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時(shí)間：2023-05-29 09:02:21
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一、房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)征收范圍及有關(guān)規(guī)定
凡在安遠(yuǎn)縣行政區(qū)劃內(nèi)征用土地，發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，從事建筑安裝工程業(yè)務(wù)等行為，應(yīng)分別按下列不同情形繳納稅費(fèi)。
（一）境內(nèi)征用、占用耕地用于建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，應(yīng)按規(guī)定的稅額一次性繳納耕地占用稅。
（二）境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬（包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、交換、抵債、作價(jià)投資、入股），承受土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納契稅。
（三）境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（指建筑物或構(gòu)筑物、其他土地附著物）的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅（轉(zhuǎn)讓方為企業(yè)）和個(gè)人所得稅（轉(zhuǎn)讓方為個(gè)人）。
（四）境內(nèi)從事建筑、安裝、修繕、裝飾及其它工程作業(yè)的單位和個(gè)人，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅（企業(yè)）和個(gè)人所得稅（個(gè)人）。
（五）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民、法人和其他組織擁有土地使用權(quán)，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金和土地登記費(fèi)，出讓土地使用權(quán)的應(yīng)按規(guī)定繳納土地登記費(fèi)，改變土地用途或容積率的還應(yīng)按規(guī)定繳納土地出讓金。
（六）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金，出讓方要按規(guī)定補(bǔ)繳契稅。
（七）縣城、鎮(zhèn)（含鄉(xiāng)、村、工礦區(qū)）范圍內(nèi)公民，法人和其他組織將擁有產(chǎn)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)和其他有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、契稅和房產(chǎn)交易的相關(guān)費(fèi)用。
二、房地產(chǎn)業(yè)計(jì)征稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)
(一)屬地稅部門(mén)征收的
1、建筑業(yè)
按下列稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營(yíng)業(yè)稅（建筑業(yè)）：按工程造價(jià)的3％申報(bào)繳納；
（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按工程造價(jià)的3％（裝飾工程4％）申報(bào)納稅；
（3）城建稅；工程項(xiàng)目在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的5％申報(bào)納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的1％申報(bào)納稅；
（4）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的3％申報(bào)納稅；
（5）印花稅：按合同金額的萬(wàn)分之三申報(bào)繳納；
（6）縣外建筑公司除按上述規(guī)定向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅（建筑業(yè)）、城建稅、印花稅及教育費(fèi)附加外，應(yīng)按下列規(guī)定繳納所得稅:在工程開(kāi)工前持《外出經(jīng)營(yíng)稅收管理證明》（簡(jiǎn)稱(chēng)《外經(jīng)證》）向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)報(bào)驗(yàn)登記的納稅人，必須按季提供所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按完工進(jìn)度或完成的工作量等據(jù)以計(jì)算繳納所得稅的完稅證明并經(jīng)縣地稅局審批同意后，才可按規(guī)定在其機(jī)構(gòu)所在地繳納所得稅，對(duì)未按規(guī)定持《外經(jīng)證》向我縣主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)報(bào)驗(yàn)登記，或未按時(shí)提供所得稅完稅證明的，以及雖提供《外經(jīng)證》,在我縣經(jīng)營(yíng)累計(jì)超過(guò)180天,但不能同時(shí)符合下列三項(xiàng)條件的：①合法取得《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》；②按國(guó)家規(guī)定建立健全財(cái)務(wù)帳簿且在經(jīng)營(yíng)地屬非獨(dú)立核算單位；③未實(shí)行承包或掛靠經(jīng)營(yíng),每月按工程完工進(jìn)度或完成的工作量的3%繳納所得稅，由我縣主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。
2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
按下列稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營(yíng)業(yè)稅（銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)）：按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額（或差額）的5%申報(bào)繳納；
（2）所得稅：經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收，不符合查帳征收條件的，按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額的4.95%申報(bào)繳納(個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的按1.5%征收)。
（3）土地增值稅：銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，按銷(xiāo)售額的1%預(yù)征；銷(xiāo)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅及別墅、度假村的，按銷(xiāo)售額的3%預(yù)征，其中店面按銷(xiāo)售額的5%預(yù)征。
（4）城建稅：不動(dòng)產(chǎn)在縣城、建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的5%申報(bào)繳納，在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的1%申報(bào)繳納；
（5）印花稅：按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額的萬(wàn)分之五申報(bào)繳納。
（6）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的3%申報(bào)繳納。
3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
按如下稅目和標(biāo)準(zhǔn)繳納稅款：
（1）營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)）：按轉(zhuǎn)讓額（或差額）的5%申報(bào)繳納；
（2）所得稅：2002年1月1日前設(shè)立的企業(yè)，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核，符合查帳征收條件的，一律實(shí)行查帳征收；不符合查帳征收條件的企業(yè)和個(gè)人，按轉(zhuǎn)讓額的4.95%申報(bào)納稅；
（3）土地增值稅：?jiǎn)渭冝D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)征收；
（4）城建稅：轉(zhuǎn)讓的土地在縣城，建制鎮(zhèn)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的5%申報(bào)納稅；在鄉(xiāng)的，按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的1%申報(bào)繳納；
（5）教育費(fèi)附加：按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅稅額的3%申報(bào)繳納。
（6）印花稅：按轉(zhuǎn)讓額的萬(wàn)分之五申報(bào)繳納；
單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)中涉及到按差額征稅或減免稅的，按規(guī)定予以減免，但納稅人必須提供合法有效憑證（上次辦證或購(gòu)買(mǎi)時(shí)的稅收完稅證、發(fā)票或國(guó)土、房管部門(mén)開(kāi)具的財(cái)政收費(fèi)收據(jù)的原件等有效證明），經(jīng)主管地稅分局審核后按規(guī)定計(jì)征稅款。不能提供合法有效憑證的，或交易價(jià)格明顯偏低的，按主管地稅分局依法核定的收入計(jì)稅。
4、凡有新的稅收政策規(guī)定的，適用新的稅收政策規(guī)定。
（二）屬財(cái)政部門(mén)征收的
1、征（占）用耕地（含水田、旱地）、果園、菜地、苗地、花圃、茶園、魚(yú)塘、桑園和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地用于非農(nóng)建設(shè)。
耕地占用稅：按欣山鎮(zhèn)5元/平方米，塘村鄉(xiāng)、雙蕪鄉(xiāng)3.6元/平方米，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)4.3元/平方米標(biāo)準(zhǔn)納稅，由征用地的建設(shè)單位和個(gè)人申報(bào)繳納。農(nóng)民在本村內(nèi)占用耕地建自用房的，減半征收。
2、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（含房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
契稅：由受讓人按不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售額的4%申報(bào)繳納，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)容積率在1.0以上，面積在144平方以下的普通住宅享受減半征收的優(yōu)惠政策。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格中超過(guò)補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。
3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)
契稅：由受讓人按實(shí)際成交額的4%申報(bào)繳納。以劃撥方式取得土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方先按該土地轉(zhuǎn)讓價(jià)的4%補(bǔ)繳劃撥土地契稅后，再由受讓方按該房地產(chǎn)總體轉(zhuǎn)讓價(jià)的4%繳納房地產(chǎn)交易契稅。
（三）屬?lài)?guó)稅部門(mén)征收的
1、企業(yè)所得稅
（1）納稅人：凡2002年1月1日后按國(guó)家工商行政管理總局的有關(guān)規(guī)定，在各級(jí)工商行政管理部門(mén)新設(shè)立（開(kāi)業(yè)）登記的企業(yè)，在我縣境內(nèi)取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（不含個(gè)人獨(dú)資企業(yè)和合伙企業(yè)），均需向國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。
（2）征收標(biāo)準(zhǔn)：能準(zhǔn)確核算經(jīng)營(yíng)成果，實(shí)行查帳征收的，按應(yīng)納稅所得法定稅率征收企業(yè)所得稅。不能準(zhǔn)確核算經(jīng)營(yíng)成果的，實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收方式。
