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可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟發(fā)展的重要議題，對企業(yè)發(fā)展策略制定有直接的影響，企業(yè)投資項目決策中宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析應(yīng)當從可持續(xù)發(fā)展的角度入手，發(fā)揮宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)對投資項目決策的重要性，從而保證企業(yè)健康發(fā)展。
1可持續(xù)發(fā)展理論內(nèi)容
可持續(xù)發(fā)展理論要求企業(yè)注重發(fā)展模式的科學性，合理分配資源，保證企業(yè)獲取持續(xù)的發(fā)展動力，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，人們開始思索規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展模式，力圖建設(shè)自然－社會－經(jīng)濟共同發(fā)展的運行規(guī)則，在發(fā)展中保護現(xiàn)有資源，可持續(xù)發(fā)展理論也延續(xù)到企業(yè)投資項目決策中。從理論方面來看，可持續(xù)理論包含三個方面的內(nèi)容:首先是要滿足人們的需要，注重生產(chǎn)力提升，通過科學決策來維持企業(yè)快速、健康和穩(wěn)定發(fā)展，將企業(yè)未來發(fā)展納入到滿足人們需求的高度上。
2企業(yè)投資中經(jīng)濟統(tǒng)計分析
企業(yè)投資項目決策時企業(yè)發(fā)展的核心，利用科學的決策方法將定量方法和定性方法相結(jié)合，針對投資項目的特殊性制定可執(zhí)行的方案，對方案中的參數(shù)進行經(jīng)濟統(tǒng)計分析和估算，選定最優(yōu)的決策方案，實現(xiàn)項目決策的科學性。投資項目決策中宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析注重對經(jīng)濟環(huán)境的分析，在宏觀背景下來統(tǒng)計項目的可執(zhí)行性和經(jīng)濟性，保證項目決策的可持續(xù)性發(fā)展。企業(yè)投資項目分為微觀和宏觀兩個方面進行分析，微觀性是指在企業(yè)方面展開項目分析和評價，從經(jīng)濟收益的角度出發(fā)分析投資項目的經(jīng)濟風險性，保證投資項目可以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益。投資項目宏觀經(jīng)濟分析應(yīng)當從更加寬泛的角度出發(fā)，把社會經(jīng)濟效益納入到項目決策可行性，確定項目投資對社會的影響。投資項目宏觀經(jīng)濟分析從社會角度出發(fā)，對項目背景、內(nèi)容、目標進行綜合性評價，同時要綜合考慮項目對社會貢獻，確定項目實施對社會帶來正面作用，從而兼顧資源消耗和經(jīng)濟發(fā)展，促進項目經(jīng)濟效益發(fā)揮。再者投資項目決策經(jīng)濟分析要包含直接效益和間接經(jīng)濟效益，重點從環(huán)境破壞和資源利用來評估項目可持續(xù)發(fā)展性，從全局的角度出發(fā)分析項目的決策方案，把人類的可持續(xù)性放在首位。
3企業(yè)投資項目決策中宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析實施
3．1注意事項分析
宏觀經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重要影響，企業(yè)管理和決策要基于經(jīng)濟環(huán)境的前提背景下，因此投資項目決策要注重發(fā)展目標的設(shè)置，在長期發(fā)展、穩(wěn)固前進及高效推進的基礎(chǔ)上對項目決策的宏觀經(jīng)濟進行統(tǒng)計分析，將項目中每一個目標參數(shù)進行評估。同時企業(yè)項目投資決策要根據(jù)實際情況來制定相應(yīng)的經(jīng)濟統(tǒng)計模式，根據(jù)市場動態(tài)發(fā)展來制定執(zhí)行方案。宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計對企業(yè)投資項目決策具有科學的指導意義，深入分析市場信息可以了解企業(yè)在行內(nèi)的定位，并預(yù)測項目實施的可行性，統(tǒng)計信息顯示了當前宏觀市場環(huán)境的現(xiàn)狀，預(yù)測經(jīng)濟中各個因素對企業(yè)項目投資的整體性影響。
3．2實施建議
宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析對企業(yè)投資項目影響體現(xiàn)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)的指導作用上，企業(yè)要保持可持續(xù)發(fā)展，就需要對企業(yè)管理工作進行科學規(guī)劃，尤其是投資項目關(guān)系到企業(yè)未來發(fā)展，這需要企業(yè)強化宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計的觀念，從社會的角度出發(fā)來進行項目預(yù)測和判斷，社會經(jīng)濟的發(fā)展是在一個動態(tài)的平衡基礎(chǔ)之上，面對宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析的確定性的基礎(chǔ)，應(yīng)該加強對市場動態(tài)發(fā)展的綜合分析，充分的利用所以運用數(shù)理統(tǒng)計等相關(guān)的科學依據(jù)，為企業(yè)的決策，在最大程度上降低企業(yè)的風險概率，逐漸優(yōu)化企業(yè)發(fā)展模式，在可持續(xù)發(fā)展指導理念下參與經(jīng)濟市場競爭，為企業(yè)發(fā)展注入強有力的驅(qū)動力。
3．3大數(shù)據(jù)時代背景下宏觀統(tǒng)計分析
當前社會發(fā)展進入了大數(shù)據(jù)時代，在這樣的宏觀背景下，企業(yè)要重視數(shù)據(jù)信息的統(tǒng)計，其投資項目決策要依賴于宏觀環(huán)境大數(shù)據(jù)，企業(yè)加強宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析應(yīng)當從信息網(wǎng)絡(luò)和硬件設(shè)施建設(shè)入手，聯(lián)合各部門的數(shù)據(jù)信息平臺，把大數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為有規(guī)律的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從海量的數(shù)據(jù)中完成對宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)的整理和分析。企業(yè)投資項目決策要從生產(chǎn)效率、勞動報酬、資本回報、能源消耗及科技創(chuàng)新等方面數(shù)據(jù)統(tǒng)計，做好能源消耗方案規(guī)劃。再者投資項目決策要重視科技環(huán)境的統(tǒng)計，增強項目創(chuàng)新性可操作性，帶動產(chǎn)業(yè)價值鏈，提升項目的創(chuàng)新性，增強產(chǎn)業(yè)間的輻射帶動能力，推動綠色項目的發(fā)展。
4結(jié)語
綜上所述，可持續(xù)發(fā)展背景下企業(yè)投資項目決策要重視度宏觀經(jīng)濟的統(tǒng)計分析，強化對行業(yè)信息和市場信息的了解，從而制定相應(yīng)的戰(zhàn)略決策方案，協(xié)調(diào)企業(yè)利益和社會利益，保證企業(yè)投資項目符合可持續(xù)發(fā)展的要求，促進企業(yè)項目健康發(fā)展。
作者:宮來金 單位:池州學院數(shù)學與計算機學院
參考文獻:
［1］梁證嘉．從可持續(xù)發(fā)展看企業(yè)投資項目決策中的宏觀經(jīng)濟統(tǒng)計分析［J］．經(jīng)營管理者，2015(25)
【關(guān)鍵詞】
層次分析法；房地產(chǎn)投資項目；財務(wù)評價；分析
對于任何企業(yè)而言，在進行房地產(chǎn)項目投資的過程中，其根本目的在于以投來獲取相應(yīng)的利益，進而才能夠為企業(yè)不斷充分自身的財富積累來促進自身的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在此過程中，需要對財務(wù)的可行性進行分析，進而來實現(xiàn)投資決策的科學生成，而進行投資項目財務(wù)評價決策時，基于影響因素較多且復(fù)雜，則需要在深入研究相關(guān)資料信息的同時，針對財務(wù)決策指標與方法所存在的局限性進行分析。而要想實現(xiàn)綜合性評價，則需兼顧多個評價指標，以從不同角度下進行深入分析，明確各指標間的關(guān)聯(lián)系以提升決策結(jié)果的科學性。
1房地產(chǎn)投資特點
主要表現(xiàn)在：①投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以相應(yīng)投資金額也就相對較大，一般情況下，一個房地產(chǎn)項目難以單純憑借個人或是單個企業(yè)就能夠?qū)崿F(xiàn)的；另一方面，在整個房地產(chǎn)投資項目中，投資收回期較長，通常至少要3~5年，甚至更長，所以在市場經(jīng)濟環(huán)境下，相應(yīng)的投資風險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現(xiàn)科學分析以確保投資的成功性。②流動性差，但卻可在某種程度上應(yīng)對通膨所帶來的影響。房地長投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現(xiàn)，對于投資者而言則會遭受一定的經(jīng)濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產(chǎn)投資則能夠?qū)崿F(xiàn)有效應(yīng)對。③易受政策影響且投資風險較大。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應(yīng)投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風險隨之加大。
2房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標分析
2.1常用財務(wù)評價指標對于項目評價工作的開展而言，相應(yīng)評價結(jié)果的準確性則要依賴于項目評價數(shù)據(jù)的真實與完整性，以及所選取指標的科學合理性，而其中財務(wù)效益指標的運用，則能夠通過對比分析來明確項目的可行性，在實際運用這一指標的過程中，因結(jié)合標準的不同使得相應(yīng)分類不同，具體而言，基于時間價值因素下，可分為動態(tài)與靜態(tài)指標；基于指標性質(zhì)角度下，則非為時間性、價值性以及比率這三類指標；而基于財務(wù)效益角度下，則分為反應(yīng)盈利能力、清償能力以及外部平衡這三類指標。具體常用的評價指標為：基于項目財務(wù)評價下，以房地產(chǎn)投資項目未來獲取收益的方式為劃分標準，該項目可被劃分為如下幾種類型：出售型、出租型、經(jīng)營型以及混合型。而基于房地長項目本身能夠作為商品進行交易，進而使得項目資金流呈現(xiàn)出了自身的特點，因此，在進行財務(wù)評價分析的過程中，相應(yīng)評價指標與方法則具備了自身的特點。在進行分析的過程中，主要以盈利能力與清償能力這兩個指標進行具體分析。
2.2財務(wù)評價系統(tǒng)現(xiàn)存不足之處①在評價標準與依據(jù)的具體選擇上，存在武斷的現(xiàn)象，致使評價結(jié)果有失科學性。在當前進行項目財務(wù)評價的過程中，所選取的指標較多，且進行可行性研究時，相應(yīng)評價依據(jù)一般會受到評價者主觀因素的影響，同時也偏于理論化，而即使證明在理論上可行也并不意味著這一投資項目具備實踐的可行性。因此，要求要合理選用評價指標，在計算出理論數(shù)值的基礎(chǔ)上，要針對這些理論上的計算結(jié)果本身所存在的局限性進行分析，以確保其具備實踐指導意義，進而才能夠以客觀且科學的可行性評價結(jié)構(gòu)來保證實現(xiàn)成功投資。②對財務(wù)指標所存在的互斥性分析不足。不論是任何一個投資項目，其出發(fā)點與歸宿都是為了實現(xiàn)投資利益的最大化，以實現(xiàn)既定投資目標，但是，在實際進行投資項目分析的過程中，由于對于互斥性投資項目并未進行深入對比分析，致使所做出的投資決策有失科學性。③尚未實現(xiàn)綜合性評價指標的有效運用?；诓煌攧?wù)指標所呈遞出的信息不同，所以以財務(wù)指標的應(yīng)用來生成決策的過程中，因選取指標的不同使得相應(yīng)評價結(jié)果有失準確性，而由于缺乏綜合性評價指標體系的構(gòu)建，難以為財務(wù)決策評價提供完善的評價模型。
