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時間：2023-06-07 09:02:29
序論：速發(fā)表網(wǎng)結合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產的職業(yè)規(guī)劃范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
Keywords: operating budget; budget; real estate;
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：
一、關于我國房地產企業(yè)投資經(jīng)營預算管理特點
(一)企業(yè)發(fā)展的較大保障之一
眾所周知，房地產開發(fā)企業(yè)的由于項目資金的投入數(shù)目較大，參與方較多，從而使得利益關系較為復雜。并且由于房地產的建設工期較為長，使得房地產企業(yè)需要承擔較多的市場風險。這就使得房地產企業(yè)在做投資經(jīng)營預算方面時，不僅僅需要緊緊考慮常規(guī)預算內容，還需要進行較為科學詳細的市場分析以及市場定位，從而能夠在一定程度上減少市場風險，保證企業(yè)的利潤，為房地產企業(yè)籌集建設資金提供更加科學合理的參考依據(jù)，使得企業(yè)能夠更好地可持續(xù)發(fā)展。
(二)房地產投資經(jīng)營管理難度較大
眾所周知，我國絕大多數(shù)的房地產企業(yè)在進行相關的投資經(jīng)營預算方面的規(guī)劃時，由于考慮因素較多，項目工程復雜，使得一些關于投資經(jīng)營項目的處理問題較為復雜。
1、關于建筑工程項目上一些矛盾
因為房地產項目的特殊性，使得房地產企業(yè)在經(jīng)營過程中不能夠實現(xiàn)收入與支出的同步與協(xié)調。產生這種矛盾的主要原因就是由于房地產項目自身的特殊性，眾所周知房地產項目的工期普遍較長、項目資金規(guī)模較大，這就使得一旦當合作方確定了房地產項目，則必須根據(jù)合同的相關規(guī)定隨工程進度支付相應的工程款，這就使得支出呈現(xiàn)出明顯的剛性。但是企業(yè)的經(jīng)營收入?yún)s不能給予較大的保證，房地產經(jīng)營項目的收款主要方式是分期付款、長期借貸。這就使得企業(yè)的收入的軟性與支出的剛性會產生較多的矛盾，并且還需要處理在成本費用與收入的匹配上的一些特殊問題。
2、數(shù)據(jù)與現(xiàn)實狀況存在差異
根據(jù)一些市場調查顯示，一些房地產企業(yè)為了能夠較好甚至超額完成銷售業(yè)務，則會采取預售的銷售方式，并與購買者達成相關的購買協(xié)議。而此時房地產企業(yè)則需要根據(jù)收入確認的相關原則，待項目竣工驗收合格后并與客戶辦理相關移交手續(xù)之后，房地產企業(yè)才能夠計算出該部分房產的銷售收入以及利潤。這就使得容易產生一些問題，會計核算期間與項目開發(fā)周期不能夠較好的保持同步，從而使得利潤表所體現(xiàn)出來的相關利潤與房地產企業(yè)的真實的現(xiàn)金流量數(shù)據(jù)不一致。雖然這種現(xiàn)狀屬于時間性差異可以進行相關的調整工作，但是仍然會對一些企業(yè)的相關決策者做出正確的經(jīng)營決策產生較大困難，不利于企業(yè)反正出真實的實力。
二、房地產企業(yè)在規(guī)劃投資經(jīng)營預算時存在的問題
(一)沒有形成對投資經(jīng)營預算的重要性的認識
就根據(jù)當前的一些狀況表示，我國的一些房地產企業(yè)對于財務預算管理沒有較為準確的定位，而是把重點放在于市場開拓以及市場營銷相關的工作，將預算管理的考核結果直接與開發(fā)成本費用的節(jié)約或超支掛鉤，任何獎懲與該指標結合，雖然做到了縮小開支、節(jié)約資金，但是無法為企業(yè)提供一些有長遠戰(zhàn)略思想的意見。并且一些企業(yè)在對自身內部的機構設置以及相關人員安排上，也沒有體現(xiàn)出相關投資經(jīng)營預算管理的指導思想，就只是僅僅安排財務部門負責該部分管理工作，而其它部門例如銷售以及研發(fā)等相關部門卻沒有較多的參與到預算編制的相關工作。
(二)投資預算管理缺乏長遠策略
就我國目前房地產情況來看，我國絕大部分的房地產企業(yè)已經(jīng)意識到應該借助投資經(jīng)營預算來幫助企業(yè)進行一些相關的經(jīng)營決策上的指導，從而能夠提高企業(yè)在市場上的地位。但是由于一些局限性，使得一些企業(yè)在制定投資經(jīng)營預算并沒有與企業(yè)的長期發(fā)展相匹配。一些房地產企業(yè)的投資預算偏向于重年度預算，對項目預算沒有給予較大的重視。當房地產企業(yè)的工程項目開展后，對市場條件變化引起的宏微觀影響可能僅由決策層做出直接的調整計劃，而未結合企業(yè)的預算方案進行修訂，視野比較狹窄，而且方案的實效性也將喪失。在年度決算時，當初制定的預算方案已經(jīng)與實際經(jīng)營情況嚴重脫離。如果一直這樣下去，則會對企業(yè)帶來一定錯誤的引導，并不利于投資經(jīng)營預算在企業(yè)中的發(fā)展。
(三)預算管理機制不是很完善
由于房地產行業(yè)的特殊性，而項目工程一般采取承包的經(jīng)營方式。這就使得需要承包單位編制相關項目的項目預算。由于項目預算的涉及的企業(yè)較多，這就使得在進行相關的企業(yè)信息整合、預算編制以及執(zhí)行、考核方面存在一些較多的麻煩。而且就我國目前的承包經(jīng)營項目的預算管理沒有較完善的規(guī)范制度，而編制方法也不是較為科學，從而使得整個預算方案的科學性不足。
三、關于提高投資經(jīng)營預算編制的相關措施
(一)樹立相關正確的理念
眾所周知，要想使得房地產企業(yè)的投資經(jīng)營預算起到其應該發(fā)揮的最大作用，房地產企業(yè)的管理者必須對投資經(jīng)營預算有著正確的認識，才能夠從根本上意識到投資預算經(jīng)營方面的重要性。其次，相關人員應該提高自身的專業(yè)素質，從而能夠較好的優(yōu)化組織機構的建設，并且要由全面預算管理委員會制定具體符合企業(yè)自身文化以及特殊要求的管理要求以及預算標準，并且應該要求預算管理辦公室負責相關規(guī)章的執(zhí)行以及考核。
(二)建立完整編制方法以及相關依據(jù)
房地產企業(yè)要想取得可持續(xù)發(fā)展，則需要該借鑒和學習一些較為先進的投資經(jīng)營預算的管理經(jīng)驗，并且應當結合企業(yè)自身特色的發(fā)展戰(zhàn)略要求和項目特點從而能夠制定出符合企業(yè)自身特點的投資經(jīng)營預算管理的相關操作步驟。相關規(guī)范內容不僅僅應該包括預算方案編制的前期的市場調研與數(shù)據(jù)收集處理，還應該包括項目開發(fā)過程中的相關監(jiān)管、立項銷售的績效考核等。并且房地產企業(yè)也應該選擇適合企業(yè)特點和需要的預算管理模式。更重要的是，關于房地產企業(yè)的投資預算需要以投資作為起點，相關部門不僅僅應該將工作重點放在對現(xiàn)金流預算管理上，還應該結合與現(xiàn)金流有關的相關數(shù)據(jù)進行科學的分析，才能夠使得數(shù)據(jù)得到較好的應用。而房地產企業(yè)的經(jīng)營預算則應該是以銷售為起點，需要實現(xiàn)目標利潤作為只要的知道思想，從而能夠較好的控制成本等各項影響因素。所以企業(yè)需要按照企業(yè)自身的特點，從而能夠較好地選擇恰當?shù)木幹品椒?，并編制科學嚴謹?shù)念A算方案。相關房地產企業(yè)可以選擇滾動預算的測算方法，根據(jù)企業(yè)的要求，從而設計和建立多層次的表格體系，使得企業(yè)的不同項目又能夠較好地套用，同時也能夠滿足不同的預算編制要求。并且這種測算方法具有較好的體現(xiàn)投資經(jīng)營預算的連續(xù)性和動態(tài)性，使得相關人員能夠更好的制定出更加科學嚴謹?shù)挠媱?，從而能夠在一定程度上保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
優(yōu)化考核體系，強化預算管理
由于房地產項目的特殊性，使得在房地產企業(yè)管理中，利潤能否較大程度的保證是有多方面因素決定的。這就使得房地產企業(yè)不能僅僅將目光停留在投資經(jīng)營預算方案的編制與規(guī)劃上，還應該加強對預算執(zhí)行的監(jiān)督與考核方面的管理力度。而一些房地產企業(yè)在進行一些關于考核預算指標執(zhí)行情況時，相關管理人員則可以采用關鍵業(yè)績指標等方法，從而能夠使得企業(yè)針對不同運營部門制定不同的指標權重體系，能夠更好地優(yōu)化各個部門的相關工作進展情況，從而能夠更好地保證企業(yè)的投資經(jīng)營目標順利實現(xiàn)。
參考文獻:
“產業(yè)集群，是指集中于一定區(qū)域內，特定產業(yè)的眾多具有分工合作關系、不同規(guī)模等級的企業(yè)、與其發(fā)展有關的各種機構、組織等主體，通過縱橫交錯的網(wǎng)絡關系緊密聯(lián)系的一種新型空間經(jīng)濟組織形式”（任際、馬吉吉，2012）。產業(yè)集群是在產、供、銷、技術、服務等方面存在關聯(lián)關系的諸多企業(yè)、機構，在某一區(qū)域內的有機結合，因此“空間集聚”是產業(yè)集群的首要特征，研究產業(yè)集群的發(fā)展就必須研究其空間布局問題。
依托區(qū)域優(yōu)勢布局產業(yè)集群
