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時(shí)間：2023-06-06 09:01:22
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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中占據(jù)著支柱性的地位。盡管近年來(lái)我國(guó)加大了對(duì)房地產(chǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理力度，且一系列的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有起到多大的成效。這主要是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在著一些深層次的根本性問(wèn)題，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲得不到有效地抑制。在這種情況下，需對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題進(jìn)行正視，確保推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
1.1沒(méi)有明確長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理失衡，雖然采取了一定的措施在某種程度上抑制了房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的狀況但卻忽視了我國(guó)整體上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，不能為我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理作出長(zhǎng)久性的規(guī)劃。由于房地產(chǎn)行業(yè)的土地來(lái)源有一定的不確定性，針對(duì)房地產(chǎn)的政策規(guī)劃并不明確，采取的解決措施缺乏科學(xué)合理性?xún)H能在一定的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮效用，沒(méi)有長(zhǎng)期效果。1.2泡沫經(jīng)濟(jì)問(wèn)題嚴(yán)重。近階段以來(lái)，房?jī)r(jià)處于持續(xù)飆升甚至在政府出臺(tái)相關(guān)政策后也只是在上升趨勢(shì)上略微減緩了一些，問(wèn)題并沒(méi)有得到根本性的解決，這樣和容易造成虛假的需求信息，不僅會(huì)影響到開(kāi)發(fā)者對(duì)行業(yè)前景的預(yù)判，也會(huì)影響到消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的規(guī)劃，而由于這些虛假的需求信息很容易造成房產(chǎn)堆積、無(wú)法處理等問(wèn)題的出現(xiàn)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)非常不好的影響。房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題就是源自于虛擬需求，房地產(chǎn)泡沫的形成不僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，也會(huì)直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變化。1.3開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源單一化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的資金有很多，現(xiàn)階段我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要依靠銀行貸款才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常經(jīng)營(yíng)，而只有完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋出售后的所得才能夠歸還銀行，但是由于現(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)存在“房?jī)r(jià)高、賣(mài)房難”的問(wèn)題，部分房地產(chǎn)商并不能夠在預(yù)計(jì)的期限內(nèi)賣(mài)出房屋、歸還貸款，再加上相關(guān)的商業(yè)銀行不能夠進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管工作，很容易出現(xiàn)監(jiān)管漏洞，從而導(dǎo)致我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定程度的影響。1.4相關(guān)的法律法規(guī)不健全。想要改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理必須要將相關(guān)的法律法規(guī)健全起來(lái)，近年來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的法律法規(guī)并不是很多，進(jìn)而造成相關(guān)部門(mén)監(jiān)管不到位的情況經(jīng)常發(fā)生，這就在一定程度上給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理造成滯后性，不僅給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了混亂，也給經(jīng)濟(jì)管理工作帶來(lái)了工作難度。雖然政府針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出臺(tái)了一些法律法規(guī)，但是法律法規(guī)的明文規(guī)定太過(guò)籠統(tǒng)，以致于在落實(shí)細(xì)節(jié)上可能會(huì)有很大的差距，如果這樣的問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，勢(shì)必會(huì)在行業(yè)內(nèi)形成惡性循環(huán)。
2解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題的對(duì)策研究
2.1制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。要站在我國(guó)現(xiàn)階段國(guó)情以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，既要制定發(fā)展目標(biāo)，也要明確各個(gè)階段的管理任務(wù)，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理一個(gè)明確的發(fā)展方向，從而減輕房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)。同時(shí)也要考慮到廣大人民群眾的房產(chǎn)需求和國(guó)家建設(shè)需求，在房地產(chǎn)建設(shè)方面有一定的把控和規(guī)劃，在科學(xué)合理的前提下制定更為適合我國(guó)發(fā)展的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，從而更深入的解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理當(dāng)中存在的問(wèn)題。在制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃時(shí)，需要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查工作，詳細(xì)對(duì)我國(guó)當(dāng)前房產(chǎn)地發(fā)展的情況進(jìn)行深入調(diào)查和研究，根據(jù)調(diào)查所得結(jié)果來(lái)制定科學(xué)合理的發(fā)展計(jì)劃，確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)能夠健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2.2嚴(yán)格把控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫。面臨現(xiàn)階段我國(guó)出現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)狀，不僅需要相關(guān)的管理部門(mén)引起高度的重視，也需要廣大人民群眾在購(gòu)置房產(chǎn)的過(guò)程中謹(jǐn)慎有余。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)管理部門(mén)需要制定出相關(guān)的制度來(lái)約束整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，不能太過(guò)抑制也不能太過(guò)松弛，一定要在寬嚴(yán)并濟(jì)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行更為謹(jǐn)慎的衡量和管理。嚴(yán)格把控市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展有著重要的作用，更對(duì)我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的穩(wěn)定性有著不容忽視的作用。要對(duì)于市場(chǎng)失靈情況的存在進(jìn)行正視，在具體干擾過(guò)程中，需要在市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)能力得到有效發(fā)揮的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)還要對(duì)市場(chǎng)的變化情況進(jìn)行有效掌握，在干擾時(shí)要確保做到適當(dāng)性和適度性。從而建立健全完善的房地產(chǎn)運(yùn)行管理機(jī)制。2.3逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系。要想更好的管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，首先就要在融資途徑上嚴(yán)格把控，當(dāng)房地產(chǎn)融資來(lái)源加以分散而不是原來(lái)單一的借貸，既可以減輕房地產(chǎn)商們的還貸壓力，也可以為商業(yè)銀行減輕出資壓力，既可以起到方便經(jīng)濟(jì)管理的效果，也可以降低房地產(chǎn)行業(yè)整體的產(chǎn)業(yè)壓力，逐漸發(fā)展并健全房地產(chǎn)行業(yè)融資體系是很重要的一個(gè)監(jiān)管對(duì)策。2.4建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理嚴(yán)格法律法規(guī)。我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的法律法規(guī)太過(guò)松懈，以致于在相關(guān)法律法規(guī)當(dāng)中對(duì)較為重要的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有做出明文規(guī)定，這就使得一部分房地產(chǎn)商鉆了國(guó)家法律法規(guī)的空子，不僅給整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)造成不良影響，也使得消費(fèi)者的利益受到損失。以法律切實(shí)保障我國(guó)房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實(shí)施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺(tái)各相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
3結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題需要我們?nèi)ニ伎疾⑦M(jìn)行更為細(xì)致的分析，文中提出的相關(guān)對(duì)策不僅是為了更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效管理，更是為了能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在更為持久更為合理的方向發(fā)展。這些對(duì)策可能在一定時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)揮到應(yīng)有的效果，但是一旦持續(xù)下去，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理會(huì)得到更好的結(jié)果。
作者:余良 單位:天津市長(zhǎng)城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生翻天覆地的變化，各行各業(yè)飛速發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展更為迅速?，F(xiàn)階段，我國(guó)一直存在炒房熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不斷加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)管理方面存在著許多問(wèn)題?；诖?，本文首先對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性進(jìn)行了簡(jiǎn)要闡述，接著分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，最后重點(diǎn)探討了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理策略，以期為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理者提供一些有價(jià)值的理論參考。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性
經(jīng)濟(jì)管理，即經(jīng)濟(jì)管理者對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施管理的過(guò)程。通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)施有效管理，促進(jìn)預(yù)期目標(biāo)的進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)管理通過(guò)提供生產(chǎn)力，促進(jìn)生產(chǎn)潛力的發(fā)揮，進(jìn)而創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作是一項(xiàng)長(zhǎng)期而復(fù)雜的工程，其整個(gè)工作流程形成科學(xué)的管理系統(tǒng)，不僅能夠有效激發(fā)工作人員的工作熱情，提高工作積極性，而且能夠?qū)€(gè)人與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)緊密地聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有一定的監(jiān)督作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)，找出問(wèn)題存在的根源，盡早采取有效應(yīng)對(duì)措施，將房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失降至最低。另外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能夠?qū)Ω鞑块T(mén)工作進(jìn)行全面協(xié)調(diào)，強(qiáng)化部門(mén)溝通，在保證部門(mén)職能得以充分體現(xiàn)的同時(shí)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資源的有效利用，為企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題
(一)管理目標(biāo)不明確
就房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀而言，雖然在政策上做出相應(yīng)調(diào)整，但在管理目標(biāo)與長(zhǎng)期規(guī)劃方面不夠明確，對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致企業(yè)在運(yùn)行過(guò)程中缺乏具有前瞻性的政策目標(biāo)。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)缺乏連續(xù)性的管理政策，使得管理目標(biāo)模糊不清，短期政策的制定與長(zhǎng)期政策的控制目標(biāo)不一致，甚至存在相互矛盾的現(xiàn)象。如此一來(lái)，就會(huì)引起房地產(chǎn)行業(yè)的管理動(dòng)蕩，削弱經(jīng)濟(jì)管理效果，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
(二)經(jīng)濟(jì)管理停留于表面
為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，政府短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)了若干政策規(guī)定，且進(jìn)行了密集推行。但就發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，許多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策只是停留于表面，難以有效落實(shí)，相關(guān)部門(mén)執(zhí)行不力，影響相關(guān)政策的貫徹效果。另外，還有許多經(jīng)濟(jì)管理政策缺乏可實(shí)施性，政策細(xì)則與實(shí)施原則不相符，落實(shí)起來(lái)容易出現(xiàn)問(wèn)題，再加上管理部門(mén)管理職責(zé)不明確，一旦出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)出現(xiàn)相互推諉的現(xiàn)象，使經(jīng)濟(jì)管理政策難以發(fā)揮其作用。
(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象
在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，且會(huì)占用大量資源、資金等，容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的產(chǎn)生。近幾年，我國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量不斷下降，而交易價(jià)格卻不斷上升，許多購(gòu)房者都在持觀望態(tài)度，這就給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨大的降價(jià)壓力，導(dǎo)致房地產(chǎn)交易價(jià)格急劇下降，進(jìn)而導(dǎo)致資金鏈斷裂。部分地方政府通過(guò)提升交易價(jià)格短期內(nèi)促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但一旦出現(xiàn)“硬著陸”現(xiàn)象，就會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生嚴(yán)重影響。
