時間：2022-12-04 03:57:26
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根據(jù)我國企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)有成本和公允價值兩種計量模式。企業(yè)通常應(yīng)該采用成本計量模式。只有當(dāng)投資性房地產(chǎn)公允價值能夠可靠取得的時候，企業(yè)才能夠采用公允價值模式。當(dāng)企業(yè)采用公允價值計量時，就需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。國際上通行的做法是由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估是資產(chǎn)評估師遵循投資性房地產(chǎn)有關(guān)會計核算及披露的要求，采用評估技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，為會計計量、核算及披露提供專業(yè)意見。
1以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的作用
計量資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值，有許多不同的途徑。為了保障會計信息的客觀和獨立，國際上通行的做法是由評估專業(yè)人士提供專業(yè)意見。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估作用具體體現(xiàn)在以下兩個方面：一方面由評估專業(yè)人員確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，能夠保障投資性房地產(chǎn)會計計量的客觀性。評估機(jī)構(gòu)通過嚴(yán)格遵守評估程序，按照科學(xué)的方法評估，保障會計信息客觀性的要求。另一方面，評估的獨立性能夠確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。專業(yè)化的評估機(jī)構(gòu)是獨立的第三方，評估人員是與評估業(yè)務(wù)無利害關(guān)系的第三者。投資性房地產(chǎn)的評估是按照公允、法定的準(zhǔn)則進(jìn)行。這些都能夠保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量的公正性。
2以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的技術(shù)特點
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估為投資性房地產(chǎn)的計量、核算及披露提供專業(yè)意見，在遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的同時，還要受有關(guān)會計準(zhǔn)則的約束。
評估人員應(yīng)該根據(jù)會計準(zhǔn)則的要求，合理確定投資性房地產(chǎn)的評估對象、價值類型和評估基準(zhǔn)日。根據(jù)評估對象的特點、評估目的及評估應(yīng)用條件，選擇與評估準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)計量模式相符的評估方法。在撰寫資產(chǎn)評估報告時，一方面要滿足資產(chǎn)評估報告的基本準(zhǔn)則，另一方面還要遵守《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》的特別要求。
3以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估對象
3.1評估對象的具體范圍
投資性房地產(chǎn)的評估對象具體包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)。已出租的土地使用權(quán)是企業(yè)已取得并采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，不包括計劃出租但尚未出租的土地使用權(quán)。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地。
（3）已出租的建筑物。已出租的建筑物是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并已經(jīng)采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
3.2確定評估對象注意的問題
自用房地產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。作為存貨的房地產(chǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中用于銷售或為了銷售而正在開發(fā)的商品房或土地，不是投資性房地產(chǎn)，所以不屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象。
如果投資性房地產(chǎn)各部分用途不同，不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)屬于投資性房地產(chǎn)的評估對象，自用的部分以及不能單獨計量和出售的部分，不能作為投資性房地產(chǎn)的評估對象。
4以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的評估方法
投資性房地產(chǎn)適合于采用市場法和收益法評估。
4.1市場法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
市場法是將被評估的資產(chǎn)與類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，以類似資產(chǎn)的交易價格為依據(jù)，通過差異的調(diào)整，計算被評估資產(chǎn)價值的一種方法。
市場法直接依賴現(xiàn)實的市場價格資料和投資性房地產(chǎn)的品質(zhì)資料，適合于房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、交易活躍、存在大量房地產(chǎn)交易實例的情況，例如，房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商業(yè)住宅、商務(wù)寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
選取交易實例至少做到要與被評估投資性房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、權(quán)屬性質(zhì)相同。對于附有租約的投資性房地產(chǎn)，可以通過租約修正系數(shù)修正租約對投資性房地產(chǎn)價值的影響。租約修正系數(shù)通過考慮被評估投資性房地產(chǎn)由于所附租約致使價值下降的比率來確定。
4.2收益法在投資性房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用
收益法是求取投資性房地產(chǎn)的收益，選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將收益折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加，以收益現(xiàn)值估算投資性房地產(chǎn)的價值。收益法適合評估有收益或潛在收益的投資性房地產(chǎn)，例如土地使用權(quán)、住宅、寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)工廠等。
收益法涉及收益額、折現(xiàn)率和收益期限三個基本的參數(shù)。
4.2.1收益額的確定
已出租的投資性房地產(chǎn)比較適合基于租金收入估算收益額，計算的基本公式為：
凈收益=潛在毛收入一空置等造成的損失一營運(yùn)費用
潛在毛租金收入是假定投資性房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入，是可以獲取的最大租金收入，等于全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。租金收入包括有效毛租金收入、租賃保證金、押金等利息收入。運(yùn)營費用包括按租賃合同約定的由出租方承擔(dān)的維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅等。
凈收益的計算分為兩個階段：在租賃期內(nèi)，按租賃合同約定的資金收入扣除按租賃合同約定的營運(yùn)費用計算；在租賃期外，按客觀收益確定，用同類投資性房地產(chǎn)的租金收入扣除正常使用時有出租方承擔(dān)的營運(yùn)費用來計算。
4.2.2折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率實質(zhì)是投資者期望的投資報酬率，等同于與投資性房地產(chǎn)同等風(fēng)險投資的收益率，根據(jù)具體的評估對象的性質(zhì)、用途、市場投資風(fēng)險等因素綜合確定。投資性房地產(chǎn)由于所處地區(qū)、性質(zhì)、用途、投Y時間等的不同，導(dǎo)致投資風(fēng)險不同，因此，所確定的折現(xiàn)率也不同。折現(xiàn)率可以根據(jù)市場提取法、累加法、投資排序插入法、資本成本法來確定。
4.2.3收益期限的確定
收益期限是自評估基準(zhǔn)日起，預(yù)期未來可以獲得收益的時間，通常用年表示。收益期限要綜合考慮投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)的剩余年限來確定。
已出租或持有并準(zhǔn)備增值的土地根據(jù)土地使用權(quán)的剩余年限來確定收益期限。對于單獨的建筑物，根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命來確定收益期限。以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估不涉及單獨建筑物。對于土地與建筑物的綜合體，也按土地使用權(quán)的剩余年限確定收益期限。
5以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)評估的特別要求
以財務(wù)報告為目的的投資性房地產(chǎn)的評估報告，更多受限于相關(guān)會計準(zhǔn)則的要求，與其他目的的評估報告差別很大。除了遵循資產(chǎn)評估報告準(zhǔn)則以外，還要滿足《以財務(wù)報告為目的評估指南（試行）》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第39號――公允價值計量》中有關(guān)信息披露的要求，以利于評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。
5.1當(dāng)評估受限時，不能出具評估報告。受會計計量可靠性的約束，當(dāng)評估程序或評估條件受到限制時，投資性房地產(chǎn)公允價值能否可靠的估算存在不確定性。如果評估人員不能確信評估結(jié)論的合理性，不能出具評估報告。
5.2會計準(zhǔn)則和法規(guī)修改時的特別要求
一、現(xiàn)有準(zhǔn)則中對注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的規(guī)定及存在的問題
《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師從事評估執(zhí)業(yè)活動，應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力。但同時也規(guī)定，評估執(zhí)業(yè)中可以利用其他專家工作，并引用其他專業(yè)報告。其他評估準(zhǔn)則，包括無形資產(chǎn)準(zhǔn)則等，均有相關(guān)條款對注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告進(jìn)行了規(guī)定，見表1所示。
分析現(xiàn)有評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為至少存在以下問題。一是對專業(yè)報告的內(nèi)涵沒有明確的界定，沒有區(qū)分利用專家工作與在執(zhí)業(yè)過程和評估報告中引用其他報告之間的區(qū)別。二是對在什么情況下才能引用未作明確說明。一方面強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)時應(yīng)當(dāng)具有專業(yè)勝任能力，同時又規(guī)定執(zhí)行某項特定評估業(yè)務(wù)而缺乏相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗時，可以聘請專業(yè)技術(shù)人員或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助工作，對其意見或?qū)I(yè)報告的獨立性與專業(yè)性進(jìn)行判斷并予以恰當(dāng)引用。這使得實踐中無法判定專業(yè)勝任能力與缺乏相關(guān)的專業(yè)知識和經(jīng)驗之間如何平衡，一旦發(fā)生評估訴訟，容易導(dǎo)致分歧。三是對引用其他報告的程序和內(nèi)容，以及在評估報告中如何說明和披露等沒有明確的規(guī)定，可能導(dǎo)致判斷注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告失去客觀的標(biāo)準(zhǔn)，一旦發(fā)生評估訴訟，難以明確注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任，從而產(chǎn)生潛在的風(fēng)險。