研究表明，產業(yè)集群的產生和發(fā)展與區(qū)域特色有密切的聯(lián)系?！熬哂邢嗤蛳嗨铺卣鞯漠a業(yè)在市場機制的驅動下向要素資源豐富或區(qū)位優(yōu)勢突出的地區(qū)集中，最終形成產業(yè)集群”（孫霞，2009）。所以，某一區(qū)域特有的資源稟賦成為吸引產業(yè)集聚的前提條件，為產業(yè)集群的發(fā)展奠定了基礎。波特指出，“應加強和建立現(xiàn)存的和正在出現(xiàn)的簇群，而不是努力去創(chuàng)造一個全新的簇群”（金麗紅，2008）。即，培育產業(yè)集群要以區(qū)域現(xiàn)有的優(yōu)勢要素為依托，而不是憑空規(guī)劃布局；失去區(qū)域優(yōu)勢，產業(yè)集群便成為“空中樓閣”。
因此，產業(yè)集群要根植于特定區(qū)域的相對資源要素優(yōu)勢，是區(qū)域的特色資源稟賦孕育了特定的產業(yè)集群。并非所有地區(qū)都適合大規(guī)模工業(yè)化開發(fā)，否則會造成經(jīng)濟與人口、資源、環(huán)境的沖突。不同的國土空間應當依據(jù)不同的資源稟賦確定其發(fā)展定位，產業(yè)集群布局必須立足于特定區(qū)域的發(fā)展定位，與空間優(yōu)勢相吻合，將空間優(yōu)勢轉化為產業(yè)集群優(yōu)勢，否則產業(yè)集群發(fā)展必將遭遇瓶頸，空間資源稟賦也將被破壞。
依據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃布局產業(yè)集群
《國務院關于編制全國主體功能區(qū)規(guī)劃的意見》提供了科學的區(qū)域規(guī)劃法，即“根據(jù)區(qū)域的資源環(huán)境承載能力和發(fā)展?jié)摿澏ㄖ黧w功能區(qū)的區(qū)域定位方法”（朱傳耿、馬曉冬，2007）。
主體功能區(qū)規(guī)劃將區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展歷史、自然資源承載能力、人力資源結構、環(huán)境狀況作為區(qū)域規(guī)劃的綜合指標，將國土空間劃分為優(yōu)化開發(fā)、重點開發(fā)、限制開發(fā)和禁止開發(fā)四類主體功能區(qū)，明確了不同主體功能區(qū)的發(fā)展方向和發(fā)展重點。優(yōu)化開發(fā)區(qū)集中發(fā)展高新技術產業(yè)，提升產業(yè)結構，提高自主創(chuàng)新能力；重點開發(fā)區(qū)主要承接傳統(tǒng)產業(yè)轉移和人口轉移，實現(xiàn)大規(guī)模工業(yè)化和城鎮(zhèn)化；限制開發(fā)區(qū)主要進行資源和環(huán)境的養(yǎng)護，并可適當發(fā)展與資源、環(huán)境相適應的產業(yè)；禁止開發(fā)區(qū)不允許發(fā)展任何經(jīng)濟產業(yè)，集中力量進行資源和環(huán)境養(yǎng)護。
主體功能區(qū)規(guī)劃要求打破老工業(yè)基地長期以來形成的“工業(yè)經(jīng)濟一元化”發(fā)展模式，打破單純追求經(jīng)濟效率的思維方式，從各個區(qū)域的資源稟賦出發(fā)，以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度明確其發(fā)展定位，因地制宜地布局產業(yè)集群，走出一條經(jīng)濟、人口、資源、環(huán)境相協(xié)調的多元化發(fā)展道路。
主體功能區(qū)規(guī)劃為優(yōu)化產業(yè)集群布局奠定了基礎。在沈陽經(jīng)濟區(qū)，產業(yè)集群作為一種新的空間經(jīng)濟組織形式，已經(jīng)成為重要的經(jīng)濟增長極。目前，由于某些地方政府過于注重短期經(jīng)濟指標，布局產業(yè)集群時忽視了不同主體功能區(qū)的資源稟賦狀況，已經(jīng)造成了建設用地緊張、資源環(huán)境遭到破壞等制約產業(yè)集群發(fā)展的問題。
因此，有必要依據(jù)沈陽經(jīng)濟區(qū)內各區(qū)縣的資源稟賦，確定其主體功能定位，并以此為基礎優(yōu)化產業(yè)集群空間布局。2010年，國務院批準沈陽經(jīng)濟區(qū)建設“新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)”，要求經(jīng)濟與人口、資源、環(huán)境協(xié)調發(fā)展。這是對沈陽經(jīng)濟區(qū)各區(qū)縣依據(jù)其主體功能定位，優(yōu)化產業(yè)集群空間布局，走多元化發(fā)展道路的具體要求。
地方預算法規(guī)對優(yōu)化產業(yè)集群布局的作用
弗里德曼認為，“區(qū)域政策處理的是區(qū)位問題，即經(jīng)濟發(fā)展‘在什么地方’”；C.羅杰（C.Roger）認為，區(qū)域政策是“所有旨在改善經(jīng)濟活動地理分布的公共干預”（賴東華，2008）?？梢姡瑓^(qū)域政策是調節(jié)經(jīng)濟發(fā)展的空間布局的重要手段。區(qū)域政策有多種表現(xiàn)形式，預算法規(guī)具有強大的財政資金配置功能，在優(yōu)化產業(yè)集群布局方面必然能發(fā)揮不可替代的作用。
由于沈陽經(jīng)濟區(qū)的產業(yè)集群發(fā)展歷史較短，經(jīng)濟主體對產業(yè)集群與區(qū)域資源稟賦之間的互動關系的理解尚不深入。如果完全依賴市場自發(fā)調節(jié)，在相當長的時期內將難以實現(xiàn)依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產業(yè)集群布局的目標。
而且，沈陽經(jīng)濟區(qū)的產業(yè)集群屬于“后發(fā)型”產業(yè)集群，政府的財政資金支持是其形成和發(fā)展的關鍵因素，因此預算法規(guī)對優(yōu)化沈陽經(jīng)濟區(qū)產業(yè)集群布局具有更為重要的作用。
目前，有學者從主體功能區(qū)的類型入手，提出了差別化的財政政策，“優(yōu)化開發(fā)區(qū)適用創(chuàng)新型財稅政策，重點開發(fā)區(qū)適宜激勵型財稅政策，限制開發(fā)區(qū)適用支持—補償型財稅政策，禁止開發(fā)區(qū)適宜保障—補償型財稅政策”（賈康，2009）。還有學者“從環(huán)境稅、政府采購、轉移支付、公共基礎設施、稅式支出等”（龔志堅，2010）政策出發(fā)，對四類主體功能區(qū)進行了財稅政策設計。但是，尚未廣泛開展依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產業(yè)集群布局的地方預算法規(guī)研究。
沈陽經(jīng)濟區(qū)應當抓住國務院批準建設“新型工業(yè)化綜合配套改革試驗區(qū)”的契機，成為老工業(yè)基地體制機制創(chuàng)新先導區(qū)，通過地方預算法規(guī)的創(chuàng)新，打開優(yōu)化產業(yè)集群空間布局的新局面。
優(yōu)化產業(yè)集群空間布局的地方預算法規(guī)完善策略
（一）完善地方預算法規(guī)的原則
促進區(qū)域差別化發(fā)展的原則。主體功能區(qū)規(guī)劃旨在改變以經(jīng)濟效率作為區(qū)域發(fā)展程度唯一衡量指標的觀念，采用經(jīng)濟、社會、文化、自然資源和環(huán)境保護等多重指標衡量區(qū)域發(fā)展程度。因此，各區(qū)縣應當依據(jù)自身的空間優(yōu)勢，即區(qū)域資源稟賦，布局產業(yè)集群，走多元化、特色化發(fā)展道路。所以，地方預算法規(guī)應當避免“一刀切”，要允許差別化的預算制度存在，使地方預算法規(guī)為不同區(qū)縣依據(jù)自身的發(fā)展方向和發(fā)展重點優(yōu)化產業(yè)集群空間布局提供有針對性、傾向性的預算支持。
保障基本公共服務均衡供給的原則。依據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃，不同區(qū)縣的空間優(yōu)勢不同，主體功能定位不同，適合布局的產業(yè)集群則不同。有些區(qū)縣甚至不適宜布局創(chuàng)造直接經(jīng)濟效益的產業(yè)集群，不可避免地造成地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展水平的差異。限制開發(fā)區(qū)和禁止開發(fā)區(qū)以資源環(huán)境養(yǎng)護為發(fā)展重點，需要放棄本位經(jīng)濟利益，基本公共服務供給能力較弱。但是，“財政法對財政分配具有更為直接和具體的影響，即財政法正義性直接介入財政分配與再分配的公平公正以及對社會需要的公共產品分配的公平公正”（任際，2011）。作為財政法的重要組成部分，地方預算法規(guī)應當以保障基本公共服務均衡供給為原則。
（二）完善地方預算法規(guī)策略
1.預算支出方面。在配置預算資金時，不同區(qū)縣應當根據(jù)各自的空間優(yōu)勢，吸引與區(qū)縣資源稟賦相適宜的特色產業(yè)集聚。
首先，預算支出應當用于加強相關基礎設施建設。勞動力密集區(qū)縣要加強城市生活基礎設施建設，加強標準化廠房建設，為勞動密集型產業(yè)集群發(fā)展創(chuàng)造條件；技術密集區(qū)縣要加強研發(fā)機構、科技成果轉化中介機構等建設，為科技型產業(yè)集群發(fā)展創(chuàng)造條件；森林或水資源集中區(qū)縣要加強環(huán)境保護和資源養(yǎng)護設施建設。具體的預算支出方式可以采取專項建設撥款。其次，預算支出還要用于加強投資軟環(huán)境建設。支持具有區(qū)縣特色的產業(yè)科研項目，支持“產研”合作；支持學校和培訓機構以“產學”合作方式培養(yǎng)地區(qū)緊缺人才。具體的預算支出方式可以采取專項科研基金或專項人才培養(yǎng)基金。最后，預算支出還要支持符合區(qū)縣空間優(yōu)勢的企業(yè)及其配套機構落戶和發(fā)展。具體的預算支出方式可以采取專項貸款擔保等。
