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時間：2022-11-03 21:35:29
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隨著我國改革開放的逐步深入,特別是正式加入WTO以后,我國房地產(chǎn)企業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機遇,同時也面臨了嚴峻的考驗。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”,其承擔了地產(chǎn)開發(fā)、土地儲備、工程建設(shè)等基本職能,是衡量我國房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展水平的重要企業(yè)組織模式。另外,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司能否迅速實現(xiàn)與全球經(jīng)濟形勢接軌,并且在最短的時間內(nèi)融入到世界金融體系中,關(guān)鍵在于企業(yè)是否可以適時做出科學、合理的管理策略調(diào)整。
■一、國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理的基本內(nèi)容
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是我國房地產(chǎn)行業(yè)中重要的國有經(jīng)濟組織模式,其具有資金雄厚、政策優(yōu)惠、組織健全等管理優(yōu)勢。與其他地產(chǎn)企業(yè)相比,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理中更加突出對于國家各項方針、政策的貫徹和執(zhí)行,管理模式中受國家相關(guān)部門的監(jiān)督和指導性更強。
(一)發(fā)展戰(zhàn)略管理
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略管理是建立于國家政策指引的基礎(chǔ)上,并依托國家對地產(chǎn)行業(yè)實行宏觀調(diào)控的相關(guān)扶持策略。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略管理必須堅持長期性、品牌性、政策性、科學性等基本原則,并且自覺接受國家相關(guān)部門的監(jiān)督和管理。發(fā)展戰(zhàn)略是企業(yè)總體發(fā)展目標的主要表現(xiàn)之一,其屬于決策與計劃的范疇,也是企業(yè)現(xiàn)代化管理的首要任務(wù)。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司實施發(fā)展戰(zhàn)略的實際效果,將直接關(guān)系到企業(yè)管理模式的革新與完善,以及經(jīng)營業(yè)績提升等重大問題。因此,在社會主義市場經(jīng)濟環(huán)境中,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理者應(yīng)在充分利用現(xiàn)有資源的條件下,把握好企業(yè)管理中部分與整體之間的關(guān)系,把企業(yè)活動的各個部分綜合為一個可行的均衡計劃,進而實現(xiàn)企業(yè)的長期、穩(wěn)定、和諧發(fā)展。
(二)資金運作管理
在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的日常管理項目中,資金運作管理占據(jù)極為重要的地位和作用。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的運作資金主要有國家財政部門直接調(diào)配和自籌資金兩種形式。作為國內(nèi)重要的資金密集性行業(yè),國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在資本規(guī)模、資金運作上的管理優(yōu)勢十分明顯,管理基礎(chǔ)也較為牢固。在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司進行重大項目的開發(fā)中,一定要充分考慮資金運作鏈條中是否存在弊端與問題,而且對于各類有可能出現(xiàn)的經(jīng)營風險作出合理的分析,盡量將資金運作管理的風險控制在合理范圍內(nèi)。
(三)土地獲取管理
土地獲取管理是國有企業(yè)房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,也是決定企業(yè)發(fā)展前景及趨勢的重要基礎(chǔ)。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司對于土地獲取進行管理中,如何通過政策的指引和扶持,逐漸成為企業(yè)經(jīng)營管理中最為關(guān)鍵的能力表現(xiàn)。但是隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)營環(huán)境的規(guī)范化發(fā)展,以及國家對于土地轉(zhuǎn)讓制度改革步伐的日漸加快,公平、合理的房地產(chǎn)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)境已經(jīng)基本構(gòu)建。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司要充分發(fā)揮雄厚的經(jīng)濟實力優(yōu)勢,在國家政策允許的條件下,適時加大國有土地資源的儲備量,進而有效降低土地獲得及開發(fā)成本。
■二、國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式中存在的問題
面對充滿挑戰(zhàn)的全新市場經(jīng)濟和經(jīng)營環(huán)境,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的建設(shè)要掌握科學、合理、有效的方法,這樣才能保證所實行的管理模式具有鮮明的時代意義和實用價值。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的構(gòu)建中,一定要結(jié)合市場發(fā)展規(guī)律和社會主義市場經(jīng)濟格局的具體要求,進而逐步解決現(xiàn)實中存在的弊端與問題。
(一)內(nèi)部管理基礎(chǔ)薄弱
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是國內(nèi)一種新興的企業(yè)組織模式,其僅有幾十年的發(fā)展歷史,在企業(yè)管理模式的構(gòu)建與發(fā)展中,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司也面臨了經(jīng)營及效益方面的嚴峻挑戰(zhàn),所以部分企業(yè)管理者將管理重點集中于房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié),而內(nèi)部理管理則處于相對薄弱的地位。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部管理基礎(chǔ)的定位上也普遍存在一定的偏差,部分企業(yè)的管理者片面認為加強成本、會計、內(nèi)部牽制等管理內(nèi)容,即可實現(xiàn)企業(yè)的管理建立于牢固的基礎(chǔ)之上,這種觀點是不符合市場發(fā)展規(guī)律的,對于企業(yè)長遠發(fā)展也造成了嚴重的阻礙。
(二)管理結(jié)構(gòu)不完善
我國國有企業(yè)房地產(chǎn)公司現(xiàn)行的管理結(jié)構(gòu)以開發(fā)、經(jīng)營、銷售、財務(wù)等基本組織框架為主,但是由于人力資本、組織機構(gòu)等構(gòu)建中矛盾性的客觀存在,企業(yè)管理結(jié)構(gòu)不完善的問題仍然亟待解決。目前,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理結(jié)構(gòu)多是借鑒其他國有企業(yè),而缺乏對于地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、管理的特性而有針對性的進行改革與完善。另外,由于國有企業(yè)房地產(chǎn)公司的管理者多為行政級別較高的領(lǐng)導,其在經(jīng)營決策及事務(wù)管理中一旦出現(xiàn)“武斷專行”的失誤,會給企業(yè)帶來極大的傷害,進而導致企業(yè)管理結(jié)構(gòu)難以得到科學的完善。
■三、加強國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理的途徑與方法
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在形成與發(fā)展過程中,由于受到管理者水平、管理模式等主客觀因素的影響與限制,企業(yè)往往難以形成一套科學的經(jīng)營管理模式,依據(jù)其制定的各項控制制度自然存在諸多的不合理性。因此,在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的建設(shè)中,企業(yè)管理者要堅持“推陳出新”的方法,逐步制定和出臺更具科學性、合理性的管理制度。
