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時(shí)間：2022-09-14 19:48:21
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一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理現(xiàn)狀
稍上規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)都設(shè)有成本控制部門，專門負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和工程招標(biāo)，而成本管理基本都?xì)w屬于財(cái)務(wù)部門，但財(cái)務(wù)部門對(duì)具體的工程預(yù)結(jié)算不是很懂行，財(cái)務(wù)部門不知道成本的降低點(diǎn)在哪里。很多房地產(chǎn)企業(yè)根本回答不出來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理包括置地、設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)、銷售、物業(yè)、融資等多個(gè)環(huán)節(jié)，所以房地產(chǎn)成本控制越來(lái)越難。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理存在的問(wèn)題
1、缺乏規(guī)范的目標(biāo)成本管理體系及相關(guān)程序支持性文件
成本控制就是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的全費(fèi)用支出控制，沒有建立目標(biāo)成本、責(zé)任成本和動(dòng)態(tài)成本跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系。
2、成本控制忽視重點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)
只重視“看得見”的控制，比如：工程需要購(gòu)買物品的費(fèi)用審核非常嚴(yán)格，能省盡量省，對(duì)工程上的很多簽證和變更卻視而不見，忽略對(duì)“看不見成本”的控制，而這一部分成本在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)中比例不高；理不清成本、工期、質(zhì)量、安全幾者之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，成本控制工作往往被趕工期、抓質(zhì)量、抓安全為由被綁架、導(dǎo)致成本控制工作難度大。
3、成本控制的忽視前期階段
通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段過(guò)程的“事中”成本控制，而這個(gè)階段成本變化只有5%，而缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本，多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)都沒有做限額設(shè)計(jì)工作，就算有也是有名無(wú)實(shí)。限額設(shè)計(jì)是一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)，鋼筋的浪費(fèi)，設(shè)計(jì)的不專業(yè)導(dǎo)致變更過(guò)多，簽證過(guò)多，不僅浪費(fèi)工期，更增加了很多隱形成本。
4、建設(shè)工程成本管理人員的緊缺
目前從事工程造價(jià)活動(dòng)的注冊(cè)造價(jià)師不超過(guò)12萬(wàn)人，而房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)該類人才的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)數(shù)字，導(dǎo)致很多非專業(yè)造價(jià)人員從事成本管理工作，使整個(gè)成本管理水平不高；工程系統(tǒng)綜合性成本管理人員缺少，建設(shè)工程成本組成部分相當(dāng)多，有的部分成本財(cái)務(wù)人員懂，有的部分成本管理工程造價(jià)管理人員懂，往往是懂財(cái)務(wù)的不懂工程造價(jià)管理，懂工程造價(jià)的不懂財(cái)務(wù)管理。
5、壟斷行業(yè)對(duì)工程造價(jià)的影響
從事建設(shè)工程的人都知道，一些壟斷行業(yè)對(duì)建設(shè)工程造價(jià)的影響相當(dāng)大，比如說(shuō)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，水、電、氣、暖、消防等等設(shè)計(jì)到相關(guān)部門的壟斷利益，開發(fā)商的成本控制手段在這些方面毫無(wú)作用。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的弊端問(wèn)題
成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而沒有事前、事中控制的意識(shí)和行動(dòng)。成本管理基礎(chǔ)薄弱，缺少一套標(biāo)準(zhǔn)的完善的切實(shí)可行的成本管理制度和標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)體系一及相關(guān)支持性文件。甚至只求形式，不講實(shí)效?？己酥贫炔煌晟?，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內(nèi)部考核，沒有很好的跟市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)；獎(jiǎng)罰措施力度不大，達(dá)不到調(diào)動(dòng)員工積極性的目的。沒有做到全過(guò)程成本控制。另外和房地產(chǎn)成本控制人才缺少以及流動(dòng)性較大有關(guān)系。成本控制的關(guān)鍵在于控制隱性成本！很多房地產(chǎn)老板錢到自己口袋的時(shí)候都覺得是自己應(yīng)賺的，員工的獎(jiǎng)罰到最后根本得不到落實(shí)，導(dǎo)致他的成本管理越來(lái)越散。
四、提高房地產(chǎn)成本控制措施
由于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)較多，周期長(zhǎng)，橫縱向交叉業(yè)務(wù)廣，設(shè)計(jì)專業(yè)較廣，很難由一個(gè)單獨(dú)的部門去控制。因此，需要公司各個(gè)部門相互配合、信息溝通共同完場(chǎng)成。如何將房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)成本控制體系。在項(xiàng)目開發(fā)前期盡量準(zhǔn)確測(cè)算出目標(biāo)成本指標(biāo)，再按照不同的項(xiàng)目分解到各個(gè)責(zé)任部門，進(jìn)行層層分解，最終落實(shí)到人，形成責(zé)任成本目標(biāo)，輔以PDCA信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，利用好合同措施、管理措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施糾偏最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本的控制目標(biāo)。
1、成本控制意識(shí)觀念要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題
樹立全成本價(jià)值觀念、確定成本管理體系健康運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)、用發(fā)展的眼光去看待成本管理、知曉“省錢”“花錢”的誤區(qū)。成本控制并不是一味的去省錢，它是一門如何去花錢的藝術(shù)。
2、制定房地產(chǎn)企業(yè)成本管理戰(zhàn)略體系
房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。
1、確立“全生命周期成本”管理戰(zhàn)略
2、工程招采制度是控制工程造價(jià)的核心
3、實(shí)行績(jī)效考核方式加強(qiáng)成本管理
五、地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制存在問(wèn)題及解決措施
招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算合約、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審人員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書編制，敏感點(diǎn)在于資源參考，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)?，F(xiàn)在招標(biāo)工作也是一個(gè)很難控制的階段，部分工作人員伙同工作單位聯(lián)合串標(biāo)，某領(lǐng)導(dǎo)介紹，政府監(jiān)管不力、施工單位聯(lián)合串標(biāo)等等很多情況給成管理帶來(lái)了很多坎困難。
1、招標(biāo)方式的選擇公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和議標(biāo)
房地長(zhǎng)公司控制工程成本最有效的方式是采取外行控制內(nèi)行的方法！貨比三家。加大對(duì)擬投標(biāo)單位的考察力度。一般房地產(chǎn)企業(yè)議標(biāo)的情況比較多，公開招標(biāo)增加了成本。
2、計(jì)價(jià)方法的確定定額計(jì)價(jià)招標(biāo)、工程量清單計(jì)價(jià)招標(biāo)
實(shí)行定額計(jì)價(jià)，項(xiàng)目最終成本沒有清晰的標(biāo)準(zhǔn)在量?jī)r(jià)上容易發(fā)生糾紛和扯皮，核對(duì)時(shí)間長(zhǎng)；簽證處理難度大，施工方以時(shí)間緊任務(wù)重為由要求提高新增項(xiàng)目單價(jià)；對(duì)于不合理的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)；即使能及時(shí)發(fā)現(xiàn)也沒有整改的可能，對(duì)成本控制人員的個(gè)人水平依賴性較大，所以對(duì)于業(yè)主而言，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用工程量清單計(jì)價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)模式要對(duì)前期限額設(shè)計(jì)非常重視，必須對(duì)工程量清單的編制的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，且必須前期工作開展順利，圖紙齊全，修改可能性小。工程量清單是量?jī)r(jià)分離原則，由市場(chǎng)整體水應(yīng)其報(bào)價(jià)，便于快速合理選擇承建單位，縮短中間支付計(jì)價(jià)流程，規(guī)范解決簽證量?jī)r(jià)問(wèn)題，縮短竣工結(jié)算時(shí)間，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照市場(chǎng)整體商品進(jìn)行成本控制。
六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程施工環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)
施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意以下三點(diǎn)，一是因各種變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證增加的費(fèi)用，二是材料價(jià)格上漲、價(jià)款調(diào)整以及因工程款引起的費(fèi)用；三是工程索賠增加的費(fèi)用。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù)，有效降低成本與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，通過(guò)成本管理手段的加強(qiáng)，能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費(fèi)現(xiàn)象，對(duì)促進(jìn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)資源的節(jié)約意義重大。我們應(yīng)該對(duì)公司各個(gè)部門進(jìn)行培訓(xùn)，部門間相互合作，從每一個(gè)步驟做起，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本意識(shí)不強(qiáng)、控制手段落后，還需要?jiǎng)?chuàng)新手段加強(qiáng)控制，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終立于不敗之地。
⒖嘉南祝
中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、房地產(chǎn)成本管理控制概述
1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及管理的重要組成部分，它的管理控制對(duì)象是成本，然后憑借管理會(huì)計(jì)的形式對(duì)成本信息進(jìn)行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中保持一定的競(jìng)爭(zhēng)力而采用的一種管理措施。
2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費(fèi)用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時(shí)土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。（2）廣告營(yíng)銷成本。當(dāng)今任何一項(xiàng)商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營(yíng)銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費(fèi)用等；平面媒體的報(bào)紙、雜志等費(fèi)用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過(guò)銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財(cái)務(wù)成本。根據(jù)對(duì)一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項(xiàng)目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費(fèi)用、工程施工運(yùn)行成本、廣告營(yíng)銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會(huì)占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。
