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doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 003
[中圖分類號] F275.3 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）05- 0004- 02
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成項目分析
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。它主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費等。
1.1 土地征用及拆遷補償費
土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
1.2 前期工程費
前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。前期工程費用估算占項目總支出的3%左右，但因各地實際收費差異而有很大差別。前期工程費用的其他費用較為繁多，規(guī)定費率與實際收費有差異，開發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費由硬性指標轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌稣{(diào)控，開發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發(fā)利益要求。
1.3 基礎(chǔ)設(shè)施費
基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建造各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費用。與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費都在基礎(chǔ)設(shè)施費項目內(nèi)歸集。
1.4 建筑安裝工程費
建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。建筑安裝工程費是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本項目中的一個大頭，建筑安裝工程造價成本一般占項目總支出的45%～55%。
分析建筑安裝工程費成本，應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟形勢，掌握建筑市場中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學(xué)地確定項目的建安成本指標。并對初步設(shè)計方案的開發(fā)成本進行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
1.5 配套設(shè)施費
配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
1.6 開發(fā)間接費
開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制就是將實際發(fā)生的耗費，嚴格控制在計劃成本范圍內(nèi)，隨時揭示并及時反饋，解決生產(chǎn)過程中的損失浪費現(xiàn)象，使之達到控制成本的目標。成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的一個重要治理課題。通過強化成本控制來達到降低房地產(chǎn)開發(fā)成本的最終目的。
2 降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本的途徑
2.1 多途徑尋找開發(fā)項目，降低土地成本
近年來土地成本越來越高，原先土地成本占項目總支出的1/3左右，現(xiàn)在也水漲船高了。筆者所在公司在以下方面做了充分的準備，積極調(diào)動一切資源，多途徑尋找開發(fā)項目，降低土地成本。
2.2 全面質(zhì)量管理，保質(zhì)保量完成工程項目
全面質(zhì)量管理是一項綜合工程，需要多個部門及大量專業(yè)人員的通力合作才可圓滿完成。施工單位與開發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上采取嚴密而切實可行的管理措施。因此，要以人為本，樹立全員質(zhì)量成本意識，落實成本治理責(zé)任制，劃定收入與支出配比責(zé)任層次，編制各層次的責(zé)任成本預(yù)算，按照成本費用責(zé)任層次和治理環(huán)節(jié)，制定考核標準，開展全員、全過程、全工期、全項目的治理，實行工資與績效掛鉤，按規(guī)定兌現(xiàn)獎罰，把成本費用治理目標責(zé)任通過企業(yè)的治理控制系統(tǒng)落到實處，以較少的活勞動和物化勞動耗費，取得較大的經(jīng)濟效益，不斷降低工程成本。開發(fā)單位和施工單位既要搞好協(xié)作，又要嚴格監(jiān)督工程的質(zhì)量，進行全過程質(zhì)量管理控制，保質(zhì)保量地完成工程項目。還要控制好施工工期，爭取提前完工。
2.3 加強施工材料品質(zhì)和價格的成本控制
以筆者所在公司為例，某工程項目建筑安裝工程費達91 658 883元，包括土建、水電、材料3部分。其中材料款30 388 080元，占建筑安裝工程費的33.15%，可見材料成本占整個工程成本的比重較大，而且有較大的節(jié)約潛力。因此，材料品質(zhì)和價格的成本控制，是降低工程成本的關(guān)鍵。
2.4 工程項目結(jié)算的成本控制
辦理工程竣工決算，可以全面清理項目建設(shè)過程的財務(wù)，在決算中全面反映項目建設(shè)過程中資金的來龍去脈，是項目成本控制的重要環(huán)節(jié)。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞的及客觀上的疏忽，應(yīng)建立以下機制：①會議確認制；②二次復(fù)核、審計制；③獎懲制度。
房地產(chǎn)項目具有資金投入大，項目建設(shè)周期長、涉及的環(huán)節(jié)多等特點。房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，是一個涉及拆遷、開發(fā)、建筑等所有職能部門的全局性工作。成本發(fā)生在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程，從項目決策、征地、拆遷、勘察、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)等環(huán)節(jié)，發(fā)生費用支出，都有成本控制問題，要建立統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部成本管理規(guī)范。企業(yè)要注重財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上，要針對企業(yè)的特點進行成本管理。只有發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部各職能部門的作用，進行全過程成本控制，降低企業(yè)的開發(fā)成本，才能實現(xiàn)企業(yè)的最佳效益。
主要參考文獻
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-01
進行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估與分析，得出該開發(fā)項目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項目實際建造過程中，同時對開發(fā)成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。
2.前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
4.市政公共設(shè)施費用
市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。
5.開發(fā)間接費用
此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，以達到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。
1.對征地和拆遷補償、安置費的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。
2.勘察設(shè)計和前期工程費的控制
對行政事業(yè)性收費通過爭取各項優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標法的規(guī)定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計標準要與市場定位適應(yīng)，積極推行價值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設(shè)計監(jiān)理制度；加強監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。
4.管理費用
定崗定員，精簡機構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。
5.對財務(wù)費用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費用的節(jié)約，進度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。
6.對稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。
7.建立動態(tài)成本控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。
三、總結(jié)
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A
隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的逐步深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭。在這樣一個極具挑戰(zhàn)的市場中，開發(fā)企業(yè)應(yīng)在加強對工程質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，嚴格控制工程投資，獲得最佳經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)在市場中的競爭力。因此，在建設(shè)滿足市場要求的房地產(chǎn)項目的同時，如何有效控制項目投資成本打造極具競爭力的項目和企業(yè)，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大課題。
1房地產(chǎn)項目成本組成及影響因素分析
房地產(chǎn)項目自前期策劃開始直至最終竣工交付為止，投資成本貫穿其中，主要分為項目前期階段、建設(shè)階段及后期銷售交付階段。