(一)提高風險意識和加強風險管理
在面對國際金融危機,以及國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)調(diào)整的雙重壓力下,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司面臨更多的不確定性和風險,而大多數(shù)產(chǎn)企業(yè)因缺少風險管理理念,而尚未建立起完善的風險管理體系,從而缺乏相應(yīng)的抗擊風險的能力。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在管理模式的完善中,企業(yè)的管理層必須提高風險意識,樹立風險管理理念。
(二)逐步完善企業(yè)內(nèi)部管理流程
國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置上,應(yīng)當結(jié)合自身業(yè)務(wù)特點和內(nèi)部管控的要求,逐步明確各部門的職責權(quán)限,將權(quán)利與責任落實到各具體部門。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在內(nèi)部管理流程的完善中,要逐步制定規(guī)范的業(yè)務(wù)流程管理制度,并編制內(nèi)部管理手冊,明確內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置、崗位職責、業(yè)務(wù)流程等情況,使企業(yè)上下有據(jù)可依。另外,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在加強管理的過程中,還要注重各項規(guī)章制度的補充與完善。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司規(guī)章制度包括:財務(wù)管理制度、人力資源管理制度、行政管理制度、安全管理制度、資本動作制度、風險控制制度、項目管理制度、營銷制度等多方面的內(nèi)容,企業(yè)管理者要對于不完善的地方進行適當?shù)难a充,對于缺乏可操作性和執(zhí)行價值的規(guī)章制度作出有針對性的完善。
(三)實現(xiàn)品牌市場多元化,降低企業(yè)經(jīng)營風險
我國現(xiàn)行的社會主義市場經(jīng)濟體制下,品牌市場多元化主要是指:企業(yè)通過自身品牌戰(zhàn)略的制定與完善,在現(xiàn)代商品市場中逐步樹立牢固的地位和強有力的競爭水平,進而全面實現(xiàn)企業(yè)品牌市場的多元化發(fā)展。目前,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司品牌戰(zhàn)略的實施中,往往局限于某一區(qū)域或特定行業(yè),這是不符合企業(yè)長期發(fā)展目標制定和實現(xiàn)的。因此,國有企業(yè)房地產(chǎn)公司在確定品牌市場目標時,一定要堅持多元化的品牌經(jīng)營原則,將企業(yè)運作資金有效應(yīng)用于多個行業(yè)的品牌建設(shè)中,當某一行業(yè)發(fā)展受挫時,其他行業(yè)的品牌尚有一定的發(fā)展空間和足夠的資金,不至于企業(yè)的經(jīng)營風險全系于某一品牌市場目標上,進而實現(xiàn)降低企業(yè)經(jīng)營風險的目標。
四、結(jié)束語
在我國社會主義經(jīng)濟體制的構(gòu)建與發(fā)展中,房地產(chǎn)行業(yè)始終處于高速發(fā)展的地位。國有企業(yè)房地產(chǎn)公司是國有經(jīng)濟的重要組織模式,也是推進國民經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)。因此,在國有企業(yè)房地產(chǎn)公司管理模式的研究中,不但要注重企業(yè)經(jīng)營能力的提升,而且要適時加強企業(yè)自身管理能力的提高,進而實現(xiàn)其在市場環(huán)境中的穩(wěn)定、科學、和諧發(fā)展。
參考文獻:
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會計監(jiān)督是會計的基本職能之一。房地產(chǎn)公司會計監(jiān)督是指房地產(chǎn)公司會計對房地產(chǎn)公司所從事業(yè)務(wù)事項的合法性、真實性、準確性、完整性進行審查的工作過程。合法性是指會計監(jiān)督確認房地產(chǎn)公司經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項或生成會計資料的程序是否符合我國會計法律法規(guī)和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；真實性是指會計監(jiān)督房地產(chǎn)公司會計計量、記錄的相關(guān)活動是否實際發(fā)生或按規(guī)定生成相應(yīng)的會計資料，杜絕會計資料因人為因素的失真；準確性是指房地產(chǎn)公司會計按照我國會計法規(guī)體系的相關(guān)要求，監(jiān)督房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的各種會計資料所記錄的會計數(shù)據(jù)之間是否吻合，應(yīng)確保各個數(shù)據(jù)之間吻合；完整性是指房地產(chǎn)公司會計核算公司相關(guān)經(jīng)濟活動過程中形成和提供的各種會計資料是否齊全和完整。
一、房地產(chǎn)公司會計監(jiān)督現(xiàn)狀及原因分析
有效的會計監(jiān)督有利于房地產(chǎn)公司形成良好的經(jīng)濟秩序，協(xié)助管理朝著更好的方向發(fā)展。然而，在我國部分房產(chǎn)公司中，會計監(jiān)督形如虛設(shè)，會計監(jiān)督的不力，一定程度上加劇了會計行業(yè)的困境，導致會計信息失真、弄虛作假現(xiàn)象增多、誠信嚴重缺失等不利局面，不僅危及公司經(jīng)營者、投資者、債權(quán)人的利益，而且阻礙了國家宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)公司管理的正常進行。產(chǎn)生這些現(xiàn)象的原因大致可分為以下方面：
1.法律制度不健全。
由于會計監(jiān)督的特殊性以及房地產(chǎn)公司所從事的行業(yè)特殊性，決定了有效的會計監(jiān)督必然以會計法律法規(guī)和房地產(chǎn)相關(guān)法律為準繩及行為標準。自1985年我國的第一部會計法通過并開始施行，后來為了更好地適應(yīng)我國經(jīng)濟建設(shè)及市場經(jīng)濟體制改革的要求，會計法也相應(yīng)做過幾次修訂。近年來，房屋價格持續(xù)上揚，城市房屋銷售價格上漲幅度成倍增加，隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。就使得部分相關(guān)規(guī)定嚴重滯后，但相關(guān)會計法律法規(guī)的清理廢止或修改工作未能及時跟進；甚至出現(xiàn)了會計法未涉及的真空地帶，造成無法可依的局面。
2.監(jiān)督體系流于形式。
據(jù)我國《會計法》的規(guī)定，完整的會計監(jiān)督體系是集單位內(nèi)部監(jiān)督、社會監(jiān)督、政府監(jiān)督三位于一體的有效監(jiān)督體系。但現(xiàn)狀是它們并未完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至有不斷弱化的趨勢，表現(xiàn)為：首先，管理體制的不健全導致單位內(nèi)部會計監(jiān)督的缺位。雖然相關(guān)的制度規(guī)定也建立起來，但形如虛設(shè)無法得到有效的執(zhí)行，以致會計秩序混亂，弄虛作假現(xiàn)象頻發(fā)。
3.人員素質(zhì)有待提高。
現(xiàn)階段我國會計行業(yè)的從業(yè)人員部分專業(yè)素養(yǎng)不高，或者相對較高，但對于房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)知識的缺乏，并部分存在法制觀念淡薄，職業(yè)道德缺失嚴重等，都造成了監(jiān)督不力的局面。許多會計從業(yè)人員并沒有意識到正確行使會計監(jiān)督職能以保障公司經(jīng)濟活動行為所涉及的資金運作的合法性、合理性及公司效益的實現(xiàn)是法律法規(guī)所賦予的一項權(quán)利和義務(wù)。
二、會計監(jiān)督在房地產(chǎn)行業(yè)的幾點建議
針對以上所提出的房地產(chǎn)公司會計監(jiān)督的現(xiàn)狀和產(chǎn)生的原因，建議采取如下改進措施：
1.加強法制建設(shè)，完善相關(guān)制度體系。
