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時間：2023-07-21 09:14:31
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中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。
1、城市規(guī)劃的概述
城市規(guī)劃是一門自古就有的學(xué)問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規(guī)劃其實是通過規(guī)劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發(fā)展的合理組織，創(chuàng)造良好的城市生活和生產(chǎn)環(huán)境，滿足社會經(jīng)濟發(fā)展需要的技術(shù)手段。同時城市規(guī)劃的研究是城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設(shè)的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設(shè)和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設(shè)、城市運行三個階段管理的龍頭。
城市規(guī)劃是城市發(fā)展的目標和城市建設(shè)的依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)則是城市發(fā)展目標的實施過程。房地產(chǎn)開發(fā)必須服從城市規(guī)劃，服從城市社會經(jīng)濟發(fā)展的需要，這是從城市建設(shè)與發(fā)展的全局利益出發(fā)考慮的，同時也保證了房地產(chǎn)開發(fā)的社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間并非是理論上的協(xié)調(diào)發(fā)展，一方面房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，過度開發(fā)、破壞性開發(fā)等現(xiàn)象嚴重；另一方面城市規(guī)劃則滯后于城市房地產(chǎn)的發(fā)展，嚴重影響了政府對城市發(fā)展的宏觀控制力。
2、城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
所謂的房地產(chǎn)開發(fā)是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發(fā)轉(zhuǎn)變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設(shè)的不同階段，其共同目的是為城市服務(wù)、創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，以滿足人們需要。而城市規(guī)劃是一個城市房地產(chǎn)開發(fā)的"龍頭"，它指導(dǎo)和制約著城市房地產(chǎn)開發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市發(fā)展藍圖要依靠房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)，并針對開發(fā)過程中出現(xiàn)的新情況而作出調(diào)整和補充，兩者關(guān)系密不可分。同時城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的側(cè)重點不同。在戰(zhàn)略上，城市規(guī)劃側(cè)重于宏觀地分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向；而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展和現(xiàn)實收益。從信息反饋角度來看，城市規(guī)劃側(cè)重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要；而房地產(chǎn)開發(fā)則側(cè)重于收集市場信息，適應(yīng)市場的需要。在空間上，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置；而房地產(chǎn)開發(fā)多從局部考慮項目的區(qū)位選擇。在時間上，城市規(guī)劃側(cè)重于長遠的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)；而房地產(chǎn)開發(fā)更側(cè)重近期的效果。從效益來看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)土地和開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
因此，城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，沒有城市規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)就沒有方向和依據(jù)。只有在詳盡的城市規(guī)劃指導(dǎo)下，房地產(chǎn)開發(fā)才具有前瞻性，才能可持續(xù)發(fā)展，在收到經(jīng)濟效益的同時，還可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,以達到其本來的目的。兩者的關(guān)系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關(guān)系，是后者服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系。
3、我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)之間存在的問題
3.1、房地產(chǎn)開發(fā)片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟利益目標的驅(qū)動下，忽視了開發(fā)項目的環(huán)境效益，甚至脫離了城市規(guī)劃控制，使得一些地塊過度開發(fā)，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關(guān)的綠地率一降再降，開發(fā)行為的隨意性較大，難以使規(guī)劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發(fā)展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發(fā)展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發(fā)商往往從自身利益出發(fā)，注重企業(yè)的經(jīng)濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性 我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后經(jīng)權(quán)力機關(guān)批準才具有法律效應(yīng)，實施若干年后，加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。城市房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性對現(xiàn)有城市規(guī)劃沖擊很大。對城市發(fā)展具有重大影響的開發(fā)項目甚至導(dǎo)致政府決策與規(guī)劃目標相悖，使整個規(guī)劃構(gòu)思被打破，城市發(fā)展格局嚴重失調(diào)，原有規(guī)劃失去意義。
3.3、城市規(guī)劃編制體系不完善、面臨挑戰(zhàn) 其主要表現(xiàn)在以下兩方面：（1）規(guī)劃編制內(nèi)容綜合性不夠，缺乏經(jīng)濟分析。由于房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的對經(jīng)濟利益的投機性，因此，城市規(guī)劃編制的內(nèi)容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經(jīng)濟分析和規(guī)劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控能力。（2）城市規(guī)劃編制的動態(tài)性和可操作性差。目前，城市規(guī)劃的編制仍較多的偏重于物質(zhì)建設(shè)規(guī)劃，注重于確定規(guī)劃期的人口和用地規(guī)模；對于房地產(chǎn)開發(fā)所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區(qū)的原則，注重于靜態(tài)的“最終藍圖”；對城市總體規(guī)劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規(guī)劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發(fā)利用過程中房地產(chǎn)開發(fā)用地的規(guī)模和強度。
協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)和諧發(fā)展的舉措
4.1完善法制建設(shè),強化城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的約束性、引導(dǎo)性管理
目前，我國城市規(guī)劃大多以終極的理性規(guī)劃方式為主, 難以面對現(xiàn)實中的沖突。規(guī)劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關(guān)的法制依據(jù)有效保障規(guī)劃的實施。所以，我國需要以《城市規(guī)劃法》為基本依據(jù)，建立健全的規(guī)劃實施辦法和監(jiān)督辦法以及區(qū)域性技術(shù)規(guī)范和地方法規(guī)，增強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險和不確定性的適應(yīng)性，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的互動關(guān)系，以完整的責(zé)權(quán)約束機制和廣泛的監(jiān)督機制保障規(guī)劃實施中的強制性，以超前意識指導(dǎo)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，保障規(guī)劃實施中的持續(xù)效應(yīng)。
4.2、城市空置化現(xiàn)象日益突出
目前，城市空置化現(xiàn)象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數(shù)量的未完全開發(fā)的土地空間。開發(fā)商開發(fā)規(guī)模過大，也會導(dǎo)致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產(chǎn)進行炒作轉(zhuǎn)售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產(chǎn)商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的引導(dǎo)機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規(guī)劃的超前戰(zhàn)略性意識。城市規(guī)劃通過戰(zhàn)略研究發(fā)現(xiàn)空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備，按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；最后是增強規(guī)劃行政主管部門的職能，提高城市規(guī)劃的服務(wù)意識。
4.3、盡快完善房地產(chǎn)市場的預(yù)警監(jiān)測體系
建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)，形成統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息庫，可以為城市規(guī)劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。要建立和完善土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，加強對建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格變動情況的監(jiān)測分析。與此同時，要盡快結(jié)束當前土地市場的“雙軌制”，實現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場化，以強化地價對城市用地結(jié)構(gòu)合理化的促進作用。
4.4城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定實施細則、規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的時間準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。第三是做好控制性詳細規(guī)劃。通過各項控制指標來控制過度開發(fā)，它一般規(guī)定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執(zhí)行、調(diào)控和整合，協(xié)調(diào)各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠利益。