三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理策略
在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，因此，在經(jīng)濟(jì)管理方面必須正視其存在的問(wèn)題，經(jīng)全面分析采取有效措施予以解決，以進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
(一)明確發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，首先應(yīng)明確其發(fā)展方向，樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。在制定發(fā)展目標(biāo)時(shí)，應(yīng)首先分析自身發(fā)展情況，與社會(huì)發(fā)展需求相結(jié)合，保證發(fā)展目標(biāo)的正確性與科學(xué)性。而在房地產(chǎn)管理政策的制定上，應(yīng)樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，通過(guò)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀、居民的住房需要及生活水平等各方面的綜合考量，制定相應(yīng)的政策法規(guī)。
(二)控制開(kāi)發(fā)成本
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益及使用價(jià)值均產(chǎn)生重要影響，因此，必須對(duì)開(kāi)發(fā)成本加以控制與管理。首先，作為經(jīng)濟(jì)管理者，應(yīng)增強(qiáng)成本控制意識(shí)，減少資金浪費(fèi)，最大限度地發(fā)揮各項(xiàng)資金的使用價(jià)值；其次，通過(guò)相關(guān)制度的規(guī)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)漏洞予以制止；最后，針對(duì)工程實(shí)施情況，制定成本控制制度，通過(guò)責(zé)任分包制的實(shí)施，促進(jìn)相關(guān)制度的有效落實(shí)。
(三)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式
第一，房地產(chǎn)補(bǔ)貼形式的轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，我國(guó)采用經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房?jī)煞N方式給予低收入居民經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼，但現(xiàn)實(shí)是分配不合理，大部分被房地產(chǎn)投資者所占有，導(dǎo)致該方式的補(bǔ)貼功能并未得到有效發(fā)揮。因此，可采用資金補(bǔ)貼的形式，將房地產(chǎn)補(bǔ)貼資金直接與低收入人群對(duì)接，提高其購(gòu)買(mǎi)力。第二，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)居民生活水平產(chǎn)生直接的影響，因此，應(yīng)在完善住房補(bǔ)貼政策法規(guī)的同時(shí)，適當(dāng)增加對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理力度，通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則的科學(xué)制定，確保經(jīng)濟(jì)管理政策的有效落實(shí)。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到重要作用，一方面明顯提升了人們的居住水平，改善了居住質(zhì)量，另一方面，促進(jìn)了社會(huì)的不斷進(jìn)步與發(fā)展。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)不斷提升經(jīng)濟(jì)管理水平，更新管理理念，正確面對(duì)經(jīng)濟(jì)管理問(wèn)題，通過(guò)對(duì)相關(guān)問(wèn)題的全面分析，有針對(duì)性的采取有效的應(yīng)對(duì)策略，在提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的同時(shí)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。
作者:厲保全 單位:山東省日照市五蓮縣房地產(chǎn)管理中心
參考文獻(xiàn)：
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不論是國(guó)內(nèi)各級(jí)政府部門(mén)的公務(wù)員、經(jīng)濟(jì)界的專(zhuān)家學(xué)者，還是普通百姓，人們議論最多的莫過(guò)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由于房?jī)r(jià)日趨上升且居高不下，事關(guān)國(guó)計(jì)民生，國(guó)家及社會(huì)都對(duì)此非常重視，相繼出臺(tái)了宏觀宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)與調(diào)控，促進(jìn)社會(huì)和諧、穩(wěn)定發(fā)展。
1、國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性
1.1 樓市價(jià)格日趨上升，政府必然會(huì)采取宏觀調(diào)控政策
樓市不斷升溫，房?jī)r(jià)不斷拉升，與廣大工薪階層消費(fèi)者的收入比例不協(xié)調(diào)，由此產(chǎn)生了諸多的社會(huì)問(wèn)題，加大了貧富差距。這些現(xiàn)象與中央政府所提倡的“和諧社會(huì)”的宗旨并不相符，為穩(wěn)定社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，增加中低收入者的購(gòu)買(mǎi)力，勢(shì)必要拿地產(chǎn)開(kāi)刀。但是，為什么中央政府要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，問(wèn)題在于實(shí)際的房?jī)r(jià)上漲得已相當(dāng)離譜了。政府出手的目的是為了規(guī)范行業(yè)發(fā)展，凈化市場(chǎng)，來(lái)扶持實(shí)力企業(yè)，穩(wěn)定稅收來(lái)源。但是這種調(diào)整是長(zhǎng)期的規(guī)范，而非短時(shí)間的行為，行業(yè)的發(fā)展需要這些規(guī)范，這些規(guī)范會(huì)使一些企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程中死亡，也會(huì)使一些抓住機(jī)會(huì)的企業(yè)發(fā)展壯大，從而掌握更大的市場(chǎng)空間。
1.2 中央與地方政府的博弈，必然會(huì)采取宏觀調(diào)控政策
地方政府為了稅收、土地經(jīng)營(yíng)款的收入問(wèn)題，鼓勵(lì)地產(chǎn)發(fā)展，提倡房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，讓地方政府在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)行為中占領(lǐng)比例越大，城市建設(shè)發(fā)展速度越快，政績(jī)也就越明顯；中央提出“和諧社會(huì)”的，理念，全國(guó)一盤(pán)棋，自然不能任由地產(chǎn)任意發(fā)展，調(diào)控是勢(shì)在必行的。
2、宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的相關(guān)建議
2.1 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)明確企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)更加理性、科學(xué)化，同時(shí)由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動(dòng)的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)不僅是大魚(yú)吃小魚(yú)，更是快魚(yú)吃慢魚(yú)的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時(shí)更是機(jī)遇。
企業(yè)在宏觀調(diào)控前后，要對(duì)自身行為進(jìn)行規(guī)范，雖然目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏大，也就要求企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)更加理性、科學(xué)化，同時(shí)由于調(diào)控的原因，使企業(yè)自我超越也成為一種被動(dòng)的發(fā)展，整個(gè)行業(yè)不僅是大魚(yú)吃小魚(yú)，更是快魚(yú)吃慢魚(yú)的局面。應(yīng)該把宏觀調(diào)控看成一種挑戰(zhàn)，同時(shí)更是機(jī)遇?！翱嗑殐?nèi)功，積極創(chuàng)新，提升自身品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，成為當(dāng)務(wù)之急”。
2.2 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展與管理的思路
2.2.1 規(guī)范企業(yè)管理，提高企業(yè)決策能力
對(duì)于企業(yè)內(nèi)部管理更要科學(xué)化，針對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的情況，整理出一套適合企業(yè)發(fā)展的管理模式，對(duì)于目前階段的房產(chǎn)企業(yè)，是一個(gè)勢(shì)在必行的話題。企業(yè)決策者不僅要對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展有清醒而深刻的認(rèn)識(shí)，同時(shí)更要對(duì)自己的企業(yè)內(nèi)部管理有更高遠(yuǎn)的看法與思路。挖掘企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)力，對(duì)于其他成熟的行業(yè)來(lái)講，已經(jīng)是老生常談，而對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能還比較少有企業(yè)進(jìn)行。制定出企業(yè)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期的目標(biāo)，完善內(nèi)部定位，把整個(gè)企業(yè)磨合成一塊鋼板，以來(lái)適應(yīng)來(lái)自市場(chǎng)、政策等方面的風(fēng)險(xiǎn)。隨著行業(yè)的規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)的加大，提高企業(yè)決策系數(shù)，對(duì)于企業(yè)發(fā)展是長(zhǎng)足而有相當(dāng)好處。
2.2.2 注重人力資源的管理，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
人力資源是企業(yè)獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源，制度是提升企業(yè)基于人力資源管理的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的保證。3P即人、流程、產(chǎn)品是構(gòu)成組織的最基本的三個(gè)要素，它是組織生存與發(fā)展的根本。隨著組織的業(yè)務(wù)和規(guī)模不斷的擴(kuò)大，人的管理（包括人力資源及績(jī)效管理）及流程管理作為最基礎(chǔ)的管理基石將決定著組織是否能夠得以持續(xù)發(fā)展。人力資源管理不僅是把專(zhuān)業(yè)人員請(qǐng)進(jìn)企業(yè)，更多的是用好專(zhuān)業(yè)人員，用通俗的話來(lái)說(shuō)就是“招進(jìn)來(lái)、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事業(yè)留人。
2.2.3 打造企業(yè)文化，建立核心價(jià)值觀
房地產(chǎn)是高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，資金投入大、運(yùn)作周期長(zhǎng)、市場(chǎng)變化快，即使是優(yōu)秀企業(yè)，稍有不慎也會(huì)一敗涂地。如何讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出并保持持續(xù)發(fā)展，成為新世紀(jì)房地產(chǎn)企業(yè)正在苦苦思考的難題。而且，在中國(guó)加入WTO后，房地產(chǎn)企業(yè)不僅面臨著消費(fèi)主體、供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面的不斷變化，而且還面臨著國(guó)外企業(yè)涌入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)。要想從根本上解決這些問(wèn)題，一個(gè)主要思路就是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樹(shù)立新的戰(zhàn)略觀念，培育房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
2.2.4 整合社會(huì)有效資源
有效資源包括社會(huì)資源，既社會(huì)資源與自身資源，社會(huì)資源包括政府資源、各個(gè)管理部門(mén)資源、金融單位、以及新聞媒體和各個(gè)專(zhuān)業(yè)合作公司；自身資源是指企業(yè)內(nèi)部的品牌、資金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏觀調(diào)控政策，企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展應(yīng)貼近市場(chǎng)、符合需求
企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)要因時(shí)因地，找準(zhǔn)項(xiàng)目投資的切入點(diǎn)，從項(xiàng)目前期策劃、工程施工、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等方面，根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況，走差異化發(fā)展的道路，所做的項(xiàng)目求精不求大，做出自己的特色，樹(shù)立自己的品牌。首先，必須重視市場(chǎng)調(diào)研，利用項(xiàng)目可行性報(bào)告，合理評(píng)估地塊各種情況及資金備需情況。其次，規(guī)劃科學(xué)合理、符合市場(chǎng)需求，并保證產(chǎn)品適度領(lǐng)先。最后，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品，包裝合理，入市機(jī)遇準(zhǔn)確，價(jià)格策略合理，營(yíng)銷(xiāo)思路大膽無(wú)誤。
其中，“個(gè)性化”的樓盤(pán)可以表現(xiàn)在很多方面。比如，樓盤(pán)的外觀造型上要體現(xiàn)城鄉(xiāng)地區(qū)的文化差異，要風(fēng)格各異?！皞€(gè)性化”的開(kāi)發(fā)來(lái)源于創(chuàng)新，其實(shí)質(zhì)是“以人為本”的服務(wù)意識(shí)，要設(shè)身處地為消費(fèi)者著想，才能設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)出有“個(gè)性”的住宅產(chǎn)品。本人認(rèn)為，應(yīng)堅(jiān)持以中低收入人群為服務(wù)對(duì)象，戶(hù)型上應(yīng)以小戶(hù)型為主、多戶(hù)型并存，并保持這種開(kāi)發(fā)理念的一貫性。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重建立企業(yè)本身的品牌
房地產(chǎn)品牌的特質(zhì)，往往使開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法復(fù)制，企業(yè)產(chǎn)品脫穎而出。房地產(chǎn)品牌代表了有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，代表著擁有這一品牌的房地產(chǎn)企業(yè)的6獨(dú)特居住理念。根據(jù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，把地產(chǎn)品牌概括為一下三個(gè)方面：企業(yè)品牌、老板品牌、產(chǎn)品品牌。作為地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，不僅僅是要提供實(shí)體的配套、物業(yè)的管理，更要把項(xiàng)目的資源，作為一種互補(bǔ)的連動(dòng)。同時(shí)要把企業(yè)的服務(wù)變成藝術(shù)，變成文化，以藝術(shù)和文化的方式里營(yíng)造小區(qū)的氛圍。
在將住宅商品房推向市場(chǎng)的過(guò)程中，會(huì)存在品牌等方面的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中需要注重小區(qū)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。建立配套工程齊全、售后服務(wù)信譽(yù)好、工程質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)的品牌項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中需要具備超前的眼光，及早掌握城市規(guī)劃的基本方向，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要和國(guó)家的戰(zhàn)略方針緊密結(jié)合在一起，從而能夠創(chuàng)造出更多的精品房源，為整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定重要的基礎(chǔ)。
2.5 基于宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展規(guī)模化、低成本的經(jīng)營(yíng)管理模式
