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時(shí)間：2023-08-12 08:25:05
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一、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)
1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動(dòng)性。
房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動(dòng)的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價(jià)值在很大程度上取決于其所處的地理位置。
2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣
房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項(xiàng)目由政府財(cái)政撥款。
3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差
房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動(dòng)性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項(xiàng)目所需資金及償還資金的風(fēng)險(xiǎn)。
4、高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)
由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會(huì)涉及政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個(gè)方面，投資回收期間會(huì)受很多不確定因素的影響，使得項(xiàng)目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險(xiǎn)的大小、可接受程度及風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。
二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的問題及原因分析
1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)高
目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險(xiǎn)高。
2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴(kuò)張等熱點(diǎn)問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運(yùn)作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實(shí)證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。
3、產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素較多
從產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、意外事故風(fēng)險(xiǎn)等因素。其中尤以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)居高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購房者拖欠購房款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會(huì)造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)，這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。
三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的對策
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)通過風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分散 、風(fēng)險(xiǎn)控制等一系列活動(dòng)來規(guī)避和防范風(fēng)險(xiǎn)，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障。
1、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測
由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對狹窄的消費(fèi)市場，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2、風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目，這是一種相對保險(xiǎn)的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法，這種策略的一個(gè)不良后果是得到高額利潤的機(jī)會(huì)相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是市場經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)沒有風(fēng)險(xiǎn)，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。
3、分散風(fēng)險(xiǎn)
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險(xiǎn)。
4、風(fēng)險(xiǎn)控制
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
5、風(fēng)險(xiǎn)自留
投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí),可以自行設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)基金,自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。通過風(fēng)險(xiǎn)的分析,明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計(jì)方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時(shí)設(shè)置不可預(yù)見費(fèi)用，在資產(chǎn)運(yùn)營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資分析；風(fēng)險(xiǎn)防范
【Keyword 】real estate;Invest analysis;The risk guards against
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
1房地產(chǎn)投資過程風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)投資周期，是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，充滿著不確定性。任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。
1.1 投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策、經(jīng)濟(jì)、區(qū)域社會(huì)環(huán)境、開發(fā)時(shí)機(jī)等四方面。
1.1.1 政策風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)。國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。
金融政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。
土地政策風(fēng)險(xiǎn)。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃導(dǎo)致的布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來重大影響。
1.1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
市場供求風(fēng)險(xiǎn)。任何一項(xiàng)投資都始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般較長，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)，也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)市場供過于求，房價(jià)下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。
1.2 土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險(xiǎn)較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣?huì)問題，由于我國法律建設(shè)以及個(gè)別民眾的心理因素，使拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時(shí)間，承受更大的機(jī)會(huì)成本。
1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.3.1 工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化，錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī)，如已預(yù)售，會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會(huì)增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。
1.3.2 項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個(gè)方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。
1.3.3 開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。
1.4 經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
1.4.1 營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營銷策劃中，價(jià)格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感，價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤；而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
1.4.2 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合理的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。
2 房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范建議
2.1 進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析以做出科學(xué)的項(xiàng)目決策
由于房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨的將是一個(gè)相對狹窄的消費(fèi)市場，這就具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。
2.2風(fēng)險(xiǎn)回避
在房地產(chǎn)投資過程中, 選擇風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目或者放棄那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目, 這是一種相對最為徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的方法, 能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)概率保持為0。這種策略的一個(gè)不良后果是, 得到高額利潤的機(jī)會(huì)也減少了。預(yù)期收益值隨著風(fēng)險(xiǎn)的大小而增降是純粹市場經(jīng)濟(jì)中一個(gè)不可避免的特性。
2.3 采取有效措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)
①投資者通過合同, 將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)由另一方承擔(dān)和賠償。例如, 可通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)《中國合同范本》 ,“建筑施工合同” 由“建設(shè)工程施工合同條件” 和“ 建筑工程施工合同協(xié)議條款“ 組成。在“ 協(xié)議條款” 中涉及許多具體的責(zé)任問題,合同雙方可以充分利用它, 巧妙地轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)損失責(zé)任。投資者可在協(xié)議條款中載明, 若承建方造成工期延誤及其他損失時(shí), 責(zé)任和費(fèi)用由承建方承擔(dān)。
②保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移即通過參加保險(xiǎn), 以小數(shù)額的保費(fèi)為代價(jià), 避免所承受的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)實(shí)中, 一項(xiàng)房地產(chǎn)投資實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)博弈活動(dòng)。然而, 即使是一場公平的博弈, 投資者贏得這場博弈所獲得益將小于輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦, 因?yàn)閺念A(yù)期看, 盡管得益相等, 但從效用上看, 輸時(shí)所產(chǎn)生的痛苦更嚴(yán)重。所以, 一些人往往是避免參與博弈, 甚至愿意支付一些費(fèi)用以避免參加即使是公平的博弈。這就是購買保險(xiǎn)的原因。不過, 不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是可通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以, 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移, 部分性地受到限定。
