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中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-00-01
前言
在市場經(jīng)濟(jì)體制中，總供給與總需求并不始終保持平衡，無論是超額供給還是超額需求都會打破市場平衡，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來諸多問題。而非均衡理論則主要針對上述現(xiàn)象，在市場不均衡條件下研究如何實現(xiàn)市場穩(wěn)定的一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。本文以非均衡理論為基礎(chǔ)，通過對我國房地產(chǎn)市場供求特點進(jìn)行分析，以建立房地產(chǎn)市場供求模型的方法對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供求情況進(jìn)行了具體分析。
一、我國房地產(chǎn)市場供求特點
1.房地產(chǎn)市場供給特點
現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場供給主要特點表現(xiàn)為如下方面：第一，房地產(chǎn)市場具有高度壟斷性。房地產(chǎn)市場的壟斷性從根本上說是土地的壟斷性。由于我國土地使用權(quán)主要由各級政府通過招投標(biāo)方式移交給具有較高經(jīng)濟(jì)實力的土地開發(fā)商，長期的政企合作關(guān)系為房地產(chǎn)市場的壟斷提供了有利契機(jī)。第二，房地產(chǎn)市場具有時期性。所謂時期性具體是指在不同時段內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化具有不同的規(guī)律。主要由于房價、房源數(shù)量均會在一定時期內(nèi)產(chǎn)生相應(yīng)的波動。第三，房地產(chǎn)市場具有滯后性和風(fēng)險性。由于現(xiàn)階段我國多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)品均具有生產(chǎn)周期長、開發(fā)價值高等特點。生產(chǎn)周期長將為房地產(chǎn)市場帶來較強(qiáng)風(fēng)險性和滯后性。
2.房地產(chǎn)市場需求特點
房地產(chǎn)市場需求主要特點則主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的區(qū)域性、多樣性和層次性。所謂區(qū)域性指房地產(chǎn)產(chǎn)品不能同其他產(chǎn)品一樣進(jìn)行空間上的移動，人們對住房位置的選擇也具有明顯個人偏好。多樣性指根據(jù)人們不同的需求，房地產(chǎn)產(chǎn)品在類型、戶型、房型上呈現(xiàn)多樣性。層次性則主要指根據(jù)人們具體經(jīng)濟(jì)收入情況，房地產(chǎn)產(chǎn)品也被劃分為中、高、低檔，人們可根據(jù)自身實際情況對不同房產(chǎn)進(jìn)行選擇。
二、模型建立與變量說明
1.有效供求計算與非均衡估計
基于分均衡理論下的定量分析方法可以分為雙曲線聚合方程、最小原則性方程以及CES指數(shù)聚合方程等。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場供求具有較高的聚合性，因此本文以雙曲線聚合方程作為主要研究方法。基于雙曲線聚合的非均衡理論：將某種產(chǎn)品的市場分成若干個微觀市場，在各微觀市場中，該種產(chǎn)品在上市初期均處于過度飽和，即過度供給狀態(tài)，此時增加各微觀市場產(chǎn)品需求，產(chǎn)品市場則出現(xiàn)供給量（S-Q）/S減弱的變化。同理，若產(chǎn)品微觀市場需求量達(dá)到飽和，此時增加供給量，則出現(xiàn)產(chǎn)品需求量（D-Q）/D減弱的變化。上述兩種變化的關(guān)系可用雙曲線聚合方程[（D-Q）/D] [（S-Q）/S]=r2表示。式中，S表示產(chǎn)品供給總量，D表示產(chǎn)品需求總量，Q則表示市場成交量，r為產(chǎn)品供求市場摩擦系數(shù)。根據(jù)此非均衡理論對我國房地產(chǎn)市場供需情況進(jìn)行分析可知，影響我國房地產(chǎn)市場供求變化因素很多，例如在供給方面主要受房地產(chǎn)投資規(guī)模、房地產(chǎn)既有價格以及房地產(chǎn)投資與開發(fā)的成本等因素影響；在需求方面則主要受居民收水平、房地產(chǎn)產(chǎn)品面積、國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策以及銀行信貸水平和利率等因素影響。綜合相關(guān)因素，建立非均衡理論下的房地產(chǎn)供求模型：D=α1P+β1Y+γ1+μ1；S=α2P+β2I+μ2。由非均衡理論中雙曲線聚合方程可知，式中D為房地產(chǎn)需求總量，S為房地產(chǎn)供給總量，Q為房地產(chǎn)成交量。此外，本文選取Y（國內(nèi)生產(chǎn)總值）、P（商品房銷售價格）以及I（商品房投資完成額）作為影響房地產(chǎn)市場供求平衡主要因素。μ1、μ2為模型計算的隨機(jī)誤差，r為摩擦系數(shù)，其他希臘字母代表相關(guān)參數(shù)。
2.非均衡方向上房地產(chǎn)市場交易量的確定
為了對房地產(chǎn)市場供求變化進(jìn)行有效分析并對市場供求變化的非均衡程度進(jìn)行合理反映，引入房地產(chǎn)市場非均衡度Z，Z= 。以2002―2011年我國房地產(chǎn)市場供求變化為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)可知，2002-2005年我國房地產(chǎn)市場的非均衡度Z在0值上下波動，這說明該段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場供求變化處于基本平衡狀態(tài)。而2006-2011年Z值基本達(dá)到了0.3（Z值最大不超過1），這表明盡管房地產(chǎn)市場需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場供給量，但由于受市場成交量Q以及人民收入水平等多方面的影響，使得既有房地產(chǎn)價格高于人們經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力，為人們帶來了購房難題。雖然在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)后，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展受到了較大影響，但在國家出臺相關(guān)政策后，房地產(chǎn)的價格則又開始升高。一方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格升高使得房地產(chǎn)市場供求情況始終處于供大于求的市場現(xiàn)狀；另一方面，由于受經(jīng)濟(jì)水平、國家政策以及房地產(chǎn)銷售價格等因素影響，我國房地產(chǎn)市場會在相當(dāng)長一段時間內(nèi)呈現(xiàn)出供大于求的市場變化規(guī)律。
結(jié)論
本文通過對目前我國房地產(chǎn)市場供求特點進(jìn)行分析，以非均衡理論作為研究方法，利用雙曲線聚合方程建立了房地產(chǎn)市場供求模型。通過分析可知，盡管國家自2006年來對房地產(chǎn)市場總體取向是抑制房價快速上漲、保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，但總體效果并不明顯。因此，國家還需要通過強(qiáng)化市場總量供給管理，增加有效供給；構(gòu)建多層次市場結(jié)構(gòu)體系，積極培育結(jié)構(gòu)合理的消費梯度市場，以有效滿足多層次住房需求；設(shè)立分區(qū)域調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)與預(yù)警系統(tǒng)，對不同對象實施差別化調(diào)控政策等方式，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度并規(guī)范市場秩序，進(jìn)而實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。
地產(chǎn)商品的非流動性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險
房地產(chǎn)是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產(chǎn)范圍。房地產(chǎn)市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產(chǎn)余缺的調(diào)劑性較差。結(jié)合我國具體國情，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)地位，工業(yè)化進(jìn)程與農(nóng)村耕地的保障，我國城市化進(jìn)程所需土地只能視具體情況適當(dāng)限量供應(yīng)。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產(chǎn)業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產(chǎn)，由此可以擴(kuò)大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產(chǎn)、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實現(xiàn)某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給——高價位運行。運作房地產(chǎn)市場比運作其它市場，實現(xiàn)其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當(dāng)?shù)膬r格上漲有利于增加供給，刺激房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費，當(dāng)住房供給量達(dá)到一定程度，政府部門應(yīng)抓住時機(jī)進(jìn)行宏觀調(diào)控。實現(xiàn)“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)性發(fā)展。
對產(chǎn)品的高價值性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險
這里所指的房地產(chǎn)商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產(chǎn)商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術(shù)條件。房地產(chǎn)資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強(qiáng)體力勞動的大量凝結(jié)，鑄成了房地產(chǎn)商品高價值性。房價收入比，聯(lián)合國人居中心的標(biāo)準(zhǔn)是3∶1；世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產(chǎn)自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產(chǎn)交易，房地產(chǎn)商品流通性較差，變現(xiàn)風(fēng)險較高，房地產(chǎn)市場高價位運行時，一旦出現(xiàn)波動，被套的可能性較大。房地產(chǎn)商品交易的進(jìn)行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產(chǎn)商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強(qiáng)的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產(chǎn)業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的高價炒作，也只能是現(xiàn)實需求不足的“有價無市”。
房地產(chǎn)商品投資的長期性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險