完整的法律體系是會計監(jiān)督職能有效發(fā)揮的有力保障。對于目前實行的《會計法》盡快出臺相關(guān)的實施細則，并結(jié)合房地產(chǎn)公司管理的相關(guān)法律法規(guī)對會計權(quán)利、義務(wù)及相應(yīng)的責任應(yīng)做出詳盡明確的解釋規(guī)定，達到總則與實施細則相配套實施，使會計監(jiān)督有法可依。提高會計監(jiān)督的獨立性，明確房地產(chǎn)公司內(nèi)部監(jiān)督、社會監(jiān)督、政府監(jiān)督的執(zhí)法職責和權(quán)限，避免在出現(xiàn)問題時相互推諉。并且，從法律層面上加以明確相關(guān)責任追究原則，增加違法人員的作假成本，加大對監(jiān)督不力行為的處罰和執(zhí)行力度。為進一步規(guī)范會計行為，對相關(guān)政策的制定應(yīng)與時俱進，對房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的新情況、新問題及時進行深入的了解，并做出及時的反應(yīng)。結(jié)合新形勢下會計工作實踐的需要，制定統(tǒng)一的會計制度，形成以會計法為核心的集法律、法規(guī)、規(guī)章的完整的會計監(jiān)督法系體系。同時，各地區(qū)應(yīng)在結(jié)合自身情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)會計法的基本規(guī)定，制定出切合實際的規(guī)章制度，以促進當?shù)貢嫳O(jiān)督的有效實施。
2.健全三位一體的監(jiān)督體系，強化會計監(jiān)督職能。
加強政府監(jiān)督主要是加強財政、審計、稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)公司會計工作的監(jiān)督，相關(guān)部門應(yīng)嚴格遵照法律法規(guī)，依法加強對會計行業(yè)的管理和監(jiān)督，對違法違紀單位和個人要嚴肅處理，并做好典型宣傳，以維護會計法的權(quán)威性。加強內(nèi)部監(jiān)督機制，要求房地產(chǎn)公司參與經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項所有工作人員要相互分離、相互制約，要注重經(jīng)濟事項的決策和執(zhí)行程序，明確財產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序，實行不相容職務(wù)相分離的原則，對于重大違紀違規(guī)問題，要聯(lián)合紀委、監(jiān)察部門共同參與，形成多方面的內(nèi)部監(jiān)督體系。只有通過單位內(nèi)部、社會、政府三方的共同努力形成合力，會計監(jiān)督才能真正有所作為，會計行業(yè)才能得以繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3.加強房地產(chǎn)公司會計從業(yè)人員隊伍建設(shè)。
作為房地產(chǎn)公司，要加強會計人員隊伍建設(shè)：首先，要建立健全人才引進機制，改善會計從業(yè)人員隊伍結(jié)構(gòu)，注重引進人才的層次及實踐工作能力；其次，建立會計從業(yè)人員培養(yǎng)機制，提升其專業(yè)操作技能，通過從業(yè)人員培養(yǎng)機制的建立最終形成高素質(zhì)高業(yè)務(wù)水平的會計監(jiān)督主體；再次，建立會計人才考核機制，搭建成長平臺，提供豐厚待遇，注重對會計監(jiān)督能力、核算能力的實際操作水平的考核；最后，應(yīng)該特別加強職業(yè)道德教育和思想道德修養(yǎng)，組織學習相關(guān)的法律法規(guī)，在日常工作中要求會計從業(yè)人員時刻以法的準則嚴格要求自己，敢于與違法違規(guī)行為作斗爭，積極履行會計監(jiān)督職能。
參考文獻：
一、 加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責任感、增強服務(wù)意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導的壓力。
二、 制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆（在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持）。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
2、 在第一季度，以業(yè)務(wù)學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
3、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
以上，是我對2010年的一些設(shè)想，可能還很不成熟，希望領(lǐng)導指正?；疖嚺艿目爝€靠車頭帶，我希望得到公司領(lǐng)導、部門領(lǐng)導的正確引導和幫助。展望2010年，我會更加努力、認真負責的去對待每一個業(yè)務(wù)，也力爭贏的機會去尋求更多的客戶，爭取更多的單，完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務(wù)，能迎接新的挑戰(zhàn)。
一、加強自己思想建設(shè)，增強全局意識、增強責任感、增強服務(wù)意識、增強團隊意識。積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領(lǐng)導的壓力。
二、制訂學習計劃。做房地產(chǎn)市場中介是需要根據(jù)市場不停的變化局面，不斷調(diào)整經(jīng)營思路的工作，學習對于業(yè)務(wù)人員來說至關(guān)重要，因為它直接關(guān)系到一個業(yè)務(wù)人員與時俱進的步伐和業(yè)務(wù)方面的生命力。我會適時的根據(jù)需要調(diào)整我的學習方向來補充新的能量。工業(yè)知識、營銷知識、部門管理等相關(guān)廠房的知識都是我要掌握的內(nèi)容，知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆(在這方面還希望公司給與我們業(yè)務(wù)人員支持)。
三、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化!
2、在第一季度，以業(yè)務(wù)學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況;通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
3、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
一、熟悉公司的規(guī)章制度和基本業(yè)務(wù)工作。作為一位新員工，本人通過對此業(yè)務(wù)的接觸，使我對公司的業(yè)務(wù)有了更好地了解，但距離還差得很遠。這對于業(yè)務(wù)員來講是一大缺陷，希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓，以便于工作起來更加得心順手。
1、在第一季度，以業(yè)務(wù)學習為主，由于我們公司正值開張期間，部門的計劃制定還未完成，節(jié)后還會處于一個市場低潮期，我會充分利用這段時間補充相關(guān)業(yè)務(wù)知識，認真學習公司得規(guī)章制度，與公司人員充分認識合作；通過到周邊鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園實地掃盤，以期找到新的盤源和了解鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)廠房情況；通過上網(wǎng)，電話，陌生人拜訪多種方式聯(lián)系客戶，加緊聯(lián)絡(luò)客戶感情，到以期組成一個強大的客戶群體。
2、年底的工作是一年當中的頂峰時期，加之我們一年的廠房推界、客戶推廣，我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據(jù)實際情況、時間特點去做好客戶開發(fā)工作，并根據(jù)市場變化及時調(diào)節(jié)我部的工作思路。爭取把廠房工作業(yè)績做到最大化！
4、第三季度的“十一”“中秋”雙節(jié)，市場會給后半年帶來一個良好的開端，。并且，隨著我公司鋪設(shè)數(shù)量的增加，一些規(guī)模較大的客戶就可以逐步滲入進來了，為年底的廠房市場大戰(zhàn)做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發(fā)展做出努力。
4、在第二季度的時候，公司已正式走上軌道，工業(yè)廠房市場會迎來一個小小的高峰期，在對業(yè)務(wù)有了一定了解熟悉得情況下，我會努力爭取盡快開單，從而正式轉(zhuǎn)正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經(jīng)理一起培訓新加入的員工，讓廠房部早日成長起來。
一、經(jīng)濟背景
目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展的初級階段，仍存在一系列的問題，如管理混亂、生產(chǎn)率低下、技術(shù)含量低、建造周期長、資源浪費等，這些問題導致房地產(chǎn)的成本居高不下。同時，很多房地產(chǎn)開發(fā)者按照自己的方式進行項目的計劃和開發(fā)，因此無法形成規(guī)?；慕?jīng)濟，不能合理控制商品的品質(zhì)和成本。
