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時間：2022-12-31 20:42:24
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市場經(jīng)濟的發(fā)展促進了房地產(chǎn)行業(yè)的進步，從相關的資料中可以看出，我國房地產(chǎn)生產(chǎn)總值達到一個固定值的時候，會對國民經(jīng)濟產(chǎn)生加大的推進作用，進而提高人們的生活水平。另外，房地產(chǎn)行業(yè)推動國民經(jīng)濟的發(fā)展主要表現(xiàn)在不同的方面，比如，促進了社會經(jīng)濟、就業(yè)發(fā)展等等。
1.2房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促進了社會財富的積累
房地產(chǎn)行業(yè)是社會財富的重要組成部分，不僅為社會財富的積累創(chuàng)造了前提，還對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了一定的促進作用。而且，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展主要是以獲得利潤和經(jīng)濟效益為主，因此，在社會財富積累方面做出了巨大的貢獻。
2國民經(jīng)濟與房產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要經(jīng)濟因素
上文中已經(jīng)提到，房產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，所以，房地產(chǎn)的波動狀況也直接影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展。從經(jīng)濟的運行要素中可以看出，經(jīng)濟支出、收入以及生產(chǎn)等環(huán)節(jié)是較為重要的。具有一定的因果聯(lián)系，組成了經(jīng)濟發(fā)展的體系。
2.1四種經(jīng)濟因素彼此緊密聯(lián)系
在經(jīng)濟系統(tǒng)中的支出、收入、生產(chǎn)以及需求等環(huán)節(jié)中，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都會對整個經(jīng)濟發(fā)展的狀況產(chǎn)生嚴重的影響。但是每個不同的環(huán)節(jié)也會受到不同因素的影響，其中較為常見的就是需求因素，在實際的經(jīng)濟運行中可能受到消費以及投資等因素的影響。
2.2因果鏈中自我的轉折性
在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，進行自我積累形成的某些因素會受到一定的阻礙，也就是達到了某種瓶頸的狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟和國民經(jīng)濟發(fā)展的過程中，就比較符合這一經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律。也就是擴展行為受到阻礙的問題。下面就對擴展行為造成阻礙的因素進行簡單論述：
2.2.1在因果鏈擴張過程中會出現(xiàn)惡性循環(huán)現(xiàn)象在經(jīng)濟周期波動中期和初期，生產(chǎn)結構和資源供給情況都呈有序化發(fā)展，但在波動后期，伴隨資源供給不斷的惡化，導致生產(chǎn)結構失調，進而在某種程度上使各部門之間的資源競爭程度加大，并在某種程度上使資源供給惡化程度增大。從上述分析可知，因果鏈運行會導致經(jīng)濟周期基本和內(nèi)在的核心波動，從而造成收縮和擴張交替進行。每次經(jīng)濟周期波動的特點都是不同的，通過支出、生產(chǎn)、需求等環(huán)節(jié)來對因果鏈基本波動形成影響。
2.2.2核心因果鏈的自身結構變化經(jīng)濟發(fā)展中，因果鏈是由各環(huán)節(jié)發(fā)展擴張而共同形成的，各環(huán)節(jié)會彼此影響和制約，每個環(huán)節(jié)發(fā)展都會受其他環(huán)節(jié)的影響，因此這是一個合理有序的連接過程。因果鏈在其發(fā)展的過程中各環(huán)節(jié)中的作用力都是根據(jù)一定比例來分配的，每個環(huán)節(jié)的自身承受能力是不同的，當此種承受力超出自身承載范圍之時，便會出現(xiàn)逆反的情況。
2.2.3因果鏈運行的過程便是自我積累過程作為自我積累的一個過程，因果鏈運行也是自我放大的過程。比如，某需求擴張必然會造成消費和投資需求的擴張，從而使生產(chǎn)也大范圍擴張。而中間產(chǎn)品和消費品生產(chǎn)擴張又是投資品擴張造成的，前兩者擴張又會造成后者擴張，支出增加也會受收入增加影響，而支出增加又會造成需求的進一步擴張。在擴張中，將會對經(jīng)濟活動活躍程度加以調節(jié)。但初始擴張會造成因果鏈中的積累擴展，也就是原本的初始擴張并沒那么大，但在其向下傳遞中常常會受其他因素影響進而擴大幾個倍數(shù)。
3對國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動產(chǎn)生影響的政治因素
國民經(jīng)濟的波動，容易受到政策的影響。所以，政府各項政策全都具有一定的加強波動和抑制波動的作用。如下為政策影響及其具體對策。
3.1國家的經(jīng)濟發(fā)展過程中
有時會對國家政策進行相應調整，并且在進行政策調整之時通常調整都是不規(guī)則的，但是經(jīng)濟的發(fā)展具有一定的規(guī)律。
3.2在無價調整和市場管理以及經(jīng)濟結構管理和經(jīng)濟增長等基本問題方面
，所有政府部門的行為都是同步的。自上個世紀九十年代以來，我國的經(jīng)濟便呈逐步上升的趨勢，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展速度也非?？?，只在九二年一年之內(nèi)其產(chǎn)業(yè)增加便超過三倍。造成此種狀況形成最為主要的原因便在于政府的縱向行政干預結果。中央政府不僅要對國民經(jīng)濟整體進行協(xié)調，同時還要對國有的大中型企業(yè)進行直接干預，干預的內(nèi)容包括生產(chǎn)、分配、投資等所有的環(huán)節(jié)，而這當中甚至還有來自部門、行業(yè)的干預。
什么叫泡沫經(jīng)濟？《辭?！罚?999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經(jīng)濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經(jīng)濟崩潰?！?/p>
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經(jīng)濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經(jīng)濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟。
(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟?？梢?，泡沫經(jīng)濟是個貶義詞，而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號，既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。
二、經(jīng)濟泡沫的利與弊
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟。
另一方面，也應清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系
在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產(chǎn)業(yè)本質上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。
首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟。
其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟。
再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè)，處于主導產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。
2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。
應當承認，房地產(chǎn)業(yè)成長過程中，確實存在著一些經(jīng)濟泡沫，主要表現(xiàn)在：
(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。
可見，房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產(chǎn)市場形勢
當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài)，是否已達到泡沫經(jīng)濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學地進行評價。
衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產(chǎn)市場，適應全市國民經(jīng)濟快速增長的要求，主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1～6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優(yōu)質樓盤，出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩(wěn)中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環(huán)境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看，房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的，也是合理的，它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài)，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題，出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在：
(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應適當控制土地供應量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。
二、低碳經(jīng)濟對我國商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
1.不利影響
（1）低碳經(jīng)濟無形之中增加建筑行業(yè)的成本我國作為發(fā)展中國家，科學技術發(fā)展水平還非常有限，低碳技術與發(fā)達國家相比相對不成熟，而且發(fā)達國家對于中國的技術轉讓限制過多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢必會增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國目前對太陽能、風能等新能源的開發(fā)技術上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會大大提高成本，因此對于建筑行業(yè)來說低碳經(jīng)濟是一種成本很高的經(jīng)濟。大部分開發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場要求來決定開發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟作為一種全新的形式，很多開發(fā)商無法確定此種產(chǎn)品能否受到市場歡迎，對于小型開發(fā)商來說，他們主要主打單個項目的開發(fā)，因此并無充足的經(jīng)濟實力投入到低碳經(jīng)濟的研發(fā)中去，此外小型開發(fā)商并沒有大企業(yè)所具有的高平臺以及有實力的合作者，因此低碳經(jīng)濟在小開發(fā)商中很難開展。（2）低碳經(jīng)濟會抬高房價因為低碳經(jīng)濟需要投入大量資金用于新材料以及新技術，會增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟會涉及土地應用，這就會使某些開發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房價。同時，綠色建筑通常成本高、售價高，面向的是高消費群體，雖然他們售出的是高品質的房子，但此種建筑并沒有得到行業(yè)的認同與普及，會被認為綠色建筑與高房價是對等的，從而導致開發(fā)商推波助瀾來抬高房價，致使房價短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟會限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展據(jù)測算，因為我國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達到歐洲的三倍，這說明我國當前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過依賴能源的支持。正因為能源的使用方便與廉價才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會受到嚴重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會牽一發(fā)而動全身引起連鎖反應，這對于整個建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。
2.有利影響
（1）利于對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結構調整近些年房價持續(xù)走高，某種程度上是由很多開發(fā)商炒房導致的。這些開發(fā)商只會為了利益一味把房價炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場門檻低、內(nèi)部結構不合理導致的。很多消費者只看到房子的價錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個問題，并且隨著宏觀調控以及技術成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長遠來看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調整。（2）促進商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場，背后隱藏著泡沫危機，一旦房價被持續(xù)炒高，市場將失去承接能力，將會導致金融危機。所以，低碳經(jīng)濟的地產(chǎn)行業(yè)作為一個投資周期長、收益風險大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開發(fā)商還會更專注于技術的提升以及建筑品質的提升上，從長遠考慮對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開發(fā)商過于追求短期內(nèi)的收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開展低碳經(jīng)濟能夠將市場資本與低碳技術結合，更多地將資本用于技術的研發(fā)，在未來有望實現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。
三、低碳經(jīng)濟下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展
在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟將會成為未來發(fā)展的趨勢。在未來，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟技術的競爭，誰能主動建造出高質量的綠色建筑，誰就可以在建筑行業(yè)市場占得先機。而隨著社會發(fā)展、經(jīng)濟的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會責任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟效益與社會效益；而對于老百姓來說，未來也傾向于購買低碳環(huán)保型住宅。
1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展
住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實行低碳發(fā)展，可以實現(xiàn)企業(yè)與消費者直接溝通，讓企業(yè)了解消費者需求，做到優(yōu)化資源配置，達到節(jié)能減排、提升人們生活質量的目的。
2.戶型布局合理，加強開發(fā)能力
我國目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開發(fā)商根本不關心消費者需求，只關心自身的利益。目前開發(fā)商的做法是開發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導致資源嚴重浪費。開發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費者自己裝修，浪費了財力物力。而在低碳經(jīng)濟時代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開發(fā)水平與質量戶型設計又要做到因人而異、以人為本。
3.推廣新技術與環(huán)保材料的使用
我國目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問題。因我國低碳經(jīng)濟起步晚，處于即使有清潔能源尚沒有相應的技術的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過快，室內(nèi)必須開空調保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹木美化清潔環(huán)境，還可以應用太陽能用于照明與提供熱水熱源等等。
4.倡導低碳生活，提高人們的低碳意識
