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時(shí)間：2023-10-27 11:03:36
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在利潤(rùn)率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對(duì)企業(yè)的投融資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國(guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化這一經(jīng)營(yíng)目的。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀
2015年隨著全國(guó)兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國(guó)家在政策上加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。隨著我國(guó)稅收制度的逐漸完善，國(guó)內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績(jī)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性
第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對(duì)企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
第二，我國(guó)的稅收環(huán)境逐漸國(guó)際化。我國(guó)自加入WTO以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外稅收法律法規(guī)。在國(guó)際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國(guó)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。
第三，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。
四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。
（一）營(yíng)業(yè)稅
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營(yíng)業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：
1.營(yíng)業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部?jī)r(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中，按照“營(yíng)業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營(yíng)業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營(yíng)業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。
例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對(duì)于承包方將按照“營(yíng)業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。
2.營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額等于全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。
例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部?jī)r(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。
（二）土地增值稅
1.分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬元，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬元的費(fèi)用，也就是說該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級(jí)累加的。通過計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬元）。
如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買賣合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬元；后者合同金額為300萬元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬元）。
因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營(yíng)收入分開計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營(yíng)收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬元（240-155=85萬元）的稅額。
2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬元。
因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。
3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。
（三）企業(yè)所得稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。
2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。
（四）房產(chǎn)稅
1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。
要分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個(gè)概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國(guó)家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國(guó)稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購(gòu)、裝修、資金、營(yíng)銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。
除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題也不容小視。由于市場(chǎng)、國(guó)家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都需要對(duì)資金進(jìn)行合理的掌控。在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會(huì)給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。
接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則
（一）合法性原則
合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國(guó)家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會(huì)受到相應(yīng)的懲罰。影響整個(gè)企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是充分利用法律鼓勵(lì)的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國(guó)家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時(shí)也保護(hù)的自己的利益。
（二）籌劃要考慮綜合性原則
綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時(shí)，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長(zhǎng)期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點(diǎn)。
現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀荆诠痉值?0萬元時(shí)，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動(dòng)產(chǎn)銷售的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營(yíng)業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個(gè)公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤(rùn)不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。
我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。
（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則
一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀
房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國(guó)家財(cái)政收入的重要來源。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產(chǎn)交易涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，也令許多房地產(chǎn)企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據(jù)我國(guó)稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和教育費(fèi)附加等。因此對(duì)開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風(fēng)上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負(fù)，降低房?jī)r(jià)更加實(shí)惠和重要，在這其中稅務(wù)籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復(fù)雜，也為企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃提供了廣闊的空間。
二、稅務(wù)籌劃的涵義及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義
稅務(wù)籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對(duì)納稅主體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出的事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅等多方面的內(nèi)容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有以下意義：
（一）有利于提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
稅務(wù)籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)囊粋€(gè)領(lǐng)域，從圍繞資金運(yùn)動(dòng)展開，促使企業(yè)精打細(xì)算、節(jié)約支出，同時(shí)規(guī)范企業(yè)的成本核算和財(cái)務(wù)管理。
（二）有助于企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高綜合收益
作為以營(yíng)利為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，追求利潤(rùn)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)增加利潤(rùn)的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負(fù)。在投資一定的情況下，通過稅務(wù)籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃
（一）營(yíng)業(yè)稅的籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算方法，我們可以從營(yíng)業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。
1.從營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額為提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括收取的補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、延期付款利息、代收款項(xiàng)及其他性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于“服務(wù)業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對(duì)其從事此項(xiàng)業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅。這也為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過控制價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時(shí)，就可將代收水電初裝費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、維修基金等各種配套設(shè)施費(fèi)從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費(fèi)用等方式，將這部分價(jià)外費(fèi)用分離出來，這樣其代收款項(xiàng)就不屬于稅法規(guī)定的“價(jià)外費(fèi)用”，延期收費(fèi)也不影響其收入，從而達(dá)到營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)籌劃的目的。
2.從稅率差異方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)定，銷售房屋等不動(dòng)產(chǎn)適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對(duì)房屋這種大宗商品而言可不是個(gè)小數(shù)目。企業(yè)可以將房屋售價(jià)和房屋裝修價(jià)款分開核算，并分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)證營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅，從而實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅的稅務(wù)籌劃。
（二）土地增值稅的籌劃
土地增值稅的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。針對(duì)該公式可以考慮從以下方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
1.從降低增值額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
我國(guó)土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額的提高會(huì)直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下，適當(dāng)降低售價(jià)，則在一定程度上把本應(yīng)上繳稅務(wù)的部分返還給了消費(fèi)者。在這個(gè)過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時(shí)也讓消費(fèi)者得到了實(shí)惠。
2.從增加扣除項(xiàng)目金額方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)允許扣除的稅金和加計(jì)20%扣除。其中在開發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行稅務(wù)籌劃的空間比較大。房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
3.從稅收優(yōu)惠方面進(jìn)行稅務(wù)籌劃
（1）根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。同時(shí)稅法還規(guī)定對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮，在建設(shè)高檔住宅的同時(shí)另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價(jià)格，恰當(dāng)?shù)睦煤眠@一稅收優(yōu)惠政策，在會(huì)計(jì)核算中應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開核算，而且應(yīng)該通過調(diào)整普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入或者調(diào)整扣除項(xiàng)目的金額，使得普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得免稅優(yōu)惠。
（2）采用合作建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅房，可以通過預(yù)收購(gòu)房者資金的方式，這樣在內(nèi)容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價(jià)款所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購(gòu)房者分得。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)才繳納土地增值稅，應(yīng)繳納的土地增值稅額自然降低。
（3）采用代建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，完成后向客戶收取一定的代建費(fèi)用的情況。對(duì)于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務(wù)，并收取的勞務(wù)收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅作為大多數(shù)經(jīng)濟(jì)組織面對(duì)的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經(jīng)濟(jì)組織的主要稅負(fù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對(duì)這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務(wù)籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊(cè)地享受稅收減免，同時(shí)由于房地產(chǎn)商品的地域性強(qiáng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行不同區(qū)域投資時(shí)還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務(wù)籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項(xiàng)目公司，此時(shí)就會(huì)面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據(jù)《公司法》的規(guī)定，子公司是獨(dú)立法人，而分公司則不是一個(gè)獨(dú)立法人，它們?cè)诙愂绽娣矫娲嬖诓町悺Ｗ庸臼仟?dú)立法人，在設(shè)立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔(dān)與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務(wù)；分公司不是獨(dú)立的法人實(shí)體，在設(shè)立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔(dān)有限的納稅義務(wù)，分公司發(fā)生的利潤(rùn)與虧損要與總公司合并計(jì)算。由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以綜合權(quán)衡不同地區(qū)的稅負(fù)和經(jīng)營(yíng)預(yù)期來確定項(xiàng)目公司的形式。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃注意的問題
稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專業(yè)稅務(wù)人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個(gè)細(xì)節(jié)的規(guī)劃，不當(dāng)稅收籌劃帶來的稅務(wù)危機(jī)不容小覷。企業(yè)不但要承擔(dān)因此造成的補(bǔ)繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責(zé)任，因此在看到稅務(wù)籌劃優(yōu)越性的同時(shí)也應(yīng)看到它的嚴(yán)肅性、專業(yè)性和風(fēng)險(xiǎn)性。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：
（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對(duì)稅收政策的一知半解，稅務(wù)籌劃必須結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，才能達(dá)到預(yù)期效果。
（二）稅務(wù)籌劃要規(guī)范化。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹(jǐn)慎的籌劃。
（三）稅務(wù)籌劃要堅(jiān)持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個(gè)稅種的節(jié)稅，因此，要從整個(gè)企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務(wù)籌劃。
（四）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平和財(cái)會(huì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)綜合的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，需要專業(yè)水平高的財(cái)務(wù)人員多方權(quán)衡、細(xì)心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。
總之，稅務(wù)籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國(guó)稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實(shí)上，稅務(wù)籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在前期開發(fā)、建設(shè)和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)貫穿稅務(wù)籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購(gòu)房者雙雙受益。
參考文獻(xiàn)：
[1]中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例,國(guó)務(wù)院令,第138號(hào),1993.
