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時(shí)間：2022-09-27 12:42:07
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2我國(guó)城鎮(zhèn)居民養(yǎng)老面臨的資金困境
我國(guó)已成為世界上老年人口最多的國(guó)家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上老年人口達(dá)到了1.78億人，占總?cè)丝诒壤秊?3.26%;65歲以上人口超過(guò)1.19億人，占總?cè)丝诘?.87%。我國(guó)于2000年即已進(jìn)入老齡化社會(huì)。我國(guó)將于2020年達(dá)到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數(shù)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當(dāng)?shù)恼哌M(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養(yǎng)老資金缺乏問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，并將在今后變得更加嚴(yán)峻。另外，根據(jù)建設(shè)部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個(gè)數(shù)據(jù)值得我們注意:一個(gè)是空巢老人家庭占30%，一個(gè)是獨(dú)居老人超過(guò)了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養(yǎng)老金，生活艱難?！耙苑筐B(yǎng)老”保險(xiǎn)模式就是為這些老年人的制度設(shè)計(jì)，房產(chǎn)將成為他們的養(yǎng)老保障。房產(chǎn)既是前半生的居室，又是后半生的養(yǎng)老保障。參加住房反向抵押保險(xiǎn)制度的養(yǎng)老模式，能為參保的老年人盤(pán)活房產(chǎn)價(jià)值，大幅提高退休后的收入，解除經(jīng)濟(jì)顧慮，有利于保持社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)尊重。尤其在實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以成為合法避稅的途徑。
3反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的理論依據(jù)主要由以下兩個(gè)理論構(gòu)成:原理一是貨幣的時(shí)間價(jià)值論，是指貨幣隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險(xiǎn)公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過(guò)程完成后保證一定的利潤(rùn)水平。保險(xiǎn)公司通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估，根據(jù)現(xiàn)行利率、預(yù)期利率的波動(dòng)以及房屋的增值、折舊的因素，計(jì)算出抵押房屋的現(xiàn)值;然后根據(jù)資金供給時(shí)間、預(yù)期利率、通貨膨脹率、房屋預(yù)期增值等相關(guān)數(shù)據(jù)，貼現(xiàn)得出每期應(yīng)該支付的金額。原理二是生命周期假說(shuō)①。理性的消費(fèi)者會(huì)根據(jù)效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄，使一生中的收入等于消費(fèi)。一般人在跨入老年后通常沒(méi)有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養(yǎng)老金和儲(chǔ)蓄來(lái)保障其養(yǎng)老的需求。在現(xiàn)行的社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度下，社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)只能作為基本養(yǎng)老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養(yǎng)老需求，需要社會(huì)提供某種適當(dāng)?shù)闹贫劝才?，保障退休后平滑消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。在現(xiàn)有情況下，房屋的剩余壽命長(zhǎng)于老年人的預(yù)期余命，反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)可以實(shí)現(xiàn)將房屋價(jià)值在一定時(shí)間內(nèi)以現(xiàn)金流的形式變現(xiàn)，滿足老年人退休后的平滑消費(fèi)需求。本文通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)化的公式來(lái)計(jì)算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來(lái)的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當(dāng)期有效保險(xiǎn)價(jià)值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預(yù)測(cè)值”;PI———需要扣除掉的“預(yù)付利息”;MC———營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，包括傭金、律師費(fèi)等;L———老年人當(dāng)期年齡的“平均余命”;C———保單存續(xù)期間每年的物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)或房產(chǎn)稅等其他稅費(fèi)。以現(xiàn)年70歲的男性為例，擁有自有產(chǎn)權(quán)房屋一套，房屋面積為120平方米，經(jīng)估算有效保險(xiǎn)價(jià)值為500萬(wàn)元。該房產(chǎn)預(yù)計(jì)增值30%，扣除預(yù)付利息35%，實(shí)際給付計(jì)價(jià)總額為422.5萬(wàn)。本文采用2000—2003年中國(guó)人壽保險(xiǎn)業(yè)生命表作為數(shù)據(jù)來(lái)源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬(wàn)元人民幣，每月給付金額為2.38萬(wàn)元人民幣。
4保險(xiǎn)公司所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇
4.1高房?jī)r(jià)下的房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題不容忽視。根據(jù)其周期性的特點(diǎn)，在反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)這一過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向上時(shí)，房產(chǎn)具有保值增值作用，保險(xiǎn)投保人的利益受到損失;房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)向下、甚至泡沫破裂時(shí)，保險(xiǎn)公司將面臨嚴(yán)峻的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2利率和通貨膨脹率的風(fēng)險(xiǎn)
在長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程之中，利率的調(diào)整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品具有長(zhǎng)期性和數(shù)額大的特點(diǎn)，利率和通脹率作為影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品的重要參數(shù)，直接影響反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)支付的結(jié)果，影響保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的盈虧。
4.3長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)
反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)通過(guò)確定老年人的預(yù)期余命計(jì)算養(yǎng)老金的給付金額。長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)是指由于老年人的實(shí)際壽命高于預(yù)期余命所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然壽險(xiǎn)公司的生命表具有較高的參考價(jià)值，但是隨著生活水平和醫(yī)療水平的提高，人類(lèi)的壽命延長(zhǎng)是必然趨勢(shì)，這將導(dǎo)致養(yǎng)老金的給付總額大于房產(chǎn)價(jià)值，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)損失。
