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時間：2023-07-07 09:21:08
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1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場
由于房地產(chǎn)的不可移動性，因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權(quán)益，交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)和處分權(quán))，也可以是部分所有權(quán)，不同權(quán)益的交易，形成市場上不同性質(zhì)的交易行為。
2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場
由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主例如市場調(diào)查，目標(biāo)市場，產(chǎn)品定位，銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行。
3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場
房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性，如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素，則各項房地產(chǎn)商品各不相同，但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的，所以，房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場。
二、西安房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題
1.大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不太注重品牌塑造
“大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個行業(yè)的一個特點。品牌不僅僅是擁有較高的市場知名度，更是一種文化，創(chuàng)新與價值體系的有機(jī)構(gòu)成。西安市現(xiàn)在房地產(chǎn)的品牌化還只是初期階段，大多數(shù)的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業(yè)要形成自己的品牌還需要走很長的路。就像喝可樂人們就知道可口可樂，看美國電影大片沒有誰不知道好萊塢電影一樣。
2.片面廣告宣傳銷售策略
以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力推銷其開發(fā)的樓盤。把推銷工作放在首位而輕視了其他營銷工作，誤以為強(qiáng)行推銷和鋪天蓋地的廣告就是市場營銷的關(guān)鍵。最后往往是企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力卻沒有收到預(yù)期的效果。
3.缺乏公平誠信的營銷原則
某些房地產(chǎn)企業(yè)缺失誠信的營銷行為，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場環(huán)境，難以取得消費(fèi)者的信任。例如：有的樓盤不能按期交lT，有的項目沒有實現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。這種以不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者利益來謀求企業(yè)盈利的行為，企業(yè)即使獲利也是暫時的。要知道，一個不滿意的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他周圍所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。
三、對策與建議
1.品牌化將是未來的發(fā)展趨勢
在商品房買賣中，筆者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者都愿意選擇大品牌房地產(chǎn)商，例如西安的紫薇、高新、融僑、綠地、和黃地產(chǎn)。去年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的房子更有保障。另外，國家金融政策收緊的房地產(chǎn)市場，選擇大品牌開發(fā)商顯然要比那些中小開發(fā)商品牌保險。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價能力提高，致使以顧客為中心成為越來越多的企業(yè)競爭戰(zhàn)略的出發(fā)點。由品牌的內(nèi)涵和價值可知，品牌是一個以消費(fèi)者為中心的概念，而在買方市場條件下市場行為的一個顯著特征，就是顧客往往根據(jù)品牌來區(qū)別和選擇同類商品和服務(wù)。因此，企業(yè)強(qiáng)調(diào)顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢。從供給方面看，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品嚴(yán)重短缺的時代已經(jīng)結(jié)束，特別是住房需求已經(jīng)向追求舒適轉(zhuǎn)變。在這種變革過程中，房地產(chǎn)品牌尤其是知名品牌作為一種重要的資源和力量，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來越大的推動作用。從房地產(chǎn)企業(yè)競爭方面看，在房地產(chǎn)發(fā)展初期，市場需求大于供給，所以房地產(chǎn)行業(yè)的競爭主要是開發(fā)項目的競爭，誰擁有土地，誰就能在競爭中處于優(yōu)勢地位。隨著市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點，項目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競爭招數(shù)都一一用過，卻分不出勝負(fù)，市場仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)量不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭中取得優(yōu)勢，立于不敗之地，就必須有一個超越以前的競爭優(yōu)勢，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)自然走上品牌競爭之路。據(jù)了解，紫薇地產(chǎn)作為陜西地產(chǎn)界的領(lǐng)軍品牌，擁有西安單一品牌旗下數(shù)量最大的業(yè)主群體。而高新地產(chǎn)從高檔別墅、中檔別墅到中高檔社區(qū)，從高新商務(wù)到辦公的各種產(chǎn)品，擁有非常好的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合，不僅滿足人居生理需要，同時滿足人們心理需要。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、天地源股份、紫薇地產(chǎn)、西安金地、恒大地產(chǎn)、西安融僑等十家企業(yè)以過億元的銷售額榮登2008年西安地產(chǎn)銷售榜。這些地產(chǎn)品牌取得的驕人成績，足可見品牌儼然不僅成為推動樓市的關(guān)鍵，而且同樣為消費(fèi)者購房信心的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。
2.以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的市場營銷戰(zhàn)略
廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評估、市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價和分銷等一系列市場營銷活動的一個部分。而在現(xiàn)時房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的階段，單單廣告宣傳已顯得比較單薄。全國各大牌發(fā)展商都在營銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步提高認(rèn)識，他們意識到，如果消費(fèi)者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期望值，就會形成高度的滿意，而高度的滿意可以創(chuàng)造出一種對房地產(chǎn)品牌的情緒的共鳴，從而使消費(fèi)者高度忠實于房地產(chǎn)公司的樓盤，實現(xiàn)消費(fèi)者系列化。西安的房地產(chǎn)市場正向著成熟化的方向發(fā)展，消費(fèi)者在購房中更加注重各種因素的搭配以及住宅的舒適性、私密性、功能性、美觀性和經(jīng)濟(jì)性，也就是所謂消費(fèi)者的個性、品味和生活觀今已經(jīng)決定了房地產(chǎn)開發(fā)商不能再像以往停留在追求樓盤產(chǎn)品差異化或突出樓盤亮點的做法上面，而應(yīng)該深層次、多方位地挖掘消費(fèi)者需求，實現(xiàn)以消費(fèi)者滿意為導(dǎo)向的目標(biāo)。例如，西安融僑集團(tuán)近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于高薪CBD的融僑，馨苑倡導(dǎo)構(gòu)建“主動式居住”項目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺唐城墻遺址公園、木塔寨公園、永陽公園三大天然綠肺；而位于曲江新區(qū)的融僑，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實對居住品質(zhì)的提升。
3.加強(qiáng)營銷道德建設(shè)，遵循公平誠信的基本道得建設(shè)
政府應(yīng)當(dāng)建立健全相應(yīng)的法律制度，營造一個公平誠信的宏觀市場環(huán)境。但在現(xiàn)階段，就每一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個公平誠信的微觀市場環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的前提下通過正當(dāng)?shù)挠顒荧@取企業(yè)的正當(dāng)利潤。西安目前已有8家知名開發(fā)企業(yè)簽署了《自律聯(lián)合公約》，主要針對目前在房產(chǎn)市場中個別企業(yè)缺少誠信、虛假信息、違規(guī)銷售等群眾反映較為強(qiáng)烈的行為提出了具體要求，并做出誠信承諾。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規(guī)，依法獲得土地使用權(quán)，不違規(guī)、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，真實可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價等各項內(nèi)容。
四、結(jié)束語
一、將房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷全部歸結(jié)為銷售部門的責(zé)任。在當(dāng)前激烈的市場競爭背景下，傳統(tǒng)的營銷理念在很大程度上是不能滿足當(dāng)前現(xiàn)狀的，營銷理念就是如此。傳統(tǒng)的營銷理念將銷售責(zé)任全部歸結(jié)為銷售部門，銷售部門負(fù)責(zé)企業(yè)的銷售，其他部門對此不聞不問?，F(xiàn)代的營銷理念則完全不同，銷售已不再僅僅是銷售部門的責(zé)任，銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線環(huán)節(jié)，關(guān)系到企業(yè)的存亡，因此，銷售是每名員工、每個環(huán)節(jié)的任務(wù)與責(zé)任，必須在房地產(chǎn)企業(yè)中建立全員銷售的理念，使每名企業(yè)員工都成為企業(yè)的銷售人員，抓住任何市場機(jī)會，創(chuàng)造市場份額。
二、房地產(chǎn)市場營銷就是樓盤促銷。在很多的社會人士看來，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷就是簡單的樓盤促銷，這種思想在廣大的房地產(chǎn)企業(yè)中也是普遍存在的，這種觀點在很大程度上誤讀了市場營銷的概念，沒有建立對房地產(chǎn)市場營銷的科學(xué)概念。營銷是指企業(yè)有計劃、有目的的運(yùn)用各種手段與方法進(jìn)行科學(xué)的運(yùn)營，以達(dá)到增加銷售份額，增強(qiáng)銷售效果的策略。營銷在很大程度上指企業(yè)與顧客之間的信息交流，企業(yè)盡力讓顧客了解更多的銷售信息，從而為做出決策打下基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷就是通過政策的宣讀實現(xiàn)對顧客的心理干預(yù)，從而使消費(fèi)者傾向于自身企業(yè)，達(dá)到市場營銷的目的。
很多企業(yè)對市場營銷存在著很大的誤區(qū)，將房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷認(rèn)為是簡單的市場促銷，從而導(dǎo)致在營銷時不能采取有效的營銷手段，不能適應(yīng)市場的需求，將營銷的重點全部放在了商品的銷售之上，將營銷與促銷混為一談，大大降低了市場營銷的效果。再者，由于企業(yè)將營銷與促銷混為一談，這就導(dǎo)致了企業(yè)不能順利進(jìn)行相關(guān)的促銷活動，促銷就不能真正發(fā)揮作用，真正意義的促銷就被大大的忽視了，從而導(dǎo)致企業(yè)在競爭中出于被動的地位。
