時間：2022-07-20 20:00:40
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(一)建立了三級安全管理網絡
公司自成立之日起即建立了三級安全管理網絡，實行安全生產責任制?？偨浝頌榘踩a第一責任人；分管工程副總經理及各部門經理為二級安全責任，主抓公司及部門安全生產，負責做好本部門的安全生產及人身安全管理，做好各項防火、防盜等措施，并積極配合安全員的各項工作；公司安全員為安全直接責任人，協助公司領導對整個公司的安全生產進行檢查、監(jiān)督，并按要求向安全管理小組提供信息，執(zhí)行公司安全會議的決議，組織學習各項安全生產制度及文件，及時會同各部配置安全設施，按期參加多經安全會議。
(二)安全管理制度體系初步建立
制定并實施了公司安全管理制度，主要包括以下幾方面：
1、例會制度：定期召開安全生產、文明施工會議，要求施工單位、監(jiān)理單位必須派安全負責人參加會議，分析安全生產、文明施工形勢，布置安全生產、文明施工工作。
2、對施工單位的安全管理：
(1)選擇安全記錄良好的施工隊伍，并在施工合同中簽訂安全責任狀，明確施工單位的安全責任。
(2)施工單位進場時，檢查其施工安全制度、安全措施、安全人員配置是否齊全、得當，合格后方可進場施工。
(3)施工單位必須遵守工程建設安全生產有關管理規(guī)定，嚴格按安全標準組織施工。
(4)要求施工單位建立健全安全生產責任制并嚴格執(zhí)行，安全生產目標層層把關，落實到人；安全生產、文明施工必須符合安監(jiān)站制定的檢查評定標準要求。
3、嚴格執(zhí)行招投標制度，并將安全作為重要的分項對投標單位進行評價、考察。
4、獎懲制度：
(1)發(fā)生安全事故要查明事故發(fā)生原因，明確責任，分別對直接責任人、間接責任人、分管負責人等進行相應處理，并輔以50-1000元的罰款。
(2)對安全管理先進部室及個人，公司將對其進行獎勵，具體執(zhí)行辦法由安全小組會議決定。
(三)現場安全管理
1、定期不定期地對施工單位進行檢查，對安全工作、安全記錄進行監(jiān)督檢查，提出處理意見并限期整改。
2、監(jiān)督檢查施工現場的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、衛(wèi)生防疫等項工作。
二、危險點分析與控制
房地產公司在建設施工過程中主要的危險點有臨時用電、高處作業(yè)、建筑機械使用、腳手架防護等處。要求施工單位嚴格按有關規(guī)范規(guī)定的內容要求落實，施工單位對現場安全文明承擔一切責任，安全管理由房地產公司組織，委派監(jiān)理單位對執(zhí)行程度檢查核證。對危險點的控制要求如下(詳見《****創(chuàng)建安全文明小區(qū)規(guī)劃》)：
(一)臨時用電
1、用電管理：審查臨時用電施工組織設計，審核專業(yè)人員的配備狀況，檢查安全技術檔案等。
2、施工現場與周圍環(huán)境：檢查在建工程與外電線路的安全距離，檢查外電保護措施等。
3、接地與防雷措施是否符合有關規(guī)范要求，檢查接地電阻的施工質量，檢查防雷現場建筑機械防雷裝置情況等。
4、檢查配電室、配電線路、配電箱及開關箱設置是否符合國家有關規(guī)范要求，保護措施是否得當等。
5、審查電動建筑機械和手持電動工具性能、質量、安裝是否符合國家、行業(yè)標準及安全技術規(guī)程要求，防觸電、防火措施是否落實等。
6、檢查照明用電是否符合有關標準、規(guī)范的要求等。
(二)高處作業(yè)
1、高處作業(yè)措施：審查施工組織設計中高空作業(yè)的安全技術措施，審查施工單位責任制落實情況、技術教育、作業(yè)人員狀況及人身防護用具的配備情況，檢查施工單位雨天和雪天高處作業(yè)防滑、防寒和防凍措施等。
2、臨邊與洞口的控制：檢查臨邊和洞口防護設施設置和措施是否符合安全規(guī)范要求等。
3、攀登與懸空作業(yè)的控制：檢查作業(yè)用具是否牢固、可靠，檢查防護措施的設置是否符合安全要求，檢查作業(yè)過程是否符合安全規(guī)定等。
4、高處作業(yè)安全防護措施的驗收：嚴格進行安全設施逐項檢查和驗收，檢查安全防護用品和設備的性能和質量，檢查技術措施的落實情況等。
(三)建筑機械使用安全
1、建筑機械的使用嚴格要求按《建筑機械使用安全技術規(guī)程》進行檢查。
2、機械設備的操作人員必須經過專業(yè)培訓考試合格，并取得有關部門頒發(fā)的操作證或駕駛執(zhí)照、司爐證、特殊工種操作證后，方可獨立操作。
3、高空作業(yè)必須戴安全帽。
4、起重作業(yè)必須嚴格按有關操作規(guī)程進行，保護措施得當。
5、混凝土振搗器操作人員必須穿戴絕緣膠鞋和絕緣手套。
6、木工機械工作場所備有齊全可靠的消防器材，落實防火措施等等。
(四)腳手架的安裝使用
1、搭設腳手架的鋼管材質必須符合國家有關標準。
2、要有足夠的牢固性和穩(wěn)定性；嚴格控制腳手架的施工使用荷載。
3、腳手架搭設完畢后必須進行檢查驗收，經檢查合格后才準使用。
4、遇有六級以上大風、大霧、大雨和大雪天氣應暫停腳手架作業(yè)，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施
(一)明確安全生產、文明施工控制目標
1、杜絕發(fā)生各類傷亡事故；
2、一般事故年負傷率不得超過2‰；
3、不得發(fā)生經濟損失超過5000元的事故；
4、建筑及生活垃圾隨時清運，始終保持施工道路和施工現場清潔，保證車輛暢通無阻；
5、創(chuàng)安全生產、文明施工紅牌工地。
(二)進一步健全安全管理制度
為貫徹“安全第一、預防為主”的方針，全面落實安全生產責任制，提高安全管理水平，公司將根據國家、省、市有關法律、法規(guī)和規(guī)范、標準、規(guī)定，同時結合公司和工地實際情況，制定和完善各項安全管理制度。
(三)加強對外包施工隊伍的管理
1、加強對外包隊伍的資格審查，要求外包隊伍需具備相應條件：
（1）要求具有獨立法人資格的企業(yè)；有關部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；法人代表資格證書；施工簡歷；近三年安全施工記錄；安全施工管理記錄。
（2）使用的電工、焊工、起重工、爆破工等特種作業(yè)人員，必須經過專門的安全技術培訓，經國家授權的專業(yè)部門考試合格，取得上崗資格證書，方可上崗工作。
（3）設有安全機構或專兼職安全員、技術員。
2、在工程承包合同中明確有關安全生產條款。
（1）在合同中明確發(fā)包單位和承包單位的安全責任。
（2）在合同中明確技術要求及施工質量要求，承包方承擔的其職責和工作范圍內的全部安全責任等。
（3）承包合同簽訂前，審查合同是否符合有關規(guī)定，安全技術組織措施是否完善，人員組成和負責人是否符合要求等。
(四)加大對承包單位的管理力度，加強考核和監(jiān)督
1、工程部定期對工程進行一次全面檢查，全面掌握工程安全質量狀況，及時提出施工安全要求和質量要求。
2、工程部要隨時掌握工程施工進度和質量，及時解決施工中的安全和質量問題。
3、經常檢查監(jiān)督施工人員勞動保護用品的發(fā)放使用情況，發(fā)現不符合要求的，應停止其工作，并通知其負責人。
4、發(fā)生過重大人身傷亡事故的承包單位，不服從安全監(jiān)督部門及工程部管理的承包單位，造成公司安全、質量事故的承包單位，嚴重違章作業(yè)、管理混亂的承包單位立即終止合同，退出現場并不得重新錄用。
(五)加強教育和培訓，增強人員的安全意識
要求施工單位主要負責人、分管安全生產的負責人和安全生產管理人員必須參加安全生產教育培訓，必須經過有關主管部門的安全生產知識和管理能力考核，考核合格后方可任職。未經安全生產教育和培訓合格的從業(yè)人員，不得上崗作業(yè)。
要求施工單位要在工作間隙有針對性地進行現場安全培訓。每周應有不少于2小時的安全活動時間，學習有關安全法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程等，對照規(guī)程查找安全隱患制定措施，并應做好記錄。
(六)反裝置性違章，消除安全隱患
裝置性違章指工作現場的環(huán)境、設備、設施及工器具不符合國家、行業(yè)、公司有關規(guī)定及反事故措施和保證人身安全的各項規(guī)定及技術措施的要求，不能保證人身和設備安全的一切不安全狀態(tài)。
反違章是企業(yè)全員性工作，必須做到層層抓、層層保。反違章工作要做到“管理、倫理、法理”三管齊下，做到有章可循、有人負責、重獎重罰，克服以罰代管和只管不罰。
工程管理人員根據其安全職責及有關規(guī)范標準，制定出各種工作的安全措施和勞動保護技術措施，使反裝置性違章有章可循。對反裝置性違章實行全過程管理，為杜絕新的裝置性違章，在設計、訂貨、施工、調試、驗收等階段嚴格把關，各級施工單位、調試單位嚴格按設計圖紙、技術規(guī)范、工藝規(guī)范組織和進行施工調試，設計與現場實際或最新規(guī)程不符的要及時變更設計。
(一)建立了三級安全管理網絡
公司自成立之日起即建立了三級安全管理網絡，實行安全生產責任制?？偨浝頌榘踩a第一責任人；分管工程副總經理及各部門經理為二級安全責任，主抓公司及部門安全生產，負責做好本部門的安全生產及人身安全管理，做好各項防火、防盜等措施，并積極配合安全員的各項工作；公司安全員為安全直接責任人，協助公司領導對整個公司的安全生產進行檢查、監(jiān)督，并按要求向安全管理小組提供信息，執(zhí)行公司安全會議的決議，組織學習各項安全生產制度及文件，及時會同各部配置安全設施，按期參加多經安全會議。
