概論及表現(xiàn)形式
財務(wù)風(fēng)險是指公司財務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)而使公司可能喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險，財務(wù)風(fēng)險有廣義和狹義之分。狹義的財務(wù)風(fēng)險，是指由于利用財務(wù)杠桿給企業(yè)帶來的破產(chǎn)風(fēng)險或普通股收益產(chǎn)生大幅度變動的風(fēng)險。廣義的財務(wù)風(fēng)險，是企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務(wù)活動中因各種因素而導(dǎo)致的對企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具體表現(xiàn)為：
1.償債具有很大的風(fēng)險
目前，中國房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準，大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段以負債開發(fā)為主，自有資本比例相當(dāng)?shù)汀＿@使得國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴于貸款，利息負擔(dān)沉重，資金周轉(zhuǎn)余地比較小。同時，房地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤的實現(xiàn)具有很大的不確定性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業(yè)面臨極大的財務(wù)風(fēng)險。
2.利率波動的風(fēng)險
利率波動對負債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預(yù)期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導(dǎo)致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產(chǎn)企業(yè)帶來極大的損失，成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的重大財務(wù)風(fēng)險之一。
3.籌資的風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸依賴程度相當(dāng)高，相關(guān)資料表明，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經(jīng)營使公司負債比率加大，相應(yīng)地降低了對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，這勢必會增加企業(yè)從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不完善，房地產(chǎn)企業(yè)對國際規(guī)則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因
1.缺乏財務(wù)預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發(fā)周期較長，占用資金時間長，而且項目調(diào)整能力差。有些房地產(chǎn)開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、經(jīng)濟效益的回報率對要開發(fā)的項目作細致的財務(wù)預(yù)算分析，并且房地產(chǎn)項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
2.缺乏現(xiàn)金流量管理觀念
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，項目變現(xiàn)能力差，因此，需要加強對現(xiàn)金流量的管理。據(jù)調(diào)查，我國房地產(chǎn)企業(yè)多屬民營經(jīng)濟成分，缺乏現(xiàn)金流量管理觀念，在經(jīng)濟效益良好的情況下，盲目擴大生產(chǎn)規(guī)模，加大了企業(yè)風(fēng)險控制的難度。很多企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
3.資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)
企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當(dāng)對收益產(chǎn)生負面影響而形成財務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行項目運作必須具備一定數(shù)量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關(guān)系到企業(yè)的開發(fā)活動能否順利進行并進而影響到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金往往不能滿足企業(yè)運作項目的需要，企業(yè)一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務(wù)杠桿利益越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也越大。
4.成本費用控制不嚴
房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等一系列成本費用構(gòu)成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的具體情況分別處理。有些房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進度和質(zhì)量，忽視了成本管理，導(dǎo)致財務(wù)部無法收集第一線成本管理的基礎(chǔ)資料，成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏差大，影響了企業(yè)效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
1.實現(xiàn)財務(wù)管理預(yù)算化
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期中，在財務(wù)預(yù)算方面存在著許多不確定的因素，對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟效益起著決定性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)以項目預(yù)算和資本預(yù)算為基礎(chǔ)，對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經(jīng)營成果及其分配等作出具體安排。在項目預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門要對項目建設(shè)的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計費用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用、經(jīng)營收入、借款計劃等內(nèi)容進行的整體預(yù)算，認真執(zhí)行財務(wù)預(yù)算，以提高項目開發(fā)投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業(yè)造成的損失。在資金預(yù)算方面，企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)按照企業(yè)的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規(guī)劃，構(gòu)建企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經(jīng)濟行為進行定量約束，發(fā)揮預(yù)算監(jiān)督的財務(wù)預(yù)警作用。
2.加強資金管理
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴重的會把企業(yè)拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業(yè)日益經(jīng)營對資金的需要。在財務(wù)收支上要實施嚴格的財務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保建設(shè)項目施工和營銷資金需求；加速應(yīng)收賬款的收回，調(diào)整庫存結(jié)構(gòu)，壓縮存貨資金占用，增強企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽；嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現(xiàn)象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。
3.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)
房地產(chǎn)企業(yè)必須保持合理的資金結(jié)構(gòu)，適度負債經(jīng)營，在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，設(shè)法籌足項目建設(shè)資金。在利用傳統(tǒng)融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權(quán)益比率等方法，降低資產(chǎn)負債率，控制企業(yè)資本成本，改善資本結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力，降低財務(wù)風(fēng)險。一方面，加強預(yù)售房款、銀行貸款這些傳統(tǒng)融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發(fā)等來擴充資金，使企業(yè)逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，還可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。