二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問(wèn)題
1、成本核算對(duì)象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實(shí)現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)確定相應(yīng)的核算對(duì)象。
2、 成本費(fèi)用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對(duì)其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無(wú)形浪費(fèi)。
3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)涉及到多個(gè)方面，因而其財(cái)務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對(duì)于實(shí)現(xiàn)其合理高效的財(cái)務(wù)管理有著非常重要的作用。
4、工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程成本的核算中要取得真實(shí)有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行核對(duì)。
三、對(duì)房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想
1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對(duì)固定，主要包括購(gòu)買土地的成本、補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)影響和房?jī)r(jià)影響，沒有太多的波動(dòng)空間，但也要加以重視。
2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計(jì)費(fèi)用和調(diào)研費(fèi)用等，設(shè)計(jì)費(fèi)用是控制管理的重點(diǎn)。對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格重點(diǎn)的管理控制，同時(shí)兼顧其他費(fèi)用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。
3、工程建安運(yùn)行成本管理控制。（1）大于 10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用公開招標(biāo)的形式，小于10 萬(wàn)元的項(xiàng)目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對(duì)標(biāo)書中的主要材料做市場(chǎng)調(diào)查，標(biāo)書中主要材料一定要約定三個(gè)左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價(jià)格的控制，對(duì)于一年開發(fā)大于 40 萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬(wàn)多噸計(jì)算，如果將鋼材價(jià)格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項(xiàng)的成本降低就會(huì)超過(guò)1000 多萬(wàn)元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國(guó)家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請(qǐng)稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個(gè)稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點(diǎn)。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，對(duì)于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時(shí)定要固化，形成自己的風(fēng)格，對(duì)降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會(huì)起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會(huì)各盡其能、各施所長(zhǎng)，把工作做得更好。
4、銷售、運(yùn)營(yíng)成本管理控制。 這部分成本也是波動(dòng)較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過(guò)程中產(chǎn)生的各種費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)用、銷售人員費(fèi)用、管理人員費(fèi)用、售樓處費(fèi)用等。首先要進(jìn)行各項(xiàng)銷售、運(yùn)營(yíng)的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺(tái)，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機(jī)制；使銷售、運(yùn)營(yíng)成本得到良好的管理控制，是對(duì)整個(gè)成本良好控制的不可忽視的因素。
5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財(cái)務(wù)成本，主要受項(xiàng)目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過(guò)程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓勵(lì)機(jī)制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強(qiáng)，同時(shí)所有員工都加強(qiáng)主觀認(rèn)識(shí)。其次，還要建立一定的鼓勵(lì)機(jī)制。對(duì)在成本管理這項(xiàng)工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績(jī)突出的部門或個(gè)人加以重獎(jiǎng)，充分調(diào)動(dòng)所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵(lì)制度外，一個(gè)企業(yè)的文化建設(shè)也會(huì)對(duì)成本的管理控制有一定的激勵(lì)作用。
7、制定完善的成本計(jì)劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個(gè)明確的目標(biāo)和完整的控制計(jì)劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。
第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目的核算對(duì)象、土地成本分配方法不夠清晰。房地產(chǎn)行業(yè)同其他制造業(yè)有著很大的不同，產(chǎn)品形態(tài)并非是一成不變，同一個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品在成本構(gòu)成方面多種多樣，這就導(dǎo)致成本歸屬以及分?jǐn)偟姆椒ㄒ踩狈潭ǖ臉?biāo)準(zhǔn)。由于土地開發(fā)成本以及配套設(shè)施方面的建設(shè)成本屬于間接費(fèi)用，需要根據(jù)成本會(huì)計(jì)方法做好歸集以及分配。第二，工程完成程度難以可靠估計(jì)，從而無(wú)法盡快獲取成本核算依據(jù)，導(dǎo)致成本核算同實(shí)際的施工進(jìn)度存在偏差。在實(shí)施工程建設(shè)的過(guò)程當(dāng)中，工程的完成量以及實(shí)際總預(yù)算之間往往存在比較大的差異，如果無(wú)法及時(shí)地更新，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的時(shí)候難以取得可靠依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不夠健全從而影響成本控制以及成本核算工作。一方面是房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目往往周期比較長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)的變動(dòng)對(duì)于總成本的影響非常大，因此總成本預(yù)算事先預(yù)估的難度比較大。同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期占用資金規(guī)模比較大，為節(jié)約資金的成本同時(shí)控制經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)往往出于謹(jǐn)慎方面的考慮而高估前期成本，導(dǎo)致項(xiàng)目成本的波動(dòng)幅度比較嚴(yán)重。另一方面是預(yù)算指標(biāo)的不夠合理或者是下達(dá)不夠及時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目總預(yù)算同現(xiàn)場(chǎng)工程的施工進(jìn)度難以配比，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制也缺乏可靠的依據(jù)，從而無(wú)法戰(zhàn)爭(zhēng)落到實(shí)處。
2.銷售階段的問(wèn)題
第一，預(yù)售階段作為回籠項(xiàng)目資金的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)雖收到部分預(yù)售款項(xiàng)，不過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬還沒有轉(zhuǎn)移，無(wú)法確認(rèn)收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本轉(zhuǎn)。這時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)沒有結(jié)束，成本仍然不斷累計(jì)，處于歸集分配的過(guò)程當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)為快速地回籠資金，在預(yù)售階段往往面臨著銷售費(fèi)用以及營(yíng)業(yè)費(fèi)用急劇上升的問(wèn)題。第二，稅收政策對(duì)于銷售階段的成本核算影響。部分地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)收款環(huán)節(jié)就要繳納一定稅款，例如營(yíng)業(yè)稅以及城建稅等，甚至一些地區(qū)要求房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)預(yù)售款項(xiàng)的比例來(lái)預(yù)征所得稅以及土地增值稅，等到項(xiàng)目清算的時(shí)候多退少補(bǔ)。因此根據(jù)收入配比的原則，預(yù)售款沒有確認(rèn)收入，同時(shí)繳納稅款難以同收入配比的，無(wú)法及時(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用在停止資本化后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，在企業(yè)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂使用狀態(tài)以及銷售狀態(tài)的時(shí)候，借款費(fèi)需要停止資本化。不過(guò)在具體業(yè)務(wù)當(dāng)中如何確定可使用狀態(tài)仍然存在問(wèn)題。第四，銷售收入確認(rèn)以及成本結(jié)算方面的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入確認(rèn)方式主要依據(jù)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)以及報(bào)酬轉(zhuǎn)移與否，目前為止大部分的房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)主入伙的時(shí)候才可以確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的時(shí)候項(xiàng)目開發(fā)還沒有結(jié)束，并且工程也沒有決算，導(dǎo)致企業(yè)只能預(yù)估成本的結(jié)轉(zhuǎn)，無(wú)法及時(shí)反映房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)成本核算與成本控制的措施
1.合理設(shè)立成本項(xiàng)目
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理劃分成本項(xiàng)目，從而客觀反映項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，也有利于探討控制成本的措施?，F(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度明確規(guī)定，開發(fā)成本是一級(jí)成本核算科目，房地產(chǎn)企業(yè)需要在這一科目之下，根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及管理要求，來(lái)進(jìn)一步選擇成本項(xiàng)目，同時(shí)據(jù)此落實(shí)明細(xì)核算。在確定成本項(xiàng)目的過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項(xiàng)目要避免太多，對(duì)那些發(fā)生次數(shù)比較少甚至是單筆費(fèi)用，需要盡可能加以合并。例如各種配套的費(fèi)用開支，可以考慮設(shè)置專門的配套費(fèi)用科目加以核算。對(duì)于那些金額較大同時(shí)持續(xù)發(fā)生的費(fèi)用，則需要設(shè)立單獨(dú)的科目核算，例如土地費(fèi)用以及土建費(fèi)用等，如果屬于發(fā)包合同還需要根據(jù)合同要求來(lái)做好明細(xì)核算，從而隨時(shí)了解施工進(jìn)度以及付款情況，為房地產(chǎn)企業(yè)的竣工決算提供依據(jù)。
2.加強(qiáng)間接費(fèi)用核算
