首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控
時(shí)間：2023-07-27 09:29:52
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)防控范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識(shí)！
部分商業(yè)銀行對(duì)集團(tuán)客戶存在認(rèn)識(shí)誤區(qū),對(duì)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)以及關(guān)聯(lián)交易風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足,把集團(tuán)客戶簡(jiǎn)單等同于優(yōu)質(zhì)客戶。同時(shí),受“羊群效應(yīng)”影響,商業(yè)銀行為爭(zhēng)搶大集團(tuán)客戶資源,爭(zhēng)相向其多頭授信、過度授信、放寬貸款條件,導(dǎo)致部分集團(tuán)性客戶惡意逃避銀行監(jiān)督。更有甚者,對(duì)企業(yè)資信真實(shí)情況和信貸資金運(yùn)行狀況不甚了解,致使信貸監(jiān)督處于真空狀態(tài)。
(二)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理粗放
目前,房地產(chǎn)貸款面臨的最大問題,是商業(yè)銀行對(duì)該行業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足。近期房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)部分指標(biāo)的好轉(zhuǎn),掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)銀行未能準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)貸款供求、成本和風(fēng)險(xiǎn)變化,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持盲目樂觀的態(tài)度,將房地產(chǎn)貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種發(fā)展,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)過度授信。另一方面,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理粗放,將房地產(chǎn)業(yè)貸款特別是個(gè)人住房貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù),通過調(diào)整經(jīng)濟(jì)資本占用系數(shù)、加大考核激勵(lì)等手段鼓勵(lì)基層行大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。在利益的驅(qū)動(dòng)下,部分基層行在貸款發(fā)放過程中忽視了對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的控制,貸前調(diào)查不充分、貸時(shí)審查不嚴(yán)格、貸后管理不盡職,甚至出現(xiàn)了開發(fā)商通過“假按揭”將自身的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行的現(xiàn)象,加劇商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)消費(fèi)信貸發(fā)放缺乏科學(xué)規(guī)劃
第一,商業(yè)銀行在個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)拓展上缺乏科學(xué)規(guī)劃,實(shí)行粗放的管理模式,通過對(duì)基層行下達(dá)硬性指標(biāo),搶占市場(chǎng)份額,導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)信貸市場(chǎng)陷入同質(zhì)惡性競(jìng)爭(zhēng)的怪圈。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,基層行在具體放貸過程中盲目營(yíng)銷,違規(guī)操作,放松對(duì)借款人還款能力的調(diào)查,甚至通過提供虛假客戶信息、擅自降低貸款標(biāo)準(zhǔn)和擔(dān)保條件,為高風(fēng)險(xiǎn)、低信用的客戶提供消費(fèi)貸款,導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)積聚。第二,在銀行網(wǎng)點(diǎn)、人員有限的情況下,對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款的貸后監(jiān)督檢查往往跟不上,一旦發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)也不能及時(shí)采取補(bǔ)救措施,導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)貸款不良率的上升。
二、當(dāng)前商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)防范策略
(一)加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)性關(guān)聯(lián)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制
商業(yè)銀行要按照銀監(jiān)會(huì)《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的要求,構(gòu)建與集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理特點(diǎn)相適應(yīng)的信貸管理機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)客戶信息進(jìn)行追蹤、收集,確保授信額度控制、授信管理和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警的有效性,切實(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作。一是要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)客戶內(nèi)部架構(gòu)、資金運(yùn)作模式、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易、關(guān)聯(lián)企業(yè)互保、對(duì)外投資擴(kuò)張、主營(yíng)業(yè)務(wù)前景等方面的深入調(diào)查和分析,采取有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控措施,避免因多頭授信、過度授信而引發(fā)集中性授信風(fēng)險(xiǎn)。二是要強(qiáng)化授信后管理,尤其要強(qiáng)化對(duì)產(chǎn)能過剩行業(yè)集團(tuán)客戶、關(guān)聯(lián)客戶的授信監(jiān)控和管理,落實(shí)各項(xiàng)授信條件,跟蹤貸款資金流向,動(dòng)態(tài)反映客戶授信后的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況和抵質(zhì)押等擔(dān)保代償能力變動(dòng)情況,必要時(shí)果斷采取措施,調(diào)整授信方案,確保信貸資產(chǎn)安全。
(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。一是個(gè)別達(dá)不到銀行貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)、不具還款實(shí)力的項(xiàng)目房產(chǎn)商，故意編造和提供虛假或者部分虛假的企業(yè)和項(xiàng)目資料，取得銀行資金支持；二是房產(chǎn)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，開發(fā)項(xiàng)目資金不足，房屋預(yù)售不暢形成資金鏈斷裂造成的違約風(fēng)險(xiǎn)；三是開發(fā)商取得貸款后，將貸款挪為它用甚至攜款逃走。
2.個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)。一是被迫違約，指借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件而無法繼續(xù)正常還本付息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)；二是惡意貸款違約，借款人使用虛假收入證明等不正當(dāng)手段來騙取貸款；三是理性違約，當(dāng)房?jī)r(jià)迅速下跌或利率上升幅度較大時(shí)，借款人主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益，并將此看法付諸實(shí)施而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前宏觀調(diào)控趨緊、銀行信貸資金緊縮的背景下，要重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂和個(gè)人理性違約的信用風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)采取的是“滾動(dòng)開發(fā)”的模式，在房產(chǎn)開發(fā)過程中，信貸資金全程參與了房地產(chǎn)業(yè)的資金流動(dòng)過程。2010年后房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，銀行收縮信貸，后期投入資金減少，導(dǎo)致有些工程可能無以為繼，這會(huì)直接影響前期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的償還率；個(gè)人住房貸款方面，如果在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，貸款利率不斷增加，理性違約現(xiàn)象將大幅攀升，特別是在房?jī)r(jià)峰值購(gòu)買住房，發(fā)生理性違約的可能性較大。
（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
1.住房?jī)r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。近年來，我國(guó)住房?jī)r(jià)格飛速上漲，但隨著國(guó)家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場(chǎng)價(jià)格理性回歸，一旦房?jī)r(jià)下滑，商業(yè)銀行存量房貸客戶還款意愿可能會(huì)出現(xiàn)變化，業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨之上升。尤其，在房?jī)r(jià)高位發(fā)放的按揭貸款將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)貸款一般期限較長(zhǎng)，特別是個(gè)人住房貸款，一般在5~20年左右，最長(zhǎng)可達(dá)30年。在這樣長(zhǎng)的時(shí)間跨度內(nèi)，可能經(jīng)歷幾個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，市場(chǎng)利率也可能發(fā)生數(shù)輪波動(dòng)。對(duì)于商業(yè)銀行，尤其是實(shí)行固定利率制的商業(yè)銀行，當(dāng)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)占資產(chǎn)業(yè)務(wù)的比率達(dá)到一定程度時(shí)，利率的波動(dòng)極有可能給商業(yè)銀行帶來無法規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)，特別是當(dāng)利率進(jìn)入上升周期，借款人利息支付加重時(shí)，不良率將上升。
3.匯率風(fēng)險(xiǎn)。如果市場(chǎng)對(duì)人民幣進(jìn)一步升值的預(yù)期強(qiáng)化，那么國(guó)外熱錢可能會(huì)進(jìn)一步流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能保持相對(duì)穩(wěn)定，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)進(jìn)一步積聚，一旦人民幣升值到一定的幅度，國(guó)外熱錢出逃，可能會(huì)引起較大的市場(chǎng)震動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)貸款中最典型、最重大的操作風(fēng)險(xiǎn)就是由于內(nèi)外部欺詐形成的“假按揭”現(xiàn)象。“假按揭”行為一方面使銀行信貸資金以流動(dòng)資金貸款之外的形式注入房地產(chǎn)業(yè)，一定程度上造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，進(jìn)一步誘導(dǎo)社會(huì)上大量住房建設(shè)、住房消費(fèi)和住房投資資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生劇烈振動(dòng)，另一方面“假按揭”使銀行巨額信貸資產(chǎn)失去了法律的有力保護(hù)，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題必然會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)質(zhì)量惡化，影響銀行內(nèi)部各有關(guān)部門對(duì)個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)確把握和判斷。
（四）合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)
一是外部政策執(zhí)行情況的合規(guī)問題。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)中比較敏感的合規(guī)問題包括利率政策、授信條件、用途監(jiān)管等方面。該類風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在產(chǎn)品研發(fā)以及業(yè)務(wù)執(zhí)行環(huán)節(jié)。各地監(jiān)管環(huán)境不同，監(jiān)管政策在執(zhí)行層面的統(tǒng)一性和持續(xù)性方面也有差異，加上各商業(yè)銀行因競(jìng)爭(zhēng)壓力所導(dǎo)致的各類業(yè)務(wù)創(chuàng)新不斷，有的不惜突破政策管制底線，合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)整體上呈上升趨勢(shì)。二是內(nèi)控制度完善落實(shí)的合規(guī)問題。一方面存在商業(yè)銀行內(nèi)控制度不全面、不完善，缺乏前瞻性、系統(tǒng)性等問題，另一方面是內(nèi)控制度執(zhí)行不力，只重制度建設(shè)而輕制度落實(shí)，疏于管理、約束乏力，從而造成了有章不循、違章操作，嚴(yán)重影響了內(nèi)控制度的實(shí)施效果。
（五）其他風(fēng)險(xiǎn)
1.政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言，其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其它相關(guān)政策的影響。自1998年實(shí)行住房貨幣化改革至今，我國(guó)房地產(chǎn)政策歷經(jīng)了“松—緊—松—緊”的歷史變化，給商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來了較大的影響。
2.聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。2010年國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，至年底逐步取消房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠政策。各商業(yè)銀行部分當(dāng)年已受理但未完成放款的個(gè)貸客戶，2011年將面臨重新核定貸款利率。2011年初，自深圳開始的銀行“反價(jià)”風(fēng)波在全國(guó)蔓延，各地出現(xiàn)不同程度的房貸客戶利率糾紛，很多客戶通過向媒體報(bào)料、到監(jiān)管部門上訪等措施向銀行施壓，給銀行帶來極大的聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制的應(yīng)對(duì)措施
（一）信用風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款。一是嚴(yán)格信貸規(guī)模，靈活信貸政策。應(yīng)以對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的科學(xué)分析為基礎(chǔ)，合理測(cè)算授信規(guī)模，控制房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模上限；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的授信政策要保持相對(duì)的靈活性，不能因加強(qiáng)宏觀調(diào)控而搞“一刀切”，要避免授信政策的大起大落。對(duì)于借款人融資能力和股東實(shí)力較強(qiáng)的、現(xiàn)金流充足、第二還款來源穩(wěn)定可靠的項(xiàng)目應(yīng)給予連續(xù)穩(wěn)定的資金支持。二是落實(shí)貸款新規(guī)，建立全程監(jiān)管制度。要求房地產(chǎn)企業(yè)開立項(xiàng)目資金專戶，將準(zhǔn)備投入項(xiàng)目的資金存入專戶，接受銀行監(jiān)督，確保企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入的真實(shí)性；合理確定資金使用計(jì)劃，嚴(yán)格憑付款合同和支出憑證逐筆轉(zhuǎn)賬；當(dāng)項(xiàng)目預(yù)銷售收入達(dá)到原來項(xiàng)目評(píng)估中測(cè)算的轉(zhuǎn)投入量、項(xiàng)目資金平衡時(shí)，銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目的樓盤銷售和資金回籠，并開始從企業(yè)回籠資金專戶中按比率扣收銀行貸款，直至全部收回項(xiàng)目貸款；當(dāng)銀行項(xiàng)目貸款全部收回后，銀行的監(jiān)管重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到開發(fā)商按期交付房屋上。只有開發(fā)商按期交房、個(gè)人按揭貸款全部辦妥分戶產(chǎn)權(quán)抵押后，銀行對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管才真正結(jié)束。