1當(dāng)前情況下的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)
一是房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中起著重要的作用，它生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及較多的稅種，而且一般納稅金額比較大。二是房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)橫跨生產(chǎn)和流通兩個(gè)樞紐環(huán)節(jié)，與之相關(guān)的行業(yè)較多。三是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)過程中需要大量的資金，在建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要進(jìn)行廣泛融資。資金來源可以主要概括為以下方面：銀行借貸、預(yù)售房款、股權(quán)資金、信托融資等；種類較多且成本不同的資金來源給稅收帶來不同程度的影響。四是房地產(chǎn)企業(yè)成本結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
因此，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)、實(shí)際經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)能力以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅的籌劃工作是不容忽視的。
2房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃的意義
房地產(chǎn)企業(yè)全程納稅籌劃是以不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系規(guī)定為前提，通過稅收優(yōu)惠政策來實(shí)施。在全程納稅籌劃過程中，充分利用我國(guó)稅法上的稅收優(yōu)惠，降低企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)的收益；與此同時(shí)，不合理的納稅籌劃會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)稅收的風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅收籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對(duì)現(xiàn)行國(guó)家稅收法律及當(dāng)?shù)氐亩愂找?guī)定了解透徹，從而合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃。做好房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作，不僅能夠?yàn)槠髽I(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)，而且能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率；從而使房地產(chǎn)企業(yè)取得廣泛的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)提高自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)又促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。
3房地產(chǎn)企業(yè)的全程納稅籌劃工作
31融資階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
融資階段是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的早期階段。在這個(gè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金，資金籌集方式多元化。融資方式主要有銀行信貸融資、企業(yè)上市融資、金融租賃融資、債券融資及信托融資等，融資方式的不同進(jìn)而決定了稅收負(fù)擔(dān)不同，所以要結(jié)合不同的融資方式進(jìn)行合理的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控。
第一，融資階段的納稅籌劃工作。融資階段的納稅籌劃工作要嚴(yán)格遵守法律條例，踐行“稅盾”效應(yīng)，從根本上減少房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資前要充分考慮各融資方式對(duì)企業(yè)所得稅及土地增值稅的影響并要求取得合格的票據(jù)。應(yīng)充分考慮資金使用期限，對(duì)利息進(jìn)行資本化。
第二，融資階段稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在使用負(fù)債籌資的過程中，要發(fā)揮“稅盾”效應(yīng)，控制最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，從而降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格遵守獨(dú)立交易原則，與母公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)利息費(fèi)用的結(jié)算工作要及時(shí)，從而防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行借貸的時(shí)候，選擇向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行籌資。
32開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的核心。在這一階段要詳細(xì)的考慮房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)環(huán)節(jié)中的成本，合理劃分和歸納成本費(fèi)用。在簽訂合同時(shí)，要留意對(duì)方是否有履行合同的能力并核對(duì)簽訂合同的人員信息是否真實(shí)，以免發(fā)生不必要的麻煩。接受發(fā)票時(shí)，要檢查發(fā)票項(xiàng)目是否齊全：納稅人的信息與識(shí)別碼，備注欄是否備注齊全以及是否加蓋了單位發(fā)票專用章。遵守相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和法律規(guī)范，進(jìn)而有效地完成房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收的籌劃工作；使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段稅收籌劃工作科學(xué)、合理地開展。
第一，開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的納稅籌劃工作是通過在建設(shè)過程對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)成本和核算成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)的籌劃來實(shí)施的。簡(jiǎn)而言之，就是我國(guó)目前對(duì)于建設(shè)階段的納稅情況有明確的稅法規(guī)定，因此要嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律條例，所以做好相關(guān)的納稅籌劃工作，達(dá)到從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)階段的納稅負(fù)擔(dān)，減少房地產(chǎn)企業(yè)不必要的財(cái)產(chǎn)損失。
第二，開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避工作。?τ詵康夭?企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避工作來說，重點(diǎn)是在合同管理上。與施工單位進(jìn)行合同談判時(shí)，不但要對(duì)構(gòu)成合同價(jià)款總額的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明確規(guī)定，如工程建筑勞務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)等，還要對(duì)合同的名稱、發(fā)票等進(jìn)行明確規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定，區(qū)分新老項(xiàng)目，收取合格的發(fā)票。新開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)與對(duì)方談判，盡量取得增值稅專用發(fā)票，保管好增值稅專用發(fā)票并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)發(fā)票進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)證。在此階段的稅收籌化工作，應(yīng)充分考慮對(duì)增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的影響。
33銷售階段的納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)管控
對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益來說意義重大，因此，必須做好房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作。
第一，銷售階段的納稅籌劃工作。房地產(chǎn)銷售階段的納稅籌劃工作，需充分考慮價(jià)格對(duì)土地增值稅的影響，可以通過測(cè)算，找出稅收平衡點(diǎn)，對(duì)房源進(jìn)行合理定價(jià)。值得注意的是，在開發(fā)設(shè)計(jì)階段，財(cái)務(wù)人員需要積極參與相關(guān)戶型的討論等，房屋面積不同，對(duì)稅收也會(huì)產(chǎn)生一定影響。
中圖分類號(hào)：F812.42；F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優(yōu)惠政策的不斷出臺(tái)促使企業(yè)稅務(wù)籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革，國(guó)家對(duì)其實(shí)施的宏觀調(diào)控政策越來越多。“國(guó)五條”的頒布一方面規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作，另一方面避免了投機(jī)行為的泛濫。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的政策環(huán)境較為復(fù)雜和多變，新的“營(yíng)改增”方案也在逐步向房地產(chǎn)行業(yè)靠攏[ 1 ]。面對(duì)不斷變化的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)有必要進(jìn)一步加大對(duì)稅務(wù)籌劃的關(guān)注力度。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一個(gè)重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財(cái)務(wù)人員的關(guān)注。進(jìn)一步提高土地增值稅的稅務(wù)籌劃水平將有助于企業(yè)在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務(wù)籌劃存在的問題
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額征收的一種稅。只要有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，都應(yīng)當(dāng)成為土地增值稅的納稅人。企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務(wù)籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數(shù)稅務(wù)籌劃依然只停留在對(duì)個(gè)別實(shí)例的籌劃，在稅務(wù)籌劃實(shí)踐或是可參閱到的文獻(xiàn)中，每一例稅務(wù)籌劃方案僅僅只針對(duì)該實(shí)例個(gè)案有效，這并不能為廣大房地產(chǎn)企業(yè)直接應(yīng)用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個(gè)通用的稅務(wù)籌劃模型，將個(gè)體化的稅務(wù)籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，按照增值額占扣除項(xiàng)目的比例，劃分稅率累進(jìn)級(jí)次。正是由于這種超率累進(jìn)稅率才使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅有了稅務(wù)籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，若增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應(yīng)就其全部增值額納稅。此項(xiàng)優(yōu)惠政策一方面給企業(yè)帶來了減少稅負(fù)的優(yōu)惠，另一方面也為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了一個(gè)切入點(diǎn)。
