首頁 > 優(yōu)秀范文 > 房地產(chǎn)用戶分析
時間：2023-07-07 09:20:42
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)用戶分析范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
運用傳統(tǒng)手段對市場進行分析時，我們大多利用二元矩陣方法來分析所挑選的目標市場，然而，此種方法并不適合對具有多個影響因素的房地產(chǎn)市場進行分析，雖然我們在研究多因素問題時也具有許多研究方法，但是，對于某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平來說，則需要利用多個指標對其進行綜合性描述。由于描述時大多涉及模糊概念，很難利用傳統(tǒng)的數(shù)學模型對其進行分析，因此，本文采用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進行分析，進而對市場實行歸類。
一、模糊聚類分析法的使用步驟
一般情況下，依照某個規(guī)律以及要求，通過對事物所具有的實際數(shù)量關(guān)系進行分析，進而對事物實現(xiàn)分類的方法，我們稱為聚類分析法，而將聚類分析法應用于那些模糊的事物中時，該類方法又被叫做模糊聚類分析法。
通過利用模糊聚類分析法對房地產(chǎn)市場進行研究，我們將樓盤整體分成了4大類，研究結(jié)果表明，雖然東逸華庭所具有的其他物質(zhì)條件比較普通，然而，它的居住環(huán)境以及性價比卻是最高的；對于上善若水、南奧花園和海倫堡這三個樓盤來說，其戶型和其他配套設施都相對較好，因此，這三個樓盤的價格都相對較高；無論居住環(huán)境、戶型、其他配套設施還是物業(yè)管理水平，新月明華和喜盈雅境都比其他六個樓盤低，因此，其價格也相對較低；金海岸以及祈?；▓@的綜合指標在所有樓盤中均為最高，是二次置業(yè)過程中的首選。
四、結(jié)語
通過上面的敘述我們了解了模糊聚類分析法的有關(guān)概念以及應用，由于房地產(chǎn)市場大多受到多個因素的影響，并且每一種影響因素均具有一定程度的模糊性， 所以，我們可以利用模糊聚類分析法對其進行分析，明確目標客戶，對具有不同需求的客戶進行物業(yè)的開發(fā)。綜上所述，采用模糊聚類分析法有利于房地產(chǎn)行業(yè)為自身客戶的實際置業(yè)以及開發(fā)商的開發(fā)提供十分重要的具有參考價值的資料。
1.關(guān)于房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報告
為了更好的探討房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報告中的作用與實踐和讓讀者對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報告有一個深刻的認識，以下將分別對房地產(chǎn)市場分析軟件和房地產(chǎn)市場分析報告作概要說明。
1.1房地產(chǎn)市場分析軟件
當前市場上流行的房地產(chǎn)分析軟件主要包含如下一些功能模塊：專題地圖分析模塊、地塊分析模塊、宏觀經(jīng)濟分析模塊、區(qū)域市場分析模塊以及市場分析報告生成模塊，以下分別對房地產(chǎn)分析軟件中的各功能模塊進行介紹說明。
（1）專題地圖分析模塊
用戶使用該模塊可以實現(xiàn)樓盤各項指標（建筑面積、房屋數(shù)量、房屋價格等）的專題地圖表示，其功能效果圖如圖1所示。
（2）地塊分析模塊
用戶使用該模塊可以利用房地產(chǎn)分析軟件提供的各種選擇工具和查詢功能，查詢地塊附近的施工項目,并可以查看樓盤的詳細情況，包括樓盤的基本信息、房屋戶型和裝修信息、周邊配套設施信息以及對開發(fā)商的具體描述信息等。
（3）宏觀經(jīng)濟分析模塊
用戶使用該模塊可以對宏觀經(jīng)濟的各項指標（樓盤投資額、樓盤竣工面積、空置面積）進行系統(tǒng)的統(tǒng)計和分析，而且該模塊可以將用戶選擇的各項宏觀經(jīng)濟指標以圖表的形式展現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖2所示。
（4）區(qū)域市場分析模塊
用戶使用該模塊可以對規(guī)定區(qū)域內(nèi)樓盤的各項指標（樓盤戶型套型、房屋的裝修級別、樓盤建筑類型、樓盤的供給規(guī)模以及樓盤的銷售狀況）進行分析，并將分析結(jié)果以圖表的形式呈現(xiàn)給用戶，其功能效果圖如圖3所示。
（5）市場分析報告生成模塊
用戶使用市場分析報告生成模塊可以根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件提供的各功能模塊對房地產(chǎn)項目進行市場分析的各項結(jié)果自動生成市場分析報告電子文檔，并以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)出市場分析的各項成果。
1.2房地產(chǎn)市場分析報告
為了使讀者對房地產(chǎn)市場分析報告有一個全面的認識，以下將分別從房地產(chǎn)市場分析報告的概念、房地產(chǎn)市場分析報告的組成以及房地產(chǎn)市場分析報告的功能對房地產(chǎn)市場分析報告作概要說明。
（1）房地產(chǎn)市場分析報告的概念
顧名思義，所謂的房地產(chǎn)市場分析報告就是通過對房地產(chǎn)的市場信息進行全面的、系統(tǒng)的收集、分析、加工、整理之后生成的一種書面報告。
（2）房地產(chǎn)市場分析報告的組成
按照相關(guān)的規(guī)格要求說明，一份規(guī)范的房地產(chǎn)市場分析報告通常由以下五個部分組成：一是關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的系統(tǒng)分析；二是為有效應對近期的市場風險所采取的主要的風險預防策略；三是當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題以及問題成因分析；四是對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的科學判斷和預測；五是結(jié)合房地產(chǎn)市場未來發(fā)展形式的預測結(jié)果提出下一步的政策和建議及相關(guān)問題的主要應對措施。
（3）房地產(chǎn)市場分析報告的功能
第一、一份科學全面的房地產(chǎn)市場分析報告通過對當前市場的狀況作系統(tǒng)全面的總結(jié)和分析，可以科學的揭示房地產(chǎn)市場的內(nèi)在規(guī)律以及市場的波動規(guī)律，有效預見房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及市場風險，進而達到降低房地產(chǎn)市場風險的目的。
第二、一份科學全面的房地產(chǎn)市場分析報告還可以為房地產(chǎn)市場的相關(guān)參與者提供市場動態(tài)信息、調(diào)整市場行為、把握市場發(fā)展機遇提供重要的參考依據(jù)。
2.房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報告中的作用
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的樓盤信息、建筑面積信息、樓盤交易信息等一系列市場因素數(shù)據(jù)的選擇和統(tǒng)計分析，最終以圖文并茂的形式為用戶呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析結(jié)果的集成化信息系統(tǒng)，房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報告中發(fā)揮著非常重要的作用。
2.1有效提高了房地產(chǎn)市場分析報告的科學性
房地產(chǎn)市場分析軟件采用的是服務器/瀏覽器模式，用戶可以通過客戶端實現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)市場信息有關(guān)數(shù)據(jù)的錄入、導出和采集，通過這三種方式來有效實現(xiàn)房地產(chǎn)市場分析報告中所需要的各種信息數(shù)據(jù)的動態(tài)更新，同時該軟件提供的錯誤信息糾錯機制，充分保證了房地產(chǎn)市場分析報告中所需要的各種數(shù)據(jù)的真實性，進而可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報告的科學性。
2.2有效提高了房地產(chǎn)市場分析報告的全面性
房地產(chǎn)市場分析軟件作為一個集成化的信息系統(tǒng)，可以為全面的為房地產(chǎn)市場分析報告的編制提供其所需的包括樓盤土地信息、樓盤區(qū)域信息、樓盤交易信息、地塊信息、專題地圖、宏觀經(jīng)濟信息等在內(nèi)的各種信息，并能將這些信息通過科學的統(tǒng)計分析，最后以圖表的形式為用戶提供房地產(chǎn)市場分析報告的編制所需要的全部信息，從而有效提高了房地產(chǎn)市場分析報告的全面性。
2.3實現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報告的智能化
為了更好的將房地產(chǎn)市場分析軟件應用于房地產(chǎn)市場分析報告中，多數(shù)的房地產(chǎn)市場分析軟件中都設計和提供了自動生成房地產(chǎn)市場分析報告的功能模塊。這就實現(xiàn)了生成房地產(chǎn)市場分析報告的智能化，從而大大提高了房地產(chǎn)市場分析報告編制的效率，同時也有效避免了人為編制房地產(chǎn)市場分析報告中容易出現(xiàn)的各種錯誤，有效提高了房地產(chǎn)市場分析報告的精確度。
3.房地產(chǎn)市場分析軟件應用于房地產(chǎn)市場分析報告中的實踐方案
筆者認為為了更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析軟件在房地產(chǎn)市場分析報告中的各項職能，需要有一套科學的實踐方案作支撐，以下就對房地產(chǎn)市場分析軟件應用于房地產(chǎn)市場分析報告中的實踐方案的具體操作流程作詳細的說明。
第一、確定市場分析報告的研究目的。明確最終生成的房地產(chǎn)市場分析報告是為決策方案的選擇服務，還是僅僅為一般的市場研究服務，是為解決某一具體的市場問題服務，還是為更好的發(fā)掘市場機會服務等。
第二、充分結(jié)合房地產(chǎn)市場分析軟件所提供的各種功能模塊來確定最后生成的市場分析報告所研究的范圍以及所要解決的問題。
第三、根據(jù)房地產(chǎn)市場分析軟件的數(shù)據(jù)處理方法，確定分析報告所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法以及數(shù)據(jù)處理過程中數(shù)據(jù)分析方法的選擇。
第四、通過房地產(chǎn)市場分析軟件完成市場分析報告所需數(shù)據(jù)的收集、處理與分析。
第五、應用房地產(chǎn)市場分析軟生成房地產(chǎn)市場分報告的功能模塊來自動生成附有市場分析結(jié)論和建議的房地產(chǎn)市場分析報告。
結(jié)論：將房地產(chǎn)市場分析軟件有效的應用于房地產(chǎn)市場分析報告中，可以有效提高房地產(chǎn)市場分析報告的科學性、全面性和精確度，進而可以更好的發(fā)揮房地產(chǎn)市場分析報告的各項職能，對進一步促進房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮和發(fā)展具有非常重要的意義。
參考文獻：
近20年來，房地產(chǎn)作為必不可少的支柱產(chǎn)業(yè)，對我國國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的推動作用。然而，在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷手段必然會被一種低成本，高效率的營銷手段所代替。電子商務技術(shù)與房地產(chǎn)營銷相結(jié)合，更好的解決當前房地產(chǎn)所面臨的問題，成為了信息化發(fā)展的必然趨勢，房地產(chǎn)電子商務也隨之逐漸受到了人們的關(guān)注與青睞。
1、房地產(chǎn)電子商務的發(fā)展現(xiàn)狀
早在1995年初，美國就有大約100個網(wǎng)站進行商品房銷售，同年底就達到了4000多個。1996年底，從事商品房銷售的網(wǎng)站達到8000多個，2000年時已經(jīng)超過了1萬個。顯然，房地產(chǎn)電子商務的推廣在短短的5年內(nèi)頗有成效，銷售平臺廣闊，有很大的發(fā)展空間。
