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中圖分類號：F275.2 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）30-0119-02
會計信息失真是指會計核算的依據(jù)不真實或反映的財務(wù)狀況和經(jīng)濟成果虛假，不符合實際狀況，如人為地捏造會計事實，篡改會計數(shù)據(jù)，為私利而編造假賬、假表，或虛盈實虧，或假虧充盈，從而使會計信息失去真實性，會計信息失真，造成國民經(jīng)濟流失，阻礙經(jīng)濟發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計也暴露出會計信息失真問題，受到了人們的廣泛關(guān)注，其使得會計信息不能客觀、如實地去反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。因此，本文通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)的分析，力圖找出房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因，從而提出提高房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的主要表現(xiàn)
1.會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)的各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認方法不同。
中國許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入確認標(biāo)準更注重取得銷售收入的手續(xù)是否完成，例如，產(chǎn)品是否發(fā)出，是否已經(jīng)收取現(xiàn)金或已經(jīng)辦理收取現(xiàn)金的手續(xù)，沒有考慮交易在實質(zhì)上是否已經(jīng)完成。其考慮重點仍然注重現(xiàn)金是否能回收，這也是中國會計實務(wù)與其他國家或地區(qū)會計實務(wù)在確認銷售收入是否實現(xiàn)上的出發(fā)點有所不同。
2.財務(wù)報表不能如實反映企業(yè)情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報表無法如實反映資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益、收入、費用、利潤。具體表現(xiàn)在：一是存貨核算管理混亂。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，項目部對開發(fā)過程中開發(fā)成本的控制缺乏經(jīng)驗，會計核算人員對工程開發(fā)過程缺乏專業(yè)和管理知識，開發(fā)成本的不定期結(jié)轉(zhuǎn)，且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨無法定期盤點盈虧，導(dǎo)致存貨會計信息失真。例如，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)出售，但因為成本未轉(zhuǎn)出，以至已售商品仍計入存貨科目賬面。二是預(yù)收賬款科目不能及時轉(zhuǎn)入經(jīng)營收入科目，開發(fā)成本不能及時結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營成本科目。因為房地產(chǎn)商品生產(chǎn)的周期長，通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是按年，甚至跨年度遵照收入與成本配比原則結(jié)轉(zhuǎn)。對于核定征收企業(yè)所得稅也是按預(yù)收賬款15%比例計算利潤額，再按25%的所得稅率預(yù)征企業(yè)所得稅，以至損益表無法正確體現(xiàn)當(dāng)期真實的收入及成本稅費。三是會計賬表不實。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了達到少交稅費，又能基本反映企業(yè)經(jīng)營活動、應(yīng)付政府監(jiān)督部門稽查的目的，建立內(nèi)外“兩套賬”或多套賬，將一些不合法的原始憑證、應(yīng)收應(yīng)付款項在另一本或幾本賬上反映，據(jù)此編制的會計報表必然“先天不足”。還有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)編制多套會計報表，向銀行報送的是實現(xiàn)盈利的會計報表，以獲得銀行貸款；向稅務(wù)部門報送的則大都是微利或虧損的會計報表，目的是盡量少繳稅款。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真的原因
1.企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督弱化。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)制度的基本標(biāo)志，經(jīng)營者與股東追求的經(jīng)濟利益一旦發(fā)生沖突，則會導(dǎo)致經(jīng)營者產(chǎn)生損害股東權(quán)益的行為，這種狀況往往為會計從業(yè)人員利用職權(quán)之便謀取私利提供條件。
2.會計準則、會計政策的局限性導(dǎo)致會計信息失真。由于會計準則具有剩余控制權(quán)等特征，其規(guī)范的不完整性和會計確認方式的多樣性使得管理當(dāng)局操縱企業(yè)會計信息成為可能。這種會計準則導(dǎo)致的剩余控制權(quán)的濫用所誘發(fā)的問題正是近年來會計信息失真的重要表現(xiàn)形式。會計政策也為企業(yè)提供的選擇范圍越來越寬，在會計政策規(guī)定的范圍內(nèi)，會計信息制造者總是選擇有利于自身業(yè)績或其他會計目的的會計政策，如美國的安然公司，就是利用“特別目的實體”（SPE）符合條件可以不納入合并會計報表的會計政策操縱利潤的，本應(yīng)納入合并會計報表的三個 SPE被排除在合并報表范圍外，結(jié)果1997—2000年期間有 4.99 億美元的利潤被高估，數(shù)億美元的負債被低估，那么投資者接收到的會計信息是經(jīng)過粉飾的虛假會計信息，其利益受損也就難以避免。
3.外部監(jiān)管不力，執(zhí)法力度不夠。中國針對會計信息失真現(xiàn)象做出處罰規(guī)定的法律雖然很多，如《會計法》、《公司法》、《證券法》、《刑法》、《注冊會計師法》等，卻普遍存在著執(zhí)法不嚴、懲治不力的現(xiàn)象，并沒有起到應(yīng)有的懲戒作用。由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟體系尚不完善，各種制度尚未理順，無章可循、有章不循的現(xiàn)象仍較普遍。另外懲罰不力，對違法違規(guī)行為，不僅缺乏刑罰和經(jīng)濟制裁，而且缺少道德和名譽損失，舞弊者不以為恥，反而甚至以此為榮，良好的道德和信用并不能帶來相應(yīng)的收益。
4.會計人員自身職業(yè)素質(zhì)不高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真現(xiàn)象普遍與會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)不高有著密不可分的直接聯(lián)系。會計人員的職業(yè)道德素養(yǎng)的高低直接影響了對會計信息質(zhì)量的好壞。
在層出不窮的經(jīng)濟交易中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計人員需要通過自己的職業(yè)判斷，客觀、公正地選擇會計核算方法和會計核算程序及評估企業(yè)的財產(chǎn)價值等，否則，就會發(fā)生非違法性會計信息失真。如果會計人員不能完全抵制利益誘惑，其職業(yè)判斷就會失去客觀和公正，發(fā)生違法性會計信息失真恐怕就難以避免。
三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策
1.建立健全的法律法規(guī)制度，完善企業(yè)管理結(jié)構(gòu)。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和不一致，極大地影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細的指引準則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此我們認為，應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎(chǔ)上，補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則。這些業(yè)務(wù)準則的制定將會大大縮小利潤操縱空間，為會計信息失真治理奠定制度基礎(chǔ)。