三、土地增值稅稅務(wù)籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實(shí)務(wù)或一些研究文獻(xiàn)中，所提及的稅務(wù)籌劃都是以實(shí)例為依托，根據(jù)一個(gè)公司或企業(yè)的數(shù)據(jù)來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這樣，一方面，稅務(wù)籌劃的計(jì)算量會(huì)變得十分復(fù)雜，企業(yè)為了尋求最佳方案，需要不斷地調(diào)整項(xiàng)目的各類預(yù)期數(shù)據(jù)，進(jìn)而計(jì)算稅務(wù)籌劃的可行性，要得到最優(yōu)方案可能需要進(jìn)行多次策劃和計(jì)算；另一方面，每一個(gè)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案都有其自身的特點(diǎn)，其他企業(yè)要想復(fù)制和效仿并不切實(shí)，主要體現(xiàn)在數(shù)據(jù)類別和大小的不一致性上。因此，實(shí)例的稅務(wù)籌劃只能起到一種引導(dǎo)方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務(wù)籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡(jiǎn)化計(jì)算量，還可為更多的企業(yè)所借鑒。企業(yè)依據(jù)模型的前提條件并根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)套入自己的數(shù)據(jù)，就可選擇適合企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案，并根據(jù)二元一次函數(shù)方程的遞增遞減性得出企業(yè)的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)A目前有個(gè)待售項(xiàng)目，屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，這個(gè)項(xiàng)目的預(yù)期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本用字母X表示，其他計(jì)入損益但不計(jì)入扣除項(xiàng)目的支出用Z表示，項(xiàng)目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、契稅3%（因地方教育費(fèi)附加稅率并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，且實(shí)際數(shù)額很小，在建立模型時(shí)暫不考慮這一項(xiàng)稅費(fèi)，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用模型的過程中，可自行加入地方教育費(fèi)附加因數(shù)，屆時(shí)推導(dǎo)出的系數(shù)將會(huì)出現(xiàn)微小的偏差）。
本模型依據(jù)項(xiàng)目的增值率整體分為三種情況：項(xiàng)目增值率低于20%、項(xiàng)目增值率等于20%、項(xiàng)目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據(jù)增值率的高低分別推導(dǎo)出兩種稅務(wù)籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優(yōu)惠臨界點(diǎn)
（1）項(xiàng)目增值率低于20%
在增值率低于20%時(shí)，企業(yè)雖然享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但此時(shí)企業(yè)的利潤(rùn)也較低，一般企業(yè)很少會(huì)為了避稅而大幅度降低銷售價(jià)格，并且在低于20%時(shí)，企業(yè)并沒有充分享受到稅收優(yōu)惠，這種情況的稅務(wù)籌劃可以通過簡(jiǎn)單的增加銷售額來實(shí)現(xiàn)，在此不作分析。
（2）項(xiàng)目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達(dá)：
化簡(jiǎn)可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項(xiàng)目金額。
營(yíng)業(yè)收入：Y；營(yíng)業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡(jiǎn)后的公式會(huì)發(fā)現(xiàn)：如果收入增加a元，即營(yíng)業(yè)收入變?yōu)閅+a時(shí)，根據(jù)真分?jǐn)?shù)的性質(zhì)，毫無疑問土地增值率會(huì)上升，那么企業(yè)就無法享受稅收臨界點(diǎn)帶來的優(yōu)惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產(chǎn)開發(fā)成本變?yōu)閄+b時(shí)，此時(shí)增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會(huì)低于20%。接下來再調(diào)增營(yíng)業(yè)收入Y，便有了充分享受稅收臨界點(diǎn)的優(yōu)惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經(jīng)過化簡(jiǎn)可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當(dāng)Y增加額不超過1.284倍的b時(shí)，企業(yè)的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優(yōu)惠。在保證稅收優(yōu)惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業(yè)可以賺得更多的利潤(rùn)。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優(yōu)惠外，還應(yīng)考慮到營(yíng)業(yè)稅的增加以及以營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算的城建稅和教育費(fèi)附加的增加。
當(dāng)Y和X同時(shí)調(diào)增時(shí)：
營(yíng)業(yè)收入：Y+a；營(yíng)業(yè)稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤(rùn)（2）-稅前利潤(rùn)（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤(rùn)（2）-稅前利潤(rùn)（1）>0，經(jīng)化簡(jiǎn)可得，a>1.059b（保留三位小數(shù)時(shí)取大不取?。?。
根據(jù)以上推導(dǎo)，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產(chǎn)企業(yè)為例。假設(shè)萬科某集團(tuán)公司計(jì)劃銷售收入即Y=100億元，開發(fā)成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時(shí)的增值率n恰好為20%，通過同時(shí)增加收入和成本來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。假設(shè)增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當(dāng)a=11時(shí)，利潤(rùn)增加為0.395億元；當(dāng)a=12時(shí)，利潤(rùn)增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內(nèi)，a越大則稅前利潤(rùn)增加就越大。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，需注意稅法規(guī)定的比例限制。在對(duì)銷售額進(jìn)行調(diào)增時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意結(jié)合消費(fèi)者的購(gòu)買需求合理制定銷售價(jià)格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項(xiàng)目增值率超過20%
當(dāng)增值率超過20%時(shí)，為了享受稅收優(yōu)惠，同時(shí)又提高利潤(rùn)，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價(jià)格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價(jià)格，都可以達(dá)到這樣的目的。然而同樣是性價(jià)比提升，第一種方式可以提升商品房的質(zhì)量，因此建議選用第一種方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
仍以上文中的房地產(chǎn)企業(yè)為例，假設(shè)Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時(shí)n=25%，采用上述稅務(wù)籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤(rùn)。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營(yíng)改增”的全面推行，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)籌劃造成影響，對(duì)于未超過臨界點(diǎn)時(shí)進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營(yíng)改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導(dǎo)致增值稅的上升，進(jìn)而造成以其為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加的上升，使得利潤(rùn)下降；對(duì)于超過臨界點(diǎn)以后進(jìn)行的稅務(wù)籌劃，“營(yíng)改增”以后，由于銷售價(jià)格不變，成本上升，很可能造成增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的上升，進(jìn)而減少增值稅稅負(fù)，從而影響城建稅及教育費(fèi)附加的下降，最終使得利潤(rùn)上升。
2.利用B公司分割收入
根據(jù)上述推導(dǎo)結(jié)果，當(dāng)增值率n大于27.3%時(shí)，無法通過單純的提高成本來實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃的目的。此時(shí)可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產(chǎn)企業(yè)A以增值率20%的價(jià)格將房產(chǎn)銷售給子公司B，從而享受稅收優(yōu)惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預(yù)期收入的銷售價(jià)格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優(yōu)惠的企業(yè)，此時(shí)，如果A公司在稅務(wù)籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業(yè)增加更多的利潤(rùn)，反而會(huì)因?yàn)橹貜?fù)征收的營(yíng)業(yè)稅以及增加的契稅而降低利潤(rùn)，因此，采用B公司分割收入的方案應(yīng)當(dāng)適用于A公司稅務(wù)籌劃前增值率超過50%的情況。假設(shè)A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務(wù)籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤(rùn)。
（1）在稅務(wù)籌劃之前
營(yíng)業(yè)收入：Y；營(yíng)業(yè)稅：5%Y；城建稅及教育費(fèi)附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤(rùn)（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務(wù)籌劃之后
1）A公司
營(yíng)業(yè)收入：（600/467）X
營(yíng)業(yè)收入計(jì)算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營(yíng)業(yè)收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營(yíng)業(yè)稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費(fèi)附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤(rùn)（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡(jiǎn)后保留三位小數(shù)，取小不取大）。
766時(shí)，稅務(wù)籌劃前，A企業(yè)的增值率約為60.97%（取大不取?。?。那么，用此稅務(wù)籌劃方案，應(yīng)當(dāng)注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產(chǎn)企業(yè)為例，Y=100億元，Z=10億元。當(dāng)X=50億元時(shí)，n=80.18%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤(rùn)增加值為1.075億元；當(dāng)X=55億元時(shí)，n=65.29%符合上述稅務(wù)籌劃的條件，此時(shí)采用B公司分割收入的方案，使得利潤(rùn)增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內(nèi)，增值率越高，稅務(wù)籌劃后增加的利潤(rùn)就越高。
在上述籌劃方案中，由于營(yíng)業(yè)稅是以全額計(jì)征的，因此在A將商品房銷售給B時(shí)，B多承擔(dān)了一部分營(yíng)業(yè)稅以及由此增加的城建稅和教育費(fèi)附加（重復(fù)征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優(yōu)惠臨界點(diǎn)政策，另外還加收了一道契稅。房地產(chǎn)行業(yè)在2016年實(shí)施“營(yíng)改增”后，本方案的稅務(wù)籌劃將更有助于節(jié)稅，既避免了重復(fù)征稅環(huán)節(jié)，又減少了以此為計(jì)稅依據(jù)的城建稅及教育費(fèi)附加。
上述模型推導(dǎo)結(jié)果如表1所示。
四、結(jié)語
通過對(duì)土地增值稅稅務(wù)籌劃建立模型進(jìn)行研究，可以為廣大房地產(chǎn)企業(yè)提供通用的稅務(wù)籌劃方案，企業(yè)可以根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)在模型推導(dǎo)出的范圍內(nèi)選取適合自己的最優(yōu)稅務(wù)籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會(huì)使計(jì)算變得繁冗復(fù)雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動(dòng)在稅務(wù)籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數(shù)額較小，企業(yè)在實(shí)際套用模型進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，盡量不要打球，以免因?yàn)樾〉恼`差造成稅務(wù)籌劃失敗，可以在變量浮動(dòng)范圍內(nèi)選取更穩(wěn)妥的方案。土地增值稅的稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中有很重要的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)通常是以萬為金額單位，繳納稅款時(shí)涉及的金額也較大，這就要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員掌握好稅務(wù)籌劃這把利器，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。這將依賴于企業(yè)稅務(wù)籌劃方案選取是否恰當(dāng)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，是一項(xiàng)關(guān)系國(guó)計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)，其所處的政策環(huán)境時(shí)常變化，為了企業(yè)能夠在復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中謀求一席之地，扎穩(wěn)腳跟，企業(yè)的管理者尤其是財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)稅收知識(shí)，靈活地運(yùn)用稅務(wù)籌劃來爭(zhēng)取企業(yè)利潤(rùn)最大化。