三、對市場定位不夠清晰。在很多的房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)不能充分的進(jìn)行自身實力分析，不能對自身的實際情況有一個準(zhǔn)確的了解與把握，造成了企業(yè)在市場競爭時不能準(zhǔn)確的市場定位，不能給自身一個科學(xué)的定位，從而導(dǎo)致企業(yè)在激烈的市場競爭中迷失了自我。在激烈的市場競爭中，競爭的環(huán)節(jié)與元素存在于任何的角落，企業(yè)必須樹立良好的企業(yè)形象，使其在競爭中形成良好的企業(yè)信譽(yù)，這對于企業(yè)贏得競爭，實現(xiàn)營銷目標(biāo)有著重要意義。
房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的策略
一、樹立全員營銷的理念。房地產(chǎn)企業(yè)在我國都是基礎(chǔ)性的行業(yè)，對于國計民生有著重要的意義，受到國家的保護(hù)，這就造成了企業(yè)前進(jìn)的動力不足，員工營銷概念差。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也不會永久的受到政策的保障。如何靠自身的實力來實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展是未來發(fā)展的需要。在市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制下，房地產(chǎn)企業(yè)會面臨更多的競爭，這就要求企業(yè)樹立全員皆兵的營銷意識。將企業(yè)的發(fā)展同員工自身相聯(lián)系，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的身份，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)由買方向賣方的轉(zhuǎn)變。在市場的競爭中遵循價值規(guī)律，以用戶為中心，建立全新的營銷理念。
近些年來，伴隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)場施工管理問題引起了房地產(chǎn)企業(yè)的廣泛關(guān)注。項目管理是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，而現(xiàn)場施工管理又是項目管理的重要內(nèi)容。從這個邏輯關(guān)系不難看出，加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，不僅有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理水平，而且有利于推動房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。然而，在現(xiàn)實中，各類施工事故頻出，現(xiàn)場施工混亂現(xiàn)象屢見不鮮。為此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有必要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理策略探究，這是其一項永恒課題?；诖?，本文從提高質(zhì)量、部門協(xié)調(diào)、降低成本三個角度，對現(xiàn)場施工管理策略問題作了如下的探究。
1.以質(zhì)量為重點，規(guī)范現(xiàn)場施工
簡單地說，現(xiàn)場施工管理就是指對施工生產(chǎn)的有效組織，是對原材料、生產(chǎn)設(shè)備、勞動力等各類資源進(jìn)行優(yōu)化組合。對于現(xiàn)場施工管理來說，安全工作是其重中之重。因此，在實踐中，施工企業(yè)一般都會將安全管理作為首要任務(wù)?？梢?，為了提高現(xiàn)場施工管理水平，需要以質(zhì)量為重點，規(guī)范現(xiàn)場施工，并秉著安全第一的原則，切實提高施工安全系數(shù)。
1.1項目施工現(xiàn)場的達(dá)標(biāo)
美觀、整潔、安全是對項目施工現(xiàn)場的基本要求。無論是施工前，還是施工中與施工后，都要始終滿足這些基本要求，這是做好項目現(xiàn)場施工管理工作的前提條件。因此，要確保項目施工現(xiàn)場達(dá)標(biāo)。具體而言，如果有圍擋設(shè)施的施工現(xiàn)場，要保證圍擋高度在1.8米以上；施工垃圾不得亂扔亂放，而要及時處理，確保施工環(huán)境清潔；要確保施工道路暢通，以便于原料設(shè)備的運(yùn)輸；原材料堆放要整潔有序，有效防止資源的浪費(fèi)；如果是噪音很大的施工項目，要盡量在白天施工，如果確有特殊情況，需要在有關(guān)部門的批準(zhǔn)下，并且盡量降低噪音的情況下進(jìn)行晚間施工；施工人員要佩戴好安全帽，穿好安全服，以充分保證員工的施工安全；施工宿舍要保持通風(fēng)，不得隨意扯拉電線，不得私設(shè)通鋪；要加強(qiáng)施工現(xiàn)場的治安管理，在未經(jīng)允許的情況下，一切閑雜人等不得入內(nèi)。
此外，對于施工企業(yè)而言，要切實遵守以下幾項規(guī)定：一是嚴(yán)厲禁止從高空隨意向下拋撒施工垃圾；二是嚴(yán)厲禁止在施工現(xiàn)場焚燒油漆、瀝青、油氈等含有有毒、有害氣體的物體；三是嚴(yán)厲禁止以土方回填的方式處理有毒、有害廢棄物?？傊┕がF(xiàn)場達(dá)標(biāo)是項目現(xiàn)場施工管理的重要內(nèi)容。在實踐中，要通過各項有效措施，確保施工現(xiàn)場美觀、整潔、安全。
1.2嚴(yán)格按圖施工，實現(xiàn)施工高質(zhì)量
在項目施工過程中，要嚴(yán)格把控施工質(zhì)量，按照施工圖的要求，實現(xiàn)施工的高質(zhì)量。對于施工企業(yè)來講，施工質(zhì)量問題是由主觀因素與客觀因素共同造成的。在主觀因素方面，有些施工企業(yè)利益熏心，使用一些不合格的原料設(shè)備；也有些施工企業(yè)為了降低成本，不注重防護(hù)措施，將施工人員的安全置之度外。而在客觀因素方面，有些時候為了趕施工進(jìn)度，忽視了一些施工環(huán)節(jié)，帶來了安全隱患；也有些時候國家政策調(diào)整，迫使企業(yè)應(yīng)變，在原料與設(shè)備上搞節(jié)約，影響了施工質(zhì)量；還有些時候暴雨頻發(fā)、干旱肆虐，對施工質(zhì)量帶來了挑戰(zhàn)。要想克服以上問題，就必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)格按圖施工。具體而言，要將施工工序質(zhì)量檢查與質(zhì)量管理工作貫穿于施工過程的始終。一方面，要準(zhǔn)確監(jiān)測各類施工風(fēng)險，制定質(zhì)量風(fēng)險預(yù)案，并采取一些有效的預(yù)防措施，如宣傳教育、設(shè)備實時監(jiān)測、施工管理等等，防止質(zhì)量問題的發(fā)生。另一方面，如果真的發(fā)生安全質(zhì)量問題，要采取一些有針對性的補(bǔ)救措施，將質(zhì)量損失降至最低。與此同時，要加強(qiáng)總結(jié)與反思，防止類似事情再次發(fā)生。作為甲方，要定期或不定期的進(jìn)行抽查，看施工方是否按照施工圖進(jìn)行施工。如果發(fā)現(xiàn)問題，要及時處理，并追究當(dāng)事人的相關(guān)責(zé)任；而即使沒有發(fā)現(xiàn)問題，也可以收到很好地警示作用，防止施工方作出有損施工質(zhì)量的事情。
2. 以部門協(xié)調(diào)為關(guān)鍵，提高工作效率
從理論的角度講，整體功能可能大于部分功能之和。對于現(xiàn)場施工管理而言，它不是某個部門的任務(wù)，而需要各個部門的通力協(xié)作。因此，在現(xiàn)場施工管理實踐中，要加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)工作，切實提高工作效率。
2.1以科學(xué)管理方式促進(jìn)部門協(xié)調(diào)
在施工過程中，會出現(xiàn)專業(yè)交叉部位明顯的問題。對于這個問題，要進(jìn)行及時地協(xié)調(diào)。依據(jù)現(xiàn)有的管理水平，珍視每個管理環(huán)節(jié)，堅決杜絕走過場現(xiàn)象的發(fā)生。就工程質(zhì)量品質(zhì)問題，要依托人事制度、技術(shù)水平、體系結(jié)構(gòu)，建立一套科學(xué)的、有效的管理體制。以體制促管理，通過建立科學(xué)管理體制，有效促進(jìn)部門協(xié)調(diào)，切實提高整體管理水平。
2.2發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用
通常情況下，甲方會對監(jiān)理單位進(jìn)行書面授權(quán)。也就是說，在實際中，監(jiān)理單位會代表甲方行使監(jiān)理權(quán)力。具體而言，監(jiān)理單位可以在授權(quán)的范圍內(nèi)，行使施工進(jìn)度的監(jiān)督權(quán)、施工質(zhì)量的檢驗權(quán)、結(jié)算工程款的確認(rèn)權(quán)與否決權(quán)?？梢姡O(jiān)理單位可以實現(xiàn)對各部門的監(jiān)理。正是利用這種獨特的身份，監(jiān)理單位可以充分發(fā)揮自身的技術(shù)協(xié)調(diào)作用，實現(xiàn)部門間的通力協(xié)作。當(dāng)然，作為甲方，也要注意留意監(jiān)理單位是否合法使用監(jiān)理權(quán)，觀察監(jiān)理行為是否超出了監(jiān)理權(quán)限，以防止監(jiān)理權(quán)的濫用與錯用。例如，在監(jiān)理單位對原料設(shè)備進(jìn)行查驗以后，甲方可以進(jìn)行復(fù)查，如果發(fā)現(xiàn)問題，可以追究監(jiān)理單位的相關(guān)責(zé)任。因此，為了更好地發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用，首先要確保監(jiān)理權(quán)的合法性與合理性。
3. 以成本為核心，有效降低施工消耗
對于施工企業(yè)而言，要增加企業(yè)利潤，需要降低施工損耗。而施工現(xiàn)場作為降低施工損耗的重要源泉，在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展方面功不可沒。因此，在實踐中，要秉著開源與節(jié)流并重的原則，加強(qiáng)成本控制，實現(xiàn)現(xiàn)場施工管理的最終目的。
3.1明確責(zé)任，綜合管理
在成本控制的過程中，現(xiàn)場管理人員最好采用歸口管理的方式，將項目投入控制在一個合理的范圍內(nèi)，實現(xiàn)提高工效與降低損耗的效果。與此同時，要根據(jù)項目的實際情況，合理制定降低成本的措施，在條件允許的情況下，盡量挖掘分項工程中的降低成本利潤點，以此來實現(xiàn)降低成本的目的。對于項目經(jīng)理而言，要充分考慮施工合同與投標(biāo)的報價，并以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的項目成本控制體系，科學(xué)編制成本控制計劃，實現(xiàn)成本控制的全員性與全過程性。
3.2成本分析與成本控制
成本分析要貫穿于項目施工的全過程，這是長期成本控制實踐得出的正確結(jié)論。具體而言，要依據(jù)施工合同、招投標(biāo)書等相關(guān)文件，對單價進(jìn)行綜合分析。在此基礎(chǔ)上，制定合理的、有效的施工方案，以期實現(xiàn)降低成本與提高利潤的目標(biāo)。在成本控制過程中，要主抓費(fèi)用支出，包括原料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、人工費(fèi)以及其它各項費(fèi)用。
4.結(jié)束語
綜上所述，在新時期，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理是一項非常系統(tǒng)的工程。為了夯實該項工程的基礎(chǔ)，要重點做好以下幾項工作：首先，要對加強(qiáng)房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的重要性與必要性有一個清晰的認(rèn)識；其次，要對當(dāng)前房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理現(xiàn)狀有一個全面的分析；最后，要對加強(qiáng)房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的路徑有一個科學(xué)的把握。只有這樣，才能切實提高現(xiàn)場施工管理水平，才能有效推動房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展。
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隨著近年來我國城市化進(jìn)程的加快，各大城市掀起了房地產(chǎn)投資熱潮，房地產(chǎn)價格也因此飛速上漲，就連一些海外資金也不斷涌入中國市場，紛紛搶灘房地產(chǎn)市場。隨著市場競爭的日益激烈，房價飆升的現(xiàn)象反日趨凸顯。我國政府為了擠壓房地產(chǎn)泡沫、控制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，通過“限價”、“限貸”、“限購”以及“加大保障房供應(yīng)”等一系列宏觀調(diào)控政策調(diào)控和抑制房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。眾多房地產(chǎn)企業(yè)為了降低政策對企業(yè)發(fā)展的影響，開展逐漸重視研究市場營銷策略，通過采取多種方式提高企業(yè)的市場份額，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)、社會效益。