4.4房屋土地使用權(quán)問(wèn)題不明確
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，我國(guó)居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年，但多數(shù)住宅的使用年限不足70年。雖然我國(guó)《物權(quán)法》第149條規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！钡绾卫m(xù)期，有償還是無(wú)償，《物權(quán)法》沒(méi)有明確規(guī)定。如果抵押房產(chǎn)的剩余土地使用年限小于反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的期限，土地續(xù)期、抵押物是否需要變更問(wèn)題會(huì)增加保險(xiǎn)公司反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)成本。在另一方面，保險(xiǎn)公司同樣面臨著巨大的機(jī)遇。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)將為保險(xiǎn)公司打開(kāi)數(shù)十萬(wàn)億資金的市場(chǎng)。中國(guó)老年人與“準(zhǔn)老年人”房產(chǎn)多、價(jià)值大，現(xiàn)值約60萬(wàn)億元。保險(xiǎn)公司不但可與房產(chǎn)所有人共同分享房產(chǎn)增值部分，更可以對(duì)入保老年人開(kāi)展多項(xiàng)增值服務(wù)，包括醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理保險(xiǎn)、委托理財(cái)?shù)取?/p>
住房抵押貸款保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房貸保險(xiǎn)）是指在運(yùn)用住房資金過(guò)程中為消除抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低呆壞賬的發(fā)生，保障抵押權(quán)益實(shí)現(xiàn)而建立的一種與住房抵押貸款制度相配套的補(bǔ)充制度。其風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和損失賠償機(jī)制緩解了住房抵押貸款授信業(yè)務(wù)中銀行與客戶之間因信息不對(duì)稱(chēng)等導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，有力地推進(jìn)了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的繁榮。我國(guó)住房抵押貸款保險(xiǎn)自1992年房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)獲得迅速的發(fā)展。1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》與1998年5月9日施行的《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》等法規(guī)使其有了初步的法律規(guī)定。但是我國(guó)至今仍無(wú)一部法規(guī)對(duì)其進(jìn)行明確的界定、適當(dāng)?shù)陌才?。在?shí)踐中，作為住房抵押貸款下的強(qiáng)制要求，購(gòu)房者對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)頗多怨言，如保險(xiǎn)責(zé)任的實(shí)際承擔(dān)期限短于合同規(guī)定的保險(xiǎn)期限；保險(xiǎn)公司不是按年，而是一次性收取全部保費(fèi)；購(gòu)房者花錢(qián)買(mǎi)房買(mǎi)保險(xiǎn)，在貸款保險(xiǎn)合同中卻不是受益人等。
近幾年，房貸保險(xiǎn)有了一些喜人的變化，并逐步趨于合理化。從2001年6月開(kāi)始，杭州各大保險(xiǎn)公司先后調(diào)整了房貸保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率和責(zé)任范圍，保費(fèi)平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司實(shí)行新的房貸保險(xiǎn)，不僅保險(xiǎn)費(fèi)率有所下調(diào)，而且在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加了還貸保證險(xiǎn)。隨后武漢的人保、平安和太保三家公司調(diào)整房貸保險(xiǎn)，投保人既可以按抵押房屋的總房?jī)r(jià)來(lái)投保，也可以按照貸款金額來(lái)投保。2001年底，上海推出“個(gè)人抵押住房綜合保險(xiǎn)，”有不少改進(jìn)之處：其一，拓展了保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者（被保險(xiǎn)人）的保證責(zé)任；其二，保費(fèi)雖然一次性收取，但在不增加保費(fèi)的情況下，加大了保險(xiǎn)公司的還貸保證保險(xiǎn)責(zé)任；其三，投保金額由過(guò)去按全部房?jī)r(jià)計(jì)算改為按貸款余額計(jì)算；其四，改變了以往保費(fèi)自貸款之日前支付而保險(xiǎn)責(zé)任從滯后多日的交房之日起承擔(dān)的不合理做法，保險(xiǎn)期限自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)止；其五，在理賠方式上，改變了以前基于不足額保險(xiǎn)的比例賠償，在借款范圍內(nèi)按實(shí)際損失全額賠償。2002年底，杭州市商業(yè)銀行與平安杭州分公司推出新的房貸保險(xiǎn)，明確保險(xiǎn)費(fèi)以“貸款余額”計(jì)算，并在財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)之外增加入壽險(xiǎn)內(nèi)容——如果貸款人因意外死亡或傷殘，其家庭成員無(wú)力還貸，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)部分或全部支付剩余房款的責(zé)任?？偟目磥?lái)，我國(guó)房貸保險(xiǎn)各地做法不一，觀念上與實(shí)踐上均有不少誤區(qū)，亟待規(guī)范。
二、住房抵押貸款保險(xiǎn)法律關(guān)系及其存在的問(wèn)題
我國(guó)的房貸保險(xiǎn)是建立在個(gè)人信用體系不健全基礎(chǔ)上的無(wú)奈選擇，是以商業(yè)銀行的貸款安全及其利益為基點(diǎn)的，對(duì)購(gòu)房者與保險(xiǎn)公司都有不公之處。實(shí)際上，在住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，在對(duì)貸款人進(jìn)行正確的資信評(píng)估和還貸能力分析的基礎(chǔ)上，以成本與收益權(quán)衡的角度合理進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，是基本上能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的。以個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)量最大的建設(shè)銀行為例，截至2001年底，個(gè)人住房貸款不良率僅為1.35％，這充分說(shuō)明了房貸的安全性。再加上住房抵押與登記制度的設(shè)立，可見(jiàn)我國(guó)房貸保險(xiǎn)的實(shí)質(zhì)是：商業(yè)銀行憑借其自身優(yōu)勢(shì)地位不僅要求借款人作所購(gòu)住房抵押擔(dān)保，還要求借款人進(jìn)行保險(xiǎn)，從而造成了借款人的雙重負(fù)擔(dān)，而商業(yè)銀行則享受著“XX重保險(xiǎn)”，以期充分實(shí)現(xiàn)貸款安全。