房地產(chǎn)企業(yè)間接費(fèi)用內(nèi)容主要有財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，這些費(fèi)用都需要當(dāng)作期間費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期的損益。不過(guò)這樣一來(lái)就無(wú)法滿足配比性的原則。例如項(xiàng)目貸款利息以及前期銷售的費(fèi)用，數(shù)額較大并且受益的對(duì)象非常明確，在受益對(duì)象銷售前將其列入到損益類的科目加以核算，就會(huì)形成相應(yīng)的虛假財(cái)務(wù)成果，無(wú)法真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。所以對(duì)那些受益對(duì)象非常明確銷售費(fèi)用以及貸款利息費(fèi)用需要當(dāng)作資本性的支出加以核算，前者在遞延資產(chǎn)這一科目下設(shè)置明細(xì)專戶核算，后者則列入到開發(fā)成本并當(dāng)作成本項(xiàng)目的重要組成部分。
1.投資決策階段
1.1形成強(qiáng)大的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)
對(duì)于任何一個(gè)項(xiàng)目，要想順利的完成任務(wù)，離不開各個(gè)部門的互相配合。在投資決策階段，企業(yè)更需要組織一個(gè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據(jù)實(shí)際工程的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目組織通常由建筑師、造價(jià)工程師、業(yè)務(wù)營(yíng)銷員、工程技術(shù)人員、經(jīng)營(yíng)管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項(xiàng)目組織人員要深入到市場(chǎng)一線進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位及風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場(chǎng)狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，以便做好正確的決策，例如對(duì)城市市場(chǎng)的工程造價(jià)情況、政府稅收政策、貸款利率等進(jìn)行詳細(xì)的了解、分析和判斷。
1.2成本分析
①前期工程費(fèi)用。在房地產(chǎn)前期開發(fā)時(shí)，開發(fā)費(fèi)用根據(jù)地區(qū)間的差異其實(shí)際收費(fèi)情況會(huì)有所不同。造價(jià)人員根據(jù)項(xiàng)目的“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算，有利于降低開發(fā)成本。
②建筑安裝工程造價(jià)成本。建筑安裝工程造價(jià)成本是構(gòu)成工程實(shí)體的主要成本，因此成本受工程所在地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，對(duì)掌握整個(gè)建筑市場(chǎng)的總體狀況具有十分重要的參考價(jià)值，根據(jù)類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料價(jià)格的變動(dòng)情況對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目建安成本指標(biāo)的確定。③社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅速發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點(diǎn)主要是對(duì)市政大型配套社區(qū)管網(wǎng)進(jìn)行詳細(xì)了解、分析，做好估算；對(duì)于區(qū)內(nèi)配套應(yīng)在保證不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異的情況下，盡量做好精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理類型，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，適應(yīng)現(xiàn)代建筑要求。④園林環(huán)境工程費(fèi)。園林環(huán)境建設(shè)是我國(guó)進(jìn)行城市化發(fā)展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，隨著購(gòu)房者對(duì)小區(qū)綠化的要求日益提高，綠化成本占項(xiàng)目總支出的比重也相應(yīng)提高。⑤不可預(yù)見費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析。在進(jìn)行工程建設(shè)的過(guò)程中，會(huì)遇到各種影響工程進(jìn)度的內(nèi)部及外部因素，并且，會(huì)產(chǎn)生不可預(yù)見的各種費(fèi)用及風(fēng)險(xiǎn)，通常為除去土地的開發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3～5%。在項(xiàng)目的投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)該做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5～8%。
2.設(shè)計(jì)階段
1）強(qiáng)化設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)深度將對(duì)成本產(chǎn)生很大的影響，因此，成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進(jìn)行詳細(xì)的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，選出技術(shù)上可靠、先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理的方案，禁止人為的進(jìn)行擴(kuò)大，特別是在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。2）限額施工圖設(shè)計(jì)。為了實(shí)現(xiàn)限額施工圖設(shè)計(jì)，工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計(jì)限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標(biāo)，合理確定施工圖預(yù)算指標(biāo)及設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)等。3）減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。為了減少工程建設(shè)過(guò)程設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果人力資源有限，可利用社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。為了明確責(zé)任，在與設(shè)計(jì)單位簽訂合同時(shí)，應(yīng)制定詳細(xì)的合同協(xié)議，以防止因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的責(zé)任不清的局面。
3.招投標(biāo)階段
項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價(jià)管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進(jìn)度計(jì)劃編制詳細(xì)的成本控制目標(biāo)，使工程合同符合項(xiàng)目的要求。
對(duì)于影響工程質(zhì)量的建筑材料，為了節(jié)約成本，可實(shí)行甲方采購(gòu)的模式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素而引起價(jià)格變動(dòng)較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益而采取甲方供料的方式。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程，宜采用清單報(bào)價(jià)的形式來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主要材料的型號(hào)、規(guī)格、品質(zhì)予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報(bào)價(jià)的方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。在招標(biāo)時(shí)應(yīng)該約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整。
合同的嚴(yán)密性包括正常明確的合同條款，還包括設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠去實(shí)際執(zhí)行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程的進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。
4.施工階段的成本控制
1）加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段，設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是影響工程成本的重要因素，應(yīng)建立設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。2）加強(qiáng)資金計(jì)劃監(jiān)控。資金是工程順利進(jìn)行的重要保障，它是建立在項(xiàng)目合同已確定且總體進(jìn)度已確認(rèn)的前提下，這就要求工程造價(jià)人員與工程管理人員應(yīng)做好前期相互協(xié)調(diào)工作。施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，保證總框架下監(jiān)控項(xiàng)目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項(xiàng)目更好的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
5.結(jié)算階段的成本控制
通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用從空間和時(shí)間上進(jìn)行監(jiān)督和調(diào)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費(fèi)用的使用效率，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)。
（二）促進(jìn)作用
在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，成本控制可以運(yùn)用系統(tǒng)工程的原理，計(jì)算、調(diào)節(jié)和控制各種費(fèi)用，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)制，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，加強(qiáng)成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。
（三）監(jiān)督作用
房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過(guò)程的系統(tǒng)控制，加強(qiáng)成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，主管人員可以通過(guò)資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費(fèi)行為，可以避免一些不必要的浪費(fèi)和違法行為。
（四）協(xié)調(diào)作用
房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)方面利益受成本控制水平的影響，同時(shí)相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會(huì)影響財(cái)務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來(lái)看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實(shí)施過(guò)程中會(huì)略顯不公平、合理。通過(guò)加強(qiáng)成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實(shí)現(xiàn)各個(gè)子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法
（一）投資決策階段的成本控制管理方法
1.引進(jìn)前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對(duì)前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機(jī)構(gòu)，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性的研究，成本組織機(jī)構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場(chǎng)專家、房地產(chǎn)管理的造價(jià)工程師、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)人員。同時(shí)，為了理論聯(lián)系實(shí)際，也可以聘請(qǐng)高校教授來(lái)授課，這個(gè)機(jī)構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價(jià)、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來(lái)負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機(jī)構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會(huì)熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項(xiàng)目的償債能力，堅(jiān)持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過(guò)成本控制機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會(huì)合理安排資金，保證項(xiàng)目資金得到有效利用，防止項(xiàng)目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問(wèn)題。
（二）設(shè)計(jì)階段的成本管理方法