2.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制關(guān)鍵點的管理。（1）建立和完善行業(yè)收入與成本費用確認準則指引房地產(chǎn)商品銷售一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)等四個環(huán)節(jié)。那么，究竟在哪一環(huán)節(jié)確認銷售收入才更合理呢？房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同，并履行了相關(guān)法律手續(xù)；2）房屋已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋面積已經(jīng)過有關(guān)部門測量確定；3）房屋經(jīng)驗收后，客戶對房屋的結(jié)構(gòu)、面積、付款方式均已確認，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)；4）收入的金額能夠可靠地計量。一般應(yīng)在第三個環(huán)節(jié)之后、第四個環(huán)節(jié)之前確認房地產(chǎn)商品的銷售收入。至于特殊情況的確認時點，只能取決于專業(yè)標(biāo)準和會計人員的職業(yè)判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用應(yīng)有明確的規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點不斷細化使得具有可操作性。收入與支出（成本費用）之差就是利潤。收入與成本費用確認準則的細化必將減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計確認與計量方面的任意性，將大大縮減企業(yè)會計政策選擇的自由度。這對提高會計信息質(zhì)量是大有裨益的，是從制度上治理會計信息失真的必然選擇。（2）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)該增加以下披露內(nèi)容：一是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財務(wù)報表信息不足的情況下，額外提供具可比性的資料。二是增加土地儲備量及成本構(gòu)成等額外的信息。三是在財務(wù)報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。四是增加質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。增加披露以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量是促使企業(yè)提供真實公允會計信息的重要動因，也是治理信息失真的重要舉措。
3.提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)。會計人員的職業(yè)判斷力是影響會計信息質(zhì)量的重要因素。會計人員的職業(yè)判斷力，也即會計人員根據(jù)已有的知識、經(jīng)驗合理選擇會計原則和會計處理方法的能力直接影響會計信息質(zhì)量。會計人員誠信和職業(yè)道德，是開展會計工作的基本前提，建議建立會計人員誠信檔案，敦促會計人員恪守職責(zé)。在此基礎(chǔ)上提高會計人員職業(yè)判斷素質(zhì)，將為會計信息生成提供良好生態(tài)。這是治理會計信息失真不可或缺的。
四、結(jié)束語
隨著中國社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，會計核算工作顯得越來越重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員應(yīng)該提供真實、可靠的會計信息才能為社會主義經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息失真問題是一個普遍的社會現(xiàn)象，要從根源上治理好這一現(xiàn)象，需要較長的時間，也只有社會和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員一起努力，才能從真正意義上解決好會計信息失真的問題。
參考文獻：
中圖分類號：F293文獻標(biāo)識碼： A
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會計實務(wù)工作過程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會計準則沒有作出具體的規(guī)定，并未說明房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的確認、計量問題；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營模式不同，以及會計人員學(xué)歷背景、專業(yè)水平的的差異，做出的會計職業(yè)判斷不同。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和成本核算概述
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度演進過程
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過三項會計制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執(zhí)行《國營建設(shè)單位會計制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執(zhí)行財政部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。
2000年12月29日，財政部根據(jù)《中華人民共和國會計法》和《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》制訂了《企業(yè)會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業(yè)會計準則，修訂了現(xiàn)行的17項企業(yè)會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業(yè)提前執(zhí)行。
在此可以看出，現(xiàn)行的基本準則和具體準則與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會計制度。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發(fā)的商品房和土地，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費用的各個目標(biāo)，即產(chǎn)品開發(fā)、建設(shè)過程中的各項耗費的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、銷售費用、借款費用等方面。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費用，由某一成本核算對象負擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準，計入成本核算對象成本。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問題
（一）開發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確
根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（財會字[1993]第2號）規(guī)定：“應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負擔(dān)的間接費用，應(yīng)先在‘開發(fā)間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規(guī)定：“由幾個成本核算對象共同負擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務(wù)報告反映的會計信息的可比性。
（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對企業(yè)所得稅的影響
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一個項目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔(dān)的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。
（三）會計信息披露不完整
《企業(yè)會計準則第1號－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會計準則第30號－財務(wù)報表列報》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會計政策的說明，企業(yè)在發(fā)生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準則的規(guī)定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業(yè)特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據(jù)。經(jīng)對部分上市房企2013年度財務(wù)報告查閱得知，均未充分披露開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準、方法。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對企業(yè)經(jīng)營管理至關(guān)重要。
1、企業(yè)應(yīng)嚴格遵守房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)會計制度，開發(fā)產(chǎn)品成本的會計確認、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準和方法應(yīng)符合會計制度和企業(yè)會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。
2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。
四、結(jié)論
企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時間跨度長、開發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動開發(fā)核算難度大等特點，要求會計實務(wù)人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業(yè)實際的成本核算方法。
參考文獻：
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[2]中華人民共和國財政部.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度.財會字[1993]第2號.
