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時(shí)間：2023-09-03 15:19:01
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認(rèn)購(gòu)人（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________（以下簡(jiǎn)稱商品房）。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元（大寫：_______________）。
三、認(rèn)購(gòu)款
乙方于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元（大寫：_______________）。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無須再補(bǔ)購(gòu)房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。
本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
證件號(hào)碼：_________________________證件號(hào)碼：_______________________
認(rèn)購(gòu)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：__________
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開發(fā)的位于_____市_____區(qū)_______________(以下簡(jiǎn)稱商品房)。該商品房的建筑面積為_____平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣_(tái)_________元/平方米，房款計(jì)人民幣_(tái)_________元(大寫：_______________)。
三、認(rèn)購(gòu)款
乙方于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣_(tái)_____________________元(大寫：_______________)。該商鋪屬一次性付清款項(xiàng)，出賣人和買受人無任何爭(zhēng)議。且在簽訂本協(xié)議時(shí)表示甲方已收到該款項(xiàng)。
甲方在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)立即通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起_____日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。
甲方應(yīng)在取得預(yù)售許可證____日內(nèi)通知到乙方，因甲方取得預(yù)售許可證后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知到乙方，因此產(chǎn)生的不利于乙方的后果均由甲方承擔(dān)。
甲、乙雙方在上述約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自約定的期限屆滿次日起超過_____日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起_____日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款返還給乙方，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任及乙方的一切經(jīng)濟(jì)損失。
甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無須再補(bǔ)購(gòu)房款。
四、其他約定
在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，甲方應(yīng)積極配合。
買受人已一次清購(gòu)房款，甲方不得將此房進(jìn)行調(diào)換，同樣甲方不得將此房另出售給其他人，否則將作為違約處理。
五、附則
本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。
本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授權(quán)代表：________________________授權(quán)代表：______________________
律師解答:在對(duì)共有人擅自出賣共有物行為的定性上,應(yīng)注意區(qū)分無權(quán)處分與無權(quán)。在無權(quán)處分中,處分人是以自己的名義將處分權(quán)不屬于自己的物進(jìn)行處分;而在無權(quán)中無權(quán)人是以他人的名義為民事行為,這一根本區(qū)別決定了無權(quán)處分與無權(quán)適用不同的處理規(guī)則。因此,應(yīng)以出賣人是否以共有人的名義出賣共有物為標(biāo)準(zhǔn),分別予以定性。具體而言:
1、共有人擅自以自己的名義出賣共有物的,應(yīng)當(dāng)定性為無權(quán)處分。雖然合同有效,但對(duì)于出賣人的無權(quán)處分行為,應(yīng)適用《合同法》第51條的規(guī)定。
2、共有人擅自以其他共有人或全體共有人的名義出賣共有物的,則屬于無權(quán)行為,并應(yīng)根據(jù)買受人善意與否來判定是否適用表見。在法律適用上,應(yīng)按《合同法》第48條和49條的規(guī)定處理。
相關(guān)法律知識(shí):
1.買賣合同是有償合同。買賣合同的實(shí)質(zhì)是以等價(jià)有償方式轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的所有權(quán),即出賣人移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)于買方,買方向出賣人支付價(jià)款。這是買賣合同的基本特征,使其與贈(zèng)與合同相區(qū)別。是有償民事法律行為。
2.買賣合同是雙務(wù)合同。在買賣合同中,買方和賣方都享有一定的權(quán)利,承擔(dān)一定的義務(wù)。而且,其權(quán)利和義務(wù)存在對(duì)應(yīng)關(guān)系,即買方的權(quán)利就是賣方的義務(wù),買方的義務(wù)就是賣方的權(quán)利。是雙務(wù)民事法律行為。
跨境電子商務(wù)是指分屬不同關(guān)境的交易主體，通過網(wǎng)上平臺(tái)達(dá)成交易，進(jìn)行支付結(jié)算并通過跨境物流送達(dá)商品，完成交易的商務(wù)活動(dòng)[1]。隨著跨境電子商務(wù)的蓬勃興盛發(fā)展，消費(fèi)者經(jīng)由電子商務(wù)平臺(tái)購(gòu)買跨境電子商務(wù)公司商品的行為也司空見慣，涌現(xiàn)出的相關(guān)商品糾紛也延伸至跨境電子商務(wù)商品交易的合同類型。經(jīng)由目前中國(guó)既存的相應(yīng)司法判例分析，就跨境電子商務(wù)商品交易契約論博弈的觀點(diǎn)分為買賣契約論，非買賣契約論和委托契約論三種。