商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對低碳的認識，不但要加大資金投入而且要加強宣傳，提高人們對低碳經(jīng)濟的認識。5.立足實際，長遠發(fā)展我國目前的情況是很多人有住房需求但無力購買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應該立足于實際，多開發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應該依據(jù)實踐經(jīng)驗探索低碳發(fā)展模式，以便在未來的發(fā)展中取得突破。
簡單的來說，網(wǎng)絡經(jīng)濟是一種借助于計算機網(wǎng)絡作為其發(fā)展基礎，進而進行生產(chǎn)、分配、交換活動的經(jīng)濟關系。所以網(wǎng)絡經(jīng)濟的基本工具就是計算機網(wǎng)絡以及高新科技，當代社會的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)信息化的特征，無論哪個行業(yè)都離不開知識和科技的創(chuàng)新，知識經(jīng)濟正在向全球化的范圍發(fā)展，主要還是依賴網(wǎng)絡這一便捷的高科技途徑，它作為知識經(jīng)濟的一個分支從出現(xiàn)以后就獲得了飛速的發(fā)展，滲透進了人們的日常工作、生活中去，細致的分析和研究網(wǎng)絡經(jīng)濟內(nèi)涵以及特點有助于對它進行更好的利用，實現(xiàn)網(wǎng)絡經(jīng)濟的最大化發(fā)展作用。另一方面網(wǎng)絡經(jīng)濟也可以說是一場現(xiàn)實意義重大的經(jīng)濟形式的變革，在這一次變革中我國的經(jīng)濟生產(chǎn)關系的各個方面都在發(fā)生著實質性的改變，它是知識經(jīng)濟與網(wǎng)絡科技的重新搭配合作，是一種新型的經(jīng)濟模式，削弱了阻礙經(jīng)濟發(fā)展的各個因素的影響力，使得經(jīng)濟發(fā)展更加自由。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展趨勢意義
對于現(xiàn)有的國民經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個重要的行業(yè)，對于我國的國民經(jīng)濟發(fā)展具有相當重要的意義。這一行業(yè)并不是相對獨立于社會經(jīng)濟中的，房地產(chǎn)行業(yè)與多方面的經(jīng)濟發(fā)展因素都有關聯(lián)，涉及面比較廣，對于我國的社會生活以及經(jīng)濟效益都有很大的推動作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟的興起時間雖然不長，但是隨著我國社會主義經(jīng)濟制度的不斷改革它的發(fā)展速度卻是驚人的，這與國家的相關政策法規(guī)的支持是分不開的，在房地產(chǎn)行業(yè)的初期發(fā)展階段就吸引了大量的資金投入其中，會很大程度上為房地產(chǎn)市場的活躍提供了人力財力的支持，在近幾年的發(fā)展隨著房價的不斷攀升以及住房需求的持續(xù)減少，房地產(chǎn)行業(yè)中呈現(xiàn)了減弱態(tài)勢的階段特點，同以前的高速發(fā)展狀態(tài)相比，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)處于一個平穩(wěn)的發(fā)展階段，而隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟的不斷干預，房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)力關系勢必會發(fā)生相應的改變。
二、網(wǎng)絡經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的推動作用
(一)網(wǎng)絡經(jīng)濟的信息科技化推動作用
網(wǎng)絡經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的技術上有很大的推動作用，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，無論是項目的開發(fā)還是房地產(chǎn)的經(jīng)營活動，都能夠利用網(wǎng)絡能夠獲得最新的信息。在某一方面進來說房地產(chǎn)行業(yè)是屬于服務行業(yè)的范疇，有了網(wǎng)絡科技的支持就能夠對服務對象的各種信息進行統(tǒng)一的管理，而對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的發(fā)展也具有同樣的作用，比如可以把不同地區(qū)的房產(chǎn)信息、交通狀況、周圍環(huán)境等全部的進行網(wǎng)絡數(shù)據(jù)化的編輯操作，根據(jù)客戶的要求輸入關鍵信息就可以找到相應的房源，在第一時間把房屋基本情況和全景照片呈現(xiàn)在客戶面前，節(jié)省了時間和資金投入，一目了然更加客觀的反應企業(yè)情況，能夠贏得客戶的信賴。同時網(wǎng)絡經(jīng)濟的介入還可以幫助房地產(chǎn)經(jīng)濟進行信息技術的升級和改版，對施工的質量實行更加嚴格的監(jiān)督和檢查手段，在房地產(chǎn)的交易過程中，提供比傳統(tǒng)交易方式更加方便、靈活的交易平臺，能夠有效的增加房屋的成交數(shù)量。
(二)房地產(chǎn)經(jīng)濟在網(wǎng)絡經(jīng)濟推動下的資源變動
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)信息已成為其諸多資源當中的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康持久發(fā)展，直接取決于其對信息資源的重視與應用[4]。傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的資源存在以及管理方式，在網(wǎng)絡經(jīng)濟的干預下都將發(fā)生變動，因為網(wǎng)絡技術的便捷化能力，使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源在實際應用中的作用不斷減弱，另一個層面上來說就是傳統(tǒng)資源對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的局限作用降低了，在一定程度上提高了房地產(chǎn)的發(fā)展靈活性，可以向外擴展到更廣闊的發(fā)展領域中去，在生產(chǎn)力、發(fā)展空間等方面都會獲得更大的進步，處于一個更加強大和獨立的行業(yè)地位，在這種狀況下可以加快房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的不斷合作發(fā)展，擴大自身企業(yè)的影響力，這種影響力不僅限制在房地產(chǎn)這一個行業(yè)，而且對整個社會的穩(wěn)定與和諧發(fā)展也有著促進作用。
不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機構依據(jù)當事人的申請與自身職權，將不動產(chǎn)的自然、權利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等，本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性，而且其權利歸屬非常的復雜，需要對其產(chǎn)權關系進行明確。對于房地產(chǎn)而言，不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價，兩者之間并不存在直接的關系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關系，其他因素所發(fā)揮的都是間接影響，通過對供求關系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅，兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關系，但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術準備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點——現(xiàn)勢性強、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記，首先能夠對房地產(chǎn)權人的權益進行保護。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權屬問題，從法律層面給與不動產(chǎn)權利人以保護，同時還能夠對交易安全與交易秩序進行維護。其次，能夠刺激二手房房源的增加，降低房屋的空置率，實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后，為政府的宏觀管理提供基礎，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
二、不動產(chǎn)登記對房價的影響