二、注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的程序分析
目前的相關(guān)準(zhǔn)則對如何引用其他專業(yè)報告，只作了非常原則性的規(guī)定，使得注冊資產(chǎn)評估師在引用專業(yè)報告時，對于什么情況下才能引用、什么樣的報告可以引用、采取何種方式引用，以及如何披露引用內(nèi)容等系列問題缺乏指導(dǎo)，產(chǎn)生了諸多問題。資產(chǎn)評估作為一種專業(yè)服務(wù)，如何從程序上保證評估人員執(zhí)業(yè)的專業(yè)性和評估質(zhì)量非常重要。以下針對當(dāng)前注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告時存在的一些主要問題，對引用過程中應(yīng)注意的一些問題進(jìn)行了分析。
（一）專業(yè)報告的界定
現(xiàn)有的評估準(zhǔn)則中，對引用的其他專業(yè)報告沒有給出明確的界定。無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中，把專業(yè)報告與利用專家工作聯(lián)系在一起；評估程序準(zhǔn)則中只是指出評估資料包括專業(yè)報告；機(jī)器設(shè)備評估準(zhǔn)則規(guī)定注冊資產(chǎn)評估師可以利用專業(yè)機(jī)構(gòu)的檢測結(jié)果，必要時可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定；工作底稿準(zhǔn)則把其他專家鑒定及專業(yè)人士報告作為評估資料的內(nèi)容；不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師可以利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》中則同時出現(xiàn)了“其他機(jī)構(gòu)出具的報告”和“專業(yè)報告”兩個術(shù)語，并專門對引用“土地估價報告”和“礦業(yè)權(quán)評估報告”進(jìn)行了規(guī)定。由于對專業(yè)報告的概念沒有明確的界定，在實踐中就容易引起混亂。除了其他專業(yè)機(jī)構(gòu)出具的評估報告外，實踐中，注冊資產(chǎn)評估師引用的報告還有審計報告、法律意見書，以及公開的咨詢、研究機(jī)構(gòu)或個人的研究成果等。如果上述報告均被認(rèn)定為專業(yè)報告，會導(dǎo)致專業(yè)報告與評估人員應(yīng)當(dāng)收集采用的評估資料的范圍界限模糊，法律責(zé)任難以劃分。因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)縮小專業(yè)報告的范圍，把專業(yè)報告界定為與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在非聘用關(guān)系的其他專業(yè)中介機(jī)構(gòu)出具的報告；并把專業(yè)報告與利用專家工作形成的專家意見和報告、評估人員收集采信的其他公開的報告資料區(qū)別開來。這樣有利于規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的行為。
（二）注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的條件
注冊資產(chǎn)評估師作為專業(yè)執(zhí)業(yè)人員，承接評估項目時，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)自身的專業(yè)勝任能力，因此，只能是基于特定的條件，有利于恰當(dāng)評估、形成可信評估意見和結(jié)論的需要才能引用其他專業(yè)報告，而不是在缺乏專業(yè)勝任能力的情況下，通過引用其他專業(yè)報告彌補(bǔ)專業(yè)勝任能力不足，或減少評估工作量。筆者認(rèn)為，注冊資產(chǎn)評估師在決定是否引用其他專業(yè)報告時，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)是否符合以下條件之一：（1）是否是法律法規(guī)或監(jiān)管部門等強(qiáng)制性要求引用其他專業(yè)報告，例如，目前我國資產(chǎn)評估管理存在部門分割的情況下，有些評估項目必須引用土地估價報告；（2）評估項目實施過程中，是否存在某些超出評估專業(yè)能力要求的環(huán)節(jié)；（3）是否是同其他中介機(jī)構(gòu)合作工作服務(wù)于同一評估目的。在滿足上述條件的情況下，引用專業(yè)報告的作用領(lǐng)域通常包括：（1）對某一特定資產(chǎn)價值的評估；（2）對某一特定資產(chǎn)質(zhì)量或?qū)傩缘蔫b定；（3）涉及法律法規(guī)和合同的法律意見；（4）對某一特定會計信息的審計鑒定。
（三）注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的必要審核
現(xiàn)有的評估準(zhǔn)則中，涉及注冊資產(chǎn)評估師利用其他專家工作或引用其他專業(yè)報告時，均強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)對引用的專家意見或?qū)I(yè)報告的獨立性與專業(yè)性進(jìn)行判斷，恰當(dāng)引用。例如，不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則第二十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師在利用其他評估機(jī)構(gòu)出具的不動產(chǎn)評估報告時，應(yīng)當(dāng)對其不動產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用；評估程序準(zhǔn)則第二十四條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況對收集的評估資料進(jìn)行必要的分析、歸納和整理，形成評定估算的依據(jù)。但是，什么是必要的分析和判斷，相關(guān)準(zhǔn)則并未給出規(guī)范。我們認(rèn)為注冊資產(chǎn)評估師在引用其他專業(yè)報告時，至少應(yīng)當(dāng)作出以下判斷和分析。
首先，是對出具所引用專業(yè)報告的機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)行必要的審核，確信該機(jī)構(gòu)和個人與評估項目是相獨立的，關(guān)注該機(jī)構(gòu)和個人的專業(yè)資格和執(zhí)業(yè)許可證是否符合相關(guān)要求，關(guān)注機(jī)構(gòu)或個人在其專業(yè)領(lǐng)域的經(jīng)驗和聲望。其次，是對所引用的專業(yè)報告本身進(jìn)行必要的分析和判斷，關(guān)注所引用報告結(jié)論的必要假設(shè)前提、依據(jù)、過程、特殊事項和時效，如果是其他中介機(jī)構(gòu)的評估報告，還應(yīng)當(dāng)保持所引用報告的評估目的、評估對象和范圍、評估基準(zhǔn)日、評估的價值類型與所評估項目的一致性，同時，為了保持評估結(jié)論的可信，還應(yīng)根據(jù)需要對所引用報告的結(jié)論進(jìn)行必要的補(bǔ)充分析、測算和調(diào)整。即使由于相關(guān)法規(guī)或客戶的要求，注冊資產(chǎn)評估師無法選擇是否引用其他專業(yè)報告，無法選擇所引用專業(yè)報告的機(jī)構(gòu)和個人，注冊資產(chǎn)評估師也應(yīng)執(zhí)行上述分析和判斷，并進(jìn)行溝通和調(diào)整，在無法進(jìn)行調(diào)整的情況下，可考慮采取特別假設(shè)，對該引用對評估結(jié)論的影響作出披露和提醒。
（四）注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的披露問題
在注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告時，如何進(jìn)行合理的披露，既關(guān)乎評估報告使用者能否獲得必要的信息對評估結(jié)論進(jìn)行可信分析和正確使用評估報告，也關(guān)乎一旦發(fā)生評估糾紛，能否為清晰界定注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任提供必要的采信依據(jù)。在評估程序準(zhǔn)則中，第二十六條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)說明特別事項可能對評估結(jié)論產(chǎn)生的影響，并重點提示評估報告使用者予以關(guān)注。企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南對引用其他專業(yè)報告應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容作出了較為詳細(xì)的規(guī)定，例如，第十四條規(guī)定，企業(yè)價值評估中，應(yīng)當(dāng)說明的內(nèi)容包括引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額（或者評估值）；第二十九條規(guī)定，如果引用其他機(jī)構(gòu)出具的報告結(jié)論，根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，所引用的報告應(yīng)當(dāng)經(jīng)相應(yīng)主管部門批準(zhǔn)（備案）的，應(yīng)當(dāng)將相應(yīng)主管部門的相關(guān)批準(zhǔn)（備案）文件作為評估報告的附件；“評估說明”編寫指引的第四部分《資產(chǎn)評估說明》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)（含固定資產(chǎn)——土地）評估時，引用土地估價報告評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)說明引用的土地宗數(shù)、面積、土地使用權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價值、攤銷政策、攤余價值等，說明所引用土地評估結(jié)論的地價定義、評估方法、評估結(jié)果及調(diào)整使用的情況。礦業(yè)權(quán)評估時，引用專業(yè)報告確定評估參數(shù)，應(yīng)當(dāng)說明專業(yè)報告的名稱、形成時間、結(jié)論等主要情況。引用專業(yè)報告參數(shù)進(jìn)行調(diào)整確定評估參數(shù)，應(yīng)當(dāng)說明其調(diào)整確定過程。引用礦業(yè)權(quán)評估報告評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)說明引用的礦業(yè)權(quán)名稱、礦業(yè)權(quán)取得方式、性質(zhì)、原始入賬價值、攤銷政策、攤余價值等。說明所引用礦業(yè)權(quán)評估結(jié)論的價值內(nèi)涵、評估方法、評估結(jié)果以及引用處理情況，同時說明礦業(yè)權(quán)價款評估、備案及價款繳納情況。
上述規(guī)定，僅對引用其他評估機(jī)構(gòu)的評估報告時，應(yīng)當(dāng)披露的信息作出了規(guī)范，更多的是注重對引用格式內(nèi)容的規(guī)定。筆者認(rèn)為，由于引用的其他專業(yè)報告類型的多樣性，應(yīng)當(dāng)對引用其他專業(yè)報告的披露作出原則性的規(guī)范。首先，應(yīng)當(dāng)陳述引用其他專業(yè)報告的原因；其次，應(yīng)當(dāng)說明引用其他專業(yè)報告前，對出具專業(yè)報告的機(jī)構(gòu)和個人，以及所引用專業(yè)報告本身的必要分析和調(diào)查；再次，應(yīng)當(dāng)披露所引專業(yè)報告的假設(shè)條件和采取的方法；最后，應(yīng)當(dāng)說明所引結(jié)論對評估報告及結(jié)論的影響。在符合上述披露原則的基礎(chǔ)上，根據(jù)評估的具體項目的特點和所引用報告的類型，選擇合理的披露信息項目。
三、注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的責(zé)任
目前，在實踐中，由于注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告而產(chǎn)生的主要問題之一，就是一旦發(fā)生評估糾紛，如何界定注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于這一問題存在相當(dāng)大的爭議。美國的評估準(zhǔn)則對這一問題也作了相應(yīng)的規(guī)定，例如，USPAP的第10-3條款的注釋指出，“如果簽署聲明的評估師依賴了其他評估師和其他未簽署聲明人士的工作，簽字評估師對其作出的依賴其他人工作的決定承擔(dān)責(zé)任。簽字評估師應(yīng)當(dāng)有合理依據(jù)相信這些人士工作的專業(yè)性。簽字評估師應(yīng)當(dāng)確信這些人士工作的可信性?！甭殬I(yè)道德規(guī)則的行為部分指出，“評估師不得使用或提供誤導(dǎo)性或欺詐性的報告……”。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)把引用其他專業(yè)報告和利用其他專家工作的行為區(qū)別開來，把專業(yè)報告界定為與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在非聘用關(guān)系的其他專業(yè)中介機(jī)構(gòu)出具的報告。因此，在利用其他專家工作的情況下，就評估報告而言，獨立對外承擔(dān)法律責(zé)任的是出具報告的評估機(jī)構(gòu)和簽字評估師，專家不就評估報告以及報告中采用其意見的部分獨立承擔(dān)法律責(zé)任，但可以通過與所利用的專家簽署相關(guān)協(xié)議來界定雙方的責(zé)任。
