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時(shí)間：2022-03-03 19:00:58
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一、引言
房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇等因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已瀕臨結(jié)束，利潤(rùn)空間的日漸縮小，所以，加強(qiáng)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)占有率以及提高經(jīng)濟(jì)效益以及保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是一個(gè)重要途徑。
二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中存在的問(wèn)題
（一）成本管理意識(shí)薄弱
近幾年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，但是房地產(chǎn)企業(yè)投資時(shí)間長(zhǎng)，資金總額投入量大，以至于現(xiàn)在許多企業(yè)都將房地產(chǎn)企業(yè)定義為高利潤(rùn)的行業(yè)，由于這其中涉及的各種影響因素比較多、不確定性大，很難控制，這就形成了企業(yè)管理者對(duì)成本管理的概念和意識(shí)不明確，缺乏對(duì)成本管理的全面把握，大大降低了成本管理的重要性。比如說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)的對(duì)土地政策的調(diào)整、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)度、建筑材料的價(jià)格隨市場(chǎng)的波動(dòng)情況以及房地產(chǎn)企業(yè)管理者的管理水平高低參差不齊等諸多因素都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的成本管理產(chǎn)生一些阻力。而一些房地產(chǎn)企業(yè)恰恰就是因?yàn)槿狈Τ杀竟芾淼南到y(tǒng)理念，不能夠全局把握企業(yè)的成本控制，以至于企業(yè)會(huì)喪失企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更有甚者還會(huì)喪失了長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的能力。
（二）成本管理機(jī)制和模式不健全
1.缺少一條完整的成本管理鏈條。目前，市場(chǎng)大部分企業(yè)只注重對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本的計(jì)算，而沒(méi)有進(jìn)行全面的計(jì)算，特別對(duì)于原料的采購(gòu)與房屋的銷(xiāo)售、服務(wù)等環(huán)節(jié)的成本計(jì)算并沒(méi)有給予足夠的重視，無(wú)法形成一個(gè)系統(tǒng)的、完整的企業(yè)成本管理鏈條。而且，絕大多數(shù)企業(yè)只關(guān)注眼前利益，沒(méi)有把企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展放在第一位，過(guò)于重視企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的占有率和企業(yè)利潤(rùn)，沒(méi)有形成一套合理、完整的成本管理系統(tǒng)，這大大降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
2.目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的組織管理模式不利于項(xiàng)目的成本管理，管理機(jī)制不健全，容易產(chǎn)生多頭管理的弊端。人員權(quán)限設(shè)置不明確，審批過(guò)程復(fù)雜，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，過(guò)程復(fù)雜，在實(shí)施過(guò)程中涉及到眾多的決策的項(xiàng)目而言，各級(jí)財(cái)務(wù)人員、管理人員要根據(jù)自己的權(quán)限范圍進(jìn)行審批，由于時(shí)間上的差距，這些常常會(huì)阻礙項(xiàng)目的進(jìn)度要求。另外，如果公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較多，在一些人力資源配備上也不能夠滿足這種組織管理模式的需要。人員素質(zhì)不太高，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，公司的各個(gè)職能部門(mén)協(xié)調(diào)難度加大。所以，應(yīng)該根據(jù)各地區(qū)各個(gè)時(shí)間段不同的發(fā)展情況，分地區(qū)、分項(xiàng)目實(shí)行多種項(xiàng)目管理模式。
（三）成本管理方法比較落后
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很多企業(yè)在房產(chǎn)項(xiàng)目中成本預(yù)測(cè)方式和方法滯后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理核算方式主要是在工程結(jié)束后，這種成本方法無(wú)法及時(shí)的收集、處理生產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的數(shù)據(jù)信息，一些管理財(cái)務(wù)人員無(wú)法對(duì)其成本管理出現(xiàn)的問(wèn)題提出切實(shí)可行的解決方案，以至于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低下，社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力減弱。另外，成本管理的一些核算方法與當(dāng)前的社會(huì)需要不能適應(yīng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核算主要依據(jù)的是財(cái)務(wù)核算，但財(cái)務(wù)核算有時(shí)效性的限制，以至于預(yù)期情況和實(shí)際情況會(huì)有偏差。最后，由于缺乏事前決策與事中控制，成本管理過(guò)程中核算體系只能夠依照規(guī)章進(jìn)行，這可能就會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本出現(xiàn)不可挽回的局面。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，與普通企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不盡相同，所以一些會(huì)計(jì)科目的設(shè)置和核算不健全，主觀因素和判斷比較多，所以很多成本管理方法都是在摸索中前進(jìn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的完善措施
（一）加強(qiáng)管理人員成本管理意識(shí)
1.切實(shí)做好各個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本管理。項(xiàng)目成本控制主要是指，通過(guò)建立起以項(xiàng)目經(jīng)理作為工程核心的項(xiàng)目成本的控制體系，將成本管理工作按照責(zé)任制實(shí)行科學(xué)分工，并將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分散以及落實(shí)到有關(guān)部門(mén)、個(gè)人中，從而防止項(xiàng)目成本的控制出現(xiàn)人人有責(zé)卻人人不管的現(xiàn)象[1]。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般工期長(zhǎng)，項(xiàng)目成本控制需要建立成本控制責(zé)任制。項(xiàng)目工程中一些項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)人員、施工人員等等都需要建立相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，做到某項(xiàng)職責(zé)具體到某個(gè)人的模式。因此，當(dāng)前這樣一個(gè)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)時(shí)期，當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)要想穩(wěn)健實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)、高收益，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的所有員工以及管理人員自身的成本管理意識(shí)，樹(shù)立全員性的成本控制觀念。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要企業(yè)自身加強(qiáng)成本管理工作，承擔(dān)相應(yīng)的施工價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，并制定一套科學(xué)、有效的管理機(jī)制，形成企業(yè)特色的一套定額管理模式。我們知道，在工程的實(shí)施過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)壓力，這對(duì)于工程的進(jìn)程具有重要的影響，且在一定程度上產(chǎn)生了阻礙作用，因此，為了確保成本管理工作順利展開(kāi)，解決成本管理中的問(wèn)題，我們需要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)，確保其具有切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估手段，然后制定出科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，進(jìn)而使成本管理工作的順利進(jìn)行。
（二）建立健全的成本管理機(jī)制
1.在成本管理過(guò)程中，我們要始終堅(jiān)持職責(zé)與權(quán)限相互結(jié)合的工作原則，做到有功必有賞、有錯(cuò)必有罰的獎(jiǎng)罰機(jī)制，這不僅能夠能提高員工的積極性與主動(dòng)性，還能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中成本管理工作能夠健康、科學(xué)發(fā)展。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理層中，建立必要的監(jiān)督考核機(jī)制，制定以及完善該行業(yè)有關(guān)于成本方面的責(zé)任制度以及成本的監(jiān)督策略，把房地產(chǎn)的成本管理作為重中之重，成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的成本控制指標(biāo)，要高效的運(yùn)行整個(gè)行業(yè)，必須加強(qiáng)成本管理工作從而健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的成本管理工作。
2.還要?jiǎng)?chuàng)新成本管理理念。房地產(chǎn)企業(yè)一般是傳統(tǒng)成本管理，只是事后進(jìn)行核算，所以建立全過(guò)程的、動(dòng)態(tài)的成本管理，并且要重視企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的管理。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要建立戰(zhàn)略成本管理機(jī)制，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并把兩者協(xié)調(diào)起來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌管理。例如萬(wàn)科的EAS成本管理信息系統(tǒng)，可以對(duì)成本管理過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。
3.提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)。一個(gè)好的管理環(huán)境直接影響到管理水平的后果，成本管理需要企業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)要達(dá)到一個(gè)高度，創(chuàng)新成本管理理論、提高企業(yè)系統(tǒng)的信息化程度都需要一個(gè)高素質(zhì)隊(duì)伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想真正的全面開(kāi)展成本管理工作，就要不斷提高企業(yè)的管理水平，提高員工素質(zhì)，多向成功的企業(yè)學(xué)習(xí)。
（三）完善成本管理核算方法
1.建立完善的企業(yè)財(cái)務(wù)制度，特別是會(huì)計(jì)規(guī)范體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目大、周期長(zhǎng)，應(yīng)視具體情況來(lái)進(jìn)行成本核算，合理選用會(huì)計(jì)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算、收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)和稅金繳納等方面比較特殊，并且它的會(huì)計(jì)處理和其他行業(yè)的企業(yè)相比有很大出入。在不影響對(duì)外的統(tǒng)一財(cái)務(wù)報(bào)告提供的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)行自主增設(shè)、分拆、合并，可以借用已逐步停止執(zhí)行的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中的會(huì)計(jì)科目，對(duì)不存在的交易和事項(xiàng)可以不設(shè)置相關(guān)的會(huì)計(jì)科目[2]。
2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)事前、事中、事后控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要針對(duì)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段對(duì)成本進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前，要對(duì)管理項(xiàng)目做一個(gè)全面預(yù)算，整體規(guī)劃，這會(huì)大大有利于以后工作的順利展開(kāi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，針對(duì)開(kāi)發(fā)的每個(gè)階段，根據(jù)不同的成本性態(tài)，對(duì)房地產(chǎn)的成本進(jìn)行分析、管理，找出成本可以控制的空間，實(shí)現(xiàn)成本的有效管理和控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期，一定不要放松懈怠。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后，一般不需要成本、費(fèi)用的投入，所以也幾乎不用進(jìn)行成本管理。但是，項(xiàng)目完工以后仍然需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行管理，此時(shí)的管理重點(diǎn)對(duì)建立的成本管理體系進(jìn)行分析，對(duì)于一些如投資回收期、全成本均價(jià)等指標(biāo)分析，分析實(shí)際成本與預(yù)算成本之間的偏差，進(jìn)而去總結(jié)成本管理的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)，積累歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，供后續(xù)項(xiàng)目的成本管理參考借鑒。