1.做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作是經(jīng)濟(jì)與技術(shù)對(duì)立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和項(xiàng)目方案進(jìn)行比較選擇，有利于保證開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過(guò)多的材料，這樣就可以在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項(xiàng)目的成本。2.采用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和設(shè)計(jì)招標(biāo)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計(jì)招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計(jì)招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來(lái)完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)可以使各個(gè)設(shè)計(jì)單位在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計(jì)方案中選擇，提高了項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量，同時(shí)也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機(jī)會(huì)，用合同條款的方式約定具體對(duì)施工過(guò)程中的材料、人工等因素。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進(jìn)行招標(biāo)，即固定總價(jià)招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價(jià)招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項(xiàng)目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險(xiǎn)，工程造價(jià)可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個(gè)單項(xiàng)的造價(jià)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實(shí)際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。
（四）成本施工階段成本控制管理方法
1.不斷提高員工的節(jié)約意識(shí)。從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要落實(shí)節(jié)約的原則，也就是在保證工程項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財(cái)力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識(shí)到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動(dòng)態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點(diǎn)放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費(fèi)成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項(xiàng)目，降低對(duì)施工項(xiàng)目物力、人力、財(cái)力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點(diǎn)，才能合理控制好開發(fā)項(xiàng)目的成本，實(shí)現(xiàn)節(jié)約項(xiàng)目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會(huì)影響工程造價(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項(xiàng)目施工方案不同，就會(huì)影響工程造價(jià)、工期、施工機(jī)具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過(guò)優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場(chǎng)情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)規(guī)范驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價(jià)，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本的目的。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一個(gè)良好的風(fēng)氣，可以激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識(shí)到成本控制管理的重要性，要做好各個(gè)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下立于不敗之地。
作者:李飛虎 單位:無(wú)錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司
參考文獻(xiàn)：
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易漸趨成熟，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地，保存自己的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須從項(xiàng)目中獲得更高的利潤(rùn)；而要想獲得盈利，必須要加強(qiáng)成本管理，實(shí)現(xiàn)真正的成本控制。本文通過(guò)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)重要階段及每個(gè)重要階段發(fā)生的主要成本，探討在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中成本控制存在的問(wèn)題，并對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)的對(duì)策建議，以期房地產(chǎn)企業(yè)能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的建造成本和營(yíng)運(yùn)成本的全面監(jiān)控，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益的提升。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成
在房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本即為對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于成本管理來(lái)說(shuō)，是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是保證開發(fā)商能順利完成在既定成本預(yù)算下目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的重要手段，是房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中降低產(chǎn)品成本、提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的必要方法。
1.項(xiàng)目前期決策階段的成本
項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備階段是一個(gè)項(xiàng)目的定位時(shí)期，一般是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，開發(fā)商選擇和確定投資方案的過(guò)程，包括可行性研究、基于可行性研究的決策。一般來(lái)講，開發(fā)商首先需要從經(jīng)濟(jì)和技術(shù)的角度分別論證擬建項(xiàng)目的必要性與可行性，然后基于以上的分析，對(duì)不同的建設(shè)方案予以比較，最后做出選擇與決策。建設(shè)項(xiàng)目的決策階段需要對(duì)項(xiàng)目建議書、可行性報(bào)告、設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行確定并編制投資估算。項(xiàng)目開發(fā)階段的成本主要包含了土地成本、土地建設(shè)成本、設(shè)備配套成本及一些其他的費(fèi)用支出。
2.項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段的成本
項(xiàng)目決策之后，就是初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)以及工程的招標(biāo)階段。由于對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)，會(huì)貫穿于項(xiàng)目的全周期，包括后續(xù)的施工階段；因此雖然設(shè)計(jì)階段的成本占比不大，但是對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本控制起著至關(guān)重要的作用。
3.施工階段的項(xiàng)目建設(shè)成本
項(xiàng)目的建設(shè)成本在整個(gè)項(xiàng)目成本中占比較大，一般包括進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前的工程費(fèi)用、建筑成本以及公共配套設(shè)施費(fèi)用等。
4.財(cái)務(wù)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)務(wù)費(fèi)用包括籌建項(xiàng)目的各種費(fèi)用、為了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商籌集資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用等等，這也需要耗用大量資金。
5.項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用
項(xiàng)目建設(shè)中的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用所包含的范圍比較廣泛，一般來(lái)講，管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含了開發(fā)項(xiàng)目中所有管理人員所發(fā)生的費(fèi)用，即在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，從前期準(zhǔn)備到項(xiàng)目完成最后交付使用前所發(fā)生的各種費(fèi)用。
6.各相關(guān)品類的稅收費(fèi)用
房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目一般會(huì)不可避免地產(chǎn)生各種稅收費(fèi)用，通常括了企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及營(yíng)業(yè)附加稅以及印花稅等。
二、成本控制原則
1.全面性原則。在成本控制過(guò)程中，要求全體職員參與成本費(fèi)用的控制，因?yàn)閷?duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是項(xiàng)目分析決策者涉及到的相關(guān)費(fèi)用、管理者的管理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、施工人員的施工費(fèi)用，每一工作人員都會(huì)與管理過(guò)程中發(fā)生的特定耗費(fèi)有關(guān)；此外，成本控制是貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程與周期，而不能僅是是對(duì)部分高額度費(fèi)用支出的管理與控制。
2.經(jīng)濟(jì)效益原則。成本控制的出發(fā)點(diǎn)即為通過(guò)將項(xiàng)目的成本盡量地控制在最低，并在預(yù)算的成本范圍內(nèi)完成項(xiàng)目的開發(fā)，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的效益。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)當(dāng)以項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益為中心，以在最小成本費(fèi)用下實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量最大化為目標(biāo)。
3.目標(biāo)成本控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須以目標(biāo)成本為依據(jù)，嚴(yán)格去監(jiān)督在開發(fā)過(guò)程中企業(yè)的各項(xiàng)成本費(fèi)用支出；目標(biāo)成本一般是基于對(duì)企業(yè)的人力、物力、財(cái)力等進(jìn)行了綜合的分析思考之后，考慮項(xiàng)目的內(nèi)部實(shí)際情況及外部市場(chǎng)環(huán)境，采用價(jià)值工程等專門方法，做出最佳目標(biāo)成本的決策。
4.動(dòng)態(tài)控制原則。房地產(chǎn)項(xiàng)目隨著階段的不同，特別是施工階段項(xiàng)目情況的不同，總是處于變化之中的，因此，項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)也需要根據(jù)施工過(guò)程的進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。例如：在項(xiàng)目的綜合分析決策階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)情況及所處的地域的獨(dú)特特點(diǎn)，重點(diǎn)考察項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)性；而在設(shè)計(jì)階段則需要充分運(yùn)用價(jià)值工程的方法，重點(diǎn)分析產(chǎn)品在交付使用后，能否達(dá)到其所期望的功能而進(jìn)行限額設(shè)計(jì)；在施工階段則需側(cè)重于各項(xiàng)成本的實(shí)際支出情況，并結(jié)合變化著的市場(chǎng)行情及時(shí)糾正偏差，以實(shí)現(xiàn)進(jìn)行成本控制的動(dòng)態(tài)調(diào)整。