項目前期階段成本主要包含可行性研究費用、土地費用、地質(zhì)勘探和規(guī)劃設(shè)計費用及各類行政收費。首先，土地費用占比較大，該費用受房地產(chǎn)市場景氣度、地段、周邊配套設(shè)施等因素的影響較大，若市場行情旺盛，則土地的強勁需求會帶動土地費用上升，反之則會下降或者保持穩(wěn)定；靠近城市中心及周邊配套設(shè)施齊全的地塊，土地的價格較高，而處于城郊且交通、水暖氣等基礎(chǔ)設(shè)施缺乏的地區(qū)，土地價格則較為低廉。其次，勘測設(shè)計費用在整個房地產(chǎn)項目投資中的絕對占比一般不大，但產(chǎn)品設(shè)計的優(yōu)劣卻對項目的建設(shè)投資影響巨大，設(shè)計費用受建筑結(jié)構(gòu)形式、材質(zhì)選取、安全標準等因素的影響；其中建筑結(jié)構(gòu)形式相對固定，而材質(zhì)選取卻有較大選擇余地，高品質(zhì)材質(zhì)一般會推高投資額度，另外安全標準的選取極為重要，較高的安全標準會極大的推高造價，降低產(chǎn)品的競爭力，反之則會降低投資。最后是各類行政收費，此項費用較為固定，主要受國家及地方有關(guān)房地產(chǎn)的各類政策影響。
建設(shè)階段成本主要包含項目主體的建筑成本、安裝成本、景觀綠化和基礎(chǔ)設(shè)施投資等。其中，項目自身的建筑和安裝成本占投資的絕對主體，室外的景觀及配套設(shè)施投資占比較小，本階段投資主要受合同訂立、工期和現(xiàn)場管理的影響。工期較短則機會成本較低，現(xiàn)場管理嚴謹?shù)轿?，成本的控制就好，否則成本就會大大增加。
后期銷售交付階段成本主要包括廣告費用、推廣費用。主要受房地產(chǎn)市場景氣度的影響較大，市場銷售形勢好，成本就低，反之營銷推盤的難度加大，費用會相應(yīng)增加。此外，融資成本并不獨立存在于某一開發(fā)階段，而是貫穿于整個開發(fā)過程中，主要受自有開發(fā)企業(yè)自有資金多寡、工期及融資方式的影響。若開發(fā)企業(yè)實力雄厚，自有資金多，融資額度少，成本就低，反之則高；融資時間長短也是重要影響因素，融資時間短，成本就低，反之則高。
2房地產(chǎn)成本控制措施分析
2.1項目前期階段成本控制措施分析
2.1.1土地取得成本控制
（1）客觀投標。充分搜集目標地塊的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，以便通過現(xiàn)有房產(chǎn)價格倒推，控制拿地最高價；加強對競爭者的研究，謹慎客觀投標。
（2）爭取政策支持?？紤]國家或區(qū)域政策對土地價格的影響，積極與地方政府協(xié)商，爭取適合的優(yōu)惠政策。
（3）反周期拿地。適時在市場景氣度低時低價獲取土地，降低土地成本。
2.1.2 規(guī)劃設(shè)計成本控制
（1）引入竟?fàn)帣C制。以設(shè)計招投標的方式選擇設(shè)計單位，能在保證設(shè)計在先進、合理的基礎(chǔ)上，增大經(jīng)濟因素在設(shè)計評標中所占的比重，還能最大限度減少因設(shè)計質(zhì)量問題導(dǎo)致的工程變更及由此增加的成本。
（2）推行限額設(shè)計。由于設(shè)計單位不重視工程成本控制,故這一階段的成本控制應(yīng)由開發(fā)企業(yè)牽頭與設(shè)計單位共同完成，明確地告知設(shè)計單位設(shè)計意圖和成本控制目標。定期會商，從工程、銷售等角度對設(shè)計方案進行優(yōu)化分析。尤其在施工圖設(shè)計階段,各專業(yè)應(yīng)以限額設(shè)計為工作重心, 將造價和工程量控制在限額范圍之內(nèi)，以降低成本，提高產(chǎn)品競爭力。
2.2項目建設(shè)階段成本控制措施分析
2.2.1 招投標、合同洽商成本控制
項目招投標與合同洽商是成本控制的重點環(huán)節(jié),招投標和合同質(zhì)量將直接影響項目建設(shè)的成本管理和結(jié)算。
（1）嚴格招投標工作程序。招投標階段要嚴格投標單位資質(zhì)標準，選擇信譽良好且合理低價的施工企業(yè)來實施項目建設(shè)，以保證項目的品質(zhì)、質(zhì)量、進度，從而起到控制成本的作用。在招標過程中,工程和造價管理部門應(yīng)仔細審閱圖紙，加強工程清單審核，以減少工程實施過程中的設(shè)計變更及因此導(dǎo)致的后期索賠。
（2）固化施工合同。施工合同是竣工結(jié)算的主要依據(jù)，對于工程造價的影響較大，尤其是涉及合同價款、工程量確認、施工范圍確定的條款直接影響工程造價，因此一定要明確和詳盡的確定上述各條款，才能較好地控制工程造價。
首先，明確施工范圍。合同中明確界定施工范圍，防止后期竣工結(jié)算中的責(zé)任界定不清，導(dǎo)致工程造價提高。其次，規(guī)避施工期間因設(shè)備、材料漲價導(dǎo)致造價提高的風(fēng)險。在工程建設(shè)過程中，會面臨各種建筑設(shè)備、材料漲價的可能，故應(yīng)在合同中明確建筑企業(yè)所報的設(shè)備、材料單價有效期應(yīng)滿足施工合同規(guī)定的工期。
2.2.2 現(xiàn)場管理成本控制
(1) 控制現(xiàn)場變更。為控制工程造價，開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強施工現(xiàn)場管理，完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督約束機制，嚴格控制建筑企業(yè)按圖施工，減少變更洽商、材料代用；針對施工現(xiàn)場簽證、額外用工等容易發(fā)生的環(huán)節(jié)，規(guī)定簽證項目應(yīng)先立項后實施。若有特殊情況，工程主辦人發(fā)出口頭變更指令，須在48小時內(nèi)對口頭指定進行確認，補填報變更、簽證單。
(2) 加強索賠管理。推行前瞻性管理，預(yù)防或減少索賠事件的發(fā)生，定期進行合同履約檢查，及時發(fā)現(xiàn)不足并予以改進，以便提高服務(wù)質(zhì)量，為合作方履約創(chuàng)造條件。索賠發(fā)生后，要分析對方索賠依據(jù)的合理性，證據(jù)是否充分確鑿，以及計算索賠額是否準確，索賠時效是否在合理時間范圍內(nèi)。加強對此類事件的經(jīng)驗總結(jié)，完善索賠管理制度。
2.2.3結(jié)算管理成本控制
（1）嚴格審核工程量。根據(jù)合同，對施工過程中出現(xiàn)的工程變更、洽商和簽證等進行審核，查看隱蔽工程驗收記錄和變更簽證手續(xù)是否完備、正確，剔除不合要求的項目增量。按分部分項工程逐項核對工程量，查看有無多算、不合規(guī)計算或是否重算。
（2）仔細核對項目單價。核對各定額子目單價的套用、換算是否符合規(guī)定。對定額缺項的工程項目，要根據(jù)工程現(xiàn)場實際和市場行情分析計算，以便剔除高估虛增的情況。核對各項取費、調(diào)差及結(jié)算方法是否符合合同約定，對不符部分予以更正。
2.3項目后期階段成本控制措施分析
項目營銷交付階段，成本控制的核心在于營銷費用的安排和物業(yè)管理公司的選定。首先，營銷費用方面。項目總體營銷計劃應(yīng)考慮開發(fā)過程中的不確定性，合理安排包括廣告費、營銷費等方面的營銷費用，根據(jù)公司和項目實際情況，選擇適當(dāng)?shù)耐茝V媒體和營銷機構(gòu)；根據(jù)項目定位，確定銷售大廳的規(guī)模和樣板間的裝修檔次，控制其建造裝修費用。在物業(yè)服務(wù)介入過程中，通過競選投標的方式選擇業(yè)務(wù)水平和管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承擔(dān)項目的物業(yè)管理工作，從而達到減少交接溝通成本，提高維修保養(yǎng)質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)信譽的目的。
2.4融資成本控制措施分析
房地產(chǎn)項目的資金密集型特點決定了融資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要控制點。一是加強自有資金的積累，減少對外融資的額度；二是保持較好的融資誠信級別，從而能爭取較低的融資利率，三是在自有資金一定的情況下，加強項目管理縮短項目運作周期，尤其是建設(shè)周期，能大大縮短融資期限，從而降低融資成本。
3結(jié)論
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制是一個系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)過程諸環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)要實現(xiàn)對各階段成本的有效管控，須在制定成本目標的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮制定成本控制舉措，并在微觀上細化落實。開發(fā)企業(yè)應(yīng)運用各類經(jīng)濟手段和技術(shù)措施加強成本管理，重點控制內(nèi)部可控性強的設(shè)計階段和建設(shè)階段的各類成本，減少資金浪費，提高資金的投資效益，進而提高公司的市場競爭力。
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當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現(xiàn)象，致使成本失控日益嚴重，成本水平居高不下，嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)效益的提高，影響企業(yè)的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本與構(gòu)成
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本涵義
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成
1.土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土房地產(chǎn)開發(fā)成本地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。
2.土地征收及拆遷安置補償費。
（1）土地征收費。國家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征收費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進行。
（2）房屋征收安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。
3.前期工程費。前期工程費主要包括：
（1）項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算。
（2）“三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算。
4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。
5.基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。
6.公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。
7.不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1～6項之和為基數(shù)，按3%一5%計算。
8.開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施
房地產(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設(shè)計階段、施工階段和竣工結(jié)算階段。