（3）外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的管理：對(duì)外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)本縣開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，如屬于國(guó)稅部門(mén)征管的企業(yè)，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的管理，對(duì)不能出示企業(yè)主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)開(kāi)具的《外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明》，企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得應(yīng)就地繳納企業(yè)所得稅。如果外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在本縣開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在連續(xù)的12個(gè)月內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間累計(jì)超過(guò)180天的，應(yīng)當(dāng)自期滿(mǎn)之日起30日內(nèi)，同時(shí)向經(jīng)營(yíng)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記，當(dāng)?shù)貒?guó)稅機(jī)關(guān)核發(fā)臨時(shí)稅務(wù)登記證及副本，加強(qiáng)控管。
2、建筑安裝工程用材料的稅收管理
一項(xiàng)建筑安裝工程完工之后，建筑安裝耗用材料單位和個(gè)人必須在工程決算編制完成之日起5日內(nèi)，及時(shí)、完整報(bào)送有關(guān)納稅資料（建筑安裝耗用材料明細(xì)表、轉(zhuǎn)讓建筑材料納稅申報(bào)表、工程決算書(shū)以及外購(gòu)建筑安裝耗用材料發(fā)票等資料，以下統(tǒng)稱(chēng)納稅資料）。凡未按規(guī)定報(bào)送納稅資料或拒不提供納稅資料以及提供的納稅資料不完整、不合理的，國(guó)稅機(jī)關(guān)可按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)核定其耗用材料金額，并按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》的有關(guān)規(guī)定處理。
（四）屬?lài)?guó)土、房管部門(mén)征收
1、土地出讓金：原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)床坏陀跇?biāo)定地價(jià)的40%征收；出讓土地轉(zhuǎn)讓時(shí)改變土地用途或改變土地容積率的，按規(guī)定繳納土地出讓金。
2、土地使用權(quán)登記費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)按件收取，具體標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、房地產(chǎn)業(yè)計(jì)征稅費(fèi)價(jià)格的確定
(一)據(jù)實(shí)征收。房地產(chǎn)市場(chǎng)交易計(jì)稅價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)格，含支付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。
（二）核定征收。根據(jù)土地、房屋地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施及級(jí)差收益狀況，縣城土地、房屋劃分為五類(lèi)區(qū)域（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件1）；對(duì)未建賬或賬務(wù)不實(shí)的房地產(chǎn)交易行為或成交價(jià)格偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由主管財(cái)稅部門(mén)，根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)政策，實(shí)行計(jì)稅依據(jù)下限管理。（具體標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)附件2）。
(三)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)未建帳或帳務(wù)不實(shí)建筑工程按最低計(jì)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)征收。建筑最低計(jì)稅價(jià)格：框架結(jié)構(gòu)400--430元/平方米，磚混結(jié)構(gòu)300--330元/平方米。
（四）建立房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格定期調(diào)整機(jī)制。鑒于房地產(chǎn)交易價(jià)格變化較大，為適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格變化，建立依市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整變化機(jī)制，每年年初由各主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格開(kāi)展調(diào)查，然后報(bào)縣政府辦公室備案，通過(guò)媒體進(jìn)行公告后執(zhí)行。
四、房地產(chǎn)業(yè)稅收的發(fā)票管理
（一）房地產(chǎn)稅收納稅人在收取款項(xiàng)時(shí)，必須按規(guī)定開(kāi)具地稅發(fā)票，憑地稅發(fā)票收取轉(zhuǎn)讓款或銷(xiāo)售款。
（二）建筑業(yè)納稅人預(yù)付工程款時(shí)，必須開(kāi)具地稅統(tǒng)一印制的建筑業(yè)預(yù)付工程款專(zhuān)用收據(jù)，待工程完工后統(tǒng)一結(jié)算，開(kāi)具正式地稅發(fā)票。預(yù)收購(gòu)房款必須開(kāi)具地稅統(tǒng)一印制的預(yù)收款專(zhuān)用收據(jù)，待所有款項(xiàng)付齊后，分戶(hù)開(kāi)具正式地稅發(fā)票。
五、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管流程
（一）縣財(cái)政局、地稅局、國(guó)稅局指派專(zhuān)人駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅費(fèi)征管臺(tái)帳登記監(jiān)管、辦證前完稅情況的審核等稅收監(jiān)管有關(guān)工作，并及時(shí)將財(cái)政、地稅、國(guó)稅征管部門(mén)征稅情況與國(guó)土、建設(shè)、房管部門(mén)辦證情況進(jìn)行比對(duì)。
（二）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的單位和個(gè)人，由建設(shè)單位和個(gè)人攜帶有關(guān)資料先到財(cái)政、地稅、國(guó)稅派駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳工作人員處進(jìn)行申報(bào)登記（合伙（聯(lián)合）開(kāi)發(fā)的必須注明每個(gè)合伙人名稱(chēng)，以作為今后稅收管理的依據(jù)），然后憑財(cái)政、地稅、國(guó)稅管理機(jī)關(guān)公章和經(jīng)辦人簽字齊全的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅收管理登記表》到國(guó)土、房管、建設(shè)部門(mén)辦理用地許可證、開(kāi)發(fā)許可證和規(guī)劃許可證，無(wú)《登記表》的，國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)不予受理。
（三）對(duì)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，納稅人須攜帶相關(guān)資料先到財(cái)政、地稅派駐縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳工作人員處審核，審查人員根據(jù)審核情況分別做出征稅、減免稅、不予征稅決定。凡屬征稅的,憑《應(yīng)繳稅款通知單》，到財(cái)政、地稅辦稅服務(wù)廳繳納稅款，然后憑《房地產(chǎn)完稅證明通知單》、契稅完稅證，由縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳財(cái)政、地稅人員錄入辦證系統(tǒng)，國(guó)土、房管部門(mén)據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核屬于減免稅的，憑《辦理房地產(chǎn)免稅證明通知單》，由辦證大廳地稅、財(cái)政人員錄入辦證系統(tǒng)，國(guó)土、房管部門(mén)據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證；經(jīng)審核不屬征稅范圍的，憑《房地產(chǎn)不予征稅證明通知單》，辦證大廳地稅、財(cái)政人員錄入辦證系統(tǒng)，國(guó)土、房管部門(mén)據(jù)此辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
六、強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作，健全協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格稅費(fèi)征管責(zé)任
（一）在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳設(shè)立房地產(chǎn)交易稅費(fèi)征收及辦證窗口，實(shí)行財(cái)政、地稅、國(guó)稅、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)專(zhuān)職辦證（辦稅）人員集中辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)，統(tǒng)一辦理有關(guān)證照和收取有關(guān)稅費(fèi)，國(guó)土、建設(shè)、房管部門(mén)不得手工制證和在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳以外地方辦證。
（二）嚴(yán)格實(shí)行“先稅后證、以證控稅”管理制度。1、對(duì)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)屬的，國(guó)土、房管部門(mén)要憑財(cái)政、地稅機(jī)關(guān)出具的完稅證明（或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)稅務(wù)發(fā)票，免稅審批表）相應(yīng)給予辦理和發(fā)放《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》；2、實(shí)行聯(lián)合審核制度。辦理規(guī)劃許可證、《土地使用證》、《房產(chǎn)證》必須由建設(shè)、國(guó)土、房管、財(cái)政、地稅等部門(mén)聯(lián)合審核。3、聯(lián)合審核中發(fā)現(xiàn)應(yīng)稅未稅或應(yīng)補(bǔ)稅的，財(cái)政、稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向納稅人依法履行一次性告知，下達(dá)相關(guān)法律催繳文書(shū)，告知納稅人在法定期限內(nèi)繳清稅款。4、對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，實(shí)行登記制度，在國(guó)土、房管、建設(shè)辦理用地許可證、開(kāi)發(fā)許可證和規(guī)劃許可證之前，要求建設(shè)單位和個(gè)人先到財(cái)政、地稅、國(guó)稅機(jī)關(guān)登記，憑財(cái)政、地稅、國(guó)稅機(jī)關(guān)出具的審核證明材料給予辦理；5、建立健全稅源臺(tái)帳管理。在縣辦證服務(wù)（收費(fèi)）大廳房地產(chǎn)辦證（辦稅）窗口建立規(guī)范和統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅費(fèi)征收臺(tái)帳，國(guó)土、房管、建設(shè)、財(cái)政、國(guó)稅、地稅在同一本臺(tái)帳上進(jìn)行序時(shí)登記，互相審核、監(jiān)督。
（三）縣國(guó)土、房管、建設(shè)等部門(mén)要積極配合和協(xié)助財(cái)政、地稅、國(guó)稅等部門(mén)的征管工作，要嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”制度辦理證照，對(duì)財(cái)政、地稅、國(guó)稅機(jī)關(guān)要求提供的資料，不得以任何借口拒絕提供，也不得提供虛假資料，經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)“未稅辦證”行為導(dǎo)致國(guó)家稅款流失的，將嚴(yán)厲追究發(fā)證單位和經(jīng)辦人的責(zé)任，并責(zé)成其10日內(nèi)追回流失稅款，對(duì)逾期無(wú)法追回的，由縣財(cái)政直接從發(fā)證單位經(jīng)費(fèi)（含責(zé)任人工資）或預(yù)算外資金扣繳稅款，直至扣足為止。對(duì)于以上單位直接代征的稅款，縣財(cái)政另給予代征手續(xù)費(fèi)。
（四）縣財(cái)政、地稅、國(guó)稅、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)要各司其職、相互配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅費(fèi)征收管理法律法規(guī)政策宣傳，落實(shí)便民利民措施，依法征收稅費(fèi)，嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要、拖”。在稅費(fèi)征管辦證工作中，造成惡劣影響的，將嚴(yán)厲追究相關(guān)人員責(zé)任。
（五）縣財(cái)政、地稅、國(guó)稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收的稽查工作，嚴(yán)格按稅法規(guī)定征收稅款，要完善好有關(guān)代扣代繳手續(xù)，加強(qiáng)稅款的跟蹤管理，嚴(yán)格內(nèi)部監(jiān)督，每月10日前聯(lián)合組織一次對(duì)辦證和完稅情況的審核，杜絕“人情稅”和“關(guān)系稅”，對(duì)征管員擅自減免稅的，要嚴(yán)肅查處，對(duì)在房地產(chǎn)稅收征管和稽查中發(fā)現(xiàn)的各部門(mén)和工作人員的違法違規(guī)行為，要及時(shí)匯報(bào)，不得隱瞞。