4.加強成本管理
企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理控制的要求，在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細化核算對象，在開發(fā)成本和銷售科目中，根據(jù)產(chǎn)品設(shè)置相關(guān)成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監(jiān)督上，企業(yè)應(yīng)對開發(fā)設(shè)計階段、產(chǎn)品建設(shè)階段發(fā)生的成本進行預(yù)先規(guī)劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監(jiān)督機構(gòu)，在各個重要環(huán)節(jié)，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監(jiān)督管理。
5.完善內(nèi)部審計
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，內(nèi)部審計工作就顯得非常重要。內(nèi)部審計工作強調(diào)過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風(fēng)險管理，充分發(fā)揮內(nèi)審的風(fēng)險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)經(jīng)營效益；同時，也要做好事后審計，由財務(wù)收支審計向經(jīng)濟效益審計、管理審計、內(nèi)部控制制度評價、工程項目預(yù)（決）算審計、專項審計等領(lǐng)域發(fā)展，評價生產(chǎn)力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化組合，全面實現(xiàn)監(jiān)督、控制、服務(wù)、評價職能。
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房地產(chǎn)業(yè)作為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，在新一輪發(fā)展周期中呈現(xiàn)出一片繁榮景象，但在某些地區(qū)甚至出現(xiàn)了過熱的勢頭，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)著中長期財務(wù)風(fēng)險。加之目前受國家宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟變化的影響，金融政策的從緊，財務(wù)風(fēng)險己經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、發(fā)展而迫切需要解決的問題。從理論上看，財務(wù)風(fēng)險評價理論正呈現(xiàn)出以下幾點發(fā)展趨勢：從定性分析轉(zhuǎn)化為定量分析；從指標化形式轉(zhuǎn)向模型化形式，或二者結(jié)合；從對單個財務(wù)指標分析轉(zhuǎn)化為對財務(wù)指標體系進行分析，描述風(fēng)險的變量從離散形式向連續(xù)形式轉(zhuǎn)化。鑒于此，本文以房地產(chǎn)上市公司為研究對象，構(gòu)建一套與房地產(chǎn)行業(yè)緊密結(jié)合的財務(wù)風(fēng)險評價體系，借此給房地產(chǎn)上市公司改善財務(wù)狀況、規(guī)避財務(wù)風(fēng)險提供理論和方法指導(dǎo)。
一、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價指標的選擇及計算方法
為了能準確靈活反映房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所面臨的生存風(fēng)險的強弱，基于指標構(gòu)建原則的考慮，本文在設(shè)計研究變量時，借鑒了我國財政部等四部委聯(lián)合頒布的“國有資本績效評價規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財務(wù)評價指標體系，以及財務(wù)指標獲取的難易程度和成本效益原則，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，根據(jù)1996年財政部頒布的關(guān)于《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)評價指標體系（試行）》的通知，選擇體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)指標。因為一個房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況不是單一的一方面，而是一個綜合整體，所以在以上財務(wù)指標設(shè)計原則的指導(dǎo)下，反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟運行狀況的財務(wù)風(fēng)險指標體系，應(yīng)包括企業(yè)的償債能力、經(jīng)營效率、盈利能力、成長能力、基于現(xiàn)金流量的指標。雖然這些指標也用于評價企業(yè)的財務(wù)績效，但企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價和財務(wù)績效評價是同一事物的兩個相對方面，若企業(yè)財務(wù)狀況良好，則企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較小；若財務(wù)狀況較差，則企業(yè)財務(wù)風(fēng)險較大。因此，財務(wù)績效評價和財務(wù)風(fēng)險評價在指標的選擇上是可以互相借鑒的，這些反映財務(wù)狀況的指標也可以用來評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。
根據(jù)以上原則，本文在借鑒國內(nèi)外學(xué)者的實證研究成果并結(jié)合房地產(chǎn)上市公司實際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類的14個財務(wù)指標，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險評價指標體系（見表1）。
二、因子分析的基本原理及數(shù)學(xué)模型
由于多指標分析本身比較復(fù)雜，而且涉及因素很多，各因素描述的方式也各不相同，有的可以采用定量描述，而有的只能采用定性描述或者是半定量描述。國內(nèi)外對于多因素評價問題的分析方法主要有：層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法和因子分析法等。在眾多的分析方法中，因子分析法有其獨特的優(yōu)勢。對于房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析體系的構(gòu)建，因子分析法比較合適。因子分析主要的作用在于：減少分析變量的個數(shù)，通過對變量間相關(guān)性的探測，把原始變量分類，然后把相關(guān)性高的變量分為一組，再用公因子代替該組變量。因子分析有兩個核心問題：其一是構(gòu)造因子變量；其二是對因子變量進行命名解釋。所以，因子分析的基本步驟就是圍繞這兩個問題逐步展開的。因子分析通常有以下四個基本步驟。
第一，確認需要分析的原變量是否適合作因子分析。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定是否適合做數(shù)據(jù)精減。
第二，構(gòu)造因子變量。設(shè)X是觀測得到的隨機向量，均值向量E（X）=0。F=（F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m）是不可測的向量，其均值向量E（F）=0，向量的各分量是相互獨立的。e=（e1，e2，…，ep）與F相互獨立，且E（e）=0，協(xié)方差陣是對角陣，即各分量之間是相互獨立的，則模型：
稱為因子分析模型，由于該模型是針對變量進行的，各因子又是正交的，所以也稱為R型正交因子模型。其矩陣形式為：X=AF+e。
第三，利用旋轉(zhuǎn)方法使得因子變量更具有可解釋性。如果求出公因子解后，各個公因子的典型代表變量不很突出，還需要進行因子旋轉(zhuǎn)，通過適當(dāng)?shù)男D(zhuǎn)得到比較滿意的公因子。
第四，計算因子變量最終得分。在因子分析模型建立后，還要對樣本進行綜合評價。對于所研究的問題，就是用最少個數(shù)的不可測的公因子的函數(shù)以及特殊因子之和來描述原來觀測的各個分量。
三、因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價中的應(yīng)用
D公司是一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的上市公司，近年來盡管D公司發(fā)展迅猛，但仍然存在負債率高和流動比率過低的問題，加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控和國際經(jīng)濟變動的影響，D公司承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，已經(jīng)嚴重影響到D公司的生存和健康發(fā)展。本節(jié)以D公司為例，研究因子分析模型在房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險評價中的應(yīng)用。根據(jù)指標數(shù)據(jù)的可獲得性和完整性，本文選取從2004年1季度至2011年1季度的D公司公布的29組季度財務(wù)數(shù)據(jù)，并將原始樣本數(shù)據(jù)進行標準化變換。本文運用SPSS16.0統(tǒng)計軟件，對財務(wù)指標數(shù)據(jù)進行因子分析，實證步驟如下。
第一，對數(shù)據(jù)的檢驗。在為樣本數(shù)據(jù)做因子分析前我們首先做KMO測定，以便確定本研究中標準化財務(wù)是否適合做數(shù)據(jù)精減。經(jīng)SPSS16.0軟件計算結(jié)果如表2所示。
