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根據(jù)《廣州市房屋租賃管理規(guī)定》（廣州市人民政府令〔XX〕第2號）的精神，為了進一步加強房屋租賃市場管理，規(guī)范房屋租賃行為，明確區(qū)（縣級市）國土資源和房屋管理局、區(qū)（縣級市）房地產(chǎn)租賃管理所和街（鎮(zhèn)）出租屋管理服務(wù)中心三者的管理職責，推進城市管理工作邁上新臺階，特訂立本委托合同，共同遵守。
一、委托范圍：甲方將轄區(qū)內(nèi)全部房屋（含住宅和非住宅房屋）的租賃登記備案工作委托乙方負責辦理。
二、委托時限：自_____年_____月_____日起至______年______月______日止。
三、乙方接受甲方委托，應(yīng)具備下列條件：
1．有固定的辦公場所，正式掛牌辦公；
2．兩名以上經(jīng)培訓的專、兼職房屋租賃管理工作人員；
3．統(tǒng)一使用“廣州市房屋租賃計算機管理系統(tǒng)”軟件。
四、雙方職責：
（一）甲方職責：
1．負責對違法租賃行為進行查處和做出行政處罰決定。
2．區(qū)、縣級市房地產(chǎn)租賃管理所負責房屋租賃登記備案的組織實施，對乙方進行業(yè)務(wù)培訓、指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督，開展違法租賃行為和租賃登記備案違規(guī)操作的調(diào)查、查處工作。
3．負責轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳組織工作。
（二）乙方職責：
1．負責辦理轄內(nèi)房屋租賃登記備案手續(xù)，每月將受理的登記備案數(shù)據(jù)信息及時報送甲方。要求按照市國土資源和房屋管理局制定的辦事程序進行統(tǒng)一操作，統(tǒng)一收費。
2．負責對轄區(qū)內(nèi)租賃房屋進行巡查，協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃市場的清理整頓工作，發(fā)現(xiàn)涉及甲方職權(quán)范圍的違法租賃行為，及時書面告知甲方查處。
3．協(xié)助甲方開展轄內(nèi)房屋租賃政策宣傳工作。
五、違約責任：
1．甲方?jīng)]有履釁湎嚶φ鬧霸穡?曳嬌梢砸?蠹追鉸男校?緙追餃圓宦男校?曳接腥ㄏ蟶弦患噸鞴懿棵嘔螄喙匭?韃棵牛ò歟從常?醬偌追鉸男小r蚣追講宦男兄霸鴝?斐曬芾砉?у模?追接τ械o嚶π姓?鶉巍?br> 2．甲方發(fā)現(xiàn)乙方不履行職責或有違規(guī)操作的，應(yīng)責令其限期整改。乙方逾期不改正的，甲方有權(quán)向協(xié)調(diào)部門（辦）反映。因乙方不履行職責或違規(guī)操作而造成管理過失的，乙方應(yīng)承擔相應(yīng)的行政責任。
六、本合同自雙方簽訂之日起生效。
七、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送一份給市國土資源和房屋管理局備案。
2.我公司和物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理委托合同與本公約內(nèi)容不存在抵觸。
3.我公司如將項目轉(zhuǎn)讓，將保證受讓人承諾遵守本公約。
上述條款為本公約內(nèi)容的組成部分，經(jīng)_________市居住小區(qū)管理辦公室核準之日起，我公司即應(yīng)遵從本公約內(nèi)容。
開發(fā)企業(yè)：_________(公章)
日期：_________年_________月_________日
第一章 物業(yè)基本情況
一、物業(yè)名稱_________;座落_________;物業(yè)四至_________;總建筑面積_________;土地用途及使用期限_________;國有土地使用證明文件_________，政府批文號_________。
二、列明共有部位(具體參考公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明等)和共有設(shè)施設(shè)備(指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，不為單個產(chǎn)權(quán)人所有而為多個產(chǎn)權(quán)人共同擁有和使用的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)按實際情況列明。)以及其他配套設(shè)施。
第二章 各主體基本情況
一、產(chǎn)權(quán)人指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
二、物業(yè)管理企業(yè)
名稱_________;物業(yè)管理資質(zhì)合格證書號_________;注冊地址_________;法定代表人_________;注冊資金_________。
備選內(nèi)容：_________。
管理業(yè)績：管理面積_________;是否獲得過市優(yōu)或國優(yōu)稱號等。
三、開發(fā)企業(yè)
名稱_________;注冊地址_________;郵編_________;法定代表人_________;注冊資金_________;聯(lián)系人_________;聯(lián)系電話_________。
四、物業(yè)管理企業(yè)和選定和變更
在物業(yè)管理委員會成立之前，物業(yè)管理企業(yè)由開發(fā)企業(yè)選定。公約核準后除以下情況外，開發(fā)企業(yè)不得變更物業(yè)管理企業(yè)。
1.該物業(yè)管理企業(yè)被取消北京市物業(yè)管理資質(zhì);
2.該企業(yè)注銷;
3._________。
上述情況下變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需將變更原因和選定的新物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)事項告知業(yè)主，沒有50%以上反對意見的方可與新物業(yè)管理企業(yè)簽署正式合同。并須到市小區(qū)辦備案。
物業(yè)管理委員會成立之前變更物業(yè)管理企業(yè)，開發(fā)企業(yè)需要求變更后的新物業(yè)管理企業(yè)承諾遵守本公約。
物業(yè)管理委員會成立后可按有關(guān)規(guī)定解聘和重新選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標準
一、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：一般包括房屋及其設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護、機動車停放管理、檔案資料管理等內(nèi)容。
二、物業(yè)管理服務(wù)標準：普通居住小區(qū)最低應(yīng)達到政府規(guī)定的普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)最低標準;高檔居住小區(qū)與其他非居住物業(yè)的服務(wù)標準由開發(fā)企業(yè)自定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)費用和住宅公共維修基金
一、物業(yè)管理服務(wù)費用
1.物業(yè)管理企業(yè)須向產(chǎn)權(quán)人明示物業(yè)管理服務(wù)收費標準_________。
2.收費項目、標準(須具體列出收費項目和標準)_________。
3.物業(yè)管理服務(wù)費的交納辦法_________。
4.在同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自房屋交付使用之日起，開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)權(quán)人空置房屋均應(yīng)承擔相應(yīng)的物業(yè)管理費_________。
5.沒有約定或約定不明的，應(yīng)按政府有關(guān)文件執(zhí)行;政府有新規(guī)定時，收費應(yīng)依新的政策進行調(diào)整。
6.物業(yè)管理服務(wù)收費標準如按規(guī)定或約定有調(diào)整，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公告和書面送達通知全體產(chǎn)權(quán)人。
二、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
1.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關(guān)文件執(zhí)行。
2.共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不敷使用時，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產(chǎn)權(quán)人續(xù)籌。
3.產(chǎn)權(quán)人在出售、轉(zhuǎn)讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，所繳交的共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
第五章 產(chǎn)權(quán)人權(quán)利和義務(wù)
一、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利
1.產(chǎn)權(quán)及基于產(chǎn)權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利如使用公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利、自有部位的裝修和維護權(quán)利、要求毗連產(chǎn)權(quán)人承擔維修責任等。
乙方：(房屋出售單位、委托方)
甲、乙雙方根據(jù)常政發(fā)[1994]107號文頒發(fā)的《常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行辦法》要求，議定以下條款共同信守。
一、房屋管理
(一)乙方根據(jù)市____文件規(guī)定將____新村住房共計____套___平方米(建筑面積)出售給職工個人(說見清冊)，現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費。
(二)上述房屋由甲方實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。
二、房屋修繕
(一)甲方負責乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護，保證房共用部位設(shè)施的完好和正常使用。
(二)托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負責，費用由購房人理。
三、托管費用
(一)根據(jù)市政府文件關(guān)于建立房屋共用部位設(shè)施維護基金的規(guī)定，乙向甲方支付優(yōu)惠出售房或補貼出售房房價款____%,共計人民幣(大寫)___元、Y____元，作為房屋委托管理費。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款金額撥入甲方房屋共用部位設(shè)施維護基金帳戶，帳號________，甲方保證?？顚Ｓ茫⒔邮芤覍彶?。
(二)甲方負責乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費用從上述房屋用部位設(shè)施維護基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項目，若上述基金增值部分不足時，不足部分由乙方按實分攤。
(三)甲方對托管房屋共用部位設(shè)施提供及時的維修、養(yǎng)護。若因甲方維不及時等原因造成不良后果的，由甲方承擔責任。
四、其它
(一)為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其技術(shù)資料移交給甲方存檔備查(合同終止，一并返回)。
(二)遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責任。
(三)其它約定：
備注：
(一)本合同在簽訂后到房屋共用部位設(shè)施維護基金到位之日起生效。
(二)本合同有效期年月日至年月日止。
(三)本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報市物業(yè)主管部門備案(四)本合同適用優(yōu)惠和補貼出售兩類房屋。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)管理委托合同范文2 委托方(以下簡稱甲方)：
受托方(以下簡稱乙方)：
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將祁縣五交化小區(qū)委托與乙方實施物業(yè)管理，訂立本合同。
一. 合同期限：2013年10月1日-----2016年9月30日
二. 甲方負責水、暖、電主管道，鍋爐設(shè)施和樓房以外的公共設(shè)施的維修，負責房屋主體、樓頂?shù)木S修。
三. 乙方按國家有關(guān)部門規(guī)定，制訂物業(yè)管理制度，負責小區(qū)冬季供暖、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理、水、電、暖費用的收繳，車輛管理、安全管理等事宜。
四. 乙方應(yīng)做到文明管理，合理收費，盡職盡責，和諧共處，各項重大時宜需經(jīng)業(yè)主委員會決策通過，達到甲方與業(yè)主滿意的效果。
五. 本合同執(zhí)行期間，如遇到重大事件(如集中供熱、天然氣的引進等)或遇到不可抗力，致使本合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
六. 本合同自簽字之日起生效。合同期滿雙方未提出異議的本合同繼續(xù)有效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
物業(yè)管理委托合同范文3 甲方(委托方)：_________________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：____________________________________ 傳真：_______________
聯(lián)系電話：___________________________________ 電話：_______________
乙方(受委托方)：_______________________________
通訊地址：_____________________________________ 郵編：_______________
電 話：_____________________________________ 傳真：_______________
聯(lián)系人：___________________________ 電話：_______________
甲乙雙方經(jīng)充分協(xié)商，就甲方將自有產(chǎn)權(quán)、位于進賢縣勝利中路39號______層______號房、建筑面積共__________㎡的物業(yè)，作為帝亞世豪商業(yè)中心的組成部分委托乙方對該物業(yè)進行統(tǒng)一經(jīng)營管理，達成一致意見并簽定本合同。
一、委托前提
1、甲方必須是帝亞世豪商業(yè)中心(下稱世豪商業(yè)中心)某一商鋪的產(chǎn)權(quán)擁有人。
2、甲方簽署本合同時，必須親自到場，如不能前往，受委托人必須持有甲方的授權(quán)委托書、身份證明及相關(guān)資料。在委托期內(nèi)，甲方不得自行將商鋪委托乙方以外的第三者或甲方自已對外租賃經(jīng)營。如甲方私下利用業(yè)主權(quán)益或以世豪商業(yè)中心名義作經(jīng)營業(yè)務(wù)，均屬違反合同行為，甲方將承擔由此而產(chǎn)生的全部法律責任。
3、雙方在簽署本合同前，均已履行審慎義務(wù)，對合同風險充分防范。
二、產(chǎn)權(quán)管理
1、甲方對所購物業(yè)擁有自主產(chǎn)權(quán)，也擁有將該產(chǎn)權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓、贈送、繼承等合法權(quán)益，并不因委托乙方經(jīng)營管理該物業(yè)而改變。
2、甲方產(chǎn)權(quán)所有的物業(yè)有關(guān)保險事宜由各產(chǎn)權(quán)人自行辦理并承擔費用。
3、甲方所擁有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)在委托乙方經(jīng)營管理期間，如發(fā)生變賣、轉(zhuǎn)讓、贈送、繼承等導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更的法律事件時，除按照政府指定部門程序辦理相關(guān)手續(xù)外，還應(yīng)書面通知乙方辦理變動手續(xù)，有關(guān)變動不得違反下列原則：
3. 1.保證該物業(yè)的買受人或受讓人、或受贈人、或繼承人繼續(xù)履行原業(yè)主所簽定的委托合同中所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)至原合同期滿。
3. 2.保證該物業(yè)的買受人、受讓人、受贈人或繼承人完成產(chǎn)權(quán)變更前，承擔原業(yè)主與世豪商業(yè)中心的帳務(wù)和債務(wù)。上述保證原則須以甲方及物業(yè)買受人或受讓人、或受贈人、或繼承人共同簽署確認之文件，交乙方備案后方可辦理產(chǎn)權(quán)變動后之各項委托事務(wù)。