結(jié)束語
城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)都是為改善城市環(huán)境和提高人們生活的質(zhì)量服務(wù)。由于行為方式、實施主體、實現(xiàn)周期和實現(xiàn)方法等方面的不同，城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關(guān)系，采取適當措施，使兩者協(xié)調(diào)互動，才可以使城市得到更好的和諧發(fā)展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環(huán)境，而且還可以使城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)互動，從而實現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)的良性循環(huán)。
我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎(chǔ)差，因此與城市的發(fā)展存在著不協(xié)調(diào)之處。首先是長期的滯后，隨后出現(xiàn)了短期的過熱，即使在經(jīng)過調(diào)整后的今天，仍存在一些不協(xié)調(diào)的問題。其中，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)業(yè)的不協(xié)調(diào)性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
一 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的特點
城市規(guī)劃是一種政府干預(yù)行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。
1.城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)
城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為,開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。
2.城市規(guī)劃的長遠利益和房地產(chǎn)開發(fā)的短期行為
我國城市規(guī)劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發(fā)展利益為其重要依據(jù)；而對城市房地產(chǎn)開發(fā)最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。城市開發(fā)建設(shè)要協(xié)調(diào)長遠利益與短期利益的關(guān)系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調(diào)的發(fā)展。
3.城市規(guī)劃的相對穩(wěn)定性和房地產(chǎn)開發(fā)的突發(fā)性
我國城市規(guī)劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應(yīng)，實施若干年后，才加以修訂，它的內(nèi)容和表達形式具有相對穩(wěn)定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產(chǎn)開發(fā)要抓住時機和注重開發(fā)后的收益，往往會出現(xiàn)出乎規(guī)劃管理人員預(yù)想的突發(fā)行為。
二 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
首先城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起到必要的管制作用。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定“城鄉(xiāng)土地利用和各項建設(shè)必須符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，服從規(guī)劃管理?！本唧w來說，就是城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積、建設(shè)工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規(guī)劃管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)以追求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律影響，若沒有規(guī)劃干預(yù)容易產(chǎn)生過度開發(fā)，隨意開發(fā)和忽視公眾利益等問題，通過規(guī)劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證基礎(chǔ)上的城市規(guī)劃，為開發(fā)商提供了大量信息和開發(fā)依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)的地段選擇，開發(fā)方案選取，價格評估等都能從城市規(guī)劃中獲得指導(dǎo)。
再次，城市規(guī)劃設(shè)計也是房地產(chǎn)成片開發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段。房地產(chǎn)成片開發(fā)必須經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計才能進行工程建設(shè)，合理的規(guī)劃設(shè)計能夠節(jié)省投資、降低成本，在較高層次規(guī)劃許可的范圍內(nèi)，獲得數(shù)量更多、用途更廣的物業(yè)，從而使開發(fā)者達到最高的經(jīng)濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產(chǎn)生活的需要。
總之，地產(chǎn)開發(fā)必須接受城市規(guī)劃的統(tǒng)一管理，同時也能從城市規(guī)劃中得到指導(dǎo)和促進。
三 我國房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃不協(xié)調(diào)發(fā)展的表現(xiàn)
目前，我國一些城市仍存在著房地產(chǎn)開發(fā)背離城市規(guī)劃的現(xiàn)象。如過度開發(fā)、隨意性開發(fā)等行為，導(dǎo)致開發(fā)部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、道路等公用設(shè)施的開發(fā)，往往導(dǎo)致居住區(qū)面貌單調(diào)，公用設(shè)施配套不完善，日照不足，居住環(huán)境質(zhì)量下降等。
四 我國城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展采取的措施
城市規(guī)劃對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本依據(jù)。而房地產(chǎn)開發(fā)又是城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者。因此，只有制定符合市場經(jīng)濟規(guī)律的城市規(guī)劃才能有效控制房地產(chǎn)發(fā)展。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)具有短期行為和突發(fā)性等特點，也給現(xiàn)有城市規(guī)劃體制帶來很大沖擊，要求城市規(guī)劃在新形勢下作必要的調(diào)整。
1.市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
首先，必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況，以市場經(jīng)濟為前提，以《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》為依據(jù)，制定《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施細則、城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規(guī)劃管理權(quán)必須高度集中，不宜下放。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2.規(guī)劃要充分考慮開發(fā)者的利益，增強規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力。
在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權(quán)，而只具有否決權(quán)，因此城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的研究，做到以規(guī)劃為“龍頭”，帶動房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的發(fā)展，促使使規(guī)劃設(shè)想付諸實施。另外，我國現(xiàn)有的城市規(guī)劃體制仍以終極式理想規(guī)劃方式占主導(dǎo)地位，難以面對現(xiàn)實中的沖突。今后應(yīng)增強城市規(guī)劃的彈性和應(yīng)變能力，針對城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)中出現(xiàn)的新的情況和問題，要對規(guī)劃作出調(diào)整和補充，逐步實現(xiàn)“滾動規(guī)劃”。
3、加強城市控制性詳細規(guī)劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質(zhì)、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，控制性詳規(guī)的各項控制指標應(yīng)有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
今年年初以來，深圳、上海、北京等一線城市的房價直線非理性上漲，與當?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟基本面嚴重背離，也讓當?shù)氐男姓块T感到措手不及，政府及時出手進行了調(diào)控。而二、三線城市卻出現(xiàn)了房屋空置率高企的現(xiàn)象，政府雖多方給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場“打強心劑”，卻收效甚微。一線城市限漲與二、三線城市解禁促銷的措施，旨在促使房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。結(jié)合工作實際，下面就房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展談幾點看法，以期拋磚引玉。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要性
多年來，我國經(jīng)濟高速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟的促進作用是功不可沒的，多行業(yè)受益于房地產(chǎn)經(jīng)濟支撐，人民生活水平和居住條件得到了大幅改善。同時，一直被認為影響社會穩(wěn)定的就業(yè)問題，得益于房地產(chǎn)經(jīng)濟的繁榮，解決了大量閑余社會勞動力就業(yè)問題。但是，過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟也給社會帶來了負面的影響。過快上漲的房價讓普通家庭承受著巨大的購房壓力，這其間隱藏著巨大的社會安全隱患，一旦這一矛盾進一步激化，將嚴重影響給社會穩(wěn)定。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該著力從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的市場規(guī)律入手，總結(jié)多年來我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗和教訓(xùn)，科學(xué)合理地調(diào)整政策，調(diào)劑市場良性發(fā)展。同時，還要加大力度建設(shè)保障性住房，解決部分困難群體的住房問題，確保社會穩(wěn)定。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展存在的問題
2.1房地產(chǎn)價格過快虛漲背離了市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)
律市場具有調(diào)節(jié)作用，按照供需關(guān)系有其自身的規(guī)律和作用。然而，一旦市場被人為地操控，其自身作用和規(guī)律便會完全失去，最終結(jié)果導(dǎo)致商品的價格與實際價值相去甚遠。當前，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展極不協(xié)調(diào)，一線城市房價高不可攀，而三四線城市“鬼城”的空置率卻居高不下，一方面由于當?shù)卣疄榱速u地沒有對房地產(chǎn)市場加以正確的引導(dǎo)，更多的則由于炒房、炒地的資本作用導(dǎo)致的?？茖W(xué)合理施策，是政府相關(guān)部門應(yīng)該著力抓好的工作。嚴密監(jiān)視房地產(chǎn)市場運行動態(tài)，控制“地王”“天價樓盤”的惡意炒作。同時，加強輿論宣傳引導(dǎo)，打擊媒體吹風(fēng)助漲助跌炒作也是十分必要的。