買賣契約論，代表消費(fèi)者的觀點(diǎn)，認(rèn)為經(jīng)由網(wǎng)上平臺(tái)購(gòu)買商品屬于典型的買賣行為，簽訂的合同自然構(gòu)成買賣合同。一般而言，消費(fèi)者作為原告就產(chǎn)品質(zhì)量問題起訴跨境電子商務(wù)公司或者其他相關(guān)主體時(shí)，均提及是在被告處購(gòu)買的商品，現(xiàn)存在質(zhì)量問題，要求退貨退款或者追索懲罰性賠償。消費(fèi)者認(rèn)為，經(jīng)由跨境電商平臺(tái)是購(gòu)買被告的商品，與在實(shí)體店購(gòu)買或者是否跨境無關(guān)，均是支付貨款轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)的行為，理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖琴I賣合同，出現(xiàn)產(chǎn)品瑕疵或者其他質(zhì)量問題，被告自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。此種觀點(diǎn)得到極少數(shù)法院判決的認(rèn)可，譬如在2016年張振張某某興與廣西一心母嬰用品有限公司產(chǎn)品銷售者責(zé)任糾紛案，原告分兩批次在被告處購(gòu)買進(jìn)口嬰兒奶粉，但是所購(gòu)買的上述產(chǎn)品皆無中文標(biāo)識(shí)，原告認(rèn)為被告的商品違反《中華人民共和國(guó)食品安全法》的規(guī)定，要求退貨和支付賠償金，但是被告辯稱被告與原告的交易方式系跨界電子商務(wù)，不構(gòu)成買賣合同。法院經(jīng)審理認(rèn)定，原告主張自己與被告存在買賣合同關(guān)系，提供了收款憑證，原告與被告間存在買賣合同關(guān)系初步成立，被告主張其與原告間并無直接的買賣合同關(guān)系，主張其僅為原告提供了跨境電子商務(wù)代購(gòu)服務(wù)，但被告沒有提供其為原告提供跨境電子商務(wù)代購(gòu)服務(wù)的證據(jù)，因此，被告的主張不成立，法院最終確認(rèn)原告與被告間存在買賣合同關(guān)系。買賣契約論雖得到消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可與支持，但并沒有得到多數(shù)司法判決的認(rèn)可，目前而言仍屬于少數(shù)意見。
非買賣契約論，代表跨境電子商務(wù)企業(yè)的利益，是法院在審理跨境電子商務(wù)商品交易合同糾紛的一種實(shí)務(wù)觀點(diǎn)，跨境電子商務(wù)企業(yè)結(jié)合跨境電子商務(wù)的特性，認(rèn)為契約非構(gòu)成買賣合同，以此否定消費(fèi)者的訴求，但是對(duì)合同類型的具體稱謂不予置評(píng)。此種觀點(diǎn)得到較多數(shù)法院的認(rèn)可和支持。譬如，在何夢(mèng)與重慶渝歐跨境電子商務(wù)有限公司等產(chǎn)品責(zé)任糾紛案，經(jīng)審法院認(rèn)為，跨境電商平臺(tái)是指分屬不同關(guān)境的交易主體，通過電子商務(wù)平臺(tái)達(dá)成交易、進(jìn)行支付結(jié)算，并通過跨境物流送達(dá)商品、完成交易的一種國(guó)際商業(yè)活動(dòng)。原告在被告辦理會(huì)員卡之前，其工作人員就在店內(nèi)向原告展示了原告欲購(gòu)買產(chǎn)品的樣品，樣品均為境外生產(chǎn)時(shí)的原始外包裝，無中文標(biāo)簽、中文說明書等內(nèi)容。原告辦理會(huì)員卡后自行通過被告的西港全球購(gòu)的電商平臺(tái)多次采購(gòu)了該國(guó)外產(chǎn)品，收到的產(chǎn)品與樣品均一致。因此原告應(yīng)當(dāng)知道該商品并非針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)銷售，其生產(chǎn)者一般不會(huì)按照我國(guó)的相關(guān)法規(guī)對(duì)商品進(jìn)行標(biāo)注，被告提供國(guó)外采購(gòu)平臺(tái)的行為并非進(jìn)口銷售商品行為。此種觀點(diǎn)以否定消費(fèi)者訴求為直接目的，對(duì)難度系數(shù)相對(duì)較大的契約類型的認(rèn)定則予以規(guī)避。非買賣契約論正在越來越多的司法判例中體現(xiàn)，業(yè)已成為實(shí)務(wù)部門處理跨境電子商務(wù)交易合同糾紛的主流意見。
委托契約論，依舊代表跨境電子商務(wù)企業(yè)的利益，由非買賣契約論進(jìn)一步衍生而出，認(rèn)為跨境電子商務(wù)具備特殊性，消費(fèi)者經(jīng)由網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)購(gòu)買商品的行為不同于傳統(tǒng)的購(gòu)買行為，實(shí)際上是委托跨境電子商務(wù)公司直接以消費(fèi)者的名義報(bào)關(guān)進(jìn)口，兩者之間在本質(zhì)上構(gòu)成委托合同關(guān)系，而不是傳統(tǒng)意義上的買賣合同關(guān)系。委托契約論目前已得到部分司法判決的確認(rèn)，譬如，在趙子玉與廈門中宏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司買賣合同糾紛案，經(jīng)審法院認(rèn)為本案應(yīng)當(dāng)首先明確跨境電子商務(wù)交易的法律性質(zhì)，以及消費(fèi)者和跨境電子商務(wù)公司在交易中的法律地位，才能判斷電子商務(wù)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種法律責(zé)任。本案中，原告向跨境電商公司提供準(zhǔn)確而完整的個(gè)人信息，以便該公司以訂單人本人的名義辦理向海關(guān)報(bào)關(guān)、繳納稅款，境外商品通關(guān)時(shí)的性質(zhì)系個(gè)人行郵物品，而非貿(mào)易商品。原被告之間的此種法律關(guān)系著重強(qiáng)調(diào)跨境電商公司以訂單人的名義從事相關(guān)的行為，而普通的買賣合同的基本義務(wù)在于一方支付貨款、另一方交付標(biāo)的物，并未將合同雙方履行合同義務(wù)時(shí)的名義作為認(rèn)定買賣合同的構(gòu)成要件之一。而在原被告之間的法律關(guān)系中，被告的主要義務(wù)在于其以訂單人的名義從事報(bào)關(guān)、交稅等事宜，否則原告意欲取得的商品便無從離開保稅區(qū)從而交付給原告，合同目的便無從實(shí)現(xiàn)，所以被告公司負(fù)擔(dān)的以原告名義從事報(bào)關(guān)、交稅義務(wù)構(gòu)成了雙方之間合同的主合同義務(wù)之一，對(duì)于該合同性質(zhì)的界定發(fā)揮著實(shí)質(zhì)性的作用?？缇畴娮由虅?wù)對(duì)于跨境電商公司以訂單人的名義從事相關(guān)事務(wù)的強(qiáng)調(diào)，符合委托合同的構(gòu)成要件，訂單人作為委托人，對(duì)其委托事項(xiàng)支付價(jià)款，跨境電商公司作為受托人，為委托人提供商品采購(gòu)、通關(guān)納稅、物流托運(yùn)等服務(wù)。故本案中原被告之間的法律關(guān)系為委托合同關(guān)系，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托合同的約定履行其義務(wù)。委托契約較買賣契約論更為明晰，但是僅得到部分法院的認(rèn)可，未能成為主流觀點(diǎn)。
二、B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型博弈事由
消費(fèi)者和跨境電子商務(wù)公司間跨境電子商務(wù)合同類型的糾紛并非無緣無故產(chǎn)生，而是在現(xiàn)行法律法規(guī)無確切規(guī)定的背景下，基于各自經(jīng)濟(jì)利益的考量，分別做出的相互矛盾的解讀。究其緣由，既包括兩造對(duì)跨境電子商務(wù)企業(yè)是否具備銷售者身份的博弈，也進(jìn)而涵蓋就產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的博弈。
（一）銷售者身份博弈