四、結(jié)論
綜上所述，我們可以看到，成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益乃至于具備核心競(jìng)爭(zhēng)力具有關(guān)鍵意義。文章從以上三個(gè)角度考慮房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的狀況為出發(fā)點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一個(gè)漫長(zhǎng)而又艱巨的過(guò)程，想要做到提高成本管理的效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作意義重大。
1.1財(cái)務(wù)成本管理體系不完善財(cái)務(wù)成本管理體系不完善，是當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在的問(wèn)題。不完善的成本管理體系，不僅無(wú)法保證管理工作的工作效率，也難以發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作不僅僅沒(méi)有起到降低企業(yè)生產(chǎn)成本的效果，還阻礙了項(xiàng)目施工過(guò)程的順利進(jìn)行，給項(xiàng)目施工帶來(lái)了很多不必要的麻煩。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系建設(shè)的起步較晚是如今的體系不完善的主要原因，在今后的發(fā)展過(guò)程中企業(yè)應(yīng)該積極汲取發(fā)展過(guò)程當(dāng)中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在學(xué)習(xí)西方先進(jìn)的管理的技術(shù)的同時(shí)，充分認(rèn)清企業(yè)自身的事情。只有堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，靈活運(yùn)用的原則，積極進(jìn)行探索，企業(yè)才能建立一套適合自身發(fā)展需求的財(cái)務(wù)成本管理系統(tǒng)，因此才能發(fā)揮財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)最大的功效。
1.2專業(yè)的管理人才不足專業(yè)型財(cái)務(wù)成本管理人才不足是造成財(cái)務(wù)管理工作存在眾多的問(wèn)題的根本原因之一。專業(yè)型人才的缺失造成最直接的后果就是外行領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理人員都并不具有相關(guān)方面的知識(shí)，也有的雖然是相關(guān)專業(yè)出身的，但是就業(yè)后缺乏系統(tǒng)的培訓(xùn)對(duì)就業(yè)單位的實(shí)際情況并不了解，從而導(dǎo)致學(xué)無(wú)所用，久而久之曾經(jīng)學(xué)過(guò)的那點(diǎn)知識(shí)也早已遺忘了。缺乏專業(yè)的管理人才，就無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理當(dāng)中存在的各種問(wèn)題，更不能指望他們能對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行完善，并提出一些建設(shè)性的建議。專業(yè)人才的缺失，使得很多需要專業(yè)技術(shù)才能進(jìn)行的環(huán)節(jié)遭到了忽視，很多工作也只是流于形式并沒(méi)有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用，這多企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)是非常不利的。這些不專業(yè)的管理人員不僅不能降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，反而還會(huì)阻礙一些工作的正常進(jìn)行，從而增加了企業(yè)的運(yùn)行成本，這與預(yù)定的目的完全是背道而馳的。
2.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理策略探討
2.1加大人才培養(yǎng)的力度要想盡快解決當(dāng)前財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中存在的各種問(wèn)題，其首要工作是要加大對(duì)專業(yè)型人才的培養(yǎng)力度，因?yàn)橐磺袉?wèn)題都是需要人去解決的。假若一直沒(méi)有專業(yè)的人才，解決問(wèn)題更是無(wú)從談起，現(xiàn)有的成本管理體系也無(wú)法得到任何實(shí)質(zhì)性的改善。加大人才的培養(yǎng)力度，首先企業(yè)應(yīng)該給予財(cái)務(wù)成本管理工作高度重視，積極改善管理人員的工作條件，讓更多的人意識(shí)到其工作的重要性以及他們的發(fā)展前景，只有如此管理人員才會(huì)樂(lè)于積極主動(dòng)的去學(xué)習(xí)更多的知識(shí)。其次企業(yè)應(yīng)該加大和相關(guān)高校和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的合作力度，組織管理人員不定期的參加各種培訓(xùn)，并鼓勵(lì)他們到相關(guān)的高校去進(jìn)修深造或到國(guó)外的相關(guān)企業(yè)去參觀學(xué)習(xí)，讓他們接觸一些先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理技術(shù)和理念，這非常有助于他們更加快速的提升自己的專業(yè)水平，掌握更多的專業(yè)知識(shí)。
2.2加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的管理監(jiān)督財(cái)務(wù)成本管理的絕大部分工作都與錢(qián)有關(guān)，而關(guān)于錢(qián)的事情往往都容易出現(xiàn)弄虛作假的情況，滋生腐敗，因此要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作的監(jiān)督。要保證財(cái)務(wù)管理工作有序正常的進(jìn)行，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，要讓任何工作都做到有憑有據(jù)，能在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)找出出現(xiàn)該問(wèn)題的依據(jù)。加強(qiáng)監(jiān)督管理，首先得把財(cái)務(wù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任細(xì)化到個(gè)人，以便于在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)更好地解決問(wèn)題，也能督促相關(guān)的管理人員更加認(rèn)真地工作，讓他們清楚地意識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作不允許弄虛作假，讓管理人員不敢為了一己私利而損害企業(yè)的利益。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題要進(jìn)行及時(shí)的處理，對(duì)于對(duì)應(yīng)的責(zé)任要進(jìn)行相應(yīng)的處罰，而對(duì)于表現(xiàn)突出的管理人員應(yīng)該進(jìn)行積極的宣傳，以使其發(fā)揮榜樣的作用。
2.3提升成本管理的意識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的完善需要員工的積極參與，也需要更多領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此對(duì)成本管理的作用進(jìn)行積極的宣傳，讓更多的人意識(shí)到房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要性是非常有必要的一項(xiàng)工作。為了促進(jìn)財(cái)務(wù)管理水平的提升，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該不定時(shí)的抽查財(cái)務(wù)成本管理的成效，督促財(cái)務(wù)管理人員更加認(rèn)真的完成相關(guān)的工作。為了吸引更多的員工參與財(cái)務(wù)管理工作，企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)該經(jīng)歷完善的績(jī)效考核方案，并根據(jù)企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況采取相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施。讓更多的員工充分意識(shí)到財(cái)務(wù)管理其實(shí)也是一件與其自身利益息息相關(guān)的事情，讓他們充分理解現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理制度，也有助于提高他們對(duì)新財(cái)務(wù)管理體制的認(rèn)可度，讓他們更加配合財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作，這對(duì)提升財(cái)務(wù)管理工作的工作效率是非常有幫助的。
2.4建立健全的財(cái)務(wù)成本管理體系如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，企業(yè)如果不積極主動(dòng)地學(xué)習(xí)各種先進(jìn)的知識(shí)，不斷進(jìn)行改革創(chuàng)新，不斷完善自己的管理體系，那么將很快就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。要想做好房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作，提高財(cái)務(wù)管理的水平，首先從企業(yè)發(fā)展和整個(gè)行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，不斷對(duì)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)成本管理體系進(jìn)行完善，及時(shí)淘汰那些不能適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展需求的管理?xiàng)l例。建立健全現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系，可以學(xué)習(xí)國(guó)外的先進(jìn)技術(shù)和管理理念，但是一定不能生搬硬套，在學(xué)習(xí)的過(guò)程中一定要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要做出效應(yīng)的改變，否則只會(huì)是得不償失。
2.5采用項(xiàng)目資金集中管理的模式，提高資金的利用率資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)的生命線，只有資金的正常運(yùn)營(yíng)得到了保障，企業(yè)的其他工作才能順利進(jìn)行。因此在企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期就應(yīng)該更具項(xiàng)目的實(shí)際情況制定完善的資金使用計(jì)劃，這能是今后的成本管理工作具有更強(qiáng)的目的性。將項(xiàng)目資金進(jìn)行集中管理，可以有效地提升資金的利用率，可以有效地避免出現(xiàn)超支和大量資金閑置的情況。因此應(yīng)該盡量保持資金的平衡，是項(xiàng)目資金得到合理的使用，為企業(yè)帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。項(xiàng)目資金管理是房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的一項(xiàng)重要工作，資金的使用情況將對(duì)項(xiàng)目的施工過(guò)程產(chǎn)生巨大的影響，而采用項(xiàng)目資金集中管理的管理模式，有助于提高資金的利用率，為企業(yè)創(chuàng)造更好的經(jīng)濟(jì)效益。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，應(yīng)對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)形勢(shì)和將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，要向管理要效益，保證成本的支出獲得最大效益，以經(jīng)濟(jì)合理性提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)成本管理控制成為重中之重。而只有做好成本控制中的目標(biāo)成本管控才能形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)來(lái)迎接更嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)目標(biāo)成本形成、問(wèn)題分析及解決入手進(jìn)行研究，為房地產(chǎn)成本管理人員提供借鑒、參考。
1 房地產(chǎn)目標(biāo)成本概念及現(xiàn)狀存在問(wèn)題
目標(biāo)成本顧名思義指在一定時(shí)期內(nèi)為保證目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，并作為合成中心全體人員奮斗目標(biāo)而設(shè)定的一種預(yù)計(jì)成本，它是成本預(yù)測(cè)與目標(biāo)管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)的目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的全過(guò)程成本， 遵循成本的“總值可控、動(dòng)態(tài)管理”。
房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目主要包括開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。在房地產(chǎn)目標(biāo)成本科目中，土地費(fèi)用為市場(chǎng)招拍掛形式確定，公共配套費(fèi)用為各地市繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及開(kāi)發(fā)稅費(fèi)均根據(jù)國(guó)家及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用根據(jù)市場(chǎng)招投標(biāo)及開(kāi)發(fā)全過(guò)程工程控制為主，在房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制中往往出現(xiàn)以下問(wèn)題：