在我國，引用其他專業(yè)報告又應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況。由于相關(guān)法規(guī)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求必須引用其他專業(yè)報告，而且根據(jù)客戶要求，注冊資產(chǎn)評估師無法就所引用報告的出具機(jī)構(gòu)和個人作出判斷和選擇時，注冊資產(chǎn)評估師只能根據(jù)自己的分析和判斷，在報告中進(jìn)行披露和提醒，這時注冊資產(chǎn)評估師只要履行了必要的程序，并進(jìn)行了必要的分析和判斷，對評估結(jié)論所引用報告的影響方面的責(zé)任應(yīng)降低。否則，注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)以下原則來判定。首先，注冊資產(chǎn)評估師是否履行了引用其他專業(yè)報告所應(yīng)當(dāng)遵守的必要的程序；其次，注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告是否是基于恰當(dāng)評估、形成可信評估意見和結(jié)論的需要；最后，注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告結(jié)論后，能夠?qū)χ髟u估報告的結(jié)論進(jìn)行可信的分析。
四、結(jié)論
注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的行為在實踐中引起了一系列問題。本文通過對現(xiàn)有評估準(zhǔn)則關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的相關(guān)規(guī)范存在的不足進(jìn)行了分析，針對實踐中面臨的問題，對注冊資產(chǎn)評估師引用的專業(yè)報告的內(nèi)涵進(jìn)行了界定。根據(jù)本文所界定的專業(yè)報告內(nèi)涵，文章對注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的條件、應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審核的內(nèi)容、在主報告中進(jìn)行披露的原則等問題進(jìn)行了討論，并進(jìn)而就注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的責(zé)任問題進(jìn)行了分析。
本文認(rèn)為，專業(yè)報告應(yīng)當(dāng)界定為與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)存在非聘用關(guān)系的其他專業(yè)中介機(jī)構(gòu)出具的報告，從而把專業(yè)報告與利用專家工作形成的專家意見和報告、評估人員收集采信的其他公開的報告資料區(qū)別開來。注冊資產(chǎn)評估師只能基于特定的條件，有利于恰當(dāng)評估、形成可信評估意見和結(jié)論的需要才能引用其他專業(yè)報告，并就出具所引專業(yè)報告的機(jī)構(gòu)和個人，以及專業(yè)報告本身進(jìn)行合理性和可信性審核。由于注冊資產(chǎn)評估師引用的其他專業(yè)報告類型的多樣性，應(yīng)當(dāng)對引用其他專業(yè)報告的披露作出原則性的規(guī)范。注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告必然導(dǎo)致相應(yīng)的責(zé)任界定問題，根據(jù)我國目前評估行業(yè)管理和相關(guān)法規(guī)的要求，應(yīng)當(dāng)區(qū)別注冊資產(chǎn)評估師是否能夠自主選擇所引用專業(yè)報告，以及是否遵守了相關(guān)法規(guī)準(zhǔn)則的規(guī)范來判定其責(zé)任。因此，如何根據(jù)目前我國資產(chǎn)評估行業(yè)管理部門分割的現(xiàn)狀，加強(qiáng)各評估管理部門的協(xié)調(diào)，制定更為系統(tǒng)的評估指南對注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的行為進(jìn)行規(guī)范，這既有利于提高注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告活動的專業(yè)性，又可為判定注冊資產(chǎn)評估師引用其他專業(yè)報告的責(zé)任進(jìn)行界定。
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在實習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對話。如何有效率的完成工作。如何與同事相處的技能。實習(xí)中，開發(fā)了自己的實踐能力。如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。新學(xué)到了房地產(chǎn)評估的專業(yè)知識。還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容?，F(xiàn)場勘察地形的步驟及技術(shù)。
一、實務(wù)界呼喚以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估
在當(dāng)今復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢面前，企業(yè)合并已經(jīng)成為企業(yè)快速占領(lǐng)市場、把企業(yè)做大做強(qiáng)的重要途徑。在我國，非同一控制下企業(yè)合并的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)中，最重要的一項就是確定合并對價分?jǐn)?。具體來說將無形資產(chǎn)區(qū)分為可辨認(rèn)無形資產(chǎn)與不可辨認(rèn)的商譽(yù)，兩者此消彼長。由于這兩者在以后年度的后續(xù)會計處理存在很大的差異（可辨認(rèn)無形資產(chǎn)在后續(xù)處理時需要進(jìn)行攤銷，而商譽(yù)不進(jìn)行攤銷，每年采用減值測試的方式進(jìn)行后續(xù)計量），這樣會對以后年度的資產(chǎn)、負(fù)債、以及利潤等都會產(chǎn)生不同程度的影響，因此其初始價值的確定特別關(guān)鍵，有可能直接影響以后年度提供會計信息的質(zhì)量。
同時，隨著科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，出現(xiàn)了一些新興的無形資產(chǎn)，如客戶關(guān)系、期權(quán)價值、銀行信貸違約率、網(wǎng)絡(luò)域名等，這些無形資產(chǎn)可能未在賬面上完整反映，對于這些復(fù)雜無形資產(chǎn)公允價值的確定，就必須借助資產(chǎn)評估中的估值模型，這樣才能保證公允價值的確定更加科學(xué)、更加精確，其評估結(jié)論也更經(jīng)得起市場的檢驗。同時，以此為參考編制的企業(yè)財務(wù)報告才能夠更加真實、客觀的反映會計要素的信息。
二、以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估理論內(nèi)涵
2006 年12 月頒布的新企業(yè)會計準(zhǔn)則重新強(qiáng)調(diào)了公允價值，將它不同程度地運(yùn)用在19 個具體會計準(zhǔn)則中，這樣以公允價值為紐帶，資產(chǎn)評估與會計報告就成功地聯(lián)系在了一起。
2007 年，我國在參照國際會計準(zhǔn)則、國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則以及我國《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則———基本準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上，制定了《以財務(wù)報告為目的資產(chǎn)評估指南》?！吨改稀分械牡诙l指出：“本指南所稱以財務(wù)報告為目的的評估，是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計準(zhǔn)則或相關(guān)會計核算、披露要求、運(yùn)用評估技術(shù)、對財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程?！辟Y產(chǎn)評估作為一種中介行業(yè)為企業(yè)會計要素的計量服務(wù)，對企業(yè)財務(wù)報告中的資產(chǎn)和負(fù)債的價值進(jìn)行鑒定。
三、以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估的難點問題
在以財務(wù)報告為目的無形資產(chǎn)評估中，成本法和市場法的具體應(yīng)用是比較簡單的，本文主要分析收益法在評估中的難點問題。收益法對資產(chǎn)公允價值進(jìn)行評估的數(shù)學(xué)公式可表示為：
式中：Ri表示被評估無形資產(chǎn)未來第i年的預(yù)期收益額；
i表示收益期限序號；
r表示折現(xiàn)率；
n表示預(yù)期收益期限。
預(yù)期收益額是收益法評估無形資產(chǎn)時一個至關(guān)重要的參數(shù)指標(biāo)，以財務(wù)報告為目標(biāo)的無形資產(chǎn)預(yù)期收益額受到多方面因素的影響，確定評估價值時應(yīng)該綜合考慮所有影響因素，但是在實務(wù)中資產(chǎn)評估師常忽略了一些看似不重要但實則產(chǎn)生重大影響的因素，概括起來主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
其一，評估目的的特殊性對預(yù)期收益額的影響。傳統(tǒng)的無形資產(chǎn)的評估依據(jù)主要為資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)的法律法規(guī)。而以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估, ,在遵循傳統(tǒng)依據(jù)的基礎(chǔ)上, 還要參照相關(guān)會計準(zhǔn)則的規(guī)定, 以滿足會計信息的需要。其中《企業(yè)會計準(zhǔn)則》提出的會計信息質(zhì)量的要求就對無形資產(chǎn)預(yù)期收益額的評估有較大的影響。因此，在確定預(yù)期收益額時，應(yīng)滿足實質(zhì)重于形式的會計信息質(zhì)量要求，對偏離實際的預(yù)期收益額進(jìn)行調(diào)整，使其真實客觀地反映會計信息。
其二，無形資產(chǎn)自身的特殊性也對預(yù)期收益額產(chǎn)生較大的影響。一方面，無形資產(chǎn)的技術(shù)生命周期在很大程度上決定了該項無形資產(chǎn)的更替。因而，在對無形資產(chǎn)價值進(jìn)行評估時，應(yīng)結(jié)合該無形資產(chǎn)所處的階段對收益額做出一定程度的調(diào)整。
此外，無形資產(chǎn)的市場供求關(guān)系也是評估過程中被忽略的一個重要因素。價值是由其給使用者帶來的效用決定的，所以在評估的實踐中并不是科技價值高、技術(shù)含量高，其資產(chǎn)價值就一定高。
四、基于層次分析法的預(yù)期收益額調(diào)整
基于上面的分析，在以財務(wù)報告為目的無形資產(chǎn)評估時，預(yù)期收益額是需要經(jīng)過修正的，把偏離實際的收益額修正為客觀的收益額。在這里需要定義一個修正系數(shù)，通過修正系數(shù),把收益額調(diào)整為綜合了主要影響因素后的客觀收益額。修正系數(shù)的數(shù)學(xué)定義為：C=Пni=1(1±wi)，其中，n表示共有n個因素會影響預(yù)期收益額；wi 表示第i個影響因素對預(yù)期收益額影響的權(quán)重,且w1+w2+……+wn=1；根據(jù)因素的帶來的正負(fù)影響，相應(yīng)的取+或者-。
顯然最終客觀預(yù)期收益額P0 就可以通過P*C 得到。這種方法的難點就在于預(yù)期收益額影響權(quán)重wi 的確定，對此，可借鑒層次分析法分中確定準(zhǔn)則層因素對目標(biāo)層因素的相對權(quán)重的思想，得到我們需要的預(yù)期收益額影響權(quán)重的相對大小。層次分析法確定準(zhǔn)則層因素的相對權(quán)重的步驟為：
（1）根據(jù)實際情況建立層次結(jié)構(gòu)模型，模型分為三個層級，即目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和方案層。同一層次的因素既對上層因素有影響，又支配下層因素，如圖所示：
（3）計算判斷矩陣A 的特征值與特征向量，其中令λmax 為A 的最大特征值，W 為對應(yīng)于λmax 的單位特征向量，那么W 的各個分向量就是準(zhǔn)則層元素對于目標(biāo)層元素的相對權(quán)重。
經(jīng)過以上的步驟，就可以得出準(zhǔn)則層對目標(biāo)層，這兩個層級之間的的影響程度的大小，筆者認(rèn)為這樣的模型完全可以用來解決上文提到的四類影響因素對預(yù)期收益額影響權(quán)重wi的確定。
五、財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估預(yù)期收益額調(diào)整的具體運(yùn)用