(二)安全管理制度體系初步建立
制定并實施了公司安全管理制度，主要包括以下幾方面：
1、例會制度：定期召開安全生產、文明施工會議，要求施工單位、監(jiān)理單位必須派安全負責人參加會議，分析安全生產、文明施工形勢，布置安全生產、文明施工工作。
2、對施工單位的安全管理：
(1)選擇安全記錄良好的施工隊伍，并在施工合同中簽訂安全責任狀，明確施工單位的安全責任。
(2)施工單位進場時，檢查其施工安全制度、安全措施、安全人員配置是否齊全、得當，合格后方可進場施工。
(3)施工單位必須遵守工程建設安全生產有關管理規(guī)定，嚴格按安全標準組織施工。
(4)要求施工單位建立健全安全生產責任制并嚴格執(zhí)行，安全生產目標層層把關，落實到人；安全生產、文明施工必須符合安監(jiān)站制定的檢查評定標準要求。
3、嚴格執(zhí)行招投標制度，并將安全作為重要的分項對投標單位進行評價、考察。
4、獎懲制度：
(1)發(fā)生安全事故要查明事故發(fā)生原因，明確責任，分別對直接責任人、間接責任人、分管負責人等進行相應處理，并輔以50-1000元的罰款。
(2)對安全管理先進部室及個人，公司將對其進行獎勵，具體執(zhí)行辦法由安全小組會議決定。
(三)現場安全管理
1、定期不定期地對施工單位進行檢查，對安全工作、安全記錄進行監(jiān)督檢查，提出處理意見并限期整改。
2、監(jiān)督檢查施工現場的消防工作、冬季防寒、夏季防暑、文明施工、衛(wèi)生防疫等項工作。
二、危險點分析與控制
房地產公司在建設施工過程中主要的危險點有臨時用電、高處作業(yè)、建筑機械使用、腳手架防護等處。要求施工單位嚴格按有關規(guī)范規(guī)定的內容要求落實，施工單位對現場安全文明承擔一切責任，安全管理由房地產公司組織，委派監(jiān)理單位對執(zhí)行程度檢查核證。對危險點的控制要求如下(詳見《****創(chuàng)建安全文明小區(qū)規(guī)劃》)：
(一)臨時用電
1、用電管理：審查臨時用電施工組織設計，審核專業(yè)人員的配備狀況，檢查安全技術檔案等。
2、施工現場與周圍環(huán)境：檢查在建工程與外電線路的安全距離，檢查外電保護措施等。
3、接地與防雷措施是否符合有關規(guī)范要求，檢查接地電阻的施工質量，檢查防雷現場建筑機械防雷裝置情況等。
4、檢查配電室、配電線路、配電箱及開關箱設置是否符合國家有關規(guī)范要求，保護措施是否得當等。
5、審查電動建筑機械和手持電動工具性能、質量、安裝是否符合國家、行業(yè)標準及安全技術規(guī)程要求，防觸電、防火措施是否落實等。
6、檢查照明用電是否符合有關標準、規(guī)范的要求等。
(二)高處作業(yè)
1、高處作業(yè)措施：審查施工組織設計中高空作業(yè)的安全技術措施，審查施工單位責任制落實情況、技術教育、作業(yè)人員狀況及人身防護用具的配備情況，檢查施工單位雨天和雪天高處作業(yè)防滑、防寒和防凍措施等。
2、臨邊與洞口的控制：檢查臨邊和洞口防護設施設置和措施是否符合安全規(guī)范要求等。
3、攀登與懸空作業(yè)的控制：檢查作業(yè)用具是否牢固、可靠，檢查防護措施的設置是否符合安全要求，檢查作業(yè)過程是否符合安全規(guī)定等。
4、高處作業(yè)安全防護措施的驗收：嚴格進行安全設施逐項檢查和驗收，檢查安全防護用品和設備的性能和質量，檢查技術措施的落實情況等。
(三)建筑機械使用安全
1、建筑機械的使用嚴格要求按《建筑機械使用安全技術規(guī)程》進行檢查。
2、機械設備的操作人員必須經過專業(yè)培訓考試合格，并取得有關部門頒發(fā)的操作證或駕駛執(zhí)照、司爐證、特殊工種操作證后，方可獨立操作。
3、高空作業(yè)必須戴安全帽。
4、起重作業(yè)必須嚴格按有關操作規(guī)程進行，保護措施得當。
5、混凝土振搗器操作人員必須穿戴絕緣膠鞋和絕緣手套。
6、木工機械工作場所備有齊全可靠的消防器材，落實防火措施等等。
(四)腳手架的安裝使用
1、搭設腳手架的鋼管材質必須符合國家有關標準。
2、要有足夠的牢固性和穩(wěn)定性；嚴格控制腳手架的施工使用荷載。
3、腳手架搭設完畢后必須進行檢查驗收，經檢查合格后才準使用。
4、遇有六級以上大風、大霧、大雨和大雪天氣應暫停腳手架作業(yè)，雨雪后操作要有防滑措施等等。
三、今后要采取的措施
(一)明確安全生產、文明施工控制目標
1、杜絕發(fā)生各類傷亡事故；
2、一般事故年負傷率不得超過2‰；
3、不得發(fā)生經濟損失超過5000元的事故；
4、建筑及生活垃圾隨時清運，始終保持施工道路和施工現場清潔，保證車輛暢通無阻；
5、創(chuàng)安全生產、文明施工紅牌工地。
(二)進一步健全安全管理制度
為貫徹“安全第一、預防為主”的方針，全面落實安全生產責任制，提高安全管理水平，公司將根據國家、省、市有關法律、法規(guī)和規(guī)范、標準、規(guī)定，同時結合公司和工地實際情況，制定和完善各項安全管理制度。
(三)加強對外包施工隊伍的管理
1、加強對外包隊伍的資格審查，要求外包隊伍需具備相應條件：
（1）要求具有獨立法人資格的企業(yè)；有關部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書；法人代表資格證書；施工簡歷；近三年安全施工記錄；安全施工管理記錄。
（2）使用的電工、焊工、起重工、爆破工等特種作業(yè)人員，必須經過專門的安全技術培訓，經國家授權的專業(yè)部門考試合格，取得上崗資格證書，方可上崗工作。
（3）設有安全機構或專兼職安全員、技術員。
2、在工程承包合同中明確有關安全生產條款。
（1）在合同中明確發(fā)包單位和承包單位的安全責任。
（2）在合同中明確技術要求及施工質量要求，承包方承擔的其職責和工作范圍內的全部安全責任等。
（3）承包合同簽訂前，審查合同是否符合有關規(guī)定，安全技術組織措施是否完善，人員組成和負責人是否符合要求等。
(四)加大對承包單位的管理力度，加強考核和監(jiān)督
1、工程部定期對工程進行一次全面檢查，全面掌握工程安全質量狀況，及時提出施工安全要求和質量要求。
2、工程部要隨時掌握工程施工進度和質量，及時解決施工中的安全和質量問題。
3、經常檢查監(jiān)督施工人員勞動保護用品的發(fā)放使用情況，發(fā)現不符合要求的，應停止其工作，并通知其負責人。
4、發(fā)生過重大人身傷亡事故的承包單位，不服從安全監(jiān)督部門及工程部管理的承包單位，造成公司安全、質量事故的承包單位，嚴重違章作業(yè)、管理混亂的承包單位立即終止合同，退出現場并不得重新錄用。
(五)加強教育和培訓，增強人員的安全意識
要求施工單位主要負責人、分管安全生產的負責人和安全生產管理人員必須參加安全生產教育培訓，必須經過有關主管部門的安全生產知識和管理能力考核，考核合格后方可任職。未經安全生產教育和培訓合格的從業(yè)人員，不得上崗作業(yè)。
要求施工單位要在工作間隙有針對性地進行現場安全培訓。每周應有不少于2小時的安全活動時間，學習有關安全法規(guī)、標準、規(guī)范、規(guī)程等，對照規(guī)程查找安全隱患制定措施，并應做好記錄。
(六)反裝置性違章，消除安全隱患
裝置性違章指工作現場的環(huán)境、設備、設施及工器具不符合國家、行業(yè)、公司有關規(guī)定及反事故措施和保證人身安全的各項規(guī)定及技術措施的要求，不能保證人身和設備安全的一切不安全狀態(tài)。
反違章是企業(yè)全員性工作，必須做到層層抓、層層保。反違章工作要做到“管理、倫理、法理”三管齊下，做到有章可循、有人負責、重獎重罰，克服以罰代管和只管不罰。
工程管理人員根據其安全職責及有關規(guī)范標準，制定出各種工作的安全措施和勞動保護技術措施，使反裝置性違章有章可循。對反裝置性違章實行全過程管理，為杜絕新的裝置性違章，在設計、訂貨、施工、調試、驗收等階段嚴格把關，各級施工單位、調試單位嚴格按設計圖紙、技術規(guī)范、工藝規(guī)范組織和進行施工調試，設計與現場實際或最新規(guī)程不符的要及時變更設計。
Abstract: The real estate construction quality is related to multiple construction main body, any one of the construction of main careless may cause quality problems appeared in the construction of real estate. Because of some main building in construction, quality and safety consciousness, responsibility is not in place, management is not comprehensive, resulting in a variety of quality problems in building. This article discusses the cause of real estate construction site management problems, discuss how to strengthen the management of the construction site real estate construction.