（六）縣監(jiān)察、審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)的監(jiān)管，嚴(yán)厲查處國(guó)家工作人員在房地產(chǎn)稅費(fèi)征收中出現(xiàn)的違法亂紀(jì)、、不征或少征稅費(fèi)行為；*部門(mén)要積極配合，指定專(zhuān)人協(xié)助地稅、財(cái)政部門(mén)，嚴(yán)厲查處和打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易中的偷、逃、抗稅行為，維護(hù)稅收征管秩序；公證部門(mén)也要積極支持稅收征管工作，如實(shí)提供房地產(chǎn)的交易和公證信息。
一、明確納稅對(duì)象
本通知所指納稅對(duì)象是指*區(qū)東城、西城、南城、北城、*、何樓、萬(wàn)福辦事處和*開(kāi)發(fā)區(qū)轄區(qū)所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。
二、規(guī)范納稅辦法
所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均按照屬地繳納原則繳納各項(xiàng)稅收。具體納稅辦法如下:(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法繳納的車(chē)船稅、個(gè)人所得稅和印花稅,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)注冊(cè)所在地和現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù)。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅,按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地和規(guī)定的預(yù)繳比例及現(xiàn)行財(cái)政體制規(guī)定的分享比例就地繳入國(guó)庫(kù),最終由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別匯算清繳。(四)市管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),按照屬地原則,分別下放給*區(qū)和*開(kāi)發(fā)區(qū)管理。其上繳市級(jí)國(guó)庫(kù)的各項(xiàng)稅金,以20*年上繳數(shù)為基數(shù),由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政進(jìn)行結(jié)算。
三、強(qiáng)化征收管理
一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)
（一）難化解
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)長(zhǎng)期存在，不會(huì)自動(dòng)化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會(huì)給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來(lái)嚴(yán)重的損害。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)一同下降，對(duì)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了阻力。
（二）多變性
稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過(guò)大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于隨時(shí)面臨來(lái)自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營(yíng)需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）可控性
雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無(wú)跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。
二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問(wèn)題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒(méi)有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1.稅法改變后沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來(lái)的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒(méi)有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，對(duì)于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會(huì)直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。
三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策
（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來(lái)說(shuō)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會(huì)帶來(lái)?yè)p失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開(kāi)展情況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。這樣一來(lái)，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開(kāi)展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有開(kāi)展有效的監(jiān)督和檢查活動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對(duì)這一問(wèn)題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動(dòng)著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識(shí)。例如，定期核對(duì)應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉(cāng)庫(kù)存貨管理，對(duì)于滯銷(xiāo)的庫(kù)存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫(kù)存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)效率也起到了積極作用。
（二）營(yíng)造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境
1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開(kāi)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識(shí)。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動(dòng)的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂(yōu)患意識(shí)，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開(kāi)展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來(lái)。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說(shuō)明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤(rùn)的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見(jiàn)，收入、成本的確認(rèn)、攤銷(xiāo)直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤(rùn)的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問(wèn)題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過(guò)劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營(yíng)業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過(guò)裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開(kāi)核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷(xiāo)售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷(xiāo)售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來(lái)。與購(gòu)買(mǎi)者簽訂一份房屋銷(xiāo)售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷(xiāo)合同，降低房屋銷(xiāo)售價(jià)款，減少應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開(kāi)發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營(yíng)業(yè)稅。
3.攤銷(xiāo)（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營(yíng)，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對(duì)于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺(tái)籌劃
第二條本辦法適用于中國(guó)境內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）。
第三條企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：
（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。
（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。
（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第四條企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。
第二章收入的稅務(wù)處理
第五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：
（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（三）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：
1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷(xiāo)售合同或協(xié)議的，如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷(xiāo)售收入中減除；如果銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷(xiāo)售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
4.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷(xiāo)期內(nèi)可根據(jù)包銷(xiāo)合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷(xiāo)期滿(mǎn)后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第七條企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋?/p>
（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；
（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；
（三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
第八條企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:
（一）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。
（二）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。
（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。
（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。
第九條企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。