1.1 房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃模糊，未形成真正意義上的目標(biāo)成本，導(dǎo)致效益降低。例如：像城市綜合體等多業(yè)態(tài)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)未分析市場(chǎng)的銷(xiāo)售及業(yè)態(tài)成本情況，導(dǎo)致了產(chǎn)品建造后銷(xiāo)售慘淡及利潤(rùn)降低。
1.2 方案、深化及施工圖設(shè)計(jì)階段標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，設(shè)計(jì)滿足不了施工及銷(xiāo)售要求，產(chǎn)生了大量成本浪費(fèi)情況，影響了目標(biāo)成本的準(zhǔn)確性。
1.3 實(shí)施階段設(shè)計(jì)變更、簽證較多影響了目標(biāo)成本的可控性。
2 目標(biāo)成本存在問(wèn)題分析
房地產(chǎn)業(yè)一直為國(guó)家朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，前幾年有可觀的利潤(rùn)。隨著國(guó)家調(diào)控及市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)效益不斷縮水，問(wèn)題也逐漸暴露。許多房企也由原來(lái)“核算型”企業(yè)（做了再算）向“價(jià)值創(chuàng)造型”（算了再做）企業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)針對(duì)以上房地產(chǎn)各階段影響目標(biāo)成本的因素中，現(xiàn)展開(kāi)進(jìn)行分析如下：
首先，在房地產(chǎn)用地規(guī)劃階段，因業(yè)態(tài)分類(lèi)模糊導(dǎo)致了利潤(rùn)的降低，許多房地產(chǎn)公司拿地后便考慮立即進(jìn)行開(kāi)發(fā)并達(dá)到預(yù)售條件，往往對(duì)用地規(guī)劃階段成本把關(guān)不嚴(yán)，隨意對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，不考慮效益最大化。這就使許多項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)過(guò)考察論證就急于規(guī)劃報(bào)批，致使房地產(chǎn)目標(biāo)成本前期便處于“粗放式”狀態(tài)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中銷(xiāo)售、成本壓力驟增。
第二，方案圖紙及施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，許多房地產(chǎn)公司因標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，沒(méi)有限額設(shè)計(jì)，沒(méi)有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，沒(méi)有較好的設(shè)計(jì)成本團(tuán)隊(duì)，導(dǎo)致了目標(biāo)成本的不可控制。
第三，施工階段因?yàn)轫?xiàng)目人員業(yè)務(wù)能力差，工作責(zé)任心不強(qiáng)以及圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的錯(cuò)、碰、樓等現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)致了施工中出現(xiàn)大量的設(shè)計(jì)變更及簽證。
經(jīng)過(guò)考察諸多房產(chǎn)項(xiàng)目，以上幾方面對(duì)目標(biāo)成本影響效果所占的比例如下：第一項(xiàng)本階段成本控制的效果約為75%～80%。第二項(xiàng)本階段成本控制的效果約為15%～20%。第三項(xiàng)施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至項(xiàng)目實(shí)施階段，本階段成本控制效果約為5%以內(nèi)。
3 目標(biāo)成本控制需采取的措施
3.1 項(xiàng)目產(chǎn)品定位清晰明確，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本“概算版”
首先，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期（尤其像城市綜合體的多業(yè)態(tài)項(xiàng)目）充分調(diào)研當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)研各業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售情況，應(yīng)用容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場(chǎng)需求對(duì)不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、多層、商業(yè)、別墅、花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷(xiāo)售額。
其次，根據(jù)本地區(qū)需求情況采用不同產(chǎn)品進(jìn)行比例搭配及確定交房標(biāo)準(zhǔn)。參考往期類(lèi)似業(yè)態(tài)成本情況（其中包括配套費(fèi)用、建安成本、各項(xiàng)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)等），將各不同業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，并進(jìn)行測(cè)算（銷(xiāo)售收入及成本支出測(cè)算），選取滿足“效益最大化”的業(yè)態(tài)搭配比例。業(yè)態(tài)比例及初步交房標(biāo)準(zhǔn)出具后，形成房地產(chǎn)目標(biāo)成本第一版—成本“概算版”。
3.2 方案的設(shè)計(jì)比較，進(jìn)一步細(xì)化目標(biāo)成本。
各業(yè)態(tài)搭配比例及目標(biāo)成本“概算版”確定后，對(duì)業(yè)態(tài)和戶型進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)比較，通過(guò)比較確定單體平面和戶型；通過(guò)對(duì)建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測(cè)算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷(xiāo)售面積，并根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定合理成本。此階段對(duì)交房標(biāo)準(zhǔn)已基本確定，根據(jù)擴(kuò)初方案進(jìn)一步將目標(biāo)成本“概算版”細(xì)化。
3.3 施工圖設(shè)計(jì)及深化階段，確定目標(biāo)成本“預(yù)算版”。
施工圖設(shè)計(jì)階段將價(jià)值工程及限額設(shè)計(jì)兩者相結(jié)合。
首先，根據(jù)價(jià)值工程，做好房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來(lái)的管理技術(shù)，通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的功能分析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。房地產(chǎn)價(jià)值工程體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：（1）功能不變，成本下降。（2）功能大幅提高，成本略有增加。（3）功能提高，成本降低。（4）功能略有降低，成本大幅降低（5）成本不變，功能提高。在價(jià)值工程體系中選取適合本項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，并確定房屋建造標(biāo)準(zhǔn)。
其次，項(xiàng)目限額設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制，凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要充分考控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門(mén)窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性。在限額設(shè)計(jì)中結(jié)合價(jià)值工程，充分運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功能。
第三，在施工圖設(shè)計(jì)階段，充分考慮細(xì)節(jié)，對(duì)土建、水、電、暖專業(yè)進(jìn)行各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，例如：人防工程決策、土建車(chē)庫(kù)與機(jī)械車(chē)庫(kù)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較、電梯、空調(diào)的配置方式、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式、擋墻形式等等。在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上滿足后期使用功能，同時(shí)在此階段應(yīng)選擇業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)，保證使用功能滿足要求，減少后期的設(shè)計(jì)變更。
施工圖經(jīng)過(guò)深化及內(nèi)部審核后，需委托工程造價(jià)咨詢單位介入進(jìn)行預(yù)算的編制，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定材料暫定價(jià)，編制本項(xiàng)目目標(biāo)成本第二版—目標(biāo)成本“預(yù)算版”。目標(biāo)成本“預(yù)算版”編制完成后進(jìn)行招投標(biāo)工作，并與投標(biāo)單位進(jìn)行工程量及組價(jià)的核對(duì)，最終完善目標(biāo)成本“預(yù)算版”確保施工圖紙范圍內(nèi)的內(nèi)容明確，目標(biāo)成本“預(yù)算版”一經(jīng)確定不得更改。
3.4 項(xiàng)目實(shí)施階段以目標(biāo)成本“預(yù)算版”來(lái)指導(dǎo)工程施工及招投標(biāo)工作，通過(guò)后期成本動(dòng)態(tài)管理及決算管理形成目標(biāo)成本第三版—目標(biāo)成本“決算版”。
項(xiàng)目實(shí)施階段原則上不能突破目標(biāo)成本“預(yù)算版”的各個(gè)子目，如有突破，應(yīng)根據(jù)金額大小向成本管理委員會(huì)各個(gè)部門(mén)說(shuō)明，在過(guò)程中時(shí)刻調(diào)整（增減）目標(biāo)成本。同時(shí)在施工過(guò)程中工程人員應(yīng)提高素質(zhì)及責(zé)任心，基本杜絕變更、簽證，保證目標(biāo)成本順利實(shí)施，同時(shí)項(xiàng)目結(jié)束后，將各總分包工程及設(shè)備供應(yīng)結(jié)算進(jìn)行梳理，最終形成目標(biāo)成本第三版“決算版”，作為與目標(biāo)成本前兩版本的最終結(jié)果進(jìn)行比較計(jì)入最終績(jī)效考核及成本后評(píng)估。
精細(xì)成本：管理
財(cái)務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中采取的費(fèi)用、成本管理策略和措施，通過(guò)一系列的方法實(shí)現(xiàn)管理過(guò)程的科學(xué)性，主要活動(dòng)包括計(jì)劃、決策、預(yù)測(cè)、控制、核算、考核、分析等。財(cái)務(wù)管理成本管理的根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)成本管理從特點(diǎn)上可以劃分為財(cái)務(wù)成本決策、財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)成本核算、財(cái)務(wù)成本控制、財(cái)務(wù)成本計(jì)劃、財(cái)務(wù)成本考核、財(cái)務(wù)成本分析等。這幾個(gè)方面的財(cái)務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類(lèi)成本管理之間相互作用，形成一個(gè)循環(huán)的關(guān)系。只有從根本上對(duì)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行分析，才能做到事前預(yù)測(cè)的合理性，為計(jì)劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需要事中控制和核算，事后主要是進(jìn)行考核和分析，形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，最終才能幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全方位的財(cái)務(wù)成本管理。
房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中需要實(shí)現(xiàn)收支的整體平衡，只有實(shí)現(xiàn)收入能夠很好的彌補(bǔ)支出，才能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的資本積累。在發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到外壓和內(nèi)壓，外壓的來(lái)源主要是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)看，這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較多，所以參與的企業(yè)同樣較多，形成一個(gè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。行業(yè)豐厚的利潤(rùn)是吸引投資者的主要因素，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，投資者要想在激烈的市場(chǎng)中取得勝利，必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的低成本，采取全面的財(cái)務(wù)成本管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品低成本的重要途徑。
財(cái)務(wù)成本管理從指標(biāo)角度分析比較復(fù)雜，因其涉及到的指標(biāo)相對(duì)較多，指標(biāo)本身也具有綜合性特點(diǎn)，如何處理好綜合性較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理成本指標(biāo)是房地產(chǎn)企業(yè)必須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)積極穩(wěn)妥的開(kāi)展財(cái)務(wù)成本管理工作，可以提高各方面的經(jīng)濟(jì)管理工作。具體體現(xiàn)為質(zhì)量管理、技術(shù)管理、生產(chǎn)管理、勞動(dòng)管理、物資管理等。企業(yè)實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作，一方面可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制，提高經(jīng)濟(jì)效益；另一方面可以幫助企業(yè)提高其他方面的管理水平。