3基于層次分析法下房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價分析模式的構(gòu)建
3.1層次分析法概述（1）相關(guān)原理。在針對復(fù)雜性問題進行分析的過程中，如果采用定量模型進行分析，其會因相應(yīng)定性因素較多，在實際選用的過程中會受到?jīng)Q策者主觀因素的影響，比如個人的知識結(jié)構(gòu)以及經(jīng)驗等。而基于層次分析法下，則是以判斷矩陣這一搭建過程來實現(xiàn)對各個層次下相應(yīng)因素的分析，并結(jié)合決策者自身的傾向，運用邏輯思維來實現(xiàn)定量表示，為實現(xiàn)科學決策的生成奠定基礎(chǔ)。（2）該分析方法的形狀、思路以及特點。①在形狀上，基于層次分析法下，其形狀與樹形結(jié)構(gòu)較為相似，而不同之處在于層次結(jié)構(gòu)本身包含了樹形結(jié)構(gòu)這一形式；②在分析思路上，運用層次分析法則是在進行分析的過程中，明確各因素間的關(guān)聯(lián)性，進而實現(xiàn)層次的有序生成，然后結(jié)合對現(xiàn)實情況的判斷，以定量形式來表現(xiàn)出每一層次下的重要因素；在此基礎(chǔ)上，以數(shù)學方式來進行權(quán)值表示并進行結(jié)果的排序，從而實現(xiàn)對問題的分析與解決；③層次分析法所呈現(xiàn)出的特點主要表現(xiàn)為靈活、簡潔且實用。
3.2層次分析法的具體步驟以及綜合評價模型的搭建①要在明確問題的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)層次化結(jié)構(gòu)的搭建，然后，實現(xiàn)判斷矩陣的搭建，并運用數(shù)學方法進行計算后來排除次序，一般以近似的方法，實現(xiàn)對矩陣最大特征值與向量的判斷。其中在進行層次分析過程匯總，要想實現(xiàn)決策判斷的定量化，以實現(xiàn)數(shù)值判斷矩陣的搭建，則可采用A.L.Saaty建議的1~9刻度法（如表1所示）；②以集合平均法以及規(guī)范幾何法來進行計算，并實現(xiàn)對矩陣一致性的判斷；③實現(xiàn)層次的總排序。
3.3綜合評價模型的搭建①對項目層次結(jié)構(gòu)的分析。需要先搭建出基于研究問題下的遞階層次結(jié)構(gòu)的搭建，然后，以此為基礎(chǔ)來實現(xiàn)對層次結(jié)構(gòu)進行分析，相應(yīng)分析模型如圖1所示。②要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目兩兩判斷矩陣的搭建，在此基礎(chǔ)上，進行層次單排序與層次總排序，并要對相應(yīng)判斷矩陣的一致性進行檢驗。③進行結(jié)果分析。當一致性滿足要求時，則根據(jù)單排序與總排序的結(jié)果來實現(xiàn)對問題的定量分析，進而通過對比后來實現(xiàn)投資最佳方案的制定，以科學決策的生成來保證實現(xiàn)投資目標。
4總結(jié)
綜上，在房地產(chǎn)投資項目中，基于該投資項目所具有的特點，要想實現(xiàn)投資預(yù)期目標，則就需要以科學投資方案的生成為基礎(chǔ)。而基于財務(wù)評價分析下，以層次分析法來實現(xiàn)綜合評價模型的搭建，能夠以完善指標體系為基礎(chǔ)來實現(xiàn)科學的分析與計算，進而通過判斷矩陣的搭建來得到層次單排序與層次總排序，并以相應(yīng)計算結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)對問題的分析，為房地產(chǎn)投資實現(xiàn)科學投資方案的生成提供了保障，進而在規(guī)避投資風險的同時，為實現(xiàn)投資效益的獲取以促進企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
參考文獻
[1]江斌.基于層次分析法的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)綜合評價問題研究[D].西安建筑科技大學，2011.
中圖分類號：TB
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2016.27.098
1建筑工程項目回避投資風險的應(yīng)對方式分析
隨著我國建筑工程投資項目的不斷擴大，有關(guān)人員從不斷地實踐中得出了一定的應(yīng)對項目工程投資風險的主要策略，主要包括回避投資風險，減輕投資風險以及風險的轉(zhuǎn)移等等。
1.1回避建筑工程項目的投資風險的局限性
回避建筑工程項目的投資風險是應(yīng)對風險的重要措施之一。在實際建筑項目建設(shè)的過程中，建設(shè)部門就可以通過建筑工程投資的大小對工程項目的風險進行計算，采用回避風險的方式可以使自己免受風險的損失。風險回避具有一定的局限性，僅僅使用在一定情形下對風險進行分析。風險回避能夠有效地消除風險源，避免在建筑項目進行的過程中出現(xiàn)不必要的損失，但是在項目投資的過程中存在著較大的局限性，其主要表現(xiàn)為：
（1）建筑工程項目在回避投資風險的過程中，只能在應(yīng)對風險事件發(fā)生的過程中，完全確定了損失的大小才具有一定的作用，但是風險具有較強的不確定性，在工程項目投資前對風險進行識別和衡量十分困難。
（2）建筑工程回避投資風險大多數(shù)都是放棄某個項目的開發(fā)，正所謂風險和利益息息相關(guān)，建筑工程項目負責人為了規(guī)避風險放棄項目的投資，即便投資風險降為零，卻也失去了獲得收益的機會。
（3）在建筑工程項目投資的過程中，風險的存在形式各不相同，主要包括社會風險、經(jīng)濟風險和自然風險等，這些風險很難回避，比如社會經(jīng)濟發(fā)展的周期性，或者是由于自然因素導致的災(zāi)難等等。雖然建筑工程項目回避投資風險具有降低風險的能力，但是在管理過程中受其自身因素的影響，不宜大量采用回避投資風險的方式。
1.2回避建筑工程項目投資風險的措施
為了能夠做到準確的回避風險就必須充分認識到風險存在的可能性大小以及可能帶來的損失情況。
項目施工進行中如果發(fā)現(xiàn)風險過大，同時保險公司也拒絕對工程建設(shè)項目進行承保項目負責人就需要適當?shù)目紤]放棄該項目。
當項目運行一段時間后，受到多種因素的影響，項目風險大小發(fā)生了一定的改變，就應(yīng)該由相關(guān)的風險評估部門或單位重新對風險進行評估，確定風險的大小，如果此時風險的大小遠遠地超過了預(yù)期情況，甚至無法控制風險的變化、亦或是控制風險的成本過大，此時項目決策者就應(yīng)該及時的做出決定，停止項目的運行，以此來避免更大損失的發(fā)生。
如果建筑工程項目前期投入的資金較大，如果停止或放棄項目會造成公司損失巨大，就可以對項目進行轉(zhuǎn)讓。每個公司都有自身的優(yōu)勢和劣勢，也許自己的風險問題正是其他公司能夠承受的風險情況，如此一來既能降低工程損失，又能確保工程正常進行。
2建筑工程項目投資風險減輕的應(yīng)對策略分析
與風險回避措施相比，采用有關(guān)措施減輕項目投資的風險更具有積極性的意義，風險減輕主要是在項目負責人在不想放棄工程項目的前提下，通過降低風險可能帶來的損失情況，縮小風險，降低損失大小，采用各種技術(shù)方案和施工方案，以此來解決風險的措施。
2.1預(yù)防建筑工程項目投資風險的措施
預(yù)防建筑工程項目投資風險主要就是采用各種各樣的措施杜絕項目建設(shè)中可能早層的損失，降低風險的方式和回避風險的主要區(qū)別就是預(yù)防風險的可能性永遠不能為零，但是回避風險后風險發(fā)生的可能性為零。在工程項目于進行的過程中風險預(yù)防十分重要。
建筑工程投資決策階段，為了應(yīng)對投資風險，投資決策者必須建立一支具有高水平、高能力、經(jīng)驗豐富的投資管理隊伍，樹立風險意識，不斷地健全和完善企業(yè)的風險預(yù)警系統(tǒng)，將風險管理的措施貫徹落實到實際工作中來。
在預(yù)防階段，投資商應(yīng)重點對以下幾方面進行考察和分析，首先應(yīng)實際去工程地點進行走訪調(diào)查，對城市規(guī)劃的方案、工程所在地的通訊情況、熱力情況以及市政情況進行了解，認清到底的自然屬性和地下埋藏物的情況。在了解當?shù)貙嶋H情況后妥善的處理拆遷、征地以及后期的安置補償事項。同時還應(yīng)該增強自身的合同一式，在簽訂合同的過程中嚴謹、認真，避免合同內(nèi)容存在模棱兩可的現(xiàn)象。在建筑工程項目建設(shè)階段，風險防范部門應(yīng)該采用系統(tǒng)的管理方式，提高工作人員的安全責任意識，對施工現(xiàn)場進行實地監(jiān)控和考察，避免出現(xiàn)質(zhì)量欠缺的現(xiàn)象，定期做好現(xiàn)場施工日志，收集施工場地資料，便于后期的跟蹤。
2.2建筑工程項目抑制投資風險的應(yīng)用
抑制投資風險的發(fā)生是降低風險產(chǎn)生后果的重要部分，在實際工作中，完全的沒有風險是不可能的，因此在實際風險控制中，只能采用不同的措施來抑制風險，工程投資者必須清楚地認識預(yù)防措施和減少風險損失的重要性，降低風險損失程度，將其合理的應(yīng)用于風險控制中。
3建筑工程項目投資風險轉(zhuǎn)移的應(yīng)對策略分析
項目投資風險轉(zhuǎn)移是應(yīng)對投資風險的重要措施，風險轉(zhuǎn)移并沒有降低風險的大小，而是通過轉(zhuǎn)移的方式，降低投資者的損失。
3.1項目投資風險轉(zhuǎn)移的概念
建筑工程項目中的風險轉(zhuǎn)移主要是指投資者有意識的將項目風險轉(zhuǎn)移到與其有經(jīng)濟關(guān)系的另一部分進行風險的承擔，以此來降低投資者承擔的風險。風險轉(zhuǎn)移是投資者降低投資風險和損失的一種常用方式，采用該種方式降低風險的程度取決于風險的危害程度和可能性。風險轉(zhuǎn)移能夠有效地消除一定的風險。和風險回避不同，風險轉(zhuǎn)移并沒有終止工程建設(shè)而是在正常運行中轉(zhuǎn)嫁損失。
3.2建筑工程項目投資轉(zhuǎn)移投資風險的方式
建筑工程項目風險轉(zhuǎn)移的方式主要有合同轉(zhuǎn)移、投資保險以及項目資金證券化等形式。就合同的風險轉(zhuǎn)移而言主要是通過投資人利用合同中的條款按內(nèi)容，對合同內(nèi)涉及到的財務(wù)負擔以及法律責任進行轉(zhuǎn)嫁，將其主要承擔方轉(zhuǎn)移為對方，在建筑工程投資建設(shè)的過程中可以采用材料供銷合同以及承包合同等進行風險轉(zhuǎn)移。
建筑工程項目資金爭取那話就是將項目過程中直接投入的資金進行轉(zhuǎn)化為有價值的證券形式，將投資者和標的之間的直接無權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變成為有價證券的投資變?yōu)橛谐袚问降膫鶛?quán)和債務(wù)的關(guān)系，將建筑工程的風險轉(zhuǎn)移到證券資金中來。在建筑項目投資建設(shè)的過程中進行股票的發(fā)行以及債券等資金方式進行籌建，通過證券以及股票的方式使每個投資人都是項目建設(shè)的股東，股東在享受利益的同時也在承擔著項目的建設(shè)風險，從而將一個項目的風險，按照投資比例的大小轉(zhuǎn)移到其他股東之上。債券的使用在發(fā)行之后，到期就可以及時兌換，但是在持有期內(nèi)就可以利用利率的變化化解掉投資的風險，特別是股票的轉(zhuǎn)讓，在很大程度上加強了不動產(chǎn)的流動，股票的發(fā)行者就可以在面對風險的過程中及時的拋售自己持股的股票，將股票份額轉(zhuǎn)移給其他投資者。
保險是一種最簡單的風險轉(zhuǎn)移方式，投資者可以通過購買保險的方式將風險轉(zhuǎn)移給保險公司，主要是對建筑工程產(chǎn)品以及與建筑工程項目有關(guān)的責任人和受益人購買保險，當出現(xiàn)一些自然災(zāi)害以及意外事故的情況下由保險公司對工程投資風險進行補償。
4結(jié)束語
建筑工程項目投資的風險應(yīng)對策略就是如何對建筑工程項目建設(shè)中的投資風險進行改善、降低，通過人為的方式對建筑項目的風險進行分析和判斷，從而設(shè)計符合工程實際情況的方法減少發(fā)生風險的概率，在制定相應(yīng)對策的過程中將風險的影響情況以及其他因素綜合考慮，選擇損失最小的風險應(yīng)對方案，確定風險情況后可以將其與安全指標進行比較，確認出建筑項目的危險等級，清楚地認識到項目風險的大小，制定合理的應(yīng)對措施。
參考文獻
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[2]胡洋.工程項目投資風險的應(yīng)對策略分析研究[J].管理學家，2014，（3）.