2.預算資金使用方面。預算資金配置到位后，是否能發(fā)揮促進產業(yè)集群優(yōu)化布局的作用，還取決于預算資金的使用狀況。地方財政部門應當監(jiān)督預算資金使用單位按照規(guī)定的用途使用資金。此外，需要健全國庫集中支付制度和國庫動態(tài)監(jiān)控系統(tǒng)。只有這樣，才能實現(xiàn)對預算資金使用管理到單位、到項目，才能夠全面掌握預算資金的流向和金額。對不符合區(qū)域發(fā)展定位的財政資金使用要求將不予撥款，防止預算部門和預算單位為追求短期經(jīng)濟效率擠占、挪用發(fā)展特色產業(yè)集群的專項資金。
3.預算監(jiān)督方面。因為預算資金使用是專業(yè)性較強的活動，而且預算信息由預算部門和預算單位掌握，所以常規(guī)的人大和財政部門監(jiān)督存在較大的局限性。事實上，外部監(jiān)督的效力都不及內在約束和激勵機制?？冃ьA算制度就是這樣一種約束和激勵機制。我國財政部預算司認為，績效預算是一種以目標為導向的預算，它是以政府部門目標實現(xiàn)程度為依據(jù)，進行預算編制、控制以及評價的預算管理模式。與投入預算相比，績效預算將預算的結果作為控制政府預算的重要指標。
因此，應當建立預算績效評價指標體系，評價各預算部門和預算單位的預算績效目標實現(xiàn)程度，并據(jù)此決定下一年度的預算資金配置，使預算資金成為一種“潛在利益”。只有這樣，才能約束和激勵預算部門和預算單位合理使用預算資金，努力實現(xiàn)績效目標。
需要注意的是，績效評價指標體系應當具有可操作性和差別性。不同區(qū)縣的空間優(yōu)勢不同，適合發(fā)展的產業(yè)集群也不同。不能一味以經(jīng)濟效益為指標，應當根據(jù)不同區(qū)縣的資源稟賦狀況，設計經(jīng)濟、社會、文化、自然資源和環(huán)境保護等多重因素相結合，以某種因素為重點的績效評價指標體系。旨在考查不同區(qū)縣的相關預算部門和預算單位是否能夠有效地運用預算資金，優(yōu)化本地區(qū)產業(yè)集群空間布局，使其與區(qū)縣資源稟賦相適應。
4.地區(qū)間轉移支付方面。由于區(qū)縣空間優(yōu)勢不同，有些區(qū)縣需要承擔資源環(huán)境養(yǎng)護的重任，不適宜布局經(jīng)濟效益突出的產業(yè)集群。這些區(qū)縣犧牲了本位經(jīng)濟利益，而且還要將有限的財政資金用于資源環(huán)境養(yǎng)護，造成財政資金短缺。為了保障基本公共服務的均衡供給，應當遵循“受益原則”，要求從資源環(huán)境養(yǎng)護中受益的其他區(qū)縣以轉移支付的方式，彌補上述區(qū)縣的財力不足。這是一種地區(qū)之間的橫向轉移支付。
綜上所述，根據(jù)主體功能區(qū)規(guī)劃，依托區(qū)域資源稟賦優(yōu)化產業(yè)集群布局，是實現(xiàn)經(jīng)濟、人口、資源可持續(xù)發(fā)展的必由之路。發(fā)展產業(yè)集群是具有顯著地方特色的事務，因此地方預算擔負促進產業(yè)集群合理布局的職能。然而，目前地方預算具有較強的“行政主導性”，地方政府和相關部門、單位的“短視性”、“機會主義傾向”極易使產業(yè)集群成為追求短期經(jīng)濟利益的工具，因此，以促進產業(yè)集群與區(qū)域資源稟賦相符合為根本目標，完善地方預算法規(guī)，對產業(yè)集群健康發(fā)展具有重要的保障作用。
參考文獻：
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5.賴東華.主體功能區(qū)分類區(qū)域政策研究[D].華中師范大學碩士學位論文，2008
對于人生，曾經(jīng)的我，沒有過多的考慮，那時候總想，生活也許就是一個七日接著又一個七日，但當物質與精神遭遇碰撞時，我又會有怎樣的選擇?面對誘惑，我又會怎樣做出抉擇?畢竟人生很短暫，屈指可數(shù)僅僅兩萬多天，我們有精力去的工作的時間也許僅僅幾十年，再除去睡覺、吃飯、等等，真正能夠利用起來的很少很少，做了這么多的樓盤定位，該怎樣給自己的人生做一次定位呢?對于自己的人生，又該有怎樣的人生規(guī)劃?抱著這些疑問，我在探索，想為自己做一次精準的定位!
首先，唐駿是我的偶像，我的觀點同唐駿一樣，工作的目的粗俗的說是為了掙錢，在往高拔是實現(xiàn)自身的價值，創(chuàng)業(yè)和做經(jīng)理人都可以達到同樣的目的，為什么不讓自己影響到更多的企業(yè)，用自己的力量為企業(yè)帶來價值，要知道，世界五百強的企業(yè)幾乎全部雇傭了職業(yè)經(jīng)理人，在西方，職業(yè)經(jīng)理人機制非常成熟，用自身力量去影響一家企業(yè)，為企業(yè)帶來價值，是我畢生所追求的，為什么唐駿能夠拿到四億元的年薪?是因為他在兩次的華爾街路演中能夠為盛大帶來96億的收益，區(qū)區(qū)的四億又算得了什么呢?對于一個企業(yè)來說，他更關注的是你能夠為他帶來多大的價值!
第二，立足于房地產業(yè)，房地產包羅萬象，我們每個人也許都有自己的領域，但是我想做房地產的通才，立足于房地產本身，對房地產的前期可行性研究，投融資分析，規(guī)劃設計，項目管理，工程管理，等等都要學習，不斷在前進中彌補自己的短板，讓自己成為一個房地產通才。
第三，走踏實，穩(wěn)定，成熟的職業(yè)化道路;作為一個職業(yè)人，應該有各種職業(yè)規(guī)范約束自己，對得起自己的職業(yè)操守，用成熟的心智去面對每一次機會，在職業(yè)規(guī)劃的原則大背景下考慮每一件事情，心智成熟，踏實穩(wěn)定;
以上說了這么多，仿佛與題目不符，在世紀皓產的日子里，是自身知識原始的積累，不斷的汲取經(jīng)驗，不斷的吸收，不斷的進步，在適當?shù)臅r刻，我選擇了離開，因為在我的職業(yè)規(guī)劃中，有了更深層次的需求，唐駿說過，他鼓勵跳槽，但是一定要對事業(yè)有幫助，使自己提升一個層次，站得更高，方能看的更遠，那么我想，這一次就是基于這一層的目的吧，在此感謝皓產的各位同仁給予我?guī)椭c支持，在這里我形成了自己習慣性的職業(yè)規(guī)范，希望大家在今后的工作、生活中身體健康，萬事如意!
房地產業(yè)有著資金密集、技術密集以及人才密集的特點，但是從其本質來講，與其他類型的企業(yè)一樣，市場競爭主要是針對人才的競爭。要掌握市場的主動權，就要擁有高質量的人才，對其進行科學、有效的管理，保證企業(yè)的長足發(fā)展、持續(xù)經(jīng)營。但是現(xiàn)階段房地產業(yè)的人才管理還存在諸多問題，導致人才流動性大，大大影響到了企業(yè)的綜合競爭力。
房地產業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)狀與人才需求
房地產經(jīng)營管理的系統(tǒng)性特點決定了對高素質人才的需求。其實房地產的經(jīng)營管理屬于一個復雜的、大型的、綜合性的系統(tǒng)工程，涉及到多個方面，比如房地產經(jīng)濟基礎、估價評估、經(jīng)紀業(yè)務、產權登記實務以及房管員實務、相關的法律法規(guī)等等，因此對于人才的綜合素質及專業(yè)素質要求較高，①需要在企業(yè)內部打造一支專業(yè)化程度高的經(jīng)營管理團隊。我國的房地產業(yè)發(fā)展越來越成熟，對人才的迫切需求也越來越明顯，甚至在某種程度上還反映出人才儲備、知識儲備不足的情況，比如人才的知識類型不全面、專人人才短缺等。
國土資源有限性與房地產產品結構失衡的矛盾。由于房地產業(yè)的發(fā)展速度過快而出現(xiàn)了產能過剩的問題，但是不能僅憑空置房過多就做出產能過剩的判斷，也不能武斷地將房地產業(yè)列入產能過剩的行業(yè)。房地產業(yè)的產能過剩表現(xiàn)在房地產產品結構失衡等方面。城市化發(fā)展進程越來越快，但是可利用的國土資源卻越來越少。所以，房地產業(yè)后續(xù)的發(fā)展重點在于對房地產產品結構的調整，通過科學的手段解決房地產產品結構失衡與國土資源有限性的矛盾。要解決這一重大難題，就需要對國家相關房地產經(jīng)營政策進行研究、執(zhí)行、監(jiān)督，相應地對人才的要求也更加迫切。②
房地產業(yè)人才流動頻繁。導致房地產業(yè)人才流動頻繁的主要原因來自于兩方面：一是行業(yè)因素。首先由于房地產行業(yè)發(fā)展過于迅速，以至于專業(yè)人才出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象。現(xiàn)在國內的房地產投資年增長率大概在20%左右，而專人才人的增長率只有不到8%，并且一些大型的房地產開發(fā)企業(yè)籠絡了大部分行業(yè)優(yōu)秀人才，使得人才匱乏的問題越來越突出。而一些高級人才，比如建筑工程師、規(guī)劃設計師以及高級營銷經(jīng)理等，更是奇貨可居。而在房地產業(yè)中不僅開發(fā)企業(yè)極需人才，其它相關的諸如中介、物業(yè)管理等也有相應的人才需求。然而，一些人才培訓機構、大專院校等在人才供給方面很難滿足市場的需求。正是由于人才匱乏，所以對于在職人員來講，一旦有機會跳槽就很難不動心。其次，企業(yè)間的競爭導致人才流動頻繁。對于一些剛成立的房地產開發(fā)商而言，要吸引大量的人才才能保證其穩(wěn)定的發(fā)展，就會不惜代價從其他公司高薪聘請人才，從某種程度上抬高了房地產業(yè)人才的市場附加值，加快了人才的流動速度。再次，房地產自身項目開發(fā)的特性也導致人才流動率高。一旦一個項目結束，原來的人員就會轉到新項目中去，隨著項目開發(fā)周期越來越短，新項目上市的頻率越來越高，大批人員就會跟著項目“跳槽”。最后，市場分工的不斷細化，也為行業(yè)內人才流動提供了更多的機會。通常房地產行業(yè)包括設計、開發(fā)、銷售以及物業(yè)管理等若干大類，從這些大類中又劃分出更多的細類，比如規(guī)劃設計、室內設計、景觀設計、中介、貸款服務等等，正是越來越細的分工為人才的分流提供更多的途徑。