房地產(chǎn)經(jīng)營周期的長期性增加了房地產(chǎn)投資的不確定性，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期難以把握。房地產(chǎn)市場供給與需求的此消彼長、房地產(chǎn)市場運行的政策、法令、法規(guī)的調(diào)整，建筑材料價格的變動，建設(shè)用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調(diào)整無不牽動著房地產(chǎn)市場商品的開發(fā)、出售以及房地產(chǎn)市場的整體運行。最終都將影響到房地產(chǎn)“投資收益”的層面上來。房地產(chǎn)商品的投資周期較長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期更長，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產(chǎn)商品的經(jīng)營周期中涉及的是大量的房地產(chǎn)折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費用，決定了房地產(chǎn)商品較高經(jīng)營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費用，平均每月的經(jīng)營費用接近千元。較高的經(jīng)營費用加大了房地產(chǎn)商品經(jīng)營的長期風(fēng)險。
信息的非對稱性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場信息的非對稱性決定著房地產(chǎn)市場的價值風(fēng)險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產(chǎn)交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產(chǎn)商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產(chǎn)市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現(xiàn)象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a(chǎn)炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產(chǎn)媒體信息出現(xiàn)了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產(chǎn)商多家聯(lián)合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機(jī)調(diào)高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產(chǎn)消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產(chǎn)市場信息。糾正房地產(chǎn)市場信息失衡，抑制房地產(chǎn)炒作，需要政府、房地產(chǎn)相關(guān)部門，建立起一套科學(xué)的房地產(chǎn)價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。
房地產(chǎn)市場的連帶性與房地產(chǎn)市場的運行風(fēng)險
房地產(chǎn)市場金融鏈風(fēng)險
沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現(xiàn)實需求的轉(zhuǎn)化的能量應(yīng)當(dāng)被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產(chǎn)借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成。“1998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現(xiàn)了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達(dá)49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現(xiàn)百姓的安居樂業(yè)。房地產(chǎn)炒作與投機(jī)行為，已經(jīng)或正在多次利用著我國對房地產(chǎn)市場保護(hù)——住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產(chǎn)的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運行，遠(yuǎn)期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風(fēng)險。
房地產(chǎn)市場同其他產(chǎn)業(yè)市場的連帶風(fēng)險
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應(yīng)，需要幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經(jīng)過幾十年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經(jīng)過經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)繁榮，催生了房地產(chǎn)商品支柱產(chǎn)業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產(chǎn)市場運行的“雙高”效應(yīng)要求我們在處理有關(guān)房地產(chǎn)市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經(jīng)濟(jì)的影響性，防止連帶經(jīng)濟(jì)的劇烈波動。
當(dāng)今社會條件下，城市化進(jìn)程是不可逆轉(zhuǎn)的世界潮流，房價上漲的不利影響，應(yīng)當(dāng)引起人們重視?，F(xiàn)代城市的建設(shè)與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護(hù)。
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用.
現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關(guān)活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學(xué)科,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用.
(二)房地產(chǎn)市場的特征
由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和管理活動,因此,必須充分認(rèn)識房地產(chǎn)市場的特點,以便為有效管理和組織市場營銷活動服務(wù).作為整個市場體系的組成部分,房地產(chǎn)市場具有以下主要特點.
1.房地產(chǎn)市場是權(quán)益交易市場.由于房地產(chǎn)的不可移動性,因此房地產(chǎn)市場交易的對象實際上是附著在每一宗房地產(chǎn)實物上的權(quán)益.交易的對象可以是房地產(chǎn)的所有權(quán)(包括占有權(quán),使用權(quán),收益權(quán)和處分權(quán)),也可以是部分所有權(quán).不同權(quán)益的交易,形成市場上不同性質(zhì)的交易行為.
2.房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場.由于房地產(chǎn)的不可移動性,房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費都只能在特定的地點進(jìn)行,從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征.這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主.例如市場調(diào)查,目標(biāo)市場,產(chǎn)品定位,銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行.
3.房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場.房地產(chǎn)的異質(zhì)性使房地產(chǎn)市場中的商品具有差異性,如果考慮房地產(chǎn)的區(qū)位因素,則各項房地產(chǎn)商品各不相同,但不同房地產(chǎn)之間又不是不能替代的,所以,房地產(chǎn)市場是一種不完全競爭特征明顯的市場.
二,房地產(chǎn)市場營銷觀念
企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.
(一)生產(chǎn)觀點
20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟(jì)雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,"我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么",企業(yè)的普遍思想是"生產(chǎn)觀點".
(二)推銷觀點
20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟(jì)由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用"推銷觀點"指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是"我賣什么,人們就買什么".這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種"以產(chǎn)定銷"的觀念,即"我生產(chǎn)了什么,就推銷什么".
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場商品進(jìn)一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認(rèn)識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用"市場營銷觀點"代替"推銷觀點".
用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
三,房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容
現(xiàn)代房地產(chǎn)市場營銷已不再是單純的推銷工作,而是企業(yè)以滿足市場需求為中心的整體經(jīng)營活動,要從研究市場人手組織房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營活動,因此,房地產(chǎn)市場營銷涵蓋面廣,包含豐富的內(nèi)容.概括起來,包括以下方面.
(一)房地產(chǎn)市場研究分析
1.市場需求分析.通過對房地產(chǎn)市場調(diào)查和預(yù)測,了解房地產(chǎn)市場近期或未來需求是什么.
2.房地產(chǎn)市場環(huán)境分析.分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動面臨哪些宏觀環(huán)境的影響,有利因素和不利因素各有哪些.房地產(chǎn)是不可移動的高價值財產(chǎn),受環(huán)境的影響大,因此,環(huán)境分析是房地產(chǎn)經(jīng)營活動中的重要內(nèi)容.
(二)確定房地產(chǎn)投資經(jīng)營目標(biāo)
在研究和分析市場的基礎(chǔ)上,作出經(jīng)營決策,包括選擇和確定房地產(chǎn)投資規(guī)模,投資方向,投資地區(qū)和地點以及投資方式.
在進(jìn)行上述決策之前,必須選定適當(dāng)?shù)念櫩腿?任何企業(yè)都不可能面向所有的市場,滿足所有顧客的需求.而房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的商品房在一定時期內(nèi)所能夠滿足顧客需求的范圍就可能更小了,因此,企業(yè)必須明確"我為哪一類用戶開發(fā)房地產(chǎn)商品及提供相應(yīng)的服務(wù)"
企業(yè)在進(jìn)行投資決策時,首先必須解決這個問題,從現(xiàn)代市場營銷的角度而言,即目標(biāo)市場選擇――我是準(zhǔn)備面向普通老百姓開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用的住宅,還是高級別墅,或者是高檔酒店.
確定目標(biāo)市場時,至少需要考慮兩個基本問題:一是這個顧客群的需求必須有足夠的容量;二是在這個顧客群中,供應(yīng)的競爭對手,特別是具有較強(qiáng)競爭力的對手要盡量少.
(三)項目決策
項目決策是在項目經(jīng)營目標(biāo)確定的基礎(chǔ)上,根據(jù)選定的地段和項目,決定能夠滿足市場需要的開發(fā)經(jīng)營策略.具體包括以下幾種.
1.產(chǎn)品策略.確定和開發(fā)滿足市場需求的房地產(chǎn)商品.適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品是同適當(dāng)?shù)念櫩腿合嗦?lián)系的.當(dāng)目標(biāo)市場選定以后,必須設(shè)計和開發(fā)建設(shè)可以滿足顧客群的適銷對路的房地產(chǎn)商品或相應(yīng)的服務(wù).