Keywords: real estate; construction management; measures
中圖分類號：TU71文獻標識碼：A文章編號：
房地產工程建設，異于科學實驗，嚴禁不合格、失敗品，而建筑工程施工管理工作，就是為了“工程建設質量”達標的“現場質量管理”，其反映設計要求實現指定質量等級，將抽像設計要求與復雜的質量標準、規(guī)程等實物化與具體化，建筑工程質量的好壞，將影響建筑物的“驗收與使用”以及整個工程的“工期”、“質量”、“投資”與“預期”效果，直接牽連房地產開發(fā)的“社會、經濟”效益。由此可見，建筑工程施工管理為房地產開發(fā)成功的關鍵。
一、施工現場管理存在的問題
工程項目的現場施工管理，應該是個老生常談的話題，就本人從事現場施工管理多年經驗，淺談施工管理中以下幾方面的問題。
1 技術方面
作為一個工程項目，其施工工藝復雜，材料品種繁多，各施工工種班組多。這要求我們作為現場施工管理人員務必做好技術準備，首先，必須熟悉施工圖紙，針對具體的施工合同要求，盡最大限度去優(yōu)化每一道工序，每一分項(部)工程，同時考慮自身的資源(施工隊伍、材料供應、資金、設備等)各氣候等自然條件，認真、合理地做好施工組織計劃，并以橫道圖或網絡圖表示出來，從大入小，由面及點，確保每一分項工程能納入受控范圍之中。其次，針對工程特點，除了合理的施工組織計劃外，還必須在具體的施工工藝上作好技術準備，特別是高新技術要求的施工工藝。對工程設計變更做好技術交底和及時辦理好簽證工作。 2施工方面 施工的關鍵是進度和質量。對于進度，原則上按原施工組織計劃執(zhí)行。但作為一個項目而言，現場情況千變萬化，如材料供應，設計變更等所難免，絕對不能模式化，必須根據實際情況進行調整，安排。施工質量能否得于保證，最重 要的是一定要嚴格按照相關的國家規(guī)范和有關標準的要求來完成每一工序，嚴禁偷工減料。必須貫徹執(zhí)行“三檢”制，即自檢、專檢、交接檢，通過層層的檢查，驗收后方允許進入下一道工序，從而確保整個工程的質量。
3 資料管理方面 一個項目的管理，除了材料、施工、技術、人員的管理認別，還有個不容忽視的問題就是資料的管理。任何項目的驗收，都必須有竣工資料這一項。竣工資料所包含的材料合格證、檢驗報告、竣工圖、驗收報告、設計變更、測量記錄、隱蔽工程驗收單，有關技術參數測定驗收單、工作聯系函、工程簽證等等，都要求我們在整個項目施工過程中要一一注意收集歸類存檔。如有遺漏，將經竣工驗收和項目結算帶來不必要的損失，有的影響更是無法估量。
4安全施工方面
安全第一，預防為主，安全管理是現場管理的重中之重。建立健全安全保證體系制度，安全生產責任制度，安全生產教育培訓制度及安全技術交底，特種人員持證上崗制度，動火作業(yè)申請和危險分部分項工程審批認證制度及安全檢查制度的建立和實施，安全資金落實到位，為安全管理提供保障。安全管理分解落實到各崗位管理人員，專職安全員做好現場監(jiān)管，杜絕施工中的坍塌，物理打擊，高處墜落，機械傷害，觸電火災中毒等事故，做好應急預案，消滅違章指揮，違章作業(yè)和慣性事故，現場的安全管理工作任重道遠。
二、房地產項目的施工管理措施
1 對工程的質量嚴格把關
加強質量管理，不要出現過多的返工率。在項目施工過程中，嚴格把質量關，這就需要對其中所存在的任何細節(jié)都應該引起足夠的重視。在整個項目施工過程中，各方質量監(jiān)管人員都需要對施工所有工序的管理工作和質量檢查加大力度，采取科學的措施，以免不必要的質量問題出現，從而使因為質量問題而造成的人力、物力、財力浪費現象。
1.1施工單位應該嚴格按圖施工 甲方代表應該不定期對施工單位進行抽查，檢查其是不是嚴格按照施工圖紙進行施工。若是發(fā)現其中存在問題，必須在第一時間進行處理，需要返工的應該馬上返工。如果因為這種情況而造成嚴重損失都應由施工單位負責。與此同時，應該注重不能在沒有監(jiān)理單位和施工單位的前提下進行相關事宜的交涉。要注意在施工中是不是存在以次充好、偷工減料等系列問題。施工方在項目施工中若是存在偷工減料和在施工中使用不合格建筑構配件、材料以及設備的，必須在一時間停止施工并且要求其馬上改正，對施工方予以一定的懲罰。若是情節(jié)較為嚴重的，應該要求施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質等級。因為工程質量的問題而使所規(guī)定的質量標準無法實現，就需要施工方實施修理和返工，因此而造成的損失也需要由施工方承擔責任。
1.2加強驗收和檢查中間部位以及隱蔽工程
房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規(guī)定的中間驗收部位時，施工方必須要先進行自檢，監(jiān)理復檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時問和地點。驗收合格，甲方代表方在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規(guī)定的時間內整改并重新組織驗收。
如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表有權檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對隱蔽工程記錄單不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。
2 施工項目成本控制
（1）建立項目月度財務收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。（2）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（3）加強質量管理，控制成本質量。成本是項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和。質量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經濟核算的“三同步”，就是統(tǒng)計核算、業(yè)務核算、會計核算的“三同步”。（6）應用成本控制的財務方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。
3 施工項目進度與安全控制
施工項目進度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協調。規(guī)劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃?？刂剖窃谑┕ろ椖繉嵤┑娜^程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務和工作責任，建立進度控制的組織系統(tǒng)，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標: 建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項工程的施工任務，編制季度、月( 旬) 作業(yè)計劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標等。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產項目施工管理的基本職能
1、計劃職能：它能把項目的全部的目標、全過程和全部的活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道。用一個動態(tài)的計劃系統(tǒng)來協調控制整個項目，以便及時發(fā)現弊端，使項目協調有序地達到預期的目標。
2、組織職能：是指通過授權、職責劃分、合同簽定與執(zhí)行和各種規(guī)章制度等方式建立高效率的組織保障系統(tǒng)，以確保項目目標得以實現。
3、協調職能：施工項目管理是在一個時間段內進行的有序過程中，根據時間段及項目要求的變化，管理內容也發(fā)生變化，所以施工項目管理要求強化組織協調工作。項目不同的階段、不同的部門、不同的層次之間存在著大量的結合部，這些結合部之間協調、溝通是項目管理的主要的職能。在各種協調中，人際關系的協調最為重要。房地產項目開發(fā)是具有復雜性和系統(tǒng)性的，項目經理在整個項目開發(fā)的工程中即要進行內部協調也要進行外部協調。外部協調包括與那些房地產開發(fā)建設相關的政府職能部門的協調，為了能達到項目預期的利潤目標，在遵循相關法律法規(guī)以及相關的各項條例的基礎上，進行必要的協調工作；內部協調包括對企業(yè)各個部門以及人員的協調，使其達到最佳的運轉狀態(tài)，服務于工程項目的整個過程。同時內部協調還包括與施工項目的承包商和監(jiān)理公司該項目監(jiān)理部的相關協調。工程項目管理的主要內容包括：質量、進度、成本控制、合同、安全、信息管理，以及開發(fā)商、建設師、承包商等關系的協調。所有的協調都是建立在人與人之間的相互溝通、理解和尊重基礎上，所以說在整個協調的過程中，人際關系的協調是核心的地位。
4、控制職能：項目管理通過計劃、決策、反饋對整個項目實行有效的控制。項目的控制往往是通過項目分解，階段性目標的提出和檢驗各項指標、定額的貫徹和執(zhí)行以及在實際施工過程中的反饋和決策來實現的。施工項目控制是以質量控制、進度控制、成本控制為中心。
二、房地產項目的施工管理措施
1、 對工程的質量嚴格把關
對質量加強管理，返工率要嚴格控制。在項目施工過程中，對工程質量要嚴格把關，必須對所有細節(jié)都充分重視。在整個的項目施工過程中各方的質量監(jiān)管人員要對施工的所有工序都必須加強管理工作和質量檢查，采取嚴格的措施，避免質量問題，避免因為質量問題而導致的不必要的人力、物力、財力的浪費，造成工程投資的加大。
首先，必須嚴格保證施工單位按圖施工。甲方代表必須對施工單位是否在施工時嚴格按照設計圖紙隨時的進行抽查。如果發(fā)現問題，必須及時的進行處理，需要返工的立即返工。因此而造成的損失必須由施工單位負責。同時必須注意，不能繞過監(jiān)理單位與施工單位直接進行交涉。要仔細檢查施工中是否存在以次充好、偷工減料等問題。施工方在項目施工中如果存在偷工減料和在施工中使用不合格的建筑構配件、材料以及設備的，必須及時給予制止并責令其改正，對施工方加以處罰。如果情節(jié)比較嚴重，要責令施工單位停業(yè)整頓，降低施工方的資質等級。因為工程質量而達不到所規(guī)定的質量標準的部分，要責令施工方進行修理、返工，因此而導致的損失由施工方進行賠償。
其次，要對中間部位和隱蔽工程加強驗收和檢查。房地產建筑工程在施工中具備覆蓋、掩蓋情況或到了協議規(guī)定的中間驗收部位時，施工方必須要先進行自檢，監(jiān)理復檢，然后告知甲方代表。提供書面通知，寫清施工方自檢的記錄，關于隱蔽工程和中間部位所驗收的項目、驗收的時問和地點。驗收合格，甲方代表方在驗收記錄上簽字以后，施工方才能繼續(xù)施工，如果甲方代表驗收不合格，施工方必須在規(guī)定的時間內整改并重新組織驗收。如果隱蔽工程部分沒有進行驗收，甲方代表有權檢驗已經隱蔽的工程部分，施工方要按規(guī)定進行剝露檢查，積極配合甲方的檢查。如果檢查不合格，甲方代表對隱蔽工程記錄單不能簽字，同時要讓施工方拆除返工。
2、施工項目成本控制
（1）建立項目月度財務收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。（2）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（3）加強質量管理，控制成本質量。成本是項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和。質量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。（4）堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。（5）定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經濟核算的“三同步”，就是統(tǒng)計核算、業(yè)務核算、會計核算的“三同步”。（6）應用成本控制的財務方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。