我國的房地產(chǎn)電子商務起步較晚。2011年4月，易居中國首創(chuàng)了房地產(chǎn)電子商務模式――新浪樂居房地產(chǎn)電子商務頻道正式上線，萬科，保利，招商，華潤，綠城，新地，碧桂園等多家房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛進軍電子商務領(lǐng)域。有數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)電子商務網(wǎng)站用戶在2011年11月就已經(jīng)達到了219萬人，2012年3月達187萬人的月度用戶覆蓋。從2011年11月至2012年6月，用戶規(guī)模平均月環(huán)比增速達到23.3%，房地產(chǎn)電子商務呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢。
據(jù)易居購房企業(yè)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2013年8月8日，新浪樂居房地產(chǎn)電子商務共實現(xiàn)了8.1萬套房源，900億成交額，在線處理購房訂單27萬，月均活躍用戶90萬。房地產(chǎn)電子商務的消費規(guī)模逐漸擴大，在當今的商品銷售中占據(jù)了舉足輕重的地位。
2、房地產(chǎn)電子商務的優(yōu)點
（1）網(wǎng)絡交易的公平公開性。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易，具有較低的透明度。消費者通過營銷人員的介紹來判斷房產(chǎn)的優(yōu)劣，這極大的抑制了房產(chǎn)本身的特性和消費者的主觀意識。改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)的交易模式，采用消費者，開發(fā)商，材料供應商，政府以及銀行等多領(lǐng)域的共同參與的新型模式，使消費者利用網(wǎng)上強大的信息聯(lián)通優(yōu)勢對房產(chǎn)信息本身具有較為系統(tǒng)的認識，同時又可以進行不同角度的比較和評估，把房子的定價權(quán)徹底交給客戶。用公開透明的信息建立健康的定價機制，避免了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的中間機構(gòu)壟斷信息牟取利益，實現(xiàn)傳統(tǒng)交易無法比擬的公平公開性。
（2）豐富的推廣手段和強大的廣告宣傳效應。網(wǎng)絡購物已經(jīng)成為了消費者青睞的購物方式，采用網(wǎng)絡平臺進行購物的消費群體日益增多。利用網(wǎng)絡高效率的搜索引擎，網(wǎng)絡廣告，網(wǎng)站資源合作，E-mail營銷等，可以不受時間和空間控制的對產(chǎn)品進行宣傳。同時，VR360度旋轉(zhuǎn)影像瀏覽技術(shù)，三維動畫模擬，效果圖展示等構(gòu)成了網(wǎng)上樓盤的銷售系統(tǒng)，為消費者營造身臨其境的真實感覺。
（3）低成本高效率的個性化服務。房地產(chǎn)電子商務，帶給消費者的不僅僅是更加豐富的交易機會，還是信息的綜合服務平臺。交易前啟用自動調(diào)價系統(tǒng)和智慧議價系統(tǒng)，具有專人的現(xiàn)場視頻講解，電話咨詢等服務；交易后提供網(wǎng)上裝修顧問，物業(yè)管理顧問等服務，更適合多元化的市場需求。隨著消費用戶的增多，信息庫的完善，為完成交易所消耗的成本逐漸降到最低。異地看房，購房等活動也變得輕松快捷。
3、房地產(chǎn)電子商務所面臨主要問題
（1）監(jiān)督機制不健全。目前，制約我國房地產(chǎn)電子商務發(fā)展的首要問題就是監(jiān)督機制的不健全。據(jù)易居中國的問卷調(diào)查顯示，53.8%的用戶認為房地產(chǎn)電子商務應引入第三方機構(gòu)監(jiān)督交易全過程。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，其單間價值巨大，交易環(huán)節(jié)復雜，使得消費者對產(chǎn)品交易的安全性十分關(guān)注。
（2）巨額資金的支付問題。雖然中國銀行，工商銀商等5家銀行與房地產(chǎn)電子商務平臺已達成了網(wǎng)絡對接，消費者可以選擇在網(wǎng)上支付或按揭支付。但由于房地產(chǎn)單件的交易額巨大，消費者無法完全接受和認可，線上支付的方式并不成熟。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的支付方式相融合，線上交付定金，線下交易剩余金額的方式成為了房地產(chǎn)電子商務交易的主要方式。
（3）不完善的法律體系。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，16.7%的采訪者認為有關(guān)法律不完善，實行條件尚不成熟，不足以全面實行房地產(chǎn)電子商務。消費者網(wǎng)上購房本就屬于低頻率交易，產(chǎn)品的安全性顯得尤為重要。截止目前，我國還沒有出臺具體的有關(guān)網(wǎng)絡犯罪的法律法規(guī)，這給房地產(chǎn)電子商務的運營帶來了一定的誠信危機。
4、房地產(chǎn)電子商務的可行性分析
在信息網(wǎng)絡平臺的運營過程中，會產(chǎn)生各種各樣的成本。包括：網(wǎng)絡建設成本，信息傳遞成本和信息搜集，處理和制作成本。隨著網(wǎng)絡的長期使用，網(wǎng)絡建設和信息傳遞的邊際成本幾乎為零，信息網(wǎng)絡的平均成本則隨著用戶人數(shù)的增加而明顯遞減，但網(wǎng)絡的收益卻隨著用戶人數(shù)的增加而同比例增加。也就是說，網(wǎng)絡的規(guī)模越大，總收益和邊際收益也越大。
在房地產(chǎn)電子商務平臺的運行過程中，總收益逐漸上升，隨時用戶人數(shù)的不斷增多，信息的不斷擴充和完善，每多賣出一套房產(chǎn)的邊際收益逐漸增加，且用戶人數(shù)越多，增加的程度越大。
實現(xiàn)房地產(chǎn)電子商務的正常運營雖然需要經(jīng)歷一定的時間，但只要優(yōu)勢出現(xiàn)并達到一定的程度，情況就會自行強化，出現(xiàn)強者更強的壟斷局面。也就是說，當房地產(chǎn)電子商務平臺建立完成并由各方共同維護，所有的信息和渠道都得以保障的時候，占領(lǐng)的市場份額就越大，各方獲利也就會多。因此，房地產(chǎn)電子商務探索的道路雖然坎坷，但是未來是值得期待的。
5、房地產(chǎn)電子商務的前景展望
綜上，電子商務在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用具備一定的技術(shù)支持，營銷經(jīng)驗和消費群體。無論是房地產(chǎn)電子商務平臺本身的價值還是通過房地產(chǎn)電子商務所獲得的利潤，都將會取得前所未有的成功。在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展日新月異的今天，房地產(chǎn)業(yè)也不能墨守成規(guī)，亙古不變。改變傳統(tǒng)的交易模式，實行全產(chǎn)業(yè)鏈布局的房地產(chǎn)電子商務，是一種歷史性的創(chuàng)新，更是一種革命性的突破，符合科技發(fā)展的一般規(guī)律。
參考文獻
[1]趙哲峰.基于電子商務環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)模式探討[J].現(xiàn)代營銷（學苑版），2013，（6）：26
[2]胡洪杰.電子商務環(huán)境下房地產(chǎn)營銷的基本策略[J].中國商貿(mào)，2013，（9）：26-27
房產(chǎn)管理部門在實施信息化管理過程中，需要整理大量的房產(chǎn)信息檔案資料、對房地產(chǎn)開發(fā)商房屋買賣進行監(jiān)管、精簡房地產(chǎn)辦公業(yè)務流程等。在房地產(chǎn)檔案管理過程中，運用計算機技術(shù)，建立電子檔案管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)能夠快速的查詢房產(chǎn)檔案信息、降低產(chǎn)權(quán)檔案變更率、有效的整合大量房產(chǎn)數(shù)據(jù)信息，極大的提高了房產(chǎn)檔案管理水，為房地產(chǎn)業(yè)又好又快的發(fā)展做出貢獻。
1 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設計理念
1.1 可擴展性
計算機技術(shù)具有發(fā)展速度快、硬件設備更新快等特點。將計算機技術(shù)應用在房地產(chǎn)檔案管理中可以極大促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，增添更多的房地產(chǎn)業(yè)務、刺激住房需求，因此，設計科學的房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，在設計過程中要充分考慮電子檔案管理系統(tǒng)的可擴展性。
1.2 統(tǒng)一性
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，建立電子檔案管系統(tǒng)需要處理大量的數(shù)據(jù)信息和各種業(yè)務。房屋的數(shù)據(jù)信息是交易辦證、產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)，電子檔案管理系統(tǒng)通過統(tǒng)一的測繪數(shù)據(jù)管理，采用接口入庫的方式，統(tǒng)一房屋的各項數(shù)據(jù)信息，有效的避免了一房多買的現(xiàn)象發(fā)生，防止企業(yè)利用虛假信息欺騙購房者。建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)后，房屋產(chǎn)權(quán)所有者對于房屋信息的修改變得方便快捷，只要在其企業(yè)相關(guān)部門登記修改，即可實現(xiàn)各個子系統(tǒng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)一。采用統(tǒng)一性的理念設計房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)，有利于開放系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展的需要進行更深層次的應用開發(fā)。
1.3 安全性
房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設計過程中需要充分考慮房地產(chǎn)商、購房者、網(wǎng)絡系統(tǒng)的安全性需求，阻止外部的非法訪問和入侵。系統(tǒng)可以根據(jù)需要設置身份認證和管理權(quán)限。在系統(tǒng)授權(quán)數(shù)據(jù)信息資源的基礎(chǔ)上，確保用戶能夠快速游覽房屋信息，不同的用戶對應不同應用層次，有效的阻止非法訪問和非法入侵。
2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架
2.1 網(wǎng)絡硬件層
為了滿足房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展需求，適應系統(tǒng)技術(shù)的發(fā)展，方便Internet應用下面將以多層B/S體系為例對網(wǎng)絡硬件層進行介紹。網(wǎng)絡應用層包括各種硬件結(jié)構(gòu)與實體，實體泛指數(shù)據(jù)信息的存儲、傳輸、處理等各類硬件產(chǎn)品。例如：硬盤、U盤、數(shù)據(jù)線等。
2.2 數(shù)據(jù)服務層
數(shù)據(jù)服務層包括圖形數(shù)據(jù)、房產(chǎn)數(shù)據(jù)、檔案數(shù)據(jù)等各種房屋信息數(shù)據(jù)的定義、維護與更新。數(shù)據(jù)服務層能夠有效的處理房產(chǎn)業(yè)務服務過程中的多種數(shù)據(jù)請求，通過管理數(shù)據(jù)信息來完成相關(guān)業(yè)務操作。
2.3 業(yè)務邏輯層
業(yè)務邏輯層是房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)中的核心層，該層也是用戶服務連接數(shù)據(jù)服務的橋梁。業(yè)務邏輯層接收用戶發(fā)來的請求，并通過容器管理對請求進行相應的處理，業(yè)務邏輯層還可以與數(shù)據(jù)服務層相互交數(shù)據(jù)，通過系統(tǒng)將數(shù)據(jù)反饋給用戶。將計算機技術(shù)應用在房地產(chǎn)檔案管理中，形成完整的房地產(chǎn)檔案管理業(yè)務，這種業(yè)務主要功能為數(shù)據(jù)的匯總、提取、修訂和校驗。