一、房地產(chǎn)市場的特點以及房地產(chǎn)市場營銷的概念
房地產(chǎn)的產(chǎn)品屬于是一種比較特殊的商品，這就表示房地產(chǎn)營銷市場屬于是一個特殊的商品市場，由此而決定了房地產(chǎn)營銷市場具體獨特的特點，總的來說有以下幾點。
1.房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性。房地產(chǎn)位置的固定不可移動性決定著它的區(qū)域性，主要體現(xiàn)在兩個區(qū)域之間的供求狀況不能通過相互調(diào)劑來實現(xiàn)，房地產(chǎn)在供過于求的情況下，市場價格會大幅下跌；在供不應(yīng)求的情況下，房地產(chǎn)價格則會大幅上升。
2.房地產(chǎn)市場具有不完全開放、競爭性。房地產(chǎn)市場是一個不完全開放和競爭不充分的市場，其參與者不多。同時，參與者之間交易價格和交易過程不公開，這使廣大消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場難以真實了解，另一方面，由于國家的經(jīng)營調(diào)控和土地的稀缺性問題決定了房地產(chǎn)市場難以做到真正開放。所以說，房地產(chǎn)市場目前是一個不完全開放和競爭不充分的市場。
3.房地產(chǎn)市場對金融業(yè)具有較強(qiáng)的依賴性。當(dāng)前，金融業(yè)可以說是房地產(chǎn)業(yè)的“調(diào)節(jié)器”，只有金融業(yè)的全力支持與配合才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、生產(chǎn)周期長，如果沒有金融業(yè)的支持，而只是單靠房地產(chǎn)開發(fā)商自身的資金實力，其發(fā)展速度是可想而知的。因此，房地產(chǎn)在生產(chǎn)和消費(fèi)過程中都需要金融業(yè)大量融資，可以說融資服務(wù)是房地產(chǎn)業(yè)的“血液”。
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中市場營銷是一個重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)市場營銷簡單來說就是將房產(chǎn)作為交易商品進(jìn)行銷售的一個營銷活動。因此，可將房地產(chǎn)市場營銷定義為：房地產(chǎn)開發(fā)商在市場競爭激烈的環(huán)境下，根據(jù)市場形勢變化情況而進(jìn)行組織、開展的一系列銷售活動，直至完成預(yù)期的銷售目標(biāo)并取得一定的經(jīng)濟(jì)、社會效益的經(jīng)營過程。
二、房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷中的常見問題分析
在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，企業(yè)市場營銷活動是最重要的環(huán)節(jié)，也是確保企業(yè)生存和發(fā)展的重要保證。但當(dāng)前在企業(yè)市場營銷活動中還存在一些問題，其具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
1.市場營銷觀念落后。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是中小企業(yè)）的經(jīng)營管理者，由于自身素質(zhì)偏低，導(dǎo)致其市場營銷觀念相對落后，大部分都保留著老舊的產(chǎn)品觀念與推銷觀念。
2.營銷計劃、戰(zhàn)略缺乏科學(xué)性。很多房地產(chǎn)企業(yè)在制定營銷計劃、戰(zhàn)略時主要依靠自身的營銷經(jīng)驗，沒有建立專門的營銷職能部門，因此對目標(biāo)營銷市場缺乏科學(xué)的調(diào)研、細(xì)分，從而導(dǎo)致企業(yè)的市場營銷戰(zhàn)略缺乏針對性。
3.營銷手段落后。在激烈的市場競爭環(huán)境中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)忽略了營銷網(wǎng)絡(luò)功能，并沒有注重網(wǎng)絡(luò)營銷市場的開發(fā)與利用，將全部的精力傾注到產(chǎn)品的生產(chǎn)以及無目標(biāo)、無計劃的銷售中，這樣不僅浪費(fèi)市場營銷資源，更重要的是影響市場營銷的業(yè)績。
三、宏觀調(diào)控政策下房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷策略
1.更新營銷理念，適應(yīng)形勢發(fā)展
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場營銷理念已經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代市場發(fā)展需求，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷過程中必須積極更新市場營銷理念，將市場營銷作為關(guān)系房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵性因素，在制定市場營銷策略時堅持以“客戶需求與感受”為主線，從細(xì)節(jié)入手認(rèn)真把握全程市場營銷。
房地產(chǎn)行業(yè)屬于是一種綜合性行業(yè)，其經(jīng)營過程需要多個企業(yè)、多個行業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)配合。從項目選址、設(shè)計、施工、竣工驗收直至銷售，整個過程涉及到多個機(jī)構(gòu)（如：投資咨詢、市場調(diào)研、項目策劃、建筑設(shè)計、施工、銷售推廣、物業(yè)管理等），而這其中每個環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行精細(xì)化管理。為了能夠滿足客戶的需求及注重客戶感受，企業(yè)需要不斷更新觀念，端正態(tài)度，將房地產(chǎn)的市場營銷理念貫穿于整個過程之中，把握細(xì)節(jié)，才能保證產(chǎn)品的質(zhì)量，才能交付穿出客戶滿意的房子。
2.加強(qiáng)品牌管理，提高自身形象
隨著品牌化營銷理念的不斷推廣，產(chǎn)品的品牌營銷模式也備受房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。在市場營銷過程中，企業(yè)的品牌越有特色市場銷售就越好，這已經(jīng)是一個不爭的事實。
在我國的房地產(chǎn)市場中，有很多大型房地產(chǎn)企業(yè)借助自身的品牌形象來開展市場營銷，例如：萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過品牌營銷戰(zhàn)略實現(xiàn)市場營銷，不僅能夠增強(qiáng)企業(yè)形象的內(nèi)涵，同時還是企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的一種基本保障，更是能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的誠信度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在市場營銷前必須加強(qiáng)自身的品牌管理，樹立良好的品牌形象，讓品牌成為自身獨有的市場競爭優(yōu)勢；另外，企業(yè)品牌管理還需要營銷人員的積極配合，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)實際需要對營銷人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)的營銷人員從素質(zhì)到形象都有顯著的提升，在無形中更加鞏固了企業(yè)的品牌形象。
3.研發(fā)渠道營銷，完善分銷體系
在房地產(chǎn)市場營銷過程中，企業(yè)的渠道部門應(yīng)該廣泛收集一線銷售人員的意見，并及時對存在的問題做出反應(yīng)，同時根據(jù)以往經(jīng)驗和國內(nèi)外先進(jìn)理念不斷拓展渠道營銷的新機(jī)遇、新途徑。
例如，異地分銷體系，我國互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展讓房地產(chǎn)企業(yè)獲得了一個新的營銷渠道，由此而產(chǎn)生一種新的營銷模式――網(wǎng)絡(luò)品牌營銷模式。在網(wǎng)絡(luò)品牌營銷中利用網(wǎng)絡(luò)平臺創(chuàng)造性的運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)資源實施營銷策略，若條件成熟可加入特殊中介（即第三方支付公司或者第三方保險公司等）基礎(chǔ)上，建立起網(wǎng)絡(luò)立體式房地產(chǎn)銷售中心進(jìn)行直接銷售，由此而建立起完整的異地分銷體系；另外還可建立網(wǎng)絡(luò)項目宣傳站點，在專業(yè)推廣網(wǎng)站上上傳項目的基本信息、宣傳圖片及戶型圖等資料，讓異地客戶可以從網(wǎng)絡(luò)平臺上直接參觀整個項目，這樣將極大的便于異地客戶對項目進(jìn)行鑒賞、評價及意向預(yù)約。
4.注重客戶關(guān)系，拓展顧客群
長期實踐經(jīng)驗得知，良好的客戶關(guān)系管理可有效縮短營銷的周期與營銷成本，增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提升企業(yè)的核心競爭力，與此同時還有助于房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的市場與渠道，最大限度地提升客戶的滿意度、忠誠度。
為了有效加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的客戶關(guān)系管理，筆者根據(jù)自身長期實踐經(jīng)驗總結(jié)出幾點建議。一是積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)管理理念，建立完整的、合理的、科學(xué)的客戶資料數(shù)據(jù)庫，并及時更新相關(guān)信息，以便于隨時挖掘客戶價值，并根據(jù)變化情況調(diào)整營銷策略；二是采用恰當(dāng)?shù)姆绞脚c客戶保存良好的溝通。首先是正確、積極處理客戶投訴，市場營銷人員需耐心的處理客戶投訴，并主動承擔(dān)服務(wù)失誤責(zé)任，并及時采取服務(wù)補(bǔ)救措施，以此來獲得客戶的信賴。其次是為客戶提供優(yōu)質(zhì)的關(guān)聯(lián)服務(wù)，尤其是核心客戶群，必須竭盡全力地為滿足客戶需求而創(chuàng)新服務(wù)，為建立良好的溝通渠道奠定基礎(chǔ)。
四、結(jié)語
目前，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀調(diào)控政策的營銷，大部分城市的房地產(chǎn)市場交易量出現(xiàn)明顯的下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益下降。但是，從我國房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展趨勢及市場理論需求角度來看，我國房地產(chǎn)市場仍然存在較大的發(fā)展空間。為了能夠提升房地企業(yè)的市場競爭力，安全、穩(wěn)定的度過房地產(chǎn)行業(yè)的“寒冬”，企業(yè)必須積極發(fā)揮市場營銷的作用，及時更新市場營銷理念，以此來適應(yīng)形勢發(fā)展；加強(qiáng)企業(yè)品牌管理力度，提升自身形象及市場營銷的軟實力；采取多種手段研發(fā)渠道營銷模式，進(jìn)一步完善市場分銷體系，占據(jù)更多的市場份額；最后還需注重維護(hù)客戶關(guān)系，一切為客戶著想，以此來拓展重點顧客群。只有這樣，才能夠讓房地企業(yè)適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展形勢，提高市場占有率，以此來保障房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定、健康、和諧的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略
參考文獻(xiàn)：
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中圖分類號：TU7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
科學(xué)和技術(shù)在近幾年的快速發(fā)展，促使施工技術(shù)的不斷變化，這就決定要求建筑施工企業(yè)有很高的質(zhì)量。對于建筑施工企業(yè)來說，建筑施工項目現(xiàn)場施工管理實際上是我們建筑企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，也是建筑企業(yè)整體管理工作中最重要組成部分。
一、優(yōu)化施工現(xiàn)場管理的原則、內(nèi)容
從某種意義上說，現(xiàn)場管理優(yōu)化水平代表了建筑施工企業(yè)的管理水平，同時也生產(chǎn)建設(shè)和管理的建筑施工企業(yè)的整體性能的體現(xiàn)。因此，施工企業(yè)要“內(nèi)抓現(xiàn)場，外抓市場”，并在此基礎(chǔ)上，不斷優(yōu)化現(xiàn)場管理。
（一）優(yōu)化現(xiàn)場施工的管理基本原則：
1. 標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的施工現(xiàn)場管理是最基本的的要求。事實上，為了建設(shè)和生產(chǎn)活動的有效協(xié)調(diào)，對施工現(xiàn)場的各種要素都必須堅決服從一個統(tǒng)一的意志，克服主觀隨意性。