對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，房貸保險(xiǎn)也有障礙與陷阱。商業(yè)銀行在辦理住房抵押貸款時(shí)往往為保險(xiǎn)公司代為辦理抵押房屋的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，并從中收取手續(xù)費(fèi)。而這種行為有不少負(fù)面影響。首先，貸款行為、抵押行為、房貸保險(xiǎn)行為集中于商業(yè)銀行，使商業(yè)銀行往往忽視對(duì)購(gòu)房者資信狀況的嚴(yán)格審查，因?yàn)槠渫ㄟ^(guò)“抵押+保險(xiǎn)”方式已幾乎無(wú)風(fēng)險(xiǎn)而言。其次，按照現(xiàn)行我國(guó)保險(xiǎn)兼業(yè)管理要求，一家兼業(yè)人只能為一家產(chǎn)險(xiǎn)公司和一家壽險(xiǎn)公司作，目的是為了防止兼業(yè)人炒作保險(xiǎn)公司。但是實(shí)踐中商業(yè)銀行多為數(shù)家，按照各保險(xiǎn)公司所支付手續(xù)費(fèi)的高低和商業(yè)銀行合作關(guān)系的親疏來(lái)決定業(yè)務(wù)分配比例，而保險(xiǎn)公司出于保費(fèi)考慮，往往提高手續(xù)費(fèi)或進(jìn)行所謂“公關(guān)”，從而加大了經(jīng)營(yíng)成本。商業(yè)銀行獲得的收益遠(yuǎn)大于保監(jiān)會(huì)規(guī)定的8％的手續(xù)費(fèi)，竟能達(dá)到保費(fèi)收入的40％—50％。再次，過(guò)高的手續(xù)費(fèi)又導(dǎo)致過(guò)高的保險(xiǎn)費(fèi)率，從而影響購(gòu)房者利益；而且由于逆向選擇作用，可能進(jìn)一步加大保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房貸保險(xiǎn)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家在觀念與實(shí)踐上有相當(dāng)大的差別。美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房貸保險(xiǎn)一般由政府提供的房貸保險(xiǎn)和私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)構(gòu)成，并以政府的房貸保險(xiǎn)為主，帶有明顯的社會(huì)福利性質(zhì)，其投保人多為低薪階層。如美國(guó)聯(lián)邦住房管理局、退伍軍人事務(wù)部提供的房貸保險(xiǎn)就具有國(guó)家干預(yù)性與政策導(dǎo)向。而私人抵押貸款保險(xiǎn)公司提供的房貸保險(xiǎn)也建立在購(gòu)房者個(gè)人信用體系完善與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制良好的基礎(chǔ)上，并具有費(fèi)率低、險(xiǎn)種多、靈活簡(jiǎn)便等特點(diǎn)。相比之下，我國(guó)房貸保險(xiǎn)以銀行信貸安全為中心的理念具有一定的偏差，而且房貸保險(xiǎn)各險(xiǎn)種法律關(guān)系混淆不清。
我國(guó)目前的房貸保險(xiǎn)大致可分為三類(lèi)，即財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、信用人壽保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)，雖然各險(xiǎn)種已有初步發(fā)展，但是其法律關(guān)系仍不甚明晰。
財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)是指為防止由于意外災(zāi)禍而造成較重的房屋損失而以房屋或其相關(guān)利益作為保險(xiǎn)對(duì)象的保險(xiǎn)。作為抵押物的房產(chǎn)的保全是商業(yè)銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)值減少時(shí)，商業(yè)銀行就可以根據(jù)保險(xiǎn)單和抵押協(xié)議，憑第一請(qǐng)求權(quán)人的身份向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)賠償房屋損失和合理施救費(fèi)用。該險(xiǎn)種在賠付過(guò)程中，第一受益人應(yīng)明確為銀行，但以收回貸款未清償余額為限，其余部分還是要支付給投保人的。目前我國(guó)房貸保險(xiǎn)以這種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)為主。根據(jù)《中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條的規(guī)定：“以房屋作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)保險(xiǎn)手續(xù)。抵押期內(nèi)保險(xiǎn)單由貸款人保管。”在實(shí)踐中該險(xiǎn)種保險(xiǎn)責(zé)任范圍一般限于火災(zāi)、爆炸以及暴風(fēng)、暴雨、洪水等自然災(zāi)害，保險(xiǎn)金額按照實(shí)際購(gòu)房金額計(jì)算。這就存在兩個(gè)極不合理之處：一是上述第25條中并沒(méi)有要求購(gòu)房者以全部房?jī)r(jià)投保，而且消費(fèi)者自己首付的那部分價(jià)值并不需要保險(xiǎn)，實(shí)踐中的做法實(shí)是商業(yè)銀行濫用其優(yōu)勢(shì)地位的壟斷行為。二是現(xiàn)行房?jī)r(jià)有近30％是土地使用價(jià)格，而土地受損風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，因此以沒(méi)有除去土地使用價(jià)格的房?jī)r(jià)投保，顯失公允。
信用人壽保險(xiǎn)是維持借款人還貸能力為信用保險(xiǎn)，借款人因意外事故或疾病等影響家庭收入，失去部分或全部還貸能力時(shí)，以保險(xiǎn)金抵付貸款余額，使抵押房地產(chǎn)不致被收回或拍賣(mài)。該險(xiǎn)種保額每年遞減，以與借款者的貸款本金余額相稱(chēng)，故又稱(chēng)“住房抵押貸款減額壽險(xiǎn)”。相應(yīng)地，該險(xiǎn)種的保費(fèi)也是按年繳納，逐年遞減。美國(guó)友邦保險(xiǎn)上海分公司于1997年就推出了抵押貸款壽險(xiǎn)，但實(shí)際運(yùn)作效果不佳，投保者寥寥。
保證保險(xiǎn)是還貸的履約保證，由保險(xiǎn)公司對(duì)購(gòu)房者提供違約保險(xiǎn)。當(dāng)借款者不能還清本息時(shí)由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)融通，或當(dāng)房地產(chǎn)作為抵押貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)抵押物進(jìn)行保險(xiǎn)。1995年中保蘇州分公司曾開(kāi)展房貸保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，后因總公司認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太大而停辦。中保總公司于1998年曾推出《個(gè)人購(gòu)置住房抵押貸款保證保險(xiǎn)條例》，但頗多保留，并要求購(gòu)房者在辦理保證保險(xiǎn)的同時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，兩保險(xiǎn)進(jìn)行“捆綁”銷(xiāo)售。我國(guó)目前的房貸保證險(xiǎn)尚屬萌芽，而且與信用人壽險(xiǎn)有頗多混淆之處。
以信用人壽險(xiǎn)為主的信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)是有嚴(yán)格區(qū)別的。凡權(quán)利人要求保險(xiǎn)人擔(dān)保債務(wù)或買(mǎi)方信用的保險(xiǎn)，屬于信用保險(xiǎn)；凡被保證人根據(jù)權(quán)利人的要求投保自己信用保險(xiǎn)，屬于保證保險(xiǎn)。在西方成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，商業(yè)銀行以購(gòu)房者的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽定由于購(gòu)房者死亡或殘疾不能如期還款時(shí)由其賠付相應(yīng)損失的保險(xiǎn)合同，即為信用保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)費(fèi)由商業(yè)銀行繳納，因?yàn)槭芤嫒耸倾y行；銀行可以在出售抵押房產(chǎn)（如在房市低迷、房?jī)r(jià)大跌時(shí)）仍不能收回全部貸款時(shí)，從保險(xiǎn)人那里獲得不足部分的賠償。而當(dāng)購(gòu)房者以自己的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的，以自己為受益人與保險(xiǎn)人簽訂由于自己收入流中斷而未能如期還貸時(shí)由保險(xiǎn)人代為償付的保險(xiǎn)合同，即為房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)合同。該合同保險(xiǎn)費(fèi)由購(gòu)房者繳納，因?yàn)槭芤嫒耸琴?gòu)房者及其家庭成員，從而保證購(gòu)房者在其收入無(wú)著時(shí)仍然擁有所購(gòu)房屋，不至于流離失所，但當(dāng)購(gòu)房者收人流恢復(fù)后有向保險(xiǎn)公司償還所墊付資金的義務(wù)。而目前我國(guó)含還貸保證責(zé)任的房貸保險(xiǎn)是保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)的混合物，繳費(fèi)義務(wù)和受益權(quán)利嚴(yán)重扭曲。在實(shí)際操作中，商業(yè)銀行往往要求購(gòu)房者到其認(rèn)可的保險(xiǎn)公司辦理房貸信用保險(xiǎn)，并明確商業(yè)銀行為保險(xiǎn)的第一受益人，在購(gòu)房者因意外事故死亡或殘疾而無(wú)力償還貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司償還出險(xiǎn)后尚需償還的購(gòu)房貸款本息。商業(yè)銀行不交納保費(fèi)也不作為投保人，但卻得到了信用保險(xiǎn)才有的保險(xiǎn)賠付；而購(gòu)房者雖然繳納了屬于保證保險(xiǎn)范疇的保險(xiǎn)費(fèi)，而其自身卻得不到應(yīng)有的保障。
