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時間：2022-02-22 09:57:08
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甲方(抵押權(quán)人)：
乙方(債 務(wù) 人)：
丙方(抵 押 人)：
根據(jù)乙方與 銀行簽訂的 (編號)《 》，以及甲方與 銀行簽訂的 (編號)《保證合同》的約定，甲方為乙方 萬元借款提供擔(dān)保。丙方愿意以其所有的房地產(chǎn)(以下簡稱抵押物)就 (編號)《保證合同》向甲方提供抵押反擔(dān)保。甲、乙、丙三方現(xiàn)就該反擔(dān)保事宜，經(jīng)平等、友好協(xié)商，自愿達(dá)成如下條款，共同遵照執(zhí)行：
第一條、抵押物事項(xiàng)
1.1 丙方提供抵押的房屋之所有權(quán)證號 ，該房屋的詳細(xì)情況以其向甲方提供的抵押物清單為準(zhǔn)(以下簡稱房屋)。
1.2 丙方將房屋抵押給甲方時，該房屋所分?jǐn)偦蛘加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)同時抵押給甲方。
第二條、抵押物的價值確定及抵押反擔(dān)保價值確定
2.1經(jīng)**評估公司評估， 房屋的評估值分別為**，合計(jì)評估價值為***萬元，甲、乙、丙三方商定房屋的抵押價值總額為**萬元。
2.2乙方借款金額**萬元，甲方為乙方擔(dān)保金額**萬元，履債期限為**年**月**日至**年**月**日。丙方就保證合同金額中的(合計(jì)數(shù))萬元向甲方提供抵押反擔(dān)保。
第三條、抵押物的清點(diǎn)、登記
3.1 本合同簽署前，甲、丙雙方共同清點(diǎn)核查抵押物。抵押期間，該抵押物的產(chǎn)權(quán)證書等相關(guān)資料交由甲方保管。
3.2 本合同簽訂后三日內(nèi)，乙、丙雙方負(fù)責(zé)到有關(guān)房屋登記機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，甲方對此予以協(xié)助，由此產(chǎn)生的費(fèi)用全部由乙、丙雙方承擔(dān)，在辦妥抵押登記手續(xù)之前，甲方有權(quán)拒絕為乙方提供擔(dān)保手續(xù)。
第四條、抵押反擔(dān)保的范圍
4.1 上述 中約定的甲方履行保證義務(wù)代乙方償還的全部貸款(或支付的票款)和自付款之日起的利息以及因此支付的其他費(fèi)用和損失等;
4.2 上述 中約定的乙方應(yīng)向甲方支付的違約金、賠償金以及實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。
4.3 甲方為實(shí)現(xiàn)本合同項(xiàng)下的抵押權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)(或仲裁費(fèi))、保全費(fèi)、公告費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)、調(diào)查取證費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全擔(dān)保費(fèi)等。
第五條、丙方的義務(wù)
5.1丙方應(yīng)辦理抵押物在抵押期間的財(cái)產(chǎn)保險。財(cái)產(chǎn)保險的第一受益人為甲方，保險單證由甲方代為保管。
5.2抵押期間，抵押物若發(fā)生滅失、毀損或被征用等情況時，丙方應(yīng)自該情況發(fā)生之日起五日內(nèi)通知甲方(抵押物發(fā)生被征用的情況時應(yīng)自收到政府部門的相關(guān)文件通知之日起五日內(nèi)通知甲方)，且因此產(chǎn)生的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等仍應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由丙方存入甲方指定的賬戶，抵押期間丙方不得動用。
5.3抵押物價值減少時，丙方應(yīng)在三十日內(nèi)向甲方提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
5.4抵押期間，未經(jīng)甲方書面同意，丙方不得擅自出借、贈與、出租、轉(zhuǎn)讓、再抵押或以其他任何方式處分抵押物，并不得實(shí)施降低抵押物價值的任何行為。
5.5抵押期間，丙方負(fù)責(zé)抵押物的妥善占有、保管、并負(fù)責(zé)維修、保養(yǎng)，保證抵押物完好無損，并隨時接受甲方的檢查。
5.6抵押期間，經(jīng)甲方書面同意，丙方可以轉(zhuǎn)讓抵押物，轉(zhuǎn)讓所得的價款優(yōu)先向甲方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。
5.7丙方保證對抵押物享有合法、完全、有效的所有權(quán)，并且抵押物不存在共有、爭議、抵押、擔(dān)保、被查封、被扣押、被監(jiān)管等任何可能影響本合同項(xiàng)下抵押權(quán)的情況。
第六條、違約責(zé)任
6.1丙方違反本合同第五條第四款約定的，其行為無效，應(yīng)按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金，且應(yīng)賠償甲方因此受到的全部損失。
6.2丙方違反本合同第五條第五款約定，因保管不善致使抵押物毀損的，甲方可要求其恢復(fù)原狀或重新提供甲方認(rèn)可的新的抵押物，并可要求其按抵押物之抵押價值總額的10 %支付違約金，且可以向其主張因此受到的全部損失。
6.3除本條前兩款外，丙方違反本合同約定的其他任何一項(xiàng)義務(wù)與責(zé)任的，應(yīng)按房屋之抵押價值總額的10%向甲方支付違約金(可累計(jì)計(jì)算)，并賠償由此給甲方造成的一切損失。
6.4丙方違約時，乙方就該違約責(zé)任向甲方承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
乙方違約的，或者丙方發(fā)生破產(chǎn)、清算、涉及重大仲裁、訴訟等情形的，甲方可提前以抵押物折價或以拍賣、變賣該抵押物所得的價款優(yōu)先受償。抵押物折價或拍賣、變賣后所得的價款仍不足以清償?shù)?，甲方有?quán)就不足部分向乙方繼續(xù)追償。
第八條、義務(wù)和責(zé)任的連續(xù)性
本合同項(xiàng)下乙、丙雙方所有義務(wù)和責(zé)任不因其財(cái)力、地位等狀況的改變，或與其他單位簽訂的任何協(xié)議、文件、合同而免除;也不因乙方或丙方發(fā)生合并、分立等情形或變更法定代表人、承辦人等情形而免除。若本合同項(xiàng)下各方當(dāng)事人發(fā)生合并、分立、變更等情形的，由變更后的當(dāng)事人承擔(dān)或分別承擔(dān)本合同所列義務(wù)和責(zé)任。
第九條、通知
9.1甲方對丙方的任何通知應(yīng)當(dāng)按照下列丙方地址或傳真發(fā)送，發(fā)送日即視為送達(dá)丙方日期。
地址：
郵編： 傳真：
9.2丙方上述地址或傳真變更時，應(yīng)提前兩天書面通知甲方。
9.3若丙方提供地址、傳真不準(zhǔn)確或其變更后未依約通知甲方，致使甲方無法發(fā)送傳真或發(fā)送信件被退回的，則甲方發(fā)送通知之日仍視為送達(dá)丙方日期。
第十條、爭議解決方式
甲、乙、丙三方在執(zhí)行本合同中產(chǎn)生爭議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由甲方所在地法院管轄。
第十一條、其他約定。
第十二條、其他事項(xiàng)
12.1本合同由甲、乙、丙三方法定代表人或其授權(quán)人簽章并加蓋公章后生效。若丙方或乙方為自然人時，本合同自甲方法定代表人或其授權(quán)人簽章并加蓋公章、丙方或乙方簽字后生效。
12.2本合同一式五份，甲方執(zhí)兩份，乙、丙兩方各執(zhí)一份，登記主管部門留存一份。
12.3本合同附件與本合同具有同等法律效力。
12.4不論甲方因主合同與他人(包括但不限于乙方及丙方)簽訂的其他反擔(dān)保合同有效與否，本合同仍然有效。
重要提示：甲方已提請乙、丙方對本合同各項(xiàng)條款作全面、準(zhǔn)確的理解，并應(yīng)乙、丙方的要求作了相應(yīng)的條款說明，簽約各方對本合同含義認(rèn)識一致。
甲方(公章)：
法定代表人或授權(quán)人：
在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會擔(dān)保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營與組織模式，并主要對加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見。
一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營與組織模式
1.政府抵押貸款擔(dān)?；?/p>
在我國，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對便捷，還避免了金融風(fēng)險及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險。
3.社會私營擔(dān)保公司
雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式?？梢赃\(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司
當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔(dān)保的同時，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。
2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對全國各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險防范的措施
1.科學(xué)評估擔(dān)保物價值
如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價值沒有達(dá)到貸款負(fù)債額的價值時，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來做抵押物品的實(shí)際價值。如果抵押物品的實(shí)際價值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時，其超出的價值就是所有人的權(quán)益，此時的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險根源。而被抵押物品的實(shí)際價值往往是由其市場價值所決定的，當(dāng)市場信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時，抵押物所形成的最終估價，即為購買方與出售方彼此達(dá)成意愿的價格。
2.建立長期風(fēng)險防范戰(zhàn)略
房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險，相對于其余的擔(dān)保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價格的變化時，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險也會相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時，如果只是臨時將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔(dān)保價值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。
3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制
擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險得到明顯降低。
4.建立再保險與資本金制度
要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門需要對擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營中，有可能出現(xiàn)再保險的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。
5.完善法律擔(dān)保制度
當(dāng)前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評估所對相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價值評估，讓銀行有充足的權(quán)利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣、折價等形式，還可以通過債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。
三、結(jié)論