2.科學(xué)合理的原則。施工現(xiàn)場的工作應(yīng)該是按照科學(xué)、合理的工作的原則，做到現(xiàn)場管理的科學(xué)化，真正符合現(xiàn)代規(guī)?；a(chǎn)的客觀要求。
3. 經(jīng)濟(jì)效率的原則。施工現(xiàn)場管理一定要克服只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，而不是計算成本和市場，從而形成一個簡單的進(jìn)度理念和生產(chǎn)理念。
（二）優(yōu)化現(xiàn)場施工管理的主要內(nèi)容。
優(yōu)化現(xiàn)場施工管理主要內(nèi)容為施工作業(yè)管理、物資流通管理、施工質(zhì)量管理以及現(xiàn)場整體管理的診斷和崗位責(zé)任制的職責(zé)落實等。通過上述內(nèi)容的優(yōu)化來實現(xiàn)我們優(yōu)化的目標(biāo)。
1.以市場為導(dǎo)向，為用戶提供最滿意的建筑杰作，為全面完成生產(chǎn)任務(wù)。
2.盡量消除浪費(fèi)的生產(chǎn)建設(shè)，科學(xué)合理地組織經(jīng)營，實現(xiàn)高效率，高效率的生產(chǎn)經(jīng)營。
3．優(yōu)化人力資源，不斷提高員工的思想素質(zhì)和技術(shù)素質(zhì)。
4．加強(qiáng)定額管理，減少材料和能源消耗，減少壓庫占用資金的現(xiàn)象，繼續(xù)降低成本。
5.優(yōu)化現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮其管理的有效性，有效地控制領(lǐng)域的投入，盡可能在最小的投入獲得最大的產(chǎn)出與交流。
6．平衡組織施工作業(yè)，標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理。
二、優(yōu)化施工現(xiàn)場管理的主要方式：
（一）以人為本，優(yōu)化施工現(xiàn)場員工的整體素質(zhì)。優(yōu)化網(wǎng)站根本上是堅持以人為本的科學(xué)管理，千方百計調(diào)動、激發(fā)員工的積極性、主動性和責(zé)任，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，并充分發(fā)揮其主要作用，并高度重視思想素質(zhì)，提高員工的素質(zhì)。
（二）以一定的團(tuán)隊為主，優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)場管理組織。團(tuán)隊是保證建筑施工企業(yè)現(xiàn)場施工管理的班組。集體活動的范圍是現(xiàn)場，對象是也在現(xiàn)場，所以我們要加強(qiáng)現(xiàn)場的管理總是需要團(tuán)隊來執(zhí)行工作。
（三）技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為突破口，優(yōu)化施工現(xiàn)場管理的有效性。質(zhì)量和成本是企業(yè)的生命，任何時候，市場都會喜歡質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品，這需要嚴(yán)格的現(xiàn)場管理來確保專用，否則，企業(yè)將難以開拓新的市場，從而影響了走產(chǎn)業(yè)市場的占有率和經(jīng)濟(jì)效益。
三、做好施工現(xiàn)場安全管理，精細(xì)化管理方面
必須轉(zhuǎn)變觀念，提高安全工作的重視程度，從長期發(fā)展戰(zhàn)略的高度正確認(rèn)識和積極探索有效的管理手段，努力實現(xiàn)科學(xué)管理，以適應(yīng)市場發(fā)展的要求。實施一個全面的安全文明管理的全過程，還必須建立一套安全管理模式，以滿足自己的要求，具體做到以下幾點：
（一）健全六個保證體系。從公司到項目部每一個施工現(xiàn)場，健全組織保證體系、技術(shù)保證體系、監(jiān)督檢查保證體系，安全目標(biāo)責(zé)任體系、思想保證體系、政策制度體系。嚴(yán)格按照一標(biāo)準(zhǔn)五規(guī)范及安全文明工地管理規(guī)定，加強(qiáng)現(xiàn)場管理，優(yōu)化文明施工專項方案，對腳手架工程、模板工程以及臨時用電等重點工程制訂相應(yīng)的專項方案。
（二）確保四個到位。思想到位，組織管理到位，管理措施到位，安全責(zé)任到位，以確保在施工現(xiàn)場的管理。
（三）做到三個落實，落實獎懲辦法，落實實施的評價結(jié)果，落實安全和技術(shù)實施的成本。抓文明安全管理，也要從“嚴(yán)，細(xì)，實”的安全管理作出努力：以嚴(yán)格的管理，安全保衛(wèi)工作，“三違”現(xiàn)象，要嚴(yán)肅處理；存在的隱患，必須一查到底，形成精細(xì)化的工作流程;抓住控制的建設(shè)的各個方面，做好團(tuán)隊建設(shè)，并從最基本的層面實施保安措施。
四、建立和完善競爭，激勵，約束，監(jiān)督四個機(jī)制，創(chuàng)造一流的員工隊伍
（一）建立有競爭力的機(jī)制。自上而下通過競爭機(jī)制上崗，按照“公平，公開，公正”的原則。具體作用：促進(jìn)機(jī)關(guān)作風(fēng)轉(zhuǎn)變，提高工作效率，激發(fā)員工的學(xué)習(xí)熱情，提高勞動生產(chǎn)率的廣大職工群眾的積極性，從而有效地促進(jìn)了生產(chǎn)建設(shè)。
（二）建立激勵機(jī)制。從工人最關(guān)心的分配政策的開始改革，徹底打破鐵飯碗，取消沿襲多年的檔案工資制度，全面推行聯(lián)產(chǎn)的記酬工資分配方法，支付工資。實施兩個工資的方法：第一是承認(rèn)歷史差距的部分，第二部分是聯(lián)產(chǎn)相關(guān)職責(zé)的部分。將工人個人收入和施工產(chǎn)值、質(zhì)量、安全、成本等等結(jié)合起來。并實行在額定編制內(nèi)“增人不增工資、減人不減工資”的規(guī)定．體現(xiàn)多勞多得。
同時對員工獎懲分明。在員工合同上,可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣員工就能充分調(diào)動施工方的積極性,在使員工獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到干好干壞不一樣,同時也達(dá)到了工程管理的理想境界。
（三）建立約束機(jī)制。嚴(yán)格執(zhí)行該法的規(guī)則和規(guī)章，使其有效生效，我們已經(jīng)建立了完善各項獎勵和懲罰。嚴(yán)格獎懲，推動建設(shè)工作，嚴(yán)格按照技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的章程，促進(jìn)工程質(zhì)量和文明施工水平的提高。
（四）建立監(jiān)督機(jī)制。著眼于提高企業(yè)工程的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效率的中心，切實建立有效的項目管理和監(jiān)督機(jī)制。首先是建立混凝土施工計算機(jī)檔案管理系統(tǒng)，加強(qiáng)項目過程中的質(zhì)量控制。二是進(jìn)一步加強(qiáng)勞動力，物資，材料，機(jī)械和電氣設(shè)備的干預(yù)，建立三大市場；同時加強(qiáng)人工費(fèi)，材料費(fèi)，設(shè)備費(fèi)和管理費(fèi)的四個控制成本，發(fā)揮市場在監(jiān)管的基礎(chǔ)上建設(shè)的資源配置的作用。
五、增加信息技術(shù)在現(xiàn)場施工管理中的應(yīng)用
信息技術(shù)是企業(yè)利用科學(xué)方法對經(jīng)營管理信息進(jìn)行收集、儲存、加工、處理，并輔助決策的技術(shù)的總稱，而計算機(jī)技術(shù)是信息技術(shù)主要的、不可缺少的手段。建筑施工企業(yè)應(yīng)根據(jù)上述信息的特點，結(jié)合施工管理的現(xiàn)狀，戰(zhàn)略規(guī)劃并充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)的實際情況，并逐步建立站在各種建設(shè)管理信息系統(tǒng)。使用計算機(jī)的現(xiàn)代化施工管理，不僅可以快速、高效、自動、系統(tǒng)地儲存、修改、查找和處理大量的信息，并且在施工過程中跟蹤可能是由于各種自然和人為因素影響的施工進(jìn)度、質(zhì)量、成本管理。計算機(jī)技術(shù)的應(yīng)用反映了信息技術(shù)的應(yīng)用水平，而信息技術(shù)的應(yīng)用提高了施工管理的水平。
結(jié)論：
總之，在施工過程中，施工管理工作是一項系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對相關(guān)專業(yè)的工程內(nèi)容理解認(rèn)識熟悉。系統(tǒng)的控制建設(shè)工作的實施。及時和專業(yè)的施工隊伍、設(shè)計，監(jiān)理、施工明確建設(shè)的各類矛盾，并敦促有關(guān)各方參與項目實施的協(xié)調(diào)配合。從而確保技術(shù)管理，質(zhì)量管理，進(jìn)度管理，合同管理的根本實施。從根本上保證整個項目的具體實施。
中圖分類號：F2933文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1009-5349（2016）23-0086-02
營銷是市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分，在競爭日趨激烈的今天，誰能夠在營銷層面獲得更大的業(yè)績，誰將會擁有市場發(fā)展的主動權(quán)。因此，本文從市場營銷的基本內(nèi)涵及意義出發(fā)，探討當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展現(xiàn)狀以及今后的改進(jìn)與提升策略，對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績水平的提升以及整體的房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展具有現(xiàn)實的借鑒意義。
一、房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵
在探討房地產(chǎn)市場營銷的基本內(nèi)涵之前，有必要從宏觀的層面來分析市場營銷的基本概念。所謂的市場營銷是指在市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中，營銷者通過采取一系列的方式與策略來將營銷對象推送至目標(biāo)消費(fèi)群體的過程。在整個市場營銷的過程中，其中包括營銷的策略、營銷的渠道與路徑等系列的組成部分。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個有機(jī)組成部分，其對于整個房地產(chǎn)市場的運(yùn)營與發(fā)展有著極為重要的現(xiàn)實意義。
（一）房產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)生存的基礎(chǔ)
房地產(chǎn)具有商品的價值屬性，只有將這種屬性進(jìn)行市場的變現(xiàn)，其在前期的投資才能收回，企業(yè)才能獲得相應(yīng)的市場利潤，從而為今后的發(fā)展奠定一個良好的基礎(chǔ)。市場營銷的業(yè)績以及其所帶來的后續(xù)的收入都是一個房地產(chǎn)企業(yè)得以順利運(yùn)營的重要血液。
（二）房地產(chǎn)營銷是促進(jìn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要動力
在今天的國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)已然上升橐桓鮒匾的產(chǎn)業(yè)鏈條，其在帶動居民消費(fèi)、拉動內(nèi)需等方面發(fā)揮的作用正在日益凸顯。因此，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展，不僅是一個重大的經(jīng)濟(jì)活動，也是維護(hù)社會穩(wěn)定發(fā)展的重要的民生工程。
（三）房地產(chǎn)營銷是盤活房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵所在
作為房地產(chǎn)市場運(yùn)營體系的重要組成部分，通過房地產(chǎn)營銷不僅會從利潤與收入層面上得到相關(guān)的預(yù)定目標(biāo)，也會從整體上盤活房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營體系。例如，在進(jìn)行市場營銷的過程中，銷售人員需要對消費(fèi)者的消費(fèi)心理以及消費(fèi)需求進(jìn)行必要的把握，從而為后期的房地產(chǎn)商品品質(zhì)的改善與提升來提供必要的反饋與建議。
二、我國房地產(chǎn)市場營銷的現(xiàn)狀
由于諸多層面的原因，我國的整體的房產(chǎn)營銷還存在著以下幾個層面的問題。
（一）房產(chǎn)營銷的方式還不夠豐富
同別的行業(yè)的市場營銷策略相比較，我國的房地產(chǎn)市場營銷方式，尤其是在二線、三線的房地產(chǎn)市場營銷方式還需要進(jìn)一步的補(bǔ)充與完善。因為，從某種意義上來看，房地產(chǎn)市場營銷的方式越豐富，其所要達(dá)到的市場營銷效果也將越來越傾向預(yù)期的方向發(fā)展。房地產(chǎn)營銷在方式方面的滯后，對于整個行業(yè)的發(fā)展所產(chǎn)生的影響也是極大的。一方面會影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身對于市場運(yùn)營業(yè)績的準(zhǔn)確性與科學(xué)性的把握。另一方面，由于自身在營銷層面方式的不足，未來企業(yè)的房地產(chǎn)營銷所面臨的挑戰(zhàn)與壓力也會進(jìn)一步的增加。