三、完善住房抵押貸款保險(xiǎn)的相關(guān)法規(guī)
針對(duì)我國(guó)房貸保險(xiǎn)理念與實(shí)踐上的種種偏差，實(shí)有必要由人民銀行與保監(jiān)會(huì)聯(lián)合制定《住房抵押貸款保險(xiǎn)管理辦法》，以對(duì)其進(jìn)行制度重構(gòu)。而在這部法規(guī)中應(yīng)當(dāng)合理設(shè)定三方面的內(nèi)容。
（一）導(dǎo)入國(guó)家信用，完善險(xiǎn)種安排
應(yīng)當(dāng)改變我國(guó)房貸保險(xiǎn)以保障商業(yè)銀行信貸安全為中心的理念，將房貸保險(xiǎn)看成是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的基本一環(huán)，更多的將其作為購(gòu)房者信用的延伸與補(bǔ)充，以合理安排購(gòu)房者、貸款銀行、保險(xiǎn)公司的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而且，房貸保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)具有一定的社會(huì)福利性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)導(dǎo)入國(guó)家信用，構(gòu)建類(lèi)似西方國(guó)家政府保險(xiǎn)與商業(yè)保險(xiǎn)并重的保險(xiǎn)機(jī)制。適應(yīng)我國(guó)國(guó)情，政府的政策性保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可主要定位于為中低收入者提供優(yōu)惠的保險(xiǎn)服務(wù)，而商業(yè)性保險(xiǎn)公司則可主要定位于為中高收入者提供系列個(gè)性保險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，可以國(guó)家信用為基礎(chǔ)建立政策性保險(xiǎn)公司，由政府財(cái)政提供部分初始資金，由其集中管理來(lái)實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)發(fā)放的標(biāo)準(zhǔn)化，提高房貸保險(xiǎn)的規(guī)模效益。同時(shí)保監(jiān)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其業(yè)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管。
而商業(yè)性房貸保險(xiǎn)的險(xiǎn)種安排應(yīng)當(dāng)有一個(gè)大體的設(shè)計(jì)。財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、信用壽險(xiǎn)、保證險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有一個(gè)明確的界定（特別是對(duì)其責(zé)任范圍），以體現(xiàn)《保險(xiǎn)法》誠(chéng)實(shí)信用、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)的基本原則。保證險(xiǎn)由于我國(guó)個(gè)人信用體系不健全而尚不能大規(guī)模開(kāi)展，信用人壽險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)是主攻方向之一，而且應(yīng)當(dāng)進(jìn)行險(xiǎn)種創(chuàng)新，推出一些具有個(gè)性化的綜合險(xiǎn)，以適應(yīng)社會(huì)需求。
（二）設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金，規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)
美國(guó)房貸保險(xiǎn)行業(yè)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，這得益于制度上要求保險(xiǎn)公司保持設(shè)立三個(gè)相互獨(dú)立的準(zhǔn)備基金用于償付保險(xiǎn)金：一是意外風(fēng)險(xiǎn)籌備基金，存期不能少于10年，用于隨時(shí)可能的災(zāi)難性損失理賠，保費(fèi)收入的一半應(yīng)投入此基金，從而保證了在由于如經(jīng)濟(jì)衰退引起的高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)有足夠的基金償付保險(xiǎn)金。二是虧損儲(chǔ)備基金，以防止個(gè)人房貸出現(xiàn)拖欠和無(wú)力償還債務(wù)。該基金的比率因每個(gè)人的資信情況、抵押貸款的首期、貸款種類(lèi)和對(duì)房產(chǎn)變化的預(yù)期不同而有所差異。三是無(wú)收益保險(xiǎn)儲(chǔ)備，是保險(xiǎn)合同期和扣除意外風(fēng)險(xiǎn)儲(chǔ)備之外的保險(xiǎn)費(fèi)收入，用于支付一般的保險(xiǎn)賠償。我國(guó)應(yīng)當(dāng)要求保險(xiǎn)公司設(shè)立保險(xiǎn)準(zhǔn)備基金以規(guī)范房貸保險(xiǎn)業(yè)。
（三）完善房貸保險(xiǎn)的基本制度
應(yīng)當(dāng)改變目前房貸保險(xiǎn)中的不合理做法，完善房貸保險(xiǎn)基本制度。
1.房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)享有是否購(gòu)買(mǎi)房貸保險(xiǎn)的選擇權(quán)，而不應(yīng)設(shè)立如目前我國(guó)對(duì)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的強(qiáng)制要求，以體現(xiàn)保險(xiǎn)自愿的原則，同時(shí)要保證購(gòu)房者對(duì)保險(xiǎn)公司的選擇權(quán)，以實(shí)現(xiàn)房貸保險(xiǎn)市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)秩序。對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)，其應(yīng)有一定的選擇優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)公司的優(yōu)質(zhì)保險(xiǎn)的權(quán)利；對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，其也應(yīng)有根據(jù)購(gòu)房者資信狀況與貸款銀行的貸款質(zhì)量來(lái)決定是否承保的權(quán)利，并且還有選擇機(jī)構(gòu)的權(quán)利，以避免商業(yè)銀行的不當(dāng)行為。
2.保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)費(fèi)率。應(yīng)當(dāng)改變目前以房屋總購(gòu)價(jià)來(lái)確定保險(xiǎn)金額的做法，而以抵押房屋建筑價(jià)格（除去總購(gòu)置價(jià)格中30％以上的土地價(jià)格）或購(gòu)房者貸款余額來(lái)確定保險(xiǎn)金額，真正做到“有險(xiǎn)才?！?，維持購(gòu)房者權(quán)益。由于住房貸款的低風(fēng)險(xiǎn)性，我國(guó)目前房貸保險(xiǎn)的費(fèi)率為5％。左右，30萬(wàn)元15年期的貸款應(yīng)繳保費(fèi)超過(guò)1萬(wàn)元，顯然過(guò)高。對(duì)比美國(guó)和加拿大等國(guó)不到0.5‰的費(fèi)率，我國(guó)實(shí)有必要抽樣測(cè)算普查數(shù)據(jù)，用精確的數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法厘訂出合乎實(shí)際情況的較低的費(fèi)率。
3.保險(xiǎn)期限。在財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中保險(xiǎn)期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)現(xiàn)房抵押貸款與期房抵押貸款區(qū)別對(duì)待。如果是現(xiàn)房，房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止；如果是期房，由于貸款合同訂立與房屋實(shí)際交付之間有一兩年的建筑期，因此房貸保險(xiǎn)期限應(yīng)自房屋交付之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。在信用人壽險(xiǎn)與保證險(xiǎn)中，則應(yīng)自借款抵押合同生效之日零時(shí)起至全部還清貸款24時(shí)為止。