法律主體間的權(quán)利義務(wù)因法律關(guān)系的差異的不同，縱使消費(fèi)者和跨境電子商務(wù)公司均認(rèn)同兩者間的商品交易構(gòu)成契約法律關(guān)系，但是在具體的合同類型上存在明顯的認(rèn)知差異，顯而易見，買賣合同、非買賣合同和委托合同間相關(guān)法律主體的權(quán)利義務(wù)差異明顯，而跨境電子商務(wù)公司是否具備銷售者身份，是各方博弈的焦點(diǎn)所在。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同[2]。按照消費(fèi)者的觀點(diǎn)，若消費(fèi)者和跨境電子商務(wù)公司間的合同構(gòu)成買賣合同，則毋庸置疑，跨境電子商務(wù)公司具備銷售者身份，跨境電子商務(wù)公司將產(chǎn)品的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，消費(fèi)者支付相應(yīng)價(jià)金。相反，按照跨境電子商務(wù)公司的觀點(diǎn)，若其和消費(fèi)者間的合同為委托合同，或者至少不構(gòu)成買賣合同，則跨境電子商務(wù)公司自然不具備銷售者的身份，其只是消費(fèi)者的受托人，遵循消費(fèi)者的要求代為購(gòu)買相應(yīng)產(chǎn)品。兩造就銷售者身份博弈，目的在于跨境電子商務(wù)公司義務(wù)承擔(dān)程度的差異。作為銷售者，跨境電子商務(wù)公司履行的義務(wù)較之受托人更多，不僅要嚴(yán)格履行買賣合同的要求，準(zhǔn)時(shí)交付無瑕疵貨物，而且還要履行《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國(guó)食品安全法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)賦予銷售者的義務(wù)。譬如，《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》明確規(guī)定銷售者義務(wù)，《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》規(guī)定經(jīng)營(yíng)者義務(wù)，而經(jīng)營(yíng)者為消費(fèi)者提供其生產(chǎn)、銷售的商品或者提供服務(wù)，換言之，經(jīng)營(yíng)者涵蓋銷售者。銷售者是產(chǎn)品流轉(zhuǎn)過程中的重要載體，在保證產(chǎn)品質(zhì)量方面具備重要地位[3]，若銷售者未能合理審慎履行，則需要承擔(dān)違約責(zé)任甚或產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。相反，若跨境電子商務(wù)公司不具備銷售者身份，則承擔(dān)的義務(wù)明顯較少，依據(jù)跨境電子商務(wù)公司的主張，其僅具備受托人或者被授權(quán)人身份，是接受消費(fèi)者的委托或者授權(quán)代為購(gòu)買商品，僅需履行受托人或者被授權(quán)人的義務(wù)，并不契合《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國(guó)食品安全法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的義務(wù)主體的身份，也自然無須履行其規(guī)定的義務(wù)。立基于不同的法律身份，跨境電子商務(wù)公司承擔(dān)的法律義務(wù)差距較大，擺脫銷售者身份是其辯論甚或挑戰(zhàn)合同類型的重要階段性目的。
（二）產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任博弈
銷售者身份論爭(zhēng)的最終著力點(diǎn)在于產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的承擔(dān)與否，若跨境電子商務(wù)公司具備銷售者身份，往往因未適格踐履義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，反之，不具備銷售者身份則往往可以直接免于構(gòu)成違約或者侵權(quán)，無須承擔(dān)任何產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。實(shí)際上，兩造就跨境電子商務(wù)合同類型的辯論肇始于產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的博弈，即由產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的承擔(dān)引發(fā)契約類型的辯駁，換言之，跨電子商務(wù)公司辯駁契約類型的目的最終仍在于尋求免于承擔(dān)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任。產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任是指產(chǎn)品的生產(chǎn)者、銷售者以及對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)有直接責(zé)任的人違反產(chǎn)品質(zhì)量法規(guī)定的產(chǎn)品質(zhì)量義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的法律后果[4]。立基于跨境電子商務(wù)合同糾紛的案例分析，消費(fèi)者多認(rèn)為跨境電子商務(wù)公司的產(chǎn)品不符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，存在質(zhì)量問題，要求承擔(dān)責(zé)任。譬如，熊學(xué)平與重慶渝歐跨境電子商務(wù)有限公司沙坪壩三峽廣場(chǎng)分公司產(chǎn)品責(zé)任糾紛案，原告熊學(xué)平訴稱，2015年5月8日至16日期間，原告在被告店鋪購(gòu)買荷蘭牛欄奶粉9罐，總價(jià)1887元，后發(fā)現(xiàn)所有產(chǎn)品包裝均無中文標(biāo)簽說明，根據(jù)《中華人民共和國(guó)食品安全法》第六十六條的規(guī)定，預(yù)包裝食品沒有中文標(biāo)簽的不得進(jìn)口。因被告作為銷售者違反上述規(guī)定，現(xiàn)要求被告退還貨款1887元，并十倍賠償18870元；被告則辯稱，本次交易方式為跨境電子商務(wù)，具有特殊性，是以消費(fèi)者的名義報(bào)關(guān)、通關(guān)，海關(guān)對(duì)此種貨物也是按個(gè)人行郵物品進(jìn)行監(jiān)管和收取關(guān)稅，不需要提供中文標(biāo)簽，本被告在海關(guān)的嚴(yán)格監(jiān)管下，全部交易過程合法，通關(guān)物品沒有質(zhì)量問題，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)退貨還款和十倍賠償?shù)姆韶?zé)任。由此觀之，消費(fèi)者的目的在于要求跨境電子商務(wù)公司承擔(dān)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，其在起始階段認(rèn)為其購(gòu)買產(chǎn)品理應(yīng)構(gòu)成買賣合同，故未對(duì)構(gòu)成買賣合同詳加論述，其訴求的核心，在于依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》、《中華人民共和國(guó)食品安全法》和《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等相關(guān)法律法規(guī)，要求跨境電子商務(wù)公司承擔(dān)違約責(zé)任和懲罰性賠償責(zé)任。真實(shí)挑動(dòng)買賣合同和委托合同論辯的是跨境電子商務(wù)企業(yè)，其目的在于否定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，但是應(yīng)用的法律訴訟策略卻是尋求上位領(lǐng)域的合同類型差異和對(duì)應(yīng)的銷售者身份，原因在于直接立足于產(chǎn)品質(zhì)量本體辯駁獲取法院支持的概率較小，而其非買賣契約論甚或委托契約論能否得到法院的支持則演變?yōu)槠涫欠癯袚?dān)產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的關(guān)鍵所在。因此，消費(fèi)者和跨境電子商務(wù)博弈商品交易合同類型的最終目的在于產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任的承擔(dān)。