4、甲方在發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更之法律事件而不向乙方申報，或甲方不能取得上述與買受人或受讓人、受贈人、繼承人共同簽署確認變更產(chǎn)權(quán)之文件，以及乙方未收到買受人、受讓人或甲方之繼承人確認上述事項之文件，乙方有權(quán)拒絕接受其變更、請求。
三、委托內(nèi)容
1、乙方全權(quán)代表甲方將其物業(yè)用于商業(yè)出租經(jīng)營，乙方以固定回報方式向甲方支付委托經(jīng)營利潤。
2、在委托乙方經(jīng)營期間，甲方明白為配合經(jīng)營需要，其自有物業(yè)的使用權(quán)會受到有別于一般住宅商品房的一定程度的限制與制約，具體規(guī)定見本合同的相關(guān)條款。
3、甲方委托乙方經(jīng)營其物業(yè)后，乙方將代表甲方就世豪商業(yè)中心經(jīng)營方式、策略、價格、物業(yè)保養(yǎng)維護等方面作出決定或調(diào)整?；谑芡袡?quán)限，在法律政策框架內(nèi)，乙方旨在維護大部分業(yè)主共同利益任何作為 或
不作為行為，均視為事前已征得甲方授權(quán)與同意而無須再另行授權(quán)。
4、乙方在除第一年，第二年外，第三、四、五年的每年年底組織召開業(yè)主大會，并向業(yè)主支付其應(yīng)得的固定回報。
四、委托期限
甲方委托乙方經(jīng)營管理物業(yè)的期限從 年 月 日起至 年 月 日止，為期五年。
五、業(yè)主權(quán)益
1、.固定回報利潤
甲方采用本合同委托乙方經(jīng)營管理其物業(yè)，在委托期限內(nèi)乙方按甲方物業(yè)購置價10%/年比例，作為對甲方的固定回報利潤。
2、支付回報方式
2. 1委托期內(nèi)第一年，第二年的固定回報在業(yè)主購買物業(yè)支付部分首期款并簽署商品房買賣合同后給予支付，抵消相應(yīng)首付款。
2. 2第三年、第四年、第五年的固定回報均在該年年底召開業(yè)主大會并予以發(fā)放。
六、甲方的權(quán)利與義務(wù)
1、每年享有本合同委托方案條款所規(guī)定的固定回報利潤分配;
2、在委托期間內(nèi)，甲方保證不因自己物業(yè)的抵押、轉(zhuǎn)讓、繼受而影響委托合同的執(zhí)行和世豪商業(yè)中心的經(jīng)營;
3、若甲方所擁有的物業(yè)產(chǎn)權(quán)在委托乙方經(jīng)營管理期間發(fā)生抵押、查封等法律后果，均由甲方自負。
4、在委托期間內(nèi)，甲方除利潤分配權(quán)益外，其他有關(guān)世豪商業(yè)中心經(jīng)營、物業(yè)維護管理之決策與執(zhí)行等均由乙方全權(quán)進行，甲方不得作任何干涉;
5、甲方因獲得收益而發(fā)生的政府稅項費用由甲方自行承擔;
6、甲方應(yīng)服從乙方或乙方所委托的物業(yè)管理公司的管理與收費;
7、甲方可采用書面形式向甲方提出經(jīng)營建議，但沒有決策權(quán);
8、甲方應(yīng)當恪守并認真履行合同及各項管理規(guī)定，如有違反，乙方有權(quán)單方面終止執(zhí)行本合同，并承擔乙方經(jīng)濟損失，終止執(zhí)行期間因甲方物業(yè)的存在而發(fā)生的有關(guān)費用仍須由甲方承擔。
七、乙方的權(quán)利與義務(wù)
1、負責對帝亞世豪商業(yè)中心進行經(jīng)營管理及物業(yè)管理，或委托物業(yè)管理公司對帝亞世豪商業(yè)中心進行經(jīng)營管理和物業(yè)管理，擁有世豪商業(yè)中心內(nèi)外的一切空間利用權(quán)，如做廣告、掛牌等;
2、負責監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作;
3、協(xié)調(diào)各業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系;
4、負責利潤分配方式的制定與實施;
5、保證世豪商業(yè)中心各項經(jīng)營均符合國家有關(guān)規(guī)定，倘因此產(chǎn)生的法律責任概由乙方承擔;
6、認真遵守履行合同各項權(quán)利與義務(wù)、如乙方單方面違約，甲方有權(quán)追究法律責任。
八、合同的變更、解除與終止
1、雙方在執(zhí)行本合同過程中，如需對本合同條文作出修改或變更，一方必須先將修改或變更意見書面通知對方，共同協(xié)商后方可作出變更。
2、執(zhí)行本合同過程中，如受不可抗力因素導(dǎo)致物業(yè)無法正常使用，雙方可解除本合同。
3、任何一方蓄意違反合同，并經(jīng)對方提出后仍不予改正的，對方可終止執(zhí)行本合同，并有權(quán)對由此而拖欠的費用及造成的相關(guān)損失提出追討和索賠。
4、如雙方合作中發(fā)生原則性爭議，應(yīng)盡量協(xié)商解決;無法達成協(xié)商意見，可向物業(yè)所在地的人民法院提出訴訟解決。
5、乙方在本合同執(zhí)行期間，如發(fā)生法人變動、重大經(jīng)營變動、企業(yè)轉(zhuǎn)讓或兼并等情況，必須以書面通知送達甲方，并轉(zhuǎn)達新的法定權(quán)益人是否繼續(xù)按本合同規(guī)定執(zhí)行至合同期滿，或提出新的托管方案。
九、合同文本
本合同一式二份，經(jīng)甲乙雙方簽字后生效。甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具同等法律效力。
一、充分認識推行《示范文本》的重要性。《示范文本》是依據(jù)我國經(jīng)濟合同和城市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定制定的，其內(nèi)容反映了在物業(yè)管理委托活動過程中，各環(huán)節(jié)必須明確的當事人雙方責、權(quán)、利關(guān)系，體現(xiàn)了物業(yè)管理委托管理的特點。推行和執(zhí)行《示范文本》，有利于當事人了解、掌握有關(guān)法律、法規(guī)，避免因合同缺款少項和當事人意思表示不真實、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法的條款；有利于保護當事人的合法權(quán)益；有利于加強對物業(yè)管理行為的監(jiān)督檢查；有利于減少物業(yè)管理委托合同糾紛，促進合同糾紛的解決。各地應(yīng)當積極推行《示范文本》，把它作為培育物業(yè)管理市場、規(guī)范市場行為的一項重要工作來抓。
二、加強宣傳，積極推行《示范文本》。要使當事人了解和掌握物業(yè)管理委托過程中的有關(guān)法律知識，了解和掌握簽訂物業(yè)管理委托合同的基本原則和要求，自覺使用《示范文本》。要加強協(xié)調(diào)配合，做好《示范文本》的印制、分發(fā)領(lǐng)取和管理工作，結(jié)合《示范文本》使用情況檢查、規(guī)范物業(yè)管理委托合同，保護當事人合法權(quán)益。
三、《示范文本》既適用于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同，也適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時使用，B（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時使用。當事人在簽訂物業(yè)管理委托合同時，可根據(jù)實際情況對有關(guān)條款予以選擇。
四、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負責解釋。
附件：物業(yè)管理委托合同示范文本
第一章總則
第一條本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下簡稱乙方）：＿＿＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿號
四至：東＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對履行本合同承擔相應(yīng)的責任。
第二章委托管理事項
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、＿＿＿＿。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、＿＿＿＿。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、＿＿＿＿＿。
第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、＿＿＿＿＿。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、＿＿＿＿。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶 檔案與竣工驗收資料。
第十三條組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1.物業(yè)管理服務(wù)費；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七條其它委托事項
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日時起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿時止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會）
1.代表和維護產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
B甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）
1.在業(yè)主委員會成立之前，負責制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算；
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）＿＿＿＿＿。
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費時，負責催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理；
3.按本合同第十六條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理；
4.可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂閱書面約定，并負責監(jiān)督；
7.負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
8.每＿＿個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費用收支帳目；
9.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報有關(guān)部門批準方可實施；
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。
1.房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.設(shè)備運行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見附件二。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費標準的調(diào)整，按＿＿＿＿調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按以下第＿＿項處理：
（1）從逾期之日起按每天＿＿元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費的萬分之＿＿＿交納滯納金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三條車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1.露天車位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.車庫：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四條乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按實發(fā)生的費用計付、收費標準須經(jīng)甲方同意。
第二十五條其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下：
1.高層樓房電梯運行費按實結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
4.公共綠地的養(yǎng)護費用，由＿＿＿＿承擔；改造、更新費用，由＿＿＿＿承擔。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護費用，由＿＿＿＿承擔；大中修費用，由＿＿＿＿承擔；更新費用，由＿＿＿＿承擔。
第七章違約責任
第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條甲乙任何一方無正當理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц叮撸撸撸咴倪`約金；給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章附則
第三十一條自本合同生效之日起＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條本合同正本連同附件共＿＿頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十八條本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請物業(yè)管理行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）。
第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿＿＿天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十條本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿
中圖分類號:D92文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)07-0091-02
一、“房屋置業(yè)中心”概況
“房屋置業(yè)中心”是一種新型的住房投資與消費模式,在早期的房地產(chǎn)中介領(lǐng)域被稱作“房屋銀行”。2000年5月9日貴州房屋置換中心與貴州省工商銀行首次在中國推出了“房屋銀行”租賃模式,隨后,“房屋銀行”如雨后春筍般在全國大中城市相繼出現(xiàn)。但根據(jù)《銀行法》第11條的規(guī)定,“設(shè)立商業(yè)銀行,應(yīng)當經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)審查批準。未經(jīng)國務(wù)院銀行業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)批準,任何單位和個人不得從事吸收公眾存款等商業(yè)銀行業(yè)務(wù),任何單位不得在名稱中使用‘銀行’字樣?！币虼?有經(jīng)濟學者又將其稱之為“房屋置業(yè)中心” [4] 。其運營方式是:房屋出租人將房屋存入房屋置業(yè)中心,由后者評估測算出房屋出租價格,經(jīng)客戶認可后原價出租,但每年要給房屋置業(yè)中心留出一定的“空租期”,在空租期內(nèi)房屋若出租則租金歸房屋置業(yè)中心所有,在其余時間無論房屋出租與否房屋置業(yè)中心都向客戶支付租金。出租風險均由房屋置業(yè)中心承擔,而且承租人房屋置業(yè)中心存房看房均不收取客戶任何費用且還要替客戶進行房屋管理?？梢钥闯?“房屋置業(yè)中心”運營是否成功,主要決定于“房屋置業(yè)中心”在空租期內(nèi)所能獲得的租金收益,因為在空租期內(nèi),“房屋置業(yè)中心”是不用付給存房人租金的。而該租金收益的大小主要取決于房屋的租金、空租期的長短和單位時間內(nèi)的房屋存貸的數(shù)量這三個因素。
貴州首創(chuàng)的“房屋置業(yè)中心”模式運作一個月以來,顯示了巨大吸引力和潛力,短短一個月平均每天存房的業(yè)主超過60戶,并有2/3的存房很快被人承租。隨后,北京、上海、天津、杭州、寧波、青島、哈爾濱、太原、濟南等城市的房地產(chǎn)中介紛紛引入這種模式。在相當一段長的時間內(nèi)創(chuàng)造了不菲的交易量。然而,隨著越來越多的中介機構(gòu)開始推出“房屋銀行”業(yè)務(wù),缺乏必要的市場調(diào)控人,中介機構(gòu)之間惡性競爭,過度壓低空租期的時間;門檻過低、交易過程不透明等問題也逐漸暴露出來。致使房屋置業(yè)中心沒有能夠在較長的時期內(nèi)延續(xù)高交易量,在一些城市相繼退出市場,目前,僅剩北京、上海、貴州等地的房屋置業(yè)中心艱難的維持。作為一種先進的經(jīng)營模式卻沒有在真正意義上改變中國房地產(chǎn)中介服務(wù)混亂的現(xiàn)狀,其背后所暴露出來的法律問題值得我們深究。
二、“房屋置業(yè)中心”與相關(guān)法律關(guān)系的比較