一、項(xiàng)目成本的概念及成本控制的重要性
1、項(xiàng)目成本的概念
傳統(tǒng)的施工項(xiàng)目成本，是指施工企業(yè)或施工項(xiàng)目部為完成某施工項(xiàng)目所必須支付的各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和。這是目前學(xué)術(shù)界對(duì)施工項(xiàng)目成本的基本定義。但是施工項(xiàng)目成本也應(yīng)包括諸如工期索賠、質(zhì)量索賠等有關(guān)費(fèi)用。具體分析如下圖：
這些風(fēng)險(xiǎn)的增加勢(shì)必也將使項(xiàng)目的成本提高。
2、成本風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性
從加入WTO的負(fù)面影響來(lái)看，第一，由于我國(guó)建筑施工企業(yè)很少參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)施工管理人員(包括項(xiàng)目經(jīng)理)不懂國(guó)際慣例，對(duì)FIDIC(國(guó)際顧問(wèn)工程師聯(lián)合會(huì))條款了解甚少，因而不能按國(guó)際慣例對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和解決項(xiàng)目承包中的爭(zhēng)議問(wèn)題；第二，“入世”后，世界上著名的承包商將利用自己資金、技術(shù)和管理的優(yōu)勢(shì)，釜底抽薪，廣泛挖掘國(guó)內(nèi)工程項(xiàng)目管理優(yōu)秀人才，降低國(guó)內(nèi)建筑業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力；第三，近年來(lái)我國(guó)建筑工程項(xiàng)目管理雖然有所增強(qiáng)，但尚無(wú)法與世界上發(fā)達(dá)國(guó)家相抗衡，尤其是缺乏先進(jìn)的項(xiàng)目管理軟件，“入世”后將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。在項(xiàng)目成本管理方面，可以說(shuō)我國(guó)尤其欠缺?！叭胧馈痹谶@一方面將會(huì)對(duì)我國(guó)企業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊。因此，對(duì)工程項(xiàng)目成本進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制有著極為重要的意義。
二、項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題
近十年來(lái)，雖然一些施工企業(yè)意識(shí)到項(xiàng)目是企業(yè)的成本中心，只有搞好每個(gè)項(xiàng)目的成本管理，才能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，因而推行了項(xiàng)目法施工，取得了一定的成效。但是，受長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理體制的影響，在項(xiàng)目成本管理的深度和廣度方面，在成本管理的方法上，還存在不少問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：
1、成本核算就事論事，指導(dǎo)意義不大。首先，財(cái)務(wù)、材料、合同，計(jì)劃統(tǒng)計(jì)等各個(gè)部門(mén)的工作脫節(jié)，項(xiàng)目管理比較盲目，缺乏邊干邊算的意識(shí)，以至出現(xiàn)有預(yù)算沒(méi)有核算，沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析比較，沒(méi)有節(jié)超的建議和措施。即使能夠從結(jié)算上反映項(xiàng)目的盈虧，但弄不清節(jié)超的原因及哪個(gè)環(huán)節(jié)的節(jié)超，哪個(gè)分部分項(xiàng)工程的節(jié)超，從而導(dǎo)致了一些項(xiàng)目前期盈利，中期保本，后期虧損的不正常現(xiàn)象的出現(xiàn)。
2、項(xiàng)目管理人員經(jīng)濟(jì)觀念不強(qiáng)。雖然每個(gè)項(xiàng)目都配有預(yù)算員，但大多數(shù)預(yù)算員說(shuō)不清自身的職能，沒(méi)有將成本預(yù)算和成本核算結(jié)合起來(lái)。由于項(xiàng)目沒(méi)有階段成本分析，沒(méi)有分部分項(xiàng)工程成本分析，沒(méi)有實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本的比較，沒(méi)有工班成本分解，因此對(duì)項(xiàng)目施工指導(dǎo)意義不大；再加上獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制不健全，獎(jiǎng)罰辦法不落實(shí)，成本節(jié)超與個(gè)人收入不掛鉤，因此項(xiàng)目管理人員對(duì)成本情況并不十分關(guān)心，不少人除了關(guān)心一下進(jìn)度是否跟的上之外，根本就不知道自己所負(fù)責(zé)工程部分的計(jì)劃成本、預(yù)算成本和實(shí)際成本情況。由于沒(méi)有階段成本控制，沒(méi)有分部分項(xiàng)工程成本控制，所以最后項(xiàng)目完工后也沒(méi)有成本控制，有時(shí)甚至發(fā)生項(xiàng)目嚴(yán)重虧損尚不知道問(wèn)題出在哪里。
3、不重視“不可預(yù)見(jiàn)成本”的管理與控制。目前，國(guó)內(nèi)施工項(xiàng)目部重視生產(chǎn)成本，弱視質(zhì)量成本、工期成本，而對(duì)施工生產(chǎn)出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)成本的發(fā)生只是順其自然，任其發(fā)生，不加以控制。工期是建設(shè)單位和施工單位之間的合同所規(guī)定的。施工企業(yè)能完成合同工期是取得良好信譽(yù)的重要條件，必須按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)格履行。如果沒(méi)有特殊原因(如有較高的提前工期獎(jiǎng))，就沒(méi)有必要付出額外的經(jīng)濟(jì)代價(jià)去縮短工期。調(diào)查表明，在許多的項(xiàng)目施工中，往往不能均衡地分配資源。實(shí)際上，不可預(yù)見(jiàn)成本也是可控制的。例如:安全事故損失，只要按照安全操作規(guī)程施工，就不會(huì)發(fā)生事故，相應(yīng)事故損失就會(huì)避免。其他諸如政府部門(mén)罰款等也是可以避免的。
4、材料管理不嚴(yán)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。工程材料費(fèi)占施工產(chǎn)值的70%以上，是施工企業(yè)降低工程成本的主要途徑。加強(qiáng)材料管理，首先是材料的采購(gòu)，做到貨比三家，在保證質(zhì)量的前提下，選擇價(jià)格較低的材料。一般項(xiàng)目虧損，都存在材料管理不嚴(yán)，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題。如沒(méi)有領(lǐng)用料制度，或制度無(wú)人執(zhí)行，致使材料進(jìn)場(chǎng)無(wú)數(shù)，出庫(kù)無(wú)數(shù)，余料無(wú)回收，失竊浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。尤其是計(jì)件承包后，工人班組忙于出產(chǎn)量，材料、物資過(guò)量消耗；機(jī)械設(shè)備過(guò)度磨損；小型手動(dòng)工具更無(wú)人愛(ài)護(hù)，有時(shí)借出有手續(xù)，還回?zé)o驗(yàn)收；或下料計(jì)算不準(zhǔn)確，廢品率超標(biāo)；鋼盤(pán)堆放無(wú)人看管，遺失時(shí)有發(fā)生；腳手架采購(gòu)型號(hào)不準(zhǔn)確，造成閑置浪費(fèi)；材料供應(yīng)收貨記錄不全，供貨量與實(shí)際不符；沒(méi)有供貨計(jì)劃或有供料計(jì)劃而無(wú)人執(zhí)行，出了問(wèn)題往往追不到責(zé)任人。
5、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)不足，應(yīng)對(duì)不當(dāng)。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理應(yīng)該是一個(gè)完備的體系，如下圖：
三、項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策
面對(duì)成本風(fēng)險(xiǎn)的管理和入世之后所帶來(lái)到的影響，我們要采取措施，積極面對(duì)。只有這樣才能避害趨利，發(fā)展自己。
