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時(shí)間：2023-06-26 10:18:27
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一、該公司基本情況
____信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為_(kāi)___信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20__年因經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大變更為_(kāi)___信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財(cái)政廳、建設(shè)廳、國(guó)土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)專(zhuān)業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司位于__*市朝陽(yáng)中路文貿(mào)樂(lè)園南側(cè)，法定代表人為_(kāi)_*，公司注冊(cè)資本：貳佰萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：42030020__164，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍：資產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；土地價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)咨詢(xún)、中介；舊車(chē)價(jià)格評(píng)估；車(chē)輛損失評(píng)估；保險(xiǎn)公估；工程造價(jià)咨詢(xún)；資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
__*信達(dá)的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價(jià)資格證書(shū)》、《資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)》、《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》、《工程造價(jià)咨詢(xún)單位資質(zhì)證書(shū)》及我市唯一的《湖北省涉案物品價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證》等資格證書(shū)，成為_(kāi)_地區(qū)各種評(píng)估（咨詢(xún)、審計(jì)）資質(zhì)最全的專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
二、公司的優(yōu)勢(shì)
1、規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制。__*信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為_(kāi)_*信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20__年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要[文秘站網(wǎng)-找文章，到文秘站網(wǎng)]正式變更為_(kāi)___信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，公司在承繼原__*信達(dá)良好管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，以企業(yè)組織形式變更為契機(jī)，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評(píng)估及造價(jià)咨詢(xún)工作人員自律守則、人事管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理制度、評(píng)估人員考核考評(píng)制度、客戶(hù)回訪制度、評(píng)估(咨詢(xún))報(bào)告書(shū)三級(jí)復(fù)核制度以及評(píng)估（咨詢(xún)）工作風(fēng)險(xiǎn)控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報(bào)告的質(zhì)量。
2、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚。__*信達(dá)聚集了一大批執(zhí)業(yè)評(píng)估師和各類(lèi)技術(shù)專(zhuān)家。現(xiàn)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師9名、注冊(cè)土地估價(jià)師10名、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師8名、注冊(cè)造價(jià)工程師8名、注冊(cè)會(huì)計(jì)師1名、研究員級(jí)高級(jí)工程師1名，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師2名，以及各類(lèi)精通機(jī)械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財(cái)務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時(shí)還長(zhǎng)期聘用一批經(jīng)驗(yàn)豐富的高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級(jí)職稱(chēng)人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在__地區(qū)，__*信達(dá)各種評(píng)估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。
3、公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評(píng)估師____于20__年4月成為首批__市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)的委員，雄厚的技術(shù)實(shí)力和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)為_(kāi)_信達(dá)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)大的技術(shù)保障。
公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，及時(shí)搜集有關(guān)行業(yè)信息，對(duì)信息進(jìn)行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)，20__年底，針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評(píng)估精度的問(wèn)題
，我公司通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，組織人員搜集資料，通過(guò)對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并隨時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行更新，成為我市首家擁有較為完善的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)支持的估價(jià)公司，這將極大的提高公司的報(bào)告質(zhì)量和公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司也加強(qiáng)了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等電子設(shè)備共計(jì)20余臺(tái)套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶(hù)交付報(bào)告的時(shí)間；同時(shí)還提高了報(bào)告質(zhì)量。
4、誠(chéng)信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)性中介機(jī)構(gòu)，公司在從業(yè)過(guò)程中始終堅(jiān)持誠(chéng)信為本、竭誠(chéng)為客戶(hù)服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時(shí)刻替客戶(hù)著想，幫助客戶(hù)做好評(píng)估前的基礎(chǔ)工作，評(píng)估中與客戶(hù)密切合作，想方設(shè)法維護(hù)客戶(hù)的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強(qiáng)，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時(shí)效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評(píng)估任務(wù)。
三、與我行合作情況
該公司自成立起就與我行建立了良好的合作關(guān)系。同時(shí)一批金融、法律、管理、工程技術(shù)等業(yè)界著名的專(zhuān)家、學(xué)者保持著密切的聯(lián)系。與各級(jí)國(guó)有資產(chǎn)行政管理部門(mén)經(jīng)常溝通。在為客戶(hù)提供全面評(píng)估服務(wù)的基礎(chǔ)上，可勝任大量復(fù)雜具體的協(xié)調(diào)工作，使評(píng)估工作少走彎路，使客戶(hù)在盡可能短的時(shí)間內(nèi)正式獲得評(píng)估成果。該公司20__年是我行簽約單位，目前在我行存款為_(kāi)___萬(wàn)元。
綜上所述，該公司依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)，具有規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制流程、、人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚等優(yōu)勢(shì)，同時(shí)與我行有著良好合作關(guān)系，因此我部同意推薦該公司為我行合作單位。
一、該公司基本情況
××××信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為××××信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20****年因經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大變更為××××信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司。該公司是經(jīng)湖北省財(cái)政廳、建設(shè)廳、國(guó)土資源廳（土地局）批準(zhǔn)，工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記成立的經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)專(zhuān)業(yè)性中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。公司位于×××市朝陽(yáng)中路文貿(mào)樂(lè)園南側(cè)，法定代表人為×××，公司注冊(cè)資本：貳佰萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)：，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)任公司，主要經(jīng)營(yíng)范圍：資產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；土地價(jià)格評(píng)估；房地產(chǎn)咨詢(xún)、中介；舊車(chē)價(jià)格評(píng)估；車(chē)輛損失評(píng)估；保險(xiǎn)公估；工程造價(jià)咨詢(xún)；資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
××××信達(dá)的執(zhí)業(yè)資格眾多。目前擁有《房地產(chǎn)估價(jià)資格證書(shū)》《資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)》《土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)》《工程造價(jià)咨詢(xún)單位資質(zhì)證書(shū)》及我市唯一的《湖北省涉案物品價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證》等資格證書(shū)，成為××地區(qū)各種評(píng)估（咨詢(xún)、審計(jì)）資質(zhì)最全的專(zhuān)業(yè)社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
二、公司的優(yōu)勢(shì)
1．規(guī)范的公司化管理和質(zhì)量控制?！痢痢痢列胚_(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司原為××××信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所，20****年3月，公司因業(yè)務(wù)發(fā)展需要正式變更為××××信達(dá)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，公司在承繼原××××信達(dá)良好管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，以企業(yè)組織形式變更為契機(jī)，嚴(yán)格按照公司法的要求建立健全了公司的一系列管理制度，如：資產(chǎn)評(píng)估及造價(jià)咨詢(xún)工作人員自律守則、人事管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理制度、評(píng)估人員考核考評(píng)制度、客戶(hù)回訪制度、評(píng)估(咨詢(xún))報(bào)告書(shū)三級(jí)復(fù)核制度以及評(píng)估（咨詢(xún)）工作風(fēng)險(xiǎn)控制制度等，提高了公司的管理水平，保證了出具報(bào)告的質(zhì)量。
2．人力資源豐富、技術(shù)力量雄厚?！痢痢痢列胚_(dá)聚集了一大批執(zhí)業(yè)評(píng)估師和各類(lèi)技術(shù)專(zhuān)家?，F(xiàn)有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師9名、注冊(cè)土地估價(jià)師10名、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師8名、注冊(cè)造價(jià)工程師8名、注冊(cè)會(huì)計(jì)師1名、研究員級(jí)高級(jí)工程師1名，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師2名，以及各類(lèi)精通機(jī)械設(shè)備、電子技術(shù)、土建安裝、財(cái)務(wù)管理等技術(shù)人才16人,員工均為大學(xué)以上學(xué)歷，其中碩士研究生3人。同時(shí)還長(zhǎng)期聘用一批經(jīng)驗(yàn)豐富的高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，形成了以高、中級(jí)職稱(chēng)人員為主，其他人員為輔的良好的人員結(jié)構(gòu)層次。目前在××地區(qū)，××××信達(dá)各種評(píng)估資質(zhì)最全、人員綜合素質(zhì)最高的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。
3．公司內(nèi)學(xué)習(xí)氣氛十分濃厚，工作質(zhì)量高。公司評(píng)估師××××于20****年4月成為首批××市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)的委員，雄厚的技術(shù)實(shí)力和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)為××信達(dá)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)提供了強(qiáng)大的技術(shù)保障。
公司定期組織員工分析宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，及時(shí)搜集有關(guān)行業(yè)信息，對(duì)信息進(jìn)行甄別處理，調(diào)整相關(guān)評(píng)估數(shù)據(jù)，20****年底，針對(duì)目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不全，影響評(píng)估精度的問(wèn)題，我公司通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研，組織人員搜集資料，通過(guò)對(duì)有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選、量化，建立了房地產(chǎn)行業(yè)信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并隨時(shí)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行更新，成為我市首家擁有較為完善的專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)支持的估價(jià)公司，這將極大的提高公司的報(bào)告質(zhì)量和公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，公司也加強(qiáng)了硬件的投入，目前已接通了寬帶網(wǎng)，建立了公司局域網(wǎng)，擁有計(jì)算機(jī)、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等電子設(shè)備共計(jì)20余臺(tái)套，硬件水平的提高不僅提高了工作效率，縮短了向客戶(hù)交付報(bào)告的時(shí)間；同時(shí)還提高了報(bào)告質(zhì)量。
4．誠(chéng)信為本、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)評(píng)估屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶(hù)提供滿(mǎn)意的服務(wù)是公司的宗旨。作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)性中介機(jī)構(gòu)，公司在從業(yè)過(guò)程中始終堅(jiān)持誠(chéng)信為本、竭誠(chéng)為客戶(hù)服務(wù)。公司要求業(yè)務(wù)人員時(shí)刻替客戶(hù)著想，幫助客戶(hù)做好評(píng)估前的基礎(chǔ)工作，評(píng)估中與客戶(hù)密切合作，想方設(shè)法維護(hù)客戶(hù)的利益。公司業(yè)務(wù)人員敬業(yè)精神強(qiáng)，業(yè)務(wù)嫻熟，講究時(shí)效。一旦接受委托，立即制訂方案，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，大量應(yīng)用現(xiàn)代化手段，高速高效高質(zhì)完成評(píng)估任務(wù)。
三、與我行合作情況
伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著越來(lái)越重要的角色，從房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)到房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易、租賃抵押以及對(duì)房地產(chǎn)的拆遷、征用、糾紛等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起著不容輕視的作用。其估價(jià)行為具有一定的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受?chē)?guó)家政策、規(guī)章制度的影響，因此，房地產(chǎn)估價(jià)具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，并且將對(duì)社會(huì)各方面產(chǎn)生影響。要想規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，避免其對(duì)社會(huì)的綜合發(fā)展產(chǎn)生不良影響，需要我們從根本上重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，找出房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，進(jìn)而討論出降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
一、造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的原因
由于房地產(chǎn)估價(jià)行為具有一定的專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性、實(shí)時(shí)性、地域性，并受?chē)?guó)家相關(guān)政策、法律法規(guī)的影響，且房地產(chǎn)估價(jià)與其自身的真正價(jià)值存在著的偏差，所以房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜多樣的，本文主要從主觀和客觀兩大方面進(jìn)行重點(diǎn)分析。
1.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主觀原因
首先，由于評(píng)估單位自身缺乏科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕?jīng)營(yíng)管理模式，沒(méi)有職責(zé)明確的管理結(jié)構(gòu)及相應(yīng)的管理人，且其內(nèi)部沒(méi)有形成嚴(yán)格的管理制度，對(duì)評(píng)估對(duì)象的資料信息等收集不全面，導(dǎo)致在審核的過(guò)程中敷衍了事，對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)行為趨于形式化，致使對(duì)評(píng)估對(duì)象缺乏規(guī)范的評(píng)估結(jié)果、評(píng)估報(bào)告。評(píng)估單位一系列不規(guī)范、不負(fù)責(zé)的工作程序?qū)檎麄€(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行為帶來(lái)多方面的風(fēng)險(xiǎn)隱患，是造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。
其次，從事房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)以及職業(yè)修養(yǎng)的欠缺，也是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。由于房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，涉及的領(lǐng)域較廣、評(píng)估目的不一，加上評(píng)估對(duì)象復(fù)雜，因此，對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估手段就應(yīng)各有側(cè)重。這就要求從事該項(xiàng)工作的評(píng)估員不但要具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、靈敏的邏輯思維以及隨機(jī)應(yīng)變的能力，還應(yīng)對(duì)相關(guān)的政策、法規(guī)有一定的基礎(chǔ)及把控能力。然而，由于受到政策水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)的限制，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)單位的從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的工作水平普遍較低，導(dǎo)致在房地產(chǎn)估價(jià)工作的整個(gè)過(guò)程中不可避免的出現(xiàn)各種不同程度的錯(cuò)誤，這是導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要原因。
2.造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因
我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)目前正處于由政府控制向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)型階段，這種轉(zhuǎn)型階段的特點(diǎn)在一定程度上影響了剛剛起步的房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的發(fā)展，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估事業(yè)面臨失范的風(fēng)險(xiǎn)，例如：抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低、規(guī)模較小、政府干預(yù)力度大、行業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)秩序不健全等。這將對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)造成較大的行業(yè)波動(dòng)，并以不同層次、不同力度給房地產(chǎn)的估價(jià)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在房地產(chǎn)估價(jià)的過(guò)程中，評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值是通過(guò)對(duì)評(píng)估主體的信息進(jìn)行鑒定、收集以及分析，以此對(duì)其進(jìn)行價(jià)值判斷。然而，在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評(píng)估主體在對(duì)信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過(guò)程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象，也就是我們所說(shuō)的房地產(chǎn)估價(jià)的結(jié)果與其自身的真正價(jià)值存在著偏差，為房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。
二、降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
如前所述，房地產(chǎn)估價(jià)具有一定的技術(shù)性和專(zhuān)業(yè)性，其估價(jià)的過(guò)程是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，所以，評(píng)估主體的估計(jì)價(jià)格不可避免地會(huì)與實(shí)際交易的價(jià)格存在著差異，為房地產(chǎn)的估價(jià)工作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。但是，造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一系列成因并不可怕，關(guān)鍵是我們?nèi)绾慰创@些成因，從而找出相應(yīng)的對(duì)策，將房地產(chǎn)估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)此，筆者根據(jù)以上對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主客觀原因的分析，提出以下降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的相應(yīng)措施。
1.建立健全評(píng)估單位的管理機(jī)制，提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，加之目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處于特殊的轉(zhuǎn)型時(shí)期，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展還不是十分穩(wěn)定，評(píng)估單位在管理機(jī)制等方面還不健全，對(duì)相關(guān)人員的錄用沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定。導(dǎo)致多數(shù)從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的估價(jià)員沒(méi)有相關(guān)的資質(zhì)證明和專(zhuān)業(yè)本領(lǐng)，也并未經(jīng)過(guò)嚴(yán)格、系統(tǒng)的培訓(xùn)考核而直接上崗，從而不能很好勝任房地產(chǎn)估價(jià)的本職工作，在工作的過(guò)程中常常會(huì)出現(xiàn)不同層次、不同程度的錯(cuò)誤，加大了房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。所以，國(guó)家及有關(guān)部門(mén)必須高度重視這一現(xiàn)象，建立健全房地產(chǎn)評(píng)估單位的管理機(jī)制，同時(shí)對(duì)評(píng)估單位實(shí)行資質(zhì)管理，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)員及從事相關(guān)工作的工作人員實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)估價(jià)工作準(zhǔn)入制度，并對(duì)估價(jià)員統(tǒng)一實(shí)行行業(yè)規(guī)范管理。從根本上全面提高估價(jià)員自身的綜合素質(zhì)，即從根本上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
2.在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，增強(qiáng)其信息的透明度
在造成房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的客觀原因中，我們提到“在房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際工作中，常常會(huì)出現(xiàn)信息不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，容易導(dǎo)致評(píng)估主體在對(duì)信息進(jìn)行鑒定、收集和分析的過(guò)程中產(chǎn)生錯(cuò)誤，進(jìn)而產(chǎn)生評(píng)估標(biāo)的物的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值不符的現(xiàn)象”。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信息的透明度不夠，這里所指信息主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)備案管理信息、施工許可管理信息、商品房預(yù)售管理信息、房屋租賃管理信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息、房地產(chǎn)信用檔案管理信息等政府公開(kāi)的信息。要想從客觀上規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，就必須將這些分散于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、權(quán)屬登記、租賃備案等相關(guān)市場(chǎng)信息進(jìn)行有機(jī)整合，并將房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)金融信息、土地政策等一并整合其中，形成全面、科學(xué)、客觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，為房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)提供可靠的參照信息和合理依據(jù)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在其快速發(fā)展的過(guò)程中難免出現(xiàn)各種問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著重要的角色，同時(shí)又存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。需要我們辯證地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走向，積極尋找房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的成因，運(yùn)用科學(xué)合理的手段、方法規(guī)避房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，使之促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良好、健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
[1]胡芬芬.房地產(chǎn)估價(jià)方法的研究與應(yīng)用[D].南昌：南昌大學(xué)，2012.