在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。
第十條企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。
第三章成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理
第十一條企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。
第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
第十三條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。
第十四條已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：
可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積
已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積×可售面積單位工程成本
第十五條企業(yè)對(duì)尚未出售的已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。
第十六條企業(yè)將已計(jì)入銷(xiāo)售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門(mén)、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。
第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
第十八條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十九條企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購(gòu)買(mǎi)方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷(xiāo)售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。
第二十條企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過(guò)委托銷(xiāo)售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。
第二十一條企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。
（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。
第二十二條企業(yè)因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
第二十三條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（以成本對(duì)象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。
第二十四條企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷(xiāo)售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
第四章計(jì)稅成本的核算
第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。
第二十六條成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下：
（一）可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。
（二）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（三）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。
（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。
成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
第二十七條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。
（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。
（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。
（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。
（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。
第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：
（一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。
（二）對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。
（三）對(duì)期前已完工成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
（四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。
（五）對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。
第二十九條企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：
（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。
期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。
（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。
2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。
第三十條企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：
（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。
土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整。
（二）單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。
（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。
（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。
第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
1．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
2．換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
第三十二條除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％。
（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。
第三十三條企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
第三十四條企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。
第三十五條開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。
第五章特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理
第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷(xiāo)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（二）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
2.投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
第三十七條企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。
二、申請(qǐng)減免稅應(yīng)提供的資料
（一）個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的普通住宅
1.房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.房主居民身份證（護(hù)照）原件和復(fù)印件；
3.購(gòu)房發(fā)票原件和復(fù)印件；
4.減免稅申請(qǐng)審批表一式三份；
5.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（二）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用單門(mén)獨(dú)院的私房
1.房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.房產(chǎn)證原件和復(fù)印件；
3.土地使用權(quán)證原件和復(fù)印件；
4.房主居民身份證（護(hù)照）原件和復(fù)印件；
5.減免稅申請(qǐng)審批表一式三份；
6.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（三）銷(xiāo)售積壓空置商品住房
1.房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件和復(fù)印件；
3.工程交（竣）工驗(yàn)收證明書(shū)原件和復(fù)印件二份；
4.買(mǎi)方身份證明原件和復(fù)印件〔法人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本，自然人提供居民身份證件（護(hù)照）〕；
5.減免稅申請(qǐng)審批表一式三份；
6.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（四）企業(yè)、行政事業(yè)單位銷(xiāo)售房改房（包括集資建房）
1.房改主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；
2.房改資金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的開(kāi)戶(hù)銀行、帳號(hào)和相應(yīng)時(shí)期銀行對(duì)帳單原件和復(fù)印件；
3.分戶(hù)收款明細(xì)表（列明買(mǎi)主名稱(chēng)、分期收款的金額和時(shí)間）；
4.買(mǎi)主身份證復(fù)印件；
5.減免稅申請(qǐng)審批表一式三份；
6.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
（五）建設(shè)單位銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）
1.省級(jí)房改主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件原件和復(fù)印件；
2.房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議（合同）原件和復(fù)印件；
3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證原件和復(fù)印件二份；
4.工程交（竣）工驗(yàn)收證明書(shū)原件和復(fù)印件二份；
5.建筑安裝工程合同原件和復(fù)印件二份；
6.工程結(jié)算表原件和復(fù)印件二份；
7.回收資金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的開(kāi)戶(hù)銀行、帳號(hào)和相應(yīng)時(shí)期銀行對(duì)帳單原件和復(fù)印件；
8.分戶(hù)收款明細(xì)表（列明買(mǎi)主名稱(chēng)、分期收款的金額和時(shí)間）；
9.減免稅申請(qǐng)審批表一式三份；
10.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他資料。
申請(qǐng)人應(yīng)提供的資料因遺失等原因無(wú)法找到的，可以提供相關(guān)證明，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）鑒定蓋章后，視同原件資料對(duì)待。
三、減免稅審批權(quán)限
（一）個(gè)人銷(xiāo)售購(gòu)買(mǎi)的普通住宅。普通住宅項(xiàng)目經(jīng)省地稅局確認(rèn)后，減免稅由市、縣地稅局審批，已在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所派駐稅務(wù)機(jī)構(gòu)的市、縣，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）審核后由派駐的稅務(wù)機(jī)構(gòu)直接辦理減免稅審批手續(xù)。
（二）個(gè)人銷(xiāo)售自建自用單門(mén)獨(dú)院的私房，減免稅由市、縣地稅局審批，已在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所派駐稅務(wù)機(jī)構(gòu)的市縣，經(jīng)市、縣地稅局稅政科（股）審核后由派駐的稅務(wù)機(jī)構(gòu)直接辦理減免稅審批手續(xù)。
（三）銷(xiāo)售空置商品住房、房改房和經(jīng)濟(jì)適用住房，減免稅按稅收管理體制報(bào)省地稅局審批。
四、減免稅審批程序和要求