（二）房產(chǎn)營銷人員的素質(zhì)有待強(qiáng)化
在房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，其營銷人員市場營銷水平的高低，直接影響著業(yè)績的高低。所以，通過必要的方式來不斷提升房地產(chǎn)市場營銷員工的整體素質(zhì)，尤其是營銷層面的專項素養(yǎng)已經(jīng)作為一個重要的議題而提到了議事日程。
（三）房地產(chǎn)營銷思想及策略還需要改進(jìn)
通過市場調(diào)研及分析發(fā)現(xiàn)，一些房地產(chǎn)企業(yè)之所以在市場營銷的過程當(dāng)中沒有獲得比較大的進(jìn)步與發(fā)展，其中一個主要的原因是在整體的營銷思想以及營銷策略層面還需要進(jìn)一步的扭轉(zhuǎn)與提升。在信息資訊不斷發(fā)展與變化的當(dāng)下，如果在市場營銷的理念及思想層面不能進(jìn)行很好地與時俱進(jìn)，那么其最后所要面臨的市場發(fā)展壓力則是非常大的。房地產(chǎn)營銷管理者的思想水平的高低將會在很大程度上影響著整個團(tuán)體房地產(chǎn)市場營銷業(yè)績的表現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)市場營銷策略的提升路徑
在今天的房地產(chǎn)市場營銷策略的改進(jìn)過程中，需要從思想層面、員工的綜合素養(yǎng)的提升方面以及房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷的方式多樣化層面來下更大的功夫。
（一）要充分把握電子商務(wù)的發(fā)展契機(jī)，注意房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化營銷
今天的年輕的消費(fèi)群體已經(jīng)成為消費(fèi)的中堅力量，他們的網(wǎng)絡(luò)購物的習(xí)慣已經(jīng)逐漸成為一種重要的消費(fèi)方式。因此，今后在房地產(chǎn)市場營銷的過程中，要善于借助網(wǎng)絡(luò)來更好地展開市場營銷。例如，依托大的電子商務(wù)平臺，將網(wǎng)上選房與線下參觀交易有機(jī)地結(jié)合在一起。通過這種方式，今后的房地產(chǎn)營銷將會呈現(xiàn)出更加多元的發(fā)展態(tài)勢。通過眾多的案例可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)借助當(dāng)下比較流行的互聯(lián)網(wǎng)媒體可以從營銷的市場媒介以及整體的營銷視野層面都得到一個很大水平的發(fā)展與提升。只要充分把握好電子商務(wù)發(fā)展中所帶來的機(jī)遇，今后的房地產(chǎn)市場營銷的效果也將會凸顯出更大的市場潛力與價值。
（二）打造一流的房產(chǎn)銷售隊伍
在上文中已經(jīng)提到，在今天的房地產(chǎn)營銷過程中，營銷隊伍整體素質(zhì)的不高是營銷行業(yè)業(yè)績提升的重要桎梏。因此，需要從兩個方面來對房地產(chǎn)營銷人員的整體素質(zhì)進(jìn)行提升。一方面，在員工隊伍的選拔與招聘層面，要注意素質(zhì)的全方位的考察，從源頭上進(jìn)行綜合素質(zhì)的把關(guān)；另一方面，要加大崗位培訓(xùn)的力度，在日常的房地產(chǎn)市場營銷的過程當(dāng)中，通過經(jīng)驗的傳授與總結(jié)的方式，幫助房地產(chǎn)市場營銷人員進(jìn)行綜合素養(yǎng)的提升。在進(jìn)行專業(yè)團(tuán)隊的打造過程中，需要借鑒當(dāng)下比較先進(jìn)的人本主義的思想，通過這種方式整個團(tuán)隊所具有的價值感與創(chuàng)造力，在市場業(yè)績的開拓與提升層面有一個質(zhì)的飛躍。
（三）思想層面要不斷地與時俱進(jìn)
在思想層面，需要不斷地從房地產(chǎn)市場營銷的大環(huán)境出發(fā)進(jìn)行必要的改進(jìn)與提高。一方面，可以在理論層面不斷地進(jìn)行前沿的市場營銷理論的學(xué)習(xí)；另一方面，要在房地產(chǎn)整個的行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的過程當(dāng)中，善于把握市場的發(fā)展機(jī)遇，借助利好的商業(yè)發(fā)展政策來實現(xiàn)房產(chǎn)營銷業(yè)績的提升。在市場的快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要善于把握各種形式的途徑與路徑，為自身房產(chǎn)市場營銷規(guī)模的發(fā)展與提升來提供最大層面的支持。當(dāng)然需要指出的是，在營銷思想不斷與時俱進(jìn)的過程中，需要從企業(yè)自身的發(fā)展實踐入手，結(jié)合市場環(huán)境所呈現(xiàn)出來的特點，將兩者之間進(jìn)行一個很好的對接。在不斷發(fā)展與完善的過程當(dāng)中，更好地將房地產(chǎn)市場營銷的思想向其所具有的市場營銷價值來過渡。
這一點在今天以及以后的房地產(chǎn)市場營銷體系的發(fā)展過程中其所具有的價值將會得到更好的凸顯。
總之，房地產(chǎn)營銷水平的提升是一個系統(tǒng)的過程。在這個過程中，制定科學(xué)的市場營銷策略扮演著極為重要的意義。當(dāng)然，在這個過程中要充分把控市場環(huán)境以及其他相關(guān)因素對房地產(chǎn)市場營銷的影響。
四、結(jié)語
本文主要分析了在當(dāng)前的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展策略。隨著我國整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)過渡，房地產(chǎn)市場也將會迎來另一個重要的發(fā)展高峰期。因此，本文對于房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀的分析以及市場營銷策略的探討，對于今后房地產(chǎn)市場營銷水平的提升具有一定的借鑒意義。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 發(fā)展 策略
隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出一系列的市場熱點問題，如房價持續(xù)上漲、宏觀調(diào)控、中低收入者住房等，這些問題的出現(xiàn)讓我們開始懷疑房地產(chǎn)市場運(yùn)行的健康狀況。因此有必要從更廣闊的視角來分析我國的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的一個重要組成部分，它的發(fā)展必然是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有力反映。在當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)遭受次貸危機(jī)的背景下，對我國房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出來的發(fā)展特點進(jìn)行深入的分析，有助于更真切地觀察房地產(chǎn)市場內(nèi)在的運(yùn)行規(guī)律，以便對其未來發(fā)展趨勢作出判斷。
1 中國房地產(chǎn)市場的宏觀背景
1.1 次貸危機(jī)的蔓延
2007年以來，美國發(fā)生的次貸危機(jī)表明，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫一旦破滅，其影響和后果并不止于房地產(chǎn)業(yè)本身，房地產(chǎn)業(yè)與其他市場尤其是資本市場聯(lián)系得越緊密，泡沫破裂后所波及的范圍就越大。前幾年美國住房市場繁榮，次貸市場迅速發(fā)展。
1.2 我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢
從全球經(jīng)濟(jì)的角度來看，中國被公認(rèn)為是快速發(fā)展的亞洲新興國家之一，對全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和繁榮起著越來越重要的作用。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的報告顯示，2003—2006年，中國經(jīng)濟(jì)年均增速較世界平均水平高出5.5個百分點，較印度高出2個百分點，比俄羅斯高出3.5個百分點。
1.3 房地產(chǎn)業(yè)的市場化進(jìn)程
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以看作是市場化進(jìn)程逐步推進(jìn)的過程，一系列的國務(wù)院文件及國家法規(guī)、法律規(guī)定正逐步將各個層面上不同程度的非市場化因素剔除出去。從土地出讓、住房供應(yīng)、金融監(jiān)管到二級市場的運(yùn)作，越來越貼近市場發(fā)展的實際需求。
2 我國房地產(chǎn)市場的問題分析
2.1 區(qū)域差異：區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場顯著的垂直梯級差異
我國幅員遼闊，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡由來已久，這主要是由于歷史、自然、區(qū)位、制度等方面的原因造成的。區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡不僅表現(xiàn)在東中西部的差異，也表現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間、大中小城市之間存在著的巨大經(jīng)濟(jì)差異。這種到目前為止依然明顯存在的不平衡狀況直接決定著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，已經(jīng)形成了不同區(qū)域之間顯著的垂直梯級差異。因為房地產(chǎn)市場是依托于國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)而存在和發(fā)展的，東中西部之間、大中小城市之間的經(jīng)濟(jì)差異決定了城市的價值，城市的價值又進(jìn)一步?jīng)Q定著房地產(chǎn)的價值以及房地產(chǎn)市場的興衰與走向。
隨著我國區(qū)域發(fā)展政策的調(diào)整以及新農(nóng)村建設(shè)政策的出臺，各區(qū)域之間發(fā)展上的不平衡會逐步緩和。我國正在積極采取財稅、金融、產(chǎn)業(yè)、教育等多方面政策措施，推動欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展，在減少貧困和解決區(qū)域發(fā)展不平衡等方面取得了一定的成績。不同地區(qū)之間房地產(chǎn)市場顯著的區(qū)域差異也會逐漸由原來的垂直的梯級差異為主演變?yōu)闄M向的特性差異為主。
2.2 供需矛盾：房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重
目前，我國正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國城市化水平為28.7%，2006年增長為44.9%，年均增加1.5個百分點之多。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場中的供給予以適當(dāng)滿足。
面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長期以來實行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。供給和需求的關(guān)系分析從來都是解釋市場現(xiàn)象最有力的證據(jù)。
2.3 商品性與保障性的碰撞：中低收入者住房問題是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的一大問題
在房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展的幾年中，中低收入群體的住房問題逐漸引起關(guān)注，在歷次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，均把解決中低收入群體的住房問題列為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，居民住房條件有了較大改善。建設(shè)部的最新統(tǒng)計數(shù)字顯示，我國城
鎮(zhèn)人均住宅建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到2007年底的約28平方米，城鎮(zhèn)居民住房自有率達(dá)到83％。但同時，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭還有約1000萬戶，截至2007年10月底累計解決了68.1萬戶，不到總數(shù)的7％。
住房的商品性主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的公平交易中，住房的保障性則要體現(xiàn)在政府的扶持方面，但兩者是緊密關(guān)聯(lián)的。當(dāng)房地產(chǎn)市場無法為中低收入群體提供適當(dāng)住房的時候，政府要采取措施來保障中低收入者的居住權(quán)；當(dāng)政府提供的住房保障品不充分的時候，一些中低收入者不得不勉強(qiáng)到市場上去租賃和購買住房，擴(kuò)大了市場需求。
3 房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展判斷