從房價的角度進行分析，人們所關注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施，而是在不動產(chǎn)登記基礎上房地產(chǎn)政策的調整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面，在對住房資源進行調節(jié)的過程中，保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進行調控，而是實現(xiàn)制度長遠性的設計與改進，促進有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成，降低住房交易雙方的產(chǎn)權風險，進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講，不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術基礎，在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講，不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是，不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關系，不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權進行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面：第一，老房子、舊房子的繼承問題，在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題；第二，市場供需變化，部分只有多套住宅的人擔心房產(chǎn)稅推出，從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的沖擊也是有限的。
三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響
不動產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調控中作為其主要的目標，在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動產(chǎn)登記的主要目標是對多個部門的工作進行統(tǒng)一，建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎平臺，實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當前，不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn)，購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài)，投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此，不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊，條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢，但是能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進行推導，打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸，可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為，高端二手房供應量可能會出現(xiàn)增加的情況，有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析，不動產(chǎn)登記對房價的影響是有限的，對二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響，但是對于大中城市來講，二手房房源并不會對一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進行分析，不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎，二房產(chǎn)稅的征收必然會對房價產(chǎn)生較大的影響。因此，不動產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動產(chǎn)登記實施之后，政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來，調控將更加精準?？傮w來講，不動產(chǎn)登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用，不動產(chǎn)登記條例的實施將增加二手房房源，但是并不會對樓市供應產(chǎn)生巨大的“傾向力”。
四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
二、實證模型的建立
(一)數(shù)據(jù)指標選取
筆者選取了2005年6月到2012年7月的月度數(shù)據(jù)共86期來研究兩地房地產(chǎn)價格與貨幣政策之間的動態(tài)關系。數(shù)據(jù)來源為“中經(jīng)網(wǎng)中國經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)查詢與輔助決策系統(tǒng)”和國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。在房地產(chǎn)市場方面采用房地產(chǎn)價格這一指標進行實證研究,在貨幣政策方面則采用貨幣供應量和利率這兩個指標參與研究。具體來說,這里用BFPI表示北京市房屋價格,用北京房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代;用SFPI表示石家莊市房屋價格,用石家莊房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)替代。用M2表示貨幣供應量,數(shù)據(jù)選用廣義貨幣存量,因為它最貼近真實經(jīng)濟中的流動資金。用R表示貸款利率,數(shù)據(jù)選用1~3年期貸款利率作為樣本。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)周期一般為1~3年。
為了使實證分析更科學有效,本文在此基礎上對數(shù)據(jù)進行了處理。首先對兩地房屋銷售價格指數(shù)(月度、環(huán)比)進行定基處理,基期確定為2005年6月,將該月份房屋銷售價格設定為100%,將數(shù)據(jù)轉換為定基數(shù)據(jù)。然后對M2進行價格平減處理,用當月的M2規(guī)模除以2005年6月為基期的居民消費價格指數(shù)對 M2進行平減處理。最后用X11法對BFPI、SFPI和M2三組數(shù)據(jù)進行季節(jié)調整,并且為了降低異方差的影響,在實證之前對BFPI、SFPI和M2取對數(shù)。
(二)建立VAR模型
筆者將建立北京市和石家莊市兩個城市的VAR模型,用來對比分析貨幣政策變量的變動對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。VAR模型變量包括房地產(chǎn)價格FPI(北京市為BFPI,石家莊市為SFPI)、貸款利率R和廣義貨幣存量M2。
(三)平穩(wěn)性檢驗與協(xié)整檢驗
在建立VAR模型之前,為了避免偽回歸,必須對各個變量的平穩(wěn)性進行檢驗。本文采用ADF單位根檢驗方法分別對各個變量進行檢驗。各序列的ADF檢驗表明,原始序列一階差分后的序列都是平穩(wěn)序列。所以各序列都是一階單整序列,符合協(xié)整檢驗的條件,如表1所示。
為了得到數(shù)據(jù)之間長期均衡關系的信息,所以要運用協(xié)整理論來判斷變量之間是否存在長期穩(wěn)定的均衡關系。由于我們要進行的兩組協(xié)整檢驗對象都包含三個變量(即當?shù)胤课蒌N售價格指數(shù)、M2和R),因此我們使用Johansen方法分別對其進行協(xié)整檢驗。檢驗結果見表2。
表2中北京數(shù)據(jù)的Johansen檢驗結果在原假設為0個協(xié)整向量的情況下統(tǒng)計量為45.491 6,大于95%置信水平的臨界值42.915 3,說明原假設不成立,該組數(shù)據(jù)至少存在1個協(xié)整向量。而同時至少存在2個協(xié)整向量的原假設也通過了檢驗的情況下,則認為在5%的顯著性水平下,只有一個協(xié)整方程,BFPI、R和M2三個變量之間存在長期的協(xié)整關系。石家莊數(shù)據(jù)的Johansen檢驗結果也意味著SFPI、R和M2這三個變量同樣存在著長期協(xié)整關系。這就滿足了建立VAR模型的條件。
三、實證結果分析
(一)脈沖響應函數(shù)
根據(jù)AIC準則確定模型的滯后階數(shù)為2,隨后對北京市和石家莊市的數(shù)據(jù)分別建立VAR模型,并經(jīng)過檢驗呈現(xiàn)出穩(wěn)定狀態(tài)。在VAR模型的基礎上建立脈沖響應函數(shù),刻畫脈沖響應圖來考察貨幣供應量與利率變化對兩地房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響。