2.4 表現(xiàn)層
表現(xiàn)層具有較大的開放性，它主要是面對廣大普通用戶，用戶通過游覽器登陸相關(guān)網(wǎng)站，根據(jù)網(wǎng)站上的界面提示訪問所需要的數(shù)據(jù)信息資源，確保用戶界面的適用性和數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)一性。
3 房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)總體設計
3.1 數(shù)據(jù)庫設計
數(shù)據(jù)庫信息設計需要建立以下六種信息表：第一，權(quán)限信息表。權(quán)限信息表在系統(tǒng)中顯示不同用戶的操作權(quán)限；第二，用戶信息表。用戶信息表主要是對用戶的基本信息進行存儲，如編號、姓名和用戶權(quán)限等；第三，房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表。房地產(chǎn)權(quán)屬基本信息表主要是管理房屋權(quán)屬信息；第四，街道坐落表。街道坐落表是儲存房屋周圍的街道地址、交通狀況等信息；第五，抵押信息表。抵押信息表主要用于儲存抵押類型、受理時間、受理人等基本抵押信息；第六，查封登記表。查封登記表是用來記錄房屋權(quán)屬查封的基本信息。圖1為房地產(chǎn)工程信息系統(tǒng)圖。
3.2 房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)功能
建立房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，它可以實現(xiàn)全方位的信息共享，方便了解房產(chǎn)業(yè)務以及相關(guān)業(yè)務的數(shù)據(jù)信息，并將數(shù)據(jù)信息劃分為相互關(guān)聯(lián)但又獨立存在的各個子系統(tǒng)，房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門可以根據(jù)業(yè)務需求，選擇不同的子系統(tǒng)功能。例如：測繪管理系統(tǒng)是測繪部門將采集的實測、預測數(shù)據(jù)信息存儲在系統(tǒng)中，系統(tǒng)會根據(jù)業(yè)務需要將生成任務；遠程合同備案系統(tǒng)用于開發(fā)商遠程房屋買賣管理和合同樣本管理等，該系統(tǒng)可以根據(jù)房產(chǎn)審批的預售樓盤情況，控制開發(fā)商預售權(quán)限；企業(yè)建立專門的房產(chǎn)網(wǎng)站，用戶只需要通過網(wǎng)站窗口就可以查詢房屋信息、各項業(yè)務的收費信息、辦理備案申請等。
4 結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的建立有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，本文闡述了可擴展性、統(tǒng)一性、安全性等房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)設計理念，探討了房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)構(gòu)架的網(wǎng)絡硬件層、數(shù)據(jù)服務層、業(yè)務邏輯層和表現(xiàn)層，分析了房地產(chǎn)電子檔案管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫設計和子系統(tǒng)功能，為房地產(chǎn)電子檔案管理系統(tǒng)的總體設計提供參考。
參考文獻：
[1]趙東.天津市大港區(qū)房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理系統(tǒng)的設計與實現(xiàn)[D].2012.
5月，易居（中國）控股有限公司（NYSE：EJ，下稱“易居中國”）旗下核心企業(yè)、房地產(chǎn)信息綜合服務商克而瑞信息集團宣布推出克而瑞房價系統(tǒng)，旨在打造獨立第三方房價指導平臺，為市場交易提供價格指導。到6月中旬，該網(wǎng)站已覆蓋了12個城市，預計很快將擴展到全國60個大中型城市。用戶既可以在PC端通過克而瑞房價網(wǎng)站和新浪樂居門戶網(wǎng)站使用價格分析功能，還可以下載“口袋樂居”APP在移動互聯(lián)網(wǎng)端實時為心儀的房屋進行價格分析。
“克爾瑞做了十幾年，所有的項目都是針對B端客戶，也就是服務于開發(fā)商。此次克爾瑞房價系統(tǒng)的上線，意味著克爾瑞走向了C端，面向普通客戶?！币拙又袊戮种飨苄萌绱吮硎觥?/p>
掘金移動互聯(lián)
易居中國一向以“中國房地產(chǎn)流通服務領(lǐng)域的領(lǐng)導者和整合者”自居，是中國首家在美國紐交所上市的中國輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念公司，主要業(yè)務有一手房營銷、房地產(chǎn)信息及咨詢業(yè)務、房地產(chǎn)及家居互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)及品牌家居電子商務、二手房中介經(jīng)紀、旅游地產(chǎn)服務、商業(yè)地產(chǎn)顧問、房地產(chǎn)廣告?zhèn)髅胶屯顿Y管理等。其最新財報顯示，今年第一季度新房銷售金額達到391億元，新房業(yè)務收入的同比增幅超過了170%。同時，線上房地產(chǎn)廣告和電子商務業(yè)務也顯現(xiàn)出強勁的增長勢頭，增幅接近90%。
嘗到了房地產(chǎn)O2O甜頭的易居中國于4月宣布推出“口袋樂居”、“口袋經(jīng)紀人”、“口袋家居—裝修錢管家”等三款房產(chǎn)家居類移動客戶端APP產(chǎn)品，一個月后克爾瑞房價系統(tǒng)上線，公司的產(chǎn)業(yè)鏈整合觸角伸向了移動互聯(lián)網(wǎng)。值得注意的是，此次應用的“克而瑞房價”系統(tǒng)中的“房產(chǎn)價格分析”系統(tǒng)模塊，對于房屋價格的估價可以精準計算到戶。
說起房地產(chǎn)營銷，周忻總會給員工講這樣一個案例：中國有一家房地產(chǎn)企業(yè)，有專門的團隊天天給客戶打電話賣房子。有一天，杭州市市長正在召開全市房地產(chǎn)企業(yè)會議，突然接到一個電話，詢問是否有需要購買他們的房子，這家企業(yè)就是龍湖地產(chǎn)。周忻認為，作為房地產(chǎn)服務商的易居中國，更應該向龍湖地產(chǎn)學習，做好精準的營銷，而前文所述三款APP的推出也正是基于把營銷做到每個人的目的。
下載“口袋樂居”，用戶可以通過手機隨時查看房源實時更新的售賣信息、線下看房團、購房優(yōu)惠、樓盤優(yōu)惠以及本地導購等資訊。這款APP應用還匯總了克爾瑞房價、稅費計算、房貸計算等房地產(chǎn)買賣環(huán)節(jié)中所涉及的各類實用工具；針對房產(chǎn)經(jīng)紀人工作需要設計的“口袋經(jīng)紀人”提供了二手房、查看二手房和房源管理等工具，幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人快速搶占房源，精準計算房價；“口袋家居—裝修錢管家”則是有裝修需求消費者的百寶箱，用戶可以通過該軟件進行裝修的預算和記賬管理。三款APP推出一個月下載量達到70萬用戶。據(jù)樂居的數(shù)據(jù)，截至2013年3月底，通過移動設備（手機、平板電腦等）訪問樂居和家居網(wǎng)站的用戶超過了300萬個。
易居中國CTO崔興龍介紹，對于企業(yè)而言，三款APP的推出是用戶信息搜集積累的過程。移動終端后臺可以通過用戶瀏覽的樓盤、計算的房價等數(shù)據(jù)，基本定位出用戶的位置、購房人群性質(zhì)、購房價格范疇等信息。“這個產(chǎn)品的核心訴求就結(jié)合用戶的行為、地點、時間和取向，形成整體的營銷思路。有了平臺的支撐又掌握精準的用戶信息，就能夠把營銷做到最有購房需求的人群身上?！贝夼d龍如是說。
難尋商業(yè)模式
當然，垂涎于房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)事業(yè)的企業(yè)不止易居中國一家。早在去年，北京房地產(chǎn)中介最大份額占據(jù)者鏈家地產(chǎn)與IBM合作研發(fā)了SE銷售管理系統(tǒng)——掌上鏈家。傳統(tǒng)媒體樓市傳媒董事長蔡鴻巖也不斷創(chuàng)新，他單獨成立研發(fā)團隊推出了移動互聯(lián)終端“i樓市”。據(jù)介紹，iPad版“i樓市”針對的是B端用戶，其主要功能就是為房企制作電子樓書，向用戶展示地圖找房、動態(tài)顯示樓盤位置信息以及通過三維戶型來模擬現(xiàn)場看房等；手機版則定位C端用戶，為他們提供全國各地樓盤和社區(qū)信息。
易居中國高級副總裁賀寅宇總結(jié)：“今年是房地產(chǎn)移動互聯(lián)網(wǎng)的爆發(fā)年?！钡珶o論如何紅火，至少現(xiàn)在還沒有幾個人知道移動互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)領(lǐng)域能否運作出成熟的商業(yè)模式。蔡鴻巖透露，在樓市傳媒所做的移動互聯(lián)探索中，B端用戶目前是“i樓市”的主要收入來源。據(jù)了解，去年來自這部分的凈利潤為106萬元。有業(yè)內(nèi)人士指出盡管“i樓市”自稱已經(jīng)找到在移動平臺上的收費模式，但來自于電子樓書的這部分收入以及手機客戶端廣告客戶展示，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)廣告制作相比，并沒有本質(zhì)的創(chuàng)新，只是由以前的紙質(zhì)樓書變成電子樓書并放到了移動平臺上，而其移動平臺本身還沒有創(chuàng)造出獨特的營利模式。
對于靠移動互聯(lián)終端盈利，易居中國現(xiàn)階段似乎并不抱有希望。周忻說：“移動互聯(lián)網(wǎng)現(xiàn)在最重要的是做成一個平臺，讓用戶大量地使用，只有用的人多了，養(yǎng)成使用習慣后，我們才可能發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值?！碑斎?，崔興龍所稱的APP營銷目前也沒能轉(zhuǎn)換成真金白銀。
第三方房價指導
在口袋樂居中自然嵌入了一個叫作“克爾瑞房價”的入口，這也是周忻心中2013年的重頭戲。這款產(chǎn)品基于克爾瑞龐大的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，按月全國288個城市的純商品房價格指標。精確到個位數(shù)的這個價格不是賣家給出的售價，也不是中介公司的掛牌價，而是“克爾瑞房價”網(wǎng)站給出來的評估參考價——單套房源客觀的“一房一價”。
負責預測的系統(tǒng)被克爾瑞機構(gòu)命名為中國房地產(chǎn)價格分析系統(tǒng)（CRPS）。首先CRPS系統(tǒng)根據(jù)從二手房交易網(wǎng)站、中介門店以及網(wǎng)簽系統(tǒng)收集到的成交數(shù)據(jù)和小區(qū)的實際情況進行分析，測算出小區(qū)單價。之后，根據(jù)小區(qū)樓棟總情況、單個樓棟在小區(qū)的位置環(huán)境、房源所處樓層、戶型、朝向、采光、裝修程度和年限、面積等指標進行綜合測評計算，得出具體房源的參考價格。
除二手房外，新房價格也同樣能被估算?？藸柸鹦畔⒓瘓F北京房價測評中心首席分析師牟增彬介紹：“一手房價格分析系統(tǒng)采取因素調(diào)整法，通過計算機超過100個一手項目的模擬計算和十年以上經(jīng)驗的定價人員的經(jīng)驗值綜合權(quán)重反復比對，得出最終定價權(quán)重?！?/p>
克爾瑞研究機構(gòu)的報告稱，克爾瑞房價系統(tǒng)從宏觀上可以把握房價的走勢，從而判斷房地產(chǎn)市場的健康狀況；從微觀上對于具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從價格影響因素出發(fā)，采取價格測算方式評估其價值，從而對房地產(chǎn)的交易起到指導性作用。然而，購房人的需求在一定程度上對克爾瑞房價系統(tǒng)提出了要求——數(shù)據(jù)的準確性以及客觀公正的第三方立場。
克爾瑞（中國）信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱對此回應：“房價參考價的相對精準性建立在數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)之上，可以確保區(qū)域的行情判斷誤差在10%以內(nèi)，而美國知名房產(chǎn)估價網(wǎng)站Zillow的誤差在8%左右。”