近些年來，隨著計算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，AHP 軟件應(yīng)運(yùn)而生，使用該軟件能避免繁雜的模型計算，大幅提高工作效率，使人們更容易獲得層次分析法的各個步驟的計算結(jié)果。下文將詳細(xì)論述層次分析法在財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)評估預(yù)期收益額調(diào)整中的具體運(yùn)用步驟，由AHP軟件能夠自動生成各個判斷矩陣并計算一致性，所以本文目的在于介紹收益額調(diào)整的過程，其中具體數(shù)據(jù)沒有實際參考意義。此外，文中探討的均為各影響因素對預(yù)期收益額的正影響，負(fù)影響同理可得，文中不再做特別說明。
首先，基于前文的分析構(gòu)造目標(biāo)層與準(zhǔn)則層，其中目標(biāo)層為預(yù)期收益額，準(zhǔn)則層分別為推廣宣傳力度；評估人員謹(jǐn)慎性；技術(shù)生命周期；和客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境?？杀硎緸橄聢D：
其次，構(gòu)造成對判斷矩陣A。比如第一行第三列a13表示相對于目標(biāo)層預(yù)期收益額以及加大推廣宣傳力度與在市場供求關(guān)系中為優(yōu)勢方的重要性之比;第一行第二列a12表示相對于預(yù)期收益額以及加大推廣宣傳力度與該項無形資產(chǎn)處在成長期或者成熟期的重要性之比。
具體的數(shù)值則需要資產(chǎn)評估師加以判斷，如果評估師認(rèn)為在加大推廣宣傳力度和市場供求關(guān)系中為優(yōu)勢方兩個因素中，后者比前者明顯重要，再根據(jù)表1 中的數(shù)值含義，a13 就可取值5或者6。a12取1/3或者1/4，表示對于目標(biāo)層來說，加大推廣宣傳力度比無形資產(chǎn)處在成長期或者成熟期略顯不重要。以此類推可以得到其他的數(shù)值。
將矩陣A 的每一個元素取值輸入到AHP 軟件中，系統(tǒng)就會自動計算出該矩陣最大特征值λmax 以及與其對應(yīng)的單位特征向量W。
同時，系統(tǒng)還會對上述判斷矩陣進(jìn)行一致性檢驗，如果CI≤0.1, 那么W的各個分量就依次是推廣宣傳力度、技術(shù)生命周期、市場供求關(guān)系以及客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對預(yù)期收益額的影響程度的權(quán)重。如果CI ＞ 0.1，評估師就需要重新調(diào)整矩陣中的數(shù)值，重新計算特征值、特征向量并進(jìn)行一致性檢驗，直到CI≤0．1。
至此，就求得了預(yù)期收益額的修正系數(shù)：
C=Πni=1(1±wi)
最后，綜合未來現(xiàn)金凈流量的數(shù)值P 和預(yù)期收益額的修正系數(shù)C，就可以得到最終的以財務(wù)報告為目的的無形資產(chǎn)客觀預(yù)期收益額P0=P*C=P*Πni=1(1±wi)。
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一、公允價值的含義
無論是FASB準(zhǔn)則體系，還是國際會計準(zhǔn)則體系，以及中國的會計準(zhǔn)體體系，公允價值只是諸多會計計量屬性中的一種。而關(guān)于公允價值定義，目前亦無統(tǒng)一認(rèn)識。但各國機(jī)構(gòu)對公允價值含義的表述都強(qiáng)調(diào)以下幾點：（1）公允價值是在公平的交易中形成的，交易雙方是自愿的，彼此熟悉情況，交易金額公平，是雙方一致同意的；（2）公允價值計量的對象是全面的，即公允價值是資產(chǎn)或負(fù)債的公允價值；（3）形成公允價值的市場是普遍存在的，只要在該市場環(huán)境下存在公平交易，那么不管是在活躍的市場中還是在不活躍的市場中都可以形成公允價值。公允價值概念主要倡導(dǎo)的是會計計量要使交易的雙方做到公平與公正，強(qiáng)調(diào)真實性和公允性。公允價值并非特指某一種計量屬性，而是幾種計量屬性的一種組合的概念，歷史成本、現(xiàn)行成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值都是公允價值的表現(xiàn)形式。
二、以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估與公允價值會計的關(guān)系
以財務(wù)報告為目的的資產(chǎn)評估，是基于企業(yè)會計準(zhǔn)則或相關(guān)會計核算、披露要求而產(chǎn)生的一項新的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。會計準(zhǔn)則體系中公允價值計量的廣泛運(yùn)用催生了以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)。以財務(wù)報告為目的的評估，是指注冊資產(chǎn)評估師基于企業(yè)會計準(zhǔn)則或相關(guān)會計核算、披露要求，運(yùn)用評估技術(shù)，對財務(wù)報告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價值或特定價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。由此可知，以財務(wù)報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業(yè)意見。財務(wù)報告以公允價值計量是會計目的的客觀要求，因為歷史成本比較可靠和客觀，同時體現(xiàn)了會計信息的有用性，有助于財務(wù)會計報告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策。
國際會計準(zhǔn)則在世界范圍的實質(zhì)性運(yùn)用，使得更多的企業(yè)有了選擇公允價值模式的機(jī)會。國際會計準(zhǔn)則中規(guī)定，如果采用公允價值模式，可能會涉及到對資產(chǎn)的評估和重估，有的具體會計準(zhǔn)則甚至直接要求由專業(yè)評估師進(jìn)行評估，如IAS16。應(yīng)當(dāng)說，只有當(dāng)采用公允價值模式計價以后，才產(chǎn)生了以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)，而在嚴(yán)格的歷史成本模式下，沒有必要進(jìn)行以會計為目的的評估。資產(chǎn)評估由于其專業(yè)性和獨立性，在公允價值的確定過程中發(fā)揮著越來越重要的作用。
當(dāng)前，公允價值計量模式的采用為資產(chǎn)評估帶來了空前需求。以我國新頒布的會計準(zhǔn)則為例，新會計準(zhǔn)則的實施要求更多地運(yùn)用公允價值計量，并且規(guī)定了公允價值可靠計量的三個標(biāo)準(zhǔn)：（1）資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以市場中的交易價格為基礎(chǔ)確定公允價值；（2）資產(chǎn)本身不存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價格為基礎(chǔ)確定公允價值；（3）對于不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場交易的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用估值技術(shù)確定其公允價值。資產(chǎn)評估作為以公允價值為主要基礎(chǔ)的計量模式，能夠真實地反映企業(yè)資本保全狀態(tài)，能夠從計量單位與計量屬性兩方面完善會計的配比原則，真實反映企業(yè)的收益，合理反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，有效地提供會計信息，因而能夠滿足新會計準(zhǔn)則公允價值計量提出的基本要求。因此從這個意義上來講，公允價值計量模式的采用為資產(chǎn)評估帶來了空前需求。
與此同時，公允價值計量模式的采用促進(jìn)了資產(chǎn)評估服務(wù)領(lǐng)域的拓展。在我國市場化程度尚不高的情況下，會計職業(yè)判斷大量運(yùn)用，財務(wù)報告中的公允價值計量更需要資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的協(xié)助，財務(wù)報告的真實性更需要社會中介機(jī)構(gòu)的鑒定。而社會中介機(jī)構(gòu)對財務(wù)報告的鑒定，相當(dāng)程度上依賴資產(chǎn)評估結(jié)論。這在國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中也得到了印證。在《國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)》（IVS）中，標(biāo)準(zhǔn)3《以財務(wù)報告及會計事項為目的的資產(chǎn)評估》說明了資產(chǎn)評估本身也可以為會計提供技術(shù)服務(wù)和專業(yè)支持。因而，公允價值計量模式在財務(wù)報告中的運(yùn)用為資產(chǎn)評估擴(kuò)展以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)提供了契機(jī)。
三、公允價值下財務(wù)報告目的的資產(chǎn)評估發(fā)展對策
在公允價值計量模式下開展財務(wù)報告目的的資產(chǎn)評估工作，必須做好以下幾點工作：
一是加強(qiáng)資產(chǎn)評估業(yè)與會計業(yè)的合作。資產(chǎn)評估業(yè)加強(qiáng)同會計界的合作與協(xié)調(diào)，可以獲取會計界的支持，創(chuàng)造和諧的準(zhǔn)則實施環(huán)境，共同推進(jìn)評估立法中遇到的、涉及到為會計準(zhǔn)則服務(wù)的評估技術(shù)銜接問題，從而逐步改善評估標(biāo)準(zhǔn)立法層次不高、權(quán)威性不足的現(xiàn)狀，積極引導(dǎo)企業(yè)價值評估實務(wù)更好地服務(wù)于會計報告事務(wù)。
而在合作的過程中，應(yīng)該大力推廣公允價值計量模式。公允價值的推廣應(yīng)用是資產(chǎn)評估業(yè)與會計業(yè)合作的最大推動力。隨著評估行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中作用的發(fā)揮，以及會計行業(yè)對評估結(jié)論依賴程度的加大，以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù)正快速增長，對相應(yīng)準(zhǔn)則的需要日趨迫切。根據(jù)計劃，國際資產(chǎn)評估準(zhǔn)則委員會（IVSC）將對國際評估準(zhǔn)則進(jìn)行全面復(fù)核，目的之一是審查國際評估準(zhǔn)則是否滿足國際財務(wù)報告準(zhǔn)則中對相關(guān)資產(chǎn)評估的要求。
二是要明確評估師與會計人員的分工。從世界各國公允價值計量的實踐看，根據(jù)市場的活躍程度及資產(chǎn)公允價值確定的復(fù)雜程度，區(qū)分兩種不同的情況分別采用不同的計量主體模式，確定被計量資產(chǎn)的公允價值。一是：并非所有的公允價值確定都由外部評估師去承擔(dān)。二是：被計量資產(chǎn)公允價值的確定比較復(fù)雜性，或不存在活躍市場。在這種情況下，多由專業(yè)評估師和評估人員介入以確定資產(chǎn)的公允價值。所以，在公允價值確定方面，企業(yè)會計人員和外部評估師需要有合理的分工，這是公允價值計量會計改革本身的一種內(nèi)在要求。
三是要加強(qiáng)評估隊伍建設(shè)，提高評估隊伍的專業(yè)水準(zhǔn)和公信力。由于歷史的原因，我國評估行業(yè)是通過政府的推動而迅速發(fā)展起來的，因而我國評估機(jī)構(gòu)和評估師往往習(xí)慣于政府強(qiáng)制性地規(guī)定某種情形下必須評估的做法。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府強(qiáng)制規(guī)定的服務(wù)范圍已更多地讓位于市場，資產(chǎn)評估行業(yè)要在市場經(jīng)濟(jì)中獲得長足發(fā)展，最根本的是要提高專業(yè)水準(zhǔn)和公信力。要讓市場認(rèn)可，就必須給市場以優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
四是要搭建公允價值信息平臺，促進(jìn)財務(wù)報告目的的資產(chǎn)評估工作的開展。公允價值的確定不易得到市場的驗證。當(dāng)無法從活躍市場中獲取公允價值時，公允價值的計量需要依賴一些技術(shù)手段和市場參數(shù)。這些技術(shù)手段所得出的結(jié)果必須足夠可靠，支持這些技術(shù)手段的市場參數(shù)也必須較豐富和完備，否則公允價值就難以可靠地計量，甚至可能導(dǎo)致對會計利潤和資產(chǎn)價值的人為操縱。為此，除了上市公司公開披露的信息及各家評估公司自身的積累以外，評估行業(yè)協(xié)會應(yīng)該搭建一個信息平臺，拓展信息渠道，逐步建立與我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度相適應(yīng)的全國市場價格信息數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)，大力推進(jìn)信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。
參考文獻(xiàn)：
[1]李琴琴,蒙小蘭.公允價值下財務(wù)報告目的資產(chǎn)評估研究[J]. 東方企業(yè)文化，2010，18.
