首頁 > 優(yōu)秀范文 > 老人住房設(shè)計(jì)
時間：2023-06-13 09:25:48
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇老人住房設(shè)計(jì)范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
【關(guān)鍵詞】老年人；廚房空間；無障礙設(shè)計(jì)
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國60歲及以上的老年人口為1.85億，是目前世界上唯一一個老年人口過億的國家。廚房空間設(shè)計(jì)的重中之重是確保老年人能安全、獨(dú)立地進(jìn)行操作活動；其次要省力、高效，使老年人能完成力所能及的家務(wù)活動，從而獲得自主生活的信心，提高晚年生活的質(zhì)量，減少老齡化帶來的社會負(fù)擔(dān)。
一、老年人的生理、心理特點(diǎn)分析
隨著年齡的增加，老年人會出現(xiàn)運(yùn)動機(jī)能、感覺機(jī)能、心理機(jī)能及情感方面的變化。具體表現(xiàn)在行動方面會變得遲緩，靈活度下降，隨著年齡的增加需要借助拐杖、輪椅等輔助工具來完成一些活動；感覺機(jī)能方面體現(xiàn)在視覺、聽覺、觸覺等方面的功能性下降，對周圍環(huán)境的聲、光、氣味的變化感知能力下降，不能快速做出應(yīng)急反應(yīng)，容易出現(xiàn)燙傷、灼傷、跌倒傷等意外；心理方面體現(xiàn)在老年人記憶力和判斷力的降低，自我心理調(diào)節(jié)能力減弱，情緒波動性大，容易罹患心理疾病；情感方面由于老年人退休后社會參與度降低，單獨(dú)呆在家中的時間增加，易產(chǎn)生失落感、被遺棄感、孤獨(dú)感和精神抑郁。
二、廚房的功能性要求
（一）方便原則
老年人在廚房中所進(jìn)行的活動內(nèi)容遠(yuǎn)大于其他室內(nèi)空間，但是廚房的適老性設(shè)計(jì)卻沒有得到相應(yīng)的重視。在年輕人看來極其輕松的家務(wù)活動，由于老年人活動不便而變得困難。所以在考慮廚房布局時，不僅應(yīng)遵循路線最短原則，還要考慮老年人借助拐杖或輪椅的回旋空間，把廚房布置為L型或U字型比較適合。
廚房內(nèi)部在安排各種烹飪器具及廚房用品時應(yīng)緊湊、條理性強(qiáng)，保證老人在合理的空間內(nèi)方便拿取，灶具、冰箱和洗滌池組成理想的“工作三角形”。此“工作三角形”邊長總和應(yīng)控制在4500~ 6000mm之間，即操作臺至煤氣灶之間距離為1500，1600mm，操作臺至冰箱的距離為1500-1900mm，煤氣灶至冰箱的距離為1500-2500mm。老年人所使用的廚房，垃圾桶應(yīng)設(shè)置在洗滌池旁，可以方便老年人就近丟垃圾。從老年人生理變化的規(guī)律來看，洗滌池宜采用下部可移動設(shè)計(jì)，在老人自理生活階段，做放置雜物之用，當(dāng)老年人進(jìn)入借助生活階段，需要坐著洗漱或使用輪椅時，則移除洗滌池下方物體，以方便腿部的放置。廚房中的櫥柜分為低柜和吊柜，老年人取高處的物品不太方便，應(yīng)盡量在低柜放置經(jīng)常使用的物品，同時考慮到老年人坐輪椅時的使用狀態(tài)，低柜的高度不宜低于450mm，同時深度應(yīng)在250-300mm左右，方便拿取物品的同時避免身體過度前傾發(fā)生意外。
（二）安全原則
老年人多數(shù)有固定的生活規(guī)律，一般有自己做飯的習(xí)慣。廚房設(shè)計(jì)要特別注重老年人取放物體的方便，在尺寸把握方面下部數(shù)據(jù)以老年婦女彎腰時方便拿取的高度為標(biāo)準(zhǔn)，約為290mm；上部數(shù)據(jù)以站立時伸手方便拿取的平均高度為標(biāo)準(zhǔn)，最高約為1730mm，避免因突然的高低變化引起眩暈。
廚房門的寬度應(yīng)不小于900mm(正常情況下多為800mm)，以便于使用輪椅等輔助器械時進(jìn)出方便；為了減輕門開關(guān)的力度，最好使用輕質(zhì)木門或鋁合金門，同時可采用上軌道固定，避免地面出現(xiàn)高度落差，對于地面不得已出現(xiàn)的高度差，其高度應(yīng)控制在200mm之內(nèi)，并用小斜面過渡；對于廚房里出現(xiàn)的陽角，盡量做切角和圓角處理，且在1800mm高度以下做彈性護(hù)角，避免老年人撞傷，對于提升安全性很有好處。
灶臺高度多與操作臺面平齊，一般不小于750-800mm，考慮到安全因素，老年住宅里的灶臺及燃?xì)鉄崴鞑粦?yīng)加任何包裹，爐灶的控制開關(guān)應(yīng)設(shè)在前面明顯處，方便老年人調(diào)節(jié)使用。
（三）實(shí)用原則
對于老年人，在廚房的造型設(shè)計(jì)及電器配置方面，應(yīng)以實(shí)用為主要原則。如盡量選擇大容量的冰箱，便于老年人存放食品、營養(yǎng)品和藥品等；另外在冰箱旁邊設(shè)置接手臺面，方便老人臨時放置物品。
在廚房中使用高度合適的中部柜，用于增大廚房的儲藏量，便于老人放取物品。洗滌池上方中部高度設(shè)置托架，便于放置洗滌后的餐具；爐灶旁設(shè)置便于放置調(diào)味品、常用炊具等的位置。
老年人使用的廚房考慮到輪椅的使用，操作臺下部留空高度不小于650mm，便于放置腿部，同時設(shè)置可升降的操作臺也可減少老年人的操作強(qiáng)度。爐灶及洗菜池前擋板處可設(shè)置扶手，便于乘坐輪椅的老人通過扶手借力靠近操作臺，并可在操作時加以倚靠，減輕體力消耗。
三、廚房的心理需求
老年人在身體機(jī)能衰減的同時，心理方面也容易產(chǎn)生消極情緒，比如失落感、被遺棄感、孤獨(dú)感和精神抑郁等，一般來說，多數(shù)老年人用房面積普遍偏小，在色彩應(yīng)用上應(yīng)選擇膨脹色，給人寬敞開闊的感覺，從而營造出一種輕松、溫馨的心境。
人到晚年，多因眼睛機(jī)能的下降，容易出現(xiàn)部分顏色分辨困難，如把黃色與白色、藍(lán)色與黑色混淆，因此應(yīng)多采用能使人身心愉悅、情緒穩(wěn)定的色彩搭配，注重情感交流和視覺的舒適性。整體上采用柔和亮色調(diào)，如黃色，顯得更富麗、豐滿，能令人精神振奮，給人一種視覺上的開闊感。廚房家具可以選用乳白、淡黃為主色，搭配一些橙紅、橙黃、棕褐等跳躍的顏色點(diǎn)綴其中，盡可能加大色彩的明度和對比度，使家具設(shè)備顏色與室內(nèi)顏色形成反差，提高廚房設(shè)備的可辨別度。
燈光設(shè)計(jì)是營造氛圍的重要因素，但對于老年人，廚房的燈光應(yīng)更強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，老年人對燈光照度的要求比較高，卻很難適應(yīng)亮度的急劇變化，容易造成意外。首先在廚房的天花頂部選用磨砂白熾燈、柔光白熾燈或吸頂燈來增加背景亮度，保證整個空間的光照需求；其次在其他的適當(dāng)位置設(shè)計(jì)一些小的射燈和暗藏?zé)簦黾又攸c(diǎn)部位的重點(diǎn)照明，如操作臺和水池上方使用多個點(diǎn)光源，有的抽油煙機(jī)本身就帶有一些小的射燈，這些燈能比較好的照亮大部分臺面；另外在吊柜的底面可以適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)一些暗藏?zé)?，這樣對臺面的操作提供不錯的照明。簡而言之，應(yīng)該在廚房中安裝一個由不同的燈具和光源組成的多層次的照明系統(tǒng)，這些光源能提供多樣的光照效果，提高老年人在廚房中的工作效率。
在燈具光源的選擇上，要選擇一些顯色性能比較好的光源，通常情況下色溫為3000K，顯色指數(shù)在80以上的光源是適合人的心理感受的。這些燈光能比較好的再現(xiàn)食物的顏色，激發(fā)人的食欲。同時廚房中經(jīng)常有二氧化硫等氣體，對燈具有一定的腐蝕作用，應(yīng)選擇一些具有三防功能（防塵、防水、防霧）的燈具。同時燈的安裝位置要盡量的遠(yuǎn)離灶臺、蒸汽和油煙，降低燈具損壞的可能。
四、結(jié)論
當(dāng)前，在住宅的建筑設(shè)計(jì)中，還缺少根據(jù)老年人的生理、心理特點(diǎn)而進(jìn)行的專項(xiàng)設(shè)計(jì)，因此，隨著老年人群體的增加，應(yīng)加大有針對性的設(shè)計(jì)研究。設(shè)計(jì)師應(yīng)根據(jù)老年人的特點(diǎn)及其特殊需求，進(jìn)行功能和造型的融合，設(shè)計(jì)出符合標(biāo)準(zhǔn)性，又具備交互性的產(chǎn)品，進(jìn)行“模塊化”應(yīng)用。使適老性設(shè)計(jì)可根據(jù)使用者的不同需求，隨時進(jìn)行調(diào)整、組合與擴(kuò)充，以充分滿足不同層面的老年消費(fèi)者的個性化需求。
注釋：
課題：2014年度省高校人文社科項(xiàng)目
課題編號：YS1441
項(xiàng)目類別：青年基金
項(xiàng)目名稱：“家庭”養(yǎng)老模式下老年人居住空間
設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀與研究
參考文獻(xiàn)：
[1][日]財團(tuán)法人，高齡者住宅財團(tuán)．老年住宅設(shè)計(jì)手冊[M]．中國建筑工業(yè)出版社，2011．
[2]周燕珉，程曉青，林菊英，林婧怡．老年住宅[M]．中國建筑工業(yè)出版社，2011．
1.1 本組11例均是我所離休干部或家屬,男7例,女5例;年齡72~83歲,平均77.5歲.房顫發(fā)生時間:14~24小時者2例,大于5年的慢性持久性房顫發(fā)作時心室率過快者9例.