引言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，不僅提高了人們的生活水平，還帶動(dòng)了地方政府財(cái)政的收入。但是在房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展中，其中經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)諸多問(wèn)題，如管理目標(biāo)不明確、管理過(guò)于形式化、管理機(jī)制不夠完善等，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)的良好發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題與應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行探討十分有必要。本文就對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出有效的管理措施。
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀
（一）管理目標(biāo)不明確，出臺(tái)的政策沒(méi)有落到實(shí)處
房地產(chǎn)發(fā)展不僅關(guān)系到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且還與我國(guó)的社會(huì)生活緊密相連。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)值得重視。根據(jù)實(shí)際調(diào)查，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中的問(wèn)題主要有以下幾點(diǎn)。
1.管理目標(biāo)不明確
為了使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)供需平衡，使價(jià)格滿(mǎn)足人們的需求，政府在管理政策上作出了調(diào)整。但是由于我國(guó)當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，對(duì)房地產(chǎn)中的問(wèn)題還不是特別了解。對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)劃還不夠清晰，這就使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)不夠明確。其中規(guī)劃的策略存在不合理的現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
2.政策缺乏連續(xù)穩(wěn)定性
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)在政策調(diào)控房?jī)r(jià)上進(jìn)行了調(diào)整，但是房?jī)r(jià)并未下降，反而出現(xiàn)上升的現(xiàn)象。雖然在這個(gè)過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)下降的，但是之后還是隨之增長(zhǎng)。從整體上來(lái)看，還是呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì)。這就對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展造成了很大影響。
3.政策調(diào)控沒(méi)有從根源處解決問(wèn)題
由于我國(guó)的政策調(diào)控不但沒(méi)有解決我國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)的問(wèn)題，反而使房?jī)r(jià)上漲。這是由于調(diào)控的手段太過(guò)單一，沒(méi)有從根本上解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。這樣不僅對(duì)我國(guó)的資源有很大浪費(fèi)，而且之前出臺(tái)的降稅費(fèi)的政策而后期的二套房政策存在矛盾，就會(huì)造成消費(fèi)者打消買(mǎi)房的念頭。對(duì)于國(guó)家的一系列調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有著一定的影響，其根本沒(méi)有觸及房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。照這種形勢(shì)發(fā)展，未來(lái)房地產(chǎn)將無(wú)法吸引消費(fèi)者的眼光。
（二）管理過(guò)于形式化，管理機(jī)制有待提升
1.管理太過(guò)形式化
我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展雖然取得了良好的成果，但是近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)的問(wèn)題成為了熱點(diǎn)話題。尤其在最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理也引起了政府的重視，并出臺(tái)了一系列政策。但是需對(duì)規(guī)定與正常都沒(méi)有真正落實(shí)，導(dǎo)致出現(xiàn)管理過(guò)于形式化。另外有些政策由于不符合房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，其規(guī)則與實(shí)施的原則存在一定的差異，引起房地產(chǎn)界的出現(xiàn)很大的爭(zhēng)議。我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理策略實(shí)施按照由上到下的原則進(jìn)行，這就使地方政府、中央政府房地產(chǎn)出現(xiàn)各自實(shí)施政策，而兩者沒(méi)有進(jìn)行有效的溝通。其中導(dǎo)致其職責(zé)沒(méi)有明確。這就影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的政策無(wú)法落實(shí)到位。
2.過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)
房地產(chǎn)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了有力的促進(jìn)作用。尤其在國(guó)際金融危機(jī)中，政府出臺(tái)了一系列的政策推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。推動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府將房地產(chǎn)的發(fā)展作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的主體。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不穩(wěn)定的現(xiàn)象，過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不可靠的。因此，我們要加大保障房的建設(shè)，以此保證人們的居住，限制投資性需求以及支持改善性需求。
（三）相關(guān)法規(guī)體系還不夠完善
房地產(chǎn)的法律法規(guī)的不健全是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的原因之一。我們從其他國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，要保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行，其最主要的是制定相關(guān)的法規(guī)體系。但是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的法律法規(guī)還存在著不完善的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理系統(tǒng)應(yīng)考慮到整體性，不但要考慮前期的開(kāi)發(fā)、建設(shè)與交易，還應(yīng)對(duì)后期的管理引起重視。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)后期的管理還存在著不足，與其發(fā)展速度明顯不相符，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)無(wú)法良好的發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效對(duì)策
（一）資金成本進(jìn)行控制
控制開(kāi)發(fā)成本解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效措施中的一種，開(kāi)發(fā)成本與房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益有著緊密的聯(lián)系，其關(guān)系到經(jīng)濟(jì)效益的產(chǎn)生以及價(jià)值。在項(xiàng)目確定之后，要對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制，主要是根據(jù)公司的實(shí)際情況來(lái)實(shí)施。一般的資金控制是較為簡(jiǎn)單的，其中對(duì)業(yè)務(wù)費(fèi)用的支出很難掌握，對(duì)其控制有著一定的難度。制定過(guò)程一般有：增強(qiáng)經(jīng)辦人的主人翁感，節(jié)約開(kāi)支：制定相關(guān)的制度來(lái)控制成本，其中要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況實(shí)施，實(shí)施責(zé)任分包制，完善成本控制的制度。
（二）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃
要使房地產(chǎn)良好的發(fā)展，制定長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃是最為關(guān)鍵的內(nèi)容。首先需要明白發(fā)展目標(biāo)的意義，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)發(fā)展方式上也發(fā)生了一些改變。房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系到人們的生活居住以及我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。因此，制定房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃具有著重大的意義。其次，由于我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級(jí)階段，明確發(fā)展的思路與方向是主要的一點(diǎn)，制定長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)發(fā)展以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很大作用。因此，要對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，為制定我國(guó)長(zhǎng)期的發(fā)展目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的問(wèn)題。
（三）不斷完善相關(guān)法律法規(guī)體系
由于我國(guó)房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，不夠完善的法律法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展造成一定的影響。因此，只有不斷的積累經(jīng)驗(yàn)，不斷的完善法律法規(guī)，才能使我國(guó)房地產(chǎn)能夠健康平穩(wěn)的發(fā)展。要根據(jù)房地產(chǎn)的實(shí)際情況制定有效的法律法規(guī)，使其更加科學(xué)合理。首先需要約束政府經(jīng)濟(jì)管理政策，防止政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行造成干擾，同時(shí)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系落實(shí)到位，不斷完善相關(guān)的法律法規(guī)，并將到后期的管理納入法律體系中，使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的管理更加全面。
（四）建立健全管理機(jī)制
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀
從表面上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是探究到行業(yè)內(nèi)部，其實(shí)還是存在較多問(wèn)題，而且這些問(wèn)題嚴(yán)重威脅到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。
為了加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國(guó)家先后出臺(tái)了諸多管理政策以遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是從實(shí)際效果來(lái)看，成效不大，無(wú)法從根本上解決問(wèn)題，反而加大了租房者的負(fù)擔(dān)。土地、原材料、人工、機(jī)械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的物質(zhì)成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，一是消費(fèi)需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，二是我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則是實(shí)行土地國(guó)有化，將土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離，這樣有助于國(guó)家對(duì)土地進(jìn)行整體規(guī)劃，也有助于相關(guān)政策的順利執(zhí)行。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續(xù)性
最近幾年，我國(guó)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)放在供需平衡上，但是大多數(shù)政策都是短時(shí)間內(nèi)的，缺乏連續(xù)性的政策，沒(méi)有從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題，無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期有效的管理。同時(shí)，政府在制定短期政策和長(zhǎng)期政策時(shí)，所控制的目標(biāo)會(huì)有差異，使得管理效果不好，這給部分投機(jī)者提供了擾亂市場(chǎng)獲利的機(jī)會(huì)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家相繼經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條政策都暴露出我國(guó)對(duì)管理目標(biāo)模糊的事實(shí)。
（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度
政策出臺(tái)的目的在于加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當(dāng)前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得購(gòu)房者的壓力進(jìn)一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進(jìn)一步抬高了房屋價(jià)格，導(dǎo)致我國(guó)出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策都無(wú)法有效地發(fā)揮其效果。另外，中央政府和地方政府實(shí)行兩級(jí)監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺(tái)的政策和地方出臺(tái)的政策會(huì)有一定的沖突之處，同時(shí)對(duì)于管理的職責(zé)和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對(duì)策”的惡性循環(huán)體系。房地產(chǎn)屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不少地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢(qián)交易等腐敗情況，影響中央政府的經(jīng)濟(jì)管理效果。
（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全
法律、法規(guī)體系的健全是進(jìn)行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并誕生不少投機(jī)者擾亂市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件或政策大多由國(guó)務(wù)院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。
三、解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中問(wèn)題的建議和對(duì)策
（一）制定連續(xù)性政策，做到長(zhǎng)期管理
首先，我們對(duì)城市要進(jìn)行合理定位，從區(qū)域位置、實(shí)地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來(lái)對(duì)城市進(jìn)行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。最后，我國(guó)長(zhǎng)期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國(guó)民進(jìn)行健康的住房消費(fèi)。
（二）建立健全管理機(jī)制
健全的管理機(jī)制可以使房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國(guó)家調(diào)控都能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財(cái)稅制度，降低地方政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性，并對(duì)的情況嚴(yán)厲打擊，并挑選典型案例對(duì)地方政府進(jìn)行教育，維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（三）完善法律、法規(guī)體系
目前，我國(guó)出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)只有《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對(duì)性的《房地產(chǎn)法》，相關(guān)部門(mén)應(yīng)快速推動(dòng)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，使我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)做到有法可依。從過(guò)去幾次國(guó)家的調(diào)控政策來(lái)看，效果不是很理想。