2.4運(yùn)用投資組合巧妙減小風(fēng)險(xiǎn)
不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，能提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
2.5健全監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)工程建設(shè)管理
工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。因此房地產(chǎn)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項(xiàng)目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險(xiǎn)。
2.6風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留, 系指投資者預(yù)期某些風(fēng)險(xiǎn)不可避免時(shí), 自行設(shè)立基金, 自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)后的財(cái)務(wù)后果。在實(shí)踐中, 風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)之分。主動(dòng)自留是通過風(fēng)險(xiǎn)的分析, 明確風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失, 對多種預(yù)計(jì)方式之優(yōu)劣明了之后, 投資都主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施, 同時(shí)做好財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。被動(dòng)自留風(fēng)險(xiǎn)恰好相反, 它是在風(fēng)險(xiǎn)變動(dòng)帶來損失之后, 被迫采取自身承擔(dān)損失的風(fēng)險(xiǎn)的方法, 這往往是造成嚴(yán)懲的財(cái)務(wù)后果。
2.7 創(chuàng)新營銷方法來控制風(fēng)險(xiǎn)
目前，房地產(chǎn)商通常采用的方式有分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等。分期付款是目前大多數(shù)國家房地產(chǎn)業(yè)銷售主要方式。貸款購房也稱為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購買住房的貸款及其擔(dān)保，促進(jìn)了住宅的商品化，購房者可以在貸款銀行先存入全部房屋價(jià)款的30%或40%的存款，以此作為購房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開發(fā)公司為購房者提供不可撤銷的全部擔(dān)保。
3.結(jié)束語
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)與房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究之間有不可分割的關(guān)聯(lián)性, 因?yàn)? 不管項(xiàng)目環(huán)境分析和財(cái)務(wù)分析的效果有多好, 對于風(fēng)險(xiǎn)的分析, 將直接決定著項(xiàng)目的投資意義。這就意味著風(fēng)險(xiǎn)分析在項(xiàng)目的決策、實(shí)施等階段也占有極其重要的地位。
[參考文獻(xiàn)]
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一、境外REITs實(shí)踐及其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征
(一)境外REITs實(shí)踐
境外REITs迅猛發(fā)展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀(jì)70年代起新自由主義哲學(xué)思潮的興起為背景,雖然間或也有質(zhì)疑的聲音,但在金融改革領(lǐng)域,以羅納德·麥金農(nóng)、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表而提出的金融自由化的正外部效應(yīng)經(jīng)反復(fù)論證,似乎已經(jīng)不再成之為一個(gè)挑戰(zhàn)性的課題,學(xué)界主流的認(rèn)識如麥金農(nóng)所指出,“金融自由化能在市場的調(diào)控下更為有效地配置社會(huì)資源,一個(gè)不受管制的金融體系將會(huì)把儲(chǔ)蓄資金引向收益最高的投資部門”。①
在金融自由化趨勢下,大批金融創(chuàng)新產(chǎn)品被發(fā)明并迅速發(fā)展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達(dá)55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創(chuàng)新工具已經(jīng)超過100種,它們的快速發(fā)展促進(jìn)了資本流動(dòng),適應(yīng)了投資者的選擇偏好,將可能產(chǎn)生的投資風(fēng)險(xiǎn)從不愿承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)的投資者身上轉(zhuǎn)移到樂于承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動(dòng)已基本與生產(chǎn)、貿(mào)易等實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產(chǎn)、貿(mào)易活動(dòng)直接相關(guān),其余98%是以投機(jī)為目的進(jìn)行的交易,只在金融體系內(nèi)進(jìn)行“小循環(huán)”。②
作為金融創(chuàng)新活動(dòng)中的一支,REITs的發(fā)展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢也在持續(xù)放大中。大體而言,REITs的產(chǎn)品優(yōu)勢主要包括: (1)流動(dòng)性較高。REITs是一種典型的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品,大多數(shù)REITs產(chǎn)品能在二級市場上市交易、變現(xiàn),對其投資具有較高的流動(dòng)性優(yōu)勢; (2)多元化投資組合分散風(fēng)險(xiǎn)。REITs可以通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),基金公司定期向外界公布各期財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)運(yùn)作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)獲得相對較高的回報(bào); (3)為普通中小投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資開創(chuàng)渠道。由于房地產(chǎn)投資資金量大、周期長的特點(diǎn),對于絕大部分中小投資者來說,進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資難度較大,而REITs的出現(xiàn)則改變了這一現(xiàn)狀,使小額投資者也能參與到大型房地產(chǎn)的開發(fā)投資中,并且憑借其特有的證券化特點(diǎn)給中小投資者們提供了一個(gè)相對穩(wěn)定的投資渠道。事實(shí)上,因?yàn)镽EITs本身固有的產(chǎn)品優(yōu)勢,起碼在REITs發(fā)展最早、最快的美國,該產(chǎn)品所享有的稅收優(yōu)惠明白無誤地表現(xiàn)出了制度設(shè)計(jì)的偏好。
(二)REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征
2007年起肇端于美國的國際金融危機(jī)極大沖擊了行之有年、看似圓轉(zhuǎn)的以新自由主義為總擴(kuò)的價(jià)值體系和理論體系,事實(shí)表明,金融創(chuàng)新工具確實(shí)滿足了不同風(fēng)險(xiǎn)偏好者的需要,這可以說是金融創(chuàng)新一直追求的東西,但創(chuàng)新并未止于此。由于創(chuàng)新工具將信用風(fēng)險(xiǎn)不斷地轉(zhuǎn)移、分散、重組,一方面實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)、隔離風(fēng)險(xiǎn)的作用,但在另一方面又降低了經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的透明度,助長了對政府管理和監(jiān)督的規(guī)避,在一定程度上加劇了危機(jī)的深化,提高了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和感染風(fēng)險(xiǎn)。
本輪金融危機(jī)凸顯了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統(tǒng)性”是指一件事件影響了整個(gè)體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔(dān)了一定的成本,而“系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”則是指,一件事件在一連串機(jī)構(gòu)和市場組成的系統(tǒng)中引起一系列連續(xù)損失的可能性。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)具備兩個(gè)典型特征,一是風(fēng)險(xiǎn)的溢出和傳染,二是風(fēng)險(xiǎn)和收益的不對稱。
不同于亞洲金融危機(jī),本輪金融危機(jī)確鑿無疑地因?yàn)榉康禺a(chǎn)與金融兩部門相互惡化而發(fā)生,危機(jī)發(fā)生前,基于房地產(chǎn)而創(chuàng)設(shè)的金融資產(chǎn)一次又一次地被組合而后又被分級出售,風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)鏈條上傳遞,同時(shí)也在整個(gè)鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。
那么,作為房地產(chǎn)與金融兩部門重要聯(lián)系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關(guān)系?其系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)存在何種特征?
根據(jù)REITs的產(chǎn)品特性,其收益與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數(shù)收益率,波動(dòng)率則明顯低于股票指數(shù)且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關(guān)性較低。
筆者利用美國與香港REITs與股票市場數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析并得出結(jié)論,由于REITs以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn),REITs的風(fēng)險(xiǎn)與收益呈現(xiàn)較強(qiáng)的時(shí)變性與橫截面差異,總體而言,其統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)低于股票市場。①
上述實(shí)證分析結(jié)果之所以產(chǎn)生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規(guī)模的房地產(chǎn)投資組合,覆蓋不同地區(qū)、不同種類的資產(chǎn),這些不同資產(chǎn)之間的價(jià)格走勢、回報(bào)水平相關(guān)性不高,受宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業(yè)資產(chǎn)相比,其本身波動(dòng)性就比較低,再加之信托產(chǎn)品特有的隔離制度,故而從境外實(shí)踐情況來看,REITs與金融系統(tǒng)其他市場之間相關(guān)性較弱,其大發(fā)展的過程,本身就有機(jī)構(gòu)投資者在投資組合中加入一個(gè)與其他資產(chǎn)相關(guān)性較弱的資產(chǎn)并借以提高期望收益、降低組合風(fēng)險(xiǎn)的考慮。
二、REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的轉(zhuǎn)化機(jī)制
關(guān)于金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生機(jī)制,“喚起假設(shè)”等非均衡解釋認(rèn)為,不完全信息和經(jīng)濟(jì)人有限理性是隱含的假設(shè),經(jīng)濟(jì)人對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期有很大的盲目性,在危機(jī)發(fā)生的臨界點(diǎn),由于某些意外事件發(fā)生,經(jīng)濟(jì)人意識到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性,從而誘發(fā)危機(jī),因此,整個(gè)過程中實(shí)際存在兩個(gè)階段,即,危機(jī)發(fā)生前,經(jīng)濟(jì)人對市場前景看好,忽視了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的存在,并且這種忽視導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更快地積累,直至危機(jī)發(fā)生臨界點(diǎn),經(jīng)濟(jì)人普遍意識到錯(cuò)判,由此系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)釋放。