（一）納稅人按規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出減免稅申請(qǐng)，對(duì)報(bào)送資料符合要求的，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須當(dāng)場(chǎng)受理，并開(kāi)具《減免稅申請(qǐng)受理通知書(shū)》，不符合條件的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人一次性說(shuō)明原因和需要補(bǔ)充的資料。
（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人減免稅申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)有關(guān)資料和表格進(jìn)行核實(shí)，檢查填寫(xiě)內(nèi)容是否準(zhǔn)確，有無(wú)缺漏項(xiàng)目，初審無(wú)誤后按稅收管理體制逐級(jí)報(bào)上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。
（三）上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)接到下級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)減免稅報(bào)告后，要按照審批權(quán)限規(guī)定及時(shí)核報(bào)或?qū)徟?。減免稅審批機(jī)關(guān)按規(guī)定程序?qū)彶榕鷾?zhǔn)后，應(yīng)制作《批準(zhǔn)減免稅通知書(shū)》送達(dá)申請(qǐng)人，并同時(shí)抄送下級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。
（四）提高處置積壓房地產(chǎn)減免稅審批效率?；鶎佣悇?wù)機(jī)關(guān)（稅務(wù)所或稅務(wù)分局）初審，市、縣和省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)原則上分別在7個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。
五、申訴和罰則
（一）有下列情形之一的，納稅人可以向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴：
1.納稅人符合減免稅規(guī)定條件，申請(qǐng)資料真實(shí)、完整，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不予受理且不說(shuō)明正當(dāng)理由的；
2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)因納稅人申請(qǐng)資料不全等原因不予受理，納稅人按要求補(bǔ)充資料后仍不受理且無(wú)正當(dāng)理由的；
3.稅務(wù)機(jī)關(guān)受理減免稅申請(qǐng)后，超過(guò)規(guī)定時(shí)間未辦完核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)的。
納稅人向上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)申訴，應(yīng)填寫(xiě)《納稅人申訴呈報(bào)表》或者當(dāng)面口述申訴原因和內(nèi)容。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在納稅人申訴之日起7個(gè)工作日內(nèi)給予答復(fù)。
（二）上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)接到納稅人申訴后，經(jīng)調(diào)查確屬稅務(wù)機(jī)關(guān)原因不予受理或造成延誤的，應(yīng)書(shū)面責(zé)令下級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)改正。未受理的必須當(dāng)天受理，超過(guò)時(shí)間未辦完核報(bào)手續(xù)的，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)補(bǔ)辦。3個(gè)工作日內(nèi)仍不上報(bào)的，上級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)視為已經(jīng)同意，憑《減免稅申請(qǐng)受理通知書(shū)》和有關(guān)資料直接辦理核報(bào)或?qū)徟掷m(xù)。對(duì)在受理、核報(bào)和審批工作中出現(xiàn)違規(guī)行為負(fù)有直接責(zé)任的人員，必須調(diào)離現(xiàn)有工作崗位。
（三）納稅人以隱瞞、欺騙等手段騙取減稅免稅的，按偷稅論處，并停止其申請(qǐng)減免稅的權(quán)利。其他單位和個(gè)人出具偽證，致使納稅人騙取減稅免稅的，按有關(guān)規(guī)定追究其行政、法律責(zé)任。
六、本規(guī)定由省地方稅務(wù)局解釋。未盡事宜按海南省地方稅務(wù)局《關(guān)于加強(qiáng)地方“九稅二費(fèi)”減免稅管理的通知》（瓊地稅發(fā)〔1999〕120號(hào)）執(zhí)行。
七、本規(guī)定自之日起實(shí)施。
附件：
一、減免稅申請(qǐng)受理通知書(shū)（略）
二、減免稅申請(qǐng)審批表（三類(lèi)）（略）
房地產(chǎn)包括土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有等環(huán)節(jié)提供的建筑安裝、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)等業(yè)務(wù)。建筑安裝包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)。銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)包括：新建房屋銷(xiāo)售、二手房交易。房地產(chǎn)稅收一體化管理，是以土地使用權(quán)取得和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅種日常管理為基礎(chǔ)，通過(guò)各部門(mén)間涉稅信息的傳遞與共享，開(kāi)展信息比對(duì)，加強(qiáng)行業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化的一種管理手段。
**城區(qū)系指**市中心城區(qū)建成區(qū)范圍，包括東寶區(qū)、掇刀區(qū)和**經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相關(guān)區(qū)域。
任何單位或個(gè)人在**城區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)持用地許可證、權(quán)屬轉(zhuǎn)讓合同、不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售合同、建筑工程合同及施工許可證等有關(guān)資料向稅務(wù)、土地、房管、建委、規(guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)。
二、建立**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)
以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)平臺(tái)為基礎(chǔ)，依托現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理?xiàng)l件，整合國(guó)土、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃、稅務(wù)等部門(mén)基礎(chǔ)信息與管理流程，改造升級(jí)形成新的軟件控管平臺(tái)。各部門(mén)以軟件控管平臺(tái)為把手，始終堅(jiān)持“先稅后證”、“以票控稅”的工作原則，嚴(yán)格履行各崗位工作職責(zé)，增強(qiáng)信息采集和反饋工作深度，做好軟件各節(jié)點(diǎn)終端環(huán)節(jié)的應(yīng)用管理工作，實(shí)現(xiàn)軟件操作環(huán)環(huán)相扣、實(shí)際管理步步相連。
國(guó)土、房產(chǎn)、規(guī)劃等權(quán)屬許可證照管理部門(mén)負(fù)責(zé)提供建設(shè)系統(tǒng)的各自開(kāi)放接口和控制模塊所需的讀取寫(xiě)入權(quán)限，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)錄入相關(guān)涉稅信息。
房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)提供房地產(chǎn)信息建設(shè)系統(tǒng)數(shù)據(jù)寫(xiě)入接口和建設(shè)平臺(tái)所需數(shù)據(jù)的明細(xì)列表，并按平臺(tái)內(nèi)容需求及時(shí)補(bǔ)充相應(yīng)信息。同時(shí)，負(fù)責(zé)制定信息平臺(tái)管理制度，做好軟件的養(yǎng)護(hù)、管理工作，及時(shí)聯(lián)系解決平臺(tái)運(yùn)行中遇到的各類(lèi)技術(shù)問(wèn)題。
稅務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)提供核心征管軟件數(shù)據(jù)導(dǎo)入與讀取接口和信息需求明細(xì)列表，并將相應(yīng)稅款征收數(shù)據(jù)反饋至信息平臺(tái)。地稅、國(guó)稅部分共享信息平臺(tái)，國(guó)稅部門(mén)為終端用戶(hù)。
房地產(chǎn)稅收一體化管理各部門(mén)要明確信息交換、協(xié)調(diào)配合專(zhuān)人，以及相關(guān)人員工作職責(zé)，建立信息共享機(jī)制，定期召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)，研究解決存在的問(wèn)題和不足，建立完備的共享數(shù)據(jù)庫(kù)信息平臺(tái)，完善房地產(chǎn)稅收及“一體化”管理機(jī)制。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，確保**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理工作落到實(shí)處
為加強(qiáng)**城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理，市政府成立由常務(wù)副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)，市地稅局、國(guó)稅局、發(fā)改委、財(cái)政局、建委、國(guó)土局、房管局、規(guī)劃局及東寶區(qū)、掇刀區(qū)政府分管負(fù)責(zé)人為成員的城區(qū)房地產(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組具體負(fù)責(zé)**城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收一體化管理工作的組織協(xié)調(diào)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市地稅局，具體負(fù)責(zé)土地使用權(quán)取得、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和保有諸環(huán)節(jié)稅收管理。領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，建立綜合信息傳遞機(jī)制，共同抓好房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)稅收控管。
國(guó)土部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)土地登記管理，及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)提供現(xiàn)有的地籍資料和相關(guān)的地價(jià)資料。包括權(quán)利人名稱(chēng)、土地權(quán)屬狀況、價(jià)格、等級(jí)、用途、面積等。對(duì)于通過(guò)征用或者出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地，以及出租土地或變更土地登記的，在辦理用地手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)將有關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
房管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)房屋權(quán)屬登記管理，做好市場(chǎng)平均交易價(jià)格公布工作，及時(shí)向稅務(wù)部門(mén)傳遞房屋轉(zhuǎn)移登記、商品房屋預(yù)售、商品房屋銷(xiāo)售許可證信息。包括房屋權(quán)屬雙方的名稱(chēng)、房屋位置、價(jià)格用途、面積等。
發(fā)展改革委應(yīng)作好房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)審批工作，并及時(shí)將立項(xiàng)信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
規(guī)劃部門(mén)應(yīng)及時(shí)將規(guī)劃許可證、容積率等規(guī)劃信息傳遞給稅務(wù)部門(mén)。
【論文關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管