一、問題提出
資產(chǎn)評估報告是資產(chǎn)評估的產(chǎn)成品，是維系資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人以及社會公眾利益的紐帶，不同國家或地區(qū)的評估報告具有多樣性。通過梳理國內(nèi)外評估準(zhǔn)則及相關(guān)研究文獻(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)：第一，與我國公有制經(jīng)濟(jì)為主體、非公有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的混合經(jīng)濟(jì)模式相匹配，資產(chǎn)評估報告相關(guān)準(zhǔn)則包括《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估報告》（2007）、《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（2008）、《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（2011）。其中《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》和《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》兩項準(zhǔn)則具有顯著的中國特色。第二，《美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（以下簡稱USPAP）分書面和口頭評估報告，書面評估報告進(jìn)一步分為完整評估報告、簡明評估報告和限制用途評估報告。第三，歐洲評估準(zhǔn)則將評估證明和評估報告相等同。比較而言，我國資產(chǎn)評估報告的類型和格式相對單一。隨著評估行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，我國應(yīng)借鑒國外資產(chǎn)評估報告的類型和形式，豐富我國資產(chǎn)評估報告的種類（如司法鑒定評估等），滿足多元化的評估行為需求。
二、USPAP口頭評估報告的形式
美國USPAP是國際上關(guān)于評估報告最為完善的準(zhǔn)則體系。從形式上看，美國評估報告準(zhǔn)則與評估業(yè)務(wù)相聯(lián)系，有什么樣的評估業(yè)務(wù)就有什么樣的評估報告。如準(zhǔn)則2不動產(chǎn)評估報告、準(zhǔn)則5不動產(chǎn)評估咨詢報告、準(zhǔn)則6批量評估和報告、準(zhǔn)則8動產(chǎn)評估報告、準(zhǔn)則10企業(yè)價值評估報告等。從類型上看，有書面或口頭評估報告。書面評估報告進(jìn)一步分為完整評估報告、簡明評估報告和限制用途評估報告，并對評估報告的要素進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，其特點是“重要素、輕格式”，具體格式由評估報告使用者根據(jù)需求與評估師共同確定；口頭評估報告是一種輔助形式，主要用于評估師在法庭上所作的證詞或者某些評估、評估復(fù)審、評估咨詢的口頭傳達(dá)。實際操作中大部分評價報告是書面的，且大多數(shù)委托方也要求提供書面報告。
（一）口頭評估報告的檔案保存規(guī)定
USPAP2012-2013中制訂了新的檔案保存規(guī)定，要求評估師必須為每一項評估、評估復(fù)審與評估咨詢項目編制工作檔案，在口頭評價報告之前建立。在提供口頭報告之后的合理期限內(nèi)，口頭報告的書面概要也需歸檔。其中工作檔案主要包括委托方信息、書面報告及其副本、口頭評估報告或法庭證詞等、評估信息數(shù)據(jù)以及支持限制使用型評估報告的工作檔案的內(nèi)容和依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的概述型評估報告等。工作檔案的期限自其編制日起必須由評估師保存至少五年，由評估師提供的與評價項目有關(guān)的法庭證詞，自司法訴訟最終裁決日起至少保存兩年，無論哪一種保存期限都應(yīng)達(dá)到期滿。
（二）口頭評估報告的要求
USPAP規(guī)定，當(dāng)提供法庭證詞和某些評估、評估復(fù)審、評估咨詢口頭傳達(dá)時要求提供口頭評價報告。根據(jù)評估對象的不同，可以為不動產(chǎn)、評估復(fù)審、不動產(chǎn)評估咨詢、動產(chǎn)評估、企業(yè)評估評估提供口頭評估報告?？陬^報告應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述與書面報告相對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)中所提出的實質(zhì)性事項。USPAP對口頭評估報告做出以下原則性要求。
1.評估師在報告某類資產(chǎn)評估結(jié)論時，應(yīng)當(dāng)以不會引起誤解的方式說明每一項分析、判斷和結(jié)論?？陬^報告準(zhǔn)則規(guī)范了評估報告的內(nèi)容和信息披露程度，并未指定該類資產(chǎn)評估報告的形式、格式和風(fēng)格，認(rèn)為評估報告的形式、格式和風(fēng)格取決于評估服務(wù)使用者和提供者的需要。
2.準(zhǔn)則要求評估師可以采用書面或口頭報告，但需要做到：（1）以不引起誤解的方式清晰和準(zhǔn)確地對評估進(jìn)行闡述；（2）具備充分的能使評估結(jié)果預(yù)定使用者恰當(dāng)?shù)乩斫鈭蟾娴男畔?；?）清晰準(zhǔn)確地闡述評估項目所采用的所有假設(shè)、特定前提、逆向假定與限定條件。
3.評估報告的內(nèi)容。美國USPAP要求書面評估報告必須是完備型、概述型、限制使用型三種類型之一，并且必須在評估報告中明確列示所采用的報告類型，同時規(guī)定了在何種情況下使用何種類型的評估報告?？陬^評估也不例外，針對不同業(yè)務(wù)類型和評估報告分別提出了實質(zhì)性的要求，充分體現(xiàn)其綜合性?？陬^評估報告的格式與類型在USPAP中并未單獨列出，但規(guī)定應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述與之對應(yīng)的書面報告中所提出的實質(zhì)性事項。下面以不動產(chǎn)口頭評估報告為例闡述口頭評估報告準(zhǔn)則的內(nèi)容：
在準(zhǔn)則2不動產(chǎn)評估報告中規(guī)定，口頭評估報告應(yīng)在其可能與適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)，闡述標(biāo)準(zhǔn)2-2（b）評估報告中所提出的實質(zhì)性事項。概述型評估報告的內(nèi)容必須符合評估結(jié)果預(yù)定用途的需要，至少應(yīng)該：（1）以名稱或類型列示評估委托方和所有評估結(jié)果預(yù)定使用者的身份。在個別情況下委托方希望匿名時，評估師可以在評估報告中不披露委托方的身份，但仍然必須在工作檔案中記載其身份。評估報告的預(yù)定使用者可能包括不動產(chǎn)出租人、政府部門的雇員、委托方的合作者、委托方雇傭的律師和會計師。（2）闡述評估的預(yù)定用途。（3）概述足以對評估中不動產(chǎn)進(jìn)行鑒定的信息，包括與評估項目相關(guān)的不動產(chǎn)的實體和經(jīng)濟(jì)屬性。（4）闡述所評估不動產(chǎn)的權(quán)益。（5）闡述評估價值的類型和定義及定義的出典。（6）確定評估的生效日和報告日。（7）概述評估進(jìn)行中所采用的工作范疇。（8）概述所分析的信息、所使用的評估方法與技術(shù)與支持分析、判斷與結(jié)論的推理過程；并必須對拒絕應(yīng)用市場途徑、成本途徑或收益途徑的情況進(jìn)行解釋說明。（9）列示不動產(chǎn)評估時所存在的用途和不動產(chǎn)在評估中所體現(xiàn)的用途；當(dāng)評估師進(jìn)行不動產(chǎn)最佳用途評判時，概述該評判的依據(jù)和推理。（10）清晰和確切地列示所有的特定前提與逆向假定；闡述其使用后可能對評估結(jié)果的影響。（11）按照標(biāo)準(zhǔn)2-3（標(biāo)準(zhǔn)8-3）的要求，附評估師簽署的誓言。
（三）評估師聲明
鑒于口頭評估報告的形式及重要性，評估師應(yīng)當(dāng)在口頭評估報告中作如下聲明：
盡本人的所知所信，我保證：本報告所敘述的事實是真實和準(zhǔn)確的。報告中的分析、意見與結(jié)論受報告中假設(shè)和限定條件的限制，并是我個人的、公正和無偏見的專業(yè)分析、意見與結(jié)論。
對于報告中所評估的動產(chǎn)，我不沾染其任何現(xiàn)存的或?qū)淼睦妫ɑ驌碛幸欢ǖ睦?，則需詳細(xì)說明）；對于報告涉及的各方，也不存在我任何的個人的利益（或存在一定的個人利益，則需詳細(xì)說明）。我在受理本項目之前的三年之內(nèi)，未作為一名評估師或以其他的身份進(jìn)行過關(guān)于本報告中動產(chǎn)的服務(wù)（或進(jìn)行過，則需詳細(xì)說明）。對于報告中所涉及的動產(chǎn)和評估項目所涉及的各方，我不存有任何的偏見。
我受聘于本評估項目，絕不是為了求證或報告事先決定的結(jié)論。
我完成本評估項目的報酬，絕不是因求證和報告預(yù)先決定的價值或迎合委托方需要求證和報告指定價值的結(jié)果。我完成本評估項目的報酬與評估判斷的價值量、以評估結(jié)果為條件的約定所得以及評估結(jié)果使用后所連帶發(fā)生的事件無關(guān)。
我的分析、判斷和推論以及本報告都是遵循USPAP的要求進(jìn)行的。我對于報告中所評估動產(chǎn)親自進(jìn)行了（或未進(jìn)行）檢視（如此誓言是由多人簽署的，則必須明確指明誰參與了所評估動產(chǎn)的檢視，而誰未參與）。
無人對本誓言的簽署者提供動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方面的重要幫助（如得到了這樣的幫助，則必須列示每一位提供動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)方面的重要幫助者的姓名）。
三、啟示與建議
（一）規(guī)范口頭評估報告的內(nèi)容
美國資產(chǎn)評估實踐表明，口頭評估報告是一種客觀存在與客觀需要，尤其是在提供法庭證詞和某些評估、評估復(fù)審、評估咨詢的口頭傳達(dá)時?？陬^評估報告與書面評估報告的不同，僅限于二者的表達(dá)或傳遞評估信息的介質(zhì)與方式不同、長短不同、提交方式不同，而評估報告的構(gòu)成要素或者實質(zhì)性事項一致。隨著我國評估業(yè)的發(fā)展，我國可借鑒USPAP口頭評估報告的形式與內(nèi)容，結(jié)合我國實際需要，規(guī)范口頭報告的內(nèi)容、形式和要求，豐富和完善我國資產(chǎn)評估報告類型，滿足評估實際工作需要。
（二）明確口頭評估報告的合格標(biāo)準(zhǔn)
USPAP規(guī)定，口頭評估報告的披露信息應(yīng)當(dāng)達(dá)到三個標(biāo)準(zhǔn)：第一，清晰、準(zhǔn)確地反映評估，不得誤導(dǎo)。第二，包含足夠信息，使期望獲得報告或依賴評估報告的人能夠正確理解評估報告。第三，清晰、明確地披露任何直接影響評估的特別假設(shè)或逆向假設(shè)，并指明它們對價值的影響。
（三）與相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)
在構(gòu)建口頭評估報告相關(guān)準(zhǔn)則時，我國應(yīng)注意與相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)。例如司法鑒定評估與正常資產(chǎn)評估書的格式是否統(tǒng)一問題還未得到解決。資產(chǎn)評估鑒定報告只有經(jīng)過質(zhì)證程序后才能依法產(chǎn)生證據(jù)力，作為法庭判案的證據(jù)，因此必須經(jīng)訴訟當(dāng)事人當(dāng)庭質(zhì)證，且由法庭最終審查并認(rèn)證后才生效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，審判人員對資產(chǎn)評估師出具司法鑒定書，但是目前尚無明確規(guī)定該評估報告書的格式的準(zhǔn)則。X
參考文獻(xiàn)：