二是個人因素。具體表現(xiàn)為：首先受到經(jīng)濟利益的驅動，由于新項目大量入市，房地產人才跳槽的機會也越來越多，而很多企業(yè)招徠人才的主要手段即為高薪誘惑，一些原有企業(yè)的福利待遇不如新企業(yè)，則員工很難不選擇新企業(yè)。其次，受個性與事業(yè)發(fā)展需求的影響。相對而言，房地產業(yè)的人才體現(xiàn)出年輕化、專業(yè)化以及受教育程度高等特點，這類人群精力旺盛，對自我價值的實現(xiàn)有更強烈的要求，因此一旦有更好職位或者更多的提升機會，他們也會毫不猶豫地離職。最后一個原因，員工自身無法融入公司文化，即員工對企業(yè)文化無法產生認同感，那么也會離開公司而尋求自己認同的企業(yè)。
加強人才管理，促進房地產業(yè)的規(guī)范化發(fā)展
加強內部管理。往往企業(yè)吸引人才的要素除了品牌、經(jīng)濟實力以外，科學、完善的內部管理體制也是重要因素之一。房地產企業(yè)通過加強內部管理力度，對組織結構做進一步優(yōu)化，實現(xiàn)管理制度的規(guī)范化，營造一個良好的、和諧的、科學的人才生存環(huán)境，勢必會留住人才、發(fā)展人才，使得人才為己所用。由于房地產行業(yè)發(fā)展迅速，往往有一筆錢、一塊地、一批人即可組建一個房地產公司，由于時間倉促，沒有長期的文化沉淀，必然會出現(xiàn)內部組織結構混亂、職責不清等問題，再加上市場的不斷完善與發(fā)展，這種不科學的企業(yè)組織結構、落后的管理水平已經(jīng)無法適應市場，因此要對企業(yè)內部管理流程進行完善與優(yōu)化，建立起相關的配套制度。具體而言，房地產開發(fā)企業(yè)的組織結構大致可以歸為職能型、矩陣型、事業(yè)部型以及戰(zhàn)略經(jīng)營型等四類，③人力資源管理人員要客觀評估企業(yè)自身的發(fā)展規(guī)模、戰(zhàn)略目標以及行業(yè)地位等，再以此為基礎選擇適用的組織結構模式。此外，還要對企業(yè)內部的關系、流程等進行整理整頓，解決崗位職責不清、職能重疊等問題。
規(guī)劃職業(yè)生涯。要解決企業(yè)人才流失的一個重要手段，即提高員工的忠誠度。要提高員工的忠誠度，企業(yè)不但要完善自身的薪酬福利體系，創(chuàng)建科學的激勵機制，提供暢通的溝通渠道，而且還要注重為員工提供學習的機會與成長的空間，在這個過程中實現(xiàn)員工自身的職業(yè)規(guī)劃與企業(yè)的長遠發(fā)展相結合。由此可見，人力資源管理的側重點要放在企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃方面，跳出個體項目的局限，基于企業(yè)整體發(fā)展的角度引導員工分析自身的能力與職業(yè)發(fā)展規(guī)劃，評估員工的個人能力與潛力等，為員工提供職業(yè)咨詢服務，幫助其設定職業(yè)目標。④
做好培訓與溝通。人力資源管理六大模塊中，員工培訓是十分重要的一部分，企業(yè)通過培訓，向員工傳授更加廣泛、專業(yè)的知識技能，獲得員工對企業(yè)的認同感，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。其實很多房地產企業(yè)都比較重視對員工進行專業(yè)知識的培訓，不過卻忽略了員工綜合素質、團隊合作精神的培養(yǎng)，而且不注重企業(yè)文化的建設。一旦企業(yè)進入穩(wěn)定發(fā)展時期，企業(yè)文化的地位就無可取代。雖然并非每個企業(yè)都具備強大經(jīng)濟實力與管理能力，但是每個企業(yè)都有自己的優(yōu)勢所在，可以結合自身的特點，設置相關的課程，通過多種培訓方法對員工進行專業(yè)知識培訓，提升其綜合能力。在培訓內容選擇方面，要注意其適用性與超前性，并在結束培訓后進行相應的評估，提升員工滿意度，在企業(yè)內部營造一個良好的學習氛圍。
優(yōu)化薪酬福利。要提升工作本身帶給員工的滿足感，最直接的方法就是進一步優(yōu)化薪酬福利結構。盡管資金問題是大數(shù)多房地產企業(yè)面臨的最大問題，但是仍然要采取相應措施，既可以不用增加人力資源成本，又可以降低員工的流動率。具體而言可以采取下列方法：其一，對薪酬福利結構做進一步優(yōu)化，針對不同崗位對固定工資、浮動工資的比例做出適當調整，將各級薪酬的帶寬適當加大，完善獎懲制度，激發(fā)員工積極性；薪酬政策盡量傾斜于骨干人員，對于為企業(yè)帶來額外效益的特殊貢獻人員，要舍得獎勵。其二，通過各種手段將經(jīng)濟激勵轉換為精神激勵，這才是控制人力成本、提升員工積極性最有效的方法。據(jù)統(tǒng)計，近八成的員工之所以離職，主要是由于感覺沒有發(fā)展空間，自己有能力卻得不到重視等，因此企業(yè)要為員工提供更多展示自己才華的機會與平臺。此外也可以采取更多的精神獎勵，比如公司高層會議可以邀請一些優(yōu)秀員工參與，或者為某個評選出來的優(yōu)秀員工提供專用的停車位等。這些方法可以大大提升員工對企業(yè)的認同感與歸屬感，從而提高其忠誠度。
綜上所述，房地產業(yè)是一個有著廣闊發(fā)展前景的行業(yè)，人才的作用不言而喻。在復雜的市場環(huán)境中，企業(yè)要提高自身的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，就必須重視企業(yè)的人才培養(yǎng)與管理，提高人才應用的合理性，通過運用現(xiàn)代人力資源管理方法，可以培養(yǎng)和建立一支高素質的、具有高度敬業(yè)精神和高度協(xié)作精神的人才隊伍，形成一套完善的、科學的人才激勵與約束機制，為房地產業(yè)的長足發(fā)展及員工個人的發(fā)展提供保障。
（作者為中國社科院金融研究所金融學博士研究生）
注釋
①王秋林：“新形勢下房地產經(jīng)營管理人才的培養(yǎng)對策”，《房地產人力資源》，2011年第5期。
2、汽車美容店
正當有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2－3萬公里，一年的養(yǎng)護費就達到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護費越貴。然而，汽車美容從業(yè)者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問題。
3、彩鈴設計工作室
你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設計師之手。目前彩鈴設計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量的招聘專職彩鈴設計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設計工作室。
4、游戲動畫設計公司
在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡的普及，給網(wǎng)絡游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
5.房地產估價咨詢
公司買房、賣房、換房、租房……房產是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設計、房屋質量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。
6.特許金融分析師（CFA）工作室
金融分析師是受過專業(yè)訓練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構的青睞。
7.高級會展設計工作室
近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內設計專業(yè)相關的學歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設計、了解基本設計施工方法、具備團隊合作精神。
8、營養(yǎng)配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營養(yǎng)和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結構不合理還會導致多種疾病，于是學校、機關、企業(yè)、餐飲行業(yè)迫切需要“營養(yǎng)配餐師”來指點。這時候，一家營養(yǎng)配餐工作室能根據(jù)顧客的年齡、性別、體質提供個性化的科學配餐咨詢。國內專業(yè)配餐領域幾乎是空白，而且行業(yè)門檻并不高。
9、財務策劃（理財規(guī)劃）咨詢公司
引 言
面對激烈的競爭，房地產企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，提高經(jīng)濟效益，必須提高財務管理水平。一家房地產企業(yè)的資金運作能力和未來發(fā)展?jié)摿?，主要取決于其財務管理的能力。企業(yè)財務管理能夠預見房地產企業(yè)面臨的各種風險，對其風險進行控制。在房地產企業(yè)運作和管理的各個環(huán)節(jié)都跟財務管理息息相關，財務管理的各項經(jīng)濟指標不僅能衡量房地產企業(yè)正常運行情況，也是企業(yè)經(jīng)營者進行項目決策的依據(jù)。較高的財務管理能力能夠較好的為房地產企業(yè)的運營提供服務，但是目前財務管理存在一些比較突出的問題。