二、國有企業(yè)股權(quán)投資項目的特點
我國早期國有企業(yè)股權(quán)投資的主要目的,是為了提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流給國家產(chǎn)業(yè)政策導向下難以從傳統(tǒng)金融部門取得融資的高新技術(shù)創(chuàng)新型企業(yè)。這一融資過程并不以風險收益為目的,而是以財政投入為基礎(chǔ),設(shè)立股權(quán)投資機構(gòu)的方式更多是為實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)扶持與資源配置。這一過程中,為保證國有資本投向的合規(guī)性,借鑒財政資金投入的審批模式,更多強調(diào)創(chuàng)業(yè)資本投入的層級審批與多頭監(jiān)管。雖然近十年來各地的國有股權(quán)投資企業(yè)分別以不同形式來積極推進投審流程、評估體系甚至組織架構(gòu)變革,然而國有股權(quán)投資企業(yè)責權(quán)利不匹配問題仍然沒能很好解決。股權(quán)投資市場的高度市場化的基本特征,和我國國有企業(yè)低效率、低風險導向的基本特征之間的基本矛盾仍然存在。因此,在法制環(huán)境建設(shè)方面,應(yīng)考慮到股權(quán)投資行業(yè)新的競爭環(huán)境對于國有企業(yè)的市場化要求,在制度建設(shè)上應(yīng)保障國有股權(quán)投資企業(yè)在股權(quán)投資市場作為市場普通參與者應(yīng)享有的權(quán)利。不僅需要一定程度上解決國有股權(quán)投資企業(yè)的設(shè)立限制、投資限制以及運作流程限制,為國有股權(quán)投資企業(yè)營造公平合理的規(guī)制環(huán)境,更需要考慮到國有股權(quán)投資企業(yè)在資本市場中所發(fā)揮的引導作用,在確保國有股權(quán)投資企業(yè)獲得平等法律保障的基礎(chǔ)上,更應(yīng)在風險補貼、稅收減免等角度進行政策扶持。在國有資產(chǎn)監(jiān)管方面,應(yīng)考慮到股權(quán)投資行業(yè)的特殊性。股權(quán)行業(yè)的單個風險大、失敗率高、收益退出周期較長,對于國有股權(quán)投資企業(yè)的監(jiān)管,應(yīng)遵循股權(quán)投資行業(yè)的長收益周期。圍繞項目生命周期,針對資產(chǎn)組合整體進行監(jiān)管,將創(chuàng)投資本經(jīng)理人的風險要求和收益要求長期化、組合化。改變原有項目分階段的監(jiān)管模式,提升國有股權(quán)投資企業(yè)業(yè)績考核的靈活性與機動性,增強國有股權(quán)投資企業(yè)相對其他市場參與者的競爭活力。
三、國有企業(yè)股權(quán)投資項目后評價內(nèi)容
1.股權(quán)投資項目實施過程的后評價工作
(1)項目立項階段評價。主要內(nèi)容包括:項目立項標準、項目立項報告、項目立項程序和項目立項評審意見等。(2)項目盡調(diào)階段評價。主要內(nèi)容包括:項目實地考察、項目資料審核、項目投資建議書、項目投資決策程序和項目投資決議等。(3>文秘站:<)項目實施階段評價。主要內(nèi)容包括:項目合同及投資協(xié)議的簽訂、資金撥付、項目資料存檔、股權(quán)變更登記等。(4)項目運營階段評價。主要內(nèi)容包括:項目投后跟蹤服務(wù)、項目經(jīng)營分析報告、項目重大事項報告、項目投資退出等。
2.股權(quán)投資項目投資效果的后評價工作
(1)財務(wù)效益方面的評價。股權(quán)投資項目財務(wù)評價首要工作就是分析研究項目所產(chǎn)生的營利性、清償能力以及盈虧平衡等,將全投資稅前的內(nèi)部收益率以及凈現(xiàn)值計算出來,還要將企業(yè)自有的資金稅后內(nèi)部收益率大小以及總投資收益率大小計算出來,不僅如此,還要準確計算出資本金凈利潤的大小、速動比率大小、流動比率大小、償債備付率大小以及資產(chǎn)負債率大小,同時需要跟可研階段所設(shè)置的預(yù)期目標完成對比分析工作,當遇到差異較大指標的時候需要針對其實際情況進行具體原因的分析。(2)協(xié)同效應(yīng)方面的評價。企業(yè)投資工作實施之后,其總體的效應(yīng)超過合資前的獨資經(jīng)營所產(chǎn)生的效應(yīng),多出部分就是協(xié)同效應(yīng)。協(xié)同效應(yīng)需要重點評價以及分析股權(quán)投資項目是不是可以在企業(yè)核心業(yè)務(wù)發(fā)展過程中發(fā)揮效用,是不是可以為企業(yè)創(chuàng)造大量的經(jīng)濟效益。嚴格按照協(xié)同效應(yīng)所產(chǎn)生的不同方面的影響,一般情況下,我們會將協(xié)同效應(yīng)進行劃分,分別評價分析,主要包括以下四種類型:第一是經(jīng)營協(xié)同效應(yīng)分析,第二是管理協(xié)同效應(yīng)分析,第三是技術(shù)協(xié)同效應(yīng)分析,第四是財務(wù)協(xié)同效應(yīng)分析。
3.評價股權(quán)投資項目的影響
首先,產(chǎn)生的直接影響。主要有以下幾個方面的內(nèi)容:評價企業(yè)的收入水平、評價企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)影響、評價企業(yè)的市場資源類型、評價企業(yè)的品牌資源保護、評價企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)、評價企業(yè)產(chǎn)生的社會影響、評價企業(yè)的實際員工配置等。其次,產(chǎn)生的間接影響。主要評價內(nèi)容包括以下幾個方面:首先是評價國家經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟以及社會發(fā)展所產(chǎn)生影響等方面。其次是評價產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及技術(shù)進步等方面的影響。再次是評價分析境外項目的影響以及分析股權(quán)投資影響雙邊關(guān)系以及經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系的影響等。
4.可持續(xù)性評價企業(yè)股權(quán)投資項目
在分析項目現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,立足于以下方面完成在可預(yù)測經(jīng)營期間項目持續(xù)發(fā)展能力的正確評價:企業(yè)內(nèi)部因素、企業(yè)外部因素等。對企業(yè)目前存在以及將來需要面臨的風險類型進行分析,同時還要在上述的基礎(chǔ)上完成風險產(chǎn)生原因的分析以及企業(yè)解決對策的分析等內(nèi)容。其中,需要評價的重點設(shè)置為項目目標的可持續(xù)性發(fā)展。需要的時候就應(yīng)該嚴格按照實際情況的需要提出相應(yīng)的解決建議,進而促使項目可以在未來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
第一章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險概述
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險的相關(guān)概念
風險是指在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度，是指投資的實際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風險的概念還沒有一個統(tǒng)一的定義。
項目風險的定義：項目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失的變化，而項目的風險評估就是對項目風險的分析，也即分析項目在其存續(xù)的時空內(nèi)自然存在的導致經(jīng)濟損失之變化的可能性及其變化程度。項目的一次性使得項目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟活動要大得多，項目的風險也有其自身的特點，主要有風險的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補償性、全面性、可測性及規(guī)律性。
1.2 房地產(chǎn)項目風險分析的一般過程
一個工程項目進行風險分析的過程，通?？梢苑譃樗膫€階段：風險識別、風險估計、風險評價和風險應(yīng)對[1]。
風險分析是對風險的識別、估計、評價和應(yīng)對作出全面的、綜合的分析，這四個部分是一個完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風險分析都是不完整的。
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別
2.1 概述
風險識別是風險管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險識別是指風險管理人員找出影響房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、進度、投資等目標順利實現(xiàn)的各種風險因素，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風險以及客觀存在的風險進行分類，找出風險產(chǎn)生的原因，并對風險進行分類列表。 [2]。
2.2 房地產(chǎn)項目風險識別方法
房地產(chǎn)項目風險識別的方法很多，主要包括專家調(diào)查法、故障樹分析法（FTA 法）、幕景分析法
及篩選―監(jiān)測―診斷技術(shù)等方法。
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險評估
3.1 風險估計與評價常用方法
房地產(chǎn)項目風險估計與評價是指應(yīng)用各種管理科學技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計風險大小，找出主要的風險源，并評價風險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風險采取相應(yīng)的對策。風險估計與評價常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風險報酬法、風險當量法和解析方法。
3.2 我國傳統(tǒng)項目風險評估方法
我國傳統(tǒng)項目風險評估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點，且具有一定的互補性，現(xiàn)逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤三者的關(guān)系，通過測算項目達到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點，來考察分析項目承擔風險能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點，是指項目在正常生產(chǎn)條件下，項目的收入等于支出的那一點。在這一點上，項目既不盈利也不虧損。如果低于這一點所對應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項目就會發(fā)生虧損；反之，則會獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個項目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過分析，可使決策者對項目的風險程度有一個量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項目的經(jīng)營產(chǎn)生變化而使項目主要效果指標發(fā)生變動的程度。
3.5 風險概率分析
3.5.1 房地產(chǎn)投資風險的類型
房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術(shù)風險、自然風險和國際風險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、規(guī)避的主要是經(jīng)濟風險。經(jīng)濟風險主要包含市場風險、經(jīng)營風險和財務(wù)風險等。
3.5.2 風險概率分析的方法
風險概率分析總結(jié)起來主要有以下幾種：
（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率
（2） 利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目風險應(yīng)對
4.1 風險應(yīng)對概述
風險應(yīng)對就是對項目風險提出處置意見和辦法。通過對項目風險識別與評估，把項目風險發(fā)生的概率、損失嚴重程度以及其他因素綜合起來考慮，就可得出項目發(fā)生各種風險的可能性及其危害程度，再與公認的安全指標相比較，就可確定項目的危險等級，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。
4.2 項目風險回避
風險回避是指當項目風險的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴重，又無其他策略來減輕時，主動放棄或改變項目目標與行動方案，從而回避風險的一種策略。采取這種策略，必須對風險有充分的認識，對威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風險的項目資源、項目技術(shù)、項目設(shè)計方案等，從而避開項目風險的一類項目風險應(yīng)對措施。
4.3 項目風險轉(zhuǎn)移
風險轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔。風險轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)商處理風險的一種重要方法。風險轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔風險，其目的不是降低風險發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風險事故一旦發(fā)生時將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項目以外的第三方身上。
4.4 項目風險控制
相對于風險回避而言，風險控制措施是一種積極的風險處理手段，它是指投資主體對不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風險，通過降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來達到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。
4.5 項目風險自留
風險自留是指開發(fā)商自己承擔由風險事故所造成的損失。當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，可采取風險接受的方法。風險接受是最省事的風險規(guī)避方法。自愿接受風險可以是主動的，也可以是被動的。
第五章 結(jié)語
5.1 本文主要工作和結(jié)論
本文詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析的全過程，包括風險投資的相關(guān)概念，風險分析過程的四個階段（風險識別、風險估計、風險評估和風險應(yīng)對）的特點和相互關(guān)系，風險識別的具體方法和存在問題，風險評估的常用方法和適用條件，并重點介紹了我國傳統(tǒng)的風險評估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風險應(yīng)對的四個策略：風險回避、風險轉(zhuǎn)移、風險控制和風險自留。
參考文獻
Abstract: In this paper, through calculating, the cost of YH real estate project cost analysis,
formulate the project fund plan and project financing, the investment results of the estimation. And the analysis of projectinvestment plan, project financing through financial evaluation tool. The various factors affecting the project investment benefit. The way in real estate investment is worth learning.