（一）前期調(diào)研
在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關(guān)鍵的作用，但是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項時就必須對開發(fā)項目進行財務(wù)分析，了解可能的預(yù)期收入、成本、利潤和風(fēng)險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎(chǔ)上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設(shè)計階段
降低建筑安裝成本，首先要搞好設(shè)計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關(guān)鍵放在設(shè)計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設(shè)單位應(yīng)以對建安成本影響最大的設(shè)計階段為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，注意以下三個方面：
1.實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標制度。建設(shè)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設(shè)計招標來選擇設(shè)計單位。必要時組織設(shè)計方案競選，從中選擇能保證設(shè)計質(zhì)量的設(shè)計單位；在設(shè)計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設(shè)計，則設(shè)計費用本身會相當(dāng)高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設(shè)計時，可以再組織進行招標或委托。
2.加強技術(shù)溝通、實行限額設(shè)計。設(shè)計單位在工程設(shè)計中，要推行限額設(shè)計。凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的數(shù)據(jù)說話。在設(shè)計時應(yīng)充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術(shù)水平和管理水平相適應(yīng)；要特別注意選用建筑材料或設(shè)備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術(shù)不過關(guān)、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復(fù)雜或依賴進口的材料和設(shè)備；要盡量搞標準化和系列化的設(shè)計；各專業(yè)設(shè)計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設(shè)計規(guī)范、技術(shù)規(guī)定等進行設(shè)計。在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計招標中，應(yīng)明確要求設(shè)計方提供真實的設(shè)計概算指標，特別是結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，如含筋量、砼量等，以方便對結(jié)構(gòu)設(shè)計的造價比較。
3.加強設(shè)計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計階段所設(shè)計的成果來看，設(shè)計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設(shè)計出圖前加強對設(shè)計圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計質(zhì)量，避免將設(shè)計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關(guān)鍵，應(yīng)該從以下三個方面進行控制：
1.合理控制工程變更。工程變更包括設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設(shè)單位引起。控制施工變更的關(guān)鍵在于建設(shè)單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應(yīng)建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的權(quán)限、分工及職責(zé)，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預(yù)算，審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。
2.嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應(yīng)按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預(yù)見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。
3.搞好材料設(shè)備的加工訂貨。預(yù)算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關(guān)規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預(yù)訂貨。屬于指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)實行“適當(dāng)參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責(zé)任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價）”的原則，設(shè)備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。
（四）竣工結(jié)算階段
凡結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應(yīng)在驗收單中注明，結(jié)算中予以扣除。應(yīng)做好工程洽商簽證及預(yù)算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應(yīng)與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復(fù)出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關(guān)協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關(guān)費用，認真實行結(jié)算復(fù)審制度及工程尾款會簽制度，確保結(jié)算質(zhì)量。
三、總結(jié)
總體來看，中國的房地產(chǎn)發(fā)展前景還是比較樂觀的，理由如下：
一、城市化進程的加快。經(jīng)濟的快速發(fā)展、工業(yè)化進程的不斷推進，會加速一個區(qū)域及一個國家城市化進程，這必將會有大量的農(nóng)村人口向城市區(qū)域遷移，從而會帶來巨大的房地產(chǎn)需求。
二、中國的傳統(tǒng)觀念。自古以來，中國人認為只有安居才能樂業(yè)，房子是樂業(yè)的前提，也是談婚論嫁的必要的物質(zhì)條件。這種觀念對房地產(chǎn)市場的需求的影響將是長期的，很難一時就能改變，只要這種觀念存在，必將會大大推動房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展。
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
前言：
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財務(wù)、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。
1．我國房地產(chǎn)市場開發(fā)現(xiàn)狀
1.1市場現(xiàn)狀。上世紀90年末至今，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用顯而易見。然而我國的房地產(chǎn)市場既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過渡期，市場發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場運行中還存在諸多風(fēng)險。既需要警惕房地產(chǎn)市場的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現(xiàn)實要求政府和企業(yè)要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康的發(fā)展。
1.2政府對現(xiàn)狀的態(tài)度。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資，增加就業(yè)，推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。
1.3消費者對現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費者關(guān)心的問題是現(xiàn)在買房是否合算，房價會不會再度升高，質(zhì)優(yōu)價廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費和投資關(guān)注的重點領(lǐng)域。
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義
成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。
我國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。
隨著國家逐步加強對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經(jīng)營性用地取消了有不正當(dāng)競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務(wù)杠桿進行高風(fēng)險、粗放式的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。
隨著中國加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預(yù)估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權(quán)及開發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。
房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。
3．房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與管理的關(guān)系