三、B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型界定
跨境電子商務(wù)合同類型的論爭(zhēng)在司法實(shí)務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)產(chǎn)生，縱容其持續(xù)存在勢(shì)必增加跨境電子商務(wù)公司承擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)和損害消費(fèi)者合法權(quán)益的保護(hù)，甚至威脅司法機(jī)關(guān)的權(quán)威，因此，有必要予以分析界定，及時(shí)終結(jié)前述相互對(duì)立的理論和實(shí)務(wù)觀點(diǎn)。
（一）立基于契約區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)界定
自契約誕生之日起，立基于相異區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，契約類型隨之差異。買賣合同和委托合同由來已久，均構(gòu)成典型的有名契約，對(duì)其認(rèn)知和理解并不困難，故區(qū)分買賣合同、非買賣合同乃至委托合同，應(yīng)當(dāng)立足于確立買賣合同和委托合同的基本標(biāo)準(zhǔn)。辨析買賣合同和非買賣合同的標(biāo)準(zhǔn)在于以對(duì)價(jià)換取貨物的所有權(quán)，換言之，買受人支付價(jià)款獲取出賣人貨物的所有權(quán)即構(gòu)成買賣合同，反之則不是。而委托合同，又稱委任合同，是指一方委托他方處理事務(wù)，他方允諾處理事務(wù)的合同[5]，其辨析標(biāo)準(zhǔn)在于委托，即委托人以特定的委托行為要求受托方處理事務(wù)?？缇畴娮由虅?wù)系借助于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)促進(jìn)國(guó)際間商品、服務(wù)自由流動(dòng)的新型國(guó)際貿(mào)易方式，其與傳統(tǒng)進(jìn)出口貿(mào)易有相似之處，但亦有重大區(qū)別，立基于委托合同的標(biāo)準(zhǔn)，在交易環(huán)節(jié)，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：其一，消費(fèi)者訂購(gòu)時(shí)必須向跨境電子商務(wù)公司提交完整和準(zhǔn)確的個(gè)人信息；其二，以消費(fèi)者本人名義向海關(guān)報(bào)關(guān)、納稅；其三，境外商品通關(guān)時(shí)的性質(zhì)是消費(fèi)者個(gè)人行郵物品，而非貿(mào)易商品。上述區(qū)別體現(xiàn)了跨境電子商務(wù)公司是以消費(fèi)者的名義和費(fèi)用處理事務(wù)這一核心要素，更加符合委托合同的法律特征，故跨境電子商務(wù)中消費(fèi)者與跨境電子商務(wù)公司間成立的系委托合同關(guān)系，而非買賣合同關(guān)系。此論點(diǎn)看似言之鑿鑿，實(shí)則忽視買賣合同和委托合同區(qū)分的真諦所在，屬于跨境電子商務(wù)公司為免責(zé)的詭辯之言。報(bào)關(guān)入關(guān)是跨境電子商務(wù)不可或缺的必備手續(xù)，也是跨境電子商務(wù)區(qū)別于一般電子商務(wù)的明顯特征[6]，但報(bào)關(guān)入關(guān)者的身份則需要厘清。依據(jù)海關(guān)總署2014年第56號(hào)《關(guān)于跨境貿(mào)易電子商務(wù)進(jìn)出境貨物、物品有關(guān)監(jiān)管事宜的公告》，跨境電子商務(wù)企業(yè)和個(gè)人均可以進(jìn)行進(jìn)出境貨物申報(bào)，電子商務(wù)企業(yè)應(yīng)提交《中華人民共和國(guó)海關(guān)跨境貿(mào)易電子商務(wù)進(jìn)出境貨物申報(bào)清單》，采取清單核放、匯總申報(bào)方式辦理電子商務(wù)進(jìn)出境貨物報(bào)關(guān)手續(xù)，個(gè)人則應(yīng)提交《中華人民共和國(guó)海關(guān)跨境貿(mào)易電子商務(wù)進(jìn)出境物品申報(bào)清單》，采取清單核放方式辦理電子商務(wù)進(jìn)出境物品報(bào)關(guān)手續(xù)。故跨境電子商務(wù)公司所言必須以消費(fèi)者本人名義履行報(bào)關(guān)入關(guān)手續(xù)是錯(cuò)誤的，實(shí)際上跨境電子商務(wù)公司多是已經(jīng)在海外采購(gòu)?fù)戤呄嚓P(guān)產(chǎn)品，只是寄存于中國(guó)境內(nèi)的保稅區(qū)，待消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品后，在以消費(fèi)者名義報(bào)關(guān)，產(chǎn)品則直接從保稅區(qū)入境，故跨境電子商務(wù)公司只是為免于承擔(dān)責(zé)任而如此要求消費(fèi)者，但并不是跨境電子商務(wù)交易的必須要求，以公司身份同樣能夠報(bào)關(guān)和入關(guān)，換言之跨境電子商務(wù)公司可以貿(mào)易商品而非消費(fèi)者個(gè)人行郵商品入關(guān)，所謂的委托行為本可不存在。另外，輔的委托行為不能成為否定構(gòu)成買賣合同的關(guān)鍵所在，立基于既定的跨境電子商務(wù)交易行為，跨境電子商務(wù)公司并未點(diǎn)明其是委托購(gòu)買公司或者代購(gòu)公司，其經(jīng)營(yíng)范圍也不是代購(gòu)等行為，消費(fèi)者與跨境電子商務(wù)公司簽訂合同的目的在于獲取產(chǎn)品的所有權(quán)，至于跨境電子商務(wù)公司以任何合法渠道獲取產(chǎn)品，構(gòu)成公司的法定義務(wù)，與消費(fèi)者無關(guān)，另外即便消費(fèi)者填寫個(gè)人真實(shí)信息，公司以消費(fèi)者名義報(bào)關(guān)入關(guān)，則構(gòu)成輔委托行為，其目的在于幫助消費(fèi)者及時(shí)獲取購(gòu)買的產(chǎn)品，其性質(zhì)等同于消費(fèi)者委托跨境電子商務(wù)公司郵寄產(chǎn)品，并不能因輔行為否定買賣合同的本質(zhì)。若跨境電子商務(wù)公司在消費(fèi)者購(gòu)買產(chǎn)品是明確指出，本公司只經(jīng)營(yíng)代購(gòu)業(yè)務(wù)，雙方簽訂的契約是委托合同，并得到消費(fèi)者許可，則才構(gòu)成委托合同，否則只單純地要求消費(fèi)填報(bào)信息和以其名義報(bào)關(guān)入關(guān)，則不能否定買賣合同的存在。
（二）統(tǒng)籌國(guó)際法與國(guó)內(nèi)法界定