一般地說，因為技術(shù)水平低和規(guī)模小，那么進入房地產(chǎn)市場幾乎沒有什么壁壘，任何公司都能夠自由進出房地產(chǎn)整個市場，從而顯示出壟斷競爭市場格局的本質(zhì)特征。所以，巨額利潤就吸引了越來越多的公司進入到房地產(chǎn)業(yè)，他們中的部分企業(yè)甚至根本不了解房地產(chǎn)行業(yè)，并且規(guī)模和技術(shù)水平嚴重阻礙了其進一步發(fā)展。在通常情況下，一個開發(fā)商只能對一座樓盤進行處理，所以無法樹立自己的品牌。當前政府意識到了這些問題并且已經(jīng)采取相關(guān)的調(diào)控措施，但是這類公司的數(shù)量還處于上升階段。
然而，伴隨著管理和技術(shù)的發(fā)展、市場結(jié)構(gòu)的變化，國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)變到集約經(jīng)營。通過競爭的方式，房地產(chǎn)公司進行著資產(chǎn)的重組，并不斷使得其經(jīng)營范圍得到擴大。只有達到一定的經(jīng)濟規(guī)模，才會有效減少生產(chǎn)成本，那么才能有效降低房屋的價格。地產(chǎn)商就能投入更多資金改善環(huán)境和有關(guān)設(shè)施，住房品質(zhì)也將達到一個新的水準。經(jīng)過不斷激烈的市場競爭，很多房地產(chǎn)公司正在向高技術(shù)化、大規(guī)模化的方向發(fā)展。很多有著現(xiàn)代化管理技術(shù)、豐富市場經(jīng)驗、高水平設(shè)計建造技術(shù)、雄厚資本的房地產(chǎn)公司，能夠通過核心競爭優(yōu)勢來實現(xiàn)長遠的發(fā)展。而伴隨著不斷提高的市場集中度，房地產(chǎn)市場會從壟斷競爭逐漸演化為寡頭壟斷。
二、當前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的狀況
1.當前商品房屋銷售價格仍然呈上升的趨勢
從中國房產(chǎn)信息集團所提供的全年均價來看，在北京2010年新建商品住宅均價已達到20328元／平方米，其漲幅居處于四大一線城市的首位；而上海全年均價達22261元／平方米，可以說是全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40％；廣州2010年均價也突破萬元大關(guān)，達到11579元／平方米，同比上漲23茗；深圳均價也已站在2萬元以上，達到20596元／平方米，同比漲幅為33％。隨讓從2011年開始，國家采取一系列的措施來控制房價，并取得了良好的效果，但是房價仍然比較高，并有繼續(xù)上漲的趨勢。
2.當前房地產(chǎn)行業(yè)仍存在旺盛的市場需求
為了有效應(yīng)對國際金融危機，國家采取了一系列措施來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，這些措施對于活躍市場、提振信心、促進住房消費、解決低收入家庭在住房方面的困難中具有重要的作用。從2009年開始，商品房在銷售面積方面的增幅持續(xù)增加，房價也出現(xiàn)了同比漲幅不斷走高的狀況。很多城市的商品房出現(xiàn)價格上漲、銷售猛增的情況，受到市場變化的影響，全國房地產(chǎn)在信貸方面也有了較快增長的趨勢。
3.當前房地產(chǎn)仍存在持續(xù)增長的開發(fā)投資
自從改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟就獲得了較快的發(fā)展。近幾年來我國的國內(nèi)生產(chǎn)總值更是達到了較高的水平。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是和國民經(jīng)濟有著密切聯(lián)系的重要產(chǎn)業(yè)，所以也獲得了突飛猛進的發(fā)展。當前房地產(chǎn)行業(yè)中仍存在持續(xù)增長的開放投資，其不但促進其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也進一步促進了國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。
三、國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
在當前的國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展中還存在一些問題，這些問題阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也制約著國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展，所以在國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們應(yīng)做到一下幾方面：
1．形成一定的經(jīng)濟規(guī)模
國內(nèi)存在很多的房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，而要想在房地產(chǎn)行業(yè)取得成功，就應(yīng)擁有大量資本和先進的技術(shù)。擁有與債權(quán)人、銀行、政府和其他利益相關(guān)者之間的良好關(guān)系。而在實際的操作過程中，絕大部分房產(chǎn)開發(fā)商只擁有少量的有限資金，并且規(guī)模也不是特別大。相對于大集團而言，他們沒有什么競爭的優(yōu)勢。針對房地產(chǎn)公司所存在的這種情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)進行一定的自我調(diào)整，從而找出能夠?qū)崿F(xiàn)自我的可持續(xù)發(fā)展之路。
我們能夠進行預(yù)見的是，在未來的發(fā)展中必然會出現(xiàn)幾個大房產(chǎn)商占據(jù)這個行業(yè)中的大部分市場份額的局面，到那時就會出現(xiàn)一系列的集團公司，而市場的競爭格局也會從一般性的壟斷競爭逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣杨^競爭，從而進行房地產(chǎn)市場的重組。所以當前的房地產(chǎn)業(yè)管理者應(yīng)當對所面對的局勢保持清醒的認識，以能夠及時、科學的對戰(zhàn)略加以調(diào)整，來對外部環(huán)境變化進行適應(yīng)。其中很多的房地產(chǎn)開發(fā)商會通過重組、購并、合作等方式來實現(xiàn)自身的發(fā)展和壯大，這部分開發(fā)商大都擁有大量的資源和資本，在未來行業(yè)、世界的競爭中獲得優(yōu)勢地位，甚至能夠形成較大的公司集團，從而對行業(yè)中的市場絕大部分份額進行占據(jù)。
2．努力減少信息不對稱的情況
如果開發(fā)商可以清楚地向顧客表明自身房屋在品質(zhì)方面是優(yōu)于其他房屋品質(zhì)的話，開發(fā)商就能夠贏得市場或進行房屋的高價出售房屋。然而在市場中還存在大量的開發(fā)商，對于怎樣區(qū)別房屋質(zhì)量的優(yōu)劣，以及怎樣對真假信息進行分辨是十分困難，這部分開發(fā)商在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中會逐漸被淘汰。所以開發(fā)商應(yīng)努力看清自己的長遠發(fā)展方向，并及時找出適當?shù)姆康禺a(chǎn)市場信號。開發(fā)商應(yīng)努力使顧客獲得對其服務(wù)質(zhì)量和房屋品質(zhì)的信任，因此開發(fā)商應(yīng)使用適當信號，在其廣告中進行真實信息的披露，確保那些低品質(zhì)的開發(fā)商對高品質(zhì)的開發(fā)商發(fā)出的信號望塵莫及。
此外，政府應(yīng)該建立健全相關(guān)的法律制度，實現(xiàn)法律體系和系統(tǒng)的完善。這樣規(guī)章制度有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的公平競爭，并切實維護消費者的合法權(quán)益。政府還應(yīng)建立一整套完善的信息披露系統(tǒng)，減少信息不對稱情況的發(fā)生。這樣才能避免開發(fā)商擁有絕對的信息而做出損害消費者利益的行為，也只有這樣才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，更好的發(fā)揮其在國民經(jīng)濟增長中的作用。參考文獻
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[2]任志強.泡沫與市場宏觀調(diào)控[N].中國房地產(chǎn)報,2003—5—15(9)
但隨后，旅游公司未按合同約定向房地產(chǎn)公司支付房款和改裝費。房地產(chǎn)公司多次向其催要，旅游公司聲稱已放棄購房打算，并要求房地產(chǎn)公司返還已支付的房款。雙方遂發(fā)生糾紛，房地產(chǎn)公司訴至法院，要求旅游公司繼續(xù)履行合同，并承擔違約責任。旅游公司則辯稱，雙方的預(yù)售合同未經(jīng)市房地產(chǎn)主管部門登記，因而無效，并要求房地產(chǎn)公司返還房款.