2.2非理性上漲的房地產(chǎn)價格給國民經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展帶來了危險
過快上漲或下跌的房價，都是非理性的。市場的調(diào)節(jié)作用根本沒有起到作用，反而會對購房者產(chǎn)生極大的影響。首先是房價上漲給低收入群體帶來了巨大的經(jīng)濟負擔。其次是房價下跌會嚴重威脅銀行的貸款安全，購房者一旦無力償還貸款，進而產(chǎn)生大量的違約，其系統(tǒng)風(fēng)險是巨大的，甚至?xí){到社會的和諧穩(wěn)定。
3促進房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
市場經(jīng)濟發(fā)展有其自身的規(guī)律，但我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展已完全背離了這一規(guī)律，更多的是人為的炒作。物極必反，過快過猛上漲的房價一旦價格回歸價值，其下跌的速度將會嚴重打擊國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，世界其他國家房地產(chǎn)泡沫破滅的例子已經(jīng)給我們提供了經(jīng)驗和教訓(xùn)，參考他們多年前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際，可以很好地為我們的調(diào)控發(fā)展提供支持。我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)后，我們應(yīng)該適應(yīng)新常態(tài)，樹立新的理念，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟互動良性發(fā)展。
3.1調(diào)控房地產(chǎn)價格平穩(wěn)健康發(fā)展
市場一旦出現(xiàn)非理性的波動，政府適時運用政策調(diào)控價格是十分必要的。如果放任其非理性的漲價，進而形成嚴重的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，最終泡沫破滅將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的沖機，同樣，放任其價格下跌，無人購買將導(dǎo)致空置率升高，既浪費資源，同樣更加傷害國民經(jīng)濟健康發(fā)展。及時監(jiān)控房地產(chǎn)價格，再運用行政手機調(diào)控房地產(chǎn)價格在合理的范圍內(nèi)良性發(fā)展，讓價格與價值回歸理性，按照市場經(jīng)濟規(guī)律發(fā)展，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展具有重要意義。
3.2嚴格約束信貸行為，加強銀行貸款的系統(tǒng)風(fēng)險監(jiān)管
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。一直以來，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大多高度依賴銀行的貸款，一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有開發(fā)實力，靠搞關(guān)系大量從銀行融資貸款進行樓盤開發(fā)，一旦市場價格大跌，房子賣不出去，小企業(yè)根本無力承擔這么大的風(fēng)險，房企老板“跑路”違約將嚴重威脅銀行的信貸安全。因此，政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，嚴格約束房企信貸行為，加強銀行貸款的系統(tǒng)風(fēng)險監(jiān)管。
近些年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展非?？焖佟Ｔ谄浒l(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟不協(xié)調(diào)，拉大了貧富差距，這對于我國構(gòu)建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產(chǎn)經(jīng)濟所帶來的負面影響，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的和諧發(fā)展，成為人們當前關(guān)注的焦點。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的體現(xiàn)
（1）部分地區(qū)房地產(chǎn)價格以及價值之間出現(xiàn)部分不協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了價格和價值之間一定程度不協(xié)調(diào)的情況，此種情況的出現(xiàn)，使得市場經(jīng)濟的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產(chǎn)價格的上升趨勢是十分明顯的，導(dǎo)致此種情況的原因主要有以下兩點：①房地產(chǎn)開發(fā)商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產(chǎn)經(jīng)濟成為泡沫，在發(fā)展的過程中和市場經(jīng)濟成為對立，其安全性以及穩(wěn)定性無法得到保證；②受泡沫經(jīng)濟的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是高利潤以及高風(fēng)險并存的行業(yè)，在發(fā)展的過程中會面臨一定的經(jīng)濟風(fēng)險，這樣就使得房地產(chǎn)價格居高不下[1]。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費，從而對我國的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響。（2）政府過度干預(yù)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，引起了政府的關(guān)注，所以政府加強了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，但并沒有有效地解決房地產(chǎn)價格問題。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現(xiàn)。面對以上的情況，國家應(yīng)該從政策方面進行限制，但實際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進行控制，進而導(dǎo)致政策流于形式，并沒有任何實質(zhì)性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于粗放型經(jīng)濟，在其發(fā)展的過程中，需要對土地進行不斷的開發(fā)利用。這樣一方面導(dǎo)致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進行合理地利用，從而導(dǎo)致土地浪費現(xiàn)象嚴重；另一方面，使得環(huán)境污染更加嚴重，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中造成的后果，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)想要長久地發(fā)展下去具有一定的難度。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展策略
（1）控制房地產(chǎn)的市場價格。房地產(chǎn)行業(yè)在快速發(fā)展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經(jīng)濟的正常發(fā)展。所以想要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，首先要做的就是對房地產(chǎn)的市場價格進行嚴格地控制。對房地產(chǎn)價格進行控制，并不是意味著要降低房地產(chǎn)的價格，而是應(yīng)該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產(chǎn)價格可以處于穩(wěn)定的狀態(tài)。我國對房地產(chǎn)價格進行控制的力度不斷加強，在金融危機的時候，房地產(chǎn)的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙。在金融危機度過之后，房地產(chǎn)價格快速上升，這些情況都對市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了不利的影響[3]。因此，國家應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進行有效地控制，確保其穩(wěn)定地發(fā)展，從而降低房地產(chǎn)價格波動對市場經(jīng)濟發(fā)展的影響。另外，房地產(chǎn)的價格波動還是引起泡沫經(jīng)濟的主要因素，因此，政府應(yīng)該通過宏觀調(diào)控來對房地產(chǎn)價格進行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內(nèi)，以此來維護市場經(jīng)濟的秩序，保證市場經(jīng)濟以及房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。在對房地產(chǎn)價格進行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經(jīng)達到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24409億元，同比增長3.1%，已經(jīng)回正。雖然銷售數(shù)據(jù)有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然呈現(xiàn)的是下降。1～5月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計完成額增速回落0.9個百分點。（2）加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度。想要確保房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟可以協(xié)調(diào)發(fā)展，相關(guān)部門就應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行嚴格地金融監(jiān)管。比如說，對房地產(chǎn)企業(yè)的借貸的還款能力以及市場效應(yīng)等進行嚴格控制。這樣既可以保證銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加規(guī)范科學(xué)，還可以推動銀行改革的進行，對房地產(chǎn)行業(yè)中存在風(fēng)險的項目進行回避，以此來降低市場經(jīng)濟所要面臨的金融風(fēng)險。（3）加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型速度。在社會不斷發(fā)展的過程中，對環(huán)境進行保護，實現(xiàn)人與自然的協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)成為當前人們的發(fā)展理念，并且還要求房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中也進行環(huán)保以及節(jié)能。面對這樣的情況，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須按照節(jié)能并且環(huán)保的要求來發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)這一目標，就需要進行轉(zhuǎn)型，只有這樣才能在滿足社會發(fā)展需求的基礎(chǔ)上進一步發(fā)展[4]。與此同時，政府還應(yīng)該發(fā)揮自身的作用，通過政策以及宏觀調(diào)控等手段來推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。政府可以對堅持低碳環(huán)保的房地產(chǎn)開發(fā)商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調(diào)整的方式，來吸引傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
3結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響。國家應(yīng)該提高對房地產(chǎn)經(jīng)濟的重視程度，并采取有效的措施推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，從而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟可以實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。與此同時，政府還應(yīng)該加強宏觀調(diào)控力度，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行有效地控制，來促進其與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而實現(xiàn)我國的可持續(xù)發(fā)展目標。
作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處
參考文獻：
[1]孫玉明.探討房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2015,(10):11+49.