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的目標。因此，協(xié)調(diào)這四個管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的核心工作。
房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重成本問題，比如規(guī)劃設(shè)計者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計的設(shè)計方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經(jīng)驗應(yīng)用到項目的規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計出滿足計劃目標的經(jīng)濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計階段對設(shè)計者給出相關(guān)建議，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性分析強調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計內(nèi)容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下，施工單位或開發(fā)商的成本控制部門、工程管理部門未能和設(shè)計單位溝通或達成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實施以及設(shè)計的正確施工必須要具備以下條件：
3.1房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標，從而達到減少開發(fā)成本的目的。
3.2可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3.3在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{(diào)在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經(jīng)驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)進行完整的紀錄并改進，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。
4．結(jié)語
現(xiàn)代城市的不斷進步與我國房地產(chǎn)市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就必須做好房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制工作，使開發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。
參考文獻：
[l]李元明．房地產(chǎn)公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
引言
在目前房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的條件下，控制成本是促進房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個重要手段。然而，有效的土地資源不斷減少，土地成本也越來越高，人工、材料價格的不斷上漲，造成項目開發(fā)成本的不斷攀升，只有不斷的進行企業(yè)管理創(chuàng)新，才能推動集團企業(yè)建立規(guī)范的現(xiàn)代企業(yè)制度，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強勁生力軍。
一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成
所謂成本控制，就是在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對所消耗的各種資源和開支，進行控制和調(diào)整，及時糾正發(fā)生的偏差，使各項費用控制在計劃范圍內(nèi)，以保證成本目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)中成本構(gòu)成主要有以下方面：
1．開發(fā)成本。（1）土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者的身份，將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額，根據(jù)時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進行修正。（2）土地征用及拆遷安置補償費。一是土地征用費。是指國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用，主要有土地補償費、勞動力安置補償費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。二是拆遷安置補償費。因出讓土地，使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。具體包括兩部分費用：拆遷安置費和拆遷補償費。（3）前期工程費。一是項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需的費用，一般可按項目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發(fā)費用，主要包括地上原有建筑物、筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。建安工程費。指直接用于工程建設(shè)的總成本費用，主要包括建筑工程費設(shè)備及安裝工程費及室內(nèi)裝修工程等基礎(chǔ)設(shè)施費此費用為紅線內(nèi)工程費，包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等。
2．開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。（1）管理費用。按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前六項之和為基數(shù)，按3%左右計算（2）銷售費用。指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售的各項費用。（3）財務(wù)費用。指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要有借款利息和其他財務(wù)費用。
從上述成本費用組成分析，成本的發(fā)生是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制，就是要在項目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進行規(guī)劃、控制，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制
1．立項階段的成本控制。立項階段成本控制的重點在于進行前期的費用、成本、利潤估算，明確項目的可行性，準確進行項目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時充分提高資源的利用效率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制，著重于以下幾點：市場調(diào)研時，通過投資成本估算，進行項目前期策劃中的初步成本控制公司項目部開展充分的市場調(diào)研，如通過全面采盤，組織各方面專業(yè)人士對擬建項目進行實地考察等，進而把握投資決策，找準產(chǎn)品定位編寫投資估算。投資成本估算的重點包括：資源配置是否充分合理；市場定位是否明確恰當(dāng)；投資成本、費用是否經(jīng)濟、可行；投資回報是否符合利潤目標要求；投資風(fēng)險能否有效控制。項目立項時，通過《可行性研究報告》，進行項目前期策劃中的具體成本控制。公司項目部在匯集全面采盤報告，各方專家意見等后，編寫《可行性研究報告》。
通過爭取優(yōu)惠政策，降低開發(fā)成本。公司管理層保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解，在進行市場調(diào)研，對市場走勢做出分析、判斷的基礎(chǔ)上，通過為企業(yè)爭取優(yōu)惠政策，達到降低開發(fā)成本的目的。明確在項目全過程，通過招投標管理，有效控制成本。項目在進行工程設(shè)計、監(jiān)理時，應(yīng)招投標；項目在大小施工、材料、設(shè)備采購、安裝等業(yè)務(wù)時，更應(yīng)按工程量清單計價辦法嚴格招投標管理企業(yè)在同等條件下，選擇實力強、成本費用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。
2．規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的成本管理有兩個目的，一是降低為完成規(guī)劃設(shè)計工作所需要的設(shè)計成本（包括設(shè)計人工時、各種材料、設(shè)備的消耗等），二是降低工程所需的設(shè)備、材料、建筑、安裝等費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可引入競爭機制，推行設(shè)計招標和設(shè)計方案競選，從中選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、有獨特的設(shè)計創(chuàng)意以及設(shè)計費用低的設(shè)計方案和設(shè)計單位。此外，加強技術(shù)溝通，實行限額設(shè)計，制定設(shè)計成本目標，在保證項目設(shè)計達到使用功能的前提下按分配的投資限額進行設(shè)計，嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設(shè)計出圖前對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核與審查，發(fā)現(xiàn)不足或缺陷及時提出修改優(yōu)化，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。
3．施工階段的成本控制。在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完工程量已完全具體化，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%~10%，節(jié)約投資的可能性比較小，但工程投資浪費卻主要發(fā)生在這一階段。因此，業(yè)主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結(jié)算管理外，重點應(yīng)加強工程施工現(xiàn)場管理，杜絕投資浪費。一是加強經(jīng)濟觀念培訓(xùn)，充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計變更，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理。專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴格現(xiàn)場簽證管理嚴格現(xiàn)場簽證管理，工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟人員相互配合，做到“隨做隨簽”。同時，在確保簽證內(nèi)容與實際相符，且不超過應(yīng)簽證范圍的前提下，做到簽證的具體量化，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰成。