有待完善
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大。我國(guó)商品房交易市場(chǎng)不斷改革和深化，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)。而成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要因素，如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不能很好的進(jìn)行成本管理，很難在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲取成功。
通過(guò)分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的意義是財(cái)務(wù)成本管理實(shí)現(xiàn)的首要問(wèn)題。當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全員、全方位、全要素的管理，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的認(rèn)識(shí)不夠，認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)階段，而忽視項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的財(cái)務(wù)成本控制。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)鍵是材料和設(shè)備，只要把材料和設(shè)備管理好就能很好的控制項(xiàng)目成本。這些觀點(diǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過(guò)程中都存在很大的問(wèn)題，不能全方位、全要素的對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行控制。隨著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度的加快，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理模式，才能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。同時(shí)成本要素統(tǒng)計(jì)過(guò)程中要堅(jiān)持全面性原則。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施周期長(zhǎng)，企業(yè)的成本與企業(yè)全體員工都存在緊密的關(guān)系，企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中只有實(shí)現(xiàn)全面管理，才能保證成本管理的合理性、有效性。
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系不健全、不完善是影響財(cái)務(wù)成本管理的重要問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系。財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放狀態(tài)，無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。部分企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中建立一套相對(duì)完整的財(cái)務(wù)成本管理體系。但是在具體執(zhí)行過(guò)程中形同虛設(shè)，沒(méi)有從根本上發(fā)揮作用。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中各個(gè)崗位的職責(zé)設(shè)置不合理，導(dǎo)致企業(yè)員工出現(xiàn)干多干少一個(gè)樣的狀況、獎(jiǎng)勵(lì)懲罰不公的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的財(cái)務(wù)成本管理方式，就會(huì)嚴(yán)重影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對(duì)企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展是完全不利的，只有從根本上改變成本分配現(xiàn)狀，才能完成房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)軌、實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。
此外，當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法落后。從房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理的方法分析，主要是利用財(cái)務(wù)管理部門(mén)的財(cái)務(wù)決算報(bào)告為依據(jù)，按照此方法對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行核算具有時(shí)間的滯后性的缺點(diǎn)。即使核算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但是項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)施，無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，因此在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。如果在財(cái)務(wù)賬面上的成本出現(xiàn)失控狀況，則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。
修煉內(nèi)功必修課
房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過(guò)程中應(yīng)該樹(shù)立系統(tǒng)管理意識(shí)，只有把企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理看成是一個(gè)系統(tǒng)工程，才能從全局和整體角度出發(fā)，對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理必須堅(jiān)持內(nèi)容、方法、對(duì)象的全面性原則，針對(duì)企業(yè)不同的成本采取不同的財(cái)務(wù)成本管理策略和方法。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理必須從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際出發(fā)，財(cái)務(wù)成本管理不僅要考慮物質(zhì)成本，同樣要考慮非物質(zhì)成本。只有實(shí)現(xiàn)成本內(nèi)容的擴(kuò)展，才能完成房地產(chǎn)企業(yè)全面財(cái)務(wù)成本管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的成本主要有服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、人力資源成本、環(huán)境成本等。針對(duì)如此多的成本只有采取科學(xué)、規(guī)范、合理的方法，才能保證管理的實(shí)效性。
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)的粗放型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式存在著潛在的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)三個(gè)要素，即土地、建筑物和房地的統(tǒng)一體，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展同時(shí)帶動(dòng)著第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)[1]。近幾年，國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)使得可開(kāi)發(fā)土地資源在不停地縮減，加上建筑原材料、人工使用等費(fèi)用的上漲，地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作中面臨著嚴(yán)峻的形勢(shì)。在這種狀況下，研究如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制和管理，保證企業(yè)在持續(xù)的激烈競(jìng)爭(zhēng)下獲得行之有效的經(jīng)濟(jì)效益，已成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要途徑。
1、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面存在的問(wèn)題
項(xiàng)目的成本管理是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的真正體現(xiàn)，現(xiàn)代項(xiàng)目的成本管理和控制優(yōu)先思考的是如何通過(guò)工程管理，以最低的資源消耗來(lái)完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，又屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目成本管理方面存在著很大的不足。
1.1 工程項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本管理不完善
“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、建造和完善三個(gè)步驟是環(huán)環(huán)相連的，這些元素共同構(gòu)成了企業(yè)總的投資成本和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)所實(shí)現(xiàn)的成本管理是在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程中對(duì)整個(gè)過(guò)程的管理[2]，地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目的成本管理和控制，就必須實(shí)現(xiàn)擬定好項(xiàng)目的成本計(jì)劃，然而多數(shù)企業(yè)只重視對(duì)生產(chǎn)過(guò)程中成本的管控，大多忽視了項(xiàng)目生產(chǎn)前的研發(fā)成本管理和材料供應(yīng)變化造成的附加成本。
1.2 對(duì)項(xiàng)目成本管理的認(rèn)識(shí)不足、缺少系統(tǒng)性的管理
從某種程度來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中過(guò)多的注意開(kāi)發(fā)規(guī)模的大小而忽略了開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。由于沒(méi)有形成完善的成本管理體系和制度，項(xiàng)目成本計(jì)劃的制定習(xí)慣于采用傳統(tǒng)的思維模式來(lái)看待當(dāng)前面臨的問(wèn)題，形成注重規(guī)模大小、忽視經(jīng)濟(jì)效益，重視短期利益、忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，重視建設(shè)過(guò)程、輕視管理決策的惡性循環(huán)當(dāng)中。
1.3 成本過(guò)程的管理權(quán)責(zé)混亂、管控不科學(xué)性
部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺乏行之有效的管理責(zé)任制度，只注重追求開(kāi)發(fā)過(guò)程的任務(wù)目標(biāo)而不顧項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，忽視了決策為管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的真正內(nèi)涵。或者對(duì)已制定的成本管理體系不予置理、管理比較松散，項(xiàng)目成本的核算不能定期實(shí)行，忽視了項(xiàng)目建設(shè)的動(dòng)態(tài)變化過(guò)程，造成企業(yè)的成本增加。
1.4 缺乏行之有效的監(jiān)督和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制
目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)責(zé)分工不相對(duì)應(yīng)，成本管理制度形同虛設(shè)，缺少有效的監(jiān)督和激勵(lì)措施，賞罰不夠分明，挫傷管理人員的積極性。另外，在成本管理體系的執(zhí)行中，存在暗箱操作的現(xiàn)象，管理制度不能得到落實(shí)，對(duì)成本管理制度的執(zhí)行過(guò)程缺乏有效的監(jiān)督。
2、工程項(xiàng)目建設(shè)降低成本管理的方法和對(duì)策
隨著房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)建設(shè)的逐步完善，地產(chǎn)界也越來(lái)越重視降低項(xiàng)目成本的管理方法，以期達(dá)到提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。結(jié)合我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本管理現(xiàn)狀，運(yùn)用成本管理和控制理論，提出了成本管理以下幾個(gè)方面的對(duì)策：
2.1 加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理
工程項(xiàng)目的初期設(shè)計(jì)是進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的源頭，一份高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案不僅可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，還可取得較好的社會(huì)效益。首先，企業(yè)可采用招標(biāo)競(jìng)選的方式，通過(guò)對(duì)比各個(gè)方案的優(yōu)劣性，將設(shè)計(jì)中的優(yōu)點(diǎn)合理組合來(lái)實(shí)現(xiàn)方案的優(yōu)化設(shè)計(jì)。其次，在滿足項(xiàng)目總體要求的情況下，對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)實(shí)行科學(xué)的限額控制。最后，合理使用價(jià)值工程優(yōu)化原理，對(duì)設(shè)計(jì)方案和圖紙的設(shè)計(jì)進(jìn)行核對(duì)，以期提高工程設(shè)計(jì)的完美性，避免因工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)缺陷給整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)帶來(lái)不可估量的損失。
2.2 結(jié)合現(xiàn)代管理體系，加強(qiáng)施工階段成本管控