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隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展,作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮,對國民經(jīng)濟的貢獻率不斷增大。但是,由于種種原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴重的會計信息失真現(xiàn)象,如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅,虛構(gòu)交易以騙取銀行信用,曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性,不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計信息,因而房地產(chǎn)會計信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此,如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量,就成為我國理論界和實務(wù)界研究的熱點。綜上所述,本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析,探討其完善和提高的對策。
一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因
房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量低下問題的成因,既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素,也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素,具體而言包括以下幾點:
(一)財務(wù)舞弊導(dǎo)致會計信息缺乏真實可靠性
房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點,且由于工程結(jié)構(gòu)的原因,在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程,使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認,這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣大空間,從而使得其達到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。
(二)濫用會計準則導(dǎo)致會計信息質(zhì)量不高
由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法,使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如,在配比原則方面,由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進行,導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異,使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實經(jīng)營情況,從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。
(三)隨意確認會計事項導(dǎo)致會計信息失真
由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細指引準則和制度,使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性,例如:在收入確認方面,有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認,有的在收訖房屋銷售款后確認,有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認,有的則視收益情況隨意確認,不同的確認方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響,從而導(dǎo)致企業(yè)會計信息嚴重失真。
(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計信息質(zhì)量缺乏公信力
由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門,使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享,從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管,促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外,由于相關(guān)法律體系的不完善,使得同巨額利潤相比,開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低,一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金,懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。
二、會計信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析
通過以上分析可以看出,企業(yè)會計信息質(zhì)量低下既有客觀原因,也有主觀因素,因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響,表現(xiàn)在:
(一)會計信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準，那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會計核算當(dāng)中，收入確認和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績波動非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標(biāo)準為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認較為復(fù)雜
房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認規(guī)范，《企業(yè)會計準則收入》當(dāng)中要求以報酬以及風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認規(guī)范。在會計實務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準比較的混亂，其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認為收入。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價不配比
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，對其開發(fā)之時，因為工程還沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項同樣不能確認為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結(jié)果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營成果也不具備真實性。
1.3評價指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績真實反映出來
房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強的特殊性，其表現(xiàn)在會計年報當(dāng)中常常是業(yè)績的波動很大，對于一般公司業(yè)績的評價指標(biāo)是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績，也不可以單單用指標(biāo)來論好壞，需要透過指標(biāo)來觀察實際，了解其信譽資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險。
2房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算工作的完善對策
2.1收入確認規(guī)范標(biāo)準的確定以及應(yīng)用
銷售房地產(chǎn)商品收入確認需要滿足兩個標(biāo)準：法律標(biāo)準與專業(yè)標(biāo)準。有關(guān)法律標(biāo)準指的是我國法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標(biāo)準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權(quán)，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進行開發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權(quán)屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進行買賣。與法律標(biāo)準不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險，這樣也不可以作為收入進行確認，相關(guān)的法律標(biāo)準屬于專業(yè)標(biāo)準的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標(biāo)準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規(guī)范。專業(yè)標(biāo)準收入確認通常是以報酬與風(fēng)險的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項，都不屬于現(xiàn)實的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對預(yù)收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作為實現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權(quán)主要報酬以及風(fēng)險還沒有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會計準則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時候確認收入，就會造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。