第四維度
之所以有做第三方房屋指導價格的想法，周忻的靈感正是來源于Zillow。這是一家為用戶免費提供各類房地產(chǎn)信息查詢服務的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站，于2011年在納斯達克上市。據(jù)周忻介紹：“這家公司在短短四五年的時間內(nèi)做了四件事情：第一件是買了一張谷歌地圖；第二件是把全美國在互聯(lián)網(wǎng)上所有房產(chǎn)參數(shù)，詳細到房子的幾弄幾號、經(jīng)過多少交易統(tǒng)計得十分清楚，放在一套系統(tǒng)中；第三件是做了一個估價系統(tǒng)，與克爾瑞房價體系評估原理一樣，將這個體系放在互聯(lián)網(wǎng)上，引來很多人的關(guān)注；第四件就是將經(jīng)紀人頭像、聯(lián)系方式、貸款公司聯(lián)系方式與這個網(wǎng)站綁定，為他們嫁接客戶資源?！苯衲暌患径?，Zillow的營收同比增長71%，達到3，900萬美元，其中來自付費業(yè)務的收入是3，100萬美元，展示廣告業(yè)務營收為790萬美元。
這是周忻眼中“非常簡單的商業(yè)模式”，讓他看得眼饞，于是經(jīng)過三年的前期準備，克爾瑞房價系統(tǒng)終于上線。但同APP一樣，作為產(chǎn)品的克爾瑞房價系統(tǒng)現(xiàn)階段的意義并不在于給企業(yè)帶來多大的經(jīng)濟效益，而是幫助面向開發(fā)商的克爾瑞數(shù)據(jù)從B端走向C端。
周忻認為，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)有四個維度，分別為新浪樂居模式的房地產(chǎn)資訊維度、以安居客為代表的房源維度、以易居電商為代表的支付交易維度，而克爾瑞房價系統(tǒng)則成為了房價維度的代表產(chǎn)品。這也意味著，傳統(tǒng)業(yè)務中被視為專業(yè)門檻的營銷定價如今被全面解構(gòu)，行業(yè)由智力密集型向勞動密集型轉(zhuǎn)變的趨勢可能會因此加劇。
靠用戶積累掙錢
顯而易見，克爾瑞房價系統(tǒng)是周忻繼房產(chǎn)O2O——易居購房網(wǎng)之后的又一次重大創(chuàng)新戰(zhàn)略。但這一戰(zhàn)略之際，房產(chǎn)行業(yè)形勢正在微妙變化。
財報數(shù)據(jù)顯示，2013年第一季度，盡管易居中國總營業(yè)額仍以7.35億元領(lǐng)先于同行，但是公司賴以起家的業(yè)務上正在被競爭對手拉開差距。比如，世聯(lián)地產(chǎn)（SZ 002285）一季度銷售額達到576億元，易居中國則為391億元；在利潤方面，世聯(lián)地產(chǎn)為2，500萬元，易居中國為2，646萬元，獲利能力已然接近。而世聯(lián)地產(chǎn)的目標則是到2015年，市場占有率從去年的3.28%上升到7%。
［中圖分類號］F293 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）36-0029-01
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上,根據(jù)中國的國情和實際情況,將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作,一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究
依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析,結(jié)合供應鏈管理理論,建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。
房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型
2.1 模型基本說明
該模型不是直線供應鏈,而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型,決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程,而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的,不僅互為補充,而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以,4個流程雖處在供應鏈上的不同位置,但是它們之間互相“牽引”,形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng),從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。
2.2 模型的四個基本流程
模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理,其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動,包含開發(fā)方式的決策,產(chǎn)品創(chuàng)意,開發(fā)流程與合作伙伴的確定,銷售策略的制定等,其中也包含支持性的運作管理,如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu),布置方式和數(shù)量,具體開發(fā)計劃進度,銷售方式等。
土地和資金的獲取：指的是土地和資金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜,隨著我國金融市場的完善,資金來源渠道的多樣化,采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”,如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理?？辈彀ǖ匦螠y量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局,造型選擇,與周邊配套設施的結(jié)合,施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇,質(zhì)量、進度和資金的控制,竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強,也比較容易控制。
運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括,就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端,但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上,而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上,所以運營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇,開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點,去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源,運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力,通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系,使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的,成功獲取核心競爭力。
3.1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段,通過供應鏈進行成本管理,開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析,簡單地把商品房建造前后作為劃分界限,將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游,成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本,進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。
供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本,使其盡可能最小化來獲取最大利潤,以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值,特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化,而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上,還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上,從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
3.2 做全程供應鏈的管理者
全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化,有效縮短客戶到供應商的響應周期,從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工,合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式,企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源,判定供應鏈的內(nèi)部分工標準,分配價值活動,傳遞需求信息,制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價,從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化,市場逐步向買方轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上,需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式,站在全程供應鏈管理者的角度,從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭,與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
參考文獻:
1 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)流程
在國內(nèi)的一般性教科書上，根據(jù)中國的國情和實際情況，將房地產(chǎn)開發(fā)分為可行性研究、前期工作、建設實施、營銷和服務等4個階段。按照國際上傳統(tǒng)的經(jīng)典房地產(chǎn)著作，一般將房地產(chǎn)開發(fā)分為以下8個階段：提出投資設想、投資設想細化、可行性研究、合同談判、簽署正式協(xié)議、工程建設、竣工投入與資產(chǎn)管理。
2 房地產(chǎn)項目供應鏈管理研究
依照上述兩個房地產(chǎn)開發(fā)模型并基于對其的分析，結(jié)合供應鏈管理理論，建立如下圖所示房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型。
房地產(chǎn)項目供應鏈管理模型 1 模型基本說明
該模型不是直線供應鏈，而是橫向和縱向交叉的網(wǎng)絡供應鏈模型，決策、計劃和營銷不僅是供應鏈中的一個環(huán)節(jié)或流程，而且這個流程對其他3個流程始終產(chǎn)生影響。4個流程在職能內(nèi)容上是緊密相關(guān)的，不僅互為補充，而且在一些情況下甚至是互相滲透的。所以，4個流程雖處在供應鏈上的不同位置，但是它們之間互相“牽引”，形成了一個有機的管理創(chuàng)造系統(tǒng)，從而生產(chǎn)出符合市場需要的有價值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 2 模型的四個基本流程
模型包括4個基本流程模塊：決策、計劃和營銷，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理，其中，土地和資金的獲取，工程建設管理和運營管理這3個流程通過決策、計劃和營銷這個流程進行協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