（四）開(kāi)展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財(cái)政收入，對(duì)土地審批程序管控不嚴(yán)，導(dǎo)致不少違建工程，另外有些開(kāi)發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無(wú)法正常進(jìn)行，造成土地資源的閑置浪費(fèi)。對(duì)于這種情況，各級(jí)政府應(yīng)定期對(duì)轄區(qū)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴(yán)厲打擊土地囤積等行為。對(duì)于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實(shí)際購(gòu)房需求，從而判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。
（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿(mǎn)足房地產(chǎn)的實(shí)際需求
雖然我國(guó)總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對(duì)于房?jī)r(jià)還是望而卻步。就如何解決房?jī)r(jià)高這一民生問(wèn)題，可以采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问?，?duì)于購(gòu)房者，可以對(duì)其經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，根據(jù)地區(qū)的不同和購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況不同制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，縮小低收入人群與高房?jī)r(jià)之間的差距。當(dāng)前我國(guó)采取的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環(huán)保意識(shí)，增強(qiáng)生態(tài)觀念
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須不斷增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識(shí)，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)要對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真聽(tīng)取專(zhuān)家意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開(kāi)發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，將“綠色空間、綠色家園”的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念貫穿于開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為生態(tài)環(huán)境的有機(jī)組成部分。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于社會(huì)的日益發(fā)展，居民對(duì)于居住條件的要求越來(lái)越高，過(guò)去的老房子無(wú)法滿(mǎn)足使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過(guò)快過(guò)熱，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，雖然國(guó)家緊急出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，但是成效有限。我國(guó)需要準(zhǔn)確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國(guó)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，在提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的前提下，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻(xiàn)
[1] 崔光燦.房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系實(shí)證研究――基于我國(guó)31個(gè)省份面板數(shù)據(jù)分析[J].經(jīng)濟(jì)理論與經(jīng)濟(jì)管理，2009（1）.
一、引言
近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴(kuò)張過(guò)程中經(jīng)營(yíng)管理存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致社會(huì)資源急劇消耗和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。
如何處理資源消耗與浪費(fèi)問(wèn)題已成為一項(xiàng)重要的研究課題，專(zhuān)家學(xué)者做了大量相關(guān)行業(yè)的研究工作。隨著20世紀(jì)90年代后期工業(yè)化國(guó)家對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)問(wèn)題的研究，但面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題的研究很少。本文主要借鑒前人相關(guān)行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上盡可能實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)。
二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡(jiǎn)介
按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)規(guī)律，把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重構(gòu)組織成一個(gè)“資源-產(chǎn)品-再生資源”的反饋式流程和“低開(kāi)采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)。
循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對(duì)物質(zhì)閉環(huán)流動(dòng)型經(jīng)濟(jì)的簡(jiǎn)稱(chēng)，它要求把清潔生產(chǎn)、資源綜合利用、生態(tài)設(shè)計(jì)和可持續(xù)消費(fèi)等融為一體，運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來(lái)指導(dǎo)人類(lèi)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的生態(tài)化。作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求遵循的“3R”原則如下：
減量化原則（Reduce）：減少進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程中的資源流入量和廢棄物的產(chǎn)生量。
再利用原則（Reuse）：盡可能延長(zhǎng)資源及產(chǎn)品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過(guò)早地成為廢棄物。
再循環(huán)原則（Recycle）：實(shí)現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉(zhuǎn)化為再生材料，重新進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程。
現(xiàn)在學(xué)術(shù)界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復(fù)（Repair）”等等，這些原則是針對(duì)某些不同層次或領(lǐng)域，如管理層面、意識(shí)層面或某些行業(yè)領(lǐng)域提出的更加具體具有針對(duì)性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。
三、面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系
（一）循環(huán)經(jīng)濟(jì)呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中資源約束的日益增強(qiáng)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)必將成為未來(lái)社會(huì)的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)的細(xì)胞，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建立循環(huán)型社會(huì)的基本單元和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理勢(shì)在必行，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理由純粹的經(jīng)濟(jì)型管理向生態(tài)型管理轉(zhuǎn)變，在管理的對(duì)象、目標(biāo)、任務(wù)、職能等方面都應(yīng)體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的兩重性，其各項(xiàng)管理活動(dòng)，不僅要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺(jué)協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)層次、各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)方面，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，樹(shù)立生態(tài)經(jīng)營(yíng)理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進(jìn)行生態(tài)設(shè)計(jì)和綠色技術(shù)創(chuàng)新，推行清潔生產(chǎn)，開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)，倡導(dǎo)可持續(xù)消費(fèi)，在實(shí)施環(huán)境友好的管理行為的同時(shí)增加企業(yè)收益的一系列活動(dòng)。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。而且，通過(guò)實(shí)施有效的綠色經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以促使單個(gè)行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，還可由點(diǎn)及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，從而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及整個(gè)社會(huì)風(fēng)尚的生態(tài)化轉(zhuǎn)變。顯然，這些轉(zhuǎn)變可以大大地推動(dòng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。
就我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與生態(tài)環(huán)境之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產(chǎn)方式和純經(jīng)濟(jì)型管理方式之下，積極探索推動(dòng)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理、促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理體系結(jié)構(gòu)分析
房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、管理實(shí)施對(duì)象、技術(shù)要求以及對(duì)于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)提供多方位的發(fā)展視覺(jué)和發(fā)展模式，具體說(shuō)來(lái)主要有：
1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。
2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象涉及到包括整個(gè)項(xiàng)目生命周期的各個(gè)行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計(jì)主體、施工主體、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)包括最終用戶(hù)，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個(gè)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)
3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的專(zhuān)題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，綜合分析整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從購(gòu)買(mǎi)土地到項(xiàng)目終結(jié)以及回收處理的全過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問(wèn)題。涉及到綠色征地、綠色采購(gòu)、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營(yíng)銷(xiāo)、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。
4、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的支撐體系。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理本質(zhì)上是在原有的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中融入環(huán)境保護(hù)理念，增加了對(duì)環(huán)境的考慮。因此，在實(shí)施房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機(jī)集成，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。為此，必須研究開(kāi)發(fā)適合房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)據(jù)庫(kù)、知識(shí)庫(kù)、信息庫(kù)系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評(píng)估體系，必須研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理提供技術(shù)上的支撐。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的體系結(jié)構(gòu)如圖1所示。（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營(yíng)理念。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上參與競(jìng)爭(zhēng)也要從單純依靠低成本帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)用非價(jià)格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)等來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)把環(huán)境資源的價(jià)值納入到生產(chǎn)核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經(jīng)營(yíng)理念的樹(shù)立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項(xiàng)重要的工作任務(wù)來(lái)抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識(shí)貫穿于企業(yè)文化的各個(gè)方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)上來(lái)，充分認(rèn)識(shí)環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)融為一體。綠色管理強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護(hù)部門(mén)的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵(lì)員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個(gè)人掌握環(huán)境知識(shí)，養(yǎng)成自覺(jué)關(guān)心環(huán)境、愛(ài)護(hù)環(huán)境的意識(shí)，在日?；顒?dòng)的各種場(chǎng)合都能考慮到自己的行為對(duì)環(huán)境的影響。（2）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，對(duì)環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。大力推行項(xiàng)目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產(chǎn)、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項(xiàng)目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的學(xué)科交叉的特點(diǎn)和系統(tǒng)思想的觀點(diǎn)，達(dá)到綜合綠色設(shè)計(jì)、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內(nèi)的項(xiàng)目生命全過(guò)程的統(tǒng)一。（3）追求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門(mén)為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實(shí)質(zhì)上是對(duì)企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進(jìn)企業(yè)向生態(tài)型轉(zhuǎn)化，有益于環(huán)境的高新技術(shù)投資，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)外效益的有機(jī)統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)提供組織、制度上的支持和保障。當(dāng)前條件下實(shí)施ISO，一是要求政府要不斷推進(jìn)環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進(jìn)行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到職工各個(gè)層面加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究GB/T2400-ISO14000標(biāo)準(zhǔn)，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動(dòng)為主動(dòng)，大力推進(jìn)企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項(xiàng)目全過(guò)程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟(jì)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識(shí)；第二，建立專(zhuān)門(mén)的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開(kāi)渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金；第四，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，加強(qiáng)對(duì)外交流，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)項(xiàng)目工藝流程；第五，政府加快有關(guān)綠色生產(chǎn)的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵(lì)。