1.2 原發(fā)疾病:為高血壓病(3例),冠心病(5例),高血壓病伴冠心病(3例);診斷均符合全國高等教材2009年5月《內(nèi)科學(xué)》第七版有關(guān)疾病的標(biāo)準(zhǔn);高血壓病病史2年~35年、平均19.31年,冠心病病史1.2~21年.
1.3 臨床表現(xiàn):主要表現(xiàn)為心室率平均達(dá)110次/分,最快者達(dá)210次/分,平均154.32次/分,心前區(qū)不適及疼痛、心悸、胸悶、氣急、呼吸困難、端坐呼吸、心性哮喘、頭昏、乏力等心功能不全的癥狀.
1.4 治療方法:2周前未用過洋地黃,房顫發(fā)作時心室率≥110次/分,用西地蘭0.4mg肌注,肌注結(jié)束后于3、5、10、15、30分鐘各做EKG(II)一次,和/或心臟聽診測平均心室率.用此藥期間不用其他抗心律失常藥.呼吸困難、胸悶、口唇紫紺、氣急、喘息癥狀明顯者給予鼻塞吸氧,頻發(fā)心絞痛者給予麝香保心丸含化,血壓偏高者給予消心痛含化。
1.5 療效:11例快速房顫患者中,5例分別于5、10、15、30分鐘,3例35分鐘,2例于40分鐘,1例于75分鐘心室率由原來>110次/分鐘,下降到85次/分鐘,隨著心室率的減慢,原有的臨床癥狀也隨之減輕或消失.肌注部位除7例疼痛略明顯外,均無任何不良反應(yīng)。
2 體會
作為一項(xiàng)改革試點(diǎn)，剛剛有點(diǎn)響動就面臨媒體一片唱衰聲，這樣的情況在中國似乎并不多見。實(shí)際上，保監(jiān)會本身對試點(diǎn)也表現(xiàn)出足夠的謹(jǐn)慎，這表現(xiàn)在4 城市的試點(diǎn)是有期限的——以2 年為期，這在以往的改革試點(diǎn)中亦屬罕見。社會輿論不看好“以房養(yǎng)老”，主要是站在老人的立場，譬如老人是否接受，家屬是否接受，等等。但從去年9 月國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出要“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”至今，經(jīng)過長時間的思考，發(fā)現(xiàn)另有一個問題似乎還沒有得到社會的關(guān)注。其實(shí)，以房養(yǎng)老最大的風(fēng)險也許是在保險公司。
具有宜居環(huán)境的老年社區(qū)
新設(shè)計(jì)趨勢不僅僅支持老年人獨(dú)立居住的社區(qū)，而且還支持老少混合型的社區(qū)。大多數(shù)人認(rèn)為住宅選擇需要多樣化，加上車輛及大型購物中心是生活不可或缺的，因此郊區(qū)老年住宅不是養(yǎng)老的適合之地。
具有宜居環(huán)境的老年社區(qū)就是注重老人生理及心理健康，提高他們的幸福感，同時對體弱和殘障老人給予特殊照顧，促進(jìn)老人參與社交活動，形成積極、健康的生活氛圍。宜居環(huán)境對于老年社區(qū)設(shè)計(jì)至關(guān)重要:便利的交通系統(tǒng)，適合步行的住宅和商業(yè)區(qū)，適合散步、養(yǎng)老的社區(qū)住宅選擇。社區(qū)必須含有無障礙入口，無障礙浴室和標(biāo)準(zhǔn)的廚房、臥室以及可通過輪椅的門口、走廊。
綠色建筑理念的社區(qū)
綠色老年社區(qū)不僅僅是一個可以生活的地方、一個接受專業(yè)護(hù)理服務(wù)的地方，它的風(fēng)格和設(shè)計(jì)也要經(jīng)濟(jì)可行。設(shè)計(jì)師除了合理的節(jié)能設(shè)計(jì)之外，還應(yīng)充分考慮到老人的生理特點(diǎn)，在建筑材料選擇時，要考慮其安全性、便捷性。同時還要考慮社區(qū)的整體運(yùn)行的高效性，結(jié)合社區(qū)管理的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)考慮。
將以人為中心的護(hù)理與家庭護(hù)理模式相結(jié)合
家庭護(hù)理模式出現(xiàn)在20世紀(jì)80年代至90年代間，但因?yàn)楦鞣N規(guī)范的限制，許多護(hù)理社區(qū)發(fā)現(xiàn)這種模式很難將他們想要的社區(qū)設(shè)計(jì)出來。如果將以個人為中心的護(hù)理與家庭護(hù)理相結(jié)合就可以達(dá)到這一目的。
轉(zhuǎn)變護(hù)理站
長期以來，護(hù)理站被護(hù)理人員認(rèn)為是不可缺少的，但它卻成了員工和老人間的重大障礙。老年社區(qū)的房間已經(jīng)沒有了公共機(jī)構(gòu)的感覺，因此護(hù)理人員的工作空間也可以設(shè)計(jì)成一系列集中的小桌子和壁櫥，與房間或者廚房相融合，通常只設(shè)置一個獨(dú)立封閉的辦公室或小型會議室用于私人談話，護(hù)理站則轉(zhuǎn)變?yōu)榭梢灾С蛛娔X繪圖的小辦公空間。當(dāng)老年人的最新數(shù)據(jù)錄入電腦，呼叫系統(tǒng)可以隨時通知護(hù)理人員，這樣不需要將所有人員集中在一個小小的工作室，從而提高了護(hù)理人員的工作效率。
替代配藥推車
和護(hù)理站一樣，走廊或餐廳內(nèi)大的塑料配藥推車是一個公共機(jī)構(gòu)護(hù)理的標(biāo)志，該設(shè)計(jì)不應(yīng)在老年社區(qū)使用。代替它的，如藥物儲存系統(tǒng)，可以設(shè)計(jì)成家具的樣子，也可以設(shè)計(jì)成如儲存藥物的帶鎖廚柜放在戶主房間。
房間面積越小越好
雖然沒有專門的權(quán)威機(jī)構(gòu)研究老人住房的理想面積，事實(shí)上經(jīng)過相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示：房子越小，破壞行為或焦慮的住戶越少；住戶間的社交程度越大，使用興奮藥物的劑量越少，住戶、家庭和員工滿意度越高，工作人員壓力越小。
優(yōu)化衛(wèi)生間
老建筑的浴室通常很小，空間勉強(qiáng)能容納衛(wèi)生間和洗手盆，這樣就沒有空間放置一個輔助移動的裝置了，而且通常還是兩個住戶共享，普遍缺乏充足照明?，F(xiàn)在很多國家已經(jīng)將老年人衛(wèi)生間的面積加大，目的一是確保抓握桿設(shè)在使用者可以夠到的地方，二是可以容納一到兩個輔助人員。
使用帶光抓握桿
帶光抓握桿是一種新產(chǎn)品，可以有效防止老人夜間上洗手間跌倒。當(dāng)電燈被打開，燈光亮度的突然改變會讓人感覺不適，同時浴室燈關(guān)閉后會造成瞬間性失明。這兩種情況都容易造成老人摔倒。一根帶光抓握桿可為老人提供足夠的光亮找到洗手間，而不用打開其他照明燈，同時也易于引起老人注意，使用更方便、安全。
恰當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)運(yùn)傳輸系統(tǒng)
根據(jù)2000年我國人口普查結(jié)果，我國60歲及其以上人口數(shù)量己超過人口總數(shù)的10%，到2020年我國60歲及其以上人口數(shù)量預(yù)測將達(dá)到人口總數(shù)的15%以上。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，我國已進(jìn)人了老齡社會。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會，如何滿足老年人的住房需求，己成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。
1、老年人住房設(shè)計(jì)的原則
針對老年人的生理、心理特征，在功能性、安全性、智能化等方面充分滿足老年人的需求。實(shí)現(xiàn)建筑、戶外環(huán)境、配套設(shè)施等方面的專業(yè)化無障礙設(shè)計(jì)。為老年人帶來最完備、最細(xì)致、最貼心的養(yǎng)老服務(wù)。
1.1空間方面：地面無高差設(shè)計(jì)，過廳、走道、房間不設(shè)置門檻，大大提升了老年人出入的安全系數(shù)。
1.2裝置方面：設(shè)置扶手、運(yùn)用地面防滑材料、配備電梯，以方便老年人安全、舒適出行。
1.3設(shè)備方面：緊急通報系統(tǒng)、管理員或護(hù)理人員等方面對應(yīng)老年人日常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采取措施。
2、老年人對住宅的需求
老年人從工作崗位上退下來以后，各方面都會發(fā)生很大的變化，主要表現(xiàn)是生活重心發(fā)生了轉(zhuǎn)換，即由工作區(qū)轉(zhuǎn)向生活區(qū)，由家庭外轉(zhuǎn)向家庭內(nèi)，人際圈子縮小了，閑暇時間多了，精神生活方面往往有遺棄感，失落感、孤獨(dú)感；生理上感到機(jī)能衰退，體能下降，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)老年住宅時應(yīng)充分考慮這些特點(diǎn)。
2.1在現(xiàn)實(shí)生活中，不同輩分的人在觀念、愛好、性格、興趣及價值觀等諸多方面都存在差異，當(dāng)代不少老人愿與自己的子女分開居住，但同時也期許子女能夠?；丶铱纯聪硖靷愔畼贰Ｅc子女同園分住，即方便互相照顧，又維持獨(dú)立生活的模式，有利于家庭成員的和睦相處。
2.2安排“老有所學(xué)，老有所樂”的學(xué)習(xí)園地及體育鍛煉和文化娛樂室，提供鄰里交往的空間，增添老年人生活的情趣。且鄰近于老年療養(yǎng)院，老年醫(yī)療急救康復(fù)中心等。
2.3創(chuàng)造“老有所為”繼續(xù)發(fā)揮余熱的條件，如參加老年住宅的物業(yè)管理，關(guān)心下一代的工作等等。以滿足老年人渴望與社會交往的心理需求。
3、老年住宅整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)
長期以來我國的老人住房建設(shè)一直未受重視，由于受傳統(tǒng)文化和生活習(xí)慣的影響，再加上經(jīng)濟(jì)條件的限制，往往考慮三代同住，即使有少量的敬老院也大都是為孤寡老人所建，選址往往在城市的邊緣地區(qū)，采用院落式管理，相對封閉。這種方式往往忽視了老人與社會的交流，忽視了老人對社區(qū)活動的參與意識，容易使老人在精神上產(chǎn)生被社會拋棄的想法，不利于老人的心理健康。即使是現(xiàn)在所建的老年公寓，也有相當(dāng)一部分在選址上也只考慮了周邊的自然環(huán)境，而忽視了社區(qū)人文環(huán)境。
建設(shè)得很好的社區(qū)街坊，一般都有可供老年人居住的良好環(huán)境，這里不僅有現(xiàn)成的公共設(shè)施，而且通常交通條件也較好，還有一常常被忽視的優(yōu)點(diǎn)就是這里可以得到來自青年、老年朋友和鄰居對老人的關(guān)心和照顧。
因此在整體規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：
（1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強(qiáng)的吸引力；
（2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分方便；
（3）場地周邊活動安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過城市主要街道；
（4）商業(yè)設(shè)施齊全，如超市、洗衣店、修理店、服裝店、飲食店、銀行，郵政及藥房等應(yīng)盡可能鄰近并便于前往，使入居者對現(xiàn)實(shí)生活感到方便，對未來生活感到安心；
（5）基本的地區(qū)公共設(shè)施如圖書館、保健服務(wù)、文娛設(shè)施等也都要靠近；
（6）場地不宜直接鄰近學(xué)校、兒童游樂場或?yàn)榍嗄昱c成年人所活躍出人的娛樂區(qū)；
（7）生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有各種各樣的相互交往機(jī)會，避免產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；
（8）場地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求。
（9）老人居室朝向應(yīng)日照良好；
（10）居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；
（11）設(shè)置坡道聯(lián)系室內(nèi)外空間，方便輪椅的使用；
（12）處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又方便生活。
4、結(jié)語
今后老年人住在將成為我國建筑業(yè)所必須面對的一大課題，老年人住宅設(shè)計(jì)的合理性體現(xiàn)了全社會對老年人的關(guān)愛，是社會文明和進(jìn)步的體現(xiàn)。在社會主義物質(zhì)文明和精神文明建設(shè)的今天，更應(yīng)該關(guān)注老年人的生活質(zhì)量、以適應(yīng)老齡社會發(fā)展的需要，真正做到老年人“老有所養(yǎng)，老有所居”，構(gòu)建一個和諧發(fā)展的社會
參考文獻(xiàn)：