1.房地產企業(yè)財務管理存在的主要問題
1.1財務管理制度不健全
房地產企業(yè)在對待財務管理的態(tài)度上，一般管理意識比較淡化，財務管理不規(guī)范，制度方面也不夠健全。這主要是由于現(xiàn)今房地產企業(yè)的管理模式基本上是企業(yè)的所有權和經(jīng)營權都高度集中，公司的投資者也身兼經(jīng)營者的角色。為了安全起見，投資者在安排財務管理方面的員工時，都會著重考慮自己的親信和親朋好友，如財務負責人及會計、出納等員工。一個由于企業(yè)財務管理制度不健全，導致房地產企業(yè)財務管理方面不能進行有效的監(jiān)督；再者由于公司內部的員工裙帶關系，公司權力又高度集中，集權嚴重，經(jīng)常出現(xiàn)越權行為和職責劃分不清楚，使得整個財務管理工作比較混亂。
1.2財務管理觀念及財務方法落后
由于房地產企業(yè)的所有權及經(jīng)營權高度統(tǒng)一，客觀上減少了使用成本，但有些領導缺乏基本的財務知識，財務管理一直沿用舊的觀念。對收益過于高估，對風險過于低估，對風險認識不充分；缺乏資金時間價值的理念和動態(tài)性的觀念；財務評價方法單一靜態(tài)化。這些觀念導致一些項目出現(xiàn)回收時間過長和投資問題。
1.3財務管理的職能發(fā)揮不全面
財務管理為整個房地產企業(yè)管理制定戰(zhàn)略規(guī)劃，并對規(guī)劃的實施和過程控制同樣發(fā)揮著較為重要的作用。但是，我國的房地產企業(yè)財務管理的職能還只是進行會計核算，不能淋漓盡致的發(fā)揮其作用。如前所示由于房地產企業(yè)的財務管理制度不健全，財務核算制度也不夠嚴謹，加之企業(yè)會計資料的真實性和可靠性有待考證，各自之間的相互關聯(lián)性也比較弱，因此得出的財務管理指標的分析功能的可信度就會下降，對于目標控制功能更是沒有得到完美的體現(xiàn)，對于成為管理的決策依據(jù)功能也就弱化了。市場的經(jīng)濟效益如果比較好，而房地產企業(yè)毫無計劃的籌措和調集資金來擴大生產規(guī)模，雖然選擇的機會較多，但是這樣毫無計劃性和制度性，項目的風險就會增大，控制難度就會加大。
1.4財務監(jiān)控力度不到位
對于房地產企業(yè)，其事前預算和事中控制都是很重要的。但很多房地產企業(yè)是事前無預算，事中流于形式，到最后只能通過粉飾財務報表等手段達到預算的目標。財務報表流于年終查看，這僅僅是財務對于經(jīng)營工作的事后評估和業(yè)績考評，對于經(jīng)營工作僅有積累經(jīng)驗的作用。一些財務人員，為了迎合領導要求，不依照制度辦事，導致會計核算失真，財務管理混亂。因此，只對財務的最后做總結，事前和事中控制監(jiān)控力度不夠，很難保證財務管理的效果。
1.5財務管理資料考慮不全面
決策階段是整個項目最重要的階段，對于項目的投資估算關系重大，運行過程中的資金控制也是很重要的環(huán)節(jié)，但是卻在財務管理中缺乏考慮，沒能及時把握，不能形成嚴格的管理，各個階段的財務資料都應當成為財務管理的內容，但是許多房地產企業(yè)卻忽略了這一點，使得財務管理的資料缺乏動態(tài)性，也無相應動態(tài)管理的措施，導致成本管理和資金控制都存在漏洞，對資產流失的控制和管理控制能力下降。
1.6財務管理人員素質參差不齊
財務管理作為房地產企業(yè)最重要的部分，對其人員素質的要求是最高的，大部分人員都要求具有較強的專業(yè)水平，但是前面提到由于房地產企業(yè)的投資者和經(jīng)營者高度統(tǒng)一，其財務人員的構成非常特殊，所以在人員隊伍中也吸收了許多對房地產企業(yè)會計和財務制度不熟悉的員工。在激烈的競爭環(huán)境下，這種人員構成和組織結構，很難發(fā)揮財務管理的管家作用，降低了房地產企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.房地產企業(yè)財務管理的特殊性
2.1財務關系復雜，管理難度大
房地產企業(yè)涉及咨詢單位、承包商、投資者、勘察設計單位、監(jiān)理單位、材料供應單位、房屋購買者等多方，使財務管理難度加大。
2.2資金數(shù)額大、籌資任務重，財務周期長
房地產企業(yè)投入的資金數(shù)量龐大，前期取得土地的費用高昂，房屋的工程費用巨大，這要求房地產企業(yè)具有較大的資金運作能力。房地產項目建設周期長，，中間環(huán)節(jié)復雜，房地產項目投資決策之后，取得土地，進行土地開發(fā)，房屋施工直到竣工交付使用經(jīng)歷的時間長預算確定的難度大。
2.3開發(fā)風險大，投資決策分析要求高，責任重
房地產項目開發(fā)建設過程經(jīng)歷時間長，投入的資金數(shù)額大，面臨的不確定因素多，這都對房地產的成敗和經(jīng)濟效益起決定作用，導致房地產企業(yè)具有較大風險。提高房地產企業(yè)的效益，要提高投資決策的能力和財務管理人員的專業(yè)素質水平，財務管理信息能夠較及時可靠的提供企業(yè)發(fā)展的所需資料，才能夠規(guī)避風險，減少風險損失。
3.提高財務管理水平的策略
3.1規(guī)范會計工作，強化預算管理水平
財務管理必須以企業(yè)財會工作作為基礎，并對財會工作做好全面預算管理。全面預算管理強調預算的重要性，是一種財務信息管理系統(tǒng)，它對企業(yè)進行全方位、全過程和全員的整合性管理，對企業(yè)具有全面的控制和約束力。全員參與財務管理工作，遵循全面預算管理的要求，應主要從制度構建和組織構建方面著手構建。
3.1.1制度構建：全面預算管理要建立整個管理流程的財務管理制度，與其相配套的績效激勵和約束制度，調動和發(fā)揮每個人的能動性和積極性。保證管理制度的可操作性，將財務理論與實際工作結合起來，全面發(fā)揮財務分析的作用。與財務管理相配套的績效激勵制度的建立，有利于提高財務人員的工作積極性，積極參與到企業(yè)的經(jīng)營管理中去，與企業(yè)發(fā)展產生一種共榮辱的使命感，企業(yè)為個人發(fā)展也提供了一種穩(wěn)定長期職業(yè)規(guī)劃前景。員工能夠做好本職工作，刻苦鉆研業(yè)務，積極參與企業(yè)的經(jīng)營管理，利用財務管理的成果，進行財務分析和預測，以及成本控制，為企業(yè)發(fā)展貢獻力量。房地產企業(yè)的財務管理要借鑒其他同類企業(yè)的先進管理經(jīng)驗，以及國外同行的管理經(jīng)驗，促進我國財務管理制度建設的進步。
3.1.2組織構建：在房地產企業(yè)內部進行財務管理，加強財務工作的組織構建，逐層分解預算指標，明確各職能部門的工作職能和任務，確立預算指標的權威性，提高財務管理水平。
3.2提高財務管理人員的素質及修養(yǎng)
在現(xiàn)代財務、會計法規(guī)日益完善的今天，企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算面臨著改革與改變。房地產人員應該適應房地產企業(yè)的發(fā)展及法律法規(guī)的完善。首先，財務管理人員的選拔。要建立一支高素質財務隊伍，選拔專業(yè)素質較高的財務管理人員。再者，財務管理專業(yè)人員的培訓，財務制度不斷改進和完善，財務管理人員需要不斷學習，進行專業(yè)知識的培訓，由于財務管理人員和房地產企業(yè)的特殊性，還需要加強其職業(yè)道德修養(yǎng)。制度是固定的，人卻是靈活的，再好的規(guī)章制度也要人來遵守。
3.3加強資金管理，提高資金利用效率
資金是房地產企業(yè)在運營過程中最重要的資源，活用資金，合理安排資金，調度合理。而房地產企業(yè)的財務管理就是要進行資金管理。房地產企業(yè)的財務管理中，嚴格按照指定的制度進行財務往來，不能。為了避免出現(xiàn)為題，要確保原始票據(jù)的真實性，根據(jù)資金的實際收支情況，物資的發(fā)出和轉移情況填寫憑證，還要進行審核把關，最后進行賬簿登記；實行經(jīng)濟責任制制度，按時對財務情況進行清查，避免出現(xiàn)賬實不符的情況，如果出現(xiàn)了，實際查處原因。
3.4減少企業(yè)經(jīng)營中的主觀決策
在對房地產開發(fā)項目建設中，企業(yè)的財務行為要符合規(guī)范，最重要的是要進行合理的投資決策，投資決策過程必須進行可行性研究，作出科學客觀的判斷，房地產項目投資大，切勿主觀決策，對項目造成不可挽回的損失。對于其他財務行為，也需按規(guī)范操作，以保證合理經(jīng)濟效益。
3.5保證財務系統(tǒng)的執(zhí)行力效果
企業(yè)最重要的競爭力就是企業(yè)財務系統(tǒng)的執(zhí)行力。財務系統(tǒng)的執(zhí)行力是將制定的戰(zhàn)略落實到實處的能力，是企業(yè)成功的必要條件。戰(zhàn)略目標和方向確定后，執(zhí)行力度變?yōu)殛P鍵。財務管理人員應成為整個團隊中的一員，在項目運營初期就加入進去，加強財務管理人員與企業(yè)其他工作人員的配合。調動每個人的積極主動性，發(fā)揮各自的能力，充分發(fā)揮團隊的合力達到最好的效果。
結 語
綜上所述，房地產企業(yè)財務管理與經(jīng)濟核算工作是現(xiàn)代房地產企業(yè)經(jīng)營與發(fā)展過程中的重點，是關系到企業(yè)長期盈利能力的關鍵。要分析房地產企業(yè)財務特點的特殊性，并制定一套有效合理的財務管理制度和渠道，遵循的科學的財務管理的方法，加快房地產企業(yè)良好發(fā)展的步伐。
參考文獻：
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[3]劉曉日.加強房地產企業(yè)的財務管理建設［J］.企業(yè)管理與科技，05.2008.