房地產(chǎn)稅收是國(guó)家和地方政府財(cái)政收入的一個(gè)重要組成部份。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和地方稅收新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)，其稅收征管也日益成為了稅務(wù)部門(mén)關(guān)注的重點(diǎn)和難點(diǎn)。由于其范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目繁多、重復(fù)課稅、稅負(fù)不公、收入分散且隱蔽性強(qiáng)，給稅收征管帶來(lái)了很多的困難。漏征漏管的多，稅收流失嚴(yán)重，已成為制約產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“瓶頸”。以北京為例，2007年北京市地稅部門(mén)共清繳歷年稽查欠稅4.59億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)就達(dá)2.56萬(wàn)元，占欠稅總量的55.8%。本文根據(jù)房地產(chǎn)稅收征管問(wèn)題的成因，針對(duì)如何解決這些問(wèn)題進(jìn)行了初步探討，以期進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀和問(wèn)題
1、相關(guān)的稅收法規(guī)制度不完善
據(jù)了解，我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)稅收方面的權(quán)威大法還是1951年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，盡管后來(lái)根據(jù)不同的歷史時(shí)期做過(guò)各種各樣的補(bǔ)充和修改，但作為上位法已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)社會(huì)的變化和需求，尤其是我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，而私人財(cái)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有明確的法律規(guī)定。房產(chǎn)、土地、戶(hù)籍等有關(guān)管理部門(mén)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成財(cái)產(chǎn)稅收的流失。同時(shí)目前在土地使用權(quán)的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及到的稅（費(fèi)）種有10多個(gè)，相關(guān)的稅收政策正在不斷的修訂完善中，政策變化快難以掌握。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識(shí)不強(qiáng)
一方面，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅收政策學(xué)習(xí)不夠、理解不透。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多數(shù)都是在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，注冊(cè)登記的，財(cái)務(wù)人員就地聘請(qǐng)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東也只是房地產(chǎn)行業(yè)的行家里手，對(duì)稅收法規(guī)和政策了解不多、學(xué)習(xí)不多，加上工程開(kāi)發(fā)前期投入較大，資金周轉(zhuǎn)較緊，造成了企業(yè)欠交稅款情況較為普遍。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般具有一定社會(huì)背景和社會(huì)活動(dòng)能力，他們?yōu)榱俗非蟾哳~利潤(rùn)，利用其自身影響力和擁有的各種社會(huì)資源干擾和影響著房地產(chǎn)稅收的征管。因此，他們?cè)诙愂丈贤悄芡祫t偷，能逃則逃，“勇”于以身試法，納稅意識(shí)比一般的納稅人更差。
3、財(cái)務(wù)管理比較混亂
在房地產(chǎn)企業(yè)，不做賬、做假賬、記流水賬、賬務(wù)混亂等現(xiàn)象普遍存在。還有些房地產(chǎn)公司不按規(guī)定設(shè)置賬簿；將部分收入或預(yù)收賬款直接存入老板私人賬戶(hù)，不及時(shí)在會(huì)計(jì)上反映該部分收入，或?qū)⑵浠烊肫渌鶃?lái)賬戶(hù)；將預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等記入預(yù)繳年度的扣除項(xiàng)目，違背了配比原則，減少了企業(yè)當(dāng)年的利潤(rùn)；與往來(lái)單位交叉攤計(jì)費(fèi)用，將對(duì)方成本費(fèi)用在本企業(yè)賬上反映，虛增成本費(fèi)用，偷逃稅款；多頭開(kāi)戶(hù)，隱瞞收入。這些不規(guī)范的會(huì)計(jì)核算，為其偷漏稅提供了方便，加大了稅務(wù)稽查的難度。
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目難以管理
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房屋的開(kāi)發(fā)，要涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等部門(mén)。但是目前這些部門(mén)相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決，必須召開(kāi)部門(mén)問(wèn)的協(xié)調(diào)會(huì)議才可解決，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。使得一些房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)可乘，造成國(guó)家稅款的大量流失。
5、稅務(wù)征管能力不強(qiáng)
一是稽查人員配備不足，業(yè)務(wù)水平有待提高，稽查工作效率不高，查處力度不強(qiáng)，違規(guī)違法行為得不到及時(shí)糾正，也在一定程度上助長(zhǎng)了違規(guī)者的僥幸心理。其次是稅務(wù)部門(mén)出于扶植企業(yè)發(fā)展、維護(hù)稅源的考慮，征管力度較弱，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，持“仁慈”心理，處罰較弱，以補(bǔ)代罰，以罰代刑，處罰決定得不到嚴(yán)格執(zhí)行，往往流于形式。第三是行業(yè)征管手段滯后。目前，許多地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管還處于“粗放”階段，特別是征管手段上還不能適應(yīng)科學(xué)化、精細(xì)化管理的要求，信息共享難、操作處理慢。
二、加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施
1、完善相關(guān)稅收政策
我們要針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的一些缺陷，加大改進(jìn)力度，力求每項(xiàng)政策科學(xué)、合理、可操作性強(qiáng)，不留漏洞。對(duì)自用沒(méi)有同類(lèi)可比價(jià)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的房地產(chǎn)企業(yè)，要求其提供法定評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估證明嚴(yán)格界定拆遷補(bǔ)償費(fèi)，建立拆遷補(bǔ)償費(fèi)列支的管理和審批制度；制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝計(jì)稅成本的基準(zhǔn)定額，加強(qiáng)審核、管理力度，有效堵塞偷逃稅漏洞。
2、提高納稅意識(shí)
一個(gè)良好的納稅企業(yè)服務(wù)體系和精心策劃而有目標(biāo)的稅法宣傳活動(dòng)，對(duì)促進(jìn)納稅企業(yè)守法至關(guān)重要。為了促進(jìn)自覺(jué)守法。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須通過(guò)良好的宣傳方法向納稅企業(yè)提供持之以恒、公正、禮貌和快捷的服務(wù)。宣傳方法應(yīng)該是通俗簡(jiǎn)明，達(dá)到即使是沒(méi)有受過(guò)多少教育的納稅人也能夠理解。同時(shí)稅務(wù)人員對(duì)不同的納稅人應(yīng)采取不同的方法來(lái)宣傳稅法、規(guī)章、規(guī)定和通告，以便提高其遵章守法水平，從而減少對(duì)稅收的誤解。把申報(bào)納稅變成公民的自覺(jué)行為。還有加強(qiáng)稅務(wù)的信息化建設(shè)。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅務(wù)機(jī)關(guān)不但可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)方面的信息，為稅收征管其他環(huán)節(jié)提供基礎(chǔ)，而且可以通過(guò)與銀行等其他相關(guān)部門(mén)的聯(lián)網(wǎng)了解納稅人的收入及經(jīng)營(yíng)情況。而納稅人也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲得多數(shù)納稅相關(guān)信息。尤其是電子郵件的廣泛使用可大大縮小征納雙方之間的交往成本。可見(jiàn)，實(shí)現(xiàn)信息化管理對(duì)于稅收征管的各個(gè)環(huán)節(jié)，都有促進(jìn)作用。
3、加大房地產(chǎn)稅收稽查力度
為了防止房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅，稽查人員在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展檢查時(shí)，應(yīng)做好以下工作：第一，實(shí)行主查人責(zé)任制，明確職責(zé)，加大考核力度。第二，每年都應(yīng)重點(diǎn)安排若干戶(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)檢查對(duì)象，在開(kāi)展全面性的稅收檢查基礎(chǔ)上，分析、剖析加強(qiáng)稅收管理的對(duì)策和措施，提出有效的辦法和建議。第三，加大對(duì)存量房交易完稅憑證的檢查力度，依法追繳應(yīng)納稅。對(duì)違法行為，要加大曝光和懲罰力度。第四，各稅種檢查相結(jié)合，加強(qiáng)對(duì)實(shí)行核定征收方式的納稅人的稽查力度。國(guó)稅、地稅、財(cái)政、金融、審計(jì)等機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)手配合，互通營(yíng)業(yè)稅、所得稅及其他稅種的納稅評(píng)估情況，相互印證，聯(lián)合開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)的重點(diǎn)、交叉稽查。
4、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收一體化
在房地產(chǎn)稅收征管工作中，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收征管工作為切入點(diǎn)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)取得聯(lián)系，建立有效的協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)。首先，各級(jí)地方稅務(wù)、財(cái)政部門(mén)應(yīng)與房地產(chǎn)管理部門(mén)建立緊密的工作聯(lián)系，充分利用房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記信息，建立、健全房地產(chǎn)稅收稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，并根據(jù)變化情況及時(shí)更新稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息；定期將稅源數(shù)據(jù)庫(kù)的信息與房地產(chǎn)稅收征管信息進(jìn)行比對(duì)，查找漏征稅款，建立催繳制度，及時(shí)查補(bǔ)稅款。其次要開(kāi)展科技創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)“房地產(chǎn)稅費(fèi)一體化管理”軟件，多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息。同時(shí)建立健全部門(mén)間的協(xié)調(diào)與配合機(jī)制，明確部門(mén)職責(zé)。
5、提高稅務(wù)征管能力
一是要提高稽查人員的業(yè)務(wù)水平和政治素質(zhì)。要在人員錄用上力爭(zhēng)吸收一些專(zhuān)業(yè)水平較高的人才，并定時(shí)組織培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，提高工作效率；同時(shí)對(duì)稽查人員加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德方面的教育。二是改進(jìn)征管手段，提高科技含量。要不斷提高房地產(chǎn)稅收征管的科技含量，在稅務(wù)機(jī)關(guān)之間、部門(mén)之間、稅企之間充分實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)、信息共享?？捎煞康禺a(chǎn)稅收一體化管理領(lǐng)導(dǎo)小組或政府信息管理部門(mén)牽頭，在政府共享平臺(tái)上搭建“房地產(chǎn)稅收一體化管理信息共享系統(tǒng)”，規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、稅務(wù)等部門(mén)相關(guān)信息要實(shí)現(xiàn)共享。同時(shí)加大以票管稅力度，全面推廣使用電腦版建安、不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。
【參考文獻(xiàn)】
[1]趙晉林：當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的主要問(wèn)題[J]．涉外稅務(wù)，2004（4）.