Keywords: cost, financing, financial evaluation
中圖分類號：D412.67 文獻標識碼：A 文章編號：
Author brief introduction: Wang Yong, male (1982 November) graduated from USTC ,currently in Tongling nonferrous metals company, AnhuiTongling city 244000
一、YH項目概況
該項目擬建建筑面積17.067萬平方米，其中住宅面積13萬平方米，配套公建面積2.067萬平方米，商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積2萬平方米。
規(guī)劃總戶數(shù)2012戶，其中高層560套，多層1452套。需要拆遷戶數(shù)1273戶，總?cè)丝跒?671人。規(guī)劃中公建配套要求：一是配套建設(shè)相應(yīng)的給水、排水、電力、電信、燃氣、有線電視、環(huán)衛(wèi)、消防等市政設(shè)施，其中排水采用雨污分流制，所有管線全部采用地下敷設(shè)方式；二是按照《人民防空工程建設(shè)與維護管理規(guī)定》配建人防設(shè)施；三是結(jié)合公共綠地，按300平方米/千人配置公共體育設(shè)施用地。
二、項目投資估算
整個改造項目投資總預(yù)算為44478萬元。其中，拆遷補償費用 10209萬元，地質(zhì)災(zāi)害治理費用2545萬元，建筑安裝工程費用19290.36萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費用 4269萬元，政府性規(guī)費2637.78萬元。
投資估算計算清單：
（一）土地轉(zhuǎn)讓費用及契稅9500萬元
政府全部返還，因此可以不計。
（二）拆遷補償費用： 10209萬元
1、舊房拆遷補償：8809萬元
（1）披屋：18333.87×150元/㎡=275萬元
（2）辦公用房：42671.22×2000元/㎡=8534萬元
2、附屬物拆遷補償：100萬元
3、搬家及臨時安置補助費：800萬元
4、評估費、拆遷管理費、搬家提前獎勵及其他補償：500萬元
（三）地質(zhì)災(zāi)害治理費用：2545萬元
1、采空區(qū)充填：1375萬元
（1）充填鉆孔：4500×500元/米=225萬元
（2）采空區(qū)充填：1150萬元
2、鉆孔及注漿：1170萬元
（1）鉆孔：5000米×500元/米=250萬元
（2）注漿：2萬方×460元/萬方=920萬元
（四）前期工程費：
17.076萬㎡×70元/㎡=1195.32萬元
1、規(guī)劃費：17.076×5元/㎡=115萬元
2、設(shè)計費：17.076×25元/㎡=426.9萬元
3、水文和地質(zhì)勘查費：17.076×10元/㎡=170.76萬元
4、場地平整費：17.076×20元/㎡=3415.2萬元
5、臨時接水接電費：17.076×5元/㎡=85.38萬元
6、其他：17.076×5元/㎡=85.38萬元
（五）建安工程費：
等于下列各項之和19290.36萬元
1、樁基工程：17.076×150元/㎡=2561.4萬元
2、主體結(jié)構(gòu)工程：10851.45萬元
（1）多層主體結(jié)構(gòu)：100333×520元/㎡=5217.3萬元
（2）高層主體結(jié)構(gòu)：70426.9×800元/㎡=5634.15萬元
3、室外工程（擋土墻和邊坡治理等）：
17.076萬㎡×120元/㎡=2049.12萬元
4、材料及價差：17.076萬㎡×10元/㎡=170.076萬元
5、電梯及消防設(shè)施：70426.9×180元/㎡=1267.67萬元
6、鋁合金節(jié)能門窗：17.076萬㎡×80元/㎡=1366.08萬元
7、外墻涂料：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
8、工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督費：17.076萬㎡×15元/㎡=256.14萬元
9、其他：17.076萬㎡×15元/㎡=256.14萬元
（六）基礎(chǔ)設(shè)施費：
17.076萬㎡×250元/㎡=4269萬元
1、供水：17.076萬㎡×50元/㎡=853.8萬元
2、供電：17.076萬㎡×80元/㎡=1366.08萬元
3、供氣：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
4、道路：17.076萬㎡×50元/㎡=853.8萬元
5、綠化：17.076萬㎡×30元/㎡=512.28萬元
6、其他：17.076萬㎡×10元/㎡=170.76萬元
（七）政府性規(guī)費：共計2637.78萬元
1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：1340萬元
2、墻改基金：136.61萬元
3、散裝水泥建設(shè)基金：25.614萬元
4、勞保基金：341.52萬元
5、人防結(jié)建費：614.736萬元
6、白蟻防治費：42.69萬元
7、房產(chǎn)交易費：51.23萬元
8、其他：85.38萬元
二至七項之和 40146.08萬元
（八）不可預(yù)見費：40146.08×2%=802.92萬元
（九）管理費用：40146.08×3%=1204.38萬元
（十）財務(wù)費用：1890萬元
（十一）銷售費用：435萬元
項目總投資：除去土地出讓返還費后為44479萬元。
三、項目資金計劃和成本控制
根據(jù)項目的實際工程進度安排，有必要將總投資目標按照使用時間進行分解，確定分目標。
項目的投資總是分階段支出，資金應(yīng)用是否合理與資金時間的安排有著密切關(guān)系。為了編制資金使用計劃，并據(jù)此籌措資金，盡可能的減少資金的占用和利息支付。
按時間進度的分目標制定資金使用計劃如下圖表：
在制定詳細的資金計劃以后，我們可以在項目的實施過程中對項目的成本進行控制，定期對形成的實際投資和計劃投資進行比較，公式為
投資偏差=已完工程實際投資—已完工程計劃投資
正值表示投資超支，負值表示投資節(jié)約。根據(jù)計算出來的偏差，進行原因的綜合分析，然后分析每種原因?qū)ν顿Y的影響程度，從而制定相應(yīng)的對策。一般來說，產(chǎn)生偏差的原因有以下幾種：
1、客觀原因：包括人工費漲價、材料漲價、自然地基、交通原因、社會原因、法規(guī)變化等。
2、甲方原因：投資規(guī)劃不當、組織不完善、建設(shè)手續(xù)不健全、未及時協(xié)調(diào)、前期地質(zhì)勘查有誤等。
3、設(shè)計原因：設(shè)計錯誤或者缺陷、設(shè)計標準變更、圖紙?zhí)峁┎患皶r、結(jié)構(gòu)發(fā)生變更等。
4、施工原因：施工組織設(shè)計不合理、質(zhì)量事故、進度安排不當?shù)取?/p>
因此我們在成本控制方面，按照經(jīng)濟性原則、全面性原則、節(jié)約相結(jié)合原則，在費用控制預(yù)測的基礎(chǔ)上，通過合理科學可行的措施，實現(xiàn)由階段目標糾正和控制投資偏差，進而實現(xiàn)工程造價的目標。
在經(jīng)濟上通過偏差分析和未完工程預(yù)測發(fā)現(xiàn)潛在的問題，及時采取預(yù)防措施控制投資。在技術(shù)層面上，對不同的技術(shù)方案的經(jīng)濟分析評價比較，得到對控制總投資最有利的方案并實施。
四、資金籌措方案
本項目投資估算為44479萬元。本項目籌集資金方案如下。
1、自有資金
公司經(jīng)過多年資本運作，已經(jīng)具備了一定的資產(chǎn)實力，在本項目上能夠在前兩年提供將1.5個億的資金。
2、銀行貸款
根據(jù)市政府的政策文件和會議紀要，由徽商銀行和工商銀行共同為該項目提供6500萬元的貸款。因此，銀行貸款可以得到充分的保證，這點將對建設(shè)期內(nèi)的工程緩解資金壓力起到重要保障。
3、收入
根據(jù)計劃，保障房在建設(shè)期第一年可以具備回遷安置，多余房屋可以同時進行預(yù)售，收入的資金可以用來彌補建設(shè)期內(nèi)投資。根據(jù)相關(guān)政策，高層建筑必須等到建設(shè)期主體結(jié)構(gòu)形象進度達到1/4方可預(yù)售。因此，從第三年開始，銷售資金開始逐步回籠。
五、銷售收入構(gòu)成
YH項目中銷售收入來源包括回遷安置之外的多層樓房銷售、高層住宅的銷售及其它公建項目的銷售、出租等收入來源，由于公建項目優(yōu)先服務(wù)于回遷安置，因此主要考慮住宅的銷售，其他暫不考慮。
根據(jù)相關(guān)政策，結(jié)合TL市相同地段樓盤價格綜合考慮，在保證合理成本回收需要和市場平均售價范圍基礎(chǔ)上，考慮市場狀況和競爭狀況等諸多因素，參考競爭對手的售價情況。采用市場分析測算法。按照同類項目價格權(quán)重比較初步制定平均價格如下：
高層住宅均價：5800元/㎡ 多層住宅均價：6000元/㎡
1、項目銷售收入估算
收入包括三個部分，一是由于回遷安置中，住戶要求的回遷住宅面積大于拆遷房屋面積支付的差價補償，具體實施辦法見拆遷條款；二是多層住宅在滿足拆遷安置要求后，多余出來的少量住房用來售賣；三是四組團的高層全部用來售賣所得到的收入。
（1）銷售收入估算：51966.4萬元
1、住宅差價根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，回遷面積共89110平米
差價為55587.1×（1450-1251.25×90%）=1800萬元
2、合理超面積
（3671×20-55587.1）×1450=2585萬元
3、多層住宅銷售收入
（100333-89110）×6000=6733.8萬元
4、高層住宅銷售收入
70426.9×5800=40847.6萬元
（2）銷售稅金及其附加：51966.4×5.55%=2884.14萬元
（3）銷售凈額為：54850.54萬元
2、項目投資成果估算
（1）收入凈額為：54850.54萬元
（2）投資估算為：44479萬元
（3）投資成果估算：54850.54-44479=10371.54萬元
可以看出，如果沒有政府批準對9500萬元土地出讓費減免返還，那么該項目收支基本平衡。倘若商品房銷售率不高，那么該項目面臨虧損。
六、項目的財務(wù)評價
一、財務(wù)盈利能力分析
財務(wù)盈利能力是在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上，計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、來分析項目可行性的過程，由于項目還沒有發(fā)生，發(fā)生金額來源于投資估算和同類工程項目的投資-面積比率得出。
（1）財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）即項目在建設(shè)期和投產(chǎn)期內(nèi)現(xiàn)金流入現(xiàn)值之和等于現(xiàn)金流出現(xiàn)值之和的收益率。
公式如下：
計算公式：
=0
式中：
CI為第i年的現(xiàn)金流入
CO為第i年的現(xiàn)金流出
ai 為第i年的貼現(xiàn)系數(shù)
n 為建設(shè)和生產(chǎn)服務(wù)年限的總和
irr 為內(nèi)部收益率