當(dāng)前形勢下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險中，對擔(dān)保風(fēng)險的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險問題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險不斷降低。
參考文獻(xiàn)：
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委托人：姜茹嬌，北京市國達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托人：吳敏，新安徽律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：合肥東方房地產(chǎn)有限責(zé)任公司。住所地：安徽省合肥市琥珀山莊。
法定代表人：仰融，該公司董事長。
委托人：宋蘆生，該公司總經(jīng)理。
委托人：李默，北京市創(chuàng)世律師事務(wù)所律師。
原審第三人：合肥合利物業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：安徽省合肥市琥珀山莊。
法定代表人：郭孔豐，該公司董事長。
委托人：丁華榮，該公司副總經(jīng)理。
上訴人中國銀行合肥市桐城路分理處（以下簡稱桐城路分理處）為與被上訴人合肥東方房地產(chǎn)有限責(zé)任公司（以下簡稱東方公司）、原審第三人合肥合利物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱合利公司）借款、抵押擔(dān)保合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（1998）經(jīng)初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成由審判員葉小青擔(dān)任審判長，審判員王闖、劉敏參加的合議庭進(jìn)行了審理。書記員張銳華擔(dān)任記錄。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
查明1997年7月30日，合利公司以東方公司名義與合肥廬州城市信用合作社（以下簡稱廬州信用社）簽訂一份抵押借款合同，約定：廬州信用社向東方公司貸款30OO萬元，期限為半年，利率為月息9‰ ；貸款分三筆各為1000萬元發(fā)放，具體發(fā)放時間分別為1997年7月30日、8月5日和8月12日。合同約定東方公司用位于合肥市“翠竹園”小區(qū)地號為WO4102土地使用權(quán)為3000萬元貸款提供抵押擔(dān)保，并在合同簽訂后10日內(nèi)到抵押登記機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)，抵押擔(dān)保的范圍為貸款本金、利息、違約金及抵押物估價、拍賣等費(fèi)用。同日，雙方又簽訂一份借款合同，約定：廬州信用社向東方公司貸款對500萬元，利率為月息9‰ ，期限自1997年7月30日至1998年l月30日。上述合同簽訂后，廬州信用社分4次將3500萬元匯入合利公司以東方公司名義開設(shè)的帳戶。1997年8月4日，合肥市土地管理局為合肥市“ 翠竹園”小區(qū)地號為WO4102土地使用權(quán)抵押登記頒發(fā)了《土地使用權(quán)抵押證）。合利公司在收到廬州信用社的3500萬元貸款后主要用于歸還該公司欠合肥巨豪經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限責(zé)任公司和省糧油儲運(yùn)公司的債務(wù)1900萬元，歸還合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（系合利公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)）欠桐城路分理處的貸款利息500萬元、“翠竹園”小區(qū)建設(shè)600余萬元、尊國綠色飲料經(jīng)營部往來款50萬元、水電費(fèi)55萬余元等。借款合同到期后，合利公司未能還款。桐城路分理處這起訴至安徽 省高級人民法院，請求判令東方公司償還貸款本息，并承擔(dān)案件的全部訴訟費(fèi)。
另查明：廬州信用社原系獨(dú)立法人。1998年1月，根據(jù)中國人民銀行安徽省分行皖人銀字（1997）第777號文件，其變更為中國銀行合肥市分行桐城路分理處，1999年10月又變更為桐城路分理處。東方公司于1993年9月10日領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，為中外合資企業(yè)。董事長為香港閏宏投資有限公司的法定代表人陳冠樂，副董事長兼總經(jīng)理為中輕東方進(jìn)出口公司合肥經(jīng)營部法定代表人宋蘆生。東方公司成立后，重點(diǎn)開發(fā)座落于合肥市琥珀山莊西側(cè)的“翠竹園”小區(qū)，具體開發(fā)、經(jīng)營和管理業(yè)務(wù)均由宋蘆生負(fù)責(zé)。 截止1997年6月6日，東方公司征地219.63畝，領(lǐng)取了合規(guī)地（94）007號建設(shè)用地規(guī)劃許可證和合國用（籍出）字第0030號、第0031號兩片工地使用權(quán)證明書，并領(lǐng)取了26幢商品房的建筑執(zhí)照，開發(fā)了部分商品房。又查明：1997年6月6日東方公司與合利公司簽訂一份“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議約定：東方公司因開發(fā)小區(qū)資金困難，經(jīng)與合利公司多次友好協(xié)商，同意將小區(qū)以15，500萬元人民幣全部轉(zhuǎn)讓給合利公司，余下工程由合利公司出資繼續(xù)完成。自協(xié)議簽訂之日起，合利公司付款3000萬元，余款5000萬元將根據(jù)東方公司提出的付款計(jì)劃確保支付。另外，東方公司在開發(fā)小區(qū)建設(shè)過程中的7500萬元債務(wù)由合利公司承擔(dān)。合利公司根據(jù)東方公司的全權(quán)委托書，組建經(jīng)營、管理、銷售財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，保證“翠竹園”小區(qū)項(xiàng)目的所有交接，小區(qū)項(xiàng)目移交后所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由合利公司負(fù)責(zé)。自協(xié)議簽訂之日起，東方公司向合利公司移交東方公司的全權(quán)委托書、公司的公章、財(cái)務(wù)章、貸款證以及“翠竹園”小區(qū)的土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、建筑執(zhí)照等相關(guān)文件。合利公司原法定代表人丁華俊、東方公司的宋蘆生在協(xié)議上簽字并加蓋公章。同年6月24日，東方公司的宋蘆生向合利公司副總經(jīng)理丁華榮出具了一份宋蘆生簽字并加蓋東方公司公章的委托書，內(nèi)容為“根據(jù)東方公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起我授權(quán)丁華榮先生全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營有關(guān)公司業(yè)務(wù)”同年7月2日，丁華榮（與丁華俊系兄弟關(guān)系）收到東方公司公章、財(cái)務(wù)專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證等有關(guān)文件后，以個人名義出具了收條并在收條上承諾“即日起如發(fā)生有關(guān)一切問題由我負(fù)責(zé)全權(quán)處理，并承擔(dān)一切法律責(zé)任”。1997年7月30日，合利公司在以東方公司名義向廬州信用社申請貸款時，除向其提供與貸款有關(guān)的材料外，還提供了“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。
再查明：1998年10月12，安徽省高級人民法院以該案涉及東方公司與合利公司關(guān)于《“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的另一法律關(guān)系的認(rèn)定和處理為由（1998）經(jīng)初字第1O號民事裁定書裁定中止本案審理。后于2000年3月20日裁定本案恢復(fù)審理。
本院在審理安徽省國債服務(wù)中心訴合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司、合肥華豐畜禽經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司、東方公司欠款擔(dān)保及債務(wù)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中查明：1997年7月15日，東方公司致函丁華俊并丁華榮稱“你方與我公司于同年6月6日簽訂的‘翠竹園’小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，鑒于你方?jīng)]有履行完畢轉(zhuǎn)讓協(xié)議書第六條第一款協(xié)議內(nèi)容（按約定，合利公司應(yīng)自協(xié)議簽訂之日起付給東方公司人民幣3000萬元，實(shí)際已付2500萬元），同時我公司獲悉你方利用我公司印章和土地證在銀行簽訂貸款抵押擔(dān)保合同書。故我公司經(jīng)研究決定，從即日起收回東方公司印章，并取消同年6月24日對丁華榮先生的委托書”。當(dāng)月19日合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（法定代表人為丁華俊）向東方公司回函稱，“貴公司7月15日來函收悉， 我方所拿貴公司印章僅為辦理土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司”。此外，本院還查明，東方公司總經(jīng)理宋蘆生，合利公司副總經(jīng)理丁華榮在本案二審?fù)徺|(zhì)證時，承認(rèn)陳冠樂個人印章系在未征得其本人同意的情況下，為開辦酒店業(yè)務(wù)需要，由他們二人商議后刻制的。1999年8月12日，陳冠樂再次通過我國駐溫哥華總領(lǐng)事館以（99）溫出字第0616號公證書聲明沒有授權(quán)任何人刻制其本人的印章，香港潤宏投資有限公司以及其本人也從未在合肥投資所謂的合肥富麗華大酒店。
安徽省高級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：1997年6月6日，東方公司與合利公司簽訂了“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議，為辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，東方公司向合利公司副總經(jīng)理丁華榮出具了委托書，提供該公司印章、營業(yè)執(zhí)照副本以及土地使用權(quán)證等文件，同年7月2日，丁華榮在收條上作出由其承擔(dān)法律責(zé)任的承諾。嗣后，當(dāng)東方公司得知丁華俊、丁華榮利用該公司印章和土地使用權(quán)證與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押擔(dān)保貸款合同時，于同年7月15日函告上述二人， 要求收回其公章并取消同年6月24日對丁華榮的委托書。當(dāng)月19日，丁華榮等又針對東方公司來函回復(fù)稱，我方所拿貴公司印章僅為辦理土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司。這表明東方公司出具委托書、公章、營業(yè)執(zhí)照副本、土地使用權(quán)證的真實(shí)意思表示，系為辦理“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)之用。此后，合利公司以東方公司名義向廬州信用社申請貸款， 并向其出具了“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及相關(guān)材料。這表明，廬州信用社在發(fā)放3500萬元貸款前對“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓情況及實(shí)際借款人并非東方公司是明知的。合利公司在沒有東方公司授權(quán)，違背其真實(shí)意思表示的情況下，以東方公司名義與廬州信用社簽訂兩份合同，并加蓋了陳冠樂個人印章，而陳冠樂的個人印章又系丁華榮、宋蘆生辦理其他業(yè)務(wù)時，在未經(jīng)陳冠樂本人同意的情況下刻制的，故《抵押借款合同》、《借款合同》均為無效合同。借款人合利公司負(fù)有向原告還本付息的義務(wù)。上述合同對東方公司不具有法律約束力，東方公司不應(yīng)承擔(dān)償付借款本息的責(zé)任。依照《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》第七條第一款第（三）項(xiàng)、第二款、第十六條第一款之規(guī)定，判決如下：（一）原告與被告簽訂的借款合同， 抵押借款合同為無效合同。（二）第三人合利公司于判決生效后10日內(nèi)償還原告桐城路分理處借款本金3500萬元及利息（按同期銀行流動資金貸款利息分段計(jì)息）。（三）駁回原告桐城路分理處對被告東方公司的訴訟請求。案件受理費(fèi)234216.00元，原告桐城路分理處負(fù)擔(dān)23421.6元，第三人合利公司負(fù)擔(dān)210794.4元。