在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)特別將房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)。針對(duì)當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策的嚴(yán)厲情況，以及某些房地產(chǎn)企業(yè)中存在的偷稅漏稅的行為，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，可以在一定的社會(huì)制度環(huán)境之下，對(duì)企業(yè)的涉稅事項(xiàng)進(jìn)行減稅謀劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)薄弱的納稅意識(shí)
企業(yè)作為納稅人依法納稅是應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識(shí)不強(qiáng)，納稅意識(shí)薄弱，因此在當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重稅收負(fù)擔(dān)之時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)鋌而走險(xiǎn)，利用不法手段進(jìn)行偷稅、逃稅，以此來減少應(yīng)納的稅款。企業(yè)的這種偷稅、漏稅現(xiàn)象，不僅影響企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，而且還會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響，給企業(yè)的稅收帶來了更多風(fēng)險(xiǎn)。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)
在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，經(jīng)常會(huì)將納稅籌劃作為財(cái)務(wù)部門來進(jìn)行會(huì)計(jì)處理工作，致使企業(yè)出現(xiàn)多交稅、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的情況，這不僅是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員對(duì)我國(guó)稅收機(jī)制的不了解，不能及時(shí)回應(yīng)公司企業(yè)的納稅籌劃問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)出現(xiàn)無法解決納稅問題的情況。在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)稅收環(huán)節(jié)中，一是針對(duì)企業(yè)的稅收環(huán)節(jié)，二就是企業(yè)的交納稅收環(huán)節(jié)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但是財(cái)務(wù)部門的工作還是比較片面的，也只是將房地產(chǎn)企業(yè)的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)稅款籌劃的能力還有待提升。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏納稅管理
在目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，雖然產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員也在學(xué)習(xí)和稅收相關(guān)的法律、法規(guī)，但是這對(duì)企業(yè)的納稅籌劃并沒有多少幫助，反而還會(huì)形成企業(yè)內(nèi)偷稅逃稅的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部由于財(cái)務(wù)人員沒有掌握籌劃方法與技巧，使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)每個(gè)環(huán)節(jié)的稅收問題都成為負(fù)擔(dān)，從而成為房地產(chǎn)企業(yè)在納稅管理決策中的盲區(qū)。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)不知如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于缺乏必要的納稅管理，因此造成企業(yè)納稅人的交稅風(fēng)險(xiǎn)，不僅不能以合理手段降低企業(yè)納稅成本，而且還容易為企業(yè)造成納稅風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)中正確的納稅觀念為，合同決定稅收，因此只有加強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，才可以促進(jìn)公司內(nèi)部間相互配合，從而減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)。
（五）企業(yè)內(nèi)納稅籌劃實(shí)施不及時(shí)
在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)于稅收方面的問題總是放在財(cái)務(wù)問題之后來解決，但是在房地產(chǎn)企業(yè)中納稅籌劃工作應(yīng)該在事前，如果納稅籌劃做的不及時(shí)就有可能面臨偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展帶來影響。
二、房地產(chǎn)企業(yè)中做好稅務(wù)籌劃工作的意義
在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也產(chǎn)生嚴(yán)格的控制，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，嚴(yán)格按照國(guó)家政策對(duì)企業(yè)內(nèi)的稅收做好籌劃，不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，還可以為企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)的利潤(rùn)空間。做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，可以增強(qiáng)企業(yè)抵抗經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的能力，調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟(jì)模式，依據(jù)合理的方法做好企業(yè)的稅務(wù)籌劃，為房地產(chǎn)企業(yè)減輕納稅壓力。做好稅務(wù)籌劃工作有利于為房地產(chǎn)企業(yè)減輕稅負(fù)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃人員在法律許可的規(guī)定范圍內(nèi)，使用一些方法和策略，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及財(cái)務(wù)活動(dòng)中關(guān)于涉稅的事項(xiàng)，統(tǒng)統(tǒng)都要進(jìn)行籌劃和安排，從而最大限度減少房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。
在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃上，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策背景下，調(diào)整好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略， 企業(yè)的財(cái)務(wù)部門應(yīng)該將稅務(wù)籌劃作為工作中的重點(diǎn)，指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程、投資過程以及利潤(rùn)分配上的稅務(wù)籌劃問題，降低企業(yè)賦稅成本。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，還應(yīng)該讓企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)部門配合納稅籌劃的工作實(shí)現(xiàn)，以合法的手段降低企業(yè)納稅人的納稅成本，實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，依照國(guó)家規(guī)定來進(jìn)行交稅，規(guī)避企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)，減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。
三、淺析改進(jìn)后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的思路
（一）認(rèn)清稅務(wù)籌劃的價(jià)值
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，理論中應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多、稅負(fù)的伸縮性大的稅種，并以此來作為切入點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中就可以土地增值稅作為切入點(diǎn)，因此土地增值稅就是有很高稅務(wù)籌劃價(jià)值的稅種，不僅是因?yàn)槠涠惵瘦^高，稅負(fù)重，而且其稅率的跳躍性大，在不同級(jí)次的稅收負(fù)擔(dān)上存在很大的差距。在我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》中第8條規(guī)定，如果納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售，那么對(duì)于增值額未超過的需要扣除產(chǎn)地項(xiàng)目金額20%的，而且還免征土地增值稅，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說在稅務(wù)籌劃有很大的價(jià)值，值得擁有。
（二）在稅務(wù)籌劃中引入變量
在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)該不斷去尋找發(fā)現(xiàn)變量，因?yàn)樽兞坎粌H會(huì)影響稅收政策的差異化選擇，還可以引起稅額的變化，為企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)企業(yè)中影響應(yīng)納稅額的就是計(jì)稅依據(jù)與稅率，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小，其稅率也就越低，應(yīng)納稅額也會(huì)相對(duì)越少，因此在稅務(wù)籌劃方法中可以從這兩點(diǎn)下功夫，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。
（三）靈活運(yùn)用稅收政策的特定條款
在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，還可以找到相關(guān)稅收政策里的特定條款，利用稅收政策來減輕納稅成本。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)涉及土地增值稅、房產(chǎn)稅等納稅義務(wù)時(shí)，就可以使用差異性條款，有效降低房地產(chǎn)增值率。其次，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)選擇一種納稅主體的不同納稅方法時(shí)，納稅人就可以通過測(cè)算采用選擇性條款，選成本較低的納稅模式，為降低企業(yè)納稅成本多出幾種建議，從而選擇最優(yōu)的方法。最后，就是優(yōu)惠性條款的使用，在我國(guó)的土地增值稅法中就規(guī)定了許多優(yōu)惠政策，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用優(yōu)惠性條款，以優(yōu)惠政策來進(jìn)行企業(yè)內(nèi)的稅務(wù)籌劃，為降低企業(yè)的納稅成本做出良好決策，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來更多收益。
（四）稅務(wù)籌劃中需遵循成本收益的原則
在房地產(chǎn)企業(yè)中各稅種間是相互聯(lián)系依存的，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃，是為獲得企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)的利益，并不是只對(duì)于某一環(huán)節(jié)稅收的利益，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中應(yīng)該分析成本收益，先判斷其在經(jīng)濟(jì)上的可行性。房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中，應(yīng)合法控制降低增值率，可以先降低產(chǎn)品售價(jià)，然后再增加可扣除項(xiàng)目的業(yè)務(wù)，這樣雖然會(huì)減少其他成本與稅負(fù)的上升，但是房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)將整體做為重點(diǎn)，提高企業(yè)的總體收益。
四、結(jié)束語
由上可知，在我國(guó)當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重的情況，只有做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作，引起企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門中對(duì)稅務(wù)籌劃的重視，解決房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃中存在的問題，才是提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的良策。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好稅務(wù)籌劃工作，在遵守經(jīng)濟(jì)法律制度前提下，為企業(yè)減輕稅負(fù)，減輕企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的謀劃，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況概述