由圖1和圖3可以看出貨幣存量對于北京和石家莊兩地的房地產(chǎn)價格動態(tài)影響的共同點是從長期來看都會導致房地產(chǎn)價格的上漲。不同的是,在圖1中M2變化沖擊對北京市房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響中,當期貨幣供給量的一個正沖擊造成了北京房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定的增長趨勢,在第24期達到最高點;而在圖3中,貨幣供給的沖擊在短期內(nèi)先造成了石家莊房地產(chǎn)價格小幅的反向變動趨勢,在第5期達到最低,穩(wěn)定在第6期再逐步上行,在第12期回到原點,在第12期之后出現(xiàn)與貨幣存量同向的變化趨勢,在第24期達到最大。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),對房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資、開發(fā)都需要大量的資金。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源除了一部分自有資金之外,其余均來自銀行的貸款。當貨幣供應量上升之后房地產(chǎn)商能夠得到更充裕的資金,從而加大房地產(chǎn)市場的商品供應,起到抑制房價的作用。但從長期來看,充裕的貨幣存量,也會給房地產(chǎn)消費者、投資者和投機者更充裕的資金,其中包括可支配收入的增加和貸款資金的增加,從而推動房價的上漲。北京和石家莊兩地房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出來的差異,可能是由兩地市場特點不同所引起的。北京市的房地產(chǎn)市場有更多的房地產(chǎn)商和商品房,同時也有更多的投資和投機者,所以貨幣存量的變化并沒有影響到短期內(nèi)的房屋銷售。 圖2和圖4是貸款利率變化對兩地房地產(chǎn)價格變化的影響,相似的是,從長期來看貸款利率的上升均會導致北京和石家莊兩地房屋價格的下跌;且兩地房地產(chǎn)價格在受到利率變化的一個正沖擊之后,在短期內(nèi)都表現(xiàn)出正向變動的趨勢,一定時期后會回歸原點并向反方向發(fā)展,并在第24期達到最低點。不同的是,北京的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢的幅度要低于石家莊的房地產(chǎn)價格正向發(fā)展趨勢,并且回歸到原點的速度也快于石家莊。
貸款利率的上調必然提高了購房成本,阻礙了房產(chǎn)的銷售,最終導致房地產(chǎn)價格下滑。另一方面,貸款利率的上調同樣提高了開發(fā)商融資的難度,在短期內(nèi)導致房地產(chǎn)市場供應不足,房價上漲。但是北京房地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力較之石家莊房地產(chǎn)開發(fā)商實力更加雄厚,短期內(nèi)受到貸款利率上升帶來的融資壓力要小,所以房地產(chǎn)價格上漲幅度要比石家莊小,回復速度較石家莊快。
(二)方差分解
從圖5至圖8可以看出,貨幣存量和貸款利率對于房地產(chǎn)價格變化的貢獻率隨著時間的延長會越來越大,但總體來看并不是很大,兩項的貢獻率加起來仍然低于20%?？梢?對于房地產(chǎn)價格貢獻率最大的還是房地產(chǎn)價格本身。這說明貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的調控力度是有限的,必須與其他宏觀調控手段同時進行才能達到合理抑制房價上漲過快的
目的。 從圖5至圖8中可以看出,貨幣供應量與貸款利率二者在北京與石家莊兩地房地產(chǎn)價格變化的貢獻率中所占比率有明顯的不同。北京市房地產(chǎn)價格變動中貨幣供應量的貢獻率較大;而就石家莊房地產(chǎn)價格變動而言,貸款利率的貢獻率更大。筆者認為,這主要源于兩地房地產(chǎn)市場的不同特點:北京市房地產(chǎn)商資金較石家莊普遍充裕,并且有更多更有資金實力的投資者和投機者。當貸款利率變動的時候,對房地產(chǎn)商而言融資壓力較石家莊更小;從購房者的角度考慮,擁有充足資金的投機者對于利率的變化也相對更不敏感。另一方面,石家莊的房地產(chǎn)商流動資金較少,在遇到貸款利率上調的時候融資壓力更大;并且市場上出于使用目的且資金不充裕的購房者較多,在貸款利率上調的時候就會造成房屋銷售較北京更大的阻力。
五、結論與建議
(一)結論
從北京市和石家莊市的實證檢驗結果來看,貨幣政策在經(jīng)濟發(fā)展程度不同時對房地產(chǎn)價格的影響效果也是不同的。根據(jù)本文的研究結果表明,在以北京為代表的一線城市和以石家莊為代表的二線城市中,貨幣政策的效果會因為不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展程度的不同而在短期內(nèi)表現(xiàn)出不同的效果。
1. 緊縮的貨幣政策能夠在一定程度上對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生抑制效果。無論是貨幣供應量的減少還是利率的提高都能夠使一、二線城市房地產(chǎn)價格降低,達到抑制房價過快增長的目的。
2. 貨幣政策對于房地產(chǎn)調控效果是相對有限的。在方差分解過程中,無論是一線還是二線城市,其貨幣政策調整對房地產(chǎn)價格波動的貢獻率都沒有超過30%,可見作為房地產(chǎn)市場宏觀調控的一部分,要想實現(xiàn)更好的效果還要配合其他調控措施。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,抑制房價過快上漲,國家多次運用貨幣政策對房地產(chǎn)市場進行調控,但效果并不顯著。本文的實證結果證明,貨幣政策對于調控房地產(chǎn)市場有一定的效果。降低貨幣存量和提高貸款利率都能起到抑制房價的作用,但總的來講不能達到滿意的效果。
3. 貨幣政策對于二線城市的影響更為明顯,對于一線城市的影響相對較小。在脈沖響應分析和方差分解分析的過程中,二線城市的房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出更強的敏感性,而一線城市的房地產(chǎn)價格則更加穩(wěn)定。
4. 一、二線城市房地產(chǎn)價格分別對貨幣政策的不同傳導渠道效果不平衡。一線城市房地產(chǎn)價格對于貨幣供應量的改變更加敏感;二線城市則對于利率的改變更加敏感。
(二)政策建議
在以上結論的基礎上,提出如下政策建議:
1. 加快利率市場化步伐,提高利率的調控作用。利率作為貨幣政策的主要調整對象,從目前的情況來看并沒有完全發(fā)揮其應有的作用。利率作為央行直接制定的政策,存在著較大的局限性,較低的存款利率和較高的貸款利率人為地造成了較大的存貸利率差。對于利率的調整雖然頻繁但是由于相對利差的變化不大導致其政策效果較差。利率市場化能夠使利率的期限結構更加合理,從而加大房地產(chǎn)業(yè)投融資的利率彈性,抑制投機需求,達到調控目的。
2. 合理控制貨幣供應量,在接下來一個時期內(nèi)應該繼續(xù)堅持穩(wěn)健的貨幣政策。運用法定存款準備金政策和再貼現(xiàn)率政策等多種手段控制貨幣投放,在抑制通脹的大背景下,起到調控房地產(chǎn)價格的作用。
1.2住宅與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)帶動了城市發(fā)展我市新區(qū)自建設以來，由于實行房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)基礎設施的綜合開發(fā)和配套建設，在城市建設資金投入能力有限的情況下，住宅與房地產(chǎn)業(yè)的高速增長帶動了城市基礎設施的發(fā)展，拉大了城市框架，完善了城市功能，新區(qū)建設十年來，已建有各類房屋1147棟，總建筑面積319.8萬平方米，已建成住宅用房460棟，總建設面積192.9萬平方米，占已建成房屋總面積的60.3%，可見住宅建設在新區(qū)建設的地位。
1.3住宅與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度大，對于相關產(chǎn)業(yè)的波及帶動作用強據(jù)國民經(jīng)濟投入產(chǎn)出表分析，住宅與房地產(chǎn)業(yè)每增加1元消費，可帶動其它商品銷售1.34元，2002年全國城鎮(zhèn)個人住宅支出總額達到7500億元以上，帶動相關消費約1萬億元，通常，住宅與房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟其它部門具有兩次帶動作用，第一次是在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設過程中能直接帶動建筑、建材、冶金、紡織、化工、機械、儀表等部門和待業(yè)的發(fā)展，第二次是房屋竣工后帶動家具、家用電器、裝飾裝修行業(yè)的發(fā)展。
1.4發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，有利于個人消費資金的回籠和消費結構的調整隨著房改工作的基本結束和新區(qū)大量的單位集資建房，我市僅存老區(qū)直管公房8萬平方米，居民住宅私有化率達到98%，住宅私有化率的大幅度提高，有力地改善了城鎮(zhèn)家庭的財產(chǎn)結構和城鎮(zhèn)社會的財富分配結構房產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中所占比重已接近一半。
1.5發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進了城鄉(xiāng)居民就業(yè)目前，我國房地產(chǎn)業(yè)年均就業(yè)人員增長僅次于社會服務行業(yè)，如房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等各類企業(yè)，評估、咨詢類企業(yè)以及中介服務提供了大量就業(yè)崗位，為下崗職工再就業(yè)和農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)業(yè)的轉移做出了重要貢獻。
1.6發(fā)住宅與房地產(chǎn)業(yè)促進了人民生活水平和生活質量的提高在全面建設小康社會過程中，住宅建設已開始從生存型向功能舒適型發(fā)展。住宅已不再是單純的作為一種生存資料，而同時也是作為一種享受資料，向著生態(tài)健全，環(huán)境優(yōu)美，天人合一的方向發(fā)展，居民購房時，更多的注重住宅區(qū)位、朝向、戶型結構、使用功能、開間進深，私密性、三明度（明廚、明廁、明廳）、內(nèi)外裝修、綜合配套、小區(qū)環(huán)境及文化品位等。安居才能樂業(yè)，安居才能健康，安居是最大幸福，已成為城市居民的共識。