[法律問題]
(1)房屋預(yù)售合同的生效要件。(2)預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力。
[法律依據(jù))
<城市房地產(chǎn)管理法)第44條。
[法理和法律分析]
1.商品房預(yù)售合同的生效要件商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，由承購人根據(jù)合同的約定支付房款，并在房屋竣工驗收合格后經(jīng)登記取得房屋所有權(quán)的房屋買賣形式。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給/“大投資者，如“落英片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。
商品房預(yù)售合同作為買賣合同的一種方式，首先應(yīng)當符合合同生效的一般要件，即：(1)合同當事人具有相應(yīng)的民事行為能力。(2>意思表示真實。(3)合同內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)范。在絕大多數(shù)情況下，合同只要具備以上實質(zhì)要件就發(fā)生法律效力，‘但在某些特殊情況下，合同還需具備某些形式要件才發(fā)生效力。這些形式要件或由法律作出明確規(guī)定，或由當事人雙方達成一致進行約定。如(擔保法)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同須經(jīng)登記生效，或者雙方當事人在合同中約定合同生效的附加條件。
下面我們分析一下<城市房地產(chǎn)管理法)第44條對于預(yù)售合同登記的下述規(guī)定;商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?？梢?，法律并未規(guī)定，商品房預(yù)售登記是商品房預(yù)售合同生效的要件，而且本案雙方當事人也沒有事先約定以登記作為合同生效的條件。因此，本案房地產(chǎn)公司與旅游公司之間簽訂的商品房預(yù)售合同符合合同生效的要件，是有效合同。2.商品房預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力在此我們首先分析一下現(xiàn)房買賣登記的性質(zhì)及效力。<城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買賣必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認為，房屋買賣登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化的依據(jù)和憑證。通過登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動的事實，在很大程度上起著維護不動產(chǎn)交易安全的作用。
1、引言
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，其給我們國家整體的國民經(jīng)濟和人們的生活帶來的諸多的優(yōu)勢，不僅提高了我們國家的經(jīng)濟實力使我們國家躍居世界經(jīng)濟前列，而且還為我們國家居民帶來了適宜的居住環(huán)境提高了人們的生活起居條件。但是，其在經(jīng)濟管理方面也存在著諸多的問題和不足，這些問題已經(jīng)引起社會個層的廣泛關(guān)注。目前很多學者已經(jīng)從國家整體宏觀方面以及區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等層面，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題和不足以及應(yīng)該采取的相應(yīng)的應(yīng)對措施進行系統(tǒng)全面的探究，很少學者從業(yè)主的角度對該問題進行探究。本文我們將從房地產(chǎn)業(yè)主的角度，對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題和不足以及應(yīng)該采取的措施進行詳細的探究。
2、業(yè)主角度房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問題
房地產(chǎn)業(yè)主就是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的所有者，業(yè)主享受和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的所有利益。近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面存在的問題已經(jīng)從房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、國家和區(qū)域經(jīng)濟整體角度做過相應(yīng)的分析和探究。然而，從房地產(chǎn)業(yè)主角度房地產(chǎn)的經(jīng)濟管理將存在怎樣的問題呢？下面將對該問題進行詳細的分析和探究。
2.1政府過度干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)
我們國家的經(jīng)濟體制屬于社會主義市場經(jīng)濟，在這一經(jīng)濟體制下市場不是完全根據(jù)需求變化進行相應(yīng)價格的調(diào)整，我國政府會參與到部分行業(yè)產(chǎn)品市場的定價中。政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的過度參與，導致房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的供求和價格之間違背了市場根據(jù)供需自行調(diào)節(jié)的原則。這給房地產(chǎn)業(yè)主以及準備購買房子的準業(yè)主帶來了嚴重的經(jīng)濟壓力。同時房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的土地資源完全由政府壟斷控制，這就導致在房地產(chǎn)開發(fā)商和政府之間存在著賄賂、惡意串通等腐敗現(xiàn)象嚴重存在，這種現(xiàn)象嚴重加劇了房地產(chǎn)的開發(fā)成本?？傮w上來看政府對于房地產(chǎn)的過度干預(yù)從市場和成本角度都導致房價居高不下，給業(yè)主帶來了巨大的經(jīng)濟和住房壓力。
2.2房地價和收支嚴重不均衡
從業(yè)主的角度分析我們國家的房地產(chǎn)的價格和業(yè)主的收入存在的這種不均衡的問題.現(xiàn)在房屋的價格每年都在以高于通貨膨脹率的速度上漲，而處在好企業(yè)和單位的業(yè)主的工資每年頂多以通貨膨脹率的速度漲，這就導致工人工資提高后反而更買不起房子的現(xiàn)象出現(xiàn).這種嚴重不均衡的原因一方面是由于工人的工資按照勞動力市場上的供需進行定價的，而房地產(chǎn)的定價受到政府的干預(yù)違背了市場的供需規(guī)律.另一方面，房地產(chǎn)本身存在供應(yīng)缺口，加之存在嚴重的泡沫現(xiàn)象.
2.3沒有完善的管理機制，政府的管理過于形式化
我們國家在房地產(chǎn)業(yè)上沒有完善的管理機制，這使得很多人都能夠從漏洞中找到突破口，和政府制定的管理機制反著干.例如，政府規(guī)定每個家庭只能夠購買一套房子，這就使很多有錢的年輕人各自購買房子后再結(jié)婚，很多已經(jīng)結(jié)婚的人為了買房子進行假離婚，更有些人為了多擁有幾套房子動用關(guān)系為自己弄好幾個戶口，發(fā)生房姐事件.這些問題的發(fā)生一方面體現(xiàn)了我們國家在在房地產(chǎn)管理方面的機制不夠完善，另一方面體現(xiàn)了我們國家所提出的各項管理政策都是形式化的，沒有真正的將政策落實到實處.
2.4房地產(chǎn)缺乏統(tǒng)一的調(diào)控
房地產(chǎn)最終的業(yè)主存著各方面的不同，首先他們的收入水平就各不相同，有的擁有上百套房產(chǎn)的資產(chǎn)，有的卻連一套都買不起.著就導致居民的基本住宿條件得不到保證.我們國家的房地產(chǎn)開發(fā)商大多都是零零散散的私營企業(yè)，這些企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)的過程中只從自己公司利益角度的出發(fā)，不會考慮我們國家收入相對降低人群的利益，為了實現(xiàn)自己公司的利益最大化，在有限的土地表面創(chuàng)造最大化的利益，大部分房地產(chǎn)公司會選擇開發(fā)高檔的商品房.這就導致了省會在社會底層的百姓畢生都很難支付得起高昂的房價，導致畢生沒有安慰的住所過著漂泊流離的生活.追究該社會現(xiàn)象和問題的根源那就是我們國家在房地產(chǎn)業(yè)中缺乏統(tǒng)一的調(diào)配管理，沒有切實考慮業(yè)主的切身利益.
2.4沒有完善健全的法律法規(guī)
盡管我們國家在房地產(chǎn)業(yè)中制定了很多保護房地產(chǎn)業(yè)主利益的政策和規(guī)定，但是當處在弱勢地位業(yè)主的利益受到強勢群體的侵占時，國家往往不能夠?qū)@些侵占行為進行有效的懲治.導致多有管理制度和政策形同虛無，，很難落實到實處保護業(yè)主的切身利益.從世界各國房地產(chǎn)業(yè)的運行體制來看，要想保證一個國家的房地產(chǎn)業(yè)能夠有條不紊的運行，就需要在這方面制定健全的法律規(guī)章制度.我們國家的房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了快速的發(fā)展，但是一直以來都沒有完善的法律體制對此予以保障，這種無法無章的建房買房形式，終究會導致我們國家房地產(chǎn)業(yè)的惡性循環(huán)，誒房地產(chǎn)最終的業(yè)主帶來不可挽回的損害.
3、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問題的相關(guān)解決對策
3.1政府適度放權(quán)、房地產(chǎn)參與市場供求調(diào)劑系統(tǒng)
面對政府過度干預(yù)導致房地產(chǎn)商和政府之間以及房價居高不下的問題，政府應(yīng)該進行適當?shù)姆艡?quán)，將房地產(chǎn)從開發(fā)到最終的銷售過程中的一些權(quán)力放于給我們現(xiàn)在的社會主義市場經(jīng)濟.讓市場引導著各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的定價銷售，使房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)一樣融入到社會主義市場經(jīng)濟的大環(huán)境中，通過供需關(guān)系對房產(chǎn)商品的價格進行適宜的調(diào)控.