上訴人桐城路發(fā)理處不服安徽省高級人民法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：第一、一審判決對本案定性錯誤，適用法律不當(dāng)，本案應(yīng)定性為表見。合利公司的丁華榮在辦理貸款過程中持有東方公司的公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證以及總經(jīng)理宋蘆生出具的授權(quán)委托書等全套貸款資料。致使上訴人有完全的、充分的理由相信人合利公司具有權(quán)。 此外，在合利公司向上訴人貸款之前，東方公司函告丁華榮和丁華俊，要求收回其公章并取消對丁華榮的授權(quán)委托，但被告對此未采取任何公示的形式，并且至貸款發(fā)放日仍未能收回印章及相關(guān)文件資料和委托書。于此，上訴人無法知曉丁華榮的權(quán)終止，上訴人在貸款過程中系善意無過失。根據(jù)新合同法及其司法解釋的規(guī)定，本案應(yīng)適用新合同法第49條關(guān)于表見的規(guī)定，本案系爭合同是完全有效的，東方公司應(yīng)承擔(dān)償還上訴人貸款本息的責(zé)任。第二，退而言之，即使本案不適用“表見”制度，一審判決仍違反當(dāng)時和現(xiàn)有的法律規(guī)定。本案中東方公司的公章是東方公司出具正式委托書后交給丁華榮的，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于在審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件中具體適用<經(jīng)濟(jì)合同法>的若干問題的解答》“合同簽訂人用委托單位的合同專用章或者加蓋公章的空白合同書簽訂合同的，應(yīng)視為委托單位授予合同簽訂人權(quán)。委托單位對合同簽訂人簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任”之規(guī)定，東方公司應(yīng)當(dāng)對上訴人承擔(dān)違約責(zé)任。另外，東方公司的授權(quán)委托書明確寫明：“根據(jù)東方公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，即日起我授權(quán)丁華榮先生全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營有關(guān)公司業(yè)務(wù)”。既然是“全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)營”，當(dāng)然包括其貸款業(yè)務(wù)。即使委托書的真實(shí)意思是為了辦理過戶手續(xù)，也只能說明東方公司的授權(quán)不明，根據(jù)《民法通則》第65條第3款之規(guī)定，東方公司與合利公司應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。第三，一審判決嚴(yán)重偏袒被上訴人，對部分事實(shí)認(rèn)定不清，對責(zé)任人的認(rèn)定是錯誤的。一審法院關(guān)于上訴人在發(fā)放3500萬元貸款前對“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓情況及實(shí)際借款人并非東方公司是明知的認(rèn)定是錯誤的，實(shí)際上丁華榮在貸款時并未向上訴人提供小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。一審法院關(guān)于“當(dāng)月19日，丁華榮等又針對東方公司來函回復(fù)稱，我方所拿貴公司印章僅為辦理土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后，印章完好交還貴司”的認(rèn)定是斷章取義，而事實(shí)是該回函的主體是合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司而非丁華榮或合利公司。此外，東方公司總經(jīng)理宋蘆生一直掌握并能自主使用公司的各種印章以及全部重要文件，宋蘆生的地位、作用和權(quán)力是顯而易見的，其行為當(dāng)然應(yīng)代表東方公司。第四，一審法院援引最高人民法院（1999）經(jīng)終字第51號判決書中的部分認(rèn)定，也是不恰當(dāng)?shù)?。兩案一審的被告雖然都是東方公司，但在兩案的爭議性質(zhì)以及有關(guān)主體的授權(quán)范圍不同。故請求本院判令撤銷本案的一審判決；依法判決被上訴人東方公司償還上訴人3500萬元借款本金及利息，并以其抵押的土地使用權(quán)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；判決被上訴人承擔(dān)本案的一、二審訴訟費(fèi)用。
被上訴人東方公司答辯稱：首先，一審判決根據(jù)充分的證據(jù)事實(shí)諸如“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議、東方公司1997年7月15日的撤銷委托函、合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司1997年7月19日的回函等，認(rèn)定丁華榮不具有借款權(quán)，上訴人在沒有對此作出否定之前，就直接以存在授權(quán)委托書為由要求東方公司承擔(dān)委托人的責(zé)任，沒有法律依據(jù)。宋蘆生的全權(quán)授權(quán)委托書源于小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，丁華榮的事項(xiàng)主要是辦理小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議而非辦理抵押貸款。同樣，上訴人在對無權(quán)問題未予否定之前，便要求東方公司依照《民法通則》第65條第3款承擔(dān)“授權(quán)不明”的連帶責(zé)任，也難以立足。“授權(quán)不明”的屬于有權(quán)，其與無權(quán)是不可能兼容的。其次，本案事實(shí)不能構(gòu)成表見。構(gòu)成表見必須具備相對人須為善意無過失的要件，而上訴人不僅在丁華榮是否具有權(quán)問題的判斷上存在主觀過錯，上訴人實(shí)際上也是將合利公司作為直接借款人的，并存在損害東方公司利益的潛在惡意、具體而言：其一，上訴人存在主觀過錯。上訴人未依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十五條之規(guī)定要求提供東方公司董事會同意抵押貸款的批準(zhǔn)文件，更未依據(jù)《貸款通則》之規(guī)定要求提供東方公司上年度財(cái)務(wù)報告等有關(guān)東方公司基本情況的材料，就輕易地對第一次申請貸款的東方公司提供貸款，甚至提供500萬元的信用貸款，令人難以信服。上訴人對丁華榮的權(quán)問題未予必要審查。上訴人僅根據(jù)丁華榮提交的由東方公司總經(jīng)理宋蘆生開具的內(nèi)容空洞、含混委托書就認(rèn)定丁華榮有權(quán)，今人不可思議。宋蘆生僅是東方公司的總經(jīng)理，是委托人而非法定代表人，其行為未經(jīng)公司董事會決議或獲得特別授權(quán)，故其行為系越權(quán)行為而不屬于公司行為，無效協(xié)議的責(zé)任應(yīng)當(dāng)由其個人承擔(dān)。其二，合利公司為真正借款人且為上訴人真實(shí)意思。一審判決查明“合利公司以東方公司名義向廬州信用社申請貸款，并向其出具了‘翠竹園’小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及相關(guān)材料”，而提供貸款抵押的恰恰是該協(xié)議書約定轉(zhuǎn)讓的小區(qū)土地使用權(quán)，上訴人在明知抵押物存在嚴(yán)重權(quán)利瑕疵的情況下，卻同意將之作為抵押物，其唯一的合理解釋只能是提供抵押的是即將取得抵押物的合利公司，真正借款人是合利公司。 在廬州信用社分次發(fā)放3500萬元貸款后，合利公司除將少量貸款資金用于“翠竹園”小區(qū)建設(shè)外。絕大部分貸款資金用于歸還欠款，特別是丁華榮將500萬元信用貸款直接用于償還合利公司的關(guān)聯(lián)公司（華僑公司）在上訴人處的借款利息的行為，表明真正借款人是合利公司；而上訴人同意該還息行為，既違反了《貸款通則》關(guān)于“不得發(fā)放貸款用于收取利息”的禁止性規(guī)定，也說明上訴人與丁華榮之間存在惡意串通。最后，根據(jù)《借款合同》第十條規(guī)定及簽章生效的慣例，現(xiàn)在借款合同東方公司代表人欄上加蓋的“陳冠樂印”純系非法盜用，就法律層面來說，該協(xié)議至今仍未生效。綜上，請求本院裁足駁回上訴，維持原判。
原審第三人合利公司辯稱：廬州信用社對合利公司和東方公司的情況是十分清楚的，且經(jīng)辦人員非常清楚合利公司的關(guān)聯(lián)公司即位僑公司在該社有其他貸款。在合利公司以東方公司名義向廬州信用社申請如3000萬元貸款時，不僅提供一切貸款手續(xù)，還提供了合利公司與東方公司關(guān)于“翠竹園”小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書。在辦理貸款過程中，廬州信用社為此成立了該筆貸款審核小組，并由該信用社聘請律師和副主任吳某等在查明所有他們認(rèn)為需要的情況后，在合肥市土地局辦理土地抵押登記手續(xù)，由該社主任袁明和信貸員多次去施工現(xiàn)場調(diào)查后辦理了該筆3000萬元款項(xiàng)。其中，合利公司向該社詳細(xì)陳述了“翠竹園”小區(qū)操作情況，并說明小區(qū)建成產(chǎn)生效益也可歸還我司相關(guān)公司的貸款，也告知已投入小區(qū)2500萬元資金的情況。與此同時，中行廬州信用社提出再貸500萬元用于華僑公司還貸，合利公司只是應(yīng)廬州信用社的要求辦理了手續(xù)，至于該筆貸款如何劃帳，都由該社操作。3000萬元貸款的出發(fā)點(diǎn)和本意都基于將小區(qū)建成產(chǎn)生效益、銀行解決問題、企業(yè)收益這樣一個根本目的，由于小區(qū)轉(zhuǎn)讓過程后期出現(xiàn)種種問題，最終未能實(shí)現(xiàn)而產(chǎn)生的貸款糾紛，這是各方都始料不及、也未意想到的結(jié)局所致。因此，希望在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上，由中行三方通過友好協(xié)商解決該貸款糾紛。此外，廬州信用社要求貸給500萬元用于歸還華僑公司的貸款，應(yīng)為無效貸款，合利公司不應(yīng)承擔(dān)。
本院認(rèn)為，東方公司于1997年6月6日與合利公司簽訂“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議后，為辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，東方公司副董事長兼總經(jīng)理宋蘆生于同年6月24日向合利公司副總經(jīng)理丁華榮出具授權(quán)委托書，并提供該公司公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、土地使用權(quán)證以及貸款證等文件。同年7月2日，丁華榮在收條上作出了由其承擔(dān)一切法律責(zé)任的承諾。嗣后，東方公司在得知丁華俊、丁華榮利用該公司印章和土地使用權(quán)證與金融機(jī)構(gòu)簽訂抵押擔(dān)保貸款合同時，于同年7月15日函告上述二人，要求收回其公章并取消對丁華榮的委托書。當(dāng)月19日，合肥華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司（法定代表人為丁華俊）針對東方公司來函回復(fù)稱，我方所拿貴公司印章僅為辦理土地變更之用，在辦理完土地變更手續(xù)后印章完好交還貴司。上述事實(shí)表明東方公司出具委托書、公章、營業(yè)執(zhí)照副本、土地使用權(quán)證等手續(xù)的真實(shí)意思表示，系為辦理“翠竹園”小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓過、手續(xù)之用而非車請貸款。合利公司在沒有東方公司授權(quán)申請貸款，違背其真實(shí)意思表示的情況下，以東方公司名義與廬州信用社簽訂借款合同和抵押擔(dān)保合同，且嗣后東萬公司未于追認(rèn)，故依判中華人民共和國民法通則》第六十六條第一款之規(guī)定，合利公司的締約行為系無權(quán)行為，其所簽訂的合同對東方公司不應(yīng)具有法律約束力。