1.7發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)，增加房產(chǎn)消費水平，促進經(jīng)濟的增長其一：國家對土地的審批、土地的出讓方面的政策越來越嚴格，也為了嚴格控制耕地的減少，減小農(nóng)民的負擔，土地的出讓價格會隨著時間的推移越來越貴。其二：人工費用的漲幅也比較快，機械、燃料、煤、電的價格上漲迅猛，所以投資房地產(chǎn)可以保持個人投資的保值、增值和快速的增長。
2如何整體控制房產(chǎn)市場，使其健康有序的發(fā)展
2.1明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導思想按照住房市場化的方向，對市場體系進行不斷的完善，通過調整供應結構，進而在一定程度上滿足家庭的住宅需要，通過進一步深化改革，全面貫徹落實居民住房制度改革，通過完善住房一級市場，同時搞活住房二、三級市場，以及租貸市場等，充分發(fā)揮存量和增量住房聯(lián)動的作用，進一步激發(fā)居民住房消費的積極性。
2.2調整房地產(chǎn)供給結構按照住房市場化進程的需要，市計劃、建設、國土等職能部門之間需要相互配合，以需求為導向，對市場要求進行認真分析，進一步加強宏觀調控和政策指導，對住宅、非住宅結構進行調整，同時加大住宅建設的力度，并對寫字樓建設規(guī)模進行適當?shù)目刂?，進而在一定程度上防止出現(xiàn)新的空置。
2.3深化住房保障制度改革一是繼續(xù)深化改革，制定實施新的政策，制定保障措施，進一步滿足市住房需要，進而在一定程度上消除阻礙市場發(fā)展和居民住房消費的各種障礙。二是建立健全廉租住房制度，對城市住房保障范圍進行合理地確定，科學合理地選擇開發(fā)地塊，建設一定數(shù)量的廉租住房，進而在一定程度上滿足全市居民的住房需要。三是對經(jīng)濟適用住房建設進行規(guī)范化管理，嚴格控制在中小戶型，同時對銷售對象進行嚴格審定。四是推選經(jīng)濟適用房建設項目招投標，實行申請審批和公示制度。
房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認識不足，對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。
（2）財務管理程序不健全
在企業(yè)當中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務管理程序。很多企業(yè)的財務管理程序不夠專業(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務分析的準確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導致了公司財富的流失。
（3）成本控制觀念淡薄
成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導致在財務管理上混亂，并且存在著相當大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結束后有個大體估計，這大大降低了成本預算的準確性，導致支出超過預算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。
2財務管理工作創(chuàng)新策略
（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃
企業(yè)應當通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進行投資來規(guī)避風險。
（2）提高財務管理人員的創(chuàng)新意識
企業(yè)要啟用高素質的管理人員，管理人員應當有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓，增強其管理能力。盡可能多的調動起工作人員的積極性去主動學習，增進專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦，將自己所學應用到財務管理當中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。
（3）創(chuàng)新財務管理程序
要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點，財務管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強管理程序的監(jiān)督機制，完善監(jiān)督機制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關，并且制定相應的業(yè)務流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進。充分利用網(wǎng)絡化的信息平臺，實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務鏈，運用好網(wǎng)絡這一渠道。
（4）創(chuàng)新式的人員分配
將財務管理人員的分配狀況進行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點，進行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監(jiān)管科研等方面強大了，成本管理、項目預算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應當細化分工，將每管理人員的任務落實好。
（5）在規(guī)避風險上進行創(chuàng)新
由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風險。企業(yè)應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系，加強全方位的管理，使得預警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應對風險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風險管理方式，將可能出現(xiàn)的風險問題進行識別歸類預計，并且預先設想出一套應對風險的方案，只有做好充分的預警準備，企業(yè)才不至于在風險來臨時亂了分寸，手足無措。
（6）創(chuàng)新性資金管理
首先應當加強財務管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進行最優(yōu)選擇。制定精確的財務報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標，收益最大且成本最小。
1）總體規(guī)模及比重偏低，產(chǎn)值遠遠低于第二產(chǎn)業(yè)；
2）內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結構層次低，傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主體地位，而現(xiàn)代和新興服務業(yè)發(fā)展則較為緩慢。當前河北省生產(chǎn)業(yè)以交通運輸業(yè)、商貿(mào)、倉儲等傳統(tǒng)行業(yè)為主，而現(xiàn)代物流業(yè)、信息服務業(yè)、商貿(mào)流通業(yè)和金融服務業(yè)等新型的生產(chǎn)業(yè)則發(fā)展緩慢。生產(chǎn)投入上也大多是集中在交通運輸業(yè)、倉儲業(yè)和郵政業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)上，而帶有較高技術、知識與人力資本含量的生產(chǎn)投入規(guī)模相對較小。3）生產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)的聯(lián)動效應不夠突出，表現(xiàn)為制造業(yè)一枝獨秀，生產(chǎn)業(yè)則發(fā)展緩慢；
4）高素質管理人才缺乏。雖然河北省具有數(shù)量較多的科研院所和本、專院校，但是普遍存在留不住人、招不進人等眾多問題。
二、河北省生產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策建議
在當前發(fā)展低碳經(jīng)濟，節(jié)能減排的大背景下，要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)低碳轉型、轉變經(jīng)濟發(fā)展方式、提升整個區(qū)域的低碳競爭實力，必須采取強有力的措施大力發(fā)展生產(chǎn)業(yè)。
（一）加強政府的引導與扶持，優(yōu)化生產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。首先，政府要從戰(zhàn)略的高度重視生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，支持生產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)區(qū)域性集聚，以產(chǎn)業(yè)集群的模式發(fā)展河北生產(chǎn)業(yè)。其次，要放寬生產(chǎn)業(yè)的市場準入條件，清理現(xiàn)有的、冗雜的服務業(yè)市場準入的有關規(guī)定，簡化行政審批程序，建立公開透明、管理規(guī)范和全行業(yè)統(tǒng)一的市場準入制度。第三，加強基礎設施建設，適當?shù)貙⒎諛I(yè)發(fā)展資金向生產(chǎn)業(yè)領域傾斜，對重點項目加大貼息或補助力度，從財政、稅收和資金扶持等方面給予生產(chǎn)業(yè)企業(yè)更多的政策支持，在加強規(guī)劃、土地供應、人才引進和培養(yǎng)方面，通過稅收減免等手段提供相應的傾斜性政策和支持，營造有利于生產(chǎn)業(yè)發(fā)展的條件。最后，積極探索實施大企業(yè)戰(zhàn)略，培養(yǎng)一批大型服務商，從人才培養(yǎng)、國際市場開發(fā)、研發(fā)支持、信息服務等各個環(huán)節(jié)入手，支持生產(chǎn)企業(yè)做大做強，培育一批富有河北特色和國際競爭力的生產(chǎn)業(yè)知名品牌，力爭使河北生產(chǎn)業(yè)在某些領域實現(xiàn)質的突破。