關(guān)鍵詞:
經(jīng)濟法;視域;房地產(chǎn);宏觀調(diào)控;行為透析
一、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為特征分析
(一)遵循法律規(guī)定下進行宏觀調(diào)控具體行為我國房地產(chǎn)工作的宏觀調(diào)控行為具有眾多特點，根據(jù)其工作的性質(zhì)進行判斷不難發(fā)現(xiàn)，宏觀調(diào)控的制度行為必須遵循嚴謹?shù)姆珊头ㄒ?guī)制度，在良好的制度體系框架下實現(xiàn)對經(jīng)濟工作的進一步完善。在良好的環(huán)境和氛圍之下進行相關(guān)工作的運作，所有的運作權(quán)利和職能，以及程序中涉及的具體內(nèi)容和措施都是需要遵循一定制度執(zhí)行的。
(二)遵守市場監(jiān)管法則基礎(chǔ)下進行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監(jiān)督和管理制度，在良好的法則規(guī)范條件下進行制度的運作和執(zhí)行。社會的相關(guān)職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規(guī)監(jiān)督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調(diào)控制度在遵循市場管理工作的基礎(chǔ)上進行相關(guān)工作的執(zhí)行。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)需要重視土地資源維護我國房地產(chǎn)工作開展的過程中存在不同的宏觀調(diào)控特征，其中非常重要的工作內(nèi)容還涉及到房地產(chǎn)開發(fā)時設(shè)計的土地資源維護工作內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中出現(xiàn)的土地資源工作不單單涉及到環(huán)境的因素，還存在財政、稅務(wù)等眾多內(nèi)容。
(四)房價調(diào)控政策不能脫離經(jīng)濟法原則市場運作過程中出現(xiàn)的房價調(diào)控工作內(nèi)容，也需要在良好的制度監(jiān)督下完成，并且不能夠脫離實際的經(jīng)濟法規(guī)則和內(nèi)容，需要進行相關(guān)工作的宏觀調(diào)控，具體工作設(shè)計到對實際產(chǎn)生的經(jīng)濟價值進行有償?shù)姆?wù)，另外就是在行政法規(guī)和制度的內(nèi)容下進行調(diào)節(jié)與完善，進而實現(xiàn)對制度的調(diào)整。
二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控行為的經(jīng)濟法規(guī)章制度
(一)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要堅持合法性本質(zhì)原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度存在一定的行為約束，需要在經(jīng)濟法的基礎(chǔ)下進行相關(guān)工作的執(zhí)行，要求在規(guī)章制度監(jiān)督的條件下完成眾多的工作內(nèi)容。只有完善相關(guān)的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。
(二)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要在經(jīng)濟決策和法律規(guī)制緊密聯(lián)系下執(zhí)行房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作需要在良好的經(jīng)濟法規(guī)和秩序下進行，只有將決策的內(nèi)容與法律的規(guī)則進行融合，才能夠保證相關(guān)部門對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控需求，也實現(xiàn)對國家法律、法規(guī)的進一步完善，以此實現(xiàn)國家權(quán)力和制度的進一步執(zhí)行與完善。構(gòu)建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現(xiàn)政府與行業(yè)發(fā)展之間的緊密聯(lián)系。
(三)脫離經(jīng)濟法的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會導(dǎo)致行政專權(quán)一旦房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控工作出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致實際的經(jīng)濟法規(guī)監(jiān)督和管理工作出現(xiàn)偏差和缺失，導(dǎo)致社會體系發(fā)展的單一性和不規(guī)則形。行政專權(quán)的局面影響了市場經(jīng)濟的穩(wěn)定性，在不符合經(jīng)濟法范疇的管理制度監(jiān)督下影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控制度的缺失。
三、經(jīng)濟法視域下完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對策
(一)構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律體系構(gòu)建良好的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律監(jiān)督體系，對于完善房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發(fā)展的重要體現(xiàn)，也是關(guān)注到我國特色社會主義國情發(fā)展的基本需求而進行調(diào)整的重要工作內(nèi)容。關(guān)注到國家發(fā)展的基本情況，以良好的法律監(jiān)督體系實現(xiàn)對房地產(chǎn)工作體系的進一步鞏固，以此實現(xiàn)對經(jīng)濟視域下房地產(chǎn)行業(yè)的長足發(fā)展。
(二)體現(xiàn)經(jīng)濟法利益觀的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到了市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，這一政策的實施實現(xiàn)了經(jīng)濟法的利益觀念完善，也體現(xiàn)出經(jīng)濟法視野發(fā)展下的社會需求，對于完善我國的基本經(jīng)濟制度和宏觀調(diào)控工作具有良好的影響力。
(三)以制度創(chuàng)新促進房地產(chǎn)市場調(diào)控成效革新房地產(chǎn)行業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現(xiàn)全面的制度監(jiān)督是完善整體市場經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境在重要措施和發(fā)展對策。體現(xiàn)出宏觀調(diào)控對于我國國民經(jīng)濟權(quán)益上的保護，才能夠滿足社會不斷發(fā)展和完善的重要目標。
(四)以科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段實現(xiàn)最大程度的公眾利益以科學(xué)的方式進行市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)，才是滿足社會發(fā)展重要需求的關(guān)鍵。房地產(chǎn)行業(yè)在運營和發(fā)展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調(diào)控的制度能夠解決行業(yè)發(fā)展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經(jīng)濟利益的重要舉措。
四、結(jié)論
綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)內(nèi)容，并具體分析其中涉及的特征和內(nèi)容，希望能夠在掌握相關(guān)工作細節(jié)的基礎(chǔ)上，積極的與我國經(jīng)濟法律和法規(guī)進行配合，以此實現(xiàn)經(jīng)濟制度的完善。
［參考文獻］
在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟建設(shè)與發(fā)展的過程中，其對市場經(jīng)濟產(chǎn)生的影響是不可忽視的，只有房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了發(fā)展，市場經(jīng)濟才能得到穩(wěn)步的提升，滿足市場經(jīng)濟與房地產(chǎn)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢，并且還能預(yù)防房地產(chǎn)經(jīng)濟對市場經(jīng)濟帶來的風(fēng)險，所以在我國當前的建設(shè)過程中，應(yīng)該保證房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)一致的發(fā)展，二者之間是相互依存以及相互影響的關(guān)系，之所以要加強相互協(xié)調(diào)的發(fā)展，主要是為了能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟在市場經(jīng)濟中充分的發(fā)揮其作用。因此本文重點對相關(guān)方面的問題展開了探討，希望能夠?qū)窈蟮姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展起到一定的作用，同時促進我國市場經(jīng)濟的建設(shè)。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的意義
在房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷發(fā)展的過程中，其主要的發(fā)展意義體現(xiàn)在以下幾點。首先是通過房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，能夠為我國國民收入的增長帶來一定的促進作用。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中經(jīng)歷了一段較長的歷程，所以在國內(nèi)收入方面呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢，在經(jīng)濟體中其作用是無法代替的。其次是在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，能夠滿足人們對住房的需要，并且讓人們的生活質(zhì)量變得更好。第三，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，我國的就業(yè)情況也得到了極大的改善，就業(yè)壓力有所緩解。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展雖然對我國的經(jīng)濟發(fā)展帶來了積極的作用，但是因為房價的關(guān)系，很多居民根本無力承擔高昂的房價，所以對國民經(jīng)濟的建設(shè)也產(chǎn)生了一定的阻礙作用。因此我們應(yīng)該從現(xiàn)實情況出發(fā)，對房地產(chǎn)行業(yè)加以有效的調(diào)控，這樣才能促進房地a經(jīng)濟擁有一個良好的未來。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)問題
在當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，主要存在的問題就是與市場經(jīng)濟的發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象主要表現(xiàn)在兩個方面。首先是在價格上，價格與價值背道而馳，因此對市場產(chǎn)生了極大的波動。雖然價格圍繞價值進行上下波動是一種十分正常的現(xiàn)象，但是如果這種波動較大，就會與市場的需求相偏離，造成房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，在這種情況下，如果是供不應(yīng)求的，那么就滿足市場經(jīng)濟規(guī)律的要求，但是在現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)價格的增長是人為因素帶來的結(jié)果，這對健康市場的發(fā)展是不相符的。其次是泡沫經(jīng)濟的影響造成市場出現(xiàn)較大的波動。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠創(chuàng)造一定的收入，但是在這一過程中卻不能忽視泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象，一旦價格出現(xiàn)較大的增長，那么就越容易出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的現(xiàn)象。并且在銀行信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信貸占據(jù)著很大的比重，所以資金鏈出現(xiàn)斷裂的現(xiàn)象必然會對整個行業(yè)帶來極大的沖擊，銀行因此也會面臨嚴重的損失，進而波及其他產(chǎn)業(yè)，要想對市場經(jīng)濟加以有效的維護將會是十分困難的。
