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時(shí)間：2023-08-27 15:12:05
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二、引入運(yùn)營(yíng)管理
原工程管理中心改為運(yùn)營(yíng)管理中心，全面提升執(zhí)行力企業(yè)的快速擴(kuò)張和持續(xù)發(fā)展，不僅要求其本身具備較強(qiáng)的資源獲取能力，而且必須解決項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中工作配合及運(yùn)作效率問(wèn)題，企業(yè)在發(fā)展壯大的同時(shí)必須逐步走向精細(xì)化管理。運(yùn)營(yíng)管理就是對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的計(jì)劃、組織、實(shí)施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項(xiàng)管理工作的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)全過(guò)程從拿地到售罄也是一個(gè)從資源投入到實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)出目標(biāo)的價(jià)值增值管理過(guò)程，運(yùn)營(yíng)管理考慮的是如何將整個(gè)過(guò)程中的活動(dòng)進(jìn)行計(jì)劃、組織和控制。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的管理，也就是對(duì)整個(gè)活動(dòng)過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)的過(guò)程。從制訂規(guī)則、建立及優(yōu)化流程開始，通過(guò)系統(tǒng)化的流程梳理建立流程管理意識(shí)、開展流程管理并不斷的優(yōu)化流程。其真正目的是讓流程管理運(yùn)作更加有效，讓流程順利落地，提高整體執(zhí)行力。
三、減少招標(biāo)時(shí)間，縮短項(xiàng)目建設(shè)工期
在建立戰(zhàn)略合作后，工程總承包發(fā)包實(shí)行直接承包方式和合理的定價(jià)制度。傳統(tǒng)的招投標(biāo)體制，多環(huán)節(jié)、費(fèi)時(shí)間、增加投標(biāo)費(fèi)用和相應(yīng)的成本。與之相反，直接發(fā)包就是根據(jù)雙方的戰(zhàn)略合作協(xié)議以及定價(jià)原則、支付原則以及結(jié)算原則，直接簽訂總承包合同。一方面縮短招投標(biāo)環(huán)節(jié)，縮短房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期；另一方面，將戰(zhàn)略合作雙方緊密地聯(lián)系在一起，使雙方都加快項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備時(shí)間、并能對(duì)項(xiàng)目的變化做出及時(shí)響應(yīng)。因此，實(shí)行直接交易制度是戰(zhàn)略合作的主要特征，也是戰(zhàn)略合作發(fā)揮作用的交易形式。追求“雙贏”的合同造價(jià)定價(jià)制度，有效保證合作雙方的利益，確保雙方的合同造價(jià)的合理性、市場(chǎng)性、公平性。
四、成本控制實(shí)行全成本管理
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下以及客戶對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)、質(zhì)量要求不斷提升的環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),成本管理無(wú)疑是最重要的。更何況房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是商業(yè)行為，是以利潤(rùn)最大化為目標(biāo)的。質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)需要緊緊地圍繞著規(guī)劃報(bào)建、設(shè)計(jì)管理、施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)施工、竣工驗(yàn)收、工程決算、營(yíng)銷管理來(lái)進(jìn)行的。既要質(zhì)量、進(jìn)度，又要成本控制在預(yù)期之內(nèi)，因此，全過(guò)程成本控制變得尤為重要。其主要過(guò)程和措施有以下幾個(gè)方面：
1.項(xiàng)目開發(fā)全成本估算及規(guī)劃
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期長(zhǎng),涉及的部門和環(huán)節(jié)較多。因此,在不同的階段都要進(jìn)行相應(yīng)的成本管理,這也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展全面成本管理的前提。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行估算及規(guī)劃，并形成項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中成本控制的目標(biāo)。然后對(duì)每一環(huán)節(jié)的成本分解到每一項(xiàng)具體的工作中。同時(shí)在各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理時(shí)要實(shí)現(xiàn)反饋制,及時(shí)將信息反饋給成本控制中心,以便全面成本管理的順利進(jìn)行。此項(xiàng)工作要求在每一項(xiàng)目開發(fā)前必須完成。
2.對(duì)與工程管理線條有關(guān)的設(shè)計(jì)管理、施工管理等環(huán)節(jié)的成本控制制定一系列的管理規(guī)定：
a.設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段
其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。成本控制人員會(huì)同工程管理人員對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置等從工程管理的角度以及成本控制角度進(jìn)行分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。
b.項(xiàng)目施工階段加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
c.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控
在工程前期，成本控制人員與工程管理人員密切配合，相互協(xié)調(diào)，制定施工階段的工程款支付資金計(jì)劃。該計(jì)劃必須同工程施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，這樣可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，由運(yùn)營(yíng)中心提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
引言：近幾年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)順理成章的變得炙手可熱，商品房、住宅、和公建設(shè)施的開發(fā)建設(shè)遍地開花。項(xiàng)目工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)中非常重要的部分，代表了地產(chǎn)公司的建設(shè)管理水平和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，需要受到各方的重視。
1. 房地產(chǎn)開發(fā)工程管理概述
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系并不僅僅指的是建筑物的施工和建設(shè)，對(duì)于現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，工程管理體系包括了項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)和后期的工程管理等，涵蓋了技術(shù)、資金、人力資源和項(xiàng)目工程的管控，關(guān)系到了地產(chǎn)公司的實(shí)力和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和質(zhì)量。
1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理主要內(nèi)容
房地長(zhǎng)項(xiàng)目的工程管理主要包括以下三部分：
（1）項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)管理
地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理主要包括項(xiàng)目的評(píng)估測(cè)繪、可行性分析、計(jì)劃和法定圖則的編制、建筑主體規(guī)劃設(shè)計(jì)、協(xié)助報(bào)批報(bào)建等，工作量較大。由于涉及到的內(nèi)容較多，且專業(yè)化程度較高，時(shí)效性強(qiáng)，因而多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將此類項(xiàng)目外包給測(cè)繪評(píng)估公司、設(shè)計(jì)院等合作單位完成，部分較大的地產(chǎn)企業(yè)甚至?xí)囵B(yǎng)自己的專門人才和機(jī)構(gòu)。
盡管如此，項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)管理關(guān)系到項(xiàng)目的順利開展和可行性，需要地產(chǎn)公司委派較有經(jīng)驗(yàn)的總工程師進(jìn)行監(jiān)管完成。
（2）項(xiàng)目施工管理
地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理是最為人們所熟知的，包括施工現(xiàn)場(chǎng)管理、資金調(diào)配、采購(gòu)、安裝造價(jià)預(yù)算、人力資源等方面的管理。項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)較為混亂，不可預(yù)測(cè)的情況較多，需要管理人員控制好施工進(jìn)度和把握好整體項(xiàng)目進(jìn)展。
（3）后期管理
項(xiàng)目后期管理包括項(xiàng)目的收尾、對(duì)銷售等部門的配合工作以及工程不足之處的修補(bǔ)等。后期項(xiàng)目管理較為簡(jiǎn)單，以配合工作為主。
1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的意義
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理體系，其目的在于對(duì)房地產(chǎn)的施工建設(shè)管理規(guī)范化和程式化，從而滿足市場(chǎng)和企業(yè)自身發(fā)展的要求，提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目按時(shí)按質(zhì)完成，從而達(dá)到效益最大化。
1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)如此繁榮，但整體的房地產(chǎn)管理仍是粗放型為主，管理較為混亂和隨意，缺乏對(duì)專業(yè)人才和規(guī)范化操作的重視。隨著社會(huì)分工的逐漸細(xì)化和行業(yè)的成熟化，房地產(chǎn)開發(fā)管理也必然面對(duì)著升級(jí)和改造，以滿足市場(chǎng)發(fā)展的要求。
2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理存在問(wèn)題
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系并非新鮮話題，但一直以來(lái)都未曾真正受到企業(yè)和有關(guān)部門的重視，許多地產(chǎn)企業(yè)從未曾正視該問(wèn)題，而一味追求效益最大化，最終為房地產(chǎn)公司的管理和項(xiàng)目的質(zhì)量都埋下隱患。
2.1 管理體系缺陷
當(dāng)前的房地產(chǎn)公司普遍缺乏對(duì)管理架構(gòu)的重視，項(xiàng)目管理人員中缺少經(jīng)驗(yàn)豐富的總工程師和職業(yè)經(jīng)理人，也沒(méi)有一批專業(yè)和財(cái)務(wù)、安裝造價(jià)、人力資源和法律等人員作為后盾，導(dǎo)致管理混亂而被動(dòng)，人力物力不能得到最大效果的發(fā)揮。
同時(shí)，由于對(duì)項(xiàng)目工程管理的不重視，導(dǎo)致項(xiàng)目問(wèn)題頻發(fā)，導(dǎo)致諸如項(xiàng)目本身潛在問(wèn)題未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決、設(shè)計(jì)和施工有缺陷、未能如期完成任務(wù)等。
2.2 資金管控問(wèn)題
事實(shí)上，房地產(chǎn)的開發(fā)階段需要高額而連續(xù)的資金投入，如何調(diào)配和利用有限的資金便成了大部分民營(yíng)地產(chǎn)公司面對(duì)的最主要的困難。資金是房地產(chǎn)項(xiàng)目的命脈，資金短缺乃至斷裂對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是致命的。
2.3 工程進(jìn)度控制不當(dāng)
工程進(jìn)度控制不當(dāng)表面原因是受到客觀因素影響，而更深層的原因往往是該項(xiàng)目的管理節(jié)點(diǎn)控制不當(dāng)，項(xiàng)目計(jì)劃編排不符合實(shí)際情況、管理人員未能及早對(duì)各種潛在問(wèn)題進(jìn)行發(fā)現(xiàn)和控制而引起的。
2.4 現(xiàn)場(chǎng)管理混亂
不少地產(chǎn)公司都放任施工現(xiàn)場(chǎng)的混亂管理，無(wú)形中為自己造成了不小的損失。混亂的施工現(xiàn)場(chǎng)管理增加了施工材料和資源的浪費(fèi)、施工設(shè)備的損壞率和施工工作效率及質(zhì)量，不但造成資金的不必要浪費(fèi)，也會(huì)影響工程的質(zhì)量，甚至因此而發(fā)生事故意外，造成工期延誤。
2.5 人員流動(dòng)性大
人員流動(dòng)相大對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的影響是潛在而危險(xiǎn)的。由于地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)，非常需要對(duì)項(xiàng)目本身了如指掌的員工，若地產(chǎn)公司工程管理當(dāng)中人員流動(dòng)性很大，不但會(huì)影響到其余員工的工作積極性，也迫使企業(yè)不得不花費(fèi)更高的成本培訓(xùn)新員工，為企業(yè)增加了負(fù)擔(dān)和沉沒(méi)成本。
3. 完善工程管理體系的手段和措施
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目工程管理的現(xiàn)狀分析，我們可以得出結(jié)論，目前房地產(chǎn)行業(yè)的工程管理體系并不成熟，還有很多地方需要完善和修正，筆者將就如何建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)工程管理體系提出幾點(diǎn)看法和建議。
3.1 人才管理
工程項(xiàng)目管理不同于其他職能部門，從其自身的專業(yè)性角度來(lái)看，必須要有資深的總工程師帶頭管理，在技術(shù)問(wèn)題上把關(guān)，以保證項(xiàng)目編制和實(shí)施的可行性和正確性。房地產(chǎn)開發(fā)流程復(fù)雜，需要許多的專業(yè)人士配合，尤其是對(duì)于工程師的吸納和管理，對(duì)項(xiàng)目本身非常重要。
由于項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間并不短，少則一年半載，多則甚至?xí)r間跨度長(zhǎng)達(dá)十多年，因而，健全完善的項(xiàng)目工程管理體系離不開穩(wěn)定而高質(zhì)量的工程師隊(duì)伍。地產(chǎn)工程師類型很多，包括建筑師、規(guī)劃師、安裝造價(jià)工程師、預(yù)算工程師、結(jié)構(gòu)工程師、給排水工程師等，正規(guī)的地產(chǎn)公司必須配備齊這類專業(yè)人員，由他們對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行操作和把關(guān)。