表2結(jié)果顯示KMO的值是0.607，此值大于0.5，故可認為本數(shù)據(jù)可用于做主成分分析。
第二，公因子的提取。表3為各變量和因子的方差貢獻情況。它分為兩部分：第一部分反映的是全部因子的特征值、方差貢獻率和累計貢獻率；第二部分反映的是特征值大于1的5個公共因子的特征值、方差貢獻率和累積貢獻率。總方差分解表顯示，共選取5個因子，解釋了總體方差的89.66%，也就是說5個公共因子可以概括14個原始變量所有信息含量的89.66%，提取公共因子的結(jié)果是較為滿意的。主成分的提取及命名如表3所示。
第三，財務(wù)風(fēng)險的綜合評價模型。為了簡化各主因子的結(jié)構(gòu)，我們對因子負荷矩陣進行求逆計算，得到因子得分矩陣。根據(jù)因子得分系數(shù)和原始變量的標準化值，可以計算每個觀測量的各個因子的分數(shù)，并可以據(jù)此對觀測量進行下一步的分析。旋轉(zhuǎn)后的主成分因子表達式可以寫成：F1=0.060X1+0.213X2+0.209X3
-0.013X4+0.011X5+0.036X6+0.192X7+0.211X8+0.211X9-0.024X10
-0.014Xll-0.040X12-0.006X13+0.014X14； F2=0.419X1+0.105X2+
0.135X3-0.064X4+0.015X5+0.409X6-0.062X7+0.013X8+0.010X9
-0.025X10-0.021Xll+0.348X12-0.106X13-0.058X14； F3=0.003X1+
0.027X2+0.122X3-0.006X4+0.037X5+0.048X6-0.079X7-0.022X8
-0.027X9-0.002X10-0.083Xll+0.483X12+0.374X13+0.385X14； F4=
-0.118X1-0.006X2+0.016X3+0.509X4+0.499X5+0.052X6+0.021X7
-0.009X8-0.007X9-0.093X10+0.068Xll+0.082X12-0.027X13-
0.004X14；F5=-0.031X1+0.021X2-0.073X3+0.062X4-0.081X5+
0.069X6+0.000X7-0.020X8-0.027X9+0.535X10+0.540Xll-0.179X12
+0.021X13+0.051X14。
因子F1、F2、F3、F4和F5分別從不同方面反映了各個體指標的貢獻率大小情況。雖然它們的綜合原始信息較強，但一單獨使用某因子并不能對所有變量進行一個綜合評價，因此按照測度財務(wù)綜合因子，將F1、F2、F3、F4和F5按照貢獻率綜合加權(quán)如下：
F=0.35824F1+0.18389F2+0.13948F3+0.12767F4+0.08732F5 （2）
從而利用此表達式計算出D公司各季度財務(wù)狀況的綜合得分，F(xiàn)值越大表示D公司財務(wù)狀況越好，財務(wù)風(fēng)險越??；相反，F(xiàn)值越小表示D公司財務(wù)狀況越差，財務(wù)風(fēng)險越大。
第四，D公司財務(wù)風(fēng)險評價模型的檢驗。利用SPSS軟件和EXCEL軟件處理，可快速獲得企業(yè)的主因子和綜合因子得分情況，據(jù)此可對D公司各季度的財務(wù)狀況做出分析和比較。由于己經(jīng)采用標準化數(shù)據(jù)進行分析，所以因子得分為正表示財務(wù)狀況處于平均水平之上，財務(wù)風(fēng)險處于平均水平之下；因子得分為負表示財務(wù)狀況處于平均水平之下，財務(wù)風(fēng)險處于平均水平之上。將F取負值可以得出上述29個季度的財務(wù)風(fēng)險分布圖，如圖1所示。
根據(jù)D公司的基本情況，把評價區(qū)域的臨界值定為0具有較強的適用性，據(jù)此把0作為公司財務(wù)風(fēng)險的一個分水嶺，D公司財務(wù)風(fēng)險判斷標準見表4所示。
四、結(jié)論
本文在借鑒國內(nèi)外學(xué)者的實證研究成果并結(jié)合D公司實際情況的基礎(chǔ)上，初步確定了包括反映企業(yè)盈利能力、成長能力、營運能力、償債能力和現(xiàn)金流量5大類的14個財務(wù)指標，構(gòu)建D公司的財務(wù)風(fēng)險評價指標體系，采用一種多元統(tǒng)計方法――因子分析法建立D公司財務(wù)風(fēng)險綜合評價因子分析模型，并選取D公司從2004年1季度至2011年1季度公布的29組季度財務(wù)數(shù)據(jù)進行實證分析。通過理論分析和實例證明，表明該模型具有實踐意義，在現(xiàn)實中應(yīng)是可行的。由于我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險管理體系建設(shè)尚處于起步階段，有許多理論尤其是實務(wù)方面的問題，還需進一步探討與解決。本文在研究中只考慮財務(wù)指標，而非財務(wù)指標也可以影響企業(yè)的財務(wù)狀況，故不能概括企業(yè)經(jīng)營過程的總體，因此如何在做財務(wù)評價中引入非財務(wù)指標是今后研究的方向。
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 風(fēng)險分析
財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)財務(wù)經(jīng)營效果的不確定性，指企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機會或可能。從經(jīng)濟學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是一種微觀經(jīng)濟風(fēng)險，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的集中體現(xiàn)。國內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財務(wù)風(fēng)險的存在，因此對哦財務(wù)風(fēng)險的認識、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行研究不僅具有理論意義同時也具有現(xiàn)實意義。
財務(wù)風(fēng)險的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營者所采取對策的復(fù)雜化和多樣化。財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的時間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的概率也難以準確計算，每次發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。
財務(wù)風(fēng)險的大小是相對于不同的經(jīng)營者及其抗衡風(fēng)險的能力而言的，由于人們識別風(fēng)險、認識風(fēng)險和抵御風(fēng)險能力的增強，就能在一定程度上降低風(fēng)險損失的強度、范圍和風(fēng)險的不確定性，減少風(fēng)險發(fā)生的機會和概率，減少不可控風(fēng)險發(fā)生的破壞力。
一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對某地產(chǎn)公司來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢搨壤瑢で笞罴奄Y本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。
二、縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。
三、注重融資策略的創(chuàng)新
對于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。
四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險
一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，
上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。
五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算
全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。
六、財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險
為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。
七、適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督
進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標分析。準確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。
對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。
總之，房地產(chǎn)的核心是金融運作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國房地產(chǎn)市場明顯地缺乏金融市場環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺。美國房地產(chǎn)信托基金模式所強調(diào)各個環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，18980年后，美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長期發(fā)展。
某地產(chǎn)公司的整個運營策略一直圍繞著土地資源進行，即“先做大再做強”在某地產(chǎn)大規(guī)模進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負債和產(chǎn)常規(guī)的滾動開發(fā)來實現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬科地產(chǎn)公司是“先做強再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會獨擋一面，有資金問題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。