2.價格策略.根據(jù)房地產(chǎn)市場需求分析的情況,制定房地產(chǎn)價格,受國家調(diào)控的房地產(chǎn)價格的確定應(yīng)符合國家規(guī)定.
3.銷售渠道選擇.選擇房地產(chǎn)租售的基本方式和途徑,房地產(chǎn)開發(fā)商自行租售與委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)租售各有特點,要進(jìn)一步結(jié)合項目情況決定經(jīng)營方式.
(四)促進(jìn)銷售
確定和使用有效的信息傳遞促進(jìn)銷售的手段,如房地產(chǎn)廣告,房地產(chǎn)交易會等,提供售前咨詢服務(wù),吸引租客或買家,促成房地產(chǎn)交易.
(五)信息反饋和物業(yè)管理
提供售后服務(wù)和良好的物業(yè)管理,并搜集反饋信息,擴(kuò)大顧客群.
以上幾個方面,是現(xiàn)代市場營銷的主要內(nèi)容.在上述市場經(jīng)營過程中,每個環(huán)節(jié)又有更多的策略性選擇.
四,房地產(chǎn)市場營銷的基本過程
根據(jù)上述房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)容和現(xiàn)代市場營銷的觀念,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本過程,房地產(chǎn)市場營銷的基本過程可以概括如下.
1.分析市場機(jī)會.
2.研究和選擇目標(biāo)市場.結(jié)合市場情況和企業(yè)自身的優(yōu)勢,通過可行性研究分析,作出投資決策.
中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）29-0069-01
一、房地產(chǎn)市場波動含義
學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)市場波動并沒有確切的定義，許多學(xué)者將“房地產(chǎn)市場周期”及“房地產(chǎn)市場波動”混為一談，但是二者之間存在著很大區(qū)別。簡單來說，房地產(chǎn)市場波動包含多種形式，周期波動只是其中一種。房地產(chǎn)市場波動廣義的含義是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)數(shù)量表現(xiàn)出依時間先后次序所組成的排列，狹義的定義是指房地產(chǎn)價格水平、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長率等方面的波動形成的整體運行狀態(tài)。
二、房地產(chǎn)市場波動根源
房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變動是房地產(chǎn)市場波動的根本原因。從長期來看，房地產(chǎn)需求會不斷上升，這是由房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱性地位所決定的；而另一方面，由于房地產(chǎn)的不可移動性，盡管土地供給和房屋供給都會不斷增加，但是二者在數(shù)量和結(jié)構(gòu)上總是存在差異，這就使得一定長的時間內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在波動。假設(shè)房地產(chǎn)市場供給在短期內(nèi)保持相對不變，房地產(chǎn)市場需求呈現(xiàn)持續(xù)出上升趨勢，而此時土地的供應(yīng)量不變，房地產(chǎn)生產(chǎn)過程較長，使得房地產(chǎn)市場無法在短期內(nèi)增加供給，從而使得在相對較長的房地產(chǎn)市場運行過程中，基本保持不變的房地產(chǎn)供給將無法在短期內(nèi)滿足不斷上升的房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動。
三、抑制房地產(chǎn)市場波動的對策
1.明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)
房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與其市場繁榮，帶動了國民經(jīng)濟(jì)增長，提高了居民的生活水平。為抑制房地產(chǎn)市場波動，建立房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)是必要的。過去的房地產(chǎn)市場主要追求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而忽視了社會的需求，因此，明確房地產(chǎn)市場發(fā)展的目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場波動，促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。
2.加大房地產(chǎn)市場需求調(diào)控
供求關(guān)系是房地產(chǎn)市場波動的根源，因此調(diào)整房地產(chǎn)市場的需求和供給平衡才能從根本上抑制房地產(chǎn)市場的大幅度波動。針對中國房地產(chǎn)市場需求的特點，應(yīng)通過抑制投資和投機(jī)需求、限制被動需求、打擊虛假需求三種措施來調(diào)整需求和供給之間不平衡關(guān)系。
3.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)
中國保障性住房制度訂立及建造過程中存在一些問題，出現(xiàn)了資格審查不嚴(yán)，保障對象錯位；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)，戶型不合理；區(qū)位不合適，交通不便利等現(xiàn)象，這些問題的存在阻礙了保障性住房建設(shè)的發(fā)展。在保障性住房制度完善方面，應(yīng)加大保障性住房建設(shè)考核力度，盤活空置房進(jìn)入保障性住房市場、鼓勵房地產(chǎn)商參與保障房建設(shè)，完善保障性住房的準(zhǔn)入和退出制度。
4.健全房地產(chǎn)市場監(jiān)控機(jī)制
房地產(chǎn)市場運行是個完全動態(tài)的經(jīng)濟(jì)變化過程，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的完整周期實行動態(tài)跟蹤能更早的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在的問題。首先，應(yīng)建立房地產(chǎn)市場預(yù)警機(jī)制，根據(jù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)設(shè)立合理的警戒線，為房地產(chǎn)市場調(diào)控的時間與手段提供依據(jù)。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測機(jī)制，通過房地產(chǎn)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，政府或房地產(chǎn)企業(yè)可以對市場進(jìn)行周密的分析，進(jìn)而預(yù)測供應(yīng)量，促進(jìn)供給與需求平衡。房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系建設(shè)必須注重其長效性，從監(jiān)測制度、信息及動態(tài)等方面加強(qiáng)長效機(jī)制建設(shè)。
5.完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策
能有效抑制中國房地產(chǎn)市場波動的宏觀調(diào)控政策有許多因素，主要包括土地供應(yīng)政策研究、金融政策研究和稅收政策等方面。
（1）完善土地政策
中國土地政策是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系中重要組成部分，它以優(yōu)化土地資源配置、保護(hù)土地資源為最終目標(biāo)，通過經(jīng)濟(jì)、法律及行政手段，以保證國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。為了使中國房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，土地供應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步定量化、結(jié)構(gòu)化與目標(biāo)化。根據(jù)土地政策對房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生的三方面影響，應(yīng)加強(qiáng)城市存量用地挖潛供應(yīng)，增加保障性住房土地供應(yīng)比例，完善城市土地節(jié)約集約利用考核評價。
（2）完善金融政策
房地產(chǎn)金融是指，貫穿房地產(chǎn)全過程，隨著中國房地產(chǎn)金融政策體系的建立和完善，中央銀行在貨幣政策上對房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行引導(dǎo)，運用金融政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。金融政策對中國房地產(chǎn)市場的的影響體現(xiàn)在市場供給與需求平衡關(guān)系上，通過供給與需求的調(diào)整來影響房地產(chǎn)市場的價格。首先，房地產(chǎn)金融政策通過調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量以及利率水平等方面來影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，從而影響房地產(chǎn)市場的供給。其次，金融政策對住房需求市場針對性漸強(qiáng)，2011年1月國務(wù)院對貸款購買第二套住房進(jìn)行了限制，規(guī)定貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。從以上國家出臺的金融政策來看，國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的需求的控制地位越來越重要，影響程度越來越強(qiáng)。
（3）完善稅收政策
伴隨著經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，并且推動了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和壯大。市場營銷是房地產(chǎn)企業(yè)面向社會的注意窗口，是房地產(chǎn)企業(yè)運營生產(chǎn)的重要手段。只有正確合理的市場營銷手段才能促進(jìn)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步。市場營銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)向社會獲取經(jīng)濟(jì)利益的有效途徑，市場營銷決定了房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷現(xiàn)狀分析
（一）市場調(diào)研不足且缺乏真實性
開展房地產(chǎn)市場營銷策略的重要依據(jù)就是進(jìn)行市場調(diào)查，獲取第一手資料。當(dāng)前，有些企業(yè)對市場調(diào)視力度不夠，市場調(diào)研不足，缺乏真實有效性。致使企業(yè)在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實際生活調(diào)研數(shù)據(jù)作為依據(jù)。忽略了社會需求的狀況，導(dǎo)致理論與實際出現(xiàn)了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益。
（二）目標(biāo)市場的定位模糊
隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平出現(xiàn)了兩級分化的情況，導(dǎo)致了在收入和思想意識形態(tài)的差異，使社會的整體消費人群之間存在著對產(chǎn)品需求的差異，需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品也不相同。當(dāng)前，有些房地產(chǎn)開發(fā)商忽略了這一特點，將房地產(chǎn)建設(shè)成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標(biāo)市場定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產(chǎn)市場。
（三）市場營銷渠道陳舊
當(dāng)前的房地產(chǎn)市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設(shè)計為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的興起，大中規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經(jīng)濟(jì)效益更好，一些小的房地產(chǎn)企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)減少了在營銷方面投入的資金。
（四）價格營銷策略單一
價格營銷包括市場定價和調(diào)價，是房地產(chǎn)市場營銷的重要策略。當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調(diào)節(jié)房價，沒有合理的調(diào)節(jié)機(jī)制制約。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至是盲從的進(jìn)行價格的調(diào)整，促使價格營銷策略的單一性。