3.2 外包項(xiàng)目管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中涉及到許多的技術(shù)外包，如測(cè)繪評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、法定圖則編制、建筑施工單位等，雖然是外包項(xiàng)目，但每一步環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)極其重要。
在選擇合作單位上，應(yīng)當(dāng)綜合考慮乙方的資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)、能力等。以設(shè)計(jì)院的選擇為例，能力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)院能夠給予甲方很多的幫助，為甲方編制更有說(shuō)服力的法定圖則、爭(zhēng)取更有利的容積率等。對(duì)合作單位的慎重選擇，可以提高整體項(xiàng)目的水平和質(zhì)量。
3.3 施工現(xiàn)場(chǎng)管理
對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)管理，我們可以通過(guò)劃分工作區(qū)域，建立工作記錄和倉(cāng)儲(chǔ)管理臺(tái)賬等方式，動(dòng)態(tài)管理施工現(xiàn)場(chǎng)，使得不同部門能夠同時(shí)進(jìn)行各自的工作而不受干擾，也有效的管理了施工物料和器械。
3.4 施工進(jìn)度管理
在編制項(xiàng)目計(jì)劃當(dāng)中，管理層人員不能不顧實(shí)際情況胡編亂造，使得計(jì)劃書空有其形而根本無(wú)法具體操作。把握好項(xiàng)目管理當(dāng)中的每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，如報(bào)批報(bào)建、環(huán)評(píng)等，根據(jù)實(shí)際進(jìn)度不斷調(diào)整，把握好施工當(dāng)中的整體情況和操作環(huán)節(jié)，從而保證工程的進(jìn)度和節(jié)奏。
3.5 項(xiàng)目質(zhì)量管理
為了提高項(xiàng)目的質(zhì)量，越來(lái)越多的企業(yè)開始引進(jìn)各類的質(zhì)量管理系統(tǒng)和質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家和省市政府的相關(guān)規(guī)定，達(dá)到既定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，并協(xié)助做好工程驗(yàn)收工作。這樣不但能夠有利于地產(chǎn)項(xiàng)目的最后通過(guò)，也能夠保證項(xiàng)目工程的質(zhì)量。
3.6 規(guī)范化、制度化管理
大多數(shù)地產(chǎn)公司未能實(shí)現(xiàn)規(guī)范化和制度化管理，建議地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理部引入規(guī)范的操作系統(tǒng)，程序化操作各個(gè)步驟，保證操作手段的規(guī)范和正確，從而提高工程的效率和質(zhì)量。
4. 小結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)中的工程管理體系復(fù)雜而作用重大，不但體現(xiàn)著所在企業(yè)的工程力量和水平，也直接關(guān)系到項(xiàng)目工程的質(zhì)量安全和經(jīng)濟(jì)效益。身為管理人員，我們應(yīng)當(dāng)對(duì)工程管理體系提重視程度，通過(guò)人才培養(yǎng)和體制建立等方式完善和規(guī)范工程管理體系，最終提高企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)聲譽(yù)。
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我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，對(duì)于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的意義，房地產(chǎn)的質(zhì)量是當(dāng)前人們關(guān)注的主要問(wèn)題，但是在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理中還存在著不少問(wèn)題，影響著工程質(zhì)量，所以我們要積極采取措施，努力提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量。
一、建筑質(zhì)量管理的現(xiàn)狀
從整體上來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理不容樂(lè)觀。雖然，我國(guó)的一些房地產(chǎn)企業(yè)意識(shí)到房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的重要性，但是，所采取的方法有欠妥當(dāng)。同時(shí)，這也只是一部分的企業(yè)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有將房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理重視起來(lái)，因此，我國(guó)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房屋倒塌、橋梁塌方的現(xiàn)象，這也是我國(guó)相關(guān)企業(yè)不重視房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理的一個(gè)表現(xiàn)。我國(guó)的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理存在著極大的問(wèn)題，這需要我們進(jìn)一步解決。
二、 建筑質(zhì)量管理的必要性
1、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于我國(guó)建筑業(yè)的健康發(fā)展
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的建筑業(yè)在不斷的發(fā)展的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。因此，如果一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)想要健康快速的發(fā)展，那么一定要進(jìn)行嚴(yán)格的自身管理，尤其是房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠在所承包的工程中對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的管理，確保了工程的質(zhì)量，那么就能樹立一個(gè)良好的企業(yè)形象，從而不斷地增強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)力。如果建筑行業(yè)中其他的企業(yè)能夠積極嚴(yán)格的進(jìn)行工程管理，那么我國(guó)的建筑行業(yè)就可以建立起較為規(guī)范化、制度化的管理方式，也在一定程度上能夠不斷的推進(jìn)我國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展。
2、 良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全
之所以說(shuō)房地產(chǎn)工程管理的質(zhì)量管理控制十分重要，最主要的原因是他與廣大群眾的生活與生命安全息息相關(guān)的。良好的房地產(chǎn)工程管理質(zhì)量管理控制有利于房屋的使用安全，也有利于我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。房地產(chǎn)工程本身就是一個(gè)具有公共利益的項(xiàng)目，相關(guān)的施工單位一定要對(duì)廣大公眾負(fù)起責(zé)任。
三、建筑質(zhì)量管理的具體措施
1、要提高工程前期的規(guī)劃管理力度
在我國(guó)的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理工作中，對(duì)工程前期都缺乏管理，使得整個(gè)工程的質(zhì)量以及安全受到了很大的影響，所以為了提高對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)公司在工程開工前，就要進(jìn)行有效的準(zhǔn)備和管理，保證整個(gè)工程的順利開展。在工程開工前，要對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行合理的規(guī)劃，嚴(yán)格勘察地形，做好市場(chǎng)的調(diào)查工作，預(yù)測(cè)工程的風(fēng)險(xiǎn)，然后根據(jù)考察的實(shí)際情況，進(jìn)行相應(yīng)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，綜合考慮所有的自然、人為因素，做好計(jì)算和測(cè)量，保證設(shè)計(jì)圖紙能夠真實(shí)的反映工程的實(shí)際情況，為接下來(lái)的施工打下良好的基礎(chǔ)。
2、對(duì)建筑工程使用的材料與工程質(zhì)量控制進(jìn)行嚴(yán)格的管理
建筑材料的好壞直接決定著建筑工程質(zhì)量的好壞。因此，我們要加強(qiáng)對(duì)建筑工程材料應(yīng)用進(jìn)行嚴(yán)格的管理。首先，我們要對(duì)建筑材料的來(lái)源進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，要有準(zhǔn)確的采購(gòu)信息； 其次，我們要對(duì)建筑材料的質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)與分析，找到適合本工程的建筑材料； 最后，要對(duì)建筑材料的使用進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，避免不恰當(dāng)?shù)氖褂谩Ｍ瑫r(shí)，我們要也對(duì)工程的質(zhì)量控制進(jìn)行管理，盡量的完善建筑企業(yè)與施工隊(duì)的質(zhì)量控制，從而確保房屋建筑工程的質(zhì)量。
3、施工過(guò)程中加強(qiáng)對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理
工程的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，施工階段是最為重要的，對(duì)工程的質(zhì)量影響也最大，所以我們要對(duì)工程的施工階段做好質(zhì)量管理工作，確保工程質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)工程相對(duì)來(lái)講要比價(jià)復(fù)雜， 施工的環(huán)節(jié)要多，所以我們要對(duì)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)都做好質(zhì)量管理工作，切實(shí)加強(qiáng)工程質(zhì)量。在對(duì)施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理時(shí)，要確保每一個(gè)環(huán)節(jié)、步驟都滿足質(zhì)量要求，只有前一道工序合格，才能進(jìn)行接下來(lái)的施工，如果質(zhì)量不合格，就要重新改進(jìn)，否則嚴(yán)禁進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)，從根本上保障工程的質(zhì)量。同時(shí)要對(duì)施工技術(shù)、使用材料、設(shè)備的質(zhì)量加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量合格，一旦發(fā)現(xiàn)了不合格的材料、設(shè)備，就要立即停工，對(duì)材料、設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，合格后方可繼續(xù)施工。建立完善的監(jiān)督管理部門，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全天候的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題，并積極解決。
4、加強(qiáng)施工項(xiàng)目安全控制與進(jìn)度
施工項(xiàng)目的進(jìn)度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進(jìn)度有關(guān)， 包括工作隊(duì)組、部門和單位之間的關(guān)系?？刂婆c施工項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程有關(guān)，比較施工計(jì)劃進(jìn)度與施工實(shí)際進(jìn)度。以便出現(xiàn)偏差時(shí)， 能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項(xiàng)目的分進(jìn)度目標(biāo)和總進(jìn)度目標(biāo)， 并編制合理的進(jìn)度計(jì)劃。控制施工項(xiàng)目的進(jìn)度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟(jì)措施等， 并編制施工的總進(jìn)度計(jì)劃， 讓施工人員控制和執(zhí)行， 以便按期完成施工項(xiàng)目的任務(wù)。安全管理是為了落實(shí)安全責(zé)任， 管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進(jìn)度等目標(biāo)責(zé)任。通過(guò)建立與完善施工項(xiàng)目， 有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項(xiàng)安全管理活動(dòng)。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度， 以明確工作人員的安全責(zé)任， 使工作人員積極檢查和落實(shí)安全責(zé)任的情況。施工項(xiàng)目通過(guò)審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)， 讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議， 詳細(xì)、認(rèn)真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況， 作為補(bǔ)償、分配的原始資料。
5、建立完善流暢的管理制度
在建筑工程施工過(guò)程中，必須有一個(gè)規(guī)范的、合理的管理制度來(lái)監(jiān)控工程施工的整個(gè)流程，保證施工現(xiàn)場(chǎng)的管理科學(xué)化、規(guī)劃化和系統(tǒng)化。在工程施工開始之前，就應(yīng)該制定完善的施工質(zhì)量管理制度，例如施工現(xiàn)場(chǎng)考勤制度、施工倉(cāng)庫(kù)的管理制度、安全生產(chǎn)管理制度、保衛(wèi)管理制度、消防管理制度、工藝流程使用制度。利用制度來(lái)規(guī)范施工過(guò)程中藥面對(duì)的一系列問(wèn)題。嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范的管理制度，可以監(jiān)督整個(gè)施工流程的進(jìn)行，確保工程施工中沒(méi)有差錯(cuò)，一步一步提升建筑工程的質(zhì)量和管理效率。
6、工程項(xiàng)目竣工后要加強(qiáng)質(zhì)量管理
工程的竣工后的質(zhì)量檢查，是檢驗(yàn)工程質(zhì)量問(wèn)題的最后一關(guān)，做好質(zhì)量管理工程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防止工程投入使用后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。工程竣工后，要根據(jù)國(guó)家的質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量的驗(yàn)收和認(rèn)定，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)改正，保證整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量合格。然后形成完善質(zhì)量評(píng)估報(bào)告，對(duì)整個(gè)工程的質(zhì)量信息進(jìn)行有效整合，以便指導(dǎo)今后的工程建設(shè)。