參考文獻(xiàn)：
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一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題
（一）對(duì)經(jīng)濟(jì)管理缺乏正確的認(rèn)識(shí)
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來(lái)越快，人們對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注程度也越來(lái)越高，因此我們不難發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性，我們要不斷加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理力度，這樣才能保障房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理工作中還是存在一定的問(wèn)題，其中最顯著的就是對(duì)經(jīng)濟(jì)管理工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)。很多的企業(yè)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)管理只和財(cái)務(wù)管理部門(mén)有關(guān)，將經(jīng)濟(jì)管理的任務(wù)直接交給財(cái)務(wù)部門(mén)，這樣的觀念會(huì)直接影響到其他部門(mén)的工作。經(jīng)濟(jì)管理與企業(yè)的每個(gè)部門(mén)都有著密切的聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)管理可以增強(qiáng)每個(gè)部門(mén)之間的聯(lián)系，充分發(fā)揮各個(gè)部門(mén)的功能，這樣的方式能夠大大提高各部門(mén)的工作效率，更有利房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。所以要想真正實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理工作的目標(biāo)，首先需要樹(shù)立正確的認(rèn)識(shí)，企業(yè)中的每個(gè)部門(mén)、每個(gè)員工都要為企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理貢獻(xiàn)自己的一份力。
（二）缺乏完善的管理機(jī)制
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)需求的不斷增大，國(guó)家必須完善房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理制度，制定相關(guān)的管理法規(guī)來(lái)規(guī)范經(jīng)濟(jì)管理，然而相關(guān)政策與法規(guī)出臺(tái)后并沒(méi)有起到多大的作用，管理問(wèn)題仍然存在。大部分的政策在實(shí)施時(shí)，并沒(méi)有了解實(shí)際的房地產(chǎn)情況，政策與實(shí)際的情況脫離，不能有效地解決實(shí)際存在的問(wèn)題。有的政策只是走走形式，并沒(méi)有真正地投入到房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理中，影響房地產(chǎn)的發(fā)展。制定的法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)的細(xì)節(jié)問(wèn)題沒(méi)有明確的說(shuō)明，不同的經(jīng)濟(jì)管理者會(huì)產(chǎn)生不同的想法，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理中會(huì)出現(xiàn)差異，沒(méi)能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一化的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)。房地產(chǎn)事業(yè)一直都是地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，地方政府的管理不當(dāng)，國(guó)家的宏觀調(diào)控也失去作用。房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能實(shí)施有效的經(jīng)濟(jì)管理，會(huì)直接影響到下階段的正常工作。房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法實(shí)現(xiàn)管理，也會(huì)影響到相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，國(guó)家調(diào)控在其他行業(yè)也會(huì)失去效用。
（三）缺乏完善的法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理
盡管我們可以運(yùn)用相關(guān)的法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的行為，但是我國(guó)的法律在房地產(chǎn)方面還處于初始階段，缺乏專(zhuān)門(mén)的法律來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)，有待于進(jìn)一步完善。我國(guó)的法律只是簡(jiǎn)單地提到房地產(chǎn)的管理，但是具體的措施和手段并沒(méi)有明確的說(shuō)明，最大的缺陷是沒(méi)能對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行控制和管理，不能有效地避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的不正當(dāng)行為。我國(guó)的法律體系不是特別完善，制定的條款己經(jīng)不再適用于現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)沒(méi)有相關(guān)法律的制約，影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。相關(guān)的法律在實(shí)施的過(guò)程中也無(wú)法充分地發(fā)揮功效，大大降低了執(zhí)法的力度，不僅損害了人民的利益，同時(shí)還很大程度上阻礙了社會(huì)的持續(xù)性發(fā)展。
二、采取有效的措施加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理
（一）制定周密的經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃，嚴(yán)格控制成本
現(xiàn)在，有不少的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)在工程完成后核算盈利時(shí)發(fā)現(xiàn)盈利低于預(yù)算，更有甚者會(huì)發(fā)現(xiàn)工程創(chuàng)造的價(jià)值幾乎為0，這就導(dǎo)致企業(yè)日后無(wú)法正常運(yùn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目施工之前，分析和計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目工程的成本，在保證質(zhì)量的同時(shí)將成本降到最低，提高自身的經(jīng)濟(jì)效益。在施工期間，采用科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)管理方案，嚴(yán)格按照方案施工，減少施工期間不必要的開(kāi)支，將資金都用到實(shí)處，用最有限的資源創(chuàng)造最大的價(jià)值，這樣的方式不僅可以為下階段的工作提供經(jīng)驗(yàn)，還能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展。
（二）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理制度
作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，一定要學(xué)會(huì)調(diào)節(jié)企業(yè)自身的適應(yīng)能力以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，還要跟隨市場(chǎng)變化科學(xué)變換管理模式，只有這樣才能促使房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。要想真正加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的實(shí)力和管理制度才最重要。當(dāng)在實(shí)際的過(guò)程中，遇到問(wèn)題可以及時(shí)地采取措施解決，將企業(yè)的損失降到最小，靈活地變換管理方式才能真正適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，國(guó)家的宏觀調(diào)控也十分必要。中央政府和地方政府要共同合作，監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的行為要及時(shí)地采取手段阻止，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
（三）完善法律體系，充分發(fā)揮法律的作用
當(dāng)今社會(huì)是法治時(shí)代，我們要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，保障法治時(shí)代的健康發(fā)展。尤其是在房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中，法律的重要性不可忽視。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，有相應(yīng)的法律制約，可以有效地避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的違法行為，控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，保證我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的安全發(fā)展。頒布的法律要符合實(shí)際的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，這樣才能有效地提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效率。在當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用法律的漏洞來(lái)進(jìn)行不合法的經(jīng)濟(jì)行為，損害了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)氣，不利于更好地開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作。面對(duì)這種情況，在制定相關(guān)法律時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為嚴(yán)格地控制，彌補(bǔ)法律之前的漏洞，完善整個(gè)法律體系，制定多樣的法律對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)全方位的控制和管理，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的健康發(fā)展，為其他行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。
四、總結(jié)
要想提升我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最主要的方法是提升房地產(chǎn)的發(fā)展速度。因?yàn)?，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，人們的生活環(huán)境以及生活質(zhì)量都能夠不斷改善，尤其是能夠推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以面對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理出現(xiàn)問(wèn)題的現(xiàn)狀，要及時(shí)地采取措施來(lái)解決，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力的加強(qiáng)，不僅使得整個(gè)房地產(chǎn)事業(yè)適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展需要，更重要的是改善了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。相比較國(guó)外的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力，我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理方而還存在很多的不足，需要進(jìn)一步的加強(qiáng)和改善。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立正確的管理理念，重視經(jīng)濟(jì)管理的重要性。在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理之前根據(jù)企業(yè)實(shí)際的情況制定科學(xué)合理的管理制度，樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)，不能只顧眼前利益而損害房地產(chǎn)事業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。企業(yè)在加強(qiáng)自身管理的同時(shí)，不能忽視法律的重要性，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為要嚴(yán)格按照法律的指示，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。通過(guò)多方面的努力不斷提升房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理力度，最終保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康快速發(fā)展。
[參考文獻(xiàn)]
［中圖分類(lèi)號(hào)］F121 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1005-6432（2011）22-0009-02
1 路徑理論的介紹
路徑通俗的理解就是到達(dá)目的地的路線。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的路徑就是國(guó)家和政府通過(guò)主動(dòng)作為,運(yùn)用科學(xué)的手段,以期達(dá)到預(yù)期效果的途徑。
第一,路徑具有目的性。每一條路徑都有一個(gè)明確的目標(biāo),沒(méi)有目標(biāo)就構(gòu)不成路徑,這如同汽車(chē)導(dǎo)航系統(tǒng)一樣,必須設(shè)立一個(gè)行駛目的地,導(dǎo)航系統(tǒng)通過(guò)定位搜索,找到一條行之有效的通行路線,而到達(dá)目的地所走過(guò)的路線就是路徑。
第二,路徑具有現(xiàn)實(shí)性。脫離現(xiàn)實(shí)的路徑就像空中樓閣,不切實(shí)際,只有從實(shí)際出發(fā),才能找到確實(shí)可行的路徑,達(dá)到預(yù)期的目的。
第三,路徑具有系統(tǒng)性。路徑是由多種方式組合而成的,單一的方式在面對(duì)復(fù)雜的環(huán)境時(shí)很難成為路徑,路徑一般由多種方式通過(guò)統(tǒng)籌運(yùn)用,系統(tǒng)的構(gòu)成達(dá)到目標(biāo)的路徑。