決策：若項目IRR≧行業(yè)基準I，那么說明項目在經(jīng)濟上可行。
若項目IRR
取行業(yè)基準利率為10%，那么項目財務(wù)內(nèi)部收益率測算可得21%，因此項目是可行的。
（2）財務(wù)凈現(xiàn)值
在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準折現(xiàn)率設(shè)定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。
凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。
NPV=未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值-未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值
CFAT是當年流入-流出的實際金額
決策：當NPV≧0時，說明項目在經(jīng)濟上可行
當NPV
本項目在稅前的投資估算凈現(xiàn)值為7778.68萬。說明該項目在經(jīng)濟上是可行的。
（3）投資收益
項目的銷售收入約為54850.54萬元，總投資約為44479萬元（不包括政府劃撥土地費用），項目總利潤為10371.54萬元。扣除所得稅后的凈利潤為7778.68萬元。投資回報率為23.3%。從投資回報率上看，該項目投資回報一般，比同類項目偏低。從行業(yè)角度看，利潤在正常范圍內(nèi)。
（4）投資回收期
投資回收期是指項目的收益補償全部投資所需要的時間，主要用于評價項目的財務(wù)清償能力。投資回收期有靜態(tài)和動態(tài)投資回收期兩種。
動態(tài)投資回收期=（第一次累計凈現(xiàn)值大于零的年份-1）+|上年末累計凈現(xiàn)值|/當年凈現(xiàn)值
投資項目的投資期越短越好，而且要小于項目壽命期和基準投資回收期，項目是可以接受的。
本項目的投資回收期估算為1.6年，投資回收時間較短，對控制風險有利。
二、償債能力分析
根據(jù)資金需求表，第一年的借款3648.1萬元，第二年的借款為2851.9萬元，到第三年，前期的銷售收入已經(jīng)可以彌補建設(shè)投資。因此，項目從銀行借款的償還期限絕對值只有兩年，償還能力很強。
三、項目盈虧平衡分析和敏感性分析
1、 項目盈虧平衡點分析
是項目在銷售收入減去相關(guān)費用之后與總投資相等時候的平衡點，對盈虧平橫分析點的分析可以幫助我們知道銷售達到什么程度可以開始盈利。
本項目中，在成本和其他因素不變的情況下，由測算可知，除了回遷之外的少量多層假設(shè)全部售罄，高層的銷售面積必須達到52545㎡，銷售率為74.6%時，項目剛好保本。
另一方面，假設(shè)在成本和其他因素不變的情況下，并且高層和多層房屋銷售率達到100%，項目住宅的保本銷售價格為4327元/㎡。
由此可見該項目的銷售價格和銷售率具有一定優(yōu)勢，項目具有一定的抗風險能力，不過實施過程中仍然需要注意風險控制。
2、敏感性分析
我們對項目的銷售收入和開發(fā)成本進行敏感性分析，
經(jīng)過測算可以看出：
銷售售價和成本對利潤值的敏感度較高，5%的變化可以引起利潤20%以上的波動。而且售價的變動比成本變動所帶來的利潤變化更大一些。因此要特別重視售價和成本的變動帶來的影響，保證銷售價格和銷售率、積極節(jié)約成本，爭取更大效益。
參 考 文 獻
[1]劉寧 《房地產(chǎn)投資分析》大連理工大學出版社2009.3，20~35
[2]房地產(chǎn)投資分析/俞明軒, 豐雷編著 北京:中國人民大學出版社,2002 ,108~109
[3]房地產(chǎn)投資決策分析/(美)蓋倫·E.格里爾(Gaylon E.Greer)，(美)邁克爾·D.法雷爾(Michael D.Farrell)著 龍勝平等譯 上海:上海人民出版社,1997,107~109
[4]川普策略:給房產(chǎn)投資人的建議/(美) 喬治·H·羅斯，北京:電子工業(yè)出版社,2008,100~109
[5]Fundamentals of real estate investment / Austin J. Jaffe, C.F. Sirmans.
中圖分類號：F830.59 文獻標識碼：A
收錄日期：2015年8月10日
長期投資決策是財務(wù)管理中一項重要的投資管理內(nèi)容，也是管理會計中決策的主要組成部分，是企業(yè)高級管理人員應(yīng)具備的決策能力之一，投資決策的正確與否關(guān)系到企業(yè)生死存亡，是企業(yè)穩(wěn)定、長期發(fā)展的基礎(chǔ)。其中，項目投資是企業(yè)發(fā)展中的重大投資行為，需要正確的決策行為。
一、項目投資決策的內(nèi)涵
企業(yè)將財力投放于一定的對象，以期望在未來獲得收益的行為叫做投資，投資根據(jù)其回收期的長短分為長期投資和短期投資，一般回收期以1年為標準分類。常見的長期投資包括對固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期有價證券的投資。文章將要闡述的長期投資是常見的內(nèi)部投資中對固定資產(chǎn)的投資，即項目投資，這是一種以特定建設(shè)項目為投資對象的長期投資行為。分為新建項目和更新項目兩種情況。
從投資內(nèi)容上看，項目投資每個項目至少有一項是形成固定資產(chǎn)的投資，簡單說就是項目投資有可能是單純的只涉及固定資產(chǎn)的投資，也可能是完整工業(yè)項目的投資，即既涉及固定資產(chǎn)的投資，也涉及其他流動資產(chǎn)的投資。項目投資還存在投資數(shù)額大、影響時間長、發(fā)生頻率低、變現(xiàn)能力差等特征。
二、項目投資決策的計算
（一）項目計算期和現(xiàn)金流量。對于項目投資決策的具體計算涉及到幾個相關(guān)概念，即項目的時間因素和現(xiàn)金流量，簡單做一下介紹：從項目投資的建設(shè)起點到完工投產(chǎn)這一時間段為項目建設(shè)期，從完工投產(chǎn)日到項目終結(jié)點這一時間段為項目運營期，建設(shè)期和運營期是整個項目計算期，即從項目投資建設(shè)起點到最終的項目終結(jié)點。
投資決策評價指標的計算很多指標都離不開現(xiàn)金流量，根據(jù)會計知識中的現(xiàn)金流量介紹，凈現(xiàn)金流量（NCF）為現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量之差?，F(xiàn)金流入量是指其他條件不變時能使現(xiàn)金存量增加的變動量；現(xiàn)金流出量是指其他條件不變時能使現(xiàn)金存量減少的變動量。
（二）投資決策評價指標。項目投資決策評價指標有很多，根據(jù)不同的分類標準有不同的內(nèi)容。其中最常見的分類標準是“是否考慮時間價值”，可以分為靜態(tài)評價指標和動態(tài)評價指標。靜態(tài)指標又稱非折現(xiàn)指標，是指不考慮時間價值的決策指標，包括投資回收期和投資利潤率兩個具體指標。動態(tài)指標又稱折現(xiàn)指標，是指在決策時計算中考慮時間價值的指標，包括凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、獲利指數(shù)、內(nèi)含報酬率幾個重要指標。
（三）投資決策評價指標的計算。在財務(wù)管理中，資金時間價值是進行財務(wù)活動的基本前提，關(guān)于資金時間價值的基礎(chǔ)運算已在《資金時間價值基礎(chǔ)運算解讀》中詳細闡述，這一基本信息在文章中不再細述。文章主要分析動態(tài)評價指標中的凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法在具體案例中的應(yīng)用。
1、凈現(xiàn)值法的計算。凈現(xiàn)值（NPV）是指在項目計算期內(nèi)每年凈現(xiàn)金流量按折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。
其中，NCF是指凈現(xiàn)金流量，i為折現(xiàn)率，n是整個項目計算期期數(shù)。
對于單一方案，當NPVR0，該方案可行；對于互斥方案，在NPVR0的項目即可行方案中選擇凈現(xiàn)值最大的。
2、獲利指數(shù)法的計算。獲利指數(shù)（PI）又稱現(xiàn)值指數(shù)，是項目未來收益的現(xiàn)值之和與其投資的現(xiàn)值之和的比值。
其中，NCF是指凈現(xiàn)金流量，i為折現(xiàn)率，s是建設(shè)期，（P/F，i，t）是第t期的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，n是整個項目計算期期數(shù)。
對于單一方案，當PI≥1，該方案可行；對于互斥方案，在PIR1的項目即可行方案中選擇獲利指數(shù)最大的，并綜合考慮其他方法。
3、比較分析。兩種方法都是動態(tài)評價指標，都考慮了時間價值和投資風險性，考慮計算期的全部現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)值是絕對值指標，可以直接相加，并且存在這樣的關(guān)系（NPVR是凈現(xiàn)值率，文章不做比較分析）：
NPV>0時，NPVR>0，PI>1
NPV=0時，NPVR=0，PI=1
NPV
凈現(xiàn)值是絕對值指標，可以直接相加，常常用于投資額相同和項目計算期相同的多方案間的比較。獲利指數(shù)是相對值指標，動態(tài)反映項目的投入與總產(chǎn)出的關(guān)系，投資額不同的方案之間也可以比較。但是，在企業(yè)實際操作中，凈現(xiàn)值法作為主指標，在考慮企業(yè)相應(yīng)實際情況（如資金、運行）下以凈現(xiàn)值法為決策標準。對于互斥方案，由于兩者計算實質(zhì)不同，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法的決策結(jié)果不一定相同。
三、項目投資決策案例分析
一般情況下，采用相同的經(jīng)濟項目信息，對于單一方案，兩種方法決策結(jié)果是一樣的，但對于項目投資的互斥方案，決策結(jié)果不一定相同，應(yīng)以凈現(xiàn)值為準。例如：甲企業(yè)擬進行固定資產(chǎn)的投資，根據(jù)投資規(guī)模和預(yù)計收益不同，該項目有兩種投資方案，假設(shè)該企業(yè)不存在資金不足的問題，建設(shè)期為0。資本成本率假定為12%。各方案有關(guān)數(shù)據(jù)資料如表1所示。（表1）
（一）對于A方案
NPV=-100+80×（P/F，12%，1）+48×（P/F，12%，2）+30×（P/F，12%，3）=31.05（萬元）
PI=131.05/100=1.31
從計算結(jié)果可以看出，NPV>0，該方案可行；PI>1，該方案可行。對于單一方案，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法得出的結(jié)論是一致的。
（二）對于B方案
NPV=-200+150×（P/F，12%，1）+100×（P/F，12%，2）+65×（P/F，12%，3）=51.95（萬元）
PI=251.95/200=1.25
從計算結(jié)果可以看出，NPV>0，該方案可行；PI>1，該方案可行。對于單一方案，凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法得出的結(jié)論是一致的。