縱使跨境電子商務(wù)作為國(guó)際貿(mào)易新的經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)點(diǎn)業(yè)已得到國(guó)際社會(huì)的承認(rèn)和重視，但是至今尚無專門的統(tǒng)一的政府間國(guó)際條約，聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易法委員會(huì)在1996年頒布了不具法律拘束力的《電子商務(wù)示范法》，但是未對(duì)跨境電子商務(wù)合同的類型予以分析[7]。因此，對(duì)此問題的辨析，應(yīng)當(dāng)結(jié)合各國(guó)電子商務(wù)法和司法判例予以分析。非常遺憾的是，經(jīng)查找美國(guó)、澳大利亞、新加坡、韓國(guó)和印度等國(guó)家相關(guān)的電子商務(wù)類法律，沒有任何國(guó)家對(duì)此予以規(guī)定，也未查找到任何相關(guān)的外國(guó)司法判例。由此可見，跨境電子商務(wù)合同類型在國(guó)外不存在分歧，誠(chéng)如筆者采訪國(guó)外某入駐亞馬遜的跨境電子商務(wù)公司負(fù)責(zé)人曾先生所言，跨境電子商務(wù)合同在國(guó)外理所應(yīng)當(dāng)?shù)貥?gòu)成買賣合同，屬于消費(fèi)者經(jīng)由跨境手段購(gòu)買產(chǎn)品，這一問題不存在任何爭(zhēng)議，消費(fèi)者對(duì)跨境電子商務(wù)公司的訴由也一般限于產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任，但是買賣合同的構(gòu)成連同法官在內(nèi)各方并無爭(zhēng)議，所以根本不會(huì)提及此問題。因此，跨境電子商務(wù)合同類型分歧是在中國(guó)國(guó)際法情境下由跨境電子商務(wù)公司獨(dú)創(chuàng)的產(chǎn)物，是其為免除銷售者身份和產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)而詭辯的產(chǎn)物并已成功誤導(dǎo)部分法官。另外，立基于境內(nèi)電子商務(wù)和跨境電子商務(wù)的關(guān)系，廈門中宏網(wǎng)絡(luò)科技有限公司等公司除經(jīng)營(yíng)跨境電子商務(wù)業(yè)務(wù)外，尚在境內(nèi)銷售自營(yíng)產(chǎn)品，無任何跨境行為，消費(fèi)者購(gòu)買其自營(yíng)產(chǎn)品實(shí)際上是與其簽訂買賣合同，而不是委托合同，此主張也得到跨境電子商務(wù)公司的認(rèn)可和貫徹，若同樣的產(chǎn)品在境內(nèi)銷售為買賣合同，跨境則構(gòu)成委托合同，明顯不契合產(chǎn)品交易的本性。傳統(tǒng)的跨境貨物貿(mào)易行為，也是買賣合同的形式存在，若單純因?yàn)殡娮由虅?wù)行為而根本改變交易類型的種類，則并不契合實(shí)際。最后，若允許跨境電子商務(wù)合同類型為委托合同，則自此跨境電子商務(wù)領(lǐng)域再無買賣合同，根本不符合跨境電子商務(wù)交易的初衷和實(shí)質(zhì)。
四、明確B2C模式跨境電子商務(wù)合同類型的建議
問：五個(gè)月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價(jià)格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。
可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護(hù)自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？
答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實(shí)意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購(gòu)房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實(shí)際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。
在實(shí)際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實(shí)際履行情況予以綜合認(rèn)定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動(dòng)要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用原則來履行合同。
究竟由誰掌握生育的權(quán)利？
問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了。婚后，公公婆婆經(jīng)常催促我們?cè)琰c(diǎn)生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時(shí)也很支持我。
一個(gè)多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動(dòng)放棄工作，老公一個(gè)人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓冢晕蚁胱鋈斯ち鳟a(chǎn)?？蛇@時(shí)候老公突然不同意了，很嚴(yán)肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個(gè)權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？
案例：經(jīng)某房屋中介公司提供并促成，張女士與馬先生簽訂了房屋買賣合同，張女士以86萬元的價(jià)格購(gòu)買馬先生名下的一處樓房。張女士支付首付款30萬、中介費(fèi)1.8萬元之后，馬先生配偶田女士以其丈夫馬先生未經(jīng)允許私自處分夫妻共有財(cái)產(chǎn)為由訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并獲得了法院支持。事后，馬先生及中介公司分別將購(gòu)房款、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用返還給張女士。因房?jī)r(jià)上漲，若另行購(gòu)置同樣狀況的房屋，則需要支付高于原房?jī)r(jià)15萬元的房款，張女士便向馬先生及中介公司提出損失賠償要求，卻遭到拒絕。張女士的要求能否得到法律支持？
點(diǎn)評(píng)：《合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
馬先生作為共有人田女士的配偶，其處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)未征得田女士的同意，而擅自賣房導(dǎo)致合同無效，應(yīng)對(duì)無效的后果承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。中介公司作為房屋中介專業(yè)機(jī)構(gòu)，在提供居間服務(wù)時(shí)疏忽了對(duì)所賣房屋共有人田女士相關(guān)意思表示的審核，且未能對(duì)買賣雙方，尤其是買方的風(fēng)險(xiǎn)予以提示，也應(yīng)對(duì)張女士的損失承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。當(dāng)然，張女士作為買受人，未認(rèn)真審核馬先生房屋共有人的情況，主觀上也存在一定過錯(cuò)，自己也應(yīng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。
購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房合同無效，定金損失怎么辦？
案例：經(jīng)熟人介紹，退休的周老伯與城中村村民葛某簽訂了一份房屋買賣合同，周老伯當(dāng)即交付定金2萬元給葛某，余款待辦理過戶手續(xù)后付清。等葛某協(xié)助辦理過戶手續(xù)時(shí)，才知道農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不得向城市居民出售。見過戶不成，周老伯隨要求解除合同，退還定金?？筛鹉硠t認(rèn)為，房子雖不能過戶，但可頂名居住，若解除合同，定金不予退還？