湖北省國資委成立之時，正值國有企業(yè)改革改制、兼并重組大規(guī)模展開的關(guān)鍵時期。社會上資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)魚目混雜、優(yōu)劣難辨，不少國有企業(yè)自行聘請中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估后，報國資委核準(zhǔn)或備案的評估報告質(zhì)量低劣，有的評估報告存在嚴(yán)重的低評、漏評問題。如果在審核中稍有不慎，就可能導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。因此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告質(zhì)量和評估結(jié)果是否客觀、公正，取決于資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的基本素質(zhì)。針對存在的問題，國資委及時發(fā)出通知，對資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員承辦國有資產(chǎn)企業(yè)評估業(yè)務(wù)的準(zhǔn)入條件、應(yīng)當(dāng)具備的資格提出了具體要求。2004年10月，省國資委正式制定出臺了《關(guān)于委托社會中介機(jī)構(gòu)承辦清產(chǎn)核資、財務(wù)審計、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的暫行辦法》，不久，他們又要求全省各級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立承辦企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備選庫。備選庫實行公開選聘，在國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)網(wǎng)站或其他新聞媒介上進(jìn)行公告，全國所有符合規(guī)定條件的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)均可提出申請，各級國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)按照注冊資本、資質(zhì)等級、擁有注冊評估師人數(shù)、從業(yè)時間、執(zhí)業(yè)情況、機(jī)構(gòu)管理規(guī)范化程度、市場信譽(yù)度等條件和標(biāo)準(zhǔn)，對申請入庫者進(jìn)行審定。
省國資委在建立省級備選庫過程中，有來自北京、上海等省內(nèi)外50多家評估機(jī)構(gòu)踴躍投擋報名申請入庫。國資委對省內(nèi)外評估機(jī)構(gòu)一視同仁，按照“統(tǒng)一要求、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一監(jiān)管、保證質(zhì)量”的原則建庫。一是嚴(yán)格按照條件，對申報材料進(jìn)行認(rèn)真審查，同時，主動與中評協(xié)和省評協(xié)聯(lián)系，對報名中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、注冊評估師人數(shù)、業(yè)績、執(zhí)業(yè)記錄等逐一核實，把編制虛假申報資料和有不良記錄的評估機(jī)構(gòu)剔除在外。二是把經(jīng)審查通過的初選名單在省國資委的網(wǎng)站上進(jìn)行公示，15個工作日內(nèi)沒有提出異議后，最終確定北京中企華資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司、中審亞太會計師事務(wù)所有限公司、湖北眾聯(lián)咨詢評估有限公司等27家評估機(jī)構(gòu)入圍，其中有6家省外評估機(jī)構(gòu)。三是建立評估機(jī)構(gòu)誠信檔案。通過各種渠道收集備選庫評估機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)情況和有關(guān)信息，了解掌握各個評估機(jī)構(gòu)的特點和實力。2006年，出資企業(yè)有一涉案項目受到省委省政府主要領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，要求省國資委組織資產(chǎn)評估，國資委根據(jù)掌握的情況，從備選庫中挑選了一家實力強(qiáng)、市場信譽(yù)度高的評估機(jī)構(gòu)，出色地完成了這項要求特殊、內(nèi)容復(fù)雜的評估項目。四是實行動態(tài)管理，完善準(zhǔn)入機(jī)制。每年根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告質(zhì)量和信譽(yù)等情況，對上一年度備選庫進(jìn)行調(diào)整，對發(fā)生違法違規(guī)執(zhí)業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，堅決從備選庫中清除出去，促使評估機(jī)構(gòu)提高責(zé)任感、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平，從資產(chǎn)評估源頭著手提高評估報告質(zhì)量。去年，有人反映從報刊上看到備選庫中有一家省外評估機(jī)構(gòu)涉嫌違規(guī)執(zhí)業(yè)，省國資委聞訊后即與中評協(xié)聯(lián)系，得到該評估機(jī)構(gòu)確有“嚴(yán)重問題”的答復(fù)后，馬上從備選庫中將其除名，不得再從事省屬國有企業(yè)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。四是規(guī)定凡資產(chǎn)評估報告在省國資委核準(zhǔn)或備案的項目，都必須在備選庫選聘評估機(jī)構(gòu)。
目前，湖北省省市兩級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)基本上都建立了資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備選庫。備選庫的建立，確保只有基本素質(zhì)好、內(nèi)部管理規(guī)范、實力較強(qiáng)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)才能承辦國有企業(yè)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，大大提高了資產(chǎn)評估報告質(zhì)量，有效地防范了資產(chǎn)評估監(jiān)管作風(fēng)險，對促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法依規(guī)執(zhí)業(yè)，維護(hù)國有資產(chǎn)合法權(quán)益起到了很好的作用，受到各方面的充分肯定，反響良好。
二、嚴(yán)格國有資產(chǎn)評估報告審核關(guān)，建立評估項目評審專家?guī)?/p>
湖北省國資委建立評估項目評審專家?guī)焓琴Y產(chǎn)評估監(jiān)管工作實踐“逼”出來的。在省國資委剛成立時，省屬一家知名企業(yè)集團(tuán)決定引進(jìn)民營戰(zhàn)略投資者進(jìn)行改制，上報資產(chǎn)評估報告要求核準(zhǔn)。該集團(tuán)控股一家上市公司，其改制進(jìn)程省領(lǐng)導(dǎo)十分重視，并由省政府督辦，影響面廣，事關(guān)重大。省國資委在對評估報告進(jìn)行審核后，認(rèn)為存在嚴(yán)重低評傾向。為了使審核意見更具權(quán)威性，他們又約請了6位省內(nèi)資產(chǎn)評估界資深專家審核并出具書面意見，結(jié)論是評估報告主要在合理性方面存在嚴(yán)重問題，可能造成國有資產(chǎn)的重大流失。鑒于此，國資委決定直接委派評估機(jī)構(gòu)對該集團(tuán)重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。最后的評估結(jié)果是凈資產(chǎn)為4.3億元，比該集團(tuán)自行委派評估機(jī)構(gòu)評估的凈資產(chǎn)1.5億元增加了2.8億元，增值率達(dá)186.67%。這一案例給國資評估工作提供了一個較好的藍(lán)本，也由此產(chǎn)生了新的思路：由于國企改制的緊迫性，資產(chǎn)的復(fù)雜性,評估業(yè)務(wù)的專業(yè)性以及評估報告的時效性，加之省國資委不僅要擔(dān)負(fù)出資企業(yè)資產(chǎn)評估報告的核準(zhǔn)或備案，還要負(fù)責(zé)未納入履行出資人職責(zé)、政企尚未分開的其它省屬國有企業(yè)脫鉤改制資產(chǎn)評估報告的核準(zhǔn)或備案，工作任務(wù)十分繁重，職能處室相關(guān)工作人員難以在規(guī)定的工作日內(nèi)對這些評估報告的全部內(nèi)容和評估結(jié)果作出全面了解和準(zhǔn)確評價，而聘請專家評審就比較容易做到，并且使審核意見更具權(quán)威性和公正性。于是，他們隨即著手建立資產(chǎn)評估項目評審專家?guī)?，一是制訂評審專家應(yīng)具備的基本條件。要求評審專家應(yīng)在資產(chǎn)評估或相關(guān)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域具有豐富的知識和經(jīng)驗，有較高的業(yè)務(wù)能力和政治素質(zhì)；二是廣泛推薦。請有關(guān)單位、院校和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)推薦符合條件的專家；三是嚴(yán)格審查。將推薦名單在業(yè)內(nèi)廣泛征求意見，最后確定了26名評審專家組成省國資委評估項目評審專家?guī)?；四是制訂了《湖北省國資委企業(yè)國有資產(chǎn)評估專家評審委員會工作規(guī)則》，使評審專家?guī)斓倪\(yùn)作程序化、制度化。
評估項目評審專家?guī)旖⒑?，國資委采取評估報告?zhèn)€人審核和會議評審的方式開展工作。對一般評估項目，在專家?guī)熘须S機(jī)抽取三名專家在規(guī)定時間內(nèi)對資產(chǎn)評估報告獨立出具書面審核意見，由省國資委交由承辦評估機(jī)構(gòu)予以書面回復(fù)，對報告進(jìn)行修改完善后再報送國資委，再由國資委結(jié)合專家意見對修改后的評估報告進(jìn)行再復(fù)核，直到準(zhǔn)確到位。對重大評估項目，如省政府確定的重大經(jīng)濟(jì)事項所涉及的資產(chǎn)評估項目、向非國有企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓方不再擁有控股地位的評估項目等，國資委召開相關(guān)專家專題評審會，對評估報告的合規(guī)性和合理性等方面進(jìn)行綜合評審，出具專家組書面審核意見，交由承辦評估機(jī)構(gòu)予以書面回復(fù)，進(jìn)行修改完善后才能核準(zhǔn)。
為了幫助專家正確理解和運(yùn)用國資監(jiān)管政策、措施，保持參加評審工作的熱情和高度責(zé)任心，國資委專家還適時組織安排專家參加各種活動，如舉辦專題研討會，邀請參加省國資委有關(guān)會議，聘請擔(dān)任監(jiān)事會主席特別助理等，對企業(yè)國有資產(chǎn)評估中的專業(yè)技術(shù)問題進(jìn)行深入的了解和研究，提出工作建議，發(fā)揮智囊作用。同時，對評審專家?guī)鞂嵭袆討B(tài)管理，根據(jù)專家是否嚴(yán)格遵守《工作規(guī)則》，評估報告審核意見的質(zhì)量情況，以及所在中介機(jī)構(gòu)出具企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告質(zhì)量高低和信譽(yù)度隨時予以調(diào)整。