（三）決策選擇比較分析。從案例可知，兩方案投資計算期相同，投資金額不同。根據(jù)凈現(xiàn)值法，B方案的凈現(xiàn)值大于A方案的凈現(xiàn)值，則在互斥方案中選擇B方案。根據(jù)獲利指數(shù)法，A方案獲利指數(shù)大于B方案獲利指數(shù)，從該方法中看，A方案優(yōu)于B方案。兩種方法做出的決策結(jié)果不同。B方案投資金額是A方案投資金額的兩倍，如果企業(yè)投資兩個A方案，則兩個A方案的凈現(xiàn)值大于B方案的凈現(xiàn)值。由于兩方案投資金額不同，根據(jù)凈現(xiàn)值法得出的結(jié)論有待通過凈現(xiàn)值率加以驗證，B方案投資金額是A方案投資金額的兩倍，相應(yīng)凈現(xiàn)值也是該方案差不多兩倍的關(guān)系，如果企業(yè)存在閑置資金，不存在資金受限問題的話，可以選擇B方案獲取更多的利潤和現(xiàn)金流，因為企業(yè)以追求利潤為目的，很多企業(yè)將利潤最大作為企業(yè)管理目標。在A與B兩個方案中，根據(jù)凈現(xiàn)值法做出決策。
獲利指數(shù)說明投資企業(yè)回收現(xiàn)金流的能力高低，不能反映實際投資收益，對于互斥方案的選擇，當凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法出現(xiàn)決策結(jié)果不一致時，應(yīng)以凈現(xiàn)值法為準。
長期投資決策行為是財務(wù)管理和管理會計中管理人員應(yīng)熟練掌握的決策和投資能力，對于對內(nèi)投資常見的是項目投資，其投資決策評價指標有很多，各種指標都有利弊，文章只對動態(tài)評價指標中的凈現(xiàn)值法和獲利指數(shù)法做出比較分析，并認為在兩種方法出現(xiàn)決策結(jié)果不一致時應(yīng)以凈現(xiàn)值法為準。
主要參考文獻：
關(guān)鍵詞：
政府投資；合同管理；現(xiàn)狀；重點
合同管理作為政府投資項目管理的重點部分，始終貫穿于政府投資項目管理的全過程，合同管理水平直接影響政府投資項目總體目標的實現(xiàn)。因此，我們有必要做好政府投資項目合同管理工作，以確保政府投資項目的質(zhì)量和進度，提高項目的經(jīng)濟效益。
1政府投資項目合同管理的重要性
政府投資項目管理，是指通過對項目投資決策、設(shè)計、施工、交付使用等過程進行有計劃、有組織的活動，以充分利用人力、物力、財力，實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益的過程，其工作環(huán)節(jié)主要包括簽訂合同和執(zhí)行合同兩個部分。政府投資項目合同管理具有以下三個方面意義：第一，合同管理滿足了市場經(jīng)濟發(fā)展的需求；第二，合同管理可以維護合同當事人合法權(quán)益；第三，合同是合同當事人最高行為準則，是實現(xiàn)工程項目的質(zhì)量、成本和安全等目標的載體。因此，合同管理是實施工程項目各項工作的前提。在政府投資項目管理過程中，只有通過有效的合同管理，才能實現(xiàn)項目管理的總體目標。
2政府投資項目合同管理的現(xiàn)狀
2.1缺乏完善的合同法律體系目前，在我國政府投資項目合同管理過程中，仍存在著合同法律條文不規(guī)范問題，其表現(xiàn)如下：（1）我國有一部分法律條文缺乏嚴謹性，漏洞較多，從而造成投資市場出現(xiàn)運行不規(guī)范，合同缺乏約束力。（2）有些管理人員不遵守法律的規(guī)定，且執(zhí)法部門出現(xiàn)管理不嚴的現(xiàn)狀。（3）合同過于范本化，缺乏對具體項目的針對性，在合同實施操作時，出現(xiàn)難以把握的現(xiàn)象。
2.2管理人員缺乏合同管理意識管理人員缺乏合同管理意識主要體現(xiàn)在兩個方面：第一，合同管理體系不完善，第二，合同管理制度不健全。其主要表現(xiàn)在：（1）合同簽訂不規(guī)范，缺乏完善的合同歸口管理、分級管理和授權(quán)管理等機制；（2）管理人員對合同管理的監(jiān)督力度不夠，不了解合同管理程序、審查步驟和評估流程；（3）缺乏完善的合同管理的機構(gòu)，合同管理工作較為混亂。
2.3項目合同管理質(zhì)量不高由于合同管理人員并非專業(yè)人員，專業(yè)技能不過關(guān)，綜合素質(zhì)較差，導致合同管理水平較低。其包括以下幾點：（1）在項目合同管理中，合同條款中一些內(nèi)容含糊不清，從而引起不必要的糾紛。（2）合同中雙方為了自身的利益，不履行合同條款的一些內(nèi)容，不按照合同辦事，從而導致違約情況的發(fā)生，造成索賠。（3）合理管理人員忽略了對合同文本的分析，合同條款中出現(xiàn)許多漏項和缺陷。
3政府投資項目的合同管理重點
在政府投資項目合同管理過程中，一般將建設(shè)項目的過程分為合同簽訂和合同執(zhí)行兩個階段。
3.1簽訂階段的合同管理（1）合理選擇招標機構(gòu)。在政府投資項目招投標時，一般是通過招標機構(gòu)進行的，而因目前市場上招標機構(gòu)眾多，機構(gòu)的水平存在著較大的差異，因此，我們需要優(yōu)選出有資質(zhì)的、信譽好、能力強的招標機構(gòu)，以確保后續(xù)招投標工作的正常開展。同時，考慮到目前市場上有些招標機構(gòu)為了追求業(yè)績，而不重視招標文件編制質(zhì)量，因此，我們需要在招標合同中設(shè)立懲罰條款。例如，在招標合同規(guī)定中，如出現(xiàn)資料遺漏、工程量計算有誤等，應(yīng)按照一定比例來扣除費，并承擔一定的賠償責任。（2）加強設(shè)計合同管理。在設(shè)計合同管理過程中，應(yīng)注意以下幾點：第一，在方案設(shè)計招標時，應(yīng)采用公開招投標方式；第二，為了防止設(shè)計單位出現(xiàn)重技術(shù)、輕經(jīng)濟的弊端，在招投標過程中，一般按照方案設(shè)計階段、初步設(shè)計階段、施工圖設(shè)計階段等不同階段進行；第三，在設(shè)計合同管理工作中，應(yīng)在合同中設(shè)立限額設(shè)計條款。如在條款中要規(guī)定如果由于設(shè)計方的原因突破投資限額，設(shè)計單位需要負責修改、返工責任，并應(yīng)承擔一定的賠償。（3）加強施工合同管理。主要包括：合理編制招標文件專用條款；合理編制工程量清單；合理編制招標控制價。合理編制招標文件專用條款。按照《合同法》第三十條規(guī)定“要確保承諾的內(nèi)容與要約的內(nèi)容的一致性。有關(guān)合同標的、數(shù)量、質(zhì)量、價款、履行方式、違約責任等的變更，是對要約內(nèi)容的實質(zhì)性變更。”由此可見，在招標文件編制時，我們應(yīng)明確施工合同中的專用條款是實質(zhì)性內(nèi)容。其具體的內(nèi)容如下：預(yù)付工程款的數(shù)額、支付方式和時間；工程價款的調(diào)整方法、程序；索賠的程序、金額與支付時間；解決工程款爭議的方法及時間；竣工價款結(jié)算編制、支付方式與時間；工程質(zhì)量保證金的數(shù)額、預(yù)扣方式與時間。合理編制工程量清單。在工程量清單編制過程中，要確保編制的清晰性和準確性。在清單模式下，招標人要承擔清單編制的風險。若清單中出現(xiàn)工程量不準確問題，投標人將可能利用規(guī)則進行不平衡報價。若出現(xiàn)工程量漏項或者工程內(nèi)容描述不清等造成承包商出錯，就會引起工程變更和索賠。為此，我們要認真做好工程量清單的編制工作，確保工程量的準確性，同時要描述清楚清單中不缺項、漏項項目的特征。合理編制招標控制價。在招標控制價編制過程中，我們要控制價控制在合理范圍內(nèi)，并非越低越好，或越高越好。
3.2執(zhí)行階段的合同管理（1）合同管理規(guī)劃的制定。合理評估簽訂合同，同時按照合同的內(nèi)容及規(guī)定的責任和、權(quán)利，制定出科學的合同管理方案，掌握好合同管理的內(nèi)容、程序和方法，以減少在合同執(zhí)行中出現(xiàn)工程索賠和變更。（2）按照合同規(guī)定和要求履行雙方的義務(wù)。在合同規(guī)定的時限內(nèi)，發(fā)包方要起到模范帶頭作用，主動地履行合同義務(wù)。另外，要履行檢查、督促承包方的義務(wù)。（3）合理處理合同糾紛、索賠問題。在項目實施過程中，由于各種原因以及項目各方利益的不一致，經(jīng)常會出現(xiàn)合同糾紛問題，難免出現(xiàn)索賠情況，因此，要按照合同中的相關(guān)規(guī)定來處理合同糾紛、索賠問題，以維護各方的合法權(quán)益。（4）嚴格現(xiàn)場簽證制度。在項目施工中經(jīng)常存在與合同約定不符的情況，所以要按合同約定的程序、時限、權(quán)限辦理現(xiàn)場簽證。（5）做好工程驗收工作。工程竣工驗收是合同履約情況的最終檢驗，如發(fā)現(xiàn)承包方不按合同辦理的情況，應(yīng)及時進行糾正。
4結(jié)束語
總之，合同管理作為政府投資項目管理中的重要環(huán)節(jié)，因此，我們需要提高合同管理意識，建立完善的管理制度、提高管理人員的綜合素質(zhì)、加強合同管理監(jiān)督等，這樣才能不斷改進合同管理問題，實現(xiàn)政府投資項目的預(yù)期目標。
參考文獻：
中圖分類號：F83文獻標識碼：A
近年來，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，投資項目可行性分析的應(yīng)用逐漸變得十分廣泛。但是，一些項目的具體分析過程還僅限于參照過去的項目投資計算方法，而沒有采用合理的評估手段進行科學、合理和有效的投資評估，主要是因為項目可行性分析是一個大而綜合性的系統(tǒng)工程，分析時只是采用手工方式從某一角度展開，沒有系統(tǒng)地按相關(guān)的投資項目可行性研究的計算分析規(guī)范進行分析。
一、現(xiàn)行可行性分析中存在的問題
長期投資項目由于投資大，資源成本高，在較長時間內(nèi)對企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果產(chǎn)生長期的影響，加上其流動性差，建設(shè)投資不可逆的特點，項目一經(jīng)實施，大部分或全部投資便形成了沉沒成本，無法收回，其潛在的收益和損失將難以避免。因此，在項目投資決策時，都需要進行認真地研究其技術(shù)上的先進性和實用性、財務(wù)上的可行性、經(jīng)濟上的合理性。由于我國經(jīng)濟增長模式一直主要通過規(guī)模擴張模式進行的，對投資的饑渴存在一種慣性。由此而引發(fā)的在投資項目可行性分析過程中存在著先天性缺陷。
（一）先立項后論證，可行性分析先入為主。人們在進行可行性分析的時候，總是盡可能搜集使項目可行的資料。投資思維模式是許多投資項目存在決策程序上的先天性缺陷。出于地方利益和官本位制，項目投資決策程序紊亂；先立項再論證，導致可行性研究流于形式，以項目可行為先導，分析所需的資料成為項目可行的有力論據(jù)，片面夸大項目建成投入使用后的效益性和對地方經(jīng)濟的積極影響，而忽略了由于所在地資源條件、能源供應(yīng)、交通運輸能力、市場競爭、產(chǎn)品壽命周期等因素可能帶來的投資風險和經(jīng)營風險。我國許多行業(yè)由于重復(fù)建設(shè)使得許多可行性評價非常好的投資項目建成后便虧損，其結(jié)果可見一斑。