3 房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
3.1 控制好房地產(chǎn)商品的價格
加強對房地產(chǎn)商品價格的有效控制是重要的手段，采用這一手段可以有效的預(yù)防泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，避免市場經(jīng)濟出現(xiàn)癱瘓的狀態(tài)。在眾多的經(jīng)驗教訓(xùn)中都能看到這一點，因此有效的對房地產(chǎn)商品價格進行合理的控制是很有必要的，但是并不一定要采取強制性的手段，只要某一產(chǎn)品具有與價格相符的價值，就可以按照價值制定價格，這樣才能真正的滿足供需平衡的要求。應(yīng)該嚴格預(yù)防價格與價值嚴重不符現(xiàn)象的出現(xiàn)，這樣最終就會讓房地產(chǎn)行業(yè)陷入困境之中。我國當前發(fā)展過程中的主要矛盾就是房地產(chǎn)價格過高，因此國家需要采取必要的措施對這一矛盾進行治理。
3.2 做好金融監(jiān)督
無論是哪一行業(yè)，在市場經(jīng)濟環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產(chǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實力，但是通過向銀行借貨等方式進行了大規(guī)模的開發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開發(fā)商開發(fā)出來的房地產(chǎn)價格過高，無人問津，銀行貨款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貨款行為進行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個市場經(jīng)濟繁榮發(fā)展起來，而不是過度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對自身的很多業(yè)務(wù)進行改進創(chuàng)新，在改進傳統(tǒng)的存貨模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險貨款的比例，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。
3.3 盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
目前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與市場經(jīng)濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經(jīng)濟的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟效益問題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟原理來對房地產(chǎn)企業(yè)進行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開發(fā)的過程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開發(fā)的開發(fā)商就會越來越多，進而改變這種房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟發(fā)展模式，另一方面，政府也可以對購買低碳環(huán)保的住宅的用戶實行優(yōu)惠，進而擴大購買人數(shù)，購買人數(shù)的增多，又會促進開發(fā)商開發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進而完全的實現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，也促進了我國建筑行業(yè)的良性發(fā)展。
結(jié)束語
綜上所述，可知就我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀來說，采取措施使其能夠和諧發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的初期發(fā)展對市場經(jīng)濟來說起著非常大的作用，但是因為市場監(jiān)管等工作并沒有落實到位，使其越來越偏離市場經(jīng)濟發(fā)展方向，因為相關(guān)部門應(yīng)該給予更多的優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。本文是筆者多年房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展研究經(jīng)研究的總結(jié)，希望為市場經(jīng)濟的發(fā)展提供借鑒。
參考文獻
伴隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，從而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的情況，這在一定程度上加大了我國貧富差距，從而激化了社會矛盾，不利于和諧社會的發(fā)展，所以加大的房地產(chǎn)市場的管理力度，保障我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展是當前房地產(chǎn)市場的重中之重。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要性
作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展不僅是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基石，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要保障。所以對房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題進行研究是保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在的問題采取措施加以解決，也對完善市場經(jīng)濟、提高我國競爭力有一定的促進作用。
1.1 增加國民收入
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展是我國國民收入總值的重要增長點，我國國民經(jīng)濟之所以能夠快速穩(wěn)步上升與房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展分不開。事實證明，房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的經(jīng)濟效益在所有行業(yè)中占有十分明顯的優(yōu)勢。
1.2 提高了人們的生活質(zhì)量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質(zhì)量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產(chǎn)行業(yè)就直接改變?nèi)藗兊纳?，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環(huán)境得到了極大地改善，生活質(zhì)量明顯提高。
1.3 促進社會進步
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業(yè)崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)，有效地緩解了連年緊張的就業(yè)矛盾。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經(jīng)在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。相關(guān)職能部門應(yīng)該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內(nèi)外先進的成功經(jīng)驗，對房地產(chǎn)經(jīng)濟以科學(xué)合理的方式進行引導(dǎo)，從而使房地產(chǎn)經(jīng)濟能夠健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
2.1 價格與價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)的價格與價值背離的現(xiàn)象引發(fā)了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經(jīng)濟的秩序。近幾年，我國的房地產(chǎn)價格一路飆升，其主要是由于開發(fā)商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，這與市場經(jīng)濟的發(fā)展是相反的，難以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟向著穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。此外，由于泡沫經(jīng)濟的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)的發(fā)展過程中存在一定的經(jīng)濟風(fēng)險，并隨時面臨著市場破裂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)進行開發(fā)的過程中需要大量的土地資源，并在建設(shè)的過程中造成極大的能源浪費與環(huán)境污染，這不僅對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續(xù)發(fā)展。
2.2 政府的過度干預(yù)
我國對房地產(chǎn)的發(fā)展較為重視，所以對其進行宏觀調(diào)控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產(chǎn)價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現(xiàn)象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產(chǎn)市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟依然被認為是財產(chǎn)保值的主要方式，目前階段，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現(xiàn)階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據(jù)，只是按照民意來對市場的秩序進行干預(yù)，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預(yù)期的效果，并隨著時間的發(fā)展逐漸流于形式。
2.3 對資源利用的不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟長期處于粗放式的發(fā)展模式，已經(jīng)導(dǎo)致很多不利的要素在環(huán)境中慢慢滋生，這其中包括對土地?zé)o計劃、無節(jié)制的開發(fā)，沒有環(huán)保和節(jié)能的概念，都加劇了環(huán)境的污染與能源的破壞，房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產(chǎn)行業(yè)對土地的開發(fā)，已經(jīng)破壞了我國的自然環(huán)境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續(xù)發(fā)展的基本國策，更不利于我國經(jīng)濟社會的健康穩(wěn)定發(fā)展。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的對策
3.1 調(diào)控房地長價格
現(xiàn)階段房地產(chǎn)價格偏高，違反了價值規(guī)律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關(guān)部門對房地產(chǎn)的市場價格進行有效調(diào)節(jié)，調(diào)節(jié)并不是要打壓房地產(chǎn)價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產(chǎn)的價格與它真實的價值相適應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)動蕩的現(xiàn)狀。近些年，我國房地產(chǎn)中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產(chǎn)又是由于價格過低，企業(yè)的資金不能進行有效地運轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產(chǎn)的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。國家的有關(guān)部門應(yīng)該做好調(diào)控工作，地房產(chǎn)發(fā)展的各個環(huán)節(jié)進行調(diào)研和把關(guān)，從而正確地判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟之間的協(xié)調(diào)程度，制定出行之有效的政策法規(guī)。其實，價格始終是引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素，泡沫經(jīng)濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調(diào)控地引導(dǎo)使得房地產(chǎn)的價格回到與其價值相適應(yīng)的范圍內(nèi)，建立正確房地產(chǎn)行業(yè)秩序，是保障市場經(jīng)濟健康發(fā)展的重要手段。