3.2完善管理機制和法律規(guī)章制度并付諸于實際
國家應(yīng)該從房地產(chǎn)的整體大局以及房地產(chǎn)最終業(yè)主的利益出發(fā)，制定完善合理的管理機制和法律規(guī)章制度，將各種違規(guī)建房、惡意抬高房價、進行房產(chǎn)儲備、蓄意違章買賣房屋的行為嚴格的予以限制，確保房地產(chǎn)業(yè)能夠正常高效的運轉(zhuǎn)，業(yè)主的利益能夠得到真實的保障。同時，制定好相應(yīng)的政策和管理機制后，國家還應(yīng)該采取有力的監(jiān)管措施將該制度落實到實處。對真正違反法律制度的給予法律懲罰和制裁.
3.3對房地產(chǎn)進行統(tǒng)一調(diào)控，解決收支不平衡、分配不均的問題
我們國家的房地產(chǎn)不僅價格上和準備購買的準業(yè)主的工資水平產(chǎn)生了嚴重的脫節(jié)，而且在房地產(chǎn)的等級分配及人均分配上存在著嚴重不均的問題。面對這樣的問題，國家應(yīng)該進行統(tǒng)一的調(diào)配，一方面引導房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當?shù)鼐用竦纳詈褪杖胨介_發(fā)合適檔次和大小的房型，確保居民平均的生活收入水準能夠和房型的檔次相配比。另一方面，對于各地區(qū)收入嚴重沒有達到當?shù)仄骄?，和當?shù)亻_發(fā)的房型檔次嚴重脫節(jié)的居民，國家要采取相應(yīng)的補助措施解決這類人群的居住問題。例如國家可以通過建立低阻不限期的房型，解決這類人群的居住問題。同時國家根據(jù)各地居民收入水平限定當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)房型后，還應(yīng)該放權(quán)讓房地產(chǎn)公司參與到當?shù)毓┬璧氖袌鰞r格調(diào)配系統(tǒng)中，進行合理的房價定制。
4、總結(jié)
任何問題的出現(xiàn)都會影響到房地產(chǎn)業(yè)及最終業(yè)主的利益，要解決這些問題需要國家、房地產(chǎn)開發(fā)商、最終業(yè)主的共同努力。只要根據(jù)問題制定嚴格的機制、法律規(guī)章制度，并將其落實到實處才能是問題得到有效的解決。
參考文獻：
前言：
房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點主要是周期性極長、投入的金額較為龐大、面臨的風險極多，是一項十分復(fù)雜并且管理難度較大的工程。開發(fā)項目主要分為三個階段，第一階段為項目策劃階段，第二階段為項目設(shè)計階段，第三階段為項目實施階段。隨著我國國民經(jīng)濟水平的迅猛發(fā)展，推動我國房地產(chǎn)事業(yè)的規(guī)模不斷擴大，也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭。因此，針對目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的問題采取相應(yīng)的解決措施，力求提升我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的質(zhì)量。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的意義在于對建筑施工單位在日常施工環(huán)節(jié)進行監(jiān)督與控制，使其嚴格按照設(shè)計標準與設(shè)計要求進行施工。項目工程管理不僅僅能對建筑施工單位施工質(zhì)量進行監(jiān)督，還能對施工工期進行宏觀的控制，在保證施工質(zhì)量的前提下，一定程度上縮短施工工期，降低施工成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理主要包含了4個方面，即項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理與項目安全管理。
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的根本在于提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程質(zhì)量，提高房地產(chǎn)項目的實際經(jīng)濟收益。高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理，能夠有效促進房地產(chǎn)施工企業(yè)嚴格按照設(shè)計標準進行施工，保證施工質(zhì)量，實現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大經(jīng)濟效益的目的。
在實際房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中，由于建筑類型與用途的不同，施工方案與技術(shù)也存在一定的差異。如果沒有房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理作為宏觀的調(diào)控手段，不僅會降低施工的質(zhì)量，也會延長施工工期，不利于房地產(chǎn)公司獲得最大的經(jīng)濟效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理存在的主要問題
（一）項目策劃不夠完善
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的注重經(jīng)濟效益的提升，更多的注意力集中在開發(fā)地段的周邊環(huán)境與項目工程竣工之后能夠為企業(yè)帶來的商業(yè)價值。房地產(chǎn)施工單位又沒有做好項目的策劃工作，僅僅負責施工建設(shè)工作，導致在施工過程中經(jīng)常會出現(xiàn)圖紙錯誤、遺失等情況，嚴重的情況下會使建筑質(zhì)量嚴重不達標，威脅作業(yè)人員以及未來業(yè)主的人身財產(chǎn)安全。
（二）項目工程施工細節(jié)監(jiān)督與管理存在漏洞
房地產(chǎn)施工單位往往只重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，忽視了對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中細節(jié)的監(jiān)督與管理，疏于檢查，導致房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工過程中存在較大的質(zhì)量問題，即便監(jiān)督部門發(fā)現(xiàn)了其中的問題也沒用得到及時的處理，降低了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（三）項目工程各個環(huán)節(jié)施工隊伍配合欠缺
由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項周期性較長且較為復(fù)雜的工程，許多不同的施工環(huán)節(jié)需要不同的施工隊伍進行施工，而施工人員素質(zhì)參差不齊，相互之間也缺乏一定的配合，如果沒有得到充分的協(xié)調(diào)，就會影響彼此之間的施工質(zhì)量與效率，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目工程整體的施工質(zhì)量與效率。
（四）項目工程規(guī)章制度沒有落實
為了保證房地產(chǎn)施工質(zhì)量，我國出臺了一系列相應(yīng)的規(guī)章制度與施工標準。但是目前情況來看，房地產(chǎn)施工單位在施工過程中，往往沒有落實國家制定的規(guī)章制度與施工標準，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量。
（五）項目工程管理體制不完善
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，科學合理的分配施工人員，避免一味的追求經(jīng)濟效益的提高。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要一定規(guī)模的工程管理人員對施工的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)控與管理，如果片面的追求經(jīng)濟效益的提高，壓縮工程管理人員的數(shù)量，勢必會降低工程管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督與管理力度，也無法及時發(fā)現(xiàn)施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)的質(zhì)量問題與安全隱患。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理常見問題的解決措施
（一）完善項目施工前項目策劃工作
房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工之前，需要做好項目策劃工作。開發(fā)商需要結(jié)合實際市場行情，確定最佳的施工區(qū)段，然后根據(jù)消費群體的需求確定主要的設(shè)計風格。同時，要積極尋求國家房地產(chǎn)規(guī)劃部門的配合，得到國家宏觀政策的輔助與支持。房地產(chǎn)施工企業(yè)也需要做好圖紙的分析與保存，避免發(fā)生遺失等情況影響施工進度。
（二）加大項目工程施工細節(jié)的監(jiān)督與管理力度
房地產(chǎn)開發(fā)項目施工單位不能片面的追求施工進度，需要在保證施工每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量前提下，盡可能的縮短工期。同時，項目工程管理人員需要加大對項目施工細節(jié)的監(jiān)督與管理，及時的發(fā)現(xiàn)其中存在的質(zhì)量問題與安全隱患并督促施工單位進行處理。
（三）加強項目工程各環(huán)節(jié)施工隊伍之間的溝通
在項目工程施工開始之前，設(shè)立一個溝通的平臺讓不同施工隊伍進行事先的溝通與交流，積極尋求配合，避免由于溝通不及時影響施工的質(zhì)量。只有達成意見的統(tǒng)一之后，才便于施工隊伍協(xié)調(diào)施工工作，提升項目工程施工質(zhì)量。
（四）落實項目工程規(guī)章制度
在項目工程施工過程中，施工單位需要嚴格按照國家制定的規(guī)章制度與施工標準進行施工，項目工程管理人員也要對施工過程進行監(jiān)督與管理，確保項目工程施工的高質(zhì)量高效率開展。
（五）構(gòu)建完善的工程項目管理機制
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程需要根據(jù)施工的實際情況出發(fā)，構(gòu)建完善的工程項目管理機制，科學合理的分配施工作業(yè)人員，不能片面的追求降低人力資源成本消耗提高經(jīng)濟效益，應(yīng)該從提升房地產(chǎn)施工質(zhì)量方面著手，才能逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。
結(jié)束語
本文主要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中常見的五種問題進行分析與解讀，試探性的提出了相應(yīng)的解決措施，希望能夠幫助房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理人員提升自身管理有效性，促進房地產(chǎn)事業(yè)高效、高質(zhì)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。
參考文獻：
[1]穆桂蘋.房地產(chǎn)工程現(xiàn)場施工管理之我見[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（10）.