1引言
我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。
2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)
2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴(lài)著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。
2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒(méi)有員工就沒(méi)有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。
2.3法律風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問(wèn)題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。
3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒(méi)有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度依賴(lài)稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹(shù)立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來(lái)做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。
4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施
4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)
在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來(lái)防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。
4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度
國(guó)家通過(guò)稅務(wù)籌劃制度來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。
4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用
稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過(guò)分依賴(lài)，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。
4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專(zhuān)業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專(zhuān)業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。
5結(jié)語(yǔ)
綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問(wèn)股份有限公司
Abstrict:Real estate reform is the process of related everyone mutually fight for their own benefits.This text passes establishment model combine as to it's carry on analysis the real estate tax system's reform wants some problems for noticing currently ,for example the worth valuation of house property and control the cost of collects tax etc., and put forward some suggestions.
Keyword: Real estate taxreformsuggestion
自國(guó)家實(shí)行土i地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展非常迅猛，私人擁有房地產(chǎn)的數(shù)量不斷上升，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，2000－2003年間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年均增速20%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期GDP的增長(zhǎng)速度。2004年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資13158億元，占當(dāng)年GDP的9.64%，而與此相關(guān)的房地產(chǎn)稅收雖然絕對(duì)量增長(zhǎng)較快，始終維持在4.4%左右，與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不成比例，說(shuō)明我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在許多不合理的方面。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)稅收日益受到重視，國(guó)內(nèi)目前對(duì)房地產(chǎn)稅討論激烈，然而改革房地產(chǎn)稅收制度，特別是建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的新型不動(dòng)產(chǎn)稅，是一項(xiàng)十分復(fù)雜艱巨的任務(wù)，牽涉到億萬(wàn)群眾，涉及各方面利益的調(diào)整，從博弈論的角度出發(fā)房地產(chǎn)稅制改革是參與各方利益的博弈過(guò)程，房地產(chǎn)改革能否達(dá)到預(yù)期效果，取決于雙方的力量對(duì)比和策略選擇。
一、模型分析
博弈論基本假定人是有理性的，從理性經(jīng)濟(jì)人前提出發(fā)，各博弈參與方都會(huì)考慮自身的目標(biāo)和利益。從自身利益最大化角度做出選擇。從利益相關(guān)度出發(fā)，房地產(chǎn)稅制改革博弈的參與人包括：政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者。政府出于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，積級(jí)推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革，通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，對(duì)納稅人的利益進(jìn)行合理分配，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛存的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；改革整頓房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)，抑制過(guò)高房?jī)r(jià)，減輕了居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，所以他們是改革的最大受益者和和宏觀調(diào)控的決策者；從短期來(lái)看，房地產(chǎn)稅制改革以及各配套措施的實(shí)施抑制房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操縱、炒作價(jià)格，壓縮了他們的利潤(rùn)空間，因此房地產(chǎn)納稅人是改革的利益受損者。政府處于強(qiáng)勢(shì)地位，他對(duì)納稅人的不合作行為可以施以懲罰，督促他們進(jìn)行合作。消費(fèi)者作為房?jī)r(jià)的承受方?jīng)]有太大的發(fā)言權(quán)，但他們?nèi)藬?shù)眾多，當(dāng)房?jī)r(jià)超過(guò)一定程度就會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)者逆向選擇，如個(gè)人集資買(mǎi)地合伙建房，或放棄購(gòu)買(mǎi)意愿，使開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)束之高閣，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)。
（一）模型假設(shè)
政府出于經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目的推行房地產(chǎn)稅制改革，抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度攀升，緩解購(gòu)房負(fù)擔(dān)，為了簡(jiǎn)化分析，我們假設(shè)政府與消費(fèi)者為改革博弈中的推動(dòng)方，推動(dòng)方的策略是檢查或不檢查，而檢查會(huì)促使納稅人依法納稅，但也會(huì)產(chǎn)生檢查成本，博弈的接受方則根據(jù)時(shí)局相機(jī)選擇納稅或不納稅策略。
如果推動(dòng)方采取檢查策略。在改革初期，開(kāi)發(fā)商依法納稅，政府財(cái)政收入增加，同時(shí)房地產(chǎn)稅收作為一種良稅發(fā)揮其作用，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)消費(fèi)者走出購(gòu)房困境，有利于整個(gè)社會(huì)穩(wěn)定。假設(shè)此時(shí)推動(dòng)方收益為R，檢查成本為C，且R＞C；政府對(duì)納稅人進(jìn)行征稅，使其利潤(rùn)減少，若其采取納稅的策略，其福利損失為T(mén)；若其采取不納稅的策略，隱匿收入，逃避納稅，當(dāng)這種行為被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)，將對(duì)其進(jìn)行罰款，金額為F，則開(kāi)發(fā)商福利損失為T(mén)+F；通過(guò)對(duì)接受方進(jìn)行懲罰可以彌補(bǔ)推動(dòng)方部分損失，彌補(bǔ)的這部分損失為M，想當(dāng)然M＞T。
如果推動(dòng)方采取不檢查策略，當(dāng)接受方選擇納稅時(shí)，其福利損失為T(mén)，推動(dòng)方的收益為R，檢查成本為0；當(dāng)接受方選擇不納稅時(shí)，其福利損失為0。
（二）博弈分析
在完全信息條件下，博弈雙方知道對(duì)方面臨的選擇以及相應(yīng)的收益，并根據(jù)對(duì)方的策略作出最優(yōu)的選擇。這意味著博弈雙方都可能以一定的概率選擇策略，實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，這唯一的概率組合即混合博弈的納什均衡解。
現(xiàn)設(shè)推動(dòng)方選擇檢查的概率為p1，則其選擇不檢查的概率為1- p1，接受方選擇納稅的概率為p2，其選擇不納稅的概率為1- p2，雙方的期望收益分別為E1，E2，則：
二、結(jié)論及建議
如前分析，房地產(chǎn)稅制改革的過(guò)程是一個(gè)改革的推動(dòng)方和接受方競(jìng)合博弈的過(guò)程，要想使改革達(dá)到最佳效果，控制政府部門(mén)在檢查中所耗用的財(cái)力、物力、人力，同時(shí)對(duì)違反新稅制的行為處以嚴(yán)厲懲罰。近年來(lái)學(xué)術(shù)界對(duì)房地產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論如火如荼，全體改革的實(shí)施還必須做好有關(guān)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作，搞好各項(xiàng)配套改革措施，尤其要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：
1、建立公告、公示制度