REITs的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)特征既包括總體風(fēng)險(xiǎn)水平低于股票市場,也包括其與基準(zhǔn)市場收益率以及基礎(chǔ)資產(chǎn)類別相關(guān),呈現(xiàn)較強(qiáng)的時(shí)變性與橫截面差異,因此,在危機(jī)發(fā)生臨界點(diǎn)之前,對于投資者來說,很容易產(chǎn)生的誤判是REITs市場雖然也會(huì)面臨與房地產(chǎn)收益相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn),但是這種風(fēng)險(xiǎn)屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實(shí)存在信用風(fēng)險(xiǎn),但全部投資可以分散投資在不同項(xiàng)目(這也是REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)總體低于股票市場的重要原因),個(gè)別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)顯著影響整體收益。
然而這種臨界點(diǎn)前的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)可以迅速轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),在危機(jī)發(fā)生的情況下,個(gè)別房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn)聚合成大量房地產(chǎn)物業(yè)收益下降和違約的風(fēng)險(xiǎn),REITs市場風(fēng)險(xiǎn)敞口顯著增大。
REITs市場非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之所以有可能轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),正是因?yàn)槲⒂^主體判斷中的盲目性可能導(dǎo)致資金過度流向REITs市場并進(jìn)而流向房地產(chǎn)市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)開始產(chǎn)生并快速積聚。整個(gè)過程中,非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)向系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化大致通過四個(gè)渠道而產(chǎn)生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩(wěn)定性、增強(qiáng)了貨幣供給內(nèi)生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應(yīng)與相對復(fù)雜性加劇市場易變性,與此同時(shí),因杠桿效應(yīng)而放大的信用創(chuàng)造能力使其更為依賴流動(dòng)性,因此,在市場動(dòng)蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機(jī)構(gòu)投資者交叉持有流動(dòng)性,由此導(dǎo)致流動(dòng)性渠道網(wǎng)絡(luò)化,金融風(fēng)險(xiǎn)傳染性因而被增強(qiáng);(4)過度投資導(dǎo)致信用非理性擴(kuò)張,當(dāng)市場達(dá)到頂峰后,市場價(jià)格開始下滑,投資者迫于財(cái)務(wù)困難拋售資產(chǎn),由此價(jià)格加速下滑并且導(dǎo)致更多的拋售,金融體系為此演變?yōu)橐粓鰸⑻印?/p>
三、我國REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號:基于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)
如上所述,宏觀經(jīng)濟(jì)因素如利率、通脹水平、經(jīng)濟(jì)形勢以及房地產(chǎn)市場變化引起房地產(chǎn)物業(yè)市值變動(dòng)以及物業(yè)租金變化,這些因素變化必然導(dǎo)致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價(jià)值等方面相應(yīng)波動(dòng),從而構(gòu)成REITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),反過來說,正因?yàn)镽EITs主要系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)由一系列宏觀經(jīng)濟(jì)因素作用而引致,這些宏觀經(jīng)濟(jì)因素也就成為了REITs系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的先行指標(biāo)。
中國內(nèi)地目前尚無REITs實(shí)踐,除此之外,宏觀因素變化引發(fā)REITs相應(yīng)變化的主要中間變量是房地產(chǎn)市場變化,而基于這兩點(diǎn)原因,本文選用房地產(chǎn)價(jià)格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。
影響中國房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內(nèi)生,如利率(專指中國);有的傳導(dǎo)鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價(jià)的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)開發(fā)投資量作回歸分析。
(一)貨幣供應(yīng)量
一、房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀
近幾年來，我國的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)增長，銷售價(jià)格不斷攀升。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規(guī)模是2001年的3.06倍。
我國房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款和多種集資進(jìn)行開發(fā)。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護(hù)，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金自目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、投資風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
1.房地產(chǎn)粗放型開發(fā)。城市化規(guī)模的自目擴(kuò)張與房地產(chǎn)粗放型開發(fā)，導(dǎo)致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)，在城市的總體規(guī)劃和建設(shè)過程中，忽視了經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、自目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴(yán)重。其次，違法違規(guī)征地圈地現(xiàn)象較嚴(yán)重。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費(fèi)。
2.房地產(chǎn)投資增長過快。由于房地產(chǎn)投資過快增長導(dǎo)致房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低，在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32%和32.2%的同時(shí)，而且濟(jì)適用房開發(fā)投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛后有加劇之勢。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項(xiàng)目開發(fā)不了解。房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，使得開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如北京等一些大城市，當(dāng)前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系。而一些發(fā)展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素最多，風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目成敗的影響也最為關(guān)鍵。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究?？尚行匝芯渴菍M建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中最關(guān)鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性的階段。因此，可行性研究階段對風(fēng)險(xiǎn)的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個(gè)龐大的信息系統(tǒng)，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的自目性。
2.靈活應(yīng)用投資組合理論。在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)耐顿Y的基礎(chǔ)上，搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關(guān)注政策變動(dòng)。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，通過對各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，較正確預(yù)測未來，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
4.必要時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)回避的形式來消除風(fēng)險(xiǎn)。在對項(xiàng)目各開發(fā)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)的同時(shí)，要注重風(fēng)險(xiǎn)分析，對項(xiàng)目實(shí)施各程度階段可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)低的開發(fā)方案。
投資是企業(yè)活動(dòng)的關(guān)鍵步驟，對于企業(yè)來說投資的成功與否關(guān)系到企業(yè)的生存發(fā)展，只有最大限度地利用好企業(yè)有限的資金，才能提高企業(yè)財(cái)務(wù)成果。由于企業(yè)投資環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多危險(xiǎn)，只有有效防范才能使投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]梁惠蘭：企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別與防范[J].北方經(jīng)濟(jì)，2006, (6):52-53
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來指導(dǎo)。目前我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識別和評估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對國內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。
一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義
(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。
(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。
(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀
（一）國外研究現(xiàn)狀
風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問題的能力。
對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識別、評價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。
另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。
目前，發(fā)達(dá)國家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測了英國的租金水平。Gregory H. Chun 對銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。
（二）國內(nèi)研究現(xiàn)狀
20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識被介紹到我國，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問題。
由于房地產(chǎn)在我國近幾年才引起人們的重視，國內(nèi)學(xué)者對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。
三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評述
我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:
(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識別的特征聯(lián)系，并且缺少對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。
目前，國內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識別研究內(nèi)容大都是對投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對風(fēng)險(xiǎn)來源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。
(2)風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)評估之間聯(lián)系不夠緊密。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評估離不開評估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別并經(jīng)過嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識別與風(fēng)險(xiǎn)評估之間聯(lián)系不夠緊密。