2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比
計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標(biāo)準，用實際的開發(fā)成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結(jié)轉(zhuǎn)。實際工作過程中，因為開發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計劃售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調(diào)整。此種方式對于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實用，其優(yōu)點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。
2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量
（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對土地儲備信息進行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報告的附注當(dāng)中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個開發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營開發(fā)過程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。
3結(jié)束語
目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機制對有的業(yè)務(wù)會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和實際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，由于市場經(jīng)濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地，會計核算工作一定會不斷的完善規(guī)范起來。
參考文獻
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在實務(wù)中各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)有不同的確認方法，主要有：
（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認的依據(jù)；
（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實現(xiàn)；
（3）以開發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)竣工驗收，開出“入住通知書”并開具銷售發(fā)票作為銷售實現(xiàn)；
（4）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認。
值得一提的是，上述標(biāo)準也會因人而異，不同的職業(yè)判斷導(dǎo)致不同的結(jié)果。例如在上市公司年報中，有幾家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認的問題，被注冊會計師出具了保留意見或解釋性說明段。而公司與注冊會計師的分歧的焦點集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。開發(fā)商銷售收入的確認是按照《企業(yè)會計準則―收入》的收入口徑來確認的，即：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常認為符合同時滿足這四個條件可以確認為收入的時點，一般是在為客戶辦理房產(chǎn)證時，即在產(chǎn)權(quán)變更時確認收入。
比如目前，大約80%客戶采用銀行按揭方式購房，銀行通常在客戶首付款后的一個月左右將余款撥付給開發(fā)商。銀行要與購房者簽訂一個“個人購房（抵押）借款合同”，在這個合同中，開發(fā)商需要作為保證人的身份出現(xiàn)，加蓋公章。合同中開發(fā)商需要提供的保證是“自本合同簽訂之日起至借款人（購房者）之房地產(chǎn)辦妥正式抵押登記，并取得房地產(chǎn)權(quán)證或房地產(chǎn)他項權(quán)證交由貸款人保管之日止”。因此開發(fā)商在沒有將房屋從法律意義上完全交付給購買者之前，必須承擔(dān)這樣的連帶責(zé)任。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第二十六條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時出賣人時，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條：買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。開發(fā)商因為存在承擔(dān)這種連帶責(zé)任的可能性，已收取的購房款還存在一定風(fēng)險和不確定性，所以通常不在辦理產(chǎn)權(quán)證之前確認收入。
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點考慮：（1）所購房屋準備增值后賣出，賣出時在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時的契稅、住房維修基金等手續(xù)費。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。
二、本文對房地產(chǎn)收入時限的理解
下面，將上述確認收入的時限做逐一剖析：
（1）簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因為房地產(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售的行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正的實現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進展情況及買主的最后意向來決定；且預(yù)售合同不同建造合同，建造合同是指為建造一項資產(chǎn)而訂立的合同，而房地產(chǎn)預(yù)售合同是商品購銷雙方的意向。因此根據(jù)《企業(yè)會計準則―收入》的規(guī)定商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬是否已轉(zhuǎn)移給買方判定，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款由于該開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收，不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)。只有等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認房地產(chǎn)銷售收入的實現(xiàn)。
（2）簽訂正式銷售合同是否可以作為銷售實現(xiàn)，本文認為簽訂正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計準則―收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入。只有符合建造合同的條件，并且有不可撤銷的建造合同的情況下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。
（3）以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認原則。我國的房地產(chǎn)開發(fā)市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度已較健全，在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收及房管部門對建筑實測后方可領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同。因此在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格，房屋已經(jīng)買主驗收、面積和房屋價款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)收入準則―商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認收入的必要條件。因為我們知道辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時間并非開發(fā)商或買主所能控制。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標(biāo)準。該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會計準則―收入》準則等則以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標(biāo)準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)究竟應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認收入？本文認為，房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個層次的標(biāo)準，即法律標(biāo)準和專業(yè)標(biāo)準。
1、法律標(biāo)準 。