（二）評估分析指標體系的缺陷。在有關(guān)教科書和新項目評估方法手冊中，都是以古典投資理論的基本原理為出發(fā)點、評價指標的設(shè)計是在有關(guān)假設(shè)的基礎(chǔ)上，基于評價時點上的凈現(xiàn)值，由此延伸設(shè)計出其他指標的評價指標體系。但該體系本身存在著自身無法規(guī)避的缺陷?，F(xiàn)行的分析指標體系是在充分考慮項目壽命期的現(xiàn)金流量，并假定未來的現(xiàn)金流量是可以確定的，用貼現(xiàn)的現(xiàn)金流量法通過計算NPV、IRR、投資回收期等指標來分析項目的可行性。但賴以計算這些指標的數(shù)據(jù)由于未來市場環(huán)境的變化，一方面現(xiàn)金流量并不是與預(yù)期的相符；另一方面貼現(xiàn)率也會由于市場利率、物價水平、融資渠道和金融市場的發(fā)展而變化。除此之外，由于時滯性問題的存在，企業(yè)的投融資籌劃將更為重要，以往按年貼現(xiàn)計算現(xiàn)金流量的方法無法準確地評價有關(guān)項目的可行性。
（三）用不科學的假設(shè)條件計算指標
1、技術(shù)假設(shè)。技術(shù)上的先進性只是考慮論證時技術(shù)水平的相對先進性，未充分考慮技術(shù)革新的速度。
2、產(chǎn)品壽命期和產(chǎn)銷量假設(shè)。長期投資決策雖然也考慮投資項目的經(jīng)濟壽命期，但更多的考慮其自然壽命期，并假定在壽命期內(nèi)產(chǎn)銷平衡，預(yù)期收入是可以實現(xiàn)的。由于投資項目建成后產(chǎn)銷產(chǎn)品的生命周期有限，使得產(chǎn)品的市場價值只在一定時期內(nèi)有效，投資時產(chǎn)品的有效壽命的程度決定了項目經(jīng)濟壽命的長短和壽命期內(nèi)預(yù)期產(chǎn)銷量能否實現(xiàn)。
3、投資和現(xiàn)金流量假設(shè)。在投資可行性分析中，以假定投資都是在期初投入的，經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和流出都是發(fā)生在期末。這種假定從便于計算有關(guān)指標的角度看是可行的，但從投資人投資管理和項目營運規(guī)律看，投資人不可能將其融資所得的全部資金在期初一次性地投入建設(shè)項目，再加上出于對融資成本的考慮，許多投資人會根據(jù)項目進程進行合理的融資籌劃。經(jīng)營期現(xiàn)金流入和流出也不可能同時發(fā)生在期末，二者之間存在很大的時滯性，其時滯的量度與項目所涉及的產(chǎn)品的特征有關(guān)。
（四）賴以決策的因素的權(quán)變性。由于我國正處于經(jīng)濟、法律、各項制度的不斷發(fā)展和完善階段，可行性分析中所賴以分析的政策、法律等優(yōu)惠條件都會在未來發(fā)生變化，從而使項目評估分析的準確性難度進一步加大?，F(xiàn)行的分析方法中雖然也通過不確定性分析測算有關(guān)因素變動對凈現(xiàn)值的影響，但這種分析只是對未來某些因素出現(xiàn)的某種確定新的變化進行估計，或進一步采用概率統(tǒng)計方法測算有關(guān)因素變化的概率分布并測算期望凈現(xiàn)值。但由于各種權(quán)變性因素的存在，評估分析上的有利因素很可能會變成不利因素，可行的投資項目會導致很大的投資損失。
二、完善投資項目可行性分析
為了使項目投資決策更具科學性，降低投資決策風險，客觀上需要對現(xiàn)有的決策方法體系進行必要的校正。
（一）引入不可行性分析觀念。作為投資方為了保證可行性研究的真實性，規(guī)避投資風險，為了克服項目可行性分析先入為主的缺陷，在編制可行性報告的同時，應(yīng)引入不可行性分析的理念，從反面出發(fā)論證可行性研究報告所給定的建設(shè)項目方案，對項目所依賴的各方面的條件如資源狀況、投資環(huán)境、項目布局、項目和產(chǎn)品的經(jīng)濟壽命期等方面進行全面的考核，盡量尋找出不利于項目實施的因素和不利環(huán)節(jié)以及項目實施障礙，對項目實施中由于各因素變動使項目無法持續(xù)實施下去的可能性進行分析，如果論證結(jié)果是反可行性研究不能成立，則更證明原來的可行性研究結(jié)論確實是可行的。如果反可行性研究能夠成立，投資項目最終被確認為不可行，就要實事求是，以足夠的勇氣否定原來的可行研究結(jié)論，最大限度避免決策失誤和投資損失。
（二）充分考慮時滯因素，正確測算現(xiàn)金流量。時滯是指從項目開始建設(shè)到建成投產(chǎn)所經(jīng)過的時間。項目投資建設(shè)過程中一般會產(chǎn)生以下三種時滯：融資時滯、投資時滯、現(xiàn)金流入和流出時滯。融資時滯是指從與銀行及金融機構(gòu)簽訂融資協(xié)議到實際取得資金所經(jīng)過的時間。由于投資是逐步進行的，因此企業(yè)不可能將所融的資金一次性地劃入自己的賬戶，出于資金成本籌劃的目的，企業(yè)將盡可能根據(jù)項目進度需要分次從貸款單位取得資金。投資時滯是指項目開始建設(shè)到建設(shè)投產(chǎn)所經(jīng)歷的時間。在項目建設(shè)過程中，資金的投入是根據(jù)項目投資預(yù)算和項目進度進行的，具有不規(guī)則性和不連續(xù)性的特點。
由此看來，現(xiàn)金流量的NPV、IRR 計算中假定的投資發(fā)生在T0是無法立足的。現(xiàn)金流入和流出時滯是指從現(xiàn)金資源投入到產(chǎn)生現(xiàn)金收益所經(jīng)歷的時間。因此，假定現(xiàn)金流入流出都發(fā)生在期末而進行凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計算缺乏可操作性。由于時滯的客觀存在，這就要求在計算NPV和IRR時根據(jù)項目投資和產(chǎn)品產(chǎn)銷周期正確確定貼現(xiàn)期，對產(chǎn)品投入具有連續(xù)性的，可采用連續(xù)復(fù)利的方法計算營業(yè)現(xiàn)金流量的現(xiàn)價，即用PV=FVn*e-in替代原公式PV=∑FV*（1+i）-n。
（三）做好市場調(diào)研與市場預(yù)測工作。首先，扎實搞好項目前期對市場和資源、環(huán)境等因素的基礎(chǔ)性調(diào)研工作。在進行有關(guān)項目市場調(diào)研的過程中，要認真細致地做好基礎(chǔ)工作，通過資源利用模式和企業(yè)利潤來源渠道等調(diào)查，準確摸清不同用戶的市場有效需求規(guī)模和潛在需求規(guī)模，為項目擬建規(guī)模的投資決策提供可靠的依據(jù)；其次，運用市場調(diào)查和預(yù)測的科學方法，實現(xiàn)市場調(diào)查從定性分析到定量說明的轉(zhuǎn)變。在項目可行性研究及其報告的編制中，要改變重技術(shù)、輕市場的現(xiàn)象，必須高度重視市場研究及其成果的表達。具體來說，就是除了要能定性說明擬建項目在資源、物質(zhì)技術(shù)條件和需求方面的存在形式外，還須滿足市場預(yù)測對調(diào)查在時間跨度上的定量要求。在完成市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，要運用專業(yè)知識、技術(shù)方法和基本經(jīng)驗，對所取得的資料加以整理，建立能反映市場規(guī)律的預(yù)測模型，用數(shù)據(jù)或圖表的形式把定性的市場分析轉(zhuǎn)化為定量的說明，以對未來項目的市場發(fā)展態(tài)勢做出分析預(yù)測和判斷。
（四）對項目進行社會評價。為保證投資項目與所處社會環(huán)境相協(xié)調(diào)，進一步提高項目投資的經(jīng)濟效益，就必須開展社會評價。這樣，有利于對投資項目進行全面評價，促進國家社會發(fā)展目標順利實現(xiàn)；有利于減少投資的短期行為和盲目建設(shè)，使投資的宏觀指導與調(diào)控更加科學、合理、全面；有利于吸引外資，獲得國際金融組織的貸款；有利于自然資源合理利用與生態(tài)環(huán)境保護。在當前的大規(guī)模投資建設(shè)中，社會評價應(yīng)與項目的技術(shù)分析、財務(wù)分析、經(jīng)濟評價等放在同等重要的位置，并且貫穿從項目立項到項目實施直至項目終止的整個項目周期。
（五）注重投資的等侍價值，提高投資方向的準確性。從項目可行性分析到項目實施需要經(jīng)過一段時間，在此期間內(nèi)，項目實施賴以評價可行性有關(guān)因素可能會發(fā)生變化，根據(jù)相機抉擇的原則，適當?shù)牡却欣谔岣咄顿Y方向的正確性，有利于更為有效地利用資源。
三、總結(jié)
投資項目可行性分析，應(yīng)有大量的、準確的、可用的信息資料作為支撐，必須采取客觀、公正、實事求是的態(tài)度；信息資料的收集與應(yīng)用一般應(yīng)達到充足性、可靠性及時效性要求；項目可行性研究報告應(yīng)能充分反映項目可行性研究工作的成果，以滿足決策者定方案、定項目的要求。但是，從具體的投資項目出發(fā)進行可行性分析的研究，還需要進一步的深入探討。
（作者單位：北京交通大學經(jīng)濟管理學院）
主要參考文獻：
為了促進經(jīng)濟發(fā)展并滿足國民日益提高的物質(zhì)文化和政治需求，政府通過各種社會融資方式來組建的項目稱之為政府投資項目。最近幾年，政府在橋梁道路、綠地公園及城市的地下綜合管廊等基礎(chǔ)建設(shè)項目上投入了大量的資金，這些項目很大程度的改善了人們的生活質(zhì)量，提高了人們的生活水平。政府投資項目所涉資金龐大，容易引起社會的廣泛關(guān)注，其中存在不少的問題值得關(guān)注，在項目實施的過程中，建設(shè)單位更加重視的是工程的質(zhì)量和進度及安全問題，對工程造價上的管理問題存在思慮不周的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起的嚴重問題是投資的失控，導致了資金的大量浪費。從這個方面，我們必須意識到做好政府投資項目的投資控制極其重要。
一、政府投資項目投資控制存在的常見問題及成因分析
（一）可行性分析問題
在政府投資項目中廣泛存在這樣一個現(xiàn)象：許多項目在決定下來之前沒有進行充分的可行性研究和調(diào)查論證，投資概算也十分地模糊，甚至于為了項目成立，在可行性分析中造假，使得原本不可行的項目變得“可行”，并且為了項目成立而降低項目的造價；其次，為了提高項目的可行性，調(diào)查取證統(tǒng)統(tǒng)流于表面，存在機構(gòu)為迎合業(yè)主的需求，故意的降低預(yù)算。
（二）設(shè)計問題
設(shè)計存在的問題：建設(shè)單位在前期準備過程中忽視初步設(shè)計的重要性，施工圖的質(zhì)量也無法得到保障。為了節(jié)約時間，項目的初步設(shè)計被徹底忽視或者是初步設(shè)計圖與施工圖同時開始進行，這種情形下，出現(xiàn)設(shè)計上的問題極其普遍：設(shè)計質(zhì)量差、深度低、建設(shè)規(guī)模被擴大等，設(shè)計量過份超出初步的預(yù)算。設(shè)計部門過份專注于技術(shù)、建筑的功能和造型，在工程造價方面控制不足，導致工程量超額；設(shè)計人員在考慮安全方面的因素時，過分追求安全導致不必要的花費。
（三）招標不規(guī)范問題