(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識別、評估的最終目的是對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識別的基礎(chǔ)上。而目前國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識別不夠，缺少對投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評估與風(fēng)險(xiǎn)識別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。
參考文獻(xiàn):
（二）房地產(chǎn)市場空置率較高目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價(jià)也過高。這兩者本來應(yīng)該是相反的?？罩寐矢?，房價(jià)就應(yīng)該低；空置率低，房價(jià)才會(huì)高。這種不正常的現(xiàn)象由來已久，而且愈來愈嚴(yán)重。就如某市2007年中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積77736平方米，其中住宅空置面積41949平方米，占房屋空置面積53.96%；商業(yè)營業(yè)用房空置面積31461平方米，占房屋空置面積40.47%。而2009年該市中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)房屋空置面積達(dá)到了773082平方米，較2007年增長了9.94倍。其中住宅空置面積606190平方米，占房屋空置面積較大比重為78.41%；而商業(yè)營業(yè)用房空置面積121206平方米，占房屋空置面積比重大幅下降為15.68%。這正是由于近幾年樓市銷售火爆、房價(jià)快速攀升，項(xiàng)目定價(jià)已完全脫離了成本加利潤的原則，而是對比周邊其他項(xiàng)目的價(jià)格而定，利潤率的增加令開發(fā)商出現(xiàn)惜售心態(tài)，囤積房源，高點(diǎn)拋售，空置房產(chǎn)生的原因多在于此。而隨著購房人的消費(fèi)能力漸漸無法跟上瘋漲的房價(jià)，消費(fèi)力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。而另一方面，雖然國家通過各方面政策調(diào)控，部分城市房價(jià)有所下降，但總體房價(jià)仍然過高。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)投資行為不合理 中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)方面雖受自身實(shí)力限制，但仍有大部分企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、面積較大的高檔商品房等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達(dá)到有目的地進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達(dá)到平衡。由于我國目前對經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)利潤規(guī)定不超過3%，非常不符合市場化的要求，從而使開發(fā)商沒有積極性來開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房，而傾向于開發(fā)利潤較高的高檔商品房等。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點(diǎn)，一旦投資決策錯(cuò)誤就會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強(qiáng)于其他行業(yè)，但實(shí)際情況恰恰相反。國內(nèi)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)總額過低，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金需求動(dòng)輒上億，因此，中小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多依靠銀行貸款進(jìn)行開發(fā)。而有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。
二、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)成因分析
（一）國內(nèi)宏觀政策影響近年來國內(nèi)針對房地產(chǎn)業(yè)不斷推出政策調(diào)控，使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)無法在較短的時(shí)間內(nèi)解決土地和融資方面的困難，而土地和資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根本。這些問題致使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資方面開始猶豫，因?yàn)橥恋睾唾Y金的限制，使產(chǎn)品投資受到了約束，在有限的土地和資金范圍內(nèi)，究竟投資哪類產(chǎn)品最能夠集中有限的資源創(chuàng)造最大的收益己經(jīng)成為企業(yè)的核心問題。但是市場需求是多方面的，客戶對于產(chǎn)品的要求使中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品投資的決策上面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。
（二）房地產(chǎn)投資增長過快 由于房地產(chǎn)連續(xù)過高的投資增長率，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象、房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例也并不是最低的，但是與國內(nèi)的收入結(jié)構(gòu)相比，這一比例明顯偏低。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
（三）企業(yè)自身原因由于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身所掌握信息不全、不準(zhǔn)，對市場資源的規(guī)劃不夠合理，使得投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)查不周，測算不精，投資決策草率。所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中導(dǎo)致與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差。如當(dāng)前城市里大部分人對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價(jià)并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房；其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系，而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”，這也使企業(yè)面臨著一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)防范
（一）關(guān)注政策變動(dòng)我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，其受政府政策影響則更大。任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是對投資者的經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生一定影響。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。通過對各項(xiàng)政策的研究，既有助于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，又利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。
（二）重視可行性研究 可行性研究是對擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。由于房地產(chǎn)投資過程是一個(gè)長期涉及面廣且復(fù)雜的過程，存在著大量不確定風(fēng)險(xiǎn)因素，隨著市場的成熟和飽和，增加了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，通過可行性研究為投資者決策提供科學(xué)依據(jù)。大部分中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)普遍沒有進(jìn)行可行性研究意識，認(rèn)為可有可無，這樣并不利于自身發(fā)展。企業(yè)應(yīng)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項(xiàng)目投資的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境資料， 并且對此加以分析和綜合，建立信息系統(tǒng)，對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時(shí)機(jī)，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
（三）靈活應(yīng)用投資組合理論 在投資領(lǐng)域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)市場和消費(fèi)者的需要，選擇不同區(qū)域、不同房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項(xiàng)目的投資組合來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。不同類型房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的高收益來彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益，以提高房地產(chǎn)企業(yè)總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。
（四）加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控 工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但增加資金的可能性很大。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資主體與建設(shè)主體相分離的結(jié)果，正是由于項(xiàng)目投資主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目能否按投資者的期望――既定的工期、質(zhì)量、合同成本完成項(xiàng)目的建設(shè)存在著較大的不確定性。中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可通過強(qiáng)化安全意識，事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡快完成投資開發(fā)項(xiàng)目，縮短建設(shè)周期，減輕企業(yè)所面臨的未來不確定性。
（五）關(guān)注企業(yè)經(jīng)營管理 經(jīng)營管理是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。在經(jīng)營管理中，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注市場的動(dòng)態(tài)，了解需求狀況，采取靈活而合理的定價(jià)措施，避免或減輕因高價(jià)或低價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。為回避中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)自身營銷經(jīng)驗(yàn)不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，可通過營銷，以充分利用人豐富的營銷經(jīng)驗(yàn)。采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（六）采用房產(chǎn)保險(xiǎn)方式間接降低風(fēng)險(xiǎn) 在房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險(xiǎn)，都有可能發(fā)生損失， 甚至發(fā)生致命的損失。要想將這種不確定的、大的損失轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、小的損失（保險(xiǎn)費(fèi)支出），中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)可采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即保險(xiǎn)措施是非常必要的。房產(chǎn)保險(xiǎn)可以將企業(yè)自身不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度，是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一。
總之，中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)為了減少其投資風(fēng)險(xiǎn)，必須在投資、運(yùn)作等方面做出合理可行的決策，采取適合企業(yè)自身的控制與預(yù)防措施并嚴(yán)格實(shí)施，這樣才能有力保障中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
近年來國家不斷推出新的調(diào)控政策，控制房價(jià)的的非理性增長。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)影響因素也不斷變化，對投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行正確評估，減小風(fēng)險(xiǎn)對收益的影響程度，提高項(xiàng)目的投資效益，對于指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)具有非常重要的意義。
一、我國房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析