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A
1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則
1.1節(jié)約控制原則
節(jié)約是房地產(chǎn)項目成本管理的基本原則，就是節(jié)省房地產(chǎn)項目施工的人力、物力和財力，節(jié)約絕對不是消極地限制與監(jiān)督，而是要從提高項目的科學(xué)管理水平入手來達到節(jié)約。要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常檢查是否出偏差，以優(yōu)化施工方案。
1.2動態(tài)控制原則
房地產(chǎn)項目的成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則，將房地產(chǎn)開發(fā)的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發(fā)成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態(tài)監(jiān)控。
1.3全過程控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的目的就是在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個特定的建筑產(chǎn)品，其成本控制必須是全過程、全方位的，排除多種干擾因素進行全面成本管理與控制。建設(shè)項目成本是考核建設(shè)項目經(jīng)濟效益的綜合性指標，它涉及到與項目形成有關(guān)的各部門和各單位，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每個職工的切身利益。房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)分四個階段：項目決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、項目施工階段及竣工結(jié)算階段。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對以上四個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的經(jīng)濟效益。
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制措施
2.1嚴格合同管理
合同管理使施工企業(yè)管理的重要內(nèi)容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。施工時設(shè)計階段的延續(xù)，施工的合同管理應(yīng)從設(shè)計及經(jīng)濟條件兩方面出發(fā)進行考量。因此，先期保證合同的合理性可為施工階段的成本控制打下良好的基礎(chǔ)，此應(yīng)作為合同管理的重點。而加強施工過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間嚴格履行合同要求，加強質(zhì)量意識，抓好過程控制。要防止那種在施工過程中片面追求工程質(zhì)量，不借代價多耗費材料和人工，置成本于不顧的做法，施工單位應(yīng)精心組織合理施工，在滿足合同的條件下努力降低成本。
2.2加強現(xiàn)場管理工作
2.21加強現(xiàn)場簽證管理
現(xiàn)場簽證是指發(fā)包人與承包人根據(jù)承包合同約定，就工程施工過程中涉及合同價之外的施工內(nèi)容所作的簽認證明，具有臨時性和無規(guī)律性等特點。如設(shè)計變更、隱蔽工程、材料代用、施工條件變化等引起的成本增加時需辦理現(xiàn)場簽證。它是影響工程造價的關(guān)鍵因素之一。
2.22嚴格設(shè)計變更簽證審批程序
一般性變更由于甲方現(xiàn)在代表起草，交施工負責(zé)人及工程指揮部領(lǐng)導(dǎo)審批，大項的變更，應(yīng)先做概算，報主管首長批準后實施。同時要注重變更的合理性，對于不必要的變更堅決不予通過，對于某些比合理或者保守設(shè)計，在滿足使用要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低工程造價。
2.23加強對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督
對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，由施工、預(yù)算人員進行現(xiàn)場抽項實測實量，以保證變更內(nèi)容的準確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時變更要準確及時。
3、加強費用成本控制
3.1材料費用控制
材料費用的控制包括材料用量控制和材料價格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程項目部，在施工過程中，通過“限額領(lǐng)料”去落實材料消耗。同時，要加強限額領(lǐng)料單的管理，對每一部分的實耗格料的數(shù)量實行定時核對，保證每個限額領(lǐng)料單的數(shù)據(jù)絕對準確。再就是對工程進行功能分析，對材料進行性能分析，力求用低價材料代替高價材料，加強周轉(zhuǎn)料管理，延長周轉(zhuǎn)次數(shù)等。其次，要材料價格上的控制，主要加強采購部門在采購中的控制，采購材料時，必須在合格供貨商名冊中，選定供貨商，實行貨比三家。在保質(zhì)、保量的前提下，選取最低買價。同時，實行項目監(jiān)督，項目部對材料部門采購的物資，有權(quán)過問與詢價，對買價過高的物資，可以做成本預(yù)算處理。此外，材料部門對各個項目所需的物資，可以分類批量采購，以降低買價，達到材料費用成本控制的目的。[1]
3.2人工費用控制
人工費用的控制主要是通過工程項目與施工人員工費承包合同來確定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)內(nèi)部計劃價格，結(jié)合工程的具體情況來劃定承包價格，以合同價作為工費結(jié)算依據(jù)。人工費的控制除了采取以上辦法外，還必須從項目員工的動態(tài)管理，提高勞動生產(chǎn)率，控制工資含量等方面加以控制。雖然管理項目的工程項目部有一定的人事管理權(quán)，但為了協(xié)助項目做好人工費支出控制，降低人工費成本，企業(yè)對項目的員工使用仍要行使監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和服務(wù)的職能。要求項目盡量精簡二、三線人員及冗余員工，以減少項目不必要的人工費支出。在項目承包合同中，有一項重要的指針，即工資含量指針。控制工資含量指針，可以促進項目做好編定員工，節(jié)約用工，從而控制人工費開支。
3.3機械費用的控制
主要是合理地安排施工生產(chǎn)，督促項目加強設(shè)備租賃計劃管理，減少因安排不當(dāng)引起的設(shè)備閑置。項目也需協(xié)助機械設(shè)備的調(diào)度工作，盡量避免怠工，提高現(xiàn)場設(shè)備利用率。加強監(jiān)督現(xiàn)場設(shè)備的維修保養(yǎng)，嚴格執(zhí)行合理的操作規(guī)程，使機械設(shè)備經(jīng)常處于完好狀態(tài)，避免因不正當(dāng)使用造成機械設(shè)備的停置或損耗。協(xié)助做好上機員工與鋪助生產(chǎn)員工的協(xié)調(diào)與配合，提高機械臺班產(chǎn)量。[2]
4、竣工結(jié)算的控制
1）全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。
2）竣工驗收。按照設(shè)計圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗收標準，按程序組織工程驗收。
3）留足保修費用。因為建筑產(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費用。
4）工程造價審計部門及時做出各相關(guān)方認可的審計報告。根據(jù)審計報告，開發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價管理人員，對工程的成本管理共同做出總結(jié)報告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗。
5、結(jié)束語
總之，加強施工階段的成本控制是每個房地產(chǎn)企業(yè)必須要做的，而且是要不斷完善的，施工階段的成本控制又是一個全過程，所以企業(yè)要充分的調(diào)動每個部門之間的積極性，使各個部門都參與到成本控制當(dāng)中，在施工的全過程中積極的實現(xiàn)成本最小化，只有控制好了施工階段的成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能更好的把握整個項目的成本，實現(xiàn)企業(yè)的盈利最大化。
中圖分類號:F4
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)21-0060-02
房地產(chǎn)開發(fā)是指依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為,是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸方面。
1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營過程中所支出的各項費用的總和,包括以下幾個方面:
(1)土地征用及拆遷補償費包括土地征用費,耕地占用費,有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償費,安置動遷用房支出等;
(2)前期工程費包括企業(yè)項目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出;
(3)建筑安裝工程費包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費;
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;
(5)公共配套設(shè)施費包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;
(6)開發(fā)間接費用是指企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等;
(7)財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用,包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費,以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用;