在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，企業(yè)面臨著大量的現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，甚至是變更設(shè)計(jì)方案等重大問(wèn)題。建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系是適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)化的結(jié)果，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是房地產(chǎn)企業(yè)走向成熟的必然選擇。在項(xiàng)目施工階段，可根據(jù)場(chǎng)情況及時(shí)對(duì)存在的成本管理問(wèn)題進(jìn)行糾正，制定非約束性措施，以期降低成本管理。而對(duì)于企業(yè)下達(dá)的針對(duì)性措施要制定嚴(yán)格的約束性措施，實(shí)現(xiàn)成本控制的量化。因此，在項(xiàng)目建設(shè)階段，制定約束性措施和非約束性手段相結(jié)合是很有必要的。
2.3 目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度
制定一套科學(xué)的懲罰與激勵(lì)制度可以提高管理人員的積極性，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。這種責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理體系，一方面使得管理人員積極地為自己的本職工作努力；另一方面，在做好本職工作的同時(shí)還可以獲得企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)，為房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的競(jìng)爭(zhēng)條件下積蓄力量。
2.4 加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度
結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)做好資金保證。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門(mén)分工明確、細(xì)化管理，制定科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，定期進(jìn)行核對(duì)，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題。積極為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理層提出對(duì)策，作出客觀評(píng)價(jià)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，應(yīng)注意加強(qiáng)資金的籌措管理，縮短資金流程、加快資金周轉(zhuǎn)力度，為企業(yè)的投資建設(shè)提供保障。
3、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。本文針對(duì)我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理和控制方面存在的問(wèn)題，分別從加強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)初期成本管理、加強(qiáng)施工階段成本管控、建立目標(biāo)責(zé)權(quán)懲罰與激勵(lì)相結(jié)合的管理制度以及加強(qiáng)資金管理、構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理制度等四個(gè)方面為切入點(diǎn)，探討了房地產(chǎn)企業(yè)降低工程項(xiàng)目成本管理的方法和對(duì)策。
成本管理是財(cái)務(wù)概念，更是戰(zhàn)略概念-----低成本優(yōu)勢(shì)與差異化結(jié)合戰(zhàn)略是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。成本管理已經(jīng)從核算型、控制型模式轉(zhuǎn)為價(jià)值創(chuàng)造型的模式。成本核算和成本控制是基礎(chǔ)，價(jià)值創(chuàng)造是核心。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目劃分為：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及預(yù)備費(fèi)用，從土地取得前期到方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工決（結(jié)）算各階段，分別通過(guò)不同時(shí)點(diǎn)的成本控制表進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)指導(dǎo)和控制。通過(guò)細(xì)分成本構(gòu)成，分解到具體的項(xiàng)目執(zhí)行部門(mén)，進(jìn)行目標(biāo)責(zé)任控制制度。
根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)情況，對(duì)目標(biāo)地塊在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地成本測(cè)算，并提交給相關(guān)決策部門(mén)進(jìn)行決策。土地成本測(cè)算包含技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表、投資估算表、投資利潤(rùn)表、土地競(jìng)價(jià)表、項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表。根據(jù)需要，規(guī)劃設(shè)計(jì)部需要提供三種以上的概念方案供測(cè)算參考，并根據(jù)測(cè)算需要提供規(guī)劃方面的技術(shù)支持。
土地取得后，根據(jù)土地取得相應(yīng)的價(jià)格，在相應(yīng)概念方案的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)情況，進(jìn)行方案的深化，在方案確定時(shí)，應(yīng)有工程、經(jīng)濟(jì)人員的參與并征求相關(guān)經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員的認(rèn)可，保證方案在滿足公司戰(zhàn)略、市場(chǎng)定位的前提下能達(dá)到經(jīng)濟(jì)最優(yōu)化。在方案確定后，成本控制部門(mén)根據(jù)方案情況對(duì)總投資估算進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)調(diào)整的估算下達(dá)初步設(shè)計(jì)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)及其他配套指標(biāo)作為前期工程各項(xiàng)費(fèi)用的控制標(biāo)準(zhǔn)。
初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，在確定的方案以及調(diào)整后的總投資估算表下，通過(guò)設(shè)計(jì)合同約定的方式強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)單位進(jìn)行控制目標(biāo)范圍內(nèi)的限額設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位在接到限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，可以通過(guò)投資總額控制、工程量分解的方式進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。在限額設(shè)計(jì)的期間，預(yù)算部要在結(jié)構(gòu)形式、建筑材料設(shè)備選用等重大節(jié)點(diǎn)上參與測(cè)算與控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)部必須全程參與。在設(shè)計(jì)基本確定時(shí)，成本控制部門(mén)根據(jù)節(jié)點(diǎn)情況重新調(diào)整投資總體控制標(biāo)準(zhǔn)，為項(xiàng)目下一步進(jìn)展提供控制標(biāo)準(zhǔn)。
招投標(biāo)階段，設(shè)計(jì)招標(biāo)：公司在方案之前，進(jìn)行方案競(jìng)選和設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選出設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，特殊情況下進(jìn)行的設(shè)計(jì)議標(biāo)應(yīng)經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)；主體招標(biāo)：根據(jù)總投資控制目標(biāo)和預(yù)算標(biāo)底，在不低于三家施工單位參與情況下，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選出資金雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)優(yōu)秀、管理到位、滿足項(xiàng)目特征的施工隊(duì)伍?？偼顿Y控制目標(biāo)、預(yù)算標(biāo)底作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)。材料招標(biāo)：首先在設(shè)計(jì)階段確定甲方采購(gòu)材料、材料規(guī)格型號(hào)、采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，在不低于三家材料供應(yīng)商的前提下，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)選出資金雄厚、質(zhì)量過(guò)硬、價(jià)格適中的材料供應(yīng)單位。總投資控制目標(biāo)中材料采購(gòu)總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)作為合同價(jià)的最高限額，不得突破。在必須突破的情況下，必須經(jīng)過(guò)相關(guān)流程批準(zhǔn)。在公司業(yè)務(wù)擴(kuò)大的基礎(chǔ)上建立集團(tuán)采購(gòu)模式，并建立關(guān)鍵材料、大宗材料的長(zhǎng)期合作伙伴和資料庫(kù)。配套工程招標(biāo)：該部分屬于政府控制內(nèi)容。首先應(yīng)同相關(guān)政府機(jī)構(gòu)建立良好的合作關(guān)系，能減免的費(fèi)用爭(zhēng)取最大幅度的減免，不能減免的考慮緩交，爭(zhēng)取同政府關(guān)聯(lián)施工單位簽訂合同，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。
項(xiàng)目施工階段，在項(xiàng)目施工前及時(shí)確定項(xiàng)目詳細(xì)成本控制表，作為項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，并制定相關(guān)責(zé)任控制部門(mén)；預(yù)算部作為工程類(lèi)成本總體監(jiān)控部門(mén)，隨時(shí)監(jiān)控工程成本的動(dòng)態(tài)發(fā)生情況，重大變動(dòng)情況隨時(shí)報(bào)告成本總控部門(mén)。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制表作為項(xiàng)目成本的控制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，必須得到嚴(yán)格重視，在執(zhí)行過(guò)程中不得隨意突破，所有成本控制流程必須嚴(yán)格執(zhí)行。
2中小型房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的方法、途徑和措施
1成本管理應(yīng)做好的兩個(gè)前提性工作1)加強(qiáng)成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎(jiǎng)罰機(jī)制)，建立和推行全員參與成本管理的責(zé)任意識(shí)和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責(zé)任，落實(shí)到具體崗位人員，用好激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮各崗位人員的主動(dòng)性。2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變用人標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)崗位，尤其是財(cái)務(wù)、采購(gòu)、招標(biāo)、成本等關(guān)鍵崗位應(yīng)該按照崗位要求，大膽選用具備專業(yè)能力和技術(shù)水平的人員，通過(guò)一系列的科學(xué)的管理手段，采取有效的系統(tǒng)管控方法來(lái)加強(qiáng)成本管理，以真正使項(xiàng)目成本管理科學(xué)合理。2項(xiàng)目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實(shí)事求是地進(jìn)行市場(chǎng)分析，避免項(xiàng)目決策的盲目性，減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來(lái)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)更具科學(xué)性和可靠性。2)根據(jù)類(lèi)似項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，測(cè)算項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)加強(qiáng)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)以及征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等工程項(xiàng)目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據(jù)。同時(shí)應(yīng)廣泛調(diào)查研究，比較同類(lèi)項(xiàng)目，認(rèn)真進(jìn)行功能分析、多方案比較和選擇，經(jīng)過(guò)充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，最終確定技術(shù)先進(jìn)、功能可靠、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目建設(shè)方案，從而計(jì)算出較為準(zhǔn)確、切合實(shí)際的投資估算額，使工程成本從一開(kāi)始就定位在一個(gè)較為合理的水平上。2設(shè)計(jì)階段的成本控制1)提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意識(shí)，推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì):推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有利于較大幅度降低工程成本，節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大加快提供設(shè)計(jì)圖紙的速度，縮短設(shè)計(jì)周期。