1、政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策發(fā)生變化給房地產(chǎn)生產(chǎn)者與經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟(jì)損失。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來越重要的地位，其發(fā)展對于其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有不可替代的作用。因此，政府會(huì)根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，使房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政策風(fēng)險(xiǎn)是影響房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、經(jīng)濟(jì)體制及住房制度改革等，它們都會(huì)對房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)帶來很大的影響。
產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)是政策風(fēng)險(xiǎn)中的重要方面，是指因產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化對房地產(chǎn)生產(chǎn)者和經(jīng)營者帶來的經(jīng)濟(jì)損失。如“上海國五條細(xì)則”：“堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房，嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款；同時(shí)要增加普通商品住房用地供應(yīng)，按照全年供應(yīng)量不低于前5年年均實(shí)際供應(yīng)量的要求?！边@在一定程度上抑制了商品房的需求。當(dāng)前的土地制度使土地供應(yīng)逐年呈現(xiàn)負(fù)增長，而貨幣不斷超發(fā)，也使得投資渠道缺乏。土地使用年限的減少、補(bǔ)償費(fèi)用的收取都可以增加房地產(chǎn)開發(fā)的成本。經(jīng)濟(jì)體制的改革刺激了經(jīng)濟(jì)的增長，增加了人們的收入水平，進(jìn)一步提高了公眾的購買力，刺激了商品住宅房的需求。
2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素的出現(xiàn)對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響的可能性。主要包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)以及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。市場供求風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值通常比較大，因此受供求關(guān)系的影響較大。市場的供給與需求是不斷變化的，當(dāng)供給短缺或需求不足時(shí)，房地產(chǎn)市場的主體就會(huì)受到損失。這種供需之間的不平衡，就會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場的供需變化的客觀規(guī)律進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，規(guī)避市場供求變化帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資者一般會(huì)借助于各種融資工具，有研究表明，在大部分的房地產(chǎn)投資中，貸款額度占到總投資一半以上，甚至更高。比率的大小受投資的成本以及項(xiàng)目的預(yù)期收入及貸款利率等因素的影響，貸款的利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本就越高，而降低了市場購買力，最終導(dǎo)致房產(chǎn)預(yù)期收益的減少。反之利率越低，貸款成本越低，人們的購買力旺盛，房地企業(yè)更容易得到較好的收益。此外國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也會(huì)影響房地產(chǎn)市場，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場越繁榮，而經(jīng)濟(jì)停滯，房地產(chǎn)市場也會(huì)呈現(xiàn)蕭條。
3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是由于技術(shù)部門設(shè)計(jì)或施工管理技術(shù)不足而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場化程度的不斷深入，人們對住房消費(fèi)的需求苛刻程度增加，因此，企業(yè)要提高施工技術(shù)，率先將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目中，不斷滿足消費(fèi)者對住房質(zhì)量的要求，提高市場競爭力。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括建筑材料的更新、施工技術(shù)和革新、計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)等，如果不能處理好這些技術(shù)問題，將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來直接經(jīng)濟(jì)損失。
4、購買力風(fēng)險(xiǎn)
購買力風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資完成后收回的資金與初始投入的資金相比，由于購買力的減低給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期時(shí)間長，其投資風(fēng)險(xiǎn)的高低與通貨膨脹率存在著很大的關(guān)系，只要存在通貨膨脹因素，投資者就面臨著通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)投資者應(yīng)該十分關(guān)注此風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，并且通過適當(dāng)?shù)姆椒▉頊p少通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。如，可以通過適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來降低該風(fēng)險(xiǎn)對實(shí)際收益率的影響程度。
5、自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是由于不可抗力的因素變化而對房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中或著已經(jīng)開發(fā)完成的商品的危害，從而給房地產(chǎn)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括地震、洪水、火災(zāi)、泥石流等災(zāi)害。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡乩須夂驐l件來購買相應(yīng)保險(xiǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少自然災(zāi)害對項(xiàng)目造成的經(jīng)濟(jì)損失。
二、房地產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略
1、順應(yīng)政策導(dǎo)向，把握投資時(shí)機(jī)
要順應(yīng)政策導(dǎo)向，對房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，房地產(chǎn)市場需求基本上是一種引致需求，相對投資項(xiàng)目的銷售來說這種需求是一種有支付能力的需求，包括現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩部分。要從宏觀經(jīng)濟(jì)上分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從微觀上分析影響房地市場的相關(guān)因素，合理預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求類型和需求量。把握房地產(chǎn)周期波動(dòng)，合理選擇投資時(shí)期。根據(jù)馬斯洛“需求層次理論”，對住房需求，了解消費(fèi)者需求，不斷開拓市場，對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的開發(fā)方案，保證項(xiàng)目收益。
2、合理分配資金，提高保險(xiǎn)意識
在房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)，在收益相同的前提下總是追求風(fēng)險(xiǎn)最小，或著在風(fēng)險(xiǎn)相同時(shí)追求利益最大化。在投資時(shí)，要注意合理分配資金，靈活應(yīng)用投資組合理論，選擇不同區(qū)域的投資組合或不同房產(chǎn)類型的投資合等來達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。投資者要依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和獲利能力，遵照一定的原則搭配各種不同的房產(chǎn)類型以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。要提高保險(xiǎn)意識，通過保險(xiǎn)手段來轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，通過向保險(xiǎn)公司投保，繳納保險(xiǎn)為代價(jià)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)來承擔(dān)，降低自身的損失程度。也可以通過擬定正當(dāng)、合法的合同條款將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位，如可將施工過程中危險(xiǎn)性較高的工作轉(zhuǎn)色給其他專業(yè)施工單位，減少自身承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。
3、完善監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)施工管理
房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，這就需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)宏觀指導(dǎo)，建立地區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制，建立房地產(chǎn)市場定期分析報(bào)告制度，探索住房金融改革以及發(fā)展的深層問題。加強(qiáng)工程施工過程的管理，創(chuàng)新施工工藝，將其率先應(yīng)用在施工過程中，提高工程質(zhì)量，樹立品牌意識。對于難度較大的工程項(xiàng)目，可以轉(zhuǎn)包給專業(yè)施工團(tuán)隊(duì)，提高施工質(zhì)量，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。
4、提高管理水平，降低決策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)必須建立一支高水平、專業(yè)的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高管理水平，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，對方案進(jìn)行可行性研究。要對影響項(xiàng)目開發(fā)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)及環(huán)境因素進(jìn)行的搜集與分析，建立信息系統(tǒng)，通過科學(xué)預(yù)測、對項(xiàng)目的定位，選擇合適的投資時(shí)機(jī)以及投資項(xiàng)目的類型，降低投資開發(fā)的盲目性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。通過對政策走勢的研究、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢以及消費(fèi)需求等問題進(jìn)行分析，將不確定的因素控制到最低，為投資決策提供前瞻性和科學(xué)性依據(jù)，確保投資決策的正確性，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，從而更好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高效益的特性，市場存在著諸多的不確定性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在投資決定前進(jìn)行科學(xué)分析來預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)先采取規(guī)避措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制到最低限度，從而減少不必要的損失，提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益。
面對房地產(chǎn)市場的競爭激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對房地產(chǎn)市場乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。
一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)
房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中以期在未來獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為，包括建造新的物業(yè)和對舊有的建筑物進(jìn)行改造。
隨著我國城市化的推進(jìn)，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對較高、建筑造價(jià)高、施工周期長使得投資開發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及部門眾多、經(jīng)營運(yùn)作過程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發(fā)周期長和投資回收期長。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤需要相當(dāng)長的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個(gè)簡單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場等多個(gè)市場的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過幾個(gè)市場的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場是一個(gè)非完全競爭市場，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤和風(fēng)險(xiǎn)是對應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資必須服從城市整體長遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外在制約因素。