1.與租賃合同比較。房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同,即出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用、承租人交付租金并于合同終止時將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議[1] ?！胺课葜脴I(yè)中心”與租賃及轉(zhuǎn)租賃合同的區(qū)別表現(xiàn)在:首先,主體不同。房屋租賃合同存在于雙方法律主體之間,是典型的雙務(wù)合同。即便是轉(zhuǎn)租合同也僅發(fā)生于承租人與次承租人之間,承租人仍然應(yīng)根據(jù)原租賃合同向出租人承擔義務(wù)和責任。而房屋置業(yè)中心在運營中存在三方主體:業(yè)主(出租人)、房屋中介機構(gòu)以及承租人。業(yè)主與承租人之間并不存在人格上的選擇關(guān)系,因為在多數(shù)情況下,出租人甚至無從得知承租人的信息。出租人將房屋交給中介機構(gòu)管理后,由中介機構(gòu)選擇合適的承租人,并且有可能在今后的一系列運作中多次更換承租人,而此時中介機構(gòu)已經(jīng)獲得業(yè)主的永久授權(quán),無須再次征得業(yè)主的同意。其次,權(quán)利性質(zhì)不同,租賃權(quán)雖然有物權(quán)化的傾向,但本質(zhì)上仍是債權(quán)。而在房屋置業(yè)中心,而業(yè)主將房屋“交給”中介機構(gòu),由其出租給第三方過程并非是一個簡單的“租賃―轉(zhuǎn)租”的過程。在實踐中,中介組織通常要對房屋進行簡單的修繕和消毒,科學估算租賃價格,最重要的是在存房期間要負責房屋的管理工作,而且有權(quán)利決定承租人以及承租期限。此時,中介組織是為了業(yè)主的利益,以自己的名義對房屋進行全面管理的行為,去所獲得的權(quán)利已經(jīng)遠遠超越了租賃與轉(zhuǎn)租賃中承租人的權(quán)利范圍。從其權(quán)利的性質(zhì)上看不僅具有債權(quán)的色彩,而更多的體現(xiàn)了所有權(quán)中的使用權(quán)能以及部分處分權(quán)能。
2.與居間合同比較。居間者,居于兩造簽約當事人之間,為之報告或媒介契約之行為[2] 。房屋置業(yè)中心運營過程和居間相比,具有以下區(qū)別:首先,標的不同。居間合同的標的是居間人的勞務(wù)行為,是典型的勞務(wù)合同。而從事房屋置業(yè)中心服務(wù)的中介機構(gòu),在收到業(yè)主的房屋后,是以自己的名義與承租人簽訂租賃合同并收取租金,并且要負責房屋的管理。房屋置業(yè)中心在運營過程中不僅提供了勞務(wù),還獲得了房屋業(yè)主出讓的部分財產(chǎn)性權(quán)利,因此,在業(yè)主與中介機構(gòu)的并非勞務(wù)性契約合同,亦即非居間合同。其次,勞務(wù)報酬構(gòu)成不同。居間人報酬的請求權(quán)來自于其報告訂立合同的機會或成功的提供訂立合同的媒介服務(wù)。而房屋置業(yè)中心其獲得報酬的方式正如前文所述,是通過與房屋業(yè)主約定“空租期”,取得在空租期內(nèi)承租人所付的租金為酬的。最后,有無租金收繳權(quán)利的不同。在房屋租賃居間合同中,居間人在提供訂立合同機會或存成租賃合同成立之后,其權(quán)利義務(wù)即告終結(jié),出租人基于租賃合同獲得對承租人的租金收取權(quán)。而房屋置業(yè)中心在房屋出租之后,能夠以自己的名義向承租人收取租金,租金收取權(quán)則是房屋置業(yè)中心生存的保障。
3.與委托合同比較。委托又稱委任合同,是指委托人和受托人約定由受托人處理委托事務(wù)的合同。北京市建設(shè)委員會和工商行政管理局于2008年5月修訂的房屋租賃合同示范文本中,將該市租賃合同分為《經(jīng)紀機構(gòu)居間成交版》和《經(jīng)紀機構(gòu)成交版》,前者即一般的房屋租賃居間合同,而后者則是房屋置業(yè)中心同業(yè)主簽訂的合同。很顯然將房屋置業(yè)中心的運營模式當做委托法律關(guān)系,殊不知二者間的顯著區(qū)別:第一,委托合同的目的由受托人為委托人處理事務(wù)。與居間、行紀合同一樣,委托合同也是勞務(wù)性合同,第二,除法律另有規(guī)定外,委托合同是受托人已委托人的名義和費用處理委托事務(wù)。而房屋置業(yè)中心則是以自己的名義同承租人訂立租賃合同,其間所產(chǎn)生的費用及房屋日常管理的費用也有其自己承擔。第三,在國外立法例中,委托合同一般是無償?shù)?例如:《法國民法典》第1986條規(guī)定,委托,如無相反的約定,是為無償。中國合同法雖然沒有采納這種觀點,但也規(guī)定委托可以是無償合同也可以是有償合同,取決于當事人的約定。而房屋置業(yè)中心在運營中則必須是有償?shù)?否則就會面臨“滅亡”。
三、房屋置業(yè)中心的法律性質(zhì)
通過對“房屋置業(yè)中心”這種特殊的房屋租賃方式的剖析以及和相似概念的比較,我們可以看出,在房屋置業(yè)中心的運營中,房屋所有權(quán)人實際上是將其對房屋的使用權(quán)能和部分處分權(quán)能通過合同的方式移轉(zhuǎn)給房產(chǎn)租賃中介,而后者依據(jù)合同的目的,以自己的意思租賃給第三方,并對房屋進行善良管理的法律行為。從房屋中介機構(gòu)的角度看其所從事的是“受人之托,代人理財”的行為,可以看出中介機構(gòu)的這種經(jīng)營方式是為信托,即“委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)委托給信托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或特定目的進行管理或處分的行為。”而在房屋置業(yè)中心的運營中,受益人即委托人,也即房屋所有權(quán)人的特定目的是將其房屋出租,因此,筆者將這種租賃方式稱之為信托租賃。
從房屋置業(yè)中心的運營模式可以看出,其符合信托法律制度的構(gòu)成要素:第一,信托基礎(chǔ)即“信任”。中國《信托法》第2條規(guī)定,“本法所稱信托,是指委托人基于對受托人的信任……?！边@是因為如果委托人和受托人之間沒有信任的存在,很難想象委托人會把財產(chǎn)權(quán)利移轉(zhuǎn)到受托人名下任其管理和處分,也就更談不上信托行為的發(fā)生。正是在受托人得到充分信任的前提下,才會以名義上的所有權(quán)人身份恪盡職守承擔善良管理人的義務(wù)。正是基于這種信任關(guān)系,房屋所有權(quán)人才會將其物產(chǎn)交給信托租賃經(jīng)營者,讓其自主選擇合適的承租人,維護房產(chǎn)的正常狀態(tài)從而達到收益的效果。這也就要求信托租賃的受托人在管理和處分房產(chǎn)時盡到謹慎、忠實義務(wù)。第二,信托目的。即委托人確定的、通過受托人管理運用信托財產(chǎn)所要實現(xiàn)的目的。房屋信托租賃的信托目的非常明確,即房屋所有權(quán)人希望通過信托的方式完成對房屋的租賃,中介機構(gòu)也就只能在此目的之下尋找承租人,完成委托事務(wù)。但是,如果對房屋房屋的信托租賃設(shè)立后,委托人可否變更信托目的?如信托租賃的委托人變更其信托目的為出賣房屋,該如何處理?中國《信托法》并沒有明確規(guī)定。筆者認為,房屋信托租賃設(shè)立后,原則上不得隨意變更信托目的,但根據(jù)意思自治的原則,經(jīng)受托人同意,且不損害房屋承租人居住利益的前提下,可以變更信托租賃的目的。第三,信托財產(chǎn)。一切具有可移轉(zhuǎn)性的動產(chǎn)、不動產(chǎn)、權(quán)利都可以成為信托的標的。房屋信托租賃的信托財產(chǎn)即房屋所有權(quán)人對房屋的使用權(quán)。第四,信托行為。信托行為由兩種行為所組合而成,其一為財產(chǎn)移轉(zhuǎn)或其他處分的行為;其二為形成受托人就該財產(chǎn)為一定目的的管理或處分義務(wù) [3]。房屋信托租賃中,房屋所有權(quán)人通過合同轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)的行為即為信托行為。
總之,房屋置業(yè)中心的運營實質(zhì)上是房屋所有權(quán)人為獲得房屋的投資收益,而將房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中介機構(gòu),而由中介機構(gòu)尋找房屋承租人的信托行為,并且通過與房屋所有權(quán)人約定空租期而取得信托報酬是其運營得以存續(xù)。
參考文獻:
[1]郭明瑞,王軼.合同法新論?分則[M].北京:中國政法大學出版社,1997:123.
其他住宅樓群，實行物業(yè)管理的，也應(yīng)執(zhí)行本辦法的規(guī)定。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理公司受業(yè)主委托對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。
本辦法所稱業(yè)主，指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。非業(yè)主使用權(quán)人根據(jù)業(yè)主委托，可以享有業(yè)主的權(quán)利，并承擔相應(yīng)的義務(wù)。
第四條 住宅小區(qū)應(yīng)當積極推行社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理公司屬于微利服務(wù)企業(yè)，可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的有關(guān)優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理納入住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)可行性研究報告應(yīng)包括物業(yè)管理。
第六條 市建設(shè)行政主管部門（以下稱市物業(yè)主管部門）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)管理工作。
市交通、衛(wèi)生、公安等部門和住宅小區(qū)所在地人民政府及街道辦事處，按各自職責分工負責對小區(qū)物業(yè)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督與指導(dǎo)。
住宅小區(qū)居民委員會按《城市居民委員會組織法》的規(guī)定履行職責。物業(yè)管理公司應(yīng)配合住宅小區(qū)內(nèi)居民委員會做好有關(guān)社會工作，對業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理公司進行管理與服務(wù)的項目，居委會不再提供有償服務(wù)。
第七條 市物業(yè)主管部門的主要職責是：
（一）貫徹執(zhí)行有關(guān)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方針、政策和法律、法規(guī)，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃；
（二）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)管理工作；
（三）負責市區(qū)住宅小區(qū)綜合驗收和交接工作；
（四）負責住宅小區(qū)房屋維修專項資金繳交、使用的管理工作；
（五）負責對從事物業(yè)管理工作的專職人員進行培訓；
（六）負責市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同的備案工作；
（七）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)評比工作。
第八條 住宅小區(qū)已交付使用且入住率超過百分之五十以上時，住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或其委托從事前期管理的物業(yè)管理公司，應(yīng)當在市物業(yè)主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下建立住宅小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下稱業(yè)主管委會）。業(yè)主管委會由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主選舉的代表組成。
第九條 業(yè)主管委會的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主大會；
（二）制定管委會章程，代表住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，維護其合法權(quán)益；
（三）決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負責與其簽訂物業(yè)管理委托合同；
（四）審議物業(yè)管理公司制訂的年度管理計劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大措施；審議物業(yè)管理公司有關(guān)物業(yè)管理經(jīng)費收支使用情況；
（五）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行。
第十條 業(yè)主管委會的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主和使用人的意見及要求對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施；
（三）接受住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（四）接受市物業(yè)主管部門、各有關(guān)部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理公司是自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體，是具體實施物業(yè)管理的經(jīng)營企業(yè)。
物業(yè)管理公司必須具備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，并有市物業(yè)主管部門認定的資質(zhì)和市工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和省、市規(guī)定，結(jié)合實際情況，制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定；
（二）依照物業(yè)管理委托合同和住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理；
（三）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）有權(quán)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（五）有權(quán)選聘專營公司（如清潔、修繕、綠化、保安等公司）承擔專項管理服務(wù)；
（六）開展便民利民的多種經(jīng)營，以其收益補充住宅小區(qū)管理經(jīng)費。
第十三條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；
（二）接受業(yè)主管委會和住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的監(jiān)督；
（三）重大的管理措施應(yīng)當提請業(yè)主管委會審議和認可；
（四）接受市物業(yè)主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府和街道辦事處的檢查和監(jiān)督。
第十四條 物業(yè)管理公司可以根據(jù)業(yè)主管委會或個人的委托，在住宅小區(qū)有償開展下列物業(yè)管理活動：
（一）有關(guān)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備的維修和管理；
（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；
（三）綠地、花草樹木的養(yǎng)護及綠化設(shè)施的維修；
（四）保安及公共秩序的事務(wù)性管理；
（五）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點的管理；
（六）車輛進出及停放的管理；
（七）單位和住戶委托的其他服務(wù)項目。
住宅小區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通訊、戶外水電、有線電視、路燈和連接井以外的市政設(shè)施由各專業(yè)單位負責維修與養(yǎng)護；各專業(yè)單位也可委托物業(yè)公司負責維修與養(yǎng)護，其費用由各專業(yè)單位支付。
第十五條 委托進行物業(yè)管理，委托雙方應(yīng)依法簽訂物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當載明委托管理項目、管理標準、管理權(quán)限、管理期限、服務(wù)費用的收支、監(jiān)督檢查責任、違約責任以及其他權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容。
第十六條 業(yè)主管委會應(yīng)當將住宅小區(qū)內(nèi)屬于自己管理范圍的物業(yè)管理項目委托物業(yè)管理公司進行管理。
第十七條 新建住宅小區(qū)的首批房屋單體竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當委托物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)進行前期物業(yè)管理。業(yè)主管委會建立后，由業(yè)主管委會決定續(xù)聘或另聘物業(yè)管理公司。
第十八條 新建住宅小區(qū)委托物業(yè)管理公司管理時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)移交下列住宅小區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅小區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅小區(qū)地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）其他必要的資料。