二、房地產(chǎn)市場營銷策略分析
（一）產(chǎn)品策略
房地產(chǎn)營銷包括的內(nèi)容有房地產(chǎn)實體項目產(chǎn)品和有關(guān)項目的服務(wù)設(shè)施。所以，房地產(chǎn)市場營銷策略要從基礎(chǔ)、核心、產(chǎn)品等方面考慮，將房地產(chǎn)市場營銷策略的重點放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產(chǎn)項目的實體產(chǎn)品特征、周邊環(huán)境、相關(guān)的配套設(shè)施等方面的特點和不同與別家的優(yōu)勢，將房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢充分的展現(xiàn)出來，用建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計、質(zhì)量、服務(wù)等作為搶占市場的依據(jù)，滿足消費者的需求。打造房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略就是將房地產(chǎn)企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產(chǎn)市場競爭的核心，是將企業(yè)的無形資產(chǎn)變成企業(yè)競爭的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢，可以促進(jìn)市場營銷的開展實現(xiàn)營銷目標(biāo)。
（二）價格策略
價格策略是房地產(chǎn)市場營銷的重要策略，直接影響房地產(chǎn)的發(fā)展。價格關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營的成本和利潤，和消費者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標(biāo)的最終實現(xiàn)。價格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤核算和消費人群的實際購買情況，運用科學(xué)的定價方法，制定出合理的價格。
（三）促銷策略
促銷策略就是運用合理的傳遞方法將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)的知名度擴(kuò)大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費人員進(jìn)行有效的溝通、接洽，建立良性的關(guān)系，用產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量說話，加強(qiáng)消費者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質(zhì)的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產(chǎn)的各種廣告，樹立的品牌形象，進(jìn)行中的營業(yè)推廣技術(shù)等，運用到房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售和服務(wù)質(zhì)量中進(jìn)行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結(jié)合在一起，就形成了促銷策略。
三、房地產(chǎn)市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展
社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，必然帶動房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經(jīng)濟(jì)市場的發(fā)展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產(chǎn)企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場營銷策略，使房地產(chǎn)企業(yè)長久的發(fā)展下去。
（一）人文營銷
由于現(xiàn)在社會的發(fā)展和進(jìn)步，影響著消費水平的發(fā)展，所以消費者對居住環(huán)境的要求越來越高，這就要求房地產(chǎn)的產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量要具備人文理念。在進(jìn)行市場銷售時，將產(chǎn)品的項目特點和服務(wù)的人文理念充分的體現(xiàn)出來，將項目營銷變環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)文化的內(nèi)涵。
（二）社會營銷
社會營銷是從社會發(fā)展的角度出發(fā)，因為房地產(chǎn)企業(yè)是社生產(chǎn)力的重要組成部分。以經(jīng)濟(jì)實體的形式，獲取社會群眾的經(jīng)濟(jì)利益。在做房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略時，以品牌形象承擔(dān)社會應(yīng)盡的職責(zé)，與人們?nèi)罕姼愫藐P(guān)系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經(jīng)濟(jì)利益。
（三）知識營銷
1 房地產(chǎn)市場健康現(xiàn)狀描述
“健康”原本用來形容人的身體和精神方面的良好狀態(tài)，是人生最寶貴的財富。同樣的，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，良好的市場機(jī)制和穩(wěn)定的外部環(huán)境對其發(fā)展至關(guān)重要。目前，我國的房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，作為國民經(jīng)濟(jì)的最新增長點，它為我國經(jīng)濟(jì)的快速增長做出了相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。此外在開發(fā)投資上，房地產(chǎn)業(yè)的投資潛力也是很大的，目前在投資結(jié)構(gòu)當(dāng)中，價格走勢逐漸趨于穩(wěn)定?？傮w來說，我國的房地產(chǎn)市場健康狀況良好。但需要注意的是，一些不利因素仍然存在，如果處理不當(dāng)，很可能會影響到原本良好的發(fā)展態(tài)勢。具體來看，影響我國房地產(chǎn)健康的狀況的因素主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①城市化發(fā)展水平。隨著城市化發(fā)展進(jìn)程的逐步加快，越來越多的人口涌進(jìn)城市，居民對住房的需求也越來越大。同時，隨著我國居民消費水平的進(jìn)一步提高，他們對住房質(zhì)量和房產(chǎn)服務(wù)水平的要求也更為嚴(yán)格。②流動人口的增加。隨著我國流動人口數(shù)量的大幅增加，相應(yīng)地對住宅的需求量也進(jìn)一步激增，對我國房地產(chǎn)市場的健康狀況產(chǎn)生了一定影響。③城市改造。在改造環(huán)節(jié)，通過對舊城建造，原有的城區(qū)住房結(jié)構(gòu)也發(fā)生了相應(yīng)改變，居民住房面積進(jìn)一步擴(kuò)大，也在影響著我國房地產(chǎn)市場的健康狀況。④改革與市場發(fā)展。在深化改革的過程中，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑行業(yè)發(fā)展的逐步穩(wěn)定，勢必會對我國的房地產(chǎn)行業(yè)造成影響。
2 房地產(chǎn)市場健康的內(nèi)涵
所謂房地產(chǎn)市場健康是相對而言的，受我國地區(qū)發(fā)展水平的限制，各地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況差別明顯，同時還處于一個不斷變化發(fā)展的體系當(dāng)中，隨著市場的發(fā)展各階段都呈現(xiàn)出不同的特點，通過對比不同地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的情況，結(jié)合影響房地產(chǎn)發(fā)展的因素來看，房地產(chǎn)健康就是指在一定時期內(nèi)，通過綜合各個影響因素，如房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模、整體結(jié)構(gòu)、戰(zhàn)略目標(biāo)和發(fā)展方向等，進(jìn)行整體性的把握，通過協(xié)調(diào)和調(diào)整各因素間的關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?？偠灾?，一個健康的房地產(chǎn)市場必須能夠容納足夠數(shù)量的競爭主體，通過競爭機(jī)制，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
首先，對房地產(chǎn)市場來說，健康是一種和諧穩(wěn)定的理想狀態(tài)，根據(jù)健康程度，可將房地產(chǎn)市場的健康狀況分為健康和不健康，而健康狀態(tài)又可以分為基本健康和非常健康；不健康狀態(tài)又可以分為輕度不健康、重度不健康以及嚴(yán)重不健康。一旦房地產(chǎn)市場處于嚴(yán)重不健康狀態(tài)，再加上處理措施不當(dāng)，則房地產(chǎn)市場勢必會陷入市場危機(jī)，對今后的長遠(yuǎn)發(fā)展造成不良影響。此外還要注意，絕對健康狀態(tài)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展來說是不存在的。其次，一個健康的房地產(chǎn)市場還有一個顯著特征，即實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，既能保證當(dāng)前形勢下的市場需求，又能把眼光放長遠(yuǎn)，合理規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，正確處理資源、人口和環(huán)境的關(guān)系，為未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。最后，房地產(chǎn)市場還具有很強(qiáng)的區(qū)域性特征，因此各地區(qū)房地產(chǎn)市場的健康狀況和評價標(biāo)準(zhǔn)存在一定程度的差異。針對不同地區(qū)的發(fā)展情況和未來趨勢，各個地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展策略要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，并根據(jù)實際需求不斷補(bǔ)充和完善。因此，一個健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，必須具備良好的外部基礎(chǔ)，即穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境和運行機(jī)制，房產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是評價房地產(chǎn)市場健康與否的重要標(biāo)志，評價指標(biāo)主要由經(jīng)濟(jì)、人民生活、環(huán)境三方面組成。只有適應(yīng)了這三方面發(fā)展的需求，才能建立起和諧穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場健康體系。
3 房地產(chǎn)市場健康概念的特征
根據(jù)房地產(chǎn)市場健康的內(nèi)涵，筆者分析了房地產(chǎn)健康的基本特征，具體來說，可以分為以下四點：
3.1 系統(tǒng)性：影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素眾多，既有外部原因，如城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策變化以及土地供應(yīng)情況等；又有內(nèi)部原因，如開發(fā)商的整體實力和購房者的心理等。同時這些因素相互獨立，彼此影響，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。房地產(chǎn)市場健康體系是一個綜合的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)，在分析時，要考慮全面，分清主次，抓好重點，將它們置于一個完整的系統(tǒng)當(dāng)中。
3.2 動態(tài)性：房地產(chǎn)市場的評價內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的，因此在評價過程中，必須根據(jù)實際情況，及時作出相關(guān)調(diào)整。并在此過程中，不斷補(bǔ)充和完整房地產(chǎn)市場健康體系的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
3.3 區(qū)域性：我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展受區(qū)域性影響很大，不同地區(qū)的房產(chǎn)價值和發(fā)展情況存在明顯差異。同樣的，我國的房地產(chǎn)市場健康體系建設(shè)也具有區(qū)域性特點，一些東部沿海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)往往起步較早，基礎(chǔ)雄厚。