八、總結(jié)
在了解了財務(wù)風(fēng)險的研究背景和意義以及國內(nèi)外學(xué)者對財務(wù)風(fēng)險的認識和研究的基礎(chǔ)上，本文對某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險進行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險、投資風(fēng)險、資金回籠風(fēng)險這三個方面進行了詳細的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險無處不在，無時不在。風(fēng)險是一把雙刃劍，合理面對風(fēng)險，采取措施解決風(fēng)險，公司才能吸取經(jīng)驗穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險，公司就很難長期發(fā)展下去。
某地產(chǎn)公司在面對風(fēng)險的同時穩(wěn)步前進，矗立與房地產(chǎn)百強企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強的市場競爭能力，具有很大的發(fā)展空間。
參考文獻：
近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較高，其良好經(jīng)營發(fā)展狀態(tài)不僅直接影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時也關(guān)系著金融行業(yè)、公用事業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定運行以及消費者和投資者的自身利益。所以促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。然而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的一個關(guān)鍵內(nèi)容―，財務(wù)成本管理，由于受不利因素的影響會出現(xiàn)不同程度的問題和弊端，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成非常嚴重的威脅。因此，加強有關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理措施的探討，對于加強企業(yè)資金、成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要的理論和現(xiàn)實意義。
一、財務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)發(fā)展的意義
一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和其資金的高密集性，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量相對較大，負債率較高。而良好的財務(wù)成本管理可以有效協(xié)調(diào)和平衡房地產(chǎn)的收入和支出狀況，以不斷保證企業(yè)長時間資金積累和可持續(xù)發(fā)展的需要。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競爭如此激烈的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高市場競爭力、增強企業(yè)抵御外部經(jīng)濟政策和經(jīng)濟環(huán)境波動影響的能力，就必須加強對傳統(tǒng)財務(wù)成本管理模式的改革，針對性和綜合性地分析財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經(jīng)濟管理中的瓶頸，建立完善的成本動態(tài)管理體系。另一方面，良好的財務(wù)成本管理可以有效提高企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展動力。財務(wù)成本管理體系的完善，可以不斷增強企業(yè)整體的經(jīng)營管理能力和水平。財務(wù)成本管理是一項包含多項指標的綜合性管理手段，企業(yè)部門如果能夠充分利用其綜合性管理的特點，便能夠有效提高企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、物資管理和生產(chǎn)管理水平。
二、目前財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題
房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的內(nèi)容主要有資金投放運用管理、資金籌集管理、利潤分配管理、開發(fā)成本管理、稅務(wù)和籌劃管理等。目前財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題有：
1.工程預(yù)算和決算存在問題
目前部分房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)算和決算更新速度相對較慢，傳統(tǒng)的換算法則已經(jīng)不能提供準確和真實的工程預(yù)算和決算，且其復(fù)雜重復(fù)的計算程序和工作嚴重影響了工程的效率和進度。同時部分房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目的綜合管理缺乏相應(yīng)的控制和管理能力，建設(shè)、施工、設(shè)計部門之間不能進行及時的信息溝通和配合，這會引起工程項目不能進行全面統(tǒng)籌下的建設(shè)實施。如果實際的決算不能進行及時的更新，便失去了應(yīng)有的準且行和真實性，這會給企業(yè)資金狀況帶來嚴重威脅。另外，有些企業(yè)也可能會在政府項目的預(yù)算和決算過程中進行不同程度的造假，偽造預(yù)算和決算結(jié)果以謀取私人利益。
2.缺乏健全的財務(wù)管理體系
部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中缺乏相應(yīng)的財務(wù)管理體系或者傳統(tǒng)的財務(wù)管理體系已經(jīng)與現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展狀況不適應(yīng)，這對企業(yè)財務(wù)管理有關(guān)措施和方法的執(zhí)行造成了不利影響。[2]不健全的財務(wù)管理體系會造成企業(yè)內(nèi)部員工職位權(quán)責(zé)分配不合理，各部門財務(wù)管理職責(zé)不明確，如此會引起獎懲措施混亂和滯后，嚴重影響了員工的工作積極性和滿意度，對于企業(yè)整體效率和競爭力的提高產(chǎn)生了不利影響。另外部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的財務(wù)成本管理方法，財務(wù)成本核算僅僅以財務(wù)決策報告作為主要依據(jù)，對于核算中出現(xiàn)的問題不能及時發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進行改善，嚴重缺乏控制性和預(yù)測性。還有部分企業(yè)財務(wù)成本管理粗放或財務(wù)管理僅僅流于形式，不利于財務(wù)成本管理應(yīng)有作用的充分發(fā)揮。
3.財務(wù)成本管理不全面
房地產(chǎn)企業(yè)成本費用包含營銷費用、前期費用、土地成本、工程成本、財務(wù)費用、管理費用等費用，其經(jīng)營業(yè)務(wù)具有較大的復(fù)雜性，所以財務(wù)成本管理工作應(yīng)當(dāng)盡量做到全面性。如今部分企業(yè)在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監(jiān)督管理，如在財務(wù)費用的控制過程中，相關(guān)的項目費用沒有及時確定相應(yīng)的規(guī)范和制度，企業(yè)資金花費盲目，流動資金時而寬松時而緊縮，沒有提高對節(jié)省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴重忽視投資決策和設(shè)計階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒有相應(yīng)的全過程、全要素成本管理措施和方案。
4.缺乏財務(wù)成本管理方法和意識
大量房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相應(yīng)的財務(wù)成本管理的科學(xué)方法，不能及時獲得準確可靠的財務(wù)和成本信息。部分房地產(chǎn)財務(wù)管理部門成本管理意識相對薄弱，對財務(wù)成本管理的作用和地位認識不足，只重視建設(shè)前項目的設(shè)計成本或后期的銷售成本，而忽視投資后項目建設(shè)和經(jīng)營管理的成本，對于成本計劃只當(dāng)做書面指導(dǎo)，而不是按照預(yù)定計劃實際操作，沒有將其作為財務(wù)成本管理的科學(xué)性規(guī)范。
三、改善房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施
1.建立并完善預(yù)算和決算體系
要對項目工程的預(yù)決算管理進行不斷地改進，提高對與工程細節(jié)相關(guān)經(jīng)濟指標的預(yù)測水平，盡可能保證恰當(dāng)?shù)墓こ填A(yù)算、估算與實際工程的差異能控制在合理的差異范圍內(nèi)。工程驗收過程中要加強同原有設(shè)計方案的分析對比，對于實際造價中與工程預(yù)算差別較大的部分要有相關(guān)變動的資料文件或?qū)嵤╇A段開發(fā)商、建設(shè)單位、監(jiān)理單位一致認可的相關(guān)情況說明，以避免造假違法行為的發(fā)生；要不斷提高工程預(yù)算和決算人員綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，注重專業(yè)知識的適時進修和學(xué)習(xí)，以逐漸提高工程預(yù)決算的質(zhì)量。另外要建立相應(yīng)的投資中心、成本中心兩個責(zé)任中心，以此完善企業(yè)精細化成本管理控制系統(tǒng)，同時要加強周進度和月進度掌控，年度進行總評，根據(jù)各階段相關(guān)責(zé)任中心的實際業(yè)績和預(yù)算指標差異進行獎懲。