房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)買賣在很大程度上依賴法律的制約和保護。法律標(biāo)準是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；經(jīng)過改、擴建的房屋，產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)在房地產(chǎn)行政管理部門辦妥變更登記手續(xù)后，方能進行交易等；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)（即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上）的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。
2、專業(yè)標(biāo)準 。
專業(yè)標(biāo)準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標(biāo)準，如《企業(yè)會計準則―收入》準則及《企業(yè)會計制度》的相關(guān)規(guī)定等。1999年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計準則―收入》第5條規(guī)定了銷售商品的收入確認的四個條件，即企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。2001年1月1日暫在上市公司實施的《企業(yè)會計制度》第85條對銷售商品的收入確認作出了與《企業(yè)會計準則―收入》類似的規(guī)定。從上述規(guī)定可以看出，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入的確認帶來了困難。其焦點在于如何根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的特點把握報酬和風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。
綜上所述，本文認為，房地產(chǎn)收入的確認應(yīng)同時具備以下條件：
1、房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準則
一、引言
房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。
在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標(biāo)準的會計準則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。
（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認隨意性較大
房地產(chǎn)企業(yè)收入確認，費用確認因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠大于當(dāng)期確認的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則——收入》以四個原則作為收入確認標(biāo)準，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法：
1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認收入。
2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認收入。
3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入。
4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認收入。
上述收入確認情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。
（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差
與它類型的企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算具有特殊的地方，如有著較為復(fù)雜的產(chǎn)品成本核算，相關(guān)稅金與經(jīng)營收入具有不同核算方式等；由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算本身的特殊性，在核算的過程中容易出現(xiàn)許多問題，如不對出現(xiàn)的問題加以解決，則可能會對企業(yè)財務(wù)的健康穩(wěn)定與公共財務(wù)的監(jiān)管效力與效率造成嚴重影響，也會損害到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的參與者等其他相關(guān)部門參與者的利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題進行研究，并找出相關(guān)的弊病，提出針對性的解決方法，有著十分重要的意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中的突出問題
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以經(jīng)營土地和出售商品房為目的的生產(chǎn)企業(yè)，具有投入資金量大、投資周期長、承擔(dān)風(fēng)險高等特點，所以，必須要求在會計核算上事先做好謀劃和精打細算的前提工作，從而有效的配合項目的成功開發(fā)。另外，就產(chǎn)品角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的特點是價值高，在銷售方面，一般采用預(yù)售和分期付款的銷售辦法，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中的收入確認比一般企業(yè)更具特殊性。一旦其業(yè)績浮動變化比較大，加之信息披露不足時，就會采用不同的業(yè)績評價指標(biāo)，來誤導(dǎo)投資者，這些特點都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特殊性。隨之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點問題也暴漏了出來。
（一）不全面的現(xiàn)金信息
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中現(xiàn)金的流量與其他類型的企業(yè)存在顯著性的差異，其特殊現(xiàn)金流量主要表現(xiàn)為因經(jīng)營時間的不同，現(xiàn)金流量單位也不相同。當(dāng)投資與籌措資金時，現(xiàn)金流量的單位是企業(yè)；當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營活動進行時，現(xiàn)金流量的單位則成為了開發(fā)項目。在完成產(chǎn)品的開發(fā)期后，銷售建設(shè)項目流入的資金即為現(xiàn)金流入；而進行項目建設(shè)時，所需物資、工資的費用則為現(xiàn)金流出。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)時間很長，造成其資金流出與流入相比較于其他企業(yè)耗費的時間會更長。所以目前，大部分企業(yè)的現(xiàn)金流量單位都會以企業(yè)為主，但就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，缺乏足夠完整的信息，會對其本身長期經(jīng)營的能力影響很大，并且也法給投資者提供完整的現(xiàn)金流量信息。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量狀況無法全面反映，這就成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的主要問題之一。
（二）收入確認隨意性
房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)時間比較長，其產(chǎn)品一般分為預(yù)售、分期付款等多種銷售模式，由于會計實務(wù)中的主要問題是確認某個環(huán)節(jié)為收入，因此部分房地產(chǎn)企業(yè)就利用收入和成本不配比跟比較長的建設(shè)時間來調(diào)節(jié)利潤，進而達到少納稅或推遲納稅的目的。甚至某些房地產(chǎn)企業(yè)拿預(yù)收房款做為“借資款”，其實只是掛在“其他應(yīng)付款”科目內(nèi)，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)采取“體外循環(huán)”的模式，把售房收入存放在其他公司的賬目上，然后假借其他項目來進行資金周轉(zhuǎn)，進而達到收入較為隱秘的目的。還有部分的房地產(chǎn)企業(yè)竣工之后，房屋也已經(jīng)全部售出，由于某些方面的問題的制約，不能及時有效地進行竣工核算和會計核算等工作，以上種種現(xiàn)象，造成房地產(chǎn)企業(yè)的收入比較隨意。
（三）會計信息的風(fēng)險披露不完善
伴隨著信息技術(shù)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中將會遇到各種風(fēng)險，其中包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等一系列風(fēng)險。這些風(fēng)險更加使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比其他企業(yè)的風(fēng)險性更為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須嚴格要求披露質(zhì)量保證金的核算方法，按時披露還未結(jié)清的擔(dān)保金額，并注明風(fēng)險程度，保證會計信息風(fēng)險披露的完善性。
二、強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施
（一）建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系