上述博弈分析的前提是市場(chǎng)信息透明，而事實(shí)房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)、流通各環(huán)節(jié)都存在信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題。比如，政府部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備量究竟有多少并不清楚，因此，政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)從消除信息不對(duì)稱(chēng)的角度對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行制度性改革，減少房地產(chǎn)行業(yè)私人信息擁有量，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的信息透明度，建立一個(gè)集土地供應(yīng)信息、住宅開(kāi)發(fā)信息、市場(chǎng)交易信息、政府政策信息等信息為一體的信息平臺(tái)，并定期向社會(huì)公告、公示，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。
2、建立完善的價(jià)格評(píng)估制度
房地產(chǎn)征稅的基礎(chǔ)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。如果采用單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的程序和方法，成本將很高昂，而且耗費(fèi)時(shí)間，我們可以借鑒美國(guó)的整體評(píng)估（mass appraisal）方法，這是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行評(píng)估的一套辦法，要求有完整的土地和建筑物資料并且計(jì)算機(jī)數(shù)字化，而且要求有訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人員，我國(guó)這方面的條件還不具備，這也是房地產(chǎn)稅制改革滯后的原因之一。
3、控制稅收征管成本
房地產(chǎn)的征稅包括評(píng)估與征管，針對(duì)征管工作，美國(guó)各級(jí)政府征稅不是由稅務(wù)人員上門(mén)征收，而是由納稅人通過(guò)銀行系統(tǒng)將支票直接寄到稅務(wù)部門(mén)。目前我國(guó)已經(jīng)廣泛實(shí)行銀行存款實(shí)名制，銀行也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以提供高效的個(gè)人支票服務(wù)，提高稅務(wù)部門(mén)征稅效率，降低稅收征管成本。
4、征收房地產(chǎn)稅要遵循“納稅受益”原則
房地受益論是指稅收收入主要為納稅人服務(wù)，地方政府通過(guò)房地產(chǎn)稅收收入提供地方公共產(chǎn)品和服務(wù)供給，使納稅人直接體會(huì)納稅受益，降低納稅人對(duì)交納房地產(chǎn)稅的抵觸，有利于改革的順利實(shí)施。
參考資料：
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目前我市房地產(chǎn)稅收征管格局是，市區(qū)（東區(qū)、西區(qū)、仁和區(qū)）范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的契稅、土地增值稅和非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位及個(gè)人銷(xiāo)售房地產(chǎn)涉及買(mǎi)賣(mài)雙方的各項(xiàng)稅收均由市局第二直屬分局負(fù)責(zé)征管。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售房地產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅由各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征管。從年4月契稅由委托代征恢復(fù)為自征以來(lái)，市局嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”的要求，加強(qiáng)部門(mén)配合，嚴(yán)格執(zhí)法。契稅、土地增值稅大幅增長(zhǎng)，年入庫(kù)契稅4737萬(wàn)，較年增長(zhǎng)4倍。同時(shí)，在房產(chǎn)交易中心設(shè)立征收窗口，與房管部門(mén)聯(lián)合辦公，實(shí)現(xiàn)一站式服務(wù)，極大地方便了二手房交易業(yè)主繳稅、辦證。由此看出，目前我局房地產(chǎn)稅收一體化征管格局初步形成，并取得了較大成效。但由于房地產(chǎn)稅收涉及環(huán)節(jié)多、稅種多、控管難度大，我們離總局、省局就一體化管理工作總體目標(biāo)和要求還有差距。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)稅收征管工作中存在問(wèn)題
1、契稅征管基礎(chǔ)工作不夠扎實(shí)
契稅征管是房地產(chǎn)稅收管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，取得土地或房屋權(quán)屬是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要環(huán)節(jié)，及時(shí)掌握該環(huán)節(jié)的交易雙方信息，有利于控管銷(xiāo)售方營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和購(gòu)買(mǎi)方契稅稅源和將來(lái)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地增值稅清算時(shí)土地成本支出等扣除金額。尤其是掌握了買(mǎi)方取得土地或房屋權(quán)屬的有關(guān)信息后，可以進(jìn)一步跟蹤了解下一步房產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息，獲取預(yù)期稅源情況?，F(xiàn)行契稅“先稅后證”管理辦法很好地從源頭上控管了契稅收入，但由于契稅申報(bào)不規(guī)范，致使不能及時(shí)掌握契稅稅源和銷(xiāo)售方營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅種的稅源狀況。
2、征管信息利用率不高
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有諸環(huán)節(jié)涉及稅種多。目前，我市房地產(chǎn)稅收一體化的征管格局決定了不同環(huán)節(jié)，不同稅種的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)不同。不同稅種的納稅人、計(jì)稅依據(jù)等稅制要素不盡相同，但稅收征管所依據(jù)基礎(chǔ)信息大致相同。要提高各稅種稅源監(jiān)控力度，各征收機(jī)關(guān)必需充分掌握各稅種征管中的基礎(chǔ)信息，并加強(qiáng)信息傳遞，實(shí)現(xiàn)信息共享。如：開(kāi)發(fā)商到第二直局代購(gòu)房人申報(bào)買(mǎi)方契稅時(shí)，第二直局就應(yīng)將對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)情況及時(shí)傳遞給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，便于及時(shí)核查開(kāi)發(fā)商營(yíng)業(yè)稅、城建稅是否申報(bào)，以加強(qiáng)控管。目前，在征管過(guò)程中，第二直局與市區(qū)三家主管局之間就各自掌握的征管信息傳遞不夠，沒(méi)有形成對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅收征管合力，稅源監(jiān)控不太理想。
3、信息化建設(shè)有待提高
如前所述，信息共享對(duì)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的重要意義。人工、紙質(zhì)的傳遞固然能實(shí)現(xiàn)信息共享，但由于房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中生成的信息量大，要確保信息收集完整和傳遞迅速，需要系統(tǒng)的征管軟件做支撐。目前，契稅征管軟件主要功能是開(kāi)具稅票，查詢(xún)功能尚不具備，不能對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行有效整理。另外，由于目前市局還未實(shí)現(xiàn)征管數(shù)據(jù)大集中，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收信息網(wǎng)上傳遞、共享還有一定難度。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的對(duì)策
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)契稅征管房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)契稅征管在房地產(chǎn)稅收一體化管理中具有舉足輕重的作用。加強(qiáng)契稅征管要做好兩方面的工作：首先是規(guī)范契稅申報(bào)工作，重點(diǎn)是要求納稅人按契稅條例規(guī)定必需在房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同之日起10日內(nèi)，向契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，以此加強(qiáng)契稅源控管。其次是通過(guò)契稅申報(bào)資料收集房屋、土地使用權(quán)交易信息，及時(shí)掌握交易房屋、土地使用權(quán)屬的單位或個(gè)人名稱(chēng)，土地座落位置、價(jià)格、用途、面積等信息。如果是權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)莆召u(mài)方銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)涉及的營(yíng)業(yè)稅、城建稅等稅源狀況。同時(shí)，對(duì)取得權(quán)屬一方要跟蹤了解其下一步的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。另外，簽于我市前幾年契稅征管中的遺留問(wèn)題，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)主動(dòng)到市國(guó)土部門(mén)了解土地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)信息，清理契稅稅源。
2、建立健全機(jī)制，確保信息共享
我市房地產(chǎn)稅收主要由第二直屬分局和三個(gè)區(qū)局負(fù)責(zé)征管。要實(shí)現(xiàn)對(duì)該行業(yè)稅收的有效控管，必須發(fā)揮二分局與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)各自?xún)?yōu)勢(shì)，整合征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，形成征管合力。在目前信息化程度不高的情況下，有必要建立第二分局與三個(gè)區(qū)局之間的信息傳遞機(jī)制。不久前，市局已下發(fā)了文件，就信息傳遞內(nèi)容、時(shí)間等內(nèi)容做了要求。原創(chuàng)文秘材料，盡在文秘知音網(wǎng)絡(luò).com網(wǎng)。但還需進(jìn)一步明確責(zé)任，尤其是要具體到人，每個(gè)單位要指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)信息傳遞和接受工作。把信息傳遞工作納入單位的目標(biāo)考核內(nèi)容。其次可定期召開(kāi)四家信息交流會(huì)，溝通情況，交流經(jīng)驗(yàn)，集中大家智慧，為加強(qiáng)稅收征管出謀劃策。