構(gòu)件預(yù)制廠生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)件能使工藝定型，容易提高工人技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率及統(tǒng)一配件、節(jié)約材料，有利于降低構(gòu)配件成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的工程項(xiàng)目可降低10%～25%的費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟(jì)，也符國(guó)家關(guān)于低碳、環(huán)保方面的要求。2)改革現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，建立激勵(lì)機(jī)制，推行限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更:應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制，與設(shè)計(jì)費(fèi)掛勾，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一，強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程成本意識(shí)，樹(shù)立設(shè)計(jì)人員高度的責(zé)任感，實(shí)行在現(xiàn)有收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計(jì)，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行限制設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析等方面進(jìn)行最優(yōu)化的設(shè)計(jì)控制，設(shè)計(jì)單位各專業(yè)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通，認(rèn)真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，使設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。對(duì)因設(shè)計(jì)合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設(shè)計(jì)變更增加投資按超出部分扣除一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)收費(fèi)辦法，這樣做有利于加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，也有利于控制工程成本，真正使限額設(shè)計(jì)落到實(shí)處。3)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案:優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設(shè)計(jì)方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設(shè)計(jì)招標(biāo)及設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。通過(guò)功能和價(jià)值分析將技術(shù)問(wèn)題與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題緊密的結(jié)合起來(lái)，按照經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)原則對(duì)設(shè)計(jì)方案的功能、造價(jià)、工期、設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析。從中選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制建筑工程成本的最優(yōu)化手段。工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達(dá)到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果，就要把控制重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。3實(shí)施階段的成本控制1)招投標(biāo)階段:合理確定招標(biāo)方式，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的編制管理，盡可能細(xì)化與工程成本有關(guān)的條款，責(zé)任清晰，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān);加強(qiáng)標(biāo)底(或控制價(jià))的編制，確保標(biāo)底(或控制價(jià))的準(zhǔn)確性，為評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)單位起到支撐作用，同時(shí)又能有效地控制合理的中標(biāo)價(jià)格;評(píng)標(biāo)應(yīng)綜合考慮報(bào)價(jià)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等各方面因素，綜合評(píng)定得分最好的合理低價(jià)中標(biāo)原則，應(yīng)杜絕惡意競(jìng)爭(zhēng)低于成本的報(bào)價(jià);在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會(huì)審及技術(shù)交底，把存在的問(wèn)題在施工前提出和解決，減少和避免因設(shè)計(jì)變更造成的返工損失;如施工過(guò)程中必須進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本測(cè)算，選擇成本較低方案進(jìn)行變更，不得隨意變更;加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理，及時(shí)將設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、物價(jià)漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時(shí)反映出來(lái)，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實(shí)和準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作支撐;建立目標(biāo)成本限額和預(yù)警機(jī)制，在工程實(shí)施過(guò)程中定期進(jìn)行成本發(fā)生實(shí)際值與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時(shí)時(shí)控制工程項(xiàng)目成本。加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制審核經(jīng)濟(jì)簽證，減少工程索賠。4竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的成本控制工程竣工結(jié)算，各方都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款約定進(jìn)行辦理。該階段應(yīng)作好工程竣工結(jié)算資料的審核，重點(diǎn)審核技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定條款進(jìn)行審核和辦理工程竣工結(jié)算。工程竣工結(jié)算，一般都會(huì)涉及許多具體復(fù)雜的問(wèn)題，各方應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是，要針對(duì)具體情況具體分析，從實(shí)際出發(fā)，對(duì)于具體疑難問(wèn)題的處理要慎重，要有針對(duì)性，做到既合法，又合理，既堅(jiān)持原則，又靈活對(duì)待，不得以任何借口和強(qiáng)調(diào)特殊原因，高估冒算和增加費(fèi)用，也不得無(wú)理壓價(jià)，以致?lián)p害對(duì)方的合法利益。
只有通過(guò)“三全管理模式”的推行，才能更好地做好成本管理工作，為房產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)空間，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累更多財(cái)富。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作是項(xiàng)目管理過(guò)程的一個(gè)組成部分，始終貫穿于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的所有過(guò)程中，因此也可分為事前、事中、事后控制三個(gè)階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段是成本管理的事前控制階段，施工階段、項(xiàng)目動(dòng)用前的準(zhǔn)備階段是成本控制的事中控制階段，項(xiàng)目的使用階段則是成本管理的事后控制階段。
雖然建設(shè)項(xiàng)目的策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段通常只占到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的四分之一或者更少時(shí)間，花費(fèi)的成本費(fèi)用占到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資額的10％左右，但策劃決策、設(shè)計(jì)階段是定義和構(gòu)造建設(shè)項(xiàng)目主要功能、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)工作完成即基本確定了建設(shè)項(xiàng)目的總投資額，策劃、設(shè)計(jì)工作的好壞也決定建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值高低，10％的投資決定了建設(shè)項(xiàng)目60％以上的費(fèi)用，這個(gè)階段的成本管理工作有“四兩撥千斤”的獨(dú)特功效，所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策者應(yīng)該在此階段多下一點(diǎn)功夫。
此階段的成本管理工作可以做到主動(dòng)的控制，主動(dòng)的控制可以起到“事半功倍”的效果，此階段工作如果不扎實(shí)，將會(huì)給后續(xù)的實(shí)施階段造成很大麻煩，如造成開(kāi)發(fā)過(guò)程中變更改造項(xiàng)目增多、重復(fù)花費(fèi)，也會(huì)給后期物業(yè)管理造成維修成本的增加。雖然事中階段——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工階段、項(xiàng)目動(dòng)用前的準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目的形成階段，從時(shí)間上占到了這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期的60％左后，花費(fèi)的建設(shè)工程的費(fèi)用也占到的建設(shè)項(xiàng)目總投資額的60％左右，但此階段的工作基本上只是按照設(shè)計(jì)文件進(jìn)行實(shí)施，調(diào)整幅度不會(huì)很大。
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜、系統(tǒng)性要求較高的工作，是一個(gè)資源融合的行業(yè)，資金占用大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、控制節(jié)點(diǎn)多，部門(mén)工作相關(guān)性強(qiáng)，涉及面廣，項(xiàng)目差異性大。加上整個(gè)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間短，可復(fù)制的成熟的可借鑒管理模式不多。房地企業(yè)需要在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷化解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目不可復(fù)制，但經(jīng)驗(yàn)可以沉淀，教訓(xùn)可以銘記，工作模塊可以固化。建立房地產(chǎn)企業(yè)作業(yè)流程、記憶系統(tǒng)等工作在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中顯得異常重要和迫切。一個(gè)公司沒(méi)有一套規(guī)范化的管理模式、作業(yè)流程、扎實(shí)的內(nèi)力、人力儲(chǔ)備等，發(fā)展無(wú)從談起。
房地產(chǎn)企業(yè)為顧客提品和服務(wù)，不僅要借核算成本過(guò)程為其產(chǎn)品、服務(wù)等市場(chǎng)定價(jià)提供基礎(chǔ)依據(jù)，而且還要通過(guò)運(yùn)營(yíng)分析和流程化等發(fā)現(xiàn)引起成本變動(dòng)的真正原因，控制成本以獲取關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。成本管理作為企業(yè)管理的重要組成部分，是企業(yè)立足于市場(chǎng)并提高其競(jìng)爭(zhēng)力的法寶。從總體上看，戰(zhàn)略成本管理體系主要由價(jià)值鏈分析、對(duì)標(biāo)分析、作業(yè)成本法和作業(yè)基礎(chǔ)管理、目標(biāo)成本法、流程再造、平衡計(jì)分卡等一系列方法體系構(gòu)成，且各方法體系之間存在高度融合性、互補(bǔ)性。僅房地產(chǎn)企業(yè)流程制度體系就包括論證管理、策劃管理、設(shè)計(jì)管理、成本管理、采購(gòu)管理、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、銷(xiāo)售管理、客戶管理、計(jì)劃管理、財(cái)務(wù)管理、人力管理、行政管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容。
此文僅就計(jì)劃管理、成本管理、采購(gòu)管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。就房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理而言，主要從管理和技術(shù)兩個(gè)層面提高公司的整體管理水平，保障項(xiàng)目順利的開(kāi)發(fā)，為客戶提供優(yōu)良的產(chǎn)品及服務(wù)，逐漸建立公司良好的品牌，建立企業(yè)內(nèi)部的管理模式，為公司的發(fā)展和擴(kuò)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。加強(qiáng)向行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，從思想上讓大家統(tǒng)一對(duì)流程的認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)到流程建設(shè)對(duì)企業(yè)管理的好處，不斷完善公司流程并堅(jiān)決執(zhí)行，不能光說(shuō)不做或執(zhí)而不行。當(dāng)然在流程執(zhí)行不順時(shí)，要適時(shí)調(diào)整優(yōu)化，讓流程成為一種習(xí)慣性的工作方式。技術(shù)層面上，由內(nèi)部來(lái)不斷總結(jié)自己已完成項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，將經(jīng)驗(yàn)在流程中、制度中體現(xiàn)出來(lái)，形成模式化的范本，避免在后面項(xiàng)目中重犯，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。外部可以建立公司的專家指導(dǎo)制度，從市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、工程、研發(fā)、成本等進(jìn)行支持、保障項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)，豐富公司人員的專業(yè)技術(shù)和知識(shí)，逐步提高自身的專業(yè)技術(shù)能力。