（二）優(yōu)化內(nèi)部結構，發(fā)展知識型、創(chuàng)新型生產(chǎn)業(yè)。為實現(xiàn)河北省生產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，一方面，政府在鼓勵傳統(tǒng)服務業(yè)的發(fā)展，使其充分發(fā)揮吸納勞動力就業(yè)職能的同時，必須采取各種導向性政策推動現(xiàn)代服務業(yè)和知識密集型服務業(yè)（如金融服務業(yè)、信息服務業(yè)等）的發(fā)展，如：積極發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，培育物流市場，構筑現(xiàn)代物流體系；大力發(fā)展信息服務業(yè)，完善為生產(chǎn)服務的市場信息體系；積極發(fā)展商務服務業(yè)；扶持發(fā)展科技服務業(yè)，加快科技創(chuàng)新服務體系建設。另一方面，知識密集的高技術服務業(yè)是當今發(fā)展最快，也是附加值最高的產(chǎn)業(yè)之一，改善產(chǎn)業(yè)結構，發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)應優(yōu)先發(fā)展知識型、創(chuàng)新型生產(chǎn)業(yè)，加大對服務業(yè)科技研究經(jīng)費的投入，提高服務領域的科學技術水平，加快發(fā)展高新技術開發(fā)區(qū)等各類創(chuàng)新園區(qū)，加大力度鼓勵服務業(yè)領域技術創(chuàng)新，培育服務業(yè)高新技術企業(yè)，實現(xiàn)河北省生產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。
二、山東省產(chǎn)業(yè)結構低碳化轉型的現(xiàn)狀
1.現(xiàn)狀。山東省近幾年一直重視建設生態(tài)環(huán)境，積極植樹、種草；防治水土流失、荒漠化；建設生態(tài)產(chǎn)業(yè)。將發(fā)展低碳作為轉方式、調結構的主要任務，將產(chǎn)業(yè)轉型與節(jié)能減排相結合，積極完善政策體系，創(chuàng)新機制，加大投入，各市的單位能耗呈現(xiàn)逐年下降趨勢。一方面產(chǎn)業(yè)結構不斷升級，各項比例日趨協(xié)調。服務業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)等低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2012年，服務業(yè)增加值占比提高了2個百分點，首次突破40%，完成了預定目標；高新技術產(chǎn)業(yè)（主要指新材料技術產(chǎn)業(yè)、生物技術產(chǎn)業(yè)以及信息技術產(chǎn)業(yè)）產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重提高了3個百分點，達到29.1%。另一方面能源結構不斷優(yōu)化。清潔能源如：水電、風電等從無到有、由小到大，在山東省能源消費格局中占有的分量越來越重。山東省新能源發(fā)電裝機占總裝機的8.1%，達到了591萬KW；余能發(fā)電裝機占總裝機的2.1%，達到154萬KW；外電入魯占全社會用電量的12.9%，達到488億KW。再者低碳化進度加快。全省萬元能耗超額完成目標，化學需氧量排放量比2011年分別下降了3.1%，SO2排放量比2011年分別下降了4.3%。淘汰落后產(chǎn)能生鐵、焦炭、粗鋼分別為150萬噸、60萬噸、40萬噸，關停小火電機組45.7萬KW。四是生態(tài)環(huán)境的破壞得以控制。森林覆被率恢復到23.5%，大氣主要污染物SO2、NO2、IP平均濃度同比分別下降10.8%、10.9%和4.4%,濕地面積增加到178.5萬HM2，省控59條重點污染河流按照既定目標已全部恢復魚類生長。第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。第一產(chǎn)業(yè)可為第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)提供其發(fā)展所必須的原材料、能源、食物等，因此是國民經(jīng)濟中最根本、最基礎的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展狀況會直接促進或制約著一個地區(qū)的發(fā)展。山東省的第一產(chǎn)業(yè)，近年來呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)向現(xiàn)代，由粗放向集約轉變的特點，結構與布局越來越合理。以2012年山東省農(nóng)業(yè)發(fā)展為例：2012年山東省農(nóng)業(yè)內(nèi)部農(nóng)業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、漁業(yè)及農(nóng)林牧漁服務業(yè)產(chǎn)值分別為3960.6、107.0、2285.9、1267.1、325.1。與過去的幾年比較（圖1，2003-2012年山東省農(nóng)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)值構成），以種植業(yè)為主的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結構正逐漸改變，漁業(yè)、牧業(yè)等其他類資源的優(yōu)勢已經(jīng)能夠得到一定程度的發(fā)揮，第一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構正呈多樣化發(fā)展的態(tài)勢，但根據(jù)數(shù)據(jù)農(nóng)業(yè)在第一產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值中的比重過大，達到49.85%，山東省第一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結構仍有待進一步調整。第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。各個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的實踐證明，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況會直接決定該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的水平及產(chǎn)業(yè)結構調整的程度。2012年，山東省第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值達到25735.73億元，占總產(chǎn)值的51.46%,比全國的比例偏高，在我國東部沿海的其他相當?shù)氖》葜刑幹杏嗡健妮p工業(yè)的產(chǎn)值與重工業(yè)的產(chǎn)值比看，2012年的比重為8:17，與沿海其它發(fā)展水平差不多的省份相比處于中間位置。羅斯托經(jīng)濟成長階段論告訴我們，產(chǎn)業(yè)結構的主導產(chǎn)業(yè)由農(nóng)業(yè)向工業(yè)的調整到以工業(yè)為主再到第二產(chǎn)業(yè)比重的下降是經(jīng)濟發(fā)展的準備起飛階段、起飛階段、走向成熟階段；且其中輕工業(yè)的產(chǎn)值與重工業(yè)的產(chǎn)值比的變化體現(xiàn)了第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結構優(yōu)化的程度。根據(jù)這個理論，山東省的工業(yè)化程度仍未達到成熟階段。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。生產(chǎn)力的提高和社會的進步必然要求第三產(chǎn)業(yè)越來越快速的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展是現(xiàn)代化經(jīng)濟的一個重要特點。第三產(chǎn)業(yè)的繁榮對于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)都帶來了強有力的保障，有利于產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化。2007-2012年山東省第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在總產(chǎn)值中的比例分別為：33.44%，33.48%，34.71%，36.61%，38.29%，39.98%。此數(shù)據(jù)顯示，山東省第三產(chǎn)業(yè)在GDP中占的比重越來越大，發(fā)展速度較快，呈遞增態(tài)勢。在其內(nèi)部結構中，結構比例日趨合理，但層次仍然偏低，發(fā)展空間較大。生產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度較快在第三產(chǎn)業(yè)中占的比值也連續(xù)增加，但對其投資的規(guī)模仍有待擴大。值得注意的是一些虛擬經(jīng)濟如房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、收藏業(yè)等雖然也有增加但會帶來一些負面效應。