然而，合利公司的無權(quán)行為是否構(gòu)成表見行為，系本案雙方的主要爭議焦點(diǎn)。本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條“行為人沒有權(quán)、超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權(quán)的，該行為有效”之規(guī)定，構(gòu)成表見應(yīng)同時具備行為人具有權(quán)的客觀表象和相對人善意無過失兩個方面的要件。在本案中，合利公司在以東方公司名義向廬州信用社“申請貸款和抵押的過程中，出具了東方公司的授權(quán)委托書、該公司的公章、財(cái)務(wù)專用章、合同專用章、營業(yè)執(zhí)照副本、貸款證以及全套貸款資料，在客觀上形成了合利公司具有申請貸款和提供抵押的權(quán)表象。盡管東方公司在合利公司與廬州信用社簽訂借款合同和抵押合同之前，曾函告丁華俊和丁華榮收回其授權(quán)委托，以及丁華俊回函稱其所拿東方公司印章僅為辦理土地使用權(quán)變更之用，但上述函件往來行為并未對外公示，且東方公司在合利公司以其名義向廬州信用社申請貸款之前也未能實(shí)際收回其公章、貸款證等物品，故東方公司的撤銷委托授權(quán)行為未能改變前述合利公司具有權(quán)的客觀表象，合利公司的申請貸款和抵押行為符合表見的容觀要件。但是，對于東方公司的首次大額貸款，廬州信后社既未根據(jù)《貸款通則》關(guān)于對首次貸款的企業(yè)應(yīng)當(dāng)審查其上年度的財(cái)務(wù)報告的規(guī)定，審查東方公司的財(cái)政部門或會計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所核準(zhǔn)的上年度財(cái)務(wù)報告等材料，也未依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于中外合資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押須經(jīng)董事會通過之規(guī)定，要求合利公司提供東方公司董事會同意抵押貸款的批準(zhǔn)文件。該事實(shí)表明，廬州信用社在審查東方公司貸款資格時存在疏忽或懈怠。在合利公司以東方公司名義向廬州信用社申請貸款時，向其出具了《”翠竹園“小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及相關(guān)材料，并以該”翠竹園“小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議書約定轉(zhuǎn)讓的小區(qū)土地使用權(quán)為3000萬元貸款提供抵押，對此，廬州信用社既應(yīng)當(dāng)知道東方公司與合利公司之間存在”翠竹園“小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓行為，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)合利公司出具的《”翠竹園“小區(qū)整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第五條關(guān)于合利公司根據(jù)東方公司的全權(quán)委托書，組建經(jīng)營、管理、銷售財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)，以保證”翠竹園“小區(qū)項(xiàng)目的所有交接之規(guī)定，推定出東方公司出具的授權(quán)委托書并非全權(quán)授權(quán)而是有限授權(quán)，卻仍然同意接受存在權(quán)利夜疵的抵押物并發(fā)放抵押貸款，可謂存在重大過失。此外，廬州信用社同意接受丁華榮以該3500萬元借款中的500萬元償還合利公司的關(guān)聯(lián)公司即華僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司在上訴人處的借款利息行為，不僅違反了《貸款通則》第二十五條關(guān)于”不得發(fā)放貸款用于收取利息“禁止性規(guī)定，也在一定程度上說明上訴人與丁華榮之間存在主觀上惡意串通和客觀上損害東方公司利益的行為。綜觀現(xiàn)有事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，雖然本案因存在合利公司具有權(quán)的客觀表象而符合表見的客觀要件，但由于廬州信用社在審查”翠竹園“小區(qū)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和授權(quán)委托書以及在締結(jié)抵押貸款和信用貸款合同過程中，在判斷合利公司是否具有權(quán)問題上，存在疏忽懈怠的重大過失乃至一定程度的惡意，并不符合表見制度關(guān)于相對人須為善意無過失的要件，因此，合利公司的無權(quán)行為不能構(gòu)成表見，本案系爭借款合同和抵押合同為無效合同，對東方公司不具有法律約束力，應(yīng)由合利公司承擔(dān)無權(quán)的法律后果。故上訴人關(guān)于丁華榮以東方公司名義締結(jié)貸款合同和抵押合同構(gòu)成表見的主張不能成立，本院不予支持。東方公司關(guān)于合利公司的無權(quán)行為不構(gòu)成表見的主張有理，本院予以支持。至于東方公司對于借款合同和抵押合同因無權(quán)而無效的后果，是否存在一定的過錯，是否應(yīng)對廬州信用社承擔(dān)一定責(zé)任的問題，因東方公司的過錯與廬州信用社的損失之間系民事侵權(quán)法律關(guān)系，并不屬于無權(quán)合同范疇，上訴人就此可以另案起訴。
綜上，本院認(rèn)為，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十九條、以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)234，216元，按原判決執(zhí)行。
_________年_________月_________日，_______________有限公司與__________________實(shí)業(yè)有限總公司簽訂協(xié)議書一份，規(guī)定浙江_________有限公司將2萬平方米_________山莊用地退還給__________________實(shí)業(yè)有限總公司，____________實(shí)業(yè)有限總公司愿補(bǔ)償500萬元人民幣給浙江_________有限公司。乙方杭州_________大廈愿為__________________實(shí)業(yè)有限總公司按協(xié)議規(guī)定的期限支付補(bǔ)償款提供抵押擔(dān)保并簽訂如下抵押協(xié)議：
第一條 抵押擔(dān)保的債權(quán)
乙方提供的房產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)為根據(jù)_________年_________月________日甲方與____________實(shí)業(yè)有限總公司簽訂的協(xié)議書規(guī)定的大__________________實(shí)業(yè)有限總公司應(yīng)支付的_________萬元補(bǔ)償款，其支付期限分別為_________年_________月_________日支付_________萬元;_________年_________月_________日支付_________萬元。
第二條 抵押物
乙方愿提供座落于______市_________路 號的_______________大廈的房產(chǎn)作_________實(shí)業(yè)有限總公司履行義務(wù)的抵押擔(dān)保，該房產(chǎn)面積__________________平方米，屬框架結(jié)構(gòu)，屬乙方所有，其房產(chǎn)權(quán)證號為______________;土地使用證號___________。
第三條 雙方同意抵押擔(dān)保的范圍與__________________實(shí)業(yè)有限總公司履行義務(wù)承擔(dān)責(zé)任的范圍相同，包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
第四條 抵押期間，乙方應(yīng)妥善保管、使用抵押的房產(chǎn)。如抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止侵害抵押物行為并有權(quán)要求再提供擔(dān)保。
第五條 本抵押協(xié)議簽訂后，乙方應(yīng)向甲方提供抵押房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證書和土地使用權(quán)證號，由甲方負(fù)責(zé)辦理抵押物
的評估并向有關(guān)登記相關(guān)辦理抵押物登記，評估費(fèi)和抵押物登記費(fèi)用雙方各半承擔(dān)。
第六條 因本抵押協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議的，由抵押物所在地人民法院管轄。
第七條 本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，另一份送有關(guān)機(jī)關(guān)登記備案。
甲方：___________________
代表：___________________
乙方：_______________大廈
代表：___________________
_______年______月______日
中華人民共和國擔(dān)保法相關(guān)規(guī)定：
第三十三條
本法所稱抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。
第三十四條 下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;
(二)抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);
(三)抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;
(四)抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);
房產(chǎn)抵押反擔(dān)保是借款人或第三人即抵押人以其依法取得房地產(chǎn)證、有完全處分權(quán)的房產(chǎn)抵押給擔(dān)保中心以取得貸款的一種反擔(dān)保方式。
【法律依據(jù)】
《擔(dān)保法解釋》第2條：反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其他人。
反擔(dān)保方式也可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
張董事長好，用房產(chǎn)作抵押，以解決資金一時困難是經(jīng)營活動中可用的辦法。種子經(jīng)營時用房產(chǎn)抵押，以此獲得種子供應(yīng)在全國各地常有，而且確實(shí)有些是沒有辦理或沒有及時辦理房產(chǎn)抵押登記的。在發(fā)生種子買賣糾紛如質(zhì)量、價格、價款糾紛時，盡管沒有辦理房產(chǎn)抵押登記，持有房產(chǎn)證原件的一方，往往以此為籌碼，要求對方按照原合同約定或己方的意愿行事，而且確實(shí)也有達(dá)到目的的事例。
需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這種成功不能復(fù)制，這種成功沒有法律依據(jù)，這種成功一點(diǎn)都不可靠，其實(shí)這種成功是建立在對方不懂法或自己不守法基礎(chǔ)上的偶然所獲。依法辦事有必要，很重要，而且最可靠。
根據(jù)《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等法律、法規(guī)和相關(guān)制度性規(guī)定，用房產(chǎn)設(shè)定抵押是必須辦理抵押登記的，否則抵押合同不生效。
下面我就擔(dān)保、房產(chǎn)設(shè)定抵押、抵押登記等問題向您作簡要介紹：
一、我國法律對擔(dān)保物權(quán)的有關(guān)規(guī)定
1、《物權(quán)法》規(guī)定，債權(quán)人在借貸、買賣等民事活動中，為保障實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，需要擔(dān)保的，可以依照法律的規(guī)定設(shè)立擔(dān)保物權(quán)。設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用，當(dāng)事人另有約定的，按照約定。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同，主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。擔(dān)保合同若被確認(rèn)無效的，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
債務(wù)人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物； 建設(shè)用地使用權(quán)；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通運(yùn)輸工具；法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前面所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。
設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬或者使用權(quán)歸屬；擔(dān)保的范圍等。
抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