決策、計劃和營銷：指的是商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的整體決策和營銷管理活動，包含開發(fā)方式的決策，產(chǎn)品創(chuàng)意，開發(fā)流程與合作伙伴的確定，銷售策略的制定等，其中也包含支持性的運作管理，如：確定商業(yè)房地產(chǎn)房型結(jié)構(gòu)，布置方式和數(shù)量，具體開發(fā)計劃進度，銷售方式等。
土地和資金的獲?。褐傅氖峭恋睾唾Y金的獲取方式。土地的獲取主要是根據(jù)土地出讓方的要求來決定；資金的融通更加復雜，隨著我國金融市場的完善，資金來源渠道的多樣化，采用何種方式獲取資金是房地產(chǎn)企業(yè)亟待研究的問題。土地和資金可以看做是房地產(chǎn)產(chǎn)品的“原材料”，如何“采購”至為關(guān)鍵。
工程建設管理：指的是項目的勘察、規(guī)劃設計和工程施工管理。勘察包括地形測量、工程地質(zhì)和水文勘察；規(guī)劃設計包括項目的整體布局，造型選擇，與周邊配套設施的結(jié)合，施工圖設計等；施工包括施工單位、監(jiān)理單位的選擇，質(zhì)量、進度和資金的控制，竣工驗收和移交等。相對來說這個流程技術(shù)性最強，也比較容易控制。
運營管理：可以用四個統(tǒng)一來概括，就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。這個流程處于整個流程的末端，但遠不意味著結(jié)束。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的價值不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的制造上，而且很大一部分體現(xiàn)在對項目的管理經(jīng)營上，所以運營管理流程是非常重要的。
3 房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理研究
隨著市場的成熟、資源的緊缺和競爭的加劇，開發(fā)商若想可持續(xù)發(fā)展則必須根據(jù)企業(yè)和環(huán)境的特點，去發(fā)現(xiàn)、挖掘、整合內(nèi)部資源和外部資源，運用供應鏈管理理論培育自己的核心競爭力，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的方式處理好合作伙伴相關(guān)行業(yè)關(guān)系，使得整個房地產(chǎn)開發(fā)流程的系統(tǒng)優(yōu)化以達到控制和降低成本的目的，成功獲取核心競爭力。 1 建立房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈管理成本控制系統(tǒng)
按照房地產(chǎn)開發(fā)流程從商品房的形成到向用戶交付使用商品房需經(jīng)過商品房生產(chǎn)準備、商品房生產(chǎn)和商品房銷售三個階段，通過供應鏈進行成本管理，開發(fā)商在不同的階段成本控制側(cè)重點應有所不同。為了便于成本分析，簡單地把商品房建造前后作為劃分界限，將整個房地產(chǎn)供應鏈劃分為上游、開發(fā)商核心企業(yè)和下游，成本也相應劃分為上游成本、開發(fā)商內(nèi)部成本和下游成本，進一步細化得出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應鏈成本控制模型。 轉(zhuǎn)貼于
供應鏈成本控制的最終目標就是控制用戶成本，使其盡可能最小化來獲取最大利潤，以較低的成本向用戶提供同等的價值或以同樣的成本向用戶提供更多的價值，特別是有助于實現(xiàn)用戶所看重的核心價值。最有競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)供應鏈不僅應使項目總成本優(yōu)化，而且使房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的特征體現(xiàn)在用戶看重的核心價值上，還要體現(xiàn)在商品房保值、增值和對用戶新需求的預測、識別和滿足上，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲取持續(xù)競爭優(yōu)勢基礎(chǔ)的核心競爭力。
2 做全程供應鏈的管理者
全程供應鏈管理的實質(zhì)就是為了快速響應客戶的快速變化，有效縮短客戶到供應商的響應周期，從而迅速并準確的滿足客戶的個性化需求。全程供應鏈管理重新進行了供應鏈的分工，合作、風險分擔、利益共享的經(jīng)營模式，企業(yè)的工作重心轉(zhuǎn)移到整合供應鏈內(nèi)部資源，判定供應鏈的內(nèi)部分工標準，分配價值活動，傳遞需求信息，制定供應鏈管理的整體戰(zhàn)略。
開發(fā)商主要是通過土地取得、市場分析等措施而取得投資收益。在市場競爭環(huán)境中開發(fā)商必須通過與房地產(chǎn)供應鏈的各組成部分進行討價還價，從而取得本身利益的最大化。隨著土地供應的市場化、房地產(chǎn)市場競爭的激烈化，市場逐步向買方轉(zhuǎn)化，房地產(chǎn)企業(yè)在繼續(xù)依靠供應鏈內(nèi)部的優(yōu)勢地位獲得利潤的基礎(chǔ)上，需要向滿足消費者日益變化的個性化需求轉(zhuǎn)移來保證既得利益不受損害。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變思維和經(jīng)營方式，站在全程供應鏈管理者的角度，從房地產(chǎn)供應鏈的內(nèi)部競爭轉(zhuǎn)向與其他房地產(chǎn)供應鏈的競爭，與設計商、承建商、供應商以及通往最終客戶的下游環(huán)節(jié)結(jié)成伙伴關(guān)系。
:
0 引言
隨著網(wǎng)絡基礎(chǔ)設施的健全和網(wǎng)絡知識的普及，新經(jīng)濟下的網(wǎng)絡銷售正悄然來臨，它的手段主要有：① 網(wǎng)上房展；② 網(wǎng)上房地產(chǎn)競拍；③ 網(wǎng)上房地產(chǎn)市場調(diào)查；④ 網(wǎng)上公關(guān)宣傳：一是互聯(lián)網(wǎng)廣播，它是基于Web技術(shù)的互聯(lián)網(wǎng)收音機，可用來宣傳房地產(chǎn)網(wǎng)站及公司服務；二是網(wǎng)上廣告；⑤ 網(wǎng)絡社區(qū)，即網(wǎng)上房地產(chǎn)論壇。網(wǎng)絡銷售利用了網(wǎng)絡媒體傳播的新觀念和計算機網(wǎng)絡新技術(shù)，使客戶及商家享受到電子商務的便利與快捷。今天房地產(chǎn)網(wǎng)絡銷售已成為在傳統(tǒng)銷售模式的一種必要的補充與發(fā)展，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)與世界接軌的重要途徑。
1 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及發(fā)展動態(tài)分析
目前，國內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)網(wǎng)站信息量小且質(zhì)量不高，而上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要為房地產(chǎn)中介企業(yè)，其獲得信息的來源有限，尚不能滿足消費者的需要[1]。大多數(shù)網(wǎng)站仍然以旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告為主，一些企業(yè)更是利用網(wǎng)絡傳遞虛假廣告信息，互聯(lián)網(wǎng)的互動特質(zhì)還未在網(wǎng)絡廣告中得到充分利用，導致顧客對網(wǎng)絡上的廣告煩不勝煩，對于購房更是顧慮重重。而我國政府在這方面的還存在很多法律空白，房地產(chǎn)的網(wǎng)上交易的還缺乏完善的安全保障和法律保障。
而在國外，將網(wǎng)絡廣告與網(wǎng)絡趣味性互動游戲相結(jié)合逐漸成為一種趨勢。因為網(wǎng)絡游戲式廣告最能體現(xiàn)網(wǎng)絡廣告的交互性。通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系了國外的一些朋友，了解到加拿大的房地產(chǎn)業(yè)在銷售過程中已經(jīng)完全依賴互聯(lián)網(wǎng)，諸如微軟公司MSN網(wǎng)站等許多著名的門戶網(wǎng)站都有專門的房地產(chǎn)網(wǎng)頁，提供有關(guān)信息，有些還可以幫助網(wǎng)友免費評估其房地產(chǎn)價值。[2]與國外相比，中國仍處于初步發(fā)展階段，因此，靈活運用互聯(lián)網(wǎng)就顯得迫切重要了，而在網(wǎng)絡銷售中將網(wǎng)絡廣告與網(wǎng)絡趣味性互動游戲相結(jié)合這一手段達到影響效應勢必成為一種趨勢。
2 研究意義
其一，本方案采用網(wǎng)絡廣告與網(wǎng)絡趣味性互動游戲相結(jié)合的形式，避免了旗幟廣告、彈出廣告等強迫式廣告導致的消費者對網(wǎng)絡廣告形成的抵觸情緒，而網(wǎng)絡廣告的根本特性之一就在于交互性?；硬粌H是互聯(lián)網(wǎng)的強勢，而且可以吸引受眾親身投入其中，加深對所廣告產(chǎn)品或服務的全面了解，加強對所廣告品牌的熟悉度和忠誠度。
其二，對于用戶而言，不僅趣味性互動游戲給用戶帶來了娛樂性，用戶還能夠了解到現(xiàn)實中的實時的房地產(chǎn)信息，包括各小區(qū)的周邊環(huán)境、交通便利條件、地段經(jīng)濟等情況。不僅如此，用戶能夠在游戲過程中深入了解到小區(qū)的整體布局、綠化環(huán)境、公共配套設施等情況。
其三，對于房地產(chǎn)商而言，趣味性互動游戲中引入了現(xiàn)實中樓房的銷售信息，讓用戶在玩樂的不知不覺中了解這些信息，達到一種意想不到的廣告影響效應。另外，趣味性互動游戲的基本素材源于現(xiàn)實中的樓盤和小區(qū)數(shù)據(jù)，讓更多的人了解這些信息，為房地產(chǎn)商的推銷工作提供了便利。
3 網(wǎng)站中購房游戲的設計
幾點說明：
1）網(wǎng)站主頁，以Google地圖數(shù)據(jù)制作而成的底圖，顯示各種類型的小區(qū)（包括新樓盤、二手房小區(qū)）的位置，主頁右邊的信息欄，列出了這些小區(qū)的各種信息，包括：小區(qū)的公共配套設施、綠化環(huán)境情況、交通便利條件、地段房價情況等，網(wǎng)站還根據(jù)這些基本情況，給每個小區(qū)賦予不同的權(quán)值，設置出了各小區(qū)的“房屋平均售價”。
2）用戶注冊后，需要在某一“小區(qū)”中租用或購買“房子”，才能具有在這個小區(qū)“工作”的權(quán)利，并把這一“小區(qū)”設置為自己的游戲場景。由于剛開始游戲時，用戶只擁有系統(tǒng)給予的少量的虛擬財富，用戶只能租用“二手房”。
3）網(wǎng)站還將設置一個評分系統(tǒng)評定用戶“房子”的精美指數(shù)，“房子”的周邊環(huán)境、地段經(jīng)濟、交通便利條件、內(nèi)部裝飾、陽臺視覺等對其精美指數(shù)都有影響。指數(shù)越高，用戶在“家”休息時的虛擬心情值恢復得越快，從而提高“工作效率”。
4）用戶每天的工作時間有限，工作時間到了以后必須回到“家”中休息一定的時間，使自己“體力”恢復，時間長短與自己的“房子”設計以及“心情值”密切相關(guān)。
5）用戶的“工作地點”包括：該“小區(qū)”中的物業(yè)管理處、家政服務中心、超市商店、餐廳、KTV歌廳、游戲城、酒吧、網(wǎng)吧、健身房等。但剛開始時，用戶只擁有一些基本的“技能”，只能在“餐廳”做服務員。“工作”過程中，用戶的經(jīng)驗值就會增加，可以用經(jīng)驗值換取更多的“技能”，進行更多更高級的“工作”。
6）用戶“出租”或“出售”房子的“價格”由用戶自行設置，但每個“房子”都有不同的上限標準，這個標準由“房子”的精美指數(shù)及其地段位置控制。
7）每個用戶“租用”房子達一定的時間就可以不許向主人交付“租金”，超過一定的上限時就可以把這個“房子”據(jù)為己有，所以“出租”房子的用戶要經(jīng)常回去看看情況，將不交付“租金”的用戶趕出“房子”。
4 網(wǎng)站架構(gòu)及方法
5 結(jié)語
雖然這是一個娛樂網(wǎng)站，但用戶在玩樂的過程中能夠了解到現(xiàn)實的小區(qū)情況及住房信息，包括小區(qū)的樓房構(gòu)造、交通便利條件、公共配套設施、綠化環(huán)境情況，房子的面積、樓層高度、規(guī)格布局、環(huán)境因素、地段經(jīng)濟條件等等，給用戶在以后買房起來一種引導的作用。同時也為房地產(chǎn)營銷工作提供了一種方式，達到了意想不到的廣告影響效應。
參考文獻：
[1]夏寧寧，淺論房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷模式創(chuàng)新，化學工程與裝備，2008（1）.