2.完善財務(wù)成本管理體系
財務(wù)成本管理體系的完善需要企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)、工程、人力資源等各部門的協(xié)作配合才能完成。各部門應(yīng)對成本預(yù)測、成本控制、成本分析、成本考核幾個方面形成獨立的計劃文書并由財務(wù)部門進行匯總和過程監(jiān)督。而財務(wù)部門則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過程中的管理，費用的控制要有合理的責(zé)權(quán)配置；要將會計財務(wù)數(shù)據(jù)歸集后按各部門的成本預(yù)算進行分類并及時交由各部分進行分析和反饋，以實現(xiàn)財務(wù)成本管理職能延伸到各部門；此外，建立相應(yīng)的成本管理核算系統(tǒng)，按照會計規(guī)則和核算程序制定完善的會計報告系統(tǒng)，以支持經(jīng)營決策。另外，要加強相應(yīng)的獎懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。
3.實現(xiàn)財務(wù)成本全方位管理，加強重點環(huán)節(jié)成本控制，提高管理意識。
財務(wù)成本管理工作是涉及到多方面費用和成本的系統(tǒng)性管理工作，因此應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)方法、內(nèi)容和對象的全方位管理，從宏觀角度把握服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業(yè)成本控制的各項要求基礎(chǔ)上加強有關(guān)開發(fā)設(shè)計、工程建設(shè)、后期經(jīng)營管理的成本預(yù)測和規(guī)劃，提高資金集中管理水平，實現(xiàn)資源合理有效配置。以項目決策為例，我們要根據(jù)擬建項目的報酬率、利潤率、銷售利潤率、資產(chǎn)負債率等財務(wù)指標進行項目計劃書的編制；加強有關(guān)投資方案、融資和稅務(wù)籌劃，并在立項階段加強組織籌劃，完成對項目籌建階段的成本規(guī)劃。在項目實施階段建安成本、配套成本、財務(wù)費用都是需要重點控制的成本環(huán)節(jié)。此外，企業(yè)決策層也要不斷提高財務(wù)成本管理意識，將財務(wù)成本管理作為各項經(jīng)濟管理中的一項重要工作進行開展，不斷健全財務(wù)管理體系和完善財務(wù)制度建設(shè)，以促進財務(wù)成本管理作用的有效發(fā)揮。
四、結(jié)束語
財務(wù)成本管理工作的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟管理的質(zhì)量。因此，財務(wù)人員和管理人員應(yīng)當(dāng)不斷加強有關(guān)措施和手段的運用以解決財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，建立健全相關(guān)財務(wù)成本管理體系，不斷拓展財務(wù)成本管理新方法，從而逐漸提高企業(yè)財務(wù)成本管理質(zhì)量和水平。
參考文獻：
[1]王克群.房地產(chǎn)調(diào)控的難點誤區(qū)及對策[J].四川行政學(xué)院學(xué)報. 2011，06（10）：61-62
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；措施
一、房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析
對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，其成本大致包含了固定成本和變動成本兩部分。其中固定成本是相對不變的，主要包含了設(shè)計成本、土地成本、建設(shè)成本等，這些固定成本可以通過預(yù)算管理進行核算，具有相對固定性，能夠直接進行衡量。在土地拍賣過程中，土地的成本一般情況下是確定的，在拍賣成功之后，房地產(chǎn)企業(yè)中土地成本就是固定不變的。而建材成本也具有相對固定性，在市場穩(wěn)定的情況下，建筑成本要素也相對穩(wěn)定。對于某一建筑項目，在設(shè)計建筑方案時其建筑成本也是大致可以確定的。在控制好建筑項目的級別之后，其建筑成本也能夠大致進行估算，此類建筑成本也可以算入固定成本。而變動成本則包含了融資成本等，主要是投資方利息以及銀行貸款的利息等。在市場經(jīng)濟繁榮的情況下，銀行貸款往往在房地產(chǎn)開發(fā)中介入比較深，也是房地產(chǎn)企業(yè)市場開發(fā)的重要支撐。因此房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資渠道是銀行貸款，一般來講這種成本具有不確定性，將其列為可變成本。不過在工程設(shè)計過程中假如對于建筑項目所需的資金、還款總額等要素能夠準確計算，并且能夠分析出監(jiān)測進度、環(huán)境等因素的影響程度，則可以將此成本列為不變成本。
二、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在的問題
一是目標成本制定不科學(xué)。房地產(chǎn)財務(wù)成本制定的目標應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)全員參與管理，并將可行性目標在考核中進行關(guān)聯(lián)。一些房地產(chǎn)企業(yè)管理者在成本管理目標的制定上沒有充分依靠管理、技術(shù)、施工人員，目標可行性不夠。同時，對于財務(wù)成本管理的目標也沒有進行有效的項目分級，導(dǎo)致成本預(yù)算中的目標成本結(jié)構(gòu)難以層層進行落實。目標預(yù)算計劃跟行動之間銜接不到位，很難通過監(jiān)測和目標管理實現(xiàn)成本管理目標跟現(xiàn)實管理之間的有效協(xié)調(diào)，這不利于成本目標管理內(nèi)容的完善，也對工程建設(shè)任務(wù)造成一定的負面影響。二是流程程序制定不科學(xué)，不利于成本管理。對于建筑項目的開發(fā)進度，應(yīng)當(dāng)進一步細化，將工程不需要的流程進行刪減，確保工程控制規(guī)范性。一些房地產(chǎn)企業(yè)在建筑項目開發(fā)中，規(guī)范性不高，流程程序化水平比較低，這些都不利于節(jié)省成本，減少消耗，控制成本目標。一些企業(yè)圍繞成本管理制度，約束性不高，沒有建立起相應(yīng)的成本互控體系，這不僅不利于成本管理工作的有效落實，同時也難以為成本管理起到基礎(chǔ)性推動作用。在成本控制上沒有實現(xiàn)財務(wù)部門管理部門和工程部門之間的相互監(jiān)督，成本管理體系不科學(xué)，難以落實成本控制工作，在成本統(tǒng)籌進一步控制以及質(zhì)量安全控制上沒有形成有效的合力，部門之間銜接性有待強化。三是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中靜態(tài)和動態(tài)雙重控制協(xié)調(diào)性不足。房地產(chǎn)企業(yè)要進一步強化成本管理，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)各管理環(huán)節(jié)和流程之間的銜接，推動整體的協(xié)調(diào)性。通過把握生產(chǎn)質(zhì)量，強化各環(huán)節(jié)的動態(tài)和靜態(tài)控制，確保實現(xiàn)管理目標的有效實現(xiàn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中沒有按照事先設(shè)計的管理目標和成本管理模型進行控制，總預(yù)算成本計算不科學(xué)、不準確，不能保證整體成本控制在可操作范圍之內(nèi)。由于缺乏動態(tài)和靜態(tài)雙重控制，對企業(yè)未來發(fā)展指導(dǎo)性意義不大。
三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施
第一，進一步強化財務(wù)成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)項目管理過程中，應(yīng)當(dāng)圍繞資金成本和稅務(wù)成本兩個方面強化財務(wù)成本管理。財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)金流量以及可行性報告等相關(guān)分析資料，對于資金投放明細進行具體分析，強化資金投資收益分析。依靠資金宏觀管理和有效控制，實現(xiàn)對建筑工程整體規(guī)劃的合理把控。在此基礎(chǔ)上，切實提高資金的使用效率，降低資金使用成本。圍繞稅務(wù)成本，通過了解和研究稅務(wù)法規(guī)，強化跟稅務(wù)部門之間的溝通協(xié)調(diào)。根據(jù)項目成本進行合理的稅收籌劃，合理合法降低適用稅率，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險的基礎(chǔ)上，減輕房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。第二，強化房地產(chǎn)工程成本控制。工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要內(nèi)容，圍繞建設(shè)成本和配套成本兩個方面對工程成本進行有效管控。通過測算分級企業(yè)成本經(jīng)濟，實現(xiàn)成本管理的科學(xué)化，要科學(xué)制定成本控制指標，并確?？刂浦笜说目茖W(xué)性和可行性。通過對控制指標的細化，落實到具體的管理流程中，實現(xiàn)對工程進度的科學(xué)指導(dǎo)。要結(jié)合成本，確定施工的標準、施工的招投標以及工藝等相關(guān)方面。在施工的過程中，要不斷設(shè)計和完善相關(guān)流程，通過制度管理和流程簽證等方式，進一步明確施工隊伍層級權(quán)力，通過不相容職務(wù)相分離等實現(xiàn)成本管理的有效管控，減少不科學(xué)費用的支出。第三，進一步完善管理成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進一步圍繞降低成本增加收益進行管理成本控制。通過強化施工建設(shè)項目過程管理和流程管理，加大對設(shè)計費用和開發(fā)費用的監(jiān)控，在提高效率的同時降低成本。要通過成本核算和開發(fā)實現(xiàn)制度約束，在管理過程中不斷創(chuàng)新，加大管理和控制，通過專業(yè)化精細化管理，提高資金集中度和使用效率，在提升項目成本核算準確性的基礎(chǔ)上，提高成本控制決策的科學(xué)性，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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一、房地產(chǎn)財務(wù)管理的特點