3.4 相對性：對房地產(chǎn)業(yè)來說，所謂健康與否，是就評價的對象來說的，并不絕對。因此，對房地產(chǎn)市場健康體系而言，研究對象必須統(tǒng)一固定，前后一致，否則會影響房地產(chǎn)評價的結(jié)果。
4 構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康體系的反思和對策
目前，我國的房地產(chǎn)市場存在著產(chǎn)權(quán)不明晰、融資渠道單一以及保障性住房分配不合理等種種問題，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的當(dāng)前形勢，筆者從以下幾個方面提出了建設(shè)性意見：
4.1 走出“土地財政”困境，改革土地稅收政策。土地是發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的根本所在，是進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，不可避免的會涉及到土地產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商在實施開發(fā)時，常因房地產(chǎn)資源的分配和產(chǎn)權(quán)歸屬問題引發(fā)糾紛。中國的人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)決定著當(dāng)前住房高增長的需求，但由于土地財政的普遍存在，由土地帶來的稅收占地方預(yù)算收入的比重過大，造成了國民收入分配結(jié)構(gòu)不合理，抑制民間投資，不利于市場秩序的穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。同時，土地財政還造成了房價增長，房價過高，嚴(yán)重威脅著我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。為了構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場的健康體系，必須從根源上解決房價過高和增長過快問題，即調(diào)整地方財政收入結(jié)構(gòu)，推動稅收結(jié)構(gòu)多元化，盡快開征物業(yè)稅。
4.2 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，建立健全住房保障體系。保障性住房是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)問題、社會問題一項重要舉措，住房保障的落實有助于社會和諧，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。我國保障性住房制度自建立發(fā)展至今，已然取得了不少的成績，但由于經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展階段及漸進(jìn)式體制改革的路徑限制，在制度建設(shè)方面還非常不完善。
2008年以前，我國保障性住房的建設(shè)總體上呈現(xiàn)“類型少、供應(yīng)量少、覆蓋面小、供求矛盾大”的特點，保障性住房不僅在融資上相當(dāng)困難，而且一些配套支持發(fā)展嚴(yán)重滯后，再加上地價上漲和地方政府對土地出讓收入的依賴，保障性住房土地供應(yīng)也難以保證，保障性住房機(jī)構(gòu)建設(shè)落后，分配不合理等一系列問題，使得我國保障性住房建設(shè)一直飽受詬病。2008年以后，保障性住房這一重要供給，到目前擴(kuò)充了大量的公共租賃住房、限價商品房以及各類棚戶區(qū)改造的多方面供應(yīng)體系。
4.3 完善預(yù)售制度，拓展融資渠道。我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在著諸多問題。首先，預(yù)售制度使得房地產(chǎn)開發(fā)市場的門檻過低，刺激了非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的沖動；其次，商品房質(zhì)量無法得到切實保證，商品房預(yù)售制度導(dǎo)致開發(fā)商和購房者嚴(yán)重信息不對稱，消費者對于所購房屋綜合信息的掌握處于絕對劣勢地位，消費者在商品房質(zhì)量達(dá)不到預(yù)先要求的情況下也不得不違心接受；第三，有些開發(fā)商利用商品房預(yù)售變相進(jìn)行非法集資活動，例如通過收取定金、誠意金或認(rèn)購等方式損害消費者利益。以上存在的這些問題都是由于現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度存在缺陷所致。雖然商品房預(yù)售制度存在很多弊端，但是驟然取消期房預(yù)售制度，必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的沖擊，在目前房地產(chǎn)融資渠道比較單一和房價居高不下的情況下，必須要通過軟著陸才能保障消費者的權(quán)益，避免金融系統(tǒng)風(fēng)險，穩(wěn)定市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展。因此本文認(rèn)為商品房預(yù)售制度的廢除還不合時宜，必須改革完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度，充分發(fā)揮政府職能，進(jìn)一步完善預(yù)售監(jiān)管措施，加強(qiáng)監(jiān)管。也是商品房銷售方式實現(xiàn)逐步轉(zhuǎn)型，平穩(wěn)過渡的必要手段。
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改革開放30多年，房地產(chǎn)不僅成為重要的生產(chǎn)和生活資產(chǎn)，而且是國民經(jīng)濟(jì)重要組成部分。其中，新建商品房和存量住房是房地產(chǎn)市場流通的主要部分，也是反映區(qū)域房地產(chǎn)市場是否健康、平穩(wěn)發(fā)展的晴雨表。在實行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策之前，由于城市人口增長過快，普通商品房供不應(yīng)求，投資投機(jī)需求得不到抑制等問題存在情況下，商品房和存量房呈現(xiàn)量價齊升，市場呈現(xiàn)虛假繁榮，房地產(chǎn)市場發(fā)展像一匹脫韁的野馬快速前行。買賣雙方出現(xiàn)較多的沖突和矛盾，房地產(chǎn)管理部門不能有效的進(jìn)行管理，只能被動的解決出現(xiàn)的問題。究其原因，主要是發(fā)展速度不符合國情，管理部門只做促發(fā)展的工作，忽視重要的監(jiān)管職責(zé)。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展，建立對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管制度是唯一正確的方法。只有管理部門高度重視此項工作并積極開展監(jiān)管工作，才能從根本上消除影響新建商品房建設(shè)、流通過程中出現(xiàn)的問題，消除存量住房信息虛假，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)開展業(yè)務(wù)等行為。以實際行動解決房地產(chǎn)市場平安發(fā)展中存在的障礙，使得監(jiān)管工作成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的堅定捍衛(wèi)者。
二、監(jiān)管是依法治市場的具體體現(xiàn)
監(jiān)管工作是按照現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策規(guī)定，根據(jù)工作特點制定具體的工作流程和要求，組織具備一定政策水平和專業(yè)知識的人員對監(jiān)管相對單位開展的專項監(jiān)督工作。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管內(nèi)容包括：售樓處公示資料、銷售房屋的公示信息、銷售人員的公示信息、銷售中介機(jī)構(gòu)公示資料、公開發(fā)放的與銷售項目有關(guān)資料。對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管內(nèi)容包括：店面公示資料、持證經(jīng)紀(jì)人員公示信息、居間合同示范文本公示及使用、信息平臺。為保證開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)公示內(nèi)容真實、有效并符合新建商品房銷售、存量房交易、租賃和有關(guān)信息規(guī)定，房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作尤其重要。天津市區(qū)縣房管局監(jiān)管隊伍要在設(shè)定時間內(nèi)對全部在售新建商品房銷售現(xiàn)場、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門店公示內(nèi)容進(jìn)行周期性檢查。在檢查過程中確保一般性問題隨時發(fā)現(xiàn)隨時糾正。對違反政策規(guī)定的問題均下達(dá)責(zé)令整改通知書，對整改情況進(jìn)行復(fù)查至整改完畢。對嚴(yán)重違反政策損害購房人利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的行為，在調(diào)查取證的基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)執(zhí)法機(jī)關(guān)依法查處，同時關(guān)閉商品房銷售合同、存量房交易合同網(wǎng)絡(luò)打印功能。監(jiān)管工作具有長期性、穩(wěn)定性，而監(jiān)管對象處于不斷變化的情況中，違法違規(guī)現(xiàn)象隨時發(fā)生，使得監(jiān)管工作要不斷適應(yīng)變化的環(huán)境，堅持現(xiàn)場監(jiān)管的傳統(tǒng)，不斷把法治的理念及時傳達(dá)到監(jiān)管對象，使其時刻尊法、守法，按照各項規(guī)定從事相關(guān)工作，真正實現(xiàn)依法管理房地產(chǎn)市場的目標(biāo)。
三、監(jiān)管是改進(jìn)管理模式的有效途徑
房地產(chǎn)市場管理部門在日常管理中，較為注重制定政策、程序和研究問題的解決方法，注重事物發(fā)展的過程，在意形成的結(jié)論是否可控。較為忽視事物形成的原因調(diào)查，忽視運用規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)分析構(gòu)成事物組成成分準(zhǔn)入要求合規(guī)性的審查，使得管理的措施、辦法、解決問題的效率呈現(xiàn)明顯滯后性。在商品房銷售、房地產(chǎn)中介、房屋租賃等方面出現(xiàn)許多違反市場經(jīng)濟(jì)公平、公正、公開、依法等原則的典型案例，使得相關(guān)管理部門疲于應(yīng)對，在不能及時解決出現(xiàn)的問題情況下，使得、投訴、聚眾維權(quán)等事件高居不下。解決這些問題的有效途徑在于從根本上轉(zhuǎn)變管理方式，由注重事中、事后管理變?yōu)樽⒅厥虑?、事中、事后全程管理，建立體制機(jī)制完善的房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度成為唯一選擇。通過管理部門將必要的人力、物力及相關(guān)資源配置前移，最大限度實現(xiàn)用無形的手調(diào)控，處理、化解房地產(chǎn)市場發(fā)展中出現(xiàn)的各類問題。用監(jiān)管的方式形成管控房地產(chǎn)市場的重要手段，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)行為始終處于市場管理部門法眼內(nèi)。監(jiān)管部門通過不斷改進(jìn)監(jiān)管工作，公開監(jiān)管規(guī)范、程序、標(biāo)準(zhǔn)及處罰辦法，形成透明度高的工作模式。同時，要使開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)清楚，出現(xiàn)違法、違規(guī)行為必將受到處罰、信譽(yù)受損的結(jié)果，真正實現(xiàn)監(jiān)管工作在維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展中的正能量。
四、監(jiān)管是實現(xiàn)源頭治理的重要手段
【關(guān)鍵詞】
菏澤市；房地產(chǎn)市場；對策建議
一、房地產(chǎn)市場的相關(guān)理論
（一）房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。
房地產(chǎn)由于其自身的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱之為不動產(chǎn)，包括實物，權(quán)益和區(qū)位三要素。房地產(chǎn)的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。
（二）房地產(chǎn)市場的概念
市場一般狹義上指商品交換的場所；廣義上可以理解為商品交換關(guān)系的總和。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中，對房地產(chǎn)市場下的定義是指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動?，F(xiàn)時所稱房地產(chǎn)市場，包括國有土地使用權(quán)出讓，轉(zhuǎn)讓，出租，抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃等交易活動。
