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篇1

項目周期理論認為任何項目從開始到結束都可以概括為項目機會分析、項目規(guī)劃、項目實施和項目后期處理四個部分。每一個階段都對應著項目的實施情況和特定需求。本文結合項目周期理論，從項目啟動到項目最終結束都伴隨著資金的流入和流出。要控制企業(yè)資金鏈風險，必須從項目實施的每個環(huán)節(jié)和相應的任務出發(fā)，針對每一個環(huán)節(jié)的不同情況，分析資金的流入與流出，從而控制相應的風險。風險管理理論支出，風險管理可以劃分為風險識別、風險評估、風險應對、風險監(jiān)控四個環(huán)節(jié)進行分析與研究。首先，資金風險識別是房地產項目風險管理的基礎，重點尋找項目的風險因素，明確風險管理對象。風險評估是結合公司的實際情況，分析項目中的風險點，提出盡可能多的可行性方案，防范相應的風險。風險應對是針對相應的風險，從相關的解決方案中挑選出最符合公司戰(zhàn)略目標和未來發(fā)展的風險控制方案， 并加以執(zhí)行。風險監(jiān)控是對方案實施的效果進行反饋和監(jiān)督，對方案執(zhí)行的效果進行評價，并進行適時地糾正和修改。 結合房地產開發(fā)資金投資大、開發(fā)周期長的特殊性， 本文將房地產開發(fā)分為四個階段，并對每個階段可能遇到的資金風險進行識別和分析， 并提出可靠的解決辦法。

（一）開發(fā)前期可行性研究過程中的資金風險項目開發(fā)前期通常要進行可行性的研究?？尚行匝芯侩A段是投資決策的重要依據(jù)，是項目管理前期工作的重中之重。房地產項目的詳細可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發(fā)方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統(tǒng)論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據(jù)。

房地產開發(fā)前期另一個重要工作是保證開發(fā)土地的按時取得。土地項目的基本情況包括有項目的名稱、性質、地理位置、周圍地理環(huán)境、總占地面積、總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑的構成、投資方案規(guī)劃、投資總額，總工期等基本情況。與此同時，還必須進行開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀和建設條件分析，如基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現(xiàn)狀，計算需要拆除的房屋面積，需要處置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。這些資料是可行性報告對項目進行經濟評價的依據(jù)。

在項目開發(fā)前期，企業(yè)必須確定項目開發(fā)所需要的資金，計算公司的資金缺口，并提出資金缺口的解決辦法，保證項目實施所需要的資金能夠完全到位。在前期的可行性分析報告中，對取得土地的價款以及相應的拆遷費用必須做好詳細的預算，在房地產開發(fā)項目中，前期的土地款是必須要從企業(yè)流出的，因此，企業(yè)必須對這一部分風險予以充分的考慮。在項目規(guī)劃方案中，企業(yè)將要建設的樓盤規(guī)劃也必須與相應的資金予以配套。

（二）項目開發(fā)建設過程中的資金風險項目開發(fā)與建設過程中的資金風險非常復雜，這主要表現(xiàn)為：一方面，房地產項目開發(fā)周期長導致房地產企業(yè)資金循環(huán)周期也相應會較長，大量資金必須占用在一個項目上；另一方面，房地產市場和我國金融市場存在較多的不確定性因素， 導致房地產開發(fā)面臨較大的資金風險，不可控因素較多，資金的成本和后續(xù)資金的跟進存在較大的問題。

針對房地產項目開發(fā)和建設過程，資金的風險主要體現(xiàn)在建設周期過長這一特殊客觀情況上。資金被過長的占用在一個項目上，加大了資金鏈斷裂的風險。隨著2009年下半年，我國政府對金融企業(yè)向房地產開發(fā)商銀根貸款的緊縮，大部分企業(yè)在籌集資金方面將面臨較大困難。如何合理分配有限的資金到項目開發(fā)過程中，同時保證開發(fā)項目有條不紊地進行是房地產企業(yè)在開發(fā)過程中必須要分析的重要議題。首先，不能同時進行多個項目的開發(fā)，必須保證企業(yè)資金實力能夠支撐現(xiàn)有項目的資金需要；其次，在項目開發(fā)過程中，如何保證項目建設的速度和資金供給的速度匹配是建設過程中資金風險控制的關鍵。