3.1 刺激內(nèi)需與減稅政策博弈“下滑”，重振房地產(chǎn)市場的活力尚需時日
自2007年底以來，我國一些城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“滯脹”乃至“下滑”的態(tài)勢。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2008年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)小于100.0的城市共37個，等于100.0的有11個，大于100.0的有22個，全國70城市平均為99.7。為保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，克服世界金融危機(jī)對我國的不利影響，我國政府推出了十項旨在拉動內(nèi)需的措施，加上之前財政部出臺的對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的減稅政策，可以看做是對疲軟的房地產(chǎn)市場的一種拯救。但是房地產(chǎn)市場中的觀望氣氛一旦形成，在短時間內(nèi)很難有很大轉(zhuǎn)變，當(dāng)前的交易一般是前面幾個月洽談的結(jié)果，在一定的降價刺激下促成的。因此可以判定后面一段時間的交易狀況仍會減少，一個充滿活力的房地產(chǎn)市場的再現(xiàn)還需要一定的時日。
3.2 政策性住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)市場商品房累積現(xiàn)象加重
如前文所述，在房地產(chǎn)市場高度繁榮的幾年里，住房保障工作的滯后加劇了住房價格的上漲。當(dāng)政府將主要精力放在保障性住房建設(shè)的時候，卻遭遇到當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的下滑期。當(dāng)前政府和城鄉(xiāng)建設(shè)部門正在逐步加大廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)規(guī)模，各地建設(shè)和住房保障部門正按照規(guī)定條件開展工作，各地區(qū)已經(jīng)開工的廉租住房建設(shè)項目也正在加快工程進(jìn)度。這不僅體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的滯后性，同時也顯示了政策反應(yīng)的遲緩。
結(jié)合以上分析，在保障性住房大量建設(shè)和商品房大量積壓并存的局面下，可以嘗試將兩者進(jìn)行結(jié)合，即由政府提供購房補(bǔ)貼直接支持中低收入者購買商品房。
參考文獻(xiàn)
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品概念分析
普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等,即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認(rèn)為,房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品,它是人們通過交換而獲得需求的滿足,是消費(fèi)者所期望的實際利益。因而,凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等,還包括可以給消費(fèi)者帶來的附加利益,如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機(jī)結(jié)合。
網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分,但是隨著社會的網(wǎng)絡(luò)化和信息化進(jìn)程,產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費(fèi)者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn),不再是消費(fèi)者被動地適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品,而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā),所以網(wǎng)絡(luò)時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念,物業(yè)總是實實在在的東西。而信息社會中產(chǎn)品概念會發(fā)生變化,從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€綜合服務(wù)和滿足需求的概念,也就是說,房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品,還有一系列服務(wù)。例如消費(fèi)者還可以通過網(wǎng)絡(luò)向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋,確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進(jìn)行個性化設(shè)計,實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對一營銷。同時房地產(chǎn)公司通過對這些問題的統(tǒng)計和分析,能夠準(zhǔn)確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品,原有的設(shè)計在哪些方面不能滿足他們的需求,消費(fèi)者認(rèn)為有哪些不便等等。統(tǒng)計分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。
二、房地產(chǎn)價格的組成因素
房地產(chǎn)價格受多種因素影響,且隨時間、地區(qū)不同存在較大差異,主要可以分為兩大因素,即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費(fèi)用,包括地租、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和利潤等,這是房地產(chǎn)價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況,供大于求,價格下跌;供不應(yīng)求,價格上升。供求因素又受到經(jīng)濟(jì)因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說,經(jīng)濟(jì)增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時期,社會總投資增加,土地需求也會相應(yīng)增加,致使地價房價上漲,反之就會造成房地產(chǎn)價格的下降。
三、房地產(chǎn)的定價方式
定價方式對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)至關(guān)重要。房地產(chǎn)商品價格的高低受成本費(fèi)用、市場需求和競爭狀況等因素的影響,因而定價思路可歸結(jié)為成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價活和競爭導(dǎo)向定價法。所謂的成本導(dǎo)向定價就是在產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為售價,利潤率根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行選擇。這種方法簡單易行,但缺點在于比較呆板,不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導(dǎo)向定價法,是以市場上消費(fèi)者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價依據(jù),以買方對產(chǎn)品價值的理解、需求的強(qiáng)度以及價格承受力為基礎(chǔ)確定售價。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)必將對房地產(chǎn)的定價方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網(wǎng)絡(luò)為王”的時代,因為網(wǎng)絡(luò)極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)把信息不對稱作為價格波動的重要原因,在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性,價格的波動將會非常有限,價格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因為價格一旦離譜,就會有別的廠商取而代之。
網(wǎng)絡(luò)競價也是目前新興的一種定價方式,它利用網(wǎng)絡(luò)傳遞信息的便利性,由消費(fèi)者按照自己對物業(yè)的評價給出報價。在網(wǎng)上消費(fèi)者綜合所掌握的有關(guān)信息和對物業(yè)本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價,若消費(fèi)者預(yù)期比較高,報價也會比較高:反之若預(yù)期或評價不好就會給出較低報價。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費(fèi)者報出的不同價位進(jìn)行比較分析,擇優(yōu)達(dá)成交易。網(wǎng)絡(luò)的互動性使得消費(fèi)者足不出戶就可以參加競買,也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價格提供了可能,供給與需求相互匹配的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在此得到充分的體現(xiàn),這是需求導(dǎo)向定價法在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的新形式。
四、房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)直銷
網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種:一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點,申請域名,制作主頁和銷售網(wǎng)頁,由網(wǎng)絡(luò)管理員專門處理有關(guān)產(chǎn)品的業(yè)務(wù);另一種做法是企業(yè)委托信息服務(wù)商在其站點上信息,企業(yè)利用有關(guān)信息與客戶聯(lián)系,直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托傭金。其次,它有利于利用網(wǎng)絡(luò)工具,如電子郵件、公告板等收集消費(fèi)者對產(chǎn)品的意見,有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。
網(wǎng)絡(luò)直銷方式多在以下情況中采用:(1)大型房地產(chǎn)公司,在公司內(nèi)部設(shè)有專門的網(wǎng)絡(luò)銷售部,專門負(fù)責(zé)樓盤銷售。比如,香港大型房地產(chǎn)公司,如長實、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開始準(zhǔn)備采用這種直銷方式。(2)市場為賣方市場,房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求,推出的樓盤受到投資者的歡迎。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時,發(fā)展商圖紙一出來,樓盤就立即被搶購一空,當(dāng)然無需了。(3)樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良,市場反映非常好,甚至有的業(yè)主愿意預(yù)付部分或全部建設(shè)費(fèi)用。如深圳某公司開發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬平方米,建筑面積45萬平方米。因其優(yōu)越的地理位置,歐洲風(fēng)情的設(shè)計風(fēng)格加開發(fā)展商的實力,早在該項目未公開推出時,其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空,這當(dāng)然無需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機(jī)構(gòu)了。
當(dāng)然,網(wǎng)絡(luò)直銷也有自身的缺點,雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上都有自己的站點,但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業(yè)的主頁,尤其是一些不知名的中小企業(yè),大部分網(wǎng)絡(luò)漫游者不愿在此浪費(fèi)時間,或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問者寥寥無幾,銷售額不大。
參考文獻(xiàn):
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一、房地產(chǎn)市場概述
（一）房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某宗特定房地產(chǎn)的交易價格達(dá)成一致并進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場的核心是形成房地產(chǎn)市場交易價格。