1、選擇并使用好勞務(wù)分承包方，激勵(lì)、用活企業(yè)自作層。隨著國(guó)企內(nèi)部機(jī)制的改革，企業(yè)逐步精簡(jiǎn)隊(duì)伍，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。選用的勞務(wù)隊(duì)伍，要選擇一些信譽(yù)好的、實(shí)力強(qiáng)的勞務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行綜合議評(píng)，建立相對(duì)穩(wěn)定而又定期考核的動(dòng)態(tài)管理的合格的勞務(wù)分包方。勞務(wù)分包實(shí)施招投標(biāo)制。公司成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，公司分管的副經(jīng)理任組長(zhǎng)下設(shè)評(píng)委庫(kù)，評(píng)委由項(xiàng)目經(jīng)理、勞資、施工、質(zhì)安等人員組成，制定招標(biāo)文件，明確招標(biāo)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、資質(zhì)等，邀請(qǐng)二家以上的分包方投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)方的標(biāo)書(shū)及資信確定中標(biāo)單位，然后根據(jù)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件及中標(biāo)單位的承諾簽訂分包合同。勞務(wù)分包從發(fā)標(biāo)到簽約自始至終是在公平、公正、公開(kāi)的情況下運(yùn)行，杜絕暗箱操作。在運(yùn)作過(guò)程中，要始終考慮到成本問(wèn)題，如圖：
2、以網(wǎng)絡(luò)為紐帶，實(shí)現(xiàn)資源在項(xiàng)目間的合理配置。企業(yè)必須加快網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的步伐，各項(xiàng)目的富余勞動(dòng)力、庫(kù)存材料、閑置設(shè)置通過(guò)企業(yè)網(wǎng)站及時(shí)公布，由企業(yè)法人層各職能部門(mén)根據(jù)工程需要統(tǒng)一調(diào)配，互通有無(wú)，避免重復(fù)采購(gòu)等現(xiàn)象的發(fā)生。各項(xiàng)目中好的施工經(jīng)驗(yàn)和方法也應(yīng)及時(shí)上網(wǎng)交流，做到項(xiàng)目間資源共享。
3、以科技為先導(dǎo)，堅(jiān)定企業(yè)走管理和技術(shù)密集型道路的信心。企業(yè)應(yīng)結(jié)合本單位的實(shí)際和市場(chǎng)的需求，制定科技發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)科技隊(duì)伍建設(shè)，有重點(diǎn)和有針對(duì)性地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和技術(shù)改造，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)、引進(jìn)先進(jìn)設(shè)備、掌握先進(jìn)工藝，提升水電施工企業(yè)的科學(xué)技術(shù)水平，把提高科技含量作為提高工程質(zhì)量、增加經(jīng)濟(jì)效益、拓展市場(chǎng)空間的重要措施。
4、建立科學(xué)準(zhǔn)確的考核激勵(lì)機(jī)制，對(duì)人員采用科學(xué)管理，最大限度地挖掘項(xiàng)目潛力。資金對(duì)于企業(yè)的重要性猶如血液之于人體，企業(yè)從項(xiàng)目回收的貨幣資金主要來(lái)源于項(xiàng)目利潤(rùn)和折舊。折舊額的大小由各項(xiàng)目設(shè)備占用的多少?zèng)Q定，而目標(biāo)利潤(rùn)的確定，需要認(rèn)真分析投標(biāo)報(bào)價(jià)書(shū)的有關(guān)內(nèi)容，結(jié)合實(shí)際施工管理經(jīng)驗(yàn)，采取“謹(jǐn)慎確定、逐步完善”的方針，盡力做到各方利益兼顧公平。項(xiàng)目經(jīng)理考核實(shí)行任期考核和年度考核相結(jié)合的辦法，進(jìn)一步加大獎(jiǎng)罰力度。在國(guó)外工程項(xiàng)目成本管理中，十分重視人員的管理，尤其是日本的工程承包公司。工程項(xiàng)目的管理歸根結(jié)底是人的管理，只要工程技術(shù)人員和管理人員的素質(zhì)提高，并增強(qiáng)了成本意識(shí)，則成本的控制就容易得多，要充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性，鼓勵(lì)各級(jí)人員進(jìn)行施工方法和管理方式的改進(jìn)，定期召開(kāi)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)會(huì)，使正確的意見(jiàn)能盡快作為制度確定下來(lái)，并運(yùn)用到工程實(shí)施過(guò)程中去。
二、論文的具體要求:
根據(jù)社會(huì)工作的培養(yǎng)目標(biāo)我們對(duì)06級(jí)社會(huì)工作專(zhuān)業(yè)本科生的論文提出如下要求
1、論文內(nèi)容必須與專(zhuān)業(yè)發(fā)展方向密切相關(guān),論文不能偏離專(zhuān)業(yè)方向
2、論文必須要反映學(xué)生自己的專(zhuān)業(yè)水平,以調(diào)查研究報(bào)告為主要形式
3、以來(lái)理論分析為重要內(nèi)容的文章,必須體現(xiàn)撰寫(xiě)者的實(shí)際理論水平,堅(jiān)決杜絕網(wǎng)上拼湊與抄襲他人的文章
4、論文字?jǐn)?shù)要求在8000字以上,以10000左右字為宜;
5、一些題目的范圍較大,撰寫(xiě)文章和與指導(dǎo)教師溝通的過(guò)程中,盡量把題目具體化。避免過(guò)分空洞與小馬拉大車(chē)的現(xiàn)象的出現(xiàn)。
1. 個(gè)案管理在社區(qū)矯正中的運(yùn)用
2. 社會(huì)工作在未成年人社區(qū)矯正工作中的地位與作用
3. 校園學(xué)生文化現(xiàn)狀調(diào)查與學(xué)校社會(huì)工作的介入
4. 大學(xué)學(xué)校社會(huì)工作需求的實(shí)證研究
5. 大學(xué)教育本質(zhì)研究:社會(huì)工作學(xué)的視角
6. 網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在社會(huì)工作中的運(yùn)用:方法革新的
7. 社會(huì)工作在學(xué)生社區(qū)管理與服務(wù)工作中的價(jià)值與應(yīng)用
8. 司法工作者與社會(huì)工作者在社區(qū)矯正中的職責(zé)與分工
9. 二本院校社會(huì)工作教育模式之思考:學(xué)生視角
10. 上海地區(qū)學(xué)校社會(huì)工作的現(xiàn)狀、問(wèn)題與對(duì)策
11. 上海農(nóng)民工子弟學(xué)校社會(huì)工作現(xiàn)狀調(diào)查
12. 社會(huì)工作課程對(duì)學(xué)生自我成長(zhǎng)的價(jià)值與影響:一種質(zhì)性研究
13. 大學(xué)生就業(yè)困惑與學(xué)校社會(huì)工作的介入
14. 上海地區(qū)社會(huì)工作者生存現(xiàn)狀調(diào)查
15. 藝術(shù)教育在社會(huì)工作中的價(jià)值與應(yīng)用
16. 上海市新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究
17. 上海市城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究
18. 上海市外來(lái)人員綜合保險(xiǎn)制度運(yùn)行現(xiàn)狀及其問(wèn)題研究
19. 農(nóng)民工養(yǎng)老保險(xiǎn)研究
20. 事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革研究
21. 基本養(yǎng)老保險(xiǎn)全國(guó)統(tǒng)籌問(wèn)題研究
22. 生育保險(xiǎn)問(wèn)題研究
23. 工傷保險(xiǎn)問(wèn)題研究
24. 社區(qū)教育與新市民轉(zhuǎn)換研究
25. 社區(qū)教育與提升市民生活質(zhì)量的研究
26. 社區(qū)教育與外來(lái)人口生活適應(yīng)性研究
27. 社區(qū)教育與外來(lái)人口生活融入研究
28. 80后婚戀觀調(diào)查
29. 社會(huì)工作在家庭問(wèn)題中的介入
30. 社會(huì)變遷與家庭生活-----以本人家庭為例
31. 老年婚姻問(wèn)題調(diào)查與研究
32. 老齡化與養(yǎng)老問(wèn)題研究
33. 空巢家庭狀況與研究
34. 老年社會(huì)工作案例研究
35. 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)狀況調(diào)查 36. 社會(huì)工作價(jià)值觀、沖突與對(duì)策研究
37. 社會(huì)工作方法在社區(qū)矯正中的運(yùn)用
38. 社會(huì)工作價(jià)值觀在戒毒工作中的經(jīng)驗(yàn)與分析
39. 醫(yī)療社會(huì)工作的個(gè)案研究
40. 我國(guó)醫(yī)療社會(huì)工作的發(fā)展、問(wèn)題與對(duì)策
