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時(shí)間：2023-04-06 18:49:38
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一、金融政策與房地產(chǎn)需求
(一)利率與房地產(chǎn)市場需求
利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面:(1)當(dāng)利率降低時(shí),會迫使人們降低儲蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資,居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí),可能會考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對于原來已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來說,會加快他們的行動步伐,進(jìn)而增加對住宅的現(xiàn)實(shí)需求;(2)在利率降低時(shí),住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低,這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本,也會刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反,當(dāng)利率提高時(shí),住宅需求會必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標(biāo)準(zhǔn),住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右,也就是說,一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買起住宅,而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初,當(dāng)時(shí),政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場的發(fā)展,解決老百姓家有所居的問題,出臺了一些相關(guān)政策措施,于是,五大國有銀行開始面向居民提供低息住房貸款,但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多,比如說大多數(shù)居民的資金積累有限,以致住宅購買需求還沒有普遍形成;再比如,銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)的評估往往偏高,而居民也對住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外,銀行確定的大約10%的高利率,不能不說是擋在房地產(chǎn)市場發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后,隨著中央政府對民生問題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越來越多的居民開始通過按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi),住房按揭貸款絕對數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對家庭實(shí)際支出的影響,可以通過實(shí)際例子予以說明。一套總額100萬元的房子,首付20萬元,貸款80萬元,年限為20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率)則月均還款額為6038元,利率的增加將使家庭每月多支出741元,支出的增加必將減少對住宅的需求。
回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn),利率對消費(fèi)者具有重要的影響:提高利率必將減少房地產(chǎn)市場的需求,而降低利率將會降低居民的月均還款額,減少居民的負(fù)擔(dān),從而增加對住宅的需求。顯而易見,提高利率,將對房地產(chǎn)市場需求、從而對房地產(chǎn)市場價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯,致使國家在一年之內(nèi)多次提高利率,以抑制房價(jià)的過快上漲。
(二)貸款首付比例與房地產(chǎn)市場需求
2000年以來,銀行不斷降低房地產(chǎn)市場的首付比例,許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味著許多家庭可以提前享受到住房需求,未來的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn),降低了住房消費(fèi)或投資的成本,大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來說,貸款首付比例的降低,一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù),另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加,進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加,一旦對風(fēng)險(xiǎn)的評估和對壞帳率的測算達(dá)到一定程度,銀行舊會逐步提高首付比例。首付比例的增加,既會提高按揭貸款門檻,降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn),也會加大投機(jī)活動所需的資金周轉(zhuǎn)量,從而有效地抑制房地產(chǎn)市場上的投機(jī)活動。
具體到中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場,我們認(rèn)為,政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的,不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求(反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵),而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果,在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下,首付20%之后,銀行住房貸款的不良貸款率低于0.5%,但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來自普通老百姓的存款,因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來保護(hù)儲戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率,但是同時(shí)會壓縮房地產(chǎn)市場的正常消費(fèi)需求,所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
(三)匯率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性,中國處于經(jīng)濟(jì)快速增長的階段,每年國民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長率。同時(shí)中國處于城市化率快速推進(jìn)的過程,城市化進(jìn)程的快速推進(jìn),這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長。中國加入WTO以后,隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入,資金的逐利本性決定國外資金必然有強(qiáng)烈的動機(jī)來購買中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析,中國目前處于人民幣升值的加速期,人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場。因此,在冷卻國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資需求的同時(shí),必須采取措施控制國外資金的涌入。
(四)樓市與股市的互動效應(yīng)
從投資的角度分析,股市和樓市具有同樣的特征,尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)市場的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場投資渠道的缺乏,特別是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投資者對股市逐漸失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些屬性(不動產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等),房地產(chǎn)投資(尤其在大城市)基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道,投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等(顧建發(fā),2005)。
需要特別注意的是2006年以來,中國股市一路上漲,致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長的階段,資金并不會明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,但是,一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段,股市的資金將會迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場,股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求,此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率(周偉林、等,2004)。從金融政策的角度,則主要是考慮銀行利率的作用。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的過程中,其資金來源主要為銀行貸款。貸款利率的提高,將會增加開發(fā)商在取得土地、開發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出,加大開發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn),其開發(fā)往往需要巨額資金投入,離不開銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此,銀行利率高低直接影響到住宅市場的供應(yīng)量。如果國家采取緊縮的貨幣政策,銀行減少對住宅開發(fā)商的貸款,提高市場利率,這樣,住宅開發(fā)的借貸成本提高,住宅供給往往會減少。另外,由于銀行利率提高,人們儲蓄愿望增強(qiáng),進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求,也會影響住宅開發(fā)商的供給愿望。相反,國家采取寬松的貨幣政策,銀行擴(kuò)大放款,市場利率下降,住宅開發(fā)成本降低,就會刺激住宅開發(fā)商增加住宅供給。同時(shí),利率降低,人們的儲蓄愿望隨之下降,促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低,又會刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購房,增加住宅需求,推動住宅價(jià)格上漲,進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下,如果國家對于國外資本進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場沒有任何限制,也必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí),根據(jù)股市和房市間的互動影響,可以想象,股市的波動也會直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見,金融政策的變化是通過需求和供給兩個(gè)方面對房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此,合理利用金融政策調(diào)控房價(jià)具有非常重要的意義。但是,制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用,并不是象有人想象的那樣簡單。
首先,在其他條件不變的情況下,提高住房貸款利率,或者抬高住房貸款門檻,都將抑制購房欲望和實(shí)際投資,從而抑制房價(jià)的無序上升。然而,需要注意的是,政府出臺金融政策的目的,并非簡單地降低房價(jià),而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息,降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性,降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。進(jìn)一步說,銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程這是一個(gè)動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價(jià)房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個(gè)有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)市場供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)市場供應(yīng)量市場購買力市場價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險(xiǎn)相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求
3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)
另一方面,時(shí)間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽(yù)損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加7;除此之外,通貨膨脹物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)
三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)
1.營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實(shí)現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價(jià)格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對價(jià)格最敏感價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤;而價(jià)格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費(fèi)用等
可以預(yù)見由于在固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)業(yè)的較高利潤率和人民幣的持續(xù)升值，外商在房地產(chǎn)業(yè)的投資可能會繼續(xù)增加。近幾年來，直接融資比例過小，發(fā)行股票和發(fā)行債券在中國并不盛行。金融機(jī)構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款，在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,這與我國近幾年房地產(chǎn)開發(fā)過熱，銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的政策是相符合的。但這也并沒有意味著銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中的作用越來越小了，事實(shí)上，在其他資金來源中，約有50%以上的比例來源于商業(yè)銀行貸款，因?yàn)榻鼛啄旰芏嘞M(fèi)者都是采用貸款買房的方式。因此自籌資金、銀行貸款和其它資金來源三者加起來約有50%-60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款，由此可見銀行貸款在房地產(chǎn)投資中的地位和作用，兩者之間的依存關(guān)系明顯。房地產(chǎn)業(yè)資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)期長的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)業(yè)需要金融業(yè)的大力支持。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場以及以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)提供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場。信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化，不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系融資源配置體系和系統(tǒng)分散體系。在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景下，房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。近幾年來，從開發(fā)企業(yè)的資本融資看，用股權(quán)進(jìn)行融資的情況極差。2007年底，5力多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為103多家(A股市場)，僅占0.2%；用私募方式進(jìn)行股份化的企業(yè)也為少數(shù)；絕大多數(shù)企業(yè)為有限責(zé)任的注冊資本股權(quán)融資，使股權(quán)融資的手段未能充分發(fā)揮作用。從開發(fā)企業(yè)的債權(quán)融資情況看，由于沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動產(chǎn)基金和不動產(chǎn)信托基金的支持，沒有抵押信貸的證券化，使企業(yè)債權(quán)的融資都集中于銀行，銀行成為惟一的債權(quán)融資出路。因此銀行承擔(dān)了大部分風(fēng)險(xiǎn)，加重了國家金融負(fù)擔(dān)。