稅務(wù)籌劃，是指納稅人在國(guó)家稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先籌劃和安排下，充分利用國(guó)家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡(jiǎn)述房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用研究，在此前提下，先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅收立法的整體情況概括如下。房地產(chǎn)項(xiàng)目從招投標(biāo)、開發(fā)、建設(shè)到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對(duì)應(yīng)的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要對(duì)國(guó)家相關(guān)稅收政策做到充分了解，同時(shí)要結(jié)合自身的情況進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃的分類根據(jù)類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三種。房地產(chǎn)項(xiàng)目的科務(wù)籌劃可根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和稅種的不同來進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃概述
1、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實(shí)行的，它把原國(guó)營(yíng)企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營(yíng)企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現(xiàn)行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的不同分設(shè)稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負(fù)、促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)”的原則，實(shí)現(xiàn)了稅制的簡(jiǎn)化和高效，并為進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎(chǔ)。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得，我國(guó)企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國(guó)境內(nèi)成立，或者依照外國(guó)(地區(qū))法律成立但實(shí)際管理機(jī)構(gòu)在中國(guó)境內(nèi)的企業(yè)。居民企業(yè)應(yīng)就來源于中國(guó)境內(nèi)、境外的所得作為征稅對(duì)象，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是指房地產(chǎn)企業(yè)在依據(jù)國(guó)家相關(guān)政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內(nèi)的技術(shù)手段，結(jié)合企業(yè)自身生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資和理財(cái)活動(dòng)，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財(cái)務(wù)運(yùn)用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內(nèi)進(jìn)行的，實(shí)質(zhì)是納稅人為維護(hù)自己的權(quán)益，在遵守國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對(duì)企業(yè)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)仁孪茸龅幕I劃和安排，以盡可能達(dá)到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務(wù)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其細(xì)則和具體稅種的法規(guī)條例，按時(shí)足額交納稅款。只有在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能進(jìn)行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權(quán)利，才能受到法律和社會(huì)的認(rèn)可和保護(hù)?？梢?，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個(gè)范疇。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃時(shí)要結(jié)合自己的實(shí)際情況，利用合法的財(cái)務(wù)手段，選擇適合自己特點(diǎn)的避稅籌劃措施。
(1)稅務(wù)籌劃、合理避稅有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身的特點(diǎn)，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。
(2)稅務(wù)籌劃有利于企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平的提高
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財(cái)務(wù)管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財(cái)務(wù)決策，使企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。為了達(dá)到合法的節(jié)稅目的，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實(shí)現(xiàn)。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)核算，加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算尤其是成本核算和財(cái)務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理。
3、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個(gè)項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時(shí)就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯(cuò)過5年可彌補(bǔ)期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時(shí)就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長(zhǎng)不得超過5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對(duì)企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時(shí)控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個(gè)計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會(huì)務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時(shí)做好相關(guān)會(huì)議費(fèi)證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時(shí)有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價(jià)是按當(dāng)時(shí)同地段售價(jià)6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個(gè)項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時(shí)同地段的樓盤銷售價(jià)已達(dá)1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價(jià)銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈(zèng)送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對(duì)這個(gè)賠償方案進(jìn)行了評(píng)估，認(rèn)為如果無償贈(zèng)送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收賬款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬元不贈(zèng)送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價(jià)，對(duì)所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。
實(shí)際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。
三、結(jié)論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國(guó)現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下進(jìn)行的，并不是要企業(yè)虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，而是要求企業(yè)在經(jīng)過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對(duì)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)精心安排下，以達(dá)到減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)利潤(rùn)的目的。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問題進(jìn)行分析，
一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)?，考慮不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。
二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題分析
（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會(huì)計(jì)核算問題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。
（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。
（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。
三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策
（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒ā?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。
（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。
（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。
（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。
再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。
（一）準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃
（1）選擇恰當(dāng)?shù)慕M織形式以及結(jié)構(gòu)。個(gè)人獨(dú)資、合伙制以及公司制是目前房地產(chǎn)企業(yè)的基本組織形式。根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，前兩者可以免交企業(yè)所得稅。而公司制則需要同時(shí)繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅，同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)還要對(duì)股東的股息紅利征收20%的稅。盡管從繳稅方面考慮，前兩個(gè)組織形式對(duì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展更為有利，但是，在財(cái)務(wù)管理以及公司治理方面卻也是各有利弊。因此，企業(yè)在選擇組織形式時(shí)要根據(jù)自身的戰(zhàn)略發(fā)展需求進(jìn)行合理選擇。企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)主要包括子公司和分支結(jié)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)不具備法人資格，其相關(guān)稅額由總部統(tǒng)一繳納，總部可以利用分支機(jī)構(gòu)的虧損抵扣部分盈利所得，從而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目的，但是，總公司卻是要為分支機(jī)構(gòu)承擔(dān)部分連帶責(zé)任。子公司擁有獨(dú)立的法人資格，其在稅款上需要自行繳納?？偣緹o法借其實(shí)現(xiàn)納稅額降低，但亦不需要承擔(dān)過多的連帶責(zé)任。所以，在選擇組織結(jié)構(gòu)時(shí)，需要根據(jù)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)情況以及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等因素慎重選擇。