3.2 加大對房地產(chǎn)經(jīng)濟的金融監(jiān)管力度
政府相關(guān)部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)市場進行金融方面的監(jiān)管力度以便保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟能夠和諧發(fā)展。房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)都應(yīng)該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產(chǎn)與銀行間合作的基石。將房地產(chǎn)的借貸業(yè)務(wù)與資金流動進行控制，是保證銀行的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加地科學(xué)化和合理化。
3.3 加快房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型
社會發(fā)展進行時，環(huán)境保護越來越受到人們的重視。在房地產(chǎn)經(jīng)濟中倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能新理念是時下的風(fēng)尚，是人們對追求更高生活品質(zhì)的愿望，更是我國建立可持續(xù)發(fā)展目標的根本要求。需要指出的是，現(xiàn)階段還需要政府來管理房地產(chǎn)行業(yè)將環(huán)保和節(jié)能的理念落實到位，才能保障房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟有一個良性的發(fā)展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環(huán)保的房地產(chǎn)商，也可以調(diào)整貸款利率的方式來促進房地產(chǎn)企業(yè)改變思路，把企業(yè)向著節(jié)能環(huán)保的方向發(fā)展，也是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的新方向。
4 結(jié)束語
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，政府職能部門應(yīng)該重視其發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展了，才能有效推動我國市場經(jīng)濟健康發(fā)展，也是實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必然要求。隨著政府宏觀調(diào)控力度地不斷加大，房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟得到了協(xié)調(diào)發(fā)展，在一定程度上提高了我國的綜合經(jīng)濟實力。
參考文獻
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[2]譚偉，李成奎.我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題與應(yīng)對措施
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標, 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實現(xiàn)這一目標的現(xiàn)實選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當前城市建設(shè)工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實意義。
1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強度的影響
1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強度
受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟控制指標，明確各類用地的最大開發(fā)強度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標，是非常重要的。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機制
近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機制。
1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的影響
一般而言，在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。
從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。
1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)
主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系
1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因為在市場經(jīng)濟條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進行規(guī)范和管制。
2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。
影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。
3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進房地產(chǎn)開發(fā)。
由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。
4）從城市規(guī)劃的不同分類
對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實際和無法做到的。
2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展
2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理
必須增強規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實際情況,以市場經(jīng)濟為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實施細則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。
2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃
房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標的實現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續(xù)發(fā)展
將項目開發(fā)與城市運營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標,獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費的需求。
2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性
現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強自身競爭能力。
結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點和得以實施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現(xiàn)著城市規(guī)劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目得以完滿實施取得經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。
近幾年，市場經(jīng)濟模式開始呈現(xiàn)多元化趨勢，如以休閑地產(chǎn)、文化地產(chǎn)為核心的休閑型經(jīng)濟獲得了良好發(fā)展，飽受爭議的房地產(chǎn)經(jīng)濟也得到了市場認可。良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟，對擴充消費市場規(guī)模、拉動內(nèi)需產(chǎn)生明顯效果，但是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的出現(xiàn)，也會制約市場經(jīng)濟更好發(fā)展。基于該狀況，只有讓房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，才能促進我國經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。
房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的重要性
結(jié)合當前我國經(jīng)濟發(fā)展情況來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出綜合性效益特點。一方面，房地產(chǎn)發(fā)展促進了建筑、建材等領(lǐng)域發(fā)展，這些領(lǐng)域提供的就業(yè)崗位也隨之不斷增加。換句話說，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展解決了我國部分社會就業(yè)問題。但是從另一方面來看，因為房地產(chǎn)的快速發(fā)展，特別是隨著一線城市規(guī)模的擴大，房產(chǎn)價格隨土地利用成本的逐年升高而上漲。居民有限的工資水平無法承擔高昂的房價，導(dǎo)致住房矛盾更為嚴重，這給我國市場經(jīng)濟發(fā)展帶來直接影響。所以，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟關(guān)系，減少居民面臨的住房問題，對推動社會經(jīng)濟發(fā)展有現(xiàn)實性意義。
房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展存在的問題
1.房地產(chǎn)價格變化頻繁違反市場發(fā)展要求
在市場經(jīng)濟發(fā)展中，價格改變和供需關(guān)系有著直接的關(guān)聯(lián)，在供大于求的環(huán)境下，價格將會明顯降低，而在供不應(yīng)求的環(huán)境下，價格則會呈現(xiàn)出直線上升的狀況。結(jié)合當前我國房地產(chǎn)價格浮動情況，房價的變動和市場規(guī)律是相悖離的。通過對當前我國有關(guān)的住房統(tǒng)計調(diào)查得知，商品房已呈現(xiàn)出供過于求的局面，在這種形勢下，房產(chǎn)價格應(yīng)有所下降。但是當前房價日益上漲趨勢的沒有明顯改觀，這種異于常理的狀況，和市場經(jīng)濟客觀規(guī)律相偏離，如不妥善處理，將會引發(fā)嚴重后果。
2.經(jīng)濟泡影加劇金融風(fēng)險出現(xiàn)
在當前市場經(jīng)濟發(fā)展中，無法避免經(jīng)濟泡影現(xiàn)象，無疑將直接積累金融風(fēng)險。2008年全球金融危機爆發(fā)以后，導(dǎo)致經(jīng)濟泡影破裂，引發(fā)嚴重經(jīng)濟后果。當前我國房產(chǎn)價格持續(xù)升高和地產(chǎn)泡沫有直接關(guān)聯(lián)。換句話說，因為近幾年房地產(chǎn)如火如荼的發(fā)展，使得大量資金注入房地產(chǎn)市場，開始出現(xiàn)的炒房現(xiàn)象抬高了房價，而房價升高又成了住房剛需逐漸降低的原因之一，這導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫越來越大，金融風(fēng)險出現(xiàn)的概率也隨之升高。如果不對其進行科學(xué)Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果將不堪設(shè)想。
3.政府監(jiān)管偏移影響房地產(chǎn)調(diào)控效果
政府部門在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中扮演重要角色，其發(fā)揮的作用在于市場監(jiān)管，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。但是結(jié)合當前實際情況來看，政府部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管存在不全面的狀況，而導(dǎo)致該現(xiàn)象出現(xiàn)的根本原因在于政府部門宏觀調(diào)控對象發(fā)生偏移。例如，在市場監(jiān)管過程中，主要監(jiān)管內(nèi)容在于土地出讓、房地產(chǎn)項目開發(fā)、房地產(chǎn)企業(yè)資歷審核等，而主要調(diào)控的內(nèi)容是房地產(chǎn)價格。但是在實際中，政府監(jiān)管目標主要放在因土地出讓產(chǎn)生的經(jīng)濟效益上，調(diào)控對象也不再是房地產(chǎn)價格。因為監(jiān)管目標的偏移，導(dǎo)致整個監(jiān)管效果不理想，影響市場經(jīng)濟自身發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)對策