2.個(gè)人住房貸款。一是建立個(gè)人信貸內(nèi)部評(píng)級(jí)體系和內(nèi)部評(píng)級(jí)模型。根據(jù)巴塞爾新資本協(xié)議關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理精神，充分考慮借款人個(gè)人資料和歷史信用信息，建立科學(xué)的償債能力和資信評(píng)估模型，逐步完善單一借款人信用評(píng)級(jí)體系。二是建立信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。通過和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合，建立銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。首先可以創(chuàng)立一種將個(gè)人人壽保險(xiǎn)和房貸償還相結(jié)合的新型方式，購(gòu)房人通過購(gòu)買相應(yīng)年限的人壽保險(xiǎn)來為房屋貸款做擔(dān)保。其次商業(yè)銀行可以向保險(xiǎn)公司簽訂履約保險(xiǎn)，當(dāng)購(gòu)房人出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題而無法正常還款時(shí)，商業(yè)銀行可以從保險(xiǎn)公司獲得保險(xiǎn)金。
（二）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.積極開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。2010年初，銀監(jiān)會(huì)要求全國(guó)各級(jí)銀行進(jìn)行了一次大范圍的房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試。該次壓力測(cè)試覆蓋了個(gè)人住房按揭貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款及相關(guān)上下游行業(yè)貸款。這是各商業(yè)銀行通過定量分析提高應(yīng)對(duì)重大經(jīng)濟(jì)因素變動(dòng)能力的重要嘗試，也是積極防控房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。
2.加強(qiáng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研判，提高業(yè)務(wù)主動(dòng)性。一是應(yīng)加強(qiáng)人民幣貸款利率浮動(dòng)水平管理，在優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)的同時(shí)努力提高定價(jià)能力，力爭(zhēng)效益最大化。二是正確選擇適合的度量利率風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)利率管理的模型和方法，不斷提高利率風(fēng)險(xiǎn)管理精度。三是提高政策預(yù)判能力和應(yīng)對(duì)的前瞻性，加強(qiáng)利率走勢(shì)的預(yù)判，在精確化分解貸款進(jìn)度的基礎(chǔ)上，確定合理的貸款定價(jià)時(shí)機(jī)。
（三）操作風(fēng)險(xiǎn)防控措施
1.完善內(nèi)控制度，規(guī)范管理流程。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款“三查”制度和操作流程相對(duì)比較完善和規(guī)范，而個(gè)人住房貸款單筆金額小、筆數(shù)多、期限長(zhǎng)，在銀行信貸產(chǎn)品中發(fā)展和起步比較晚，相應(yīng)的制度設(shè)計(jì)和流程執(zhí)行上還存在諸多問題，尤其需要加以規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化：貸前要加強(qiáng)調(diào)查，堅(jiān)持面簽；貸時(shí)要獨(dú)立審批，規(guī)范抵押，確保貸款用途的合法性、抵押登記的合規(guī)性以及信貸條件的合理性；貸后要分類管理，嚴(yán)密監(jiān)控，在內(nèi)控制度和操作流程的設(shè)計(jì)上要堅(jiān)持“相互制約、換手監(jiān)督”的原則，同時(shí)兼顧流程的效率和可操作性，提高專業(yè)化管理水平，嚴(yán)密防控操作風(fēng)險(xiǎn)。
2.運(yùn)用適度，有效操作風(fēng)險(xiǎn)防控工具。對(duì)于個(gè)人住房貸款：一是要提高系統(tǒng)容量，特別是筆數(shù)較多的個(gè)人住房貸款方面，在相應(yīng)系統(tǒng)容量設(shè)計(jì)方面要預(yù)留足夠大的空間，避免由于業(yè)務(wù)大批量增長(zhǎng)而出現(xiàn)系統(tǒng)滯緩、差錯(cuò)，甚至堵塞和癱瘓；二是要提高系統(tǒng)智能化控制，通過日常統(tǒng)計(jì)、參數(shù)設(shè)置、報(bào)警標(biāo)識(shí)、貸后提醒和流程跟蹤等方式，增強(qiáng)系統(tǒng)智能管理功能，防范越權(quán)、不執(zhí)行授信標(biāo)準(zhǔn)以及不落實(shí)貸后管理要求等操作風(fēng)險(xiǎn)；三是開發(fā)專門針對(duì)假按揭操作風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)核查工具，設(shè)定相應(yīng)特征條件，通過數(shù)據(jù)掃描和比對(duì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常風(fēng)險(xiǎn)狀況；四是建立群發(fā)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)表，防范外部市場(chǎng)環(huán)境變化下群體性違約風(fēng)險(xiǎn)。
3.創(chuàng)造良好的房貸風(fēng)險(xiǎn)管理外部環(huán)境。一是加大征信報(bào)告適用度，建立信息資源庫(kù)。首先，廣泛吸收各個(gè)領(lǐng)域的征信數(shù)據(jù)，豐富征信報(bào)告的內(nèi)容，使得銀行通過征信報(bào)告可以對(duì)借款申請(qǐng)人的信用狀況進(jìn)行全面的判斷，提升征信報(bào)告的利用效率。第二，商業(yè)銀行間應(yīng)加強(qiáng)合作、信息共享，通過建立個(gè)人信用信息共享平臺(tái)互通有無、共同發(fā)展。第三，建立個(gè)人信用失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和社會(huì)道德約束手段，懲罰社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的失信者，提高客戶違約成本。二是完善房產(chǎn)抵押登記管理。建立之前，商業(yè)銀行應(yīng)建立一個(gè)與房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)間的信息共享的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，讓銀行可以即時(shí)查詢到房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和抵押的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)狀況，減少人為操作環(huán)節(jié)，防范抵押操作風(fēng)險(xiǎn)。
（四）政策風(fēng)險(xiǎn)防控措施
[作者簡(jiǎn)介]匡小明（1972—），男，中國(guó)井岡山干部學(xué)院副教授。（江西井岡山 343600）
按照世界銀行的國(guó)家分類標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入上中等收入國(guó)家行列。未來十幾年尤其是“十二五”時(shí)期，是我國(guó)跨越“中等收入陷阱”、進(jìn)入高收入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的關(guān)鍵時(shí)期。毋庸置疑，與下中等收入階段相比，我國(guó)在上中等收入階段面臨的考驗(yàn)將是全新的，面對(duì)的挑戰(zhàn)將是嚴(yán)峻的。根據(jù)近幾十年來許多發(fā)展中國(guó)家掉入“中等收入陷阱”的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中國(guó)應(yīng)規(guī)避以下五大風(fēng)險(xiǎn)。
一、規(guī)避“金融陷阱”，金融改革應(yīng)慎之又慎
目前，我國(guó)金融形勢(shì)不容樂觀，一些金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)突出表現(xiàn)出來，金融隱患重重。現(xiàn)在市場(chǎng)關(guān)注的“3個(gè)10萬億”問題——10萬億銀行體外循環(huán)資金、10萬億房地產(chǎn)信貸、10萬億地方融資平臺(tái)貸款。前者的民間借貸風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，正常的民間借貸已經(jīng)演變成高利貸，而這種高利貸風(fēng)險(xiǎn)正在全國(guó)陸續(xù)爆發(fā)；后兩者都與土地和地方政府有密切關(guān)系。隨著持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控和土地財(cái)政模式的瓦解，地方政府的財(cái)政普遍遭遇到困難，一些地方政府財(cái)政目前甚至已經(jīng)處于危急狀態(tài)，不少地方政府違約將會(huì)進(jìn)入到一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)期。一旦這些風(fēng)險(xiǎn)全面爆發(fā)，必然立即觸及系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)底線。
（一）防控民間借貸風(fēng)險(xiǎn)
首先，打擊各種非法金融活動(dòng)，徹底整頓理財(cái)產(chǎn)品市場(chǎng)混亂不堪狀況，對(duì)于民間高利貸所得征收高額資本利得稅，對(duì)于超出同期貸款基準(zhǔn)利率四倍的借貸行為堅(jiān)決取締和查處。其次，進(jìn)一步規(guī)范金融市場(chǎng)行為，成立中小金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管部門，加強(qiáng)小額貸款公司、小額擔(dān)保公司、租賃公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司、汽車金融公司、私募基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入、審批和監(jiān)管，使民間金融從“地下”轉(zhuǎn)為“地上”規(guī)范運(yùn)作。
（二）防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)
首先，開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，完善預(yù)警機(jī)制，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)提前布防，對(duì)出現(xiàn)的一些新苗頭嚴(yán)密監(jiān)測(cè)、加強(qiáng)研判，對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，主動(dòng)開展房地產(chǎn)調(diào)控政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查。其次，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理。提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目條件，優(yōu)化房地產(chǎn)貸款品種投向和區(qū)域投向；加強(qiáng)貸前盡職調(diào)查和貸后管理，對(duì)貸款項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、開發(fā)商的信用和財(cái)務(wù)情況以及抵押貸款問題等進(jìn)行周密調(diào)查，認(rèn)真把好信貸審批關(guān)，建立有效的貸后跟蹤機(jī)制；對(duì)開發(fā)商貸款實(shí)行名單式管理，通過“受托支付”、“實(shí)貸實(shí)付”的貸款使用支付方式，有效加強(qiáng)對(duì)貸款用途和貸款使用的管理；對(duì)有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的違法違規(guī)行為；及時(shí)調(diào)整抵押物估值，禁止用土地做抵押品。再次，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；嚴(yán)格執(zhí)行與貸款人“面談”、“面簽”制度，確保信息真實(shí)完整；建立以還貸能力為主要內(nèi)容的房貸評(píng)估系統(tǒng)，輔之以抵押資產(chǎn)和擔(dān)保資產(chǎn)的評(píng)估，降低相關(guān)貸款抵押價(jià)值的比例。最后，探索多種方式拓寬融資渠道，減少銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。
（三）防控地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)
首先，開展平臺(tái)貸款專項(xiàng)檢查，嚴(yán)格落實(shí)資金監(jiān)管賬戶、補(bǔ)充資本金、優(yōu)化還款方案、還款方式合同補(bǔ)正、補(bǔ)充合法有效抵押物、逐筆落實(shí)第二還款來源等風(fēng)險(xiǎn)緩釋和防控措施；對(duì)地方融資平臺(tái)貸款實(shí)施動(dòng)態(tài)臺(tái)帳管理，按現(xiàn)金流覆蓋原則開展分類處置工作，并切實(shí)加強(qiáng)平臺(tái)貸款押品、項(xiàng)目現(xiàn)金流和還貸條件以及資產(chǎn)分類、撥備計(jì)提的管理；上收平臺(tái)貸款審批權(quán)限，嚴(yán)格控制平臺(tái)貸款新增授信。其次，深化財(cái)稅體制改革，開征土地房產(chǎn)交易增值稅和房產(chǎn)稅，替換目前的土地出讓金和有關(guān)房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)，理順地方財(cái)政收入渠道；加強(qiáng)地方融資方式多元化建設(shè)，改變地方政府融資平臺(tái)以銀行貸款為主的融資格局。
房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。
日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)?！稉?dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①
抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。
抵押物在市場(chǎng)價(jià)值減值方面的風(fēng)險(xiǎn)。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價(jià)值與市場(chǎng)變現(xiàn)價(jià)值相差很大；外部環(huán)境的變化會(huì)導(dǎo)致抵押物市場(chǎng)價(jià)值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場(chǎng)狹窄，不好變現(xiàn)。
抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價(jià)格未經(jīng)過一段合適的議價(jià)期，在拍賣日公開競(jìng)投，而買家在競(jìng)投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時(shí)間內(nèi)完成交易。賣價(jià)一般比公平市價(jià)低，才能吸引買家競(jìng)投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場(chǎng)有待進(jìn)一步成熟，競(jìng)投應(yīng)該激烈，不然拍賣價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格的頹勢(shì)不會(huì)好轉(zhuǎn)。②
房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時(shí)候，到底誰先受償，成為一個(gè)棘手的問題。
除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時(shí)候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗(yàn)明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對(duì)抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。
房地產(chǎn)抵押評(píng)估過程中的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房地產(chǎn)評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)作為抵押物的價(jià)格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時(shí)相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀合理的評(píng)估。評(píng)估過程存在許多風(fēng)險(xiǎn)。第一是權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實(shí)際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場(chǎng)價(jià)格。第二是時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時(shí)的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時(shí)房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險(xiǎn)。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。
房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場(chǎng)勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前我國(guó)的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對(duì)房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實(shí)性審查?，F(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時(shí)也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。查驗(yàn)當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點(diǎn)，同時(shí)在抵押的主體資格、本人簽字、個(gè)人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。
金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實(shí)際情況的符合程度。被評(píng)估對(duì)象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場(chǎng)勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評(píng)估人員對(duì)評(píng)估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場(chǎng)資料給評(píng)估機(jī)構(gòu)，使評(píng)估人員不能正確評(píng)估抵押物的價(jià)值。這就要求評(píng)估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實(shí)房產(chǎn)證、土地證是否屬實(shí)。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更等。
房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅(jiān)決杜絕抵押物價(jià)值的人為操作，加強(qiáng)并動(dòng)態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項(xiàng)，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時(shí)對(duì)貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時(shí)，實(shí)行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計(jì)算抵押率的方式，對(duì)于容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物來說，將變現(xiàn)價(jià)值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算抵押率；對(duì)于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價(jià)值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評(píng)估價(jià)值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計(jì)算抵押率的分母來計(jì)算。④對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分別設(shè)定不同的抵押率。
正是由于上述個(gè)人住房貸款特點(diǎn)，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行零售業(yè)務(wù)的發(fā)展起著越來越重要的作用。隨著居民生活水平的不斷提高和住房體制改革的不斷健全，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)具有巨大的市場(chǎng)空間。在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)逐步成為銀河風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)重要方面。
一、正確識(shí)別個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
住房信貸風(fēng)險(xiǎn)是指商業(yè)銀行發(fā)放的住房貸款中隱含損失的可能性。住房信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成原因是多方面的，除宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整變化、法制法規(guī)不配套、房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不健全、產(chǎn)權(quán)登記制度不規(guī)范、社會(huì)監(jiān)督不力等因素外，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)主要還表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變化引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于“賣方”市場(chǎng)向“買方”市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的時(shí)期，市場(chǎng)參與各方都在不斷地調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)理念和操作方式，以因應(yīng)市場(chǎng)變化。
(二)開發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.開發(fā)商或銷售商惡意套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。在住房貸款中開發(fā)商可能因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)。
2.開發(fā)商將購(gòu)房款入賬后,由于經(jīng)營(yíng)不善,導(dǎo)致樓盤爛尾,或因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓,由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款,使銀行被迫陷入糾紛。
3.由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷,不符合合同要求等原因,購(gòu)房人以開發(fā)商違約為由要求解除購(gòu)房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4.開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證,無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因,導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。
(三)借款人引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化,不能按期或無力償還貸款,被迫放棄所購(gòu)房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來損失。
2.購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤,繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.購(gòu)房人存在欺詐行為,故意提供虛假證明材料,如個(gè)人收入證明、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
4.由于不可預(yù)見的自然災(zāi)害以及不可抗力的因素,導(dǎo)致借款人喪失履行合同的能力,而形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。
(四)銀行內(nèi)控機(jī)制不健全引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)
銀行內(nèi)部控制不嚴(yán)格,操作風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。具體表現(xiàn)在：一是貸前審查不嚴(yán)。經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),審查流于形式,對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)；二是信息不暢通帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)。即在審批發(fā)放時(shí),對(duì)貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)、不全面造成判斷錯(cuò)誤帶來的風(fēng)險(xiǎn)。三是信貸管理規(guī)定不健全,形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。如目前對(duì)如何避免重復(fù)擔(dān)保問題沒有具體的管理方法;制度執(zhí)行不嚴(yán),落實(shí)不到位,違章不糾,極易形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。四是貸后管理不到位引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
(五)其他因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)
1.在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi),由于國(guó)家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。
2.抵押物引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。抵押物管理不規(guī)范,辦理抵押物的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力,不按程序操作,或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果,造成抵押品貶值或抵押無效。
二、 控制個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要措施
（一）關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，完善信貸政策
房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的市場(chǎng)，而且區(qū)域市場(chǎng)的差別化很大。我分行相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的變化。通過分析國(guó)家和地方政府的宏觀調(diào)控政策調(diào)整對(duì)市場(chǎng)、房地產(chǎn)企業(yè)、居民住房需求和預(yù)期等因素的影響，正確把握形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策和經(jīng)營(yíng)策略，把好信貸準(zhǔn)入關(guān)，前瞻性地管理房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
1.進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī)體系。首先,要根據(jù)政策層的要求,繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)政策，尤其要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審核管理,盡力控制開發(fā)商通過諸多變通的融資方式使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。其次,要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)信貸的法律法規(guī),明確規(guī)定開發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù),使企業(yè)和個(gè)人嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)貸款行為,認(rèn)真履行還款職責(zé),建立良好的銀企及銀行與個(gè)人客戶的合作關(guān)系,共同促進(jìn)住房市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
2.逐步建立全社會(huì)范圍的個(gè)人征信系統(tǒng)和行之有效的個(gè)人信貸資信評(píng)價(jià)體系。建立科學(xué)有效的個(gè)人征信體系是銀行控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的前提保證。目的就是要通過評(píng)級(jí)掌握借款人的個(gè)人真實(shí)收入和財(cái)產(chǎn),掌握借款人個(gè)人負(fù)債狀況及借款人信用記錄狀況,從而據(jù)以判斷借款人還貸能力和還貸意愿。
(二) 加強(qiáng)內(nèi)部管理,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力
1.完善各項(xiàng)內(nèi)控制度,正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系。建立內(nèi)部個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。建立健全常規(guī)檢查與專項(xiàng)檢查相結(jié)合的檢查制度,及時(shí)糾正不合規(guī)的操作,強(qiáng)化內(nèi)控的再檢查和監(jiān)督。完善審批流程,做到審貸分離,形成平衡制約機(jī)制,以便明確職權(quán)和責(zé)任,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.加強(qiáng)對(duì)房開客戶資金鏈和銷售情況的監(jiān)控。進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，建立個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況和項(xiàng)目銷售情況，加強(qiáng)對(duì)房開貸款的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，特別是對(duì)即將到期的房開貸款，要制定一戶一策的催收措施。對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)正常，因拆遷、銷售延期等原因無法按時(shí)回收的貸款，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，應(yīng)切實(shí)做好項(xiàng)目貸款的轉(zhuǎn)貸、展期工作，避免因轉(zhuǎn)貸不及時(shí)而產(chǎn)生新的不良貸款。
在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回落、貨幣政策回歸穩(wěn)健的形勢(shì)下，銀行業(yè)一些潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)“水落石出”，逐步顯現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)一：利率市場(chǎng)化進(jìn)程促使銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理難度上升
眾所周知，目前，我國(guó)銀行業(yè)主要依靠利差增加盈利，利率市場(chǎng)化進(jìn)程的加快給銀行經(jīng)營(yíng)管理帶來了巨大的影響，利率市場(chǎng)化改變了利率的決定方式，直接影響了銀行的存貸款利率，對(duì)銀行的資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù)和結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生影響。同時(shí)利率市場(chǎng)化使得銀行同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，促使銀行尋找新的盈利模式，發(fā)展中間業(yè)務(wù)并加強(qiáng)綜合化經(jīng)營(yíng)。在綜合化經(jīng)營(yíng)的過程中，由于受到銀行自身?xiàng)l件的制約，銀行在業(yè)務(wù)發(fā)展方向、風(fēng)險(xiǎn)管控及人才建設(shè)上都存在較大程度的差異，這客觀上也造成風(fēng)險(xiǎn)的不斷加劇和積累，可能造成部分中小商業(yè)銀行的破產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)管理難度加大，也加大了銀行業(yè)監(jiān)管的難度。
風(fēng)險(xiǎn)二：銀行業(yè)仍是眾多風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者
社會(huì)融資渠道多元化現(xiàn)象的背后，銀行仍是最終風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者的客觀現(xiàn)實(shí)并未改變。無論債券發(fā)行、信托產(chǎn)品，或擔(dān)保行為，其背后大多不同程度有銀行的影子。以房地產(chǎn)信托為例，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本偏高、兌付風(fēng)險(xiǎn)較大，是形成房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要原因之一。當(dāng)前房企資金鏈總體偏緊。此外，房企借道信托、私募基金、民間借貸等渠道融資現(xiàn)象較多。鑒于房企境內(nèi)外融資成本偏高，到期兌付時(shí)間集中，存在銷售回款不足以按時(shí)償付融資本息等問題，未來兌付風(fēng)險(xiǎn)較高。銀行作為信托產(chǎn)品的主要發(fā)售渠道，也將受到一定程度影響，由于該類產(chǎn)品投資人多為銀行自己的高端客戶，銀行要承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)三：信貸資金的貸后管理面臨新的挑戰(zhàn)
首先不容小覷的是地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)。政府融資平臺(tái)負(fù)債規(guī)模過大，長(zhǎng)期已無法自行化解，且絕大部分為銀行貸款。在銀行貸款總額有所控制的同時(shí)，大量的信托理財(cái)產(chǎn)品、BT及BOT項(xiàng)目、大量的工程欠款、社會(huì)集資等，負(fù)債總額又進(jìn)一步擴(kuò)大。平臺(tái)貸款償還周期長(zhǎng)，還款相對(duì)集中；借款人未來可用于還款的現(xiàn)金流仍存在不確定因素；“壓縮類”貸款比重較高；存在借貸雙方信息不對(duì)稱，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)管控難等問題，存量平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。
二是房地產(chǎn)授信風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)。受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨銷售收入下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流惡化、資產(chǎn)負(fù)債率攀升等壓力，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的到期償付風(fēng)險(xiǎn)上升。
此外，隱蔽性關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸突出。由于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)隱性關(guān)聯(lián)企業(yè)的識(shí)別能力和手段有限，導(dǎo)致隱性關(guān)聯(lián)企業(yè)避開銀行風(fēng)險(xiǎn)控制，發(fā)生成員間互保、分頭融資等不良情況，企業(yè)在得到銀行授信后又發(fā)生更多其他授信，如發(fā)債、信托、理財(cái)、民間借貸乃至非法集資，導(dǎo)致其資產(chǎn)負(fù)債率不斷增高，還款能力弱化，從而顯著地影響了銀行資金安全。
風(fēng)險(xiǎn)四：銀行業(yè)不良貸款反彈壓力加大
經(jīng)濟(jì)增速放緩新形勢(shì)下，部分行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)上升，區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)積聚，銀行業(yè)不良貸款反彈壓力加大。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，2014年如不及時(shí)防控，貸款風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)反彈。近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)持續(xù)的下行壓力，前幾年巨額投資所形成的產(chǎn)能過剩等問題也在部分行業(yè)暴露出來，從而產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。另外，由于我國(guó)銀行管理體制不健全及金融市場(chǎng)發(fā)育不成熟等因素，目前商業(yè)銀行同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、考核激勵(lì)機(jī)制不科學(xué)、不合理的弊端普遍存在，這就容易造成銀行資產(chǎn)質(zhì)量五級(jí)分類普遍統(tǒng)計(jì)不實(shí)等問題。這些因素長(zhǎng)期積累起來，進(jìn)入一輪不良資產(chǎn)持續(xù)爆發(fā)的新周期，今后這種不良反彈壓力會(huì)不斷加大，銀行資產(chǎn)負(fù)債表或?qū)?yán)重受損。這種局面一旦形成，必將對(duì)我國(guó)銀行業(yè)形成巨大壓力，直至影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
風(fēng)險(xiǎn)五：中小銀行風(fēng)險(xiǎn)不容忽視
目前中小銀行風(fēng)險(xiǎn)尤其突出：一是盲目追求存貸款規(guī)模，內(nèi)控機(jī)制、信息科技等較為薄弱，“重發(fā)展，輕管理”問題仍突出。熱衷于跟大銀行爭(zhēng)大項(xiàng)目、大客戶，缺乏中長(zhǎng)期戰(zhàn)略，服務(wù)小微企業(yè)和基層社區(qū)動(dòng)力不足。二是中小銀行屬地方性商業(yè)銀行，農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、城商行、村鎮(zhèn)銀行在高管任命、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略乃至具體的信貸投放上受制于地方政府的壓力越來越大。個(gè)別地方政府對(duì)中小銀行的控制和干預(yù)較多，存在高管缺位和兼職問題，法人治理結(jié)構(gòu)職能大打折扣。加之，自身內(nèi)部管理和控制薄弱、制度執(zhí)行不力的因素，大案要案時(shí)有發(fā)生。三是歷史包袱處置不夠徹底，存在“水分”，注資和不良資產(chǎn)處置不真實(shí)、變現(xiàn)能力差，問題逐步暴露。四是貸款風(fēng)險(xiǎn)突出，貸款集中度較高，表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升較快，流動(dòng)性比較緊張。五是貸款“三查”制度執(zhí)行不到位。部分機(jī)構(gòu)存在對(duì)借款申請(qǐng)人的收入證明合理性審查不夠嚴(yán)格；對(duì)借款人還款能力的評(píng)估不夠?qū)徤?，這些問題的存在中小銀行必須高度重視。
風(fēng)險(xiǎn)六：金融監(jiān)管不適應(yīng)的問題
目前，越來越多的金融機(jī)構(gòu)都發(fā)展成了兼營(yíng)銀行、保險(xiǎn)、證券、信托、租賃等綜合金融業(yè)務(wù)的大型金融企業(yè)。我國(guó)金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)形成的金融控股公司主要存在著3種具體模式：商業(yè)銀行控股模式、非銀行金融機(jī)構(gòu)控股模式、實(shí)業(yè)部門控股金融機(jī)構(gòu)模式。隨著電子信息技術(shù)的快速發(fā)展以及金融多元化發(fā)展趨勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)金融、金融衍生產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，金融服務(wù)的行業(yè)邊界日漸模糊，即使是相對(duì)獨(dú)立型金融控股公司，業(yè)務(wù)也表現(xiàn)出復(fù)雜化、橫向化、抽象化等特點(diǎn)，控股公司資本安全、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部關(guān)聯(lián)交易等風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管難度大大增加。
面對(duì)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)帶來的挑戰(zhàn)，在經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力和外來壓力之下，我國(guó)的法制建設(shè)水平與金融業(yè)的發(fā)展還不能完全相適應(yīng)，金融監(jiān)管也出現(xiàn)了不能適應(yīng)的一些問題：一是監(jiān)管體制難以適應(yīng)混業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，現(xiàn)行金融法律主要以行業(yè)為主線，三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管對(duì)象固定化，沒有包括所有從業(yè)的銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，沒有涵蓋從市場(chǎng)準(zhǔn)入到市場(chǎng)退出的所有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；二是監(jiān)管方式單一，監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間缺乏有效的協(xié)調(diào)決策機(jī)制，難以解決金融監(jiān)管中潛在的沖突，人為地切斷了資金融通的渠道，容易出現(xiàn)監(jiān)管真空，不能實(shí)現(xiàn)完全有效的監(jiān)管；三是監(jiān)管重點(diǎn)不突出，監(jiān)管過程中重審批、輕管理，重國(guó)有銀行、輕其他銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)，重傳統(tǒng)存貸業(yè)務(wù)、輕表外業(yè)務(wù)及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)，難以適應(yīng)混業(yè)經(jīng)營(yíng)條件下的監(jiān)管要求，對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管不夠。
強(qiáng)化管理，嚴(yán)防違約
除信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)之外，當(dāng)前銀行業(yè)還存在諸如法律、法規(guī)不健全帶來的風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)信用體系不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)，以及商業(yè)銀行面臨的渠道、清算網(wǎng)絡(luò)被非法集資利用的風(fēng)險(xiǎn)等等，這些都需監(jiān)管部門轉(zhuǎn)變監(jiān)管理念，拓寬關(guān)注視角，擴(kuò)大監(jiān)管信息來源，延伸監(jiān)管鏈條，警示風(fēng)險(xiǎn)，并且應(yīng)當(dāng)及時(shí)建立動(dòng)態(tài)資本補(bǔ)充機(jī)制。其中，強(qiáng)化全面風(fēng)險(xiǎn)管理是監(jiān)管銀行業(yè)隱形風(fēng)險(xiǎn)的不二法則，其中包括：
提升利率風(fēng)險(xiǎn)管理水平。銀行業(yè)要做好原始數(shù)據(jù)的收集整理，逐步開發(fā)和運(yùn)行科學(xué)有效的信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)系統(tǒng)。培育產(chǎn)品定價(jià)精算專才，開發(fā)和運(yùn)用利率風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量工具。不斷完善成本核算機(jī)制，按產(chǎn)品、按客戶、按部門進(jìn)行細(xì)分，為金融產(chǎn)品的合理定價(jià)提供依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。建立健全內(nèi)部資金價(jià)格轉(zhuǎn)移體系，及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格。此外，還要充分發(fā)揮當(dāng)?shù)劂y行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)作用，督促銀行業(yè)依法合規(guī)的基礎(chǔ)上保持適度競(jìng)爭(zhēng)，防止出現(xiàn)違規(guī)或變相違規(guī)等惡性競(jìng)爭(zhēng)情況。
完善風(fēng)險(xiǎn)隔離工作。多年來，銀行業(yè)習(xí)慣了“業(yè)務(wù)通吃、收益通吃”，今后將面臨“風(fēng)險(xiǎn)通吃”困難。在新形勢(shì)下，銀行應(yīng)遵循發(fā)展的客觀規(guī)律，完善風(fēng)險(xiǎn)隔離工作。業(yè)務(wù)上，繼續(xù)把信貸、結(jié)算、托管等業(yè)務(wù)做精做細(xì)；管理中，應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)審、合規(guī)作用，嚴(yán)防風(fēng)險(xiǎn)傳遞對(duì)網(wǎng)點(diǎn)、渠道、系統(tǒng)、客戶的影響。
做實(shí)貸后管理工作。通過嚴(yán)格監(jiān)測(cè)貸款資金用途，提高走訪客戶的頻率，動(dòng)態(tài)掌握企業(yè)及其控制人的最新情況；對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)客戶，可要求其在進(jìn)行其他融資、可能超過特定杠桿率水平前，須事先獲得原借款銀行的同意等手段，有效約束授信企業(yè)多頭融資的行為，切實(shí)保證銀行信貸資金安全。
加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)分析。銀行要認(rèn)真落實(shí)監(jiān)管部門出臺(tái)的理財(cái)、銀證合作、銀信合作、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等五類業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)制度，銀行機(jī)構(gòu)特別是法人機(jī)構(gòu)要加緊建立健全風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、預(yù)警和評(píng)估體系，提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平。要加強(qiáng)對(duì)影子銀行、民間融資的監(jiān)測(cè)、分析，嚴(yán)防影子銀行、民間融資和非法集資等風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系的傳染滲透，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)及員工參與民間融資，禁止銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)為影子銀行放大杠桿提供融資，禁止銀行客戶轉(zhuǎn)借貸款資金。要加強(qiáng)銀行業(yè)治理商業(yè)賄賂工作，強(qiáng)化防控監(jiān)測(cè)，推進(jìn)銀行業(yè)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，營(yíng)造良好的金融環(huán)境。
此外，針對(duì)信用違約風(fēng)險(xiǎn)，防范工作亦不可少：
一、農(nóng)村信用聯(lián)社發(fā)展現(xiàn)狀
近年來，農(nóng)村信用聯(lián)社對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的支持力度明顯加大。新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)也得到了迅速發(fā)展，村鎮(zhèn)銀行等新型機(jī)構(gòu)的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了500多家，貸款規(guī)模也突破了1000億元，對(duì)活躍農(nóng)村金融業(yè)起到了積極的作用。但與城市商業(yè)銀行不同，由于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中存在數(shù)量眾多且分散的小規(guī)模農(nóng)戶和農(nóng)村中小企業(yè)，這些資金需求主體的生產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)管理并不規(guī)范，金融機(jī)構(gòu)很難低成本地獲取充分的信息，這意味著農(nóng)村信貸市場(chǎng)的信息不對(duì)稱現(xiàn)象較城市金融遠(yuǎn)為突出。而且農(nóng)民和農(nóng)村金融需求一般期限短、頻率高、數(shù)額小等特征，缺乏合格的抵押品，農(nóng)村信用聯(lián)社的經(jīng)營(yíng)成本會(huì)相對(duì)較高。因此，強(qiáng)化農(nóng)村信用聯(lián)社的管理是提升信用聯(lián)社綜合競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。
二、強(qiáng)化農(nóng)村信用聯(lián)社管理的發(fā)展對(duì)策
（1）強(qiáng)化基礎(chǔ)工作，規(guī)范信貸管理。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)根據(jù)自身客戶結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)量合理確定占比數(shù)，公司業(yè)務(wù)部考慮客戶數(shù)量及業(yè)務(wù)量按行業(yè)配備客戶經(jīng)理；個(gè)人零售業(yè)務(wù)占比較高的聯(lián)社，客戶經(jīng)理占比要高一些?；鶎泳W(wǎng)點(diǎn)至少配備3名客戶經(jīng)理才能開辦信貸業(yè)務(wù)，新的信貸管理系統(tǒng)將對(duì)此規(guī)定強(qiáng)制實(shí)施。其次，建立客戶經(jīng)理準(zhǔn)入、見習(xí)與退出機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)對(duì)新進(jìn)入客戶經(jīng)理隊(duì)伍的員工必須從事柜員崗位滿一年，并進(jìn)行崗前考試和民主測(cè)評(píng)，省聯(lián)社建立考試題庫(kù)并不斷更新，下發(fā)各辦事處、市聯(lián)社，各市負(fù)責(zé)統(tǒng)一上崗考試；實(shí)行客戶經(jīng)理見習(xí)期制度，上崗前見習(xí)至少半年，期間不參加考核，鑒定合格后成為正式客戶經(jīng)理；實(shí)行淘汰退出制度，對(duì)營(yíng)銷不力、新增不良貸款較多、嚴(yán)重違規(guī)等情況的客戶經(jīng)理實(shí)施強(qiáng)制退出。再次，建立信貸人員培訓(xùn)機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)建立完善客戶經(jīng)理考前、準(zhǔn)入后及常規(guī)培訓(xùn)機(jī)制。省聯(lián)社負(fù)責(zé)對(duì)各市縣業(yè)務(wù)骨干、縣級(jí)聯(lián)社高級(jí)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)；各市縣每年針對(duì)縣級(jí)聯(lián)社信貸管理中層人員及客戶經(jīng)理制定培訓(xùn)計(jì)劃，出臺(tái)或推出新的信貸制度時(shí)，要及時(shí)組織培訓(xùn)。最后，完善考核激勵(lì)機(jī)制。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)建立準(zhǔn)確分類的檢查考核機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)分類的監(jiān)督檢查，貸款分類的準(zhǔn)確性將納入對(duì)高管人員的年度履職考核內(nèi)容，對(duì)弄虛作假、人為調(diào)整分類結(jié)果、分類偏離度較大的要從嚴(yán)處罰。其次，加強(qiáng)培訓(xùn)。省聯(lián)社將對(duì)各縣級(jí)聯(lián)社理事長(zhǎng)、主任和分管副主任、各市縣的風(fēng)險(xiǎn)管理人員進(jìn)行全面的貸款分類培訓(xùn)，各市縣也要盡快制定具體的培訓(xùn)計(jì)劃或方案，上半年實(shí)現(xiàn)對(duì)各層級(jí)貸款分類人員培訓(xùn)的全面覆蓋。最后，加強(qiáng)對(duì)借新還舊貸款的研究和管理。借新還舊貸款分類不準(zhǔn)確是導(dǎo)致偏離度較高的一個(gè)重要原因，通過對(duì)對(duì)借新還舊貸款詳細(xì)調(diào)查研究，進(jìn)一步細(xì)化分類標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)考核管理。
(2)立足支農(nóng)，防范風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)在支持種養(yǎng)戶、農(nóng)產(chǎn)品加工、商貿(mào)流通等基礎(chǔ)上，加大對(duì)換代升級(jí)、科技含量較高的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)支持，促進(jìn)全省發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。加強(qiáng)與水利、農(nóng)業(yè)等部門的信息溝通，結(jié)合當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的相關(guān)政策，積極支持農(nóng)田水利等農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。根據(jù)市場(chǎng)需求適度提高農(nóng)戶授信額度，發(fā)展“三農(nóng)”產(chǎn)業(yè)的“大客戶”。實(shí)現(xiàn)涉農(nóng)貸款“增幅高于各項(xiàng)貸款平均增幅，占比高于上年”的計(jì)劃目標(biāo)。
（3）積極探索，創(chuàng)新信貸產(chǎn)品和管理模式。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)加強(qiáng)信貸產(chǎn)品和管理模式創(chuàng)新。嘗試辦理大聯(lián)盟下的小聯(lián)保體，不斷豐富聯(lián)保形式；抓住省政府推行集體林權(quán)制度改革的契機(jī)，積極探索林權(quán)抵押貸款，豐富擔(dān)保方式；加大新農(nóng)村建設(shè)支持力度，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，適當(dāng)發(fā)展農(nóng)民住房貸款。逐步推廣“影像系統(tǒng)”、“五大中心”等管理模式，提高精細(xì)化管理水平。各級(jí)信用聯(lián)社要積極探索實(shí)踐新營(yíng)銷管理模式，按照“以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以客戶為中心”的原則創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，創(chuàng)新?lián)７绞?，增?qiáng)服務(wù)意識(shí)和品牌意識(shí)，滿足市場(chǎng)和客戶的需要。
（4）提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防控主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。農(nóng)村信用聯(lián)社要按照銀監(jiān)會(huì)要求加強(qiáng)對(duì)平臺(tái)貸款的管理，確保完成年內(nèi)壓縮計(jì)劃，并做好風(fēng)險(xiǎn)防控。不得新增平臺(tái)貸款，對(duì)已到期的要堅(jiān)決收回，不能展期和借新還舊。也不應(yīng)以縣級(jí)聯(lián)社為單位進(jìn)行考核，年底前確保壓縮20%以上的貸款。最后是積極協(xié)商，采取重新簽訂合同或簽署補(bǔ)充協(xié)議等方式，約定分期還款計(jì)劃，確定每年兩次還本。農(nóng)村信用聯(lián)社應(yīng)密切關(guān)注有關(guān)房地產(chǎn)貸款的政策變化，落實(shí)銀監(jiān)會(huì)要求，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，審慎新增，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家對(duì)二、三線城市連續(xù)出臺(tái)提高首付比例、限購(gòu)等措施的情況下，濟(jì)南、青島等地要特別對(duì)房地產(chǎn)貸款占比較高的城區(qū)聯(lián)社貸款風(fēng)險(xiǎn)引起關(guān)注。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比重，市區(qū)聯(lián)社房地產(chǎn)貸款占比應(yīng)控制在15%以內(nèi)，其他聯(lián)社不得超過10%，超出該比例的縣級(jí)聯(lián)社，年內(nèi)要壓縮到比例以內(nèi)。通過密切關(guān)注國(guó)家宏觀調(diào)控政策，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)防范，做到每年兩次還本。不得承接大中型商業(yè)銀行騰退的這類貸款。
三、結(jié)束語
本文研究對(duì)于農(nóng)村信用聯(lián)社以及其他辦理信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境，制定和實(shí)施科學(xué)的營(yíng)銷戰(zhàn)略，提升營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)力和農(nóng)村信用聯(lián)社可持續(xù)發(fā)展能力具有重要的意義，最大程度幫助我國(guó)農(nóng)村信用聯(lián)社提高市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，規(guī)范信貸管理管理能力，降低風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1]傅作勇.成都市農(nóng)村信用社的發(fā)展戰(zhàn)略探討[J].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2007.
[2]湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院村鎮(zhèn)銀行調(diào)研課題組. 村鎮(zhèn)銀行金融服務(wù)營(yíng)銷模式探究――以湖北仙桃北農(nóng)商村鎮(zhèn)銀行為例[J]. 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)版）， 2009，（11） .
[3]邁大爾.希特，R.杜安.愛爾蘭，羅伯物E.霍斯基森. [M]戰(zhàn)略管理.北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.
[4]劉寶材．農(nóng)村信用社支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的對(duì)策思考[J]．老區(qū)建設(shè)，2007，（12）：17-18．
我國(guó)經(jīng)濟(jì)正逐步進(jìn)入增速適宜、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的新常態(tài)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，在宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷增長(zhǎng)速度換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和前期刺激政策消化的同時(shí)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)面臨新考驗(yàn)，信用違約風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)新特點(diǎn)、新趨勢(shì)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性和有效性提出了更高的要求。
一、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)
（一）系統(tǒng)性
宏觀經(jīng)濟(jì)正處于“三期疊加”階段，加之世界經(jīng)濟(jì)還處于深度調(diào)整中，這種經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的周期性、結(jié)構(gòu)性和政策性因素交互作用，消費(fèi)不足、投資周期、貨幣因素等將對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)造成區(qū)域性、系統(tǒng)性的沖擊，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)銀行將面臨區(qū)域性、系統(tǒng)性的信用風(fēng)險(xiǎn)。
（二）突發(fā)性
隨經(jīng)濟(jì)增速放緩，以及經(jīng)歷行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)陣痛，企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行的難度增大，資金鏈面臨緊張。加之前期高速擴(kuò)張、盲目舉債投資留下的后遺癥，民間借貸危機(jī)的爆發(fā)，企業(yè)高管涉案、跑路失蹤，企業(yè)“猝死”增多，信用風(fēng)險(xiǎn)突發(fā)性增強(qiáng)。在2014年爆發(fā)的一系列違約事件中，不乏一些大型集團(tuán)企業(yè)，這些“光環(huán)”企業(yè)突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)讓商業(yè)銀行防不勝防。
（三）傳染性
一方面體現(xiàn)在信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳染。部分領(lǐng)域、行業(yè)、客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)通過契約連、擔(dān)保鏈、貿(mào)易鏈和產(chǎn)業(yè)鏈蔓延滲透。這些鏈條上任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)。另一方面體現(xiàn)在非信貸風(fēng)險(xiǎn)的傳染。民間借貸、互聯(lián)網(wǎng)金融、表外業(yè)務(wù)等非信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，有向信貸風(fēng)險(xiǎn)傳染之勢(shì)。
二、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新趨勢(shì)
（一）行業(yè)角度
1. 制造業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是產(chǎn)能過剩和高污染行業(yè)。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，不良貸款余額共計(jì)3490.67億元，其中制造業(yè)1341.42億元、占比達(dá)38.4%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。一是經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)業(yè)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，致制造業(yè)整體疲軟。如煤炭行業(yè)步入需求不足、價(jià)格持續(xù)下跌的長(zhǎng)周期，風(fēng)險(xiǎn)沿產(chǎn)業(yè)鏈由煤炭采選業(yè)蔓延到煤化工、煉鐵等領(lǐng)域；鋼貿(mào)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也沿產(chǎn)業(yè)鏈蔓延到金屬制品領(lǐng)域。二是制造業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)主要集中在造船、鋼鐵、水泥等嚴(yán)重產(chǎn)能過剩和紡織、造紙、化工等高污染領(lǐng)域。
2. 商貿(mào)類貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是大宗商品交易領(lǐng)域。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，批發(fā)零售業(yè)不良貸款余額826.4億元，占全部不良貸款的23.7%，也存在較大的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。一是鋼貿(mào)、銅貿(mào)類客戶互保、聯(lián)保普遍，易造成單一客戶風(fēng)險(xiǎn)通過擔(dān)保圈蔓延傳染，不良貸款集中暴露。2013年上海法院共受理涉鋼貿(mào)案件約3700件，同比增長(zhǎng)5.5倍，標(biāo)的金額達(dá)230億元，占金融商事糾紛案件標(biāo)的總金額的51.4%。二是商貿(mào)類貸款風(fēng)險(xiǎn)向信用卡領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。不少鋼貿(mào)商在銀行貸款收緊、民間借貸等途徑籌資也出現(xiàn)困難時(shí)，通過信用卡套現(xiàn)，償還銀行貸款和民間拆借的貸款本息。三是在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的情況下，部分企業(yè)利用商貿(mào)企業(yè)尤其是建筑、建材類貿(mào)易企業(yè)作為融資平臺(tái)，為其提供擔(dān)保，通過小企業(yè)簡(jiǎn)式快速貸款等方式套取銀行貸款，投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)避銀行信貸政策和貸款準(zhǔn)入門檻。
3. 房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注，尤其是房?jī)r(jià)虛高地區(qū)。雖目前不良率低于同期全部貸款不良率，銀監(jiān)會(huì)已多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行和調(diào)控措施的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)由“過熱”轉(zhuǎn)而“冷卻”，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下跌城市逐月增加，導(dǎo)致開發(fā)商資產(chǎn)縮水、資金回籠難度增大。同時(shí)，需要注意的是，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)不僅局限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還應(yīng)關(guān)注占貸款總量14%的個(gè)人住房貸款，尤其是部分地區(qū)房?jī)r(jià)高峰時(shí)期發(fā)放的高檔房、大戶型個(gè)人住房貸款；以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的其他貸款，由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌、交易量減少導(dǎo)致貸款第二還款來源的保障度降低。
（二）區(qū)域角度