第十九條 業(yè)主應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
（一）進行房屋裝修的必須按省、市房屋裝修管理規(guī)定向物業(yè)管理公司申請，按規(guī)定辦理審批手續(xù)；
（二）不得擅自改變房屋和土地使用性質(zhì)；
（三）不得擅自堆放易燃、易爆、劇毒、易腐物品和具有放射性物質(zhì)的物品；
（四）不得利用房屋從事危害公共利益和污染環(huán)境的活動；
（五）不得侵害他人的正當合法權(quán)益；
（六）自覺遵守本辦法及本住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定，按章交納物業(yè)管理服務(wù)費，配合物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作。
第二十條 業(yè)主或非業(yè)主使用人在入住住宅小區(qū)前，須與物業(yè)管理公司簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理入住合同；已入住住宅小區(qū)未簽訂合同的應(yīng)在本住宅小區(qū)實行物業(yè)管理后補簽合同。
第二十一條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)建立住宅小區(qū)房屋維修專項資金。
住宅小區(qū)房屋維修專項資金由住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按照該住宅小區(qū)房屋建筑安裝工程總造價2％的比例，分別在住宅小區(qū)竣工驗收合格時和房屋出售率達50％時，各半交市物業(yè)主管部門，實行專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行同期年利率。
財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、使用和管理進行監(jiān)督、檢查和審計。
第二十二條 房屋維修專項資金增值部分用于房屋共用設(shè)施、設(shè)備以及住宅小區(qū)內(nèi)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護與更新，物業(yè)管理公司使用該項資金時，應(yīng)提出年度使用方案，經(jīng)業(yè)主管委會審核，業(yè)主大會批準后，上報物業(yè)管理主管部門按時劃撥。
第二十三條 房屋及其附屬設(shè)施危及或可能危及毗連房屋安全、公共安全或嚴重影響市容市貌并且按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主承擔維修責任的，業(yè)主應(yīng)當及時進行修繕；拒不修繕的，業(yè)主管委會可授權(quán)物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。
第二十四條 人為造成住宅小區(qū)內(nèi)房屋、公用設(shè)施、設(shè)備、園林、道路等損失的，依法由責任人負責賠償。
第二十五條 住宅小區(qū)移交物業(yè)公司管理時，開發(fā)建設(shè)單位可將新建住宅小區(qū)保修期內(nèi)的保修項目，委托物業(yè)管理公司養(yǎng)護、維修，并按規(guī)定支付相應(yīng)的保修金。
第二十六條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，業(yè)主或非業(yè)主使用人，應(yīng)按物價部門核定的收費項目和標準，向物業(yè)管理公司繳納物業(yè)服務(wù)費；不按規(guī)定交納服務(wù)費的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照所簽物業(yè)管理合同要求追償。
第二十七條 物業(yè)管理公司為業(yè)主個別需求提供特約服務(wù)，除物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準外，服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。
第二十八條 住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)交付使用時，必須分別按總建筑面積千分之三和千分之四的標準提供物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房；管理用房由開發(fā)建設(shè)單位無償提供給物業(yè)公司使用，經(jīng)營用房按房屋建筑安裝工程造價購買，購房經(jīng)費從住宅小區(qū)房屋維修專項資金中列支。
物業(yè)管理用房和經(jīng)營用房產(chǎn)權(quán)歸該住宅小區(qū)業(yè)主管委會。管理用房全部由物業(yè)管理公司免租使用。經(jīng)營用房全部租賃給物業(yè)管理公司使用，使用收益用于該住宅小區(qū)的物業(yè)管理。
第二十九條 物業(yè)管理公司應(yīng)嚴格按照本辦法的規(guī)定實施物業(yè)管理，如不履行合同規(guī)定或違反本辦法的，業(yè)主有權(quán)投訴，業(yè)主管委會有權(quán)制止，并要求其限期改正。
第三十條 對違反本辦法第十八條、第十九條、第二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)予以批評教育和制止，并可要求其限期改正；造成損失的，責任人應(yīng)負責賠償。
對違反有關(guān)法律、法規(guī)的行為，物業(yè)管理公司可提請有關(guān)部門依法處罰，直至追究刑事責任。
第三十一條 寫字樓、住商樓、成片開發(fā)建設(shè)的別墅區(qū)、度假區(qū)、專業(yè)市場和行政村的物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
二、為更好地維護合同當事人的權(quán)益，簽訂時應(yīng)當慎重，力求具體、嚴密。訂立具體條款，需要約定的必須表述清楚，無須約定的用“本合同不涉及此條款”或“本合同對此條款無須約定”加以載明。
三、合同涉及的當事人基本概況的填寫：按合同要求載明，如委托人是自然人的，應(yīng)載明其姓名、國籍、身份證號碼（護照號碼）、住所地址、郵編、電話、開戶銀行帳號等。
四、“出讓委托業(yè)務(wù)”一般包括：
1、提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)交易的法律法規(guī)、政策咨詢等；
2、提權(quán)交易的信息；
3、提供策劃、推介服務(wù)；
4、制訂轉(zhuǎn)讓方案；
5、制作推介書；
6、辦理上市掛牌手續(xù)；
7、尋找受讓人；
8、參與轉(zhuǎn)讓洽談；
9、參與合同簽約；
10、參與轉(zhuǎn)讓標的的交割；
11、代為辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)（制作產(chǎn)權(quán)交易合同文本、辦理合同審核的有關(guān)手續(xù)）；
12、辦理有關(guān)權(quán)證變更的手續(xù)；
13、其他。
五、特別委托，是指委托人將上述一項或數(shù)項委托業(yè)務(wù)交由受托人處理。
六、概括委托，是指委托人概括地將上述委托業(yè)務(wù)全部交由受托人處理。
七、委托標的名稱：可以是整體產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)（股）權(quán)，也可以是土地使用權(quán)、房屋建筑、設(shè)備、車輛、技術(shù)項目、商標權(quán)、專利權(quán)等。
八、委托標的的轉(zhuǎn)讓方式：可以是協(xié)議轉(zhuǎn)讓、競價拍賣、招標等。
九、提交的文件：一般應(yīng)當提供資格證明（包括資信證明、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、產(chǎn)權(quán)登記證或自然人的有效證明）、轉(zhuǎn)讓決議、有批準權(quán)限的批準文件等資料及復(fù)印件。
十、傭金：乙方為甲方提供委托業(yè)務(wù)，向甲方收取的報酬。
十一、權(quán)證變更過程中所發(fā)生的費用：包括支付給房產(chǎn)、稅務(wù)、工商等有關(guān)部門的權(quán)證變更費用。
十二、爭議的解決方式，除協(xié)商和調(diào)解方式外，合同當事人還可以選擇仲裁或訴訟方式，但選擇了仲裁方式就不能再約定其他方式。
上海市房屋產(chǎn)權(quán)出讓委托合同
本合同涉及的當事人
委托人（以下簡稱甲方）：________
法定代表人：_________________
住所：________郵編：_________
電話：________傳真：_________
開戶銀行帳號：_______
受托人（以下簡稱乙方）：_________
法定代表人：__________________
住所：_________郵編：________
電話：_________傳真：________
開戶銀行帳號：_______
甲、乙雙方遵循自愿、平等、公正、誠實信用的原則，協(xié)商一致，簽訂如下委托合同。
第一條委托事項
1、甲方委托乙方通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所進行以下委托業(yè)務(wù)：
（1）特別委托業(yè)務(wù)（委托內(nèi)容應(yīng)當具體約定）。
（2）概括委托業(yè)務(wù)（委托內(nèi)容應(yīng)當具體載明）。
2、甲方委托的期限：
（1）委托標的名稱_________.
（2）委托的期限___________.
（3）委托轉(zhuǎn)讓標的的價格為人民幣（大寫）____萬元，最低不能少于人民幣（大寫）____萬元。
3、甲方委托的其他事項。
第二條提交的文件
甲方應(yīng)向乙方提供相關(guān)材料，并如實填報有關(guān)表式內(nèi)容。如為復(fù)印件，甲方應(yīng)加蓋證明章。
第三條權(quán)利和義務(wù)
1、甲、乙雙方應(yīng)遵守國家法律法規(guī)及《上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，自覺接受政府主管部門監(jiān)管。
2、甲方承擔委托事項中涉及清產(chǎn)核資、審計、評估等相關(guān)費用。
3、甲方在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌期間或撤牌后_________日內(nèi)不得自行進行場外交易。
4、乙方接受甲方的委托，按照甲方的委托事項、要求和期限進行委托業(yè)務(wù)活動。
5、甲、乙雙方均具有對對方所提供的相關(guān)材料承擔保密的義務(wù)。未經(jīng)對方同意，不得提供給第三方。
第四條傭金及其支付方式
1、傭金：
（1）特別委托業(yè)務(wù)的傭金，參照上海市人民政府有關(guān)主管部門制定的收費標準，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商確定。
涉及代為辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)及相關(guān)業(yè)務(wù)的傭金，按照成交價格X相應(yīng)差額計費率計算，如按標準計算低于___元的（單向收費），則按最低傭金____元收
（2）概括委托業(yè)務(wù)的傭金，按照上海市人民政府有關(guān)主管部門制定的收費標準（按總資產(chǎn)額或按凈資產(chǎn)額X相應(yīng)差額計費率計算）。
2、甲、乙雙方約定，采取下列方式支付傭金：
（1）特別委托業(yè)務(wù)：甲方應(yīng)在本委托合同簽訂后____日內(nèi)先期支付人民幣（大寫）___元，作為預(yù)
付費用；甲、乙雙方根據(jù)委托業(yè)務(wù)內(nèi)容確定傭金，甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后___日內(nèi)付清余款。
（2）概括委托業(yè)務(wù)：甲方應(yīng)在本委托合同簽訂后___日內(nèi)先期支付人民幣（大寫）____元，作為預(yù)付費用；甲、乙雙方根據(jù)受讓標的價格確定傭金，甲方應(yīng)在產(chǎn)權(quán)交易合同簽訂后____日內(nèi)付清余款。
3、若交易不成或甲方在委托期限內(nèi)要求解除委托的，甲方須向乙方支付因委托業(yè)務(wù)而發(fā)生的費用，共計人民幣（大寫）___元。
4、權(quán)證變更過程中所發(fā)生的費用由甲方承擔。
第五條違約責任
1、甲方如在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌期間或撤牌后_____日內(nèi)自行進行場外交易的，應(yīng)當向乙方支付委托轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)總價款_____的違約金。甲方如未按本委托合同的約定支付傭金的，每逾期___日，應(yīng)按傭金總價款的___ %，向乙方支付違約金。
2、乙方未經(jīng)甲方同意，不按照甲方的委托事項、要求和期限進行委托業(yè)務(wù)活動，并由此而造成甲方損失的，乙方應(yīng)當賠償損失。
3、甲、乙雙方若違反《上海市產(chǎn)權(quán)交易規(guī)則》、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有關(guān)交易業(yè)務(wù)的規(guī)定和本委托合同約定的，違約方須承擔相應(yīng)的法律責任。
第六條合同的變更和解除
在本合同委托期限內(nèi)，一方當事人如欲變更本合同條款，經(jīng)對方當事人同意，可訂立補充合同。
在本合同委托期限內(nèi)，一方當事人如欲終止委托關(guān)系，應(yīng)向?qū)Ψ教峤粫嬉?，?jīng)結(jié)清已發(fā)生的費用后即可解除。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于當事人的事由外，應(yīng)當賠償損失。
第七條爭議的解決方式
甲、乙雙方在履行本合同過程中若發(fā)生爭議，可協(xié)商解決；可向上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所或上海市產(chǎn)權(quán)交易管理辦公室申請調(diào)解；可依法采取下列方式：
1、向上海仲裁委員會申請仲裁。
2、甲、乙雙方約定的其他方式。
第八條甲、乙雙方的承諾
甲方向乙方承諾，所提供的與轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)相關(guān)的材料（包括原件、復(fù)印件）屬真實、完整。如有不實，將承擔由此帶來的一切經(jīng)濟責任和法律責任。
乙方向甲方承諾，按照甲方的指示處理委托事務(wù)；需要甲方變更指示的，應(yīng)當經(jīng)甲方同意。
第九條其他
上述條款未盡事項的約定。
第十條合同的生效
本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
“合同使用須知”和合同所必備的附件與本合同具有同等的法律效力。
本合同一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)_____份，并存上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所一份。
附件：
委托人（甲方）：____受托人（乙方）：_____
（蓋章）（蓋章）
法定代表人（簽字）：___法定代表人（簽字）：____
經(jīng)辦人（簽字）：_________
**年，根據(jù)市政府和市房地局的文件精神，市房地產(chǎn)交易中心實施了新建商品房合同網(wǎng)上備案并受到政府、市場參與相關(guān)各方以及社會各界普遍歡迎，一手房合同網(wǎng)上備案的成功實踐為二手房交易模式變革提供了基礎(chǔ)和方向。
一、存量房合同網(wǎng)上備案工作目標
存量房合同網(wǎng)上備案的開展，改變了以往二手房交易市場傳統(tǒng)的運作模式，行業(yè)管理也從結(jié)果控制為主逐步轉(zhuǎn)向結(jié)果控制和過程控制并重。存量房合同備案工作的實施，要達到以下幾方面的工作目標：
（一）有助于厘清市場參與主體資質(zhì)，提升從業(yè)人員綜合素質(zhì)。
根據(jù)《**市存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案辦法》規(guī)定，凡在本市從事二手房經(jīng)紀業(yè)務(wù)的機構(gòu)和從業(yè)人員，必須首先進行資格認證。通過資質(zhì)審核的經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人經(jīng)培訓和考核后才能取得上網(wǎng)資格，在網(wǎng)上簽訂委托合同和交易合同，開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。這一措施可以有效防止無證無照經(jīng)紀機構(gòu)擾亂二手房交易市場秩序，同時提高從業(yè)人員的綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)和行業(yè)信息化應(yīng)用水平。
（二）有助于匯集房源供應(yīng)信息，提高交易效率。
當時二手房源供應(yīng)信息比較分散，80%以上的房源信息分散在全市約5000余家經(jīng)紀門店中。二手房合同網(wǎng)上備案實施后，原來分散的房源信息將匯集到統(tǒng)一的網(wǎng)上平臺，形成覆蓋一手房和二手房、房屋出售和出租的房地產(chǎn)供應(yīng)網(wǎng)上信息平臺，實現(xiàn)買房賣房“走百家不如看一家”，二手房交易信息的傳播成本顯著降低，傳播效果明顯提高，交易效率得到提升。同時房屋的物理狀況和權(quán)屬狀況采用房地產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的信息，交易價格等信息采用經(jīng)紀委托合同的數(shù)據(jù)，信息的真實性得到保證。