41. 中外醫(yī)療社會(huì)工作比較研究
42. 城市老年人社區(qū)福利服務(wù)調(diào)查與路徑研究
43. 勞動(dòng)爭(zhēng)議的問(wèn)題與社會(huì)工作介入
44. 社會(huì)工作行政方法與企業(yè)管理影響機(jī)制研究
45. 社會(huì)工作職業(yè)化發(fā)展的基本要素與困境分析研究
46. 社區(qū)資源對(duì)城市養(yǎng)老方式的影響
47. 職業(yè)化背景下的社會(huì)工作教育的回應(yīng)
48. 上海社區(qū)建設(shè)研究
49. 上海社區(qū)服務(wù)發(fā)展研究
50. 上海外來(lái)流動(dòng)人口基本養(yǎng)老保險(xiǎn)模式研究
51. 上海外來(lái)農(nóng)民工子女教育問(wèn)題研究
52. 上海征地農(nóng)民保障問(wèn)題研究
53. 上海養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展研究
54. 上海養(yǎng)老設(shè)施發(fā)展研究
55. 上海城市低保家庭生活狀況調(diào)查
56. 外來(lái)民工子弟享受上海義務(wù)教育情況調(diào)查
57. 在校大學(xué)生專(zhuān)業(yè)意識(shí)與轉(zhuǎn)換專(zhuān)業(yè)的困境調(diào)查
58. 上海外來(lái)移民史個(gè)案調(diào)查
59. 我國(guó)高校貧困大學(xué)生的資助體系建設(shè)及其存在的問(wèn)題
60. 改革以來(lái)城市鄰里關(guān)系的變化
61. 城市家庭代際之間的沖突與一致
62. 城市市民社會(huì)發(fā)展公平感調(diào)查
63. 上海城市青年世博會(huì)參與研究
64. 上海市民世博會(huì)態(tài)度研究
65. 上海市民對(duì)外來(lái)農(nóng)民工態(tài)度認(rèn)知研究
66. 上海市民對(duì)釣魚(yú)事件的認(rèn)知研究
67. 市民對(duì)子女教育的認(rèn)知研究
68. 上海市民養(yǎng)老方式的選擇
69. 上海市民對(duì)房?jī)r(jià)認(rèn)知研究
70. 上海市民與社區(qū)關(guān)系研究
71. 社會(huì)(群眾)組織研究——以**組織為案例
72. 房產(chǎn)改革對(duì)上海市民生活影響調(diào)查
73. 社區(qū)鄰里關(guān)系調(diào)查
74. 互聯(lián)網(wǎng)與社區(qū)生活
75. 社區(qū)建設(shè)與市民生活(社區(qū)建設(shè)對(duì)上海市民生活影響調(diào)查)
76. 居民委員會(huì)與市民生活
77. 居民委員會(huì)選舉調(diào)查
78. 業(yè)主委員會(huì)與市民生活
79. 業(yè)主委員會(huì)選舉調(diào)查
80. 市民維權(quán)行動(dòng)調(diào)查
81. 世博會(huì)對(duì)上海市城市文化資本的影響
82. “月光族”的住房消費(fèi)模式研究
83. “啃老族”的住房消費(fèi)模式研究
84. 90后大學(xué)生的就業(yè)觀研究
85. 90后大學(xué)生的消費(fèi)觀研究
86. ? 上海市80后大學(xué)生移民的城市融入研究
87. 上海市80后大學(xué)生移民的城市認(rèn)同研究
中圖分類(lèi)號(hào)：F244 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1008-4428（2012）12-80 -03
一、研究背景
民辦高校這幾年的興起，對(duì)推動(dòng)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了一定的貢獻(xiàn)。民辦高校教師工資水平處于中等偏下，教師福利體系不夠靈活多樣，教師內(nèi)部薪酬水平不高，教師考核不夠全面有效，教師薪酬模式缺乏彈性，民辦高校的老師的收入待遇和公辦院校相差較多，公辦院校工資實(shí)行的是績(jī)效考核，民辦高校的工資結(jié)構(gòu)由學(xué)校決定，從事相同的教育活動(dòng)，但待遇不同，地位不同。民辦高校的教師普遍反映平時(shí)的工作量比公辦院校的教師的工作量大很多，但是實(shí)際的收入相差甚遠(yuǎn)，有的難得一個(gè)月的工資總額較高，卻也繳納了較高的個(gè)人所得稅，實(shí)際所得少了很多。這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)對(duì)民辦高校的發(fā)展有了一定的影響，很多民辦高校留不住教師，民辦高校要留人，要制定適合本校的完善的有吸引力和激勵(lì)性的工資體系，進(jìn)而激發(fā)教師的內(nèi)在潛力和工作積極性。
二、民辦高校教師工資的組成
民辦高校教師工資總的來(lái)說(shuō)一般包括四種方式：基本工資、課時(shí)工資、相關(guān)津貼（包括論文指導(dǎo)費(fèi)、實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)）、福利等。
（一）基本工資：是依據(jù)教師的勞動(dòng)熟練程度、工作的復(fù)雜程度、責(zé)任大小、工作環(huán)境、強(qiáng)度和不同工作在組織中的地位，并考慮教師的工齡、學(xué)歷、資力等因素，按照實(shí)際完成的工作量、工作時(shí)間或勞動(dòng)消耗而計(jì)付的勞動(dòng)報(bào)酬。一般情況下，基本薪酬數(shù)額固定，收入風(fēng)險(xiǎn)較小。
（二）課時(shí)工資：是根據(jù)教師上的課時(shí)數(shù)乘以單位課時(shí)工資，單位課時(shí)工資根據(jù)教師的職稱(chēng)學(xué)歷不同而不同，這和公辦院校不一樣，主要是因?yàn)槊褶k院校的教師的人數(shù)較少，是民辦院校教師的工資的主要組成部分。
（三）相關(guān)津貼：論文指導(dǎo)費(fèi)、實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)等。這部分每一個(gè)基本都不相同，有時(shí)一個(gè)月可能有幾千，大大增加了教師的納稅負(fù)擔(dān)，有時(shí)甚至一點(diǎn)都沒(méi)有。
（四）福利：是為吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動(dòng)報(bào)酬，如社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、帶薪休假、免費(fèi)午餐、交通支出、培訓(xùn)支出等。福利支出表面上沒(méi)有給學(xué)校帶來(lái)一定的效益，所以很多民辦院校就忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒(méi)有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公辦院校。
三、民辦高校工資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
某民辦院校張老師（在該校服務(wù)四年）2011年6月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼2976元，工資總額4476元，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4061元，扣稅184.15元，實(shí)際發(fā)放工資3876.85元。2011年7月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼1278元，教學(xué)津貼1842，工資總額，4620，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4205元，扣稅205.75元，實(shí)際發(fā)放工資3999.25元。2011年8月份基本工資1500元，課時(shí)補(bǔ)貼1278元，教學(xué)津貼1900，工資總額，4678，保險(xiǎn)263元，公積金152元，應(yīng)發(fā)工資4263元，扣稅214.45元，實(shí)際發(fā)放工資4048.55元。
（一）基本工資：這部分是教師的每一個(gè)月穩(wěn)定的收入，是維持教師基本生活的必要來(lái)源。這部分的收入必須是教師完成了基本工作量之后才有的工資，比如張老師每月必須完成12課時(shí)的工作量，既然是基本工資，建議能夠取消完成12課時(shí)的工作量，這部分剩余下來(lái)老師將會(huì)有更多的時(shí)間來(lái)完成科研工作，這不僅給老師無(wú)形中加了工資，而且對(duì)民辦高校的發(fā)展是非常有利的。這是雙贏的方法。
以張老師所在學(xué)校為例基本工資如下表所示：
（二）課時(shí)工資：上面張老師在2011年6月的課時(shí)補(bǔ)貼2976元占了她工資總額的70%以上，課時(shí)工資和教師的職稱(chēng)和學(xué)歷有關(guān)。具體情況見(jiàn)下表：
通過(guò)前面基本工資和課時(shí)工資可以看出一名教授每月完成62個(gè)課時(shí)之后才可以獲得4700元的收入。在很多公辦院校一名教授只需要完成以上工作量的一半就可以獲得相同的工資，所以一部分教師在獲得講師和教授的職稱(chēng)之后選擇了離開(kāi)培育他的學(xué)校。這部分有別于很多高等院校的，比如江蘇某民辦高校他們是把課時(shí)工資取消掉換成了超課時(shí)補(bǔ)貼，然后額外加了崗位津貼。他們的工資組成見(jiàn)下表（每月工作量12課時(shí)）：