二、菏澤市房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析
菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤?？偯娣e12238.6平方公里，人口875萬。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，菏澤市房地產(chǎn)市場一直保持增長勢頭。菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年遞增，但是增長速度在2010年達(dá)到71.1%的最高點后開始放緩，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個百分點。房屋竣工面積和房屋銷售面積發(fā)展趨勢類似，都是在2012年進(jìn)入低谷，但在2013年有所好轉(zhuǎn)。從結(jié)構(gòu)上看，可知住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對應(yīng)的商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重在逐漸上升。
由以上數(shù)據(jù)可以看出，菏澤市房地產(chǎn)市場總體呈上升趨勢，但增長速度在減緩，但在2013年情況有所好轉(zhuǎn)，商業(yè)營業(yè)用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變化。
三、菏澤市房地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題
（一）房地產(chǎn)市場產(chǎn)品需求不足
現(xiàn)階段，菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模相對過大，菏澤市城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個市場剛性需求不足。首先，從人口數(shù)量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長速度在2009年達(dá)到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩(wěn)低速增長態(tài)勢，本地居民的剛性需求經(jīng)過前幾年的努力基本已經(jīng)得到滿足。其次，從年齡結(jié)構(gòu)上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總?cè)丝诘谋戎貫?0.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到11.0%，比2010年提高1.3個百分點。全市65歲及以上老年人口達(dá)到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對于房地產(chǎn)市場有不利影響，
（二）房地產(chǎn)價格與居民收入不協(xié)調(diào)
2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長10.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長11.0%；農(nóng)民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長13.7%。但是菏澤仍舊是一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，2013年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)模式單一
菏澤市大多數(shù)開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式單一，缺乏全產(chǎn)業(yè)鏈的開發(fā)能力。近幾年，許多只有資金而沒有經(jīng)驗的企業(yè)紛紛加入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，業(yè)務(wù)能力偏低，開發(fā)模式單一，大多數(shù)資金是用于投資住宅地產(chǎn)的開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，國家對發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的支持以及消費者消費需求的升級，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)所占份額將會相應(yīng)的擴(kuò)大，而目前菏澤市房地產(chǎn)市場中同型產(chǎn)品較多，可供購房者選擇的其他業(yè)態(tài)形式的產(chǎn)品很少。
四、對菏澤市發(fā)地產(chǎn)發(fā)展的建議
（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控
依法整頓地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)土地開發(fā)的方法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和進(jìn)度，穩(wěn)定住房價格。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應(yīng)。加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建設(shè)成本。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析，建立房地產(chǎn)預(yù)警體質(zhì)和信息系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。
（二）促進(jìn)發(fā)展房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展
切實引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)注重產(chǎn)品的開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變，鼓勵企業(yè)豐富業(yè)態(tài)形式，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等業(yè)態(tài)形式的發(fā)展。特別是旅游業(yè)對房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有升溫作用，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定與繁榮。菏澤市發(fā)展旅游業(yè)過程中規(guī)劃不夠合理，對環(huán)境的破壞嚴(yán)重等問題制約了菏澤市旅游地產(chǎn)的開發(fā)與繁榮。因此，菏澤市發(fā)展旅游地產(chǎn)首先要做好的就是旅游業(yè)的合理規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)工作，要科學(xué)規(guī)劃與布局旅游景點，規(guī)劃要嚴(yán)格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環(huán)境保護(hù)措施相結(jié)合的原則，建立起房地產(chǎn)市場與旅游業(yè)之間密切的聯(lián)系。
（三）擴(kuò)大房地產(chǎn)投資融資渠道
菏澤市房地產(chǎn)市場投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規(guī)是政府的職責(zé)，融資法律法規(guī)的實施有助于建立多元化的融資體系。發(fā)行股票是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規(guī)建立多元化的房地產(chǎn)融資渠道。
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針對這樣的情況，今年總理的報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式”的目標(biāo)。可以說，這個目標(biāo)的提出對未來的國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有重要的指導(dǎo)意義。從這個目標(biāo)的內(nèi)涵來看，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展就是要建立一個滿足絕大多數(shù)民眾住房需求的住房消費市場，而不是一個少數(shù)人投資的市場。當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個消費者的市場的時候，政府必然會出臺一系列政策來保護(hù)住房消費者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投資行為。盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策在這方面有一定的認(rèn)識，但所出臺的政策的效果還是十分有限。但總理在今年的政府工作報告中把中國未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展確定在消費意義上來，這對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展具有十分重要的意義。
總理政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)政策的新意之一，就是強(qiáng)調(diào)了未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展重點要放在面向廣大群眾的普通商品住房上。這一點與上述住房消費模式的改變有關(guān)。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費模式的住房產(chǎn)品。出于這點考慮，就應(yīng)該將房地產(chǎn)市場發(fā)展的重點放在面向廣大群眾的普通商品房上，這既是對2006年《國六條》細(xì)則的進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，也是向市場發(fā)出了明確的政策信號。對應(yīng)于國六條細(xì)則兩個70％指標(biāo)(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價位中小套型)，就是以中低檔住房為主，這已經(jīng)明確不允許有人借政策彈性把90平方米以下的住房建造成高檔住房。可以說，這點是中國未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的基點，是任何人或房地產(chǎn)企業(yè)都不可改變的原則。
同時，報告也表明，普通商品房的生產(chǎn)還表現(xiàn)在建立起完全由政府負(fù)責(zé)的廉租屋、經(jīng)濟(jì)適用房及限價房的住房保障體系上。目前市場流行的住房保障體系的思路，是要建立大量的廉租屋來解決城市居民的住房問題，我對此持保留意見。因為， “大量的廉租屋”到底量應(yīng)該是多少，它解決的住房對象應(yīng)該是哪些人，這些問題應(yīng)該首先明確。按照發(fā)達(dá)市場體系的情況來看，廉租屋只是解決那些完全喪失工作能力的殘疾人、老人等的住房問題，而且美國的這個比重不會超過總?cè)丝诘?％-4％。但在中國，即使把這個比重上升到10％，也仍然還有許多民眾的住房需要通過其它方式來解決。
還有，通過經(jīng)濟(jì)適用房是否能夠解決廣大民眾的住房問題。在這里，我先不討論這種經(jīng)濟(jì)適用房的合理性與否。我們先假定這種經(jīng)濟(jì)適用房是一個合理的制度安排，如北京三年要拿出“兩個一千萬”來建經(jīng)濟(jì)適用房及限價房，如果這些住房的建筑面積每套在50-90平方米之間，取中位數(shù)每套70平方米，那么兩千萬平方米住房相當(dāng)于30萬套住房。30萬套經(jīng)濟(jì)適用住房對擁有1700萬人口(600萬戶，以2006年統(tǒng)計數(shù))的北京來說，同樣是杯水車薪，所占總居民戶口的比重只是5％(這還不包括新增人口)?？上攵?，北京花這樣大的力氣來建造經(jīng)濟(jì)適用房所能夠滿足的人口也僅是5％，那么其它城市要通過這種方式來化解居民的住房問題更是不可能。大家也可以看到，1998年至2005年北京建成經(jīng)濟(jì)適用房1773萬平方米，但實際上解決了多大比例的居民住房問題，早就一目了然。
關(guān)鍵詞：數(shù)學(xué)方法；房地產(chǎn)市場；市場調(diào)查；市場預(yù)測
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02
隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場也在不斷地實現(xiàn)突破增長，但是在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中仍然存在一些風(fēng)險以及問題，因此房地產(chǎn)市場一般都是利用調(diào)查與預(yù)測的方式來實現(xiàn)市場的規(guī)劃發(fā)展，這就在我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指導(dǎo)下有效地實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的再發(fā)展，同時能夠有效地體現(xiàn)我國的市場經(jīng)濟(jì)利益。