路徑是通過(guò)一系列的措施、手段匯集而成的,大體來(lái)講,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段。經(jīng)濟(jì)手段是指通過(guò)調(diào)整各市場(chǎng)主體的物質(zhì)利益關(guān)系,影響經(jīng)濟(jì)行為的一種宏觀管理手段。主要包括財(cái)政政策、貨幣政策；法律手段是指根據(jù)一定的立法程序,將經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展的規(guī)律和準(zhǔn)則加以固定,并通過(guò)司法、執(zhí)法活動(dòng)對(duì)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行管理的一種手段。包括專(zhuān)業(yè)性規(guī)范和相關(guān)性規(guī)范；行政手段是指憑借上下級(jí)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系和管理權(quán)限的大小,通過(guò)行政命令的形式自上而下進(jìn)行管理的一種手段。行政手段包括：計(jì)劃手段、規(guī)劃手段、行政管理手段。
2 路徑理論下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的選擇與實(shí)現(xiàn)
第一,房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑。房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給者,目前市場(chǎng)上主要的供給者有政府、開(kāi)發(fā)商、中介以及少量房地產(chǎn)持有者。該調(diào)控路徑通過(guò)一定的手段限制或鼓勵(lì)房地產(chǎn)供給,以期達(dá)到市場(chǎng)供需平衡的狀態(tài)。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格上漲,大多數(shù)供給者選擇持有房產(chǎn),以期待更高收益。例如開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)惜售,政府運(yùn)用房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑,從經(jīng)濟(jì)、法律、行政等手段增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給,供給曲線由D移至D′,同時(shí)需求曲線S不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,房地產(chǎn)市場(chǎng)重新回到均衡狀態(tài)(見(jiàn)圖1)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),房產(chǎn)供給者為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),拋售房屋,市場(chǎng)價(jià)格下跌,同樣政府可以運(yùn)用房地產(chǎn)供給宏觀調(diào)控路徑,減少房地產(chǎn)供給總量,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二,房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑。房地產(chǎn)需求宏觀調(diào)控路徑則是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主體――需求者,通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié),達(dá)到市場(chǎng)的均衡。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),在自主型需求、改善型需求、投資性需求、投機(jī)性需求等多重需求下,市場(chǎng)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)上漲,此時(shí)政府通過(guò)房地產(chǎn)需求調(diào)控路徑――上調(diào)利率、提高銀行準(zhǔn)備金率、提高首付比例等抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,需求曲線S移至S′,同時(shí)供給曲線D不變,房地產(chǎn)價(jià)格由P1下降至P2,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)(見(jiàn)圖2)；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),反之來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
第三,房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表,房地產(chǎn)交易調(diào)控主要通過(guò)稅收來(lái)實(shí)現(xiàn)。主要的目的是限制投資性和遏制投機(jī)性炒作,減少房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí),提高房地產(chǎn)交易稅費(fèi),增加房地產(chǎn)的炒作成本,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的發(fā)展；當(dāng)市場(chǎng)低迷時(shí),剛性需求主導(dǎo)市場(chǎng),通過(guò)房地產(chǎn)交易調(diào)控路徑,減少在交易中的稅費(fèi),刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。
第四,房地產(chǎn)持有調(diào)控路徑。持有環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端環(huán)節(jié),對(duì)持有環(huán)節(jié)的調(diào)控有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值,使房地產(chǎn)稅收更趨于合理,促進(jìn)資源的集約利用,在調(diào)控路徑設(shè)置中,把房產(chǎn)面積和房產(chǎn)總價(jià)作為重要的參考要素,房產(chǎn)面積越大、總價(jià)越高,持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也就越高。
第五,房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑。市場(chǎng)存在外部性和信息不對(duì)稱(chēng)性,健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員的培訓(xùn),提高從業(yè)人員的素質(zhì)；嚴(yán)厲打擊違法犯罪行為,維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)；細(xì)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),減少合同糾紛。
在路徑理論的運(yùn)用中主要遵循以下四點(diǎn)原則：第一，目標(biāo)導(dǎo)向原則。路徑的特點(diǎn)就是具有目標(biāo)性,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇首要原則即是目標(biāo)導(dǎo)向原則,有明確的目標(biāo)才有調(diào)控的方向,在目標(biāo)確定的前提下再來(lái)選擇房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑；第二，抓主要矛盾原則。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一個(gè)完美的市場(chǎng),它存在很多的問(wèn)題,在選擇調(diào)控路徑時(shí),要抓住問(wèn)題的主要矛盾,區(qū)別對(duì)待；第三，戰(zhàn)略性原則。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的戰(zhàn)略地位,房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑的選擇一樣要具有戰(zhàn)略性,路徑要具有延續(xù)性；第四，系統(tǒng)性原則。每一種路徑都有它的正面效應(yīng)和負(fù)面效應(yīng),在房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇上一定要有系統(tǒng)性,不要顧此失彼,實(shí)現(xiàn)帕累托最優(yōu)。
3 當(dāng)前市場(chǎng)狀況下房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控路徑選擇分析
3.1 國(guó)家宏觀調(diào)控的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題
(1)調(diào)控急功近利。政策的實(shí)施效果往往具有滯后性。政府在操作時(shí),出臺(tái)一項(xiàng)政策實(shí)施后,短時(shí)間內(nèi)達(dá)不到理想的效果,就急于出臺(tái)下一個(gè)調(diào)控政策,等到政策累加效應(yīng)出現(xiàn)時(shí),市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)于激烈,出現(xiàn)年初抑制房地產(chǎn)、年底刺激房地產(chǎn)的尷尬局面。
(2)調(diào)控缺乏戰(zhàn)略性。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),國(guó)家在調(diào)控時(shí)缺乏系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性?？v觀近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,大都是以單一的調(diào)控方式進(jìn)行,頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳,政策缺乏銜接性、戰(zhàn)略性。
(3)調(diào)控效果不理想。國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),解決居民的住房問(wèn)題。從全國(guó)的房地產(chǎn)平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看,房?jī)r(jià)在國(guó)家宏觀調(diào)控下一路高歌猛進(jìn),居民住房問(wèn)題得不到很好的解決,國(guó)家宏觀調(diào)控備受質(zhì)疑。
(4)保障性住房供給不足。解決低收入家庭的住房問(wèn)題,必須依靠政府,直到2007年8月,政府才提出建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。而在建設(shè)過(guò)程中,制定的指標(biāo)又不能按質(zhì)按量的完成。低收入家庭的住房難以保證。
3.2 問(wèn)題原因分析
(1)分稅制下,地方政府與中央政府的利益博弈。中央政府是站在全社會(huì)的視角下考慮問(wèn)題,地方政府則是站在地方利益的視角下考慮問(wèn)題,在一般情況下,兩者的視角具有一定的統(tǒng)一性。但分稅制下,地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不對(duì)等,致使地方政府企業(yè)化。中央政府出臺(tái)的政策,地方政府從本位出發(fā),在對(duì)其不利的情況下,地方政府在實(shí)施過(guò)程中選擇不作為,政策成了空頭支票。土地財(cái)政獨(dú)行其道。
(2)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響巨大,政府調(diào)控需要考慮國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力。房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè),其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不可忽視。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,具有很強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控,勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,政府的調(diào)控要考慮到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受能力,這導(dǎo)致政府調(diào)控畏首畏尾,難見(jiàn)效果。
(3)房地產(chǎn)過(guò)分依賴(lài)于金融機(jī)構(gòu)的支持。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道比較單一,主要是依賴(lài)銀行貸款。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)分打壓的話會(huì)引起金融市場(chǎng)劇烈震蕩,不利于國(guó)家金融業(yè)的發(fā)展,甚至誘發(fā)次貸危機(jī)在中國(guó)上演。
(4)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不科學(xué)。房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)環(huán)節(jié)：一是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，二是交易環(huán)節(jié)，三是持有環(huán)節(jié)。而我國(guó)的稅收主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),對(duì)于房地產(chǎn)的持有環(huán)節(jié),國(guó)家并沒(méi)有相應(yīng)的稅收,在房地產(chǎn)稅收上存在空白。
4 我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控可行路徑
(1)在房地產(chǎn)監(jiān)察調(diào)控路徑上,首先要科學(xué)確定地方政府和中央政府的權(quán)利與義務(wù)。中央政府的政策必須要由地方政府來(lái)執(zhí)行,科學(xué)的確定各級(jí)政府的權(quán)利與義務(wù)有利于權(quán)責(zé)分明,在利益既定的狀況下,提高地方政府的執(zhí)行力,保證中央政府宏觀調(diào)控落實(shí)到位。其次降低房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),降低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響；大眾投資渠道,促進(jìn)資本的有效保值增值。
(2)在房地產(chǎn)供給調(diào)控路徑上,推行房地產(chǎn)供給市場(chǎng)的“三軌制”。所謂的“三軌制”，即是針對(duì)不同的群體采用不同的供給方式。對(duì)于高收入群體,該群體對(duì)商品房有較高的要求,他們有能力也愿意出更多的資金來(lái)滿(mǎn)足住房需求,針對(duì)該群體,房地產(chǎn)采用完全的市場(chǎng)化,在既定的范疇內(nèi),政府不加干預(yù)；對(duì)于中等收入群體,該群體對(duì)房屋的需求不高,但需求數(shù)量大,價(jià)格太高會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定,對(duì)于這部分群體,房地產(chǎn)市場(chǎng)采用有限制的市場(chǎng)化；對(duì)于低收入群體,政府加大保障性住房的建設(shè),保障性住房是解決低收入家庭的根本,保障性住房的建設(shè)有利于體現(xiàn)社會(huì)公平、有利于保持社會(huì)的穩(wěn)定、有利于和諧社會(huì)的營(yíng)造。
中圖分類(lèi)號(hào)： F235 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是從事房地產(chǎn)業(yè)的人對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)營(yíng)建,主要表現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系.而房地產(chǎn)管理是房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資源,方案進(jìn)行人性化,科學(xué)化,經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化操作和整合.其實(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)貫穿房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)與管理中,或者說(shuō)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理涵蓋在房地產(chǎn)的整個(gè)流程,通過(guò)合理,有效的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理以達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化,風(fēng)險(xiǎn)最小化,資源整合最優(yōu)化,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)責(zé)任化。
1、成功經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)所需要的核心競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力就是指可以給企業(yè)帶來(lái)巨額利潤(rùn),并且是在企業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的、很難被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿的那種獨(dú)特的資源、知識(shí)和能力。它是房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、出租過(guò)程中形成的具有自己獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力,是企業(yè)的文化、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場(chǎng)上綜合優(yōu)勢(shì)的反映。房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力包括三大資源、三大能力和四種意識(shí)。三大資源是指人力資源、資金資源和土地資源。三大能力是指營(yíng)銷(xiāo)策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和創(chuàng)新能力。四種意識(shí)是指品牌意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文化意識(shí)和信用意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)必須具有創(chuàng)新的品牌意識(shí),重視自己的品牌,維護(hù)自己的品牌。培養(yǎng)品牌意識(shí),樹(shù)立自己的品牌,是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要方面。品牌經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營(yíng)的核心,它對(duì)消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)都具有非常重要的意義,對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力,要求轉(zhuǎn)變企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機(jī)制,強(qiáng)化企業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制和人力資源管理機(jī)制,提升企業(yè)的融資能力,提高企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃能力,建立企業(yè)文化和誠(chéng)信機(jī)制,增強(qiáng)企業(yè)的團(tuán)體凝聚力,進(jìn)行企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和品牌創(chuàng)新。