不經(jīng)意間，百姓在購物時，除了比較商品的實用，更加追求品位、強調個性。經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，讓藝術享受成為必需，也使得設計類行業(yè)“炙手可熱”。在產品豐富的市場經(jīng)濟時代，個性化的產品永遠魅力十足。開一家景觀設計工作室、汽車美容店、彩鈴設計工作室、游戲動畫設計工作室等，都是極具發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)業(yè)選擇。
1.景觀設計工作室“城市，讓生活更美好”，這不僅是2010年上海世博會的主題，更是城市的發(fā)展趨勢：關注人居環(huán)境，強調人與自然和諧共處。中國城市化的進程越來越快，景觀設計成為城市建設的重要內容。特別是近年來房地產的持續(xù)升溫，使景觀設計人員需求量大增。
2.汽車美容店 正當有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2萬－3萬公里，一年的養(yǎng)護費就達到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護費越貴。
3.彩鈴設計工作室你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設計師之手。目前彩鈴設計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量地招聘專職彩鈴設計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設計工作室。
4.游戲動畫設計公司 在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡的普及，給網(wǎng)絡游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
咨詢分析公司精到計算巧理財
中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，讓金融、貿易、產經(jīng)行業(yè)對專業(yè)人才的需求增加，迫切需要一批分析師，如金融分析師、房地產估價師、高級會展設計師等，開一家此類的專業(yè)公司或工作室，前景看好。
5.房地產估價咨詢公司買房、賣房、換房、租房……房產是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設計、房屋質量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費者處于信息不對等地位，想尋找超值房產，只能求助房地產估價咨詢公司。
6.特許金融分析師（CFA）工作室金融分析師是受過專業(yè)訓練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構的青睞。
7.高級會展設計工作室近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內設計專業(yè)相關的學歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設計、具備團隊合作精神。據(jù)介紹，2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，需要大批具有獨立設計能力并能指導施工的會展設計人員，組建一家工作室可以把生意做大。
生活服務業(yè) 以人為本天地寬
小到一日三餐的搭配，大到個人理財、甚至人生規(guī)劃，要想少走彎路、少花冤枉錢，還真離不開專業(yè)人士的指導。于是，營養(yǎng)配餐工作室、財務策劃咨詢公司和職業(yè)顧問室也打入了十大最具潛力創(chuàng)業(yè)項目。
汽車美容店
正當有車一族陶醉在自駕出行的興奮中時，汽車美容行業(yè)悄然興起。汽車保養(yǎng)理念的傳播，讓車主心甘情愿地掏出皮夾，扮靚自己的愛車。據(jù)專家估算，一部價值10萬元的車每年行程2-3萬公里，一年的養(yǎng)護費就達到4000元以上。而且汽車越高檔，養(yǎng)護費越貴。然而，汽車美容從業(yè)者面臨著師傅口手相傳、自身文化水平低下等問題。而那些擁有高素質員工，與客戶溝通良好，能分析客戶心理，做出相應方案的“復合型”汽車美容店，生意將越做越大。
彩鈴設計工作室
你可曾遇到過撥通朋友手機時，聽不到單調的“嘟嘟”聲，而是各種各樣千奇百怪的聲音？這些優(yōu)美的音樂或搞笑的對白，就是彩鈴，出自彩鈴設計師之手。目前彩鈴設計行業(yè)還是以兼職為主，但從去年下半年起，各通訊公司、網(wǎng)站已經(jīng)開始大批量的招聘專職彩鈴設計師。隨著越來越多的人使用彩鈴業(yè)務，有音樂天賦的青年不妨開個彩鈴設計工作室。
游戲動畫設計公司
在青少年的世界里，游戲、動畫一個都不能少。網(wǎng)絡的普及，給網(wǎng)絡游戲和動畫制作帶來巨大的發(fā)展空間。但據(jù)專家測算，國內專業(yè)游戲動畫工程師不過8000人，與市場的旺盛需求相比，至少有15萬人的缺口。開家游戲動畫設計公司不僅需要足夠的專業(yè)人員，更需要一定的投資資金。
咨詢分析公司精到計算巧理財
中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，讓金融、貿易、產經(jīng)行業(yè)對專業(yè)人才的需求增加，迫切需要一批分析師，如金融分析師、房地產估價師、高級會展設計師等，開一家此類的專業(yè)公司或工作室，前景看好。
房地產估價咨詢
公司買房、賣房、換房、租房……房產是人們生活必不可少的商品，而且投資價值日益凸顯。不論是自住還是投資，都需要考慮價格、區(qū)位地段、戶型設計、房屋質量、開發(fā)商信譽、交通購物等諸多因素。二手房大量上市后，雖然房產的地理位置一直沒變，然而區(qū)域定位、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境可能早已不同，因此更需“慧眼”。普通消費者處于信息不對等地位，想尋找超值房產，只能求助房地產估價咨詢公司。
特許金融分析師（CFA）工作室
金融分析師是受過專業(yè)訓練、具有深厚金融理論素養(yǎng)的高級人才。未來兩年，上海對CFA的需求是3000人，但目前CFA的數(shù)量僅幾十人。一旦獲得CFA資格證書，既可開家金融分析工作室，也能得到銀行、保險公司、證券公司等金融機構的青睞。
高級會展設計工作室
近年來，中國會展業(yè)發(fā)展迅猛，會展類公司數(shù)不勝數(shù)，從業(yè)者隊伍日趨龐大。然而，高端會展設計工作室依然缺乏。從業(yè)者要有室內設計專業(yè)相關的學歷，還需熟悉會展基本流程、能獨立完成設計、了解基本設計施工方法、具備團隊合作精神。據(jù)介紹，2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，需要大批具有獨立設計能力并能指導施工的會展設計人員，組建一家工作室可以把生意做大。
生活服務業(yè)以人為本天地寬
小到一日三餐的搭配，大到個人理財、甚至人生規(guī)劃，要想少走彎路、少花冤枉錢，還真離不開專業(yè)人士的指導。于是，營養(yǎng)配餐工作室、財務策劃咨詢公司和職業(yè)顧問室也打入了十大最具潛力創(chuàng)業(yè)項目。
營養(yǎng)配餐工作室
一日三餐，填飽肚子不難，難在如何搭配，吃出營養(yǎng)和健康。小菜搭配不好影響食欲，飲食結構不合理還會導致多種疾病，于是學校、機關、企業(yè)、餐飲行業(yè)迫切需要“營養(yǎng)配餐師”來指點。這時候，一家營養(yǎng)配餐工作室能根據(jù)顧客的年齡、性別、體質提供個性化的科學配餐咨詢。國內專業(yè)配餐領域幾乎是空白，而且行業(yè)門檻并不高。提供咨詢之余，開個培訓班，傳授烹飪原料知識、食品營養(yǎng)知識、食品安全知識、餐飲成本核算知識、營養(yǎng)配餐的準備、營養(yǎng)食譜的制定、營養(yǎng)餐的制作等知識，相信前來求學的人不會少。
財務策劃（理財規(guī)劃）咨詢公司
你會理財嗎？據(jù)一家專業(yè)網(wǎng)站調查，78%的被調查者需要專家顧問的理財意見，25%愿意委托理財，50%以上愿意支付顧問費。可見，收入多了，自然要理財、要投資，于是，人們對理財規(guī)劃的需求日趨旺盛。據(jù)香港高級財務策劃師介紹，現(xiàn)在香港私人財務咨詢公司已有3000多家，以個人理財咨詢服務為主營業(yè)務。據(jù)預測，2008年個人財務咨詢公司將在內地蓬勃發(fā)展，那些取得資格認證的注冊財務策劃師一旦組建成咨詢公司，其前景令人矚目。
職業(yè)顧問工作室
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1671-1580（2017）02-0081-04
中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速，給物業(yè)管理專業(yè)的教學帶來了新的挑戰(zhàn)。我們在人才培養(yǎng)思路、課程體系建設、教學方法、校企合作等方面有許多的困惑和疑問。物業(yè)管理專業(yè)在我國歷史較短，教育部2013年的專業(yè)目錄里才第一次出現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的基本要求，但仍沒有詳細的專業(yè)課程設置內容?，F(xiàn)階段高級物業(yè)管理人才的需求大，就業(yè)前景好，但學生報考的意愿低，原因是多方面的，但主要是物業(yè)管理人才的培養(yǎng)不能與社會很好對接，如職業(yè)目標定位不準，重理論輕技能，校企合作模式不落實到位，課程體系遠落后于現(xiàn)階段先進物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。
一、傳統(tǒng)物業(yè)管理的培養(yǎng)存在的弊端
傳統(tǒng)物業(yè)管理的業(yè)務主要有設備設施運維、環(huán)境綠化營造、安全秩序維護、客戶關系管理等方面。高職院校在課程設計上也有物業(yè)管理實務、物業(yè)管理法律法規(guī)、房屋設備維修、建筑設備、環(huán)境綠化管理、保安實務、客戶服務等課程內容，還有大部份高職院校增加了房地產估價、房地產策劃等課程。筆者跟進調研本校的100多名畢業(yè)學生，70%認為所學知識無法施展，因為他們所從事的工作基本是客戶和管家、秩序維護員的工作。據(jù)所了解到的信息，項目上的客戶工作單調無味、每天重復著做同一件事，就是接受投訴、回訪、巡更等工作。通過與本校校企合作單位交談，了解到他們大部分認為物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的學生業(yè)務能力差，無法勝任更高的職位，如主管、經(jīng)理等，因此他們更愿意到別的專業(yè)尋找合適的人才，如到機電設備專業(yè)去找工程部經(jīng)理助理；到秘書專業(yè)去找優(yōu)秀的客服經(jīng)理助理；到會計專業(yè)去找優(yōu)秀的財務助理等。企事人事部門解釋說，因為他們已具備很強的專業(yè)能力，來公司二到三年熟悉物業(yè)管理的業(yè)務流程就可以把工作做得很好，而物業(yè)管理專業(yè)的學生則不同，所以很多企業(yè)把物業(yè)管理學生安排到最基層的工作崗位。