我國是全球最大的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速。但相對應(yīng)的，我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展時間短，財務(wù)管理相對落后。根據(jù)以往的經(jīng)驗，房地產(chǎn)企業(yè)的特點主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)周期較長，所需資金也比其他行業(yè)多出不少，中間的環(huán)節(jié)也非常復(fù)雜。這都大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的難度。第二，房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)過程相比其他行業(yè)更為復(fù)雜，在資金、稅務(wù)等各個方面都不同于其他行業(yè)。因此對財務(wù)人員的要求更高，財務(wù)人員需要更高的水平，更專業(yè)的素養(yǎng)才能更好的服務(wù)于企業(yè)的財務(wù)管理。相對應(yīng)的，水平不夠的工作人員只會影響到企業(yè)的運行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題
1、企業(yè)的財務(wù)制度不完善。
我國目前房地產(chǎn)企業(yè)較多，良莠不齊。由于公司注冊門檻低，不少企業(yè)都存在著一定的問題。尤以企業(yè)的財務(wù)制度不健全為主，極大地干擾了企業(yè)的良性運作。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，財務(wù)制度的不完善逐步凸顯。一些房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理模式落后，而且執(zhí)行起來也非常困難，這也是我國較多民營房地產(chǎn)企業(yè)中的普遍現(xiàn)象。
2、財務(wù)管理人員的素質(zhì)不高。
房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，問題也隨之而來。那就是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的素質(zhì)相對不高。因此這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對待新人要更加斟酌，選擇一些更加優(yōu)秀的員工，公司的納新需要更有章程，更具專業(yè)性。但是我國的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀卻不是如此，我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員招收不是很嚴格。同時企業(yè)老板對財務(wù)處理干預(yù)的任意性及對財務(wù)人員的重視程度也不夠，不能夠提高財務(wù)人員的工作積極性，入職的一些財務(wù)管理人員素養(yǎng)也相對較低，管理意識也不高。一些財務(wù)管理人員簡單的認為財務(wù)管理工作只是粗糙的記錄信息、分發(fā)工資而已，財務(wù)管理人員的素質(zhì)和專業(yè)知識的缺失，導(dǎo)致了企業(yè)的衰敗。
3、房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力差。
在當(dāng)前，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在公司的成本管理上存在著問題，有著不小的漏洞。雖然在當(dāng)前我國社會形勢大好的情況下，企業(yè)落后的成本管理模式不會影響企業(yè)的大局，但是必然會對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營出現(xiàn)問題。其次，目前我國的大部分企業(yè)只對于內(nèi)部管理成本控制比較關(guān)注，而對于其他的環(huán)節(jié)相對有所忽略，如工程造價的各個環(huán)節(jié)是相輔相成，相互統(tǒng)一的一個整體，重視一個環(huán)節(jié)，忽略其他環(huán)節(jié)對于工程造價的影響是不利的。第三，企業(yè)財務(wù)管理工作人員的水平有限，對于企業(yè)成本的估算也缺乏專業(yè)判斷，這就直接影響了企業(yè)的經(jīng)營，從而導(dǎo)致企業(yè)盈利下降。
三、解決房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理問題的措施
1、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式。
從根本入手，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理制度不完善，財務(wù)管理模式不健康，導(dǎo)致了一系列的財務(wù)管理問題，影響公司的正常運作。所以應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理模式，讓企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間都更加統(tǒng)一，使管理人員得到的數(shù)據(jù)更加準確細致，從而能夠進行更加高效的決策，同時還要對企業(yè)的財務(wù)管理模式進行更改，對于落后的財務(wù)管理模式要毫不猶豫的放棄，而對于其他公司更加科學(xué)的財務(wù)管理模式也要毫不猶豫的加以引進。根據(jù)本公司管理架構(gòu)的特點，采取集團總制度建設(shè)，開發(fā)項目具體情況的靈活管理方式等，盡可能的開源節(jié)流，提高企業(yè)對資金的使用和投資效益，由此提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤。
2、加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，優(yōu)化員工素質(zhì)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理存在較大的問題，影響了公司的正常運營，因此房地產(chǎn)公司需要不斷地對財務(wù)工作人員提出更高的要求，培訓(xùn)企業(yè)員工，使得員工對于自己在公司中的位置有著更加精準的認識，知道自己肩頭肩負的重任，讓他們正確認識到自己的位置，充分發(fā)揮自身的積極性。要將財務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略大局之中，從而有利于企業(yè)的發(fā)展，而不至于讓落后的管理模式影響企業(yè)的健康運行和發(fā)展。
3、加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度。
在房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理之中，成本管理控制的能力也是非常重要的一個環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加重視企業(yè)對于成本管理的能力，改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式之中存在的問題，把成本管理作為一項重要的工作。公司要不斷的提高財務(wù)管理的能力，創(chuàng)新更加高效的成本管理方式，隨著形勢發(fā)展不斷更新成本管理模式，創(chuàng)新成本管理，在成本管理的過程中細化步驟，對于各環(huán)節(jié)工作都要進行更加全面的預(yù)算，并要規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑，從而壯大發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)集中預(yù)算管理。
房地產(chǎn)企業(yè)的集中管理必然需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身資金管理進行高度的預(yù)算，并且進行全面的預(yù)算，這就需要建立適用于自身房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算和核心結(jié)算制度。為實現(xiàn)財務(wù)管理的集中，就需要房地產(chǎn)企業(yè)具有保障的財務(wù)預(yù)算，也需要得到房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的監(jiān)控，以及對房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的審計，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的審核，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)必須完善的，逐步實現(xiàn)管理的集中化。
5、加大監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)的重要部門之一就是財務(wù)部門，所以必須要對其進行嚴格的監(jiān)督，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的良性健康發(fā)展。對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門的監(jiān)督，不僅要對其內(nèi)部進行監(jiān)督，控制資金的不合理使用，同時還應(yīng)該對整個的財務(wù)管理系統(tǒng)進行監(jiān)管。對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的財務(wù)問題需要進行及時的了解，杜絕資金流失、短缺等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金管理進行嚴格的監(jiān)督，打擊不法行為，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