現(xiàn)行法規(guī)對于會計成本核算不具備太強的引導(dǎo)力，因其沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的方式制定出嚴格的規(guī)定；不一樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會采用不一樣的會計核算方式進行核算，因為標(biāo)準的不統(tǒng)一，不僅對會計核算質(zhì)量造成了影響，也給企業(yè)之間的比較造成了不便。建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范體系，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算按照具體的準則進行處理，可將決策力度提高，并提供更準確的財務(wù)信息給財務(wù)報告機構(gòu)。我國的會計法中明確規(guī)定，權(quán)責(zé)發(fā)生應(yīng)作為會計核算的基礎(chǔ)，但是用此標(biāo)準對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本進行衡量，則是存在一定的缺陷。因其容易發(fā)生人為的利潤調(diào)節(jié)，導(dǎo)致信息失真；且權(quán)責(zé)發(fā)生的制度與我國的國情不符，因此，在其開發(fā)成本中統(tǒng)一現(xiàn)金收付與權(quán)責(zé)發(fā)生是很有必要的。
（二）借款費用合理化
房地產(chǎn)企業(yè)一般發(fā)生的借款費用問題，歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)購建或生產(chǎn)，符合資本化條件，應(yīng)計入相關(guān)資產(chǎn)成本；而相對于其他借款費用，則必須要在發(fā)生時按照發(fā)生額來確認為費用，并要歸于當(dāng)期損益。但如果要符合資本化條件的資產(chǎn)，則需要經(jīng)過長時間的購建或生產(chǎn)活動，從而達到預(yù)定可使用或者可以進行銷售的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。房地產(chǎn)商品的要求非常嚴格，預(yù)定可銷售狀態(tài)的存貨商品是需要經(jīng)過較長時間的購建才能達到，一定要將其達到預(yù)定可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的借款費用，一起計入開發(fā)成本。不僅如此，全新的制度還對借款費用資本化的范圍進行擴大，新制度中的借款費用不但是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)專門借入的借款，而且也是為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用的一般借款。因此，必須對會計核算中的借款費用核算進行充分的配比。一旦借款費用在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后，按照實際占用金額計算房地產(chǎn)項目成本，也可以先將未完工的成本累計發(fā)生額作為分攤借款費用的成本對象，合理有效地處理借款費用。
（三）收入確認完善化
在進行房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)核算時，必須同時滿足一些條件方可得到充分的確認。首先是企業(yè)必須取得與該項房地產(chǎn)有關(guān)的租金收入和增值收入；然后是該房地產(chǎn)的成本必須可靠的計入會計核算之中；最后是對房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)而言，采取單獨計量和售出進行會計核算，就會使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)進行單獨劃分和交割。與此同時，企業(yè)也可采取排除法來確認房地產(chǎn)的投入情況，企業(yè)在進行生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理時所持有的房地產(chǎn)和存貨的房地產(chǎn)皆不屬于投資性房地產(chǎn)，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使是根據(jù)市場價格來收取房租租金，一樣也不屬于投資性房地產(chǎn)。但是如果總公司是以經(jīng)營租賃的方式向子公司進行房地產(chǎn)出租，這樣就被稱之為投資性房地產(chǎn)。這樣的房地產(chǎn)也稱之為總公司的投資性房地產(chǎn)，而在會計核算的過程中，應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的自用型房地產(chǎn)。
（四）提高信息披露質(zhì)量
會計核算中的信息披露問題也是重點問題，為了保證信息披露質(zhì)量的完善性，必須增加土地儲備量和成本構(gòu)成信息。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地成本占有量較大，無法滿足土地儲備量及土地儲備量的成本現(xiàn)狀，對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展動向產(chǎn)生不穩(wěn)定性，因此，必須嚴格要求披露土地質(zhì)量和儲備量。通過增加房地產(chǎn)項目現(xiàn)金流量信息披露的方法，以開發(fā)項目作為企業(yè)的基本單位，客觀上披露其在企業(yè)開發(fā)過程中形成經(jīng)營活動的所有現(xiàn)金流量，其中包括銷售房地產(chǎn)商品所取得的現(xiàn)金和購買工程物資及支付工人工資所支出的現(xiàn)金等等。最后必須加強產(chǎn)品的質(zhì)量保證和風(fēng)險信息的披露。使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險性在會計信息披露環(huán)節(jié)中得到充分的揭示，這樣在很大程度上提高了現(xiàn)金流量信息的實用性。
三、結(jié)語
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)做好會計核算的工作，完善信息披露質(zhì)量，對于房產(chǎn)企業(yè)的深入改革意義重大。而科學(xué)合理的會計核算工作可以提高企業(yè)財務(wù)管理水平，改善企業(yè)經(jīng)營理念，增加企業(yè)收入和利潤；重視房產(chǎn)開發(fā)會計核算，是我國現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)濟的市場需求，隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸完善，全新的會計制度和準則也得到了廣泛的與應(yīng)用，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊性的制約，現(xiàn)有會計核算方法無法滿足正常的房地產(chǎn)企業(yè)的核算需求，因此，只有充分的發(fā)揮會計職能，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)會計核算工作的順利進行。
參考文獻：
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);會計信息質(zhì)量;會計準則
隨著我國國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前繁榮，對國民經(jīng)濟的貢獻率不斷增大。但是，由于種種原因，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在較為嚴重的會計信息失真現(xiàn)象，如部分企業(yè)隱瞞利潤以偷漏營業(yè)稅，虛構(gòu)交易以騙取銀行信用，曲解行業(yè)特殊性以掩蓋核算隨意性，不選用統(tǒng)一會計制度以使得會計信息缺乏可比性等諸多問題。由于國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的制定、房地產(chǎn)業(yè)稅收的征繳和上市房地產(chǎn)公司利益相關(guān)者的投資決策離不開正確的會計信息，因而房地產(chǎn)會計信息的各種質(zhì)量問題必然會對國家和個人的利益造成嚴重危害。有鑒于此，如何通過宏觀決策和微觀管理以規(guī)范和提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量，就成為我國理論界和實務(wù)界研究的熱點。綜上所述，本文將通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因以及危害的分析，探討其完善和提高的對策。
一、房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量問題的成因
房地產(chǎn)業(yè)會計信息質(zhì)量低下問題的成因，既有企業(yè)內(nèi)部利益的因素，也有外部制度、監(jiān)管等方面的因素，具體而言包括以下幾點:
(一)財務(wù)舞弊導(dǎo)致會計信息缺乏真實可靠性
房地產(chǎn)項目開發(fā)一般具有開發(fā)周期長、支出項目多、資金用量大、負債率高等特點，且由于工程結(jié)構(gòu)的原因，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中還存在大量的隱蔽工程，使得內(nèi)部工藝和原材料往往難以清晰辨認，這些都為開發(fā)商運用混淆成本界限、虛列業(yè)務(wù)、虛增成本費用、隱匿收入、不正確披露或有負債等各種財務(wù)舞弊手段提供了廣大空間，從而使得其達到通過提供存在各種質(zhì)量問題的會計信息以謀求私利的目的。
(二)濫用會計準則導(dǎo)致會計信息質(zhì)量不高
由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，使得我國企業(yè)會計準則允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在編制財務(wù)報告時對某些會計事項自主選擇處理方法，使得企業(yè)管理者可以根據(jù)個人判斷和觀點在會計準則允許的范圍內(nèi)自由調(diào)整賬面盈余。例如，在配比原則方面，由于公共配套設(shè)施建設(shè)同土地開發(fā)同步往往不同步進行，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)提的公共設(shè)施配套工程費用與實際發(fā)生數(shù)常常存在較大差異，使得企業(yè)財務(wù)報表不能及時反映企業(yè)當(dāng)期的真實經(jīng)營情況，從而為企業(yè)操控利潤提供了巨大空間。
(三)隨意確認會計事項導(dǎo)致會計信息失真
由于現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》缺乏對房地產(chǎn)等特殊行業(yè)會計實務(wù)的詳細指引準則和制度，使得企業(yè)對會計項目的確認存在很大的隨意性，例如:在收入確認方面，有的開發(fā)企業(yè)在商品房交付后予以確認，有的在收訖房屋銷售款后確認，有的在辦妥產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以確認，有的則視收益情況隨意確認，不同的確認方法顯然會對企業(yè)當(dāng)期利潤產(chǎn)生很大影響，從而導(dǎo)致企業(yè)會計信息嚴重失真。