3、施工項目進度與安全控制
施工項目進度控制方法主要是規(guī)劃、控制和協調。規(guī)劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃?？刂剖窃谑┕ろ椖繉嵤┑娜^程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具
體任務和工作責任，建立進度控制的組織系統(tǒng)，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標: 建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執(zhí)行，按期完成分部分項工程的施工任務，編制季度、月( 旬) 作業(yè)計劃，并控制其執(zhí)行，完成規(guī)定的目標等。
安全管理主要是落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。為此，建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動；建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況；施工項目要通過監(jiān)察部門的安全生產資質審查，并得到認可；施工項目負責施工生產中物的狀態(tài)審驗與認可，承擔物的狀態(tài)漏驗、失控的管理責任；一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證；安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
總之，建設單位在房地產開發(fā)項目施工階段項目管理中，只有做好管理，才能減少失誤，保證決策正確；才能增強企業(yè)的競爭力，贏得主動；才能有效地整合房地產項目資源，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等，使之形成一種前所未有的優(yōu)勢。
參考文獻：
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中圖分類號： C93 文獻標識碼： A
引言
縱觀整個房地產開發(fā)企業(yè)，其項目的質量環(huán)節(jié)占據著相當重要的地位，也是整個項目最為關鍵的一個環(huán)節(jié)，因為，它直接關系著企業(yè)的經濟命脈，對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關重要的影響作用。近年來，由于經濟市場的迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產企業(yè)在開發(fā)項目的質量環(huán)節(jié)中旱現出了各種各樣的弊端，這對企業(yè)的氏遠發(fā)展是相當小利的。為了盡最大程度來提高房地產開發(fā)項目中的質量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產開發(fā)項目中質量問題的目的。
一、房地產開發(fā)項目質量的概念
房地產項目是上程項目的一個分類在房地產開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產開發(fā)項目質量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設定相關的質量監(jiān)測方案，構建相應的質量管理條件和內容，嚴格依據這此內容來確保項目質量這一環(huán)節(jié)，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現利潤最大化打下夯實的基礎。
二、房地產開發(fā)項目中存在的質量問題
眾所周知，在房地產的開發(fā)過程中，必須要經歷的有四個過程，第一個是房地產項目的市核通過階段；第_個是項目施工初期的準備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產項目的施工驗收階段。如果這四個環(huán)節(jié)中，有哪一個環(huán)節(jié)出現了問題，都將導致房地產開發(fā)項目質量問題的出現。下面筆者就這四個方面可能存在的質量問題談談自己的看法。
1、房地產項目市核通過階段存在的質量問題
作為房地產上程施工開發(fā)的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質量問題。在這一階段，一方面，房地產上程項目設計方案的質量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設計內容嚴重偏離了最初的設計理念，如此一來，對施工項目的市核質量與設計質量有著相當重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完個按照現有的規(guī)定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。
2、房地產項目初期準備階段中存在的質量問題
在房地產項目的初期準備過程中，也同樣存在著一系列的質量問題。首先，在對項目進行初期市核的過程中，設計的質量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于上程項目施工圖紙的設計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設計，或者是由于設計太過于表面化，使得施工圖紙的設計失去了其實際意義；最后，由于我國現如今的項目施工設計方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項目的質量帶來了嚴重的影響。
3、房地產項目施工階段中存在的質量問題
在房地產施工階段中，包含有對項目的招標過程以及具體的施工環(huán)節(jié)首先，對房地產項目的招標上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一此暗箱操作的不良現象，最終導致了項目招標出現紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設備、原材料以及技術等采取嚴格的市查，造成施工結果的小理想；最后，在施工過程中進行質量監(jiān)管的相關負責人，自身存在著小專業(yè)以及缺少相關素養(yǎng)的問題
4、房地產項目的施工驗收階段中存在的質量問題
在房地產施工項目的后期，驗收上作是相當必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經理并沒有關注施工的仃一個環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當不可取的:第二，在對項目進行最終的評估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請專門的相關單位進行必要的分析和總結，甚至于沒有進行相關上作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關的客服上作人員，由于缺乏相應的房地產專業(yè)知識，給房地產的開發(fā)上作帶來了一定的困難。
三、房地產項目施工現場質量控制與管理的措施
1、嚴格把關工程的質量
在房地產項目施工過程中，加強對項目施工現場的質量管理，能夠降低工程的返工率。嚴格把關工程的質量，需要重視工程的任何細節(jié)，加大力度檢查施工工序的質量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現不必要的質量問題，造成則力、物力、人力浪費的現象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應嚴格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴重的損失，應山施工單位來負責，需要施工人員及時進行處理，對于需要返工的部分應馬上返工。在沒有施工單位和監(jiān)理單位的前提下交涉相關事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。
與此同時，加強檢查和驗收中間部位及隱蔽工程，房地產工程在施工中應具備掩蓋、覆蓋情況。驗收協議規(guī)定的部位時，應先進行監(jiān)理復檢、自檢，并告知甲方的代表，關于中間部位和隱蔽工程的驗收項目、驗收地點和驗收時問。驗收合格后，記錄甲方代表的驗收情況并簽上字。若甲方代表驗收時，出現質量不合格，需要施工人員在規(guī)定時間內重新組織和整改驗收。若隱蔽工程沒有驗收，甲方代表就要檢驗已隱蔽的工程，而施工單位應按照規(guī)定進行檢查。檢查不合格時，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時讓施工單位拆除返工。
2、提高施工人員的技術
房地產項目相關部門可以組織施工人員進行培訓，建立相關的施工項目制度來指導施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項目的質量。也可以組織施工單位的人員學習相關的專業(yè)知識，不斷提升自身的技能水平。質量成本包括故障成本和控制成本，通過加強項目的質量管理和成本控制，讓施工人員嚴格按照相關的要求與標準進行施工，以提高工程的質量，達到質量的標準。
3、加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協調、控制和規(guī)劃，協調和施工的進度有關，包括工作隊組、部門和單位之間的關系?？刂婆c施工項目的實施過程有關，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現偏差時，能夠采取相應的措施進行調整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標和總進度目標，并編制合理的進度計劃?？刂剖┕ろ椖康倪M度可以采取合同措施、技術措施、組織措施、信息管理措施和經濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務。
安全管理是為了落實安全責任，管理施工生產質量、成本、進度等目標責任。通過建立與完善施工項目，有領導、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產責任制度，以明確工作人員的安全責任，使工作人員積極檢查和落實安全責任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產資質，讓操作人員和管理人員簽訂安全協議，詳細、認真的記錄安全生產責任的情況，作為補償、分配的原始資料。
結束語
綜上所述，在房地產工程項目施工的過程中，施工管理工作是較為復雜的系統(tǒng)工程，需要采取科學合理地管理措施，保證施工項目的工程質量。房地產項目施工管理的關鍵內容是施工現場的質量控制和管理。應用工藝流程、施工技術方法等進行控制管理，對房地產項目的施工進度和質量保障有著積極的作用。
參考文獻
[1]朱立恒；淺談我國房地產開發(fā)項目的現場質量管理[J]；經營管理者.2013年04期:329.