二、影響房地產(chǎn)投資的因素
投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。
1、區(qū)位
由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來說，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀角度來說，區(qū)位指項(xiàng)目的開發(fā)場地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場狀態(tài)等因素。
2、時(shí)機(jī)
一、投資性房地產(chǎn)
房地產(chǎn)即房產(chǎn)和地產(chǎn)，具體來說是房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)。對房地產(chǎn)的投資即對房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)使用權(quán)的投資。一般來說，房產(chǎn)具有固定資產(chǎn)的特性，地產(chǎn)則具有無形資產(chǎn)的特性。
顧名思義，投資性房地產(chǎn)就是指為了獲得租金或者追求資本的增值，以及獲得資金和追求資本的增值兩者都有的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資性房地產(chǎn)可以單獨(dú)的進(jìn)行計(jì)量與出售。投資性房地產(chǎn)的范圍主要包括了已經(jīng)出租了的和已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已經(jīng)出租了的建筑物。
1.已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)
已經(jīng)出租了的土地使用權(quán)指的是對土地使用權(quán)包括自行進(jìn)行開發(fā)并完成的土地使用權(quán)以經(jīng)營租賃的方式進(jìn)行出租，從而獲取租金收益。這些出租的土地使用權(quán)的取得是通過出讓或者轉(zhuǎn)讓的方式取得的。已經(jīng)用于出租的投資性房地產(chǎn)，其出租的日期截止時(shí)，雖然有暫時(shí)的空置現(xiàn)象，但是其作用性質(zhì)仍然是作為出租用的話，仍然可以將其視為投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目。
2.已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
已經(jīng)持有并且準(zhǔn)備房地產(chǎn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)指的是土地使用權(quán)一經(jīng)取得，實(shí)現(xiàn)增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
3.已經(jīng)出租了的建筑物
已經(jīng)出租了的建筑物指的建筑物包括自行建造的和開發(fā)完成了的，具有建筑物的產(chǎn)權(quán)，且以經(jīng)營租賃的方式進(jìn)行出租。一般來說，可以出租的建筑物都是其產(chǎn)權(quán)歸出租方所有的，而已經(jīng)用于出租的建筑物實(shí)現(xiàn)其出租的行為，出租方必須先于租賃方就出租的方式等內(nèi)容簽訂租賃協(xié)議。
二、投資性房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的投資過程中，風(fēng)險(xiǎn)無處不在。投資性房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)投資行為的一種，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不小。
1.市場競爭大，隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，投資房地產(chǎn)的人也越來越多，自然從事投資性房地產(chǎn)的人也越來越多，往往容易出現(xiàn)了供過于求的狀況。房地產(chǎn)面臨著轉(zhuǎn)讓不出去或者租不出去的局面，這對投資者來說是很大的風(fēng)險(xiǎn)。
2.購買能力的大小，一般來說物價(jià)的總水平的高低與人們的購買能力的大小是呈反比的，水平高的話，購買能力就會(huì)下降。而收入的水平一定的情況下，購買力水平的高低與人們對房地產(chǎn)消費(fèi)需求的大小是呈正比的，購買力水平降低則消費(fèi)需求減小。若出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，投資房地產(chǎn)的租金與資本增值的收益都會(huì)受到影響而減少，投資行為也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，上文已經(jīng)說到投資性房地產(chǎn)可以單獨(dú)的進(jìn)行計(jì)量與出售，因而其產(chǎn)生的現(xiàn)金流量具有很大的獨(dú)立性。一般來說，投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)與籌資的風(fēng)險(xiǎn)兩方面。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在可能不能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的資本價(jià)值，而籌資風(fēng)險(xiǎn)則表現(xiàn)在可能到期后不能實(shí)現(xiàn)資本的清償。
經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和籌措風(fēng)險(xiǎn)其在投資性房產(chǎn)行為中所處的階段不同，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)處于現(xiàn)金流入階段、籌資風(fēng)險(xiǎn)則是現(xiàn)金流出的階段。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的前提，是問題產(chǎn)生的前提條件，是出現(xiàn)籌措風(fēng)險(xiǎn)的主要原因，而籌措風(fēng)險(xiǎn)是由經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)催生出來的后果，是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的終極體現(xiàn)。兩者可以說是一個(gè)量變和質(zhì)變的關(guān)系，牽引和后果的關(guān)系，而最后形成的便是投資房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、風(fēng)險(xiǎn)控制
1.在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)對市場進(jìn)行詳細(xì)充分的調(diào)查分析，對市場的大概情況有足夠的把握。不要盲目的進(jìn)行投資。對國家針對房產(chǎn)的政策，宏觀調(diào)控等等，保持關(guān)注。
2.針對投資性房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，控制這一風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)充分考慮到現(xiàn)時(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢以及房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)的狀況。
(1)將風(fēng)險(xiǎn)的控制狀況系統(tǒng)化，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢以及房地產(chǎn)市場周期的起伏狀況等等情況做到基本的了解與掌握。作為企業(yè)的投資者，應(yīng)當(dāng)對與自身的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的所有信息進(jìn)行收集，盡可能做到大范圍以及持續(xù)不斷的收集，其收集的信息包括有歷史相關(guān)數(shù)據(jù)以及對未來的預(yù)測報(bào)告，而對這些收集來的信息，也應(yīng)當(dāng)科學(xué)的將其進(jìn)行分類、取其精華，爭取得到有利于自己的信息，對投資者有一定的指導(dǎo)作用。作為個(gè)人的投資者，能力與成本有限，可以做到對一些研究部門出來的信息進(jìn)行關(guān)注和收集，并根據(jù)自己的情況儲(chǔ)存和挑選有利于自己發(fā)展的信息資料。
能源是我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和工業(yè)化進(jìn)程加快的基本保障。近年來,我國能源需求量增長已創(chuàng)歷史新高,2008年國內(nèi)能源消費(fèi)量已超過“十一?五”規(guī)劃設(shè)定的2010年上限目標(biāo)。地?zé)崮芫哂蟹植紡V泛、運(yùn)行成本相對于礦物燃料低、清潔等特點(diǎn),深受世界各國政府的青睞。地?zé)豳Y源被應(yīng)用于多個(gè)領(lǐng)域,但是在地?zé)豳Y源開發(fā)中仍然存在投入資金少、技術(shù)難度大、開發(fā)成本高、開采程度低等問題,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金這一科學(xué)管理方法,能夠?qū)崿F(xiàn)有效開發(fā)和管理。
一、地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的概述
地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金(theIndustryInvestmentFundundertheExploitationof-
GeothermalResources)是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種,是指對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度,是在投資欲望與投資手段沖突和矛盾中孕育出的新的投資工具。作為一種社會(huì)化的投資工具,是在一定社會(huì)歷史和經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生和發(fā)展的。投資基金起源于英國,在美國得到發(fā)展,后普及于全世界。它的產(chǎn)生,從投資基金產(chǎn)生的社會(huì)背景看,包括個(gè)人財(cái)富水平、個(gè)人投資欲望、社會(huì)投資需求和投資技術(shù)發(fā)展等因素;從基金產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要素背景看,包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織形式、社會(huì)金融組織制度、法律的有效規(guī)范和自身的創(chuàng)新能力等方面。如何在未知風(fēng)險(xiǎn)的情況下追求最大的收益是每一位投資者都關(guān)注的問題,因而基金的管理者必須制定有效的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制,對各種可能的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)分析,做出正確的判斷,采取防范措施,減弱風(fēng)險(xiǎn),獲得最大的收益,這對地?zé)豳Y源產(chǎn)業(yè)投資基金正常運(yùn)作具有重要作用。
二、地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資風(fēng)險(xiǎn)
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,每一位投資者都關(guān)心其投資的風(fēng)險(xiǎn)與收益。對地?zé)豳Y源產(chǎn)業(yè)投資基金的投資不同于一般意義上的投資,其主要原因在于投資的客體可能獲得高額收益的同時(shí),也蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險(xiǎn),其風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于特定的地?zé)豳Y源開發(fā)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中,而是遍布整個(gè)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全過程,它發(fā)展的每一階段都存在風(fēng)險(xiǎn)。
(一)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)概述
通常講風(fēng)險(xiǎn)是指某件事件發(fā)生的不確定性,即包括盈利的不確定性也包括損失的不確定性。地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)主要指是,基金投資行為給投資者帶來某種經(jīng)濟(jì)損失的可能性,是某一項(xiàng)預(yù)期后果中估計(jì)較為不利的一面。它可以表示為事件發(fā)生的概率的后果函數(shù):
R=f(P,C)①
其中:R――某事件的風(fēng)險(xiǎn);P――事件發(fā)生的概率;C――事件發(fā)生的后果。
這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
第一,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)屬性:地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險(xiǎn)有客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關(guān)性、發(fā)展性等屬性。
第二,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險(xiǎn)分類:地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)是多樣的,為了進(jìn)一步深入、全面地認(rèn)識投資的風(fēng)險(xiǎn),并有針對性地對其進(jìn)行評估、管理,從不同角度對其分類。
