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時間：2023-06-26 10:18:38
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一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
本部分見圖1。
圖1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，相對其它行業(yè)而言，它的資金需求量更大、投資周期更長、中間環(huán)節(jié)更多等因素就決定了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的復(fù)雜性。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理問題分析
(一)家族式管理使得財務(wù)管理制度不健全
健全的財務(wù)管理制度是現(xiàn)代化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)健康運行的重要保障。但是當前我國較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)典型的管理模式是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的高度統(tǒng)一，企業(yè)的投資者就是企業(yè)的經(jīng)營者。特別是在財務(wù)管理上，企業(yè)的財務(wù)人員等多由投資者的親屬擔任。企業(yè)資金分散、閑置問題突出，多頭開戶、資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象也較為常見。使財務(wù)部門難以掌控實際資金周轉(zhuǎn)情況，而財務(wù)管理制度卻沒有對其約束，不利于企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風險較大
房地產(chǎn)企業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)動用的資金較多，其財務(wù)管理的周期長，開發(fā)難度高，在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中會掩藏許多的不確定因素，與其它工商類企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是集房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營銷售、配套管理及服務(wù)為一體的行業(yè)，不管是在融資渠道、會計核算或是財務(wù)運行機制方面都容易出現(xiàn)財務(wù)管理不足，加大財務(wù)風險。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目是一個融資數(shù)額巨大、時間跨度較長的一個過程。由于房地產(chǎn)企業(yè)項目的投資規(guī)模較大、生產(chǎn)周期較長、風險較高等行業(yè)特點，因此使房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇到較大的融資壓力。一般企業(yè)的融通渠道有內(nèi)部融資和外部融資。但僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部融資、不能滿足企業(yè)的資金需求。因此還得借助大量的外部融資。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融通渠道單一，主要依靠商業(yè)銀行借款。但隨著國家金融政策的變化以及商業(yè)銀行貸款規(guī)模的壓縮，銀行信貸資金投入房地產(chǎn)企業(yè)的條門檻越來越高，從而導致向商業(yè)銀行貸款難。
(四)成本控制難度大
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本既不是完全成本，也不是制造成本，成本核算管理具有其特殊性。見表2。
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本核算對象上，一個房地產(chǎn)項目包括設(shè)計、土地使用權(quán)、工程的招投標管理和施工等過程，成本的控制難度比較大。
[核算特點\&具體內(nèi)容\&核算時間跨度長\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，所以成本核算的時間跨度很長，往往超過一年甚至數(shù)年。\&開發(fā)產(chǎn)品的成本組成不同\&由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品種類多，且設(shè)計多樣性，導致開發(fā)產(chǎn)品的成本組成具有很大的差異，使得成本核算管理非常復(fù)雜，因此在進行房地產(chǎn)成本核算時，要求根據(jù)具體情況進行分析核算。\&
各步驟直接的成本不能明確區(qū)分\&由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及的施工單位多，房地產(chǎn)開發(fā)需要不同工種的施工單位協(xié)同作業(yè)，屬于多步驟生產(chǎn)。但它與制造業(yè)不同，各工種可在同一時間、同一地點進行平行交叉或例題交叉作業(yè)，各生產(chǎn)步驟直接并無明確的時間或者地點界限，因此在會計核算上，難以準確計算各步驟開發(fā)產(chǎn)品的成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算還存在不同項目核算差異大、滾動開發(fā)核算難度大等特點。\&]
表2成本核算管理的特殊性
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策探討
(一)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系
現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求，就是產(chǎn)權(quán)的股份化、組織的公司化和管理的制度化。即通過所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離， 減少投資者對企業(yè)日常經(jīng)營管理的干預(yù)，切實解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傳家族式管理帶來的管理混亂問題。其次要加強財務(wù)管理制度建設(shè)，遵循針對性、操作性和強制性原則，制定一套符合企業(yè)實際的財務(wù)管理制度，并嚴格執(zhí)行。
(二)加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風險防范與控制
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，高收益必然伴隨的高風險。企業(yè)的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風險，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業(yè)自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報率。
(三)拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道
房地產(chǎn)看法企業(yè)除了充分利用商業(yè)銀行融資外還應(yīng)積極進入資本市場，通過發(fā)行股票、債券等籌集經(jīng)營資金并且以自然人或企業(yè)發(fā)起方式，定向募集民間資本。最后還可以通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業(yè)的實力。
(四)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制
房地產(chǎn)項目的成本概算、預(yù)算及竣工決算是建立工程造價、降低開發(fā)成本、辦理工程價款結(jié)算的重要依據(jù)，也是成本管理的重要環(huán)節(jié)，因此財務(wù)人員管理水平的高低直接關(guān)系到企業(yè)財務(wù)管理工作的績效和成效。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)更加重視對本企業(yè)財會工作人員的繼續(xù)教育，通過加大對本企業(yè)財會人員的繼續(xù)教育力度，切實強化企業(yè)財會人員的專業(yè)操作技能和進一步提高財務(wù)管理水平。
1.引言
隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)實施限購、限貸等調(diào)控政策的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場已由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，企業(yè)的資金鏈不斷趨緊，競爭也日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時改變以往的粗放式管理模式以響應(yīng)快速的市場變化和顧客需求。
房地產(chǎn)開發(fā)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長，在開發(fā)過程中，需要與行業(yè)主管部門、設(shè)計單位、材料供應(yīng)商、工程承包商、銷售商等多個外部機構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系，內(nèi)部運作流程的順暢與否直接決定了與外界發(fā)生關(guān)聯(lián)時的效率和效果。因此，獲得以完整的流程管理為手段的競爭優(yōu)勢對房地產(chǎn)企業(yè)的生存、發(fā)展具有重要意義。
2.流程管理的定義
流程管理是一種以規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程為中心，以持續(xù)提高組織績效為目的，實現(xiàn)跨應(yīng)用、跨部門、跨合作伙伴與客戶的企業(yè)運作的全面管理模式。它包括流程分析、流程定義與重定義、資源分配、時間安排、流程質(zhì)量與效率測評、流程優(yōu)化等。房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程管理系統(tǒng)必須根據(jù)企業(yè)需求和房地產(chǎn)開發(fā)的特點進行設(shè)計，通過精細化管理提高受控程度，通過流程的優(yōu)化提高工作效率，通過制度或規(guī)范使隱性知識顯性化，通過流程化管理提高資源合理配置程度，快速實現(xiàn)管理復(fù)制。