(四)外部監(jiān)管不到位導(dǎo)致會計信息質(zhì)量缺乏公信力
由于房地開發(fā)一般需要經(jīng)過土地、城建、工商、稅務(wù)、房管等多個政府部門，使得各類開發(fā)信息過于分散難以得到共享，從而無法對開發(fā)商進行有效監(jiān)管，促使其利用利用虛假會計信息牟取私利。此外，由于相關(guān)法律體系的不完善，使得同巨額利潤相比，開發(fā)商虛假會計的違法成本相對較低，一般就是補足稅款、繳納少量的罰款和滯納金，懲治力度的不足也從側(cè)面助漲了其虛假會計信息的主動性。
二、會計信息質(zhì)量低下對利益相關(guān)者的危害分析
通過以上分析可以看出，企業(yè)會計信息質(zhì)量低下既有客觀原因，也有主觀因素，因而會對企業(yè)的利益相關(guān)者造成不同程度的影響，表現(xiàn)在:
(一)會計信息質(zhì)量低下對債權(quán)人的危害
與企業(yè)股東不同，企業(yè)債權(quán)人并不參與分享企業(yè)高速成長而形成的高收益，其主要目的就是能夠安全收回借出的本金并獲得事先約定的利息。因而，作為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大和最主要債權(quán)人的銀行，其在進行信貸決策時，最關(guān)心的問題就是企業(yè)能否按期償還貸款和本金。進而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的是否符合穩(wěn)健性原則和可比性原則，就成為保護債券人利益的關(guān)鍵，這意味著企業(yè)的凈資產(chǎn)因盡可能統(tǒng)一會計準則，并扣除未來所面臨的損失，而不包括未來可能的收益。顯然，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隨意確認會計事項、濫用會計準則等行為所導(dǎo)致的會計信息質(zhì)量低下將給銀行等債權(quán)人造成巨大的決策風(fēng)險和信貸風(fēng)險。
(二)會計信息質(zhì)量低下對政府政策調(diào)控的影響
會計信息是各種經(jīng)濟信息的基礎(chǔ)，是政府部門制定各項經(jīng)濟政策的重要依據(jù)。由于會計信息占了社會經(jīng)濟信息總量的70%以上，因而企業(yè)會計信息質(zhì)量的高低直接決定了經(jīng)濟信息的總體質(zhì)量，從而對政府宏觀調(diào)控等經(jīng)濟決策的質(zhì)量造成重要影響。但是，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量普遍低下的嚴峻事實，如隱匿企業(yè)收入、虛增企業(yè)成本等，直接影響了包括稅收政策、貨幣政策在內(nèi)的各項宏觀調(diào)控政策，在一定程度上擾亂了整個經(jīng)濟工作的秩序，阻礙了我國現(xiàn)代化的進程。
(三)會計信息質(zhì)量低下對投資者的誤導(dǎo)
一方面，從客觀上看，由于房地產(chǎn)行業(yè)投入產(chǎn)出具有較強的周期性，表現(xiàn)為不同的會計期間業(yè)績往往波動較大，如項目建設(shè)期內(nèi)往往業(yè)績不佳，而竣工后則業(yè)績突飛猛進，因而一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤等，無法正確、客觀、全面的放映企業(yè)正式經(jīng)營情況，從而造成會計信息質(zhì)量低下，對投資者造成誤導(dǎo);另一方面，從主觀上看，企業(yè)管理為了企業(yè)利益，通過隨意確認預(yù)提賬款、任意攤銷預(yù)提開發(fā)費用、虛列成本支出等方式控制會計信息披露，或為圈錢，或為二級市場炒作，或為避免戴帽以及退市等，造成企業(yè)會計信息嚴重違背客觀性原則，欺騙了投資者等信息使用者。
三、完善房地產(chǎn)會計核算，提高會計信息質(zhì)量的對策
(一)建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)會計規(guī)范體系
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，應(yīng)在我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計制度》中，針對房地產(chǎn)企業(yè)會計中一些特殊事項，如遞延稅項準則、投資物業(yè)準則、預(yù)提賬款、開發(fā)費用攤銷、會計期間選擇、或有事項披露等規(guī)定具體的會計準則或會計制度，以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會計核算，從而增強房地產(chǎn)企業(yè)會計信息中企業(yè)財務(wù)信息和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。同時，應(yīng)補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準則，避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計人員依據(jù)企業(yè)需要，做出不規(guī)范的會計處理。
(二)改進與完善會計信息的披露制度
提高會計信息披露的真實性和可靠性，首先，通過立法建立健全保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息真實可靠的法規(guī)法則，如要求增加會計信息披露的頻率和范圍，增加非財務(wù)信息的披露等，做到有法可依、執(zhí)法必嚴;其次，拓寬信息披露渠道，如建立類似“標(biāo)準普爾”的公司評價體系，使得投資者和債權(quán)人可以通過別的渠道獲取相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)信息，而不必依靠單一的企業(yè)財務(wù)年報等;最后，要進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表外審制度以及注冊會計師管理制度，給會計信息的可靠性提供一個較好的經(jīng)濟和法律環(huán)境。
(三)加強政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度
首先，在政府部門中建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度，建立跨部門的房地產(chǎn)信息管理中心，定期召開聯(lián)系會議交流房地產(chǎn)項目開發(fā)進展的相關(guān)信息，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)監(jiān)管，杜絕其會計信息造價的空間;其次，加大對開發(fā)商會計信息的審查范圍和懲罰力度，提高其會計信息造假的違法成本。通過采取征收高額罰款、累進稅率、社會公示等方式對歪曲會計信息的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟處罰，多渠道督促開發(fā)商自覺守法;最后，對所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取信用評級機制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不實信息的企業(yè)。
(四)積極培育第三方會計信息的專業(yè)用戶
國外會計信息質(zhì)量管理的實踐證明，依賴信息企業(yè)的內(nèi)部控制和政府外部監(jiān)管是無法有效解決企業(yè)會計信息質(zhì)量低下的問題，必須有效利用市場需求方的力量進行制衡，即培育第三方會計信息專業(yè)用戶，主要包括:證券公司、證券投資咨詢機構(gòu)、證券投資基金以及其他機構(gòu)投資者。他們擁有資金、信息、技術(shù)和研究團隊等方面的優(yōu)勢，相對非專業(yè)用戶而言，其投資決策受會計信息質(zhì)量的影響較小，在信息市場中扮演著信息分析專家和信息傳播者的雙重角色，通過利用專業(yè)用戶所具有的識別和分析能力，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量進行分析和評價，有助于改善投資者被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息誤導(dǎo)的程度。
參考文獻
隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標(biāo)準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標(biāo)準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1正確確定和應(yīng)用收入確認標(biāo)準
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應(yīng)符合兩個標(biāo)準，即法律標(biāo)準和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準。專業(yè)標(biāo)準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標(biāo)淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
一、引言
從現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產(chǎn)這樣一個相對特殊的行業(yè)的會計實務(wù)沒有比較強的針對性。
通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個產(chǎn)品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當(dāng)中的利潤也為負數(shù)。有時，一個項目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發(fā)企業(yè)通常將這項資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財務(wù)特點給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點主要表現(xiàn)在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個房地產(chǎn)項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項工程的建設(shè)往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營項目多這個方面，這導(dǎo)致財務(wù)會計的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產(chǎn)周期長，涉及的技術(shù)問題多，需要進行大量的協(xié)作，給財務(wù)會計的核算與管理帶來麻煩。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題