住房反向抵押貸款是指，已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產(chǎn)的價值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將其房屋的價值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年支付現(xiàn)金給借款人，一直延續(xù)到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做，如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。
住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當(dāng)時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最具代表性的當(dāng)屬美國，已有巧年的歷史，已經(jīng)被證明是一種成熟的房產(chǎn)融資形式，但在我國市場上目前還是一項(xiàng)空白。2002年，中國企業(yè)聯(lián)合會副會長、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務(wù)》建議書，開創(chuàng)了將個人房產(chǎn)引人保險和老年保障體系并進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)行的新模式。這一創(chuàng)新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。
一、我國養(yǎng)老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設(shè)立
1.中國已經(jīng)快速步入老齡化社會，養(yǎng)老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩
按照聯(lián)合國制定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民(見《中華人民共和國老年人權(quán)益保護(hù)法》第2條)。根據(jù)國家計(jì)生委統(tǒng)計(jì)結(jié)果，2000年我國60歲以上人口已達(dá)12. 26%，按未來平均人口預(yù)期壽命漲幅不大的較保守的人口預(yù)測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達(dá)到總?cè)丝诘?6.97 %。毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養(yǎng)老問題日顯突出。設(shè)立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補(bǔ)充，可大大緩解國家和個人面臨的養(yǎng)老壓力。
據(jù)山東省煙臺市最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達(dá)到95. 6萬，已占總?cè)丝诘?4. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進(jìn)人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數(shù)據(jù)推算，幾十年后，煙臺過“老人節(jié)”的老人將多于過“兒童節(jié)”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當(dāng)前老齡人口多數(shù)的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業(yè)內(nèi)人士分析:人口老齡化問題，已成為當(dāng)前煙臺乃至全省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結(jié)構(gòu)、文教體事業(yè)等諸多方面帶來全局性、戰(zhàn)略性的重大影響。理應(yīng)引起全社會的共同關(guān)注。
2.養(yǎng)老資源嚴(yán)重不足，社會保障體系不太健全
我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業(yè)、高補(bǔ)貼、高福利”的國家包企業(yè)、企業(yè)包職工的統(tǒng)包政策;改革開放以后的巧年，國有企業(yè)逐步走向獨(dú)立，企業(yè)保險因之轉(zhuǎn)向社會養(yǎng)老保障統(tǒng)籌;1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養(yǎng)老保險制度，單一的社會統(tǒng)籌制度轉(zhuǎn)向社會統(tǒng)籌與個人賬戶制度相結(jié)合的新體制，基金管理方式也由現(xiàn)收現(xiàn)付制轉(zhuǎn)向部分積累制。這就意味著現(xiàn)在在職的一代人既要承擔(dān)繼續(xù)供養(yǎng)上一代“老人”的義務(wù)，又要為自己將來的養(yǎng)老進(jìn)行個人賬戶積累，這種雙重負(fù)擔(dān)為企業(yè)和職工帶來沉重的負(fù)擔(dān)，因而在實(shí)際操作中引發(fā)出很多問題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前個人養(yǎng)老基金賬戶“空帳運(yùn)行”的額度已高達(dá)1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導(dǎo)致很嚴(yán)重的后果。所以，解決養(yǎng)老問題需要開辟新思路，增加新的養(yǎng)老資金的來源。
3.養(yǎng)兒防老的現(xiàn)實(shí)性大大減弱
社會人口流動的加強(qiáng)、人口結(jié)構(gòu)的老齡化和家庭規(guī)?？s小的趨勢，已經(jīng)使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養(yǎng)老功能日益退化，養(yǎng)兒防老這條古訓(xùn)面臨著巨大挑戰(zhàn)。據(jù)國家衛(wèi)生部1999年統(tǒng)計(jì)，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%，且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒?！八亩弧奔彝ゴ罅砍霈F(xiàn)，將來家庭養(yǎng)老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養(yǎng)四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重;而要靠中年夫婦同時養(yǎng)度四位老人和一兩位子女，也非經(jīng)濟(jì)能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養(yǎng)老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發(fā)掘并給予積極推動的。
二、設(shè)立、運(yùn)行住房反向抵押貸款的建議
應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，象“反向抵押貸款”這樣跨行業(yè)跨體系的社會性業(yè)務(wù)出現(xiàn)，是行業(yè)發(fā)展、社會進(jìn)步的體現(xiàn)，是社會事業(yè)的完善。針對中國社會的現(xiàn)狀，設(shè)立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養(yǎng)老模式，是基于西方成型的物質(zhì)條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。
在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續(xù)使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續(xù)的現(xiàn)金流人，以應(yīng)對晚年養(yǎng)老生活。在我國現(xiàn)實(shí)的境況下應(yīng)給予多樣化的創(chuàng)新。
變換的方式可包括:(1)資產(chǎn)置換:在國家城市規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區(qū)塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計(jì)40平方米被明令拆遷，可得補(bǔ)償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機(jī)構(gòu)辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經(jīng)辦機(jī)構(gòu)費(fèi)率合計(jì)為7%，該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x(1-7%)÷15]÷12個月=每月給付的金額。經(jīng)計(jì)算x = 1550元。(2)老年人與金融機(jī)構(gòu)合資購房:該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計(jì)30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產(chǎn)的價值來歸還貸款本息。本模式也可認(rèn)為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應(yīng)結(jié)合老年人的預(yù)期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細(xì)計(jì)算并在執(zhí)行中根據(jù)情況變化給予相應(yīng)修訂。(3)老年人向房地產(chǎn)商反向抵押貸款:老年人一次性拿出30萬元，交付房產(chǎn)商取得人住該住房長達(dá)20年的資格，人住期間，房產(chǎn)商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結(jié)束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續(xù)居住下去，不必再繳納費(fèi)用。同一筆錢達(dá)到住房、養(yǎng)老兩不誤。(4)老年人合作購房并辦理反向抵押貸款:有數(shù)位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養(yǎng)老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養(yǎng)老，現(xiàn)用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費(fèi)津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨(dú)寂寞之大難題。
中圖分類號：TU241 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）20-0170-02
隨著我國綜合國力的提高，社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，老年問題日益凸顯出來，養(yǎng)老住宅問題應(yīng)運(yùn)而生。人步入老年之后，在精神、感官、肢體等都會出現(xiàn)不同程度衰退或是殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動的內(nèi)在因素，年齡越高，也就需要更多的外界照顧條件。因此，在城市建設(shè)中必須考慮老年人的特殊性，為他們建設(shè)舒適、方便的居住環(huán)境。
1 建設(shè)老年住宅的必要性
21世紀(jì)是全球老齡化的世紀(jì)，據(jù)相關(guān)資料表明：到本世紀(jì)中旬，我國60歲左右的人口將占全部人口的30%，80歲以上高齡人口，由今天的2%，也會上升到6%～7%。隨著時間的流逝，我國有4億多老人已成定局。就目前老年人居住模式來說，以前的住宅設(shè)計(jì)基本上都是以身體健康者的行動標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，沒有充分考慮到居住空間的舒適、寬松、方便等有效需求，對于老年人居住更是考慮不周到。因此，這就要求設(shè)計(jì)者在住宅設(shè)計(jì)理念上，需要不斷完善，根據(jù)老年人的生理、心理特征和對居住的需求，設(shè)計(jì)出適合老年人居住的住宅。
2 老年人的心理和生理變化
老年人在生理上存在著不同程度的衰老癥狀.。如：反應(yīng)遲鈍、體弱多病、視力下降、肢體不靈活、對環(huán)境適應(yīng)能力差等。所以，老年人住宅應(yīng)盡可能的為老年人的活動提供方便。應(yīng)充分考慮住宅的層數(shù)、樓梯踏步尺寸、廚衛(wèi)設(shè)備的安裝等建筑構(gòu)造，消除各種不安全因素，為老年人提供方便。人在老年的時候，社會交際和人際關(guān)系范圍逐漸縮小，在老年人心理上，形成了孤獨(dú)感、空虛感和失落感。隨著我國計(jì)劃生育政策的實(shí)施，導(dǎo)致老人們獨(dú)立居住的家庭逐年增多。因此，就要建設(shè)出更多、更適合他們的居住環(huán)境。