評審專家?guī)旖⑽迥陙?，省國資委一直堅持實行資產(chǎn)評估項目專家審核制度，在確保國有資產(chǎn)保值增值，有效防止國有資產(chǎn)流失、提高資產(chǎn)評估監(jiān)管工作質(zhì)量和效率等方面發(fā)揮了積極作用。省國資委還通過審核發(fā)現(xiàn)并糾正低評、漏評資產(chǎn)評估項目65項，累計調(diào)增凈資產(chǎn)約15.38億元。2005年，省屬一家金礦公司轉(zhuǎn)讓部分國有股權(quán)，控股方自行委托評估機(jī)構(gòu)評估后，報省國資委申請備案。針對專家在審核意見中提出的評估目的與經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)不一致等7大問題，國資委請來資產(chǎn)占用方和評估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人嚴(yán)肅談話，要求嚴(yán)格按照專家意見進(jìn)行修改、補(bǔ)充、說明，修改后的評估報告凈資產(chǎn)調(diào)增了1200萬元，增值率達(dá)28.57%。隨州市推行資產(chǎn)評估項目專家評審制與實地查看制相結(jié)合，市國資委從市直有關(guān)部門、中介機(jī)構(gòu)聘請了11位具備高級專業(yè)技術(shù)職稱的人士組成“市國有資產(chǎn)評估專家組”，規(guī)定凡國有企業(yè)總資產(chǎn)在500萬元以上的資產(chǎn)評估項目的核準(zhǔn)或備案，都要召集專家組有關(guān)專家審核，實地查看，核準(zhǔn)備案與否，完全由專家評審組說了算。神農(nóng)架林區(qū)國資辦在專家審核中堅持做到“五個不予備案、一個不予進(jìn)入”，即：評估價值與實有價值不符不予備案；評估范圍與批準(zhǔn)范圍不一致的不予備案；資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不具備相應(yīng)資質(zhì)的不予備案；評估人員不具備相應(yīng)資格的不予備案；評估程序不符合相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的不予備案；評估結(jié)果未公示的不予進(jìn)入轉(zhuǎn)讓程序，從而使資產(chǎn)評估發(fā)揮出防止國有資產(chǎn)流失的重要制度屏障的作用。
三、堅持公開選聘評估機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)國有資產(chǎn)評估委托行為
眾所周知，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是追求利潤的中介組織，自然是“誰出資對誰負(fù)責(zé)、誰委托對誰負(fù)責(zé)”。因此，湖北省各級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評估監(jiān)管工作中，把委托中介機(jī)構(gòu)承辦企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的行為，作為首要環(huán)節(jié)來抓。省國資委成立伊始，在制定《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范全省國有企業(yè)改制工作的實施意見》中明確規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致不再擁有控股地位的，由同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)委托社會中介機(jī)構(gòu)開展資產(chǎn)評估等相關(guān)業(yè)務(wù)，社會中介機(jī)構(gòu)服務(wù)費由國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)，并從兩個渠道解決：一是各級政府每年列入財政預(yù)算；二是由擬改制企業(yè)按社會中介機(jī)構(gòu)平均收費水平，向同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)預(yù)先提存和交納，并由同級國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)向中介機(jī)構(gòu)支付。2004年7月，省政府向各市、州、縣政府和省政府各部門轉(zhuǎn)發(fā)了《實施意見》，要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。2006年10月，省國資委在制定下發(fā)的《湖北省企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》中規(guī)定，委托評估方應(yīng)按照公開、公平、公正的原則，選定承辦國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。一般采取從備選庫中隨機(jī)抽簽、公開招標(biāo)的方式或其它方式進(jìn)行。
省國資委在委托中介機(jī)構(gòu)承辦企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作實踐中，按照公開、公平、公正的原則，通過多種方式的探索，最后的結(jié)論還是公開招標(biāo)方式效果好，但程序復(fù)雜，人力、時間、費用成本較高，一般適合大型評估項目。在比較了各種方式的優(yōu)劣后，認(rèn)為公開抽簽選聘方式既符合公開、公平、公正的原則，又節(jié)省成本，適合各類評估項目，操作簡便易行。省國資委為進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托行為，于2007年11月制定了《湖北省國資委關(guān)于抽簽選聘中介機(jī)構(gòu)承辦企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)試行辦法》，規(guī)定凡應(yīng)由省國資委選聘資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承辦資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，按照公開、公平、公正和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)與企業(yè)規(guī)模相匹配的原則，采取隨機(jī)抽簽的方式，從省國資委建立的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)備選庫中選定。抽簽選定結(jié)果由省國資委發(fā)文通知各出資企業(yè)、有關(guān)評估機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位，并在省國資委網(wǎng)站和其他新聞媒介上予以公告。通過抽簽確定后原則上一年不變，年度內(nèi)出資企業(yè)的評估項目，均由經(jīng)過抽簽確定的評估機(jī)構(gòu)承辦。抽簽工作由省國資委產(chǎn)權(quán)處、紀(jì)委監(jiān)察室以及出資企業(yè)代表共5人組成。承辦某項國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)選定后，由委托評估方、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和國有資產(chǎn)占用單位三方共同簽署“委托協(xié)議書”，對委托評估的目的和要求、評估范圍、評估基準(zhǔn)日、評估工作的期限、各方的權(quán)利和義務(wù)、收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
省國資委還要求經(jīng)抽簽確定的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)認(rèn)真履行合同，規(guī)范執(zhí)業(yè)，嚴(yán)格遵循獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對其出具評估報告的真實性和公正性承擔(dān)法律責(zé)任，如發(fā)生在資產(chǎn)評估過程中、違規(guī)執(zhí)業(yè)；評估報告粗制濫造，在合規(guī)性和公正性方面存在較嚴(yán)重問題；評估人員安排不當(dāng)，不能保證質(zhì)量按時出具評估報告，延誤企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為；擅自將本評估業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)給其他資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)；對國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)組織的資產(chǎn)評估項目抽查工作不予積極配合等違規(guī)行為，及時采取從備選庫中除名等相應(yīng)的懲罰措施，并將有關(guān)情況通報其行業(yè)主管部門，建議給予相應(yīng)處罰。企業(yè)或產(chǎn)權(quán)持有單位如擅自選擇并委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)承辦國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的,視情況采取通報批評、責(zé)令限期改正、資產(chǎn)評估報告不予受理或重新進(jìn)行評估。
實行抽簽選聘中介機(jī)構(gòu)制度，改變了資產(chǎn)評估由企業(yè)自行聘請和企業(yè)主管部門、國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)指定的慣例，消除了人情介紹、關(guān)系干預(yù)的弊端，大大提高了企業(yè)國有資產(chǎn)評估監(jiān)管的公開、公平、公正、公信和工作效率。過去在選聘中介機(jī)構(gòu)評估時，為了應(yīng)付各方說情、干預(yù)，費時費力費口舌。現(xiàn)在，只要批復(fù)某企業(yè)經(jīng)濟(jì)行為需組織資產(chǎn)評估，已抽簽選聘的中介機(jī)構(gòu)就已經(jīng)“對號入座”了。在省能源集團(tuán)改制上市、省國際信托投資公司與交通銀行的戰(zhàn)略重組中，時間緊、任務(wù)重、工作量大，由于他們按照抽簽選聘中介機(jī)構(gòu)，評估報告出來后，采用會議評審的方式，與幾位評審專家一道加班加點，在較短的時間完成評估報告的核準(zhǔn)，確保企業(yè)改制上市、戰(zhàn)略重組的順利完成，促進(jìn)了企業(yè)改革發(fā)展。實行抽簽選聘中介機(jī)構(gòu)制度受到普遍好評，有的企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人對此十分感慨地說：“資產(chǎn)評估監(jiān)管工作人員將手中的權(quán)力公開化、陽光化操作，令人佩服?！笔〖o(jì)委、監(jiān)察部門也對這一作法給予充分肯定。
2.資產(chǎn)評估管理風(fēng)險。資產(chǎn)評估管理風(fēng)險是指資產(chǎn)評估行政主管部門在履行其資產(chǎn)評估管理職能時所帶來的風(fēng)險。對這個定義,要說明兩點:
①目前我國資產(chǎn)評估的行政主管部門不統(tǒng)一,除了財政部門外,還包括國土資源部門、房地產(chǎn)管理部門以及其他部門(如林業(yè)部門、農(nóng)業(yè)部門等)。
②資產(chǎn)評估管理職能大致可以歸納為兩個:
一是規(guī)劃職能,如行業(yè)發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)等;
著作權(quán)資產(chǎn)涉及范圍廣、權(quán)利分類多，資產(chǎn)評估的不確定因素多且對價值的影響較大。本次的指導(dǎo)意見，充分反映了著作權(quán)的專業(yè)性特點，突出了評估的可操作性，豐富了無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的理論成果，滿足了著作權(quán)評估業(yè)務(wù)解決的新問題和操作要求，達(dá)到無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體例上下呼應(yīng)以及評估實踐的要求。
（一）明確了必須進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的重要性
《指導(dǎo)意見》第二十條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行著作權(quán)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對享有著作權(quán)的作品相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場調(diào)查，并收集相關(guān)信息、資料等。這對防止以往紙上談兵、規(guī)避風(fēng)險起到了重要的防范作用。
（二）對三種評估方法提出了具體操作要求，解決了預(yù)測和參數(shù)選取的隨意性