1 房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測解析
目前我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了從買方市場轉(zhuǎn)化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產(chǎn)市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產(chǎn)市場競爭在經(jīng)濟(jì)發(fā)展下不斷強(qiáng)化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是發(fā)展的關(guān)鍵，因此市場的調(diào)查以及預(yù)測就成為我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷過程中，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要依據(jù)，筆者根據(jù)以往的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，目前的房地產(chǎn)市場在近五年之內(nèi)已經(jīng)發(fā)展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學(xué)有效的市場調(diào)查以及預(yù)測手段，才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身的發(fā)展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產(chǎn)市場在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的位置。
（1）房地產(chǎn)市場調(diào)查介紹。在房地產(chǎn)市場調(diào)查的過程中主要包括以下三個環(huán)節(jié)：首先是在調(diào)查的前期進(jìn)行準(zhǔn)備，前期你的準(zhǔn)備階段主要是分析經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的影響以及發(fā)展的機(jī)遇，這個時候就需要確定房地產(chǎn)市場的具體調(diào)查目標(biāo)、制定詳細(xì)的調(diào)查計劃、根據(jù)自身的發(fā)展以及文藝設(shè)計調(diào)查方案，當(dāng)然要在調(diào)查的過程中對于調(diào)查的方式、人員等進(jìn)行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調(diào)查，對調(diào)查的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行詳細(xì)的整合，為后期的正式調(diào)查做好準(zhǔn)備工作。其次是正式調(diào)查階段，這一個階段的任務(wù)主要是收集資料，同時要對調(diào)查人員進(jìn)行專業(yè)的調(diào)查培訓(xùn)，這個環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中最重要的，因此在這個環(huán)節(jié)中要保證調(diào)查的嚴(yán)謹(jǐn)。最后一個環(huán)節(jié)就是調(diào)查的總結(jié)，這一環(huán)節(jié)主要是針對前兩個環(huán)節(jié)中比較分散的數(shù)據(jù)進(jìn)行一下整理，并根據(jù)經(jīng)驗對本次的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，得出比較科學(xué)的結(jié)論，同時將結(jié)論進(jìn)行記錄，為營銷策略做出明確的建議。
（2）房地產(chǎn)市場預(yù)測介紹。房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)是建立在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，我們在進(jìn)行預(yù)測的時候可以利用已經(jīng)調(diào)查得出的資料預(yù)測的信息，當(dāng)然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產(chǎn)市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行一定的判斷。在一般的房地產(chǎn)市場預(yù)測環(huán)節(jié)主要有以下內(nèi)容：臆斷預(yù)測的目標(biāo)方向性、收集整合調(diào)查資料、選擇預(yù)測方法并且建立設(shè)施的數(shù)學(xué)模型、審核預(yù)測的結(jié)果、總結(jié)預(yù)測結(jié)果。
2 數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測中的應(yīng)用
（1）數(shù)學(xué)統(tǒng)計方法分析。數(shù)學(xué)統(tǒng)計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數(shù)量特點以及基本的變化規(guī)律。在這一種數(shù)學(xué)分析方法中比較常用的方法是有集中數(shù)據(jù)的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數(shù)據(jù)綜合指數(shù)的分析。其中的集中數(shù)據(jù)趨勢變化的分析是將全體數(shù)據(jù)中的整合變量的方向性規(guī)劃為某一個數(shù)據(jù)指標(biāo)上，這一點就成為這一組數(shù)據(jù)中的核心點，同時可以用它來代表整體的數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢。這種集中數(shù)據(jù)整合的方法有很多種，例如可以算術(shù)數(shù)據(jù)的平均數(shù)、中位數(shù)以及眾數(shù)。分散的程度分析是借助整個數(shù)據(jù)數(shù)列之間變量的變化分散程度，數(shù)據(jù)的標(biāo)志性變化的情況是指標(biāo)的變化越小，平均數(shù)的代表程度反而越大，統(tǒng)計方法中的常用統(tǒng)計方法有：數(shù)據(jù)平均差、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)差以及離散系數(shù)。
（2）數(shù)學(xué)解析性分析。關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查與預(yù)測方面的解析性統(tǒng)計分析方法主要是借助數(shù)學(xué)理論基礎(chǔ)來進(jìn)行的，通過對調(diào)查預(yù)測數(shù)據(jù)的規(guī)律進(jìn)行深入的解析來定量數(shù)據(jù)的分析，常用的數(shù)學(xué)方法有：數(shù)據(jù)的方差分析、預(yù)測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數(shù)據(jù)的方差分析中首先通過分析不同的調(diào)查數(shù)據(jù)來進(jìn)行整合。在了解了整個調(diào)查的數(shù)列中自變量對因果變量的影響意義來預(yù)測整個調(diào)查結(jié)果的內(nèi)容。同時數(shù)據(jù)方差分析應(yīng)用的過程中針對一般假定的數(shù)據(jù)分布，可以選擇相對比較穩(wěn)定的方差來實現(xiàn)數(shù)據(jù)的預(yù)測。在預(yù)測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規(guī)則的數(shù)列數(shù)據(jù)進(jìn)行多元統(tǒng)計，整個的多元統(tǒng)計可以根據(jù)數(shù)量的變化選擇多樣性，在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中我們一般選擇類聚的形式來進(jìn)行聚類分析。聚類分析系統(tǒng)主要有：聚類法、動態(tài)聚類法、模糊聚類法等。當(dāng)然隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，數(shù)學(xué)模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據(jù)，例如利用計算機(jī)中的SPSS軟件對調(diào)查的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計。
（3）數(shù)學(xué)定量預(yù)測方法，在這一種方法中主要依據(jù)一元線性的模型建立來實現(xiàn)在數(shù)據(jù)資料的整合，一方面利用運用數(shù)學(xué)方法，另一方面結(jié)合計算機(jī)技術(shù)，對房地產(chǎn)的營銷變化做出科學(xué)的估計和判斷。數(shù)學(xué)統(tǒng)計模型是一個相對比較穩(wěn)定的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)用，同時比較準(zhǔn)確、客觀真實，特別是在中短期的調(diào)查與預(yù)測中有比較客觀的優(yōu)勢。
3 結(jié)語
數(shù)學(xué)方法在房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測中已經(jīng)有了很長一段的應(yīng)用歷史，當(dāng)然在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調(diào)查與預(yù)測的更新來實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的發(fā)展，因此對于數(shù)學(xué)方法的應(yīng)用需要不斷的去研究探索。
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市場運行機(jī)制 政府宏觀調(diào)控
中圖分類號：F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A
文章編號：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
隨著我國工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國的國計民生。現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場運行過程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。直接表現(xiàn)為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機(jī)制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進(jìn)行。對于如何有效發(fā)揮市場機(jī)制和政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用也就成為了熱點研究問題。
研究我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。
(一)從市場和政府兩個層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究
趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機(jī)制對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場運行機(jī)制來分析，他認(rèn)為企業(yè)和個人追求利益最大化是市場經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個過程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說明了其運行的不規(guī)范性。此外，我國房地產(chǎn)市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不正常。從政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控機(jī)制分析，作者提出正是由于市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調(diào)控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機(jī)制和政府運行機(jī)制兩個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價格是市場經(jīng)濟(jì)的核心問題，對于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價格只能由供求決定的說法，他認(rèn)為是不符合市場經(jīng)濟(jì)運行實際的。他提出房地產(chǎn)商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構(gòu)成的，而之所以我國的利率機(jī)制對房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場化的水平。國家宏觀調(diào)控政策和市場機(jī)制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場運行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房價格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬斷產(chǎn)業(yè)鏈條，用市場機(jī)制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項目規(guī)劃、設(shè)計、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產(chǎn)業(yè)市場管理局，實現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議。可見，從市場和政府兩個層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，但是對二者在房地產(chǎn)市場調(diào)控中如何作用的機(jī)理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場機(jī)制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用來制定對策。