（2）選擇合理的籌資方式。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、資金需求大等特征。這些特征使得企業(yè)的融資難度加大。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括：銀行信貸、吸引外資、資本市場(chǎng)融資等。其中，最主要的兩種融資方式有權(quán)益融資和債務(wù)融資。前者無需償還，但是，要分給投資者股利，相對(duì)籌資成本偏高；負(fù)債籌資雖然籌資成本低，但是，需要向投資者支付大量利息，但利息可以用來抵稅，不過容易引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)或者財(cái)務(wù)管理等方面的風(fēng)險(xiǎn)。另外，融資租賃也不失為一個(gè)好的融資方式，其能夠有效降低企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力，并且，還能使得該方式下購(gòu)買的固定資產(chǎn)用于“雙重抵稅”。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來發(fā)展需求等進(jìn)行全面考慮。
（3）選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)項(xiàng)目。建設(shè)項(xiàng)目的選擇，主要從地址以及規(guī)模兩方面進(jìn)行考慮。目前，在我國(guó)的土地增值稅法中明確規(guī)定：當(dāng)納稅人建造商品房出售時(shí)，其增值額尚未超過扣除項(xiàng)目金額20%時(shí)，并不征收納稅人的土地增值稅。這一優(yōu)惠政策，為房地產(chǎn)企業(yè)的商品房單位面積價(jià)格制定提供了重要的參考依據(jù)，并為稅務(wù)籌劃人員提供了廣闊的稅務(wù)籌劃空間。
（二）項(xiàng)目建設(shè)階段的企業(yè)稅務(wù)籌劃
（1）選擇合理的建設(shè)方式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方式可選性較強(qiáng)，例如：代建方式以及合作開發(fā)等。選擇合作開發(fā)模式時(shí)，如果是甲方出資，乙方出地，項(xiàng)目建成之后，雙方按照之前的約定分配房產(chǎn)，土地增值稅暫免征收。同時(shí)，對(duì)于以不定產(chǎn)投資入股的一方，稅法規(guī)定其亦是需要與合作者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但其在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。選擇代建方式時(shí)，代建方向客戶收取一定的代建費(fèi)，由于房地產(chǎn)權(quán)屬并沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以，其無需繳納土地增值稅。
（2）成本費(fèi)用以及利息的合理扣除。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其應(yīng)該充分借助“利息費(fèi)用可以資本化計(jì)入成本費(fèi)用”的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地將負(fù)債籌資中產(chǎn)生的利息算入到抵稅額中。稅法中對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用已經(jīng)做出了明確的規(guī)定，例如：固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)在計(jì)提折舊或者攤銷過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用可以進(jìn)行全額扣除等。像“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”等限額扣除的成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)盡可能將其控制在限額范圍內(nèi)。像“廣告費(fèi)”之類的在限額扣除之外的部分可以遞延扣除的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求合理安排其活動(dòng)費(fèi)用使用量。像“罰金”等無法進(jìn)行稅收抵扣的成本費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)需要盡力避免引發(fā)罰金繳納行為的事件發(fā)生。
（三）銷售階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃
（1）確定最優(yōu)的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)銷售價(jià)格直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)獲取量，但是，在稅收等因素的影響下，并不是價(jià)格定得越高，企業(yè)的獲利越大。從稅收繳納方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行銷售價(jià)格確定時(shí)，要將土地增值稅的征收條件作為重要的價(jià)格制定參考依據(jù)。表1為我國(guó)土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表。
（2）企業(yè)銷售收入的稅務(wù)籌劃。按照企業(yè)的利益最大化原則，在企業(yè)銷售收入的確定上可以進(jìn)行如下幾種稅務(wù)籌劃：一是組建單獨(dú)的銷售公司，對(duì)“收入”進(jìn)行有效分解。成立的銷售公司可以借助轉(zhuǎn)銷或者代銷等方式對(duì)收入進(jìn)行分解。其中，代銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)向代銷公司支付的代銷費(fèi)用可以作為成本費(fèi)用，并作為企業(yè)的土地增值稅抵扣項(xiàng)。而代銷公司的代銷收入亦是可以作為企業(yè)所得稅的抵扣項(xiàng)，從而達(dá)到合法降低企業(yè)納稅額的目標(biāo)。轉(zhuǎn)銷過程中，房地產(chǎn)商的銷售價(jià)格可以在政策允許的情況下盡量壓低，從而降低土地增值額，進(jìn)而達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。二是分簽合同，達(dá)到分解“收入”的效果。盡管精裝房的裝修費(fèi)用可以作為稅前扣除的成本費(fèi)用，但是，大幅度增加的銷售價(jià)格同樣會(huì)使企業(yè)的增值稅大幅度增加。在這一情況下，房地產(chǎn)開放企業(yè)可以采取轉(zhuǎn)包“裝修項(xiàng)目”或者自設(shè)裝修公司的方法，達(dá)到降低應(yīng)稅收入的目標(biāo)。同時(shí)，還可以借助“差額方式”達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。三是借助促銷方式，分解“收入”。類似于“價(jià)格折扣”的促銷方式，能夠?yàn)槠髽I(yè)實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入降低的目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)稅負(fù)降低。但是，這類方法在執(zhí)行過程中，要嚴(yán)格遵照相關(guān)稅法規(guī)定，否則，很可能引發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
（四）保有階段企業(yè)的稅務(wù)籌劃 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存出現(xiàn)大量積壓時(shí)，很多房地產(chǎn)公司都會(huì)選擇租賃方式來加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，進(jìn)而減輕因產(chǎn)品積壓而引發(fā)的資金壓力。借助科學(xué)的稅務(wù)籌劃在很多時(shí)候能將這一行為產(chǎn)生的利益最大化。
（1）選擇合理的出租方式。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)因存量房出租而獲取的資金也是需要繳納各類稅款的，例如營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅等。這同樣增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)將原先的“出租”改成經(jīng)營(yíng)“投資”，則僅需要繳納一定的企業(yè)所得稅，如此，企業(yè)的稅負(fù)壓力將大幅度降低。
（2）選擇適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策。在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方面，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的處理方法主要有：成本法，該方法對(duì)企業(yè)的歷史成本進(jìn)行計(jì)量，在規(guī)定的年限內(nèi)可做計(jì)提折舊處理。權(quán)益法則是采取公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值變動(dòng)損益是由公允價(jià)值變動(dòng)決定的，不進(jìn)行計(jì)提折舊。相對(duì)于權(quán)益法，成本法更適合房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)?，其可以將資產(chǎn)的折舊費(fèi)用作為稅前抵扣額，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在不同階段稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
（一）準(zhǔn)備階段 房地產(chǎn)企業(yè)在準(zhǔn)備階段主要涉及到組織形式的選擇以及融資方式的確定等工作。相對(duì)來講，稅收征管部門在房地產(chǎn)企業(yè)分公司的監(jiān)管力度上還是要弱于對(duì)子公司的監(jiān)管，同時(shí)，分支機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)虧損，出現(xiàn)的虧損額也是可以用來進(jìn)行母公司利潤(rùn)抵消的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在決定是設(shè)立分公司還是子公司時(shí)，要對(duì)企業(yè)自身的盈利能力進(jìn)行科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)分析；房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的方式主要有并購(gòu)和直接購(gòu)買。如果是直接購(gòu)買，企業(yè)則必須繳納一定的契稅，但是，采取并購(gòu)方式則因未發(fā)生土地轉(zhuǎn)移而不用進(jìn)行契稅繳納，這樣便可以為企業(yè)節(jié)省大量的稅款。目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)的房地產(chǎn)公司都是按照 “先買地，再創(chuàng)建項(xiàng)目公司” 的傳統(tǒng)流程進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，如此，便會(huì)因?yàn)槌霈F(xiàn)了土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移而使房地產(chǎn)企業(yè)增加大量的契稅負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在“土地出讓合同”中明確指出：子公司擁有所有的權(quán)利，并承擔(dān)全部責(zé)任。同時(shí)，把子公司的名字填寫到土地財(cái)政票據(jù)抬頭處，并用其名義進(jìn)行土地使用證辦理，如此便不會(huì)產(chǎn)生與“票據(jù)不合規(guī)”相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)；多數(shù)情況下，銀行貸款都是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要來源，在銀行貸款政策日益“苛刻”的情況下，企業(yè)的貸款難度顯著增加。所以，更多的企業(yè)將融資的關(guān)注重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了非金融機(jī)構(gòu)，而在融資過程中，合規(guī)的單據(jù)則成為了稅前抵扣成功與否的決定因素，所以，房地產(chǎn)企業(yè)要積極與征管部門進(jìn)行有效溝通，并嚴(yán)格遵循獨(dú)立交易原則，從而將結(jié)算利息費(fèi)用充分利用起來，以實(shí)現(xiàn)有效降低企業(yè)稅負(fù)的任務(wù)。
（二）開發(fā)建設(shè)階段 在該階段，房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用歸集對(duì)企業(yè)應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅以及土地增值稅額多少具有重要影響，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在遵循稅法規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，根據(jù)企業(yè)該項(xiàng)目的預(yù)征利潤(rùn)率，選擇合理的成本費(fèi)用核算方式，盡量為企業(yè)獲取“節(jié)水效益”，從而促進(jìn)企業(yè)的資金供應(yīng)鏈周轉(zhuǎn)正常。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在制定投資計(jì)劃時(shí)，要對(duì)企業(yè)所得稅的轉(zhuǎn)回問題進(jìn)行全面性的綜合考慮。如果施工項(xiàng)目外包給其他企業(yè)，在合同簽訂時(shí)，要明確規(guī)定合同價(jià)款以及發(fā)票的取得方式，從而有效避免不合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
（三）銷售階段 該階段，稅務(wù)籌劃的主要任務(wù)就是如何確定銷售收入，進(jìn)而最大限度地降低增值額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)上文給出的土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率規(guī)定，合理進(jìn)行銷售價(jià)格制定。在開發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)企業(yè)執(zhí)行的稅務(wù)籌劃方案是否真能達(dá)到節(jié)稅作用進(jìn)行綜合測(cè)算，從而有效避免其他稅種稅額增加值超出某稅種的節(jié)稅額的情況出現(xiàn)。