四、結(jié)語
對于房地產(chǎn)這種資金密集的關(guān)乎國民經(jīng)濟發(fā)展的綜合性行業(yè)來說，應(yīng)該更加注重企業(yè)的資金管理，將資金進行最高效、最科學(xué)、最大化的利用。提高企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理水平，發(fā)揮財務(wù)的最大保障力和助動力，建設(shè)適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)管理要求的企業(yè)財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的迫切需要。
參考文獻
二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制
加強房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)投資的控制與管理。房地產(chǎn)項目的投資一般分為建設(shè)投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統(tǒng)籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質(zhì)量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調(diào)整企業(yè)經(jīng)營策略，防止市場變動對發(fā)展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發(fā)，采用系統(tǒng)和理論的方法對項目進行決策和計劃。健全企業(yè)財務(wù)管理體制，嚴格規(guī)范財務(wù)行為。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過財務(wù)管理人員的研究，針對性地根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)支出特點和管理重點，積極探索適合企業(yè)特點，適合市場特點的財務(wù)管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優(yōu)化管理體制，使得企業(yè)財務(wù)管理工作平穩(wěn)安全的進行。管理部門要發(fā)揮監(jiān)督職能，積極監(jiān)督企業(yè)的財務(wù)行為，為其制定相關(guān)的規(guī)范化規(guī)定，對于不明財務(wù)問題及時查清并消除影響。加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業(yè)就必須進行投入。而成本則是企業(yè)最根本、最直接的投入，成本是決定企業(yè)利潤的重要因素。企業(yè)要生存和發(fā)展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產(chǎn)項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市場競爭中，取得競爭優(yōu)勢，處于不敗之地。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。積極創(chuàng)新高效財務(wù)管理方法，提高財務(wù)控制能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理可以應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息化管理系統(tǒng)，使財務(wù)數(shù)據(jù)具有實時性和統(tǒng)一性，提高企業(yè)的財務(wù)管理效率和財務(wù)控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業(yè)發(fā)展的財務(wù)管理方法，通過工作經(jīng)驗總結(jié)出不斷完善的財務(wù)管理體系，不斷強化財務(wù)的管理職能。強化企業(yè)財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)。財務(wù)管理作為企業(yè)核心競爭力所在，就必然需要高質(zhì)量的管理部門和管理人員，為了提高企業(yè)的財務(wù)管理能力，就必須要求管理工作人員的高管理水平。企業(yè)可以在聘用和設(shè)立管理部門時，選擇具有專業(yè)知識的員工，并且在后續(xù)的工作中，根據(jù)企業(yè)的發(fā)展水平，積極組織管理人員的學(xué)習(xí)深造工作，及時考核工作人員的技術(shù)水平，確保管理部門一直處于高水平管理狀態(tài)，才能保證企業(yè)財務(wù)管理穩(wěn)定發(fā)展。
（一）籌資風(fēng)險
資金是房地產(chǎn)企業(yè)的血液。籌集資金的方式不同籌資成本和籌資風(fēng)險不同，在風(fēng)險可控條件下及時足額籌集資金，是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中重要的部分。籌資工作除了注意以合適的方式籌集足額資金，還應(yīng)合理控制不同籌資方式下的風(fēng)險程度，正確制定和管理籌資風(fēng)險的方法和措施。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著籌資方式單一、籌資渠道匱乏、資金成本昂貴的問題?；I資風(fēng)險主要表現(xiàn)在資金期限錯配，長周期的投資項目配比了短期融資，容易出現(xiàn)短期償債能力急劇下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險；企業(yè)整體財務(wù)杠桿過高，籌資過度依賴間接融資方式，在市場形式低迷時，企業(yè)盈利能力下滑不足以支付財務(wù)成本時，就會出現(xiàn)“斷供”的財務(wù)風(fēng)險。尤其是在2014年之后，中國進入各種風(fēng)險疊加期，經(jīng)濟形勢步入下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資風(fēng)險更加凸顯。
（二）投資風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目的特點是投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，同時還面臨著國家宏觀調(diào)控政策變化的掣肘，容易受到國家投資、產(chǎn)業(yè)、財稅等多方面政策的制約和影響。投資規(guī)模越大的項目面臨的管理風(fēng)險、運行風(fēng)險和銷售風(fēng)險就越高，大規(guī)模投資可能遇到項目管理不善導(dǎo)致的質(zhì)量不合格、建設(shè)進度不理想、銷售策略不適用導(dǎo)致的去化困難等風(fēng)險；開發(fā)周期長則內(nèi)外部環(huán)境風(fēng)險的變數(shù)就越大，市場情況在經(jīng)濟周期換擋時會發(fā)生劇烈的變化，開發(fā)周期越長面對的市場變數(shù)就越大，例如：市場轉(zhuǎn)淡時產(chǎn)品價格普遍下跌，項目可研階段論證可行的開發(fā)項目變得不行可，市場價格下跌會帶來集中退房、大面積違約等風(fēng)險因素。
（三）經(jīng)營風(fēng)險
經(jīng)營風(fēng)險是指在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各環(huán)節(jié)不確定性因素的影響，使得資金流動異常，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生運營困難，企業(yè)價值下降的風(fēng)險?，F(xiàn)階段對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險則體現(xiàn)在，企業(yè)經(jīng)營能力不能隨著市場環(huán)境的變化而提升和及時調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過35年快速發(fā)展，已經(jīng)進入到產(chǎn)品供大于求、企業(yè)間競爭升級和行業(yè)快速優(yōu)勝劣汰的“白銀時代”。市場變化要求企業(yè)的經(jīng)營能力必須更快的提升改進，如果依然墨守成規(guī)，不能在細致深入的市場分析和可研基礎(chǔ)上，設(shè)計提供質(zhì)量更好、品質(zhì)更高的產(chǎn)品，依然采取過時的商業(yè)模式和營銷模式，不在提高企業(yè)運營效率和科學(xué)壓縮成本等方面升級，將面臨經(jīng)營效益下滑、產(chǎn)品沒有市場、經(jīng)營現(xiàn)金流枯竭的風(fēng)險。
房地產(chǎn)企業(yè)除了以上財務(wù)風(fēng)險，還存在著企業(yè)間大量互保產(chǎn)生的保證風(fēng)險，貨幣市場波動帶來的利率風(fēng)險和資金流動性風(fēng)險，國家財稅體制改革帶來的納稅風(fēng)險，以及無法兌現(xiàn)對投資人承諾的利潤分配風(fēng)險等。如何提前化解財務(wù)風(fēng)險，保證企業(yè)在生存的前提下，健康穩(wěn)定的發(fā)展，可以通過以下措施改善財務(wù)風(fēng)險管理工作。
二、改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管理措施
（一）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、合理搭配債務(wù)期限，規(guī)避籌資風(fēng)險