（三）產品銷售過程中的資金風險我國普通住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)地產的房地產類型主要采取開發(fā)銷售的模式，資金回籠速度受房地產開發(fā)建設周期的影響較大。而商業(yè)地產項目經營周期長達十幾年甚至更長，因此其投資回收期較長，資金回籠速度緩慢，受宏觀政策與微觀市場的影響較大，所面臨的風險也較大。房地產銷售是房地產開發(fā)商資金回籠的過程，一方面，企業(yè)要償還公司在項目開發(fā)前期向銀行和其他機構所借的資金，另一方面還必須保證其他開發(fā)項目、競拍土地資源和公司未來發(fā)展的資金。通過租金的形式能夠為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且具有較高的收益，但是不能一次性地為企業(yè)帶來大額現(xiàn)金流入。如何在資金流入上與企業(yè)資金流出兩者間達成平衡，以及如何有效實現(xiàn)資金的收回是銷售過程中資金控制的重點。

（四）售后服務過程中的資金風險現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)在樓盤發(fā)開中都包含有物業(yè)管理、房屋維修等后續(xù)服務項目。在設計階段，企業(yè)根據(jù)建筑或建筑構件的使用壽命，確定上述維護工作的時間安排，必要時還可進一步確定大規(guī)模整修和組件更換的時間，以實現(xiàn)維護工作和費用的合理化。售后服務可以分為外包和自主經營兩類。如果實行物業(yè)外包對企業(yè)來說就沒有資金風險，但是自主經營就必須對相應的資金流出予以控制。

二、資金鏈風險控制措施

資金鏈對于房地產開發(fā)企業(yè)而言具有非常重要的意義。一方面，由于房地產行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，需要大量的資金投入才能夠形成；另一方面，房地產開發(fā)周期長，企業(yè)必須能夠有效地分配有限的資金，完成項目開發(fā)。針對房地產開發(fā)過程中遇到的種種資金管理風險，可以通過下面的相關措施予以控制。

（一）制定有效可靠的融資方案項目開發(fā)前期，企業(yè)必須制定有效的融資方案，籌集項目開發(fā)過程中需要的資金。具體可從以下幾個方面入手：首先，企業(yè)需要綜合分析和考慮國內的宏觀金融政策以及未來政策走向。其次，考慮具體開發(fā)項目的資金需要和資金融通的風險和收益情況等因素，確定投資結構，制定初步融資方案。比較不同的融資方案的優(yōu)缺點，根據(jù)項目自身和各融資方式的特點，對融資結構和資金結構進行相應調整。根據(jù)融資成本理論，分析比較各種融資方式，選擇可行、有效的融資方案。

（二）加強項目開發(fā)過程中成本控制在項目實施過程中，需要項目的各種成本進行有效控制，保證資金的合理利用。第一，項目開始初期，做好成本管理的基礎工作，對相關原材料的價格進行收集和整理，做好各項房地產項目的成本定額，財務部門應該對相關的預算方案進行修改，并形成考核目標，加強預算的有效執(zhí)行。第二，實行全面成本管理。結合基礎工作的成本定額、財務預算計劃，分析對照各部門、各項目工程的成本責任考核指標，向企業(yè)領導提供真實的成本數(shù)據(jù)，嚴格日常成本管理控制。第三，嚴格執(zhí)行考核標準，對各班組的成本控制執(zhí)行情況進行考核。

（三）在銷售過程中加速項目資金回流銷售過程是企業(yè)資金回流的過程。房地產商品進行流通時，房地產流動資金的周轉時間對開發(fā)商而言具有非常重要的意義。它直接影響房地產資金全部循環(huán)過程，流動資金的周轉時間主要取決于房地產貨幣資金和商品資金在商品流通過程中變更的長短。為了促進資金的回流，房地產企業(yè)可以采取相應的營銷手段，加速資金的回流速度。分析房地產市場供求信息，正確運用銷售心理學和財務杠桿原理，制定有效的營銷策略，合理地利用預售手段，可以縮短銷售周期加快資金回收。運用有效的營銷手段，不僅可提高企業(yè)經濟效益，還可降低企業(yè)的財務風險。