3 老年住宅的室內(nèi)空間設(shè)計(jì)
①起居室設(shè)計(jì)。起居室是老人日?；顒颖容^頻繁的場所，應(yīng)該多方面滿足老人的日常需要。面對老人所具備的心理特征，起居室的面積不宜過大，太大很容易產(chǎn)生負(fù)面情緒。由于老人的體力下降，對于家具的選擇要特別注意。例如：沙發(fā)的選擇要充分考慮到硬度、高度、材質(zhì)和是否有扶手等條件。一般皮質(zhì)沙發(fā)不太適合老年人使用，一些木質(zhì)或是金屬的布藝沙發(fā)有助于老人起身，還可以減緩坐久后的疲勞感。在高度上要比普通沙發(fā)高一些，做下去保證大腿和小腿的夾角控制在90？{左右，靠背能支撐頸部，能促進(jìn)老人身體的血液循環(huán)。從老人安全的角度考慮，老人使用的沙發(fā)要有扶手裝置。由于老人腿力減退，起身需要借助外力的支撐，扶手就起到了很好的作用。由于起居室是老人活動頻繁的場所，應(yīng)盡量選擇朝陽的方向，窗戶旁邊放置椅凳，以便老人能經(jīng)常曬曬太陽。特別注意的是，由于老人的視力衰退，對陽光的識別度低，對照度的要求要比年輕人高出2～3倍。因此，室內(nèi)要有充足的陽光，亮度也要高些。盡量避免眩光出現(xiàn)，因?yàn)槔先说囊曈X敏感脆弱，容易造成視物模糊的現(xiàn)象。
②臥室設(shè)計(jì)。臥室是老人最重要的休息空間，在設(shè)計(jì)上需要特別注意。床是臥室中最重要的部分，其擺放位置直接影響老人的身體健康。床的擺放位置不可以接近窗戶或是門，避免老人受到風(fēng)寒。床的兩側(cè)都能上下，為老人提供方便。在床頭放一個床頭柜，方便老人放一些經(jīng)常需要的東西。
③衛(wèi)生間設(shè)計(jì)。老人的衛(wèi)生間盡量不要裝置浴缸，宜淋浴。由于老人肢體不靈活，稍有不慎，就會引起滑到，而發(fā)生危險。浴室應(yīng)該設(shè)有浴凳，既安全又舒適。同時還要在淋浴和坐便器旁邊設(shè)置水平的豎直的扶手，便于老人起身撐扶。由于老人的平衡力下降，在衛(wèi)生間一定要做防滑處理，避免老人滑到。通風(fēng)良好是洗浴安全的重要保障。老人在洗浴時，一定要注意通風(fēng)，防止缺氧造成危險事故發(fā)生。大部分老人都存在腿乏體重的問題，下蹲和站起時都很不方便。因此，應(yīng)適當(dāng)加高坐便器的高度，比普通坐便器高20～30 mm即可，便于老人起立。
4 根據(jù)老年人特征，進(jìn)行便利設(shè)計(jì)
①設(shè)置輪椅坡道。在門廳、過道、和房間不宜設(shè)置門檻，有高度差的地方應(yīng)設(shè)計(jì)坡道。設(shè)計(jì)的踏步高度為10～20 cm，踏步的寬度為36～40 cm，臺階3步以上為宜。在輪椅坡道設(shè)計(jì)時，要充分考慮坡道坡率、寬度、休息平臺等。
②應(yīng)用緩坡樓梯。在過去的住宅建設(shè)中，為了節(jié)省財力物力，樓梯設(shè)計(jì)的非常陡峭，就連年輕人上樓也會感到費(fèi)力。因此，老人住宅的樓梯應(yīng)該設(shè)計(jì)的緩一些，踏步寬應(yīng)為32～34 cm，踏步的高度應(yīng)該為13～15 cm，每段的踏步不應(yīng)大于13步，不應(yīng)該采用無踢面的踏步，踏步面要用不同的顏色區(qū)分開。
③照明設(shè)計(jì)。由于老年人視力衰退，經(jīng)常會出現(xiàn)模糊、色弱等現(xiàn)象，給他們的生活帶來了巨大的麻煩。在設(shè)計(jì)老年住宅時，要選擇功率大的燈具，以保證屋內(nèi)有足夠的亮度。局部地方還應(yīng)設(shè)計(jì)電光源，消除光源產(chǎn)生的陰影。地面及桌面盡量避免強(qiáng)反光材料，防止明暗光線太強(qiáng)影響老年人的視線。
④標(biāo)識設(shè)計(jì)。老年人辨別能力比較差，對于有色弱的老人可以加大門與墻壁的色彩反差，在門口技術(shù)明顯的標(biāo)志。為了防止老人走路踏空，樓梯踏步應(yīng)設(shè)計(jì)的較寬些，端部可以設(shè)計(jì)大于4 cm的色帶，方便老人識別。
⑤過道的設(shè)計(jì)。狹長的過道會使老人的心理產(chǎn)生壓迫感，嚴(yán)重影響老人的心理健康。對于行動不便的老人，經(jīng)常會使用輪椅，狹小的過道會給老人活動帶來不必要的麻煩。因此，過道的凈寬應(yīng)不小于160 cm，為老人的出行提供方便的道路。
⑥戶外安全設(shè)計(jì)。老年人特別害怕孤獨(dú)，他們對戶外的依賴程度大于其他年齡層的人。老年人在戶外可以鍛煉身體，還能與人溝通交流，使身心愉快。在老年人住宅的戶外設(shè)計(jì)平坦的路面、防滑處理、臺階改成坡道、護(hù)欄設(shè)施等，保證老人在出行時戶外安全，讓更多的老年人能夠從室內(nèi)走出來，接近大自然，呼吸新鮮的空氣，有利于身體健康。
5 結(jié) 語
隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，老年住宅的質(zhì)量也在不斷的改善和提高。老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循功能合理性、實(shí)用性、安全性、健康性和靈活性的設(shè)計(jì)原則。老年住宅的設(shè)計(jì)目標(biāo)就是盡可能的為老人獨(dú)立生活提高方便，從而提高他們的生活質(zhì)量。近幾年，老齡化問題得到了高度重視，養(yǎng)老模式還處于不斷探索和發(fā)展的階段。在住宅設(shè)計(jì)上海沒有形成理論體系，需要完善的地方還有很多。這就需要房屋設(shè)計(jì)者對老年人住宅設(shè)計(jì)進(jìn)行不斷的探索，為老年人這一特殊人群做出積極貢獻(xiàn)。
參考文獻(xiàn)：
[1] 張曉梅.基于中國老齡化社會的老年住宅設(shè)計(jì)探討[J].華北礦業(yè)高等?？茖W(xué)校學(xué)報，2001，（3）.
以房養(yǎng)老：特點(diǎn)、風(fēng)險與發(fā)展
文/肖嚴(yán)華 上海社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
人口老齡化呼喚多元化養(yǎng)老服務(wù)體系
隨著生育率水平的長期普遍下降、人口平均預(yù)期壽命的不斷延長，人口年齡結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，老齡社會形態(tài)成為人類社會發(fā)展的共同未來。然而，與西方國家以百年時間逐漸人口老齡化不同的是，我國人口老齡化呈現(xiàn)出急速發(fā)展、超大規(guī)模、未富先老的特點(diǎn)。我國不僅是世界上人口最多的國家，也是老年人口最多的國家。
2013年末，我國60歲及以上的老年人口已經(jīng)突破2億大關(guān)，而且我國人口老齡化正在不斷加速，我國養(yǎng)老保障體系正在承受日益沉重的巨大壓力。如何緩解我國養(yǎng)老保障體系的巨大壓力，切實(shí)保障老年人的退休生活，是當(dāng)前和今后很長時期內(nèi)我國面臨的一個突出問題。
目前我國老年人的主要經(jīng)濟(jì)生活來源包括家庭其他成員供養(yǎng)、最低生活保障金、勞動收入、離退休養(yǎng)老金和財產(chǎn)性收入。據(jù)2014年7月北京大學(xué)中國社會科學(xué)調(diào)查中心的《中國民生發(fā)展報告2014》，由于近年來房價快速上漲，房產(chǎn)占城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)比例在80%左右，是我國城鎮(zhèn)家庭財產(chǎn)最重要的組成部分。同時，報告還指出，老年人家庭的人均醫(yī)療支出最高，其醫(yī)療支出占消費(fèi)支出的比重也最高，這意味著老年人家庭面臨著更大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此衍生出以老年人的房產(chǎn)等財產(chǎn)性收入來養(yǎng)老的這種“以房養(yǎng)老”的需求，這樣可以盤活部分老年人的不動產(chǎn)，可作為部分老年人養(yǎng)老消費(fèi)的一項(xiàng)補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)來源，有利于我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。
特點(diǎn)與風(fēng)險
2013年9月13日，國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（下簡稱《意見》），明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點(diǎn)，這意味著以房養(yǎng)老已經(jīng)提升到國家戰(zhàn)略。此次中國保監(jiān)會正式《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，被視為落實(shí)國務(wù)院決策的一項(xiàng)舉措。按照《指導(dǎo)意見》，投保人群被限定為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘，其特點(diǎn)有以下三點(diǎn)。
一是主體不同。此前上海市推出“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)的主體是上海市公積金管理中心；也有中信銀行推出養(yǎng)老按揭。但此次由保險機(jī)構(gòu)推出的以房養(yǎng)老，是一種保險產(chǎn)品。
二是運(yùn)行模式不同。上海市公積金管理中心的運(yùn)行模式是65歲以上的老年人將自有產(chǎn)權(quán)房屋出售給上海市公積金管理中心，老人在有生之年仍然可以居住在原有房屋內(nèi)，出售房屋所得款項(xiàng)在扣除房屋租金、保證金及相關(guān)交易費(fèi)用后全部由老人自由支配使用。中信銀行推出養(yǎng)老按揭的運(yùn)行模式是老人把房屋抵押給銀行，獲得一部分養(yǎng)老金，并且每月償還一部分利息或本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。如果到期后不能償還本金，銀行將收回房屋。
而此次保監(jiān)會推出的“以房養(yǎng)老”運(yùn)行模式是，作為壽險服務(wù)的“以房養(yǎng)老”不再規(guī)定按揭年限，老人可以一直居住到去世，其次，老人每月領(lǐng)取一定數(shù)額養(yǎng)老金，去世后，如果按揭款項(xiàng)沒有用完，繼承人可以繼承剩余部分，或者支付老人已使用的部分將房產(chǎn)贖回。
三是設(shè)定猶豫期。此次推出的“以房養(yǎng)老”在設(shè)計(jì)上，保險公司被要求在保險合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時間和長度、猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利，以及客戶在猶豫期內(nèi)解除合同可能遭受的損失，猶豫期不得短于30個自然日。
同時，此次由保險機(jī)構(gòu)推出的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)，存在著以下三點(diǎn)風(fēng)險。
一是房屋貶值風(fēng)險。近年來，面對中國主要城市出現(xiàn)房價上漲過快、價格虛高的現(xiàn)象，國務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。2003年、2006 年、2010 年國家都頻繁地出臺了房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。2011 年以來，房地產(chǎn)限購政策、首付比例上浮、利率優(yōu)惠政策取消等相關(guān)政策頻頻推出，這勢必影響房價的波動。
二是道德風(fēng)險。由保險公司提供的以房養(yǎng)老保險方案是投保人與保險公司按照自愿原則訂立，存在著信息不對稱問題。作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”在制度設(shè)計(jì)上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。
三是長壽風(fēng)險和房屋的70年產(chǎn)權(quán)問題、金融機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險問題以及住房維護(hù)修繕問題。長壽風(fēng)險是指一個人的實(shí)際壽命大大高于其最初的預(yù)期壽命，隨著醫(yī)療手段的進(jìn)步，人類平均壽命不斷延長，這對壽險產(chǎn)品的定價產(chǎn)生了很大影響。目前我國居民的房產(chǎn)只有土地使用權(quán)，在“以房養(yǎng)老”過程中，存在抵押期間產(chǎn)權(quán)可能到期的情況。雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的自動續(xù)期，但是并未明確續(xù)期是有償還是無償。況且我國住宅設(shè)計(jì)使用年限一般只有50年。產(chǎn)權(quán)如何續(xù)接，直接影響到房屋價值評估。
“以房養(yǎng)老”是小眾產(chǎn)品