（二）房地產(chǎn)市場特性
由于房地產(chǎn)不可移動性，因此房地產(chǎn)交易流通的對象實際上是附著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益，而不是物業(yè)本身。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益交易市場。由于房地產(chǎn)不可移動，其區(qū)域性極強(qiáng)。不同國家、不同城市甚至一個城市內(nèi)的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場條件、供給關(guān)系、價格水平都會大相庭徑。①
（三）我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀
2010年，為遏制一些城市房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院三次部署調(diào)控工作。出臺遏制部分房價過快上漲的辦法后，房價出現(xiàn)回落，投機(jī)性購房需求得到一定抑制，保障性安居工程進(jìn)展順利。2011年是中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年，國家加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場調(diào)控。國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》。
二、限購令下昆明主城區(qū)房地產(chǎn)市場分析
（一）土地市場供求情況
土地供給方面，從同比增長率來看月度供應(yīng)變化，2011年土地供應(yīng)量大幅上漲。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2010年土地供應(yīng)量的峰值出現(xiàn)在12月為7337畝，2011年的峰值出現(xiàn)在6月為17961畝，達(dá)到最高同比增長率4797%。
從土地成交來看，限購之后，土地成交的同比增長率較供給大為緩和，僅有12月同比下滑，其他月份都出現(xiàn)顯著增長。整體來看，2011年土地市場的增長，尤其是6月份土地成交量大幅上漲，來自于政府對于土地供應(yīng)的大規(guī)模放量，其在土地市場供應(yīng)的壟斷地位形成的特殊局面。究其原因，可以歸結(jié)為新城開發(fā)、舊城改造、保障房建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)四個方面產(chǎn)生了對土地和資金的大量需求，為實現(xiàn)上述工程，在地方財政支出大幅增加的背景下，通過土地提高財政收入就成為重要的資金保證途徑。
（二）全市房屋成交情況
據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，昆明市2011年共成交各類商品房72926套，成交面積602.62萬平方米。雖受限購限貸影響，成交套數(shù)少于2010年90套，但成交面積約有4%的漲幅。據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年昆明全年成交套數(shù)73016套，成交面積583.57萬平方米。2009年成交總房源套數(shù)78134套，成交面積702.35萬平方米，有大幅度增長，比2008年翻了近1倍。
（三）昆明房地產(chǎn)市場預(yù)測
從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，2012年11月CPI回落、PMI指數(shù)低于50%、樓市價格回落等系列信號，國家本輪的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但也帶來了2013年經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險。宏觀基本面從緊縮到微調(diào)，將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來一定的積極影響。投資層面，2012年昆明的房地產(chǎn)開發(fā)投資預(yù)計仍將達(dá)到40%以上，保持了良好的發(fā)展勢頭，也為2013年及后期的昆明房地產(chǎn)市場發(fā)展打下了基礎(chǔ)。結(jié)合土地市場來看，昆明2012年逆勢高走，實現(xiàn)了供應(yīng)面積、成交面積和成交總額的大幅上揚(yáng)，其中住宅用地就可能形成3232萬平方米的建筑面積，形成32萬套的供應(yīng)量，對未來市場形成了充沛的供應(yīng)量。
2014年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。
三、限購令下房地產(chǎn)企業(yè)投資策略
2013年政府的宏觀調(diào)控得到進(jìn)一步的深化及落實，土地政策及樓市調(diào)控雙管齊下，房地產(chǎn)市場逐步由高速成長向常態(tài)發(fā)展回歸。盡管昆明房屋成交量未受到太大影響，市場抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，但行業(yè)內(nèi)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)投資依舊面臨新的調(diào)整與轉(zhuǎn)型。要想在市場內(nèi)尋求更好的生存與發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行房地產(chǎn)投資策略的重新調(diào)整。
（一）策略一：順勢而為
在限購令下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整好心態(tài)，從積極的意義上解讀調(diào)控，正視和承擔(dān)調(diào)控的存在。
從國家政策趨勢看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力配合政府推進(jìn)當(dāng)前“房地產(chǎn)合理化運(yùn)動”，把投資重心轉(zhuǎn)移到建設(shè)保障性安居工程，與政府政策保持一致。在當(dāng)前樓市調(diào)控的政策趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)可以配合政府建設(shè)保障性住房，這將有利于投資者在激烈競爭下占有市場。
（二）策略二：科學(xué)定位
房地產(chǎn)具有的固定性、適應(yīng)性、異質(zhì)性的特征，其價值本身受到區(qū)位環(huán)境、配套設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、外觀裝飾等影響。限購之后，房地產(chǎn)投資空間受到擠壓，對房地產(chǎn)項目進(jìn)行科學(xué)定位顯得更為重要。為滿足不同投資或置業(yè)的需求，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)制定適合不同目標(biāo)客戶群的方案，來優(yōu)化市場定位。
（三）策略三：成本管理
由于房地產(chǎn)的長期使用性，開發(fā)周期長、流程多，成本項目的構(gòu)成十分復(fù)雜，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)意識到進(jìn)行成本控制的重要性。在限購的新形勢下，低成本戰(zhàn)略成為房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭戰(zhàn)略。更新成本管理理念，有效地實施戰(zhàn)略，能快速培育企業(yè)的核心競爭力。
（四）策略四：薄利營銷
在房地產(chǎn)定價方面，還應(yīng)考慮低價營銷的策略。對限購后推案的項目來說，低價入市成為了最為直接且有效的價格策略。除了考慮到成本定價和市場定價策略，對不同客戶可采取差別定價策略。對于首購置業(yè)者、老顧客置業(yè)、一次性付清全款和按揭付款的，可按具體情況分別給予1%-5%不等的優(yōu)惠。
結(jié)語
通過資料收集和分析，可以看到，短期之內(nèi)，國家對房地產(chǎn)市場堅持宏觀調(diào)控的取向不變，公民對房地產(chǎn)的剛性需求不變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷。在此背景下，策略轉(zhuǎn)型與調(diào)整是當(dāng)前房地產(chǎn)市場著力解決的問題。鑒于此，
本文提出了針對性的建議：（1）順勢而為：房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整好心態(tài)，配合政府建設(shè)保障性安居工程；（2）科學(xué)定位：投資空間擠壓下，優(yōu)化市場定位及產(chǎn)品定位；（3）成本管理：低成本戰(zhàn)略；（4）薄利營銷：實行低價營銷策略及差別定價策略，以滿足不同投資者和置業(yè)者需求。（作者單位：云南大學(xué)）
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隨著經(jīng)濟(jì)全球化的到來,我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大,房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展,必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一,越來越收到開發(fā)商們的重視,但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似,房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下,如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷,對此有以下三點認(rèn)識:
一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義
市場營銷一詞最早出現(xiàn)在1942年,克拉克出版的《市場營銷學(xué)原理》一書中提出了市場營銷的雛形。對市場營銷公認(rèn)的定義有三種。其中以菲利普·科特勒對市場營銷下的定義較為廣泛地被接受,“市場營銷是個人和集體通過創(chuàng)造產(chǎn)品和價值,并同別人進(jìn)行交換,以獲得其所需所欲之物的一種社會和管理過程?！彪S著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,對市場營銷的涵義早已不再是簡單的營銷概念,而是具體到了某個行業(yè)的營銷概念。
房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個分支概念,它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進(jìn)行概括。從廣義上講,房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價值,與客戶進(jìn)行等價交換,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一個過程;從狹義上講,房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種促銷手段,將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售給買房客戶的整體過程。
二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題
(一)缺乏有效的市場考察
任何一個企業(yè)的發(fā)展,都是從市場中來,到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè),始終是依托于市場這個大環(huán)境,去謀求發(fā)展?？茖W(xué)地考察市場的當(dāng)前形勢和未來發(fā)展前景,把握好企業(yè)發(fā)展的方向,才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷策劃的最重要的依據(jù)就是進(jìn)行市場考察,但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時候,考察力度不夠深入,注重表面資料數(shù)據(jù),未進(jìn)行深入分析,從而導(dǎo)致企業(yè)決策者在制定項目市場營銷方案時,做的營銷方案過時,缺乏時效性,未從市場消費(fèi)者的需求情況及其購買力的角度出發(fā),導(dǎo)致市場營銷未達(dá)到預(yù)期的效果,從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實現(xiàn)。
(二)目標(biāo)市場的定位不準(zhǔn)確
我國消費(fèi)者群體是一個龐大的社會群體,他們在收入、文化水平、消費(fèi)觀上存在著明顯的差異,因此消費(fèi)者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費(fèi)者對產(chǎn)品需求差異性的特征,只是盲從隨波逐流,跟隨大流,側(cè)重對高檔產(chǎn)品的定位,以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因為企業(yè)沒有確定這批項目主要針對什么群體消費(fèi)者,市場定位的不準(zhǔn)確不但對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響,而且導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡,難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。