一、前言
房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，在促進國民經(jīng)濟快速增長、滿足廣大群眾住房需求等方面發(fā)揮著重要作用。近年來，由于國家政策的調(diào)整和房地產(chǎn)市場的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遇到瓶頸，市場競爭愈發(fā)激烈。面對巨大的市場壓力，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注自身的長遠發(fā)展，并將目標對準企業(yè)文化的建設(shè)上來。房地產(chǎn)企業(yè)文化本質(zhì)就是一種管理文化，是房地產(chǎn)企業(yè)在長期經(jīng)營發(fā)展過程中，所形成的價值觀、企業(yè)精神和品牌理念等無形資產(chǎn)。與其他行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品具有獨一無二性，而且消費者在購買之前是無法完全看到產(chǎn)品的樣子，無法體現(xiàn)產(chǎn)品的環(huán)境和服務(wù)，只有在入住一段時間之后，才能了解和體驗到產(chǎn)品的優(yōu)劣。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的企業(yè)形象和口碑價值顯得尤為重要，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。
二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)存在的主要問題
目前，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛認識到企業(yè)文化建設(shè)的重要性，也投入一定的人力和物力來構(gòu)建企業(yè)文化體系。但由于傳統(tǒng)粗放型發(fā)展思維的影響，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)普遍存在諸多弊端。一是追求短期效益，忽視企業(yè)文化基礎(chǔ)建設(shè)。盡管部分房地產(chǎn)企業(yè)認識到企業(yè)文化的重要性，但簡單的將企業(yè)文化建設(shè)理解為品牌宣傳和營銷推廣，短視化現(xiàn)象十分普遍，其企業(yè)文化建設(shè)的主要目的就是在較短時間內(nèi)提高企業(yè)經(jīng)營效益，缺乏對企業(yè)文化的長遠規(guī)劃。特別是一些中小房地產(chǎn)企業(yè)，在獲得土地開發(fā)權(quán)之后，開始確定具體的開發(fā)項目，然后花費大量的人力和物力進行企業(yè)品牌推廣和營銷，但卻忽視了客戶服務(wù)、工程質(zhì)量、物業(yè)管理等問題，引起消費者的不滿，嚴重影響企業(yè)的品牌形象，前期花大氣力建設(shè)的企業(yè)形象受到嚴重影響。二是企業(yè)文化同質(zhì)化嚴重、缺乏個性。企業(yè)文化是企業(yè)在長期發(fā)展形成的經(jīng)營理念、企業(yè)精神等的凝結(jié)。不同的企業(yè)發(fā)展背景不同、發(fā)展歷程不同、經(jīng)營風格不同、經(jīng)營理念也有差距，因此不同的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具有差異化的企業(yè)文化。然而縱觀當前的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)文化建設(shè)大同小異、同質(zhì)化嚴重，都以諸如“團結(jié)、創(chuàng)新、求實、奮進”等詞匯作為企業(yè)經(jīng)營口號，缺乏企業(yè)特色和個性化的內(nèi)涵。出現(xiàn)這種問題的原因在于很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠的發(fā)展目標及規(guī)劃，缺乏對企業(yè)核心價值觀的提煉，而是盲目照搬一些成熟企業(yè)的企業(yè)文化模式，這樣缺乏個性的企業(yè)文化自然不會對企業(yè)發(fā)展帶來實質(zhì)性的推動作用。三是企業(yè)文化建設(shè)流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的目的是將企業(yè)的基本價值和理念灌輸給每一位員工，讓員工從內(nèi)心深處理解企業(yè)文化的內(nèi)涵和精髓，并能夠深深影響其日常工作中的行為方式和精神風貌?？梢?，企業(yè)文化建設(shè)是深層次的，并不是表面化和物質(zhì)化的東西。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單的追求企業(yè)文化的形式，只注重企業(yè)表層的建設(shè)，例如為了讓員工工作時顯得正規(guī)和統(tǒng)一，企業(yè)在員工服飾、行為舉止、言談舉止等方面做出了嚴格的規(guī)定，員工稍有觸犯就會給予一定的懲罰，這種做法實際上違背了“人性化”管理思維；有的房地產(chǎn)企業(yè)在辦公室、走廊等各個位置都粘貼了形形的標語口號，給人一種規(guī)范、正規(guī)的感覺，實際上，如果員工沒有從內(nèi)心真正的認同企業(yè)文化，這種企業(yè)文化就只有表層的形式而未體現(xiàn)出企業(yè)內(nèi)在的價值觀和理念，不能形成文化的推動力和凝聚力，
三、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的對策
1.提高企業(yè)文化意識、倡導全面參與
房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)并不僅僅是管理層或者人力資源部門的事情，而是關(guān)乎到企業(yè)每一個部門和每一位員工，沒有全體員工意識到位和工作支持，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)將不會落到實處。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對企業(yè)文化的宣傳，領(lǐng)導是企業(yè)文化的倡導者和制定者，領(lǐng)導要不斷更新企業(yè)管理理念，以身作則，用自己的實際行動來展示企業(yè)文化內(nèi)涵，引導全體員工的共同參與，起到模范榜樣作用。房地產(chǎn)企業(yè)的中層領(lǐng)導是企業(yè)文化的具體執(zhí)行者和監(jiān)督者，只有他們真正了解企業(yè)文化的內(nèi)涵，才能將其準確傳達給基層的員工。在工作中，中層管理者要深入員工一線，加強與員工的溝通和交流，了解員工的看法和建議，給員工講解企業(yè)文化的內(nèi)涵和特點，使企業(yè)文化在實踐中得到升華。基層員工是企業(yè)文化的踐行者，房地產(chǎn)企業(yè)文化內(nèi)涵和價值都要通過基層員工的日常行為和做事風格表現(xiàn)出來，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過印發(fā)企業(yè)文化的宣傳冊、文化專題講座、海緣會?？臀⑿牌脚_等方式，生動展示企業(yè)文化的價值理念。并組織員工進行自學、討論和交流心得，以此加強企業(yè)文化的宣傳力度，提升員工對企業(yè)文化的理解。
2.增強企業(yè)文化的創(chuàng)新意識
企業(yè)文化的奠基人勞倫斯.米勒曾經(jīng)說過，在未來，企業(yè)不能滿足已有的成就，要不斷創(chuàng)新和開拓進取，建立新的企業(yè)價值觀和企業(yè)文化。唯有如此，才能不斷超越自我、追求卓越。可見，企業(yè)文化并不是停滯不前的，而是根據(jù)形勢的變化和發(fā)展而動態(tài)變化的。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，過去幾十年粗放型的發(fā)展模式已經(jīng)成為過去，在國家相關(guān)政策的調(diào)整和經(jīng)濟形勢變化的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)?；l(fā)展向精細化發(fā)展過渡，企業(yè)之間的競爭和分裂越發(fā)明顯，在未來的房地產(chǎn)市場格局下，要脫穎而出將變得更為艱難。為了獲得長遠的、可持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立創(chuàng)新意識，只有不斷創(chuàng)新才能成為房地產(chǎn)企業(yè)永遠不敗之地，而創(chuàng)新精神的培育正是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須把握趨勢，積極借鑒國外同行先進的企業(yè)管理經(jīng)驗和營銷模式，認真分析消費者的生活習慣和心理特征的基礎(chǔ)上，進行市場細化，來滿足新時期消費者的需求，在逆境中尋找機遇。同時，在企業(yè)內(nèi)部營造寬松、溫馨的工作氛圍，鼓勵員工進行積極創(chuàng)新和發(fā)展，并從物質(zhì)激勵和職務(wù)晉升等方面調(diào)動員工創(chuàng)新的熱情，建立起具有和諧競爭力的房地產(chǎn)公司企業(yè)文化。
3.規(guī)范企業(yè)規(guī)章制度
制度建設(shè)是企業(yè)文化建設(shè)和發(fā)展的根本，在企業(yè)文化構(gòu)建的過程中，文化與制度的融合能達到事半功倍的效果。反之，如果沒有規(guī)范的、完善的企業(yè)規(guī)章制度，員工失去了行為約束，領(lǐng)導系統(tǒng)失去了監(jiān)督機制，企業(yè)文化的建設(shè)將成為無源之水、無本之末，很容易淪為一盤散沙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的特點，建立規(guī)范的企業(yè)制度，對房地產(chǎn)企業(yè)所有經(jīng)營活動進行約束和管理，對企業(yè)文化和精神文化建設(shè)進行嚴格要求。企業(yè)規(guī)章制度的內(nèi)容很廣，包括一般制度，對職工的基本行為進行約束和管理，同時充分發(fā)揮不同員工的優(yōu)勢和特點，讓每一個員工都找到他們在企業(yè)中最合適的位置，能夠各盡其職、充分發(fā)展。也有績效考核機制，完善的績效考核機制可以激發(fā)員工工作的積極性和主動性，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)人才，為他們提供施展能力的平臺提供了有效的依據(jù)。同時也對阻礙企業(yè)發(fā)展的行為進行懲戒，摒除對企業(yè)產(chǎn)生負面影響的活動，使得企業(yè)能更加可持續(xù)發(fā)展。
4.積極承擔社會責任