5.責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)人員、業(yè)務(wù)管理人員以及其他人員都有在規(guī)定范圍內(nèi)決定費(fèi)用開支與否以及開支多少的權(quán)力；同時(shí)，各管理部門、施工單位和相關(guān)人員又負(fù)有各自的成本控制的責(zé)任，均在承受控制成本的外在壓力。另外，要對(duì)各部門人員在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，并將最終的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益與成本管理人員的個(gè)人收入直接掛鉤，以決定獎(jiǎng)懲，由此來(lái)提供各方控制主體實(shí)施控制的內(nèi)在動(dòng)力而形成激勵(lì)機(jī)制。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的問(wèn)題
1、成本控制理念落后
有些房地產(chǎn)業(yè)管理者常常只顧及招攬眼前的項(xiàng)目，而忽略了對(duì)成本控制的范圍、目的及手段等的思考，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的。而有些管理者雖清楚了解成本管理的必要性，對(duì)成本控制的科學(xué)方法及規(guī)范性的思路卻并不明晰，將成本高低作為衡量成本控制效果的唯一依據(jù)從而只是一味地降低成本費(fèi)用，這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益及目標(biāo)達(dá)成是不利的，因?yàn)轫?xiàng)目的立足點(diǎn)是在既定的目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用的最小化，如果只是一味地壓縮成本而導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)無(wú)法達(dá)成，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商乃至整個(gè)項(xiàng)目都產(chǎn)生重大的不利影響。
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段缺乏嚴(yán)格的成本控制
項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是工程進(jìn)行成本控制的開始，是把經(jīng)濟(jì)和技術(shù)進(jìn)行綜合考慮而對(duì)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)程產(chǎn)生導(dǎo)向性作用的一個(gè)過(guò)程。有效的成本控制應(yīng)該從初步設(shè)計(jì)階段就開始，但是我們看到的現(xiàn)實(shí)情況是，很多項(xiàng)目開發(fā)單位在設(shè)計(jì)階段不能很好地協(xié)調(diào)好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性與技術(shù)性，在初步設(shè)計(jì)階段表現(xiàn)出過(guò)分偏重于技術(shù)方面而忽視了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。這樣往往會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制達(dá)不到既定目標(biāo)，使得項(xiàng)目造價(jià)偏高。
3、成本控制方法和技術(shù)落后
許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理時(shí)運(yùn)用的技術(shù)和方法比較落后，導(dǎo)致開發(fā)商不能對(duì)項(xiàng)目的成本與進(jìn)度進(jìn)行同時(shí)的動(dòng)態(tài)控制，也不能適時(shí)地選擇與使用成本信息，這在很大程度上降低了成本管理的效果。目前的成本控制一般是先制定目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)成本，成本控制應(yīng)該結(jié)合產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程，如果沒有提供足夠的信息反映設(shè)計(jì)、施工或者經(jīng)營(yíng)過(guò)程，會(huì)容易誤導(dǎo)目標(biāo)的制定，顯然這種不系統(tǒng)的控制方法已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)成本控制的需要。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的對(duì)策及建議
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期決策階段應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，結(jié)合所處的地域分析擬投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，考慮項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和市場(chǎng)配套情況等；在可行性研究階段應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的投資咨詢機(jī)構(gòu)，明確項(xiàng)目的合理規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置方案以及重要設(shè)備的選擇。在設(shè)計(jì)過(guò)程中可進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)，按照就近原則，選擇成熟可靠的材料和設(shè)備。在工程的施工階段應(yīng)該減少設(shè)計(jì)變更，盡量避免施工中重大設(shè)計(jì)變更；同時(shí)選擇正確的材料供應(yīng)商。
項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)用價(jià)值工程的原理，將事后的成本控制變?yōu)槭虑胺e極的成本預(yù)控，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行監(jiān)督。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)注意保持技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上的平衡，既不能只看中技術(shù)與既定目標(biāo)的完成而忽視項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性；又要反對(duì)一味地強(qiáng)調(diào)節(jié)約成本而忽視了目標(biāo)的達(dá)成和項(xiàng)目的技術(shù)性。
房地產(chǎn)企業(yè)是屬于快速發(fā)展和變化的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證財(cái)務(wù)的籌資與成本控制管理，時(shí)刻確保企業(yè)擁有最新最全面的信息。現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)展非?？欤蚓褪瞧湔莆樟舜罅繙?zhǔn)確的市場(chǎng)信息，能夠不斷應(yīng)變市場(chǎng)需求，實(shí)力非常強(qiáng)大，企業(yè)都采用先進(jìn)的管理信息系統(tǒng)來(lái)獲取市場(chǎng)信息，利用網(wǎng)絡(luò)和人力資源來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)信息的及時(shí)獲取，所以企業(yè)具備財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理實(shí)施的重要條件。
2.流動(dòng)資金巨大，對(duì)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望
房地產(chǎn)企業(yè)一般都是實(shí)力非常雄厚，且流動(dòng)資金非常大的企業(yè)，其一個(gè)項(xiàng)目的投資可能就占據(jù)整個(gè)企業(yè)超過(guò)一半的資金規(guī)模，風(fēng)險(xiǎn)性非常大，因而其迫切需要有一個(gè)優(yōu)良的管理系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行資金管理和成本控制，因其資金流動(dòng)性強(qiáng)，對(duì)動(dòng)態(tài)的財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理模式有很強(qiáng)的欲望。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制方面存在的問(wèn)題
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，現(xiàn)代化管理水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理也有了很大改進(jìn)，但是由于其獲取有效信息的局限性，仍然存在一些問(wèn)題，主要包括以下幾方面：第一、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)內(nèi)部股權(quán)分配不合理的問(wèn)題；第二、形式主義，財(cái)務(wù)籌資與成本控制管理并不真正實(shí)行；第三、企業(yè)收付款管理存在很多問(wèn)題；第四、庫(kù)存商品的管理核算控制問(wèn)題；第五、企業(yè)監(jiān)督管理制度不完善；第六、動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理制度不健全；第七、企業(yè)員工素質(zhì)低，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)籌資與成本控制管理以及庫(kù)存控制管理意識(shí)淡薄。
三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式概述
房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采取的財(cái)務(wù)管理以及庫(kù)存控制管理模式分為幾個(gè)階段進(jìn)行，主要包括：
1.在投資和銷售階段
第一，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目的提出，信息收集，主要是前期對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行收集，事前進(jìn)行分析報(bào)告；第二，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目規(guī)劃完成，對(duì)其進(jìn)行成本轉(zhuǎn)化，從而進(jìn)行投資規(guī)劃分配；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目交易開始后，對(duì)預(yù)定成本和實(shí)際發(fā)生成本進(jìn)行比較控制，在實(shí)施交易過(guò)程中，對(duì)其超出預(yù)定成本范圍的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，對(duì)成本計(jì)劃之內(nèi)的影響因素進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究分析，將預(yù)定成本進(jìn)行實(shí)時(shí)修改；第四，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，做好成本控制評(píng)價(jià)。
2.在售后服務(wù)階段
第一，做好企業(yè)投資、籌資成本控制和核算管理；第二，做好企業(yè)應(yīng)收應(yīng)付賬款的管理：首先，對(duì)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金流動(dòng)做好全面管理，其次，一定要保證企業(yè)營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)的賬實(shí)相符，防止出現(xiàn)企業(yè)小金庫(kù)等現(xiàn)象；最后，企業(yè)收付款項(xiàng)賬實(shí)相符，通過(guò)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)交易；第三，房地產(chǎn)投資和銷售項(xiàng)目完成后，對(duì)其交易過(guò)程中一切支出進(jìn)行財(cái)務(wù)資料匯總，取其精華，以便以后商品采購(gòu)和銷售項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理，將企業(yè)成本降到最低。
四、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建
1.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的原理
對(duì)其投資計(jì)劃和設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較控制。對(duì)企業(yè)籌資成本等相關(guān)的成本支出進(jìn)行成本分解，對(duì)其成本支出的控制具體到每一個(gè)細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)其資金流動(dòng)狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)的信息管理，根據(jù)市場(chǎng)需求的變化，對(duì)具體的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)指標(biāo)與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)需求的實(shí)時(shí)變化進(jìn)行分析，從而確定合理的系統(tǒng)模塊，保證其系統(tǒng)的有效順利運(yùn)轉(zhuǎn)，最終對(duì)整個(gè)成本系統(tǒng)進(jìn)行全面管理。
2.企業(yè)籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式的構(gòu)建的思路
依據(jù)企業(yè)制定的籌資與成本控制的財(cái)務(wù)管理和庫(kù)存控制管理模式，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)建造過(guò)程中的整個(gè)的管理控制，對(duì)于任一環(huán)節(jié)的成本支出進(jìn)行實(shí)時(shí)管理、控制和調(diào)整。
3.健全制度體系，夯實(shí)企業(yè)成本控制管理基礎(chǔ)
企業(yè)只有擁有了健全的成本管理制度才能夠保證日常工作的有序開展，通過(guò)建立完善的企業(yè)成本控制管理體制，結(jié)合工作實(shí)際，不斷夯實(shí)企業(yè)成本管理基礎(chǔ)。
4.強(qiáng)化責(zé)任落實(shí)，提高成本管理水平