（三）有助于實施交易監(jiān)管控制，規(guī)范經(jīng)紀行為。
存量房合同在網(wǎng)上備案，為經(jīng)紀行為的規(guī)范和交易過程的控制提供了便利，交易中心主要通過三個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管：首先在經(jīng)紀委托環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)自動查詢權(quán)屬登記信息，對于存在查封或受到其他交易限制的房屋，備案系統(tǒng)禁止經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂經(jīng)紀委托合同；其次在房屋交易環(huán)節(jié)，交易中心建立電話回訪制度，針對網(wǎng)上簽訂的委托合同和交易合同進行真實性校核，避免虛假交易信息的產(chǎn)生；第三在簽約環(huán)節(jié)，備案系統(tǒng)為每套合同的買賣雙方當事人設(shè)立了合同密碼，防止他人擅自變更合同內(nèi)容，簽約后至當事人約定辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)前，備案系統(tǒng)禁止同一套房屋再次簽訂其他交易合同，防止“一房二賣”的情況發(fā)生。
（四）有助于開展交易資金監(jiān)管，提供安全保證。
交易資金安全風險防范，歷來是二手房交易環(huán)節(jié)備受關(guān)注的重要方面。合同網(wǎng)上備案開展后，便于交易中心充分運用房地產(chǎn)登記機構(gòu)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢，與相關(guān)金融部門合作，通過監(jiān)控產(chǎn)證過戶和資金劃轉(zhuǎn)的同步進行，開展交易資金監(jiān)管服務(wù)，為交易雙方當事人提供資金安全保障，從而大幅降低二手房交易風險。
（五）有助于建立誠信體系，為社會監(jiān)督提供手段。
網(wǎng)上備案開展后，經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人以認證的身份從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，網(wǎng)上操作平臺對相關(guān)主體信息予以公示，從而為建立經(jīng)紀機構(gòu)、經(jīng)紀人監(jiān)督機制和誠信體系奠定了基礎(chǔ)。房源的上網(wǎng)和交易信息的公開減少了交易過程的暗箱操作，為開展社會監(jiān)督創(chuàng)造條件，有助于引導(dǎo)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人注重品牌和信譽，誠實經(jīng)營，陽光操作。
（六）有助于進行數(shù)據(jù)匯總，為行業(yè)調(diào)控提供決策輔助功能。
存量房交易數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，以往缺乏準確及時的數(shù)據(jù)來源，只能通過房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)來進行替代，由于登記采用自愿原則，且時間上相對滯后，導(dǎo)致交易統(tǒng)計數(shù)據(jù)長期以來在準確性和時效性上存在問題。對于分析判斷市場的重要指標之一的二手房市場當前有效供應(yīng)總量及其結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，更是無從獲取。存量房合同備案以后，即時數(shù)據(jù)來源得到保證，統(tǒng)計分析將更為精準，為出臺行業(yè)調(diào)控政策更具系統(tǒng)性、針對性、前瞻性和科學性提供了依據(jù)。
二、業(yè)務(wù)流程設(shè)計
（一）主體認證。
凡具備**工商管理部門頒發(fā)的有效經(jīng)營執(zhí)照并且在房地產(chǎn)管理部門進行過備案的經(jīng)紀機構(gòu)、分支機構(gòu)、經(jīng)紀人，在開展存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案前，須由網(wǎng)上備案主管部門進行主體認證，符合認證標準的，參加相關(guān)培訓并通過考核，取得上網(wǎng)操作資格，發(fā)給上網(wǎng)密鑰，同一經(jīng)紀人只能取得一把密鑰。
（二）經(jīng)紀合同網(wǎng)上備案。
已經(jīng)取得網(wǎng)上備案操作資格的經(jīng)紀公司、分支機構(gòu)、經(jīng)紀人在接受存量房交易委托業(yè)務(wù)時，應(yīng)憑業(yè)主提供的房地產(chǎn)權(quán)證，及時在網(wǎng)上查詢和簽訂經(jīng)紀合同進行備案。經(jīng)紀合同采用示范合同文本，在打印后由雙方簽字蓋章生效。如發(fā)生委托事項的變更或撤銷，經(jīng)紀公司應(yīng)及時上網(wǎng)辦理。同一套房屋允許委托不同的經(jīng)紀公司開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。
（三）房源信息掛牌。
經(jīng)紀公司簽訂經(jīng)紀委托合同后，相關(guān)房源信息將在房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)掛牌公示，掛牌期限為委托期限，但最長不超過三個月。同一房源委托多家經(jīng)紀公司的，網(wǎng)上只掛經(jīng)紀委托合同最先備案的公司信息，超過委托期限后，再行輪轉(zhuǎn)到下一家備案公司。掛牌房源地址應(yīng)采用專門的“坐落”，一般應(yīng)是對真實坐落的簡化，以保護業(yè)主隱私和掛牌經(jīng)紀公司合法利益。
（四）交易合同網(wǎng)上備案。
經(jīng)紀公司在委托合同備案后，可據(jù)此開展經(jīng)紀業(yè)務(wù)。一旦找到買主，雙方談妥合同條款，應(yīng)及時上網(wǎng)簽訂交易合同并打印，雙方簽字蓋章生效；交易合同確認時雙方應(yīng)各自設(shè)定合同密碼加以保護；一套房屋簽訂交易合同后，相關(guān)的掛牌信息自動撤除；同時對該合同給予一定時間的“保護期”，在“保護期”內(nèi)該套房屋不得簽訂第二個交易合同，防止一房二賣，交易雙方應(yīng)在“保護期”內(nèi)辦理登記過戶手續(xù)；超過“保護期”后，同一房屋允許簽訂多個合同，并采用先來先登記的“跑步登記”原則確認房地產(chǎn)權(quán)屬。
業(yè)已簽訂的交易合同，在未辦理登記手續(xù)前，經(jīng)當事人雙方同意可進行變更或撤銷，變更可在校驗雙方密碼無誤后直接在網(wǎng)上進行，并重新確認簽字蓋章；如需撤銷合同，當事人雙方應(yīng)持相關(guān)身份證明及其他資料至區(qū)縣交易中心窗口辦理。
（五）無中介房源網(wǎng)上掛牌及交易合同網(wǎng)上備案。
對于不通過經(jīng)紀公司尋求交易的客戶，區(qū)縣交易中心應(yīng)開設(shè)服務(wù)窗口提供網(wǎng)上掛牌和交易雙方合同簽約服務(wù)，對于曾經(jīng)委托經(jīng)紀公司上網(wǎng)掛牌的客戶，之后又自行在區(qū)縣交易中心辦理上網(wǎng)掛牌手續(xù)的，以自行掛牌優(yōu)先對外。
（六）業(yè)務(wù)監(jiān)管與后臺服務(wù)。
存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案監(jiān)管重點應(yīng)注意兩方面，一是合同信息以及房源委托信息的真實性、有效性，房源信息前，應(yīng)設(shè)立核實環(huán)節(jié)，確保上網(wǎng)房源信息的真實性、準確性和有效性；二是委托合同網(wǎng)上備案的及時性，應(yīng)通過備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析和摸底核查，發(fā)現(xiàn)不規(guī)范的操作主體和操作行為，防止網(wǎng)上備案成為簽約的“快速通道”，應(yīng)考慮采用技術(shù)手段適當控制委托合同簽訂與交易合同簽訂的時間周期。
對于網(wǎng)上備案開展以后，市場參與主體以及社會大眾提出的涉及政策、業(yè)務(wù)、技術(shù)、投訴等各類問題，應(yīng)設(shè)立熱線咨詢電話提供專業(yè)服務(wù)。
三、實施要點
（一）政策制定。
存量房經(jīng)紀合同和交易合同網(wǎng)上備案是在新的市場背景下的交易管理模式變革,國內(nèi)外尚無先例。制定并出臺相關(guān)法規(guī)、文件和實施細則，為全面推行合同網(wǎng)上備案工作提供政策依據(jù)，是此項變革成功實施的保證。
（二）系統(tǒng)搭建。
建設(shè)網(wǎng)上備案系統(tǒng)，提供簽約備案、業(yè)務(wù)監(jiān)管、統(tǒng)計分析和網(wǎng)上公示的操作平臺，是備案工作順利開展的基礎(chǔ)。網(wǎng)上備案系統(tǒng)應(yīng)能提供面向經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人合同備案的簽約平臺，面向交易中心管理人員的監(jiān)管平臺，面向社會公眾的公示平臺。系統(tǒng)應(yīng)在滿足上述業(yè)務(wù)功能的基礎(chǔ)上，充分考慮用戶數(shù)多、數(shù)據(jù)量大以及公網(wǎng)傳輸速率受限制等情況，提高系統(tǒng)性能，確保系統(tǒng)的安全性、穩(wěn)定性和可靠性。
（三）人員培訓。
人員培訓是網(wǎng)上合同備案工作的重要環(huán)節(jié)。所有交易中心管理人員,經(jīng)紀機構(gòu)管理人員和經(jīng)紀人都必須登錄備案系統(tǒng)上網(wǎng)開展業(yè)務(wù)，因此必須通過培訓考核使各類上網(wǎng)人員理解存量房合同為何要進行網(wǎng)上備案和如何進行網(wǎng)上備案，掌握操作要領(lǐng)和細節(jié)?？紤]到經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人量大面廣,人員素質(zhì)參差不齊,短期內(nèi)要完成培訓和考核任務(wù)，對師資力量、教學場地、培訓設(shè)備、考試閱卷等方面帶來很高要求，應(yīng)考慮與專業(yè)教學部門合作完成培訓考核工作，同時應(yīng)研究采用特殊教學和考試方法，比如：編寫帶有大量操作界面介紹的教材，制作教學光盤模擬演示操作過程，采用自學、教學、操作實習相結(jié)合的方式開展培訓，編制專用考試系統(tǒng)通過互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)考試，電腦自動閱卷等。
物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
物業(yè)管理法律關(guān)系包含七個方面的內(nèi)容：一是業(yè)主、住戶的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專有部分所有權(quán)、共用部分持分權(quán)和成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔的義務(wù)；二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會的權(quán)利與義務(wù)；三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù)；四是作為建筑物的開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的權(quán)利與義務(wù)；五是各級政府及政府主管部門在物業(yè)管理活動中作為政府主管部門的行政監(jiān)督和管理的基本權(quán)利與義務(wù)；六是政府相關(guān)部門的基本權(quán)利與義務(wù)；七是物業(yè)管理協(xié)會的基本權(quán)利義務(wù)。
物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是物業(yè)建筑物業(yè)主及使用人（住戶）與物業(yè)管理公司，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的合同當事人的平等關(guān)系。各級政府主管部門及政府相關(guān)部門與上述兩個主體之間是宏觀的、間接的、以法規(guī)政策為主要調(diào)控手段的指導(dǎo)關(guān)系。
目前，在物業(yè)管理行業(yè)中就物業(yè)管理名詞的解釋中出現(xiàn)了混亂，有著許許多多各種各樣的不同解釋，其中大多數(shù)解釋中都包含著“委托”、“”、“委托”的字樣，甚至在不少地方性物業(yè)管理法規(guī)中也出現(xiàn)了以“委托”定義物業(yè)管理概念。我們認為這些拋開了我國民法的法律體系對“委托”、“”、“委托”的基本概念的法律規(guī)定，望文生義地將“委托”、“”、“委托”與物業(yè)管理生硬地堆砌在一起，錯誤地界定了物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間的法律關(guān)系，對物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。
“委托”一詞的漢語字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思。這與《中華人民共和國合同法》第二十一章所確立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的發(fā)展乃在于因商品經(jīng)濟的發(fā)達，個人囿于有限的時間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對這種關(guān)系進行確認和調(diào)整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以處理委托人事務(wù)為目的的合同。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。
委托合同是新合同法直接規(guī)定的十五種有名合同類型之一，結(jié)合物業(yè)管理的實際認真對照新合同法就會非常容易地發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理在形式上、程序上以及本質(zhì)上是有根本的差別。
一、 委托合同與物業(yè)管理在形式上的區(qū)別
1. 委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當事人達成意思一致即可，無須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標投標的方式來確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同的，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本。
2. 委托合同的受托人是以自然人為主，有些民法專家甚至認為受托人只能為自然人；而物業(yè)管理服務(wù)依據(jù)物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只能是獨立法人資格的物業(yè)管理公司來承接，不能是自然人，在現(xiàn)實的物業(yè)管理實踐中這也是無一例外的。因為對于自然人而言，物業(yè)管理服務(wù)作為技術(shù)成分比較高的專業(yè)化服務(wù)，個人往往根本無法承擔。
3. 委托合同處理的事務(wù)往往是一件事，或者是相關(guān)事務(wù)，時間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個服務(wù)是長期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進行的，通常簽署物業(yè)管理合同的期間都是在二、三年，不能是委托合同的短期事務(wù)。如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，只收錢，少服務(wù)，甚至采取過負荷疲勞使用共用設(shè)備，不利于物業(yè)管理的長期保養(yǎng)。
4. 支付報酬的方式不同，物業(yè)管理收費的方式與委托合同不同。眾所周知，物業(yè)管理收費方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納的。而委托合同所規(guī)定的費用是將處理事務(wù)的費用與給委托人的報酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對與報酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無償委托不支付報酬，這種支付費用及報酬的方式顯然與物業(yè)管理收費有著本質(zhì)的差別。
二、 委托合同與物業(yè)管理在程序上的區(qū)別
1. 委托合同是基于委托人對受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過招標投標之后獲得的。
2. 委托合同是由雙方自愿簽訂的，在委托的過程中可簽，也可不簽委托合同；物業(yè)管理合同則是按照物業(yè)管理法律、法規(guī)必須簽署的，同時在簽署過程中盡管個別業(yè)主不想簽署，也不影響物業(yè)管理合同的依法成立。而物業(yè)管理公司要簽署物業(yè)管理合同，除了要以招標投標獲得簽署物業(yè)管理合同的權(quán)利外，還必須具有與物業(yè)管理資質(zhì)證書等級相適應(yīng)的資格。