物業(yè)管理專業(yè)的學生大多到項目公司從事基層的工作，很容易被行業(yè)人群同化，由于社會認識的原因，物業(yè)管理行業(yè)的薪酬和地位一直不高，不好的企業(yè)文化及周圍低素質人員的影響，讓剛進入社會的物業(yè)管理學生感到迷惑，厭煩物業(yè)管理的工作?！?014年物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)報告》調研報告顯示：以2014年10月1日為界，2014年畢業(yè)生畢業(yè)后已經(jīng)改行的總比率（即三個月后的改行率）為36.6%；2013年畢業(yè)生的這個數(shù)值（即一年后的改行率）是46.2%，即有接近一半的學生在畢業(yè)一年后已經(jīng)改行。筆者曾調研過十個智能設備先進的住宅小區(qū)，小區(qū)的智能系統(tǒng)包括消防火災自動化報警系統(tǒng)、周界報警系統(tǒng)、門禁出入口系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)信息化管理系統(tǒng)等。80%以上的使用人對智能化設備的認識不全面，其中有30%的人認為智能化設備對物業(yè)管理的作用不大，有30%的物業(yè)管理領導認為，智能化設備越少越好，這樣可以節(jié)省維護成本?，F(xiàn)實中，高級住宅小區(qū)或大型建筑中初期的設計規(guī)劃大都會請專業(yè)的智能化公司做方案設計，大部分物業(yè)管理公司也會介入前期的工作，但由于人員對智能化設備的認識不足而起不到使用功能的指導作用。更有一些小區(qū)，物業(yè)管理公司認為周界報警系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)有誤報警的情況而屏蔽不用。物業(yè)管理行業(yè)要提高服務的品質，關鍵因素還是人才的培養(yǎng)。傳統(tǒng)物業(yè)管理行業(yè)狀況及人才培養(yǎng)的狀況不容樂觀，如何改變落后的人才認識觀，這需要我們高職院校從物業(yè)管理的認識觀、明確定位職業(yè)目標、課程體系、與時俱進的物業(yè)管理模式等方面人手做相應的教學體系設計，構建一個順應時代要求的物業(yè)管理人才培養(yǎng)平臺。
二、新型物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)人才素質的需求分析
從2013年始，中國的服務業(yè)的GDP超過了制造業(yè)，物業(yè)管理作為新型的服務行業(yè)必將有大的發(fā)展。2015年，國家提出房地產“去庫存化”，中國房地產業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售不可逆地向著“產品+服務”轉型升級，各大型房地產商紛紛重視產業(yè)鏈最后一個環(huán)節(jié)，房地產的銷后服務物業(yè)管理。根據(jù)《2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》中國TOP100物業(yè)管理企業(yè)2015年營業(yè)成本率為79.96%，較2014年（87.28%）下降7.32個百分點。這主要在于：一方面，百強企業(yè)通過新技術對傳統(tǒng)物業(yè)服務在軟硬件方面進行自動化、信息化、智能化升級，實現(xiàn)基礎物業(yè)管理成本的有效降低；另一方面，通過高科技手段的引入，使復雜業(yè)務和重復性作業(yè)變得扁平化、智能化和標準化，降低企業(yè)人員數(shù)量與勞動強度，降低企業(yè)的人工成本。如萬科的睿服務系統(tǒng)，長城物業(yè)的一應云系統(tǒng)。筆者以萬科的EBA為例，萬科的EBA（Easy BuildingAutoma.tion）使設備管理業(yè)務信息化、智能化，通過內嵌設備運維、人員調度等方式，有效提升設備經(jīng)濟運行管理、預防性管理能力，從而提升內部運作效率。
近年來物業(yè)管理行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)。作為典型的勞動力密集型行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)的人工成本一般占到總成本的70%甚至更多，受人工成本、材料成本不斷上漲、物業(yè)費限價機制等的影響，業(yè)內企業(yè)生存壓力逐年增大。萬科信息化管理讓物業(yè)管理向去中心化、扁平化管理發(fā)展，萬科讓物業(yè)管理師來代替原來的項目經(jīng)理來管理小區(qū)，物業(yè)管理師通過睿平臺系統(tǒng)可實現(xiàn)對遠程項目的可視化控制管理。因此，項目經(jīng)理可以履行更多職責，工作變得更加有效率，從而解除傳統(tǒng)物業(yè)管理的困擾。基于先進的信息化管理平臺，我們可以預測未來物業(yè)管理人才將向兩個方向發(fā)展：一種是熟悉物業(yè)管理業(yè)務、懂溝通協(xié)調、會服務的管家，另一種是熟悉物業(yè)管理專業(yè)某一業(yè)務的技能型人才，如設施設備維護工程師、園林綠化工程師、秩序維護專家等。
三、高職院校如何培養(yǎng)新型的物業(yè)管理人才
（一）明確物業(yè)管理人才的培養(yǎng)思路
我們高職院校培養(yǎng)的人才是面向社會高級住宅、高級寫字樓、高級商業(yè)樓、高級綜合樓等大型物業(yè)管理的高級綜合人才。目標崗位群是物業(yè)客戶主管、工程部主管、物業(yè)管家、物I管理師等。在教學上多向學生傳遞先進的管理理念，引導學生從思想上認可物業(yè)管理專業(yè)，如邀請知名物業(yè)企業(yè)在招生的時候做招生的宣講，邀請一些在物業(yè)管理行業(yè)成功的學生來做交流，減少學生對這個行業(yè)的誤解，同時為學生提供明確的職業(yè)規(guī)劃路線（圖1）。
（二）培養(yǎng)新時代的信息化應用管理人才
隨著大數(shù)據(jù)、云計算、工業(yè)4.0時代的到來，社會的變化也導致了企業(yè)對人才的需求發(fā)生了改變，如何為社會和企業(yè)培養(yǎng)所需的人才成為我們需要認真思考的問題。21世紀對人才的能力要求主要分為如下四個領域：思考方式、工作方式、工作手段、社會生活方式（表1）。
信息技術與各行業(yè)的融合已是必然趨勢，利用智能媒體、物聯(lián)網(wǎng)以及人工智能等尖端IT技術改變傳統(tǒng)的方式，提升工作效率，使工作效果最大化已成為必然趨勢。未來的物業(yè)專業(yè)培養(yǎng)的人才是懂用先進的技術提高工作效率的同時，懂溝通、團隊協(xié)作的綜合性人才，物業(yè)管理行業(yè)稱之為物業(yè)管家。物業(yè)管家實行的是一種片區(qū)管理模式，每個管家都被賦予了更大的職權，可以調動部門經(jīng)理、安防、消防、園藝、保潔、禮賓、水電等人員，把所有技術板塊統(tǒng)籌起來。未來物業(yè)管理人才就是向著高素質的管家發(fā)展，對于我們來說，高素質管家也并不是懂開發(fā)信息化管理技術、智能技術的高端人才，而是能夠順應時展的需要，懂得利用信息化技術，提高工作效率，懂顧客心理、具有良好的服務意識和協(xié)調能力的高級人才。
（三）提高物業(yè)管理專業(yè)的技能
從物業(yè)管理公司的業(yè)務模塊分析，物業(yè)公司的業(yè)務無非三方面，主要是服務好“人”，管好“物”還有物業(yè)公司內部的經(jīng)營和管理。服務好“人”我們可以培養(yǎng)好我們的管家，但管理好“物”我們又需要怎樣的人才，前段時間，中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理翁國強向記者透露，陸家嘴某項目開出120萬/年的高薪招聘一位設備經(jīng)理，卻招不來合適的人才。我相信這樣的情況不止在上海出現(xiàn)過，北上廣都出現(xiàn)過這樣的問題。據(jù)筆者所了解，設備設施的維護人員大多來自于建筑設備的專業(yè)，但市場上該專業(yè)畢業(yè)的人大部分從事房地產前期開發(fā)的設計與施工工作，極少到物業(yè)管理公司的工程部工作，而設備設施的維護是需要極強專業(yè)知識的，我們培養(yǎng)的物業(yè)管理學生幾乎不可能擔任此工作。事實證明，很多大的物業(yè)公司，都采取工程維護外包、園林綠化保潔外包、秩序外包的方式，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事情。物業(yè)公司內部運營也需要人力資源部、財務部、市場部、品質部的人才。這些人才可以來自社會很多渠道?；谝陨系氖聦?，我們在做課程設計時，是否能考慮某一業(yè)務能力的技能提升，如讓物業(yè)管理的學生到施工單位實習，學習設施設備的安裝與維護。筆者認為，設施設備是應用實踐很強的一門專業(yè)，而我們物業(yè)管理的學生如果只停留在課堂上學習，一定是事倍功半，最好的方法就是到在建的項目實習，用三到六個月時間進行實訓，學習提升自身的技能。
（四）大力推行校企合作的方式
高職院校針對物業(yè)管理的業(yè)務流程設計的課程，可以參考優(yōu)秀物業(yè)管理的物業(yè)流程進行教學，同時滲透管理的一些理論知識，深化校企合作，讓學生在實踐中總結所學的內容，強化自身的技能和素質。筆者對校企合作的模式也做過相關的調查了解，大部份校企合作都不盡人意，這其中的原因很多，比如高校尋找的合作單位是一個項目，成熟的項目工作一般比較單調，而且大部份企業(yè)的項目沒有自己的培訓體系機構，高職學生分配到項目后，只能學到一些皮毛知識，所以對于參加實踐的學生吸引力不大。實際校企合作的很多成功的案例，如高職院校與優(yōu)秀企業(yè)高質量的人才培訓體系的融合，合作的企業(yè)要有很好的培訓體系，如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、龍湖物業(yè)、長城物業(yè)、金地物業(yè)等，這些企業(yè)自身的培訓體系先進、完整，恰好能彌補學校里單調的理論體系，學生能到項目學到簡單的技能，然后再接受企業(yè)的提高性和針對性的培訓。筆者認為，高職院校只須對學生進行通識的教育、引導學生明確職業(yè)規(guī)劃路線，同時提供優(yōu)秀的企業(yè)實踐平臺及高質量的訓練機會，在與企業(yè)的互動交流中獲取就業(yè)的機會。如廣州大學的物業(yè)管理班與長城物業(yè)集團股份有限公司簽約開辦“長城物業(yè)管理創(chuàng)新實驗班”，進入實驗班的同學四年假期會獲得長城物業(yè)資助到企業(yè)接受特別的職業(yè)經(jīng)理人理論課程和實訓環(huán)節(jié)訓練，畢業(yè)時考核通過可以直接獲得長城物業(yè)見習經(jīng)理崗位。這樣的校企合作是一種比選進有意義的模式，也是值得推崇的模式。
（五）建立與時俱進的課程體系
未來信息化技術、智能化技術一定會推動物業(yè)管理的發(fā)展，借用徐新女士的一句話：“當互聯(lián)網(wǎng)時代到來時，你要學會擁抱它”，借力互聯(lián)網(wǎng)、信息化來提高自身的技能。以筆者對睿平臺EBA的理解，信息化的平臺是讓物業(yè)以前很難處理的事情變得更簡單。我們這里所說的信息管理，應該理解為會用時代的管息化技術、互聯(lián)網(wǎng)通信技術，主要是提高我們的工作效率，但筆者也了解過，有些院校把信息化做為專業(yè)的核心課程，教學內容涉及到研究開發(fā)系統(tǒng)的領域，這種課程設計顯際不符合我們物業(yè)管理學生的實際，物業(yè)管理行業(yè)涵蓋了大學里的16個專業(yè)，如果每一門課程都要如此深入去學習的話，顯然不符合物業(yè)管理專業(yè)的實際。筆者認為以“夠用”為原則，整合課程資源，系統(tǒng)化專業(yè)知識，及時更新落后無用的授課內容，才是符合人才培養(yǎng)的實際。