(8)管理費用指用于房地產(chǎn)開發(fā)到出售交付使用過程中,開發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費用等;
(9)銷售費用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費用,以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用,包括應(yīng)由企業(yè)負擔(dān)的運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費,專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費,以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費、看護費等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理
2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的概念
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是根據(jù)開發(fā)商或投資商的總體目標和工程開發(fā)的具體要求,在開發(fā)建設(shè)過程中,對有關(guān)活動進行有效的組織、實施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動,以達到強化經(jīng)營管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理成本、實現(xiàn)目標利潤、創(chuàng)造良好經(jīng)濟效益的目的的過程。
2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上,事實上,成本管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。下面便從房地產(chǎn)開發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個階段來闡述房地產(chǎn)開發(fā)大的成本管理。
2.2.1投資決策階段的成本管理
在項目投資決策階段開發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境,投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價值,項目的工程類型與規(guī)模,經(jīng)濟技術(shù)指標,交通條件,市政配套情況,建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等,該階段開發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來,對可能發(fā)生的項目成本起到總體控制的作用。
房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性,其主要發(fā)生的費用是機會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費用比例很小,而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費用的投入,但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為投資決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。
投資決策階段的成本控制是事前控制,由于投資決策階段影響項目投資的程度最高,因此在投資決策階段就應(yīng)對項目投資成本進行預(yù)測,建立成本控制目標體系,確定投資控制目標。對于投資決策階段的成本控制目標就是投資估算,投資估算的準確與否,是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此,在投資決策階段重點應(yīng)對項目的投資估算的精確度進行控制,采用合理的估算方法進行編制,從而確保項目投資決策的可靠性。
2.2.2前期工作階段的成本管理
當(dāng)投資決策確定具體的項目開發(fā)地點后,在項目開發(fā)建設(shè)過程開始以前有許多工作要做,這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計階段的成本管理。
設(shè)計階段的投資成本管理工作是開發(fā)全過程成本管理的重點。開發(fā)商通過招標方式選擇設(shè)計單位,在委托設(shè)計單位之前要對投資進行詳細分析,在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式,保證有效的成本管理,并著重考慮一下工作。
(1)做好設(shè)計前的投資估算控制。通過對社會同類開發(fā)項目價格、材料、設(shè)備、人工費用、稅收、管理費用、利潤等的調(diào)查,對項目進行詳細深入的投資估算分析,作為初步設(shè)計控制的依據(jù)。
(2)初步設(shè)計要重視方案的選擇。設(shè)計階段存在多方案必選的可能,不同的設(shè)計方案導(dǎo)致的成本是不一樣的,因此,應(yīng)當(dāng)運用技術(shù)經(jīng)濟的觀點對設(shè)計方案進行優(yōu)選,達到成本控制的目的。
(3)限額設(shè)計。限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計,按照批準的初步設(shè)計總該算控制施工圖設(shè)計,同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下,按分配的投資限額控制專業(yè)設(shè)計,嚴格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計中的不合理變更,保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計的控制對象是影響工程設(shè)計靜態(tài)投資的項目。
2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理
工程建設(shè)階段進行的成本管理的基本原理是把計劃額作為工程成本管理的目標值,在工程施工過程中將實際值與目標值進行比較,找出其偏差并分析其原因,采取有效措施進行控制,確保工程成本管理目標的實現(xiàn)。
(1)工程開工后,督促、檢查承包商嚴格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請支付表,綜合評價承包商當(dāng)月的工程完成情況,如工程量及進度完成情況。特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款,以及每月的索款額。
(2)定期制定最終成本估價報告書,反映施工中存在的問題及投資的支付情況。
(3)嚴格控制設(shè)計變更以及由于業(yè)主、項目組織者或工程師工作不當(dāng)而引起的工程變更,控制變更申請程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素,控制好變更,就能減少承包商的索賠,使工程實際支付盡量控制在承包合同價的范圍內(nèi)。
(4)嚴格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序,審核、評估承包商提出的索賠,對承包商不合理的索賠要求進行反擊,有時甚至因承包商不能正確履行合同而對承包商提出索賠。
(5)審核承包商工程竣工報告,根據(jù)對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核,確定工程竣工報表的支付金額。
(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。
2.2.4租售階段的成本管理
房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中,房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢,一般費用數(shù)額大,對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。
控制好銷售成本的關(guān)鍵取決于如何進行銷售策劃,深入理解項目內(nèi)涵,使廣告表現(xiàn)等更好的與項目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項目、檔次以及所在地的社會、經(jīng)濟、人文的等因素,深入研究廣告費用的投入的內(nèi)容、時間、投入量等。所采取的廣告以及活動推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對性的,這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費用的作用,避免事倍功半,從根本上達到銷售費用成本管理的目的。
3 結(jié)語
成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的一項重要內(nèi)容,它貫穿于整個開發(fā)過程,對于提高房地產(chǎn)開發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。
房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)對成本管理都有不同程度的影響,不是單純重視施工過程中的成本管理就能達到成本管理目標的,設(shè)計階段對成本管理工作影響很大,應(yīng)采取限額設(shè)計和設(shè)計優(yōu)化等手段在設(shè)計階段,做到工程成本的盡可能低。
參考文獻
[1]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京:中國電力出版社,2005.
[2]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2008.
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。
配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10％～15％。
管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二設(shè)計階段的成本控制
(一)設(shè)計方案優(yōu)化
設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標準層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
(二)實行限額設(shè)計，有效控制造價
限額設(shè)計就是按批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算，控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計的總概算，去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強化設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計獲得批準，應(yīng)嚴格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標進行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。