一、房地產(chǎn)登記管理和信息化
房地產(chǎn)交易是人們生活中的一件大事，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的登記和管理關(guān)系到房地產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。房地產(chǎn)登記管理部門(mén)承擔(dān)著商品房預(yù)售登記備案、房地產(chǎn)租賃登記備案、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)審核、房地產(chǎn)抵押登記等管理職能和房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)置換、房地產(chǎn)信息收集等服務(wù)職能。
信息化是當(dāng)今世界和社會(huì)發(fā)展的大趨勢(shì)，是一個(gè)國(guó)家、地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)，對(duì)人類(lèi)社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)、軍事各領(lǐng)域都產(chǎn)生了重要而深刻的影響。隨著計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的逐步成熟，各行各業(yè)紛紛借助信息化的力量促進(jìn)自身發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為最古老的行業(yè)之一概莫能外。建設(shè)和加快房地產(chǎn)登記管理的信息化建設(shè)，是提高行政效能，促進(jìn)職能轉(zhuǎn)變的需要，也是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿(mǎn)足社會(huì)和人民群眾需求的必然選擇。房地產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，通過(guò)物理平臺(tái)、業(yè)務(wù)平臺(tái)和信息平臺(tái)的建設(shè)，加快房地產(chǎn)登記管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理及相關(guān)決策的效率，提升對(duì)行業(yè)內(nèi)各企業(yè)、消費(fèi)者的服務(wù)質(zhì)量，是當(dāng)下房地產(chǎn)登記管理的發(fā)展方向。本文立足房地產(chǎn)登記管理部門(mén)的組織機(jī)構(gòu)和行業(yè)管理職責(zé)，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)登記管理現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)登記管理的信息化建設(shè)進(jìn)行了研究和設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)的建設(shè)，包括權(quán)屬登記系統(tǒng)、測(cè)繪管理系統(tǒng)、項(xiàng)目管理系統(tǒng)、商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、檔案管理系統(tǒng)等的建設(shè)，是數(shù)據(jù)共享、信息、互動(dòng)管理的平臺(tái)，對(duì)確保房地產(chǎn)的持續(xù)、健康、有序發(fā)展有著重要的輔助作用。具體建設(shè)過(guò)程中，可以從網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、信息系統(tǒng)建設(shè)兩方面著手，分步推進(jìn)實(shí)施。
二、房地產(chǎn)登記管理網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)
房地產(chǎn)登記管理的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)可分為房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和電話網(wǎng)三個(gè)部分。房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)通過(guò)路由器連接，電話網(wǎng)與房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)通過(guò)內(nèi)部服務(wù)器（內(nèi)插語(yǔ)音卡，上連電話線）連接。其中，房地產(chǎn)登記管理局域網(wǎng)用于房地產(chǎn)登記管理的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)，互聯(lián)網(wǎng)和于房地產(chǎn)信息的與公示，電話網(wǎng)用于業(yè)務(wù)信息的語(yǔ)音查詢(xún)。由于涉及的部門(mén)多、數(shù)據(jù)量大，需要較大資金投入。
三、房地產(chǎn)登記管理信息系統(tǒng)的建設(shè)
1.基礎(chǔ)共享系統(tǒng)。主要是指通過(guò)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及樓盤(pán)信息的管理，是實(shí)施房地產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)管理中，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等企業(yè)的資質(zhì)和信用檔案數(shù)據(jù)庫(kù)；在樓盤(pán)管理中，以幢為單位，對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有在建、在售項(xiàng)目的房屋以樓盤(pán)表的形式建立完整的房屋資料數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)授權(quán)使擁有權(quán)限人員維護(hù)和管理樓盤(pán)表資料庫(kù)中的不同內(nèi)容。通過(guò)兩個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)和共享，為整個(gè)房地產(chǎn)登記管理提供基礎(chǔ)信息。
2.商品房銷(xiāo)售管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)目的，一方面是實(shí)現(xiàn)對(duì)申報(bào)、審核、公示等商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可的管理，另一方面是實(shí)現(xiàn)對(duì)網(wǎng)上銷(xiāo)售認(rèn)證、網(wǎng)上送審、合同備案、銷(xiāo)售信息公示與查詢(xún)等預(yù)（銷(xiāo)）售合同聯(lián)網(wǎng)備案的管理。
3.產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)。這是房地產(chǎn)登記管理的核心，可以從三個(gè)層面設(shè)計(jì)和建設(shè)。
（1）房地產(chǎn)交易和權(quán)屬登記一體化管理系統(tǒng)。按照房地產(chǎn)登記管理的業(yè)務(wù)流程和分工需求，通過(guò)分別建設(shè)產(chǎn)權(quán)登記、產(chǎn)權(quán)交易登記、房地產(chǎn)抵押登記、注銷(xiāo)登記、查封登記、檔案等管理模塊和查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析等功能模塊，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記管理“主營(yíng)業(yè)務(wù)”的全程信息化操作，加快業(yè)務(wù)辦理效率，促進(jìn)規(guī)范化、科學(xué)化管理。
（2）房地產(chǎn)登記檔案電子化管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)登記檔案是房地產(chǎn)登記的原始憑證和歷史反映，通過(guò)電子化、信息化實(shí)現(xiàn)檔案效益的最大化是該系統(tǒng)的建設(shè)目的同。根據(jù)檔案的形成、保管和使用的不同階段，在具體設(shè)計(jì)中可以通過(guò)數(shù)碼檔案采集、歷史歸集入庫(kù)、數(shù)碼檔案存貯與管理、業(yè)務(wù)查檔和多媒體應(yīng)用展示等模塊實(shí)現(xiàn)。
（3）房屋權(quán)屬綜合查詢(xún)系統(tǒng)。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的社會(huì)服務(wù)和應(yīng)用功能，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、電話、觸摸屏、IC卡等途徑，向社會(huì)和群眾提供房地產(chǎn)登記管理的辦事進(jìn)度和權(quán)證相關(guān)信息。
4.房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析系統(tǒng)。這是房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的發(fā)展方向之一，利用商品房預(yù)（銷(xiāo)）售管理系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)生成的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)進(jìn)行整理，統(tǒng)一歸并到分析庫(kù)中；利用分析庫(kù)中整理好的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸并、挖掘、分析，生成各種監(jiān)測(cè)報(bào)告，監(jiān)測(cè)內(nèi)容要重點(diǎn)反映各區(qū)位、用途、套型、建筑結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量、結(jié)構(gòu)、實(shí)際價(jià)格以及銀行貸款、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等關(guān)鍵指標(biāo)；對(duì)同地段、同質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，為實(shí)施科學(xué)高效的房地產(chǎn)登記管理提供客觀、準(zhǔn)確、及時(shí)的數(shù)據(jù)參考。
5.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理系統(tǒng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和分析系統(tǒng)的輔助下，通過(guò)評(píng)估業(yè)務(wù)流程網(wǎng)絡(luò)審批、評(píng)估價(jià)格計(jì)算、統(tǒng)計(jì)分析報(bào)表、評(píng)估成果與產(chǎn)權(quán)交易接口、評(píng)估成果與資質(zhì)信用檔案接口等模塊，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的科學(xué)、合理、準(zhǔn)確評(píng)估，為房地產(chǎn)交易提供參考。
6.房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。在房地產(chǎn)登記管理的基礎(chǔ)上建設(shè)房地產(chǎn)綜合信息服務(wù)平臺(tái)，集行業(yè)業(yè)務(wù)管理與信息服務(wù)于一體，為行業(yè)內(nèi)各類(lèi)型企業(yè)和群眾提供統(tǒng)一的入口。通過(guò)該系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)、行業(yè)動(dòng)態(tài)、政務(wù)信息、信用檔案、辦事指南等的實(shí)時(shí)查詢(xún)和互動(dòng)交流，收集和整理社會(huì)的意見(jiàn)反饋，為有針對(duì)性地房地產(chǎn)登記管理工作提供依據(jù)。
四、房地產(chǎn)登記管理信息化存在的問(wèn)題
1.系統(tǒng)維護(hù)和數(shù)據(jù)更新較慢。數(shù)據(jù)更新是系統(tǒng)的生命力所在，功能簡(jiǎn)化落后的系統(tǒng)更難以適應(yīng)迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)需求。作為房地產(chǎn)登記管理部門(mén)，在信息化建設(shè)中既要重視網(wǎng)絡(luò)和系統(tǒng)的建設(shè)，更要根據(jù)發(fā)展需要適時(shí)調(diào)整維護(hù)好系統(tǒng)模塊，并建立高效的信息采集制度，確保數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮好房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的作用。
2.數(shù)據(jù)甄別難度較大。任何一個(gè)信息系統(tǒng)，其功能的實(shí)現(xiàn)都有賴(lài)于信息數(shù)據(jù)的真實(shí)準(zhǔn)確。房地產(chǎn)行業(yè)受房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員素質(zhì)影響，存在著信息繁多、聲音嘈雜的實(shí)際，如果不能做好數(shù)據(jù)的甄別工作，房地產(chǎn)登記管理系統(tǒng)的權(quán)威性就會(huì)受到質(zhì)疑，也就失去了信息化的意義。
五、房地產(chǎn)登記管理信息化建設(shè)的建議
第二條為了加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《*省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《*市區(qū)城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法(試行)》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際制定本辦法。
第三條在本區(qū)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。
第四條拆遷人必須依照本辦法規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償、安置；被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
第五條本辦法所稱(chēng)拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位，本辦法所稱(chēng)被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。
第六條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護(hù)文物古跡。
計(jì)劃、規(guī)劃、*、國(guó)土資源、供電、財(cái)稅、工商、價(jià)格等部門(mén)及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)各負(fù)其責(zé)，配合房屋拆遷管理部門(mén)做好城市房屋拆遷管理工作。
第二章拆遷管理
第七條區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織房屋拆遷、建設(shè)、規(guī)劃、計(jì)劃、國(guó)土資源等行政管理部門(mén)，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，同時(shí)考慮近期新建商品房的市場(chǎng)供應(yīng)等因素，制定城市房屋拆遷的中長(zhǎng)期計(jì)劃和年度計(jì)劃。拆遷年度計(jì)劃由區(qū)
人民政府報(bào)區(qū)人大常委會(huì)和市人民政府備案。
第八條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。
第九條申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的單位，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋拆遷管理部門(mén)提交下列資料：
(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；
(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
(三)國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；
(四)拆遷計(jì)劃和拆遷方案；
(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明；
前款第(四)項(xiàng)規(guī)定的拆遷方案應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房和臨時(shí)周轉(zhuǎn)用房作出安排。第(五)項(xiàng)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置資金按照拆遷預(yù)算的80％確認(rèn)，專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，拆遷人提供的安置用房可以折價(jià)計(jì)入；不足部分由拆遷人在房屋拆遷管理部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)足。
第十條區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查；經(jīng)審查符合條件的，報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第十一條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自房屋拆遷許可證核發(fā)之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目的名稱(chēng)、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等事項(xiàng)予以公告。
房屋拆遷管理部門(mén)和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十二條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。
房屋拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。
第十三條拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：
(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋；
(二)改變房屋和土地用途；
(三)租賃房屋。
房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就前款所列事項(xiàng)，書(shū)面通知計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、房管、工商等有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)，暫停辦理的書(shū)面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限，暫停期限不超過(guò)一年；拆遷人需要延長(zhǎng)暫停期限的，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)，延長(zhǎng)暫停期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。
第十四條拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公布拆遷補(bǔ)償安置方案。拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，在公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)就補(bǔ)償方式、貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式、過(guò)渡期限、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款，訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)妥善處理與房屋承租人的租賃關(guān)系。
拆遷有關(guān)部門(mén)代管的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后辦理證據(jù)保全。
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應(yīng)當(dāng)自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報(bào)區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)備案。
第十五條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。
第十六條拆遷當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過(guò)渡方式、搬遷期限和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由市房屋拆遷管理部門(mén)裁決。被拆遷人是房屋拆遷管理部門(mén)的，由市人民政府裁決。
當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復(fù)議和訴訟期間如拆遷人依照本辦法規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復(fù)議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，報(bào)市人民政府責(zé)成有關(guān)部門(mén)強(qiáng)制拆遷，或者報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
實(shí)施強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第十八條拆遷中涉及軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十九條對(duì)拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應(yīng)當(dāng)盡可能保留。不能保留的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省、市和區(qū)的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