2房地產(chǎn)金融的融資機(jī)制
融資雖然不是建設(shè)房地產(chǎn)金融的最終目標(biāo)，但融資卻是房地產(chǎn)金融的首要任務(wù)，房地產(chǎn)金融如果失去了融資能力，也就失去了它存在的意義[7]。因此，融資機(jī)制是房地產(chǎn)金融的生命線。房地產(chǎn)金融市場上資金的流動和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通過房地產(chǎn)金融商品買賣的交易方式，充分按照供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)金融市場的融資機(jī)制建設(shè)實(shí)質(zhì)就是建設(shè)一種公平的金融市場機(jī)制。在我國房地產(chǎn)金融市場運(yùn)行中，這一點(diǎn)顯得尤為重要。資金的供求規(guī)律和需求的規(guī)模不變，雙方保持平衡，那么市場就表現(xiàn)為平衡狀態(tài)；如果需求旺盛，房地產(chǎn)金融市場就會活躍，房地產(chǎn)金融商品的交易量增大，與此相關(guān)的土地市場也會迅速發(fā)展。資金的供求規(guī)律還決定著資金在不同市場、地區(qū)及部門之間的流動。價(jià)值規(guī)律在房地產(chǎn)金融市場的作用機(jī)制具體表現(xiàn)為市場利率水平的波動。房地產(chǎn)金融市場交易的標(biāo)的物，不管是借貸資本還是虛擬資本，雖然與商品市場上的商品是不同的范疇，但卻變成特種商品一房地產(chǎn)金融商品，利息是它們的價(jià)格。這種價(jià)格和商品市場的商品價(jià)格一樣，都是由當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)金融市場的資金供求狀況決定的。金融市場機(jī)制中的供求規(guī)律和價(jià)值規(guī)律二者的作用密切聯(lián)系在一起。市場資金供給多，利率低；反之，利率則高。故房地產(chǎn)金融市場利率的高低實(shí)際上是房地產(chǎn)金融市場松緊的體現(xiàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)金融市場利率的高低也并非完全單純由資金供求規(guī)律決定的，它與一定時(shí)期的社會經(jīng)濟(jì)狀況、國家政策以及大眾心理相聯(lián)系，尤其與土地價(jià)值的增值幅度聯(lián)系緊密。當(dāng)土地增值較大時(shí)，即使較低利率的房地產(chǎn)金融商品(如土地債券等)也具有較強(qiáng)的融資能力；當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不景氣時(shí)，一些游資會從工商業(yè)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融市場，致使房地產(chǎn)金融市場交易較旺。如美國、日本等國家在資本主義發(fā)展過程中，為發(fā)展農(nóng)民土地所有制(自耕農(nóng))，鼓勵人們占有和擴(kuò)大土地規(guī)模，不僅實(shí)行土地低價(jià)政策，而且還以土地為信用基礎(chǔ)，向需要資金的農(nóng)民提供土地買賣長期貸款，從而使自耕農(nóng)數(shù)量大大增加，到目前日本還有80%以上的自耕農(nóng)。
房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的特殊特征：
(1)債權(quán)可靠，較為安全
這是由土地的特點(diǎn)所決定。其一，土地位置固定，不能移動。一般的商品都具有可移動性，而土地固定在一定的地方，位置不能移動。一旦債務(wù)人不能履行債務(wù)，債權(quán)人可以通過對土地的處置來保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其二，土地具有自償性。受信人可以通過對土地的經(jīng)營不斷地獲得收入，從而具備不斷還本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地資源是有限和不可再生的，而土地的需求卻隨著生產(chǎn)力的發(fā)展和人口的增加不斷上升，因此，土地價(jià)格處于不斷上升的趨勢。
(2)貸款償還期限較長，利率較低
以土地為抵押而融通的資金多用于土地開發(fā)、改良、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，這些項(xiàng)目都是長期項(xiàng)目，一般需要1-5年，資金的占有時(shí)間比較長。因此，以土地為抵押進(jìn)行貸款，償還期一般要長些，利率要相對低一些。借款償還期短則3一年，長則20-30年至40-50年不等。貸款利率一般不超過年利5%，帶有較大成分的優(yōu)惠和政府扶持性質(zhì)，與一般的商業(yè)銀行貸款有差別。
(3)運(yùn)營債券化
一般有價(jià)值的財(cái)物，如金、銀和其他物品，作為抵押擔(dān)保品可以交給債權(quán)人保管，同時(shí)這些財(cái)物便于分割，且為大多數(shù)人需要，本身可以在較大的范圍內(nèi)流動。而土地不同于一般有價(jià)值的財(cái)物，由于其具有固定性，且分割困難，因而流動范圍受到很大的限制。以土地作為抵押的擔(dān)保物，發(fā)行債券，實(shí)際上也就相當(dāng)于把土地財(cái)產(chǎn)變成可以分割可以流動的財(cái)產(chǎn)，必然擴(kuò)大其流通范圍。
(4)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利上的非對稱性
在土地抵押貸款契約到期之前，債權(quán)人不能任意要求債務(wù)人償還其債務(wù)，而債務(wù)人在契約到期前可以隨時(shí)償還債務(wù)并保留收回抵押土地的權(quán)力。若債務(wù)人逾期不能還清本息，則抵押的土地歸債權(quán)人，即債務(wù)人被取消了土地的贖回權(quán)。
(5)房地產(chǎn)金融制度必須由專門的機(jī)構(gòu)來推行
房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)一般需要政府扶持。由于農(nóng)業(yè)收益低，生產(chǎn)周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，對農(nóng)業(yè)進(jìn)行較長期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)推行房地產(chǎn)金融制度。如在美國上層設(shè)有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設(shè)有“土地抵押合作社”；在德國設(shè)有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；在日本設(shè)有類似于農(nóng)地銀行的金融機(jī)構(gòu)，中央級的是農(nóng)林漁中央金庫，地方級的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫。
3房地產(chǎn)金融在土地資源管理中的應(yīng)用前景
3.1土地資源的產(chǎn)權(quán)將明晰化
只有建立新型明晰的土地使用權(quán)、收益權(quán)處置權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能,才能使房地產(chǎn)金融市場的完善,存量土地資產(chǎn)的盤活成為可能。
3.2各項(xiàng)法律、法規(guī)制度將逐步完善
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級開發(fā)的有土地儲備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于自籌資金、國內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級開發(fā)商,這也使銀行對地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示
結(jié)合以上銀行對房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。
1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
2、市場風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往成為市場風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是衡量市場風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長,在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會在長時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營成本,甚至推動房價(jià)的上漲,給市場帶來許多不確定性。此外,國民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng),建立健全全國房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對影響市場發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的預(yù)警和對房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對土地空(閑)置征稅,以鼓勵持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會,體現(xiàn)了社會公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場。我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場,形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市場,以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來源主要是吸收社會存款,而將這部分資金投向期限較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級市場以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級市場。在這個(gè)二級市場上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場競爭能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4、銀監(jiān)會要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會應(yīng)加快發(fā)揮在社會信用基礎(chǔ)和市場誠信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵誠信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會范圍內(nèi)營造起誠實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化情況,提高對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的分析預(yù)測能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)周期波動的研究,防范市場風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識和良好的職業(yè)道德意識,在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。
一是分析項(xiàng)目是否符合國家宏觀政策;
二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來源是否可行等;
三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;
四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無超規(guī)劃、超容積率等情況;
五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;
六是分析項(xiàng)目的市場前景及其競爭力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
一、房地產(chǎn)金融基本狀況
房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個(gè)百分點(diǎn)。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費(fèi)信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個(gè)百分點(diǎn)，住房消費(fèi)信貸增長率下降了7.29個(gè)百分點(diǎn)。我國政策性住房信貸主要指對個(gè)人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計(jì)向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過小；全國住房公積金繳存總額中用于個(gè)人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
1.風(fēng)險(xiǎn)過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個(gè)金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時(shí)國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
2.人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。自我國實(shí)施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)率不到0.5%，住房公積金個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個(gè)人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個(gè)人住房尚未暴露出的風(fēng)險(xiǎn)。因此，在我國尚未建立起個(gè)人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。
3.房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。
4.商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個(gè)人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個(gè)人住房按揭貸款的支持力度，同時(shí)由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。
三、對于目前所存在問題的解決方式
1.大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險(xiǎn)的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險(xiǎn)、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。
2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。
3.大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實(shí)施《產(chǎn)業(yè)基金法》是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運(yùn)行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險(xiǎn)程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。
4.加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時(shí)有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個(gè)原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個(gè)人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。
5.加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計(jì)劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗(yàn)，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時(shí)，完善住房公積金制度。
6.加強(qiáng)對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計(jì)、登記制度。加大對房地產(chǎn)項(xiàng)下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳洪波等.我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及政策取向[J].財(cái)政金融.2006，02.
在房地產(chǎn)業(yè)呼喚融資渠道多元化的大背景下，我們有必要回顧金融街借“殼”上市的不平凡歷程，剖析其成功經(jīng)驗(yàn)。
1、借“殼”上市
金融街控股股份有限公司的前身是重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司，成立于1996年6月18日，其主營業(yè)務(wù)為紙包裝制品、聚乙烯制品、包裝材料等。金融街集團(tuán)是北京市西城區(qū)國資委全資擁有的以資本運(yùn)營和資產(chǎn)管理為主要任務(wù)的全民所有制企業(yè)。
1999年12月27日，原重慶華亞的控股股東華西集團(tuán)與北京金融街集團(tuán)簽訂了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，華西集團(tuán)將其持有的4869．15萬股（占股權(quán)比例的61．88%）國有法人股轉(zhuǎn)讓給金融街集團(tuán)；2000年1月15日，財(cái)政部批準(zhǔn)了該股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；2000年4月6日，中國證監(jiān)會批準(zhǔn)同意豁免金融街集團(tuán)要約收購義務(wù)；2000年4月12日，金融街控股、金融街集團(tuán)及華西集團(tuán)就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜分別在《中國證券報(bào)》上進(jìn)行了公告；2000年5月24日，金融街集團(tuán)在深圳證交所辦理了股權(quán)過戶手續(xù)。至此，公司第一大股東就由華西集團(tuán)變更為金融街集團(tuán)，基本完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程。
2000年5月15日，股東大會審議批準(zhǔn)了《資產(chǎn)置換協(xié)議》，協(xié)議主要內(nèi)容為：金融街控股將所擁有的全部資產(chǎn)及全部負(fù)債整體置出公司，金融街集團(tuán)按照凈資產(chǎn)相等的原則將相應(yīng)的資產(chǎn)及所對應(yīng)的負(fù)債置入公司，置入凈資產(chǎn)大于置出凈資產(chǎn)的部分作為金融街控股對金融街集團(tuán)的負(fù)債，由金融街控股無償使用3年。
金融街控股整體資產(chǎn)置換完成后，全面退出包裝行業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。此后，金融街控股于2000年5月27日進(jìn)行了股本變動，總股本從78691500股變更為125906400股。公司注冊資本也從7869．15萬元變更為12590．64萬元。同時(shí)進(jìn)行了董事會改組。2000年8月8日，公司名稱由“重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)股份有限公司”變更為“金融街控股股份有限公司”，公司股票簡稱由“重慶華亞”變更為“金融街”。2001年4月，金融街控股將注冊地由重慶遷往北京。至此，金融街控股除保留“重慶華亞”的股票代碼外，完全變成了一個(gè)全新的公司。
2、資本擴(kuò)張
金融街集團(tuán)在成功地實(shí)現(xiàn)了借“殼”上市后，制定了“以金融街建設(shè)為主，積極向金融、高新技術(shù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域滲透”的發(fā)展戰(zhàn)略，并著手進(jìn)行了一系列的資產(chǎn)整合。金融街控股首先收購了關(guān)聯(lián)企業(yè)北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司和位于北京金融街區(qū)域與土地開發(fā)有關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)（含北京順平拆遷有限責(zé)任公司51%的股權(quán)），收購公司控股股東金融街集團(tuán)持有的北京宏基嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司51%的股權(quán)，收購了北京順成飯店持有的北京金融街房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司7%的股權(quán)，最終獲得了金融街區(qū)域的獨(dú)家開發(fā)權(quán)，使公司可以集中精力進(jìn)行北京金融街區(qū)域的開發(fā)。
金融街在成功借“殼”上市后的3年中，業(yè)績節(jié)節(jié)攀升：主營業(yè)務(wù)收入，2000年、2001年和2002年分別為2．2億元、8．57億元和9．24億元；凈利潤2000年、2001年、2002年分別為0．4億元、1．51億元和1．67億元。特別是2001年，每股收益、凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)位居房地產(chǎn)上市公司首位。2003年上半年，公司實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入64911萬元，比上年同期增長153．65%，主營業(yè)務(wù)利潤24398萬元，比上年同期增長283．60%；凈利潤12567萬元，比上年同期增長113%。
在業(yè)績飛速攀升的同時(shí)，2002年8月，金融街控股成功地進(jìn)行了新股增發(fā)。在經(jīng)過一系列準(zhǔn)備工作之后，2002年8月6日，主承銷商國泰君安證券股份有限公司利用深圳證交所交易系統(tǒng)，采用在網(wǎng)上、網(wǎng)下累計(jì)投標(biāo)相結(jié)合的方式，向流通股東、其他社會公眾投資者及網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行。本次增發(fā)最終確定的發(fā)行價(jià)格為19．58元／股，發(fā)行數(shù)量為2145萬股，募集資金凈額為4億多元。金融街控股成為證監(jiān)會出臺新的證券發(fā)行辦法后，第一個(gè)嘗到增發(fā)甜頭的上市公司。
3、經(jīng)驗(yàn)剖析
金融街的借“殼”上市，可以說計(jì)劃周密，時(shí)間緊湊，干凈利索。從股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組到公司遷址不到一年時(shí)間。分析金融街借殼上市的過程，成功之處可以歸納為以下幾點(diǎn)：
2008年發(fā)端于美國進(jìn)而蔓延全球的金融風(fēng)暴嚴(yán)重影響到我國房地產(chǎn)業(yè)，對我國房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢和未來的發(fā)展提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。盡管這場危機(jī)終將過去，但類似的危機(jī)今后還會遇到，如何深入了解金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理并積極進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整應(yīng)對其影響成為一個(gè)很有價(jià)值的課題。本文通過構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，分析金融危機(jī)背景下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，采取相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，以推進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)在困難中抓住機(jī)遇，提高競爭優(yōu)勢、順利擺脫金融危機(jī)影響、實(shí)現(xiàn)不斷發(fā)展的目的。
1金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理
研究金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，目的是把握金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)影響的規(guī)律性，更好地分析金融危機(jī)沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，找出面臨的危機(jī)與機(jī)會，以便及時(shí)地進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，科學(xué)制定發(fā)展戰(zhàn)略。
(1)研究方法探討與古井模型構(gòu)建。楊建平(2009)認(rèn)為金融危機(jī)對中國房地產(chǎn)市場的影響，主要通過影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)行傳導(dǎo)。［1］馬宇等(2009)從傳遞渠道的角度研究了美國次級貸款危機(jī)的國際傳遞機(jī)理。［2］吳虹(2009)認(rèn)為金融危機(jī)會在不同類型國家逐次傳遞，先是傳遞到過度消費(fèi)型國家，再傳遞到過度生產(chǎn)型國家，最后傳遞到過度資源供應(yīng)型國家。［3］段玉龍(2009)分析了金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)融資和盈利能力的影響。［4］但國內(nèi)外關(guān)于金融危機(jī)對企業(yè)的影響機(jī)理的研究明顯不足。本課題的研究方法是:構(gòu)建企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型研究金融危機(jī)對企業(yè)的影響機(jī)理分析金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響。從“要素”視角研究企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢是一種有效的研究方法，這里從企業(yè)“生產(chǎn)要素”、企業(yè)“需求條件”、企業(yè)“相關(guān)產(chǎn)業(yè)”、企業(yè)“戰(zhàn)略與運(yùn)營”和“政府對企業(yè)的舉措”五個(gè)要素，構(gòu)建成企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析模型，該模型形狀酷似我國古井，簡稱之為“古井模型。
(2)金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理。金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)影響是復(fù)雜的，涉及很多方面，這里用古井模型來研究金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理。房地產(chǎn)企業(yè)獲得發(fā)展優(yōu)勢所需的五要素，不需要全部具備，但古井模型體系中各要素相互配合有利于企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢的建立，各要素的變異則會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。按照企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型來研究金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響，其影響機(jī)理，主要從五個(gè)方面深刻影響我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。
2金融危機(jī)沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀分析
金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響主要是通過影響房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素、房地產(chǎn)企業(yè)需求條件、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略與經(jīng)營以及政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措等方面來滲透影響房地產(chǎn)企業(yè)，下面主要從這五個(gè)方面對我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。
2.1房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素狀況分析
一是土地資源情況。金融危機(jī)發(fā)生前，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快，多次出現(xiàn)樓面地價(jià)達(dá)到甚至超過周邊商品房價(jià)的現(xiàn)象。金融危機(jī)發(fā)生后，投放市場的土地急劇減少，拍賣價(jià)格快速下降，甚至有流標(biāo)現(xiàn)象。由此不難發(fā)現(xiàn)，金融危機(jī)使房地產(chǎn)企業(yè)拿地不僅容易，而且成本降低。
二是投資額。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較大，回收期長，承受金融風(fēng)險(xiǎn)較大。盡管以前房地產(chǎn)企業(yè)的高額利潤吸引了大量投資，但金融危機(jī)發(fā)生后，房屋價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑，使投資者對房地產(chǎn)失去信心，不斷撤離房地產(chǎn)業(yè)。資金問題是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最嚴(yán)峻問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金緊張，不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂。
三是人力資源。我國擁有龐大的勞動力資源，金融危機(jī)背景下，社會失業(yè)增加，勞動力更加豐富。但是，我國房地產(chǎn)企業(yè)一般勞動力過剩，項(xiàng)目綜合管理人員、項(xiàng)目策劃人員、資本運(yùn)作人員、高級專業(yè)技術(shù)人員短缺，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在吸引人才方面困難重重，缺乏人才，競爭優(yōu)勢不強(qiáng)［5］。可以預(yù)見的是，金融危機(jī)會使弱勢房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的人才也可能流出，強(qiáng)勢房地產(chǎn)企業(yè)正是吸納人才的好時(shí)機(jī)。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)需求條件分析
一是市場集中度。房地產(chǎn)企業(yè)近幾年來發(fā)展迅猛，強(qiáng)勁拉動了我國GDP增長，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度低，作為行業(yè)龍頭的萬科集團(tuán)在全國銷售額和銷售面積的市場占有率還不到3%，而且馳名品牌少。金融危機(jī)發(fā)生后，一些實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的市場空間巨大。
二是市場需求。金融危機(jī)必然影響我國居民的收入水平和消費(fèi)需求，房地產(chǎn)市場消費(fèi)者的購買意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降，使得成交清淡、房價(jià)下降。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2008年1－11月數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積4.9億平方米，同比下降18.3%。
三是行業(yè)景氣。金融危機(jī)不可避免地帶來中國房地產(chǎn)市場的周期性變化，國內(nèi)需求也不可能表現(xiàn)為直線上升。2008年11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為98.46，比10月份回落1.22點(diǎn)，2009年1月，我國房屋銷售價(jià)格指數(shù)為99.1，比2008年1月回落12.2點(diǎn)，這是該指數(shù)自2008年1月以來連續(xù)12個(gè)月回落，表明房地產(chǎn)市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。［6］
2.3房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析
一是產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，但普遍存在的問題是進(jìn)入門檻較低，大量小規(guī)模企業(yè)涌入，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化、結(jié)構(gòu)低度化嚴(yán)重，市場競爭無序，集群間的競爭有余，協(xié)作不足［7］，金融危機(jī)背景下更是如此，不少企業(yè)在生死線上掙扎，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不能提供可靠支撐。
二是上游建材行業(yè)。建材行業(yè)規(guī)模以上的企業(yè)少，中小企業(yè)過多，行業(yè)水平不一，產(chǎn)品成本較高。金融危機(jī)背景下，建材價(jià)格不斷下跌，成本高的建材企業(yè)虧損嚴(yán)重，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2009年1－2月份數(shù)據(jù)，鋼鐵行業(yè)由上年同期盈利255億元轉(zhuǎn)為凈虧損7.7億元，有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)由同期盈利128億元轉(zhuǎn)為凈虧損19.3億元，但這對房地產(chǎn)企業(yè)降低開發(fā)成本有利。
2.4房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、經(jīng)營與競爭分析
一是戰(zhàn)略決策。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策水平很高，能夠抓住機(jī)遇穩(wěn)健發(fā)展，但中小企業(yè)對未來發(fā)展戰(zhàn)略籌劃考慮較少，缺少科學(xué)決策，金融危機(jī)來臨了，很多房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)做出戰(zhàn)略調(diào)整，受損慘重。
二是運(yùn)營管理。大型房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理水平很高，但相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)管理水平不高，缺少完整規(guī)范的管理制度，沒有通過ISO9000認(rèn)證，經(jīng)營粗放，項(xiàng)目運(yùn)作不精深，資源利用率低，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，存在著人才資源缺乏、資產(chǎn)負(fù)債率高、短期行為嚴(yán)重等現(xiàn)象，靠消耗土地和房屋漲價(jià)求效益，缺乏核心競爭力。［8］金融危機(jī)的沖擊使一批運(yùn)營管理差的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰出局。
三是競爭手段。大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大，產(chǎn)品科技含量低，質(zhì)量問題多，市場形象較差。在市場營銷上，大多采用人為炒作來參與市場競爭，市場競爭能力不高，很難渡過金融危機(jī)期。
2.5政府對房地產(chǎn)企業(yè)的舉措分析
一是政策法律。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，國家從財(cái)政、稅收、金融等政策上嚴(yán)格控制。金融危機(jī)發(fā)生后，我國政府積極應(yīng)對，金融手段與稅收方式雙管齊下，連續(xù)降低利率和存款準(zhǔn)備金率向市場注入流動性資金，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)受益最大。
二是管理手段。金融危機(jī)發(fā)生前，房價(jià)持續(xù)上漲，盡管國家一再整頓房地產(chǎn)市場秩序，但地方利益和政績沖動卻剛性地抵消著整頓效果。金融危機(jī)發(fā)生后，國家通盤考慮完善房地產(chǎn)管理手段，地方政府也不斷出臺輔管理辦法，主要涉及公積金、相關(guān)地方收費(fèi)和地方財(cái)政補(bǔ)貼等，房地產(chǎn)企業(yè)直接受益。
3金融危機(jī)沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)蘊(yùn)藏的戰(zhàn)略機(jī)會
從金融危機(jī)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響中可以發(fā)現(xiàn)，這次金融危機(jī)使中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)會減少，衰退機(jī)會增加，這種衰退的持續(xù)性值得高度關(guān)注。但是，與危機(jī)相隨的，往往是發(fā)展的機(jī)遇。本次金融危機(jī)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的戰(zhàn)略機(jī)會可從五個(gè)方面把握。
一是發(fā)展將更加理性。房地產(chǎn)企業(yè)在這輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整中已經(jīng)大傷元?dú)猓w恢復(fù)元?dú)庑枰僖詴r(shí)日。經(jīng)歷過這一次慘痛教訓(xùn)，不管是開發(fā)商還是購房者，應(yīng)該都會變得更加理性，房地產(chǎn)企業(yè)有望就此走向正常的發(fā)展軌道，為下一輪房地產(chǎn)景氣周期奠定基礎(chǔ)。
二是發(fā)展機(jī)遇逐漸顯露。政府出臺系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，積極的貨幣政策大幅降低了購房者的貸款成本，多次降息后，五年以上的實(shí)際貸款利率已經(jīng)不足5%(有銀行的7折優(yōu)惠);稅收優(yōu)惠政策能長期刺激投機(jī)、投資需求;處在低位的房價(jià)，對剛性需求的吸入效應(yīng)十分明顯，很大程度上刺激了普通百姓購房的剛性需求，對投資需求也有明顯的刺激作用。此外，中國是人口眾多的發(fā)展中國家，工業(yè)化、城市化進(jìn)程不會停止，盡管房屋的價(jià)格還會有所波動，但長期來看，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有廣闊前景。
三是企業(yè)整合發(fā)展的良機(jī)出現(xiàn)。金融動蕩進(jìn)一步加快了中國房地產(chǎn)業(yè)整合，一些弱勢房地產(chǎn)企業(yè)已退出市場，這對資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，如萬科集團(tuán)來說，無疑是加速發(fā)展的良好機(jī)遇。萬科在此次金融危機(jī)面前，敢于降價(jià)，目的是使房地產(chǎn)業(yè)加快重新洗牌的速度，獲得兼并收購的資源整合機(jī)會。
四是加速轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級難，原因在于粗放增長的獲益空間尚存，特別是金融危機(jī)前，房價(jià)高、暴利厚。此次金融危機(jī)的沖擊，將迫使我國房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級，依靠自主創(chuàng)新提高核心競爭力，提高抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
五是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本下降。金融危機(jī)發(fā)生后，地塊拍賣價(jià)格快速下降，建材價(jià)格快速下降，貸款利率快速下降，這些有利因素都將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，有利于企業(yè)發(fā)展。
4房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對金融危機(jī)的發(fā)展戰(zhàn)略———以棲霞建設(shè)為例
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期之后，市場規(guī)則和企業(yè)生存法則都將發(fā)生根本性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣才能更好地生存下來進(jìn)而尋求發(fā)展，需要洞悉行業(yè)未來發(fā)展的方向，并切合自身?xiàng)l件制定適合本企業(yè)發(fā)展的前瞻性戰(zhàn)略。［9］
4.1房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的構(gòu)建
從以上分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)困難與機(jī)會并存，所以，要抓住機(jī)遇進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，走出困境。房地產(chǎn)企業(yè)解決金融危機(jī)中的難題，主要對策是加快轉(zhuǎn)型升級、推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，其核心在于實(shí)現(xiàn)發(fā)展動力從要素驅(qū)動和投資驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動和效率驅(qū)動轉(zhuǎn)變。南京棲霞建設(shè)集團(tuán)擁有25年開發(fā)歷史，是國家一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對本次金融危機(jī)的預(yù)警與應(yīng)對上不夠科學(xué)、及時(shí)、有效，業(yè)績下降較大、損失也不小，2008年，營業(yè)收入同比上年減少44.29%，利潤總額比上年減少49.61%。
棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。牢固樹立“戰(zhàn)略推動發(fā)展、機(jī)遇加速發(fā)展”的發(fā)展觀念，繼續(xù)秉承“誠信、專業(yè)、創(chuàng)新、完美”的企業(yè)宗旨，積極應(yīng)對國際金融危機(jī)帶來的市場環(huán)境巨變，將危機(jī)轉(zhuǎn)化為戰(zhàn)略機(jī)遇，不斷提高管理效率，持續(xù)創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，切實(shí)履行社會責(zé)任，走綠色房地產(chǎn)自主創(chuàng)新發(fā)展道路，增強(qiáng)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，盡快擺脫金融危機(jī)陰影、實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。
棲霞建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。一是堅(jiān)定不移實(shí)施“企業(yè)管理現(xiàn)代化+住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化+資本運(yùn)作現(xiàn)代化”的發(fā)展戰(zhàn)略和“專業(yè)化、區(qū)域化、信息化、產(chǎn)業(yè)化、國際化”的主業(yè)拓展思路，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級;二是發(fā)揮核心優(yōu)勢，堅(jiān)持積極的發(fā)展思路和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，使企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力不斷提高，在“產(chǎn)品創(chuàng)新、成本控制、企業(yè)文化、融資能力”等多方面進(jìn)一步加強(qiáng)核心競爭力，提升顧客價(jià)值，實(shí)施差異化競爭;三是把握經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律，總量調(diào)控，合理開發(fā)，綜合利用，最大限度實(shí)現(xiàn)土地資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展;四是制度創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新相結(jié)合，以人為本，提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)效益，實(shí)現(xiàn)從資源依賴型向創(chuàng)新驅(qū)動型轉(zhuǎn)變，走出一條科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少的新型發(fā)展道路;五是強(qiáng)化管理提升內(nèi)功，蓄勢待發(fā)，為新一輪的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇做準(zhǔn)備。
4.2戰(zhàn)略實(shí)施的相關(guān)措施
一是推行審慎的經(jīng)營及投資政策，拓寬融資渠道爭取直接融資，把工作重心放在核心競爭力的提升中，從產(chǎn)品創(chuàng)新、技術(shù)集成、人才培養(yǎng)等方面入手，化危機(jī)為契機(jī)，打造公司在逆境中發(fā)展壯大的內(nèi)生能力，使企業(yè)發(fā)展模式由機(jī)會導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)楹诵哪芰︱?qū)動型。
二是加大R＆D能力，發(fā)揮博士后科研工作站的平臺優(yōu)勢，將研發(fā)創(chuàng)新的重點(diǎn)放在提升前期規(guī)劃水平、強(qiáng)化資源整合與成本控制、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會效益共贏等環(huán)節(jié)上，精益求精，不斷提高產(chǎn)品附加值。
三是項(xiàng)目建設(shè)過程中，提高“新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備”的集成應(yīng)用水平，進(jìn)一步推進(jìn)節(jié)能創(chuàng)新，提升住宅品質(zhì)，打造精品工程。
四是加大市場研究力度，加大中小戶型的設(shè)計(jì)創(chuàng)新力度，走差異化競爭道路，推動戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、平面結(jié)構(gòu)模塊化，縮短設(shè)計(jì)周期，縮短前期工作周期，加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。
五是堅(jiān)持以人為本，加大運(yùn)營管理創(chuàng)新，在金融危機(jī)背景下重構(gòu)企業(yè)的組織管理體制，利用金融危機(jī)引進(jìn)高級人才，使人才在企業(yè)發(fā)展中成為應(yīng)對金融危機(jī)的中流砥柱。
六是利用金融危機(jī)最佳的收購時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，形成規(guī)模效益，提高勞動生產(chǎn)率，打造成本優(yōu)勢，抵御房價(jià)下跌。
5結(jié)語
通過構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢分析古井模型研究金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的影響機(jī)理，透視出金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重沖擊。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀是危機(jī)與機(jī)會并存，必須構(gòu)建相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，從五個(gè)方面抓住金融危機(jī)中的機(jī)會，并積極采取相關(guān)措施，使房地產(chǎn)企業(yè)能擁有持續(xù)的發(fā)展優(yōu)勢，能在劇烈而多變的市場環(huán)境中取得主動，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。影響機(jī)理的研究進(jìn)一步豐富了關(guān)于金融危機(jī)的理論內(nèi)涵。古井模型是一種有效的分析方法，也在一個(gè)側(cè)面豐富了企業(yè)優(yōu)勢理論。
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美國次貸危機(jī)已經(jīng)演變成席卷幾乎所有發(fā)達(dá)國家的金融危機(jī)，使人們再度關(guān)注房地產(chǎn)市場與金融危機(jī)的關(guān)系。根據(jù)金德爾伯格的研究，從17世紀(jì)至20世紀(jì)90年代初期，在全球范圍內(nèi)共爆發(fā)了42次比較重要的金融危機(jī)。其中有21次都與對不動產(chǎn)的投機(jī)有關(guān)（這里所指不動產(chǎn)范圍較廣，主要是包括城市房地產(chǎn)，但也包括農(nóng)場、運(yùn)河和鐵路）。本文試以此次金融危機(jī)為例，分析房地產(chǎn)市場與金融危機(jī)的關(guān)系，并提出一定對策建議。
一、房地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī)發(fā)展歷程
（一）危機(jī)醞釀期：美國經(jīng)濟(jì)面臨衰退威脅，聯(lián)儲實(shí)行寬松的貨幣政策，房地產(chǎn)市場活躍
21世紀(jì)初美國網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅，2001年又發(fā)生了“9.11”事件，經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩。為了應(yīng)對這種局面，美聯(lián)儲采取了寬松的貨幣政策。在不到3年的時(shí)間里，將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率降至1%的歷史低位。金融市場利率的降低直接后果是住房抵押貸款利率下降，加之自20世紀(jì)90年代末以來，為鼓勵住房消費(fèi)、擴(kuò)大住房自有率，美國房產(chǎn)交易的稅收政策方面也較寬松，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新的繁榮周期。
（二）危機(jī)發(fā)展期：房地產(chǎn)市場過度升溫，房地產(chǎn)信貸衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展
在金融、財(cái)政等各方面的大力支持下，房地產(chǎn)市場熱度不斷提高，呈現(xiàn)價(jià)升量增的景象。2005年，美國房價(jià)升至27年來的新高，2006年1季度，全美又有53個(gè)都市區(qū)的房價(jià)漲幅超過了20%。
與房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品規(guī)模迅速擴(kuò)大，尤其是衍生產(chǎn)品瘋狂發(fā)展。與我國不同，美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品大大脫離了房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品的范疇。金融產(chǎn)品房屋貸款機(jī)構(gòu)在發(fā)放了房屋貸款后，又將這些貸款出售給投資銀行，或者打包處理成為住房抵押貸款支持債券（MBS）和資產(chǎn)支持債券（ABS）后再出售給投資銀行。而投資銀行以從抵押貸款公司收購的住房抵押貸款或者M(jìn)BS和ABS作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過資產(chǎn)分層與重新組合、信用增強(qiáng)等一系列復(fù)雜的技術(shù)手段，包裝制造出新的不同風(fēng)險(xiǎn)等級的MBS、ABS和債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）以及包括信用違約互換（CDS）在內(nèi)的其他結(jié)構(gòu)性衍生產(chǎn)品，然后再將上述產(chǎn)品出售給包括對沖基金、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司，甚至養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者。據(jù)湯姆森路透統(tǒng)計(jì)，2006年全球債務(wù)擔(dān)保證券（CDO）共發(fā)行4788億美元，是2000年發(fā)行687億美元的近7倍。至此，房地產(chǎn)貸款已經(jīng)被轉(zhuǎn)化成巨額的金融資產(chǎn)，而且與其本身日益脫離。
抵押貸款中貸款客戶信譽(yù)度較差的貸款被稱為次級貸款，這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)明顯較高。在房地產(chǎn)市場趨熱時(shí)，此部分貸款及其衍生產(chǎn)品空前發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)也日益增加。據(jù)美聯(lián)儲統(tǒng)計(jì)，截至2006年末美國住房抵押貸款支持證券（MBS）余額為6.5萬億美元，比2000年末增長97.2%；同期次貸支持債券余額為7320億美元，比2000年末增長了近8倍，增長速度遠(yuǎn)高于一般的住房抵押貸款支持證券。而次貸衍生產(chǎn)品的反復(fù)包裝、銷售，掩蓋了次貸中可能的風(fēng)險(xiǎn)，并將這一風(fēng)險(xiǎn)傳遞到全球金融領(lǐng)域的各個(gè)角落。
（三）危機(jī)爆發(fā)期：加息導(dǎo)致房地產(chǎn)市場破裂，次貸危機(jī)發(fā)生
自2004年6月起，美聯(lián)儲連續(xù)17次加息。將短期利率由1%提升至5.25%，有效抑制了房地產(chǎn)信貸消費(fèi)，加重了購房者的還貸壓力，擠壓了房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間。根據(jù)美國商務(wù)部的數(shù)據(jù)顯示，美國2006年第3季度的新房開工持續(xù)下降，9月新建格與2005年同期相比，也下降了9.7%，是1970年以來的最大降幅。房價(jià)下降引起了人們對市場進(jìn)入衰退周期的普遍擔(dān)憂。此時(shí)，原來通過次級抵押貸款購買房屋的消費(fèi)者，在房價(jià)下跌而利率又不斷升高的雙重夾擊下，已無力償還貸款，違約率逐漸上升。
次貸違約率的上升，直接導(dǎo)致相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)生巨額虧損。以2007年4月2日美國第二大次級抵押貸款公司——新世紀(jì)金融宣布申請破產(chǎn)保護(hù)、裁減54%的員工為標(biāo)志，次貸危機(jī)全面爆發(fā)。
（四）危機(jī)全面爆發(fā)期：房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷，金融危機(jī)發(fā)生
由于房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品鏈條長，涉及機(jī)構(gòu)多，規(guī)模大，危機(jī)逐漸向相關(guān)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)散。以2008年9月15日美國第4大投資銀行雷曼兄弟公司陷入嚴(yán)重財(cái)務(wù)危機(jī)并宣布申請破產(chǎn)保護(hù)為標(biāo)志，次貸危機(jī)逐漸擴(kuò)散成為金融危機(jī)乃至金融海嘯。
此次危機(jī)中受影響最大的是美國的獨(dú)立投行，華爾街5大獨(dú)立投行中兩個(gè)破產(chǎn)，一個(gè)被收購，僅存的高盛和摩根史丹利由投資銀行轉(zhuǎn)型為銀行控股公司。獨(dú)立投行受影響最大的原因在于與其從事的規(guī)模巨大的資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相比，它們的自有資本規(guī)模往往偏低，因此通常依賴于從其他金融機(jī)構(gòu)融資，從而導(dǎo)致其經(jīng)營的杠桿倍數(shù)提高；另外，由于次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)復(fù)雜、且透明度較低，為增強(qiáng)購買其產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)投資者的信心，投資銀行自身往往也需要持有部分次貸相關(guān)證券及其衍生產(chǎn)品，而一旦市場環(huán)境惡化，投行將被迫提高持有上述產(chǎn)品的比例，從而承受更大損失。金融危機(jī)并不局限于美國，而是向全球蔓延，德國、法國、日本乃至我國等都有機(jī)構(gòu)宣布因?yàn)橥顿Y次貸相關(guān)產(chǎn)品而發(fā)生巨額虧損。金融危機(jī)日益嚴(yán)重的情況下，各國高調(diào)救市，大量流動性被注入，在來自機(jī)構(gòu)、市場的壞消息與來自政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)利好消息的影響下，金融市場持續(xù)動蕩。
在房地產(chǎn)市場方面，由于金融危機(jī)對對消費(fèi)、投資都產(chǎn)生負(fù)面影響，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇難見曙光。以標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯-席勒20大城市房價(jià)指數(shù)衡量，截至2008年7月底，全美房價(jià)水平同比下跌17%，創(chuàng)二戰(zhàn)以來同比跌幅之最。雖然房價(jià)持續(xù)下跌，空置房數(shù)量卻在繼續(xù)增加，已超過11個(gè)月供應(yīng)量。
二、房地產(chǎn)市場與金融危機(jī)關(guān)系分析
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，金融的力量滲透到各個(gè)方面，房地產(chǎn)尤其嚴(yán)重依賴金融。而房地產(chǎn)既是實(shí)體資產(chǎn)，在被炒作時(shí)又帶有一定的虛擬經(jīng)濟(jì)的成分，容易成為金融危機(jī)的催生劑。
（一）金融是造成房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一
這輪美國房地產(chǎn)泡沫的推動因素有很多，但是，利率、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等金融因素是主要原因之一。
第一，利率水平下降時(shí)房地產(chǎn)市場繁榮，利率水平上升時(shí)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點(diǎn)。21世紀(jì)初美聯(lián)儲連續(xù)13次降低利率，到2003年6月聯(lián)邦基金利率降低到為1%，聯(lián)邦基金利率達(dá)到了46年以來的最低水平。由此帶動房地產(chǎn)抵押貸款利率也持續(xù)下降。30年固定按揭貸款利率從2000年底的8.1%下調(diào)到2003年的5.8%；1年可調(diào)息按揭貸款利率也從2001年底的7.0%下調(diào)到2003年的3.8%。正是如此之低的利率水平吸引了大量的購房者進(jìn)入市場，抬高了房價(jià)。
第二，以抵押貸款證券化為特征的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品推波助瀾。在房地產(chǎn)市場趨熱時(shí)，一方面抵押貸款證券化產(chǎn)品能使投資者獲得相對較高的收益，就吸引了大量的投資者不斷購進(jìn)按揭貸款證券化的產(chǎn)品，為房地產(chǎn)信貸部門提供了充足的資金；另一方面由于住房抵押貸款機(jī)構(gòu)的貸款資產(chǎn)證券化后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，相應(yīng)的信貸標(biāo)準(zhǔn)降低，首付比率逐漸降低，甚至出現(xiàn)了零首付。這兩方面因素都促使房地產(chǎn)信貸部門大量地放貸，使房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升或保持在較高的水平上。
（二）房地產(chǎn)泡沫是金融危機(jī)的誘因之一
綜上所述，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫在金融危機(jī)的形成中發(fā)揮了一定的作用。傳導(dǎo)渠道一是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，市場成交活躍，相關(guān)的房地產(chǎn)信貸等金融產(chǎn)品迅速增加。除了金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款時(shí)不謹(jǐn)慎形成風(fēng)險(xiǎn)外，房價(jià)高企時(shí)發(fā)放的住房信貸在房價(jià)下跌時(shí)風(fēng)險(xiǎn)自然暴露。二是房地產(chǎn)價(jià)格上升，財(cái)富效應(yīng)引致房產(chǎn)所有人在消費(fèi)、投資時(shí)都會沒有節(jié)制，甚至?xí)⒎慨a(chǎn)抵押去消費(fèi)或投資，而市場形勢轉(zhuǎn)變時(shí)，抵押物價(jià)值下降，風(fēng)險(xiǎn)暴露。
但房地產(chǎn)價(jià)格的上漲并不是金融危機(jī)最根本的原因。從某種意義上來說，房地產(chǎn)市場是被金融所挾持，并反過來危害金融安全的。金融危機(jī)的原因可以從多個(gè)角度來探詢。從宏觀層面方面看，近些年國際經(jīng)濟(jì)金融失衡，美國產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏新的支撐點(diǎn)迫使資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域。從政策層面看，聯(lián)儲在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長中，貨幣政策過于寬松，導(dǎo)致流動性過剩，為日后的危機(jī)埋下伏筆；從技術(shù)層面來看，金融機(jī)構(gòu)違背審慎原則發(fā)放貸款，發(fā)行金融衍生產(chǎn)品時(shí)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，人為制造了風(fēng)險(xiǎn)。
三、對策建議
目前由次貸危機(jī)演變而來的金融危機(jī)已經(jīng)在全球造成了巨額損失，而美國房地產(chǎn)泡沫后房地產(chǎn)市場也一蹶不振。因此必須針對房地產(chǎn)市場與金融的密切關(guān)系，從源頭上采取措施，打破兩者互相影響、互相促進(jìn)的關(guān)系鏈，防止再次造成危害。
（一）中央銀行必須關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，并適時(shí)有所作為
關(guān)于中央銀行是否關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格，近些年被廣泛討論。比較流行的觀點(diǎn)是資產(chǎn)價(jià)格何時(shí)形成泡沫比較難判斷，因此央行難以對資產(chǎn)價(jià)格泡沫實(shí)施相關(guān)政策。但從21世紀(jì)以來美國的兩次資產(chǎn)泡沫演變來看，美聯(lián)儲都先是采取了放任的態(tài)度，但接下來在泡沫已經(jīng)演變得比較嚴(yán)重的情況下采取加息等措施，造成金融市場與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的危機(jī)，網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅時(shí)表現(xiàn)是股票市場大幅下跌，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長放緩；此次危機(jī)中的表現(xiàn)是房地產(chǎn)市場進(jìn)入低谷，金融市場大幅動蕩，大型金融機(jī)構(gòu)倒閉。美聯(lián)儲在危機(jī)發(fā)生前期加息上過于謹(jǐn)慎，應(yīng)變遲緩，對于全球流動性過剩難辭其咎；后期又加息過度，造成市場劇烈動蕩。因此，貨幣當(dāng)局必須正確判斷形勢并果斷采取措施。
我國證券市場與房地產(chǎn)市場都處在發(fā)展階段，對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響日益加深，由資產(chǎn)價(jià)格泡沫影響形成的金融危機(jī)也有發(fā)生的可能。中央銀行必須持續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)格，探索其對金融市場、消費(fèi)、投資的影響途徑，判斷影響程度，在泡沫形成前進(jìn)行積極預(yù)調(diào)。
（二）審慎監(jiān)管、發(fā)展房地產(chǎn)金融
房地產(chǎn)市場與其他行業(yè)不同，是一個(gè)周期性很長的行業(yè)，與其相關(guān)的金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也表現(xiàn)為一個(gè)較長的周期性與滯后性。只有在房地產(chǎn)市場發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)才能表現(xiàn)出來。我國還沒有經(jīng)歷過全局性的房地產(chǎn)危機(jī)，無論是金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行、證券公司等金融機(jī)構(gòu)都必須對此有足夠的警惕，審慎監(jiān)管、開展房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，具體有3層含義：
一是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新必須謹(jǐn)慎。美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)就在于房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品證券化鏈條過長，風(fēng)險(xiǎn)在層層包裝后被忽略。雖然發(fā)生了金融危機(jī)，但未來金融創(chuàng)新的步伐不能停止，關(guān)鍵是在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下開展創(chuàng)新，防止類似次貸危機(jī)的發(fā)生。
二是房地產(chǎn)信貸的管理必須嚴(yán)格。房地產(chǎn)信貸是我國房地產(chǎn)金融的主要組成部分，而房地產(chǎn)信貸已成為當(dāng)前銀行信貸的主要部分。特別是在上海等城市，房地產(chǎn)信貸余額占銀行信貸總額的比例十分高。上海銀監(jiān)局的《2007年度上海市房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告》公布2007年，中資商業(yè)銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產(chǎn)業(yè)，至年末，中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重為32.2%。一旦房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，將直接威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質(zhì)量。因此商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會關(guān)于房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定，嚴(yán)格放貸條件，切實(shí)防范房地產(chǎn)信貸中的風(fēng)險(xiǎn)，
三是嚴(yán)格管理以房產(chǎn)作為抵押的貸款。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，是比較成熟的抵押產(chǎn)品，在銀行信貸中廣泛使用。而房地產(chǎn)價(jià)格的波動勢必將影響到銀行信貸資產(chǎn)安全。如果一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)波動，勢必加大銀行的流動性風(fēng)險(xiǎn)。因此在銀行接受房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，應(yīng)合理研判形勢，正確估算抵押房地產(chǎn)價(jià)值。
（三）防止新的泡沫生成
對目前國際社會來說，更現(xiàn)實(shí)的教訓(xùn)是在網(wǎng)絡(luò)股泡沫破滅后，美聯(lián)儲通過超低利率拉動經(jīng)濟(jì)，造成了全球性的流動性泛濫，吹大了房地產(chǎn)泡沫，為日后的金融危機(jī)埋下禍根。在當(dāng)前金融危機(jī)的形勢下，各國政府紛紛推出巨額救市方案，必須防止形成新的流動性過剩導(dǎo)致新的危機(jī)。最關(guān)鍵的是引導(dǎo)救市資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，投入到擴(kuò)大再生產(chǎn)中，防止其再次流入資本市場、房地產(chǎn)市場形成新的泡沫。
參考文獻(xiàn)：
一、引言
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，少則投資數(shù)百萬元，多則數(shù)億甚至數(shù)十億，對資金要求非常高。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比較單一，主要靠銀行信貸。而隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資愈加困難，很多開發(fā)企業(yè)面臨著資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。如果能夠?qū)τ绊懛康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行可靠的分析，就能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)融資能力提供有益的啟示。
二、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資成功的關(guān)鍵因素
從房地產(chǎn)開發(fā)融資的現(xiàn)狀分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力大小、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間的信息對稱程度是影響信貸融資成功的關(guān)鍵因素。
（一）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力
哈佛大學(xué)的Scott.B.R認(rèn)為,“企業(yè)競爭力是指企業(yè)在與其它企業(yè)的公開競爭中,用人力和資金資源以使企業(yè)保持持續(xù)發(fā)展的能力”。 而對于資金的提供者銀行來說金融論文，他愿不愿意給企業(yè)提供資金支持，就是要看這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力大小，一個(gè)競爭力弱小的房地產(chǎn)企業(yè)銀行是很難相信它有能力收回投資并取得收益的。所以企業(yè)的競爭力大小是影響融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
（二）、銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企業(yè)間信息對稱程度
房地產(chǎn)企業(yè)作為理性的“經(jīng)濟(jì)人”[1]，它從事經(jīng)濟(jì)活動以追求自己最大經(jīng)濟(jì)利益為動機(jī)，在融資活動中企業(yè)往往會利用信息不對稱損害銀行的利益。而銀行為了降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，往往在信息不對稱時(shí)不同意或只同意企業(yè)一部分貸款額的申請，于是出現(xiàn)了“信貸配給”[2]，“信貸配給”最終使銀企雙方的利益都受損，尤其是使企業(yè)融資變得困難。所以銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度也是影響企業(yè)融資可行性的關(guān)鍵因素之一。
三、房地產(chǎn)開發(fā)信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析
（一）、信貸融資內(nèi)在約束機(jī)制分析模型的建立
由影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資的關(guān)鍵因素，可以建立信貸融資函數(shù)A核心期刊目錄。即：
A=G(C,L,Q)
這里，G ――函數(shù)表達(dá)式；
C ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力；
L ――銀行與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)企間信息對稱程度；
Q ――房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可獲得的銀行貸款數(shù)量.
根據(jù)這個(gè)函數(shù)表達(dá)式，可繪三維圖形分析如下：
H B
QJ
γ·I
A·α
C·β
A’ J’H’ B’
FK
I’
F’D
EK’
E’D’
0L
上圖中，直線A’F’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的信息對稱程度；直線E’D’表示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲取貸款最低所必需的企業(yè)競爭力。類似于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的無差異曲線[3]，要獲得一定的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力C與銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度L有一定的替代性，即假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較強(qiáng)、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較低時(shí)可獲得銀行貸款為W，則存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力較前一種情況弱、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息對稱程度較前一種情況高時(shí)也能獲得相同銀行貸款W，由此可以得到獲得最低銀行貸款時(shí)C與L所有可能組合點(diǎn)的連線E’F’。
考慮到C不可能無限大，即當(dāng)企業(yè)處于行業(yè)的絕對壟斷地位時(shí)，C達(dá)到最大值（假設(shè)一定時(shí)期內(nèi)所有銀行對房地產(chǎn)行業(yè)放貸的總數(shù)量一定）。在上圖中用A’B’表示C達(dá)到最大時(shí)的臨界線。同樣的道理，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對成程度也有一個(gè)極限金融論文，即銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間信息完全對稱，此時(shí)L達(dá)到最大值 ，在上圖中用B’D’表示L達(dá)到最大時(shí)的臨界線。從而得到A’ B’ D’ E’ F’ 平面對應(yīng)的ABDEF曲面就是C與L不同組合下，企業(yè)可獲得銀行貸款的所有可能值組成的點(diǎn)的集合。
（二）、模型分析
由于C與L具有一定范圍的可替代性，所以在允許范圍內(nèi)可任作兩條曲線J’K’、H’I’，使其滿足曲線上的C與L的組合分別能獲得相同的銀行貸款，其分別對應(yīng)相同銀行貸款集合組成的曲線為JK和HI。比較JK上的α和β點(diǎn)以及HI上的γ點(diǎn)的大小可知：α＝β<γ，即曲線HI所代表的銀行貸款大于JK所代表的銀行貸款，而JK上的銀行貸款相等。從而可知，曲面ABDEF是由一系列像JK、HI一樣的等銀行貸款線組成，并且C與L的組合值越大，其所對應(yīng)的等銀行貸款線越高。
從以上圖形分析可知，只要能夠?qū)與L進(jìn)行度量，就能對企業(yè)融資可行性進(jìn)行評價(jià)。
（三）、影響信貸融資成功關(guān)鍵要素的度量
1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的測定是眾多評價(jià)指標(biāo)的綜合評估過程。目前國內(nèi)外常用的綜合評估方法有三大類，包括專家評估法、經(jīng)濟(jì)分析法和運(yùn)籌學(xué)方法[4]。本文從專家評估法依靠人為打分確定權(quán)重，具有一定的片面主觀性出發(fā)，試圖運(yùn)用因子分析方法建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的評價(jià)指標(biāo)。因子分析是從一些有錯(cuò)綜復(fù)雜關(guān)系的現(xiàn)象中找出少數(shù)幾個(gè)主要因子，再對這些主要因子進(jìn)行綜合評價(jià)，因此可以有效的消除人為因素的干擾，確保評估的客觀性和評價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確性。
將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力分為三類：經(jīng)營能力（評價(jià)指標(biāo)有固定資產(chǎn)原值、流動資產(chǎn)平均余額、技術(shù)職工人數(shù)、銷售收入、市場占有率、人均工資額、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等）；效益能力（評價(jià)指標(biāo)有資產(chǎn)效率、勞動生產(chǎn)率、人均利稅率、資本收益率、資產(chǎn)報(bào)酬率、銷售利稅率、成本費(fèi)用利稅率等）；發(fā)展能力（評價(jià)指標(biāo)有銷售收入增長率、利稅增長率、總資產(chǎn)增長率、工資額增長率、科技經(jīng)費(fèi)增長率，技術(shù)進(jìn)步率等）。
因子分析的計(jì)算步驟包括將因子表示為變量的線性組合金融論文，然后構(gòu)造原始數(shù)據(jù)矩陣W0、求W0的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)矩陣W、求W 的相關(guān)系數(shù)矩陣T、求T的特征根λ及特征向量S、建立主成分表達(dá)式、計(jì)算每個(gè)主成分的貢獻(xiàn)率U、按累計(jì)貢獻(xiàn)率的最低限值選取主因子個(gè)數(shù)P、計(jì)算主因子的因子載荷矩陣B、求B的正交因子解、建立因子得分模型上H（見式①）、計(jì)算主因子綜合得分Z（見式②）、計(jì)算因子綜合得分得相對得分Z’（將樣本綜合得分按由小到大順序在評價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]上進(jìn)行歸一化處理（見式③）。
Hi = ai1W1+ ai2W2+ … + ai nW n( i =1, …, P)①
式中：Hi為第i 個(gè)主因子的得分值；Wj為第j 個(gè)變量得觀測值；P為選取的主因子個(gè)數(shù)；aij為第i 個(gè)因子的第j 個(gè)變量的得分系數(shù)。
Z(i) =Σ(Uj×Hij) / (ΣUj) ( i= 1,2, …,M;j = 1,2,…,P)②
式中：Z(i)為第i 個(gè)樣本的主因子綜合得分; Uj為第j 個(gè)主因子的貢獻(xiàn)率；Hij為第i 個(gè)樣本的第j 個(gè)主因子的得分值。
Z’(i) =Φ1+(Φ2－Φ1)×(Z(i)－Zmin) / (Zmax－Zmin)③
式中：Z’(i)為第i 個(gè)樣本的主因子相對得分，按其落在評價(jià)區(qū)間[Φ1 , Φ2]的位置評價(jià)出企業(yè)的競爭力大小。
2、 銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息對稱程度
銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的信息不對稱指的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更多的內(nèi)部信息，這些內(nèi)部信息有的能反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的缺陷甚至致命的弱點(diǎn)，而投資方銀行相對缺少企業(yè)的這些內(nèi)部信息，從而使銀行面臨信貸風(fēng)險(xiǎn)。信息不對稱有兩個(gè)極端，即信息完全不對稱和信息完全對稱，事實(shí)上，這兩種極端的情形在實(shí)際生活中幾乎不存在，絕大多數(shù)情況是間于這兩種極端情形之間。為了量化的需要，可以把信息完全不對稱時(shí)的值定義為0，把信息完全對稱時(shí)的值定義為100。
要度量信息對稱的程度，就要明確融資信息從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的哪些指標(biāo)獲取。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，可以從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理制度、財(cái)務(wù)制度（報(bào)表的效度和信度）、治理結(jié)構(gòu)的清晰程度、以及對銀行提出的合理規(guī)避逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)的條件的認(rèn)可度來獲取。從而信息的對稱程度可以用下表來度量核心期刊目錄。
融資信息對稱程度度量表
指標(biāo)
權(quán)數(shù)
評價(jià)層次（參數(shù)）
管理制度
15
完善（1）
較好（0.8）
一般（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
財(cái)務(wù)制度
15
優(yōu)（1）
良（0.8）
合格（0.6）
較差（0.4）
差（0.2）
治理結(jié)構(gòu)
10
清晰（1）
不清晰（0）
條件認(rèn)可度
論文摘要：文章認(rèn)為目前中國房地產(chǎn)金融存在的問題可以歸結(jié)為制度缺陷，這種缺陷主要集中表現(xiàn)在單一的資金供給渠道、不完備的房地產(chǎn)金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題可以通過引入房地產(chǎn)信托基金，運(yùn)用市場信用機(jī)制，培育和完善房地產(chǎn)金融品種和體系來加以解決。
剖析中國房地產(chǎn)金融存在的問題并提出解決方案，是深刻認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場癥結(jié)，確立中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展方向的關(guān)鍵。而房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REEITs)作為從事房地產(chǎn)買賣、開發(fā)、管理等經(jīng)營活動的投資信托公司．實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類集合資金投資計(jì)劃(Coll~tiveInvestmentscheme)。其作為房地產(chǎn)金融體系中的市場(直接)信用，對于健全我國房地產(chǎn)金融體系，解決房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的問題，有著極其重要的作用。
一、中國房地產(chǎn)金融存在的主要問題
1．單一銀行體系支撐著中國整個(gè)房地產(chǎn)金融。一直以來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外，主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴(kuò)大再生產(chǎn)。目前，來源于銀行的資金往往占到房地產(chǎn)資金的70％以上，有些企業(yè)甚至達(dá)到90％。
2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源有18％來自于自有資金，2％來自于其它渠道，剩下的80％(包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費(fèi)者按揭貸款和建筑企業(yè)貸款等)都來自于銀行貸款。而這只是中國房地產(chǎn)企業(yè)的平均估計(jì)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作的自有資金往往占到總資金需求的10％，甚至5％。這種單一的房地產(chǎn)資金供給是中國房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)，也是中國房地產(chǎn)金融問題的集中體現(xiàn)，無論是效率問題．還是風(fēng)險(xiǎn)問題其根源往往與這一特點(diǎn)密切相關(guān)。單一的銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)金融，進(jìn)而支撐著中國房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)體系，中國銀行業(yè)的負(fù)載實(shí)在太大，結(jié)果使金融政策只能在勉強(qiáng)支撐和減負(fù)之間搖擺，政策的收緊往往給房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)烈的硬沖擊，形成“一收就死，一放就亂”的局面。同時(shí)，資金供給的單一性也是房地產(chǎn)金融不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。
單一銀行體系的根源來自于中國房地產(chǎn)金融本身，同時(shí)也是中國金融制度在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)，因此，中國房地產(chǎn)金融資金來源單一性問題要在中國金融制度改革進(jìn)程的大背景上考慮，也要在充分認(rèn)識中國房地產(chǎn)金融不完備性的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)金融本身的特征積極解決。
2．完備的房地產(chǎn)金融體系尚未形成。
(1)完備的房地產(chǎn)金融體系的主要特點(diǎn)。完備的房地產(chǎn)金融應(yīng)該是包括銀行間接金融和市場信用在內(nèi)的一級市場和以證券化為主要手段的二級市場。銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)按揭貸款等間接融資，具有房地產(chǎn)投資商特征的基金(主要為房地產(chǎn)投資基金)供市場信用，這些構(gòu)成了一級房地產(chǎn)金融市場；信貸證券化，尤其是按揭貸款證券化．不斷把銀行信用轉(zhuǎn)化為市場信用，構(gòu)成了二級房地產(chǎn)金融市場。兩個(gè)市場共同作用，形成了完備的金融資源配置體系和系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)分散體系。綜觀世界各國房地產(chǎn)金融體系可以看出，美國的房地產(chǎn)金融體系可以作為完備的房地產(chǎn)金融體系的典范。在美國，這個(gè)一級市場是由包括房地產(chǎn)投資信托基金、壽險(xiǎn)公司、儲蓄機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老基金投資管理機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行和部分外來投資者等多重機(jī)構(gòu)共同支撐。通過證券化建立起來的二級市場，在增加房地產(chǎn)金融的市場流動性的同時(shí)，實(shí)際上把房地產(chǎn)金融體系的資金供給轉(zhuǎn)嫁到整個(gè)市場這種房地產(chǎn)金融的“脫媒”促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的信用市場化．加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，其結(jié)果是，房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，更加順暢地把資金剩余向需求轉(zhuǎn)化；相應(yīng)地，房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將有效地從單一的銀行體系中分離出來，更有效地避免了系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系中的聚集。
(2)中國房地產(chǎn)金融的不完備性及其核心問題。與成熟的房地產(chǎn)金融市場相比，中國房地產(chǎn)金融體系存在著極大的不完備性。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，中國只有銀行體系支撐著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，使其幾乎無法為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持，僅有的幾家房地產(chǎn)上市公司可以獲得非常有限的市場金融支持。另外，房地產(chǎn)二級市場只能說尚在醞釀中，按揭證券化似乎還需一段時(shí)間方能走到前臺，發(fā)揮市場信用的作用。中國房地產(chǎn)金融的一級市場是殘缺的，是缺乏信用的一級市場．而二級市場尚不存在，因此，中國房地產(chǎn)金融是不完備的。
不難看出，中國房地產(chǎn)金融不完備性的核心問題是市場信用的缺乏，而發(fā)展市場信用只是豐富房地產(chǎn)金融一級市場內(nèi)涵的手段，也是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的前提：事實(shí)上，二級市場本身更多的是房地產(chǎn)間接金融的直接化和市場化。要完成這種房地產(chǎn)金融體系的重塑，借鑒具有70多年政府主動推動和市場發(fā)展的美國房地產(chǎn)金融是必要的。根據(jù)美國的經(jīng)驗(yàn)，其核心手段是房地產(chǎn)信托和證券化。
目前，我國房貸證券化僅僅是呼之欲出，與其相關(guān)的法規(guī)和政策尚未出臺：房貸證券化是間接實(shí)現(xiàn)資金來源市場化和多元化的手段，對于加強(qiáng)房貸資金的流動，培育我國專業(yè)的房地產(chǎn)投資商，完備我國房地產(chǎn)金融體系有著重要作用，其影響是長期性的。相比之下，房地產(chǎn)投資信托基金同時(shí)活躍于兩級市場的特點(diǎn)顯示，它對中國房地產(chǎn)金融一級市場主體的多元化和二級市場的形成的作用更為直接和明顯。
(3)中國房地產(chǎn)金融的資金融通效率低下。金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進(jìn)行有效匹配，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，中國金融資源的融通循環(huán)一定程度上是不通暢的，出現(xiàn)了金融資源錯(cuò)配的現(xiàn)象，或者說金融資源的融通循環(huán)中出現(xiàn)惡劣梗塞。一方面，由于中國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場化的風(fēng)險(xiǎn)收益對稱性原則進(jìn)行效率配置，造成銀行的資源有很大部分流向了那些規(guī)模小、風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)企業(yè)。銀行對所有制所形成的偏見、計(jì)劃體制遺留下來的信用軟約束傾向、相關(guān)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)共同作用，使得金融資源的很大部分流向了那些自享受收益，由銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和收益失衡，金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的配置效率受損。另一方面，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，其收益性應(yīng)該為資金剩余者提供分享增長的機(jī)會，而大量的存款滯留于銀行的賬面上獲得很低的收益，無法通過有效的市場渠道直進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，分享行業(yè)發(fā)展機(jī)會。然而，如果從更為宏觀的角度來看，這些金融資源的所有者恰恰是房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。因此，中國金融資源的提供者不但無法獲得行業(yè)增長的收益，而且最終承擔(dān)了行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)以及中國金融體制存在的固有的道德風(fēng)險(xiǎn)和體制風(fēng)險(xiǎn)。
以上分析表明，盡管融通效率低下的原因有更為宏觀的經(jīng)濟(jì)金融體制背景，但如果能從房地產(chǎn)金融本身特征出發(fā)，減輕房地產(chǎn)金融對銀行體系的依賴性，發(fā)展市場信用．即為有效金融資源需求提供金融資源供給，叉為投資者提供了分享房地產(chǎn)行業(yè)增長收益的機(jī)會，同時(shí)將大大推進(jìn)中國整個(gè)金融體制的改革進(jìn)程，提升中國金融資源的配置效率、
(4)中國房地產(chǎn)金融蘊(yùn)含著較高的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成中國銀行業(yè)危機(jī)隱患的巨額不良資產(chǎn)，很大程度上是90年代房地產(chǎn)泡沫所遺留下來的，取終聚集于銀行體系，面對入世后新一輪房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，銀行仍將面臨相同的問題．面臨承載行業(yè)發(fā)展所不得不積累的風(fēng)險(xiǎn)。這種趨勢已經(jīng)從銀行的資產(chǎn)組合的變化中逐步顯現(xiàn)出來：因此，必須在理解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)動因的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行制度創(chuàng)新，找到化解風(fēng)險(xiǎn)積累的制度安排
二、發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金有利于解決我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融問題
1．有助于促進(jìn)市場信用的發(fā)展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融資源的能力．充分體現(xiàn)了市場信用的特征。與其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表現(xiàn)在它可以很好地嫁接資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資，能有效地將金融資源在不同的市場中進(jìn)行配置。
目前．我國信托業(yè)才真正開始起步，這種極強(qiáng)的制度優(yōu)勢尚未能發(fā)揮出來房地產(chǎn)投資信托基金(REH’s)是被成熟的房地產(chǎn)市場檢驗(yàn)過的市場信用機(jī)制．也是信托介入房地產(chǎn)金融市場的主要方式。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入，必將最大限度地發(fā)揮出信托的制度優(yōu)勢，解決我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源的單一問題。
2．有助于提高我國房地產(chǎn)金融的融通效率。毫無疑問，房地產(chǎn)信托基金的引入將為我國房地產(chǎn)提供了一個(gè)嶄新的融通機(jī)制，事實(shí)上，自“一法兩規(guī)”頒布以后，信托的房地產(chǎn)融通功能已經(jīng)通過各種指定性的房地產(chǎn)信托計(jì)劃的形式體現(xiàn)出來：但是，目前推出的房地投資信托計(jì)劃僅僅是單一的融通手段．無法成規(guī)?；烷L期化，因此也無法成為房地產(chǎn)金融市場的重要組成部分只有從單個(gè)房地產(chǎn)信托計(jì)劃過渡到房地產(chǎn)投資信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的規(guī)模性和系統(tǒng)性，房地產(chǎn)投資信托基金才能作為我國房地產(chǎn)業(yè)制度創(chuàng)新和金機(jī)構(gòu)創(chuàng)新的產(chǎn)物，集政府、銀行、企業(yè)和投資方面要求和利益于一體，真正實(shí)現(xiàn)信托融的長期化和規(guī)?；?。
房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展，將一定程度疏通我國房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻，避免單一融通體系下銀行相關(guān)政策對房地產(chǎn)市場的硬擊，減緩某些特定目的政策對整個(gè)市場的整體；中擊力度；同時(shí)為那些有意分享房地產(chǎn)行業(yè)增長的投資者提供投資機(jī)會，在一定程度上緩解我國金融體系的錯(cuò)配矛盾。
從這個(gè)意義上講．房地產(chǎn)投資信托基金的收入．將會系統(tǒng)改變目前金融資源供給的單一性問題，改變房地產(chǎn)金融市場的供給格局，真正提升我國房地產(chǎn)金融的融通效率。
3、有助于提高我國房地產(chǎn)金融體制的備性。房地產(chǎn)投資信托基金具有金融機(jī)構(gòu)的特征，通過金融平臺募集社會自由資金，直接把市場資金融通到房地產(chǎn)行業(yè)，對以銀行為主的間接金融形成了極大的補(bǔ)充。
信托對完備房地產(chǎn)金融體系促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在：第一，信托進(jìn)入房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，其以房地產(chǎn)信托投資基金方式介入房地產(chǎn)場．不但參與一級房地產(chǎn)金融市場的金融資源供給，也參與二級市場的投資，有助于房地產(chǎn)金融市場的完備性的提升。第二，證券化是創(chuàng)立房地產(chǎn)金融二級市場的核心手段，而證券化所要求的“破產(chǎn)隔離”的結(jié)構(gòu)安排也離不開信托這一載體．
4．有助于降低我國房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金在我國的引入和發(fā)展，不僅可以增加我國金融體系的完備性，提高金融體系的效率，而且有助于金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分散，降低危機(jī)產(chǎn)生的概率，提高房地產(chǎn)金融的安全。
明斯基(H1anP．Minsky)的金融體的脆弱性假說和外來沖擊性理論，分別解釋金融危機(jī)的內(nèi)因和外因內(nèi)因在于金融體本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，而抗風(fēng)險(xiǎn)能力的提高，很大程度上取決于金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的分散能力。從金融體系本身的角度看，金融危機(jī)的爆發(fā)源自金融風(fēng)險(xiǎn)的增加、累積、局部超過限度，最后傳染至整個(gè)體系，因此，金融體系對風(fēng)險(xiǎn)累積的疏通、分散安排。雖然不能完全消除金融危機(jī)，確可延緩或避免金融危機(jī)的爆發(fā)。
具有間接金融特征的銀行信用和市場信用對于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)方式是不同的。銀行對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跨時(shí)分擔(dān)比較有效，容易把風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配；市場信用跨空間(erc；一sectiona1)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)能力比較強(qiáng)．可以在不同主體之間進(jìn)行分?jǐn)?。跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)分配意味著，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)主要是信用風(fēng)險(xiǎn)，擁有的資產(chǎn)的交易性較差，同期調(diào)整的難度較大，只能在未來和現(xiàn)在之間進(jìn)行分配，無法在當(dāng)期解決風(fēng)險(xiǎn)積累問題，結(jié)果是在某一時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)一旦超過了警戒線，金融危機(jī)就會爆發(fā)。
市場對風(fēng)險(xiǎn)的跨空間分散是指可以在不同的主體之間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分配，風(fēng)險(xiǎn)分配的扁平化功能比較明顯，可以有效地解決當(dāng)期的風(fēng)險(xiǎn)累積。因此，從房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，通過引入房地產(chǎn)信托發(fā)展市場信用，不僅為房地產(chǎn)金融獲得更為有效的資金供給途徑．也將大大提高房地產(chǎn)金融當(dāng)期的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)化解能力。
三、政策建議
1鼓勵現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資信托向?qū)I(yè)化發(fā)展。目前我國由信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于受到每個(gè)信托計(jì)劃合同數(shù)不能超過200份(含200份)的限制．單筆合同金額較高，風(fēng)險(xiǎn)集中，信托整體規(guī)模不能夠?qū)崿F(xiàn)大的突破，難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)多項(xiàng)目的分散投資。因此，我國有必要建立完善的監(jiān)管體制和法律制度支持房地產(chǎn)信托的發(fā)展，經(jīng)過試點(diǎn)發(fā)行，采取向全社會公開發(fā)行股票或收益憑證．成立房地產(chǎn)投資信托基金．進(jìn)而使房地產(chǎn)投資信托的股份可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，使其具有較高的流通性，發(fā)展成合法、流通性強(qiáng)、具有一定專業(yè)化優(yōu)勢的房地產(chǎn)投資主體
現(xiàn)代房地產(chǎn)研究學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，融資是房地產(chǎn)金融的其中組成部分，房地產(chǎn)的融資，包含的內(nèi)容很多，因?yàn)殚T類的繁多，衍生出的房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)鹊确康禺a(chǎn)金融組成部分，還沒有形成真正意義上的風(fēng)險(xiǎn)評估。論文以我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題、對我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考三方面進(jìn)行論述，以其對消解我國房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提供可行性建議。
一、 我國房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)金融涵蓋房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融，是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動及其規(guī)律性的一門大學(xué)科。房地產(chǎn)金融對于吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)存款等等一系列金融市場行為，都有其自身規(guī)律性。我國金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。
目前我國的房地產(chǎn)金融事業(yè)仍然處于初級階段，房地產(chǎn)金融體系還不完善。因?yàn)橄鄳?yīng)機(jī)制的不健全性，使得政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然處于不成熟階段，而防范系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)難度就愈加大了。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，是由于在實(shí)施一系列的房地產(chǎn)金融活動中，遭遇到可預(yù)知卻不可抗拒的風(fēng)險(xiǎn)因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地產(chǎn)金融交易活動中，因?yàn)楦鞣N渠道引發(fā)的資金回籠困難風(fēng)險(xiǎn)，概括起來可以分為四個(gè)方面，即：政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
國家地產(chǎn)法律法規(guī)的不健全性，是房地產(chǎn)金融事業(yè)發(fā)展的最大障礙。盡管國家制定了一系列政策和行政法律法規(guī)，但法律法規(guī)中的漏洞，對于金融違法和犯罪，仍然沒有合理且有意義的政策法律法規(guī)依據(jù)。因?yàn)檎叩谋锥?，助長了金融犯罪活動，滋生了許多金融事端。
自然條件影響下，金融市場的不穩(wěn)定性，涉及的法律和社會問題，使得房地產(chǎn)金融同樣被殃及。房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)競爭的激烈，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展，交易市場的復(fù)雜性，都使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的交易市場復(fù)雜度加大。房地產(chǎn)金融中，因?yàn)榻?jīng)營行為的不理性及商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，都在無形中增加了金融房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)金融行業(yè)中，融資是保障其資金有效安全運(yùn)行的最重要途徑。融資的來源使得資本市場的發(fā)育，仍然處于較低的程度。利潤的誘惑，使得企業(yè)在涉足房地產(chǎn)市場時(shí)，將利潤作為其追逐目標(biāo)，然而，能夠?qū)崿F(xiàn)融資的企業(yè)數(shù)量極少。房地產(chǎn)金融事業(yè)全程依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)開發(fā)中意外情況下，銀行承受其壓力幅度增大，資金回籠都成為主要難題。
二、 解決房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展中的問題
為了解決房產(chǎn)金融業(yè)中融資的困難問題，我們可以將資金存入房產(chǎn)銀行，通過抵押變現(xiàn)，避免交易帶來了交易帶來的風(fēng)險(xiǎn)，對于風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)能在極短的時(shí)間內(nèi)消減其融資的壓力。
國家政策的扶持力度，能夠更大程度上為消減金融風(fēng)險(xiǎn)提供約束機(jī)制。為了形成規(guī)范化和完善化管理，對于房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，有了良性的約束機(jī)制。國家和政府的政策方針，對于刺激房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展具有極大的指導(dǎo)意義。這就需要國家和地方政府在實(shí)施和制訂政策法規(guī)時(shí)，要避免企業(yè)的極端傾向。制訂的政策法律法規(guī)，必須適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束，對房地產(chǎn)的虛擬抵押給銀行業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。健全我國金融信息信用制度，將房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)和收益統(tǒng)一到房地產(chǎn)企業(yè)的管理中去。
對于消減自然風(fēng)險(xiǎn)的對策，主要在于拆遷風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。對于處理這些風(fēng)險(xiǎn)，在于回避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)的控制問題上，都需要房地產(chǎn)開發(fā)上對此作出充分的分析。
對于市場風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，就是健全競爭機(jī)制，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模效應(yīng)，提升行業(yè)市場形象。就是對融資平臺的構(gòu)建和利率水平的變革上，都將在一定程度上影響房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。在對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的可持續(xù)發(fā)展中，要考慮到企業(yè)發(fā)展中提供可靠的技術(shù)支撐，在房地產(chǎn)金融管理中，解決效益的問題，提升整個(gè)行業(yè)的核心競爭力。
對于融資平臺上金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和解決對策，應(yīng)將房地產(chǎn)金融融資渠道的單一性擴(kuò)大，解決其財(cái)政資金短缺的問題。建立政府融資平臺的融資約束機(jī)制，對于融資的期限和融資的額度，都要由相關(guān)部門的授權(quán)。對于銀行的貸款，可以從各大行中進(jìn)行綜合融資，實(shí)施銀團(tuán)貸款。要從根本上解決融資困難的局面，從根本上就應(yīng)該立足對分稅制度的改革和完善，從根本上化解房地產(chǎn)融資困難問題。
對于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的解決辦法，要實(shí)現(xiàn)其企業(yè)的高度轉(zhuǎn)型，利用政策和法規(guī)加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，將鼓勵自主創(chuàng)新，提高其抗危機(jī)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。加快住房按揭貸款證券化進(jìn)程，降低銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行要保障其自身安全，加強(qiáng)商業(yè)銀行自身的管理，提高風(fēng)險(xiǎn)的防范能力，對于房產(chǎn)的低抵押上，要建立和完善個(gè)人信用制度。
三、 我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的思考
我國房地產(chǎn)金融的基本任務(wù)是運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和資金融通，保障房地產(chǎn)事業(yè)的順利進(jìn)行，對于房地產(chǎn)的開發(fā)和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的資金合理流通，對房地產(chǎn)的開發(fā)事業(yè)具有極為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
中國房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇，要有自身的形成機(jī)制。中國房地產(chǎn)金融事業(yè)的健全和發(fā)展，因?yàn)橛衅浒l(fā)展實(shí)力和上升空間，在未來的金融行業(yè)中，消減其風(fēng)險(xiǎn)，是仍然可以作為企業(yè)和個(gè)人投資增加收益的有效途徑。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融業(yè)的高收益高風(fēng)險(xiǎn)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受金融業(yè)的波及而一度呈現(xiàn)動蕩性。我國房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)價(jià)格的一度飆升，吸納的更多信貸資金從而造成流動性潛在風(fēng)險(xiǎn)或資源配置機(jī)制的扭曲。國家要消除房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，除了利用宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長外，還要準(zhǔn)確掌握我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行的情況。提高土地的使用效益，抑制土地投機(jī)，將金融業(yè)稅收改革刺激房地產(chǎn)的不合理發(fā)展力度。
房地產(chǎn)賣方的信貸擴(kuò)張和需求的增加，為房地產(chǎn)金融業(yè)迎來了新生，同時(shí)也為銀行金融業(yè)的發(fā)展帶來了相當(dāng)大的管理難度，要想形成健全的調(diào)控機(jī)制和合理的消減對策。需要政府建立健全的約束機(jī)制，消除房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)資金的融通和現(xiàn)金的安全回流。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，一方面為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供了資金保障，另一方面支持居民住房消費(fèi)能力的提高。因?yàn)檎?、決策、自然、財(cái)務(wù)方面的制約，使得房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展和人民住房資金的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在哦進(jìn)一步加大，為了解決這些問題，需要國家政策作為外部推動力去真正推動房地產(chǎn)金融事業(yè)的發(fā)展。對于房地產(chǎn)金融業(yè)的融資渠道，要在金融體系下建立完備的房地產(chǎn)自控調(diào)配體系，要充分利用各種創(chuàng)新工具和手段，挑戰(zhàn)和消解房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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