1前言
當前，建筑行業(yè)的快速發(fā)展，使得行業(yè)競爭越來越強。而建筑施工項目，與人們的生命安全密切相關，并直接影響到房地產企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展?；诖?，就需要房地產開發(fā)項目加強施工現場管理，并優(yōu)化管理制度，提高自身的市場競爭實力，贏得更加健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
2房地產開發(fā)項目施工現場管理的優(yōu)化路徑
2.1強化質量管理
房地產開發(fā)單位在進行施工現場管理前，要依據施工質量要求，結合國家的相關法律法規(guī)、設計文件、現行規(guī)范、招投標文件等，有序地組織施工，并完善質量保障體系，通過實施可行性的質量控制措施，來提高現場施工質量，確保工程如期完成。（1）完善施工管理制度。在房地產開發(fā)項目施工前，施工單位要進行施工人員的安全教育、質量教育，使其樹立創(chuàng)優(yōu)意識。并通過定期組織施工技術人員進行技術、標準、規(guī)范等方面的培訓，以提高其施工質量。同時，施工單位所制定出的質量保證體系，要具有科學性、可行性，確保各項措施能夠高標準的執(zhí)行。在各階段的工程施工前，施工單位還需要對施工作業(yè)人員進行技術交底，并由監(jiān)理單位進行檢查之后備案。（2）做好質檢工作。施工單位的現場質檢人員必須要按照施工質量檢查流程進行（見圖1），并認真執(zhí)行質量檢查及驗收工作。同時，對分項工程的施工質量進行評定，在進入施工現場后，進行現場的實測實量，以免由于質量檢查不合格，而出現返工現象。監(jiān)理單位還需要對監(jiān)理工作人員進行嚴格的管理，使其恪守監(jiān)理職業(yè)要求，避免徇私枉法現象的出現。（3）強化旁站監(jiān)理。對于需要監(jiān)理旁站的施工工序、施工部位、施工工藝等，監(jiān)理單位應提出書面的監(jiān)理旁站記錄，并在實施旁站之前，通知施工單位。而在旁站監(jiān)理中，若是出現相關人員脫崗現象，要進行嚴厲的處罰，并扣除質量處罰金。若是施工單位的報驗資料不充足，或沒有人員參檢，監(jiān)理單位有權不予以驗收。對于重點施工部位、關鍵部位，以及隱蔽施工部位，在上報監(jiān)理單位進行工程驗收的同時，還需要在上報工程部驗收合格之后，進行下一工序的施工。而施工單位還需要嚴格按照總包負責的現場管理體系進行現場管理（4）控制施工質量。施工單位在項目施工中，需要對施工過程質量進行嚴格地控制，對于存在施工質量的相關問題，不可隱瞞，應該及時向施工監(jiān)理單位以及工程部上報，絕對禁止私自處理。在經由工程部、監(jiān)理單位提出整改意見之后，進行施工補救。針對嚴重的施工質量問題，則需要由工程部向設計單位反映，在出具設計方案之后，由施工單位予以整改，及時補救施工質量問題。（5）組織監(jiān)理單位進行學習。監(jiān)理單位要增強自身的專業(yè)素養(yǎng)，加強業(yè)務學習，對項目設計圖紙進行分析，并了解施工重要環(huán)節(jié)、施工驗收相關規(guī)范。在實際工程驗收中，做到心中有數，依循施工方案及現場施工規(guī)范，對混凝土現場坍塌情況進行檢查，一旦出現隨意更改混凝土配合比等行為，要予以及時地制止，并勒令其改正。在進行現場混凝土澆筑之后，施工單位還需要上報監(jiān)理單位以及工程部，在簽字獲得混凝土的澆筑令之后，才能夠進行現場混凝土的澆筑。而在模板支撐的拆除錢，也需要進行質量驗收，在經過審核認證之后，才能夠進行下一工序的施工。若是出現混凝土爛根或是漏振現象，應該及時進行補救，消除施工安全隱患，提高施工質量。（6）協調各方施工。施工單位需要對各方關系進行協調，讓相關的安裝工作，與土建施工進行相互配合，并做好項目工程的預留及預埋工作，由監(jiān)理單位對各項施工環(huán)節(jié)進行工程驗收。若是由于預留預埋出現錯誤，而導致結構墻板出現開洞、鑿槽現象，要對施工單位進行罰款處理。
2.2施工進度管理
為了確保項目工程能夠如期完成，以達到預期經濟效益，還需要施工單位結合預期完工計劃，進行現場施工進度管理。在進度管理中，首先要科學、合理地對資源進行優(yōu)化配置，組織施工人員，并對施工材料、施工設備進行妥善管理，讓施工得以順利地進行，以免造成較大的人力、物力浪費。同時，施工單位還需要加強質量管理、安全管理，避免由于施工質量問題，或是安全問題而造成工程不能如期完成，影響整個工程的施工進度。
2.3施工安全管理
安全施工是整個項目工程得以順利進行的前提。因此，施工單位還需要依據安全責任要求，建立一個相對完善的安全保障體系，實行安全生產責任制度。在安全制度的制定中，還需要將安全生產落實到個人，進行專職安全人員的配備，并對項目部經理、施工管理者、各級部門、各類人員的職責范圍進行安全責任制度的劃分。此外，施工單位還需要編制關于施工安全的技術措施計劃，如防火措施及規(guī)范、防毒措施、防爆防洪措施，防雷擊措施、防坍塌措施、防物體打擊措施等。同時，施工單位還需要對施工人員進行安全生產教育，并完善安全培訓教育制度，向施工人員進行安全知識、安全技能，及設備操作規(guī)范、性能、安全法則等方面知識的教育，樹立安全第一的思想，提高施工人員的安全意識。此外，施工單位還需要，建立其健全的安全生產檢查制度，并定期不定期地組織施工安全檢查工作，對安全檢查工作內容進行記錄，及時發(fā)現安全隱患，并采取相關措施。當然，監(jiān)理單位還需要指派專人進行施工現場的安全監(jiān)理工作，將安全隱患扼殺在搖籃，并敦促施工單位進行施工整改。
2.4文明施工管理
施工單位在項目施工現場管理中，需要嚴格依循省級文明工地的標準以及標準化的工地要求，進行施工現場的安全文明管理。此外，在施工現場管理中，還需要構建以項目經理為主要負責人的文明施工管理組織，以實現真正的文明施工、有序施工。而分包單位還需要服從總體施工單位的文明管理規(guī)定，接受總單位的監(jiān)督檢查。與此同時，施工單位要強化文明施工的宣傳與教育工作，并熟悉掌握關于文明施工的相關規(guī)定，強化現場文明施工檢查，并確保檢查內容的全面與周到，對施工場地、生活區(qū)域、場區(qū)場貌等進行環(huán)境文明管理。針對文明檢查中存在的問題，要由監(jiān)理單位進行監(jiān)督，讓施工單位予以整改，并對現場的臨時用電及用水管理線進行明確的標識，確?，F場施工管理更加的高效、標準、規(guī)范。
3結束語
在房地產開發(fā)項目施工現場管理中，為了確保施工質量，降低施工成本，確保施工進度，還需要施工單位強化施工管理，并建立起各類應急預案，以便緊急事件發(fā)生時，能夠啟動預案，讓施工得有順利的進行。而施工承包單位也需要對自身存在的問題進行改進，并統(tǒng)籌管理，對資源進行優(yōu)化配置，促使施工質量得以提升。
參考文獻：
房產檔案的信息來自于房產權屬管理的過程，因此，需要從房產權屬登記系統(tǒng)中采集相關數據形式的電子檔案。技術規(guī)范包括如業(yè)務分類、數據分項、數據定義等，沒有統(tǒng)一的數據規(guī)范和標準，就會影響到數據的準備性和完整性。同時，系統(tǒng)中應盡量延伸和拓寬檔案數據的采集面，并規(guī)劃和設計出必要的數字化實現途徑，盡可能地促使更多的登記業(yè)務內容轉換成房產檔案需要的業(yè)務信息流。接收到的數據完整、真實、規(guī)范是保證形成的房地產電子檔案安全準確的前提條件，并為各相關業(yè)務部門業(yè)務系統(tǒng)今后進一步實現信息資源共享奠定技術基礎。
二、要實現電子檔案的動態(tài)更新，保證電子檔案與房產權屬現狀嚴格同步和一致。
房地產檔案與其他靜態(tài)檔案不同，隨時可能因為房產權屬的改變而發(fā)生增量變化，因此，電子檔案管理系統(tǒng)應與房產權屬登記系統(tǒng)實現實時同步地動態(tài)更新。在檔案數字化管理系統(tǒng)中實現權屬檔案異動的動態(tài)更新機制，通過相應的系統(tǒng)接口根據受理登記部門的工作成果，能夠反映出房產的權屬變化（轉移、變更、抵押、查封、注銷等），并在第一時間把這些情況反映在電子檔案中。
三、考慮軟硬件的合理配置、通用性和先進性，做好周密完善的備份方案。
房地產檔案數據由于有大量的圖像原文信息，突出特點是數據容量大、增長速度快、安全性要求高。首先要建立安全、可靠、穩(wěn)定運行的機房工作環(huán)境。在數據庫管理軟件平臺的選擇上，要考慮數據庫平臺的管理安全性、操作易用性，是否支持多種操作系統(tǒng)平臺，是否支持海量數據存儲等；對于數據庫服務器硬件方面的要求是性能穩(wěn)定、存儲容量大、存儲擴展性強；對于數據機器故障，采用雙機并行工作，一旦一臺機器出現故障，應及時啟用備用機，充分保證系統(tǒng)的高可靠性；為彌補誤操作帶來的人為數據破壞，要求對每天記錄的任何字段的信息變更，系統(tǒng)不僅記錄下變更后的狀態(tài)，還能夠記錄下變更前的狀態(tài)，對于一般性操作失誤或人為錯誤，都能夠進行精確到每個字符的恢復操作；對于數據庫故障，進行恢復時，應優(yōu)先采用修復數據庫方式進行操作，最大可能恢復出現故障的數據庫；為防范自然災害，應當經常定期異地備份，確保數據的可還原性。
四、電子檔案存儲時要確保數據格式的安全保密性。
目前，電子檔案存儲的方式一般有兩種。一種是以二進制字段的形式保存在數據庫中，另一種是以文件的形式保存在相應的文件夾內。