從投資主體的角度來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)來源有系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩種。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)源于公司之外,如戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、高利率等與政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn),是不能通過多角化投資而分散的,因而又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場風(fēng)險(xiǎn);非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)源于公司本身的商業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng),如企業(yè)的管理水平、研究與開發(fā)、廣告推銷活動(dòng)、顧客偏好的變化以及法律訴訟等,其可以通過多角化投資組合而分散,因此又稱為可分散風(fēng)險(xiǎn)或公司特有風(fēng)險(xiǎn)。
從風(fēng)險(xiǎn)對所投入資金的影響程度來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)來源有安全性風(fēng)險(xiǎn)、收益性風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)三種。安全性風(fēng)險(xiǎn)指從投資的安全性的角度來看,不僅預(yù)期實(shí)際收益有損失的可能,而且投資方或其他財(cái)產(chǎn)也可能蒙受損失,即投資方財(cái)產(chǎn)的安全存在危險(xiǎn);收益性風(fēng)險(xiǎn)指投資方的資本和其他財(cái)產(chǎn)不會(huì)蒙受損失,但預(yù)期實(shí)際收益有損失的可能;流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)指投資方的資本、財(cái)產(chǎn)和預(yù)期實(shí)際收益不會(huì)蒙受損失,但資金有可能不能按期轉(zhuǎn)移或支付,造成資金的停滯,使投資者蒙受其他方面的損失。
從所處的內(nèi)外部環(huán)境來看,地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金的風(fēng)險(xiǎn)來源有政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。政治風(fēng)險(xiǎn)是指可能由于戰(zhàn)爭、國際關(guān)系變化或有關(guān)國家政權(quán)更迭、政策改變而使投資者實(shí)際收益蒙受損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指由于宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大幅度波動(dòng)或調(diào)整而使投資者蒙受實(shí)際的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)指由于技術(shù)方面的因素及其變化的不確定性而導(dǎo)致失敗的可能性。生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指小批試制到生產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)指由于市場情況的不確定性導(dǎo)致?lián)p失的可能性。管理風(fēng)險(xiǎn)指因管理不善而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)等。
(二)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金風(fēng)險(xiǎn)分析與識別
在地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金投資活動(dòng)中,其風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)結(jié)果有:
1、投資于某一種子公司,即投資項(xiàng)目,由于勘察數(shù)據(jù)有誤、開發(fā)技術(shù)、生產(chǎn)供應(yīng)不足、市場同類產(chǎn)品和替代品的競爭、組織和決策失誤等原因造成該項(xiàng)目未能產(chǎn)生收益而造成的損失。
2、盡管投資項(xiàng)目獲得了收益,但是產(chǎn)生的收益低于預(yù)期收益。
3、由于財(cái)務(wù)等方面原因,為了變現(xiàn)投資而拋售所投資的項(xiàng)目。
4、由于政治、經(jīng)濟(jì)等不可預(yù)料事件的發(fā)生,而造成的損失。風(fēng)險(xiǎn)識別是一項(xiàng)極富藝術(shù)性的工作,要求基金經(jīng)理不僅具備極強(qiáng)的探查、洞察和分析能力,還要擁有豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。
由于不同的投資對象其風(fēng)險(xiǎn)因素及大小均不相同,所以要對每個(gè)具體投資對象可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識別。所謂風(fēng)險(xiǎn)識別就是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā),橫觀投資對象所涉及的各個(gè)方面,縱觀投資對象的進(jìn)程,將引起風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜事物分解成比較簡單的基本單元。從錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中找出因素間本質(zhì)聯(lián)系,在眾多的影響因素中抓住主要因素,分析它們引起投資與收益變化的嚴(yán)重程度。
企業(yè)在各個(gè)階段所承受的風(fēng)險(xiǎn)是不同的。創(chuàng)業(yè)階段,企業(yè)必須首先確認(rèn)地?zé)豳Y源地質(zhì)勘查的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確,避免開發(fā)一半發(fā)現(xiàn)地?zé)豳Y源不足的風(fēng)險(xiǎn);避免現(xiàn)有技術(shù)不符合實(shí)際開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn);避免生產(chǎn)費(fèi)用過高、設(shè)備陳舊以及產(chǎn)品供應(yīng)不足等風(fēng)險(xiǎn);避免市場上同類產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的競爭及市場密度等風(fēng)險(xiǎn)。在成長階段,應(yīng)避免決策和組織風(fēng)險(xiǎn)。在成熟階段,應(yīng)避免知識產(chǎn)權(quán)、人事及產(chǎn)品質(zhì)量出現(xiàn)問題等風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,在各個(gè)階段皆有可能受到自然災(zāi)害和政治、經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境的影響,存在各種意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)地?zé)豳Y源開發(fā)產(chǎn)業(yè)投資基金投資風(fēng)險(xiǎn)評估
被投資公司在不同的發(fā)展階段風(fēng)險(xiǎn)因素可能會(huì)發(fā)生變化。在創(chuàng)業(yè)期,在成長期,由于管理滯后、成本過高、控制不當(dāng)、研發(fā)不足、營銷失誤等原因,導(dǎo)致成長緩慢、持續(xù)競爭力不足等問題發(fā)生;在成熟期,可能會(huì)因?yàn)殛P(guān)鍵人員流失、不當(dāng)戰(zhàn)略決定、管理邊際降低等原因,導(dǎo)致市場占有率降低、上市受阻等問題發(fā)生。
因此要定期對投資企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估,運(yùn)用以下公式計(jì)算投資企業(yè)投資回報(bào)率r。
其中P為基金投資額。當(dāng)企業(yè)投資回報(bào)率r遠(yuǎn)大于基金投資總回報(bào)率預(yù)測值為R時(shí),說明投資企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素增加,需要特別關(guān)注并對其進(jìn)行判斷。要對已被識別出的各種風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行成因分析,辨別哪些因素是起主導(dǎo)作用的,那些因素處于次要地位;要對起主導(dǎo)作用的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行過程分析,理清導(dǎo)致投資失敗的可能關(guān)鍵環(huán)節(jié),盡可能對其發(fā)展趨勢進(jìn)行擬合測試得出預(yù)測結(jié)果。
(四)風(fēng)險(xiǎn)對策與危機(jī)化解
一、房地產(chǎn)投資信托的概念
所謂信托制度是指設(shè)定信托人（即委托人）與信托受托人（即受托人）基于特別信任關(guān)系，委托人將特定財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移或?yàn)槠渌幏纸o受托人，使受托人為一定的利益或?yàn)樘囟康?，管理或處分該?cái)產(chǎn)的制度。①
我國《信托公司房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃試點(diǎn)管理辦法》（征求意見稿）第二條對REITS下的定義為"房地產(chǎn)投資信托，是指信托公司發(fā)售信托單位募集資金，為信托單位持有人的利益，以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利為主要運(yùn)用方向，并進(jìn)行管理，處分的行為"。
房地產(chǎn)投資信托在實(shí)際的推行過程中，各國各地區(qū)的法律法規(guī)從不同的角度對其進(jìn)行界定和規(guī)范：美國1960年頒布的《房地產(chǎn)投資信托法案》（Real Estate Investment Trust Act）對REITS的定義是"有多個(gè)受托人作為管理者，并擁有可轉(zhuǎn)讓受益權(quán)益（Beneficial interest）份額的非公司型組織"；臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》中對不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)范是，"依本條例的規(guī)定，向不特定人募集發(fā)行或者向特定人私募交付不動(dòng)產(chǎn)投資信托受益證券，以投資不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利、不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)有價(jià)證券及其他經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)之投資標(biāo)的而成立之信托"②；香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》規(guī)定，"以信托方式組成主要投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的集體投資計(jì)劃。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報(bào)，房地產(chǎn)投資信托基金透過出售基金單位獲得的資金，會(huì)根據(jù)信托文件加以運(yùn)用，以在其投資組合內(nèi)維持、管理和購入房地產(chǎn)"。
二、房地產(chǎn)投資信托的法律特征
REITS處于不斷的發(fā)展之中，各個(gè)國家和地區(qū)由于自身所處的發(fā)展階段不同，對REITS的定義也略有不同，但是REITS也一些基本的特征，即REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
1.REITS本質(zhì)上是一種投資基金。REITS是以房地產(chǎn)業(yè)為投資對象，通過發(fā)行受益憑證或基金份額將投資者的資金匯集，交由房地產(chǎn)業(yè)投資專家進(jìn)行專業(yè)投資的一種集合投資制度，屬于產(chǎn)業(yè)投資基金的一種；
2.REITS標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品。國際意義上的REITS絕大多數(shù)是面向公眾投資者、采用公募的方式募集并在證券交易所上市流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；
3.REITS的投資范圍及收入來源受到嚴(yán)格的要求。REITS的投資對象以及主要收入來源受到嚴(yán)格限制，一般僅投資于成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定租金流的物業(yè)，而且嚴(yán)格規(guī)定了持有物業(yè)期限，并限制資產(chǎn)出售；
4.REITS的收益分配比例高。美國、新加坡及香港等國家和地區(qū)均要求REITS將稅后利潤的90%以上分配給投資者較高的收益分配比例是REITS一個(gè)顯著特征③；
5.REITS享有稅收優(yōu)惠。稅收優(yōu)惠政策是REITS發(fā)展的重要推動(dòng)力，國外成熟市場，一般均給予REITS一定的稅收優(yōu)惠政策如果REITS滿足了一定的要求，REITS對已經(jīng)分配給投資者的利潤免交公司所得稅和資本利得稅，這樣就避免了公司和投資人雙重征稅的問題；
6.REIT的品種既可以是股票，又可以是信托受益憑證。與房地產(chǎn)公司的股票所不同的是，REITS的股票或憑證是以房地產(chǎn)實(shí)物為支持的，而房地產(chǎn)公司的股票則與其他公司的股票一樣，是以公司資產(chǎn)為支持的。此外，REITS主要有公司型和契約型兩種模式，投資者的權(quán)益相應(yīng)體現(xiàn)在所持有的股票和受益憑證；
7.REITS具有較高的透明度。REITS是大眾投資的金融產(chǎn)品，各國對REITS尤其是公司型REITS的信息披露做了嚴(yán)格的要求，其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾的監(jiān)督，故具有較高的透明度。
三、房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)及其控制