從國際經(jīng)驗(yàn)來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看，“以房養(yǎng)老”面臨著諸多不確定性風(fēng)險。它只是將老人的未來資產(chǎn)價值提前變現(xiàn)，提高老年人的收入水平和消費(fèi)水平，是一種商業(yè)化的補(bǔ)充養(yǎng)老工具，只能作為基本養(yǎng)老的一種市場化的補(bǔ)充，供養(yǎng)老者自愿、自由選擇，尤其是為那些失獨(dú)、孤寡、丁克老人提供了一個選擇，以進(jìn)一步提高他們的生活質(zhì)量；也可供那些手持多套房子的相對富裕的老人，通過反向抵押來獲得更優(yōu)質(zhì)的退休生活。
“以房養(yǎng)老”涉及到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會保障、保險以及相關(guān)政府部門，因此需要加強(qiáng)各行業(yè)、各部門之間的合作。一方面，政府應(yīng)大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，吸引更多社會力量興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)、開拓養(yǎng)老模式及彌補(bǔ)社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的短板，并針對產(chǎn)權(quán)、理念、房價波動等難點(diǎn)，搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制，為以房養(yǎng)老落地生根提供土壤。另一方面，政府應(yīng)高舉監(jiān)管利器，為購買以房養(yǎng)老產(chǎn)品的消費(fèi)者保駕護(hù)航。
總之，開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險有利于健全我國社會養(yǎng)老保障體系，有利于拓寬養(yǎng)老保障資金渠道，有利于豐富老年人的養(yǎng)老選擇，有利于保險業(yè)務(wù)進(jìn)一步參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。
該不該購買“以房養(yǎng)老”保險
文/徐美芳 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》的出臺，標(biāo)志著醞釀許久“以房養(yǎng)老”保險終于邁出實(shí)質(zhì)性一步。但從概念提出到正式實(shí)施，市場對這項(xiàng)新生事物一直爭議不斷。作為普通老百姓，該如何看待此項(xiàng)保險產(chǎn)品呢？
“以房養(yǎng)老”是一種補(bǔ)充養(yǎng)老工具
對于消費(fèi)者而言，必須明確以下幾點(diǎn)：第一，產(chǎn)品意義?！耙苑筐B(yǎng)老”保險是一種新型養(yǎng)老方式，即在現(xiàn)有的養(yǎng)老方式基礎(chǔ)上，老年人又增加了一種養(yǎng)老方式選擇。從宏觀面講，它促進(jìn)了多層次、可持續(xù)養(yǎng)老保障制度建立；但這種養(yǎng)老方式也存在不足之處，例如，保險是典型的信息不對稱市場，作為以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”保險也容易產(chǎn)生道德風(fēng)險。第二，資金因素。資金和情感是養(yǎng)老保障水平相關(guān)的兩大關(guān)鍵因素?！耙苑筐B(yǎng)老”保險主要解決的是養(yǎng)老金問題，是資金問題，即它不能解決老年人需要的情感需求。第三，適合人群。國際經(jīng)驗(yàn)顯示，“以房養(yǎng)老”保險適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購買群體。2005年全國老年人口健康狀況調(diào)查顯示，我國無子女老人約有352萬，每年還呈上升趨勢。
理性分析自身保險需求
“以房養(yǎng)老”保險屬于商業(yè)保險范疇，老年人可根據(jù)個人生活狀況和養(yǎng)老需求自愿投保。理性分析自身保險需求時應(yīng)考慮以下三點(diǎn)：
第一，自身對老年生活需求。身體狀況、經(jīng)濟(jì)資源、生活經(jīng)歷、家庭關(guān)系、教育背景等不同因素決定了老年人對晚年生活的不同需求，通常，“以房養(yǎng)老”保險比較適合于傾向社會化養(yǎng)老的老年人；
第二，現(xiàn)有養(yǎng)老方式。我國目前養(yǎng)老方式仍以與子女同住養(yǎng)老及居家養(yǎng)老為主，敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和保姆照料其次。從理論上講，后者比較適合“以房養(yǎng)老”保險；
第三，個人經(jīng)濟(jì)資源?！耙苑筐B(yǎng)老”保險有助于盤活老年人房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置，提升老年人養(yǎng)老保障水平。例如，通過“以房養(yǎng)老”保險，老年人在盤活房產(chǎn)后，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)。因此，“以房養(yǎng)老”保險需求與是否需要盤活房產(chǎn)、拓寬經(jīng)濟(jì)資源有關(guān)。
掌握一些必要的保險知識
“以房養(yǎng)老”保險涉及老年人切身利益，又將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來，比傳統(tǒng)保險更加復(fù)雜，消費(fèi)者有必要掌握一些必要的保險知識。
比如，關(guān)于保險本質(zhì)。保險是一種合同關(guān)系，即“以房養(yǎng)老”保險買賣雙方是一種合同買賣關(guān)系，是一種相當(dāng)嚴(yán)肅的購買行為，一旦購買，即受法律約束。
關(guān)于金融消費(fèi)者知情權(quán)。《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（修改）》第二十八條規(guī)定：“……提供證券、保險、銀行等金融服務(wù)的經(jīng)營者，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供經(jīng)營地址、聯(lián)系方式、商品或者服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量、價款或者費(fèi)用、履行期限和方式、安全注意事項(xiàng)和風(fēng)險警示、售后服務(wù)、民事責(zé)任等信息?！毕M(fèi)者應(yīng)充分運(yùn)用消費(fèi)知情權(quán)，請保險企業(yè)提供相關(guān)信息，提高對房產(chǎn)評估、產(chǎn)品條款、業(yè)務(wù)流程等理解，以免造成不必要麻煩。
關(guān)于自身權(quán)利和義務(wù)。實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，許多保險消費(fèi)者并不清楚自身權(quán)利和義務(wù)，從而導(dǎo)致許多不必要的保險糾紛。作為一項(xiàng)新生事物，購買對象又老年人，消費(fèi)者必須清楚自身權(quán)利和義務(wù)。例如，現(xiàn)有試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險產(chǎn)品，兩類產(chǎn)品的購買者對房產(chǎn)增值收益有不同的權(quán)益：對于參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價值增長部分，依照合同約定在消費(fèi)者和保險公司之間進(jìn)行分配；對于非參與型產(chǎn)品，抵押房產(chǎn)價值增長全部歸屬于消費(fèi)者。另，還有年金領(lǐng)取情況、退保贖回價值等權(quán)利和義務(wù)也非常重要。
實(shí)現(xiàn)多方共贏方能破“遇冷”困局
文/于輝 上海社科院經(jīng)濟(jì)研究所副研究員
當(dāng)今中國已經(jīng)步入到老齡社會，據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，2020年我國老齡人口將達(dá)到2.43億，2025年將突破3億。隨著老齡化進(jìn)程的加快，養(yǎng)老服務(wù)的需求急劇增加，社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)任務(wù)艱巨。養(yǎng)老服務(wù)財政投入雖然逐年增加，但是依然不能滿足快速增長的老年人口及其養(yǎng)老服務(wù)需求。養(yǎng)老矛盾日益突出。
“以房養(yǎng)老”保險在我國尚屬新生事物，業(yè)務(wù)流程較為復(fù)雜，期限較長，涉及領(lǐng)域較廣，通過試點(diǎn)的方式，目的是逐步積累開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，推動該項(xiàng)業(yè)務(wù)在我國的健康發(fā)展。此次試點(diǎn)設(shè)立了兩年的試點(diǎn)期，試點(diǎn)城市為北京、上海、廣州以及武漢等四個城市。試點(diǎn)期間，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，單個保險公司業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過總資產(chǎn)的一定比例。
從網(wǎng)絡(luò)媒體報道以及相關(guān)部門信息情況看，試點(diǎn)運(yùn)行以來情況不是非常理想。很多保險公司并未開展相關(guān)業(yè)務(wù)。
一方面是由于新生事物，缺乏積累和經(jīng)驗(yàn)借鑒，保險機(jī)構(gòu)對將面臨的風(fēng)險難以準(zhǔn)確預(yù)判，如當(dāng)下最現(xiàn)實(shí)的房價波動風(fēng)險、利率風(fēng)險、長壽風(fēng)險、現(xiàn)金流風(fēng)險等業(yè)務(wù)風(fēng)險，同時也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響等，使得保險公司對此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。另一方面，受傳統(tǒng)觀念影響，以及對以房養(yǎng)老知識的不了解、擔(dān)心受騙各種因素影響，有參與意向的老年人也非常少。
在筆者看來，“以房養(yǎng)老”僅僅是輔的養(yǎng)老選擇，需要理性看待?！耙苑筐B(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國家實(shí)施較早，也取得了一些成果，對于解決老年人的養(yǎng)老問題、改善老年人的生活質(zhì)量、提高老年人的生活水平等方面發(fā)揮了積極的功效，但從發(fā)達(dá)國家實(shí)施的情況來看，即便是最典型的住房反向抵押貸款類型的“以房養(yǎng)老”也僅僅是輔助補(bǔ)充性的養(yǎng)老選擇，無法代替基本養(yǎng)老。總體而言，“以房養(yǎng)老”模式，反向抵押養(yǎng)老保險的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場化的養(yǎng)老選擇，需要更理性看待，從思路上看必須營造出消費(fèi)者、險企和監(jiān)管層三方共贏，才可能可持續(xù)的推行下去。
另外，“以房養(yǎng)老”模式的成功需要完善的制度政策配套以及公平公正的運(yùn)行環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”的成功可行并不僅僅在于市場規(guī)模如何，更重要是各種法律法規(guī)是否能配合，是否能夠提供一個穩(wěn)定的法制環(huán)境等，市場監(jiān)管的法制化是“以房養(yǎng)老”能夠健康發(fā)展的必要保障。“以房養(yǎng)老”涉及到保險、金融業(yè)、房地產(chǎn)市場、社會保障以及相關(guān)政府部門，相關(guān)領(lǐng)域的運(yùn)作方式和運(yùn)作質(zhì)量決定了“以房養(yǎng)老”模式運(yùn)行質(zhì)量，如何能夠保證這些部門和行業(yè)的公平、公正經(jīng)營和管理，在當(dāng)前我國相關(guān)法律法制不健全的條件下是個很大的挑戰(zhàn)。
“以房養(yǎng)老”模式的成功還需要進(jìn)一步加強(qiáng)宣傳和相關(guān)政策研究。 加強(qiáng)宣傳，注重宣傳方式、宣傳效果，以得到消費(fèi)者強(qiáng)力支持的認(rèn)同。加強(qiáng)相關(guān)政策研究，為新生事物完善提供理論支撐。
國外如何“以房養(yǎng)老”
荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。
Abstract: With the aging of the population of residential district planning and aging community residential layout and the external environment of processing problems.