(三)前期造價分析
通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書一方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費一般只相當(dāng)于建筑工程總費用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計費用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。
二工程招投標階段的成本控制
建設(shè)項目實行工程招投標制，既能引入市場競爭機制，降低工程造價，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標人。在招投標辦的監(jiān)督下采用了詢標的形式進行投標。
投標的程序是：先由投標方自主報價，抽簽決定詢標順序后，進行第一次詢標，詢問投標方的最高降價幅度。然后進行第二次詢標，以最終確認投標各方的最后報價。這樣既給投標方一定的時間考慮，又使投標人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。
三項目建設(shè)階段的成本控制
項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。
(一)采用招標方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進行公開招投標是控制工程成本的最有效辦法。在招投標過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。
在招標過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標單位以后的索賠機會。在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計方案。
在招標中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標有利于項目實施中進行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標文件的組成部分，供投標單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。
(二)合同簽署要嚴密
簽訂規(guī)范、細致、嚴密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達到無所不包的地步，防止施工單位進場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽，造成不良后果。利用好“嚴密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。
目前我國已出臺了一系列建筑法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標準合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴謹性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進行修訂。
(三)提高工程變更的預(yù)見性
在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細的技術(shù)經(jīng)濟分析．這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認可后，按認可的單價執(zhí)行。
(四)結(jié)算審核要細致
工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。
一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：
中圖分類號：TU7文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2012）
1 工程合同管理
公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標準、到場時間，或工程進度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào); 而成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。
2 工程預(yù)算及資金管理
根據(jù)工程預(yù)算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容，每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大，故須重點控制。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準確性。主要包括對預(yù)算內(nèi)容的審查，鋼筋用量的核實，價差的調(diào)整，洽商、變更的費用控制，違約與索賠等。應(yīng)重點關(guān)注對現(xiàn)場簽證的監(jiān)控，審核洽商、變更的合理性、完整性及經(jīng)濟性，并明確發(fā)生費用的原因和責(zé)任。工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的; 工程預(yù)算編制完畢后，公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計，以便財務(wù)核算成本與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制; 并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。
3 成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)是從立項到竣工各個階段發(fā)生的總成本，具體包括立項、策劃、設(shè)計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產(chǎn)生一定的成本，也會影響下一階段實施而產(chǎn)生的費用。
3.1 立項環(huán)節(jié)的成本控制。立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)。成本控制按項目開發(fā)方式分為新征土地、買斷項目和合作開發(fā)三種方式。其中新征土地包括征地費用、拆遷安置費用、大市政費用、規(guī)劃條件等幾部分。征地費用和拆遷安置費用屬于不可控費用。大市政費用分自建和交政府部分，應(yīng)分別核算。規(guī)劃條件方面應(yīng)由項目部按滿足公司利益最大化原則進行，合理提高容積率，以降低土地成本。買斷方式應(yīng)明確買斷內(nèi)容，按照為公司爭取最大利益的原則確定支付總額及付款時間，明確三通一平或七通一平的標準，辦理手續(xù)應(yīng)與項目付款時間掛勾等等。合作方式需明確合作方式、分成比例、交房時間及標準，付款時間及付款總額等總之選擇有利于公司利益的方式。
3.2 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用，在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴格審批。規(guī)劃設(shè)計部門和評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制具體包括規(guī)劃方案、方案評審、報批設(shè)計、擴初設(shè)計、樁基設(shè)計、施工圖設(shè)計、銷售包裝設(shè)計、裝修方案設(shè)計、功能設(shè)計、材料設(shè)備及其他費用等。在本環(huán)節(jié)中，需由項目部按照國家有關(guān)規(guī)定繳納有關(guān)規(guī)費外，根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求，其中施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價 70% 的部分，屬于設(shè)計方可控部分，應(yīng)嚴格審核。
3.3 招投標環(huán)節(jié)。招投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。本環(huán)節(jié)主要確定承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商，應(yīng)重點關(guān)注有關(guān)各方的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、資金實力和合作經(jīng)歷等。
3.4 施工環(huán)節(jié)。施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)主要注意兩大方面，一是因各種變更帶來的費用，二是是材料、工程款的支付。由于市場變化以及對市場的了解程度，施工階段不可避免會由于各種情況對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。
3.4.1 審圖。包括擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審以及各專業(yè)技術(shù)圖紙會審。應(yīng)建立圖紙多層次會審會簽及審批制度以及各關(guān)聯(lián)專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完畢，工程部門應(yīng)將評審資料進行整理并形成施工圖會審會議紀要。
3.4.2 工程變更。項目前期規(guī)劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整; 應(yīng)加強施工前的審核工作。工程部及相關(guān)部門應(yīng)全面考慮工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。確實需發(fā)生變更時，各部門需全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。
3.4.3 變更簽證。對于變更應(yīng)填制變更洽商確認單，按相應(yīng)的審核簽認流程進行，現(xiàn)場簽證的確認應(yīng)嚴格按照合同中所約定的條款執(zhí)行，必須遵循“先洽后干”的原則，認真核對簽證的工程量是否準確，變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。工程部及預(yù)算部對工程變更應(yīng)定期進行分類匯總統(tǒng)計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程變更提出改進意見。
3.4.4 工程款的支付與審批。應(yīng)考慮付款進度以及工程進度等。按合同約定以及工程進度付款。應(yīng)多層次多角度審核工程進度，甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位，預(yù)算人員審核工程價值量?？铐椀闹Ц稇?yīng)根據(jù)不同情況由不同級別人員審批。