從電子檔案的保密性和防篡改性方面考慮，以二進制字段的形式保存比較容易保證電子檔案的安全，因為現有的數據庫產品都有比較嚴密的管理工具和管理權限，實現對電子檔案數據的安全性控制相對容易。但是，數據庫文件過于龐大，又將會影響到整數據庫的性能，對硬件資源消耗很大，也就間接影響到了利用效率。
另一方面，電子檔案如果以文件的形式保存在相應的文件夾內，雖然數據庫文件較小，提高了數據庫檢索性能，但是圖像文件存在被修改和被非法復制、非法瀏覽的危險，檔案的保密性和安全也面臨威脅。特別是圖像格式如為通用格式的話，很容易通過圖像處理軟件進行編輯、修改，電子檔案的準確性更加得不到保障。因此，蚌埠市房地產產權市場管理處檔案館電子檔案圖像數據采用了特定格式保存，該格式不但壓縮率高、占用空間小、便于網絡傳遞，而且不能通過任何通圖圖像瀏覽加工軟件進行瀏覽，更不能用圖像處理軟件對圖像進行加工處理，因此能有效地保護電子圖像和原文的一致性、保密性和防篡改性。
五、加強信息保護，建立健全檔案信息安全管理規(guī)章制度以及處理各類突發(fā)信息網絡事件的具體措施。
由于目前數字化檔案管理是采用計算機技術，存儲在計算機中，通過網絡查詢，有內網和外網兩個網絡，存在信息的安全性問題，對檔案的安全管理提出了更高的要求。蚌埠市房地產產權市場管理處高度重視安全管理，中心機房、檔案館除專門制定相關的信息管理保密制度、檔案查詢調閱制度、檔案利用制度等，同時嚴格按照房屋權屬登記信息查詢法律法規(guī)要求，加強了個人信息保護。
1、依法行政、依法治檔，制定完善的《檔案館工作職責》、《檔案歸檔制度》、《檔案保密工作職責》、《檔案借閱制度》、《庫房管理制度》等規(guī)章制度，規(guī)范行政人員檔案管理行為，加強檔案行政監(jiān)督，促進檔案工作人員依法履行職責，提高全社會的檔案法律意識，有效地預防檔案管理違法違紀行為的發(fā)生，在制度上保障檔案工作的科學發(fā)展，更加有效地保護和利用檔案。
2、網絡信息安全管理。按照國家信息安全政策和標準規(guī)范要求，建立健全信息安全管理規(guī)章制度及落實情況。為了切實加強網絡安全保障工作，蚌埠市房地產產權市場管理處制定了信息中心保密工作職責、信息化崗位安全和保密責任制度、房地產產權信息系統(tǒng)安全管理規(guī)定、計算機網絡與信息安全防范工作措施、中心機房安全防范應急預案。
3、要嚴格按照《物權法》、《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》和《房地產登記技術規(guī)程》的要求，依法提供查詢服務。
4、要認真參照《房地產登記技術規(guī)程》附錄D《登記業(yè)務表》中提供的申請書式樣，在申請中增加“信息收集聲明：本申請書信息系依法定職權收集，用于房地產登記和登記資料利用”，切實做好房屋登記信息收集、使用的明示工作。
六、嚴格房產檔案查詢系統(tǒng)權限，建立生成“利用痕跡”。
檔案檢索工具，是為了方便使用者提高檔案、資料的查準、查全率，各地房地產登記機構所建立的計算機輔助檢索工具，其功能要能滿足各種實際情況的多條件查詢模式。由于登記檔案涉及個人隱私等方面，因此特別要求檢索工具必須具備完善的身份驗證功能，防止信息濫查和泄露。擁有了完善的檔案索工具后，就要仔細梳理現行查詢工作體制、機制和查詢系統(tǒng)授權，根據不同查詢目的和人員，采取系統(tǒng)自動篩選、屏蔽相關信息等技術手段，防范信息泄漏風險。檔案信息系統(tǒng)和該系統(tǒng)中的用戶必須依照其被授予的權限在指定范圍內進行相應操作，以確保檔案信息的安全。如果要對檔案信息進行修改，必須要按照系統(tǒng)內設置的工作流程來執(zhí)行，并執(zhí)行嚴格的審批制度，未經批準不得對電子檔案數據進行修改。
中圖分類號：TU71 文獻標識碼：A 文章編號：
一、 房地產工程施工現場管理的內涵
房地產施工高空作業(yè)比較多，多工種都聯合的進行作業(yè)，流動人員比較多，安全事故常有發(fā)生。房地產工程施工企業(yè)四大指標是安全、質量、成本以及工期，它們的落腳點就是在施工的現場 處理好土建施工現場管理必須處理好組織機構、施工現場成本、施工現場質量和施工現場安全管理。首先組織機構管理是施工順產的基礎，在高效的機構的指導下，每個工序、環(huán)節(jié)和流程都能做到有序進行，協調發(fā)展。其次土建施工現場成本管理也是不可或缺的。應該將其著力點主要放在項目經理責任和相應的責任成本控制、材料成本控制、人力成本控制、固定資產使用管理四個方面。再者，施工現場質量管理是現場管理中最為重要的環(huán)節(jié)，是施工企業(yè)的生命，要抓好的三個點主要是應進行測量控制、明確施工單位責任、實驗控制等。最后施工現場安全管理的重要性是不言而喻的，其內容主要包括對工作人員、施工工序和設施的安全管理、現場安全管理者、特殊工種的工作人員、其它的普通工作人員等安全保障。
在進行房地產工程施工現場管理的時候主要遵循基礎性管理、綜合性管理、動態(tài)性管理、經濟效益、科學合理、標準化管理、規(guī)范化管理的原則。
二、 房地產工程施工現場管理現狀
總體來說， 目前房地產工程施工現場管理趨勢良好，但還是存在著不能忽略的問題。
第一，施工現場環(huán)境的問題。目前的很多施工單位現場管理都存在現場混亂、操作無標準、施工無計劃、有規(guī)章制度但是不執(zhí)行，現象，施工現場員工出現有人不干活、有活無人干，將材料、設備和工具隨處堆放，材料浪費驚人現象，不僅如此，很多企業(yè)的現場環(huán)境用三個字說明就是臟，亂，差。這些情況都制約了房地產工程施工快速發(fā)展。
第二，人員培訓不到位，不具備做夠的專業(yè)知識。好的管理人員必須具備足夠的專業(yè)知識，才能及時的發(fā)現并且解決問題。但是目前，國內的施工項目管理人員，面對復雜的施工現場，很多還是不熟悉相關工種的施工要求，做了很多被動的無用功管理。
第三，房地產工程施工的管理責任不明確。在項目施工中將會涉及總包、監(jiān)理、分包、拆裝以及設備租賃等單位，而對這些單位所設立責任的規(guī)定卻不明確。管理和監(jiān)督部門不知道自己的管理和監(jiān)督對象是誰，并且目前房地產工程施工很多時候采取分包這種形式，但是部分企業(yè)在轉包與分包過程中將安全風險轉移。這種多級分包體系造成了管理上嚴重的混亂，監(jiān)督部門也極難抓住施工主體，出現安全責任也很難找到主體來承擔。
第四，材料和資料管理問題。主要是存在現場材料和資料隨處擺放，浪費材料，材料質量不高，有些甚至連質保書項目都不全，材料采購的程序不嚴格，敷衍執(zhí)行材料驗收、發(fā)放、退料、回收等程序。
三、改進房地產工程施工現場管理的措施
第一，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強施工現場的環(huán)境管理。由于土建現場會有很多的材料，無規(guī)矩不成方圓，要注重現場的地面衛(wèi)生，防止出現將材料、設備和工具隨處堆放等臟亂差現象，除此以外，要對材料的進行專門的管理，包括材料的供應、采購、堆放、發(fā)放，要精心測算所需材料的數量，對其進行整理分類，根據旌工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。
第二，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強建筑施工技術管理。工作應當嚴格貫徹國家有關方針政策，努力按照城市規(guī)劃的要求，從現實出發(fā)，考慮長遠需要，在技術方面解決經營上的問題。由于建筑施工管理的各個階段需要面對眾多工種、學科的問題，就像象一個魔方那樣將各技術工種、建材、設備由平面到立面、由時間到空間有機的組織，然后落實到一個工程上。
第三，為了實現房地產工程施工現場管理，應該多在加強施工組織的協調管理方面下工夫。首先要全面，通過對各施工單位的協調工作，減少配合問題，掌握各個專業(yè)的設計和工序上的要求，保證每一個施工環(huán)節(jié)到位。建立由管理層一班組的逐級責任制度，從而提高施工人員的積極性和責任心。通過層層的認真檢查，使發(fā)生問題可能減少到最小。施工前應組織專門的協調會尤其是對于比較復雜的部分，從而讓各隊明確施工順序、義務以及責任。
第四，為了實現房地產工程施工現場管理，要對員工進行進場教育。對于新進和調換工種的員工應進行全面的技術培訓和安全教育，考核合格后才準上崗。一般對新員工進行首次安全生產方面也叫三級安全教育，內容包括：安全生產方針、法規(guī)、標準，保護意識和任務的教育，安全知識和規(guī)程的教育，安全規(guī)章制度的教育。二級單位對員工教育的內容包括：安全生產技術操作一般規(guī)定、現場安全生產制度，文明施工要求和安全生產法律，解說工程的現場環(huán)境、基本情況以及施工特點和潛在的不安全因素。班組對員工進行教育包括：必要的安全知識、機具設備及防護設施、本工種安全操作規(guī)程、班組安全生產、勞動紀律、和文明施工基本要求，介紹容易發(fā)生事故部位、環(huán)節(jié)和防護用品的使用等。
第五，為了實現房地產工程施工現場管理，要進行結算審查工作。結算審查工作是發(fā)包方為主承包方配合工作，可讓發(fā)包方自行審查也可以委托社會相應機構進行。過程中應先對合同價的投標預算進行審查接著對旆工中的變更審查，應考慮階段額度大小和項目復雜程度，然后在界定審查費用的上下限，應約審查時限，完成后對合同價進行調整，一并提交審查報告和審后結算，結果必須有發(fā)包、承包及委托方簽章才可通過。