3. 依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百條：“經(jīng)委托人同意，受托人可以轉(zhuǎn)委托。”以及第四百零八條：“委托人經(jīng)受托人同意，可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù)”的規(guī)定，委托合同可以將委托合同轉(zhuǎn)委托，同時也可以采取重復(fù)委托；而物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)管理公司只可以將專項經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專營公司，不得將整體管理服務(wù)責任交給他人，業(yè)主委員會也不得與兩個以上的物業(yè)管理公司同時簽署重復(fù)的物業(yè)管理合同。
4. 《中華人民共和國合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同?！奔捶梢?guī)定了委托人和受托人都具有合同的解除權(quán)。委托關(guān)系建立在當事人信任關(guān)系的基礎(chǔ)上，若一方對另一方的信任有所動搖，則不問客觀上是否有理由，均應(yīng)準許其終止委托關(guān)系。雙方當事人可隨時行使解除權(quán)，并依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（五）款：“法律規(guī)定的其他情形”的規(guī)定，將其解除合同的主張通知對方即可，而無須征得對方的同意。至于委托合同為有償或無償，定有期限或未定期限，或事務(wù)的處理是否已經(jīng)告一段落，在所不問。而物業(yè)管理合同的雙方當事人顯然沒有這種可以隨時隨意解除合同的權(quán)利的，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
三、 委托合同與物業(yè)管理在本質(zhì)上的區(qū)別
1. 委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)?；而物業(yè)管理合同必須是有償?shù)摹?/p>
2. 委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的?！吨腥A人民共和國合同法》第三百九十六條明確規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！边@條規(guī)定是法律對委托合同的概念的界定。所謂委托人的事務(wù)，是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。首先，物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是事務(wù)，物業(yè)管理的實質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)；其次，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點，作為業(yè)主、業(yè)主委員會并不能親自來處理，同時對于一個大型的住宅區(qū)，業(yè)主人數(shù)可能會達數(shù)千人，如果每一個業(yè)主都直接親自從事物業(yè)管理的具體管理服務(wù)工作，那么住宅區(qū)的秩序就可能天下大亂，最終導(dǎo)致表面上人人都在管，實際上人人都不管，也無法管的局面。
3. 《中華人民共和國合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當按照委托人的指示處理委托事務(wù)?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同規(guī)定的范圍、項目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨立自主地開展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動的。在物業(yè)管理公司開展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營活動中，業(yè)主、業(yè)主委員會只有監(jiān)督權(quán)，而沒有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)。
4. 受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔責任。同時，《中華人民共和國合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時，因不可歸責于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失?！倍飿I(yè)管理則不同，無論是侵權(quán)責任還是違約責任都要由物業(yè)管理合同的雙方當事人各自分別承擔自己的責任。
從上述探討可見，物業(yè)管理合同與《中華人民共和國合同法》的法律規(guī)定相差甚遠，有著明顯的本質(zhì)差別，顯然無論是將物業(yè)管理合同定位在“委托合同”的范圍上，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。當然在物業(yè)管理活動中是存在著委托行為的，例如：委托專營公司提供專項經(jīng)營服務(wù)，業(yè)主委托人參加業(yè)主大會并投票等行為都屬于委托行為。
四、 把物業(yè)管理法律關(guān)系劃歸弊端多
首先我們必須澄清的一個基本概念，就是是一種法律制度，是一種法律行為。它與一般民事法律行為的區(qū)別，僅僅在于表意人與表意效果的承受人相分離，這是的最根本的法律功能。我國民法以及法學界都非常清晰地表述了的本質(zhì)，《民法通則》第63條明確規(guī)定：所謂是“人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為?！奔词侨艘勒諜?quán)，以被人名義向相對人實施意思表示，而意思表示的效果歸屬于被人的民事法律行為。
作為一種獨立的民事法律制度，同樣是商品經(jīng)濟高度發(fā)達的產(chǎn)物。早期社會由于商品經(jīng)濟不發(fā)達，交換規(guī)模小，世界各國奉行“非其本人不得締結(jié)契約”的鐵律。在處于簡單商品經(jīng)濟時期的羅馬法中，并沒有關(guān)于的規(guī)定。資本主義社會以后，隨著商品經(jīng)濟的發(fā)達，科技發(fā)展、交易擴大，特別是航海貿(mào)易的發(fā)展，個人由于知識、才能、時間、健康等條件的限制，已難以事必躬親，迫使人們必須借助他人的行為去完成自己的目的，因此產(chǎn)生了的需求。制度在民法中的確立，使民事主體的行為擴大了有效的時間及空間范圍。在民法上成為一項不可或缺的重要內(nèi)容。因此，在民法中明確規(guī)定了的核心是實施“法律行為”，而非法律行為則不能成為。
關(guān)系的基礎(chǔ)，是權(quán)，人之所以能代替被人實施法律行為，就在于人擁有權(quán)。行為最根本的核心，首先是所的行為必須限于法律行為，不涉及法律的行為就根本不存在的問題；其次涉及到法律行為，但并不需要人，被人可以直接而為之的行為，也不存在地理的問題。行為的結(jié)果是“設(shè)定、變更、終止民事法律關(guān)系。”
在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理公司通常是沒有權(quán)的。物業(yè)管理活動中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來，而且物業(yè)管理活動中的大量活動是根本就不涉及法律行為，根本就沒有必要進行。因此，行為與物業(yè)管理活動不存在因果關(guān)系，絕不能用的概念來函蓋物業(yè)管理的概念。
委托，又稱為意定，是基于被人授權(quán)的意思表示而發(fā)生的。委托是的一種形式。委托的核心是必須完全忠實地按照被人的指示進行活動。但物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中是根本不可能完全忠實地按照業(yè)主、業(yè)主委員會的指示從事物業(yè)管理服務(wù)工作的，物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，是獨立運作的。業(yè)主、業(yè)主委員會只是享有監(jiān)督物業(yè)管理公司的權(quán)利，并且要承擔服從物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)的義務(wù)。同時物業(yè)管理公司又有監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利。因此，物業(yè)管理從根本上不構(gòu)成委托的關(guān)系。至于“委托—”，在民法的法律體系中根本就沒有這樣的提法和法律概念，自然也不可能構(gòu)成物業(yè)管理的法律關(guān)系。
物業(yè)管理活動是否可以歸屬于民事法律行為呢？依物業(yè)管理的基本內(nèi)容來看，從物業(yè)管理所涉及的房屋、設(shè)備、設(shè)施的修繕，到綠化、衛(wèi)生的管理；從消防、治安的防范，到道路、車輛秩序的維護；以及公眾服務(wù)，這些都只是一種事實行為，而不具備可以分解為行為意思、效果意思等構(gòu)成意思表示的民事法律行為要素。因此，按照民法關(guān)于的標的僅限于民事法律行為的明確規(guī)定，顯然易見，物業(yè)管理不歸屬于行為，當然也不可能成為形式中的委托了。
簡單地將物業(yè)管理歸屬于法律上的行為，其危害是人們始料不及的：
其一， 我國民法明確規(guī)定人必須以人名義進行。這表明是以被人的信譽為前提的，否則，相對人就不能安全地進行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽。如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進行的ISO9000或ISO14000規(guī)范化、以及提高服務(wù)質(zhì)量、創(chuàng)優(yōu)達標、創(chuàng)建品牌等一系列的物業(yè)管理活動，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會的信譽，物業(yè)管理企業(yè)所付出的這些艱辛努力，也只能是為他人作嫁衣而已。在這種結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會有動力來下大力氣從事這些活動，因為這些活動所提升的僅僅是業(yè)主、業(yè)主委員會的聲譽，與物業(yè)管理企業(yè)提升自己的聲譽無關(guān)。顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實際。
其二， 我國民法明確規(guī)定行為是要受到限制的，包括法律限制與授權(quán)人的意思限制。如果物業(yè)管理歸屬于行為，無論哪種限制，最終要求作為人的物業(yè)管理企業(yè)絲毫不能有自己獨立的意思表示，只能俯首聽命于業(yè)主、業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)就只能圍著業(yè)主、業(yè)主委員會的主意轉(zhuǎn)，物業(yè)管理企業(yè)的主動性、積極性就將喪失殆盡。至于行政主管部門的規(guī)范與監(jiān)督，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督就成為多余的圈圈了，統(tǒng)統(tǒng)被拒之于行為的門外。這樣有利于物業(yè)管理的健康發(fā)展嗎？
其三， 我國民法明確規(guī)定被人對人的行為，承擔民事責任（法律效果）。即人對行為并不享有利益。即使人因行為而獲得有報酬，這也與行為本身無關(guān)。這說明人的活動本質(zhì)上不是一種經(jīng)濟行為。而物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房屋管理最根本的 區(qū)別，就在于物業(yè)管理是用經(jīng)濟手段（而不是用行政手段）進行社會化、專業(yè)化的有償服務(wù)（而不是行為的無償勞動）。假如把物業(yè)管理歸屬于行為。那么，的這種不享有利益的規(guī)定就從根本上抹殺了物業(yè)管理體制的革命性和先進性，這自然不是什么通向市場經(jīng)濟的“必由之路”，而是將正在健康發(fā)展的物業(yè)管理引入死亡的災(zāi)難！
五、 物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對象是區(qū)分所有建筑物。作為不動產(chǎn)的區(qū)分所有建筑物的轉(zhuǎn)移只是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變動，而并非實際物體發(fā)生位移。物業(yè)建筑物的出售、租賃實際上是建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利交易和轉(zhuǎn)讓。區(qū)分所有建筑物的管理（即物業(yè)管理）的一切來源歸根結(jié)底來源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是我們通常在物業(yè)管理活動中所說的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在。相應(yīng)的物業(yè)管理的法律關(guān)系實際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的，因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于我們物業(yè)管理理論研究的滯后，認識的不清晰，加上《合同法》沒有頒布，對委托合同的概念沒有一個明確法律規(guī)定等種種局限性的因素造成了我們將物業(yè)管理合同錯誤的定位成為委托合同。如果今天我們?nèi)匀粚⑽飿I(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進行法律訴訟，那么作為人民法院自然就要首先用《合同法》委托合同的法律條款逐條審查。而這個“物業(yè)管理委托合同”卻與《合同法》委托合同的法律條款的規(guī)定格格不入，相差甚遠，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然會誤導(dǎo)法官作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無效的委托合同的判決，最終必然給整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托相區(qū)分，剔除過去在物業(yè)管理法規(guī)將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的法律關(guān)系界定在委托的錯誤觀點，認定物業(yè)管理合同不是委托合同，更不是合同。依據(jù)合同法以及民法物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法的法律規(guī)范，我們認為物業(yè)管理合同實際上是一種特殊的專業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，是反映區(qū)分所有建筑物管理這種民事法律的物權(quán)關(guān)系的合同，物業(yè)管理合同遵循合同法總則的法律規(guī)定，并以合同法總則的法律規(guī)定作為物業(yè)管理合同訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違約責任等的法律依據(jù)。
我們認為物業(yè)管理的法律關(guān)系是依據(jù)法律的規(guī)范不同形式形成有以下四種不同的物業(yè)管理法律關(guān)系：
1. 依據(jù)我國民法的物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系；
2. 依據(jù)合同法的法律規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當事人之間平等的法律關(guān)系；
姓名/公司名稱：
地址：
證件種類及號碼：
電話：
傳真：
受托人(下稱乙方)：
公司名稱：
地址：
電話：
傳真：
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達成協(xié)議如下：
1.甲方委托乙方出租其擁有之位于北京市區(qū)街號第座層單位房產(chǎn)(下稱該房產(chǎn))，有關(guān)買賣契約或產(chǎn)權(quán)證明見附件，委托期限兩年。該房產(chǎn)的建筑面積為平米(需以產(chǎn)權(quán)證所載數(shù)為準)。甲方合法擁有該房產(chǎn)的所有權(quán)及其占用土地的土地使用權(quán)，且甲方愿將房產(chǎn)出租。
2.甲方出租房產(chǎn)的條件如下：
1)租約年期：
2)租金：
3)租金支付：
4)按金：
5)其他：
3.乙方應(yīng)積極為甲方尋找適合租戶并最大限度地滿足甲方要求。
4.甲方同意乙方為甲方介紹客戶完成該房產(chǎn)租賃后，乙方可獲得相當于該房產(chǎn)租約中所簽訂之全年租金總額的平均租金作為費。甲方授權(quán)乙方可在簽署正式房產(chǎn)租約前收取訂金，此訂金可作為之后乙方應(yīng)得之費的一部分，不足部分由甲方在甲方與承租人簽署該房產(chǎn)正式租賃合約(包括甲方應(yīng)收之租房訂金到位)之日起7日內(nèi)繳付乙方。
5.當乙方向甲方介紹可能承租人時，甲方應(yīng)積極配合，自行與承租方簽約，并盡快辦理簽署租約所需的有關(guān)手續(xù)。
6.甲方亦可授權(quán)乙方作為人簽署有關(guān)租約，有關(guān)事宜將在授權(quán)書中另行約定。