（四）保有階段 在這一階段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是同時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)的租賃和投資聯(lián)營(yíng)活動(dòng)。其在物業(yè)費(fèi)、經(jīng)管費(fèi)以及租賃費(fèi)的制定上不僅要以市場(chǎng)價(jià)格為基本依據(jù)，還要積極地與相關(guān)的稅收征管部門進(jìn)行及時(shí)溝通，并盡可能爭(zhēng)取征管部門的認(rèn)可與支持。在將“租賃”轉(zhuǎn)為“承包經(jīng)營(yíng)”時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要辦理相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并將這項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作為自身經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)的一部分，同時(shí)，將“經(jīng)營(yíng)人”的角色賦予“承租人”，并對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行
三、實(shí)例應(yīng)用
（一）對(duì)房地產(chǎn)的增值率進(jìn)行適當(dāng)控制 該房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，其嚴(yán)格遵循國(guó)家的相關(guān)稅收法規(guī)，合理制定企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案。其在實(shí)際的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)過程中，主要涉及到營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及房產(chǎn)稅等。目前，我國(guó)的土地增值稅主要是采用四級(jí)超率累進(jìn)模式，該房地產(chǎn)公司在進(jìn)行房?jī)r(jià)制定時(shí)，對(duì)土地增值稅臨界點(diǎn)進(jìn)行了充分的考慮。例如：稅收因素對(duì)銷售利潤(rùn)的影響等。具體分析如下：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理制定。某期工程可作為商品房出售的總面積為20357平方米，需要支出的費(fèi)用（包括稅金）為3619萬元。有兩種銷售方案，第一種，每平售價(jià)為2110元；第二種是每平售價(jià)2210元。如果按照售價(jià)2110元銷售商品房，房地產(chǎn)公司的銷售收入為：0.211×20357=4295.327萬元，增值額為：4295.327-3619=676.327萬元。增值率為676.327÷3619=18.7%，未超過20%的臨界點(diǎn)，企業(yè)的最終利潤(rùn)為676.327萬元。如果按照2210元一平進(jìn)行商品房銷售，則銷售收入為：0.221×20357=4498.897萬元。營(yíng)業(yè)稅增加額為：（0.221-0.211）×20357×5%=10.1785萬元。教育附加費(fèi)增加了10.1785×3%=0.3054萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅增加了10.1785×7%=0.7125萬元。最終的增值稅額為：4498.897-10.1785-0.3054-0.7125-3619=868.68萬元。增值率為：868.68÷3630.1964=23.9%，超過了臨界點(diǎn)20%，需繳納的土地增值稅為：868.68×30%=260.60萬元。企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)為：4498.897-3630.1964-260.60=608.10萬元。通過比較兩種方案的獲利情況，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以每平2110元銷售商品房。
（二）該房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃 該房地產(chǎn)企業(yè)在從事房地產(chǎn)的投資、開發(fā)與銷售的同時(shí)，出于擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和發(fā)展規(guī)模以及充分利用現(xiàn)有資源目的，對(duì)部分房屋進(jìn)行對(duì)外出租。該房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備將一棟閑置的寫字樓租給某商貿(mào)企業(yè)，租期為6年，租金為600萬元/年，其中包括一些家具和電器費(fèi)用，還有電話費(fèi)、水電費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年購(gòu)置這些家具、電器的不含稅價(jià)格為54萬元，預(yù)計(jì)使用年限為6年，且每年所支付的電話費(fèi)為24 萬元，水費(fèi)為18萬元，電費(fèi)為24萬元。則房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅600×5%=30萬元；房產(chǎn)稅600×12%=72萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅30×7%=2.1萬元；教育費(fèi)附加30×3%=0.9萬元。家具、電器的成本為54+54×17%=63.18萬元；每年的使用成本為63.18÷6=10.53萬元；電話費(fèi)、水電費(fèi)成本為24+18+24+18×13%+24×17%=72.42萬元，則房地產(chǎn)企業(yè)每年的利潤(rùn)為600-30-72-2.1-0.9-10.53- 72.42=412.05萬元?，F(xiàn)對(duì)企業(yè)進(jìn)行如下稅務(wù)籌劃，將寫字樓的租金減為一年510萬元，家具和電器賣給商貿(mào)企業(yè)，每年支付費(fèi)用15萬元，電話費(fèi)和水電費(fèi)改為代收?；I劃后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況如下：應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅510×5%=25.5萬元；房產(chǎn)稅510×12%=61.2萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加25.5×10%=2.55 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)為510-25.5-61.2-2.55+（15-63.18÷6）=425.22萬元。對(duì)于商貿(mào)企業(yè)而言，購(gòu)買家具、電器所包含的增值稅可以扣除，所繳納的水電費(fèi)中包含的增值稅也可以從中扣除，因此，商貿(mào)企業(yè)每年所需費(fèi)用為510+15+24+18+24=591萬元，每年增加進(jìn)項(xiàng)稅額15×17%+18×13%+24×17%=8.97萬元。經(jīng)過籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)每年增加 425.22-412.05=13.17萬元；商貿(mào)企業(yè)每年節(jié)約租金600-591=9萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額增加8.97萬元，是交易雙方都獲得了明顯收益。
參考文獻(xiàn)：
中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-02
目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺(tái)新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀
誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營(yíng)方式，規(guī)避土地增值稅。
過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條的規(guī)定，“對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅?！痹S多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時(shí)，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。
然而，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺(tái)了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條明確規(guī)定，“對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財(cái)稅[1995]48號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配?！倍钚骂C布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)—借款費(fèi)用（財(cái)會(huì)[2006]3號(hào)）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。
然而在計(jì)算土地增值稅時(shí)，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。
誤區(qū)三：預(yù)售購(gòu)房款掛在往來賬面。
將預(yù)售購(gòu)房款掛為往來賬，個(gè)別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購(gòu)房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報(bào)納稅，延繳、偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。
誤區(qū)四：不按照合同約定的時(shí)間確認(rèn)收入
以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時(shí)間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。
誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額
有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報(bào)數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報(bào)數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國(guó)家財(cái)政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報(bào)數(shù)額，甚至少報(bào)稅款或逃避納稅。
誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時(shí)清算土地增值稅。
開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時(shí)足額入庫(kù)。
誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，以此少繳營(yíng)業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。
二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式
近幾年國(guó)家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對(duì)稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會(huì)。
1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時(shí)做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)財(cái)務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。
“國(guó)六條”、“國(guó)八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時(shí)拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)給老板提供決策力。
3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個(gè)集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測(cè)算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購(gòu)等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時(shí)調(diào)整，財(cái)務(wù)部門及時(shí)跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格，還可采用精裝房方式控制價(jià)格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時(shí)按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。
5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對(duì)土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。
6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。
7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價(jià)值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險(xiǎn)，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。
參考文獻(xiàn)：
[1]《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國(guó)主席令第63號(hào)、國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）.
[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國(guó)務(wù)院令[1993]第138、財(cái)法字[1995]第6號(hào)）.