第六，為了實現房地產工程施工現場管理，要對材料和資料進行規(guī)范的管理。嚴格規(guī)范和操作有關材料的系列流程，包括編制計劃，采購材料，驗收材料和復檢材料等。材料的驗收，材料的發(fā)放，退材料，回收材料的相關操作和制度都要嚴格的實施，監(jiān)控構配件、建材以及設備進行全施工過程，所有的用材都要按設計要求挑選，必須配備質保書，堅決不予采用不符合規(guī)范的材料。
四、結束語
現場管理不僅是是房地產建筑施工企業(yè)生產經營的基礎，而且是主要的企業(yè)整體管理部分。施工的現場管理包括施工現場的組織機構管理、施工現場成本管理、施工現場質量管理、施工現場安全管理四大部分，每個部分和環(huán)節(jié)都是不可替代的。施工現場是集中人和物以及信息流的地方，也是形成房地產企業(yè)產品的的地方，可謂建筑企業(yè)生命線。房地產企業(yè)只有優(yōu)化現場管理，人物財力、工程質量、文明施工、安全生產等各個方面都能夠得到有效科學的管理，才能保證工程能夠正常施工，現場管理能夠正常進行，才能在競爭曰趨白熱化的市場中得到相應的份額。建筑工程管理的核心是現代房地產工程施工現場管理，現代房地產工程要想成功施工，就離不開從項目準備階段一直到驗收階段都與施工現場管理打交道。只有保證成功的施工現場管理，才能達到減少成本和工期，提高工程質量和建筑企業(yè)在市場中的競爭力的目的。
參考文獻：
【1】李駿峰．房地產工程部現場管理經驗淺談．城市建設理論研究(電子版)．201 1(36)：50―53．
【2】黎岸．如何加強房地產開發(fā)大型項目中施工現場管理．中華民居．2010(11)：227―229．
我局始終將安全生產工作做為維護系統(tǒng)穩(wěn)定、促進房地產業(yè)健康發(fā)展的一項重要保障舉措來抓，認真貫徹落實《安全生產法》，不斷增強搞好安全生產的責任感和自覺性，把安全生產工作列入重要議事日程，定期不定期召開會議對安全生產進行專題研究部署，真正把安全生產作為保障各項房地產管理工作順利推進的重中之重抓緊抓好。一是建立健全安全生產責任體系。調整充實了由局主要負責人任組長、分管領導任副組長、局屬各單位和局機關各股室主要負責人任成員的局安全生產領導小組，局屬各單位按照要求建立安全生產專門機構。按照“一崗雙責”和“誰主管、誰負責”的原則，我局將安全生產納入年度目標管理考核體系，于年初與各單位簽訂安全生產責任書，嚴格執(zhí)行安全生產“一票否決”，形成了“橫向到邊、縱向到底”的安全生產目標管理責任體系。二是做好統(tǒng)籌協調。全面推進全系統(tǒng)安全生產體制機制、安全生產保障能力、安全監(jiān)管工作人員“三項建設”，認真執(zhí)行安全生產監(jiān)管、安全生產治理、安全生產宣傳教育“三項行動”，將安全生產與“三嚴三實”專題教育活動相結合，局班子在每次工作例會上都對安全生產工作都提出要求，班子成員多次帶隊到廉租房、公租房、棚戶區(qū)改造建設工地進行安全生產檢查，發(fā)現問題，及時整改，切實做到獎懲兌現，確保安全生產形勢持續(xù)穩(wěn)定。
2、弘揚安全文化，切實加強宣傳教育培訓。
把安全生產教育培訓作為一項重要工作來抓，定期在專題學習會或局中心組學習會上認真學習《安全生產法》、《安全生產許可條例》、《建設工程安全生產管理條例》以及我局所制定的各項安全生產管理制度和辦法，堅持每月不少于一次學習，嚴格做到學習時間、人員、內容三落實。采取多種形式進行安全生產知識宣傳，采用召開會議，設置警示標志，制作橫幅，張貼標語等方式強化宣傳，組織人員深入保障性住房建設工地、物業(yè)小區(qū)開展卓有成效的安全生產宣傳教育，收到了良好的宣傳教育效果，使“安全發(fā)展”理念更加深入人心。
3、立足基層基礎，不斷改善安全生產條件。
全面落實《安全生產法》、省《安全生產條例》和各項政策規(guī)定，健全完善以崗位責任制為核心的各項規(guī)章制度，不斷加強安全管理，保證安全投入，改善安全條件。一是抓好辦公場所安全管理。在局辦公大樓安裝攝像裝置，落實消防安全責任制，對工作人員進行安全、消防操作培訓，確保局辦公大樓安全。局安全生產領導小組定期組織人員對局屬各單位進行安全生產檢查，加強節(jié)假日安全檢查，檢查前下發(fā)檢查要點，檢查時認真細致，不走馬觀花，每次檢查都深入一線，深入施工工地，深入到配電房、檔案室、財務室等重點要害部位，開展拉網式檢查，對查出的問題，立即落實整改措施和整改責任人，并記錄在案，限期整改。二是抓好車輛管理。始終將交通安全作為安全生產工作重點，不斷加強對駕駛員安全教育，組織學習道路交通安全法等法律法規(guī)，進一步提高駕駛人員法律意識和遵章守紀的自覺性。嚴格執(zhí)行派車制度和節(jié)假日封車制度以及駕駛員六條禁令（即禁止開帶病車、禁止私自出車、禁止酒后開車、禁止開高速車、英雄車、禁止疲勞開車、禁止開車接打手機），在全局推廣派車時提醒打招呼，要求駕駛員注意安全事項的做法，確保交通行車安全。
4、深化專項整治，著力加強重點領域安全監(jiān)管力度。
我局承擔著住房保障這一民生工程實施任務，目前我縣在建保障性工程項目共有4個（分別為2014年保障性住房新亭標段項目；2014年保障性住房工業(yè)園區(qū)標段項目；2014年工業(yè)園區(qū)公共租賃住房項目；2013年廉租住房配套基礎設施工程），為確保保障性住房項目建設廉潔、安全、惠民，我局始終高度重視對保障性住房項目建設安全生產和應急管理。一是認真執(zhí)行各項規(guī)定。嚴格實施項目建設安全生產“三同時”，落實安全生產責任制和各項安全措施，認真執(zhí)行法人責任制、招投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制、資金報賬制和竣工驗收制等“六制”，深入貫徹中央關于進一步加強擴大內需、促進經濟增長政策落實情況監(jiān)督檢查的要求，對保障性住房項目建設是否執(zhí)行中央決策部署行動迅速、工程項目規(guī)劃和立項是否符合科學發(fā)展觀要求、工程建設項目審批和建設程序是否依法合規(guī)、工程建設是否安全合格等方面，加強監(jiān)督檢查，確保項目建設依法合規(guī)。二是切實加強項目建設安全管理。嚴格按照應急預案落實安全生產責任制，要求項目單位關負責人和監(jiān)理單位人員實行崗位責任和值班制度。定期對保障性住房建設工地開展全面徹底的安全排查，重點排查保障性住房項目建設中防坍塌、防高處墜落、防機械事故等措施落實情況，加強對深基坑、高大模板、塔吊、施工升降機等重大危險源的排查登記和動態(tài)控制，對排查出來的安全隱患，定人、定措施、定時間及時予以整改消除隱患。上半年我局共出動檢查人員16人次，檢查企業(yè)4家，排查安全隱患4條，目前已全部整改到位，上半年全縣保障性住房建設未發(fā)生一起安全生產事故。
人民網重慶視窗2008年l1月9臼電記者今天從重慶市消防總隊獲悉，重慶全市高層建筑消防安全檢查目前已經結束，其中有5650棟高層建筑存在隱患，已超過全市高層建筑總數量的一半。據統(tǒng)計，目前，重慶已經建成投入使用的高層建筑總共有8664棟．數量僅次干上海，位居全國第二。在這些建筑中，高度超過l00米的就有84棟。在今年下半年，重慶開始了有史以來最大規(guī)模的高層建筑消防安全夫檢查。在歷經近半年的檢查中發(fā)現，有565O棟高層建筑存在火災隱患22706條。
以上報道只是重慶市的現狀，這種現狀在全國其他城市也是會存在。今年國外和國內也發(fā)生了幾起高層建筑火災，所幸沒有造成大量人員傷亡，這是一種僥幸，只要高層建筑的火災隱患不徹底解決，火災隨時會發(fā)生。
1高層建筑消防設施的常見問題
(1)消防設施配備不符合規(guī)范要求。依據高層建筑防火設計規(guī)范，高層建筑在建設時，應設有較完善的消防設施，以便為火災預防和火災撲救、自救工作提供有利條件。但是，在工程竣工驗收或日常監(jiān)督檢查中經常會發(fā)現，高屢建筑或多或少存在著消防設施欠缺、質量性能低劣和功能全等違規(guī)行為。有些建筑由于缺少對火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、事內消火栓等消防設施的經常性維修保養(yǎng)工作導致了部分消防設施長期處于故障或癱瘓狀態(tài)，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技術標準，將按規(guī)范要求應設置自動噴水滅火系統(tǒng)的高層建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋頂水箱以及聯動控制裝置的設置，僅靠市政室內消火拴管網，更有甚至靠生活用水管網供水，根本不考慮系統(tǒng)的可靠性，導致消防水源、工作壓力無保障。有的管道材質、管徑不符合要求。部分自動噴水滅火系統(tǒng)管道未按國家規(guī)范要求采用熱鍍鋅鋼管。有的連接方式不規(guī)范，自動噴水系統(tǒng)未按規(guī)范要求采用絲接或構楷式機構連接，而是大量焊接，未對焊接處進行二次鍍鋅。更嚴重的是部分場所出現“假噴淋”現象，將噴頭置于吊頂而不與供水管網連接；有的受管道材質和施工質量影響，產生漏水，業(yè)主干脆將其關閉。
(3)應設控制中心報警系統(tǒng)的高層建筑改設集中報警系統(tǒng)或區(qū)域報警系統(tǒng)，有的根本不設火災向動報警系統(tǒng)。有的高層建筑消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾、以及非消防電源的切換等無法實現聯動控制。