3.5材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)。材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心是計劃和信息，通過制定明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。
3.5.1 材料進場計劃。采購招投標及訂立合同時間、生產(chǎn)周期、運輸周期、安裝、驗收周期、交叉作業(yè)時間，應(yīng)與工程進度相配合，與采購點遠近相對應(yīng)，與工序安排相聯(lián)系。編制材料計劃時，要注意考慮可能出現(xiàn)的問題，并留出相應(yīng)的時間。
3.5.2 材料的性能價格比。工程部應(yīng)注意日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。必須招投標的材料設(shè)備應(yīng)根據(jù)招投標的有關(guān)規(guī)定進行管理，不需招投標的，采用三家以上廠家報價擇優(yōu)擇低的原則選擇。
3.5.3 料款支付。包括材料款支付方式、支付進度、保修款以及預(yù)付款限額控制等。材料進場應(yīng)經(jīng)過甲方、乙立及監(jiān)理工程師的驗收并按進度進行價款控制，同時預(yù)留一般不低于合同總價 5%的保修款。
3.6 銷售環(huán)節(jié)。銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按照費用目標總額按比例進行控制。本環(huán)節(jié)主要包括營銷方案的制定，營銷現(xiàn)場費用，樣板房裝修費用，銷售回款及補充條款、客戶交房等。應(yīng)首先在確定費用目標總額的基礎(chǔ)上，根據(jù)相關(guān)因素進行分解，并確定具體計劃和費用。
3.7 期間費用。主要指建設(shè)單位管理費，包括項目從籌建之日起至辦理竣工財務(wù)決算之日止發(fā)生的管理性質(zhì)開支，以項目投資總概算為計算基數(shù)。由于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有責(zé)任指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費用支出情況。
4 結(jié)束語
隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，市場競爭也是趨規(guī)范化。經(jīng)營者要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成本，嚴格控制各項費用支出。房地產(chǎn)成本管理可以及時、準確地反映項目成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，減少預(yù)算外和不必要支出，為進一步控制成本提供標準和控制手段。另外，按照稅法有關(guān)規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、開發(fā)產(chǎn)品銷售成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時，準予當(dāng)期按規(guī)定扣除。因此，成本核算也決定了企業(yè)所得稅的計算基礎(chǔ)，正確地進行成本納稅籌劃，還可達到節(jié)稅的目的。成本管理主要包括: 合同管理、預(yù)算及資金管理、成本控制等方面的內(nèi)容。
房地產(chǎn)開發(fā)的全部費用成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)、銷售一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。
1 房地產(chǎn)開發(fā)成本包括：
1.1 取得土地使用權(quán)所支付的費用
取得土地使用權(quán)所支付的費用為開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按規(guī)定交納的有關(guān)稅費及拆遷補償費等。主要包括土地出讓金、契稅、交易傭金、耕地占用稅、拆遷補償費等。
1.2 勘察設(shè)計和前期工程費
勘察設(shè)計和前期工程費主要包括可行性研究、環(huán)評、地質(zhì)勘察、規(guī)劃設(shè)計、審圖費、招標及市場費、三通一平等支出。
1.3 規(guī)費
規(guī)費是指政府部門向房產(chǎn)公司收取的各項費用，地域不同，收取的費值不完全相同，但也大同小異，主要包括：人防費、城市配套費、氣象防雷風(fēng)險評估費、排污噪音費、白蟻防治費，城建檔案費、消防審圖費、抗震審圖費、質(zhì)監(jiān)費、墻改費、散裝水泥推廣費等等。以上都是明文規(guī)定的，另外有一些職能部門的以服務(wù)為名義的各類攤派、贊助費、交易費，主要靠協(xié)調(diào)能否少交或不交。
1.3 建安工程成本
建筑安裝工程費為形成開發(fā)建筑產(chǎn)品實體及基礎(chǔ)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑、安裝工程費。主要包括各建筑單體工程費用、水、電、暖、燃氣等工程費用及室外市政、綠化配套工程。不包括供水供電部門收取的市網(wǎng)接入費。
1.4 期間費用
期間費用主要包括開發(fā)企業(yè)的有關(guān)部門和人員為管理、服務(wù)于項目開發(fā)所發(fā)生的建設(shè)單位管理、監(jiān)理費用，為銷售開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的廣告、銷售費用，為開發(fā)項目所發(fā)生的財務(wù)費用等。
1.5 稅金及后期費用
稅金指在土地受讓、產(chǎn)品開發(fā)和銷售過程中所需交納的各項稅金。后期費用包括社區(qū)、物業(yè)移交費，房產(chǎn)面積測繪費、審計費等。
2 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的基本原則
2.1 全過程控制原則
全過程成本控制，也稱作全過程造價管理。它是一種基于活動的項目成本確定和控制的方法。而造價控制就是對項目各項活動及其活動方法的控制入手，通過減少和消除不必要的活動以減少資源消耗，從而達到降低和控制造價的目的[1]。
2.2 系統(tǒng)性成本控制原則
房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制是開發(fā)項目管理系統(tǒng)中的一個子系統(tǒng)，成本管理的目標是為實現(xiàn)整個項目目標服務(wù)的。系統(tǒng)工程核心思想就是通過各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)運行，實現(xiàn)“整體大于部分簡單之和”的目標。
2.3 動態(tài)控制原則
動態(tài)控制指對事先設(shè)定的成本控制目標在實施過程中自始至終的進行監(jiān)督、控制、調(diào)整和修正。因此，要通過對實際投資情況的不斷監(jiān)控和與投資控制目標的不斷比較來發(fā)現(xiàn)偏差、分析偏差，并采取措施糾正偏差，以達到成本控制之目的。
2.4 主動控制原則
所謂主動控制，就是事先對項目的各種不確定性因素進行分析，分析目標偏離的可能性，并事先采取預(yù)防性控制措施以確保計劃目標的實現(xiàn)。只有這樣，才能盡可能的防止或避免投資偏差的發(fā)生，將可能的損失降到最低。
2.5 成本管理責(zé)任制原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立以開發(fā)項目為成本控制對象的獨立核算和考核體系，建立以項目經(jīng)理為核心的成本控制責(zé)任制。項目經(jīng)理必須對成本指標層層分解，落實到各部門、各專業(yè)、各班組直到每個人，并建立完善和明確的獎懲制度，進行定期考核，獎優(yōu)罰劣。
2.6 全費用控制
構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)的成本費用種類繁多，涉及部門和因素復(fù)雜，有的費用在成本構(gòu)成中占比較大，但變動性不強，控制的余地就??；因此，為了取得良好的經(jīng)濟效益，就需要對各種費用進行全面控制，即進行全費用控制。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的主要方法
3.1 價值管理
建設(shè)工程項目價值管理是一種以價值為導(dǎo)向的有組織的創(chuàng)造性活動，它利用了管理學(xué)的基本原理和方法，同時以建設(shè)工程項目利益相關(guān)者的利益實現(xiàn)為目標，最終實現(xiàn)項目利益各方最高滿意度[2]。針對房地產(chǎn)開發(fā)項目，在項目可行性研究和決策階段、項目設(shè)計階段開展價值管理效益將最為顯著。
3.2 限額設(shè)計
設(shè)計階段成本控制除采取價值管理、招投標等方法外，還有一個重要的方法就是限額設(shè)計。它包括兩方面內(nèi)容：一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求；另一方面是項目局部按設(shè)定投資或造價限額達到設(shè)計技術(shù)要求。因此合理確定投資限額和三大材料消耗指標，并和設(shè)計取費掛鉤，積極推行限額設(shè)計，是降低工程造價的有效手段。
3.3 招投標
通過公開招標來縮短項目建設(shè)周期、降低項目成本、提高工程質(zhì)量、提高投資收益是一種行之有效的辦法。公開招標可以適用于項目建設(shè)過程中存在市場競爭條件的任何一個環(huán)節(jié)。以下通過招標控制成本是應(yīng)注意的事項：
1）招標工作應(yīng)遵循公開、公正、公平、誠信的原則。招標前，應(yīng)嚴格審查投標單位資質(zhì)，必要時進行實地考察。堅決避免“特級企業(yè)投標，一、二級企業(yè)轉(zhuǎn)包，三、四級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象。
2）做好招標文件的編制工作。造價人員應(yīng)收集、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、分析和評價，然后編制招標文件。
3）合理低價者中標。推行工程量清單計價報價與合理低價中標，做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標，以避免投標單位以低于成本價惡意競爭。
3.4 掙值法
掙值法是目前為止國際上先進的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。掙值法通過測量和計算已完成工作的預(yù)算費用與已完成工作的實際費用和計劃工作的預(yù)算費用得到有關(guān)計劃實施的進度和費用偏差，達到判斷項目預(yù)算和進度執(zhí)行情況的目的[3]。并進而采取切實可行的措施，來糾正偏差，控制成本。
3.4.1 掙值法的三個基本參數(shù)
1）計劃工作預(yù)算費用（簡稱BCWS）：BCWS=計劃工作量×預(yù)算單價；
2）已完工作實際費用（簡稱ACWP）：ACWP=已完工作量×實際單價；
3）已完工作預(yù)算費用（簡稱BCWP，又稱掙得值）：BCWP=已完工作量×預(yù)算單價。
3.4.2 掙值法的評價指標
1）費用偏差是：指檢查期間BCWP與ACWP之間的差異，計算公式為CV=BCWP-ACWP。
2）進度偏差是：指檢查日期BCWP與BCWS之間的差異。其計算公式為SV=BCWP-BCWS。
3）費用執(zhí)行指標是：指掙得值與實際費用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。