3.房地產(chǎn)開發(fā)流程管理實施要點
3.1 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理的目的
流程管理最終是為了提高顧客對公司所開發(fā)的物業(yè)以及服務(wù)的滿意度，從而提升公司的市場競爭能力，達到提高企業(yè)績效的目的。應(yīng)該依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同的發(fā)展時期來決定流程改善的總體目標。在總體目標的指導下，再制定每類業(yè)務(wù)或單位流程的改善目標。
按具體目的來分，流程進行管理的目的有5種，包括：
（1）梳理：使工作順暢，保持決策層、執(zhí)行層之間信息暢通；
（2）顯化：建立工作準則，便于查閱流程，便于了解流程，便于工作溝通，便于發(fā)現(xiàn)問題，便于復(fù)制流程，便于公司對流程的管理；
（3）監(jiān)控：找到監(jiān)測點，監(jiān)控流程績效；
（4）監(jiān)督：便于上級對工作的監(jiān)督；
（5）優(yōu)化：不斷改善工作，提升工作效率。
這5種目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自身發(fā)展階段和遇到的具體問題而有所側(cè)重，一般而言，開展流程管理第一階段的目標是上述（1）～（4）種，流程管理實施到一定階段后再進行優(yōu)化。
3.2 房地產(chǎn)開發(fā)流程管理框架
房地產(chǎn)開發(fā)流程管理要以價值鏈為基礎(chǔ)、以業(yè)務(wù)流程為主線。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程是指以面向顧客直接產(chǎn)生價值增值的流程，主要從項目論證、項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、采購管理、工程施工、營銷管理、客戶關(guān)系管理七大環(huán)節(jié)展開設(shè)計，這七大環(huán)節(jié)基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)全過程。
圍繞主業(yè)務(wù)流程還要設(shè)計管理流程。管理流程是指為了控制風險、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量、提高工作效率、提高對市場的反應(yīng)速度，最終提高顧客滿意度和企業(yè)市場競爭能力并達到利潤最大化和提高經(jīng)營效益的目的的流程。包括：計劃管理、人力資源管理、信息管理、審核監(jiān)控管理。
橫向結(jié)構(gòu)上采用 PDCA 管理循環(huán)構(gòu)建，覆蓋策劃、實施、檢查、改進類的流程，縱向上按照層次劃分，在橫向一級流程基礎(chǔ)上縱向劃分二級到三級流程以及四級的表格，管理規(guī)范和標準也作為流程管理的內(nèi)容加以明確，配套的管理文件同樣按照程序（制度）、指引、表格等層次來劃分。
3.3 房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的實施步驟
（1）組織流程調(diào)研，確定流程梳理范圍
1）明確流程的目標及關(guān)鍵成功因素
2）畫出流程圖
3）描述各環(huán)節(jié)規(guī)范，流程收集成冊，作為日常工作的指導依據(jù)
（2）流程優(yōu)化（以顧問團隊為主，內(nèi)部團隊確認）
前提：實現(xiàn)流程描述，利用流程管理工具流程優(yōu)化，優(yōu)化后流程收集成冊，作為日常工作的指導依據(jù)。
（3）流程再造
由于流程是一系列邏輯相關(guān)的活動的結(jié)合，包含一系列的輸入/輸出、處理活動、交接處，就可以通過精簡和壓縮流程的過程來實現(xiàn)重組：
（1）壓縮或去掉需要等待時間的交接處；
（2）把多個工作合并成一個；
（3）用連續(xù)的處理取代需要停頓的工作；
（4）調(diào)整資源消滅流程瓶頸
（5）實行并行工程；
（6）使企業(yè)支持活動和管理活動成為客戶創(chuàng)造價值的流程驅(qū)動；
（7）把自己的流程通過合作或外包或?qū)⒘鞒桃氡阌诳刂茀f(xié)調(diào)等方式。
芮明杰和袁安照提出的七階段模式可以做為房地產(chǎn)流程再造的參考：
流程再造第一階段，設(shè)定基本方向。分為五個子步驟：明確組織戰(zhàn)略目標，將目標分解；成立再造流程的組織機構(gòu)；設(shè)定改造流程的出發(fā)點；確定流程再造的基本方針；給出流程再造的可行性分析。
流程再造第二階段，現(xiàn)狀分析。分為五個子步驟：組織外部環(huán)境分析；客戶滿意度調(diào)查；現(xiàn)行流程狀態(tài)分析；改造的基本設(shè)想與目標；改造成功的判別標準。
流程再造第三階段，確定再造方案。分為六個子步驟：流程設(shè)計創(chuàng)立；流程設(shè)計方案；改造的基本路徑確定；設(shè)定先后工作順序和重點；宣傳流程再造；人員配備。
流程再造第四階段，解決問題計劃。分為三個子步驟：挑選出近期應(yīng)該解決的問題；制定解決此問題的計劃；成立一個新小組負責實施。
流程再造第五階段，制訂詳細再造工作計劃。分為五個子步驟：工作計劃目標、時間等確認；預(yù)算計劃；責任、任務(wù)分解；監(jiān)督與考核辦法；具體的行動策略與計劃。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面較廣的經(jīng)濟活動。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項目達到良好的經(jīng)濟效果，項目負責人應(yīng)該進行充分的可行性研究?？尚行匝芯恐饕窃诜康禺a(chǎn)項目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟風險、運作方式等。同時，它也是房地產(chǎn)項目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟分析的概念界定。經(jīng)濟分析就是按照國家財稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項目的可行性，研究項目的投資、收益等方面信息，從而為項目承擔人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟分析的前提是分析人員能夠?qū)椖肯嚓P(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟分析面對多變環(huán)境時應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟分析時，必須以提供有效決策為目標，對項目相關(guān)的財務(wù)進行評價。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟分析主要是針對數(shù)據(jù)進行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財務(wù)方面的報表，同時針對財務(wù)評價指標，計算和評價相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項目所涉及到的財務(wù)情況作出評價。再次，以基本財務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行一些不確定性方面的經(jīng)濟分析，包括該房地產(chǎn)項目可能遇到的風險以及抗風險的能力。最后，根據(jù)財務(wù)評價方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項目的土地開發(fā)費進行估算。土地開發(fā)費主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費用以及各種附加費用；土地征用以及安裝補償費用；管理人員工資等開銷費用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費進行估算。公共配置設(shè)施費主要是指房地產(chǎn)項目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費用。另外，還有房地產(chǎn)項目當?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費、建筑勘測設(shè)計費以及城市建設(shè)費用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)項目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準價格如公式①所示：
比價價格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進行比較的實例個數(shù)，mi表示第n個比較實例的可比價格。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價格外，還要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因為增值稅只能在房地產(chǎn)開發(fā)項目投入完成，并且銷售成功后才能有效計算，所以可以在實際銷售之際按銷售額的1%實施提前征收，最后再統(tǒng)一進行計算后補繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項目不確定性方面的評價。房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風險因素的發(fā)生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進行經(jīng)濟評價，以減少投資風險。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠。
參考文獻：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價指標體系設(shè)計[j].合作經(jīng)濟與科技,2007(3).