2、《擔(dān)保法》規(guī)定，第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時，可以要求債務(wù)人提供反擔(dān)保。反擔(dān)保人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的其他人。反擔(dān)保方式可以是債務(wù)人提供的抵押或者質(zhì)押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質(zhì)押。
主合同有效而擔(dān)保合同無效，債權(quán)人無過錯的，擔(dān)保人與債務(wù)人對主合同債權(quán)人的經(jīng)濟(jì)損失，承擔(dān)連帶賠償責(zé)任；債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的二分之一。
主合同無效而導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，擔(dān)保人無過錯的，擔(dān)保人不承擔(dān)民事責(zé)任；擔(dān)保人有過錯的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的三分之一。
擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償，或者在承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍內(nèi)，要求有過錯的反擔(dān)保人承擔(dān)賠償責(zé)任。
二、用房產(chǎn)設(shè)定抵押
以建筑物如房產(chǎn)抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。以建筑物抵押的，抵押人未依照規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。已?jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。
當(dāng)事人在抵押合同中約定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有的內(nèi)容無效。該內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。
債務(wù)履行期屆滿后抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人和抵押人可以協(xié)議以抵押物折價取得抵押物。
抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。
抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔(dān)。
抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。
債務(wù)人有多個普通債權(quán)人的，在清償債務(wù)時，債務(wù)人與其中一個債權(quán)人惡意串通，將其全部或者部分財(cái)產(chǎn)抵押給該債權(quán)人，因此喪失了履行其他債務(wù)的能力，損害了其他債權(quán)人的合法權(quán)益，受損害的其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該抵押行為。
抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人請求抵押人恢復(fù)原狀或提供擔(dān)保遭到拒絕時，抵押權(quán)人可以請求債務(wù)人履行債務(wù)，也可以請求提前行使抵押權(quán)。
在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。
三、房產(chǎn)抵押登記
房地產(chǎn)抵押應(yīng)簽訂書面抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；主債權(quán)的種類、數(shù)額；抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；抵押房地產(chǎn)的價值；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；違約責(zé)任等。
房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；抵押登記申請書；抵押合同；《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《不動產(chǎn)權(quán)證書》；登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對抗第三人。法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押人違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。同一動產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，當(dāng)事人未辦理抵押物登記，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，各抵押權(quán)人按照債權(quán)比例受償。
同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時，抵押權(quán)人優(yōu)于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時，留置權(quán)人優(yōu)于抵押權(quán)人受償。
他建議，對申領(lǐng)上海市居住證不滿3年和新入上海戶口不滿3年的人提供“房屋租賃貸款”，貸款最高期限3年，這樣可以盡量降低銀行壞賬率。
工行房貸部門的有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該人士提議建立的“房屋租賃貸款”，應(yīng)該屬于個人消費(fèi)貸款，類似于個人小額短期信用貸款。據(jù)悉，目前工行開設(shè)的個人小額短期信用貸款業(yè)務(wù)，發(fā)放的期限在1年以內(nèi)、金額在2萬元以下。這個貸款產(chǎn)品，是不需要提供擔(dān)保的人民幣信用貸款。該人士告訴記者，這種貸款，銀行往往只會發(fā)放給資信程度很高的客戶，因?yàn)榘l(fā)放貸款的風(fēng)險只靠個人信用來承擔(dān)。
該人士介紹說，銀行推出貸款新產(chǎn)品首先考慮的是有無風(fēng)險。與目前銀行主要貸款品種個人住房貸款不同，“房屋租賃貸款”無法用房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押，而剛剛參加工作的新上海人也大多沒有可供抵押的有價證券和存單。按照規(guī)定，單位不能為個人作擔(dān)保，加上新上海人大多難以找到當(dāng)?shù)鼐用褡鲹?dān)保人，在這種情況下，銀行能否順利回收貸款，將完全取決于借款人的個人信用度。由于我國的個人信用體系尚不完善，而且剛剛參加工作的年輕人基本沒有信用記錄，銀行放款的風(fēng)險實(shí)在太大了。
房地產(chǎn)抵押是伴隨著我國土地使用權(quán)制度改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而產(chǎn)生的一種房地產(chǎn)利用方式，也是融資風(fēng)險的一種防范措施。近年來，房地產(chǎn)抵押已為越來越多的債權(quán)人所運(yùn)用作為債權(quán)擔(dān)保的形式。債權(quán)人基于房地產(chǎn)抵押而享有的權(quán)利稱為房地產(chǎn)抵押權(quán)。
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的性質(zhì)
所謂房地產(chǎn)抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對房地產(chǎn)的占有作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人依法享有的拍賣該房地產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。房地產(chǎn)抵押權(quán)具有物權(quán)性和價值權(quán)性兩大基本性質(zhì)。
1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的物權(quán)性
關(guān)于抵押權(quán)的性質(zhì)，在學(xué)理上有不同的觀點(diǎn)，有主張抵押權(quán)為物權(quán)者，有主張抵押權(quán)為債權(quán)者，有主張抵押權(quán)為物上債務(wù)者。
1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性
房地產(chǎn)抵押權(quán)的價值權(quán)性，是指房地產(chǎn)抵押權(quán)是對所抵押房地產(chǎn)的價值支配權(quán)，其所支配的對象不是房地產(chǎn)實(shí)體，而是其價值。
2.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
房地產(chǎn)抵押權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于我國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在我國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。
2.1房地產(chǎn)抵押合同
房地產(chǎn)抵押合同是指債務(wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)登記
房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。我國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動性質(zhì)。
3.房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，不僅在當(dāng)事人之間設(shè)定了相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)，且對抵押物及與其有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)也有影響。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對象，可將其劃分為對內(nèi)效力和對外效力。
3.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力
3.1.1優(yōu)先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對內(nèi)效力，簡而言之，即房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時，無須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
3.1.2房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括：⑴主債權(quán)；⑵利息；⑶違約金；⑷損害賠償金；⑸實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。
當(dāng)事人在抵押合同中對房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
3.1.3抵押物價值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。所抵押的房地產(chǎn)價值減少時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價值或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
3.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對外效力是指房地產(chǎn)抵押權(quán)對抵押關(guān)系外部有關(guān)抵押物的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的影響，具體包括對房地產(chǎn)的用益物權(quán)、其他抵押權(quán)和租賃關(guān)系的影響。
3.2.1房地產(chǎn)抵押權(quán)對用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)是以房地產(chǎn)的交換價值為債權(quán)提供擔(dān)保，抵押物的使用價值對其沒有影響，因此無論是在抵押權(quán)設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
3.2.2房地產(chǎn)抵押權(quán)對其它抵押權(quán)的影響