（四）加快房地產體系配套政策改革有效解決房地產資金鏈的風險還需要相關宏觀政策的幫助。擴大參與房地產信貸融資的金融機構的范圍，允許有一定實力的非國有商業(yè)銀行發(fā)放房地產抵押貸款是緩解房地產商資金鏈緊張的有效手段。政府制定相關政策，規(guī)范目前在中國房市尋找投資機會和參與投資的私募基金的運作行為，保護投資者的合法權益。監(jiān)管部門應適當降低房地產企業(yè)上市融資的門檻，使一部分具有一定規(guī)模和實力的房地產開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票的方式吸收社會上大量的閑散資金，解決融資難的問題。積極培育企業(yè)債券市場，鼓勵房地產企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券，進行直接融資。

房地產業(yè)對我國整體經濟發(fā)展具有非常重要的作用。企業(yè)資金鏈風險控制對房地產企業(yè)具有非常重要的意義，關系到企業(yè)的生存。如何控制企業(yè)開房地產開發(fā)過程中的資金風險是企業(yè)和政府共同作用的結果。繼金融危機后，融資問題逐漸成為房地產市場的核心問題，如何解決資金問題、實現(xiàn)房地產企業(yè)資金鏈的良好運作與不斷循環(huán)顯得尤為重要。

參考文獻：

［1］樊幻靈：《論我國房地產企業(yè)資金鏈管理與完善》，《中國房地產金融》2010年第1期。

篇2

}?約翰遜集團財務總監(jiān)李志蓉（Linda）向《首席財務官》表示，}?約翰遜集團整合了產業(yè)鏈的上下游資源，不僅擁有一家房地產開發(fā)公司，同時也擁有一家建筑設計公司、投資咨詢公司和物業(yè)管理公司，因此，}?約翰遜更重視客戶服務環(huán)節(jié)，其設計公司在為公司自身開發(fā)的項目提供設計服務的同時，也為其他房地產開發(fā)公司提供服務，如中邦置業(yè)集團、北京天鴻房地產開發(fā)有限公司等。

2013年，}?約翰遜設立了扁鐵空間物業(yè)管理公司，主要從事服務式辦公室租賃業(yè)務。李志蓉表示，“我們將個人或國有企業(yè)持有的老洋房進行改建和裝飾，使其成為加入了現(xiàn)代辦公元素的服務式辦公場所?，F(xiàn)已在上海徐匯區(qū)的復興西路和寶慶路擁有兩家分店，并準備在未來的三到五年內開辦五到十家分店?！?/p>

房地產行業(yè)是對政策和市場形勢極其“敏銳”的行業(yè)之一。在國內新二線城市的銷售增量和三線四線城市的存量房上升以及商業(yè)地產存在巨大存量的大環(huán)境下，}?約翰遜預測國內住宅和商業(yè)地產的市場在近幾年內將會持續(xù)面臨去庫存問題，因此，}?約翰遜計劃在未來幾年將開發(fā)重心集中于旅游地產和養(yǎng)老地產上，同時擴大物業(yè)管理公司的規(guī)模?！艾F(xiàn)在}?約翰遜在塞班島擁有五塊土地，未來我們將分期開發(fā)這五塊土地，計劃將其中一塊土地建設成為酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集團內物業(yè)管理公司的經驗為購買酒店式公寓的客人提供返租服務，努力每年都向客戶給予固定比例的回報及一定時間的度假服務?！?/p>

善于表達數(shù)據(jù)

由于房地產業(yè)項目的開發(fā)周期長，因此，其財務管理更側重于計劃、預算和控制。項目前期費用與公司正常的運營費用需要進行清晰區(qū)分，在公司的財務制度上也應該對核算標準進行明確劃分，并且在每個季度和每年都對新項目的費用劃分進行嚴格復核。李志蓉表示，對于預算和實際的差異情況，應該做到及時比較分析并向公司管理層及時匯報項目運行情況?！霸陧椖繀R報會上，財務人員應該不單單提供財務數(shù)據(jù)，還應該提出財務的合理化建議，如對工期和付款截點的建議等等，這樣才能提高項目的運營效率和資金使用效率，從而發(fā)揮財務的最大作用。”

}?約翰遜集團在2015年和2016年項目應收與預算基本持平，管理費用略有下降。李志蓉Linda坦陳，2016年初，財務部門對經濟形勢進行了準確的預測，并將集團自用的辦公室空間減少三分之一用于對外出租，因此，}?約翰遜集團在整個經濟形勢略差的2016年得以使管理費用不增反降，公司整體經濟業(yè)績與2015年持平。