點(diǎn)評(píng)：國(guó)土資源部（2004年）《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》第四條（十三）規(guī)定：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地只享有占有和使用的權(quán)利，沒有擅自處分的權(quán)利。因雙方所簽訂的房屋買賣合同因違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無效，并非周老伯違約所致，此種情形下，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定：“合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還?！彼裕鹉硲?yīng)無條件地退還周老伯所交的2萬元定金。
故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？
案例： 2011年11月，邢女士購(gòu)買趙某76平米產(chǎn)權(quán)房時(shí)，當(dāng)即交付定金2萬。協(xié)議還約定：買方于7個(gè)月內(nèi)交齊購(gòu)房費(fèi)，賣方協(xié)助買方辦理房權(quán)證過戶手續(xù)。然而，當(dāng)邢女士如期交款找趙某協(xié)助辦理過戶時(shí)，卻遭到趙某拒絕。對(duì)方并告訴邢女士，這房子我不賣了，大不了雙倍退還你定金4萬元。雙方心里都清楚，在不到半年時(shí)間里，隨著當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)上漲，該房已經(jīng)增值到45余萬元。故意違約，支付違約金就可了結(jié)嗎？
點(diǎn)評(píng)：邢女士與趙某所簽訂的購(gòu)房協(xié)議，是雙方真實(shí)意思表示，又不違背相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方具有法律約束力并受到法律的保護(hù)。《合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。依據(jù)上述法律規(guī)定，如果出售方無正當(dāng)理由隨意違約，買售方將獲利兩項(xiàng)權(quán)利：一是要求違約方繼續(xù)履行合同；二是解除合同，要求違約方賠償全部損失。而不是如趙某所想象的那樣，只要雙倍返還定金就可以解除合同。
一房二賣，應(yīng)怎樣追究違約責(zé)任？
案例：今年6月，王先生在市內(nèi)一家小區(qū)選中一處新樓房，當(dāng)即與房屋包銷人韓某簽訂了購(gòu)房協(xié)議，交了定金，并于一個(gè)月內(nèi)交齊購(gòu)房款后，拿到房屋鑰匙。這期間王先生幾次找到韓某要求協(xié)助辦理過戶手續(xù)，可對(duì)方總是以種種理由推托。又過4月后，一位姓劉的陌生人突破找上門，要求王先生搬出此房。原來，韓某又將此房賣給了劉某，雙方當(dāng)即就辦理了過戶手續(xù)。對(duì)于韓某一房二賣行為，王先生該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？
點(diǎn)評(píng)：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的、無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。本案王先生雖購(gòu)房在先，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不能取得該房屋的所有權(quán)；而劉某雖購(gòu)房在后，但因雙方辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)而成為該房屋的合法所有權(quán)人。王先生只能依法追究包銷人的違約責(zé)任。
所購(gòu)房子被抵押，退房款了事？
案例：2011年5月，張先生為女兒入學(xué)，在某小學(xué)學(xué)區(qū)內(nèi)看中一處新建樓房。并與開發(fā)商方簽訂了購(gòu)房協(xié)議書。不到一個(gè)月時(shí)間，張先生就交齊了房款，可在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)，開發(fā)商卻遲遲不予配合，眼看就要到8月份學(xué)生入學(xué)的時(shí)間了，若不能拿到房本，女兒入學(xué)就要受到影響。當(dāng)他再次找到開發(fā)商說明實(shí)情，對(duì)方才以實(shí)相告。原來，開發(fā)商為了從銀行貸款，將一部分新樓房產(chǎn)權(quán)證落戶到他親戚、朋友名下，然后以這些房權(quán)證抵押給銀行辦理了貸款，一邊賣已抵押的房子，一邊拿著貸款卻蓋別的房子。所購(gòu)房子被抵押，退房款就可了事？
點(diǎn)評(píng)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，并繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。其違約責(zé)任損失賠償額相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。對(duì)此，張先生即可與開發(fā)商言明急需房權(quán)證的重要性以及損失后果，爭(zhēng)取讓對(duì)方想辦法及時(shí)還貸款，換回房權(quán)證；也可要求對(duì)方承擔(dān)合同違約責(zé)任并賠償所有損失。
公民身份號(hào)碼：
受托人：
公民身份號(hào)碼：
委托人XXX名下有房產(chǎn)一處，房屋坐落于XXXXX，建筑面積XXX平方米，產(chǎn)權(quán)登記人：XXX，房產(chǎn)權(quán)證號(hào)XXXXXXXX號(hào)?，F(xiàn)全權(quán)委托XXX為我們的合法人，辦理上述房產(chǎn)抵押貸款的還款、領(lǐng)取房產(chǎn)證及注銷抵押登記的相關(guān)資料，到房地局注銷抵押登記、解除他項(xiàng)權(quán)證、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證，再次辦理抵押貸款手續(xù)、辦理抵押登記、簽訂抵押合同及他項(xiàng)權(quán)利申請(qǐng)表，以及該房產(chǎn)出售的相關(guān)事宜，簽訂買賣合同、產(chǎn)權(quán)交易過戶的簽約、簽字、交件、退件、立契、收取房款（若購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)按揭貸款或向政府申請(qǐng)貨幣補(bǔ)貼支付購(gòu)房款時(shí)，本人同意：相關(guān)部門僅需將款項(xiàng)劃至受托人郭新偉的賬戶，即視同本人已收妥全部房款，并簽署所有相關(guān)法律文書，代委托人到銀行開戶、轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金業(yè)務(wù)）及辦理國(guó)土證過戶，修改產(chǎn)權(quán)交易密碼和產(chǎn)權(quán)內(nèi)檔錯(cuò)誤信息等一切相關(guān)手續(xù)，辦理該房產(chǎn)租賃手續(xù)，簽訂租賃合同，收取押金和租金等一切相關(guān)手續(xù)。
受托人在委托權(quán)限范圍內(nèi)所實(shí)施的法律行為及簽署的相關(guān)文件，委托人均予承認(rèn)并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托期限至上述委托事項(xiàng)全部辦完為止。
委托人：
年 月 日
夫妻貸款授權(quán)委托書二委托人：XX，男，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號(hào)碼：XXXXXXXXXXXX。
受托人：XX，女，一九XX年XX月XX日出生，住址：XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份號(hào)碼：XXXXXXXXXXXX。