企業(yè)要想取得快速發(fā)展，提高成本管理水平，就必須保證每一個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任落實(shí)，只有做好成本管理過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，才能不斷地完善部門人員的職責(zé)分配，只有這樣才能夠充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，確保職責(zé)問(wèn)題，不要一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就互相推諉責(zé)任。
5.加強(qiáng)成本管理的督導(dǎo)考核
成本管理不是一項(xiàng)固定的工作，在工作中要兩手抓，既要通過(guò)硬性的制度來(lái)約束員工，同時(shí)也可以通過(guò)激勵(lì)制度來(lái)鼓勵(lì)員工實(shí)現(xiàn)成本管理方式的創(chuàng)新，最大限度地發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性。與此同時(shí)，做好企業(yè)成本管理工作的監(jiān)督考核。
6.企業(yè)現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)建
企業(yè)要想高效快速發(fā)展，就必須建立現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，有效地保證企業(yè)相關(guān)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)及其文件處理的自動(dòng)化、企業(yè)相關(guān)各類事務(wù)處理的自動(dòng)化及其企業(yè)決策管理的自動(dòng)化。通過(guò)建立的現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，能夠有效地提高企業(yè)處理相關(guān)各類事務(wù)的效率和準(zhǔn)確性。同時(shí)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)能夠?qū)⑵髽I(yè)決策所需要的信息進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)分析，提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和決策的可靠性，能夠及時(shí)地對(duì)決策所需信息進(jìn)行查看和匯總，不斷優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，從源頭上降低企業(yè)成本的支出。
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例
收錄日期：2012年8月24日
當(dāng)前，無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是從市場(chǎng)微觀層面來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入買方市場(chǎng)，消費(fèi)者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運(yùn)用價(jià)值工程的分析工具，提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。
一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本
（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡(jiǎn)稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元，這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有：
1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
（三）政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
（四）施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過(guò)大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等；下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
（1）在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。
（2）運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
（3）規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%～35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
（1）提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
（2）引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
（4）運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。
（5）提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目“五證”，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
（1）招標(biāo)階段堅(jiān)持“合理低價(jià)”原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
（3）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
（4）推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
（5）組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
（2）嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、“絕對(duì)低價(jià)”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
（2）做好備品備件的采購(gòu)、保管、領(lǐng)用管理，提高實(shí)物使用率，減少物料浪費(fèi)。
（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費(fèi)率，降低物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。
本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個(gè)供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計(jì)、顧問(wèn)服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購(gòu)、銷售及物業(yè)管理活動(dòng)聯(lián)系起來(lái)，在最短的時(shí)間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價(jià)值，以贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
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(一)供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理(簡(jiǎn)稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來(lái)進(jìn)行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對(duì)成本的考量，無(wú)疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。
(二)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目主要包括項(xiàng)目開發(fā)成本和期間費(fèi)用兩大類。項(xiàng)目開發(fā)成本包括六大項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。
在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費(fèi)用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運(yùn)用供應(yīng)鏈管理的思想來(lái)加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問(wèn)題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時(shí)，僅僅從靜態(tài)上基于對(duì)各項(xiàng)成本及預(yù)計(jì)商品房售價(jià)來(lái)測(cè)算整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，而缺乏對(duì)項(xiàng)目后續(xù)各環(huán)節(jié)實(shí)際運(yùn)作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬(wàn)元，這無(wú)形中增加了該項(xiàng)目的整體成本。
(二)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問(wèn)題有：
1、設(shè)計(jì)人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟(jì)意識(shí)的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺陷及后續(xù)設(shè)計(jì)變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設(shè)計(jì)手段較落后，工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價(jià)控制不力。
(三)政府報(bào)建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問(wèn)題是：各項(xiàng)政府報(bào)建手續(xù)進(jìn)展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項(xiàng)目預(yù)售時(shí)間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時(shí)間推后又變相地增加了資金的機(jī)會(huì)成本。
(四)施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)
1、在進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)過(guò)分依賴絕對(duì)低價(jià)選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問(wèn)題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)。
3、在施工過(guò)程中，對(duì)工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機(jī)制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問(wèn)題有：
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過(guò)大，造成大量資金占用成本。
2、各項(xiàng)銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來(lái)管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計(jì)、施工等質(zhì)量問(wèn)題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點(diǎn)在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。(圖1)結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，政府綜合報(bào)建費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等;下游成本包括銷售費(fèi)用、前期物業(yè)管理費(fèi)、保修期內(nèi)維修費(fèi)用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對(duì)上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問(wèn)題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時(shí)間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價(jià)比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項(xiàng)目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是招拍掛形式，地價(jià)的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點(diǎn)應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：
(1)在做土地征用可行性方案論證時(shí)，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售整個(gè)供應(yīng)鏈的時(shí)間，減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運(yùn)用價(jià)值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>
(3)規(guī)避土地閑置費(fèi)的繳納。
2、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度為25%~35%。而施工階段對(duì)造價(jià)的影響一般僅為5%~12%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階成本控制要做到如下幾點(diǎn)：
(1)提高設(shè)計(jì)人員素質(zhì)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)意識(shí)。