望著機艙外面漂浮的白云和碧藍的天空，戴林不禁感嘆，什么時候能“落地”享受生活呢？戴林已經(jīng)換過兩家公司，都擔任公司里的高級職務，因為責任重大，所以，每個月都要在亞洲的各個城市間穿梭出差，在北京的時間不過十天左右。妻子平日也工作繁忙,買的商住兩用套房，兩個人卻沒有時間享受。
戴林算是個比較會理財?shù)娜?，年?0萬元左右，一年下來，各類花銷也不過7萬元左右，因為出差在外，各種食宿交通費用都是公司報銷，錢也大都花在衣服、禮品和家具上了。祖上留下個一居室的老宅，因為在東單附近，離地鐵也很近，所以，隔個半年也能收到1萬元的租金。如果市政拆遷，這個老宅可能會得到近20萬元的拆遷費。戴林手里積蓄了將近120萬元的資金，如何讓這筆資金“錢生錢”呢？如果找到一個穩(wěn)定的投資增值渠道，自己也可以辭職，實現(xiàn)“提前退休”的夢想了。因為每半年就要去收一次房錢，所以，他總有一種房東的感覺，為什么不能做一個職業(yè)房東呢？
2000年，戴林終于下定決心，趁著北京市房地產的高速增長，自己做一些熱銷房產的投資，慢慢實現(xiàn)自己的房東夢。通過銀行貸款，他在CBD購買了兩個小型商務寫字間，還在朝陽地區(qū)的三環(huán)附近購買三套知名樓盤的兩居室房子。
租售兩便嘗試做房東
戴林談到在北京投資房產的經(jīng)歷，他興趣甚濃?！霸诜慨a投資中，最大的體會就是需要膽識和感性，兩方面結合起來才能把房產投資做好，這是我第一次房產投資的經(jīng)驗?？恐@種經(jīng)驗和信念，我現(xiàn)在的房產投資還比較順利，獲利也相當可觀?！贝髁窒蛭益告钢v述他做“兼職”房東的經(jīng)驗。
“我有過三次買房經(jīng)歷，最早進行房產投資是從2000年開始的，前前后后算起來，一共有五套房子，我自己住著一套房子，對外出租兩套房子和兩套商用寫字間?！贝髁忠贿叧鲎猓贿叧弥康禺a市場的增長尋找合適的出售機會。
作為拿著高薪的職業(yè)經(jīng)理人不可能專職去炒樓，沒有精力，手續(xù)也是非常麻煩，僅為準備一大堆銀行的審核資料，就需要半個月時間。如果房子地段好，他就心滿意足了。近半年來，只要有時間，戴林就會去看房，也倍感樂趣。京城中意的樓盤，戴林幾乎都看了。即使價格回落了，也不會太在乎，反正也是準備長期租賃的。
“我買來用于出租的房子，前面兩套房子是賺了錢的。”戴林說。2000年，他在一個市中心繁華地段買了一套房子，因為地段不錯，所以，他買的這套房子是做長期出租的，租金每月能達到4000元/月，第一次買房子投資出租做房東的經(jīng)驗，教會了他很多房產投資的具體操作，“一定要有膽識和感性，兩方面結合起來才能做好，膽識就是這樣鍛煉出來的。”
有了第一次的經(jīng)驗，戴林第二次選購的房子，只經(jīng)過一年就漲了一倍。由于后來不是太看好那套房子的長期出租價值，就果斷地在一個高位賣掉了，又凈賺了近一倍的錢。而后他又看上了一處地段更好、面積更大的房子，有著長期租賃的價值，非常適合跨國公司的高級管理人員居住。接著戴林就將房子做了精裝修，簡潔而大方?！斑@次我可以說是靠著第一次房產投資的經(jīng)驗和第二次房產的投資獲利，將我的資金巧妙地分為兩部分，用兩個200萬元通過銀行按揭各買了兩套500萬元的房子，還款額度也比較合適。實際上按照我的收入水平根本不可能買這樣的房子，只是借助房產投資的成功，實現(xiàn)了個人投資身價的‘三級跳’?！贝髁终f。
房產專家和職業(yè)規(guī)劃專家指出，在國家經(jīng)濟高速發(fā)展的情況下，房產投資可以讓很多高薪經(jīng)理人迅速提高自己的“投資身價”。多數(shù)的經(jīng)理人因為工作太忙，根本不懂得借助銀行等金融機構進行個人理財投資。如果不能提高自己的投資身價，單靠薪資是發(fā)不了財?shù)摹?/p>
職業(yè)經(jīng)理人要積極培養(yǎng)自己的自我升值意識和投資意識，把自己作為商業(yè)社會中的商品去投資經(jīng)營。如果僅僅把錢存在銀行里，在這個微利時代，加上通貨膨脹，資產實際上是在貶值和虧損。而投資房產不需要過多的專業(yè)金融知識，只需要多走走看看，找到預期投資回報高的好項目就能夠獲利。
現(xiàn)在中國證券市場的不景氣，導致基金等投資工具的回報飄忽不定，只有房產投資目前是穩(wěn)中有升。即使國家出臺了相關政策，房價的下跌也不會太厲害。房子還可以作為一個自身融資的載體，從而擴大自己的資本量。首先測算一下有多少可支配的資金，需要向銀行借多少錢才能買到房子，相當于用房子來抵押交換，然后借銀行的錢擴大自己的資本量。這是高薪職業(yè)經(jīng)理人擴大自己資本和投資身價很有效的方法。
在城市里，也并不是人人都有資格參與房產投資，因為房產的投資額度較高。市場上可投資的房產資源實際不少，只是門檻高，白領投資者還較少。而企業(yè)里的高薪經(jīng)理人是有資格參與投資的，如果像戴林這樣年薪30萬元的經(jīng)理人，早就應該考慮通過各種投資理財來增加自己的個人身價。通常，戴林一年可以拿出15萬元來進行投資，只是看有沒有捕捉到適合個人的投資信息。
“現(xiàn)在是北京房價的平穩(wěn)過渡期，這個投資機會不容錯過，尤其是在北京的核心商務區(qū)，加息增加的負擔跟投資收益比較，鳳毛麟角，為什么呢？以我買的商用寫字間為例，2002年投資購買的國貿商圈的小型寫字間售價從當初的1萬元/平方米，增長到現(xiàn)在的2萬元/平方米，兩年時間翻了一番，每月的租賃價格也在7000～12000元左右?！贝髁峙d奮地說道。這三套房子使他每個月收到的租金將近2.6萬元，已經(jīng)基本接近他的稅后月薪了，保證正常的消費和生活完全沒有問題了，戴林儼然一個職業(yè)房東。
做“職業(yè)房東”的五個建議
選擇長期租賃樓盤要有獨到眼光。挑選樓盤，作為職業(yè)房東前期的工作，將決定以后的投資收益。要對樓盤的人群定位、周邊環(huán)境、交通便利和所吸引的住戶進行仔細分析，選擇適合中青年居住的中高檔樓盤，對于長租是有利可圖的，而且有著穩(wěn)定的升值空間。樓盤的建筑質量是否過關，不能總是滴水發(fā)潮。小區(qū)的物業(yè)服務和綠化環(huán)境，也將決定租金的價格。
避免租賃房子的“空置”。提前半年就要將出租的房子，掛在一些正規(guī)房地產中介公司待租。空置一個月，就相當于月租金下降了8%～12%，一年平均下來投資回報也大大降低。
包裝你的出租房。根據(jù)自己準備出租的房子，按照特定人群的需求去布置和宣傳。
合理計算租賃的投資回報。很多開發(fā)商在宣傳的時候，總會計算出一個超值回報率。不要全信，自己將各種費用如稅金、保險、律師費、評估費和公共維修基金等核算在內，結合目前的售價，計算出合適的租賃價格。
利用期房，獲得更大投資回報。要注意利用大品牌開發(fā)商的期房，通常，這類開發(fā)商為了保持自己多年的信譽，不會去做短期的炒作，房屋的質量、物業(yè)服務和環(huán)境綠化都比較有保障。
選擇期房的時候，基礎房價的評估要準確，一年后的升降預估，要將期房現(xiàn)值和現(xiàn)房的價格進行對比；選擇期房樓盤的時候要詳細調查房地產開發(fā)商的背景，比如選擇高檔樓盤的時候，房地產購買人更青睞他們的實力和長期信譽，這樣被很多買房人認可，才有不斷增值的可能，然后也可以再選擇時機賣掉。你可能會承擔期房變現(xiàn)房的一些風險，如配套設施方面的縮水，等等；但是風險提高一點，收益可能提高好幾倍。
房價下跌,職業(yè)房東該如何應對
這時，出現(xiàn)了大量“炒房炒成房東”的人，你可能會增加很多競爭者，這時你需要做的就是盡量與租戶保持長期友好的關系。并在租金上按照一年或兩年的租賃期，適當減少租戶的租金。這時你不僅打擊了其他短期房東的壓價行為，同時也促使他們低價賣掉手中的房子。
如果價格下跌得很厲害，你還可以適時出手再購買兩套出租房。這時候，你就要做一個“先知”，在房價快跌到谷底的時候，出手再買兩套合適的租賃房，反正你要出租的，你就可以一邊按月收著租金，一邊慢慢地等待房價升起來！
魚汁加工
在魚粉壓榨過程中，會產生大量的含有蛋白質、有機物和魚油成分的魚汁，排放后極易腐敗，嚴重污染當?shù)丨h(huán)境。山東榮成有企業(yè)利用生物技術從魚汁中制取海鮮精等海洋產品?！昂ｕr精”既有濃郁的海鮮味，又有復合氨基酸的香味，填補了我國海鮮調味品市場的空白。目前，當?shù)匾延?5家魚粉生產企業(yè)建設了儲存罐對魚汁進行回收，再進行保鮮、加工、生產，每年可增加經(jīng)濟效益600多萬元。
棗樹盆景
一盆精品棗樹盆景的經(jīng)濟效益比20棵豐產期的棗樹效益還高。近年來，果樹盆景備受大中城市市民的青睞。河北滄縣的棗農紀秀臣和郭風功憑借敏銳的市場嗅覺，預測到棗樹盆景會在市場上搶手，于2002年精心選擇“胎里紅”、“磨盤”、“龍須”等具觀賞性的棗樹品種，培育出百鳥圖、二龍戲珠、五龍拜壽等造型的盆景，并取得了良好的經(jīng)濟效益。截至目前，兩人共出售棗樹盆景200余盆，每盆售價從幾十元到上千元不等。
個性名片
您有沒有發(fā)覺，收了一堆別人的名片，張張大同小異，毫無個性。如果你有港澳地區(qū)或國外朋友，你就會發(fā)現(xiàn)他們的名片太令人驚奇了――創(chuàng)意十足之余，還能反映主人公的個性及特點。他們中不少人盡管擁有公司的名片，但為了交際時凸顯個性，還會特意印制自己的私人名片。沒錯，這就是機遇――開間個性名片店，一定會讓您有意想不到的收獲?？蛻粢?0歲到40歲的人居多，其中包括學生、設計師、形象設計師、模特，還有不少飯店、咖啡屋、發(fā)型設計室以及一些小企業(yè)主等。開家個性化名片店其實很簡單，不過機模較貴，前期投入比較大。
設施紅雪桃
果品上市期集中，導致了果農經(jīng)濟效益逐年降低。紅雪桃為理想的晚熟桃新品種，具有豐產、優(yōu)質、含糖量高、抗裂果性極強等優(yōu)點。利用現(xiàn)有設施農業(yè)搞延遲栽培近年來異軍突起，經(jīng)濟效益十分可觀。采用極晚熟紅雪桃(露地栽培11月初成熟)品種，利用現(xiàn)代技術使其在6月份開花(露地桃一般4月開花)，使果實成熟期正值12月，1～2月份上市，可大大提高經(jīng)濟效益。盛果期紅雪桃畝產在2000公斤以上，設施栽培，畝產值過萬元。
另類食品超市
開一家小型另類食品超市，要讓它與一般的超市有絕對的區(qū)別，即在所住的小區(qū)大門附近租到一間大約20平方米的門面。綜合各大商場和超市的特色食品，精心在食品批發(fā)市場、專賣店等處選擇適合自己經(jīng)營的品種進貨，同時拜托經(jīng)常出差的親友物色各地有特色的食品，批發(fā)回來。這樣，前期的開店準備、裝修費加上進貨費，大約5萬元就可以擁有這個超市了。所有商品明碼標價出售，概不打折。
(文/羅瑜)
景觀設計
“城市，讓生活更美好”，這不僅是2010年上海世博會的主題，更是城市的發(fā)展趨勢：關注人居環(huán)境，強調人與自然和諧共處。中國城市化的進程越來越快，景觀設計成為城市建設的重要內容。特別是近年來房地產的持續(xù)升溫，使景觀設計人員及服務需求大增。若您是這方面的專家或能手，或者就算您不懂此行，但能組建一個團隊，提供專業(yè)的景觀設計服務，將非常吃香。
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