在前期經(jīng)濟(jì)刺激政策下信貸投放過大，以及經(jīng)濟(jì)較為活躍、發(fā)達(dá)的區(qū)域，貸款風(fēng)險(xiǎn)更需引起關(guān)注。2008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，其中配套的銀行貸款占了較大份額。前期信貸規(guī)模大量投放的“后遺癥”已開始顯現(xiàn)。一方面在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行層面，刺激政策在一定程度上加劇了產(chǎn)能過剩和經(jīng)濟(jì)失衡，信貸資金也并未全部用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、技術(shù)升級(jí)等。尤其是一些民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為活躍的區(qū)域，在經(jīng)濟(jì)下行周期受到的沖擊將更大。根據(jù)對(duì)上市銀行2013年年報(bào)的統(tǒng)計(jì)，不良貸款余額共計(jì)3360.06億元，包括長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等在內(nèi)的東部沿海地區(qū)占比達(dá)63.18%，顯著高于中部和西部地區(qū)占比25.99%，信用風(fēng)險(xiǎn)更大。另一方面在銀行信貸管理層面，在信貸規(guī)模過快、過多投放的過程中，部分存在降低準(zhǔn)入門檻、疏于風(fēng)險(xiǎn)管理的問題，進(jìn)一步加大了現(xiàn)階段信用風(fēng)險(xiǎn)防控壓力。
（三）客戶角度
1. 大型民營(yíng)集團(tuán)客戶貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。部分大型民營(yíng)集團(tuán)客戶通過化整為零、過度用信，在經(jīng)濟(jì)上行階段偏離主營(yíng)業(yè)務(wù)、過度擴(kuò)張規(guī)模，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期后，更易出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，較國(guó)有企業(yè)而言，民營(yíng)企業(yè)治理架構(gòu)不完善，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管理欠規(guī)范；經(jīng)營(yíng)發(fā)展與其高管人員的個(gè)人素質(zhì)、經(jīng)營(yíng)理念和人格魅力直接相關(guān)；信息披露相對(duì)不完整，銀行難以掌握全面、真實(shí)的經(jīng)營(yíng)情況，民營(yíng)企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。
2. 中小企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。一方面，中小企業(yè)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響更為明顯。同時(shí)，區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)都更易在其身上產(chǎn)生疊加效應(yīng)，進(jìn)一步造成信用風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。另一方面，信貸市場(chǎng)上的融資困難、民間借貸的高額成本等都成為加劇中小企業(yè)資金鏈斷裂的因素。據(jù)浙江省經(jīng)信委統(tǒng)計(jì)，2014年上半年小企業(yè)利息凈支出增長(zhǎng)45.5%，超規(guī)模以上企業(yè)11.1個(gè)百分點(diǎn)；56%的中小企業(yè)認(rèn)為貸款困難程度超過去年；80%的小企業(yè)依靠民間借貸維持經(jīng)營(yíng)，年息最高達(dá)180%。
3. 涉案涉訴企業(yè)貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。隨反腐倡廉力度加大，2015年以來，企業(yè)及其高管涉案涉訴信息頻頻曝光，甚至存在由于涉案涉訴直接導(dǎo)致貸款形成不良的情況。企業(yè)或高管涉案涉訴，目前已成為新發(fā)生法人不良貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)問題之一。僅以四川為例，2014年上半年就先后多達(dá)20余戶企業(yè)高管涉案，涉及貸款上百億元。
4. 擔(dān)保圈客戶貸款風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。2014年7月末，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)擔(dān)保圈貸款風(fēng)險(xiǎn)防范和化解工作的通知》，明確風(fēng)險(xiǎn)防范的相關(guān)要求。擔(dān)保圈使原本不相連的公司變得息息相關(guān)，且往往涉及銀行眾多、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，單體客戶的風(fēng)險(xiǎn)將被放大并蔓延至整個(gè)擔(dān)保圈，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的集群式爆發(fā)。如河南長(zhǎng)葛某擔(dān)保圈涉及近百家企業(yè)、20家金融機(jī)構(gòu)，圈內(nèi)擔(dān)保金額逾20億元。目前，多個(gè)關(guān)鍵擔(dān)保節(jié)點(diǎn)企業(yè)已形成不良，風(fēng)險(xiǎn)不斷蔓延擴(kuò)散。
（四）產(chǎn)品角度
1. 通過貿(mào)易融資業(yè)務(wù)套利風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。套利空間的存在、操作的便利性以及國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的惡化催生部分企業(yè)通過貿(mào)易融資套利，其背后積聚的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能增大。一是通過虛假貿(mào)易背景套利，且資金多流入高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。部分企業(yè)通過與境外關(guān)聯(lián)公司虛構(gòu)貿(mào)易背景，套取銀行資金及利差匯差，并將資金投入房地產(chǎn)開發(fā)、民間借貸等高風(fēng)險(xiǎn)、高收益領(lǐng)域。二是倉(cāng)單重復(fù)質(zhì)押，操作風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)口商與倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)合謀，采取修改倉(cāng)單編號(hào)、日期，同一貨物輾轉(zhuǎn)多家倉(cāng)庫(kù)等手段，重復(fù)開具倉(cāng)單，而銀行未對(duì)貨物進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，導(dǎo)致貸款失去貨權(quán)，喪失擔(dān)保保障。
2. 通過信用卡套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。近年來，部分信用卡客戶滾動(dòng)套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)不斷擴(kuò)大，成為信用風(fēng)險(xiǎn)凸顯的又一產(chǎn)品領(lǐng)域。一是部分信用卡客戶以即還即透、卡中介代還代刷的方式，頻繁在他行商戶或第三方支付商戶實(shí)施滾動(dòng)套現(xiàn)，一方面，持卡人通過滾動(dòng)套現(xiàn)長(zhǎng)期高額占用銀行資金；另一方面，卡中介與商戶聯(lián)手，協(xié)助持卡人代墊資金還款再套現(xiàn)，并視墊資時(shí)間長(zhǎng)短收取手續(xù)費(fèi)。二是銀行內(nèi)部放松管理，員工參與套現(xiàn)，加劇了信用卡套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。一方面，部分商業(yè)銀行在信用卡業(yè)務(wù)辦理和管理過程中，存在準(zhǔn)入審核不嚴(yán)、未執(zhí)行“三親見”，授信管理存在漏洞，套現(xiàn)管理不到位等問題；另一方面，銀行內(nèi)部員工協(xié)助、參與套現(xiàn)，甚至套現(xiàn)用于資本市場(chǎng)投資或通過出借資金牟利，加劇了套現(xiàn)行為。
三、當(dāng)前信用風(fēng)險(xiǎn)的新對(duì)策
商業(yè)銀行應(yīng)結(jié)合新形勢(shì)下信用風(fēng)險(xiǎn)的新特點(diǎn)和新趨勢(shì)，從以下四個(gè)方面入手，提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性和有效性。
（一）樹立穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)理念，夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理基礎(chǔ)
部分信用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，與銀行在經(jīng)營(yíng)管理中重發(fā)展輕風(fēng)控、重眼前輕長(zhǎng)遠(yuǎn)、重形式輕規(guī)范，甚至為完成指標(biāo)任務(wù)不惜違規(guī)違紀(jì)有關(guān)。商業(yè)銀行應(yīng)樹立科學(xué)的發(fā)展觀和業(yè)績(jī)觀，正確認(rèn)識(shí)發(fā)展效率和風(fēng)險(xiǎn)防范的辯證關(guān)系，杜絕以違規(guī)換業(yè)務(wù)增長(zhǎng)、以風(fēng)險(xiǎn)換短期利益。提高全面風(fēng)險(xiǎn)管理和整體合規(guī)意識(shí)，夯實(shí)業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展。
（二）把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，動(dòng)態(tài)調(diào)整信貸策略
1. 前瞻預(yù)判，調(diào)整行業(yè)信貸結(jié)構(gòu)。商業(yè)銀行要主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的新形勢(shì)，通過前瞻分析和預(yù)判，把握信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向和重點(diǎn)，將先進(jìn)制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等作為支持的重點(diǎn)，如高端裝備制造、旅游、文化產(chǎn)業(yè)、生態(tài)環(huán)保等。
2. 綜合分析，實(shí)施差異化區(qū)域政策。主動(dòng)對(duì)接當(dāng)前的區(qū)域發(fā)展政策，結(jié)合信用風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，采取差異化的區(qū)域信貸政策。防范信用風(fēng)險(xiǎn)從東部沿海地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延，以及前期信貸投放過大區(qū)域信用風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)。同時(shí)，圍繞國(guó)家重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃，積極支持京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、“一帶一路”的重大項(xiàng)目和自貿(mào)區(qū)離岸業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)等業(yè)務(wù)。
（三）提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，強(qiáng)化重點(diǎn)領(lǐng)域治理
1. 提高識(shí)別能力，摸清風(fēng)險(xiǎn)底數(shù)。要改進(jìn)調(diào)查、審查的技術(shù)和方法，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主動(dòng)性和技術(shù)能力，重點(diǎn)圍繞客戶生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、擔(dān)保有效性、信貸資金用途以及還款來源，及時(shí)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。同時(shí)，加大風(fēng)險(xiǎn)排查力度，摸清客戶經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、對(duì)外投資和擔(dān)保的全貌，真正做到“早發(fā)現(xiàn)、早反映、早處置”。
2. 做好應(yīng)對(duì)預(yù)案，科學(xué)治理風(fēng)險(xiǎn)。要在準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域、風(fēng)險(xiǎn)程度和風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)、區(qū)域、客戶和產(chǎn)品領(lǐng)域，提前制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，做到信用風(fēng)險(xiǎn)的提前防控、及時(shí)發(fā)現(xiàn)和快速響應(yīng)。同時(shí)，要講究治理措施的科學(xué)性、漸進(jìn)性，避免“一刀切”式的抽貸、停貸、壓貸，造成企業(yè)資金鏈斷裂。
（四）切斷風(fēng)險(xiǎn)傳遞鏈條，化解風(fēng)險(xiǎn)疊加隱患
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及房?jī)r(jià)的一路飄升，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融也漸漸成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是2007年，美國(guó) “次債危機(jī)”更是掀起了全球金融市場(chǎng)的混亂。這場(chǎng)由房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)提醒我們，越是在行業(yè)繁榮時(shí)期，越應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和行業(yè)監(jiān)管，同時(shí)要采取多種措施穩(wěn)定市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)行業(yè)有序健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定、發(fā)展的需要，對(duì)整個(gè)金融業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。
一、基本理論
房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價(jià)證券的發(fā)行與交易等。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)作為金融風(fēng)險(xiǎn)的一種，所指的是在房地產(chǎn)資金融通過程中，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，由于各種現(xiàn)實(shí)中無法確定的因素，使金融系統(tǒng)特別是銀行實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機(jī)會(huì)和可能性。
二、風(fēng)險(xiǎn)分析
1、房產(chǎn)貸款總量大
近幾年由于中國(guó)銀行業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，普遍把房產(chǎn)貸款看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，高盈利資產(chǎn)，從而不遺余力地發(fā)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，導(dǎo)致我國(guó)在個(gè)人房產(chǎn)貸款的發(fā)放額度迅速提升。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規(guī)便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規(guī)行為為不良貸款的增長(zhǎng)埋下隱患。
2、信貸結(jié)構(gòu)不合理
由于長(zhǎng)期受我國(guó)福利分房制度和金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，造成建設(shè)貸款與消費(fèi)貸款的比重嚴(yán)重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費(fèi)的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)商的住房建設(shè)貸款額度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于貸給個(gè)人購(gòu)房的住房消費(fèi)的額度。
3、銀行信貸依存度高
我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風(fēng)險(xiǎn)具有共生性，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會(huì)因客戶的大量違約而陷入資金流動(dòng)性困境。
4、金融機(jī)構(gòu)操作風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高增長(zhǎng)速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入，而有些房地產(chǎn)企業(yè)的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件，從而進(jìn)入惡性循環(huán)。另外，還存在銀行貸前審經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續(xù)，使商業(yè)銀行缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