1.明確房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)框架
結(jié)合當前情況，房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象比較嚴重，需要實行風(fēng)險控制管理對房地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展進行精準的預(yù)測?，F(xiàn)階段，大多數(shù)城市都會面臨房產(chǎn)開發(fā)過剩問題，大量庫存給城市經(jīng)濟發(fā)展帶來了直接影響，因此，去庫存成了當前房地產(chǎn)行業(yè)重點關(guān)注的內(nèi)容。今后房地產(chǎn)發(fā)展方向有兩方面，一個是房屋建設(shè)的綠色化，另一個是房屋建筑的智能化。因此，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，在房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)該側(cè)重智能化及綠色環(huán)保等方向工作。此外，政府部門應(yīng)結(jié)合市場經(jīng)濟發(fā)展情況，相關(guān)政策鼓勵更多企業(yè)制止資金壟斷行為。根據(jù)目前我國國情發(fā)展情況，房地產(chǎn)企業(yè)需要由物質(zhì)資本拉動型向服務(wù)推廣型方向轉(zhuǎn)變，做好市場調(diào)查工作，適當調(diào)節(jié)市場結(jié)構(gòu)框架。當前我國大部分城市均建立了二手房交易市場，但是整體效果并不理想，在這種局面下，將會給我國住宅市場消費造成不良影響，并且制約房地產(chǎn)市場更好發(fā)展?；诖?，政府部門應(yīng)該對二手房交易市場運營發(fā)展提出明確要求，盡量簡化交易手續(xù)，從某種程度上優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。在土地開發(fā)過程中，應(yīng)科學(xué)構(gòu)建決策體系，把決策體系更改成集中制，對年度供給總量情況進行調(diào)查統(tǒng)計，根據(jù)功能用途、區(qū)域情況進行有序供給。在城市開發(fā)建設(shè)過程中，需要結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律進行開發(fā)建設(shè)，保證城市建設(shè)的規(guī)范性和標準性。
2.消除經(jīng)濟泡沫適當調(diào)整房產(chǎn)價格
要實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，需要全面處理房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫現(xiàn)象，讓房價回歸正常。為了能夠有效處理房產(chǎn)經(jīng)濟泡影問題，國家及政府部門應(yīng)結(jié)合實際情況，頒布相應(yīng)的法律標準，制止炒房行為，幫助房地產(chǎn)需求回歸正常。在此過程中，市場經(jīng)濟規(guī)律將會在房地產(chǎn)經(jīng)濟中發(fā)揮一定作用，受供求關(guān)系影響的房地產(chǎn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)價格將會隨供求關(guān)系發(fā)生一定變化。在正常市場環(huán)境下，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題將得到有效處理，房地產(chǎn)價格也能夠回到正常水平。除此之外，相關(guān)部門也可以通過制定價格機制的方式，實現(xiàn)對房價的控制。價格機制并非能夠降低房產(chǎn)價格，價格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟中最為重要的因素，且其對行業(yè)其他方面也有一定影響。通過采用價格機制方式，對促進市場經(jīng)濟和諧發(fā)展有著現(xiàn)實性意義。在政府部門價格評價下，便于房產(chǎn)價格回歸合理范圍，維護市場秩序，達到房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的效果。
3.加強政府管理適當提供金融支持
我國自改革開放以來，經(jīng)濟建設(shè)獲得了巨大的成就。隨著改革開放范圍和程度的進一步加深，西方經(jīng)濟思想和發(fā)展模式對于我國經(jīng)濟的影響越來越大。市場經(jīng)濟體制是我國從西方引入用來發(fā)展我國經(jīng)濟的重要武器，在這些年的發(fā)展中，利用市場經(jīng)濟競爭性、自由性、平等性的特點，我國資源配置的優(yōu)化水平不斷提升，經(jīng)濟活力也得到了顯著增強。在社會主義市場大環(huán)境中，我國企業(yè)的競爭能力不斷提升，國際影響力也在逐漸增加。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為市場經(jīng)濟的一個重要組成部分，近年來發(fā)展過快、熱度較高，以至于市場經(jīng)濟的大部分資金都流向了房地產(chǎn)行業(yè)。由于市場經(jīng)濟的整體性較強，而房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的這種不協(xié)調(diào)性嚴重影響到了市場環(huán)境中其他行業(yè)的發(fā)展，所以為了實現(xiàn)市場經(jīng)濟發(fā)展的平穩(wěn)，實現(xiàn)市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)紀的協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的意義
從目前的經(jīng)濟發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展具有綜合性效益。一方面是房地產(chǎn)的發(fā)展推動了建筑行業(yè)、建材領(lǐng)域、裝修市場以及人力資源市場的綜合發(fā)展，由于這些行業(yè)得到了發(fā)展，所以可以提供的就業(yè)崗位也顯著的增多，換言之就是房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展使得社會就業(yè)矛盾得到了進一步緩解。但是從另一個方面來看，由于房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其是一些大城市，城市的規(guī)模在不斷擴大，土地利用成本也在不斷上升，這些原因造成了房價的高漲。由于人們的工資水平不足以負擔房價的上漲，所以造成了越來越嚴重的住房矛盾，這些矛盾的產(chǎn)生使得經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量受到影響。為此，協(xié)調(diào)市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟，緩解社會住房矛盾，可以有效地促進社會經(jīng)濟的質(zhì)量化發(fā)展。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展存在的問題
2.1 房地產(chǎn)價格變化背離市場發(fā)展規(guī)律
在市場經(jīng)濟中，價格變化和供需關(guān)系有著密切的聯(lián)系，在供大于求的情況下價格會出現(xiàn)明顯的下跌，而在供不應(yīng)求的情況下價格會出現(xiàn)大范圍的上漲。從目前我國的房地產(chǎn)價格變化來看，明顯存在著背離市場發(fā)展規(guī)律的問題。就我國目前的住房統(tǒng)計而言，明顯存在著供過于求的現(xiàn)象，在這種現(xiàn)狀下，房價應(yīng)該存在明顯的下跌，但是就目前而言，房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經(jīng)濟的客觀規(guī)律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。
2.2 泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象的產(chǎn)生催生了金融風(fēng)險
在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，不可避免會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，而經(jīng)濟泡沫的大小決定著金融風(fēng)險的大小。2009年美國次信貸危機就是嚴重經(jīng)濟泡沫破裂產(chǎn)生的經(jīng)濟后果。我國目前的房地產(chǎn)市場，房價的持續(xù)走高與地產(chǎn)泡沫有著密切的關(guān)系。簡而言之，由于近幾年房產(chǎn)市場的火熱使得大批的資本涌入到了房產(chǎn)市場中，出現(xiàn)了炒房的現(xiàn)象。炒房的存在使得房產(chǎn)開發(fā)的成本不斷提升，由于成本的提升，而實際剛需又在不斷下降，所以房產(chǎn)泡沫在不斷增大。這種泡沫的增大，使得金融風(fēng)險的發(fā)生概率進一步提升，如果不能進行有效控制，后果不堪設(shè)想。
2.3 環(huán)保意識較低不利于綠色城市的建設(shè)
隨著環(huán)境問題的日益突顯，人們對于綠色生活越來越重視，為此，也更加重視自身的生活品質(zhì)。但是目前的房地產(chǎn)開發(fā)，由于部分開發(fā)商的主要目的是要在房地產(chǎn)利益中分得一杯羹，所以并不重視自身技術(shù)的提升和設(shè)計的整體優(yōu)化，所以在進行開發(fā)的過程中，低碳環(huán)保的節(jié)能意識比較缺乏。這種綠色建筑思想的匱乏使得建筑的綠色設(shè)計水準嚴重落后與同行業(yè)的綠色水平。由于建筑綠色設(shè)計水平意識較低，所以這部分建筑便成為了城市綠色建設(shè)的主要障礙，這對于推進城市綠色建設(shè)非常不利。
2.4 政府監(jiān)管偏移使得房地產(chǎn)調(diào)控變空調(diào)
在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中，政府作為一個關(guān)鍵性角色，最主要的作用就是做好監(jiān)管，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。但是從目前的情況來看，政府對于房地產(chǎn)市場的監(jiān)管存在明顯不到位的情況，而造成這種不到位情況的主要原因是政府的調(diào)控目標發(fā)生了偏移。比如在監(jiān)管中，主要監(jiān)管的環(huán)節(jié)應(yīng)該是土地的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)審核等，而主要調(diào)控的也應(yīng)該是房產(chǎn)的價格，但是在實際的操作中，政府的監(jiān)管主要目標成為了出讓土地的經(jīng)濟效益，調(diào)控的主要對象也不再是房價。由于監(jiān)管的整體偏移，使得整個調(diào)控形同虛設(shè)。
3 解決房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的措施
3.1 化解房地產(chǎn)泡沫，使房價回歸理性
為了使得房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，第一步便是要化解房產(chǎn)泡沫，使房價回歸到理性。要想化解房產(chǎn)泡沫，國家和政府必須要出臺明確的法律法規(guī)對炒房的行為進行遏制，當炒房被有效遏制之后，房產(chǎn)的需求便會最大限度地回歸到正常的水平。這個時候，市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律便開始作用于房地產(chǎn)經(jīng)濟，受供求關(guān)系影響的房地產(chǎn)經(jīng)濟，房價也會根據(jù)供求關(guān)系進行上漲或者下跌。在正常的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)泡沫可以得到有效的化解，房價也可以回歸到理性的水平。
3.2 加強政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理和金融支持力度
我國近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟獲得迅速的發(fā)展，與政府有著密不可分的關(guān)系。所以，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，必須要從政府角度出發(fā)對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行有效的管理。政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，主要在于對地產(chǎn)開發(fā)的控制上：通過審查、審批和審核三個環(huán)節(jié)，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟狀況、資金運行效果等要進行綜合的把握，從而有效地控制開發(fā)商的數(shù)量和規(guī)模。另外，對于區(qū)域性銀行，政府也要進行嚴格的掌控，以此實現(xiàn)對地方經(jīng)濟的管理。
3.3 推動房地產(chǎn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，促進其綠色智能化發(fā)展