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及土地增值稅等稅收項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)減少房地產(chǎn)開發(fā)中所繳納的國(guó)家稅務(wù)方面的費(fèi)用而采取的一種新型有效地措施，相關(guān)納稅人應(yīng)該結(jié)合國(guó)家稅收的相關(guān)政策，采取相關(guān)的措施對(duì)繳納的稅收上進(jìn)行必要的管理，減少企業(yè)所要繳納的稅收上的費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得最大利潤(rùn)的最終目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)過程中企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的重要性
（一）房產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)重，企業(yè)籌劃中有很大空間
通常情況下，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)上的負(fù)擔(dān)都比較重，從項(xiàng)目準(zhǔn)備到銷售過程以及后期進(jìn)行的物業(yè)管理的整個(gè)過程中有契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等十余項(xiàng)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行交易的資金比較多，相應(yīng)繳納的稅款也非常多，在對(duì)稅款的計(jì)算過程中，采用不同的方法進(jìn)行計(jì)算就會(huì)產(chǎn)生不同的稅務(wù)結(jié)果，并且每個(gè)結(jié)果之間的金額有著非常大的差距。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅款在我國(guó)的稅收中占有很大的比例。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要對(duì)稅務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕I備和策劃，減少繳納的稅款，減輕企業(yè)在稅收上的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
（二）要充分的利用國(guó)家所制定的政策進(jìn)行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)要充分的依靠政府的各種政策和制度，謀求企業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和發(fā)展方面制定了非常多的法律和規(guī)章制度，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)著優(yōu)勢(shì)地位，就要充分的發(fā)揮國(guó)家相關(guān)政策的重要作用，結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展的狀況對(duì)所要繳納的稅款進(jìn)行籌備和策劃，減少企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險(xiǎn)減少到最低，減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)。
（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的稅務(wù)制度，為企業(yè)謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在當(dāng)前社會(huì)中得到健康快速的發(fā)展，在發(fā)展中需要依靠比較好的法律制度進(jìn)行發(fā)展，充分利用市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律中的公平原則以及健康發(fā)展的原則，在合法的范圍內(nèi)，最大程度的提高企業(yè)獲得的利潤(rùn)，利用稅務(wù)方面管理政策出現(xiàn)的漏洞，盡可能減少企業(yè)所要繳納的稅務(wù)金額，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，完善我國(guó)的稅務(wù)管理體制。
三、房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)稅務(wù)籌備和策劃中采用的方法和策略
（一）在準(zhǔn)備的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅務(wù)的籌備和策劃
對(duì)繳納的稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃是當(dāng)前企業(yè)在管理中采用的一種新方法，它對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)提出了更高的要求，需要房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從整體的角度考慮問題，在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)在創(chuàng)建的初級(jí)階段就要對(duì)企業(yè)相關(guān)的注冊(cè)地點(diǎn)、企業(yè)出資的方式、企業(yè)的性質(zhì)以及企業(yè)的人員結(jié)構(gòu)等方面進(jìn)行重視，在企業(yè)從事經(jīng)營(yíng)的初級(jí)階段就要對(duì)這些方面進(jìn)行籌備和策劃，以減輕企業(yè)在稅收中所要繳納的稅款。
（二）在資金進(jìn)行籌劃的過程中對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的性質(zhì)為資金比較密集的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在籌備相關(guān)的資金進(jìn)行建設(shè)的過程中，要充分的考慮到是否能籌備和收集到足夠資金，還要對(duì)資金進(jìn)行籌備和收集所需要的成本進(jìn)行分析，采取相關(guān)的計(jì)劃盡可能減少資金在籌備過程中所需要的成本，加強(qiáng)對(duì)債務(wù)上的資本以及股權(quán)上的資本進(jìn)行分配，對(duì)資本進(jìn)行合理的分配，采用科學(xué)合理的方法進(jìn)行籌備資金方面的工作，盡可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的費(fèi)用，防止在進(jìn)行籌備和收集中出現(xiàn)更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，盡可能的減少企業(yè)借款中所付出的成本，把借款中的風(fēng)險(xiǎn)減小到最低。
（三）在進(jìn)行開發(fā)的環(huán)節(jié)對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)在開發(fā)過程中所涉及到的范圍非常的廣泛，此外，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納的稅款中數(shù)量非常多，扣除的方法也有很多的種類，并且每個(gè)種類中有著非常大的差異，國(guó)家的稅收過程中有著非常大的差距，對(duì)相關(guān)的土地稅收上沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收，使得因?yàn)榉至⒌脑蚨斐煞康禺a(chǎn)權(quán)方面的轉(zhuǎn)移不會(huì)征收相關(guān)的土地增值稅，除此在外，國(guó)家對(duì)土地方面的稅務(wù)在制定過程中還有著細(xì)致的劃分。房地產(chǎn)企業(yè)可以從這些方面對(duì)土地方面繳納的稅款進(jìn)行相關(guān)的管理，以實(shí)現(xiàn)減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納費(fèi)用的目的，減輕企業(yè)稅收中的負(fù)擔(dān)。
（四）在企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的主要銷售環(huán)節(jié)中對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌備和策劃
在企業(yè)的銷售經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)對(duì)所要繳納的稅務(wù)進(jìn)行策劃的主要方法是對(duì)企業(yè)法人方面進(jìn)行相關(guān)的設(shè)置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以配置相應(yīng)的子公司進(jìn)行管理，配置能夠獨(dú)立的進(jìn)行核算工作的二級(jí)法人，讓他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)以外的行業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，將其所應(yīng)當(dāng)繳納的部分稅務(wù)從所要繳納的營(yíng)業(yè)方面的稅務(wù)中分割出去，讓相關(guān)的業(yè)務(wù)對(duì)稅收方面的優(yōu)惠政策進(jìn)行充分的認(rèn)識(shí)，采用各種各樣的方法減輕企業(yè)所要繳納稅款方面的負(fù)擔(dān)。
四、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌備和策劃工作中要注意的問題
（一）政府機(jī)關(guān)制定的政策措施在企業(yè)發(fā)展中產(chǎn)生了非常大的影響
政府機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)方面所制定的政策和措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所要繳納的稅款有著非常大的影響。當(dāng)今社會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)得到快速的發(fā)展，人們對(duì)住房上的需求也越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)變得非常的激烈，當(dāng)?shù)氐恼贫ǖ姆康禺a(chǎn)相關(guān)的政策對(duì)其產(chǎn)生了非常大的影響。政府要充分的發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的宏觀調(diào)控作用，制定相關(guān)的政策措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)給予鼓勵(lì)和支持，給予相關(guān)的政策充分的調(diào)動(dòng)其積極性和主動(dòng)性。企業(yè)也要充分的利用國(guó)家政府給予行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，減少所要繳納的稅收費(fèi)用，使企業(yè)盡可能的獲取更多的利潤(rùn)。
（二）把工作的重點(diǎn)放在了追求利益，忽視了稅務(wù)籌劃中的問題
企業(yè)是以盈利為目的的企業(yè)法人，在企業(yè)的發(fā)展中企業(yè)采取的相關(guān)措施就是為了獲取更多的利潤(rùn)，企業(yè)在采取相關(guān)的措施進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作的同時(shí)，雖然明顯的減少了企業(yè)所要繳納的稅收，但是這一方法的實(shí)施中存在著很多問題，比如，在對(duì)稅務(wù)進(jìn)行籌劃的過程中增加了工作人員的工作量，在這一方法的實(shí)施過程中所花費(fèi)的額外費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過了企業(yè)在稅務(wù)中獲取的相關(guān)收益?？偠灾?，單方面的從減輕稅務(wù)方面的收益會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展帶來了非常不利的后果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要采用科學(xué)合理的方法，既要注重減稅方面的活動(dòng)又要對(duì)經(jīng)濟(jì)方面的各項(xiàng)稅務(wù)進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)嫁，權(quán)衡各項(xiàng)收益之間的關(guān)系，對(duì)企業(yè)的管理方面的體制進(jìn)行不斷地優(yōu)化和完善，建立最優(yōu)化的稅務(wù)籌集和策劃方案。
（三）稅務(wù)籌備和策劃有著非常強(qiáng)的適應(yīng)性，要針對(duì)具體情況進(jìn)行具體分析