Key words: aging; living mode; the apartment for the aged; environmental psychology
中圖分類號：[X191] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
引言：據(jù)聯(lián)合國的有關(guān)規(guī)定, 一個國家65 歲及以上的老年人所占總?cè)丝诘谋壤^7 %或60歲以上的老年人口所占比例超過10 % , 即可稱為“老年型”國家。我國是世界上人口最多的國家,2003 年我國60 歲及以上的老年人口將達(dá)到1136 億人, 占總?cè)丝诒戎貙⑸仙?012 %。北京、上海、南京等特大城市已率先進(jìn)入老齡化城市，老齡問題將是我們社會面臨的最嚴(yán)峻的問題之一。為老人創(chuàng)造一個老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所學(xué)的居住環(huán)境, 將是國家和政府以及建筑師們所面臨的重大課題與挑戰(zhàn)。
老年人居住模式現(xiàn)狀
目前, 在城市住宅中, 有老人的住戶基本分為兩種居住模式: 一是老人與子女一起居住生活； 二是各自獨(dú)立, 分居兩處, 相距較遠(yuǎn)。從現(xiàn)實(shí)的使用情況來看, 這兩種居住模式都有不盡人意的地方：與子女一起居住的老人，由于兩代人的生活方式、思想方法、、興趣愛好等不同而形成了“代溝”，給同住的兩代人帶來了生活上的不和諧。而各自在相距較遠(yuǎn)的地方分居, 又不便于子女很好地照顧老人。
受傳統(tǒng)觀念的影響，東方人講究“三代同堂”, 老死不離兒孫，構(gòu)成大家庭單位。隨著社會的發(fā)展,核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式受到?jīng)_擊，今后僅由一對老年夫婦組成的“老齡人”家庭將大量出現(xiàn)并迅速擴(kuò)大。在這種矛盾之下，“老年公寓”應(yīng)運(yùn)而生。
二、什么是老年公寓
所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅具有分散的家庭養(yǎng)老所沒有的服務(wù)設(shè)施，又具有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氣氛。
三、老年公寓的選址
老年人養(yǎng)老的目的就是保持健康長壽和安享晚年，因此對環(huán)境質(zhì)量的要求很高?，F(xiàn)有的一些養(yǎng)老院、福利院大多選址在市中心，噪音和空氣污染比較嚴(yán)重。隨著人們對養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，帶有老年公寓的居住區(qū)從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移會成為必然趨勢。
但考慮到老年人對舊的建筑和環(huán)境有深厚的感情, 完全陌生的環(huán)境會讓他們失去安全感，因此一些老年人較認(rèn)為理想的居所是其居住生活了大半生的地方。在選址上也應(yīng)該注意：地形盡可能平坦，減少陡斜的步道或者臺階，購物、逛公園時不必穿越主要街道，一些基本的商業(yè)設(shè)施如超市，藥房最好盡可能地鄰近，小區(qū)內(nèi)設(shè)立老年人活動中心、活動站或活動室，并且結(jié)合各級公共綠地設(shè)立，給老年人提供健身、文娛、知識講座等各種活動，豐富老年人的精神生活。
老年人住宅不能因?yàn)榈笄鍍舳唵蔚匕牙夏曜≌O(shè)置在偏僻處，與社會隔離開來，因?yàn)槔夏耆私?jīng)常面對或老或病的同伴，大多會產(chǎn)生失落感和憂傷感。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時應(yīng)該充分注意這一點(diǎn)，在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時將老年人住所與兒童、青年人的活動場所相結(jié)合布置，這樣可以讓老年人看到青年和幼兒朝氣蓬勃的身影，有利于老年人的心理健康。
帶有老年公寓的居住區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)
老年社區(qū)在規(guī)劃上要針對性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
4.1 戶外規(guī)劃
老年人非常重視居住地的戶外環(huán)境。具有老齡化特點(diǎn)的社區(qū)規(guī)劃，在設(shè)計(jì)中應(yīng)該充分考慮無障礙設(shè)計(jì)，為老人不方便生活提供方便，道路應(yīng)該人車分流，避免因老人行動不便與車發(fā)生危險，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。居住區(qū)內(nèi)應(yīng)該人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置無障礙環(huán)形步道，人流入口處設(shè)置在離公交車站較近的地方。
老齡住宅的外部環(huán)境處理為老人提供一個優(yōu)美、安全的室外環(huán)境,結(jié)合地形營造自然式景觀, 創(chuàng)造富于情趣的生態(tài)居住環(huán)境，給提供老人親近自然的機(jī)會, 同時滿足老人們的各種戶外活動需求。通過分析老年人的生理行為特點(diǎn), 他們對戶外的心理需求有兩個要求：
安全性、可識別性。在設(shè)計(jì)中, 盡可能減少、消除老年人在活動時可能遇到的不安全因素, 創(chuàng)造安全無障礙的生活環(huán)境, 如道路的坡度、扶手、活動空間的安全等。
社交性、休閑性。由于身體機(jī)能的下降, 適當(dāng)?shù)捏w育鍛煉可以使老人的病痛得到緩解, 同時強(qiáng)身健體。
4.2老年住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)
老年公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)該適合不同年齡層次的老人，根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組：60~74歲為年青老人，75~89歲為老年人，90歲以上為長壽老人。各個年齡組的老人對于住宅，環(huán)境，心理的需求都有所不同，因此開發(fā)修建老年公寓也需要考慮不同年齡組老人的特點(diǎn)。針對以上三種年齡組老人的生理特點(diǎn)，老年公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)是要避弊趨利。
樓層不能太高，4層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過。
室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦，防滑，沒有高差，不可以設(shè)置門檻此類的障礙物，防止老人摔跤，也便于輪椅通過。
廚房和衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，操作臺與盥洗臺下部應(yīng)有空位, 以便老人坐著輪椅操作。衛(wèi)生間的浴缸旁設(shè)置過度座凳, 衛(wèi)生間門用拉門或外開門, 使用可以從外開啟的鎖, 以防不測。
老人由于身體較弱, 在家的時間相對年輕人要多一些, 故老人臥室宜朝陽布置。陽臺應(yīng)稍寬些, 能放一小桌, 供下棋、看報、聊天喝茶等用, 也可供有興趣的老人養(yǎng)花、鳥之類來消遣。
除了這些特點(diǎn)之外，老年公寓住宅的一個顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時期因生理變化帶來的不用需要而設(shè)計(jì)。
年青型老年人：這類型的老人生活能夠自理，因此住房面積不必太大，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和一些服務(wù)系統(tǒng)，比如菜市場，超市。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)參加活動。
老年型老人：這類型的老人身體素質(zhì)逐漸下降，生活基本不能自理，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計(jì)，家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，住宅入口、衛(wèi)生間、浴池、座便器旁應(yīng)增設(shè)扶手，地板需要加固防滑，門最好改為推拉式并且有明顯的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意。此外，改變方向的或者有高差的地方應(yīng)該有鮮明的標(biāo)準(zhǔn)或者色彩，設(shè)置專門的家政人員為老人們提供日常必需服務(wù)。
長壽型老人：這類型的老人是需要特別護(hù)理的，為長壽型老人設(shè)計(jì)的住宅不僅要具備以上兩種年齡組老人住宅設(shè)計(jì)的功能以外，還應(yīng)該開設(shè)治療，護(hù)理，康復(fù)以及臨終關(guān)懷等齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)也應(yīng)設(shè)有緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和突發(fā)事件。要融服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理為一體，老人在這里能得到全方位的護(hù)理。
東西方老年住宅的對比與啟示
歐美各國由于受傳統(tǒng)個人主義的影響，比較注重發(fā)展社會養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而東方受儒家思想影響，一些已開發(fā)或者正在開發(fā)的國家試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念和尊老愛幼的社會風(fēng)氣。例如，美國的老年人住區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動就超過80種以上。東方老年住區(qū)發(fā)展較好的有日本、新加坡和香港，日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會保險保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，能夠提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活既“二代居”的住宅產(chǎn)品。
結(jié)語：對于居住區(qū)中越來越多的老年人, 城市規(guī)劃師和建筑師應(yīng)充分意識到人口老齡化的緊迫性, 在當(dāng)前的居住區(qū)規(guī)化設(shè)計(jì)中, 從明顯改善老年人居住方式、住房特點(diǎn)、公共服務(wù)設(shè)施和外部環(huán)境等方面入手, 給他們創(chuàng)造一個安度晚年的良好居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)
[1]胡仁祿. 老齡化城市居住環(huán)境初探[J] . 建筑學(xué)報, 1994 (10) .