“財務總監(jiān)應該積極參與到整個集團的戰(zhàn)略制定中去?！痹诶钪救乜磥?，房地產公司與零售業(yè)（FMCG）相比，最大的區(qū)別在于應收賬款比較少、現(xiàn)金流回款的時間可預測性較強。以往，大部分房產銷售由銷售公司M行承銷，因此，財務總監(jiān)與項目負責人員、總經理以及CEO進行對接時，溝通技巧顯得異常重要。無數(shù)的實踐證明，財務人員永遠要與項目部的人員走在一起，為其提供項目尚未開始時的財務可行性報告、項目剛剛落地時的財務預測、項目運行過程中的預算與差異分析，以及實時的到位分析和準確數(shù)據(jù)。

因此，財務總監(jiān)應該善于表達其手中的數(shù)據(jù)，用趨勢分析和大數(shù)據(jù)等手段來彌補財務數(shù)據(jù)存在的滯后性缺點，使項目人員和管理層深入理解基于以往數(shù)據(jù)得到的分析結果。李志蓉表示，“在大的經濟環(huán)境不好的情況下，在財務預算上做最好的打算和最壞的準備可以幫助企業(yè)預測和預防很多風險，使公司在經濟環(huán)境不好的情況下很好地生存下來?！?/p>

在集團內部與外部合作機構的協(xié)同工作中，李志蓉將財務總監(jiān)的角色比喻成橋梁，讓項目數(shù)據(jù)、人員成本和資金成本在所有相關人員中更透明、更易懂，使整個“企業(yè)機器”運作更順暢，如此企業(yè)的利潤率自然而然得以相應提高。李志蓉表示，企業(yè)制定戰(zhàn)略目標后，財務部門會根據(jù)具體的經營目標分析出人員成本、員工利潤率和資金使用效率等指標，并將其于年度和半年度預算中得以體現(xiàn)。財務部門應該在項目過程中與項目人員充分、及時地溝通，并在項目開始前設立好相應的稅務架構。

篇3

記者連線：記者致電證券部，工作人員表示對于所有園林行業(yè)來說，都會存在季節(jié)性因素影響，對于公司來說天氣對苗木的影響大一點，天氣惡劣的情況下可能會影響供貨，但公司工程使用的苗木品種多集中在南方地區(qū)，因此一般的冰冷天氣對公司工程影響不大。

普邦園林（002663）2012年登陸創(chuàng)業(yè)板，公司主要為住宅景觀工程、旅游度假區(qū)園林工程、商業(yè)地產園林工程和公共園林工程等項目提供園林綜合服務，已形成園林工程施工、園林景觀設計、苗木種植和園林養(yǎng)護四項主營業(yè)務，構建了較為完整的園林行業(yè)產業(yè)鏈。

普邦園林三季報顯示，公司前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入12.50億元，同比增長46.34%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.52億元，同比增長49.43%，已接近去年全年的凈利潤總額。普邦園林三季度營業(yè)收入與凈利潤的同比增幅較半年度進一步增長， 顯示出發(fā)展提速的態(tài)勢。三季報稱，公司在保持原有客戶的基礎上，積極爭取新的優(yōu)質客戶，業(yè)務量得以擴張，且公司綜合毛利率保持平穩(wěn)，導致最終凈利潤有了近50%的增長幅度。

然而伴隨冬季的來臨，市場普遍擔心冰凍天氣對該公司四季度業(yè)績產生影響，對此公司表示天氣對苗木的影響大一點，天氣惡劣的情況下可能會影響供貨，但公司工程使用的苗木品種多集中在南方地區(qū)，因此一般的冰冷天氣對公司工程影響不大。與此同時，二級市場上伴隨著十報告提出大力推進生態(tài)文明建設，把生態(tài)文明建設放在突出地位，作為生態(tài)文明建設概念股，普邦園林也也一改前期頹勢，盤中有所表現(xiàn)。