第二十條尚未完成拆遷補(bǔ)償、安置的建設(shè)項(xiàng)目確需轉(zhuǎn)讓的，受讓人應(yīng)當(dāng)提供本辦法第九條第一款第(五)項(xiàng)規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置資金證明，并經(jīng)市房屋拆遷管理部門(mén)同意，原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中有關(guān)權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)予以公告。
受讓人不能履行原拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第二十一條拆遷人使用拆遷補(bǔ)償安置資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)審核。拆遷補(bǔ)償安置資金應(yīng)當(dāng)全部用于房屋拆遷的補(bǔ)償、安置，不得挪作他用。
第二十二條區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立、健全拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對(duì)拆遷檔案資料的管理。
房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準(zhǔn)文件，拆遷計(jì)劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。
第三章補(bǔ)償安置
第二十三條拆遷補(bǔ)償方式可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行
產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。
拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。中堂、川堂、臺(tái)門(mén)并入住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換或給予貨幣補(bǔ)償。層高超過(guò)1.8米的車(chē)庫(kù)、架空層按同類(lèi)結(jié)構(gòu)房屋貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的一半給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。拆遷范圍公布后，新建、改建、擴(kuò)建的房屋及附屬物不予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但最高不得超過(guò)同類(lèi)房屋補(bǔ)償費(fèi)的30％。
第二十四條貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計(jì)算。
第二十五條被拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由具有法定資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)被拆遷房屋所在區(qū)域的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、面積、成新、層次、容積率等因素評(píng)估確定。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人房屋的裝修給予單獨(dú)評(píng)估。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格前，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)。
評(píng)估所需費(fèi)用由拆遷人承擔(dān)。
第二十六條被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，區(qū)房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同價(jià)格、國(guó)土資源、規(guī)劃等行政管理部門(mén)按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧?lèi)地段、同類(lèi)用途新建房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格分別確定，并由區(qū)人民政府審核后報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，在每年3月底前公布。
第二十七條房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說(shuō)明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷管理部門(mén)提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。評(píng)估機(jī)構(gòu)由房屋拆遷管理部門(mén)按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見(jiàn)確定。被拆遷人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作出選擇的，由房屋拆遷管理部門(mén)確定。拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提供評(píng)估所必須的資料，并協(xié)助評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)查勘。被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格實(shí)行公示制。
房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門(mén)牌號(hào)、評(píng)估因素、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估價(jià)格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會(huì)監(jiān)督，公示時(shí)間不少于十日。當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時(shí)間內(nèi)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核，原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后十個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面復(fù)核結(jié)果。
第二十八條被拆遷地段用于同類(lèi)商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。被拆遷人需購(gòu)買(mǎi)的，應(yīng)在簽訂拆遷協(xié)議時(shí)提出書(shū)面申請(qǐng)，并在接到開(kāi)發(fā)商通知取得商品房預(yù)售證之日起二十日內(nèi)與其簽訂購(gòu)房預(yù)售合同。
第二十九條被拆遷房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定，結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。
拆遷住宅房屋，安置用房為多層建筑的，被拆遷人可以在被拆遷房屋原建筑面積120%以?xún)?nèi)自由選擇安置用房套數(shù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
安置用房為高層建筑的，應(yīng)允許被拆遷人在被拆遷房屋原建筑面積140%以?xún)?nèi)自由選擇安置用房套數(shù)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)時(shí)，拆遷人應(yīng)根據(jù)安置用房公攤建筑面積情況給予被拆遷人一定的價(jià)格優(yōu)惠，安置用房公攤建筑面積小于20%的，每平方米優(yōu)惠100元；安置用房公攤建筑面積大于20%的，每平方米優(yōu)惠150元。
拆遷位于104復(fù)線區(qū)域以?xún)?nèi)的房屋，異地安置到104復(fù)線以外區(qū)域的，可按被拆遷房屋建筑面積再增加10%的安置面積。當(dāng)戶(hù)總安置面積已超過(guò)被拆遷房屋建筑面積，而實(shí)際增加的安置面積還不足允許增加值的上限時(shí)，不另行安置，也不作補(bǔ)償。
拆遷用于居住的平房（不含灶平、車(chē)庫(kù)、坑平等附屬建筑物）和二層樓房的安置面積,經(jīng)被拆遷人申請(qǐng)可按被拆房屋建筑面積分別再增加30%、15%安置面積。戶(hù)總安置面積未達(dá)到50平方米的，應(yīng)該安置A型房屋。拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋用于拆遷安置，安置用房建筑面積按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定丈量計(jì)算。
安置房套型為A型50-70平方米、B型70-90平方米、C型90-110平方米、D型110-130平方米、E型130-144平方米（指建筑面積），拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷開(kāi)始時(shí)公布安置區(qū)域，被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)應(yīng)確定安置房套型、套數(shù)和安置地點(diǎn)；戶(hù)安置房超過(guò)一套的，采用各套型面積數(shù)的中間值（60、80、100、120、137）計(jì)算總安置套數(shù)，戶(hù)總安置面積應(yīng)符合本條規(guī)定的限額。
安置用房的價(jià)格以安置用房所在區(qū)域的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋的層次、朝向等因素評(píng)估確定。
按照本章規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償后，其被拆遷房屋按規(guī)定容積率（住宅1.3）占有的土地，不再補(bǔ)償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，以土地使用權(quán)證登記面積為準(zhǔn)，其面積超過(guò)被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地面積的，超過(guò)部分的土地，原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)，合同有約定的，按照合同約定補(bǔ)償，合同未約定的，按照土地有償使用合同期限的余期、土地用途、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素予以補(bǔ)償；原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，按每平方米110元予以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第三十條被拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)按被拆遷房屋建筑面積給予被拆遷人一定的獎(jiǎng)勵(lì)，每平方米獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為房屋評(píng)估單價(jià)的8%，裝飾、零星項(xiàng)目、附屬物等補(bǔ)償費(fèi)用不作為計(jì)算獎(jiǎng)勵(lì)的依據(jù)。
第三十一條被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅用房每戶(hù)建筑面積小于36平方米（在*城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的合并計(jì)算），并實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)提供建筑面積不小于36平方米的成套房作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。
前款所稱(chēng)的生活特殊困難人員，是指按照有關(guān)規(guī)定享受最低生活保障待遇的當(dāng)?shù)爻鞘芯用瘢槐徊疬w住宅用房每戶(hù)建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時(shí)被拆遷人的戶(hù)籍證和房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。
第三十二條拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。
第三十三條拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)法律的規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條拆遷房管部門(mén)直管住宅公房或者單位自管住宅公房的，房屋承租人享有按照房改政策購(gòu)房的權(quán)利。房屋承租人按照房改政策購(gòu)房后，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)其按被拆遷人予以補(bǔ)償、安置。
房屋承租人未按房改政策購(gòu)房，也未與被拆遷人達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償安置方式，安置房實(shí)行外遷安置。房屋租賃人確需繼續(xù)承租的，安置用房由原房屋承租人優(yōu)先承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。
第三十五條拆遷房管部門(mén)代管的房屋，代管房屋有使用人的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，代管房屋無(wú)使用人的，由代管人選擇補(bǔ)償安置方式。
選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房實(shí)行外遷安置，房屋仍由房管部門(mén)代管；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額由代管人專(zhuān)戶(hù)存入銀行。
第三十六條被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準(zhǔn)。認(rèn)定房屋用途以規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)提供的合法有效文件作為依據(jù)。
房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請(qǐng)，按照本條前款規(guī)定調(diào)查確認(rèn)。
房屋所有人要求改變?cè)怯浻猛镜?，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)申請(qǐng)變更登記。
l990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行前已改變房屋用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請(qǐng)，按改變后的用途認(rèn)定，由產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)持有合法有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
改變房屋用途的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)在變更登記前依法補(bǔ)交土地收益金。
第三十七條1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》施行后未經(jīng)規(guī)劃、國(guó)土資源部門(mén)同意改變房屋用途，并具有商業(yè)營(yíng)業(yè)功能的臨街底層房屋，按照改變用途前的房屋性質(zhì)補(bǔ)償安置?？紤]到改變房屋用途的臨街底層房屋具有商業(yè)功能，同時(shí)符合下列條件的，拆遷人應(yīng)給予一定的補(bǔ)償。
（一）持有工商部門(mén)核發(fā)的有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照和完稅憑證，且自批準(zhǔn)拆遷前24個(gè)月已在拆遷區(qū)域臨街（巷）店面連續(xù)營(yíng)業(yè)。
（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照核定的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)與被拆房屋座落位置相同，被拆房屋依法屬于被拆遷人所有。
被拆遷房屋位于老城區(qū)(貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)分區(qū)圖A區(qū))內(nèi)符合上述條件的房屋，拆遷人應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的商業(yè)價(jià)值給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；被拆遷人在房屋拆遷后3年內(nèi)在本區(qū)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房或營(yíng)業(yè)攤位的,拆遷人應(yīng)根據(jù)被拆遷人提供的購(gòu)房合同和完稅憑證再給予相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償30%的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)助。拆遷老城區(qū)外符合上述條件的房屋予以一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。區(qū)政府每年根據(jù)拆遷計(jì)劃和各街道的商業(yè)功能公布具體的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
臨時(shí)用房、違章建筑、應(yīng)拆未拆房屋及附屬建筑改成商業(yè)用房的，不予補(bǔ)償安置。
第三十八條拆遷非住宅用房，拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)其房屋性質(zhì)給予補(bǔ)償。
拆遷國(guó)有產(chǎn)權(quán)的學(xué)校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居委會(huì)等用于公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予貨幣補(bǔ)償。確需重建的，根據(jù)城市規(guī)劃的總體要求，由拆遷人按照其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建。
第三十九條拆遷工業(yè)企業(yè)房屋補(bǔ)償安置辦法另行公布。
第四十條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人在搬遷期限內(nèi)按規(guī)定自行遷移。
第四十一條被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應(yīng)當(dāng)自取得房屋拆遷許可證之日起二十四個(gè)月內(nèi)將被拆遷人安置完畢。被拆遷人自行過(guò)渡的，拆遷人應(yīng)當(dāng)從其搬遷之月起到被安置后的四個(gè)月內(nèi)支付其臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷人逾期提供安置用房的，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起按照原標(biāo)準(zhǔn)的二倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；被拆遷人應(yīng)當(dāng)在得到安置用房的四個(gè)月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。
第四十二條拆遷人應(yīng)當(dāng)支付住宅房屋的被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)。搬家補(bǔ)助費(fèi)按被拆房屋的建筑面積每平方米4元的標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)給，搬遷補(bǔ)助費(fèi)每戶(hù)不低于600元。實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)再次支付搬家補(bǔ)助費(fèi)。
第四十三條被拆遷人接到拆遷通知后，在規(guī)定期限內(nèi)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)提前搬遷騰房，經(jīng)拆遷人驗(yàn)收合格，拆遷人應(yīng)按被拆遷房屋面積給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。逾時(shí)簽訂拆遷協(xié)議或逾期搬遷騰房的，相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)一律取消。
被拆遷人在搬遷期間，憑拆遷協(xié)議書(shū)，其所在工作單位應(yīng)準(zhǔn)其公假7天。
第四十四條被拆遷人必須將被拆遷房屋完整地移交給拆遷人，不得拆除門(mén)窗、樓板、玻璃等構(gòu)件和損壞房屋結(jié)構(gòu)，違者照價(jià)賠償。
第四十五條*區(qū)城市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)、貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)分區(qū)圖、*城區(qū)主要路線商業(yè)用房貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)、住宅房屋重置價(jià)、室內(nèi)裝飾及附屬物拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、住宅房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)等按
拆遷當(dāng)年*區(qū)公布的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四章罰則
第四十六條建設(shè)單位未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷、拆遷人違反本辦法規(guī)定以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，按有關(guān)規(guī)定給予處罰。
中圖分類(lèi)號(hào)： F253.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、引言
近年來(lái)，在城鎮(zhèn)住房制度改革及相關(guān)政策的推動(dòng)下，住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)于提高城鎮(zhèn)居民的居住水平、改善居住環(huán)境、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，但同時(shí)，由于各種原因?qū)е路績(jī)r(jià)一路飆升，買(mǎi)房成為大多數(shù)老百姓最發(fā)愁的事，房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)價(jià)單位——房屋面積的重要性也日趨加強(qiáng)，由此產(chǎn)生的糾紛也層出不窮。房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)的各種管理服務(wù)，同樣也為城市其他方面的管理服務(wù)，其重要性也越來(lái)越突出，其獲取的空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，在房產(chǎn)管理中的作用越來(lái)越明顯。
二、主要作用
1、在房屋登記中的作用
房產(chǎn)測(cè)繪成果中房屋建筑面積、地理位置、房屋界限范圍、房地產(chǎn)平面圖等均是房屋登記簿記載的重要內(nèi)容，對(duì)房屋的基本狀況起到證明作用，能夠保證房屋登記簿公示信息的準(zhǔn)確、規(guī)范。
房產(chǎn)測(cè)繪的外業(yè)工作，包括房產(chǎn)平面圖（分幅、分丘、分戶(hù)等）測(cè)繪以及房產(chǎn)調(diào)查。房產(chǎn)平面圖測(cè)繪，實(shí)際是對(duì)房屋權(quán)利范圍的測(cè)繪，通過(guò)實(shí)地測(cè)量房屋坐標(biāo)，四至關(guān)系、相關(guān)地形物等，反映房屋的實(shí)際地理位置和相鄰關(guān)系，確保房產(chǎn)地址的唯一性。房產(chǎn)調(diào)查的內(nèi)容有坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑高度（層數(shù)）、房屋用途、用地性質(zhì)等，為房屋登記提供可靠的第一手資料。
2、在房產(chǎn)交易中的作用
房產(chǎn)測(cè)繪成果主要是為產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理服務(wù)的。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的發(fā)展，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍，房產(chǎn)價(jià)格的計(jì)價(jià)單位——房屋面積的重要性也日趨加強(qiáng)。房產(chǎn)測(cè)繪成果一般用于登記發(fā)證，通過(guò)了多道審核把關(guān)，具有權(quán)威性和公正性，所以目前全國(guó)普遍把用于登記的房產(chǎn)測(cè)繪成果用于房地產(chǎn)交易，大多數(shù)情況是把房屋登記面積作為商品房銷(xiāo)售的結(jié)算面積，還有許多地方因?yàn)榉课蓊A(yù)售的需要，開(kāi)發(fā)公司委托房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房面積預(yù)測(cè)算。這樣，雖然擴(kuò)展了房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的業(yè)務(wù)，但由于面積糾紛產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)也有一部分轉(zhuǎn)嫁到房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)身上，對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)的技術(shù)水平、質(zhì)量體系、管理架構(gòu)等提出了更高的要求。
3、財(cái)政稅收經(jīng)濟(jì)作用
房產(chǎn)測(cè)繪的成果包括房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)、資料、質(zhì)量以及使用和被利用的現(xiàn)狀。目前我國(guó)計(jì)算房屋價(jià)值的主要指標(biāo)是房屋的單價(jià)，特別是商品房，房屋的總價(jià)值就通過(guò)房屋面積乘以單價(jià)計(jì)算得出；另外，房地產(chǎn)測(cè)繪還提供房屋的界線范圍、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、建筑層數(shù)等數(shù)據(jù)。所以房產(chǎn)測(cè)繪成果是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)契稅的征收、房地產(chǎn)租賃活動(dòng)、交易活動(dòng)的主要數(shù)據(jù)，也是抵押保險(xiǎn)服務(wù)不可缺少的依據(jù)。
4、社會(huì)服務(wù)、決策參謀功能
城市的規(guī)劃建設(shè)和管理是政府的一項(xiàng)重要工作，要作好這項(xiàng)工作，就必須了解城市建設(shè)的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測(cè)繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。房產(chǎn)測(cè)繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量，規(guī)格上都較其他測(cè)繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測(cè)繪成果，經(jīng)過(guò)分類(lèi)、統(tǒng)計(jì)、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。如果一個(gè)城市或地區(qū)的房屋總量、房屋層次分布、人均建筑面積、住宅建設(shè)狀況以及各種用途房屋的比例等等，這些資料不僅能滿(mǎn)足房產(chǎn)管理的需要，也同時(shí)給城市的整體建設(shè)布局、住房制度改革、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保、綠化等提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息，房產(chǎn)測(cè)繪成果具有廣泛的社會(huì)服務(wù)前景。
5、在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中（測(cè)繪技術(shù)方面）的作用
房產(chǎn)測(cè)繪是城市大比例尺測(cè)繪的一種。雖然其方法手段與其他測(cè)量并無(wú)多大區(qū)別，但它不同于通常大比例尺的工程測(cè)量、地形測(cè)量。它具有更多的信息源，量大、涉及面廣、內(nèi)容繁多，圖標(biāo)復(fù)雜，因此它是建立現(xiàn)代城市地理信息系統(tǒng)重要的基礎(chǔ)信息，同時(shí)也是城市大比例圖更新的主要基礎(chǔ)資料。房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過(guò)測(cè)繪數(shù)據(jù)、房產(chǎn)圖，房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋進(jìn)行定位、定性、定界、定量（即測(cè)定房屋的地理位置、調(diào)查房屋的權(quán)屬性質(zhì)、測(cè)定房屋的范圍和權(quán)界、測(cè)算房屋的建筑面積），采集大量的有關(guān)房屋、土地、權(quán)屬狀況、利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則和數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)和排序，有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)通訊技術(shù)、GIS技術(shù)、大型數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)、Internet技術(shù)，建立房產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)，就可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的科學(xué)化、信息化、網(wǎng)絡(luò)化和智能化管理。房產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)租賃管理、物業(yè)管理、房屋安全管理、商品房銷(xiāo)售管理、房地產(chǎn)交易管理，產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)契稅征收、城市規(guī)劃管理等提供依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)繪成果是房地產(chǎn)管理系統(tǒng)的重要依據(jù)和數(shù)據(jù)來(lái)源。
6、解決房產(chǎn)糾紛，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的作用
房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門(mén)審核后，方可用于房地產(chǎn)管理。房地產(chǎn)測(cè)繪成果是處理各種產(chǎn)權(quán)糾紛，恢復(fù)產(chǎn)權(quán)關(guān)系，確定產(chǎn)權(quán)的法定基礎(chǔ)資料。當(dāng)房屋權(quán)屬界限不清、建筑面積不準(zhǔn)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，就可以通過(guò)城市房屋產(chǎn)籍檔案中的房產(chǎn)測(cè)繪圖，明晰產(chǎn)權(quán)界線，測(cè)算產(chǎn)權(quán)面積，有效保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
三、其他作用
1、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量直接影響房產(chǎn)登記公信力
《房屋登記辦法》第二條規(guī)定，房屋登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利及其他事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為，即登記行為是公示公信行為，房產(chǎn)登記在很大程度上實(shí)行的是實(shí)質(zhì)性審查制度，這就要求登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋登記時(shí)，房屋建筑面積等各種要素要準(zhǔn)確無(wú)誤，以確保房產(chǎn)登記的公信力。在實(shí)行以房屋建筑面積作為房產(chǎn)登記面積條件下，一旦出現(xiàn)面積登記錯(cuò)誤，會(huì)給權(quán)利人利益造成損失，并且這種錯(cuò)誤將長(zhǎng)期存在，難以發(fā)現(xiàn)。因此提高房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量，保證房產(chǎn)面積測(cè)算等各種數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確、真實(shí)、可靠，不僅是對(duì)權(quán)利人利益的保障，也是對(duì)房產(chǎn)登記公信力的保證。
2、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)可提高登記機(jī)構(gòu)工作效率
利用房產(chǎn)測(cè)繪成果即房產(chǎn)分幅圖、分丘、分戶(hù)平面圖、房產(chǎn)樓盤(pán)圖和房屋編碼，并以量化的形式具體表述出房屋的基本信息，不僅直觀地反映權(quán)屬登記時(shí)的權(quán)利狀態(tài)，而且還便于房屋登記簿的記載和管理。所以房產(chǎn)測(cè)繪獲得的基礎(chǔ)信息，也是我們提高房地產(chǎn)市場(chǎng)管理、檔案管理乃至登記信息查詢(xún)等管理水平的重要工作。
結(jié)束語(yǔ)
隨著人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，房屋登記工作對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪要求也越來(lái)越高，建筑技術(shù)的進(jìn)步及設(shè)計(jì)理念的發(fā)展使得建筑物造型越來(lái)越獨(dú)特，測(cè)繪變得更加復(fù)雜，預(yù)測(cè)繪的實(shí)行也給測(cè)繪機(jī)構(gòu)帶來(lái)新的挑戰(zhàn)，這一切都使測(cè)繪作用增強(qiáng)，難度加大。
參考文獻(xiàn)
［1］《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，GB/T 17986.1-2000
［2］《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，JGJ278-2012
一、我國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析
1、信用風(fēng)險(xiǎn)。住房抵押貸款期限較長(zhǎng)，一般都在20年左右，在這期間銀行對(duì)借款人的各種情況度難以預(yù)料，潛在的信用風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)可能觸發(fā)。雖然當(dāng)貸款人違反合同時(shí)，銀行可出售其抵押品，但是抵押品拍賣(mài)所得的額度也可能低于貸款余額，這樣就會(huì)使銀行遭受資產(chǎn)減值，與此同時(shí)，銀行也需要面對(duì)急劇變化的流動(dòng)資金，需要重新安排資金使用計(jì)劃，而市場(chǎng)可能發(fā)生利率變化等因素，對(duì)銀行也會(huì)產(chǎn)生不良影響。
2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指基金管理流動(dòng)資金的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在2個(gè)方面：第一，目前我國(guó)的住房貸款主要由公積金和定期存款兩方面，定期存款屬于銀行短期存款，而住房抵押貸款是長(zhǎng)期貸款。這種長(zhǎng)期貸款短期存款的行為，會(huì)降低銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，即可流動(dòng)資產(chǎn)的總量，進(jìn)而影響銀行的支付能力。而銀行將主要精力致力于進(jìn)行住房抵押貸款也會(huì)有一些不良后果：首先就是會(huì)失去在金融市場(chǎng)上更具有良好前景的投資機(jī)會(huì)，增加因?yàn)闄C(jī)會(huì)成本損失而帶來(lái)?yè)p失，其次就是當(dāng)儲(chǔ)戶(hù)集體存款，或債權(quán)人要求借款人支付債務(wù)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難等情況，這就會(huì)直接會(huì)導(dǎo)致銀行的無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。
3、抵押物風(fēng)險(xiǎn)。抵押風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)抵押物的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。抵押品管理風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：借款人欺詐行為，這包括借款人的虛擬物抵押或借款人進(jìn)行重復(fù)抵押，以及舊合同抵押等，同時(shí)由于借款人的欺詐行為，導(dǎo)致借款人違約的時(shí)候，在處理抵押物的時(shí)候，往往會(huì)產(chǎn)生高昂的處理費(fèi)用，給貸款人造成很大的損失，進(jìn)而會(huì)誘發(fā)抵押貸款的無(wú)法正常完成；再者就是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)自身的風(fēng)險(xiǎn)，目前，在我國(guó)通過(guò)拍賣(mài)房產(chǎn)貸款的收益來(lái)償還貸款，在實(shí)踐中還有很多阻力與困難，因?yàn)榈盅何锉緛?lái)就有一定的市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有一定的人為風(fēng)險(xiǎn)。
4、利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指不確定的利率水平的變化對(duì)銀行資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，這是由于由其業(yè)務(wù)的短存長(zhǎng)貸的資本結(jié)構(gòu)決定的，例如：如果利率上升，借款人的貸款金額就會(huì)增多，進(jìn)而導(dǎo)致借款期限增長(zhǎng)，其影響也相對(duì)會(huì)增大，因?yàn)榻痤~的增多會(huì)引起每月還款金額的增加，從而直接增加借款人的還款壓力，當(dāng)借款人無(wú)力還貸的時(shí)候，隨之也就會(huì)使銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加。
二、我國(guó)的商業(yè)銀行按揭貸款的對(duì)策研究
1、信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。首先是加強(qiáng)抵對(duì)押貸款項(xiàng)目的資格審查，這就需要包括開(kāi)發(fā)商審資格信息的審查和對(duì)項(xiàng)目樓盤(pán)的審查；再者就是要提高對(duì)借款人資格和償付能力的審查門(mén)檻，即抵押人應(yīng)當(dāng)具有完全的民事行為能力，同時(shí)也要有對(duì)抵押房地產(chǎn)的所有權(quán)，公司應(yīng)該有的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的能力，并具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)權(quán)力。同時(shí)，銀行應(yīng)該也要求企業(yè)提供資產(chǎn)證明、財(cái)務(wù)報(bào)告以及其他的相關(guān)信息，比如審查抵押信用狀況等；三是要完善貸款手續(xù)，“完善程序”與“簡(jiǎn)化程序”并不是矛盾的，即應(yīng)該要完善必要的個(gè)人住房抵押貸款、抵押登記等保險(xiǎn)手續(xù)，同時(shí)也要加強(qiáng)貸款合同及檔案管理；四是建立完善我國(guó)居民的信用度體系的建立。
2、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)控制。住房公積金制度是我國(guó)為保證居民住房而采取的一項(xiàng)重要的金融制度。但目前仍尚存在覆蓋率低、基金建設(shè)不全等現(xiàn)象。想要解決這些問(wèn)題，就需要國(guó)家進(jìn)一步完善住房公積金制度，有效地滿(mǎn)足消費(fèi)者的實(shí)現(xiàn)住房融資需求，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，確保能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的控制。
3、 抵押物風(fēng)險(xiǎn)的控制。針對(duì)上面講到的抵押物風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)該從以下幾方面做起：第一，積極培育和發(fā)展資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，第二，要規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)行為，這就需要政府行政部門(mén)要加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理，同時(shí)銀行加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員的培訓(xùn)，保證抵押估價(jià)真實(shí)有效的，三是加強(qiáng)抵押品的審查。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格做好抵押管理，并要求借款人提供的抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)或證明的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律文件。從而達(dá)到規(guī)范抵押貸款活動(dòng)，對(duì)那些未經(jīng)批準(zhǔn)的抵押貸款和重復(fù)抵押等非法行為無(wú)法藏身。
4、利率風(fēng)險(xiǎn)的控制。利率的變化是人為無(wú)法控制的，但是我們可以采取創(chuàng)新性措施，例如開(kāi)發(fā)一個(gè)可調(diào)整的利率抵押貸款，即利率可以根據(jù)市場(chǎng)利率的變化而變化，同時(shí)也可以做周期性的調(diào)整。二是發(fā)展一個(gè)固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同還貸期限，貸款利率抵押貸款固定。在現(xiàn)有的模式，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果銀行能夠通過(guò)一個(gè)固定利率貸款的資金來(lái)源和匹配（如發(fā)行固定利率債券），可以避免相應(yīng)利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，還應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：例如建立完善的住房抵押貸款相關(guān)的法律和規(guī)定，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，相關(guān)的貸款、交易會(huì)越來(lái)越多，所以我國(guó)現(xiàn)在迫切需要一個(gè)健全和嚴(yán)格的法律體系，來(lái)保證住房抵押貸款的健康運(yùn)作和有序發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
拆遷方面的投訴有所下降。截至9月，接待城鎮(zhèn)房屋拆遷方面的投拆56人／次，比去年同期下降了78.5，其中庫(kù)爾勒地區(qū)投拆45人／次，比去年同期下降了81.36，各縣投拆11人／次，比去年同期下降了98.26；接到自治區(qū)轉(zhuǎn)辦3件(含建設(shè)部轉(zhuǎn)辦函1件)，州局轉(zhuǎn)辦3件（含國(guó)家局轉(zhuǎn)辦函1件）；全州建設(shè)行業(yè)向我局提出拆遷方面的行政復(fù)議申請(qǐng)3件，其中庫(kù)爾勒市規(guī)劃局1件、焉耆縣建設(shè)局2件，正在復(fù)議階段；沒(méi)有發(fā)生行政應(yīng)訴案件。
清欠工作取得了初步進(jìn)展。我州拖欠工程項(xiàng)目共184個(gè)，拖欠工程款21269萬(wàn)元，至今年9月，已清償工程款12788萬(wàn)元，清償率60.13，其中，結(jié)清項(xiàng)目45個(gè)，新疆七星建工集團(tuán)、新疆巴音公司等10家本地施工企業(yè)在網(wǎng)上進(jìn)行了消欠。全州拖欠施工企業(yè)勞保統(tǒng)籌費(fèi)632.14萬(wàn)元，已還款147.41萬(wàn)元，占總拖欠額的23.25，其中若羌縣、焉耆縣已全部還清。全州受理網(wǎng)外拖欠民工工資投訴279起，涉及農(nóng)民工4134人，清償農(nóng)民工工資1217.12萬(wàn)元。
加大了對(duì)違規(guī)行為的查處力度。以巴建辦[20__]54號(hào)《關(guān)于對(duì)庫(kù)爾勒成渝集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司和庫(kù)爾勒金城房屋拆遷有限責(zé)任公司違規(guī)實(shí)施房屋拆遷情況的通報(bào)》和巴建辦[20__]55號(hào)《關(guān)于對(duì)庫(kù)爾勒市建設(shè)局勢(shì)市違規(guī)拆遷情況的通報(bào)》對(duì)這兩家公司違規(guī)實(shí)施房屋拆遷和違規(guī)拆遷行為進(jìn)行了通報(bào)批評(píng)并罰款。
二、有形建筑市場(chǎng)建設(shè)、管理與招投標(biāo)管理工作情況
根據(jù)國(guó)家和自治區(qū)的政策要求，我局將建設(shè)工程交易中心與招標(biāo)辦分離，實(shí)行了機(jī)構(gòu)脫鉤、人員脫鉤、職能脫鉤，中心轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)完善各項(xiàng)制度，并將各項(xiàng)管理制度匯編成冊(cè)，向社會(huì)各界公布，其中廉政制度和工作程序在交易中心大廳內(nèi)對(duì)外公布，接受監(jiān)督。從政府、石油、鐵路、施工企業(yè)等部門(mén)聘請(qǐng)了12名行風(fēng)監(jiān)督人員，對(duì)有形建筑市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督。按《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定，各行政主管部門(mén)的人員和不具備資格的人員不得進(jìn)入專(zhuān)家網(wǎng)，不得參加評(píng)標(biāo)。據(jù)此，我們重新調(diào)整了評(píng)標(biāo)專(zhuān)家網(wǎng)。目前，全州僅在巴州建設(shè)工程交易中心建立了一個(gè)合法的專(zhuān)家網(wǎng)。
20__年全州房屋建筑和市政工程應(yīng)招標(biāo)項(xiàng)目184項(xiàng)，實(shí)際招標(biāo)項(xiàng)目184項(xiàng)，建筑面積78.93萬(wàn)平方米，總投資約5.45億元，全部進(jìn)行了招標(biāo)。沒(méi)有發(fā)現(xiàn)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)干涉業(yè)主正當(dāng)行為、給招標(biāo)辦打招呼、批條子、指定隊(duì)伍等利用職權(quán)干預(yù)和插手招標(biāo)投標(biāo)工作的現(xiàn)象。
招標(biāo)投標(biāo)管理工作已步入 備案管理階段。凡需公開(kāi)招標(biāo)的項(xiàng)目必須在公眾媒體上，如在州級(jí)報(bào)刊上信息，加大了公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的透明度。完善了評(píng)標(biāo)定標(biāo)制度，嚴(yán)格執(zhí)行自治區(qū)建設(shè)廳統(tǒng)一的計(jì)算機(jī)評(píng)標(biāo)系統(tǒng)，防止了評(píng)標(biāo)中的“傾向分、人情分”。實(shí)行在開(kāi)標(biāo)前30分鐘隨機(jī)抽取評(píng)標(biāo)專(zhuān)家的方法，并在統(tǒng)一地點(diǎn)統(tǒng)一接送，防止了投標(biāo)企業(yè)私下與評(píng)標(biāo)專(zhuān)家串通的行為。實(shí)行了評(píng)標(biāo)監(jiān)察公證監(jiān)督制度，每一項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)全過(guò)程均由紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和公證部門(mén)派人進(jìn)行監(jiān)督和公證，防止了評(píng)標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)腐敗行為。
進(jìn)一步完善了評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)行自治區(qū)統(tǒng)一的評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由業(yè)主根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇相應(yīng)的評(píng)標(biāo)方法和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)于不符合招標(biāo)資格的建設(shè)單位，實(shí)行了委托招投標(biāo)。
三、城鎮(zhèn)房屋拆遷管理工作情況
目前，自治州共有取得資質(zhì)的拆遷公司11家，外地進(jìn)入巴州的拆遷企業(yè)2家，這些企業(yè)在全州各縣市承擔(dān)拆遷任務(wù)。今年以來(lái)，我局進(jìn)一步加大了對(duì)城鎮(zhèn)房屋拆遷工作的管理，集中力量開(kāi)展了專(zhuān)項(xiàng)治理活動(dòng)。20__年自治州城鎮(zhèn)房屋拆遷專(zhuān)項(xiàng)治理工作是為了糾正城鎮(zhèn)房屋拆遷中侵害群眾利益的問(wèn)題，嚴(yán)格拆遷審批，規(guī)范拆遷程序，整頓規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋拆遷資格單位行為，認(rèn)真處理好改革、發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系，使巴州城鎮(zhèn)房屋拆遷工作健康有序的發(fā)展，切實(shí)維護(hù)、保護(hù)好人民群眾的合法權(quán)益。按照下發(fā)的《自治州城市房屋拆遷專(zhuān)項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》，20__年6月20日至20__年6月28日由州人民政府副州長(zhǎng)艾爾肯·吐?tīng)栠d同志任組長(zhǎng)，巴州建設(shè)局、監(jiān)察局抽調(diào)人員共9人組成了聯(lián)合檢查組，對(duì)八縣一市進(jìn)行了為期7天的檢查。
從檢查的情況來(lái)看，近年來(lái)，尤其是20__年以來(lái)，各縣（市）城市房屋拆遷行政主管部門(mén)通過(guò)認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和〈新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》細(xì)則〉，逐步建立了行為規(guī)范、辦事有序、公開(kāi)透明的城鎮(zhèn)房屋拆遷工作機(jī)制。在推動(dòng)城市建設(shè)和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定上，各縣（市）拆遷管理部門(mén)都做了大量的工作，較好地完成了城鎮(zhèn)房屋拆遷工作任務(wù)。20__年全州共發(fā)放拆遷許可證26個(gè)，建筑面積9.73萬(wàn)平方米，實(shí)際完成城鎮(zhèn)房屋拆遷面積8.04萬(wàn)平方米。各縣（市）均設(shè)置了專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，人員設(shè)備配備到位，如和靜縣還成立了由分管副縣長(zhǎng)擔(dān)任主任、主要管理部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副主任的拆遷辦公室。房屋拆遷管理工作實(shí)現(xiàn)了政企分開(kāi)，管理部門(mén)與各拆遷公司、拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤。嚴(yán)格了拆遷工作程序，對(duì)拆遷資金不到位的項(xiàng)目，堅(jiān)決不予發(fā)放《房屋拆遷許可證》，基本杜絕了群眾集體上訪案件的現(xiàn)象。焉耆縣房屋拆遷管理部門(mén)建立了“房屋拆遷許可”前的聽(tīng)證制度和包括拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門(mén)三方共同參與的拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管制度，也是我州八縣一市中房屋拆遷補(bǔ)償資金到位最好縣（市）之一。
但檢查中也發(fā)現(xiàn)，拆遷工作中的違規(guī)現(xiàn)象依然存在，因此而引發(fā)的上別群眾到自治區(qū)、州政府等有關(guān)部門(mén)投訴的事件尚未完全杜絕。主要原因是各縣（市）房屋拆遷管理部門(mén)還存在著有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究的問(wèn)題，在某些方面還較為突出，如不執(zhí)行法定程序發(fā)放《房屋拆遷許可證》，拆遷隊(duì)伍中個(gè)別工作人員缺乏系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，政策宣傳不到位，工作方法簡(jiǎn)單等。
五、物業(yè)企業(yè)管理情況
截止20__年9月底，我州已成立物業(yè)管理公司53家，已領(lǐng)取物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的51家（按企業(yè)性質(zhì)分，全民3家，集體2家，有限責(zé)任公司46家），注冊(cè)資金共計(jì)4228萬(wàn)元，其中庫(kù)爾勒地區(qū)41家，占全州物業(yè)管理企業(yè)80.39，注冊(cè)資金3470萬(wàn)元，占全州注冊(cè)資金總額的82.07。除和碩縣外其他縣有物業(yè)管理企業(yè)10家，占全州物業(yè)管理企業(yè)19.6，注冊(cè)資金共計(jì)758萬(wàn)元，占全州注冊(cè)資金總額的17.93。在51家物業(yè)管理企業(yè)中，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)4家（庫(kù)爾勒城建物業(yè)管理公司、庫(kù)爾勒物業(yè)管理公司、庫(kù)爾勒恒友物業(yè)管理公司、庫(kù)爾勒康達(dá)物業(yè)管理公司），注冊(cè)資金共計(jì)1220萬(wàn)元，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)47家(暫定資質(zhì)的12家)，注冊(cè)資金共計(jì)3008萬(wàn)元。
目前全州共有受托管理物業(yè)小區(qū)（項(xiàng)目）175個(gè)，其中商業(yè)開(kāi)發(fā)小區(qū)54個(gè)，共有近5萬(wàn)住戶(hù)、15萬(wàn)余人，物業(yè)管理總面積560萬(wàn)平方米，占全州房屋總面積的30％，占住宅總面積的52％?，F(xiàn)有物業(yè)管理從業(yè)人員1139人，其中管理人員330人；從業(yè)人員中經(jīng)過(guò)培訓(xùn)持有上崗證人員360人。有35個(gè)小區(qū)（組團(tuán)）成立了業(yè)主委員會(huì)?，F(xiàn)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)狀況全部處于虧損，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各公司虧損共計(jì)近200萬(wàn)元。
六、政務(wù)公開(kāi)情況
根據(jù)州人民政府《關(guān)于組建自治州行政服務(wù)大廳的通知》精神，我局于20__年8月30日正式進(jìn)入自治州行政服務(wù)中心。三年來(lái)，我局先后進(jìn)入行政服務(wù)中心人員兩名，行政許可項(xiàng)目13項(xiàng)。今年我局加大了政務(wù)公開(kāi)工作力度，于20__年8月17日召開(kāi)了局辦公會(huì)，會(huì)議研究決定，將人民政府公布確認(rèn)的建設(shè)局系統(tǒng)行政許可項(xiàng)目17項(xiàng)、待批項(xiàng)目15項(xiàng)，共計(jì)32項(xiàng)（分項(xiàng)后約48項(xiàng)）統(tǒng)一進(jìn)入自治州行政審批服務(wù)中心建設(shè)局窗口辦理。按照“一門(mén)受理、抄報(bào)相關(guān)、內(nèi)部運(yùn)作、各負(fù)其責(zé)、限時(shí)辦理”的工作原則，我局對(duì)進(jìn)入自治州行政審批服務(wù)中心建設(shè)局窗口辦理的項(xiàng)目，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)將我局及各科室、局屬有執(zhí)法權(quán)限的單位和部門(mén)的職責(zé)以及辦事稱(chēng)序向社會(huì)進(jìn)行了公示。
七、存在的問(wèn)題
（一）建筑業(yè)管理
1、有形建筑市場(chǎng)法律地位不明確。20__年后，水利、公路、化工石油 、鐵路等專(zhuān)業(yè)工程的交易逐步從有形建筑市場(chǎng)內(nèi)退出。目前的有形建筑市場(chǎng)只是房屋建筑和市政建設(shè)工程的“有形建筑市場(chǎng)”，而且個(gè)別專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的房屋建筑工程也不進(jìn)場(chǎng)交易。
2、工程款拖欠嚴(yán)重。累計(jì)約4.82億元的欠款制約了建筑企業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法進(jìn)行技術(shù)改造和設(shè)備更新，不能進(jìn)行正常的人才培養(yǎng)。
3、招標(biāo)投標(biāo)仍存在不規(guī)范的現(xiàn)象和行為。個(gè)別建設(shè)單位規(guī)避招標(biāo)和在招投標(biāo)中明招暗定，還有少部分建設(shè)單位與投標(biāo)人進(jìn)行串標(biāo)或投標(biāo)人之間互相進(jìn)行陪標(biāo)。同時(shí)在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，各縣由于具備資格的評(píng)標(biāo)專(zhuān)家少，仍存在有領(lǐng)導(dǎo)和公務(wù)員參加評(píng)標(biāo)的現(xiàn)象。
4、各縣市、各部門(mén)清欠工作進(jìn)展不平衡，個(gè)別地方和單位的領(lǐng)導(dǎo)缺乏對(duì)清欠工作的正確認(rèn)識(shí)，等、靠、要的思想比較嚴(yán)重，清欠措施不到位。
5、政府拖欠項(xiàng)目清償難度大。由于過(guò)去個(gè)別地方和單位超規(guī)模建設(shè)，舉債發(fā)展，形成了比較嚴(yán)重的財(cái)政拖欠。
6、一些承發(fā)包雙方都不在當(dāng)?shù)氐墓こ添?xiàng)目難以協(xié)調(diào)解決，特別是還款協(xié)議和工程結(jié)算難以落實(shí)，影響了整體清欠工作。
（二）拆遷工作
1、編制拆遷規(guī)劃和年度計(jì)劃方案工作還需進(jìn)一步落實(shí)。各縣（市）按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》（〔20__〕46號(hào)）精神，提出了城鎮(zhèn)房屋拆遷中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度拆遷計(jì)劃方案，但未按規(guī)定報(bào)自治區(qū)審批。
2、房屋拆遷管理部門(mén)機(jī)構(gòu)設(shè)置不健全，還存在著相當(dāng)嚴(yán)重的違反法規(guī)規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的現(xiàn)象。一是超委托范圍實(shí)施房屋拆遷管理。如庫(kù)爾勒市建設(shè)局超范圍委托庫(kù)爾勒市房屋拆遷辦公室（股級(jí)）從事城市房屋拆遷的監(jiān)察、房屋拆遷許可證的審批、拆遷裁決、延期拆遷的審批、受理強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)等事項(xiàng)。二是除焉耆、尉犁縣外，其它縣市未向社會(huì)公示當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的具備條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和具備房屋拆遷資格的單位。三是拆遷管理不規(guī)范。執(zhí)法中程序?qū)彶椴坏轿坏默F(xiàn)象還較為普遍。如未按法定程序發(fā)放拆遷許可證，《房屋拆遷許可證》填寫(xiě)不規(guī)范，在發(fā)放《房屋拆遷許可證》后未及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)等，特別是庫(kù)爾勒市發(fā)放《房屋拆遷許可證》隨意性很大。四是房屋拆遷公告的必備內(nèi)容不完善，如拆遷范圍、拆遷、搬遷時(shí)間描述不清，沒(méi)有告知拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得進(jìn)行的活動(dòng)及對(duì)房屋拆遷有異議的申訴、申辯的權(quán)利及其它義務(wù)。五是對(duì)拆遷人、拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員的監(jiān)督管理不到位，未建立拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)檔案，拆遷檔案管理不規(guī)范，資料收集不完整、不準(zhǔn)確。六是被拆遷房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模苑康禺a(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，在實(shí)際工作中很難運(yùn)作。七是拆遷單位工作程序不規(guī)范，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。對(duì)積極配合房屋拆遷的被拆遷人給予的補(bǔ)償金少，而對(duì)“釘子戶(hù)”給予的補(bǔ)償金多，對(duì)其他被拆遷戶(hù)形成了一定的誤導(dǎo)，造成了今后拆遷工作難的問(wèn)題。八是部分拆遷公司及拆遷人在實(shí)施房屋拆遷時(shí)，采取停水、斷電、停氣和無(wú)證拆遷行為，有待進(jìn)一步規(guī)范和治理。九是調(diào)解拆遷措施不得力。各縣（市）對(duì)久托不決的拆遷遺留問(wèn)題，重視程度還不夠，如有些拆遷戶(hù)房屋已拆除，但《房屋所有權(quán)證》未收回，沒(méi)有嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登報(bào)向社會(huì)公告作廢；有些縣（市）存在對(duì)已簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，補(bǔ)償安置不到位，有拖欠現(xiàn)象；有些縣（市）存在房屋拆遷管理部門(mén)指定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)和房屋拆遷單位的現(xiàn)象。
（三）物業(yè)企業(yè)管理工作
1、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管不到位。一是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及具有中級(jí)職稱(chēng)的人數(shù)不符合規(guī)定要求；二是物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，沒(méi)有參考建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；三是制度不健全，檔案管理混亂，資料裝訂不規(guī)范；四是信用檔案建立的不完善，如企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資證明、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及具有中級(jí)職稱(chēng)人員的職稱(chēng)、身份證、圖片均未掃描。
2、不能按照《自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》提供物業(yè)服務(wù)。一是對(duì)房屋共用部位的檢修記錄和保養(yǎng)記錄建立的不完善；二是沒(méi)有對(duì)房屋共用部位（門(mén)、窗、玻璃等）建立巡查記錄；三是物業(yè)服務(wù)合同到期后沒(méi)有按規(guī)定續(xù)簽；四是小區(qū)內(nèi)有私搭亂建的現(xiàn)象；五是小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境較差、車(chē)輛管理不規(guī)范，亂停、亂放現(xiàn)象依然存在，業(yè)主怨氣很大。
3、物業(yè)管理企業(yè)有亂收費(fèi)現(xiàn)象。一是部分物業(yè)公司繼續(xù)收取已明令取消的收費(fèi)項(xiàng)目。對(duì)違反規(guī)定收取的公用面積維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)，城建、杏花、成渝物業(yè)公司已全部退還完畢；、家園、恒友、玫瑰物業(yè)公司正在處理和退還。二是部分物業(yè)企業(yè)擅自提高水、電、垃圾清運(yùn)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
4、業(yè)主委員會(huì)未能發(fā)揮作用。我州共有受委托管理的物業(yè)小區(qū)（組團(tuán)）185個(gè)，其中屬商業(yè)開(kāi)發(fā)小區(qū)（組團(tuán)）100個(gè)。成立業(yè)主委員會(huì)已備案的35個(gè)，占總數(shù)的18.92％。目前存在的主要問(wèn)題：一是部分業(yè)主自身法律意識(shí)淡薄，不能明確自己的主人地位和相應(yīng)的權(quán)利，該提出問(wèn)題的不能提出，該維護(hù)的權(quán)利不能維護(hù)，客觀上放縱了物業(yè)管理公司的違約行為及侵權(quán)行為。二是有的業(yè)主缺乏社會(huì)責(zé)任感，不愿擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員，認(rèn)為擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員既沒(méi)有報(bào)酬，又浪費(fèi)時(shí)間，是個(gè)費(fèi)力不討好差事，不愿意牽頭。三是少數(shù)業(yè)主委員會(huì)委員既是小區(qū)的業(yè)主，又是物業(yè)公司的工作人員，不能代表業(yè)主利益。
5、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管不到位。一是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及具有中級(jí)職稱(chēng)的人數(shù)不符合規(guī)定要求；二是物業(yè)服務(wù)合同簽訂不規(guī)范，沒(méi)有參考建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；三是制度不健全，檔案管理混亂，資料裝訂不規(guī)范；四是信用檔案建立的不完善，如企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、驗(yàn)資證明、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及具有中級(jí)職稱(chēng)人員的職稱(chēng)、身份證、圖片均未掃描。
6、不能按照《自治區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》提供物業(yè)服務(wù)。一是對(duì)房屋共用部位的檢修記錄和保養(yǎng)記錄建立的不完善；二是沒(méi)有對(duì)房屋共用部位（門(mén)、窗、玻璃等）建立巡查記錄；三是物業(yè)服務(wù)合同到期沒(méi)有按規(guī)定續(xù)簽合同；四是小區(qū)內(nèi)有私搭亂建的現(xiàn)象；五是小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境較差、車(chē)輛管理不規(guī)范，亂停、亂放現(xiàn)象依然存在，業(yè)主怨氣很大。
七、根據(jù)檢查出的問(wèn)題提出如下措施
1、加強(qiáng)學(xué)習(xí) 教育，提高認(rèn)識(shí)。各縣（市）應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》精神，要從講政治的高度，充分認(rèn)識(shí)做好城市房屋拆遷工作的重要性，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，改進(jìn)工作作風(fēng)，把各項(xiàng)工作任務(wù)落到實(shí)處。
2、做好法律法規(guī)政策宣傳工作。各縣（市）應(yīng)加大《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《新疆維吾爾自治區(qū)〈實(shí)施城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉細(xì)則》的有關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的教育和對(duì)群眾的引導(dǎo)。
3、建立城鎮(zhèn)房屋拆遷管理制度，增加拆遷工作透明度，完善拆遷公示制度、服務(wù)制度、群眾舉報(bào)投訴上訪接待制度、監(jiān)督檢查制度、拆遷誠(chéng)信制度，切實(shí)維護(hù)人民群眾的利益。
4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范拆遷評(píng)估市場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)損害當(dāng)事人利益或有明顯違規(guī)行為的，要依照法定程序，呈報(bào)其審批機(jī)關(guān)建議取消其評(píng)估資格或吊銷(xiāo)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，對(duì)負(fù)有直接責(zé)任的房地產(chǎn)估價(jià)師，要依法注銷(xiāo)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格。
5、加大執(zhí)法監(jiān)察力度。對(duì)違法違規(guī)拆遷、擅自降低補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)、不及時(shí)解決被拆遷人合理要求的拆遷單位，采取不批準(zhǔn)新的拆遷項(xiàng)目，停業(yè)整頓、依法吊銷(xiāo)拆遷單位資格證書(shū)等措施；對(duì)不依法行政，違反法定程序?yàn)E發(fā)《房屋拆遷許可證》，濫用強(qiáng)制手段直接侵害被拆遷人合法權(quán)益，不認(rèn)真解決拆遷投訴的管理部門(mén)，責(zé)成依法依紀(jì)嚴(yán)肅查處。
6、建立健全房屋拆遷檔案。各縣（市）應(yīng)建立規(guī)范的受理投訴工作程序，設(shè)立投訴受理文卷檔案，確保拆遷檔案資料的完整。
7、加強(qiáng)物業(yè)管理行政執(zhí)法人員的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。各縣（市）行政主管部門(mén)，要認(rèn)真組織做好《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)、宣傳工作，切實(shí)提高依法行政水平。
8、做好業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè)工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主決策機(jī)構(gòu)的建立和運(yùn)作。對(duì)已成立業(yè)主委員會(huì)的35個(gè)物業(yè)小區(qū)充實(shí)人員，對(duì)不負(fù)責(zé)任的委員予以調(diào)換，健全規(guī)章制度，促使其履行業(yè)主委員會(huì)義務(wù)。對(duì)尚未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，各縣（市）房地產(chǎn)主管部門(mén)要切實(shí)做好工作，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)。
9、積極穩(wěn)妥地推行物業(yè)招投標(biāo)機(jī)制，引導(dǎo)扶植規(guī)?；?jīng)營(yíng)，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。促使建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)相分離，使物業(yè)管理企業(yè)真正成為獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的企業(yè)法人，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。加強(qiáng)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作。建設(shè)單位要按照建設(shè)規(guī)劃要求在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的所有權(quán)或使用權(quán)。做好相關(guān)資料的移交等。對(duì)違犯規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)規(guī)定的要督促建設(shè)單位予以補(bǔ)齊后移交。消除建設(shè)單位和管理單位互相推諉的問(wèn)題。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的特點(diǎn)，降低招投標(biāo)成本，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)在努力提高管理服務(wù)水平的同時(shí)，配合有關(guān)部門(mén)和社區(qū)各類(lèi)組織，積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民的業(yè)余生活，促進(jìn)居民的身心健康，推動(dòng)形成了鄰里之間更加和諧的關(guān)系和良好的社會(huì)風(fēng)尚，促進(jìn)社區(qū)精神文明建設(shè)。
10、引導(dǎo)各物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，調(diào)整心態(tài)，正確認(rèn)識(shí)自己的社會(huì)角色，找準(zhǔn)位置，要使每位員工都清楚地意識(shí)到我們是提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，而不是單純管理物業(yè)管理單位，更不是管理為主的部門(mén)。我們所提供的服務(wù)只有得到業(yè)主的認(rèn)可，企業(yè)才能生存與發(fā)展，而管理職能也是通過(guò)執(zhí)行委托管理合同來(lái)體現(xiàn)，要尊重業(yè)主，幫助業(yè)主，為他們提供更好的工作生活的環(huán)境和空間。同時(shí)，引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)合同意識(shí)，通過(guò)合同約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和解決糾紛的方法，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。我們將積極協(xié)調(diào)各有關(guān)部門(mén)（特別是電力、自來(lái)水、供暖）實(shí)行代收費(fèi)用的有償服務(wù)，努力降低管理成本。
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）08-0-02
一、引言
我國(guó)土地估價(jià)涉及的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域比較廣泛，如土地使用權(quán)的一級(jí)出讓、二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、征收、拍賣(mài)處置、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、合并、分割、破產(chǎn)清算、清產(chǎn)核資及投資決策等領(lǐng)。土地估價(jià)過(guò)程中某些失誤而帶來(lái)的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響機(jī)構(gòu)的未來(lái)生存與發(fā)展，而且估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者不僅是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，還可能會(huì)涉及政府和土地的利益相關(guān)者，涉及面較廣。
基于此，本文從評(píng)估實(shí)踐角度，分析引起估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的外部及內(nèi)部原因，提出一些實(shí)用性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策，供同行人士參考。
二、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源及形成原因
土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)主要是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)對(duì)象評(píng)估值嚴(yán)重偏離市場(chǎng)價(jià)格，給委托方及其他不確定的利益相關(guān)者造成重大經(jīng)濟(jì)損失，并由此引起土地估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師可能受民事賠償、行政處罰甚至刑事處罰的風(fēng)險(xiǎn)。按其來(lái)源，一般可分為外部風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)兩類(lèi)。
（一）外部風(fēng)險(xiǎn)
外部風(fēng)險(xiǎn)是土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師不能直接控制的，但又可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果發(fā)生重大偏差或錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括法律法規(guī)欠缺、行業(yè)評(píng)估準(zhǔn)則制定工作滯后、土地市場(chǎng)非完全競(jìng)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)和政策變化等方面。業(yè)界對(duì)于評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)的研究比較多，在此只就經(jīng)濟(jì)、政策變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)分析。
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。若經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在短期內(nèi)變動(dòng)較大，將會(huì)使土地估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大偏離，可能會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，甚至直接給某一經(jīng)濟(jì)主體帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。
土地市場(chǎng)價(jià)格除了受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的影響，還會(huì)受政策變化的影響，而且政策變化也是難以預(yù)期的，任何一項(xiàng)政策的變動(dòng)都必然會(huì)對(duì)土地和房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，這些將極大地影響土地成交量和成交價(jià)格，如果估價(jià)師對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景把握和判斷不準(zhǔn)，將會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。另外，政策變動(dòng)會(huì)考驗(yàn)估價(jià)師對(duì)政策的解讀能力及技術(shù)實(shí)力。
（二）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)
內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師能夠防范的風(fēng)險(xiǎn)，取決于企業(yè)內(nèi)部管理制度和報(bào)告質(zhì)量監(jiān)控流程的完善程度，以及土地估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平的高低。從評(píng)估實(shí)踐角度來(lái)看，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的形成原因主要有以下幾方面：
1.超越專(zhuān)業(yè)勝任能力承接土地估價(jià)業(yè)務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則》（USPAP）“專(zhuān)業(yè)勝任能力規(guī)則”：在承報(bào)評(píng)估業(yè)務(wù)前或形成評(píng)估業(yè)務(wù)協(xié)議前，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)明確所要解決的問(wèn)題，具有能夠勝任該項(xiàng)業(yè)務(wù)的相應(yīng)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)或采用一些替代措施①。
我們可以借鑒《美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則》上的規(guī)定，反思以往在承接業(yè)務(wù)中存在的一些問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，不同的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)主攻的業(yè)務(wù)領(lǐng)域各有不同，估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)背景差異也較大，并非所有業(yè)務(wù)類(lèi)型都有能力處理，如果缺乏與某些項(xiàng)目相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)可能會(huì)導(dǎo)致不恰當(dāng)或不正確的估價(jià)結(jié)果。因此，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師應(yīng)在充分了解估價(jià)項(xiàng)目實(shí)際情況及評(píng)估技術(shù)要求的基礎(chǔ)上，分析自身可支配的外部和內(nèi)部技術(shù)資源，再?zèng)Q定是否承接該項(xiàng)業(yè)務(wù)，以避免因超越自身專(zhuān)業(yè)勝任能力承接業(yè)務(wù)而帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
2.評(píng)估技術(shù)失誤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
評(píng)估技術(shù)失誤主要體現(xiàn)在評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)，估價(jià)方法選取錯(cuò)誤，以及土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善等方面。
（1）評(píng)估參數(shù)取值不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
目前，行業(yè)內(nèi)對(duì)于某些重要的評(píng)估參數(shù)，如土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)報(bào)酬率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、土地價(jià)格指數(shù)等沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，參數(shù)的穩(wěn)定性和可靠性還不夠高。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)上述評(píng)估參數(shù)取值尚存在較大分岐。
（2）估價(jià)方法選取錯(cuò)誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
土地估價(jià)師未能執(zhí)行《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合土地的合法性、規(guī)劃用途、估價(jià)目的及業(yè)務(wù)需求等合理選取估價(jià)方法，或者部分估價(jià)師為迎合客戶(hù)的要求，在某些情況下刻意回避最適宜的估價(jià)方法，而選取不合適的方法，以達(dá)到高評(píng)或低估的目的，從而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
（3）土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
土地估價(jià)報(bào)告描述不完善，未對(duì)估價(jià)對(duì)象的評(píng)估設(shè)定條件和既有瑕疵在假設(shè)前提條件部分進(jìn)行充分的說(shuō)明，未列出影響自身權(quán)益的保護(hù)性條款等，也可能會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來(lái)意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。
3.欠缺評(píng)估基礎(chǔ)資料帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
土地估價(jià)方法主要有市場(chǎng)法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益法等，從估價(jià)理論角度，不管采用哪一種方法，都需要有詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料。因此，進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料和技術(shù)資料是估價(jià)結(jié)論是否準(zhǔn)確的重要保障。
4.土地既有的瑕疵及權(quán)屬資料不完整帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
部分用地由于歷史原因會(huì)存在一些瑕疵，比如因城市規(guī)劃調(diào)整，原批準(zhǔn)用途已不適合現(xiàn)時(shí)的發(fā)展方向；用地報(bào)批手續(xù)不完善；未辦理國(guó)有土地使用權(quán)證；規(guī)劃報(bào)建手續(xù)未完成，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚不明確；地上有待拆除建筑物但未完成房屋征收補(bǔ)償；地上有停建工程等問(wèn)題。估價(jià)師如果與委托方的溝通不到位，對(duì)用地的歷史背景和既有瑕疵了解不足，對(duì)影響地價(jià)水平的各項(xiàng)因素考慮不周全，或者未能選擇最合適的估價(jià)方法和技術(shù)思路，都可能會(huì)導(dǎo)致估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
5.委托方提供虛假材料帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
土地評(píng)估涉及的資料比較多，諸如《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及規(guī)劃紅線圖、《土地出讓合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議、繳納出讓金的發(fā)票、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑功能指標(biāo)明細(xì)表》、《建設(shè)工程審核書(shū)》、建筑施工圖、《建筑工程施工許可證》、其它相關(guān)政府批文及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，估價(jià)師應(yīng)盡量要求委托方提供上述資料的原件并進(jìn)行認(rèn)真的核對(duì)，在確認(rèn)復(fù)印件與原件相符后，要求委托方在復(fù)印件上加蓋公章，以防有些人在容積率、建筑面積等關(guān)鍵指標(biāo)上弄虛作假，誤導(dǎo)估價(jià)師作出錯(cuò)誤的價(jià)值判斷。
三、土地估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范及質(zhì)量控制對(duì)策
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師經(jīng)常接觸紛繁復(fù)雜的估價(jià)事務(wù)，應(yīng)注重內(nèi)外兼修，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境變化的判斷分析能力，加強(qiáng)對(duì)外合作交流，提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力，從而增強(qiáng)企業(yè)抵御外部風(fēng)險(xiǎn)的能力；通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，加大信息化建設(shè)力度，樹(shù)立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，建立專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)作強(qiáng)大的技術(shù)后盾，建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)保險(xiǎn)制度等方式，從內(nèi)部控制執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。結(jié)合評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以下對(duì)部分實(shí)用性較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策進(jìn)行重點(diǎn)分析。
（一）加強(qiáng)與大專(zhuān)院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)的溝通聯(lián)系
土地估價(jià)是一項(xiàng)技術(shù)性相當(dāng)強(qiáng)的工作，涉及的知識(shí)面也較廣，各估價(jià)師的知識(shí)面卻相對(duì)有限。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)與大專(zhuān)院校的合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)的溝通聯(lián)系，以便估價(jià)師了解行業(yè)技術(shù)發(fā)展現(xiàn)狀，及時(shí)更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的需要。
（二）注重企業(yè)宣傳，提升機(jī)構(gòu)的美譽(yù)度和影響力
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)由于歷史定位、行業(yè)敏感性較強(qiáng)等原因，往往不注重企業(yè)宣傳。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的一分子，不僅要學(xué)會(huì)適時(shí)地進(jìn)行企業(yè)宣傳，還應(yīng)追求自身效益和社會(huì)效益的有機(jī)結(jié)合，提高企業(yè)對(duì)社會(huì)和行業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)度以及在社會(huì)和行業(yè)中的美譽(yù)度，使企業(yè)擁有持久的生命力。
（三）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立完善的企業(yè)管理制度
1.建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)改變行業(yè)中普遍存在的內(nèi)部管理松弛的小作坊生產(chǎn)方式，建立現(xiàn)代化的、規(guī)范的企業(yè)管理制度，比如：建立公章管理制度；規(guī)范估價(jià)業(yè)務(wù)合同格式和內(nèi)容；制定合理的估價(jià)業(yè)務(wù)承接流程，由資深估價(jià)師對(duì)業(yè)務(wù)進(jìn)行甄選和把關(guān)，并根據(jù)各估價(jià)師的實(shí)際能力和經(jīng)驗(yàn)分配相應(yīng)的估價(jià)項(xiàng)目；制定針對(duì)大型的、難度較高的估價(jià)項(xiàng)目的組織管理辦法和激勵(lì)機(jī)制等。
另外，土地估價(jià)行業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的責(zé)任重大，也可能隨時(shí)需要對(duì)委托方和利益相關(guān)者的異議進(jìn)行解釋、上法庭質(zhì)證甚至被，因些，建立規(guī)范的檔案管理制度尤為重要。
2.建立健全的質(zhì)量控制體系
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)重視質(zhì)量監(jiān)控和管理體系的建設(shè)，建立一套完整詳盡的標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)業(yè)程序，如項(xiàng)目負(fù)責(zé)制度、評(píng)估工作流程、評(píng)估項(xiàng)目審核制度、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度等，最大限度地保護(hù)本機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的利益，并把執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最小限度。
其中，評(píng)估工作流程和評(píng)估項(xiàng)目審核制度是整個(gè)質(zhì)量控制體系里最關(guān)鍵的部分。
規(guī)范的評(píng)估工作流程主要包括對(duì)評(píng)估前期準(zhǔn)備工作、現(xiàn)場(chǎng)勘察、資料收集、具體評(píng)估測(cè)算過(guò)程和出具評(píng)估報(bào)告等工作環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，從評(píng)估工作的各個(gè)環(huán)節(jié)上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把控。
評(píng)估項(xiàng)目審核制度是保證估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的關(guān)鍵性措施。根據(jù)行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定嚴(yán)格的土地估價(jià)報(bào)告三審制度，明確各級(jí)審核權(quán)限、各級(jí)審核人、審核內(nèi)容范圍及審核標(biāo)準(zhǔn)，提高估價(jià)報(bào)告的成文效率，保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
土地估價(jià)報(bào)告審核流程設(shè)置模式如下：
一級(jí)審核：負(fù)責(zé)撰寫(xiě)報(bào)告的土地估價(jià)師自審；
二級(jí)審核：高級(jí)估價(jià)師或項(xiàng)目經(jīng)理二核；
三級(jí)審核：總估價(jià)師三審。
3.加大信息化建設(shè)力度，提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
土地估價(jià)行業(yè)對(duì)各種信息和數(shù)據(jù)的依存度非常高，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理的科學(xué)化和精細(xì)化，應(yīng)增加辦公自動(dòng)化平臺(tái)和信息數(shù)據(jù)庫(kù)的資金投入，建立評(píng)估自動(dòng)化輔助平臺(tái)和辦公自動(dòng)化平臺(tái)，提高工作效率，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部信息和數(shù)據(jù)的共享，提倡無(wú)紙化綠色辦公，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（四）樹(shù)立估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，并提升其專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì)
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)估價(jià)師的日常管理、培訓(xùn)和監(jiān)督，樹(shù)立其執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和職業(yè)道德觀，要求估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)，為客戶(hù)保守商業(yè)秘密，并以違法違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師其人其事為反面教材對(duì)估價(jià)師進(jìn)行教育，對(duì)拒收客戶(hù)紅包的估價(jià)師進(jìn)行表彰。另外，還可以通過(guò)組織估價(jià)師參加行業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)、外聘專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)培訓(xùn)、內(nèi)部舉辦技術(shù)研討會(huì)等多種形式，提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)技能和綜合素質(zhì)。
（五）建立專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，解決各種評(píng)估難題
土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，通過(guò)與大專(zhuān)院校合作交流及與行業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)溝通聯(lián)系、外聘、內(nèi)部培養(yǎng)等多種方式，建立一支較為穩(wěn)定的、專(zhuān)業(yè)背景多樣化的專(zhuān)家顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)作為強(qiáng)大的技術(shù)后盾，并定期或不定期地舉辦技術(shù)研討會(huì)，提升估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，并解決日常工作中遇到的各種評(píng)估難題。
注釋?zhuān)?/p>
①引自《美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則》第12頁(yè)之“專(zhuān)業(yè)勝任能力規(guī)則”。
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（一）個(gè)人住房貸款發(fā)展特征
我國(guó)個(gè)人住房貸款整體上屬于上升過(guò)程。在20世紀(jì)90年代以前，并未在住房信貸上有過(guò)多側(cè)重。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設(shè)銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個(gè)人信貸業(yè)務(wù)。較1997年，1999年個(gè)人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀(jì)，開(kāi)啟了一個(gè)新篇章。2003年個(gè)人房貸首次突破1萬(wàn)億，在06年與08年又分別突破2萬(wàn)億與3萬(wàn)億元。至2009年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長(zhǎng)了約185倍。
我國(guó)個(gè)人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點(diǎn)：
第一，額度高?？紤]政策、房產(chǎn)抵押等因素，對(duì)比于其它貸款，個(gè)人住房貸款具有更高的額度，為購(gòu)買(mǎi)力有限的居民提供便利的同時(shí)，也相應(yīng)隱藏了部分隱患。
第二，周期長(zhǎng)。這一特點(diǎn)與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個(gè)因素都有關(guān)系。我國(guó)個(gè)人住房貸款年限從幾年到30年不等，無(wú)固定年限，居民可根據(jù)自己需求選擇。
第三，分散交廣。住房方面，我國(guó)申請(qǐng)貸款居民較多，每筆申請(qǐng)金額與申請(qǐng)年限都有所不同，早就的龐大的信息基數(shù)。而個(gè)人信譽(yù)又因人而異，所以該類(lèi)貸款對(duì)銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。
（二）我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀評(píng)價(jià)
在政府與市場(chǎng)的雙向引導(dǎo)下，個(gè)人房貸呈蓬勃發(fā)展的姿態(tài)，二十年來(lái)，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發(fā)展下，必定會(huì)存在一些相應(yīng)的隱患。房地產(chǎn)是一個(gè)較為典型的資金密集型行業(yè)，因可將產(chǎn)權(quán)作為抵押物，相對(duì)安全且收益較高，銀行對(duì)其更是青睞有加，資金變會(huì)不斷的流入其中。此行業(yè)也能帶動(dòng)臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業(yè)的發(fā)展，可謂是牽一發(fā)而動(dòng)全身。住房貸款高速發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，若我們不能加以重視，必將出現(xiàn)重大的危機(jī)。
二、我國(guó)個(gè)人住房貸款中的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)
（一）銀行自身存在的風(fēng)險(xiǎn)
房貸人群基數(shù)較大，對(duì)商業(yè)銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒(méi)有對(duì)申請(qǐng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力仔細(xì)審查，亦沒(méi)有制止部分申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)資料的弄虛作假行為。為了增加業(yè)績(jī)爭(zhēng)取市場(chǎng)，些許并不具備或是還款能力較低的申請(qǐng)者都被大開(kāi)綠燈，這對(duì)銀行后期的經(jīng)營(yíng)埋下了風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，銀行缺乏有效的評(píng)估措施，致使評(píng)估額度與應(yīng)得差異較大。
（二）借款人方面的風(fēng)險(xiǎn)
借款人沒(méi)有提供真實(shí)有效申請(qǐng)資料，大多單位也會(huì)幫助申請(qǐng)人提供虛假證明，這對(duì)信貸評(píng)估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機(jī)行為，購(gòu)房時(shí)利用信息不及時(shí)對(duì)等這些手段，會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫增加過(guò)快。貸款年限長(zhǎng)，申請(qǐng)人自身家庭、健康等因素都會(huì)或多或少影響個(gè)人支付能力。利率的變動(dòng)也會(huì)使貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象。
（三）借款契約存在的風(fēng)險(xiǎn)
合同與貸款擔(dān)保都會(huì)存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂協(xié)議時(shí)，由于協(xié)議中并未存在應(yīng)有的解釋或存有漏洞而導(dǎo)致后期糾紛；擔(dān)保面中，個(gè)人房貸是一個(gè)長(zhǎng)期的還款方式，企業(yè)的擔(dān)保并不會(huì)長(zhǎng)期有效的保證申請(qǐng)人的權(quán)益。
（四）對(duì)資金流動(dòng)的影響
房產(chǎn)的高速發(fā)展，使個(gè)人信貸急速上升。其在銀行貸款項(xiàng)中的比例過(guò)高，則會(huì)使得一段時(shí)間內(nèi)，銀行資金鏈緊張，倘若購(gòu)房人未能有效及時(shí)的對(duì)貸款項(xiàng)進(jìn)行償還，進(jìn)一步則會(huì)使得銀行資金鏈斷裂，從而引發(fā)更加嚴(yán)重的資金問(wèn)題危機(jī)。目前，我國(guó)相當(dāng)一部分地區(qū)已經(jīng)存在了這些隱患，必須引起我們對(duì)其的重視。
三、我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范
無(wú)論是什么貸款都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，需要我們采取合理的方式方法進(jìn)行防范和應(yīng)對(duì)。對(duì)于我們所討論的個(gè)人住房貸款也不例外，我們提出幾個(gè)措施加以防范。
（一）積極推進(jìn)個(gè)人信用制度建設(shè)
我們利用信息技術(shù)將個(gè)人信用記錄和信用評(píng)估集中起來(lái)，以此建立全國(guó)性的信用檔案管理系統(tǒng)，?y行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來(lái)源，是否存在其他債務(wù)、抵押物等一系列的相關(guān)信息，這一系統(tǒng)可以讓銀行更加客觀的來(lái)判斷客戶(hù)信用度，由此針對(duì)不同信用等級(jí)的借款人給予不同的貸款條件。目前來(lái)看，我國(guó)的個(gè)人信用評(píng)分模型基本開(kāi)發(fā)完成。該模型是基于全國(guó)統(tǒng)一的個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)據(jù)，采用數(shù)據(jù)挖掘和統(tǒng)計(jì)分析方法，以及綜合的考察個(gè)人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個(gè)人信用分值。據(jù)中科院虛擬經(jīng)濟(jì)與數(shù)據(jù)科學(xué)研究中心副主任介紹，該評(píng)分系統(tǒng)的分值范圍在0～1000分之間，分?jǐn)?shù)越高，說(shuō)明受評(píng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)越低；分?jǐn)?shù)越低，說(shuō)明受評(píng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)越高。此系統(tǒng)是依托中國(guó)人民銀行個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。
（二）健全抵押物處置制度
應(yīng)積極的培育發(fā)展資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，可以做到有效實(shí)施抵押貸款并讓它能夠發(fā)揮其真正的效用。此外還必須培育和發(fā)展有關(guān)的中介機(jī)構(gòu)與資產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，定制房地產(chǎn)拍賣(mài)規(guī)程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問(wèn)題。我們還應(yīng)健全對(duì)房屋使用者的安置制度，規(guī)范市場(chǎng)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，從而保證對(duì)抵押物的估價(jià)是真實(shí)有效的。并且確定出準(zhǔn)確合理的抵押率。
（三）盡量減弱個(gè)人住房貸款的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)
商業(yè)銀行采用市場(chǎng)化的手段來(lái)轉(zhuǎn)移流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，積極推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)建出來(lái)之后，再轉(zhuǎn)售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接提高銀行資金的流動(dòng)性，分?jǐn)?shù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
（四）加強(qiáng)立法以防范法律風(fēng)險(xiǎn)
（二）總體目標(biāo)。到2011年，初步建立起適應(yīng)我區(qū)建設(shè)發(fā)展要求的科技應(yīng)用、創(chuàng)新和管理服務(wù)體系，建設(shè)科技人才隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，科技投入穩(wěn)定增加，科技在城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展中的支撐和引領(lǐng)作用明顯增強(qiáng)。
——建成比較完備的信息化平臺(tái)。到2011年，基本建成電子政務(wù)、基礎(chǔ)地理、行業(yè)監(jiān)管、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“數(shù)字城管”等五大平臺(tái)。
——“四新”等實(shí)用技術(shù)在建設(shè)領(lǐng)域得到較廣應(yīng)用。完成推廣應(yīng)用先進(jìn)實(shí)用技術(shù)、工藝、材料、設(shè)備18項(xiàng)以上。
——建設(shè)企業(yè)自主創(chuàng)新能力得到較大提升。創(chuàng)建省級(jí)以上技術(shù)中心1家以上，取得國(guó)家級(jí)工法3項(xiàng)以上、省級(jí)工法10項(xiàng)以上。
——建設(shè)行業(yè)發(fā)展中有明顯地方特點(diǎn)和急需技術(shù)研發(fā)與創(chuàng)新全面開(kāi)展，重點(diǎn)研究突破2項(xiàng)以上技術(shù)難題。
二、推進(jìn)建設(shè)科技進(jìn)步的重要意義
科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，是加快建設(shè)工作轉(zhuǎn)型升級(jí)的根本動(dòng)力，也是推動(dòng)建設(shè)事業(yè)科學(xué)發(fā)展的重要推動(dòng)力。建設(shè)事業(yè)是多學(xué)科、多領(lǐng)域、多層次科技創(chuàng)新和成果的集合，科學(xué)技術(shù)在城鄉(xiāng)建設(shè)中發(fā)揮著重要的橋梁、先導(dǎo)和引領(lǐng)作用。近年來(lái)，全區(qū)建設(shè)系統(tǒng)以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，把“四新技術(shù)”的推廣應(yīng)用作為工作重點(diǎn)，重視科技人才隊(duì)伍建設(shè)，加快建設(shè)信息化進(jìn)程，推動(dòng)企業(yè)自主創(chuàng)新，較好地發(fā)揮了科技進(jìn)步在促進(jìn)建設(shè)事業(yè)發(fā)展方面的積極作用。但從總體上看，我區(qū)對(duì)建設(shè)科技工作重視不夠，科技工作基礎(chǔ)弱、底子薄、發(fā)展不平衡，整個(gè)行業(yè)科技貢獻(xiàn)率低，科技的落后已阻礙了建設(shè)事業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，必須把推進(jìn)科技進(jìn)步和創(chuàng)新作為事關(guān)建設(shè)事業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的重大戰(zhàn)略，真抓實(shí)干，奮起直追，切實(shí)依靠科技進(jìn)步，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，推動(dòng)建設(shè)事業(yè)科學(xué)發(fā)展。
三、推進(jìn)建設(shè)科技進(jìn)步的工作重點(diǎn)
今后三年，要根據(jù)市局科技進(jìn)步“525”行動(dòng)計(jì)劃的統(tǒng)一部署，重點(diǎn)做好*建設(shè)系統(tǒng)科技進(jìn)步三大類(lèi)25項(xiàng)工作：
（一）推進(jìn)5大信息化平臺(tái)建設(shè)，提高建設(shè)行業(yè)信息化水平
1、政務(wù)信息化平臺(tái)。
一是加快建設(shè)系統(tǒng)網(wǎng)站建設(shè)。完善*建設(shè)網(wǎng)，實(shí)施與政府信息公開(kāi)網(wǎng)站的有效整合，提高網(wǎng)站信息量與及時(shí)性。繼續(xù)辦好城管、房管、公積金、建筑業(yè)、自來(lái)水、城建檔案等專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站。（責(zé)任單位：局辦公室、相關(guān)單位）
二是建立辦公自動(dòng)化（OA）系統(tǒng)（包括移動(dòng)辦公系統(tǒng)）?；緦?shí)現(xiàn)局機(jī)關(guān)辦公自動(dòng)化、文檔數(shù)字化以及行政管理網(wǎng)絡(luò)化。支持有條件的下屬單位開(kāi)展辦公自動(dòng)化（OA）系統(tǒng)建設(shè)。（責(zé)任單位：局辦公室、相關(guān)單位）
三是建設(shè)行政許可事項(xiàng)網(wǎng)上審批系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)審批業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、及時(shí)將行政政策、行政服務(wù)和行政審批程序向社會(huì)公布，為公眾提供公開(kāi)透明、高效便捷的服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)行政服務(wù)中心城建窗口）
四是建設(shè)城建檔案管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)館藏重要紙質(zhì)檔案信息資源存儲(chǔ)數(shù)字化、管理自動(dòng)化。（責(zé)任單位：區(qū)城建檔案館）
2、基礎(chǔ)地理信息化平臺(tái)。
一是基礎(chǔ)地理空間數(shù)據(jù)中心建設(shè)。加快地理空間框架建設(shè)步伐，處理、整合測(cè)繪基準(zhǔn)與大地測(cè)量成果數(shù)據(jù)，建立基礎(chǔ)地理空間信息數(shù)據(jù)庫(kù)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
二是基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)建設(shè)。將基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)作為建設(shè)系統(tǒng)信息化建設(shè)最基礎(chǔ)的支撐平臺(tái)，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)加工、入庫(kù)、提取、更新等功能，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理、更新與對(duì)外提供服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
三是地理信息公共服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)。以網(wǎng)絡(luò)設(shè)施和計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)設(shè)施為支撐，以基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)為基礎(chǔ)，整合政務(wù)各部門(mén)及社會(huì)各界多種與地理空間位置有關(guān)的信息資源，開(kāi)發(fā)利用地理信息公用服務(wù)系統(tǒng)。（責(zé)任單位：局城建科）
四是配合做好全市GPS連續(xù)運(yùn)行參考站綜合服務(wù)系統(tǒng)（TZCORS）。以高精度實(shí)時(shí)定位的RTK（實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測(cè)量）技術(shù)為核心，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、通訊技術(shù)、建設(shè)10個(gè)GPS參站網(wǎng)子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)管理和監(jiān)控中心子系統(tǒng)、數(shù)據(jù)通信傳輸子系統(tǒng)和數(shù)據(jù)子系統(tǒng)。配合市局建立全市衛(wèi)星定位基礎(chǔ)服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)城市空間位置信息實(shí)時(shí)發(fā)送，為“數(shù)字*”構(gòu)建基礎(chǔ)地理信息空間框架。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
五是建立和完善市政基礎(chǔ)設(shè)施管理系統(tǒng)。完成地下綜合管線探測(cè)及數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，建立地下綜合管線管理子系統(tǒng)，理順供水、排水、污水、燃?xì)?、電子、通訊等地下綜合管線歸檔、入庫(kù)和更新機(jī)制，使網(wǎng)絡(luò)具有檔案管理、項(xiàng)目管理、施工許可受理及發(fā)放、質(zhì)量監(jiān)督、竣工備案等綜合管理職能。（責(zé)任單位：局城建科）
3、行業(yè)監(jiān)管信息化平臺(tái)。
一是企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)。建立完善建設(shè)行業(yè)企業(yè)與從業(yè)人員信用征集機(jī)制，編制信用信息采集、維護(hù)和的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，形成包含信用調(diào)查、信用評(píng)價(jià)、信用自律、信用檔案等為主要內(nèi)容的信用管理信息系統(tǒng)。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科、局建筑業(yè)科）
二是進(jìn)一步完善建筑業(yè)管理信息系統(tǒng)。完善*建筑業(yè)網(wǎng)站，加快與市建筑業(yè)信息管理平臺(tái)的整合，使網(wǎng)絡(luò)具有施工許可及備案、質(zhì)量安全監(jiān)督、竣工備案等綜合管理職能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、人員、項(xiàng)目信用平臺(tái)等方面的動(dòng)態(tài)管理和數(shù)據(jù)庫(kù)的共享。（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
三是加快數(shù)字房地產(chǎn)建設(shè)。建立和完善集辦公自動(dòng)化、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)和信用管理、數(shù)字房管、商品房預(yù)售許可和透明購(gòu)房、物業(yè)維修資金和物業(yè)保修管理、住房保障管理等功能為一體的數(shù)字房地產(chǎn)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化。（責(zé)任單位：區(qū)房管局、局房地產(chǎn)科、區(qū)住房保障辦）
4、城鄉(xiāng)規(guī)劃信息化平臺(tái)。
一是規(guī)劃管理信息系統(tǒng)建設(shè)。以村鎮(zhèn)規(guī)劃業(yè)務(wù)審批為主線，按照?qǐng)D文一體化的要求，制訂統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用GIS（地理信息系統(tǒng)）技術(shù)、GPS（全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)）技術(shù)、RS（遙感）技術(shù)和三維技術(shù)，以多比例尺度基礎(chǔ)地理信息數(shù)據(jù)庫(kù)、規(guī)劃成果數(shù)據(jù)庫(kù)、規(guī)劃審批數(shù)據(jù)庫(kù)、地下綜合管線數(shù)據(jù)庫(kù)等為支撐，建立完善規(guī)劃管理信息系統(tǒng)，提供輔助審查和決策功能，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理網(wǎng)上審批，提高城鄉(xiāng)規(guī)劃效能。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
二是建設(shè)*“固房”工程管理信息系統(tǒng)。在農(nóng)村農(nóng)房防災(zāi)能力普查基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)對(duì)普查結(jié)果的匯總、查詢(xún)、更新，建立農(nóng)村農(nóng)房防災(zāi)信息管理系統(tǒng)；在農(nóng)村危舊房現(xiàn)狀調(diào)查基礎(chǔ)上，建立農(nóng)村危房現(xiàn)狀檔案和困難群眾危舊房改造檔案，建立農(nóng)村危舊房改造信息管理系統(tǒng)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
5、數(shù)字城管平臺(tái)。
推廣應(yīng)用“*市區(qū)數(shù)字城管系統(tǒng)”，進(jìn)一步完善數(shù)字城管應(yīng)用系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)和執(zhí)法車(chē)輛、環(huán)衛(wèi)等專(zhuān)用車(chē)輛GPS監(jiān)控系統(tǒng)，加快建設(shè)“數(shù)字城管”網(wǎng)上公共服務(wù)系統(tǒng)。開(kāi)展數(shù)字化城市管理系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行市、縣（市、區(qū)）數(shù)據(jù)交換接口規(guī)范，形成全市一體、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、資源共享、全局互動(dòng)的“數(shù)字城管”體系。（責(zé)任單位：區(qū)數(shù)字城管辦公室）
（二）推廣應(yīng)用18項(xiàng)“四新”等實(shí)用技術(shù)，提高建設(shè)行業(yè)科技應(yīng)用水平。
1、配合市局推廣應(yīng)用三維實(shí)景模擬城市綜合信息系統(tǒng)，運(yùn)用WebGIS(基于互聯(lián)網(wǎng)的地理信息系統(tǒng))和VR（虛擬實(shí)景）等技術(shù)，提供三維實(shí)景模擬圖，實(shí)現(xiàn)環(huán)境真實(shí)再現(xiàn)，為城市規(guī)劃決策服務(wù)。（責(zé)任單位：區(qū)規(guī)劃辦）
2、城市道路快速養(yǎng)護(hù)技術(shù)（含瀝青冷拌、冷鋪、利用現(xiàn)有混凝土路面瀝青修補(bǔ)技術(shù)）。冷拌冷鋪施工設(shè)備基本配置齊全，實(shí)現(xiàn)建成區(qū)城市道路快速養(yǎng)護(hù)。（責(zé)任單位：區(qū)市政工程管理處）
3、推廣應(yīng)用供水水質(zhì)水壓在線動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，包括水壓、余氯、PH、濁度、流量；全面推廣高、低壓變頻裝置和實(shí)現(xiàn)分時(shí)段變頻恒壓供水；實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)自用水零排放。（責(zé)任單位：*自來(lái)水公司）
4、積極推廣第三代水處理技術(shù)。（責(zé)任單位：*自來(lái)水公司）
5、供水供氣智能抄表技術(shù)。在新建居住小區(qū)和部分現(xiàn)有居住小區(qū)推廣應(yīng)用供水供氣智能抄表技術(shù)，逐步實(shí)現(xiàn)供水供氣抄表自動(dòng)化、智能化。推廣應(yīng)用自動(dòng)計(jì)費(fèi)、自助繳費(fèi)設(shè)備。（責(zé)任單位：*自來(lái)水公司、*燃?xì)庥邢薰荆?/p>
6、推廣應(yīng)用無(wú)負(fù)壓管網(wǎng)增壓穩(wěn)流給水設(shè)備，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程監(jiān)控?？h城以上實(shí)現(xiàn)新建多層住宅免除屋頂水箱、現(xiàn)有屋頂水箱逐步取消的目標(biāo)，減少二次污染。（責(zé)任單位：*自來(lái)水公司）
7、推廣應(yīng)用中水回用技術(shù)。建成*污水處理二期中水回用工程。（責(zé)任單位：*市水處理發(fā)展有限公司）
8、推廣應(yīng)用污泥無(wú)害化處置技術(shù)。支持*四強(qiáng)公司加快污泥造粒制磚項(xiàng)目建設(shè)，基本實(shí)現(xiàn)污泥處理資源化、無(wú)害化。（責(zé)任單位：*市水處理發(fā)展有限公司）
9、推廣應(yīng)用車(chē)載GPS監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)衛(wèi)、建筑渣土運(yùn)輸車(chē)輛的實(shí)時(shí)衛(wèi)星跟蹤定位，提升城市管理水平。（責(zé)任單位：區(qū)數(shù)字城管辦公室）
10、推廣應(yīng)用燃?xì)馄骶叻缆┌踩詣?dòng)切斷裝置，新開(kāi)用戶(hù)安裝逐步推廣。（責(zé)任單位：*燃?xì)庥邢薰荆?/p>
11、推廣應(yīng)用住宅小區(qū)雨水利用、中水回用、垃圾生化處理技術(shù)。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科）
12、2010年7月1日前，實(shí)現(xiàn)預(yù)拌砂漿在上建成區(qū)建設(shè)工程中全面應(yīng)用。其中，今年6月份先搞試點(diǎn)（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
13、推廣應(yīng)用新能源開(kāi)發(fā)利用技術(shù)。全面推廣12層以下住宅的太陽(yáng)能與建筑一體化；推廣應(yīng)用淺層地能、水源熱泵、空氣源熱泵等可再生能源（設(shè)備）的利用；開(kāi)展建筑能耗分析及建筑能效測(cè)評(píng)與標(biāo)識(shí)工作。（責(zé)任單位：局房地產(chǎn)科、局建筑業(yè)科）
14、推廣應(yīng)用綠色建材與新型建材。重點(diǎn)推廣自重輕、導(dǎo)熱低的新型墻體保溫節(jié)能材料（陶粒加氣混凝土砌塊、粉煤灰加氣混凝土砌塊、砂加氣混凝土砌塊等）；重點(diǎn)推廣塑料管道、復(fù)合管道及新型防水材料等化學(xué)建材技術(shù)。（責(zé)任單位：局建筑業(yè)科）
15、推廣應(yīng)用建設(shè)工程檢測(cè)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集和實(shí)時(shí)傳輸技術(shù)。全面實(shí)現(xiàn)樁基靜載荷試驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)傳輸；試塊試壓（砼、砂漿）、試件試?yán)ㄤ摻钤募颁摻罱宇^）實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)自動(dòng)采集、傳輸和報(bào)告自動(dòng)輸出。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站、區(qū)檢測(cè)中心）
16、推廣應(yīng)用混凝土工程和鋼筋工程節(jié)材技術(shù)。重點(diǎn)推廣高強(qiáng)高性能混凝土和自密實(shí)混凝土，超大體積混凝土防裂、防滲技術(shù)，清水飾面混凝土技術(shù)以及高強(qiáng)鋼筋運(yùn)用和新型鋼筋連接技術(shù)（HBR400級(jí)鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼筋應(yīng)用和粗直徑鋼筋機(jī)械連接技術(shù)）。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站）
17、推廣應(yīng)用基礎(chǔ)與地下工程施工技術(shù)。著力推廣在軟土地區(qū)應(yīng)用安全可靠、技術(shù)先進(jìn)樁型（灌注樁后注漿技術(shù)和鉆孔擴(kuò)底灌注樁等）；深基坑開(kāi)挖與支護(hù)及監(jiān)測(cè)控制技術(shù)，重點(diǎn)推廣組合內(nèi)支撐支護(hù)結(jié)構(gòu)及新型復(fù)合支護(hù)結(jié)構(gòu)。（責(zé)任單位：區(qū)區(qū)質(zhì)安站）
18、推廣應(yīng)用建筑施工遠(yuǎn)程監(jiān)控技術(shù)。全市建筑面積2萬(wàn)平方米以上工程和創(chuàng)省、市標(biāo)化工程實(shí)現(xiàn)建筑施工遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控。（責(zé)任單位：區(qū)區(qū)質(zhì)安站）
（三）針對(duì)制約當(dāng)前建設(shè)事業(yè)發(fā)展的技術(shù)難題，開(kāi)展2項(xiàng)課題研究。
一是開(kāi)展臺(tái)風(fēng)多雨地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)防滲漏技術(shù)研究。重點(diǎn)開(kāi)展居住建筑外墻體、外門(mén)窗等的防滲漏技術(shù)研究，為防治建筑質(zhì)量通病提供依據(jù)。（責(zé)任單位：區(qū)質(zhì)安站、方遠(yuǎn)集團(tuán)）
二是開(kāi)展高錳原水應(yīng)用課題研究。針對(duì)長(zhǎng)潭水庫(kù)原水錳含量超標(biāo)的實(shí)際，開(kāi)展除錳工藝研究。（責(zé)任單位：*自來(lái)水公司）
四、推進(jìn)建設(shè)科技進(jìn)步的保障措施
（一）組織推動(dòng)。為加強(qiáng)對(duì)建設(shè)科技進(jìn)步工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立*建設(shè)系統(tǒng)推進(jìn)建設(shè)科技進(jìn)步工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由主要領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全區(qū)建設(shè)科技進(jìn)步工作。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在局建筑業(yè)科，負(fù)責(zé)日常工作，并牽頭制訂年度推進(jìn)計(jì)劃，抓好督查落實(shí)。建立全區(qū)建設(shè)科技專(zhuān)家委員會(huì)，組織指導(dǎo)全行業(yè)的科技進(jìn)步工作。
（二）政策拉動(dòng)。要將科技進(jìn)步作為企業(yè)資質(zhì)與升級(jí)、評(píng)優(yōu)評(píng)先等的重要前置條件。一是要列入規(guī)劃條件。要將推廣應(yīng)用“四新技術(shù)”列入建設(shè)工程規(guī)劃條件，從源頭上推動(dòng)科技進(jìn)步。二是要將推廣應(yīng)用新技術(shù)的業(yè)績(jī)列入建設(shè)企業(yè)定級(jí)、晉級(jí)、年檢、增項(xiàng)重要考核指標(biāo)。三是要列入各項(xiàng)評(píng)優(yōu)評(píng)先的重要條件。要將推廣應(yīng)用新技術(shù)的業(yè)績(jī)作為評(píng)選十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)、十強(qiáng)建筑業(yè)企業(yè)、十佳建造師、十佳科技帶頭人的重要條件。四是要將“四新”等實(shí)用技術(shù)應(yīng)用列入勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)檢點(diǎn)之一，應(yīng)推廣應(yīng)用未推廣的，予以通報(bào)批評(píng)。五是要將推廣應(yīng)用“四新”等技術(shù)業(yè)績(jī)作為工程招投標(biāo)資格預(yù)審的重要內(nèi)容，增加建設(shè)科技的權(quán)重。六是要爭(zhēng)取發(fā)改、經(jīng)濟(jì)、財(cái)政、科技等有關(guān)部門(mén)支持和聯(lián)動(dòng)，制訂和實(shí)施激勵(lì)建設(shè)科技進(jìn)步的政策措施，建立推進(jìn)自主應(yīng)用、自主創(chuàng)新的動(dòng)力機(jī)制，爭(zhēng)取在科技進(jìn)步獎(jiǎng)項(xiàng)、科技項(xiàng)目申報(bào)、創(chuàng)新基金爭(zhēng)取、墻改基金退還比例上得到更大的支持。七是要定期制訂并淘汰限制落后技術(shù)通告及推廣應(yīng)用“四新”等實(shí)用技術(shù)目錄，促進(jìn)行業(yè)技術(shù)進(jìn)步。各單位要抓緊清理調(diào)整好政策，建立、完善有利于推進(jìn)科技進(jìn)步的長(zhǎng)效機(jī)制。
（三）企業(yè)主動(dòng)。企業(yè)是科技進(jìn)步的主體，要在建設(shè)系統(tǒng)科技進(jìn)步中起帶頭、示范作用。一是建筑業(yè)企業(yè)要提高自主創(chuàng)新能力，創(chuàng)建省級(jí)以上技術(shù)研發(fā)中心1家以上，取得國(guó)家級(jí)工法3項(xiàng)、省級(jí)工法10項(xiàng)和各種專(zhuān)利8項(xiàng)以上。二是勘察設(shè)計(jì)企業(yè)要成為“四新”等實(shí)用技術(shù)推廣應(yīng)用的主導(dǎo)力量，在“四新”等實(shí)用技術(shù)應(yīng)用中起龍頭和推動(dòng)作用。三是市政公用企業(yè)要系統(tǒng)推進(jìn)科技進(jìn)步，在建設(shè)系統(tǒng)科技進(jìn)步中起帶頭作用；供水企業(yè)要根據(jù)“兩創(chuàng)建”（創(chuàng)建現(xiàn)代化水廠、創(chuàng)建現(xiàn)代化營(yíng)業(yè)所）的標(biāo)準(zhǔn)，制訂供水行業(yè)科技進(jìn)步實(shí)施細(xì)則。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要發(fā)揮在推進(jìn)規(guī)模住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)用“四新”等實(shí)用技術(shù)的主體作用，全區(qū)5萬(wàn)平方米以上規(guī)模住宅小區(qū)必須推廣3項(xiàng)以上新技術(shù)。