2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)基本要素
2.1房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理
優(yōu)秀的上進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第一基
本素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理大體上可以總結(jié)為一個(gè)根本、兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)和三個(gè)建設(shè)。一個(gè)根本就是指在管理上,房地產(chǎn)企業(yè)要做到以人為本；兩個(gè)側(cè)重點(diǎn)就是指房地產(chǎn)企業(yè)要做到標(biāo)準(zhǔn)化管理并且要實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系；而三個(gè)建設(shè)是指房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地進(jìn)行進(jìn)步的制度建設(shè)、先進(jìn)的企業(yè)文化建設(shè)和有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè)。
2.1.1必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)精神,更要尊重人性,盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶(hù)的利益,為社會(huì)做盡可能多的益事,并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則,也可以說(shuō)實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。
2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施IS09000質(zhì)量保證體系是非常迫切和必要的,它是企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。而IS09000質(zhì)量保證體系是全世界頂級(jí)專(zhuān)家經(jīng)過(guò)對(duì)全球成千上萬(wàn)的成功企業(yè)的質(zhì)量管理進(jìn)行總結(jié),并且經(jīng)過(guò)科學(xué)周密的研究論證而形成的企業(yè)管理質(zhì)量體系。
2.1.3房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功,就必需進(jìn)行與時(shí)俱進(jìn)的制度建設(shè)、先進(jìn)的文化建設(shè)、有競(jìng)爭(zhēng)能力的組織建設(shè),這也可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營(yíng)的前提條件。
2.2外包管理
隨著經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)分工的不斷發(fā)展,企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要求越來(lái)越強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外,必需不斷培養(yǎng)自己的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng),把更多的優(yōu)勢(shì)資源配置在自己專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域,發(fā)揮自己更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必需把大多數(shù)的工作,如項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、監(jiān)理、銷(xiāo)售等,以外包的形式分包出去。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想,應(yīng)在充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上,通過(guò)外包充分合理地利用外部?jī)?yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,從而達(dá)到提高生產(chǎn)效率、降低成本,增加資本流通效率和企業(yè)應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。這樣企業(yè)就可以把自己的主要資源充分合理的利用在培養(yǎng)自己核心競(jìng)爭(zhēng)能力的方面,從而不斷地提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須培養(yǎng)自己的優(yōu)質(zhì)的外包管理素質(zhì)。
3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式
3.1建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系
建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，便于房地產(chǎn)企業(yè)更自覺(jué)、更系統(tǒng)地管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不能完全用定量指標(biāo)來(lái)衡量, 很多情況下僅憑管理者的主觀分析來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)。因而，在預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí),應(yīng)建立合理的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，引入“A計(jì)分法”，即把影響企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)因素列出,再根據(jù)其影響大小賦予不同的值,然后根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況對(duì)各影響因素做標(biāo)記，加總有標(biāo)記的各項(xiàng)分值，最后與臨界值比較來(lái)評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。依據(jù)建立的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，并憑借以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和歷史數(shù)據(jù)，運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)和手段，加以整理分析，通過(guò)信息中心收集的最新信息和數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，如果發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，立即啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并采取相關(guān)措施，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。
3.2創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方法
3.2.1實(shí)行分期付款：靈活的付款方式是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的有效方式，也是目前大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售的成功經(jīng)驗(yàn)。分期付款是指在取得房屋居住權(quán)時(shí)已交納了一部分房款，待居住后分期付清其余款的付款方式。
3.2.2實(shí)行貸款購(gòu)房：也稱(chēng)為按揭方式，是指由金融機(jī)構(gòu)或其他機(jī)構(gòu)提供給消費(fèi)者用于購(gòu)買(mǎi)住房的貸款及其擔(dān)保，購(gòu)房者提供全部房屋價(jià)款的20%~30%作為購(gòu)房的首期付款，其余由銀行貸款墊付，并且由開(kāi)發(fā)公司為購(gòu)房者提供不可撤銷(xiāo)的全部擔(dān)保。購(gòu)房者須按貸款合同規(guī)定的還款方式與期限每月到銀行歸還貸款本息。
3.2.3預(yù)租預(yù)售：為了分散投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕借貸壓力，投資者可以通過(guò)預(yù)租預(yù)售的形式出售房地產(chǎn)。若在一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前就能采取這種措施，會(huì)減少風(fēng)險(xiǎn)，增加安全性，但是，預(yù)售價(jià)一般要比工程完工后的最終售價(jià)低，造成一些損失。投資者取得的收益會(huì)因其風(fēng)險(xiǎn)的降低而減少。因此，在投資決策時(shí)，應(yīng)正確處理收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。
3.3建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系
從企業(yè)的高管到普通的財(cái)務(wù)人員都要深刻地認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)工作的重要性和對(duì)企業(yè)的深遠(yuǎn)影響。從而企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理工作，突出財(cái)務(wù)工作在企業(yè)日常管理中的重要位置。在企業(yè)管理體系的建設(shè)當(dāng)中首先要嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)的制度，從企業(yè)財(cái)管管理工作的特點(diǎn)出發(fā)，根據(jù)企業(yè)自身的規(guī)模等特色，建立健全符合本企業(yè)的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系。要強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算和反應(yīng)機(jī)能，以財(cái)務(wù)預(yù)算作為重要手段，及時(shí)反饋出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的時(shí)時(shí)分析與管理，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確而又科學(xué)的參考依據(jù)。
3.4豎立良好的企業(yè)形象和自身品牌
對(duì)自己的企業(yè)要有個(gè)正確的市場(chǎng)定位，有合理而又有前瞻性的市場(chǎng)定位。這就要求企業(yè)要對(duì)細(xì)分自己的市場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)有的資金實(shí)力，業(yè)務(wù)能力和資金募集能力寺確定企業(yè)發(fā)展的方向。房地產(chǎn)與質(zhì)量是息息相關(guān)，因?yàn)樗漠a(chǎn)品需要輕受長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量的控制，從設(shè)計(jì)到施工直到最后的驗(yàn)收與售后工作，都要保證質(zhì)量第一的理念貫徹到底。品牌不是固定的，它需要不斷地創(chuàng)新。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須有創(chuàng)新的意識(shí)與觀念，掌握核心競(jìng)爭(zhēng)力，改變產(chǎn)品單一，特色不突出的缺點(diǎn)。突出企業(yè)自己的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出既符合時(shí)代的潮流，又有底蘊(yùn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。培養(yǎng)和創(chuàng)造出突出的企業(yè)文化，一個(gè)特點(diǎn)鮮明的企業(yè)文化，可以凝聚起員工的向心力，還可以感染到消費(fèi)者，讓消費(fèi)者增加對(duì)些企業(yè)的認(rèn)可程度，增加潛大消費(fèi)者的規(guī)模。
3.5加強(qiáng)資金管理
關(guān)鍵詞： 精益思想；房地產(chǎn)；成本管理
Key words： lean thinking；real estate；cost management
中圖分類(lèi)號(hào)：F272 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）08-0173-02
1 論文選題背景
進(jìn)入21世紀(jì)，伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的來(lái)臨，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。各家公司和客戶(hù)之間的聯(lián)系不斷的拉近，但是客戶(hù)對(duì)建筑產(chǎn)品的要求也在不斷的提升。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理水平還比較低，尤其是與國(guó)外相比還存在著比較大的差距。例如，我國(guó)大陸最大的房地產(chǎn)公司是萬(wàn)科，但是讓萬(wàn)科與香港最小的會(huì)德豐房地產(chǎn)公司來(lái)對(duì)比，萬(wàn)科也僅僅是會(huì)德豐的四分之一，主營(yíng)收入和利潤(rùn)都比萬(wàn)科多得多。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)公司的管理水平還是處于一個(gè)比較低的水平的，這不僅需要企業(yè)加強(qiáng)管理水平，同樣也需要政府努力優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境。這些客觀形勢(shì)都在提醒我們，房地產(chǎn)成本管理將會(huì)成為企業(yè)管理中的重中之重。
精益思想（Lean Thinking）起源于上世紀(jì)80年代的日本豐田汽車(chē)的（Lean Manufacturing）方式，這種方式使得日本的汽車(chē)制造業(yè)擁有了質(zhì)量和成本的雙重優(yōu)勢(shì)，并且曾經(jīng)一段時(shí)間內(nèi)超越美國(guó)汽車(chē)制造業(yè)，占據(jù)世界汽車(chē)工業(yè)的中心地位。精益思想的內(nèi)容主要就是需要用較少的人力，物力，時(shí)間甚至場(chǎng)地創(chuàng)造出最大化的價(jià)值，并且生產(chǎn)出的東西，正是客戶(hù)需要的東西，達(dá)到質(zhì)量與成本的雙重保證。精益思想從理論的高度上對(duì)精益生產(chǎn)中的新型的管理思想進(jìn)行了歸納，而且將這種模式進(jìn)行了擴(kuò)展，從制造業(yè)擴(kuò)展到了其他幾乎所有的領(lǐng)域，比如第三產(chǎn)業(yè)，將精益的思想運(yùn)用到企業(yè)的各個(gè)方面，而不僅僅限于生產(chǎn)的層次，要從企業(yè)的管理人員入手，將精益思想運(yùn)用在企業(yè)的管理中去，拒絕浪費(fèi)，提升價(jià)值。
2 精益思想的內(nèi)涵和原則
從字面上來(lái)解釋的話，“精”主要是講的質(zhì)量，有精益求精的意思；“益”就是體現(xiàn)在了成本的節(jié)約上，只有控制成本才能使企業(yè)獲得更大的效益。因此，精益思想并不是僅僅為了追求成本最低以及企業(yè)眼中的高質(zhì)量。而是追求客戶(hù)和企業(yè)都能夠滿(mǎn)意的成本和質(zhì)量，追求的是產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比。
精確思想的第一步首先要對(duì)價(jià)值進(jìn)行精確的定義；精益思想的第二步是確定各個(gè)產(chǎn)品的價(jià)值流；接下來(lái)就需要每一個(gè)步驟都流動(dòng)起來(lái)，并創(chuàng)造價(jià)值；最后一點(diǎn)是要緊跟顧客的需求變化，不斷的更新自己的產(chǎn)品。精益建造在具體運(yùn)用中必須遵循以下五條基本原則[1]。
2.1 指定的價(jià)值（Specify Value） 通過(guò)一系列的方法，包括價(jià)格管理，質(zhì)量功能展開(kāi)以及仿真的方法，產(chǎn)品由最終的用戶(hù)需求來(lái)決定，這樣將產(chǎn)品集中的顧客的要求，并滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，避免浪費(fèi)。
2.2 識(shí)別和繪制價(jià)值流（Identify and Map The Value Stream） 價(jià)值流指的是原料轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖa(chǎn)品，并賦予它價(jià)值的所有活動(dòng)。這些活動(dòng)的貫穿在整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。識(shí)別價(jià)值流的意義主要是在價(jià)值流中尋找增值的活動(dòng)，而將不增值的活動(dòng)可以直接免掉。
2.3 流動(dòng)（Flow） 流動(dòng)原則是精益思想的一個(gè)重點(diǎn)。時(shí)間，成本以及價(jià)值是流動(dòng)的特性，精益思想的基本單元是資源流和信息流。主要分為兩種，一種是可控制的，一種是不可控制的?？煽刂频陌ú牧虾驮O(shè)備等設(shè)施，不可控制的是一些供應(yīng)商的供應(yīng)信息和設(shè)計(jì)方案等。
2.4 拉動(dòng)式（Pull） 以顧客需求為起點(diǎn)，以市場(chǎng)需求為依據(jù)，并順利的按時(shí)完成工作。精益思想中的拉動(dòng)式是其特色之一，同樣拉動(dòng)性也是精益思想的核心[2]。