關(guān)鍵詞 ：供應鏈 房地產(chǎn)開發(fā) 競爭力 市場
供應鏈是當前房地產(chǎn)開發(fā)中產(chǎn)生的一種管理方面的思想，強調(diào)各個企業(yè)之間要相互交流與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。實踐證明，供應鏈的企業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了非常重要的作用，可以減少企業(yè)的生產(chǎn)成本、提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的效率，提高企業(yè)在市場中的競爭力。因為房地產(chǎn)開發(fā)是一個非常復雜的生產(chǎn)過程，在開發(fā)中所消耗的時間非常長，投入的成本也非常大，涉及到多個行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，環(huán)節(jié)非常多，各環(huán)節(jié)之間聯(lián)系也較為緊密，無論是哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題都要對其進行處理，若處理的不夠及時和恰當，就會損耗更多的成本。當前，可以把供應鏈管理方面的理論應用到相關(guān)的實踐過程中，建設一個以企業(yè)盈利為目的，加強各企業(yè)之間合作與交流的管理系統(tǒng)，盡量減少企業(yè)系統(tǒng)內(nèi)部的消耗，讓每個參與的企業(yè)都能獲得應得利潤，不斷地完善房地產(chǎn)開發(fā)的系統(tǒng)，減少開發(fā)過程中所付出的成本，進一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中的競爭力。
一、供應鏈應用到房地產(chǎn)企業(yè)中作用和問題
從供應鏈方面來分析房地產(chǎn)企業(yè)運行和經(jīng)營的相關(guān)模式，房地產(chǎn)企業(yè)把房地產(chǎn)開發(fā)作為企業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容，通過加強與其他房地產(chǎn)企業(yè)的交流與合作，把內(nèi)部的資源不斷地進行開發(fā)和整合，以提高整體的開發(fā)質(zhì)量，加快開發(fā)的速度和完善開發(fā)的過程，降低企業(yè)開發(fā)中的成本，進一步提高開發(fā)的質(zhì)量和水平。但目前很多企業(yè)僅僅把供應鏈方面的理論進行少數(shù)的修改然后直接的對其進行套用，因為各個行業(yè)發(fā)展的模式各不相同，所以在套用的過程中中難免會出現(xiàn)不同種類問題，使得這一模式在進行套用后很難順利施行。
房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和制造業(yè)之間最大的不同，主要體現(xiàn)在合作關(guān)系以及生產(chǎn)的方式上，從事制造方面的企業(yè)具有固定供應鏈模式，不能直接應用到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)中。所以，想要使房地產(chǎn)行業(yè)得到又快又好的發(fā)展，就要同時考慮制造企業(yè)方面的固定模式，對兩個行業(yè)之間的差異進行深入的分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要對其進行適當改造，使其更為完善、更加適合房地產(chǎn)行業(yè)的使用，實現(xiàn)對制造業(yè)應用流程方面的再次改造?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應用供應鏈管理模式的過程中存在很多的問題，具體問題如下：
（一）沒有形成整體的效益觀念系統(tǒng)。長期以來，企業(yè)為了增加所獲得的利潤，很多房地產(chǎn)企業(yè)著眼于降低企業(yè)的生產(chǎn)成本而忽視了對市場的研究，也未對所生產(chǎn)的產(chǎn)品進行合理的定位以及精心包裝等，雖然減少了企業(yè)在成本中的支出，仍然很容易造成企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品不符合市場中的需求。
（二）在控制成本的問題上只是讓企業(yè)的相關(guān)部門對其進行負責，沒有形成全員共同控制成本的相關(guān)意識。企業(yè)付出的成本是由企業(yè)各個部門、各個環(huán)節(jié)之間的各種要素構(gòu)成，因此企業(yè)中的各個工作環(huán)節(jié)都要有控制成本方面的意識，要充分的認識到控制成本不僅是企業(yè)要注意問題，是公司中各個部門、各個工作人員都應當注意的問題，在工作的過程中，每個員工都要注意節(jié)約企業(yè)的生產(chǎn)成本，把節(jié)約成本應用到具體的工作環(huán)節(jié)中。
（三）在沖擊市場的過程中缺乏相關(guān)的動力和積極性，企業(yè)所利用的外部資源非常少，與其他企業(yè)之間的交流合作非常少。很多企業(yè)人認為自己擁有的就是資源，自己未擁有的就不是資源，在這一問題上企業(yè)領(lǐng)導者的認識程度不夠高，應當充分的利用各個已有或者未有的資源，對實際中的可利用資源進行合理運用，對虛擬的可利用資源也加以利用，把實有資源與虛擬資源結(jié)合起來，擴展資源的利用范圍。
（四）信息技術(shù)體系建設的不夠成熟。企業(yè)在電子商務系統(tǒng)建設以及對客戶關(guān)系的管理方面投入非常少，這兩方面的系統(tǒng)還不夠完善。與此同時，房地產(chǎn)本身的開發(fā)需要有大量的資金來對其進行支持，建立的相關(guān)信息體系很難在短時期之內(nèi)看到明顯的效果。因此，如何平衡的兩者之間的資金分配是當前重點的工作內(nèi)容，這也是當前信息產(chǎn)業(yè)體系建立的不夠成熟的主要原因。
二、如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應用供應鏈管理模式
從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作和戰(zhàn)略伙伴類型多樣，最重要的是涉及從事設計工作的設計商、從事承包建設的承建商、從事產(chǎn)品供應的供應商、從事工作的商以及相關(guān)的金融機構(gòu)。
伴隨著市場經(jīng)濟的快發(fā)展，以市場為主導的經(jīng)濟體制日漸成熟，在生產(chǎn)中對資源的需求量越來越大，企業(yè)在市場中面臨的競爭也越來越大，企業(yè)要想提高自身在市場中的競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，不斷地對資源進行整合、發(fā)掘，充分發(fā)揮供應鏈模式的重要作用，通過與其他的企業(yè)進行交流和合作，降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，進一步提高自身在市場中的競爭力。
（一）在房地產(chǎn)行業(yè)中建設相關(guān)的供應管理模式，減少生產(chǎn)的成本，提高企業(yè)在市場中的競爭力
結(jié)合進行房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)流程，從商品性質(zhì)房屋的建設完成到用戶對房屋支付相應的費用，整個過程都要經(jīng)過三個主要階段，也就是商品房的生產(chǎn)方面的準備、商品房的生產(chǎn)過程以及商品房的銷售過程三個過程。供應商對生產(chǎn)的成本進行相關(guān)的管理，開發(fā)商對不同階段所消耗的成本進行大致的分析，對不同階段的成本采用不同的措施進行控制。為了能夠較為方便的對成本進行相關(guān)的分析，可以把商品生產(chǎn)分為改造前和改造后兩個主要時期，把房地產(chǎn)供應簡單的劃分成上游企業(yè)、開發(fā)商的核心企業(yè)以及下游企業(yè)，供應鏈模式中的成本也可以分為上游成本、供應商的內(nèi)部成本以及下游的成本，還可以更細致地對從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進一步的進行劃分。
在供應商管理的模式中，相關(guān)用戶所付出的成本由上游企業(yè)成本、供應商內(nèi)部的相關(guān)成本以及下游企業(yè)的成本三部分組成，減少用戶所用成本就需要把整個供應鏈的各個環(huán)節(jié)進行深入的分析，對三個方面的成本加以控制。盡量使用比較少的成本來獲得最高的利潤率，通過減少成本的方式給與用戶同等價值的商品或者通過同樣得成本為用戶給予用戶更高的價值，特別增加用戶最關(guān)注的核心價值。最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)具有非常成熟和完善的產(chǎn)業(yè)鏈，使生產(chǎn)方面的項目更容易完成和解決，在生產(chǎn)成本中以最低的生產(chǎn)成本獲取最高的利益，把用戶最為關(guān)注的核心價值作為企業(yè)最主要的內(nèi)容進行發(fā)展，提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。
（二）把開發(fā)商企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略作為發(fā)展的核心內(nèi)容，加強對房地產(chǎn)行業(yè)供應鏈模式的管理
開發(fā)商也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中最重要的戰(zhàn)略伙伴之一，也是房地企業(yè)供應鏈管理模式主要工作環(huán)節(jié)的一部分，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用。在這一重要的產(chǎn)業(yè)鏈中，開發(fā)商與其他廠商相互合作和發(fā)展，結(jié)合自身開發(fā)的實際情況，對控制中存在優(yōu)勢的資源進行相應的管理，并將發(fā)展過程中非核心的成分進行整理、外包和重新組建，把房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源都應用到企業(yè)的最核心的業(yè)務之上，提高了房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中占據(jù)著非常重要的地位，對供應鏈的整體起著控制和主導的作用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想加強自身在市場競競爭中的地位，要充分的發(fā)揮開發(fā)商在供應鏈中所占據(jù)的優(yōu)勢地位，制定相關(guān)的標準，建設一個比較完善和統(tǒng)一的相關(guān)系統(tǒng)和平臺，結(jié)合企業(yè)發(fā)展的實際情況，建設供應鏈中相關(guān)的具體環(huán)節(jié)，發(fā)揮每個環(huán)節(jié)的作用，獲取供應鏈操作過程中的大量信息，并加強各環(huán)節(jié)之間的資源相互利用。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)要加強供應鏈個環(huán)節(jié)的管理
房地產(chǎn)企業(yè)需對供應鏈每個環(huán)節(jié)進行嚴格的管理，及時對客戶的需求信息進行反饋，減少供應商與客戶交流的時間，提高兩者進行交流的效率，準確獲取客戶所提供的信息并及時與之進行交流，按照客戶的要求為客戶提供其所需要的商品或者進行相關(guān)的改革。此外，還要加強供應鏈中各個環(huán)節(jié)的分工與合作，把對供應鏈的管理工作作為房地產(chǎn)企業(yè)工作中的主要內(nèi)容，對供應鏈內(nèi)部的相關(guān)內(nèi)容進行細致地分工，對資源進行合理的分配，準確的對所獲取的信息進行傳遞，制定適合供應鏈發(fā)展的管理方法和策略。
開發(fā)商主要通過取得相關(guān)的土地，對其進行大量的市場分析等操作來獲得投資上的利潤。在當今激烈的市場競爭中，開發(fā)商要不斷地與供應鏈中各個企業(yè)進行交流和協(xié)商，利用比較合理的價格收取相關(guān)的土地，使其自身利潤達到最大化的狀態(tài)。從事房地產(chǎn)工作的企業(yè)要結(jié)合市場和消費者的需求情況，敢于打破傳統(tǒng)的思維模式，從供應鏈整體管理的領(lǐng)導者的角度出發(fā)，把供應鏈內(nèi)部所存在的一些競爭轉(zhuǎn)移到其他供應鏈之中，加強與供應鏈中其他企業(yè)的交流與合作，實現(xiàn)共同發(fā)展。
結(jié)語
本文主要闡述了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中的特點和主要存在的問題，詳細的分析了企業(yè)應用供應鏈管理模式進行管理和進行發(fā)展的相關(guān)手段，從供應鏈管理方面的基本理論知識出發(fā)，把開發(fā)商作為供應鏈系統(tǒng)的核心，實現(xiàn)開發(fā)商與上游企業(yè)以及下游部分企業(yè)的交流與合作，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進行深入的分析和探討，說明了減少房地產(chǎn)企業(yè)成本輸出的重要性，應把房地產(chǎn)企業(yè)作為供應鏈系統(tǒng)整體的管理者，發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在供應鏈管理模式中的重要作用?？偠灾湽芾碓诜康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中發(fā)揮著非常重要的作用，可以最大限度的減少房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)中的所支出的成本，讓供應鏈中的每個企業(yè)都從中獲得大量的利潤，使得房地產(chǎn)開發(fā)工作的整個流程進行不斷地優(yōu)化，發(fā)揮供應鏈中每個環(huán)節(jié)的作用，加強每個環(huán)節(jié)之間的相互交流與合作，實現(xiàn)各個環(huán)節(jié)之間的資源共享，提高房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面的效率，增加房地企業(yè)在市場中的競爭力，這是提高房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展效率的關(guān)鍵內(nèi)容。
總而言之，對從事房地產(chǎn)開發(fā)工作的企業(yè)要積極的對供應鏈視角的工作模式不斷地進行完善和利用，充分發(fā)揮其在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，促進企業(yè)更快。更好地發(fā)展。
參考文獻：
[1]屠立輝，瞿富強.基于供應鏈管理的成品住房開發(fā)模式[J].中國房地產(chǎn)，2011，05:50-53.