房地產(chǎn)企業(yè)的社會責任是指企業(yè)在創(chuàng)造經(jīng)濟價值、對出資人承擔法律責任的同時，還必須要承擔對員工、消費者和環(huán)境的責任。首先，企業(yè)應(yīng)該承擔并履行好經(jīng)濟責任，為極大豐富人民的物質(zhì)生活，為國民經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮自己應(yīng)有的作用。其次，企業(yè)在遵紀守法方面作出表率，遵守所有的法律、法規(guī)，包括環(huán)境保護法、消費者權(quán)益法和勞動保護法。完成所有的合同義務(wù)，帶頭誠信經(jīng)營，合法經(jīng)營，承兌保修允諾。帶動企業(yè)的雇員、企業(yè)所在的社區(qū)等共同遵紀守法，共建法治社會。第三，倫理責任是社會對企業(yè)的期望，企業(yè)應(yīng)努力使社會不遭受自己的運營活動、產(chǎn)品及服務(wù)的消極影響。加速產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，大力發(fā)展綠色企業(yè)，增大企業(yè)吸納就業(yè)的能力，為環(huán)境保護和社會安定盡職盡責。最后，是企業(yè)的慈善責任?，F(xiàn)階段構(gòu)建和諧社會的一個重要任務(wù)是要大力發(fā)展社會事業(yè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等事業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系人民的最直接利益，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮資本優(yōu)勢，為發(fā)展社會事業(yè)，為成為一個好的企業(yè)公民而對外捐助。支援社區(qū)教育、支持健康、人文關(guān)懷、文化與藝術(shù)、城市建設(shè)等項目的發(fā)展，完善社區(qū)公共環(huán)境及配套?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)的競爭最終將會演化成為房地產(chǎn)企業(yè)文化的競爭，房地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)固自身的市場地位、增強員工工作積極性和凝聚力，就要打造有特色的企業(yè)文化，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠健康發(fā)展。
參考文獻：
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房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的主要對象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國家稅收法規(guī)、會計準則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對納稅事項進行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風險。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營角度出發(fā)，并考慮長遠發(fā)展戰(zhàn)略來判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營策略及營銷行為與稅法有機結(jié)合，才能用足政策；同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點，足額提取費用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開發(fā)項目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項目公司，共同開發(fā)普通商品住宅“夢想佳苑”項目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬土地使用權(quán)折價2.7億元（與其取得成本一致），項目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負責解決資金缺口并全權(quán)承擔項目運作以及廣告宣傳，乙公司不承擔合作公司的虧損風險；項目完成后，乙公司獲得7.5萬商品住宅，甲公司獲得19.5萬商品住宅及3萬車庫。
1.預(yù)計開發(fā)成本及銷售收入
項目預(yù)計建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫各項目建造成本見表1。
項目預(yù)計期間費用：銷售費用1200萬元，管理費用1295萬元，財務(wù)費用245萬元，合計2740萬元。
F公司計劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標準對毛坯房進行簡單裝修，預(yù)計裝修成本10800萬元（27×400=10800）。住宅和車庫的銷售均價分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計銷售額見表2。
2.F公司及乙公司納稅測算
項目開工前，F(xiàn)公司做了一份項目可行性報告，對該項目涉及的稅費負擔進行測算，主要考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，將商品住宅對外銷售按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費。測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加3150×（7%+3%）=315萬元，應(yīng)交地方教育費附加3150×2%=63萬元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬元，營業(yè)稅及附加稅費合計3546萬元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬元。
F公司對外銷售27萬住宅和3萬車庫，需按“銷售不動產(chǎn)”繳納營業(yè)稅及附加稅費，測算如下：
應(yīng)交營業(yè)稅138000×5%=6900萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6900×（7%+3%）=690萬元，應(yīng)交地方教育費附加6900×2%=138萬元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7779萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬元，開發(fā)費用5400萬元，裝修費用10800萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7779萬元，合計114339萬元，增值額138000-114339=23661萬元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬元。
F公司利潤總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬土地使用權(quán)共同組建有限責任公司，采取風險共擔，利潤共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤，避免重復(fù)繳納營業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬元費變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開發(fā)費用處理，增大作為加計扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開發(fā)費用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購房戶簽訂裝修合同。房價由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動產(chǎn)5%的營業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營業(yè)稅，少交營業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬元，可視為按4800元均價銷售商品房的機會成本。
3.納稅籌劃后的納稅測算
經(jīng)過上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計相關(guān)納稅指標測算如下：
營業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬元。
應(yīng)交營業(yè)稅127200×5%=6360萬元，應(yīng)交城建稅及教育費附加6360×（7%+3%）=636萬元，應(yīng)交地方教育費附加6360×2%=127.2萬元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬元，營業(yè)稅金及附加稅費合計7186.8萬元。
土地增值稅允許扣除額：地價成本27000萬元，建筑成本35250+
1500=36750萬元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬元，加計扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬元，開發(fā)費用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬元，營業(yè)稅金及附加稅費7186.8萬元，合計107026.8萬元，增值額127200-107026.8=20173.2萬元，增值率18.85%，無需繳納土地增值稅。
利潤總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬元。
4.納稅籌劃前后對比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對照結(jié)果見表3。
四、結(jié)論
從上表對照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬元，節(jié)稅率達到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤總額大大增加的緣故。所以，此次“夢想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
參考文獻：
[1]江為鳳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J].時代經(jīng)貿(mào),2008(7).