中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)全面的審視自身能力，并通過管理轉(zhuǎn)型來應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)，其核心可以體現(xiàn)為11個重要管理主題的轉(zhuǎn)換，從“依靠資源獲取效益”向“資源獲取與管理出效益”轉(zhuǎn)換，從“單一融資渠道”向“多元化融資渠道運作”轉(zhuǎn)換，從“依靠營銷提升品牌”向“營銷與服務(wù)和質(zhì)量提升品牌”轉(zhuǎn)換，從“缺乏產(chǎn)品標準”向“建立標準化產(chǎn)品體系”轉(zhuǎn)換，從“一次性客戶交易”向“關(guān)注客戶忠誠”轉(zhuǎn)換，從“諸侯式管理”向“整合的全國性企業(yè)”轉(zhuǎn)換，從“單項目資源”向“集團整體資源利用”轉(zhuǎn)換，從“依靠個人和小團體能力”向“體系化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“專業(yè)能力”向“專業(yè)化管理能力”轉(zhuǎn)換，從“依賴政府關(guān)系型和公關(guān)型人才”向“職業(yè)化、專業(yè)化管理團隊”轉(zhuǎn)換，從“缺乏和分散的信息系統(tǒng)支持”向“全面整合的信息系統(tǒng)支持”轉(zhuǎn)換。
九大建議助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造核心能力實現(xiàn)管理轉(zhuǎn)型
針對以上挑戰(zhàn)，*提出九項具體管理轉(zhuǎn)型措施，幫助中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從戰(zhàn)略管理、體系化管理控制及執(zhí)行保障三個層面打造九大核心能力組合體系。
(一)重新審視和制定戰(zhàn)略布局，提升戰(zhàn)略布局能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須定期和不定期地重新審視和確定原來的企業(yè)戰(zhàn)略布局，依據(jù)戰(zhàn)略目標方向做好空間、時間和方式的平衡布局，并結(jié)合未來發(fā)展環(huán)境、企業(yè)自身的資源實力、產(chǎn)品定位特點、管理運作水平、目標傾向區(qū)域市場以及消費者需求等情況進行綜合分析考慮。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升戰(zhàn)略布局能力必須要能洞察社會發(fā)展趨勢，不僅要從房地產(chǎn)市場態(tài)勢來做決策，更要具備全國和全球化視野。
(二)提升金融資本運作和品牌運作能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要大力提升金融資本運動能力并充分考慮幾個重要方面：開拓多員化融資渠道并合理運作資金，同時吸納更多專業(yè)人士提升金融資本運作能力。
打造良好的內(nèi)部管理體系，通過大力提升產(chǎn)品質(zhì)量和加強房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)管理，提升企業(yè)品牌運作能力。
(三)發(fā)展產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新能力，為企業(yè)高效的內(nèi)部管理和快速發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)
基于企業(yè)戰(zhàn)略布局方向和對市場及客戶需求的深入把握，持續(xù)創(chuàng)新設(shè)計出滿足消費者需求和自身能力的標準產(chǎn)品體系。同時將產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新與每個項目的市場研究及策劃工作有效聯(lián)動起來，通過每個項目經(jīng)驗和知識的不斷積累完善企業(yè)的標準產(chǎn)品體系，最終做到產(chǎn)品研發(fā)與創(chuàng)新的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過多種激勵手段和建立機制平臺激發(fā)企業(yè)的創(chuàng)新熱情和能力，以做到持續(xù)創(chuàng)新。
(四)強化客戶需求分析，確保項目策劃水準和成功
將內(nèi)部資源配置的重心轉(zhuǎn)向市場與客戶需求的調(diào)查研究和分析工作，從戰(zhàn)略發(fā)展的高度對市場研究與開發(fā)策劃能力加以系統(tǒng)的培育和強化，以確保項目策劃的水準。
(五)設(shè)計高效的“管理和運營模式”，充分發(fā)揮集團、項目及各專業(yè)的管理職能
分為集團管理模式設(shè)計、項目管理模式、專業(yè)管理模式設(shè)計三個方面。集團管理模式設(shè)計要能清晰闡明集團與區(qū)域業(yè)務(wù)單位和項目管理團隊之間的關(guān)系，重點關(guān)注如何創(chuàng)造集團價值;項目管理模式設(shè)計，要能清晰界定專業(yè)職能部門與項目間的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系及責權(quán)利關(guān)系，重點關(guān)注如何創(chuàng)造項目價值;專業(yè)管理模式設(shè)計，要能清晰地闡明企業(yè)各專業(yè)職能如何具體運作管理，重點關(guān)注專業(yè)能力和專業(yè)化管理能力的打造。
(六)從規(guī)范化流程設(shè)計開始，逐步邁向精細化運營管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程管理應(yīng)該體現(xiàn)規(guī)范化，標準化和體系化。在業(yè)務(wù)流程規(guī)范化設(shè)計的基礎(chǔ)上，逐步邁向精細化運營管理。整個流程設(shè)計體系要能從零級流程一直到企業(yè)的四級流程，逐步細化，形成一整套從規(guī)范化到精細化的流程管理體系。
(七)建立科學的績效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視并建立科學的績效管理體系，確保企業(yè)戰(zhàn)略目標?？茖W的績效管理體系由績效管理基本原則、績效管理載體、績效管理步驟和績效管理驅(qū)動四部分組成。
(八)持續(xù)發(fā)展高水平人才隊伍，確保戰(zhàn)略與管理的有效執(zhí)行
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過實施人才戰(zhàn)略、優(yōu)化企業(yè)人才環(huán)境、創(chuàng)新企業(yè)選拔和用人機制以保證高水平的人才隊伍，逐步轉(zhuǎn)變?nèi)瞬抨犖榻Y(jié)構(gòu)。同時，人才隊伍要注意從依賴個別核心人才向增強企業(yè)人才團隊能力轉(zhuǎn)變。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)開發(fā)；可行性分析；售價預(yù)測方法
近幾年房地產(chǎn)已逐漸成為人們最關(guān)心的產(chǎn)業(yè)，房價的不斷上漲給人們尤其是年輕人或是男生家長帶來無形的壓力，讓越來越多的人對房價的估計和預(yù)測產(chǎn)生了興趣，然而專業(yè)人士對房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中售價預(yù)測具有和準確的眼光和專業(yè)的方法，從各個因素進行預(yù)測分析，保證投資的回報率和一定標準的收益率。
一、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境因素進行預(yù)測分析
房地產(chǎn)開發(fā)的首要步驟是征地，區(qū)域不同征地的價格也就不同，人們看到正在開發(fā)的住宅區(qū)或商品房之后，在心里會有起碼的房價定位，相比較而言的價格高低會有判斷，這種不專業(yè)的預(yù)算主要依靠對開發(fā)地周圍環(huán)境的了解狀況。通常情況下，對于商品房來說，客流量比較大，人口流動人數(shù)數(shù)量多流動次數(shù)多的區(qū)域，其房價水平相對比較高，因為占據(jù)良好的經(jīng)濟貿(mào)易環(huán)境，為實現(xiàn)經(jīng)營目的創(chuàng)造了良好的條件。而對于住宅區(qū)來說，周圍交通、醫(yī)療、教育和自然環(huán)境等因素對其價格的確定都具有重要影響，選擇住房的周圍環(huán)境，在很大程度上是選擇自己的生活質(zhì)量和滿足內(nèi)心對生活的追求。其中教育因素在現(xiàn)在住房選擇中占有的地位越來越高，很多家長為了下一代的良好教育而選擇其他條件并不太優(yōu)越的住宅，這種情況也是比比皆是?？偠灾康禺a(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中對售價進行預(yù)測時房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的周圍環(huán)境，尤其是交通、教育和醫(yī)療以及人口流量等社會因素已作為重要的基礎(chǔ)方法。