房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)分為市場風(fēng)險(xiǎn)與非市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)又稱外在風(fēng)險(xiǎn)，是指由國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策或供求變化等外部原因?qū)е率袌霾▌?dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；非市場風(fēng)險(xiǎn)又稱內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，是指由房地產(chǎn)項(xiàng)目本身或REITS內(nèi)部的經(jīng)營管理等造成的風(fēng)險(xiǎn)；外部風(fēng)險(xiǎn)受到國家宏觀調(diào)控政策和市場本身的影響，相對較難預(yù)測，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因包括基金的治理結(jié)構(gòu)不完善、信息披露的不對稱及法律監(jiān)管的不到位。我國目前的信托制度還不夠健全，委托人沒有有效的維護(hù)自身權(quán)利的渠道和平臺(tái)，受托人的權(quán)利不能得到有效的制約，容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，受托人為了追求自身利益損害委托人的利益的情況時(shí)有發(fā)生。REITS是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
此外，由于我國缺乏針對REITS的詳細(xì)的信息披露法規(guī)，造成委托人和受托人信息嚴(yán)重不對稱，委托人對其投資的集合投資信托計(jì)劃或基金的具體運(yùn)營情況缺乏了解，不能對其進(jìn)行有效的監(jiān)督。信息不對稱使得房地產(chǎn)投資信托中各當(dāng)事人產(chǎn)生逆向選擇，這就進(jìn)一步強(qiáng)化了委托的風(fēng)險(xiǎn)。因此，信息不對稱、治理結(jié)構(gòu)不完善及監(jiān)管不到位三種因素互相影響和滲透，成為REITS內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。因此，我國應(yīng)當(dāng)采取多管齊下的措施來防范REITS風(fēng)險(xiǎn)。
第一、建立健全信息披露制度
信息披露是REITS的重要內(nèi)容，信息披露有利于加強(qiáng)監(jiān)管防止因市場信息不對稱使投資人利益受到侵蝕的問題，維護(hù)投資人的積極性。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。只有完善的信息披露制度，才能切實(shí)保護(hù)投資者的利益和投資者對市場的信心。
我國目前沒有REITS專門的法律法規(guī)，缺乏統(tǒng)一的信息披露規(guī)定，有關(guān)信息披露的內(nèi)容只散見于《證券投資信托基金法》、《信托法》、《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》及《關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知》等。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。有學(xué)者建議將信托合同的公募適用證券法律；私募則適用將來制定的特別法或《信托投資公司資金信托管理暫行辦法6》，筆者認(rèn)為，REITS在不同的發(fā)展階段，對信息披露的具體規(guī)定應(yīng)當(dāng)有所不同：在采取集合投資信托計(jì)劃模式階段，REITS的募集方式屬于私募性質(zhì)，可以根據(jù)《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》的要求進(jìn)行信息披露，必須對涉及項(xiàng)目的收益和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)等有關(guān)投資人利益的重大信息向投資人做出明確說明，由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管；REITS在采取基金模式或者公司模式情況下，一般會(huì)在證券市場公開上市，投資對象的范圍廣泛，法律制定更加嚴(yán)格的信息披露規(guī)則，目前可以依據(jù)的法律規(guī)范為《公司法》、《證券法》及《證券投資信托基金法》，這些法律規(guī)范對基金的發(fā)行及上市交易環(huán)節(jié)有關(guān)信息披露的內(nèi)容做出了詳細(xì)規(guī)定，我國可以在這些法律規(guī)范的基礎(chǔ)上完善REITS信息披露的規(guī)范。
第二、限定REITS投資范圍
美國次貸危機(jī)源于美國金融機(jī)構(gòu)將劣質(zhì)的銀行房地產(chǎn)抵押貸款證券化，背離了房地產(chǎn)抵押貸款證券化是對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化這一要求，最終誘發(fā)了美國的次貸危機(jī)。盡管REITS和銀行抵押貸款證券化債券相比，國際市場上絕大多數(shù)REITS（包括公司型和基金型）是一種在交易所市場公開上市的、面向公眾投資者的公開交易的證券品種，信息披露的高度透明，相比受到更嚴(yán)格的監(jiān)管，風(fēng)險(xiǎn)相對較低。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
但是，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)仍然警示我國在推行REITS要嚴(yán)格，確保REITS的資產(chǎn)包為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包"我國目前房地產(chǎn)市場低迷，開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)前期環(huán)節(jié)資金鏈短缺，急需外部融資，REITS很容易成為開發(fā)商前期開發(fā)融資的工具，這將大大加大REITS的風(fēng)險(xiǎn)。
由于我國現(xiàn)行法律框架和制度環(huán)境先天的缺陷，為了防止在試點(diǎn)之初和推廣前期REITS成為房地產(chǎn)開發(fā)商套現(xiàn)的工具和銀行轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)開發(fā)貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)的手段，我國在應(yīng)將REITS的投資范圍限定在能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟的商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)并明確這種投資在REITS產(chǎn)品中所占的比例，REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。
嚴(yán)格限制REITS于投資尚未開發(fā)或正在開發(fā)狀態(tài)的房地產(chǎn)，并且規(guī)定REITS對房地產(chǎn)資產(chǎn)的最低持有年限。投資范圍的嚴(yán)格限制保證了REITS持有的資產(chǎn)均為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，將避免REITS產(chǎn)品淪為開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具。
第三、完善REITS管理模式④
投資人一旦將資金投資于REITS，便失去了對投資資金的直接控制權(quán)，由受托機(jī)構(gòu)全權(quán)管理，如果不加強(qiáng)對受托機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，很容易產(chǎn)生委托風(fēng)險(xiǎn)，損害投資人的利益。為了保護(hù)REITS投資人的權(quán)益，法律法規(guī)必須為投資人構(gòu)建表達(dá)利益訴求的平臺(tái)，在契約性REITS應(yīng)為基金（信托份額）持有人大會(huì)，在公司型REITS，應(yīng)為股東大會(huì)。法律應(yīng)該制定完善的制度，賦予投資者通過基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)行使表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)的權(quán)利（如對投資項(xiàng)目行使表決權(quán)），防止基金管理人或大股東侵犯普通投資人的利益。由于投資者具有非專業(yè)性，和行使權(quán)利的不定期性，僅僅依靠基金持有人大會(huì)和股東大會(huì)還不能對基金管理人進(jìn)行全面的專業(yè)的監(jiān)督，因此，有必要引進(jìn)獨(dú)立董事制度。獨(dú)立董事是獨(dú)立于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理的第三方，他受托于持有人大會(huì)，但不受制于持有人大會(huì)和基金經(jīng)理任何一方，由于其較強(qiáng)的獨(dú)立性，能夠?qū)嵤┯行У谋O(jiān)督職能。在基金持有人大會(huì)（或股東大會(huì)）及獨(dú)立董事制度基礎(chǔ)上，還需要完善REITS管理模式，根據(jù)是否聘請獨(dú)立的機(jī)構(gòu)來管理REITS資產(chǎn)，REITS管理方式分為外部管理與內(nèi)部管理。
世界各國在REITS的初創(chuàng)階段都規(guī)定REITS必須采用外部管理，并且對管理公司設(shè)置了嚴(yán)格的資質(zhì)要求，美國REITS在管理模式上也經(jīng)歷了一個(gè)由管制到放松管制的過程，從最初的獨(dú)立外部顧問到允許REITS為其租戶提供一定的服務(wù)，再到TRS的建立。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。目前我國法律法規(guī)不夠健全，信托思想還沒有深入人心，市場上不誠信的現(xiàn)象仍然存在。因此，我國在REITS發(fā)展的初期階段（尤其是在采用集合投資信托計(jì)劃模式階段）應(yīng)采取外部管理的模式，以防止基金管理人權(quán)力過大，侵犯投資者的利益。
第四、加強(qiáng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管
REITS作為一種金融創(chuàng)新產(chǎn)品，存在著市場風(fēng)險(xiǎn)和人風(fēng)險(xiǎn)。為了有效的控制存在的風(fēng)險(xiǎn)，培育和優(yōu)化REITS，除了需要加強(qiáng)內(nèi)部的管理外，政府的監(jiān)管是必不可少的。目前我國金融行業(yè)采取的是分業(yè)監(jiān)管的模式，REITS發(fā)行、交易、上市等環(huán)節(jié)涉及到不同的監(jiān)管部門。目前信托的資質(zhì)及信托計(jì)劃由銀監(jiān)會(huì)審批和監(jiān)管，如果REITS將來在證券市場上市，則涉及到證監(jiān)會(huì)的監(jiān)管職責(zé)，REITS的稅收政策由財(cái)政部、國家稅務(wù)總局制定，從發(fā)行到最終上市交易REITS受到不同監(jiān)管部門的監(jiān)管，容易出現(xiàn)多頭監(jiān)管的問題。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。REITS需要有一個(gè)系統(tǒng)性跨部門的監(jiān)管體系。
在我國目前的法律框架下，不同的REITS模式，涉及到不同的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。在集合投資信托計(jì)劃階段，REITS的發(fā)行、交易事宜由銀監(jiān)會(huì)作為主要監(jiān)管部門；在基金模式和公司模式階段，由于REITS一般會(huì)在證券市場上市交易，對交易行為的監(jiān)管成為主要監(jiān)管內(nèi)容，此時(shí)，應(yīng)成立以證監(jiān)會(huì)為主要監(jiān)管機(jī)構(gòu)，銀監(jiān)會(huì)、證券交易所等監(jiān)管機(jī)構(gòu)協(xié)作監(jiān)管的聯(lián)合監(jiān)管小組，負(fù)責(zé)制定和執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，包括市場準(zhǔn)入、市場推出、經(jīng)營范圍業(yè)務(wù)品種、市場行為規(guī)則、服務(wù)對象、財(cái)務(wù)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管主體的職責(zé)與權(quán)利等，并負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督和實(shí)施。
第五、獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的介入
REITS從發(fā)行運(yùn)作至上市交易等環(huán)節(jié)均涉及到許多專業(yè)知識。REITS資金在募集前需要中介機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的信用等級進(jìn)行評定，資金募集后的使用的過程中涉及到對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、收益評估等，這些均需要獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)的參與。REITS本質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股票或信托單位，集合公眾投資者資金，由專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將資金投向房地產(chǎn)和房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利，以房地產(chǎn)租金為主要收入來源，并將絕大部分收益派分給基金持有者的一種投資方式。獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)的參與，一方面可以提供專業(yè)的管理、咨詢服務(wù)，提高REITS投資的質(zhì)量，另一方面可以監(jiān)督基金管理人的投資行為，保證基金管理信息披露的真實(shí)性，維護(hù)投資者利益。同時(shí)，各專業(yè)機(jī)構(gòu)分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保，具有信用增強(qiáng)作用。
因此，我國在開展REITS業(yè)務(wù)時(shí)，有必要引進(jìn)獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)參與其中，這將有利于防范REITS的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)REITS良性發(fā)展。
注釋：
①劉文華主編：《WTO與中國金融法律制度的沖突與規(guī)避》，中國城市出版社2001年版，第296頁
②楊海慶："不動(dòng)產(chǎn)投資信托法律制度研究"，載http：//