(2)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招標(biāo)、方案競(jìng)賽，可以對(duì)同一個(gè)工程進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并應(yīng)用價(jià)值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計(jì)。也就是在保證工程實(shí)體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖變更，保證項(xiàng)目成本及分解的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)不被突破。
(4)運(yùn)用價(jià)值工程的原理，進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較，推行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)，在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。
(5)提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，減少或避免施工時(shí)的變更造成的浪費(fèi)以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說(shuō)明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報(bào)建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點(diǎn)是加緊辦理項(xiàng)目五證，及早進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。
4、融資活動(dòng)成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款、個(gè)人委托貸款、第三方公司拆借、集團(tuán)公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時(shí)，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險(xiǎn)水平高低，對(duì)成本和風(fēng)險(xiǎn)加以平衡，設(shè)計(jì)公司最佳融資結(jié)構(gòu)。
5、施工、材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標(biāo)階段堅(jiān)持合理低價(jià)原則。推行工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價(jià)進(jìn)行惡意競(jìng)爭(zhēng)。同設(shè)計(jì)階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。
(2)嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計(jì)和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時(shí)，嚴(yán)格審核工程變更，從對(duì)總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟(jì)美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的審查，減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的盲目性。現(xiàn)場(chǎng)簽證是施工過(guò)程中一項(xiàng)不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實(shí)際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度。
(4)推行三級(jí)收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對(duì)施工主要材料實(shí)行限額發(fā)料，按理論用量加合理?yè)p耗的辦法與施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算，節(jié)約時(shí)給予獎(jiǎng)勵(lì)，超出時(shí)由施工作業(yè)隊(duì)自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊(duì)結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊(duì)將會(huì)更合理地使用材料，從而減少浪費(fèi)損失。
(5)組織材料合理進(jìn)出場(chǎng)。一個(gè)項(xiàng)目往往有上百種材料，所以合理安排材料進(jìn)出場(chǎng)的時(shí)間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進(jìn)度編制材料計(jì)劃，并確定好材料的進(jìn)出場(chǎng)時(shí)間;其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念，合理設(shè)計(jì)各項(xiàng)銷售方案，在銷售價(jià)格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴(yán)控各項(xiàng)銷售費(fèi)用，做好各種促銷禮品的采購(gòu)、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項(xiàng)銷售費(fèi)用產(chǎn)生實(shí)效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設(shè)計(jì)階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動(dòng)。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對(duì)業(yè)主在物業(yè)實(shí)際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項(xiàng)安排可以減少由于設(shè)計(jì)缺陷、絕對(duì)低價(jià)招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。
1注重設(shè)計(jì)階段的成本分析控制
工程設(shè)計(jì)階段大體可以分為方案設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。方案實(shí)際階段主要確定建筑產(chǎn)品的定位、品質(zhì)，建筑物的兼職規(guī)模、空間組織、功能布局、外觀形式、裝飾風(fēng)格等，施工圖設(shè)計(jì)階段主要確定建筑產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)形式，細(xì)部節(jié)點(diǎn)、建筑材料、水暖電氣的配置安裝等?？茖W(xué)合理的工程設(shè)計(jì)是控制工程建設(shè)成本的前提和基礎(chǔ)。
實(shí)行方案設(shè)計(jì)招標(biāo)
我國(guó)目前設(shè)計(jì)人與投資人是分別獨(dú)立的，設(shè)計(jì)人設(shè)計(jì)出的產(chǎn)品成本多少與設(shè)計(jì)人沒有直接關(guān)系，因此設(shè)計(jì)人在設(shè)計(jì)過(guò)程中并不會(huì)十分關(guān)注成本，相反，如果沒有限定相關(guān)的設(shè)計(jì)文件，設(shè)計(jì)人反而會(huì)采用更高檔的材料或更高成本的成裝飾形式來(lái)提高自己實(shí)際產(chǎn)品的品質(zhì)，使建筑產(chǎn)品的成本大幅提高。實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，在招標(biāo)加入成本的控制標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使設(shè)計(jì)人有動(dòng)力和壓力再設(shè)計(jì)工程中主動(dòng)進(jìn)行成本分析及控制。這樣，不僅有助于保證合理的設(shè)計(jì)產(chǎn)品，還使成本控制又多了一道把關(guān)。
應(yīng)用價(jià)值工程的原理進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)
應(yīng)用價(jià)值工程分析方法，在保證建筑產(chǎn)品必要功能的前提下盡可能的降低成本，使產(chǎn)品價(jià)值最大化。一般提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是提高功能，降低成本。這是最理想的途徑；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是成本略有上升，但帶來(lái)功能大幅度提高。運(yùn)用剪紙工程原理對(duì)所設(shè)計(jì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)統(tǒng)一。
加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度
施工圖是指導(dǎo)工程施工的重要依據(jù)，施工圖的準(zhǔn)確及可行程度直接關(guān)系到施工質(zhì)量、進(jìn)度及造價(jià)。在現(xiàn)實(shí)施工過(guò)程中因施工圖設(shè)計(jì)失誤而造成的設(shè)計(jì)變更舉不勝舉，有的已經(jīng)施工完成造成返工，這樣，不僅耽誤工期、造成質(zhì)量隱患，還直接影響著工程成本。因此應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審制度，減少因設(shè)計(jì)失誤而造成的損失。
注重施工招投標(biāo)階段的成本控制
房地產(chǎn)公司多以招標(biāo)的方式選擇施工單位，這種方式是降低成本的一個(gè)重要手段，但并不是只要招標(biāo)了就一定降低了工程成本。招標(biāo)實(shí)際上是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，具有一定的專業(yè)性，不能把招標(biāo)手段形式化，否則，不但不能降低成本，還會(huì)因沒選擇好施工單位而耽誤工程、增加成本。為了通過(guò)科學(xué)合理的招標(biāo)進(jìn)行成本控制，施工招標(biāo)應(yīng)該注意以下四個(gè)方面：
注重招標(biāo)文件編制工作
招標(biāo)行為屬于要約邀請(qǐng)，而這個(gè)要約邀請(qǐng)是有條件的，招標(biāo)文件就須將這些條件羅列清楚，這不但使以后的合同簽訂的基礎(chǔ)，而且也為中標(biāo)后更好的施工管理打下基礎(chǔ)。
2.2 注重招標(biāo)程序的公正、公平、嚴(yán)謹(jǐn)
招標(biāo)應(yīng)該是為施工單位提供一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，而招標(biāo)程序的公平、公正與否決定著這個(gè)平臺(tái)的公平與否，只有真正提供一個(gè)平等的機(jī)會(huì)，才能真正體會(huì)出個(gè)家施工單位的競(jìng)爭(zhēng)力，才能真正擇優(yōu)選擇有實(shí)力的施工單位。
注重投標(biāo)單位的資格審查
對(duì)投標(biāo)單位資格審查很關(guān)鍵，當(dāng)前的建筑市場(chǎng)施工單位逐年增長(zhǎng)，其實(shí)力也是參差不齊，每一個(gè)工程招標(biāo)都應(yīng)該是在一定的限定條件下選擇實(shí)力相當(dāng)?shù)氖┕挝弧Ｒ虼?，又兩個(gè)條件非常重要，一是技術(shù)上、資金上有實(shí)力完成招標(biāo)工程；二是注重各單位實(shí)力水平相當(dāng)。只有這樣才能真正體現(xiàn)其價(jià)格定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
注重評(píng)標(biāo)
評(píng)標(biāo)方法的合理及評(píng)標(biāo)專家的水平都會(huì)直接影響招標(biāo)的效果。特別是對(duì)商務(wù)標(biāo)的評(píng)審，不能只看總價(jià)，英愛對(duì)其價(jià)格 組成部分進(jìn)行分析。有的投標(biāo)報(bào)價(jià)雖然投標(biāo)總價(jià)低，但在單價(jià)中運(yùn)用不平衡報(bào)價(jià)、錯(cuò)標(biāo)工程量或有意漏項(xiàng)等手法，企圖中標(biāo)后早施工過(guò)程中進(jìn)行索賠獲利，對(duì)這樣的投標(biāo)人就必須在評(píng)標(biāo)時(shí)加以區(qū)分，以便選擇出真正有實(shí)力的優(yōu)秀施工隊(duì)伍。
注重全過(guò)程合同管理，把好工程實(shí)施階段的成本關(guān)
開發(fā)商與施工方的關(guān)系，也就是甲方與乙方的關(guān)系，是合同關(guān)系，因此，甲乙雙方的權(quán)力與義務(wù)都是以合同為基礎(chǔ)的。工程管理的全過(guò)程實(shí)際上也就是合同的全過(guò)程管理，因此，要管理好工程，降低成本，就必須做好全過(guò)程的合同管理。
注重簽訂合同前的準(zhǔn)備工作
每一份合同簽訂前都應(yīng)做好充足的準(zhǔn)備，對(duì)合同履行過(guò)程中可能出現(xiàn)異議的地方盡量在合同中明確約定，以減少合同爭(zhēng)議。任何一個(gè)簽訂合同前未想到或忽略或約定不清的問(wèn)題都可能成為合同實(shí)施過(guò)程中索賠額的原因。
注重合同中隱含的成本條款
注重合同中隱含的成本條款，如：工程款支付時(shí)間、延期付款滯納金補(bǔ)償約定、違約金約定、簽證變更追加月則約定等，這些雖然在簽訂合同時(shí)并未直接構(gòu)成合同總價(jià)，但在合同履行過(guò)程中都有可能發(fā)生，轉(zhuǎn)化為最終合同總價(jià)。如果在合同簽訂時(shí)不夠重視此類隱含的成本條款的約定，則會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，增加了不必要的成本。
注重合同履行過(guò)程中的書面手續(xù)
由于工程建設(shè)周期長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，因此，在工程施工過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一些與原合同約定不一致或需要補(bǔ)充、調(diào)整的情況，這些情況的處理方式和結(jié)果都是合同的補(bǔ)充和延續(xù)。通常以來(lái)往函件、各種會(huì)議紀(jì)要、簽證等形式出現(xiàn)，及時(shí)辦理相關(guān)書面手續(xù)并妥善保管，以便保證合同的完整，也保證竣工結(jié)算依據(jù)的完整。
注重人才的挖掘、培養(yǎng)與儲(chǔ)備
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，工程造價(jià)管理人員的工作以從被動(dòng)反映造價(jià)結(jié)果轉(zhuǎn)向能動(dòng)影響項(xiàng)目決策，以人為本的=是有效控制工程在家的基礎(chǔ)。因此，控制成本的關(guān)鍵在人，一般應(yīng)注重以下三個(gè)方面：
4.1 注重人才大的發(fā)現(xiàn)和及時(shí)挖掘
人才不僅能保證質(zhì)保量的完成份內(nèi)工作，還可以為企業(yè)帶來(lái)一些新思路和動(dòng)力，而這些可以影響整個(gè)團(tuán)隊(duì)更有效率的工作，從而增加公司的效益。