二、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的資金投入因素進行預(yù)測分析
房地產(chǎn)行業(yè)在整個經(jīng)濟行業(yè)中都屬于高投入的行業(yè)，在投資運作前期，房地產(chǎn)開發(fā)所進行的資金投入很大，需要不斷的炒作或是其他方式進行資金的周轉(zhuǎn)，籌集資金也并不是一件容易的事情，對于房地產(chǎn)商來說，“低投入，高回報”才是投資的真正目標。所以在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析過程中，售價的預(yù)測需要運用資金投入這個因素來進行。房地產(chǎn)的資金投入需要從征地費、搬遷安置費、補償費、開發(fā)費、資金投入利息費、以及開發(fā)過程中的各項稅費等投入進行考慮。這些費用顧名思義，是在房地產(chǎn)開發(fā)的各個步驟出現(xiàn)的費用支出。需要解釋的是搬遷安置費和補償費是在開發(fā)過程中，對拆遷居民進行的補償或應(yīng)有的福利，在這一方面根據(jù)居民的要求或是針對個別對拆遷政策或補償不滿意的居民而言進行的費用支出，從一定程度上具有彈性或是不確定性，一般情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商會依靠一定的公關(guān)手段對這筆費用進行縮減，以減少整個開發(fā)過程中的投入，達到企業(yè)增加回報率的投資經(jīng)營目標。從專業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中對資金投入因素的分析和對投資額的控制也是進行房價預(yù)測的重要方法。
三、從房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域的收益回報率因素進行預(yù)測分析
房地產(chǎn)投資經(jīng)營的目的是創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益，獲取更高的利潤，從實質(zhì)上看，房地產(chǎn)商或企業(yè)投資房地產(chǎn)并進行開發(fā)的動力是高額的利潤。房地產(chǎn)開發(fā)的收入因素主要是商品房銷售量多少和銷售價格高低，因為這兩個因素從根本上決定了銷售收入的高低。投資企業(yè)和發(fā)昂地產(chǎn)開發(fā)商可以根據(jù)自己的利潤目標或資金、人力等的投入量來制定未來商品房銷售時的房價區(qū)間，并根據(jù)銷售量或是其他政策等外界因素的影響等進行價格調(diào)節(jié)，從這個角度看，投資企業(yè)或房地產(chǎn)商在自身的資料范圍內(nèi)能夠大概預(yù)測自己開發(fā)的商品房價位，為達到宣傳努力博人眼球或提高自己在市場中的競爭力，搶占更在的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資商會根據(jù)實際銷售情況將價格進行提高或偶爾降低的調(diào)整，保證利潤率達到既定的銷售收入目標。所以在房地產(chǎn)商實際操作運行過程中，可以根據(jù)自己的資料整合或市場調(diào)查來制定收益率目標，并根據(jù)自己的投資目標在房地產(chǎn)開發(fā)可行性分析中預(yù)測商品房的售價。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開發(fā)的可行性分析需要對各個因素進行調(diào)查和分析，并需要專業(yè)的知識和理論對資料進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計和數(shù)據(jù)分析，得到最后的預(yù)測結(jié)果來知道企業(yè)或投資商的投資意向，這些專業(yè)的方法還需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的基本特點，考慮經(jīng)濟、政治政策、消費者心理以及營銷策劃等多方面的知識，必須對項目進行透徹地研究，掌握準確資料，為房地產(chǎn)可行性分析中進行的售價預(yù)測分析做貢獻。事實上，售價預(yù)測的方法多種多樣，從不同的角度看問題得到的結(jié)論就不盡不同，不管運用什么方法都要做到實事求是，尊重客觀條件，真正地為提高房地產(chǎn)開發(fā)中售價預(yù)測準確性發(fā)揮作用。
參考文獻：
[1]
房地產(chǎn)市場營銷活動過程相對復(fù)雜，涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的多個管理、銷售部門，其完成需要多人合作，有明顯的“項目”系統(tǒng)特征；因此，可以將其作為一個項目來進行管理，即結(jié)合項目系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場營銷特點，開展項目化管理；將項目管理思想、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，旨在獲取更多優(yōu)勢，進一步提高房地產(chǎn)市場的資源配置效率。
一、房地產(chǎn)市場營銷與項目化管理
（一）房地產(chǎn)營銷與項目管化理內(nèi)涵
所謂房地產(chǎn)市場營銷，其特指當前我國房地產(chǎn)市場中的居住類住房市場，具體含義則是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)或商等為了更好的實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的發(fā)展目標，針對住房產(chǎn)品的銷售進行的一系列營銷策劃、目標制定、消費者與競爭者行為分析，以及制定有關(guān)的價格、渠道、服務(wù)策略等等一系列活動。所謂項目管理，則是運用專業(yè)的“項目活動”知識、技能、方法和工具等實現(xiàn)預(yù)期的項目目標，旨在對“項目”進行科學、有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)主控制，實現(xiàn)既定有限資源優(yōu)化配置的一種系統(tǒng)管理方式或方法。
（二）房地產(chǎn)市場營銷活動的項目特征
1.有項目不可復(fù)制的獨特性特點
具體到某個房地產(chǎn)市場營銷活動，其不是一個簡單流程，更不是每一個房地產(chǎn)開發(fā)公司、或者同一房地產(chǎn)公司不同時期、不同項目都可以使用同樣的方法開展相關(guān)營銷，整個營銷活動過程與某個“項目”類似，是一個涉及多部門、由多人共同協(xié)作完成的活動，每次營銷都是與眾不同的，有其不可復(fù)制性。
2.要實現(xiàn)“項目”的質(zhì)量、利潤目標
具體某個“項目”，要求要能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的項目目標、能否滿足消費者的既定需求；房地產(chǎn)市場營銷活動的主要目的就是要實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期設(shè)定的一系列質(zhì)量、利潤等具體目標而開展的營銷活動；二者的目標具有一致性。
3.要在一定資源條件限制下實現(xiàn)目標
社會主義市場經(jīng)濟條件下，任何一家企業(yè)擁有的資源都不是無限的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是一樣；并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其它類型企業(yè)相比，其受到的資源條件限制可能更多、更加的明顯；因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標需要更多的、更大量的資金、人力和物力支持。房地產(chǎn)市場營銷活動就是在這樣的資源條件下，在規(guī)定時間內(nèi)實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期發(fā)展目標的一系列營銷活動。
二、房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作
關(guān)于房地產(chǎn)市場營銷活動項目化管理運作，實質(zhì)上就是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)有的戰(zhàn)略性營銷目標視為一個項目來進行管理和運作，依據(jù)當前最先進的項目管理思想、方法，將房地產(chǎn)市場營銷活動分解成多個具有互動特點的工作任務(wù)、工作目標和工作步驟，以便更加科學化的開展營銷活動，具體步驟如下：
（一）建立項目組織
要想成功實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷活動的項目化管理運作；首先要建立一個項目管理策劃組織，旨在為項目管理提供支持，具體由項目經(jīng)理負責；一般情況下項目經(jīng)理是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部來聘用，項目經(jīng)理直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷副總負責；具體某個項目的項目經(jīng)理選出后，要由項目經(jīng)理依據(jù)項目特點、要求等來選拔具體的團隊組成人員；團隊組成人員的選擇，既要符合團隊建設(shè)要求，又要考慮團隊組成人員的多樣性，即要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各職能部門中進行挑選，人員不足情況下可以考慮進行社會招聘，選拔好團隊成員后要對成員進行系統(tǒng)的培訓，保證每一個團隊成員深刻、統(tǒng)一的了解與理解所要從事的項目管理工作。
（二）項目實施計劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在完成前期的市場調(diào)研后，需要進一步明確目標市場，為下一步的詳細營銷項目計劃制定作好準備；一般情況下，營銷項目計劃主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略計劃、營銷預(yù)算計劃、營銷人員分工和營銷日程安排和營銷廣告計劃等。營銷項目計劃是實施的基礎(chǔ)，要想有效提高項目質(zhì)量，保證營銷活動的科學性，其離不開周密計劃的支持；計劃制定過程中要充分考慮用低成本和高質(zhì)量的結(jié)合問題，時間安排上則要緊湊，媒體選擇上既要考慮廣告的短期效果，又要考慮廣告的長期影響。另外，該階段還要注意團隊成員之間的協(xié)作與合作，所有人員集體參與，保證制定項目計劃的科學性與可操作性。
（三）項目實施與控制
房地產(chǎn)市場營銷項目的實施，其一般在房屋產(chǎn)品階段即樓盤建好后正式開始運作；但營銷項目的實施準備過程卻很長，其則涉及到房屋的設(shè)計、建設(shè)過程；首先，需要配合房屋規(guī)劃、建設(shè)部門定位房屋產(chǎn)品，調(diào)查了解消費者的真正需求，以及對房屋產(chǎn)品戶型、周邊樓盤建設(shè)分布情況、周邊環(huán)境等提出建設(shè)性建議。對于項目實施，還要具體研究項目進入市場的時機，目的是便于對房屋產(chǎn)品建設(shè)進度進行管理和控制。房屋銷售階段，關(guān)于項目實施工作主要是針對營銷項開展廣告宣傳，旨在發(fā)掘市場中的潛在客戶需求，并制定合理的價格策略，依據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢選擇有針對性的營銷策略實施營銷項目，同時有序控制營銷進度以順利完成預(yù)期營銷目標。
（四）項目終結(jié)
項目是否終結(jié)，是以是否完成營銷任務(wù)、實現(xiàn)銷售目標為前提的，但也并不是沒有明確的結(jié)束期限。如要在規(guī)定的工作計劃完成日期內(nèi)完成營銷任務(wù)，實現(xiàn)銷售目標；如果提前完成目標，可以考慮追加營銷任務(wù)，在保留現(xiàn)有人力資源情況下，接著開展營銷。如果在規(guī)定時間內(nèi)沒有完成任務(wù)，則要進一步分析問題的原因，如果是不可預(yù)測、不可避免的因素影響，可以考慮延長項目周期，如果是項目運作問題，則需要及時宣告項目失敗。此外，需要說明的是成功項目終結(jié)工作，即文件歸檔、信息保存、人員回歸、解散項目組織或者延續(xù)到下一個項目中。
結(jié)束語
房地產(chǎn)市場營銷活動是過程相對復(fù)雜，涉及部門、人員較多，有明顯的項目系統(tǒng)特征，結(jié)合項目管理和房地產(chǎn)營銷知識，將先進的項目管理思想、技術(shù)、方法運用到房地產(chǎn)市場營銷活動中，對進一步提高房地產(chǎn)市場營銷的資源配置效率具有重要意義。
中圖分類號：F4 文獻標識碼：B 文章編號：1009-914X（2014）31-0314-01
一、引言
當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同面臨著很大的競爭壓力，這些壓力既來源于國內(nèi)的政策控制或限制，也來自于境外大量資金的不斷涌入等多重因素。可以說，當今房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)領(lǐng)域的市場競爭日趨白熱化，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了一個嶄新的充滿挑戰(zhàn)和機遇的發(fā)展時期。隨著房地產(chǎn)市場微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭的形態(tài)、內(nèi)涵、方式也必然將發(fā)生深刻的變革房地產(chǎn)的開發(fā)成本控制已成為各房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中取得優(yōu)勢的重要法寶。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。我們要研究房地產(chǎn)市場面臨的成本控制問題，就需要以房地產(chǎn)項目成本構(gòu)成分析為基本切入點，具體從前期調(diào)研階段、設(shè)計階段、施工階段以及項目的竣工驗收和結(jié)算階段依次進行分析和探討。
二、由房地產(chǎn)開發(fā)的步驟來分析其成本控制的措施
當今社會被譽為房地產(chǎn)的微利時代，該階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越來越重要。良好的成本控制措施，能夠有效地節(jié)省成本，進而給利潤讓出了上升的空間，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭實力和經(jīng)濟效益。
第一，前期調(diào)研階段的成本控制措施
前期調(diào)研階段屬于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期準備階段。在這一階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)投資者要充分考慮自身所處于的地理條件和市場環(huán)境要求，客觀、科學地做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期調(diào)研工作，有效論證項目的可行性方案?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，進而決定該工程是否可以開工實施。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。經(jīng)驗告訴我們，對房地產(chǎn)項目進行充分的可行性研究，關(guān)系著整個房地產(chǎn)項目的成敗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的就是為了盈利，進行成本控制的根本目的也是要獲取更大的經(jīng)濟效益。因此，在選擇立項時，投資商必須對開發(fā)項目進行科學合理的財務(wù)分析，以充分了解該投資項目的預(yù)期收入、成本、利潤和風險等。
第二，設(shè)計方案階段的成本控制措施
降低建筑工程的建設(shè)成本，首先要做好方案設(shè)計階段的投資控制，把工程項目的全面造價管理工作放在設(shè)計階段。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，重點從以下三個方面著手去做好成本控制：
其一，實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。最重要的是要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位，必要時可以組織進行設(shè)計方案的競選和遴選工作，從多個設(shè)計方案中選擇能夠保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托，或者將方案進行招標，中標的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標或委托。
其二，加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，而且要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。
其三，加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
第三，建設(shè)施工階段的成本控制措施
建設(shè)項目的施工階段是投資成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，主要可以從以下三個方面進行成本的控制：
其一，合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起?？刂剖┕ぷ兏年P(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。
其二，嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
其三，做好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導價范圍的，應(yīng)實行“適當參與，推薦廠家，監(jiān)督質(zhì)量及合理限價”的原則，設(shè)備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。
第四，竣工結(jié)算階段的成本控制措施
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義。研究房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
首先，我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房售價下調(diào)，則有助于樓市跑量。而開發(fā)商長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。因此，從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。
其次，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。
第三，隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張，房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。
四、結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)價格調(diào)控力度的不斷增強，產(chǎn)業(yè)暴利時代已逐步離去，房地產(chǎn)利潤正向社會正常利潤水平回歸，銷售收入的增長空間已相當有限。因此，如何從項目開發(fā)角度實現(xiàn)降耗增效，推動房地產(chǎn)企業(yè)向集約化管理轉(zhuǎn)變，以有效控制工程建設(shè)成本，是當前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值的重要課題。
參考文獻
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標, 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標的現(xiàn)實選擇。因此,在科學發(fā)展觀的指導下,尋求促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度
受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導和促進房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細調(diào)查和科學論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對房地產(chǎn)開發(fā)的指導來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導, 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導,或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續(xù)發(fā)展
將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標,獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標符合科學規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導而進行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學發(fā)展的觀念。
一、開展整頓和規(guī)范工作的基本做法
（一）加強領(lǐng)導，建立健全組織機構(gòu)。為認真落實此項工作，我局加強領(lǐng)導，及時成立工作領(lǐng)導小組，抽派人員具體辦公，并根據(jù)整頓和規(guī)范要求，出臺了《自治縣建設(shè)局〈關(guān)于房地產(chǎn)市場秩序整頓和規(guī)范實施意見〉的通知》，進一步明確了工作目標、重點和步驟。
（二）積極組織，精心安排，穩(wěn)步推進。按照《實施意見》，我們確定以“七個重點、五個步驟”為內(nèi)容，開展檢查，即以查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為、面積“短斤少兩”行為、合同欺騙行為、工程竣工驗備案制、違規(guī)中介行為、違法廣告行為；“五個步驟”即宣傳發(fā)動、自查自糾、專項督查、整改處理、總結(jié)驗收。其次，針對當前房地產(chǎn)市場的具體情況，我們出臺了相關(guān)政策，出臺了《關(guān)于印發(fā)〈自治縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)程序〉的通知》、《關(guān)于貫徹落實建設(shè)部〈關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)行為的通知〉的通知》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的通知》等文件，進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為。
（三）聯(lián)系實際，突出重點。我縣除按照國家、省、地關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的要求對存在的七個方面問題進行全面清理和查處外，還針對突出問題進行整改，解決重點薄弱環(huán)節(jié)。具體是狠抓“四點”：即抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)；抓難點，切實搞好房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案例的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關(guān)系，不護短、不手收。對無證銷售等突出問題，我們采取突擊檢查和日常管理相結(jié)合，通過強化資質(zhì)管理、竣工綜合驗收等環(huán)節(jié)，增強企業(yè)的遵紀守法、合法經(jīng)營意識。
（四）查處結(jié)合、邊整邊改。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序能否取得成效，關(guān)鍵在于能否查、處并舉，打擊違法違規(guī)行為是否落到實處，科學合理切實可行的管理制度能否建立起來。從實際情況看，我們這次整頓和規(guī)范改變以往只查不究，重查輕罰的現(xiàn)象，加大了依法行政的執(zhí)法力度。在加強整頓和規(guī)范期間，我們還結(jié)合全縣作風建設(shè)的要求抓了管理軟環(huán)境工作。將機關(guān)作風建設(shè)、行風建設(shè)納入到部分服務(wù)管理中，通過整頓窗口單位，抓便民服務(wù)、抓政務(wù)公開等，也樹立了部門新形象。
二、整頓和規(guī)范過程中查處情況
（一）房屋拆遷方面：由于我縣尚未有拆遷資質(zhì)單位，都是采取自行組織拆遷的方式，開展拆遷工作。房開企業(yè)能夠及時辦理拆遷許可證，按拆遷規(guī)范進行；拆遷資金沒有發(fā)生拖欠、擠占、挪用現(xiàn)象，做到?？顚Ｓ?，保障了拆遷當事人的合法權(quán)益；
（二）房地產(chǎn)交易方面：各房開企業(yè)都能按規(guī)定辦理預(yù)售（銷售）許可證，沒有發(fā)生收取房號定金、誠意金等變相預(yù)售行為；能夠使用規(guī)范化示范合同文本。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)違法違規(guī)方面：經(jīng)查發(fā)現(xiàn)未經(jīng)許可擅自開工項目1個，已整改、補辦手續(xù)；無證從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1個,處罰5000元罰款，并責令停工。
（四）商品房面積計算方面：多計算面積116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工驗收備案方面：未經(jīng)綜合驗收就交付使用的項目1個，通過整改已合格；未提供《兩書》的開發(fā)企業(yè)2家，已按要求進行了整改。
（六）房地產(chǎn)廣告管理：都能兌現(xiàn)廣告承諾內(nèi)容，沒有發(fā)生虛假和不實的廣告行為。
（七）房地產(chǎn)中介服務(wù)：目前我縣還沒有中介服務(wù)機構(gòu)。但房開企業(yè)的銷售人員，已按規(guī)定要求參加培訓，取得上崗證書。
三、存在問題
（一）物業(yè)管理工作滯后，需進一步加強房開項目的物業(yè)覆蓋面。
（二）商品房合同簽訂上不規(guī)范，沒有嚴格執(zhí)行“一價清”和明碼標價制度。
（三）外地評估機構(gòu)不按實評估，造成契稅流失。
四、下步工作打算
（一）繼續(xù)加強商品房預(yù)售管理，繼續(xù)執(zhí)行國家、省有關(guān)商品房預(yù)售管理規(guī)定和我縣頒布的《關(guān)于實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知》，防范商品房預(yù)售風險，切實保護消費者的合法權(quán)益。
（二）繼續(xù)執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度和明碼標價制度。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)低碳化存在的問題
國家對低碳的發(fā)展很重視，并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略往往都是走在人們觀念前面，引導新的生活模式．只是大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然認同低碳開發(fā)理念，卻并沒有具體的實施步驟．根據(jù)調(diào)查，在我國約430億m2的建筑中，只有4%采取了能源節(jié)約措施．
三、低碳經(jīng)濟下房地產(chǎn)開發(fā)運行對策建議
根據(jù)上述現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)低碳化存在的問題，主要從政府、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)技術(shù)體系和消費者方面來提出對策和建議．
1.政府要倡導推行低碳開發(fā)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟模式的發(fā)展離不開政府的支持，政府必須要提出低碳經(jīng)濟的發(fā)展方略．首先是制定低碳開發(fā)的產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策、科技政策及財政支持政策，對于實施低碳房地產(chǎn)開發(fā)模式，應(yīng)通過降低稅收或增加財政補貼手段，降低低碳房地產(chǎn)開發(fā)成本;反之，嚴懲能耗高、排放大的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品．
2.房地產(chǎn)企業(yè)要制定低碳戰(zhàn)略、實施低碳開發(fā)模式對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，作為低碳開發(fā)的踐行者不僅要積極應(yīng)對低碳時代的到來，而且在戰(zhàn)略上要有低碳開發(fā)的長遠策略．在資金方面，從利潤中預(yù)留出低碳開發(fā)的資金;在實施方面，要從低碳設(shè)計、低碳材料選用、節(jié)能施工技術(shù)開發(fā)、后期運營成本、低維修成本等各環(huán)節(jié)把握低碳運作模式，以便搶占先機．
3.健全低碳房地產(chǎn)技術(shù)體系和建立房地產(chǎn)低碳考評體系當房地產(chǎn)開發(fā)逐漸步入低碳模式后，由于建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計、建筑原材料、裝飾裝修材料等領(lǐng)域科技研發(fā)的投入不同，最后環(huán)保低能的效果也不同．所以，行業(yè)要制定相應(yīng)的建筑節(jié)能規(guī)范，構(gòu)建低碳建筑標準的第三方測評體系，并對建筑適當?shù)剡M行節(jié)能評級與認證體系，使公眾知曉，并公眾根據(jù)標識積極選用低碳的房地產(chǎn)產(chǎn)品．
4.消費者增強低碳生活意識目前，消費者對于低碳生活意識還有待加強．低碳意識的欠缺在一定程度上影響了消費者的需求選擇，也制約了低碳環(huán)保綠色建筑及相關(guān)低碳產(chǎn)品的推廣．低碳綠色生產(chǎn)是低碳經(jīng)濟向前發(fā)展的基本條件，而且低碳的生活方式也是房地產(chǎn)業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素．
開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品往往能夠引導人們的潮流生活，所以要先從增強低碳綠色房地產(chǎn)的大眾認知開始，讓消費者接受低碳生活，愿意為增加的低碳成本買單，最終形成低碳生活的消費．另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對城市未來的規(guī)劃發(fā)展有所考慮，在建造住宅小區(qū)的同時，應(yīng)配套建設(shè)包括商業(yè)、工業(yè)、服務(wù)、娛樂及教育等設(shè)施．建筑本身要滿足低碳要求，經(jīng)過開發(fā)之后，再建一些連鎖的低碳產(chǎn)品，比如居民入住以后可居住、也可工作和購物、消費，這樣既節(jié)約了交通費用和上班時間，又使辦公成本和居住成本減少，這是長遠的效應(yīng)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有這樣的遠見，就能從項目的整體角度去考慮低碳節(jié)能．
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)項目的管理是具有關(guān)鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復(fù)雜的系統(tǒng)性管理工作，工程的管理存在建設(shè)的每一個部分。若房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產(chǎn)工程的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理概述
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的重要意義
①由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的建設(shè)內(nèi)容較為廣泛，其工程管理在項目的建設(shè)過程屬于一線的基礎(chǔ)性綜合管理工作，同工程建設(shè)的每一環(huán)節(jié)都有著直接聯(lián)系，只有條理性和系統(tǒng)性較強的管理才能夠確保工程保質(zhì)保量的按時完成。②房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理有利于疏通房地產(chǎn)建設(shè)項目過程的社會關(guān)系。在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的過程中，要與社會各個部門、企業(yè)之間產(chǎn)生聯(lián)系，而這些聯(lián)系大多由開發(fā)項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整性。③房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設(shè)過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內(nèi)，全都離不開工程管理工作。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的具體內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的內(nèi)容繁多，以蒙山新聯(lián)標準工業(yè)廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發(fā)建設(shè)項目為例，具體的工程管理內(nèi)容主要有房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作、工程驗收的管理幾個方面:
1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體規(guī)劃與管理。此項管理內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規(guī)劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設(shè)成本額外的增加。
2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)建筑物自身質(zhì)量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經(jīng)濟效益，首要任務(wù)是確保建筑物的質(zhì)量。所以在建設(shè)過程要對現(xiàn)場施工做到嚴格的監(jiān)理，一旦發(fā)現(xiàn)存有質(zhì)量問題要及時的嚴查落實。
3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的配合協(xié)調(diào)管理工作。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及因素較多，建設(shè)的范圍較廣，在建設(shè)過程中免不了出現(xiàn)矛盾。工程管理有利于協(xié)調(diào)所出現(xiàn)的各種矛盾，配合好建設(shè)單位，使工程建設(shè)順利的進行。
4）工程驗收的管理。只有符合合同有關(guān)竣工相關(guān)標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應(yīng)兩格參照國家相關(guān)的質(zhì)量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結(jié)算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的現(xiàn)狀
目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀有:房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準備工作不足、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制，如圖1所示。
圖1 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的現(xiàn)狀
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制尚未健全
作為房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發(fā)項目工程的實施，還會影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展。當前形勢下，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目都普遍存在削減管理人數(shù)來節(jié)約開支和成本，致使出現(xiàn)工程管理人員空缺的現(xiàn)象。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準備工作不足
許多的房地產(chǎn)開發(fā)公司通常情況下都將關(guān)注的焦點過多集中在所開發(fā)的地塊位置、周邊配套設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境上面，缺乏工程前期調(diào)研準備工作，對技術(shù)資料掌握也不是很充足。另外，開發(fā)商對工程管理工作了解的不多，導致開發(fā)商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設(shè)計時沒有充分的依據(jù)，也無法進行項目管理的預(yù)測以及控制團。同時也致使開發(fā)單位不能很好的了解和掌握城市相關(guān)信息，在一定程度上給業(yè)主帶來許多困擾和不便。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，質(zhì)量管理是較為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，但是通常會存在工作人員責任不明確，無法將責任與質(zhì)量相掛鉤的問題，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題無法及時找出具體的責任人，久而久之導致工作人員的責任感逐漸淡薄，影響總體的工程質(zhì)量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應(yīng)的獎勵，嚴重的降低工作人員的工作積極性，從而導致工作人員在工作上敷衍了事。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的措施
基于以上大部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中目前的現(xiàn)狀，并結(jié)合我們具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區(qū)“歐洲花園”商品房開發(fā)項目、銀湖碧苑商品房開發(fā)項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理將顯得很有必要。
（1）健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要穩(wěn)步的生存發(fā)展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執(zhí)行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，首要任務(wù)是優(yōu)化配置房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)以及管理部門，同時根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。
（2）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準備工作
要優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準備工作，其中包括設(shè)計階段與規(guī)劃階段的準備工作，在設(shè)計階段應(yīng)該充分重視并規(guī)劃設(shè)計，將市場的需求作為出發(fā)點，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟、性能等多個方面的設(shè)計，全方位協(xié)調(diào)與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習。除此之外，同設(shè)計單位加強聯(lián)系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態(tài)管理系統(tǒng)。同時也要結(jié)合具
體實際情況，遵循預(yù)算的施工圖。
（3）建立并完善工程管理的責任和獎懲機制
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應(yīng)有效的工程管理責任制，將具體責任落實到負責人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標準以及明了的獎懲機制，做到準確、客觀的將責任制的工程管理推行到底，強化責任和明確分工，并使工作人員得到相應(yīng)的獎勵和懲罰。最后，加強建設(shè)項目的施工管理，充分的調(diào)動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創(chuàng)造性。
結(jié)語
綜上所述，作為工程建設(shè)中較為重要的職能性工作，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理是一項系統(tǒng)性的復(fù)雜工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將當代房地產(chǎn)的開發(fā)管理的理念、房地產(chǎn)市場需求以及對市場的準確把握作為基礎(chǔ)，以最新施工技術(shù)作為依托，并將專業(yè)化管理當作核心，投入大量優(yōu)秀人力資源進行全面管理。并健全開發(fā)項目工程管理體制，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的管理，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃向上的發(fā)展。
參考文獻