7.甲方除委托乙方代為出租該房產(chǎn)外，亦可自行尋求或委托他人尋求該房產(chǎn)的可能承租人。如甲乙雙方中任何一方最先尋求到該房產(chǎn)的承租人，均須以書面形式通知對方，否則將賠償因此給對方造成的損失。
8.在委托期及委托期終止后六個月內(nèi)，若甲方私下與乙方所介紹的承租方簽訂租約，甲方也須將按照本協(xié)議訂明的費支付給乙方。
9.本協(xié)議書在以下情形下即告失效：
1)委托期滿且雙方并無續(xù)約;
2)甲方與經(jīng)乙方介紹的承租方簽約且付清應(yīng)付乙方之費;
3)甲、乙雙方書面同意提前終止本協(xié)議。
10.甲、乙雙方均須為本協(xié)議書內(nèi)容予以保密，未經(jīng)雙方許可不得將有關(guān)內(nèi)容泄露給任何第三方。
11.本委托書依照中華人民共和國法律擬定，如有未盡事宜，雙方可另擬補充條款。如有爭議而雙方不能協(xié)商解決將依照中華人民共和國有關(guān)法律通過北京仲裁委員會仲裁解決。
12.本委托書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起即行生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文2 出租方(甲方)：
方(乙方)：
依據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)，甲乙雙方在平等、自愿和協(xié)調(diào)一致的基礎(chǔ)上，就房屋出租委托的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：
第一條 雙方提供相應(yīng)證件
(一)甲方提供：能證明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬甲方的下列證件：權(quán)屬證明、戶口本、房主身份證(如人需有房主委托書及人身份證明)、委托書、其他有關(guān)證明。
(二)乙方提供
1、營業(yè)執(zhí)照;
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書;
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)資格證書;
雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的證明材料不實或陳述的房屋具體情況不實，而導(dǎo)致乙方遭受具體經(jīng)濟損失的，甲方負責向乙方賠償并承擔民事責任;如因乙方所提供虛假證件而導(dǎo)致甲方遭受具體經(jīng)濟損失的，由乙方向甲方賠償并承擔民事責任。
第二條 房屋基本情況
(一)該房屋坐落于北京市 區(qū)(縣) 。 該房屋為：樓房 室 廳 衛(wèi)，面積為 平方米，委托乙方對外出租。甲方提供的現(xiàn)有裝修及設(shè)施情況，由雙方在合同附件《物品交接單》中具體說明。
(二)甲方全權(quán)委托乙方獨家委托房屋出租事項，并委托簽署相關(guān)合同，乙方在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件，甲方均認可。
第三條 委托權(quán)限
乙方具本獨家委托權(quán)限為：
(一)以甲方名義委托出租該房屋并辦理與承租方之間的洽談、聯(lián)絡(luò)、簽約事宜。
(二)代甲方向承租房收取租金。
(三)監(jiān)督承租方按照房屋租賃合同的約定履行其義務(wù)。
(四)甲方允許乙方在季托期內(nèi)對房屋進行維修、維護、裝飾、裝修以及添置新物品。
(五)乙方在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的合同文件，甲方均認可。
第四條 委托出租期限
(一)委托期限自 年 月 日至 年 月 日，共計 年 個月。
(二)甲方應(yīng)于 年 月 日前將該房屋交付給乙方。
(三)委托期滿時，如乙方仍有客戶居住該房，乙方應(yīng)提前通知甲方，甲方需配合將租期延長，但最長不超過六個月，延長期內(nèi)，乙方應(yīng)按委托期標準向甲方支付租金。
第五條 租金、擁金及支付方式
(一)租金標準為 元/月，按 繳付。乙方須提前叁日向甲方支付下次房屋租金，委托期內(nèi)租金標準調(diào)整由雙方另行書面約定，否則適用以下款項：
1、甲方將該房屋交付乙方后，無論該房屋實際出租與否，乙方均應(yīng)按約定的租金標準向甲方交付租金。
2、如乙方實際出租該房屋的價格高于與甲方約定的租金標準的，則高出部分歸乙方所有。
3、如通過銀行收付租金，則甲方需在指定銀行開立賬戶、并且提供準確的賬戶信息。
4、甲方賬戶開戶行名稱： 戶主姓名： 賬戶號碼：
(二)委托期內(nèi)甲方同意每年預(yù)留出 工作日作為乙方工作期，工作日后于 年 月 日開始計算租金，即自委托期起每年乙方給甲方 個月零 天房租。甲方同意工作期內(nèi)的租金收入作為乙方傭金，在第一次付款中扣除。
(三)具體付款日期：(遇節(jié)假日順延，不再另行通知)第二次 年 月 日( 元整)，第三次 年 月 日( 元整) 第四次 年 月 日( 元整)
第六條 費用分擔問題
(一)、甲方承擔：供暖費(自供暖除外)、物業(yè)管理費等。
(二)、乙方承擔：1、水費2、電費3、電話費4、燃氣費5、有線電視費6、衛(wèi)生費等。
(三)、雙方各自范圍內(nèi)的費用各自承擔。
(四)、因甲方欠費影響乙方正常使用該房屋的，乙方有權(quán)代繳，代繳費用從交付甲方的房租中扣除。
第七條 房屋及附屬設(shè)施的維護
(一)委托期開始前甲方提供的房屋及設(shè)備設(shè)施應(yīng)完好無損(經(jīng)過甲乙雙方確認簽字)委托期開始后乙方應(yīng)監(jiān)督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附屬設(shè)施如因承租人使用不當所導(dǎo)致毀損、丟失或造成其他損失，乙方負責監(jiān)督承租人修理或賠償。
(二)如房屋內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施由于自然老化所導(dǎo)致的損壞由甲方負責。或者由乙方負責修理，甲方承擔費用。
(三)如房屋內(nèi)所留家電、設(shè)施等過于陳舊或已嚴重超出使用年限，甲方應(yīng)主動搬離此房，否則自然損壞后不得據(jù)此賠償。
第八條 轉(zhuǎn)委托及承租人身份驗證義務(wù)
委托期內(nèi)，未經(jīng)甲方書面許可，乙方不得將委托事宜全部或部分轉(zhuǎn)委托給他人。乙方將房屋出租后，應(yīng)保證承租人的合法身份，如出現(xiàn)承租人非法轉(zhuǎn)租，欠費脫逃等意外情況，由乙方負責，甲方應(yīng)積極協(xié)助。
第九條 所有權(quán)變動
(一)租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋的，甲方應(yīng)當提前30日書面通知乙方，乙方在同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買的權(quán)利。
(二)租賃期內(nèi)該房屋所有權(quán)發(fā)生變動的，本合同在乙方與新所有權(quán)人之間具有法律效力。
第十條 合同的解除
(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以終止合同。
(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：
1、該房屋因城市建設(shè)需要被依法列入房屋拆遷、危改范圍的。
2、因地震、火災(zāi)等不可抗力致使房屋毀損、滅火或造成其他損失的。
(三)甲方有下列一的，乙方有權(quán)單方解除合同：
1、遲延交付該房屋達3日且未征得乙方同意的;
2、交付的房屋不符合約定嚴重影響使用的;
3、不承擔約定的維修義務(wù)致使乙方無法正常委托出租該房屋的;
4、設(shè)施嚴重老化，供暖供電供氣不足;
(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同：
1、未按約定支付租金達3個工作日以上的又無正當理由;
2、擅自改變房屋用途的;
第十一條 違約責任
(一)委托期內(nèi)甲方需提前終止合同的，應(yīng)提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付違約金，由此給乙方及客戶造成的經(jīng)濟損失甲方應(yīng)當承擔賠償責任。
(二)委托期內(nèi)乙方需提前緩和終止合同的，應(yīng)提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付違約金。
第十二條 合同爭議的解決辦法
本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調(diào)解解決;協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第十三條 合同生效
本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式兩份，其中甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份。
合同生效后，甲乙雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應(yīng)采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等法律效力。任何口頭承諾均無效。
第十四條 補充規(guī)定
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋出租委托合同范文3 甲方(委托方)：_________
乙方(方)：_________
茲經(jīng)雙方協(xié)議，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一條： 房屋位置
甲方將座落于_________
合計面積_________平方米，委托乙方。
第二條： 期
1、期為_________，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，其中免租期為_________(天)，期滿乙方可再續(xù)租_________月。
2、期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)簽本合同，需在本合同期滿前一個月向甲方提供書面申請，在同等條件下，乙方有優(yōu)先續(xù)約權(quán)。
第三條： 房屋租金
1、甲乙雙方協(xié)商，乙方甲方房屋，每月租金為(人民幣)_________，一年共計(人民幣)_________。
2、房屋租金按_________繳納。
3、甲方收取租金，可選擇(a、到乙方公司所在地領(lǐng)取，b、乙方送往甲方指定地點，c、乙方匯入甲方指定帳戶，d、或其他方式)
第四條： 其它費用
1、在租賃期內(nèi)，如房屋所在地進行公共設(shè)施改造如：小區(qū)建設(shè)，電力增容，寬帶入戶等所需交納的相關(guān)費用由甲方負擔。
2、在租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)所發(fā)生的水、電、煤氣、有線收視及電話費由乙方客戶承擔，物業(yè)及供暖費用由甲方負擔。
第五條： 委托方和方的權(quán)利及義務(wù)
1、在期間，甲方不得無故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒絕。
2、甲方提供：①產(chǎn)權(quán)證明②戶口本③業(yè)主身份證(如代辦需有代辦人身份證)④其它必備相關(guān)證明;乙方出示：①經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書②營業(yè)執(zhí)照。
3、雙方保證所提供的證件的真實性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不實，而導(dǎo)致客戶無法正常居住(乙方遭受損失的)，甲方負責向乙方賠償，乙方并有權(quán)終止合同;如因乙方提供虛假證件而造成的損失，由乙方向甲方賠償，甲方并有權(quán)終止合同。
4、甲方在交房時，有義務(wù)對房內(nèi)設(shè)施進行檢查修繕，保證電器正常使用，乙方積極配合。
5、在期間，乙方應(yīng)及時安排客戶看房，保證客戶合法守法。
6、在期間，房屋租戶如有更換，乙方負責房內(nèi)各項費用結(jié)算及清點檢查修繕屋內(nèi)家具電器等設(shè)施，并免費為甲方尋找下?lián)芸蛻簟?/p>
7、期間，房屋因自然損壞，乙方應(yīng)及時通知甲方修繕。
8、期滿，乙方交房時，結(jié)清房內(nèi)各項費用及清點家具電器等設(shè)施。
9、甲方不得與乙方所介紹承租人以任何理由私下成交，否則視為違約，如違約應(yīng)賠償三個月租金作為違約金。
10、甲方不得單方解除合同，如有特殊原因，需提前一個月以書面形式通知對方，以便乙方安排客戶，并支付一個月房租作為賠償。
第六條： 其它
1、房屋如因不可抗拒力及不能預(yù)想之因素導(dǎo)致?lián)p毀或造成損失，乙方不承擔任何責任。
2、房屋因市政建設(shè)需要拆除或改造，使甲乙雙方造成損失，互不承擔責任。
3、本合同如有未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，附補充協(xié)議。
4、本合同自雙方簽字之日起生效，合同文本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，任何一方不得單方面修改或取消本合同。
5、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成，提請_________人民法院解決。
6、本合同附房屋設(shè)備清單。
第二條、在四川省行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅物業(yè)管理活動，適用本辦法。
第三條、本辦法所稱住宅物業(yè)，是指城市各類住宅及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)與住宅業(yè)主、使用人依據(jù)合同約定，對各類房屋及其配套的共用設(shè)施、設(shè)備和綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌等進行維護修繕、整治等管理或者服務(wù)的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅物業(yè)的所有權(quán)人；使用人是指物業(yè)的承租人或者實際使用的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主管理委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同進行專業(yè)管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。
第四條、省人民政府建設(shè)行政主管部門和市、州、縣人民政府、地區(qū)行政公署確定的房地產(chǎn)管理部門是同級人民政府、地區(qū)行政公署物業(yè)管理主管部門，對本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導(dǎo)。
第五條、各級人民政府的規(guī)劃、工商、公安、市政公用、環(huán)衛(wèi)等管理部門按照各自的職責，對住宅物業(yè)管理活動實施監(jiān)督、指導(dǎo)。城市街道辦事處協(xié)助、配合有關(guān)部門做好監(jiān)督和指導(dǎo)工作。
第六條、住宅物業(yè)由業(yè)主自主管理，業(yè)主可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理。
委托物業(yè)管理企業(yè)實施專業(yè)服務(wù)管理，應(yīng)當引入競爭機制，逐步實行招標投標。
第七條、業(yè)主或者使用人對住宅的所有權(quán)、使用權(quán)，以及對配套共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地、綠地依法共同享有的所有權(quán)、使用權(quán)受法律保護，他人不得侵占。
第二章、業(yè)主管理委員會
第八條、城市住宅區(qū)（樓）應(yīng)當依照本辦法規(guī)定實行業(yè)主大會制度，業(yè)主大會討論決定住宅物業(yè)自主管理的重大問題，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。
第九條、城市住宅區(qū)（樓）有下列情形之一的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門會同住宅出售單位召集業(yè)主召開業(yè)主大會：
（一）公有住房出售率達到總建筑面積40％的；
（二）商品住房入住率達到50％的。
第十條、業(yè)主大會應(yīng)當通知全體業(yè)主參加；業(yè)主人數(shù)較多時，應(yīng)當推選業(yè)主代表參加。
業(yè)主大會應(yīng)當由過半數(shù)業(yè)主出席；所作出的決定，應(yīng)當經(jīng)出席業(yè)主大會的業(yè)主過半數(shù)通過。
業(yè)主大會應(yīng)當邀請居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。
第十一條、業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主管理委員會組成人員；
（二）審議通過業(yè)主管理委員會章程和業(yè)主公約；
（三）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；
（四）決定或者授權(quán)業(yè)主管理委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（五）決定物業(yè)管理的其他重要事項。