4.2 注重人才的培養(yǎng)、發(fā)展及儲(chǔ)備
關(guān)鍵詞 ：項(xiàng)目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)
一、引言
現(xiàn)如今整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较颉Ｔ谌绱藝?yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)之下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進(jìn)行研究更加具有一定的實(shí)踐意義。房地產(chǎn)市場(chǎng)若要想形成新的競(jìng)爭(zhēng)力支撐點(diǎn)，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，引導(dǎo)建筑市場(chǎng)的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用管理問(wèn)題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過(guò)于注重財(cái)務(wù)部門對(duì)于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受外在的影響因素過(guò)多，周期也較長(zhǎng)，負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題
1.過(guò)于注重施工環(huán)節(jié)成本管理
大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項(xiàng)目組織形式，其中項(xiàng)目經(jīng)理其實(shí)就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過(guò)程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來(lái)就會(huì)產(chǎn)生很多的問(wèn)題，具體如下：
（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個(gè)人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無(wú)形中損害的是項(xiàng)目總體利益。
（2）項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來(lái)就會(huì)減少項(xiàng)目成本管理的時(shí)間，使得項(xiàng)目經(jīng)理將關(guān)注的重點(diǎn)從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。
（3）成本管理被分割之后，各個(gè)部門之間缺乏及時(shí)有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。
2.不注重利先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具和方法
在我國(guó)的工程項(xiàng)目管理過(guò)程中，很少會(huì)使用一些科學(xué)的、先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項(xiàng)目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的過(guò)程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個(gè)細(xì)節(jié)考慮，但在實(shí)際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項(xiàng)目建成后，在工程的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)或者某一個(gè)節(jié)點(diǎn)的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項(xiàng)目管理工具來(lái)解決，特別是掙值管理技術(shù)，對(duì)工程造價(jià)管理特別有效，它可以對(duì)特定的時(shí)間段工程造價(jià)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，清楚是節(jié)余或超支，并可以進(jìn)行組合和進(jìn)度控制。
目前掙值管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個(gè)原因，一方面是意識(shí)問(wèn)題；另一方面，我國(guó)的掙值管理和計(jì)算機(jī)的應(yīng)用與項(xiàng)目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進(jìn)行計(jì)算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會(huì)太明顯。
3.項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中重實(shí)施輕計(jì)劃
雖然項(xiàng)目成本的管理方式很多，但是計(jì)劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項(xiàng)目管理目標(biāo)和完成計(jì)劃的重要性，但一到該項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動(dòng)，因此就不會(huì)花太多的時(shí)間去制定一系列的計(jì)劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實(shí)際中制定的工程計(jì)劃沒有科學(xué)依據(jù)，工程造價(jià)的某一個(gè)部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。
三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法
1.加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的成本管理
項(xiàng)目的各種技術(shù)和經(jīng)濟(jì)決策對(duì)于項(xiàng)目的成本和項(xiàng)目建成的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用，也是項(xiàng)目成本控制的決定性階段。前期項(xiàng)目建議書的可行性也是決定項(xiàng)目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項(xiàng)目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì)與施工管理才會(huì)順利進(jìn)行。在前期市場(chǎng)調(diào)查階段，如果沒有對(duì)于各種機(jī)制進(jìn)行完善，那么勢(shì)必會(huì)造成項(xiàng)目的延遲，從而增加項(xiàng)目的成本。只有將決策階段的問(wèn)題處理完善，才能推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)程。
加強(qiáng)財(cái)政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時(shí)間的前期可行性研究；對(duì)決策的程序進(jìn)行完善，提升決策效率，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)與產(chǎn)品進(jìn)行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機(jī)構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進(jìn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和方法是重視的項(xiàng)目決策階段明智的方法。
2.設(shè)計(jì)階段的成本管理
設(shè)計(jì)階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點(diǎn)內(nèi)容。對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的主要目的有兩個(gè)，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費(fèi)用，二是降低設(shè)計(jì)成本，以完成設(shè)計(jì)任務(wù)。因?yàn)楣こ藤M(fèi)用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計(jì)階段可以精確地確定，因此，對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本進(jìn)行控制是最主要和最優(yōu)先的。
設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過(guò)程所占的比例較小，但是對(duì)工程造價(jià)的影響可以達(dá)到75％以上。因此，設(shè)計(jì)的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財(cái)力、物力、人力的投入?？茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)可降低10％的項(xiàng)目成本。但許多設(shè)計(jì)師大多數(shù)對(duì)于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒有充分考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，大大影響工程造價(jià)的有效控制。所以，項(xiàng)目投資的設(shè)計(jì)階段的影響是非常重要的。事實(shí)上，如果可以把更多的精力在項(xiàng)目的早期階段，會(huì)得到更多的良好的經(jīng)濟(jì)效益。
3.施工階段的成本管理
（1）抓好合同管理，減少工程索賠
成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進(jìn)行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對(duì)合同的起草、審核等進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)批量報(bào)價(jià)法，施工單位往往采用“低價(jià)競(jìng)標(biāo)，索賠利潤(rùn)”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進(jìn)行控制措施，嚴(yán)格檢測(cè)和審核，及時(shí)計(jì)算出投資的影響與變化，從項(xiàng)目的外觀、功能以及經(jīng)費(fèi)等方面確定是否需要進(jìn)行工程的變更和造價(jià)的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對(duì)于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時(shí)要及時(shí)進(jìn)行反投訴約定，對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。
（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理制
根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實(shí)施細(xì)則有效控制工程投資，落實(shí)職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機(jī)制的項(xiàng)目控制系統(tǒng)。每月編制項(xiàng)目審查進(jìn)度付款，避免投資失控。審核施工進(jìn)度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款后，核算材料單價(jià)和成本定額的價(jià)格。
（3）從技術(shù)措施上開展項(xiàng)目投資的有效控制
對(duì)于主要施工技術(shù)方案進(jìn)行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。技術(shù)措施是項(xiàng)目投資實(shí)施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時(shí)，直接費(fèi)用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。
4.竣工階段的成本管理
房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個(gè)階段主要是完成審計(jì)工作的項(xiàng)目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會(huì)直接影響到工程的造價(jià)。因?yàn)槌杀疽呀?jīng)產(chǎn)生，該項(xiàng)目已經(jīng)完成，因此在這個(gè)階段做的是找到一個(gè)好的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，實(shí)事求是的計(jì)算工程造價(jià)。從這一方面上來(lái)講，成本管理事前和過(guò)程控制要比事后進(jìn)行控制重要的多。除此之外，還要對(duì)施工單位提交的工程結(jié)算書進(jìn)行認(rèn)真的審核，或是委托信譽(yù)較好的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行審核，并對(duì)造價(jià)公司提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，以此提升造價(jià)公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)市場(chǎng)化不斷提高、市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范的背景之下，市場(chǎng)各方面的監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費(fèi)者的各種法律意識(shí)也逐漸增強(qiáng)。而市場(chǎng)上只有一些管理規(guī)范、資金實(shí)力強(qiáng)大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活下去，因此，成本管理對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國(guó)的項(xiàng)目管理水平依舊很落后，在對(duì)先進(jìn)的項(xiàng)目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容就是如何合理有效的在實(shí)踐中運(yùn)用這些思想、方法和工具。
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