房地產(chǎn)企業(yè)制度流程建設(shè)主要達(dá)到以下幾個(gè)目標(biāo)：
1、通過(guò)學(xué)習(xí)實(shí)踐形成適合公司的規(guī)范化管理模式
根據(jù)公司特性調(diào)整適合公司的規(guī)范化管理模式——系統(tǒng)的管理流程、作業(yè)指引；
2、建立公司記憶系統(tǒng)
根據(jù)流程、作業(yè)指引的要求形成記錄性文件——表格表單；
根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)用用市場(chǎng)調(diào)研形成公司數(shù)據(jù)庫(kù)；
通過(guò)工作經(jīng)驗(yàn)的積累，形成公司的文件模板。
3、打好公司底盤(pán)，促進(jìn)公司發(fā)展
不斷完善記憶系統(tǒng)，形成體系，做到管理模式的可復(fù)制；滿足企業(yè)形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)的要求；
4、通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理，系統(tǒng)考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，增強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，協(xié)調(diào)各部門(mén)間的交叉工作，在開(kāi)發(fā)周期中合理分配資源，實(shí)現(xiàn)資源效率的最大化。
一、計(jì)劃管理流程：《項(xiàng)目作業(yè)管理計(jì)劃指引》、《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃管理流程》、《專項(xiàng)計(jì)劃編制作業(yè)指引》。
一級(jí)計(jì)劃：服從于公司長(zhǎng)期（3-5年）發(fā)展規(guī)劃，由“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃”及“年度重點(diǎn)專項(xiàng)工作”兩部分組成。公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)一級(jí)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制。
二級(jí)計(jì)劃：為達(dá)成公司一級(jí)計(jì)劃目標(biāo)而必須完成的行動(dòng)計(jì)劃。包括“二級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃”和“部門(mén)專項(xiàng)工作計(jì)劃”，每項(xiàng)二級(jí)計(jì)劃均由單一部門(mén)負(fù)責(zé)。
三級(jí)計(jì)劃：是指導(dǎo)某一計(jì)劃執(zhí)行人工作的行動(dòng)清單，它由二級(jí)計(jì)劃分解而來(lái)，每條本級(jí)計(jì)劃任務(wù)都應(yīng)由某人獨(dú)立主責(zé)。
運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理可以使項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中有序進(jìn)行，部門(mén)之間的工作可互相牽制、互相推進(jìn)、互相監(jiān)督，當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)偏離目標(biāo)時(shí)起到預(yù)警的作用，保障項(xiàng)目在可控的目標(biāo)內(nèi)運(yùn)轉(zhuǎn)，是公司績(jī)效考核的重要工具。
二、成本管理流程：
1、項(xiàng)目全過(guò)程成本管理流程，流程目的：規(guī)范成本管理工作，提高管理效率。適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程。
2、項(xiàng)目成本分類(lèi)與核算作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。適用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理。
3、可研階段成本估算作業(yè)指引，流程目的：為了加強(qiáng)買(mǎi)地前可研階段的成本估算管理，提高成本估算的效率，有效地控制成本、降低風(fēng)險(xiǎn)。適用于購(gòu)地前可研階段成本估算工作。
4、策劃階段目標(biāo)成本管理作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范目標(biāo)成本管理，通過(guò)確定成本目標(biāo)值，明確各部門(mén)的成本控制責(zé)任，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段嚴(yán)格控制過(guò)程成本。適用于買(mǎi)地后，項(xiàng)目目標(biāo)成本的估算與責(zé)任分解；
5、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：總結(jié)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的方法，在正式施工圖完成前，實(shí)施成本優(yōu)化，提高設(shè)計(jì)階段的成本管理意識(shí)，提高成本控制效果；適用于概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)各階段。適用建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì)各專業(yè)；
6、招標(biāo)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范招標(biāo)階段成本評(píng)審工作。適用于施工及材料設(shè)備招標(biāo)。
7、施工階段變更簽證作業(yè)指引，流程目的：規(guī)范工程變更簽證的辦理流程，包括施工變更形成的《施工指令單》及設(shè)計(jì)變更形成的《設(shè)計(jì)變更單》，施工完成后，對(duì)新增工程的量?jī)r(jià)的確認(rèn)。適用于合同簽訂后發(fā)生的工程變更。
8、工程合同款支付作業(yè)指引，流程目的：加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目付款的管理，規(guī)范工程付款作業(yè)，提高項(xiàng)目資金管理能力。適用于所有在建工程的付款。
9、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引，流程目的：明確結(jié)算程序，提高結(jié)算效率。適用于各項(xiàng)目工程結(jié)算。
10、后評(píng)估階段成本總結(jié)作業(yè)指引，流程目的：適用于評(píng)價(jià)項(xiàng)目成本的科學(xué)合理性，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為新項(xiàng)目成本測(cè)算提供參照系。適用于公司所有完工結(jié)算項(xiàng)目。
11、成本管理評(píng)估作業(yè)指引，流程目的：明確成本管理工作的重點(diǎn)，促進(jìn)發(fā)現(xiàn)公司成本管理的優(yōu)缺點(diǎn)，便于公司高管對(duì)公司成本管理工作的評(píng)估，最終提高成本管理的水平。
三、采購(gòu)管理流程：
1、施工及材料設(shè)備招標(biāo)管理流程、設(shè)計(jì)招標(biāo)管理流程與營(yíng)銷(xiāo)招標(biāo)管理流程，流程目的：確保招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、透明；采用招投標(biāo)方式實(shí)施采購(gòu)，保證質(zhì)量、降低成本、提高效益。
2、合同管理流程，流程目的確保合同簽訂、合同履行、合同變更、合同后評(píng)估管理的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化，提升合同管理質(zhì)量。
3、供方管理流程，流程目的：有效高效管理供方，提升集團(tuán)運(yùn)營(yíng)效益。
4、采購(gòu)管理流程，流程目的：確保采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)符合規(guī)定的采購(gòu)要求，并依據(jù)采購(gòu)的產(chǎn)品或服務(wù)對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)的影響進(jìn)行控制。
5、招投標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)作業(yè)指導(dǎo)，流程目的：成本委員會(huì)——公司非常設(shè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)需要臨時(shí)組建，負(fù)責(zé)授權(quán)范圍內(nèi)的評(píng)標(biāo)定標(biāo)；規(guī)范評(píng)標(biāo)活動(dòng)的公平、公正，維護(hù)公司權(quán)益。
房地產(chǎn)企業(yè)流程建設(shè)與成本管理是一個(gè)全員參與的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程要讓大家感受到制度和流程給企業(yè)管理帶來(lái)的好處。制度和流程是一個(gè)堅(jiān)守的過(guò)程，就像一個(gè)人克服壞習(xí)慣建立好習(xí)慣一樣，一個(gè)人有了好的習(xí)慣才能活得輕松，一個(gè)企業(yè)有了適合自身的制度和流程才能健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.
Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
一、引 言
工程成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理中重要的一部分，一方面需要預(yù)先科學(xué)合理的確定工程成本，為整個(gè)工程成本管理確定目標(biāo)；另一方面需要在工程的施工階段，對(duì)成本進(jìn)行合理的過(guò)程控制，努力使最終實(shí)際成本控制在一定的范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本涉及的因素比較復(fù)雜，幾乎涉及所有的工程關(guān)系方：設(shè)計(jì)單位的水平好壞直接影響整個(gè)工程項(xiàng)目的總成本，而施工單位和監(jiān)理單位的經(jīng)營(yíng)效果和合作關(guān)系也直接影響到工程項(xiàng)目的總成本?？梢赃@么說(shuō)，工程成本管理貫穿了整個(gè)項(xiàng)目從設(shè)計(jì)到最后施工驗(yàn)收完畢的所有階段，關(guān)鍵是要加強(qiáng)重點(diǎn)階段和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須在確保品質(zhì)的前提下嚴(yán)格控制工程造價(jià)，合理有效降低項(xiàng)目成本，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。筆者將從以下幾個(gè)方面分析怎樣做好房地產(chǎn)的工程成本管理。
二、設(shè)計(jì)階段的成本控制
設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，但對(duì)工程造價(jià)的影響有著比其他過(guò)程不可比擬的優(yōu)勢(shì)和作用，并且通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，可做到花費(fèi)最小的代價(jià)獲得最大的效果。首先是項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，其次是設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，都直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可合理有效地降低工程造價(jià) ，但在工程設(shè)計(jì)中，不少設(shè)計(jì)人員更注重安全性，偏向高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而較少考慮經(jīng)濟(jì)性，從而在根本上影響了項(xiàng)目成本的合理有效控制，造成了一定的浪費(fèi)。因此，設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響是極其重要的。要做好設(shè)計(jì)階段的成本管理工作，可從開(kāi)展限額設(shè)計(jì)、采用合同措施等方面入手。
首先在設(shè)計(jì)委托工作中要推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。開(kāi)發(fā)商工作人員應(yīng)與設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員做好交流，熟悉建筑工程的目標(biāo)和要求，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算統(tǒng)一考慮，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。目前設(shè)計(jì)人員普遍存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況，造成設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程成本控制帶來(lái)一定的難度，有的變更得晚了，還會(huì)帶來(lái)很大的返工，產(chǎn)生一定的無(wú)效成本，這是設(shè)計(jì)階段增加不必要工程成本的主要原因。依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專業(yè)或哪一段突破了成本指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以彌補(bǔ)。不能只顧畫(huà)圖、不顧算賬，并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程成本。
另外，針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，圖紙深度不夠引起設(shè)計(jì)變更隨心所欲的問(wèn)題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)合同措施是十分必要的。在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如未經(jīng)開(kāi)發(fā)商允許的情況下，設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如 5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。
三、目標(biāo)成本管理