中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2013）13-2969-04
為了解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡信息交流等上的缺陷，針對這些缺陷，引入WebGIS技術(shù)。用戶能夠在二維地圖上交互查詢數(shù)據(jù)庫信息，此外，GIS還為用戶提供了一項決策分析的功能?；赪ebGIS的管理信息系統(tǒng)，在開放性上得到極大的提升，用戶只需要依靠瀏覽器客戶端，就可以訪問依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實現(xiàn)信息管理的遠程交互。
1 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的基本目標
通過WebGIS技術(shù)及其與技術(shù)的結(jié)合，在一般瀏覽器上，用戶可以通過在線網(wǎng)頁管理房地產(chǎn)資源，將房屋與房地產(chǎn)地形圖緊密關(guān)聯(lián)，通過地形圖的精確坐標來定義房地產(chǎn)坐落，并能在圖層上經(jīng)行交互操作，實現(xiàn)對房地產(chǎn)各類信息的查詢、修改等功能，實現(xiàn)真正意義上的以圖管房，以圖管檔的圖文一體化管理目標。令一方面，通過房地產(chǎn)GIS，可以進行任意地理范圍房地產(chǎn)的各類統(tǒng)計分析。管理員可以在前臺進行操作，維護系統(tǒng)的安全和信息的更新。對系統(tǒng)的功能要求[1]歸納于以下幾個方面：
1）可靠性高：系統(tǒng)允許一般用戶和管理員以不同身份的形式瀏覽前臺，后臺Web服務器、GIS服務器以及數(shù)據(jù)庫對前臺的操作指令作出相應并傳輸真實可靠的數(shù)據(jù)至前臺。系統(tǒng)在長時間工作時可連續(xù)運行而保持穩(wěn)定狀態(tài)。
2）速度快：后臺服務器和數(shù)據(jù)庫在響應前臺用戶操作的速度要快，速度太慢，會因為網(wǎng)絡延遲這一缺陷導致整個系統(tǒng)性能的下降。這里，除了保證網(wǎng)絡傳輸帶寬以外，還要在規(guī)劃好服務器和數(shù)據(jù)庫的設計，減少查詢和訪問時間。
3）安全性高：每個登錄者具有不同的操作權(quán)限；系統(tǒng)應具有事件記錄功能，即“黑匣子”功能，對進入退出系統(tǒng)的時間、代號以及對系統(tǒng)各種組態(tài)參數(shù)的更改等情況，應作為事件自動記錄，以便事后查閱；系統(tǒng)按照規(guī)定的信息數(shù)據(jù)管理規(guī)則進行自動信息刪除及轉(zhuǎn)儲，而不提供人工刪除信息的手段來保證信息的安全性。
4）操作簡單、界面友好：系統(tǒng)前臺利用一般瀏覽器展現(xiàn)，提供二維場景視圖，用戶可以簡單地通過鼠標操作在線瀏覽二維視圖，查詢對應的數(shù)據(jù)庫信息，并提供一系列管理操作的接口。
2 房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的關(guān)鍵技術(shù)
WebGIS，是利用Web技術(shù)來擴展和完善地理信息系統(tǒng)的一項新技術(shù)。由于HTTP協(xié)議采用基于C/S的請求/應答機制，具有較強的用戶交互能力，可以傳輸并在瀏覽器上顯示多媒體數(shù)據(jù)，而GIS中的信息主要是需要以圖形、圖像方式表現(xiàn)的空間數(shù)據(jù)，用戶通過交互操作，對空間數(shù)據(jù)進行查詢分析。這些特點，就使得人們完全可以利用Web來尋找他們所需要的空間數(shù)據(jù)，并且進行各種操作。
在Web上，存在著大量的信息，這些信息多數(shù)具有空間分布特征，如分銷商數(shù)據(jù)往往有其所在位置屬性，利用地圖對這些信息進行組織和管理，并為用戶提供基于空間的檢索服務，無疑也可以通過WebGIS實現(xiàn)。與傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)相比，WebGIS[2]有其特殊之處，主要表現(xiàn)在：
1）它必須是基于網(wǎng)絡的客戶機/服務器[3]系統(tǒng)，而傳統(tǒng)的GIS大多數(shù)為獨立的單機系統(tǒng)；
2）它利用因特網(wǎng)來進行客戶端和服務器之間的信息交換，這就意味著信息的傳遞是全球性的；
3）它是一個分布式系統(tǒng)，用戶和服務器可以分布在不同地點和不同的計算機平臺上。
WebGIS是網(wǎng)絡GIS的一個重要組成部分，網(wǎng)絡GIS的一些概念，如客戶機/服務器模式、分布式數(shù)據(jù)管理等，也可以應用于WebGIS，但是在WebGIS實現(xiàn)時，還要著重考慮兩個問題，即控制網(wǎng)絡傳輸數(shù)據(jù)量以及必須通過瀏覽器與用戶進行交互[4]。
目前已經(jīng)有多種不同的技術(shù)方法被應用于研制實現(xiàn)WebGIS，包括CGI（Common Gateway Interface，通用網(wǎng)關(guān)接口）方法、服務器應用程序接口（Server API）方法、插件（Plug-ins）法、Java Applet方法以及ActiveX方法等[5]。
3 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和詳細設計
基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)采用B/S結(jié)構(gòu)。服務器端平臺軟件采用中地公司自主研發(fā)的大型地理信息系統(tǒng)平臺MAPGIS的WebGIS版本：MAPGIS-IMS。MAPGIS-IMS是針對因特網(wǎng)、企業(yè)外部網(wǎng)和內(nèi)部網(wǎng)所開發(fā)的平臺[6]。
在客戶端用戶通過瀏覽器訪問基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的web服務器，客戶向服務器端發(fā)送操作請求，web服務器端響應請求，web服務器提取位置信息，結(jié)合從地圖數(shù)據(jù)庫和屬性數(shù)據(jù)庫里提取的相關(guān)信息，組合成直觀的圖片信息發(fā)送到客戶端，呈現(xiàn)在瀏覽器中。用戶可以根據(jù)圖上顯示的位置信息，查詢相關(guān)房地產(chǎn)坐落信息并對其進行綜合統(tǒng)計分析。
3）房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務器和GIS數(shù)據(jù)服務器層分為兩部分，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務器和GIS數(shù)據(jù)服務器，其中，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務器是存放房地產(chǎn)業(yè)務數(shù)據(jù)的Oracle服務器。它完成數(shù)據(jù)的定義存儲、檢索、完整性約束以及有關(guān)的數(shù)據(jù)庫管理工作，GIS數(shù)據(jù)服務器是用來存放地圖數(shù)據(jù)的服務器、提供位置信息數(shù)據(jù)庫和地圖下載。該層接收到WebGIS服務器的數(shù)據(jù)請求，并將對房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息處理結(jié)果、對地圖數(shù)據(jù)的處理結(jié)果交送WebGIS服務器。
基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的客戶端提供一系列的功能接口，供多用戶在線操作儲備房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫和地圖數(shù)據(jù)，具體而言，其功能可以分為兩個模塊：地圖控制工具模塊，查詢與管理模塊。
1）地圖控制模塊
地圖控制模塊負責對視圖中地圖的放大、縮小、平移以及選擇等操作，該模塊的功能實現(xiàn)需要Web服務器和GIS數(shù)據(jù)服務器的支持，其實現(xiàn)途徑簡而言之，是用戶通過該模塊將相應的參數(shù)，比如比例尺大小、中心位置坐標等傳送至Web服務器，Web服務器中的地圖控制模塊將其傳送至GIS數(shù)據(jù)服務器，GIS數(shù)據(jù)服務器中存儲相應的地圖信息，得到參數(shù)后，設置顯示圖片的大小格式等，然后將其傳送給Web服務器，再傳給瀏覽器客戶端。通過這樣的方式，可以實現(xiàn)地圖的基本操作。圖2是地圖控制模塊的功能結(jié)構(gòu)圖。
2）查詢與管理模塊
客戶端功能模塊除了地圖控制模塊之外，還有查詢與管理模塊，該模塊主要是對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進行操作，對儲備房地產(chǎn)資源進行規(guī)劃管理，這也是基于WebGIS的儲備房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的核心功能，其功能結(jié)構(gòu)如圖3所示。
4 基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的具體實現(xiàn)
基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)分為兩個功能模塊：地圖控制工具模塊和查詢與管理模塊。
1）地圖控制工具模塊
2）查詢與管理模塊
以按照條件查詢?yōu)槔?，查詢工具箱提供大量的查詢條件，可以對符合條件的坐落進行查詢。
①查詢條件
查詢條件包括：單位名稱（單位工具箱中），查詢工具箱和左側(cè)縮起的“更多查詢”工具欄。
②查詢效果
如果“單位名稱”選擇的是房管局，則查詢后自動跳轉(zhuǎn)到全國視圖。如果某單位中包含符合條件的坐落，則該單位的五角星變“黃”色，否則保持“紅”色。雙擊某符合條件的單位則跳入該單位視圖，此時情景與圖5一致。
5 結(jié)束語
本文設計的基于WebGIS的房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，能夠解決常規(guī)房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)在界面直觀性、網(wǎng)絡信息交流等上的缺陷，通過引入WebGIS技術(shù)，可以在二維地圖上交互查詢房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫信息，也可以依照身份權(quán)限管理數(shù)據(jù)，實現(xiàn)信息管理的遠程交互，提高管理效率。
參考文獻：
[1] 杜新華.試論房地產(chǎn)企業(yè)項目信息化管理的必要性[J].財經(jīng)界：學術(shù)版， 2012（7）：35-39.