我委托人XX與受托人XX系夫妻關(guān)系，現(xiàn)我們準(zhǔn)備以按揭方式共同購(gòu)買位于XXX縣XXX路XXX號(hào)“XXXXXX項(xiàng)目” XX 幢XX單元XX 樓XX 號(hào)的房屋，該房屋購(gòu)買后為XX與XX夫妻共同所有?，F(xiàn)因我事務(wù)繁忙,不能親自辦理購(gòu)買該房屋及按揭貸款等相關(guān)事宜，特委托XX為我的人，代為我辦理以下事項(xiàng):
一、與上述房屋開發(fā)商簽訂相應(yīng)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、房屋買賣合同，并領(lǐng)取該房屋的《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。
二、向上述房屋按揭銀行申請(qǐng)貸款及簽訂相應(yīng)的借款合同，并以上述房屋提供抵押擔(dān)保，與按揭貸款行簽訂相應(yīng)的抵押合同（包括填寫相應(yīng)的貸款申請(qǐng)、劃款授權(quán)書、代扣代繳委托書及繳納與抵押登記、擔(dān)保相關(guān)的費(fèi)用、代為承諾我們不履行或不完全履行合同約定的給付義務(wù)、擔(dān)保責(zé)任時(shí)，愿意接受依法強(qiáng)制執(zhí)行）及辦理商品房預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)登記和抵押擔(dān)保登記等事宜。
三、授權(quán)按揭貸款銀行查詢我們的相關(guān)征信。
四、在上述按揭銀行開立還款賬戶，辦理儲(chǔ)蓄卡。
五、受托人有權(quán)就其所簽訂的相關(guān)協(xié)議、合同、文件向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理公證。
受托人在辦理上述事宜時(shí)所簽署的文件及提供的材料和所產(chǎn)生的正當(dāng)費(fèi)用我們均予以承認(rèn)。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過失”責(zé)任。
房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。
表現(xiàn)
不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任
據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。
所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問題。
據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：
假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過失責(zé)任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。
內(nèi)容
五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)
陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———
瑕疵告知義務(wù)
內(nèi)容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續(xù)。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實(shí)的義務(wù)
內(nèi)容：
二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
案例：
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭(zhēng)議
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購(gòu)買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國(guó)家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國(guó)家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國(guó)《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國(guó)家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購(gòu)房壓力，但是卻擾亂了國(guó)家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國(guó)家耕地保護(hù)政策。也違背了國(guó)家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國(guó)家所有的土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家進(jìn)行管理，國(guó)家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭(zhēng)議的分析
我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈?guó)還沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國(guó)家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國(guó)的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。
我國(guó)《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國(guó)土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。
四、結(jié)語
國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
中圖分類號(hào)：D92 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-0278（2013）05-100-01
一、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)識(shí)
（一）釋義
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)規(guī)范的法律用語，只是社會(huì)中的一種約定俗成的稱謂，一種大眾說法。小產(chǎn)權(quán)房是建造在農(nóng)村集體所有土地之上的、銷售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（包括外村村民和城鎮(zhèn)村民）的、不能辦理房屋權(quán)屬登記的房屋。
（二）分類
第一類，建設(shè)違法，銷售亦違法。村集體或村民未依法履行相關(guān)手續(xù)，擅自在本村集體所有的土地上建設(shè)住宅，對(duì)非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售。
第二類，建設(shè)合法，但銷售違法。主要有兩種情形：第一，村集體依法履行相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù)，在集體所有的土地上建設(shè)村民住宅。住房建成后，除去分配給本村村民居住外，尚有余房。村集體將余房出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。第二，村民將依法建設(shè)于宅基地上的住宅出售給非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。
對(duì)于第一類，由于其建設(shè)違法，不管房屋是否售出，只要以出售為目的，就屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。對(duì)于第二類，由于其建設(shè)合法，持有合法，只有售出之后，即買賣雙方成交之后，此時(shí)買方的持有狀態(tài)得不到現(xiàn)有法律的認(rèn)可和保護(hù)，故屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇；倘若尚未售出，賣方的持有狀態(tài)受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，此時(shí)不屬于小產(chǎn)權(quán)房的范疇。
二、相關(guān)法律問題
（一）信賴?yán)鎿p失賠償
畫家村系列案件之后，農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷。許多城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私房，或基于歷史原因，或基于現(xiàn)實(shí)原因（當(dāng)前的禁止性規(guī)定和政策），沒有或不能辦理過戶登記手續(xù)。近年來，土地增值，房?jī)r(jià)飛漲，拆遷時(shí)房屋所有人能夠獲得巨額補(bǔ)償。原房屋所有人當(dāng)初違規(guī)出售房屋已經(jīng)獲益。如今在面對(duì)如此之大的利益誘惑時(shí)，許多原所有人又拋棄誠(chéng)信，向法院要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無效，要求買受人退還房屋。
司法實(shí)踐中，雖然以認(rèn)定合同無效為原則，但也絕不會(huì)忽視恪守誠(chéng)信的買房者的利益。法院認(rèn)定合同無效后，會(huì)根據(jù)買受人的訴求，依法判令出賣人賠償買受人因合同無效所遭受的信賴?yán)鎿p失。
（二）以租代售小產(chǎn)權(quán)房的效力
目前，為了規(guī)避相關(guān)法律和政策，許多開發(fā)商采取了變通的銷售方法——以租代售，即買賣雙方約定一次性出租七十年使用權(quán)，一次性付清七十年租金。要確定此種出租合同的效力，首先要看出租的小產(chǎn)權(quán)房本身建設(shè)是否合法。如果屬于前述第二類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)合法但銷售違法的），那么因?yàn)槌鲎獾男‘a(chǎn)權(quán)房是合法建筑，相關(guān)的法律法規(guī)和政策只是不允許出售，并未禁止出租。但《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！惫蚀朔N租賃合同未超過二十年租賃期限的部分有效，超過二十年租賃期限的部分無效。對(duì)于無效的部分，租賃人可請(qǐng)求返還相應(yīng)的租金。如果屬于前述第一類小產(chǎn)權(quán)房（建設(shè)違法且銷售違法），因?yàn)樵摲课荼旧砭褪沁`法建筑，以此為標(biāo)的物的租賃合同當(dāng)然無效。
雙方當(dāng)事人：
出賣人（以下簡(jiǎn)稱“甲方”）：
認(rèn)購(gòu)人（以下簡(jiǎn)稱“乙方”）：
根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方商品房相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：
一、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的基本情況
1.1 乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房為甲方開發(fā)的位于 市 區(qū) 項(xiàng)目中的第 樓 單元 號(hào)房（以下簡(jiǎn)稱“該商品房”）。
1.2該商品房的建筑面積為 平方米，閣樓面積為 平方米。以上面積均以房地局測(cè)繪中心最終測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
二、認(rèn)購(gòu)標(biāo)的的價(jià)款
2.1該商品房按照建筑面積計(jì)價(jià)，單價(jià)為人民幣 元/平方米，房款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。閣樓按套計(jì)價(jià)，單套為人民幣 元（大寫： ）。
2.2房屋總價(jià)款為2.1所列款項(xiàng)之和，共計(jì)人民幣 元（大寫： ）。
三、認(rèn)購(gòu)款
3.1乙方應(yīng)當(dāng)于本認(rèn)購(gòu)書簽訂之日，一次性向甲方支付認(rèn)購(gòu)款計(jì)人民幣 元（大寫： ）。乙方逾期未支付認(rèn)購(gòu)款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無須另行通知，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.2甲方在取得預(yù)售許可證后，通知乙方。乙方在接到甲方的簽約通知次日起 日內(nèi)，到銷售現(xiàn)場(chǎng)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，協(xié)商一致并簽署《商品房買賣合同》。（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時(shí)限，而非終止時(shí)限）。
3.3乙方未在3.2條約定的期限內(nèi)與甲方協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款的，該認(rèn)購(gòu)書自行解除，無須另行通知，乙方已支付的認(rèn)購(gòu)款不予返還，甲方有權(quán)將該商品房另行出賣給第三人。
3.4甲、乙雙方在3.2條約定的期限內(nèi)協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第3.2條約定的期限屆滿次日起超過 日的，本認(rèn)購(gòu)書自行解除，無須另行通知。甲方應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除次日起 日內(nèi)將已收取的認(rèn)購(gòu)款無息返還給乙方。
3.5甲乙雙方協(xié)商一致簽訂《商品房買賣合同》的，乙方已交納的認(rèn)購(gòu)款抵作該商品房的購(gòu)房款，無須返還給乙方。
四、其他約定
4.1在簽訂正式的《商品房買賣合同》時(shí)，變更認(rèn)購(gòu)人的，需征得甲方的同意。（變更為父母、夫妻、子女的除外）。
4.2乙方在本認(rèn)購(gòu)書中提供的聯(lián)系地址和聯(lián)系電話是甲方通知乙方的依據(jù)。乙方保證其提供的信息準(zhǔn)確無誤。若甲方按照乙方提供的信息不能聯(lián)系到乙方的，因此產(chǎn)生的不利后果均由乙方承擔(dān)。
五、附則
5.1本認(rèn)購(gòu)書未盡事宜，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本認(rèn)購(gòu)書具有同等法律效力。
5.2本認(rèn)購(gòu)書經(jīng)甲、乙雙方簽字或蓋章后生效。雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)書自行終止。本認(rèn)購(gòu)書一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）： 乙方（公章）：
授權(quán)代表： 授權(quán)代表：
證件號(hào)碼： 證件號(hào)碼：