目前，綠色生活的觀念已經(jīng)深入人心，人們在住宅的選擇上也更加關(guān)注其綠色設(shè)計水平。所以為了推動房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展中要積極引入綠色的概念：首先是要在設(shè)計方面體現(xiàn)綠色水平，使得建筑的整體自然性得到提升；其次是要在施工中保證綠色，確保建筑的施工能夠?qū)崿F(xiàn)成本的掌控；最后要在建筑性能上實現(xiàn)綠色，比如通風(fēng)、采光等要具備綠色標準。通過綠色控制，可以積極推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，也能夠促進綠色建筑的智能化發(fā)展。
3.4 合理利用土地資源，實現(xiàn)節(jié)約型城市建設(shè)
從目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來看，房價過高的一個重要原因是開發(fā)用地的成本較高，而開發(fā)用地的成本上升，很大一部分原因來自于土地資源的緊缺。為了緩解土地資源緊缺的現(xiàn)狀，實現(xiàn)對土地資源的合理規(guī)劃和利用具有重要的價值。例如在目前的城市建設(shè)中，可以積極開發(fā)城市地下空間，也可以實現(xiàn)城市高層的大規(guī)模建設(shè)，通過“上天入地”的形式，使得城市土地資源得到最大化的利用，那么城市的土地緊張問題便能得到進一步緩解，實現(xiàn)節(jié)約型城市的建設(shè)也可以更加的快捷。
3.5 準確定位房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展方向，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)險
就目前的情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫十分嚴重，所以為了有效控制風(fēng)險，必須要對房地產(chǎn)未來的經(jīng)濟發(fā)展方向進行準確定位。目前，大部分的城市存在著房屋開發(fā)過剩的情況，大量的庫存成為了城市經(jīng)濟發(fā)展的障礙，所以去庫存成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的主要目標。在未來房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，主要的方向有兩個：首先是房屋建筑的綠色化；其次是房屋建筑的智能化。所以為了促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)要向智能化和綠色環(huán)保化轉(zhuǎn)變。
3.6 樹立品牌效應(yīng)，強化人們對房地產(chǎn)的信賴
過去，由于房地產(chǎn)市場火熱，大量的人力物力涌入到了這個領(lǐng)域，隨著房地產(chǎn)市場的收緊，一部分規(guī)模較小、資金不足的開發(fā)商紛紛倒閉，而一些受開發(fā)商影響的業(yè)主對房地產(chǎn)的信任度也急劇下降。為了改變這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)行業(yè)要積極做好資源整合，樹立較為典型的品牌，通過品牌效應(yīng)來提升人們對房地產(chǎn)的信賴。在目前的房地產(chǎn)市場中，恒大和萬科是兩個比較響亮的品牌。當然，隨著我國品牌化意識的覺醒，越來越多的品牌會在房產(chǎn)經(jīng)濟中樹立起來。
4 結(jié)語
房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟中占有重要的地位，為了實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須深刻分析現(xiàn)在發(fā)展中的問題，并對問題進行針對性的解決。房地產(chǎn)經(jīng)濟是市場經(jīng)濟不可分割的一部分，所以要積極地做好房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的分析，使二者在統(tǒng)一的規(guī)律下做好協(xié)調(diào)發(fā)展，這樣房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展才會更具規(guī)范性，而市場經(jīng)濟發(fā)展也會具有更加強勁的活力。
參考文獻
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隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了突出的進步，在發(fā)展過程中需要將其和市場經(jīng)濟相結(jié)合，發(fā)揮不同經(jīng)濟體系的最大化作用，禁止出現(xiàn)經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的情況。房地產(chǎn)經(jīng)濟隸屬于市場經(jīng)濟，因此市場經(jīng)濟的變化對房地產(chǎn)行業(yè)有重要的作用，如果存在干預(yù)機制不合理的情況，則必然會增加管理難度。因此在實踐過程中必須強化市場管理力度，保證房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因
針對經(jīng)濟發(fā)展形式的特殊性和復(fù)雜性，在整個干預(yù)過程中必須及時對影響因素進行分析，明確后續(xù)干預(yù)形式的要求，進而探究切實可行的發(fā)展措施。以下將對房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟不協(xié)調(diào)的原因進行分析。
（一）價格和價值出現(xiàn)不協(xié)調(diào)
根據(jù)房地產(chǎn)價格形式和價值形式的變化，必須及時對價值形式進行分析，基于已有控制機制的特殊性，如果出現(xiàn)價格過高的情況，則必然會擾亂市場秩序。近些年來隨著房地產(chǎn)價格變化比較明顯，甚至出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟的情況，和市場經(jīng)濟發(fā)展方向是相反的，因此很難保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效發(fā)展，減少經(jīng)濟風(fēng)險。
（二）干預(yù)形式不合理
基于已有發(fā)展形式的特殊性，要制定合理的宏觀調(diào)控形式，避免出現(xiàn)控制機制不合理的情況。在后續(xù)干預(yù)過程中政府的干預(yù)形式有重要的作用，必須制定合理有效的干預(yù)機制。在實踐過程中，存在干預(yù)機制不健全的情況，無法在第一時間對市場發(fā)展形式進行了解，進而出現(xiàn)控制形式不健全的情況。
（三）資源應(yīng)用不合理
房地產(chǎn)經(jīng)濟處于開放式管理形式，在實踐過程中必須靈活應(yīng)用資源，體現(xiàn)出資源應(yīng)用形式的要求。在具體控制過程中存在土地規(guī)劃形式不合理、開發(fā)形式不合理的情況。由于我國資源比較少，人均占有量少，必須根據(jù)實際情況，及時處理能源矛盾的問題，使其適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟發(fā)展形式的要求。
二、如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展
基于房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟之間的關(guān)系，在發(fā)展過程中必須及時對經(jīng)濟形式進行調(diào)整，使其適應(yīng)協(xié)調(diào)發(fā)展形式的要求，進而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的有序發(fā)展。以下將對如何保證房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展進行分析。
（一）調(diào)整房地產(chǎn)商品價格
根究房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形式的要求，在后續(xù)控制階段，如果不及時對其進行控制，則會出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫的情況，增加市場經(jīng)濟的風(fēng)險。在實踐過程中必須及時對房地產(chǎn)商品價格進行調(diào)整，強化控制機制?？刂瓶刂坪梅康禺a(chǎn)商品價值決定價格市的價格并不說一定要強制性將房產(chǎn)價格降下去，應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價值制定相應(yīng)的商品價格。房地產(chǎn)價格過高成為制約市場經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，要明確價格變化形式，調(diào)整工序矛盾，及時對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整，保證房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。
（二）強化金融監(jiān)督形式
在市場經(jīng)濟的影響下，相關(guān)部門的管理和控制機制對整體發(fā)展有一定的影響，在整個干預(yù)過程中，要及時對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)整。金融監(jiān)督管理形式采用的是大規(guī)模發(fā)展形式，為了避免出現(xiàn)價格控制不合理的情況，必須做好監(jiān)督管理工作。相關(guān)部門要及時對房地產(chǎn)企業(yè)的信息進行了解，提升監(jiān)控管理力度，及時對貸款機制進行調(diào)整，進而保證資源的合理應(yīng)用。在干預(yù)過程中，要及時對存貸形式進行分析，靈活應(yīng)用資產(chǎn)形式，降低高風(fēng)險貸款風(fēng)險，保證市場經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的有序發(fā)展。
（三）進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型
當前房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟之間存在必然的聯(lián)系，如果控制不當必然會出現(xiàn)轉(zhuǎn)型機制不協(xié)調(diào)的情況。政府在發(fā)展過程中需要發(fā)揮主導(dǎo)性作用，應(yīng)用杠桿經(jīng)濟原理，鼓勵相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用智能化發(fā)展形式，此外對購買的住宅區(qū)進行環(huán)保設(shè)置。如果存在控制不合理或者經(jīng)濟發(fā)展機制不明顯的情況，則必然會經(jīng)濟發(fā)展造成消極影響。此外房地產(chǎn)建設(shè)形式必須以低碳環(huán)保為建設(shè)目標，和市場經(jīng)濟發(fā)展保持一致的步調(diào)。如果房地產(chǎn)建設(shè)不能以低碳環(huán)保為建設(shè)目標，則必然會出現(xiàn)控制機制不合理的情況。
（四）合理應(yīng)用激勵政策
基于房地產(chǎn)設(shè)計形式的特殊性，在后續(xù)干預(yù)過程中，則必須從現(xiàn)有發(fā)展形式入手，結(jié)合后續(xù)控制形式的要求，合理應(yīng)用激勵政策。市場經(jīng)濟發(fā)展必須樹立戰(zhàn)略發(fā)展目標，制定合理有效的經(jīng)濟發(fā)展形式。政府在發(fā)展過程中，要及時調(diào)整貸款形式，吸收更多的購房群體對這種住宅的關(guān)注。實踐證明，政策的激勵政策勢必會帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟向著低碳經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，工作人員必須在已有設(shè)計基礎(chǔ)上，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展形式和干預(yù)機制，使其適應(yīng)整個發(fā)展形式的要求。
三、結(jié)束語
近些年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了突出的進步，為了調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形式和市場經(jīng)濟干預(yù)形式，必須立足于市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，對控制機制進行分析，控制經(jīng)濟發(fā)展形式，采取合理有效的宏觀調(diào)控形式，必須發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的最大化作用，帶動市場經(jīng)濟發(fā)展，重視轉(zhuǎn)型發(fā)展機制的要求，及時對其進行總結(jié)，對房地產(chǎn)經(jīng)濟加以控制，這樣才能發(fā)揮出房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極作用，進而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟和市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)同步發(fā)展。
參考文獻：