2.存在的問題與障礙。產(chǎn)業(yè)結構高度化水平較低。產(chǎn)業(yè)結構高度化也可以稱為產(chǎn)業(yè)結構高級化，其具體表現(xiàn)在一個國家或地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構中占比重較大的產(chǎn)業(yè)逐漸由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)繼而向第三產(chǎn)業(yè)逐次轉移的過程，它標志著該國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的高低和發(fā)展階段、方向。根據(jù)《2013年山東省統(tǒng)計年鑒》中的資料，2012年由能源消耗大、附加值低第二產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值占山東省工業(yè)增加值的58.8%，而其它知識密集、高科技、高附加值的產(chǎn)業(yè)如IT、金融等產(chǎn)業(yè)的增加值所占比重較低。由此可看出山東省以“高投入、高消耗、高排放、不協(xié)調、難循環(huán)、低效率”為特征的粗放型經(jīng)濟增長模式還未得到改變。低碳技術相對來說較為落后。低碳技術涉及到三次產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的冶金、電力、石化、化工、建筑、交通等高能耗部門，具體內(nèi)容包括在煤的清潔高效利用、可再生能源及新能源的開發(fā)、CO2的捕獲與埋存、油氣及煤層氣資源的勘探開發(fā)等領域開發(fā)的有效控制溫室氣體排放的新技術。在低碳技術的角度看，發(fā)達國家的一次能源投入經(jīng)濟體的轉換效率即其綜合能效可以達到45%，而我們只有35%。但整體仍較為落后，且發(fā)展不平衡。要在低碳的視角下完成產(chǎn)業(yè)結構的升級優(yōu)化只能依靠先進的低碳技術。近幾年來，山東省的創(chuàng)新能力指數(shù)一直徘徊于7-9位，處于第二梯隊?？傮w成績中等偏上，但相對于處第一梯隊的京、滬、粵、蘇來說，能夠促進產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化和循環(huán)經(jīng)濟于發(fā)展的技術還相對落后。詳細來看，某些重要領域的一些關鍵技術、產(chǎn)品還沒有實現(xiàn)自己的生產(chǎn)，如高濃度有機廢水治理、大型燃煤電廠煙氣脫硫等；缺乏對省內(nèi)資源綜合利用效率關鍵技術的一些信息的了解渠道。在具體實施節(jié)能減排時難度較大。一方面，低碳化整體水平較低，控制、治理污染的力度還不夠；另一方面，廢物資源化的程度較低。原因一是作為企業(yè)來說，大多數(shù)為了追求自身經(jīng)濟利益，主要能源以化石燃料等高碳能源為主，很少主動研究、采用低碳能源；二是作為政府來說，有時不注重經(jīng)濟增長方式的轉變，片面看重GDP的增長，而忽視了資源、環(huán)境的問題，對企業(yè)的監(jiān)管不健全。成本回收存在困難。我國的產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化的投資主體一般有政府金融機構或私人企業(yè)。山東省產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化的投資主體一般是政府，并且其中對于環(huán)境的投入相對來說較少。其次，隨著生產(chǎn)工藝的成熟、現(xiàn)代生產(chǎn)體系的形成，原材料的開采、加工的成本越來越低，使得廢棄物的再循環(huán)、利用的成本比購買新的原材料的成本更高；再者，山東省排污企業(yè)承擔的排污費與修復實際造成的污染損害所需的費用相差甚遠，導致成本回收存在困難。制度方面的障礙。法律法規(guī)體系中缺少形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)化發(fā)展的內(nèi)容。雖然我國已經(jīng)制定了一些相關的法律法規(guī)，比如《環(huán)境保護法》《節(jié)約能源法》《水污染防治法》等，但配套的法規(guī)仍然不完善，一些法規(guī)較籠統(tǒng)、可操作性不強，相互還存在不協(xié)調的現(xiàn)象等，因此很難從制度上約束不利于環(huán)境優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的經(jīng)濟行為。配套措施不完善，執(zhí)法缺乏力度。相關法律法規(guī)制定生效后有關的實施條例或實施細則的制定與落實是非常必要的。否則會導致已有的法律法規(guī)出現(xiàn)指導性不夠，缺乏法律效力，監(jiān)管和執(zhí)法力度弱等問題。從而出現(xiàn)某些企業(yè)環(huán)保思想松懈，不利于產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化與環(huán)境的保護。激勵機制的有效性有待進一步提高。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的環(huán)境“外部性”屬于“市場失靈”的問題，可通過政府的宏觀調控與環(huán)境經(jīng)濟刺激制度改善。但是山東省尚未建立完善的經(jīng)濟激勵、合理費用的機制，從而影響了產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的發(fā)展。
二、探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關出路
1.建立健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度
經(jīng)濟管理制度的建立對于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關重要的。一旦商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度上存在缺陷，就會對整個地產(chǎn)商產(chǎn)生重要的影響。因此，在商務地產(chǎn)管理中建立健全的經(jīng)濟管理制度，將商業(yè)地產(chǎn)中的資金監(jiān)督、財務活動分析、經(jīng)濟管理、地產(chǎn)開發(fā)利潤分配等方面進行研究，根據(jù)自身地產(chǎn)的性質，建立一套有效的健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度，并要確保經(jīng)濟制度的有效落實，加強行政部門的執(zhí)行力。
2.加強對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟進行管理
提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理水平，首先要做好地產(chǎn)內(nèi)部的資金配置工作，確保實現(xiàn)商務地產(chǎn)對經(jīng)濟的統(tǒng)一管理和調配，盡量做到以最少的投資獲取最高的利潤，保證資金的合理使用，其次，商務地產(chǎn)要加強商務地產(chǎn)結構的調整，尋求并開拓低成本的籌資渠道，提高固定資產(chǎn)的使用率，減少閑置資金。最后，對于商務地產(chǎn)的經(jīng)濟流通要進行嚴格的把控，防止商務地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)壞賬的情況。
3.加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理隊伍建設
想要加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理隊伍建設，首先要著重加強企業(yè)經(jīng)濟管理人員的考核，加強對經(jīng)濟管理隊伍的監(jiān)控，防止在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)用人唯親的現(xiàn)象，防止腐敗現(xiàn)場的產(chǎn)生。其次，要加強商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理隊伍的培訓，嚴格把握經(jīng)濟管理人員入職時的審核，商業(yè)地產(chǎn)還要提供經(jīng)濟管理人員進的培訓的機會，保證財務管理人員具備任職資格。
4.在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中國家要充分的發(fā)揮宏觀調控作用
現(xiàn)代社會中國家發(fā)揮調控作用對于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關重要的。房地產(chǎn)想要合理的發(fā)展，離不開國家的宏觀調控，房地產(chǎn)通過配合國家的相關政策展開經(jīng)濟活動，以便于促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