(二)從政府層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究
目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價格指導(dǎo)和價格管制，計劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產(chǎn)市場的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房價失效，土地儲備制度調(diào)節(jié)房價難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽?。趙傳波(2009)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場處在整體供給過剩與價格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過程中存在著嚴(yán)重的信息不對稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實際上推動了房地產(chǎn)價格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機(jī)制在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。
綜上所述，目前對于房地產(chǎn)市場刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實需要，本文將在對市場機(jī)制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機(jī)理分析之后，結(jié)合我國房地產(chǎn)的實際情況，分析市場失靈的具體表現(xiàn)以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。
二、市場在房地產(chǎn)運行中的作用機(jī)制
市場經(jīng)濟(jì)條件下市場運行機(jī)制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機(jī)制在配鼴資源時會出現(xiàn)“市場失靈”。
(一)市場機(jī)制在房地產(chǎn)運行中的作用分析
我國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規(guī)律在房地產(chǎn)市場運行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場機(jī)制包括價格機(jī)制、供求機(jī)制和競爭機(jī)制，在房地產(chǎn)市場中．市場運行機(jī)制有其自身
的特點。
1．供求機(jī)制。供求機(jī)制是通過供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當(dāng)供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產(chǎn)市場由于其特殊性。供求機(jī)制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機(jī)制的作用范圍有限，因為房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性，一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來彌補(bǔ)。此外。就算是同一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長時間完成，因為房地產(chǎn)市場不像其他商品市場，其建設(shè)周期較長，在需求變化后，不能及時調(diào)整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場不僅僅可以通過提高增量房地產(chǎn)的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來滿足需求。
2．價格機(jī)制。價格機(jī)制是通過房地產(chǎn)價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產(chǎn)市場的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對于房地產(chǎn)市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場租售比價的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。
3．競爭機(jī)制。房地產(chǎn)市場通過競爭機(jī)制實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競爭機(jī)制是其動力機(jī)制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價值。此外，房地產(chǎn)市場的競爭還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場本身具有較強(qiáng)的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會在價格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競爭。
(二)我國房地產(chǎn)市場運行中“市場失靈”的表現(xiàn)
我國房地產(chǎn)市場運行中“市場失靈”表現(xiàn)在四個方面：一是房地產(chǎn)市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產(chǎn)商不公平競爭，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對每個問題逐一詳述：
1．房地產(chǎn)市場供需不平衡。近年來，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴(kuò)大的趨勢，這從近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴(kuò)大的趨勢。直接的后果是我國房地產(chǎn)價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產(chǎn)的需求加大；二是我國城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場投機(jī)行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場需求。
2．房地產(chǎn)市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，以及房地產(chǎn)市場預(yù)防信息不對稱的成本費用高，我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場更為明顯。我國房地產(chǎn)市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現(xiàn)上升趨勢。在一個完整的房地產(chǎn)市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據(jù)信息優(yōu)勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。
3．房地產(chǎn)商不公平競爭。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過正當(dāng)競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實情況來看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產(chǎn)運行中的不規(guī)范性。
4．房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國房地產(chǎn)市場突出的問題之一，表現(xiàn)在三個方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。
三、政府在房地產(chǎn)運行中的責(zé)任
我國房地產(chǎn)市場運行在市場機(jī)制充分發(fā)揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。
(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運行中的作用分析
在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部運行機(jī)制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時兼顧房地產(chǎn)市場的公平性。
1．土地出讓管理機(jī)制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。
2．財政稅收機(jī)制。財政稅收機(jī)制是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，政府通過對房地產(chǎn)市場的課稅對象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的有效需求和有效供給，通過房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動．實現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置。
3．信貸政策機(jī)制。我國房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機(jī)制可以從金融調(diào)控的視角對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。通過對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。
4．住房保障機(jī)制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機(jī)制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中經(jīng)適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。
(二)我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析
針對我國房地產(chǎn)市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。
1．土地政策分析。我國房地產(chǎn)市場過熱問題是一個結(jié)構(gòu)性問題，用土地出讓管理措施來調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強(qiáng)。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財
政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場針對性不強(qiáng)。
2．財政政策分析。我國政府對房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡。
3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產(chǎn)市場常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。
4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經(jīng)適房的價格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤的經(jīng)適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機(jī)制的缺乏，政策未能得到有效實施。
四、完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議