三、原因解析
1、房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高
最新資料顯示，中國(guó)房?jī)r(jià)仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，相應(yīng)引起銀行以房地產(chǎn)為標(biāo)的的抵押資產(chǎn)價(jià)值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國(guó)內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)惡化。另外，房?jī)r(jià)大幅上漲，也會(huì)使得房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購(gòu)房者能夠提供的購(gòu)買資金之差擴(kuò)大，在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的健康發(fā)展。
2、行業(yè)市場(chǎng)監(jiān)管不力
（1）無序競(jìng)爭(zhēng)。銀行之間競(jìng)相壓低住房抵押門檻，形成無序競(jìng)爭(zhēng)，既加大了銀行的經(jīng)營(yíng)成本，也給銀行帶來極大的信用風(fēng)險(xiǎn)。不僅包括房地產(chǎn)相關(guān)利益者串謀，高估房?jī)r(jià)、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進(jìn)行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現(xiàn)象。
（2）投機(jī)行為。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個(gè)能夠帶來巨大利潤(rùn)的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機(jī)進(jìn)行投資，或者說是“投機(jī)”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，加大了房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。
3、金融市場(chǎng)信息不對(duì)稱
房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、技術(shù)要求高且市場(chǎng)變化快，加重了信息的不對(duì)稱。信息傳遞機(jī)制不完善和個(gè)人誠(chéng)信制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)房者之間的信息博弈中處于劣勢(shì)，銀行無法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)日的預(yù)期效益和潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評(píng)估。貸款人在進(jìn)行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，也很大程度上導(dǎo)致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計(jì)其償還能力及貸款的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的加大。
4、金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤(rùn)吸引了銀行信貸資金的大量進(jìn)入。惡性競(jìng)爭(zhēng)使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時(shí)都有發(fā)生災(zāi)難的可能。
四、防范措施
1、拓展融資渠道，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)
拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，即是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分散給全社會(huì)共同承擔(dān)。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國(guó)的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的必由之路。
2、完善業(yè)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)金融監(jiān)管力度
首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、評(píng)價(jià)、分析機(jī)制及報(bào)告制度。其次，要定期或不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，及時(shí)了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的政策變化、土地政策調(diào)政、市場(chǎng)動(dòng)向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動(dòng)向，應(yīng)該及時(shí)地加以分析，適時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。
3、健全法律法規(guī)體系，防范制度風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的法律意識(shí)，積極學(xué)習(xí)各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動(dòng)配合政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護(hù)企業(yè)自身和國(guó)家的利益。
4、規(guī)范流程審批手續(xù)，防范操作風(fēng)險(xiǎn)
加強(qiáng)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，強(qiáng)化其內(nèi)部的約束機(jī)制，進(jìn)一步把貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款效益和貸款責(zé)任人的切身利益聯(lián)系起來，明確各級(jí)房地產(chǎn)信貸人員的權(quán)利和責(zé)任，使其各司其職、各負(fù)其責(zé)，加強(qiáng)信貸管理，尤其在審批環(huán)節(jié)要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕各種人情貸款、關(guān)系貸款的發(fā)生。通過建章立制規(guī)范業(yè)務(wù)人員的行為，強(qiáng)化對(duì)信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與操作培訓(xùn)，崗位責(zé)任與敬業(yè)精神培訓(xùn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，職業(yè)道德教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)，減少主觀放縱風(fēng)險(xiǎn)的可能。
中國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚在初級(jí)階段，出現(xiàn)一些風(fēng)險(xiǎn)和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當(dāng)前，防范和控制中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵在于建立適應(yīng)中國(guó)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系，使房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟得上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，要加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展之路。
參考文獻(xiàn)：
[1]吳浩. 中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研究[D]. 暨南大學(xué), 2010.
“如果考慮到四季度一般是銀行不良貸款核銷最多的季度，則去年四季度不良貸款率上升的實(shí)際幅度將大于4.9%?！敝薪疸y行業(yè)分析師羅景表示。
分機(jī)構(gòu)看，大型商業(yè)銀行、股份制銀行、城商行、農(nóng)商行的不良貸款余額均出現(xiàn)了上升，幅度為2.7%至14.8%。其中，農(nóng)商行的上升幅度最大，達(dá)14.8%；其次是股份制銀行，到6%。這意味著，風(fēng)控能力較弱、中小型企業(yè)貸款占比集中的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)偏高。
從五級(jí)分類看，不良貸款的上升主要來自次級(jí)類貸款的增加，新增次級(jí)類貸款占新增不良貸款的90%。中信證券的研究報(bào)告認(rèn)為，次級(jí)類貸款環(huán)比增長(zhǎng)12.3%，可疑和損失類貸款占比相對(duì)穩(wěn)定，反映出銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的向下遷徙尚處于初期。
接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)的人士表示，在銀監(jiān)會(huì)實(shí)施了更嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)分類和監(jiān)管后，如果綜合考慮地方政府融資平臺(tái)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素，監(jiān)管機(jī)構(gòu)估計(jì)未來銀行業(yè)的不良率會(huì)略有上升。他認(rèn)為，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高增速而言，2%左右的不良貸款率是比較合理的，也是可以接受的。
經(jīng)濟(jì)下行或擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)
年度數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量繼續(xù)向好，但如果未來經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致“隱性”不良貸款激增，銀行業(yè)將面臨不良貸款余額上升的壓力。
中信證券研究報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年一季度銀行資產(chǎn)質(zhì)量壓力較突出，不良貸款余額和比率“雙升”概率較大，導(dǎo)致?lián)軅涓采w率可能小幅下降為260%至270%。今年全年銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量存在高度不確定性，不良貸款余額可能增加10%至15%。
某銀行人士透露，該行對(duì)某一線城市土地儲(chǔ)備中心的70億元授信貸款已無法正常履約。由于去年土地招拍掛的規(guī)模大幅減少，導(dǎo)致土地出讓金收入急劇縮減，現(xiàn)金流斷流導(dǎo)致該中心只得拖欠銀行貸款。
相關(guān)研究人士表示，地方債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)并非違約風(fēng)險(xiǎn)，而是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如果債務(wù)能適當(dāng)展期或增加其他融資渠道以維持流動(dòng)性，則不但可以緩解其償債壓力，也可以緩解財(cái)政緊縮的壓力，有利于增加民生支出和減少我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)。銀行內(nèi)部人士也認(rèn)為，多數(shù)地方政府融資平臺(tái)貸款有足額的土地抵押，即使按土地增值部分計(jì)算，銀行通過處理土地也能完全彌補(bǔ)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
銀行人士表示，受節(jié)能減排、出口放緩、地方政府融資平臺(tái)治理、信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控等因素影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的年增速未來幾年可能下移至8%-9%的次高增長(zhǎng)區(qū)間，與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)的行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)可能加大。央行收縮流動(dòng)性、匯率波動(dòng)頻繁可能增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)下行可能增加假票據(jù)、假按揭、內(nèi)外勾結(jié)作案等操作風(fēng)險(xiǎn)。這些外部因素可能對(duì)未來銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量帶來壓力。
銀監(jiān)會(huì)主席尚福林日前指出，今年要高度重視潛在信用風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，尤其要穩(wěn)步化解地方政府融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，持續(xù)防控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，布控表外業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)防止案件發(fā)生保持高壓態(tài)勢(shì)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性、區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)的“底線”。
提升資本金及撥備覆蓋
對(duì)于不良貸款余額和比率在今年可能出現(xiàn)的分化，監(jiān)管機(jī)構(gòu)已提前作出預(yù)判。監(jiān)管部門曾提出，將監(jiān)管目標(biāo)從不良貸款的“雙降”改為“雙控”，甚至要對(duì)不良貸款余額的反彈給予一定的容忍度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行業(yè)的不良貸款率已從銀監(jiān)會(huì)成立之初30%的平均水平大幅下降，股份制改革后的國(guó)有商業(yè)銀行的不良率基本接近國(guó)際先進(jìn)水平，加之我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行周期，繼續(xù)要求銀行實(shí)現(xiàn)“雙降”恐怕難以為繼。
在我國(guó),房地產(chǎn)信貸己成為當(dāng)前銀行信貸的重要組成部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè),使得銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過程。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上,商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程,是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。所以,一旦房地產(chǎn)業(yè)萎縮,房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,地產(chǎn)商存貨堆積導(dǎo)致周轉(zhuǎn)困難,必然致使銀行收貸困難,貸款違約率升高,壞賬提取額度加大。同時(shí),以土地和房產(chǎn)等小動(dòng)產(chǎn)做抵押的貸款資信度也將隨之下降,由于信用等級(jí)下降,抵押物會(huì)重新估值,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將不再優(yōu)質(zhì)。這一系列的連鎖反應(yīng)將降低銀行的盈利能力,銀行在經(jīng)營(yíng)過程中將會(huì)面臨很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。因此,為了防止信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和累積,商業(yè)銀行就必須對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效地防范、控制和化解。
一、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的現(xiàn)狀
近幾年在居住方面,國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)人均住房面積以每年4%以上的速度增長(zhǎng),帶動(dòng)建材、裝飾市場(chǎng)以每年20%的速度增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2008年1-5月份,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元,同比增長(zhǎng)31.9%,高于去年的同期增長(zhǎng)4個(gè)百分點(diǎn)。在從緊貨幣政策下,房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的流入仍保持快速增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)的繁榮為我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)提供廣闊的發(fā)展空間。