房地產(chǎn)價值巨大，足以擔(dān)保數(shù)個債權(quán)，同時，抵押不移轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的占有，因此也有可能在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)。在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個抵押權(quán)時，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。
4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)行，即當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人行使其抵押權(quán)將抵押的房地產(chǎn)變價以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)倪^程。
4.1房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
房地產(chǎn)抵押權(quán)是為將來行使而設(shè)定的權(quán)利，非即時行使的權(quán)利，只有符合一定的條件，抵押權(quán)人才能行使之。
4.1.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在是指當(dāng)事人曾就特定的債權(quán)設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)，并且，此項(xiàng)房地產(chǎn)抵押權(quán)尚未因法定的原因而消滅。
4.1.2債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。清償期為房地產(chǎn)抵押權(quán)人得依法向債務(wù)人請求債務(wù)履行的時期，應(yīng)以登記的日期為準(zhǔn)。
4.2房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式。
一般的抵押權(quán)，其實(shí)現(xiàn)的方式有折價、變賣和拍賣三種。在我國，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采取拍賣方式。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
4.3房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序。
在劃撥的國有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，必須經(jīng)過兩個特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
5.房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)在性質(zhì)上為擔(dān)保物權(quán)，其設(shè)定一般有存續(xù)期限，為有期物權(quán)，并非如所有權(quán)那樣永恒存續(xù)。房地產(chǎn)抵押權(quán)得因一定的法律事實(shí)而消滅。作為一種擔(dān)保物權(quán)，其既可因物權(quán)消滅的一般原因而消滅，又可因擔(dān)保物權(quán)消滅的原因而消滅，又有自己獨(dú)特的消滅原因。
參考文獻(xiàn)：
1.黃河：《房地產(chǎn)法》，中國政法大學(xué)出版社1999年版。
(一)房地產(chǎn)抵押的概念
抵押制度起源于羅馬法中的擔(dān)保制度，它經(jīng)歷了從信托到抵押的發(fā)展過程。抵押制度己成為現(xiàn)代各國法律制度中必不可少的內(nèi)容。但是關(guān)于抵押的定義，學(xué)者間還有爭議。有的學(xué)者認(rèn)為，抵押是抵押人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)，而以財(cái)產(chǎn)作為自己或他人的債務(wù)擔(dān)保。當(dāng)債務(wù)人沒有按照約定償還債務(wù)時，債務(wù)權(quán)人有權(quán)以抵押物折價清償受抵押擔(dān)保的債權(quán)。
我國《城市房地產(chǎn)管理法》與《擔(dān)保法》對抵押和房地產(chǎn)抵押做了以下定義:所謂房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或第三人將其所有或經(jīng)營管理的合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)提供債務(wù)履行擔(dān)保，設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)的行為。當(dāng)債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，債權(quán)人享有以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
(二)房地產(chǎn)抵押的分類
1.按照房產(chǎn)和房產(chǎn)區(qū)別對待，可以將房地產(chǎn)抵押分為上地使用權(quán)抵押和房屋抵押。關(guān)于上地使用權(quán)抵押，我國的房地產(chǎn)開發(fā)用地限于國有上地使用權(quán)，而上地使用權(quán)抵押只限于國有上地使用權(quán)。我國《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃歸方式獲得上地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，受讓方應(yīng)該辦理上地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按照國家相關(guān)規(guī)定繳納上地使用權(quán)出讓金。因此，劃撥上地使用權(quán)不能單獨(dú)抵押。關(guān)于房屋抵押，房屋抵押在嚴(yán)格意義上指債務(wù)人或第三人以自己所有或經(jīng)營管理的房屋為抵押作清償債務(wù)的擔(dān)保。在房屋抵押中，根據(jù)房屋的物理形態(tài)，一般將房屋劃分為己建房屋和在建房屋。雖然房產(chǎn)是一項(xiàng)典型的不動產(chǎn)，房屋所用人應(yīng)該通過登記公示其物權(quán)，并領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書，也就是人們所說的所有權(quán)憑證。然而在實(shí)踐中，我們很難保證所有己建房屋都能在完工時領(lǐng)取到房屋產(chǎn)權(quán)證明。那么在房地產(chǎn)抵押中，那些己建卻沒有領(lǐng)取合法產(chǎn)權(quán)的房屋與那些正在建設(shè)中的房屋是否能夠進(jìn)行房地產(chǎn)抵押，這自然是法律沒有解決的問題。
2.按房地產(chǎn)抵押用途分類。根據(jù)房地產(chǎn)不同的用途，我們可以將房地產(chǎn)抵押分為用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)籌資的房地產(chǎn)貸款抵押、用于商品房購置的商品房貸款抵押、職工住房貸款抵押，以及一些用于商業(yè)信用、合同擔(dān)保等的一般貸款抵押。
3.按照設(shè)定抵押的房地產(chǎn)所有權(quán)狀態(tài)分類。根據(jù)房地產(chǎn)所有權(quán)狀態(tài)，一般將房地產(chǎn)抵押分為完整產(chǎn)權(quán)抵押、房地產(chǎn)期權(quán)抵押與有限產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)期權(quán)抵押。完全產(chǎn)權(quán)抵押即客戶抵押財(cái)產(chǎn)為己取得的法定產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，或者為現(xiàn)購的己建并符合銷售條件但未領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證的商品房。房地產(chǎn)期權(quán)抵押是以房地產(chǎn)在建的房地產(chǎn)期權(quán)抵押或者以當(dāng)事人預(yù)購商品房的期權(quán)抵押。有限產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)抵押包括劃撥上地房地產(chǎn)、以成本價購買的公有住房以及部分產(chǎn)權(quán)房。但是這些房地產(chǎn)抵押人在設(shè)押時必須受原有約定或法則的限制。
4.按照抵押房地產(chǎn)所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移分類。按照抵押房地產(chǎn)所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，一般可以把房地產(chǎn)抵押分為房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)按揭。房地產(chǎn)抵押指以房地產(chǎn)抵押，在抵押過程中，既不轉(zhuǎn)移所有權(quán)，也不轉(zhuǎn)移占有。而房地產(chǎn)按揭以不轉(zhuǎn)移占有方式將自己所有購房的權(quán)利轉(zhuǎn)移至按揭權(quán)人，以此為購房貸款做擔(dān)保，而按揭人應(yīng)該在按揭期內(nèi)分期償還本息。按揭權(quán)人在抵押中并不占有按揭標(biāo)地房產(chǎn)的所有權(quán)，而只是占管其物業(yè)地契文件，等按揭人清償貸款后，按揭權(quán)人則將地契文件還給按揭人。近年來，按揭這種方式在房地產(chǎn)抵押中大量運(yùn)用，但是法律卻沒有給出一個明確的規(guī)定與解釋。
(三)房地產(chǎn)抵押的法律特征
房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保法律制度中典型的物的擔(dān)保，它不僅具有一般抵押法律特征和基本特點(diǎn)，它還具有自己獨(dú)特的法律特點(diǎn)。
1.房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的物，即房地產(chǎn)抵押法律中抵押財(cái)產(chǎn)是房地產(chǎn)及具有房地產(chǎn)權(quán)物質(zhì)的期權(quán)，并以完善產(chǎn)權(quán)證明的房地產(chǎn)作為抵押財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押。然而在房建工程或預(yù)售商品房設(shè)定抵押貸款時，抵押貸款在法律上是什么性質(zhì)呢?關(guān)于這一點(diǎn)，法律并沒有明確的規(guī)定。各個學(xué)者的觀點(diǎn)也存在或大或小的差異。有學(xué)者認(rèn)為，抵押物既是指房地產(chǎn)開發(fā)商在建的房地產(chǎn)期權(quán)，又是當(dāng)事人預(yù)購商品房期權(quán)。也有學(xué)者認(rèn)為，抵押物是期待性利益。他們解釋說期待性利益是非現(xiàn)實(shí)存在的，期待性利益主要得益于將來取得的利益，預(yù)售房具有一定的變價性，但在實(shí)質(zhì)上等同于房屋抵押。還有學(xué)者認(rèn)為，次抵押物為預(yù)售商品房說。他們認(rèn)為，預(yù)售商品房作為特殊的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)，在用作抵押與按揭的范圍內(nèi)。綜合各家說法，一般認(rèn)為只要具有房地產(chǎn)期權(quán)性質(zhì)，并符合變價性，就可以設(shè)定為抵押或者按揭。
2.根據(jù)我國的國情，在房地產(chǎn)抵押貸款中，只能將國有上地使用權(quán)作為抵押權(quán)標(biāo)的設(shè)定抵押，而不能把上地所有權(quán)作為抵押權(quán)標(biāo)的設(shè)定抵押。這是因?yàn)槲覈鴳椃?、上地管理法、?dān)保法以及相關(guān)法律規(guī)定，國有上地使用權(quán)可以依法出租、出讓、抵押、轉(zhuǎn)讓。但是上地所有權(quán)歸國家和集體所有。憲法明確規(guī)定，任何組織與個人不得侵占、買賣或非法轉(zhuǎn)讓上地。如果允許上地所有權(quán)可以抵押，那么我國的上地公有制制度將受到威脅。因此，在房地產(chǎn)抵押中，只能抵押國有上地使用權(quán)。
3.在房地產(chǎn)抵押中，房屋與上地具有不可分性，這一特性主要表現(xiàn)在以下幾個方面:(1)用合法的國有上地上的房屋抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)所占范圍內(nèi)的國有上地使用權(quán)需同時抵押。(2)以出讓方式抵押國有上地使用權(quán)的，該國有上地上的房屋應(yīng)該同行抵押。(3)不得單獨(dú)抵押鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)的上地使用權(quán)。(4)實(shí)行抵押權(quán)之后，上地上新建房屋不屬于抵押物，。但是當(dāng)需要拍賣抵押的房地產(chǎn)時，可以將上地上新增的房屋與抵押物一起拍賣，但是抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償新增物的拍賣所得。