(4)消防電源無法保證消防用電設備需要。按照設計規(guī)范要求，應設計滿足電力負荷的高層建筑，不考慮消防控制室、消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾，以及其它消防用電設備的消防用電；個別高層建筑在無自備發(fā)電設備的情況下，都僅有一路供電；且消防用電線路的敷設未按要求，應穿管保護的消防用電線路，穿管不到位，造成大量的線路。
(5)防排煙系統(tǒng)設計施工隨意性大。按照規(guī)范要求，一些本應設置機構加壓送風防煙設施的不具備自然排煙條件的防煙樓梯問、消防電梯間前室或合用前室，其不具備自然排煙條件的前室，卻不設加壓送風系統(tǒng)；有些雖然設置了機械加壓送風系統(tǒng)，但防火門未安裝或損壞嚴重，達不到防煙樓梯間壓力要求。
(6)消防電梯功能不具備。消防電梯的消防電源、消防電源線路敷設、末端自動切換、消防電梯前室設置、消防電梯載質量、消防電梯運行速度、井底排水和電梯門擋水設施以及前室內的室內消火栓、應急照明或正壓送風系統(tǒng)等不滿足規(guī)范。消防電梯缺少上述條件，不能起到保護作用，會危及消防隊員生命安全。
(7)防火門、防火卷簾材質各異。一些防火門、防火卷簾門的填充材料違規(guī)采用可燃材料；一些防火門的木制品只經過了的阻燃浸泡處理，耐火極限達不到規(guī)定要求；有的防火門裝飾面層未經過阻燃處理，采用普通油漆，降低防火門耐火極限；閉門器回彈力度不夠，導致無法正常關閉；復合防火卷簾達不到背火面溫升要求采用噴水滅火系統(tǒng)進行保護時，未設置獨立的噴水保護系統(tǒng)；用作防火分區(qū)的防火卷簾無消防電源和聯動控制裝置，發(fā)生火災斷電后只能靠人為手動關閉。
2產生問題的根本原因
導致上述問題產生的根本原因：一是建設、設計、施工單位和業(yè)主消防安全意識不夠，對高層民用建筑防火一無所知。二是經濟制約了消防安全的發(fā)展。為了“節(jié)約”成本，降低消防技術標準，將應當按規(guī)范要求設置消防設施大量節(jié)儉，埋下大量火災隱患。三是執(zhí)法不嚴，不廉，給少數人可乘之機
3高層建筑消防設施管理整改對策加強高層建筑消防工作必須把重點放在管理措施的落實上。
(1)全面落實消防安全責任制。新《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》60號令等法律法規(guī)，就消防安全責任作了具體的規(guī)定，任何單位和個人應嚴格遵守，自覺履行法律規(guī)定的消防安全艾務，努力提高全體人員消防安全意識，增強抗御火災整體能力。高層建筑涉及多家產權位，承包、出租或委托經營時，又涉及多家使用單位。各產權單位、租賃單位在房地產商簽訂購買租賃合同時，必須與房地產商簽定相應的消防安全責任，明確各自責仟，共同維護高層建筑消防安全。房地產商應提供符合消防安全要求的建筑物．產權單位與使用單位應在訂立合同中明確備方消防安全責任，特別是各產權單位在消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施方面明確管理責任。同時，針對高層建筑的管理特點，產權單位、使用單位和物業(yè)管理單位要細化消防安全管理，落實自主管理，嚴格日常檢查，及時消除火災隱患，確保高層建筑安全。
關鍵詞：高層建筑 消防設施 管理
人民網重慶視窗2008年l1月9臼電記者今天從重慶市消防總隊獲悉，重慶全市高層建筑消防安全檢查目前已經結束，其中有5650棟高層建筑存在隱患，已超過全市高層建筑總數量的一半。據統(tǒng)計，目前，重慶已經建成投入使用的高層建筑總共有8664棟．數量僅次干上海，位居全國第二。在這些建筑中，高度超過l00米的就有84棟。在今年下半年，重慶開始了有史以來最大規(guī)模的高層建筑消防安全夫檢查。在歷經近半年的檢查中發(fā)現，有565O棟高層建筑存在火災隱患22706條。
以上報道只是重慶市的現狀，這種現狀在全國其他城市也是會存在。今年國外和國內也發(fā)生了幾起高層建筑火災，所幸沒有造成大量人員傷亡，這是一種僥幸，只要高層建筑的火災隱患不徹底解決，火災隨時會發(fā)生。
1高層建筑消防設施的常見問題
(1)消防設施配備不符合規(guī)范要求。依據高層建筑防火設計規(guī)范，高層建筑在建設時，應設有較完善的消防設施，以便為火災預防和火災撲救、自救工作提供有利條件。但是，在工程竣工驗收或日常監(jiān)督檢查中經常會發(fā)現，高屢建筑或多或少存在著消防設施欠缺、質量性能低劣和功能全等違規(guī)行為。有些建筑由于缺少對火災自動報警系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、事內消火栓等消防設施的經常性維修保養(yǎng)工作導致了部分消防設施長期處于故障或癱瘓狀態(tài)，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技術標準，將按規(guī)范要求應設置自動噴水滅火系統(tǒng)的高層建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋頂水箱以及聯動控制裝置的設置，僅靠市政室內消火拴管網，更有甚至靠生活用水管網供水，根本不考慮系統(tǒng)的可靠性，導致消防水源、工作壓力無保障。有的管道材質、管徑不符合要求。部分自動噴水滅火系統(tǒng)管道未按國家規(guī)范要求采用熱鍍鋅鋼管。有的連接方式不規(guī)范，自動噴水系統(tǒng)未按規(guī)范要求采用絲接或構楷式機構連接，而是大量焊接，未對焊接處進行二次鍍鋅。更嚴重的是部分場所出現“假噴淋”現象，將噴頭置于吊頂而不與供水管網連接；有的受管道材質和施工質量影響，產生漏水，業(yè)主干脆將其關閉。
(3)應設控制中心報警系統(tǒng)的高層建筑改設集中報警系統(tǒng)或區(qū)域報警系統(tǒng)，有的根本不設火災向動報警系統(tǒng)。有的高層建筑消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾、以及非消防電源的切換等無法實現聯動控制。
(4)消防電源無法保證消防用電設備需要。按照設計規(guī)范要求，應設計滿足電力負荷的高層建筑，不考慮消防控制室、消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統(tǒng)、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾，以及其它消防用電設備的消防用電；個別高層建筑在無自備發(fā)電設備的情況下，都僅有一路供電；且消防用電線路的敷設未按要求，應穿管保護的消防用電線路，穿管不到位，造成大量的線路裸露。
(5)防排煙系統(tǒng)設計施工隨意性大。按照規(guī)范要求，一些本應設置機構加壓送風防煙設施的不具備自然排煙條件的防煙樓梯問、消防電梯間前室或合用前室，其不具備自然排煙條件的前室，卻不設加壓送風系統(tǒng)；有些雖然設置了機械加壓送風系統(tǒng)，但防火門未安裝或損壞嚴重，達不到防煙樓梯間壓力要求。
(6)消防電梯功能不具備。消防電梯的消防電源、消防電源線路敷設、末端自動切換、消防電梯前室設置、消防電梯載質量、消防電梯運行速度、井底排水和電梯門擋水設施以及前室內的室內消火栓、應急照明或正壓送風系統(tǒng)等不滿足規(guī)范。消防電梯缺少上述條件，不能起到保護作用，會危及消防隊員生命安全。
(7)防火門、防火卷簾材質各異。一些防火門、防火卷簾門的填充材料違規(guī)采用可燃材料；一些防火門的木制品只經過了的阻燃浸泡處理，耐火極限達不到規(guī)定要求；有的防火門裝飾面層未經過阻燃處理，采用普通油漆，降低防火門耐火極限；閉門器回彈力度不夠，導致無法正常關閉；復合防火卷簾達不到背火面溫升要求采用噴水滅火系統(tǒng)進行保護時，未設置獨立的噴水保護系統(tǒng)；用作防火分區(qū)的防火卷簾無消防電源和聯動控制裝置，發(fā)生火災斷電后只能靠人為手動關閉。
2產生問題的根本原因
導致上述問題產生的根本原因：一是建設、設計、施工單位和業(yè)主消防安全意識不夠，對高層民用建筑防火一無所知。二是經濟制約了消防安全的發(fā)展。為了“節(jié)約”成本，降低消防技術標準，將應當按規(guī)范要求設置消防設施大量節(jié)儉，埋下大量火災隱患。三是執(zhí)法不嚴，不廉，給少數人可乘之機
3高層建筑消防設施管理整改對策
加強高層建筑消防工作必須把重點放在管理措施的落實上。
(1)全面落實消防安全責任制。新《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》60號令等法律法規(guī)，就消防安全責任作了具體的規(guī)定，任何單位和個人應嚴格遵守，自覺履行法律規(guī)定的消防安全艾務，努力提高全體人員消防安全意識，增強抗御火災整體能力。高層建筑涉及多家產權位，承包、出租或委托經營時，又涉及多家使用單位。各產權單位、租賃單位在房地產商簽訂購買租賃合同時，必須與房地產商簽定相應的消防安全責任，明確各自責仟，共同維護高層建筑消防安全。房地產商應提供符合消防安全要求的建筑物．產權單位與使用單位應在訂立合同中明確備方消防安全責任，特別是各產權單位在消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施方面明確管理責任。同時，針對高層建筑的管理特點，產權單位、使用單位和物業(yè)管理單位要細化消防安全管理，落實自主管理，嚴格日常檢查，及時消除火災隱患，確保高層建筑安全。