[2]聶桂平. 老年公寓設(shè)計(jì)思考[J] . 華東理工大學(xué)學(xué)報: 社會科學(xué)版,2003(2) .
[3]回?zé)槦? 老齡化背景下老年公寓設(shè)計(jì)模式探析[J] . 山西建筑, 2007(32) .
[4]吳義曲.基于老年人心理需求的居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)[J]. 武漢理工大學(xué)學(xué)報，2010(15) .
（一）改革試點(diǎn)作用有限
2011年1月28日，重慶、上海兩個城市率先進(jìn)行了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，我國首次在持有環(huán)節(jié)對個人住房征稅?？傮w看來，僅在兩個城市試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍小，而且試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅政策溫和，涉及面窄，對推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的作用較為有限。從征稅范圍看，兩個城市的征稅范圍幾乎僅是針對增量房產(chǎn)，只有重慶針對存量獨(dú)棟商品住宅，而重慶市的個人自住獨(dú)棟商品住宅目前僅有3000多棟。較窄的征稅范圍一是導(dǎo)致稅收收入較少，對地方財政的稅收收入作用很?。欢莾H針對增量房產(chǎn)征稅，不能體現(xiàn)對存量房征稅的問題，使房產(chǎn)稅的試點(diǎn)作用削弱。
（二）全國范圍內(nèi)征收存在技術(shù)難題
首先，我國各地個人住房信息系統(tǒng)都不完善，給房產(chǎn)稅改革增加了難度。個人住房信息系統(tǒng)是房產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)，全國范圍內(nèi)房產(chǎn)稅改革需要全國各地建立全面、實(shí)時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)，這不僅需要投入大量的資金和時間，此外還面臨體制的障礙。
其次，我國房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)建立不完善。我國評估人員匱乏，評估技術(shù)落后，評估機(jī)構(gòu)的公信力也尚未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
（三）土地制度加大房產(chǎn)稅改革難度
我國的土地國有制引發(fā)了關(guān)于房產(chǎn)稅改革的爭議，我國的房地產(chǎn)是住宅私有而土地國有，住宅所有者只對土地?fù)碛?0年的使用權(quán)。土地國有制度使地方政府過分依賴土地財政，土地出讓金收入逐漸成為地方財政的第二大支柱。相比之下在現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度下，房產(chǎn)稅收入占地方財政收入的比例很小，房產(chǎn)稅收入對增加地方財政收入的作用甚微。政府對土地財政的依賴導(dǎo)致對地方稅收的改革積極性不高，對房產(chǎn)稅的改革甚至有抵觸心理，這增加了房產(chǎn)稅改革的難度。
（四）稅收征管機(jī)制和民眾納稅意識均不健全
房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，而在征管上又不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但是房產(chǎn)稅就缺乏這樣的機(jī)制，只能靠“強(qiáng)收”，所以征收房產(chǎn)稅要建立在民眾良好的納稅意識的基礎(chǔ)之上。一方面我國目前的稅收征管機(jī)制是建立在對間接稅征收的基礎(chǔ)上，在設(shè)計(jì)上并不符合房產(chǎn)稅征管的要求。另一方面，我國民眾的納稅意識尚不健全，所以房產(chǎn)稅改革必須在征管環(huán)節(jié)進(jìn)行精巧的設(shè)計(jì)，否則會出現(xiàn)的大量偷稅漏稅，甚至面臨大面積僵持的現(xiàn)象。
（五）特殊時期賦予了房產(chǎn)稅過多的功能
近年來，我國房地產(chǎn)價格不斷攀升，國家不斷出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施。在這個時期進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房產(chǎn)稅本身被社會賦予了過多的功能，例如房產(chǎn)稅能否降低當(dāng)今不斷上升的房價、能否抑制投資性房地產(chǎn)需求等。在特殊的時期，進(jìn)行房產(chǎn)稅改革讓房產(chǎn)稅背負(fù)了沉重的輿論壓力，這無形之中給房產(chǎn)稅改革造成了巨大的社會壓力，不利于房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)推進(jìn)。
二、國外房產(chǎn)稅制度的概況及其特點(diǎn)
（一）國外房產(chǎn)稅制度概況
世界上很多國家征收房地產(chǎn)稅，各國在稅收制度的制定和征管過程中積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對我國的房產(chǎn)稅改革有很大的借鑒意義。表一為國外房產(chǎn)稅制度概況一覽表。
（二）國外房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)
縱觀世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國家，房產(chǎn)稅制度特點(diǎn)主要有：
1．房產(chǎn)稅是地方稅收收入的主要來源
世界上大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅都為地方稅種，由當(dāng)?shù)氐恼魇蘸凸芾怼７慨a(chǎn)稅是地方政府收入的主要來源。例如美國房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重在70%左右，加拿大在90%左右，澳大利亞幾乎所有的地方稅收收入都來自房產(chǎn)稅。圖一為主要國家房產(chǎn)稅占地方稅收收入的比例。從圖中可以看出，西方國家房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方稅的重要稅種，房產(chǎn)稅是地方財政的主要來源，而亞洲國家房產(chǎn)稅占地方稅收入的比例則相對較低。
2．征收目的明確
大多數(shù)國家征收房產(chǎn)稅的目的主要有增加地方財政用于提高當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)水平和調(diào)節(jié)貧富差距兩大目的。例如美國征收房產(chǎn)稅主要是增加地方財政收入，提高地方公共服務(wù)水平，而新加坡征收房產(chǎn)稅的目的主要是調(diào)節(jié)貧富差距，有些國家也以房產(chǎn)稅作為調(diào)控房產(chǎn)市場的輔助政策，例如韓國。征稅目的明確有利于減少房產(chǎn)稅征收的爭議，增加稅收收入使用的透明度，提高納稅人的積極性，同時可以有效地減少相關(guān)的稅收漏洞。
3．稅收要素設(shè)制合理
從征稅范圍看，大多數(shù)征收房產(chǎn)稅的稅基較寬，房產(chǎn)稅針對全民房產(chǎn)征收，同時對特殊群體（例如老人）設(shè)定優(yōu)惠政策。寬稅基既能保證公平，又能夠保證地方政府的稅收收入，提供穩(wěn)定的財政來源。
從稅率來看，各個國家的稅率制定方法都不相同，例如美國由各地政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，根據(jù)當(dāng)年的預(yù)算、應(yīng)納稅財產(chǎn)的總價值、其他來源的收入等變量確定稅率，各個地方稅率不同，但都在0.8%-3%之間。英國則采用累進(jìn)稅率從而更好的進(jìn)行二次分配?？v觀各個國家的稅率，稅率普遍較低，稅率低可以降低單個納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收征管的難度。
除了少數(shù)國家以評估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)外，大多數(shù)國家的計(jì)稅依據(jù)都采用房產(chǎn)評估價值。因此大多數(shù)國家都配有完善的房產(chǎn)評估機(jī)制，包括高素質(zhì)的評估人員、合理有效地評估方法、評估日后事項(xiàng)的處理機(jī)制。從而能夠公平公正的確認(rèn)房產(chǎn)的評估價值，并有效地解決房產(chǎn)評估糾紛。
4．配套設(shè)施健全
為了配合房產(chǎn)稅制度，各國都有完善的個人住房信息系統(tǒng)、高效的房產(chǎn)評估部門，從而有效地控制房產(chǎn)稅稅源。住房信息系統(tǒng)包括房屋種類和數(shù)量、土地類型、估價的組成和變化、所有權(quán)等詳細(xì)信息。高效的評估系統(tǒng)主要是以信息系統(tǒng)提供的信息為基礎(chǔ)，查找所有可征稅的房產(chǎn)，同時確定其所有權(quán)、對所有的需納稅的房產(chǎn)進(jìn)行評估并確定其價值。同時很多國家還設(shè)有房產(chǎn)評估糾紛辦公室，如果房主對評估價值有異議，可以向評估辦公室申訴。完善的配套設(shè)施為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)。
5．征管體系嚴(yán)密
各個征收房產(chǎn)稅的國家，在征收管理環(huán)節(jié)的制度設(shè)計(jì)都較嚴(yán)格。大多數(shù)國家都采用征稅軟件，房產(chǎn)稅的申報、登記辦理、征收和預(yù)測等一系列工作都可由其完成。例如美國，征稅官員會根據(jù)軟件系統(tǒng)計(jì)算的應(yīng)納稅額，將稅單打印出來，然后寄給納稅人，也有些是寄給銀行等金融機(jī)構(gòu)，由其代為征收。納稅人接到稅單以后，如無異議，按照稅單列明的應(yīng)納稅款開支票，在規(guī)定時間內(nèi)連同稅單一起寄回稅務(wù)機(jī)關(guān)，也有些委托金融機(jī)構(gòu)代為繳納，很少有納稅人直接到征收機(jī)關(guān)上門納稅。此外對于逃稅人，各國家都會有高額的罰款，稅務(wù)部門還可以行使對房產(chǎn)的留置權(quán)和拍賣權(quán)。嚴(yán)密便捷的稅收征管程序，降低了稅收成本。
三、各國房產(chǎn)稅制度對我國房產(chǎn)稅改革的啟示
（一）明確征稅目的
目前我國房地產(chǎn)市場處于特殊的時期，房產(chǎn)稅在此時進(jìn)行改革會被賦予過多的功能，相關(guān)部門要明確房產(chǎn)稅的征收目的，減少房產(chǎn)稅改革的輿論壓力。從世界上大多數(shù)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，房產(chǎn)稅收入大多是地方財政的支柱，主要用于當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)。反觀我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度，與OECD成員國相比（見圖二），房產(chǎn)稅占地方稅收的比例很小，對地方財政的作用極為有限，地方政府過于依賴短期的土地財政，因此我國房產(chǎn)稅改革應(yīng)該注重房產(chǎn)稅地方財政的長期作用。此外一些國家房產(chǎn)稅也起到了調(diào)節(jié)貧富差距的作用，少數(shù)國家把房產(chǎn)稅作為房價的調(diào)控工具。因此，我國征收房產(chǎn)稅的主要目的應(yīng)該是完善地方稅制，增加地方財政收入，稅收收入用于保障性住房的建設(shè)和公共服務(wù)，同時起到調(diào)節(jié)貧富差距、合理引導(dǎo)需求的作用。