7、提高工作人員的質(zhì)量意識(shí)，加強(qiáng)管理
加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹立質(zhì)量、安全意識(shí)，具備高度的責(zé)任感，能夠認(rèn)真工作，保證工程質(zhì)量，對(duì)于工程中出現(xiàn)的問(wèn)題能夠及時(shí)反映，及時(shí)解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時(shí)能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處。
總之，質(zhì)量是建筑企業(yè)的生存根本，是建筑企業(yè)的效益源泉，是建筑企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力保障。只有通過(guò)制度化的嚴(yán)格管理，管好建筑企業(yè)的人和物，因地制宜地改進(jìn)建筑設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收方案，做好相關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作才能真正做好建筑企業(yè)的質(zhì)量管理，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
1 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的現(xiàn)象和問(wèn)題
1.1 成本管理過(guò)程混亂
房地產(chǎn)工作建設(shè)過(guò)程中，由于參與單位眾多，成本管理任務(wù)落實(shí)程度不足，不同階段參與的部門也不相同，很容易出現(xiàn)遺漏的管理項(xiàng)目。房地產(chǎn)項(xiàng)目的出資方與建設(shè)單位共同配合完成開發(fā)任務(wù)，當(dāng)工程建設(shè)規(guī)模大時(shí)，成本控制管理會(huì)分層次來(lái)進(jìn)行。這也造成成本控制流程混亂，不能嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行。
房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等，它們之間是相互獨(dú)立的，共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)和使用過(guò)程，對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來(lái)看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒(méi)有根據(jù)自身特點(diǎn)，形成一套切實(shí)可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過(guò)時(shí)的成本管理方法和手段，許多房建項(xiàng)目的成本管理只有事后的成本核算和簡(jiǎn)單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測(cè)和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個(gè)超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位，而要建立全社會(huì)和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2 成本管理體制問(wèn)題
房地產(chǎn)工程成本管理缺乏完善的制度，管理工作進(jìn)行過(guò)程中多數(shù)是總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)，并不能真實(shí)有效的反應(yīng)建設(shè)所需資金支出。管理體系中對(duì)于成本控制具體細(xì)則并沒(méi)有記錄，預(yù)算階段參照的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)也僅僅是當(dāng)時(shí)的材料市場(chǎng)價(jià)格。但隨著工程逐漸深入，材料價(jià)格會(huì)有所變動(dòng)，在管理體制中并沒(méi)有體現(xiàn)出這一特征。體制上存在的問(wèn)題如果不能及時(shí)解決，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的資金流動(dòng)性造成影響，成本控制與實(shí)際資金需求之間產(chǎn)生差異，預(yù)算的資金數(shù)額很難滿足建設(shè)需求，工程開展一段時(shí)間后因資金不足很容易中斷。
成本管理作為一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)和使用周期較長(zhǎng)，更新?lián)Q代不可能很快。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沉重壓力，有很多房建單位沒(méi)有深入調(diào)查所處的市場(chǎng)環(huán)境，與同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有比較，對(duì)項(xiàng)目施工所需物料的市場(chǎng)價(jià)格了解不夠，對(duì)價(jià)格隨著市場(chǎng)變化發(fā)生的變動(dòng)沒(méi)有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時(shí)、不準(zhǔn)確，從而對(duì)成本發(fā)生和形成中存在的問(wèn)題，不能及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，難以達(dá)到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后，通過(guò)裝修和設(shè)備更新改造來(lái)也可以改進(jìn)工程質(zhì)量，但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。因此，房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長(zhǎng)的時(shí)間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作。
2 房建項(xiàng)目成本管理的措施和方法
2.1 加強(qiáng)各部門之間的溝通配合
成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的工作任務(wù)，有多個(gè)部門配合完成，在工作開展期間，各部門之間應(yīng)加強(qiáng)工作內(nèi)容上的溝通，共同探討控制建設(shè)成本的有效措施，以及工程開展過(guò)程中可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)因素。成本控制流程可以因此得到規(guī)范，仍然采用分項(xiàng)目控制的方法，但在工作任務(wù)的完成質(zhì)量上會(huì)有明顯的提升。管理人員應(yīng)深入到施工現(xiàn)場(chǎng)，參照施工方案判斷材料使用量是否在合理范圍內(nèi)。房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程中，受環(huán)境因素以及現(xiàn)場(chǎng)條件影響，原有的施工方案可能會(huì)做出改動(dòng)，建設(shè)成本自然也會(huì)發(fā)生變化。此時(shí)管理人員要根據(jù)預(yù)算成本對(duì)新方案中資金支出范圍進(jìn)行計(jì)算，并制定出新的控制方案，保障工程施工質(zhì)量的前提下避免成本支出超出預(yù)算。
房建施工項(xiàng)目仍然是國(guó)土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，決定了房建項(xiàng)目從成立項(xiàng)目部之后就具有一定的獨(dú)立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過(guò)組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個(gè)運(yùn)行過(guò)程都將影響其成本的變化。并且，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴(kuò)展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個(gè)因素去實(shí)施運(yùn)作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2 正確地選擇成本管理方法
房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制要充分借鑒市場(chǎng)先進(jìn)方法，將動(dòng)態(tài)管理控制方法應(yīng)用在控制過(guò)程中。對(duì)工程建設(shè)資金進(jìn)行預(yù)算時(shí)，也要充分考慮建設(shè)過(guò)程中的材料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，所得到的結(jié)果更能貼近真實(shí)使用情況?？梢愿鶕?jù)不同項(xiàng)目建設(shè)施工特點(diǎn)制定不同的管理計(jì)劃，并將管理任務(wù)落實(shí)到個(gè)人，這樣可以避免部分項(xiàng)目被遺忘的問(wèn)題再次發(fā)生。
2.3 建立科學(xué)的成本管理保障體系
成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施過(guò)程中，要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過(guò)制定、宣傳和實(shí)施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)，在全社會(huì)形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣，使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心，形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā)，要考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民生活水平提高的實(shí)際情況，有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對(duì)于民建住宅，如果標(biāo)準(zhǔn)太低，會(huì)縮短淘汰周期，造成很大浪費(fèi)。房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者也要增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，在市場(chǎng)行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量，更不能在裝修和使用過(guò)程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來(lái)說(shuō)，如果社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高，就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場(chǎng)，以規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ)，用有效的約束機(jī)制來(lái)保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，節(jié)省成本。
3 建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，提出投標(biāo)決策意見(jiàn)。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，勞動(dòng)定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計(jì)劃，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時(shí)，要根據(jù)房建項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的長(zhǎng)短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項(xiàng)目預(yù)算，為今后的成本控制和績(jī)效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后的驗(yàn)收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對(duì)正確，為成本控制提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗(yàn)收工作。對(duì)驗(yàn)收中業(yè)主提出的意見(jiàn)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。
結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房建單位的成本中心，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)。房建項(xiàng)目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對(duì)成本管理中所遇到的問(wèn)題，從整體利益出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實(shí)可行的規(guī)章制度、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。
造價(jià)管理作為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)中的一個(gè)不可或缺環(huán)節(jié)，通過(guò)對(duì)造價(jià)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，不僅可以為地產(chǎn)公司開發(fā)工程項(xiàng)目提高收益，同時(shí)也關(guān)乎公司在建筑市場(chǎng)內(nèi)的聲譽(yù)與地位[1]。然而行業(yè)的發(fā)展受到一些非理性社會(huì)因素的影響，房產(chǎn)價(jià)格快速上漲，其上漲速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度。為了平衡產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地產(chǎn)公司在開發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，提出了針對(duì)不同類型項(xiàng)目的專項(xiàng)造價(jià)管理模式，但大部分工程項(xiàng)目存在專項(xiàng)性，即一個(gè)管理方案只面向一個(gè)獨(dú)立的工程項(xiàng)目，脫離此工程項(xiàng)目后，設(shè)計(jì)管理方法的適用性不強(qiáng)。此種管理模式造成了地產(chǎn)公司開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的潛在成本持續(xù)增加[2]。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)工作的優(yōu)化，設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展適配性較強(qiáng)的綜合管理模式，應(yīng)當(dāng)從思想認(rèn)知層面進(jìn)行轉(zhuǎn)換，避免公司管理者在工作中只注重項(xiàng)目收益的問(wèn)題[3]。為此，下文將詳細(xì)闡述地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的特點(diǎn)，并根據(jù)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展需求，設(shè)計(jì)項(xiàng)目多角度造價(jià)管理模式，提高項(xiàng)目造價(jià)的科學(xué)性與規(guī)范性。
1地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)特點(diǎn)
在對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的深入研究與剖析中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)此類工程項(xiàng)目，其過(guò)程涉及固定資產(chǎn)投入與非固定資產(chǎn)投入兩個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)資產(chǎn)的投入方式，提出下述四個(gè)方面的造價(jià)特點(diǎn)。第一，此類項(xiàng)目在開發(fā)中具有明顯的大額性特征。市場(chǎng)內(nèi)現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)，都需要支出上千萬(wàn)甚至上億的資金，并且一個(gè)完整的房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在實(shí)施中會(huì)關(guān)系到多個(gè)參與方的利益[4]，包括土地管理局、業(yè)主方、地方政府、業(yè)主開發(fā)商等，這也使得工程項(xiàng)目造價(jià)在市場(chǎng)內(nèi)處于一種較特殊的地位。第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理工作在不同層面的差異較大。在建筑領(lǐng)域內(nèi)，每個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目都具有其自身獨(dú)特的個(gè)性與特點(diǎn)，這也造成了不同項(xiàng)目在設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)產(chǎn)品存在差異，而產(chǎn)品的差異勢(shì)必會(huì)造成造價(jià)核算的差異，這種差異體現(xiàn)在建成項(xiàng)目的用途、規(guī)模與功能方面。第三，建筑市場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在造價(jià)管理工作中存在動(dòng)態(tài)化特點(diǎn)。從項(xiàng)目決策立項(xiàng)到項(xiàng)目竣工結(jié)算中間經(jīng)歷了較多的環(huán)節(jié)，在這一過(guò)程中，材料供貨商銷售單價(jià)的調(diào)整、設(shè)計(jì)方案與施工圖紙的變更、員工工資標(biāo)準(zhǔn)的變改等因素都會(huì)在不同層面上對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)造成影響，這也造成了工程項(xiàng)目的造價(jià)一直處于動(dòng)態(tài)變化過(guò)程。第四，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有層次化特點(diǎn)。因此，對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的造價(jià)工作也存在此特點(diǎn)，在進(jìn)行工程造價(jià)管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可在造價(jià)時(shí)被劃分為三個(gè)層次，分別為項(xiàng)目總造價(jià)、項(xiàng)目單項(xiàng)工程造價(jià)與單位項(xiàng)目造價(jià)。
2地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式設(shè)計(jì)
2.1計(jì)算工程項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)值
為實(shí)現(xiàn)對(duì)地產(chǎn)公司房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)管理，首先需要針對(duì)具體項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)給出明確的量化結(jié)果，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目可行性的初步檢驗(yàn)。項(xiàng)目的可行性與風(fēng)險(xiǎn)因素分析是實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理的關(guān)鍵內(nèi)容，同時(shí)，建筑項(xiàng)目的可行性以及其風(fēng)險(xiǎn)承受度也是直接影響整個(gè)項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)的重要因素[5]。針對(duì)這一特點(diǎn)，在項(xiàng)目的前提籌備階段就需要完成對(duì)其可行性的分析，針對(duì)擬定的開發(fā)樓盤進(jìn)行全方位的市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察，并結(jié)合科學(xué)評(píng)價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)其造價(jià)管理費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)的量化，將量化結(jié)果作為依據(jù)，對(duì)擬定開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析。工程項(xiàng)目造價(jià)管理的風(fēng)險(xiǎn)值可分為兩部分：一部分為項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；另一部分為現(xiàn)值指數(shù)。兩個(gè)數(shù)值能夠直接反映項(xiàng)目造價(jià)管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)情況，其數(shù)值越高，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越低；反之，數(shù)值越低，說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)越高。針對(duì)上述兩個(gè)參數(shù)的計(jì)算其公式分別為：NPV=S?K（1）PVI=S/K（2）上述公式（1）和公式（2）中：NPV為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；S為未來(lái)現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值；K為原始投資額現(xiàn)值；PVI為現(xiàn)值指數(shù)。結(jié)合上述兩個(gè)公式，可實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的靈活考量，其所設(shè)定的貼現(xiàn)率當(dāng)中包含了建設(shè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬要求，以此能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合分析。同時(shí)，在實(shí)際管理過(guò)程中，還可以通過(guò)下述公式，綜合反映可達(dá)到的報(bào)酬水平：0ddS×χ?K=（3）公式（3）中：dS為未來(lái)每一年中房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的現(xiàn)金凈流量；dχ為年金現(xiàn)值系數(shù)。
2.2確定工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式
任何一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程都需要各個(gè)參與方的共同協(xié)作完成。為實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)工程項(xiàng)目階段的造價(jià)模式確定，首先需要明確工程項(xiàng)目中包含的各個(gè)階段。以一般房地產(chǎn)工程項(xiàng)目為例，其全過(guò)程需要經(jīng)歷圖1所示的五個(gè)階段。在第一階段，其主要完成的內(nèi)容包括對(duì)項(xiàng)目建議書的編寫以及對(duì)項(xiàng)目可行性的分析，這一階段對(duì)最終項(xiàng)目工程造價(jià)的影響超過(guò)80%；在第二階段，主要完成對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和具體實(shí)施計(jì)劃設(shè)計(jì)；在第三階段，主要完成服務(wù)、總包以及各分包項(xiàng)目的招標(biāo)以及采購(gòu)；在第四階段，需要完成工程施工、安裝、建立以及工程實(shí)施中的管理等工作內(nèi)容；在第五階段，主要工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、竣工結(jié)算等工作。針對(duì)上述五個(gè)階段，其所有費(fèi)用構(gòu)成房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)，因此在管理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循下述公式：公式（4）：中α為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目上述五個(gè)階段的總價(jià)費(fèi)用；i為不同項(xiàng)目類別。在公式（4）的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同階段，在不同項(xiàng)目當(dāng)中所占的比重存在較大差異，但整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的造價(jià)必定與各個(gè)階段造價(jià)總和一致。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中上述五個(gè)不同階段都是基于活動(dòng)分解法得到，因此，針對(duì)某一階段的造價(jià)可通過(guò)計(jì)算該階段所有活動(dòng)造價(jià)之和得出。在上述計(jì)算數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，分別從全過(guò)程活動(dòng)控制、項(xiàng)目資源控制和造價(jià)結(jié)算控制三方面，明確各階段管理模式中的具體內(nèi)容，采用這種直接和間接相結(jié)合的控制方法，促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理效率的進(jìn)一步提升。
2.3構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型
在明確工程項(xiàng)目各階段造價(jià)模式后，為了確保各項(xiàng)管理工作的順利進(jìn)行，對(duì)其造價(jià)管理的程序模型進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建程序模型前，需要明確模型構(gòu)建的原則。第一，適用性原則。地產(chǎn)公司的文化和組織架構(gòu)決定著其所使用的項(xiàng)目造價(jià)管理具體模式，因此基于這一特點(diǎn)，在構(gòu)建程序模型時(shí)，必須充分明確地產(chǎn)公司的文化以及組織架構(gòu)，充分考慮到制定工程造價(jià)管理程序模型的適用性。第二，科學(xué)性原則。在對(duì)程序模型構(gòu)建時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)、經(jīng)濟(jì)的方式，進(jìn)而制定更具科學(xué)化的成本控制模型。第三，實(shí)用性原則。建立程序模型的目的是降低房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本、擴(kuò)大利潤(rùn)空間，因而其實(shí)用性更加重要。在構(gòu)建模型時(shí)，只有能夠應(yīng)用于實(shí)踐當(dāng)中的程序模型，才能夠充分發(fā)揮其管理作用和價(jià)值。在充分遵循上述原則后，具體而言程序模型的構(gòu)建流程為：首先，針對(duì)需要進(jìn)行管理的項(xiàng)目?jī)?nèi)容明確其精度和種類；其次，確定項(xiàng)目中具體活動(dòng)和所需資源量清單，明確項(xiàng)目當(dāng)中各類綜合收取的具體費(fèi)用；最后，將所有獲得的造價(jià)信息進(jìn)行匯總，得到整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)結(jié)果。
3對(duì)比分析
選擇由HZ公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目作為試驗(yàn)項(xiàng)目，試驗(yàn)前明確此公司是實(shí)驗(yàn)地區(qū)大型房產(chǎn)公司，該公司隸屬我國(guó)建筑工程總企業(yè)，該企業(yè)內(nèi)部的工程造價(jià)組織見(jiàn)圖2。以該公司近期開發(fā)的某樓盤為例，開展此次對(duì)比試驗(yàn)。試驗(yàn)中使用本文設(shè)計(jì)的管理模式，計(jì)算此項(xiàng)目在造價(jià)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)值，定位并明確項(xiàng)目造價(jià)管理風(fēng)險(xiǎn)源。在此基礎(chǔ)上，確定項(xiàng)目施工由決策立項(xiàng)、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工執(zhí)行、竣工結(jié)算五個(gè)階段構(gòu)成。根據(jù)工程的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行此項(xiàng)目各階段的造價(jià)模式確定。并根據(jù)已知的工程數(shù)據(jù)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)確定程序模型，分析造價(jià)數(shù)據(jù)，按照文章設(shè)計(jì)內(nèi)容，計(jì)算各階段造價(jià)支出。在此基礎(chǔ)上，使用傳統(tǒng)的造價(jià)管理模式，按照相同步驟進(jìn)行造價(jià)管理工作，輸出上文提出五個(gè)對(duì)應(yīng)階段的工程造價(jià)管理成果，將各階段在本文管理方法與傳統(tǒng)管理方法下造價(jià)結(jié)果，作為評(píng)價(jià)此次設(shè)計(jì)方法可行性的指標(biāo)。各階段造價(jià)管理結(jié)果見(jiàn)圖3。根據(jù)圖3內(nèi)容可知，使用本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式進(jìn)行項(xiàng)目工程造價(jià)管理，可實(shí)現(xiàn)各階段的支出造價(jià)小于傳統(tǒng)造價(jià)管理模式下的各階段造價(jià)支出。因此，可以證明本文設(shè)計(jì)的造價(jià)管理模式，可以對(duì)地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目起到節(jié)約成本的作用。
4結(jié)語(yǔ)
本文設(shè)計(jì)了一個(gè)全新的地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)管理模式，并以HZ地產(chǎn)公司為例，設(shè)計(jì)了對(duì)比試驗(yàn)，試驗(yàn)證明了本文設(shè)計(jì)的方法，可以起到節(jié)約各階段造價(jià)支出的作用。因此，要實(shí)現(xiàn)對(duì)此項(xiàng)目的規(guī)范化管理，還需要在深入的研究中，引進(jìn)更加先進(jìn)的技術(shù)與更加前沿的理念作為支撐。通過(guò)此種方式，優(yōu)化項(xiàng)目施工造價(jià)支出，提高地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)內(nèi)的地位，保證企業(yè)在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中收益的最大化。此外，應(yīng)在深化此項(xiàng)工作時(shí)，從地產(chǎn)公司工程造價(jià)組織架構(gòu)入手，通過(guò)引進(jìn)更加專業(yè)人才的方式，進(jìn)行此項(xiàng)工作的填充，從而為企業(yè)在社會(huì)內(nèi)的發(fā)展提供更加良好的條件作為支撐。
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引 言
隨著我國(guó)改革開放和住房制度改革不斷深入, 房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。近幾年, 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速, 房地產(chǎn)也的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看, 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段, 期間存在著許多制度和管理方面的問(wèn)題。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié), 如何有效的全面提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目管理的質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。本文結(jié)合本人多年的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn),本文從房地產(chǎn)施工項(xiàng)目管理的內(nèi)涵入手,強(qiáng)調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理。
1.注意施工階段的過(guò)程控制和管理
房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)工程,應(yīng)該管些什么?哪些是必須由甲方來(lái)管理的,哪些又可以通過(guò)監(jiān)理、甚至施工單位自身來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會(huì)有的放矢,而不是漫無(wú)目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是:工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過(guò)期望,施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi),使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣甲方和施工單位不再是對(duì)立的雙方,而是真正的合作伙伴。所以,甲方要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行管理。
1.1 嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)
加強(qiáng)質(zhì)量管理,控制返工率。在施工過(guò)程中,要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān),充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義,各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過(guò)程中,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。
1.1.1 要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工
甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意,不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的,施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理,并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
1.1.2加大對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位,施工方要進(jìn)行自檢,并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn),并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格,甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗(yàn)不合格,施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收,甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
1.2確保工程按期完成
在施工進(jìn)度方面,甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出來(lái)。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的,要適當(dāng)延長(zhǎng)工期或者督促施工單位加人加班。
1.3對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明
在施工合同上,可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性,在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”,同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。
2.做好個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作
2.1充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性
工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)和解決,容易出問(wèn)題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較大的問(wèn)題,讓我們很難補(bǔ)救,甚至無(wú)法挽救。即便是這些小的問(wèn)題,如果事先不設(shè)法考慮解決,事后處理起來(lái)也很麻煩,有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià),而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量,造成經(jīng)濟(jì)損失。
2.2加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式
這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理,是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上,認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié),不走過(guò)場(chǎng),針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題,從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制,從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。
2.3發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用
2.3.1明確監(jiān)理權(quán)力
甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理,監(jiān)理在委托的范圍內(nèi),有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中,監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。
2.3.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)
這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后,對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格,甲方代表要實(shí)測(cè)一下,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件,或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。
3.重視市政工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收
3.1市政配套設(shè)施建造
市政配套是房地產(chǎn)項(xiàng)目中非常重要的一部分,且自來(lái)水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政工程的實(shí)施難度極大,體現(xiàn)為時(shí)間要求緊、作業(yè)場(chǎng)地小、互相影響大,壟斷單位多等特點(diǎn)。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備,比如說(shuō)天然氣工程,目前其設(shè)計(jì)與樓體施工圖設(shè)計(jì)脫節(jié),但要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計(jì)及交底,可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等;二是做好各專業(yè)間設(shè)計(jì)圖紙的疊加,及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化和加強(qiáng)對(duì)各專業(yè)的施工組織設(shè)計(jì)的審查:是對(duì)壟斷專業(yè)隊(duì)伍的選擇慎之又慎。
3.2必須安排好竣工驗(yàn)收
一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已瀕臨結(jié)束，利潤(rùn)空間的日漸縮小，所以，加強(qiáng)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)占有率以及提高經(jīng)濟(jì)效益以及保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要途徑。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中存在的問(wèn)題
（一）成本管理意識(shí)薄弱
近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，但是房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，資金總額投入量大，以至于現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)企業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，缺乏對(duì)成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)的對(duì)土地政策的調(diào)整、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)度、建筑材料的價(jià)格隨市場(chǎng)的波動(dòng)情況以及房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本管理產(chǎn)生一些阻力。而一些房地產(chǎn)企業(yè)恰恰就是因?yàn)槿狈Τ杀竟芾淼南到y(tǒng)理念，不能夠全局把握企業(yè)的成本控制，以至于企業(yè)會(huì)喪失企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更有甚者還會(huì)喪失了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的能力。
（二）成本管理機(jī)制和模式不健全
1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場(chǎng)大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而沒(méi)有進(jìn)行全面的計(jì)算，特別對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒(méi)有給予足夠的重視，無(wú)法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。而且，絕大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注眼前利益，沒(méi)有把企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展放在第一位，過(guò)于重視企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的占有率和企業(yè)利潤(rùn)，沒(méi)有形成一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，這大大降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
2.目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的組織管理模式不利于項(xiàng)目的成本管理，管理機(jī)制不健全，容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。人員權(quán)限設(shè)置不明確，審批過(guò)程復(fù)雜，對(duì)于一些開發(fā)周期較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，在實(shí)施過(guò)程中涉及到眾多的決策的項(xiàng)目而言，各級(jí)財(cái)務(wù)人員、管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進(jìn)行審批，由于時(shí)間上的差距，這些常常會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)度要求。另外，如果公司開發(fā)的項(xiàng)目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質(zhì)不太高，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，公司的各個(gè)職能部門協(xié)調(diào)難度加大。所以，應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)各個(gè)時(shí)間段不同的發(fā)展情況，分地區(qū)、分項(xiàng)目實(shí)行多種項(xiàng)目管理模式。
（三）成本管理方法比較落后
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，這種成本方法無(wú)法及時(shí)的收集、處理生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)信息，一些管理財(cái)務(wù)人員無(wú)法對(duì)其成本管理出現(xiàn)的問(wèn)題提出切實(shí)可行的解決方案，以至于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低下，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當(dāng)前的社會(huì)需要不能適應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的核算主要依據(jù)的是財(cái)務(wù)核算，但財(cái)務(wù)核算有時(shí)效性的限制，以至于預(yù)期情況和實(shí)際情況會(huì)有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過(guò)程中核算體系只能夠依照規(guī)章進(jìn)行，這可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本出現(xiàn)不可挽回的局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與普通企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不盡相同，所以一些會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進(jìn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善措施
（一）加強(qiáng)管理人員成本管理意識(shí)
1.切實(shí)做好各個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本管理。項(xiàng)目成本控制主要是指，通過(guò)建立起以項(xiàng)目經(jīng)理作為工程核心的項(xiàng)目成本的控制體系，將成本管理工作按照責(zé)任制實(shí)行科學(xué)分工，并將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分散以及落實(shí)到有關(guān)部門、個(gè)人中，從而防止項(xiàng)目成本的控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的現(xiàn)象[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工期長(zhǎng)，項(xiàng)目成本控制需要建立成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目工程中一些項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)人員、施工人員等等都需要建立相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，做到某項(xiàng)職責(zé)具體到某個(gè)人的模式。因此，當(dāng)前這樣一個(gè)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)時(shí)期，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、高收益，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識(shí)，樹立全員性的成本控制觀念。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要企業(yè)自身加強(qiáng)成本管理工作，承擔(dān)相應(yīng)的施工價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，并制定一套科學(xué)、有效的管理機(jī)制，形成企業(yè)特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這對(duì)于工程的進(jìn)程具有重要的影響，且在一定程度上產(chǎn)生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開，解決成本管理中的問(wèn)題，我們需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，確保其具有切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段，然后制定出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)而使成本管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立健全的成本管理機(jī)制
1.在成本管理過(guò)程中，我們要始終堅(jiān)持職責(zé)與權(quán)限相互結(jié)合的工作原則，做到有功必有賞、有錯(cuò)必有罰的獎(jiǎng)罰機(jī)制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動(dòng)性，還能使房地產(chǎn)開發(fā)中成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)的管理層中，建立必要的監(jiān)督考核機(jī)制，制定以及完善該行業(yè)有關(guān)于成本方面的責(zé)任制度以及成本的監(jiān)督策略，把房地產(chǎn)的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的成本控制指標(biāo)，要高效的運(yùn)行整個(gè)行業(yè)，必須加強(qiáng)成本管理工作從而健全房地產(chǎn)開發(fā)中的成本管理工作。
2.還要?jiǎng)?chuàng)新成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)一般是傳統(tǒng)成本管理，只是事后進(jìn)行核算，所以建立全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)的成本管理，并且要重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的管理。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管理機(jī)制，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并把兩者協(xié)調(diào)起來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。例如萬(wàn)科的EAS成本管理信息系統(tǒng)，可以對(duì)成本管理過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)。一個(gè)好的管理環(huán)境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)要達(dá)到一個(gè)高度，創(chuàng)新成本管理理論、提高企業(yè)系統(tǒng)的信息化程度都需要一個(gè)高素質(zhì)隊(duì)伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的全面開展成本管理工作，就要不斷提高企業(yè)的管理水平，提高員工素質(zhì)，多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，特別是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目大、周期長(zhǎng)，應(yīng)視具體情況來(lái)進(jìn)行成本核算，合理選用會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)開發(fā)的成本核算、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會(huì)計(jì)處理和其他行業(yè)的企業(yè)相比有很大出入。在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)、分拆、合并，可以借用已逐步停止執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的會(huì)計(jì)科目，對(duì)不存在的交易和事項(xiàng)可以不設(shè)置相關(guān)的會(huì)計(jì)科目[2]。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中、事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要針對(duì)開發(fā)的各個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)之前，要對(duì)管理項(xiàng)目做一個(gè)全面預(yù)算，整體規(guī)劃，這會(huì)大大有利于以后工作的順利展開。房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，針對(duì)開發(fā)的每個(gè)階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的后期，一定不要放松懈怠。開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，一般不需要成本、費(fèi)用的投入，所以也幾乎不用進(jìn)行成本管理。但是，項(xiàng)目完工以后仍然需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成本進(jìn)行管理，此時(shí)的管理重點(diǎn)對(duì)建立的成本管理體系進(jìn)行分析，對(duì)于一些如投資回收期、全成本均價(jià)等指標(biāo)分析，分析實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，進(jìn)而去總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供后續(xù)項(xiàng)目的成本管理參考借鑒。
四、結(jié)論
綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益乃至于具備核心競(jìng)爭(zhēng)力具有關(guān)鍵意義。文章從以上三個(gè)角度考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的狀況為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)漫長(zhǎng)而又艱巨的過(guò)程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作意義重大。
1、經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的完成情況：全年新開發(fā)建筑面積約1.5萬(wàn)m2,其中商業(yè)街占7300m2，竣工樓房3棟（33#、34#、35#），竣工面積9000m2,完成建設(shè)投資約800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售收入1062萬(wàn)元，銷售面積9327m2。續(xù)貸900萬(wàn)元，累計(jì)貸款約1100萬(wàn)元。減少應(yīng)付工程款350萬(wàn)元。存貨房屋總計(jì)約9300m2，其中1-6區(qū)房屋面積為4734m2，商業(yè)街房屋面積為4566m2,存貨約為1117萬(wàn)元，應(yīng)收款243萬(wàn)元。公司機(jī)關(guān)人員工資約40萬(wàn)元，銀行利息約90萬(wàn)元，辦公費(fèi)30萬(wàn)元，招待費(fèi)17萬(wàn)元，小區(qū)物業(yè)公司維修費(fèi)21萬(wàn)元，總費(fèi)用約每年200萬(wàn)元。本年度公司經(jīng)營(yíng)狀況較往年有所好轉(zhuǎn)，望全體職工繼續(xù)努力工作，再接再勵(lì)。
2、小區(qū)的建設(shè)情況：今年雅居園小區(qū)新開住宅樓3棟，建筑面積1.5萬(wàn)平方米，收尾工程8000平方米。在工程建設(shè)中，一是抓工程質(zhì)量，二是抓工程進(jìn)度，三是抓安全文明施工。
雅居園商業(yè)街建設(shè)項(xiàng)目，是我公司領(lǐng)導(dǎo)班子經(jīng)過(guò)慎重、周密考察后決定建設(shè)的，位于濟(jì)陽(yáng)新老城結(jié)合部，十中以東，與興化步行街互應(yīng)，建成后將成為濟(jì)陽(yáng)商業(yè)領(lǐng)域又一熱賣點(diǎn)。規(guī)劃樓層為二至三層的獨(dú)立單體樓房，建筑面積1萬(wàn)平方米，建設(shè)投資約800萬(wàn)元，又可根據(jù)用戶需求在南側(cè)自行按照統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，滿足不同層次的消費(fèi)者?，F(xiàn)已全面竣工并可以使用。
3、房屋銷售經(jīng)營(yíng)情況：針對(duì)當(dāng)前我縣住房市場(chǎng)供大于求的實(shí)際，公司一是積極調(diào)整銷售價(jià)格，盡最大限度降低售價(jià)；二是降低工程建設(shè)成本；三是應(yīng)客戶需求，能甩項(xiàng)甩項(xiàng)處理，由住戶自行設(shè)計(jì)；同時(shí)，積極利用宣傳單、宣傳牌、電視臺(tái)、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種形式進(jìn)行宣傳，宣傳小區(qū)優(yōu)越的位置、良好的物業(yè)管理及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，提高了知名度和社會(huì)信譽(yù)。針對(duì)頂層樓房銷售難的問(wèn)題，公司經(jīng)研究決定降低售價(jià)，優(yōu)惠于內(nèi)部職工，既解決了部分職工住房困難，又有利于資金的回收。全年銷售房屋120套，銷售面積9327平方米，銷售收入1062萬(wàn)元，銷售率85%。
4、宣傳措施的轉(zhuǎn)型情況：現(xiàn)今社會(huì)是網(wǎng)絡(luò)信息迅速發(fā)展的科技時(shí)代，公司也充分的認(rèn)識(shí)到了這點(diǎn)，所以積極開拓新思路。今年通過(guò)辦公室人員的努力，初步架設(shè)完成了自己的網(wǎng)站系統(tǒng)，全面立體的展示公司各方面的發(fā)展和業(yè)績(jī)，既節(jié)約了宣傳經(jīng)費(fèi)的重復(fù)投入，又?jǐn)U大了公司的社會(huì)效益和影響力，對(duì)于公司發(fā)展信息的及時(shí)傳遞和網(wǎng)絡(luò)信息的準(zhǔn)確接受提供了便利。
5、黨務(wù)工作：在新的黨支部的所有全體成員以及新一任的支部書記的努力下，建立健全了黨內(nèi)各項(xiàng)工作制度。年內(nèi)發(fā)展預(yù)備黨員2名，轉(zhuǎn)正2名，新培養(yǎng)入黨積極分子3名，黨支部的各項(xiàng)工作逐步完善。
6、物業(yè)管理情況：物業(yè)管理公司是一個(gè)自主經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧的企業(yè)，但多年來(lái)一直沒(méi)有擺脫圍繞總公司吃飯的不利局面。去年總公司投入近30萬(wàn)元的維修費(fèi)，今年公司又投入了20余萬(wàn)元的維修費(fèi)，鍋爐、管道年久失修，公司年年往里投錢，收取的費(fèi)用不夠開支，造成連年虧損，入不敷出。
今年，為使廣大用戶過(guò)一個(gè)溫暖舒適的冬天，總公司今年9月下旬就對(duì)鍋爐管道維修進(jìn)行了部署，成立了專門領(lǐng)導(dǎo)班子，在人力、物力、財(cái)力上給予了物業(yè)公司最大限度的支持。并調(diào)整了領(lǐng)導(dǎo)班子，由公司副總袁樹忠親自抓，并印發(fā)了《致雅居園小區(qū)用戶一封信》，為使廣大居民過(guò)一個(gè)溫暖祥和的冬天，說(shuō)明情況，讓居民知道，因物價(jià)因素、煤炭?jī)r(jià)格上漲，今年的取暖費(fèi)價(jià)格較往年有所提高，敬請(qǐng)廣大用戶予以理解和支持。物業(yè)公司是自負(fù)盈虧的企業(yè)，沒(méi)有多余的財(cái)力來(lái)照顧大家，在取消福利取暖的今天，只能取之于民，用之于民，完全是一種市場(chǎng)行為，因此希望各區(qū)居民要顧全大局，如果你居住的一家停暖，將給周圍住戶造成很大影響，使整體熱源受到很大損失，也影響到采暖設(shè)施的熱平衡。為了廣大居民的利益和不影響物業(yè)公司的管理，歡迎您積極地參與采暖。
房地產(chǎn)產(chǎn)品不同于一般產(chǎn)品,由于產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長(zhǎng),其投資額較大、建設(shè)和使用周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，其產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益。從房地產(chǎn)的物質(zhì)結(jié)構(gòu)來(lái)看,房建不僅包括土地和建筑物,而且包括有關(guān)配套設(shè)備與設(shè)施,如水、電、煤氣、通訊、交通及智能化管理等。因此,房地產(chǎn)成本管理是一個(gè)綜合指標(biāo),除了工程質(zhì)量外,規(guī)劃布局、功能設(shè)計(jì)、綜合配套、居住環(huán)境、物業(yè)管理、價(jià)格水準(zhǔn)等,都要納入房地產(chǎn)質(zhì)量管理的范圍。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理要從工程建設(shè)成本控制入手，主要集中在工程設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工這兩個(gè)階段?？偟恼f(shuō)來(lái)，房建費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于建設(shè)方進(jìn)行的成本管理。
1.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理存在的現(xiàn)象和問(wèn)題
1.1房地產(chǎn)的生產(chǎn)和使用涉及政府部門、規(guī)劃部門、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位、業(yè)主和公共服務(wù)部門等,它們之間是相互獨(dú)立的,共同參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的生產(chǎn)和使用過(guò)程,對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量都具有相應(yīng)的影響力。就目前來(lái)看，成本管理方法雖然很多，但是，一些房建單位并沒(méi)有根據(jù)自身特點(diǎn)，形成一套切實(shí)可行的成本管理方法。而且，還有部分單位仍然沿用一些傳統(tǒng)的、過(guò)時(shí)的成本管理方法和手段，許多房建項(xiàng)目的成本管理只有事后的成本核算和簡(jiǎn)單的成本分析，缺乏科學(xué)的事前成本預(yù)測(cè)和決策，缺乏嚴(yán)格的事中控制和事后成本考核等。同時(shí)，房地產(chǎn)的質(zhì)量環(huán)是一個(gè)超企業(yè)的質(zhì)量環(huán)。房地產(chǎn)質(zhì)量管理不能單純依靠開發(fā)商、施工單位和監(jiān)理單位,而要建立全社會(huì)和全行業(yè)廣泛參與的系統(tǒng)質(zhì)量管理體系。
1.2成本管理體制問(wèn)題。論文參考網(wǎng)。成本管理作為一種經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)，也必須有一套與其相適應(yīng)的管理體制，才能真正發(fā)揮其效果。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)來(lái)說(shuō),生產(chǎn)和使用周期較長(zhǎng),更新?lián)Q代不可能很快。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的沉重壓力，有很多房建單位沒(méi)有深入調(diào)查所處的市場(chǎng)環(huán)境，與同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有比較，對(duì)項(xiàng)目施工所需物料的市場(chǎng)價(jià)格了解不夠，對(duì)價(jià)格隨著市場(chǎng)變化發(fā)生的變動(dòng)沒(méi)有充分的心理準(zhǔn)備和足夠的應(yīng)付能力。使得各部門基礎(chǔ)資料的收集、分析和處理不及時(shí)、不準(zhǔn)確，從而對(duì)成本發(fā)生和形成中存在的問(wèn)題，不能及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，難以達(dá)到降低成本提高效益的目的。雖然房地產(chǎn)建成后,通過(guò)裝修和設(shè)備更新改造來(lái)也可以改進(jìn)工程質(zhì)量,但總是受到原有建筑物的制約。區(qū)位質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等更不是微觀力量所能改變的。論文參考網(wǎng)。因此,房地產(chǎn)的質(zhì)量和成本控制必須有較長(zhǎng)的時(shí)間。并在規(guī)劃、布局、設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理工作。
2.房建項(xiàng)目成本管理的措施和方法
2.1房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)和人民生活的基本生產(chǎn)和生活資料,其質(zhì)量好壞關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。因此, 更新成本管理理念要從房地產(chǎn)單位的角度去考慮。論文參考網(wǎng)。在房地產(chǎn)質(zhì)量形成過(guò)程中,政府行業(yè)管理部門和社會(huì)積極參與房地產(chǎn)質(zhì)量管理,審核企業(yè)資質(zhì)、審批工程項(xiàng)目、制定質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督工程質(zhì)量、組織工程竣工驗(yàn)收等,形成了企業(yè)外部的宏觀質(zhì)量管理體系。
房建施工項(xiàng)目仍然是國(guó)土資源管理部門的一部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有具有投資額較大、產(chǎn)品固定性、建設(shè)和使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn),決定了房建項(xiàng)目從成立項(xiàng)目部之后就具有一定的獨(dú)立性。從中標(biāo)開始，經(jīng)過(guò)組織施工生產(chǎn)到工程竣工直至保修期滿為止，整個(gè)運(yùn)行過(guò)程都將影響其成本的變化。并且伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)外部環(huán)境的變化不斷向深度和廣度擴(kuò)展，而現(xiàn)代成本管理正是緊緊圍繞影響成本變化的各個(gè)因素去實(shí)施運(yùn)作的。因此，樹立新的成本管理理念將是搞好成本管理工作的前提條件。
2.2正確地選擇成本管理方法。房地產(chǎn)建設(shè)是一個(gè)廣泛的社會(huì)系統(tǒng)工程,單靠政府部門、開發(fā)商和施工企業(yè)自身的努力是不夠的,應(yīng)該在房地產(chǎn)業(yè)中建立全產(chǎn)業(yè)參與、全方位控制、全過(guò)程協(xié)調(diào)的質(zhì)量管理體系,開展政府管理、社會(huì)管理與企業(yè)管理相結(jié)合的房地產(chǎn)質(zhì)量系統(tǒng)工程。同時(shí)，還要根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)和實(shí)際情況，濟(jì)實(shí)力、技術(shù)狀況、人員因素以及項(xiàng)目的工期、質(zhì)量要求等各方學(xué)合理的管理方法，才能真正達(dá)到降低成本、提高效益的目的。
2.3建立科學(xué)的成本管理保障體系。成本管理體系中，目的成本管理工作，在成本管理體系中，是極其重要的。政府在房地產(chǎn)業(yè)政策的制定和實(shí)施過(guò)程中,要突出質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo)。要通過(guò)制定、宣傳和實(shí)施房地產(chǎn)質(zhì)量政策和質(zhì)量目標(biāo),在全社會(huì)形成重視和追求質(zhì)量的風(fēng)氣,使質(zhì)量第一、質(zhì)量興業(yè)、以質(zhì)取勝等觀念深入人心,形成政府有關(guān)部門和企業(yè)的行為準(zhǔn)則。發(fā)地產(chǎn)開發(fā),要考慮我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人民生活水平提高的實(shí)際情況,有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)超前。對(duì)于民建住宅,如果標(biāo)準(zhǔn)太低,會(huì)縮短淘汰周期,造成很大浪費(fèi)。房地產(chǎn)使用單位和消費(fèi)者也要增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí),在市場(chǎng)行為中不能忽視內(nèi)在質(zhì)量,更不能在裝修和使用過(guò)程中損害房地產(chǎn)的整體質(zhì)量。從根本來(lái)說(shuō),如果社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量需求提高,就能引導(dǎo)和迫使房地產(chǎn)供給注重質(zhì)量、品牌、形象和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)理等企業(yè)要充分面向市場(chǎng),以規(guī)范的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為基礎(chǔ),用有效的約束機(jī)制來(lái)保證，使得房地產(chǎn)行業(yè)向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。
3.建立完善的房地產(chǎn)質(zhì)量保證體系
房地產(chǎn)成本控制要從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)成本管理，建立完善的信息體系，結(jié)合房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，進(jìn)行成本預(yù)測(cè)，提出投標(biāo)決策意見(jiàn)。要在房建施工準(zhǔn)備階段，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，勞動(dòng)定額、材料消耗定額和技術(shù)組織措施的節(jié)約計(jì)劃，編制明細(xì)而具體的成本計(jì)劃，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備。同時(shí)，要根據(jù)房建項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間的長(zhǎng)短和參加建設(shè)人數(shù)的多少，編制工程項(xiàng)目預(yù)算，為今后的成本控制和績(jī)效考核提供依據(jù)。特別要做好每一個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后的驗(yàn)收，以保證施工任務(wù)單和限額領(lǐng)料單的結(jié)算資料絕對(duì)正確，為成本控制提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)。工程建成后，要重視竣工驗(yàn)收工作。對(duì)驗(yàn)收中業(yè)主提出的意見(jiàn)，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求和合同內(nèi)容認(rèn)真處理，如果涉及費(fèi)用，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主簽證，列入工程結(jié)算。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為房建單位的成本中心，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)。房建項(xiàng)目管理者要有戰(zhàn)略的思維應(yīng)對(duì)成本管理中所遇到的問(wèn)題，從整體利益出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面成本管理。同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有相應(yīng)完善的組織管理體系、切實(shí)可行的規(guī)章制度、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的信息網(wǎng)絡(luò)等做保障，才能取得顯著的效果。
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一 、合理進(jìn)行成本控制
（一）房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制方法與措施
要切實(shí)做好設(shè)計(jì)方案審評(píng)方面的工作。成本控制工作者應(yīng)該在平面布置、結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型方面進(jìn)行合理有效地分析，如果有好的建議要及時(shí)向建筑師提出，從而不斷的優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。同時(shí)合理控制施工圖設(shè)計(jì)指標(biāo)。其指標(biāo)主要包括：a、在設(shè)計(jì)變更方面的費(fèi)用限額指標(biāo)。b、單位的施工策劃圖預(yù)算指標(biāo)。c、平均每平方米的所需各中材料（如鋼筋、水泥等）含量指標(biāo)。
在施工組織設(shè)計(jì)時(shí)要做好審定工作。大部分造價(jià)工程師易忽略施工組織設(shè)計(jì)工作，一般是直接交給監(jiān)理審核工程部門審閱之后就批準(zhǔn)。大多施工方為了緩解自身的財(cái)務(wù)壓力而希望早點(diǎn)結(jié)束工程，所以把精力都放在提前交工的目的上，此階段的造價(jià)不容易把握，如果工程出現(xiàn)錯(cuò)誤，就會(huì)使以后的結(jié)算比較麻煩。造價(jià)人員在工程中可以控制總造價(jià)的5%。因此造價(jià)人員必須參與施工組織設(shè)計(jì)的審定。同時(shí)在設(shè)計(jì)方面要不斷的盡力優(yōu)化。身為造價(jià)人員一定要了解設(shè)計(jì)變化對(duì)效益的影響，不然就不易把握成本，其基本原則是質(zhì)量第一、經(jīng)濟(jì)合理、合法可行。其中的經(jīng)濟(jì)合理是說(shuō)要在其他方面的標(biāo)準(zhǔn)都不變的情況下，有效的節(jié)約成本，如果是在增加收益與口碑的前提下也可以適當(dāng)?shù)脑黾映杀尽?/p>
（二）房地產(chǎn)施工階段成本控制方法與措施
（1）工程在施工變更中的合理管理。建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)是有效的進(jìn)行工程變更控制，對(duì)工程方面的變更進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析以及改進(jìn)，從而保證工程的變更有效且合理。如果設(shè)計(jì)方面要變更就必須在原合同條款的約束下才可進(jìn)行，單價(jià)還要按照原合同進(jìn)行執(zhí)行，假若合同中無(wú)這方面的價(jià)格可參考，就要依照有關(guān)合同的條款進(jìn)行合理的估價(jià)，并由承包商制定有關(guān)單價(jià)分析的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)監(jiān)理工程師和開發(fā)商一致同意之后，就可以有效的執(zhí)行。
（2）要充分的掌握材料市場(chǎng)價(jià)格。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)周期時(shí)間較長(zhǎng)，開發(fā)過(guò)程中的材料價(jià)格會(huì)經(jīng)常有波動(dòng)，特別是裝飾材料方面的價(jià)格波動(dòng)更為突出。造價(jià)工作者不要全部相信政府公開的價(jià)格信息，而應(yīng)該經(jīng)常走訪市場(chǎng)，從而了解每種材料的價(jià)格參數(shù)，同時(shí)多收集并整理一些有關(guān)生廠商或經(jīng)銷商的信息，并多咨詢工人與包工頭。
當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段是合理有效的管理項(xiàng)目成本，在設(shè)計(jì)與施工階段合理的管控好工程造價(jià)問(wèn)題，是保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提條件。
（三）房地產(chǎn)房地產(chǎn)施工竣工決算階段的成本控制
審定工程成本的最后一關(guān)即竣工決算，而工程量的審定是竣工決算成本控制的重點(diǎn)，在進(jìn)行竣工決算時(shí)，要附帶有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門的工程量記錄和施工單位工程的竣工決算書，認(rèn)真的對(duì)實(shí)際工程進(jìn)行審核，同時(shí)簽署意見(jiàn)，由工程部門審批、財(cái)務(wù)部依合同審簽、預(yù)算部核算金額之后，報(bào)告總經(jīng)理進(jìn)行審批并撥款。當(dāng)撥付尾款時(shí)，除正常審批的程序以外，還要由銷售部門簽署，最后財(cái)務(wù)部才可以實(shí)施支付款項(xiàng)。在工程竣工決算之后，財(cái)務(wù)部要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工進(jìn)程的成本進(jìn)行全面分析與對(duì)照評(píng)估，同時(shí)找出成本起伏的因素，同時(shí)寫出分析報(bào)告并提出成本控制方面的建議報(bào)告總經(jīng)理。
二、在新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)財(cái)務(wù)管理措施
（1）在房地產(chǎn)企業(yè)工程內(nèi)部增強(qiáng)會(huì)計(jì)管控環(huán)境
眾所周之，土地屬于不可再生資源，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中要特別關(guān)注國(guó)家在土地資源的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，但投資大且施工時(shí)間長(zhǎng)，所以要建立合理的項(xiàng)目決策責(zé)任制度，把不相關(guān)的崗位進(jìn)行合理的分離。開發(fā)成本項(xiàng)目方面包括很多環(huán)節(jié)，如設(shè)備與材料的采購(gòu)，就要切實(shí)的在保證質(zhì)量的前提下保證成本降到最低。還要將審查決算相關(guān)決算的編制正確與否、文件齊全與否、竣工的清理安全與否、決算的依據(jù)完備與否等作為重點(diǎn)對(duì)象。同時(shí)合理有效的分析、對(duì)比并制定下年度的借貸、廣告、員工提成等方面的預(yù)算方面工作。
（2）完善企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)信息系統(tǒng)