許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所做的目標(biāo)成本起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。因此，按照工程目標(biāo)成本合理地進(jìn)行成本核算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理工作中的又一重點(diǎn)，其中包括目標(biāo)成本編制與執(zhí)行。
（一）項(xiàng)目工程目標(biāo)成本的編制
項(xiàng)目目標(biāo)成本的管理必須做到事前控制，借鑒當(dāng)?shù)仡?lèi)似項(xiàng)目的成本，結(jié)合本公司的產(chǎn)品類(lèi)型和建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，綜合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌?chǎng)行情，包括勞務(wù)、材料市場(chǎng)的價(jià)格行情，合理編制目標(biāo)成本；項(xiàng)目目標(biāo)成本編制完畢經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定后，及作為控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行，后續(xù)工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目標(biāo)。會(huì)計(jì)科目中成本類(lèi)明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程成本主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本目標(biāo)數(shù)同口徑進(jìn)行對(duì)比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
（二）目標(biāo)成本的分解與執(zhí)行
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及很多專業(yè)和人員，應(yīng)把目標(biāo)成本作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)考核內(nèi)容之一，寫(xiě)進(jìn)項(xiàng)目年度工作計(jì)劃和管理目標(biāo)之中，并同項(xiàng)目的進(jìn)度目標(biāo)、銷(xiāo)售目標(biāo)等項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)一起，組織向項(xiàng)目全體人員宣傳，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一目標(biāo)，不僅清楚公司的總體目標(biāo)，而且清楚自己的目標(biāo)，形成人人有目標(biāo)，人人關(guān)心目標(biāo)，為目標(biāo)而努力工作。
目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的管理架構(gòu)和職責(zé)分工，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部分解細(xì)化，落實(shí)到部門(mén)及人員。例如項(xiàng)目的工程管理人員，不僅清楚自己分管工程的質(zhì)量和進(jìn)度要求，同時(shí)也應(yīng)清楚目標(biāo)成本要求，如此“三位一體”融入到意識(shí)當(dāng)中，使工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本在他們的日常管理中不至于脫節(jié)，只有這樣才能使成本得到真正有效控制。
在工程營(yíng)造過(guò)程中，以分解目標(biāo)成本為導(dǎo)向，對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，超目標(biāo)成本時(shí)，有相應(yīng)的措施加以合理解決，如優(yōu)化方案、內(nèi)部平衡等等，以確保最終成本與目標(biāo)成本的差異不至于太大。
四、加強(qiáng)結(jié)算的審核工作
作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在工程已經(jīng)完成的情況下，做好結(jié)算審核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，結(jié)算工作也是成本控制至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。結(jié)算審核要做到有理可依、有據(jù)可查，把審增額控制在合理的范圍以內(nèi)。結(jié)算工作完成后，校審很有必要，能有效避免多算、重算，提高結(jié)算的準(zhǔn)確性，加快工作進(jìn)展。審核的重點(diǎn)為工程量計(jì)算是否準(zhǔn)確，結(jié)算單價(jià)套用是否正確，各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。而在審核工作的具體步驟中要注重以下幾個(gè)方面：
（一）工程量的審核
工程量是否正確是關(guān)系到結(jié)算準(zhǔn)確性的一個(gè)重要方面，應(yīng)著重注意如下幾點(diǎn)：
1. 審核工程項(xiàng)目劃分是否合理；
2. 審核工程量的計(jì)算規(guī)則是否與合同約定的保持一致；
3. 審核簽證憑據(jù)，核準(zhǔn)工程量。
（二）結(jié)算單價(jià)選用的審核
1. 工程項(xiàng)目特征與設(shè)計(jì)圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否一致，如：砼標(biāo)號(hào)；
2. 單價(jià)子目?jī)?nèi)容是否與設(shè)計(jì)及簽證相符；
3. 主材價(jià)格套用是否合理。
（三）取費(fèi)審核
取費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)管理部門(mén)頒發(fā)的文件及規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。審核時(shí)應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：
1. 取費(fèi)文件的時(shí)效性；
2. 執(zhí)行的取費(fèi)文件是否與工程性質(zhì)相符；
3. 費(fèi)率計(jì)算是否正確；
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間逐步縮小，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)家重要的物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)，其成本管理的好壞已成為衡量企業(yè)管理水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要標(biāo)志。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，必須轉(zhuǎn)變成本管理理念，完善目標(biāo)成本管理，加強(qiáng)工程成本控制，實(shí)行全面預(yù)算管理，才能降低經(jīng)營(yíng)成本，滿足市場(chǎng)需求，提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
2 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的意義
所謂房地產(chǎn)成本，是指房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)、銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中而花費(fèi)的各項(xiàng)耗費(fèi)之和，其中主要包括前期工程費(fèi)、土地征用及拆迀補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、貸款利息、管理費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中是一項(xiàng)重要工作，是一個(gè)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的系統(tǒng)工程。一個(gè)企業(yè)成本管理的領(lǐng)先是企業(yè)在日漸激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重要戰(zhàn)略之一，更多的企業(yè)不斷打響開(kāi)源節(jié)流、降低支出的口號(hào)。事實(shí)上，任何企業(yè)無(wú)論采取何種方法及措施，都無(wú)法取代成本預(yù)算控制管理這一項(xiàng)工作。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的成本控制管理是企業(yè)必須重視的問(wèn)題。由于成本管理指標(biāo)是一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，成本指數(shù)顯示房地產(chǎn)商的工作是好還是壞。開(kāi)展成本管理工作，有利于促進(jìn)生產(chǎn)管理，提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合管理水平，所以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本預(yù)算控制管理勢(shì)在必行，抓好這項(xiàng)管理工作可以帶動(dòng)全局。
3 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題
3.1成本管理體系缺乏全面的、全方位的控制
從價(jià)值鏈的角度來(lái)看，企業(yè)沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入分析，僅僅局限于對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的控制，把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理看成一項(xiàng)成本控制工作，沒(méi)有從根本上控制開(kāi)發(fā)成本的消耗，忽視了對(duì)影響開(kāi)發(fā)成本因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的節(jié)約模式，往往忽視潛在的成本損失，對(duì)于每用一筆款都要進(jìn)行成本控制，雖然在某一方面將成本控制到一個(gè)最低點(diǎn)，但是在后期的施工和銷(xiāo)售的過(guò)程中，由于缺乏對(duì)成本進(jìn)行全方位的控制管理，使成本控制的弊端逐漸凸顯出來(lái)，需要不時(shí)地填補(bǔ)成本控制造成的一些漏洞。
3.2成本控制管理忽視重點(diǎn)成本控制
只重視土建、安裝、室外工程、材料設(shè)備采購(gòu)、招投標(biāo)等“顯性成本”的控制，忽視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制、項(xiàng)目資金收支計(jì)劃管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中固化的成本預(yù)控、合同管理等“隱性成本”的控制。成本控制往往忽視前期開(kāi)發(fā)工程費(fèi)用階段。通常只關(guān)注項(xiàng)目施工階段的“事中”成本控制，缺乏對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前”成本控制的足夠重視。把壓縮必要的項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支當(dāng)作成本控制的主要手段，反而使項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致項(xiàng)目的最終實(shí)際開(kāi)支成本大大增加，利潤(rùn)降低，增加了項(xiàng)目后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
3.3未將成本管理與工程項(xiàng)目質(zhì)量有效結(jié)合
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的大多是施工成本怎樣控制在預(yù)算內(nèi)，而對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量的要求并不高，甚至在兩者發(fā)生矛盾時(shí)傾向于前者。輕視工程項(xiàng)目質(zhì)量所帶來(lái)的品牌影響、返工成本等有時(shí)是房地產(chǎn)企業(yè)難以承受的。
4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的策略
4.1加強(qiáng)企業(yè)成本管理意識(shí)，實(shí)行全面成本管理
大多數(shù)員工應(yīng)當(dāng)樹(shù)立良好的成本管理意識(shí)，提高員工的成本管理意識(shí)，提高員工專業(yè)知識(shí)水平，使其全面參與到房地產(chǎn)管理工作中。加強(qiáng)成本管理，充分認(rèn)識(shí)成本和收入之間的緊密聯(lián)系，貫通技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合、生產(chǎn)與管理并重的原則，加強(qiáng)宣傳教育，提高職工的成本意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者要提高職工的自主管理意識(shí)，在日常成本管理中，積極地采用約束與激勵(lì)機(jī)制，達(dá)成自主管理，從而有效降低成本。
4.2加強(qiáng)成本管理技術(shù)運(yùn)用
全面了解公司的成本結(jié)構(gòu)和管理，提高其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)中，間接成本占很大一部分，它的結(jié)構(gòu)和歸屬性徹底變化，在生產(chǎn)過(guò)程之外也產(chǎn)生很多費(fèi)用，它以顧客鏈為導(dǎo)向，以價(jià)值鏈為中心，完全轉(zhuǎn)變了房地產(chǎn)企業(yè)的“工作流程”，強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)內(nèi)部和外部客戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)、各個(gè)環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的需求、材料的供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的操作形成連續(xù)，同步“工作流程”。通過(guò)作業(yè)分析，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流程優(yōu)化改造，消除所有不能增加價(jià)值的作業(yè)，選擇成本較低的作業(yè)，真正做到房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)作業(yè)改進(jìn)，提高作業(yè)效率。通過(guò)流程優(yōu)化重組，結(jié)束部門(mén)之間繁瑣的文件傳遞和工作交接，減少審核和監(jiān)督，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的運(yùn)轉(zhuǎn)效率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的整體優(yōu)化，建立房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，不斷提高成本控制水平，確保企業(yè)獲得最大經(jīng)濟(jì)效益。