在著作權(quán)評估實務(wù)中,往往出現(xiàn)方法選用的合理性分析缺失或收益法預(yù)測和參數(shù)選取的隨意性等問題?！吨笇?dǎo)意見》第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)評估對象、評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種評估方法。特別是對著作權(quán)資產(chǎn)評估中最常用的收益法還做出較為詳細(xì)的規(guī)定，包括三種具體操作方法：許可費節(jié)省法、增量收益法、超額收益法。上述規(guī)定強(qiáng)調(diào)了三種方法的適用性，解決了評估實務(wù)中為了迎合客戶隨意選擇評估方法而不注重合理性分析的問題。在第二十三條中又規(guī)定，應(yīng)根據(jù)著作權(quán)資產(chǎn)對應(yīng)作品的運(yùn)營模式合理估計評估對象的預(yù)期收益，并關(guān)注運(yùn)營模式法律上的合規(guī)性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性。著作權(quán)的預(yù)期收益通常通過分析計算增量收益、節(jié)省許可費和超額收益等途徑實現(xiàn)。解決了著作權(quán)評估長期以來成本和收益不配比，與其他無形資產(chǎn)混淆的局面。
該指導(dǎo)意見還針對估算或預(yù)測的主要參數(shù)如著作權(quán)資產(chǎn)未來收益、許可費、許可費率、增量收益、貢獻(xiàn)資產(chǎn)貢獻(xiàn)、折現(xiàn)率的估算做出了便于操作的規(guī)定。
(三) 強(qiáng)調(diào)評估對象和評估范圍的合理性問題
《指導(dǎo)意見》第二十七條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法進(jìn)行著作權(quán)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮評估基準(zhǔn)日的利率、資本成本，以及著作權(quán)實施過程中的技術(shù)、經(jīng)營、市場、生命周期等方面的風(fēng)險因素，合理確定折現(xiàn)率。著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)區(qū)別于企業(yè)整體資產(chǎn)或者有形資產(chǎn)折現(xiàn)率。本條規(guī)定提示評估師在運(yùn)用收益法時,關(guān)注評估對象和評估范圍的合理性問題，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響。
（四）著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益的口徑保持一致
《指導(dǎo)意見》第三十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師對同一著作權(quán)資產(chǎn)采用多種評估方法評估時，應(yīng)當(dāng)對各種方法取得的初步結(jié)果進(jìn)行比較分析，形成合理的最終評估結(jié)論。解決了長期以來由于折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑不一致帶來的評估結(jié)果不合理的問題。
二、對《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的認(rèn)識
本指南從服務(wù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目的管理角度出發(fā)，突出了金融企業(yè)的特色，按照銀行、保險、證券三大類企業(yè)提出了較詳細(xì)的評估說明應(yīng)披露的事項的要求。指南也充分考慮了金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目監(jiān)管單位要求,不僅為評估報告編制者――注冊資產(chǎn)評估師的具體操作提供了指導(dǎo)，也為評估報告使用者和監(jiān)管部門正確理解評估結(jié)論，合理使用評估報告提供了指導(dǎo)性的意見。
（一）充分體現(xiàn)了金融評估業(yè)務(wù)的特殊要求
金融企業(yè)與一般企業(yè)在行業(yè)政策、經(jīng)營方式及財務(wù)核算等方面均有所不同，指南明確了與金融不良資產(chǎn)評估規(guī)范的行為不同，評估明細(xì)表按照銀行、保險公司、 證券公司三大類編制樣表，其格式參照企業(yè)會計準(zhǔn)則的報表格式；明確了評估對象及范圍的披露重點不同，《評估說明》編寫指引，突出了金融企業(yè)的特色，強(qiáng)化了金融資產(chǎn)的評估說明，如成本法《評估說明》指引按照銀行、保險、證券三大類企業(yè)分別說明企業(yè)各科目評估說明應(yīng)披露的事項。對于收益法及市場法也做出了較詳細(xì)的規(guī)范。
（二）完善了評估報告準(zhǔn)則體系，突出了可操作性
根據(jù)我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的規(guī)劃，業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則分為基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、評估指南和指導(dǎo)意見四個層次。金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權(quán)益，對金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報告的管理。指南以備案核準(zhǔn)為目的，定位為評估指南，便于政府監(jiān)管部門能夠清晰理解和審閱。保證了準(zhǔn)則體系的科學(xué)性和合理性，且與已經(jīng)的準(zhǔn)則和正在起草的其他準(zhǔn)則項目在邏輯、體例等方面實現(xiàn)了相互協(xié)調(diào)。
（三）增強(qiáng)了金融企業(yè)評估的針對性
《提示》是兩個協(xié)會以共同發(fā)文的形式針對珠寶等特殊資產(chǎn)在抵質(zhì)押時的風(fēng)險防范提示。
一是明確應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的市場價進(jìn)行評估，并作為發(fā)放抵質(zhì)押物貸款的參考依據(jù)。《提示》要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)審慎開展珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，首先對珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定，其次對珠寶等特殊抵質(zhì)押資產(chǎn)的市場價值進(jìn)行評估，以鑒定、評估報告作為發(fā)放抵質(zhì)押品貸款的參考依據(jù)。
二是對銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)委托評估環(huán)節(jié)、評估報告的審核、抵質(zhì)押物后續(xù)動態(tài)管理等提出了要求?！短崾尽芬筱y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)遵循“公正公開、透明操作，信息對稱”的原則，擇優(yōu)聘請取得財政部門頒發(fā)并在其資產(chǎn)評估資格證書的業(yè)務(wù)范圍中標(biāo)明“珠寶首飾藝術(shù)品評估”的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，任何個人及不具有法定資質(zhì)的民間組織出具的鑒定評估報告不具有法律效力?！短崾尽芬螅y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)完善和加強(qiáng)抵質(zhì)押品評估報告的審核制度，重點審核抵質(zhì)押資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況、專業(yè)珠寶評估機(jī)構(gòu)按照國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等出具的鑒定評估結(jié)論或意見、以及委托方和相關(guān)當(dāng)事方提供必要的資料并恰當(dāng)使用評估報告的情況?！短崾尽芬筱y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)建立抵質(zhì)押物持續(xù)管理制度，對抵質(zhì)押物實行動態(tài)監(jiān)控：貸中及時掌握抵質(zhì)押物價值變化情況，可以委托評估機(jī)構(gòu)定期或在市場價格變化較快時，重新評估珠寶等特殊資產(chǎn)抵質(zhì)押物價值；在處置珠寶等抵質(zhì)押類金融不良資產(chǎn)時，需聘請具有相應(yīng)法定資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)合理的評估，作為確定處置價值的參考依據(jù)。
對評估報告等準(zhǔn)則中簽字蓋章條款的修訂，旨在貫徹落實《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》（財政部令第64號）相關(guān)規(guī)定，滿足評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)需要。主要修訂內(nèi)容包括：有限責(zé)任公司制評估機(jī)構(gòu)法定代表人可以授權(quán)其他高級管理人員簽署評估報告和業(yè)務(wù)約定書；評估機(jī)構(gòu)可以授權(quán)分支機(jī)構(gòu)簽訂業(yè)務(wù)約定書；分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人可以根據(jù)授權(quán)簽署評估報告和業(yè)務(wù)約定書。這次修訂遵循了“適當(dāng)授權(quán)、風(fēng)險共擔(dān)”的原則。修訂后的簽字蓋章制度既適應(yīng)評估機(jī)構(gòu)做優(yōu)做強(qiáng)做大的需求，方便執(zhí)業(yè)，又可以合理界定執(zhí)業(yè)責(zé)任，滿足執(zhí)業(yè)質(zhì)量管理的需求。
《商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》是服務(wù)國家知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略和文化強(qiáng)國戰(zhàn)略的重要舉措。指導(dǎo)意見的有以下意義：一是將更好地促進(jìn)評估行業(yè)服務(wù)商標(biāo)的轉(zhuǎn)讓和許可，促進(jìn)知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略的實施和文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。二是完善了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則框架。根據(jù)財政部的要求和國家知識產(chǎn)權(quán)局、國家版權(quán)局、國家工商總局等部門的需求，中評協(xié)近幾年已經(jīng)了無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、專利資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見和著作權(quán)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見，商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見后，我國在無形資產(chǎn)方面的評估準(zhǔn)則框架體系主體構(gòu)架基本完成。三是填補(bǔ)了國際空白。商標(biāo)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見是國際上第一個關(guān)于商標(biāo)資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則，將為國際上相關(guān)評估準(zhǔn)則的制定提供借鑒。
《實物期權(quán)評估指導(dǎo)意見（試行）》旨在指導(dǎo)注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行評估業(yè)務(wù)時合理分析高科技企業(yè)和無形資產(chǎn)等特殊收益形式資產(chǎn)的價值，特別是文化產(chǎn)業(yè)中相關(guān)資產(chǎn)的價值。實物期權(quán)評估指導(dǎo)意見的創(chuàng)新了評估方法的運(yùn)用，有助于合理發(fā)現(xiàn)特殊收益形式資產(chǎn)的價值；拓展了評估服務(wù)范圍，有助于促進(jìn)評估行業(yè)服務(wù)市場需求。