4.我國房地產(chǎn)抵押中存在法定抵押條款。雖然我國的上地實(shí)行上地公有制，上地所有權(quán)不能抵押，但是在實(shí)踐中卻實(shí)行房隨地走，地隨房走等雙向原則。這是政策、法律下的產(chǎn)物，是中國所特有的經(jīng)濟(jì)制度。
二、我國房地產(chǎn)抵押制度的缺陷與完善
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人民法律意識的增強(qiáng)，公民越來越重視法律在經(jīng)濟(jì)生活中的重要作用。《擔(dān)保法》雖然在我國法律制度中占據(jù)重要地位，但是，擔(dān)保法本身有很多需要完善的地方。目前我國的房地產(chǎn)抵押制度還存在很大的問題，一方面它不能解決抵押合同的登記、抵押人自由處分抵押財(cái)產(chǎn)等問題，另一方面，擔(dān)保法法律制度與理論自相矛盾，如抵押合同的成立問題。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展急需完善的法律法規(guī)，因此，我國必須積極吸收國外有益的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合本國國情，加快完善我國房地產(chǎn)抵押制度與擔(dān)保法律制度。
(一)房地產(chǎn)抵押合同的成立與生效
房地產(chǎn)抵押合同指債務(wù)人或者第三人與債權(quán)人達(dá)成的以合法房地產(chǎn)不轉(zhuǎn)移占有的方式向債權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保，設(shè)立、變更或終止房地產(chǎn)抵押權(quán)的協(xié)議。一般情況下，只要當(dāng)事人意思表示一致，那么合同就成立。我國合同法也規(guī)定了，承諾生效時合同生效。房地產(chǎn)抵押合同也是這樣，只要債務(wù)人或者第三人與債權(quán)的特定房地產(chǎn)設(shè)置抵押意思一致，那么該抵押合同就成立了。但是根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同的成立并不等于生效，必須還得具備法律規(guī)定的生效條件。一般而言，房地產(chǎn)抵押合同若具備了生效條件則抵押合同成立，并在當(dāng)事人之間發(fā)生權(quán)利關(guān)系。但是作為債權(quán)合同，其成立與生效應(yīng)以合同當(dāng)事人的意愿為依據(jù)。房地產(chǎn)主管部門的抵押貸款登記行為不構(gòu)成抵押合同生效的必要條件。因此，我國《擔(dān)保法》應(yīng)修改第41條，并明確規(guī)定抵押合同以當(dāng)事人意思表示一致生效。
(二)房地產(chǎn)抵押登記
我國法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押登記是房地產(chǎn)抵押合同生效的必要條件。若房地產(chǎn)沒有進(jìn)行抵押登記，那么抵押合同不生效。此登記行為旨在確定和公示抵押雙方當(dāng)事人設(shè)立的抵押行為，并以登記時間確定抵押權(quán)的順位次序。政府部門應(yīng)該明確抵押登記的性質(zhì)與作用，把政府機(jī)關(guān)的登記行為從干預(yù)抵押合同的生效轉(zhuǎn)變?yōu)閷Φ盅簷?quán)的確認(rèn)與物權(quán)公示的位置上，應(yīng)該樹立為人民服務(wù)的觀念，認(rèn)真踏實(shí)工作，為人民辦實(shí)事。同時，政府還應(yīng)該建立登記過錯賠償制度。如果登記機(jī)關(guān)因?yàn)樽陨磉^錯給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，那么應(yīng)該賠償當(dāng)事人的損失。
(三)房地產(chǎn)抵押權(quán)的功能
第二條凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。
第五條房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。
第六條國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
第二章房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；
（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。
房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
第十四條以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
第十八條以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二十四條企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
第二十六條房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；
（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產(chǎn)的價值；
（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
（六）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（七）抵押權(quán)滅失的條件；
（八）違約責(zé)任；
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點(diǎn)；
（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第二十七條以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。
第二十八條以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；
（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九條抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
第四章房地產(chǎn)抵押登記
第三十條房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：
（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料：
（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
第三十三條登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。
第三十四條以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
第五章抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。
經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。
抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第三十九條抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足。
抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
第六章抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；
（二）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第四十一條有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提訟。
第四十二條抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
第四十三條同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權(quán)人請求中止的；
（二）抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；
（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；
（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
第七章法律責(zé)任
第四十八條抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第二條 凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)抵押活動的，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
地上無房屋（包括建筑物、構(gòu)筑物及在建工程）的國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，不適用本辦法。
第三條 本辦法所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。
本辦法所稱預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
第四條 以依法取得的房屋所有權(quán)抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。
第五條 房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)遵循自愿、互利、公平和誠實(shí)信用的原則。
依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，受國家法律保護(hù)。
第六條 國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度。
第七條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門歸口管理全國城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)的城市房地產(chǎn)抵押管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)抵押管理工作。
第二章 房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定
第八條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（一）權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；
（二）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
（三）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；
（四）已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；
（五）被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；
（六）依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
第九條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告知抵押權(quán)人。
抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價值。
房地產(chǎn)抵押后，該抵押房地產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出余額部分。
第十條 以兩宗以上房地產(chǎn)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為同一抵押房地產(chǎn)。但抵押當(dāng)事人另有約定的除外。
第十一條 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。
第十二條 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。
第十三條 國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。
第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工（代表）大會通過，并報其上級主管機(jī)關(guān)備案。
第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。