內(nèi)部會(huì)計(jì)制度的要在通俗易懂的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)時(shí)要保持有效的溝通；強(qiáng)調(diào)其內(nèi)部員工的利益與會(huì)計(jì)控制目標(biāo)相同，使其內(nèi)部原本的約束制度轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作者的需求。
（3）大力增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中財(cái)務(wù)的成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的成本項(xiàng)目劃分，有助于分析研究有效降低成本的方法，同時(shí)還能客觀合理的地反映出企業(yè)產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)。尤其是建設(shè)方面的成本，假若是分合同發(fā)包的方式，就要按照合同實(shí)施明細(xì)的計(jì)算，可以為企業(yè)的工程決算提供有效的資料，而且還方便隨時(shí)掌握工程進(jìn)度與支付款項(xiàng)的狀況。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)是其項(xiàng)目的成本預(yù)算及完工之后的結(jié)算，而且在辦理工程有關(guān)款項(xiàng)的結(jié)算、減少開發(fā)成本與工程造價(jià)等方面有很重要的現(xiàn)實(shí)依據(jù)。一定要實(shí)施內(nèi)外相結(jié)合的財(cái)務(wù)審查監(jiān)督方式，以確保數(shù)據(jù)有效真實(shí)?！叭銓徲?jì)”是當(dāng)前開發(fā)企業(yè)的一種比較好的方式，此方法一般情況下是施工技術(shù)人員與預(yù)算員進(jìn)行審核，而財(cái)務(wù)工作者僅僅起著記賬的作用，因此就要要求財(cái)務(wù)工作者靈活掌握并合理運(yùn)用“三算”的方法，以提供精確的財(cái)務(wù)信息，同時(shí)參與到監(jiān)督的工作中來(lái)，這樣可以增強(qiáng)對(duì)決策、資金、質(zhì)量以及投資方面的成本的管理與控制。
（4）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)工作進(jìn)行合理的督促、指導(dǎo)、分析
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的過(guò)程之中，就會(huì)投入比較多的資金，此時(shí)企業(yè)會(huì)盡量籌措到相應(yīng)的資金來(lái)保證每個(gè)投資項(xiàng)目在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中正常的運(yùn)轉(zhuǎn)。這時(shí)社會(huì)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不但要求房地產(chǎn)企業(yè)有效合理的安排資金方面的籌備，同時(shí)其還有更高的要求，就是更好的把投資與回收方面的工作做好，以提高資金的正常運(yùn)作效率，同時(shí)增強(qiáng)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)與研究問(wèn)題的分析。為確保將風(fēng)險(xiǎn)將到最低，從而有效的防范、抵御風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)方面的要求就更加精確。實(shí)施財(cái)務(wù)的督促是為了更好的減少企業(yè)的投資成本，從而可以獲得更大的利潤(rùn)，其具體的內(nèi)容主要有：在開發(fā)的過(guò)程中企業(yè)對(duì)資金的籌備、分配、回收等形式，開發(fā)產(chǎn)品的成本與核算正確與否，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)方面要進(jìn)行全面的監(jiān)督、指導(dǎo)，從而完善其內(nèi)部財(cái)務(wù)管理方面的制度，這就要求其必須增強(qiáng)財(cái)務(wù)的監(jiān)督，并依據(jù)財(cái)務(wù)制度的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的去執(zhí)行，是各層管理者都清楚的認(rèn)識(shí)到其監(jiān)督的主要目的是為了保證國(guó)家、集體以及個(gè)人的利益受到不必要的損害。要想改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)實(shí)狀況，就要借助于企業(yè)中每個(gè)工作者的共同努力與奮斗，這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。
結(jié)語(yǔ)：
工程造價(jià)控制可以說(shuō)是一個(gè)很大的系統(tǒng)工程。與其相關(guān)的造價(jià)控制不能只是僅僅將控制成本作為目標(biāo)，還要與工程的質(zhì)量與進(jìn)度為前提，要系統(tǒng)全面的處理好各方面的工作，最大限度的節(jié)約能源、低工程的造價(jià)、提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
房地產(chǎn)開發(fā)住宅景觀工程施工控制管理是根據(jù)園林綠化工程的現(xiàn)場(chǎng)施工情況，結(jié)合園林綠化工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算、工期等要求，以先進(jìn)、科學(xué)、管理、有效的組織手段和施工方法，把施工的人力、物力、財(cái)力、技術(shù)等諸多因素進(jìn)行科學(xué)化、合理化搭配,達(dá)到最佳組合與優(yōu)化，進(jìn)而促進(jìn)景觀工程的建設(shè)進(jìn)程。
1 住宅小區(qū)景觀工程的內(nèi)涵及發(fā)展
景觀是指土地及土地上的空間和物質(zhì)所構(gòu)成的綜合體，它是復(fù)雜的自然過(guò)程和人類活動(dòng)在大地上的烙印。房地產(chǎn)開發(fā)住宅景觀包含人工造景、園林規(guī)劃等，為人類提供優(yōu)美的環(huán)境，園林就是利用和模仿自然美的場(chǎng)地。景觀從作為城市景象演變到作為城市的延伸和附屬。景觀是審美的、景觀是體驗(yàn)的、景觀是科學(xué)的、景觀是有含義的。植物具有美學(xué)的功能，可以調(diào)節(jié)小氣候。實(shí)現(xiàn)景觀成本控制的同時(shí)達(dá)到產(chǎn)品附加價(jià)值的最大化，并有利于促進(jìn)樓盤銷售。
景觀設(shè)計(jì)的素材包括地形地貌、植被、水景、鋪地和景觀小品。其中，地形地貌是設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，其余是設(shè)計(jì)的要素。提升景觀價(jià)值感的幾個(gè)特殊手段：
1.1 植被
植被設(shè)計(jì)中的素材包括草坪、灌木和各種大、小喬木等。植被的功能分為四大方面：建筑功能、工程功能、調(diào)節(jié)氣候功能、美學(xué)功能。建筑功能：界定空間、遮景、提供私密性空間和創(chuàng)造系列景觀等。工程功能：防止眩光、防止水土流失、噪音及交通視線誘導(dǎo)。調(diào)節(jié)氣候功能：遮蔭、防風(fēng)、調(diào)節(jié)溫度和影響雨水匯流等。 美學(xué)功能：強(qiáng)調(diào)主景、框景及美化其他設(shè)計(jì)元素。
1.2 水景
一個(gè)城市會(huì)因山而有勢(shì)，因水而顯靈。喜水是人類的天性。水體設(shè)計(jì)是景觀設(shè)計(jì)的重點(diǎn)和難點(diǎn)。景觀設(shè)計(jì)大體將水體分為靜態(tài)水和動(dòng)態(tài)水；靜有安詳，動(dòng)有靈性。根據(jù)水景的功能還可以將其分為觀賞類，嬉水類。水體設(shè)計(jì)要考慮幾點(diǎn)：水景設(shè)計(jì)和地面排水結(jié)合；管線和設(shè)施的的隱蔽性設(shè)計(jì)；防水層和防潮性設(shè)計(jì)；與燈光照明和植被相結(jié)合；寒冷地區(qū)考慮結(jié)冰防凍；觀賞性和后期維護(hù)成本。
1.3 鋪裝
鋪地在居住區(qū)中是人們通過(guò)和逗留的場(chǎng)所，是人流集中的地方。地面鋪裝的手法在滿足使用功能的前提下，常常采用線性、流行性、拼圖、色彩、材質(zhì)搭配等手法。地面鋪裝的作用：為了適應(yīng)地面高頻度的使用，避免雨天泥濘難走；給使用者提供活動(dòng)的場(chǎng)所或者引導(dǎo)行人通達(dá)某個(gè)既定的地點(diǎn)；通過(guò)布局和圖案引導(dǎo)人和車流流線。
1.4 小品
景觀小品主要指各種材質(zhì)的公共藝術(shù)雕塑或者與藝術(shù)化的公共設(shè)施如垃圾箱、座椅、公用電話、指示牌、路標(biāo)等。作為硬質(zhì)景觀小品往往成為人們視覺(jué)的焦點(diǎn)和小區(qū)的標(biāo)識(shí)。雕塑小品，可分為抽象雕塑和具象雕塑，使用的材料有石雕、鋼雕、銅雕、木雕、玻璃鋼雕等；園藝小品，古典元素：芭蕉、太湖石、花窗、石桌椅、楹聯(lián)、曲徑小橋等；現(xiàn)代元素：景墻、小亭、旱池、花架、塊石、花盆、充滿現(xiàn)代韻味的座椅；設(shè)施小品，方便人們使用的公共設(shè)施，如路燈、指示牌、信報(bào)箱、垃圾桶、公告欄、單元牌、電話亭、自行車棚等等。
2 住宅小區(qū)景觀工程設(shè)計(jì)過(guò)程及階段性成果
2.1 景觀設(shè)計(jì)啟動(dòng)階段。主要包括：調(diào)研與準(zhǔn)備；準(zhǔn)備工作草圖，收集關(guān)于基地現(xiàn)狀和特點(diǎn)的草圖；實(shí)地勘察、基地資料分類記錄；制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃；提出景觀設(shè)計(jì)思路和理念；擬定景觀設(shè)計(jì)合同和設(shè)計(jì)任務(wù)書；開展景觀設(shè)計(jì)單位的邀標(biāo)工作；確定景觀設(shè)計(jì)單位；項(xiàng)目目標(biāo)成本；景觀項(xiàng)目定位和配置標(biāo)準(zhǔn)。
2.2 景觀概念設(shè)計(jì)。主要包括：采用意向圖片、剖面等，描述景觀的整體調(diào)性，描述關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)；控制景觀的硬景和水景的面積；硬景鋪裝材料一般控制5―8種以內(nèi)；對(duì)喬木、灌木等提出品種范圍；體驗(yàn)區(qū)景觀構(gòu)想；總圖評(píng)估；概念設(shè)計(jì)成果。
2.3 景觀方案設(shè)計(jì)。主要包括：平面功能分區(qū)；重要節(jié)點(diǎn)透視圖；豎向關(guān)系；與建筑消防關(guān)系；軟景意想圖片；分綠、贈(zèng)綠；綠化指標(biāo)的控制；方案設(shè)計(jì)成果。
2.4 景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)。主要包括：總平面布置圖及 標(biāo)高圖；給排水平面布置圖；物料圖；照明平面位置圖；大樣圖；軟景土壤造型平面圖；喬木平面布置圖；灌木及地被植物平面布置圖；重要接點(diǎn)喬木灌木透視圖及參考圖片；擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果。
2.5 景觀施工圖合圖階段。主要包括：綜合管網(wǎng)圖、景觀大型喬木栽種點(diǎn)位方案圖疊圖會(huì)審；依據(jù)疊圖審查意見(jiàn)指導(dǎo)綜合管網(wǎng)施工圖和景觀施工圖。
2.6 景觀施工圖設(shè)計(jì)。主要包括：結(jié)構(gòu)詳圖及施工工藝詳圖；水、電系統(tǒng)施工圖；照明走廊及控制；水景電氣控制；喬木配置標(biāo)準(zhǔn)；灌木配置標(biāo)準(zhǔn)；施工圖設(shè)計(jì)成果。
2.7 景觀施工圖交底及施工配合階段。施工圖交底：施工圖設(shè)計(jì)成果；裝飾材料的確認(rèn)表及樣品小品；選用的植物種植效果圖片；選用的設(shè)施、設(shè)備的文本；提交必達(dá)目標(biāo)及優(yōu)先目標(biāo)表；提交審批后的景觀工程目標(biāo)成本控制表。施工配合階段：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)檢查；樣板帶路。
3 住宅小區(qū)景觀工程施工控制管理
3.1 景觀工程中地面的施工質(zhì)量控制
整體地面表面質(zhì)量方面，水泥沙漿面層應(yīng)密實(shí)，無(wú)起砂；局部雖有細(xì)小收縮裂縫和輕微麻面，但其面積不應(yīng)大于800cm2，且在1個(gè)檢查范圍內(nèi)不多于2處。水磨石面層表面光滑，無(wú)裂紋、砂眼和磨紋，顏色圖案一致，風(fēng)格條順治牢固、清晰。踢腳線應(yīng)基本一致，與墻結(jié)合牢固，局部雖有空鼓，但其長(zhǎng)度不應(yīng)大于200―400mm，且在1個(gè)檢查范圍內(nèi)不多于2處。臺(tái)階和樓梯應(yīng)寬度基本一致， 相鄰兩步高差應(yīng)不超過(guò)20mm，齒角基本整齊，防滑條順直。水磨石面層表面平整、清晰，無(wú)裂紋、砂眼，水磨石與水泥顏色搭配協(xié)調(diào)。卵石面層采用卵石鋪前要沖洗分級(jí)，嵌石密度、嵌入深度符合設(shè)計(jì)要求，粘貼牢固，不出現(xiàn)表面裂紋、“握裹”，表面基本平整，顏色圖案符合設(shè)計(jì)要求。
3.2 木棧道、雕塑等景觀工程施工控制
木棧道的設(shè)計(jì)形式常見(jiàn)于景觀綠地和居住區(qū)綠地，讓人們頗感自然情趣。外環(huán)境木地面和通（棧）道質(zhì)量要求：木棧道的材料應(yīng)采用耐潮濕或水濕環(huán)境，且防腐性能高的木材，一般北方選用松木，南方選用杉木；木材的加工和防腐處理，選用圓木作通（棧）道式鋪設(shè)的應(yīng)將樹皮剝離，涂以防腐劑，選用板材作通(棧)道式鋪設(shè)的宜選用經(jīng)加工處理和防腐處理的成型材（包括樁木、墊木、格柵木）；木地面基層做法應(yīng)符合設(shè)計(jì)或規(guī)范要求，施工質(zhì)量應(yīng)達(dá)到：表面平整，踏踩平穩(wěn)，連續(xù)穩(wěn)定，棧道式木板面層條應(yīng)安放均勻，鋪釘牢固，表面無(wú)明顯高差，表面油飾要符合設(shè)計(jì)要求并做好成品保護(hù)。
雕塑施工，一般采用碎石墊層，施工時(shí)宜攤鋪均勻、人工夯實(shí)。雕塑基礎(chǔ)應(yīng)根據(jù)雕塑的體量，體量大采用大型砼基礎(chǔ)。大體積砼施工前，做好砼試驗(yàn)配合比并進(jìn)行砂、石試驗(yàn)并根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)情況配置施工配合比。
鋼筋綁扎時(shí)，應(yīng)根據(jù)施工規(guī)范要求，主筋不應(yīng)有兩面三刀個(gè)接頭，如不可避免應(yīng)采用加強(qiáng)鋼筋，主筋綁扎長(zhǎng)度應(yīng)小于30d，焊接長(zhǎng)度不小于10d 鋼筋表面必須清潔無(wú)銹，模板安裝時(shí)，密縫保證不漏漿。砼攪拌時(shí)必須拌熟，滿足砼坍落度。砼澆筑時(shí)必須分層澆筑，振動(dòng)密實(shí)，澆筑完畢養(yǎng)護(hù)充分。安裝雕塑，并對(duì)雕塑細(xì)部打磨、裝飾。
3.3 水景景觀工程質(zhì)量控制
水泥砂漿防水層是指用于混凝土或砌體結(jié)構(gòu)基層上采用多層抹面的水泥砂漿防水結(jié)構(gòu)層。水泥砂漿鋪抹前，基層混凝土和砌筑砂漿強(qiáng)度應(yīng)不低于設(shè)計(jì)值的80%。基層表面應(yīng)堅(jiān)實(shí)、平整、粗糙、潔凈，并充分濕潤(rùn)，無(wú)積水。
由于噴泉設(shè)備的安裝需在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，且為露天作業(yè)，所以對(duì)管道、電氣、水下燈等凡有條件均應(yīng)采取提前預(yù)制加工的方法，這是確保工程進(jìn)度和工程質(zhì)量的關(guān)鍵。燈具、光源按設(shè)計(jì)要求采用，所有燈具應(yīng)有產(chǎn)品合格證，燈內(nèi)配線嚴(yán)禁外露，燈具配件齊全。開關(guān)接線應(yīng)由開關(guān)控制相線，同一場(chǎng)所的開關(guān)切斷位置應(yīng)一致，且操作靈活，接點(diǎn)接觸可靠。插座接線注意單相兩孔插座左零右相或下零上相，單相三孔及三相四孔的接地線均應(yīng)在上方。
4 結(jié)語(yǔ)
綜上所述，隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，景觀工程建設(shè)越來(lái)越受到重視，對(duì)工程的施工進(jìn)行控制管理也尤為關(guān)鍵。因此，對(duì)景觀工程施工控制管理進(jìn)行了深入的分析與探討就顯得更加重要和關(guān)鍵。
參考文獻(xiàn)：
[1]路銀山,朱麗娟,白蘭.如何對(duì)綠化工程進(jìn)行質(zhì)量控制管理[J].寧夏農(nóng)林科技,2007(2).