[2] 李云，吳雷，吳時強.GIS發(fā)展動態(tài)及其應用軟件選擇[J].水利學報，2003（8）： 86-91.
[3] Pressman R S.Software Enginneering：A Practitioner’s Approach[M].Asia：The MaGraw-Hill，2007：103-105.
3月11日，雅虎中國宣布與中國最大的房地產(chǎn)專業(yè)門戶搜房網(wǎng)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，共同打造雅虎中國房地產(chǎn)頻道，為雅虎中國廣泛的用戶群體提供精品地產(chǎn)資訊和服務；
同在3月中旬，有消息稱網(wǎng)易正式開通廣東房產(chǎn)頻道，這是網(wǎng)易公司在其原有房產(chǎn)頻道的基礎(chǔ)上，全新推出的一個以“新聞、交互、服務”為宗旨的區(qū)域性房產(chǎn)頻道；
2月22日，新浪房產(chǎn)頻道主編李景峰在“2003北京地產(chǎn)創(chuàng)新行動”的會議上也表示，新浪房產(chǎn)將加大力度建設“地產(chǎn)圈”業(yè)內(nèi)頻道，將通過新浪網(wǎng)嘉賓聊天的“地產(chǎn)精英訪談”、業(yè)內(nèi)論壇、線下主題論壇、專題報道等多種形式，為北京市的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提供全面的網(wǎng)絡資訊服務。
實際上，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和網(wǎng)絡的普及，互聯(lián)網(wǎng)上的房產(chǎn)內(nèi)容已經(jīng)比比皆是，包括焦點網(wǎng)、搜房網(wǎng)這樣的全國性專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站和一些房地產(chǎn)主題的個人網(wǎng)站，大大小小加起來的總數(shù)也要超過二三百家之多。在這種情況下，一向側(cè)重于娛樂、體育等大眾化、年輕化內(nèi)容的門戶網(wǎng)站，為什么也要加大房地產(chǎn)頻道的建設力度呢？ 為何“炒房”？
為廣告炒房
在平面媒體上，房地產(chǎn)廣告一直擔當媒體收入重任，往往會被那些跑房產(chǎn)線的報紙廣告業(yè)務員形象地稱為“廣告大戶”。事實也是如此，國家工商行政管理總局廣告監(jiān)管司的數(shù)字表明，從2002年開始，全國房地產(chǎn)廣告的投放量就已突破百億大關(guān)，超越雄踞霸主地位多年的藥品廣告，名列第一。
從現(xiàn)實的利益角度來看，近年來房地產(chǎn)在平面媒體的投放量不斷加大正是吸引門戶網(wǎng)站“炒房”的關(guān)鍵所在。
如搜狐首席運營官古永鏘在并購焦點網(wǎng)的會上所說：“房地產(chǎn)已是國內(nèi)廣告投放量排名第一的行業(yè)，我們期望在未來的幾年中網(wǎng)絡媒體在這一領(lǐng)域可以增加市場份額?！?/p>
而從雅虎中國開通房地產(chǎn)頻道的介紹中，我們可以看出，廣告同樣是雅虎中國開通房產(chǎn)頻道的現(xiàn)實意圖。在網(wǎng)絡廣告銷售方面，雅虎中國表示將與北京鑫海恒廣告公司等一批優(yōu)秀的廣告公司合作，共同為用戶提供置業(yè)信息，開拓高端地產(chǎn)服務市場。由此來看，雅虎中國房產(chǎn)頻道要構(gòu)建的“信息交流平臺”和“便捷的渠道”正是有利于促進廣告銷售的相關(guān)性內(nèi)容建設。
為用戶炒房
除利益層面的驅(qū)使外，用戶對房地產(chǎn)需求的升溫也是驅(qū)使門戶“炒房”的一個重要方面。
對此，搜狐古永鏘曾這樣闡述，像汽車一樣，房產(chǎn)對于一個家庭來講，是一個比較重要的決定，他們會花很多的時間去咨詢才去決定購買房產(chǎn)的行為。網(wǎng)絡非常重要，從搜索、信息的角度，以及從評論和業(yè)主之間的交流在其他媒體方面是看不到的，這點網(wǎng)絡有一個特別的地位。
實際上，來自美國Nielsen//NetRatings于去年5月的一份調(diào)查結(jié)果，也同樣說明網(wǎng)絡在滿足用戶對房產(chǎn)需求方面的特殊性和重要性。該調(diào)查顯示，2003年3月份美國訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶數(shù)超過了1200萬人，占在線活動用戶總數(shù)的接近10%?！按祟惥W(wǎng)站已經(jīng)成為眾多美國人用來調(diào)查房產(chǎn)、搜索房地產(chǎn)公司以及計算貸款的方便的工具?！?/p>
我們知道，從網(wǎng)站廣告盈利所具備的條件來看，用戶流量即人氣、用戶是不是該類廣告主的目標消費群體等，都是重要的指標。從這一點上看，Nielsen//NetRatings的調(diào)查結(jié)果也能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站廣告盈收的可行性。
調(diào)查顯示，在2003年3月份獲得最多單一用戶的網(wǎng)站是Realtor.com（460萬人）；第2位為Homestore.com（360萬人以上），第3位為HomeGain（約120萬人）。由此來看，房地產(chǎn)網(wǎng)站的用戶流量還是相對理想的。而根據(jù)Nielsen//NetRatings公司的分析，“在訪問房地產(chǎn)、按揭購房網(wǎng)站的用戶中，有具體購買計劃和計劃實施搬遷的人士占很高的比率”，這一點又能說明房地產(chǎn)網(wǎng)站所吸引的用戶正是房地產(chǎn)廣告主的目標消費群體。從這個意義上說，房地產(chǎn)網(wǎng)站所宣稱的為用戶炒房，其根本的歸宿還是為廣告銷售而炒房，為利益而炒房。 門戶“炒房”的現(xiàn)實問題
淺嘗階段
目前，房地產(chǎn)網(wǎng)站的供、需雙方均停留在很初級的內(nèi)容淺嘗階段。作為供應方、提供方，房地產(chǎn)頻道所提供的大多是內(nèi)容、信息、資訊以及一些簡單購買指南、咨詢方面的內(nèi)容服務，還談不上什么具體的應用，如網(wǎng)上看房、訂單、預約等。雖然很多網(wǎng)站都在嘗試這類活動，但其應用還非常不成熟，尤其是在需求方對房地產(chǎn)網(wǎng)站的內(nèi)容需求也僅僅停留在獲取信息、知識等層面的時候，這種應用即使解決了技術(shù)、安全問題，也依然難以獲得用戶的認可和使用，其中，用戶的觀念和習慣難以轉(zhuǎn)變也是問題所在。
內(nèi)容同質(zhì)化
國內(nèi)房地產(chǎn)網(wǎng)站的競爭簡言之就是內(nèi)容上的競爭，而當大家對房地產(chǎn)網(wǎng)站運營還沒有看得更遠、想的更有創(chuàng)意的時候，簡單的內(nèi)容就不可能為誰所獨有。這個時候，對于房地產(chǎn)網(wǎng)站的受眾而言，不管是門戶的房產(chǎn)頻道，還是專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)站，其內(nèi)容大多是一樣的味道。對于面向同一區(qū)域市場的內(nèi)容、信息而言，所具有的功能、所達到的目的、具有的使用價值也沒有本質(zhì)的區(qū)別。 用戶忠誠度低
Nielsen//NetRatings的另一調(diào)查結(jié)果顯示，很多用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的訪問習慣是，“通過訪問多個網(wǎng)站來比較房產(chǎn)信息”。調(diào)查結(jié)果稱，在訪問Coldwell Banker網(wǎng)站的用戶中有25%以上訪問RE/MAX網(wǎng)站、28%訪問Century21網(wǎng)站、約53%訪問Realtor.com網(wǎng)站。由此不難看出，房地產(chǎn)網(wǎng)站用戶的忠誠度還比較低，如何提高用戶對房地產(chǎn)網(wǎng)站的忠誠度，提高網(wǎng)民對信息、內(nèi)容、廣告的信任度等問題有待解決。
探索、創(chuàng)新、突破口
門戶“炒房”有前景，關(guān)鍵在于如何運作，如何在探索、創(chuàng)新中尋找具有現(xiàn)實意義的突破口。
整合下的細分
現(xiàn)在已經(jīng)逐漸形成了租賃、新樓盤展示、購買指南、二手房交易以及面向企業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)、營銷類房產(chǎn)網(wǎng)站等幾大塊。而從橫向看，則已經(jīng)成熟的劃分為了房產(chǎn)、家居兩大塊，家居下面還不斷細分為裝修、建材、家具、水暖等多個方面。實際上，這些分類都是機會所在。掠取這些的機會的辦法也有兩種，一種是專、一種是全。各有各的做法，也各有各的“度”。
圈地、圈錢、圈人
圈地、圈錢、圈人都是必需的。諸如焦點網(wǎng)、搜房已經(jīng)不斷實現(xiàn)了圈地——面向各個有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域城市擴張，圈錢——尋找投資合作，如焦點網(wǎng)被搜狐收購，搜房網(wǎng)和雅虎中國合作等。但是，如何“圈人”，即上文提到的培養(yǎng)用戶忠誠問題，是眼前需要解決的，處理好了，就是機會。