第十二條、業(yè)主管理委員會設(shè)立后應(yīng)當報物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門備案。備案時需提交業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主大會決定、選舉結(jié)果及其成員名單等有關(guān)資料。
一個住宅區(qū)（樓）內(nèi)只能成立一個業(yè)主管理委員會。
第十三條、業(yè)主管理委員會由主任、副主任、委員組成，在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，數(shù)額應(yīng)當為5人以上單數(shù)，每屆任期3年；因物業(yè)產(chǎn)權(quán)變更不再是業(yè)主的，應(yīng)當予以改選；連選可以連任。
第十四條、業(yè)主管理委員會履行下列職責：
（一）召集并主持業(yè)主大會，并向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）通過招標選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同；
（三）聽取住宅業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理措施；
（四）按照物業(yè)管理委托合同，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，依法變更、解除物業(yè)管理委托合同；
（五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和所在地城市人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主管理委員會不得從事以營利為目的的經(jīng)營活動。
第十五條、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動的行為規(guī)范，經(jīng)業(yè)主大會討論通過，對全體業(yè)主具有約束力。
物業(yè)業(yè)主或者使用人應(yīng)當嚴格遵守業(yè)主公約。
第三章、物業(yè)管理企業(yè)
第十六條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照國家和省的有關(guān)規(guī)定向縣級以上物業(yè)管理主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書，經(jīng)工商登記注冊后，方可從事物業(yè)管理活動。
省外物業(yè)管理企業(yè)進入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當持資質(zhì)證書和有關(guān)證件到省建設(shè)行政主管部門辦理資質(zhì)驗證手續(xù)。
第十七條、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）全面履行物業(yè)管理委托合同，及時提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)，提高物業(yè)管理水平；
（二）接受業(yè)主管理委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主管理委員會報告工作；
（三）組織開展社區(qū)綜合服務(wù)和健康有益的娛樂活動；
（四）加強內(nèi)部管理，建立健全物業(yè)維修費用收支記錄等管理制度；
（五）接受物業(yè)管理主管部門等有關(guān)部門和住宅所在地人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督。
第十八條、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）依據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)和代辦服務(wù)費用；
（二）依法開展多種經(jīng)營活動和特約有償服務(wù)；
（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)（樓）業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的行為；對造成共用設(shè)施、設(shè)備損壞的，有權(quán)要求賠償；對嚴重違反業(yè)主公約和業(yè)主管理委托合同的行為，有權(quán)依照業(yè)主公約和合同約定及時予以處理，或交由有關(guān)部門依法處理。
第四章、物業(yè)管理的實施
第十九條、新建商品住宅及其配套設(shè)施全部竣工后，由建設(shè)行政主管部門組織綜合驗收，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當參與。
住宅經(jīng)綜合驗收后，在業(yè)主管理委員會成立前，暫由開發(fā)建設(shè)單位負責組織實施物業(yè)管理。公有住房出售后，未委托物業(yè)管理企業(yè)實施管理的，暫由出售單位負責組織實施物業(yè)管理。
業(yè)主管理委員會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)對住宅物業(yè)實施管理。
第二十條、業(yè)主大會或者業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽定物業(yè)管理委托合同。委托合同應(yīng)當包括委托管理事項、管理權(quán)限、管理期限、管理費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責任、合同變更與解除等條款。
物業(yè)管理委托合同應(yīng)當使用國家規(guī)定的示范文本，并報當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門備案。
第二十一條、物業(yè)管理委托合同中應(yīng)當約定下列物業(yè)管理服務(wù)事項：
（一）住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及各類管道、線路的使用管理、維修和更新；
（二）保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、保安服務(wù)、車輛管理；
（三）住宅自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；
（四）業(yè)主或者業(yè)主管理委員會委托的其他事項。
第二十二條、委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理時，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位應(yīng)當在所在地物業(yè)管理主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)下，向物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)資料：
（一）住宅規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑及結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）住宅地下管網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖；
（四）有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料；
（五）依法簽定的質(zhì)量保證協(xié)議；
（六）物業(yè)管理必需的其他工程建設(shè)資料。
第二十三條、住宅自用部位、自用設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新，由業(yè)主或者使用人負責，費用自理。物業(yè)管理委托合同另有約定的除外。
第二十四條、住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備超過法定保修期后的維修、更新，由物業(yè)管理企業(yè)或者管理單位負責，其費用在住宅共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。
住宅戶外供水、供電、燃氣等設(shè)施設(shè)備的管理、維護，由供水、供電、燃氣等企業(yè)負責。
第二十五條、物業(yè)業(yè)主和使用人使用物業(yè)應(yīng)當遵守下列規(guī)定：
（一）不得違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同；
（二）不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)、外形及其色調(diào)；
（三）不得隨意接引、拆除和損壞共用設(shè)施設(shè)備；
（四）不得擅自從事經(jīng)營活動；
（五）保持物業(yè)的完好、整潔和安全，不得占用公共場地堆放雜物，不得隨意傾倒垃圾或者從事污染環(huán)境的其他活動；
（六）業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)后，新業(yè)主須在辦妥轉(zhuǎn)讓手續(xù)30日內(nèi)告知物業(yè)管理企業(yè)；
（七）按照規(guī)定及時繳納物業(yè)管理服務(wù)費用。
第二十六條、因裝飾裝修危及公共安全或者影響毗鄰正常使用物業(yè)的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當及時改正并負責維修；拒不改正、維修的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并實施維修，所產(chǎn)生的費用由物業(yè)業(yè)主或者責任人承擔。
第二十七條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后30日內(nèi)，向業(yè)主管理委員會辦理有關(guān)交接手續(xù)，并報物業(yè)管理主管部門備案。
第五章、物業(yè)管理經(jīng)費和專用房屋
第二十八條、物業(yè)管理經(jīng)費包括共用部位維修基金、共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公共服務(wù)收費、代辦服務(wù)收費、特約服務(wù)收費。
第二十九條、出售商品住房和公用住房，應(yīng)當按一定比例提取共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修及設(shè)備重置、改造、更新。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的提取比例、管理使用辦法，按照財政部、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》執(zhí)行。
第三十條、物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務(wù)可以按照國家和省的有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理公共服務(wù)費。
物業(yè)管理公共服務(wù)收費實行政府定價或者政府指導(dǎo)價。物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確定、調(diào)整物業(yè)管理公共服務(wù)收費標準。
在已委托實施物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)，已購買商品房取得產(chǎn)權(quán)后尚未入住的業(yè)主，減半繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費；尚未售出的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照一定比例繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費，具體比例由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。
第三十一條、物業(yè)管理企業(yè)受供水、燃氣、供電、通訊、光纖網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)的委托，代收水、氣、電、通訊、有線電視等費用的，按照價內(nèi)倒扣不高于3％的比例向委托企業(yè)收取代辦服務(wù)費，不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。
第三十二條、物業(yè)管理企業(yè)可以為物業(yè)業(yè)主或者使用人提供代請保姆或者鐘點工、清洗家用電器、代購商品等專項特約服務(wù)，并由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者住宅使用人協(xié)商收取特約服務(wù)費。
第三十三條、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，向物價部門申領(lǐng)經(jīng)營性收費許可證，實行亮證收費。
第三十四條、開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔住宅法定保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用。
第三十五條、物業(yè)管理經(jīng)費的收取和使用，應(yīng)當統(tǒng)一管理、?？顚Ｓ茫瑖栏駧?wù)核算，并按年度向物業(yè)業(yè)主和使用人公布。
第三十六條、商品房開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，配套修建必需的物業(yè)管理用房。業(yè)主、業(yè)主管理委員會委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，應(yīng)當提供必需的物業(yè)管理用房。
第六章、法律責任
第三十七條、違反本辦法第十六條規(guī)定，未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，可處2千元以上2萬元以下罰款。
第三十八條、物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法第十七條規(guī)定，由物業(yè)管理主管部門責令其限期改正；逾期不改正或者嚴重侵犯業(yè)主、使用人權(quán)益的，處3萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
物業(yè)管理企業(yè)工作人員嚴重瀆職，或者侵犯業(yè)主、使用人財產(chǎn)權(quán)或者人身權(quán)的，業(yè)主管理委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)對有關(guān)責任人員予以解聘，并提請物業(yè)管理等有關(guān)主管部門依法處理。
第三十九條、物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)內(nèi)未經(jīng)業(yè)主管理委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用公共場地、綠地的，由物業(yè)管理主管部門責令其限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正的，有關(guān)主管部門可以依法強制拆除，并予以行政處罰，物業(yè)管理主管部門可以降低直至取消物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。
第四十條、物業(yè)業(yè)主或者使用人違反本辦法第二十五條規(guī)定的，由物業(yè)管理等有關(guān)主管部門按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第四十一條、業(yè)主大會、業(yè)主管理委員會所作出的決定違反本辦法規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當責令限期改正或者予以撤銷，并通知全體業(yè)主。
第四十二條、物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)業(yè)主或者使用人一方違反物業(yè)管理委托合同的，另一方有權(quán)按照合同約定解除委托合同，并追究違約方的違約責任。
第四十三條、當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。逾期不申請復(fù)議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第七章、附則
第四十四條、四川省城市區(qū)域內(nèi)的其他各類房屋建筑實施物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第四十五條、本辦法中有關(guān)用語的含義為：
（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內(nèi)自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內(nèi)粉飾等部位。
（二）住宅自用設(shè)備，是指住宅戶內(nèi)的門窗、衛(wèi)生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線、各類表具等設(shè)備。