（二）加大投入破解技術(shù)難題
首先，盡快完善個人住房信息系統(tǒng)。我國要以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)、以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化，為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)是一個龐大的系統(tǒng)工程，涉及到很多部門和單位。因此，建立全國聯(lián)網(wǎng)的個人住房信息系統(tǒng)需要多個部門的配合，國家方面應(yīng)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)總責(zé)，地方上則由房地產(chǎn)管理局具體負(fù)責(zé)牽頭建立。在此基礎(chǔ)上，逐級成立全國住房數(shù)據(jù)庫建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把民政、公安、社保、銀監(jiān)、人民銀行、勞動和稅務(wù)部門等職能部門納入其中，各司其職，各負(fù)其責(zé)。同時個人住房信息系統(tǒng)的建立要注重明晰存量房產(chǎn)權(quán)這項(xiàng)工作，可以采用通過房屋普查、專項(xiàng)調(diào)查或補(bǔ)充調(diào)查等多種形式。
其次，從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，征收房產(chǎn)稅的國家都設(shè)有專門的房產(chǎn)稅評估部門，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的評估。設(shè)立的房產(chǎn)評估部門可以隸屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)，也可以獨(dú)立于稅務(wù)機(jī)關(guān)。相關(guān)部門設(shè)立后，要引進(jìn)評估人員，這是最大的難題。所以一方面要加大對原有評估人員的培訓(xùn)力度，提高素質(zhì)，也可以從國外引進(jìn)相關(guān)的人才。另一方面要培養(yǎng)新的房產(chǎn)評估人員，高校增設(shè)相關(guān)專業(yè)，同時注重實(shí)踐環(huán)節(jié)。此外，房產(chǎn)評估部門應(yīng)該有相關(guān)的糾紛解決機(jī)制，征收房產(chǎn)稅后，房產(chǎn)評估糾紛事件會大量增加，評估部門要公平處理。
（三）合理設(shè)制稅收要素
稅收范圍的設(shè)定要兼顧合理與公平，目前試點(diǎn)的兩個城市主要是針對增量房產(chǎn)中的一部分進(jìn)行征稅。世界上其它國家征收房產(chǎn)稅大多針對全民的全部房產(chǎn)，同時設(shè)有相關(guān)的稅收優(yōu)惠，例如美國對老年公寓免征房產(chǎn)稅，在日本新建3層以上防火住宅5年內(nèi)、新建其它住宅戶3年內(nèi)都可享受半額不動產(chǎn)稅的優(yōu)惠。長期來看，我國房產(chǎn)稅的征稅范圍不能僅針對一部分房產(chǎn)更不能僅針對增量房產(chǎn)征稅。鑒于公平，房產(chǎn)稅的征收范圍應(yīng)該是全部的房產(chǎn)，但是為了不加重低收入者的負(fù)擔(dān)，可以制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠。從圖4看，個人一生30-50歲養(yǎng)房能力最強(qiáng)，養(yǎng)房能力最差的是靠退休金生活的老人。所以房產(chǎn)稅征收應(yīng)該與養(yǎng)房能力相吻合，對于老人等養(yǎng)房能力差的群體設(shè)定稅收優(yōu)惠或者免稅（見圖5），而對于養(yǎng)房能力強(qiáng)的群體可以穩(wěn)定征收。
稅率的設(shè)定短期內(nèi)可以參考美國的做法，首先人大授權(quán)國務(wù)院制定一個稅率范圍，在此基礎(chǔ)上，地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定合理的稅率。對于稅率的制定方法，地方政府可以參考美國，由財政收入、房產(chǎn)價值等數(shù)據(jù)計(jì)算稅率，也可以根據(jù)試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，在試點(diǎn)稅率的基礎(chǔ)上進(jìn)行修改。長期來看，房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采用累進(jìn)稅率，能夠在調(diào)節(jié)二次分配上發(fā)揮功能。
房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用房產(chǎn)評估價值。從世界范圍看，大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都采用房產(chǎn)評估價值，一些轉(zhuǎn)型國家如智利、捷克等按面積征收或混合計(jì)價法征收房產(chǎn)稅，也正在轉(zhuǎn)變。采用反映市場價值的評估價值比按照面積征收更公平且稅收收入更有彈性；若按套征收則容易出現(xiàn)假離婚、假分家等逃稅現(xiàn)象。所以長期看來我國房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該采用反映市場價值的評估值。
（四）建立科學(xué)的征管機(jī)制
目前我國的稅收體制是建立在間接稅的基礎(chǔ)上，所以首先要加快改革稅收體制，為房產(chǎn)稅的征收提供平臺。其次在完善個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，鼓勵個人申報，從而可以有效地控制稅源并減少冗雜的程序。同時房產(chǎn)稅的征管要合理降低稅收成本，盡量避免出現(xiàn)試點(diǎn)時呈交大量證明材料的現(xiàn)象。我國房產(chǎn)稅的繳納可以參考新加坡，鼓勵納稅人通過銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的方式，當(dāng)然這需要金融等其他機(jī)構(gòu)部門的配合。
為有效控制稅收漏洞，減少偷稅、漏稅現(xiàn)象，加強(qiáng)納稅人的納稅意識也至關(guān)重要。我國在所得稅制度日漸成熟的條件下，直接稅的稅收體系會得到很大改善，公民的納稅意識也會得到一定的提升。此外政府要加強(qiáng)宣傳，主要是對稅收目的宣傳，征收房產(chǎn)稅是取之于民，用之于民，稅收收入用于公共服務(wù)，無形之中會增強(qiáng)納稅人的納稅意識。
我國自上世紀(jì)末已經(jīng)進(jìn)入老年型國家。目前我國60歲以上老人以達(dá)到1.3億,占全國總?cè)丝诘?0%以上。根據(jù)我國人口普查資料對21世紀(jì)人口老齡化過程的預(yù)測,我國已提前進(jìn)入了人口老齡化的第二階段,即人口老齡化的迅速發(fā)展階段。2010~2040將是我國人口老齡化速度最快的時期。老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快,是我國即將面臨的嚴(yán)重問題,因此解決老年人居住問題迫在眉睫。
1老年居住環(huán)境現(xiàn)狀
目前我國老年人的居住模式除少部分選擇傳統(tǒng)的養(yǎng)老院等福利設(shè)施外,大部分老人的居住模式可歸為以下幾種:(1)合居模式,即傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這種幾代合居的養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸在減少。(2)獨(dú)居模式。健康狀況良好的老人由于種種原因常獨(dú)自居住。隨著第一代獨(dú)生子女的成長,老人獨(dú)居的現(xiàn)象也越來越普遍。(3)毗鄰模式,即老人和子女毗鄰而居,既保持了各自的獨(dú)立生活,又能方便照顧老人。
在這幾種養(yǎng)老的居住模式中,或多或少都存在著以下問題:家庭住房面積不足,導(dǎo)致老年人居住條件無法改善,不利于老有所養(yǎng);缺乏有組織的精神慰藉活動和提供這些活動的室內(nèi)外公共活動空間和場所;環(huán)境設(shè)計(jì)和建筑的細(xì)部節(jié)點(diǎn)中缺乏對老年人特殊的生理、心理的考慮等。有資料表明有54%的老年人對小區(qū)沒有專門的老年人活動區(qū)表示了不滿;有45%的老年人對小區(qū)或街道上沒有設(shè)立醫(yī)療機(jī)構(gòu)表示不滿①。隨著人口的老齡化日益嚴(yán)重,現(xiàn)有的社區(qū)居住環(huán)境已越來越不能滿足老年人的需要。
從上世紀(jì)末我國進(jìn)入老齡化社會以來,在上海、北京等大城市里除了政府興辦的福利院外,陸續(xù)出現(xiàn)了商業(yè)化的專門的養(yǎng)老設(shè)施,如托老院、老年公寓等。這些設(shè)施提供老人的住宿、醫(yī)療、衛(wèi)生、娛樂等眾多生活的方便。他們從建筑模式上可分為:成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)。
各種養(yǎng)老設(shè)施作為新興事物,存在著一下一些問題:
a.布局不盡合理。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有列入城市的總體規(guī)劃。目前存在著一些老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好,但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會、遠(yuǎn)離親友,交通不便。各級政府所辦的社會福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu)(敬老院、老年公寓等)有些雖然設(shè)在社區(qū)附近,但相對來講占地小、活動場地有限,環(huán)境較差。這也是許多老年人不愿入住的緣故。
b.價格對老年人收入水平來說相對較高。這也是許多老人不選擇這些養(yǎng)老設(shè)施的一個重要原因。
c.空間單調(diào)、缺乏人性化設(shè)計(jì)。猶如筒子樓的設(shè)計(jì),缺乏交往空間,老人的生活空間很小,生活面也很窄,導(dǎo)致了許多老人不愿入住。
筆者在對朝陽區(qū)的不同檔次的老年服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了考察,從大的環(huán)境看,他們老年公寓所處的位置都處在或鄰近社區(qū)中心,但相對封閉、獨(dú)立,自成一體。高墻大院、鐵門緊閉,給人以與世隔離的孤僻感,整體氣氛壓抑。
2國外老人居住環(huán)境的發(fā)展
國外的老齡化早在上世紀(jì)60年代就開始了,老年住宅的發(fā)展也經(jīng)歷了較長的時間發(fā)展比較成熟。逐漸從對老年人單純的生理扶助轉(zhuǎn)向生理、心理的并重。現(xiàn)在國外老人居住環(huán)境具有以下幾個特征:
