序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)企業(yè)會計論文范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！

篇1

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的改進措施

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算崗位設置不合理，工作人員綜合素質(zhì)偏低，缺乏健全的財務會計核算監(jiān)督管理機制，缺乏統(tǒng)一有效的財務會計核算考核政策，沒有重視會計核算資料保管工作等原因，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作面臨著諸多的困難與難點，長此以往，將直接造成房地產(chǎn)企業(yè)巨大的經(jīng)濟損失，后果不堪設想。因此，我們必須以嚴謹?shù)膽B(tài)度與科學的管理來切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作質(zhì)量。這就需要我們認真分析并把握好房地產(chǎn)企業(yè)的財務會計特點，即資金來源呈現(xiàn)出多元化特征，在建工程的資金量大給資金核算與財務處理帶來了一定的困難，開發(fā)的種類具有多樣性，經(jīng)濟往來較為頻繁，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作帶了一些麻煩與困難。那么，我們應該基于這些房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的特點，遵循一定的會計核算原則，即明確會計核算計量及要素的基本原則，會計核算信息質(zhì)量準確有效的基本原則，會計核算慣例修訂基本原則等，然后切實采取相應的措施來積極強化房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作，提升其規(guī)范化與科學化水平。具體措施如下：

（1）建立健全相關的會計核算規(guī)范化管理機制。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作中存在著很多問題的主要原因之一就是其缺乏較為完善的規(guī)范化管理機制。因此，我們應該針對這種現(xiàn)狀，積極采取各種措施來組建并持續(xù)完善相關的會計核算管理機制，因為會計核算管理機制是否規(guī)范化與科學化都將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)進行相關的決策，也會影響到企業(yè)是否能走上健康發(fā)展的道路。因而，房地產(chǎn)企業(yè)應該盡快安排設置實際工作崗位，進一步明確崗位職能與義務等。那么，即使在房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算部門人才發(fā)生較大流動的時候，仍然能夠依據(jù)一定的規(guī)范化管理機制來進行會計核算的交接工作，盡可能的保障房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作的完整與準確，盡可能的選擇合適的軟件系統(tǒng)，提升會計核算工作的效率與效果；

（2）切實實施損益預算規(guī)范化管理政策。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其會計預算管理工作仍然具有一些急需解決的問題存在。因此，我們必須盡快規(guī)范化會計預算管理工作，尤其要重視其中的損益預算工作，比如說，企業(yè)實際費用支出、投入成本之間的劃分及明確管理政策等，我們還應該制定統(tǒng)一的會計核算考核政策，定期舉行會計核算報告會議，以便于房地產(chǎn)企業(yè)能夠及時發(fā)現(xiàn)其中存在的各種問題，并及時處理和解決這些問題；

（3）盡力完善房地產(chǎn)企業(yè)的收入會計制度與準則。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對商品房及其相關配套設施的銷售收入及核算制度進行一定的改革，還要加強對于土地轉(zhuǎn)讓，房屋出租以及其他方面的各項收入的監(jiān)督與控制力度，要對房地產(chǎn)企業(yè)的各種成本核算操作實行歸集化、具體化及制度化，并進一步細化房地產(chǎn)企業(yè)的各種稅收制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作變得更為規(guī)范和科學；

篇2

1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務。

1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。

1.3城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。

1.4代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點主要有以下幾點：

2.1開發(fā)經(jīng)營的計劃性。

企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經(jīng)營。

2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。

2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。

所謂復雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關系與設備、材料物資供應單位等發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟往來。

2.4開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

2.5經(jīng)營風險大

開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。

3房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風險大，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。

房地產(chǎn)建設項目各項費用的構(gòu)成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用．由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。

3.1開發(fā)成本

共有八項：

3.1.1土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆遷安置補償費。

(1)土地征用費。國家建設征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2)拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3.1.3前期工程費

前期工程費主要包括：(1)項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關收費標準估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。3.1.4建安工程費

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。

3.1.5基礎設施費

它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

3.1.6公共配套設施費

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

3.1.7不可預見費

它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3％一5％計算。

3.1.8開發(fā)期間稅費。

開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構(gòu)成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估箅。

3.2開發(fā)費用

開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。

3.2.1管理費用。

可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項之和為基數(shù)，按3％左右計算。

3.2.2銷售費用

它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。主要包括以下三項：(1)廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％一6％。

3.2.3財務費用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

3.3投資與成本費用估算結(jié)果的匯總

為了便于對房地產(chǎn)建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。

4房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用

一是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據(jù)；二是確定設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點

篇3

隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業(yè)會計準則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進方法。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認的復雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發(fā)。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經(jīng)過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準則——收入》中規(guī)定以風險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環(huán)節(jié)確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結(jié)果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質(zhì)量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業(yè)標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關報酬，并轉(zhuǎn)移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業(yè)標準的前提條件。

(2)專業(yè)標準。專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認以風險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標準，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準則——收入》的有關規(guī)定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發(fā)的房屋達到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3 擴大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量