(三)廣告投入過度
許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的傳播作用,來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用,在一定時期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加,但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會,消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)、電視、手機(jī)短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告,譬如說,房產(chǎn)、家電、促銷活動等廣告,早已形成一定的審美疲勞。房產(chǎn)廣告對吸引消費(fèi)者的作用已不大,在這樣的形勢下,還去過度投入廣告,加大市場營銷成本顯然是不明智的。
(四)企劃創(chuàng)意不合理
房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達(dá)到項目預(yù)期的效果而采用的一種方向性決策,更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產(chǎn)企業(yè)在營銷策劃過程中,不是一味地去追求“新”與“奇”,而沒有真正地創(chuàng)新思維,就成了標(biāo)新立異;就是采用過于保守的營銷策劃策略,這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊;無法實現(xiàn)創(chuàng)意與實際操作的有機(jī)結(jié)合;還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中,并沒有將各種因素進(jìn)行綜合考慮,更無法進(jìn)行有機(jī)整合,致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費(fèi)者有眼前一亮的感覺。
三、提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平的策略
(一)高度重視市場考察,增強(qiáng)市場預(yù)測科學(xué)性
市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用,因為市場考察為營銷策劃提供了真實的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場考察前,要做好充分的準(zhǔn)備。比如說考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理材料。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工、銷售以及物業(yè)管理的始終,這需要深入市場進(jìn)行考察,并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測,并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復(fù)論證,才做最終的總結(jié)工作。
(二)明確目標(biāo)市場
房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去,將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起。按照地理因素、文化水平、購買力等因素可以將消費(fèi)者劃分為不同的市場需求群體,比如按照消費(fèi)者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標(biāo)市場以后,就能決定采用適合的形式進(jìn)行市場營銷,比如市場集中化、選擇專業(yè)化,科學(xué)地選擇目標(biāo)市場,不但可以平衡市場供求,還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。
(三)適宜地進(jìn)行誠信宣傳
房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果,在宣傳過程中,一定要堅持誠信與實效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上,去選擇廣告宣傳的具體形式;并在廣告時間、廣告量、廣告地點上把握好分寸,廣告內(nèi)容上以真實有效為主,以滿足客戶的需求為目的,讓客戶相信企業(yè)的信用度,形成一定的好感;在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)加工,給客戶以想象的空間,激發(fā)人們的發(fā)散思維。
(四)企劃創(chuàng)意設(shè)計科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合
房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,并購買產(chǎn)品。要吸引消費(fèi)者的目光,就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計上將科學(xué)與技術(shù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,充分考慮客戶的注意力、識別力、對產(chǎn)品的可信性、愉悅性以及需求性,用藝術(shù)化的表現(xiàn)形式來表達(dá)產(chǎn)品的優(yōu)勢,譬如說產(chǎn)品的美感、質(zhì)量等,給消費(fèi)者心中留下良好深刻的形象。企劃設(shè)計更要讓消費(fèi)者感到真實、親切、貼近實際,時刻圍繞主題,以設(shè)計新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計風(fēng)格獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計不僅會讓人們覺得標(biāo)新立異,更會讓消費(fèi)者認(rèn)為脫離老套陳舊,真正達(dá)到創(chuàng)意設(shè)計的新、秒、精。
總之,房地產(chǎn)市場營銷的策略水平直接影響到了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,并在社會效益與環(huán)境效益等多方面起著重要影響作用,并對整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)要正視房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題,從企業(yè)的自身情況出發(fā),制定符合本企業(yè)的生存和發(fā)展的策略。隨著時代的發(fā)展,將會有越來越多的人關(guān)注房地產(chǎn)市場營銷策略以及應(yīng)用,并對其作出深層次、多角度地科學(xué)分析。筆者堅信在不久的將來,將會對如何提高房地產(chǎn)市場營銷策略水平作出更趨完善地闡釋。
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一、2011年中國房地產(chǎn)市場總體銷售態(tài)勢
據(jù)人民銀行的關(guān)于《2011年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2011全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源共為83246億元，比上年同期增長了14.1%，其中包括國內(nèi)貸款12564億元、此項和2010年持平；其次利用外資達(dá)814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款共有8360億元，同比下降了12.2%。從而房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速總體也在2011年回落，全年累計增加1.26萬億元，同比少增7704億元，全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比去年同期水平低了9.4個百分點障性住房開發(fā)貸款增量占比提高。 由以上數(shù)據(jù)可以看出，開發(fā)貸款及按揭貸款僅2.096萬億，僅占25.1%，低于歷年同期。與此同時，由于2010年市場形勢好，房地產(chǎn)企業(yè)加大了開工力度，目前施工在建規(guī)模有史以來最高，各大企業(yè)資金支付壓力極大。
鑒于2010年度一片大好的銷售形勢，各大房地產(chǎn)企業(yè)都上提了2011年的銷售目標(biāo)，由于業(yè)內(nèi)目標(biāo)都定的較高，造成很多企業(yè)到了年底都無法有效的完成預(yù)期目標(biāo)，可重點是完成情況直接決定了經(jīng)理人及其營銷團(tuán)隊的獎金。所以為了達(dá)成年度目標(biāo)及更好的回籠資金從而緩解企業(yè)內(nèi)部資金壓力，從2011年10月份起，各大企業(yè)都推出了以價換量為目的的種類繁多的促銷活動。從10月開始，北京、上海、廣州等國內(nèi)一線城市的部分樓盤率先打響了房價調(diào)整的第一槍！上海成為第一個降價的城市，其中龍湖酈城最先引發(fā)大幅降價，接著還有綠地秋霞坊、中海御景熙岸等樓盤都一一效仿。由此引發(fā)的一線城市大多數(shù)樓盤的打折促銷從而形成了市場降價的表面現(xiàn)場，之后又被專家及媒體炒作放大，故導(dǎo)致了市場購房者們的觀望態(tài)度，最終引爆了當(dāng)前全國性的市場疲軟與各種變相的打折促銷活動扎堆現(xiàn)象。針對這一系列的銷售問題，要提出一些促進(jìn)發(fā)展的營銷策略，才能更好的促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
二、促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的營銷新策略
（一）活動新策略
①植入式營銷
目前市場上植入式營銷已經(jīng)開始普及，作為房地產(chǎn)項目的營銷方，有效的加入植入式營銷的理念可以輔助銷售、將營銷活動的傳播效率進(jìn)一步提高。其中借助各類媒體和社會熱點事件之勢而進(jìn)行的互動式植入營銷以及與企業(yè)的信息平臺網(wǎng)絡(luò)宣傳聯(lián)合起來的營銷活動都是非常行之有效的。
②廣撒網(wǎng)
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和營銷手段的不斷更新，短信營銷已經(jīng)成為一種新的營銷模式。作為“第五媒體”，手機(jī)短信平臺以其速度快、效率高、成本低、高精確、受眾廣等無可比擬的優(yōu)點備受企業(yè)關(guān)注，越來越多的企業(yè)嗅到了其中有利可圖的商機(jī)。比起傳統(tǒng)的廣告牌、傳單、宣傳冊等耗費(fèi)人力物力、見效時緩、范圍有限的宣傳手段，手機(jī)擁有最為龐大的用戶群體，群發(fā)短信平臺能在一瞬間完成其他媒體無法做到的大面積輻射轟動效果，高度的傳閱率以及儲存性使企業(yè)的宣傳效果大幅度提升。隨著功能的擴(kuò)展，技術(shù)的日新月異，手機(jī)短信群發(fā)平臺作為新一代的商業(yè)營銷模式備受廣大企業(yè)青睞。
（二）媒體組合推廣新策略
在整個營銷系統(tǒng)的組成中、營銷渠道策略是其重要組成部分之一、同時對降低企業(yè)成本及提高市場競爭力具有重大意義。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、市場的不斷更新、企業(yè)的營銷渠道也在不斷發(fā)生新的改變，陳舊的模式已不能適應(yīng)新形勢的變化。
①區(qū)域內(nèi)
在原有渠道的基礎(chǔ)上，項目廣告調(diào)性可適度向大眾媒體傳播（如電視、廣播、報紙、雜志等），同時增設(shè)高端商場地下停車場廣告、萬達(dá)影院大片獨家廣告放映權(quán)、高端會所廣告、財富廣場分展場等，擴(kuò)大圈層渠道。
②區(qū)域外
區(qū)域內(nèi)外渠道應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，合理搭配，保證長期、穩(wěn)定的推廣效果。由于未來推售量較大，蓄客難度加大，建議拓展區(qū)域外客戶，如增設(shè)動車廣告、機(jī)場VIP候機(jī)廳的廣告投放及溫州等富裕地市項目宣講會等。
（三）客戶資源拓展新策略
客戶策略如何執(zhí)行，不是我們自己拍腦袋定的，而是客戶告訴我們的，包括客戶的籍貫，客戶購買的決定因素，客戶從事的行業(yè)、職業(yè)、以及客戶的共同特征和客戶的愛好。
打破傳統(tǒng)的對客戶性別、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、工作區(qū)域、居住區(qū)域等等方面的刻板的研究分析。而通過客戶與營銷的對位研究，互動研究得出了客戶會出現(xiàn)在何處，他們喜歡什么，不喜歡什么，什么能夠打動他們，而他們又對什么無動于衷。有了這些方面的認(rèn)知，在如此的市場環(huán)境下，針對客戶在營銷方面的特點，進(jìn)行針對性拓展和推廣。
（四）展示新策略
保持園林美觀、整潔，導(dǎo)視系統(tǒng)展示到位。即業(yè)主入伙后高度保持小區(qū)整潔、衛(wèi)生，讓業(yè)主滿意，讓客戶感知，給出建議。現(xiàn)場情景體驗，配備專業(yè)講解示范大使、管家，僅供認(rèn)籌客戶參觀體驗。全天候內(nèi)場鋼琴演奏，配備樣板房專業(yè)講解示范大使、樣板房管家。在樣板房不同分區(qū)設(shè)置不同場景，邀請專人在書房繪畫，在客廳彈奏樂器，在會客室擺設(shè)茶道，在廚房制作點心，甚至舉行室內(nèi)party，利用每一個真實情景。
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