太陽鳥：子公司寶達將搬遷至珠海

傳聞：太陽鳥計劃將寶達子公司搬遷至珠海以實現(xiàn)資源的有效整合。

記者連線：記者致電證券部，工作人員證實該消息屬實。

太陽鳥（300123）主營游艇和特種艇，近日頻現(xiàn)利好。11月8日，太陽鳥公告公司連續(xù)第3年獲得國家海洋局年度海監(jiān)船大單， 標的數(shù)量為中國海監(jiān)執(zhí)法快艇32 艘，均價800萬元，中標總金額為2.67億元，占公司2011年主營收入的67%。11月12日有媒體報道其有望獲得“軍品供方”資質，獲得該證書，可使公司能夠在資格許可的范圍內參與總裝備部通用裝備保障部的采購活動， 為開拓軍隊市場以及未來在軍工領域的進一步發(fā)展奠定基礎。

面對陸續(xù)到來的訂單， 太陽鳥在產能方面早有準備。記者獲悉，該公司在長沙基地投建的游艇批量化生產制造基地， 沅江基地的擴建都在有序進行中，另外，公司收購珠海雄達游艇制造有限公司100%股權已于9月完成，該公司將內部租賃給廣東寶達使用。

市場傳聞太陽鳥計劃將寶達子公司搬遷至珠海以實現(xiàn)資源的有效整合，實際上早見端倪。早在7月珠海太陽鳥收購珠海雄達的可行性報告中就曾指出由于廣東寶達未來持續(xù)獲得大訂單的可能性較大，加之目前生產場地設施不足，公司決定收購毗鄰珠海太陽鳥的珠海雄達游艇制造有限公司，內部租賃給廣東寶達使用，利用雄達現(xiàn)有廠房和生產設施，快速擴大廣東寶達的產能，為廣東寶達未來積極拓展市場，獲得更多優(yōu)質大單創(chuàng)造積極條件；同時，廣東寶達還可協(xié)同利用珠海太陽鳥的管理、采購、批量制造經驗等優(yōu)勢資源，降低管理成本，提高管理效率，對廣東寶達和公司有著非常重要的促進作用。

三季報顯示，公司三季度以來收入同比增長47%至3.3億，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長26%至3600萬，每股收益為0.26元。

雅致股份：公司否認簽訂上億合同

傳聞：南寧青秀萬達廣場與雅致公司簽訂了上億合同。

記者連線：記者致電雅致股份證券部，工作人員未確認該消息是否真實，只表示以公告信息為準。

雅致股份（002314）主要從事集成房屋的生產、租賃和銷售業(yè)務，是國內集成房屋的龍頭企業(yè)，于2009年12月登陸中小板。

記者查閱今年以來的數(shù)據(jù)，公司未過任何重大合同簽訂的公告。針對傳聞所說上億合同，公司工作人員未確認該消息的真實性，同時記者注意到在投資者關系平臺上該公司工作人員也同樣答復確與南寧青秀萬達廣場有業(yè)務往來，但金額并未達到上述數(shù)額，公司會嚴格按照信息披露相關規(guī)定履行信息披露義務，若合同金額達到披露標準，公司會及時進行相關公告。

實際上，今年以來公司業(yè)績持續(xù)惡化，三季度數(shù)據(jù)顯示營業(yè)收入17.76億元，同比下降3.96%，凈利潤虧損達1163萬元。同時預計今年全年虧損將達3000-4000萬元。對此公司表示受國內外宏觀經濟形勢的持續(xù)影響， 國內房地產及基礎設施建設增速下滑，市場需求明顯放緩，市場競爭加劇，集成房屋項目訂單未達到預期，導致集成房屋業(yè)務虧損，使公司的業(yè)績比上年同期下降。

值得注意的是，此前不久曾有傳聞公司有變賣資產的現(xiàn)象，公司則通過投資者關系互動平臺表示受國內外經濟環(huán)境的影響，公司的經營確實遇到一些困難，為了降低公司的運營成本，提高運營效率，公司管理層推出了一系列降本增效的措施并進行局部試點推行，并不存在所謂的變賣資產。

紅日藥業(yè)： 康仁堂或將持續(xù)享受優(yōu)惠稅率

傳聞：紅日藥業(yè)子公司康仁堂年底將完成高新企業(yè)認證并享受15%的稅率征收待遇。

記者連線：記者致電紅日藥業(yè)證券部，工作人員表示康仁堂高新技術企業(yè)認證目前正在公示階段，預計今年末或明年初辦下來，但無論是否取得證書，年底應可以按照優(yōu)惠稅率計算企業(yè)所得稅。