在風(fēng)險上行的市場階段應(yīng)采取穩(wěn)健的融資策略。多元化融資渠道，科學(xué)的統(tǒng)籌權(quán)益資本和債務(wù)資金的比例，盡量采取直接融資方式，例如：引入戰(zhàn)略投資人、發(fā)行普通股、可轉(zhuǎn)債、優(yōu)先股等方式，降低財務(wù)杠桿，提高企業(yè)抵御財務(wù)風(fēng)險能力。另一方面，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目周期特點選擇搭配債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，舉債以中長期負債為主，短期負債為輔，同時加速銷售回款速度，改善資金結(jié)構(gòu)減輕籌資壓力。同時盤活固定資產(chǎn)，增加流動資產(chǎn)和速動資產(chǎn)比例，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善資產(chǎn)錯配現(xiàn)象。
（二）科學(xué)管理投資項目，增強投資效果的確定性，減少投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資項目應(yīng)從可行性研究入手，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，正確地判斷和把握市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，把項目投資的不確定性降到最低限度。同時可以采取投資分散的方法，即通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散而達到減少風(fēng)險的目的，方式包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將可控資源集中用于本企業(yè)專業(yè)優(yōu)勢市場，同時還應(yīng)避免將雞蛋放入同一個籃子，可以進行區(qū)域分散投資，保證企業(yè)綜合投資報酬率基本理想。并且使開發(fā)的項目在時間上錯開，合理統(tǒng)籌項目開發(fā)節(jié)奏，不出現(xiàn)內(nèi)部資源競爭，也不造成短期資金流緊張的局面，保留項目開發(fā)一定的調(diào)整空間和余地。在新的市場環(huán)境下，還可以創(chuàng)新商業(yè)模式，開展同行業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的新的合作方式和深度，利用各種互利互惠的方式，降低制造成本和交易成本，共同投資共享收益共擔(dān)風(fēng)險，達到降低投資風(fēng)險的目的。例如：萬達集團的以運營商為核心，投資機構(gòu)作為財務(wù)投資人的輕資產(chǎn)模式。具體是萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)由萬達集團做，但投資全部來自機構(gòu)，資產(chǎn)歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
（三）提升企業(yè)管理工作的水平，增強行業(yè)競爭力，控制經(jīng)營風(fēng)險
（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大。總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)是一個時間跨度長、融資數(shù)額大的經(jīng)濟項目。隨著社會的不斷發(fā)展與進步，近些年來，低價和房價不斷攀升，房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，一次性投入的資金更多，增加了房地產(chǎn)的融資任務(wù)。[1]另外，由于大量的資金周轉(zhuǎn)時間較長，周轉(zhuǎn)率不高，并且時間跨度較長。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商必須采取多種手段促進融資。房地產(chǎn)企業(yè)在征地、開發(fā)、施工建設(shè)、竣工檢驗等一系列環(huán)節(jié)通常需要兩年的時間，房產(chǎn)項目開發(fā)的長期性加大了融資的難度和周期性。而開發(fā)后的房屋在出售過程中往往是采用分期付款的形式，開發(fā)時投入的大量的資金，很難在短期內(nèi)回收，無形當(dāng)中又增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。
（2）財務(wù)管理體制不完善。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理中，資金流轉(zhuǎn)不暢、過大的負債等問題使得財務(wù)管理難度不斷增加。而此時，在多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)卻沒有一個科學(xué)化的管理體制，財務(wù)管理系統(tǒng)不健全，管理制度不完善，對財務(wù)管理人員的沒有做出清晰的崗位職責(zé)分配，企業(yè)發(fā)展運行中，出現(xiàn)了財務(wù)問題，各個管理人員相互推諉，不能對問題進行及時解決，反而使管理人員內(nèi)部矛盾逐步加深。在項目經(jīng)營過程中，出現(xiàn)了財務(wù)問題，管理人員未能制定出有效的應(yīng)對措施。缺乏科學(xué)性和規(guī)范化的管理體制已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理的需要，更不能實現(xiàn)財務(wù)的創(chuàng)新管理，影響到了企業(yè)的長期發(fā)展。[2]
（3）財務(wù)管理創(chuàng)新意識淡薄。縱觀我國的房產(chǎn)企業(yè)，在管理過程中普遍存在創(chuàng)新型的管理意識，使得財務(wù)管理中存在較大風(fēng)險。財務(wù)管理人員在對房產(chǎn)經(jīng)濟收入的預(yù)測、分析和控制等過程中往往還采用較為傳統(tǒng)的管理方式，沒有真正把創(chuàng)新管理落實到位。在項目開發(fā)經(jīng)營中，沒有對項目資金進行準確分析與合理利用，財務(wù)管理風(fēng)險意識不高，使財務(wù)風(fēng)險控制中存在漏洞，資金流動出現(xiàn)短缺，房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效益無法得到有效保證。與此同時，在房地產(chǎn)財務(wù)管理過程中，會涉及到分析、控制等多種問題，財務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，因而未能實現(xiàn)對財務(wù)風(fēng)險的有效控制，一定程度上也限制了財務(wù)管理的創(chuàng)新性。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新措施
（1）更新財務(wù)管理觀念，提高效能。先進的管理觀念是房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。在當(dāng)前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，一定對財務(wù)管理觀念進行創(chuàng)新，用創(chuàng)新的管理觀念帶動企業(yè)向更好的方向發(fā)展。首先要制定出對人員的激勵和約束機制，使人員參與到企業(yè)經(jīng)濟運行與管理的全過程，明確權(quán)、責(zé)、利之間的關(guān)系，促進科學(xué)決策。[3]同時還要充分調(diào)動起管理人員的積極性，最大程度的挖掘其管理潛能，運用財務(wù)管理技能，對企業(yè)發(fā)展中的不確定因素進行準確預(yù)測，彌補企業(yè)自身發(fā)展的缺陷，促進財務(wù)管理創(chuàng)新的實現(xiàn)。另外財務(wù)管理人員要樹立財務(wù)風(fēng)險意識，制定出具有針對性的財務(wù)管理措施，把財務(wù)風(fēng)險降到最低。對資金的分配和走向進行嚴格規(guī)劃，財務(wù)部門要利用好財務(wù)信息，使其發(fā)揮出最大作用，在更新管理觀念的同時，提高財務(wù)管理效能，創(chuàng)新技術(shù)，統(tǒng)籌規(guī)劃，防范風(fēng)險，推動企業(yè)全面經(jīng)濟效益的提高。
（2）建立健全財務(wù)管理制度和體系，促進管理。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新，首先就要建立健全財務(wù)管理制度和體系。在完善管理機制的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)管理創(chuàng)新。要認真分析市場經(jīng)濟條件，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展情況，制定出具有針對性和原則性的會計制度。設(shè)立專門的財務(wù)機構(gòu)，明確會計人員崗位職責(zé)，嚴格規(guī)定預(yù)算編制、工資核算和資金流動的管理標準，嚴格控制現(xiàn)金、采購、銷售和報銷等財務(wù)管理環(huán)節(jié)，促進財務(wù)管理流程制度化、標準化。另外，要加強對房地產(chǎn)企業(yè)日常運營工作的監(jiān)管，制定出相應(yīng)的考核和責(zé)任追究制度，使財務(wù)管理工作真正落實，促進財務(wù)管理工作高效運轉(zhuǎn)。
（3）創(chuàng)新風(fēng)險管理方法，降低風(fēng)險。在現(xiàn)代企業(yè)管理中，風(fēng)險管理是財務(wù)管理中的重要內(nèi)容，同時也是影響財務(wù)目標實現(xiàn)的重要因素，因而加強財務(wù)風(fēng)險管理勢在必行。[4]金融市場的風(fēng)云變幻，使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變得復(fù)雜；房地產(chǎn)市場本身的不穩(wěn)定性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的直接因素；房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加也加大了財務(wù)管理風(fēng)險。因此，一定要采取創(chuàng)新性的方式對財務(wù)風(fēng)險進行管理。要對企業(yè)中可能引起財務(wù)風(fēng)險的因素進行全面分析、有效識別，確定出合理的風(fēng)險管理目標，科學(xué)的制定出財務(wù)風(fēng)險控制體系，對各項風(fēng)險類型進行研究，及時制定出應(yīng)對風(fēng)險措施，最大限度地規(guī)避風(fēng)險，減少因財務(wù)風(fēng)險而帶來的損失。