除此之外，政府項目在招投標過程中存在不規(guī)范的現(xiàn)象。在招標過程中不按規(guī)定進行，主體工程進行了公開招標，其附屬的工程，包括裝飾和配套工程等存在非公開招標的不規(guī)范行為。招標文件的質(zhì)量不被建設(shè)單位重視，這些情況導致了招標文件的項目特點和需求被造價咨詢機構(gòu)忽視，項目的特點和項目的要求不被考慮進去，招標文件針對性被忽視。承包合同的簽訂過程中，合同的文本的計價條款和招標文件存在嚴重出入、甚至于計價與定額不同，這些容易導致項目出現(xiàn)糾紛。合同中對項目的違約部分界定不明以至于導致出現(xiàn)違約現(xiàn)象后無法明確定責。
（四）監(jiān)管不嚴問題
施工現(xiàn)場對人員的監(jiān)管寬松。許多不懂專業(yè)的工作人員或者是缺乏經(jīng)驗的工作人員在施工現(xiàn)場負責施工，這往往導致項目出現(xiàn)質(zhì)量方面的問題，造成工程返工，直接增加了工程的耗費。
（五）驗收問題
工程竣工之后不能及時進行驗收，或者是隱蔽的工程沒有被驗收，使得施工單位利用時間差和工程隱蔽性辦簽證，或者是提出設(shè)計變更進而要求加價。目前的造價管理模式為事后管理，只注重造價超額之后的控制，這樣對資金的時間價值和流動性有所忽視。
二、政府投資項目投資控制對策建議
（一）抓嚴投資決策階段
項目計劃投資的關(guān)鍵階段是投資決策階段，它在控制工程造價的過程中起著重要作用。從一般角度出發(fā)，決策階段對造價的控制對項目的經(jīng)濟性有著高達95%～100%的影響。綜合以上因素，首先我們應(yīng)該注意到項目前期各項工作的重要性。從這些角度出發(fā)，建設(shè)單位收集好前期的每項工作的信息十分有必要。我們可以從多個角度入手，收集各方資料，并確認資料的真實性和準確性。在這個基礎(chǔ)上，還要將市場和技術(shù)以及區(qū)位環(huán)境納入考慮范圍，反復(fù)的研究項目的科學性及真實性，將這些全部納入可行性分析報告中。其次，在對可行性分析進行評估時，技術(shù)和管理及經(jīng)濟方面的專家可以從他們的專業(yè)角度給出合理的建議，力求使得投資和效益之間形成良性關(guān)系。
（二）嚴抓設(shè)計
政府投資項目在施建過程中，最為關(guān)鍵的是設(shè)計階段。設(shè)計環(huán)節(jié)做好可以提高投資項目的投資控制水平。首先建設(shè)單位要端正對項目設(shè)計的態(tài)度，設(shè)計招標的制度要明確，要恰當?shù)囊朐O(shè)計競爭制度并以此方式促進設(shè)計師認真的思考項目，對項目進行全方位的分析，避免設(shè)計過程中出現(xiàn)問題。其次，還要要求設(shè)計單位嚴格按照批準的造價進行設(shè)計，在保障安全和功能的前提下，保證總投資不被超出。最后，認真的推行設(shè)計監(jiān)理制，在建設(shè)的過程中，找到合理的人員來監(jiān)管，并邀請他們對設(shè)計圖發(fā)表他們的觀點。這不僅有利于設(shè)計圖的完善還有利于監(jiān)管的順利進行。
（三）規(guī)范招標
招標的過程中，我們要注意的是招標的程序是否規(guī)范，流程是否合理，文件是否存在漏洞。這就要求我們在招標前認真擬定招標文件，準備招標資料，招標文件中與工程造價有關(guān)規(guī)定要全面和完善。主要材料的質(zhì)量、設(shè)備的規(guī)格和價格要得到明確。此外我們要認真地執(zhí)行招標法，招標過程要做到公開透明和信息公開。
（四）規(guī)范施工
施工階段政府投資項目施建的最重要時期，工程的質(zhì)量很大程度是由該階段決定。項目的特點是工期長和建工范圍廣，材料的價格隨著市場行情變化，這個因素值得注意，也要求我們加強這方面的監(jiān)管。
三、結(jié)語
綜上所述，政府通過投資建設(shè)項目來實現(xiàn)政府的權(quán)利職能，這具有重要的意義。政府項目投資需要加以控制以利長遠發(fā)展，項目主體單位必須從“投資、質(zhì)量、工期、安全、廉潔”五大控制方面嚴格監(jiān)管，使得政府投資項目取得更好的社會和經(jīng)濟效益。
參考文獻：
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摘要：本文針對公益性、基礎(chǔ)性投資項目的特點，從財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會經(jīng)濟影響評價和不確定性與風險分析等層面，構(gòu)建了公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價的指標體系，運用層次分析方法(AHP)，確定了各層次指標體系的權(quán)重系數(shù)，應(yīng)用模糊數(shù)學方法設(shè)計公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟模糊綜合評價模型，在一定程度上解決了如何量化公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價中大量存在的模糊性問題。
關(guān)鍵詞：層次分析法(AHP)公益性投資項目基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價
一、引言
經(jīng)濟評價(EconomicEvaluation)是根據(jù)國民經(jīng)濟長遠發(fā)展目標和社會需要，從資源最優(yōu)的角度或者從公眾利益的角度出發(fā)，用影子價格等參數(shù)調(diào)整項目的費用與效益，考慮經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)環(huán)境效益，計算投資項目的經(jīng)濟收益能力。投資項目經(jīng)濟評價是項目前期工作的重要內(nèi)容，對于加強固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控，提高投資決策的科學化水平，引導和促進各類資源合理配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，減少和規(guī)避投資風險，充分發(fā)揮投資效益，具有重要作用。國家發(fā)展改革委和建設(shè)部于2006年聯(lián)合的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)雖然增加了經(jīng)濟評價的內(nèi)容：費用效果分析和區(qū)域經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟影響分析，但未能給出公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價的整體框架和具體實施辦法。公益性、基礎(chǔ)性投資項目作為公共部門預(yù)算支出的核心，其經(jīng)濟評價工作的重要性也越加突出，而可持續(xù)發(fā)展理論的發(fā)展和完善對投資項目的經(jīng)濟評價工作提出了更高的要求。目前我國公益性、基礎(chǔ)性投資問題很多，損失浪費現(xiàn)象較為嚴重，經(jīng)濟評價的非科學化、隨意性是重要原因。自20世紀30年代起，國外即開始了在水利和公共工程領(lǐng)域運用現(xiàn)代項目分析評價方法：費用效益分析。西方項目評價方法大致分為兩大體系：基于影子價格的價格體系和基于項目對國民經(jīng)濟影響分析的影響體系。價格體系主要包括OECD法(L-M法)，S-VT法(WB法)以及UNIDO法(準則法)；影響體系主要代表是EM法(影響方法)。這些研究方法對于構(gòu)建我國公益性、基礎(chǔ)性項目經(jīng)濟評價指標體系有一定借鑒意義。按照投資使用方向和投資主體的活動范圍分類，可以將投資項目分為競爭性投資項目、基礎(chǔ)性投資項目和公益性投資項目。競爭性投資項目指投資收益較高、產(chǎn)品壟斷性低、市場調(diào)節(jié)較靈敏和競爭性較強的行業(yè)部門的相關(guān)項目，主要包括工業(yè)、建筑業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)、咨詢業(yè)及金融保險業(yè)等?；A(chǔ)性投資項目指投資收益率較低、投資期限較長、有一定自然壟斷性的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施部門的投資項目，以及直接增強國力的符合規(guī)模經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)投資項目，一般包括農(nóng)林水利設(shè)施、煤礦、電站、鐵路、公路、機場、城市道路、城市公共交通、城市供熱、供水、煤氣，給排水、防洪、防震、防風等。公益性投資項目則是指非營利性和具有社會效益性的投資項目，其主要包括文化、教育、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、公檢法等政權(quán)設(shè)施、政府機關(guān)、社會團體、國防設(shè)施等。本文的研究對象即上述非營利性公益性、基礎(chǔ)性的投資項目。投資項目評價按照評估時間及所處階段可分為項目前評價、中期評價和后期評價。本文著重關(guān)注項目前評價。與競爭性投資項目相比，公益性、基礎(chǔ)性投資項目具有非私有品性；投資規(guī)模大，項目周期長，風險因素眾多；投資收益率較低；具有較大的外部性；目標的多重性；利益的難以計算性等特點。公益性、基礎(chǔ)性投資項目的投資經(jīng)濟效益主要不是體現(xiàn)在其營利性上，而是體現(xiàn)在其社會效果上。姚友勝等(2004)認為，完善我國現(xiàn)行建設(shè)項目的經(jīng)濟評價體系必須引入宏觀指標，并提出了在公共建設(shè)項目評價中引入宏觀經(jīng)濟效果評價指標的構(gòu)想。李春梅等(2003)結(jié)合環(huán)境經(jīng)濟學、生態(tài)經(jīng)濟學理論，探討了公共項目經(jīng)濟評價的新方法：量化生態(tài)環(huán)境效益，應(yīng)用沖突協(xié)同理論，采用多目標規(guī)劃模型，重視外部經(jīng)濟性。嚴玲等(2003)提出在水利工程項目經(jīng)濟評價中采用基于可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)經(jīng)濟效益評估方法。劉燕等(2004)嘗試將實物期權(quán)評價方法應(yīng)用于內(nèi)河航運建設(shè)項目的國民經(jīng)濟評價與決策中。羅時磊等(2005)論述了社會評價的內(nèi)涵、發(fā)展、工作性質(zhì)、評價內(nèi)容、項目特點和社會評價具體操作的關(guān)系，以及我國開展社會評價工作面臨的主要問題。我國公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價主要存在費用與效益界定不清和計算方法不夠客觀；缺乏系統(tǒng)全面的評價指標體系；輕視生態(tài)環(huán)境效益；缺乏區(qū)域和宏觀經(jīng)濟影響分析；對風險分析重視不夠等問題?；谝陨峡紤]，本文通過對公益性、基礎(chǔ)性投資項目經(jīng)濟評價的專門研究，形成了一套較為系統(tǒng)、完整的評價體系，將層次分析法和模糊綜合評價法相結(jié)合，使社會經(jīng)濟影響評價和風險分析中的定性問題轉(zhuǎn)化為定量化分析結(jié)果，為項目方案的選優(yōu)提供了科學的依據(jù)。
注：本文內(nèi)容所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。