2.5 完美（Perfection） 完美即零缺陷，精益思想以零缺陷為工作目標(biāo)，不斷地追求完美。精益思想要消除浪費(fèi)，運(yùn)用全面質(zhì)量管理來(lái)實(shí)現(xiàn)零缺陷，在施工過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，立即停工，分析問(wèn)題直至解決問(wèn)題，從而盡可能地實(shí)現(xiàn)零缺陷建筑。零缺陷是一種理想狀態(tài)，只有不斷地向著這個(gè)目標(biāo)努力，才能使得建筑產(chǎn)品永遠(yuǎn)保持進(jìn)步。在價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程中不斷地追求盡善盡美，以達(dá)到為顧客提供完美價(jià)值的目的。
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-3954（2013）21-0250-02
在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的背景下，怎樣運(yùn)用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，怎樣根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立經(jīng)濟(jì)管理體系，使經(jīng)濟(jì)管理體系更加系統(tǒng)全面，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，已經(jīng)是我們首要的研究課題。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)走向
在經(jīng)濟(jì)水平不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越演越烈。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的興起以及發(fā)展都起著至關(guān)重要的作用，運(yùn)用科學(xué)的手段引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來(lái)方向。
1.1 合理規(guī)劃建設(shè)用地。搞好“城市經(jīng)營(yíng)”
在很多人的心目中，“城市經(jīng)營(yíng)”與“炒地皮”是等同的。其實(shí)并不是完全都是這樣。房地產(chǎn)企業(yè)大多是通過(guò)接手建筑施工項(xiàng)目，轉(zhuǎn)手出售直接獲利。但是房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)建造大型商場(chǎng)、娛樂(lè)用房等建筑用來(lái)長(zhǎng)期出租，這些建筑可以在一定程度上提升所在城市的審美觀，吸引游人前來(lái)觀光，甚至是外資前來(lái)投資，在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)也增加城市的經(jīng)濟(jì)收入。總而言之，運(yùn)用科學(xué)手段，合理規(guī)劃建設(shè)用地，搞好“城市經(jīng)營(yíng)”，可以在增加建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的同時(shí)也增加城市的經(jīng)濟(jì)收入，一舉兩得。
1.2 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能。市場(chǎng)將逐漸走向成熟化
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)今房地產(chǎn)的增資速度可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)十分繁榮，但是單純從市場(chǎng)方面看，房市仍處在向成熟過(guò)度時(shí)期。在未來(lái)的日子里房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)漸漸回落。根據(jù)居民的實(shí)際經(jīng)濟(jì)水平及購(gòu)買(mǎi)能力，樓市依然會(huì)經(jīng)久不衰。目前，我國(guó)運(yùn)用科學(xué)手段，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，這種調(diào)節(jié)可以幫助房地產(chǎn)行業(yè)迅速向成熟逼近，使房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越成熟，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入。
1.3 加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控。地價(jià)將趨于合理水平
房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及了金融和土地兩大產(chǎn)業(yè)，并且將這兩大產(chǎn)業(yè)緊緊連在一起。土地本身就是不可再生資源，現(xiàn)今可供使用的土地資源又十分的缺乏，而金融資源在一定層面上講，是可以無(wú)限使用的。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)突然中斷，將會(huì)帶來(lái)不可預(yù)計(jì)的損失。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控是十分必要的，政府應(yīng)該運(yùn)用各種科學(xué)手段，根據(jù)各地區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)各地區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，使房?jī)r(jià)更為合理。
2 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的必要性
2.1 有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、擁有大量資金、受環(huán)境等因素影響大等特點(diǎn)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特征，項(xiàng)目投資決策是否有效將會(huì)是保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定及健康發(fā)展的首要問(wèn)題。建立經(jīng)濟(jì)管理體系及有效地實(shí)施，提前做好投資評(píng)估測(cè)試，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的控制，可以盡最大可能減少房地產(chǎn)企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)企業(yè)因此而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)中。
2.2 實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)作管理
想要使企業(yè)發(fā)展并且生存下去，就必須要遵循現(xiàn)代企業(yè)管理技術(shù)理論進(jìn)行有效的成本管控。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展并且生存下去，也要遵循以上理論。因此，從建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系方面出發(fā)，將成本的管理和控制手段作為核心，將合同性的成本管理定為主線，建立一個(gè)完整的成本管理和成本控制體系，成本管理和成本控制體系中包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工等，十分全面并且系統(tǒng)地顯現(xiàn)出在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)建設(shè)過(guò)程中核算對(duì)象的成本構(gòu)成情況以及預(yù)警經(jīng)濟(jì)管理信息系統(tǒng)，最終完成預(yù)期中房地產(chǎn)企業(yè)成本核算和成本控制的目標(biāo)，達(dá)到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理目的。建筑經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的管理層在控制成本變動(dòng)以及掌控投資進(jìn)度時(shí)有依據(jù)可依，保證了房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的成本管理和成本控制。
2.3 實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益
建立房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，不僅可以實(shí)現(xiàn)以成本管理和成本控制為中心的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理，還可以實(shí)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值最大化，大大增加企業(yè)的效益。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以通過(guò)客戶(hù)關(guān)系管理體系，十分高效并且全面的對(duì)客戶(hù)以及潛在客戶(hù)資料的管理和控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的構(gòu)建可以更好地做到以客戶(hù)為上帝的宗旨，進(jìn)一步使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行的效率得到提高，使房地產(chǎn)也銷(xiāo)售人員對(duì)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程的掌握更加熟練，在很大程度上增加了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收入水平，并且使企業(yè)的品牌效益得到提升。
3 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的思路
3.1 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動(dòng)員及物資保障
3.1.1 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳動(dòng)員力度
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立需要有先進(jìn)管理知識(shí)的配合，將各個(gè)零散的小型系統(tǒng)整合為一個(gè)連貫且全面的管理體系。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理體系直接進(jìn)行調(diào)整，會(huì)引起企業(yè)內(nèi)部大量變動(dòng)，需要企業(yè)管理層的領(lǐng)導(dǎo)以及員工的高度配合才可以實(shí)施，需要企業(yè)全體人員參加，嚴(yán)重的說(shuō)，缺少任意人員都有可能會(huì)影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的成功實(shí)施。因此，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，有必要加大企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的宣傳，使企業(yè)中的每一個(gè)都可以順利的投入到企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施中，從而使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系順利實(shí)施。
3.1.2 確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的人員、物資條件
充足的物質(zhì)資源是經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的首要條件，在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施前，人員和資金提前的合理調(diào)動(dòng)是至關(guān)重要的。在企業(yè)管理層的許諾下，確保企業(yè)充足自己的運(yùn)行，并且建立起一個(gè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組，經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施小組組要由熟練運(yùn)用軟件和精通管理學(xué)知識(shí)的員工組成，該小組可以在經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施過(guò)程中，協(xié)調(diào)企業(yè)各個(gè)部門(mén)之間的矛盾，督促各部門(mén)完成經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)任務(wù)，協(xié)助經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施。除此之外，該小組還應(yīng)該及時(shí)做好經(jīng)濟(jì)管理體系維護(hù)人員的培訓(xùn)工作，為經(jīng)濟(jì)管理體系提供充足的人員。
3.2 加強(qiáng)系統(tǒng)日常維護(hù)，保證系統(tǒng)安全平穩(wěn)地正常運(yùn)行
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，在建立企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的過(guò)程中，需要不斷地對(duì)以建立的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系進(jìn)行分析，并且不斷更正、完善。因此，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的日常維護(hù)工作看起來(lái)雖小，但也是不容忽視的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立過(guò)程中，通過(guò)日常對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的維護(hù)工作，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系不斷完善，從而形成符合企業(yè)特色的經(jīng)濟(jì)管理體系。
3.3 通過(guò)培訓(xùn)和制定制度。提高員工素質(zhì)
想要使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系有效的實(shí)施并且不斷地完善，根據(jù)企業(yè)的情況制定相關(guān)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)制度是必不可少的。在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施且正式進(jìn)入管理的過(guò)程中，為了使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的更有效果，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，為企業(yè)員工制定相應(yīng)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系規(guī)范制度，將企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施過(guò)程分解成每一個(gè)細(xì)小的任務(wù)，具體分配到每一個(gè)員工的身上，是每一個(gè)都是任務(wù)去實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，這樣可以調(diào)動(dòng)員工的積極性，從而使員工盡最大可能性實(shí)施企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系，最終使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施更加順利，更加完善。除此之外，在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系實(shí)施的過(guò)程中，還應(yīng)該組織員工進(jìn)行企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的相關(guān)培訓(xùn)，只有通過(guò)一定程度的培訓(xùn)后，員工才可以對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更加了解，便于企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的實(shí)施，在培訓(xùn)的過(guò)程中，員工還可以掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)以及管理方面的相關(guān)知識(shí)，使計(jì)算機(jī)技術(shù)在企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系中更好地得到應(yīng)用，彌補(bǔ)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的一些漏洞，使企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系更有利的實(shí)施。
4 總結(jié)
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系建立的具體實(shí)施過(guò)程中，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，考慮很多因素，包括人力因素、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素等。企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，可以幫助企業(yè)更快速、便捷地收集相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，并及時(shí)進(jìn)行處理，及時(shí)了解客戶(hù)的需求，及時(shí)面對(duì)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，降低項(xiàng)目所隱藏的危機(jī)，使房地長(zhǎng)行業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)日益激勵(lì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更大的優(yōu)勢(shì)，總之，企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理體系的建立，百利而無(wú)一害。最后希望本文的相關(guān)理論，可以實(shí)踐于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中，并發(fā)揮一定實(shí)效。
參考文獻(xiàn)