第十七條 有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。
第十八條 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十九條 以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意。
第二十條 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。
第二十一條 以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。
第二十二條 設(shè)定房地產(chǎn)抵押時，抵押房地產(chǎn)的價值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估確定。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。
第二十三條 抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間，抵押權(quán)人為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕?/p>
第二十四條 企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。
抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)不繼續(xù)履行原抵押合同。
第三章 房地產(chǎn)抵押合同的訂立
第二十五條 房地產(chǎn)抵押，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。
第二十六條 房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
（一）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、住所；
（二）主債權(quán)的種類、數(shù)額；
（三）抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；
（四）抵押房地產(chǎn)的價值；
（五）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任；
（六）抵押期限；
（七）抵押權(quán)滅失的條件；
（八）違約責(zé)任：
（九）爭議解決方式；
（十）抵押合同訂立的時間與地點(diǎn)；
（十一）雙方約定的其他事項(xiàng)。
第二十七條 以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。
第二十八條 以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
（一）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》編號；
（二）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；
（三）已投入在建工程的工程款；
（四）施工進(jìn)度及工程竣工日期；
（五）已完成的工作量和工程量。
第二十九條 抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。
第四章 房地產(chǎn)抵押登記
第三十條 房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十一條 房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。
第三十二條 辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件；
（一）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；
（二）抵押登記申請書；
（三）抵押合同；
（四）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；
（五）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；
（六）可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；
（七）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
第三十三條 登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核，凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。
第三十四條 以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第三十五條 抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。
因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起三十日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。
第五章 抵押房地產(chǎn)的占用與管理
第三十六條 已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。
抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。
第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。
經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。
抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
第三十八條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人；抵押雙方可以重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權(quán)債務(wù)，解除抵押合同。
第三十九條 抵押入占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)當(dāng)采取措施防止損失的擴(kuò)大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價值不足以作為履行債務(wù)的擔(dān)保時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供或者增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足，或者直接向保險公司行使求償權(quán)。
抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償?shù)姆秶鷥?nèi)要求提供擔(dān)保。抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔(dān)保。
第六章 抵押房地產(chǎn)的處分
第四十條 有下列情況之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的房地產(chǎn)：
（一）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄サ模袢擻治茨苡氳盅喝ㄈ舜锍裳悠諑男行櫚模狐br>
（二）抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人，受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；
（三）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；
（四）抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；
（五）抵押合同約定的其他情況。
第四十一條 有本辦法第四十條規(guī)定情況之一的，經(jīng)抵押當(dāng)事人協(xié)商可以通過拍賣等合法方式處分抵押房地產(chǎn)。協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。
第四十二條 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應(yīng)當(dāng)同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權(quán)。
第四十三條 同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)時，以抵押登記的先后順序受償。
第四十四條 處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同處分，但對處分新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第四十五條 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
法律、法規(guī)另有規(guī)定的依照其規(guī)定。
第四十六條 抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止：
（一）抵押權(quán)人請求中止的；
（二）抵押人申請?jiān)敢獠⒆C明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的；
（三）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的；
（四）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；
（五）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。
第四十七條 處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：
（一）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；
（二）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；
（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；
（四）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；
（五）剩余金額交還抵押人。
處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。
第七章 法律責(zé)任
第四十八條 抵押人隱瞞抵押的房地產(chǎn)存在共有、產(chǎn)權(quán)爭議或者被查封、扣押等情況的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
第四十九條 抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處理或者處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。
第五十條 抵押當(dāng)事人因履行抵押合同或者處分抵押房地產(chǎn)發(fā)生爭議的，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可以根據(jù)雙方達(dá)成的仲裁協(xié)議向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁；沒有仲裁協(xié)議的，也可以直接向人民法院提起訴訟。
第五十一條 因國家建設(shè)需要，將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍時，抵押人違反前述第三十八條的規(guī)定，不依法清理債務(wù)，也不重新設(shè)定抵押房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)向折遷主管部門申請保留追償債務(wù)權(quán)利，并可以向人民法院提起訴訟。經(jīng)拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人應(yīng)當(dāng)暫緩向抵押人發(fā)放拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者拆遷安置房地產(chǎn)權(quán)登記證件，直至法院作出判決為止。
拆遷期限屆滿，若法院尚未作出判決，經(jīng)縣級以上房屋拆遷主管部門批準(zhǔn)，拆遷人可以依法實(shí)施拆遷，并辦理證據(jù)保全。
第五十二條 登記機(jī)關(guān)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，或者利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀取利益的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