(一)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)爆發(fā)性增長(zhǎng)
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng),對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)也有明顯的促動(dòng)作用,因此,我國(guó)近年一直將房地產(chǎn)業(yè)培育為支柱產(chǎn)業(yè)。在這樣的產(chǎn)業(yè)政策主導(dǎo)下,房地產(chǎn)投資增幅很快,大量資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長(zhǎng)直接導(dǎo)致了商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的飛速增長(zhǎng)。根據(jù)中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2002年末房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為6616億元,個(gè)人住房貸款余額為8253億元,而到2007年末分別達(dá)到了1.8萬億元和3萬億元,年均增速分別為22.2%和29.4%。
(二)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)危機(jī)重重
隨著房?jī)r(jià)不斷的上漲,泡沫危機(jī)也日益籠罩,商業(yè)銀行在這個(gè)背景下隱藏著巨大的房貸風(fēng)險(xiǎn)。自2002年以來,我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到了快速發(fā)展,社會(huì)各界看好其未來的發(fā)展,使得它成為各大商業(yè)銀行爭(zhēng)相瓜分的“蛋糕”。國(guó)內(nèi)的不少銀行,甚至不惜突破規(guī)則限制,讓那些沒有資質(zhì)的貸款者進(jìn)入市場(chǎng),以?shī)Z取信貸市場(chǎng)的一席之地。也由于我國(guó)銀行對(duì)住房按揭貸款缺乏風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),不僅使得國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大,也使得按揭貸款證券化產(chǎn)品在我國(guó)處于停滯階段。正因?yàn)閲?guó)內(nèi)銀行把住房按揭貸款作為銀行貸款的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”,最近幾年由于國(guó)內(nèi)股市價(jià)格暴漲,證券市場(chǎng)賺錢效應(yīng),誘使國(guó)內(nèi)不少人通過假的住房按揭貸款讓大量的銀行資金進(jìn)入證券市場(chǎng),這給國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融體系造成了多重的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。
二、我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的主要風(fēng)險(xiǎn)
第一,金融政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融政策的敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè),每次金融政策(尤其是貨幣政策)調(diào)整所帶來的資金面的變動(dòng)都可以成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)向標(biāo),進(jìn)而給一些地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)帶來突發(fā)性的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí),央行多次調(diào)整利率,導(dǎo)致購(gòu)房者的還貸壓力日益加大,使得部分購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)發(fā)生變化,產(chǎn)生觀望心理,個(gè)人住房貸款需求出現(xiàn)一定程度的減少,直接影響了樓盤的銷售,進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈緊張,一旦房?jī)r(jià)趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)銀行住房開發(fā)貸款將很有可能遭受損失。多年來,國(guó)家的宏觀調(diào)控保持了較濃厚的行政色彩,調(diào)控大多基于對(duì)己經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為、金融行為,甚至信貸行為的判斷做出的,存在滯后性,預(yù)測(cè)性不強(qiáng),無法從信貸資金的安全性、效益性、流動(dòng)性方面改變商業(yè)銀行的信貸行為效率。
第二,房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),對(duì)銀行信貸資金有著巨大的依賴性。在我國(guó)房地產(chǎn)投資資金來源中,企業(yè)的自籌資金一直維持在25%-33%左右,房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占18%-23%,絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地利用銀行資金實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略擴(kuò)張。在商品房預(yù)售中約有70%的客戶可能會(huì)采用按揭貸款的方式購(gòu)買商品房,按揭貸款以首付20%-30%計(jì)算,其他資金來源中約有49%-56%的資金來源于商業(yè)銀行的消費(fèi)信貸。房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的單一,導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過度集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過程,是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者,要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
第三,投資性買房誘發(fā)價(jià)格泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸抵押品價(jià)值不充足。上漲過快的房?jī)r(jià)刺激房地產(chǎn)投資行為和投機(jī)行為。尤其在其他投資渠道不暢的情況下,大量社會(huì)資金為實(shí)現(xiàn)保值增值,轉(zhuǎn)向購(gòu)房投資。而投資性買房屬于不真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi),本質(zhì)上是住房?jī)r(jià)值循環(huán)中多余的環(huán)節(jié),但由于炒作,投資或投機(jī)行為會(huì)進(jìn)一步不合理地推高房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)信貸中,抵押品清算價(jià)值的大小取決于房地產(chǎn)土地性質(zhì)、土地用途、其他房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力和開發(fā)水平、商品房中介市場(chǎng)是否完備、商品房交易價(jià)格的合理性以及居民人均消費(fèi)能力等。如果抵押品價(jià)格嚴(yán)重超出市場(chǎng)預(yù)期,抵押品處置會(huì)變得十分困難,抵押品減少銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的作用將會(huì)被削弱,借款人提供的抵押品價(jià)值將不再是顯示貸款風(fēng)險(xiǎn)十分有效的信號(hào)。
第四,銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)不足,操作不規(guī)范。我國(guó)的銀行業(yè)過去長(zhǎng)期處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制中,其信貸審查和貸后管理水平普遍不高。商業(yè)銀行出于對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的追求,往往重視對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的市場(chǎng)拓展,而對(duì)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和控制認(rèn)識(shí)不夠。在實(shí)際業(yè)務(wù)中,銀行內(nèi)部人員的違規(guī)操作也常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率上升。究其原因,一是由于各級(jí)業(yè)務(wù)審查、審批人員主觀上不夠重視,疏于防范和管理,貸前審查流于形式,對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí),隨意簡(jiǎn)化手續(xù);二是由于業(yè)務(wù)不精、技能不熱,無法準(zhǔn)確判斷和把握借款人的信用狀況和風(fēng)險(xiǎn)狀況,沒有科學(xué)、完整的風(fēng)險(xiǎn)度量指標(biāo)體系,審查過程成了擺設(shè)和走過場(chǎng);三是貸后管理出現(xiàn)嚴(yán)重漏洞,放款后就對(duì)借款人不管不問,給房地產(chǎn)企業(yè)隨意挪用資金提供了條件;四是迫于任務(wù)指標(biāo)、績(jī)效考核的壓力,部分商業(yè)銀行放松審查標(biāo)準(zhǔn),僅僅要求借款人提供的資料符合形式上的要求,對(duì)其實(shí)際的還款意愿和還款能力卻不作詳盡調(diào)查。這樣馬虎的審查過程放出的貸款,常常隱藏著巨大的信貸危機(jī)。
三、對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的建議
(一)把握國(guó)家宏觀調(diào)控的方向,保持敏銳的金融嗅覺
宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì),對(duì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大的行業(yè)影響力十分明顯,尤其是關(guān)系到民居民生的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)條件下運(yùn)行時(shí),就必然會(huì)經(jīng)歷產(chǎn)業(yè)周期的波動(dòng),隨之引起房地產(chǎn)信貸周期性波動(dòng)。銀行要高度關(guān)注和貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì),關(guān)注國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融政策的變化,如住房開發(fā)、居民購(gòu)房、貸款利率等政策,適時(shí)調(diào)整內(nèi)部的房地產(chǎn)信貸政策,使之與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)相吻合。在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下穩(wěn)步拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)、進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目的調(diào)研和篩選工作,理性適度拓展房地產(chǎn)信貸市場(chǎng),合理控制房地產(chǎn)貸款的投放節(jié)奏及貸款投向,努力轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念,優(yōu)先滿足區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理,得到國(guó)家政策扶持的地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,要從源頭努力防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品
長(zhǎng)期以來,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源嚴(yán)重依賴于商業(yè)銀行信貸資金,這不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資渠道越來越狹窄,同時(shí)也日益加大了商業(yè)銀行信貸資金和信貸投放的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在我國(guó)金融體制加人改革力度的今天,有必要為拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑創(chuàng)造條件,開拓房地產(chǎn)與金融共贏的局面。2008年房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)指出,應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市等渠道籌集開發(fā)資金。對(duì)積極開發(fā)中小戶型、中低價(jià)位普通商品住宅的企業(yè)、對(duì)推動(dòng)省地節(jié)能環(huán)保型住宅的企業(yè),給予融資的支持。通過大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托等融資工具,將流入房地產(chǎn)投資性消費(fèi)的資金和保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金引導(dǎo)到住房融資市場(chǎng),吸引社會(huì)資金進(jìn)入住房開發(fā)和住房保障領(lǐng)域,以緩解由于投資渠道短缺、住房投資性需求的增加給市場(chǎng)帶來的壓力。
(三)緩解房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的信息不對(duì)稱
信息不對(duì)稱是導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因之一,要解決兩者之間的信息不對(duì)稱主要是要強(qiáng)化銀行對(duì)開發(fā)商的披露信息、約束和激勵(lì)機(jī)制。銀行應(yīng)采取一定的措施使開發(fā)商經(jīng)過成本收益分析后放棄機(jī)會(huì)主義行為,對(duì)銀行傳遞真實(shí)的信號(hào)和自覺信守信譽(yù)行為的同時(shí)要完善房地產(chǎn)貸款的抵押擔(dān)保制度,以通過第三人或其自有財(cái)產(chǎn)顯示開發(fā)商的真實(shí)信息有效的貸款擔(dān)保制度是保證增強(qiáng)開發(fā)商真實(shí)信息顯示的可靠措施,這樣就可以縮小與開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱程度。
(四)健全和完善銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防控體系
加強(qiáng)貸款管理、嚴(yán)格貸前審查,杜絕違規(guī)操作、明確各部門職責(zé),對(duì)各工作崗位從事的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和制度管理,建立協(xié)同配合、監(jiān)督制衡的工作機(jī)制。一是對(duì)開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和跟蹤聯(lián)系如果借款人出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)惡化情況,要第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)并及時(shí)采取補(bǔ)救措施,可視情況嚴(yán)重程度要求開發(fā)商追加擔(dān)保措施或提前償還貸款,切實(shí)保障銀行債權(quán)安全;二是明確貸前信用審核的嚴(yán)肅性,認(rèn)真分析客戶的征信信息和償還能力,避免出現(xiàn)虛假按揭現(xiàn)象,嚴(yán)防信貸風(fēng)險(xiǎn);三是落實(shí)貸后管理,放款后客戶經(jīng)理要實(shí)時(shí)監(jiān)控工程進(jìn)度及樓盤銷售進(jìn)度,保證銷售同籠款按照要求對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)入專戶,嚴(yán)防房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)挪作他用;四是加快構(gòu)建商業(yè)銀行內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管理文化,充分認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性和迫切性,盡快使風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)深入人心,把風(fēng)險(xiǎn)管理理念貫穿于銀行業(yè)務(wù)的整個(gè)流程。
參考文獻(xiàn):
1、張?chǎng)?我國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)探析[J].江西社會(huì)科學(xué),2009(3).
2、祝琳.我國(guó)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀探討[J].經(jīng)濟(jì)金融觀察,2009(4).
3、胡倩.對(duì)當(dāng)前形勢(shì)下我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的思考[J].中國(guó)商貿(mào),2009(5).
4、戚劍虹.商業(yè)銀行應(yīng)如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理[J].管理科學(xué),2009(8).