1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題
土地開發(fā)費用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否能達到預(yù)期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對建設(shè)場地進行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發(fā)項目的費用的具體支出的內(nèi)容及項目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費用發(fā)生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發(fā)成本等間接費用，按照一個什么樣的標(biāo)準才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對象當(dāng)中去，存在一個較大的可操作空間。
2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題
房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關(guān)費用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費用都應(yīng)該按照房屋成本核算對象及相關(guān)的規(guī)定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。
3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題
配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式?？偟膩碇v，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。
四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的對策
1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計制度和準則
其一，應(yīng)該對商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規(guī)范性；其四，進一步細化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。
2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售
當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國經(jīng)濟的整體運行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。
可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現(xiàn)以貨幣形式對房地產(chǎn)進行分塊投資。極大的活躍整個房地產(chǎn)市場，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場，促進社會的發(fā)展。
3. 提高會計從業(yè)人員的素質(zhì)
房地產(chǎn)財務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會計人員的素質(zhì)直接影響到會計信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財務(wù)人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應(yīng)該加強職業(yè)道德教育，確保財務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時俱進，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。
房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進行銷售獲得的收入。包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入(指可單獨出售的配套設(shè)施部分)等。
二、房地產(chǎn)銷售收入確認實現(xiàn)的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)。一是采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時。確認收入的實現(xiàn)；二是采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的。在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；三是采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的。其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貨款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；四是采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：a 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。b 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。c 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。d 采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。五是將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：a 將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。b 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的。租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)、出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。六是以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品和將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售等銷售方式，存在一定的節(jié)稅空間特別是遞延納稅空間。
三、房地產(chǎn)銷售收入的核算
在房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務(wù)中，通常是在土地、商品房移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認可時，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。收入核算的關(guān)鍵是收入的確認和計量，即按收入實現(xiàn)原則和配比原則的要求，確定何時確認收入及其入賬金額。從一些房地產(chǎn)企業(yè)的會計實務(wù)來看，在其收入核算中尚未嚴格按《企業(yè)會計制度》的要求進行賬務(wù)處理。在預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時，存在的問題尤為突出。
房地產(chǎn)商品的銷售通常是采用預(yù)售形式，其銷售的前提是取得預(yù)售許可證及銷售許可證。采用預(yù)售形式時，需要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)戶等不同環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)收入的確認同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比有一定的特殊性?！妒杖搿窚蕜t要求以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標(biāo)準，但在以上的哪個環(huán)節(jié)最符合《企業(yè)會計制度》的四個確認條件呢?需要會計人員的職業(yè)判斷。在各企業(yè)的會計實務(wù)中，存在不同的理解及確認方法。具體來說，主要存在下列各種情況：
(一)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)時，確認房地產(chǎn)銷售收入
有些房地產(chǎn)企業(yè)認為，預(yù)售中所得的價款，只是一種暫收款，因為開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收。有的建設(shè)項目剛剛開工甚至尚未開工，所以風(fēng)險仍未轉(zhuǎn)移，成本亦沒有最后核算，所以不符合收入確認條件。只作為企業(yè)的預(yù)收賬款，在相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后。才確認房地產(chǎn)銷售收入。
(二)在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收時，確認房地產(chǎn)銷售收入
一些房地產(chǎn)企業(yè)亦同意在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合確認條件，應(yīng)在工程竣工并收到部分房款后可確認其收入。
(三)以分期收款方式的房地產(chǎn)銷售，按合同規(guī)定的收款時間分期確認收入，同時分期結(jié)轉(zhuǎn)成本
這是以收付實現(xiàn)制的原則，比較保守的處理方法。但是。某些房地產(chǎn)企業(yè)有時也在房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按已經(jīng)收回的價款或可能收回的價款確認銷售收入。而對其中估計無法收回的部分作為未實現(xiàn)收入處理。
(四)按預(yù)售合同價款中已經(jīng)收取的價款分期確認收入