通過(guò)上表可以看出該民辦高校他們的工資隨著支持的提高上升的臺(tái)階也較大，無(wú)論是剛來(lái)校的青年教師助教還是要承擔(dān)家庭責(zé)任的中年教師比如副教授來(lái)說(shuō)在他們的這個(gè)檔次工資還是拿的出去的，假如你愿意多上課的有超課時(shí)補(bǔ)貼一半10元一節(jié)課，大部分的老師把多余的精力花在科研上，這樣對(duì)老師本人和教學(xué)水平會(huì)有很大的提升，同時(shí)老師的科研搞上去之后對(duì)民辦院校的招生和提升也有很大的作用。
（三）相關(guān)津貼：包含了指導(dǎo)畢業(yè)班學(xué)生的論文指導(dǎo)費(fèi)、指導(dǎo)學(xué)生的實(shí)習(xí)指導(dǎo)、二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)及各種培訓(xùn)費(fèi)等。張老師在7月有教學(xué)津貼1278元的收入，在6月沒(méi)有這部分收入，所以這部分是不固定的，有時(shí)一個(gè)月可能有幾千，有時(shí)甚至一點(diǎn)都沒(méi)有。無(wú)論是論文指導(dǎo)費(fèi)還是實(shí)習(xí)指導(dǎo)費(fèi)都是張老師通過(guò)前面半年以上的時(shí)間來(lái)進(jìn)行的指導(dǎo)才會(huì)有這部分的收入，而且老師只要接下了指導(dǎo)論文的任務(wù)都是會(huì)如期完成的，假如老師沒(méi)有如期完成就會(huì)影響學(xué)生的畢業(yè)，所以這部分學(xué)校不需要擔(dān)心，論文指導(dǎo)費(fèi)可以根據(jù)論文的指導(dǎo)的完成情況來(lái)發(fā)放。很多高校開(kāi)設(shè)了各種培訓(xùn)，來(lái)提高學(xué)校的收入和知名度，教師也通過(guò)培訓(xùn)課提高和鍛煉了自己，也增加了收入，張老師在2011年8月份培訓(xùn)課的教學(xué)津貼1900元，8月份張老師繳納的個(gè)人所得稅是214.45元，這部分培訓(xùn)課的收入建議民辦高校通過(guò)現(xiàn)金的方式來(lái)發(fā)放，不通過(guò)工資的形式發(fā)放。假如該校采取此種方法的話張老師2011年8月份實(shí)際的收入可以增加了200元，張老師在2011年很多月份的工資收入都包含了二級(jí)學(xué)院的課時(shí)費(fèi)，這部分繳納的稅金也多，也是可以通過(guò)現(xiàn)金來(lái)發(fā)放，這些培訓(xùn)課以及二級(jí)學(xué)院的課是老師犧牲自己的休息時(shí)間來(lái)完成的，具體納稅應(yīng)該是由學(xué)校來(lái)繳納，老師不承擔(dān)這一部分。
（四）福利：民辦高校教師的福利內(nèi)容可以分成兩類(lèi)：一類(lèi)是強(qiáng)制利，學(xué)校必須按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，比如養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、住房公積金等，另一類(lèi)是自行設(shè)計(jì)的福利比如，旅游、健康檢查、俱樂(lè)部會(huì)費(fèi)、提供住房或購(gòu)房支持計(jì)劃、提供公車(chē)或報(bào)銷(xiāo)一定的交通支出、免費(fèi)午餐、帶薪假期、培訓(xùn)支出等。教師有時(shí)會(huì)把這些福利折算成收入，用以比較服務(wù)的學(xué)校是否具有物質(zhì)吸引力。因此完善的福利系統(tǒng)對(duì)吸引和保留教師為民辦本科高校服務(wù)非常重要的，根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)理論，福利項(xiàng)目設(shè)計(jì)得好，不僅能給教師帶來(lái)方便，解除后顧之憂，增強(qiáng)教師的忠誠(chéng)度，而且可以節(jié)省在個(gè)人所得稅上的支出，同時(shí)提高了民辦本科高校的社會(huì)聲望，如果福利項(xiàng)目設(shè)計(jì)的人性化，吸引公辦院校的教師來(lái)任教也不是沒(méi)有可能。福利支出表面上沒(méi)有給學(xué)校帶來(lái)一定的效益，所以很多民辦院校很忽視這一塊，只是按最低的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，甚至有的福利就沒(méi)有，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于公辦院校。對(duì)于強(qiáng)制性的福利比如民辦高校的養(yǎng)老保險(xiǎn)等就應(yīng)該與公辦院校保持相同的水平，這是民辦高校吸引教師或維持人員穩(wěn)定而支付給教師的除工資之外的勞動(dòng)報(bào)酬。民辦高校辦校的時(shí)間短，教師要不就是年輕教師，要不就是從公辦院校退休的老教師，從民辦院校的長(zhǎng)期發(fā)展角度來(lái)看，學(xué)校是需要一支穩(wěn)定的教師隊(duì)伍的，學(xué)校應(yīng)該在福利上為青年老師多做考慮，比如青年教師都存在著買(mǎi)房結(jié)婚的問(wèn)題，學(xué)?？梢蕴岣咦》抗e金，可以按著校齡和職稱(chēng)提高住房公積金。教師既減少了稅收的支出又有了買(mǎi)房的保障。培訓(xùn)支出，民辦院校的教師相比較其他公辦院校的教師在學(xué)歷上較低，為了能夠更好地教書(shū)育人，大部分青年教師都會(huì)選擇學(xué)歷升級(jí)，走訪了江蘇的四個(gè)民辦高校他們的青年教師有的在繼續(xù)讀研究生，有的在讀博士，比如某民辦院校的陳老師每年研究生的支出就有15000元以上的支出，該校是根據(jù)陳老師上學(xué)的發(fā)票以及住宿的發(fā)票給予全額的現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)，所以該校老師很愿意利用自己的時(shí)間去進(jìn)修，再把進(jìn)修學(xué)到的信息和知識(shí)傳遞給他們的學(xué)生。
（五）獎(jiǎng)勵(lì)：很多民辦高校沒(méi)有這部分的工資項(xiàng)目，這部分的收入是和教師自身努力以及工作態(tài)度掛鉤的，也是拉開(kāi)教師工資差距的。充分體現(xiàn)了多勞（腦力勞動(dòng)）多得。例如教師課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新，學(xué)生實(shí)踐方式的改良，教學(xué)論文的發(fā)表，精品課程的推出等等。部分民辦高校在這塊獎(jiǎng)勵(lì)的很少，比如課堂教學(xué)方法的創(chuàng)新很多學(xué)校就沒(méi)有，民辦高校的學(xué)生學(xué)習(xí)習(xí)慣是沒(méi)有公辦院校的學(xué)生好的，假如你的教學(xué)方法和公辦的一樣，估計(jì)吸引不了他們，為了提高民辦高校的教學(xué)質(zhì)量學(xué)校應(yīng)該有這部分的獎(jiǎng)勵(lì)。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)工資學(xué)?？梢园l(fā)現(xiàn)人力資本含量較高的關(guān)鍵性員工，他們能為學(xué)校發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)，因此應(yīng)該為他們提供具有競(jìng)爭(zhēng)力的獎(jiǎng)勵(lì)。
四、結(jié)論
民辦高校要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中健康發(fā)展，要打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，建設(shè)一只高質(zhì)量的教師隊(duì)伍是關(guān)鍵。而工資結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)涉及到教師的切身利益，體現(xiàn)著對(duì)教師能力、價(jià)值和貢獻(xiàn)的一種評(píng)價(jià)和認(rèn)可，與民辦高校人才資源優(yōu)化配置密切相關(guān)。教師對(duì)于民辦高校特別是營(yíng)利性的民辦高校而言不再是地位低微的勞動(dòng)力和賺錢(qián)的工具，教師是可以和學(xué)校一起承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，分享收益，對(duì)教師的智力投資不是浪費(fèi)，可以得到很大的邊際收益，教師和學(xué)校完全可以得到雙贏。民辦高校的所有者和領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)教師的管理應(yīng)該迅速完成從人事管理提升到人本管理的轉(zhuǎn)型。本文在某些部分還可以進(jìn)一步深入研究，比如福利設(shè)計(jì)方案目前還是過(guò)于籠統(tǒng)，可以結(jié)合具體學(xué)校具體城市進(jìn)一步細(xì)化，突出差異化和特（下轉(zhuǎn)第83頁(yè)）（上接第81頁(yè)）色化，希望本題可以起到拋磚引玉的效果，可以讓更多的人來(lái)研究和重視民辦高校老師的收入，真的為民辦教師和民辦學(xué)校的發(fā)展起到作用。
參考文獻(xiàn)：
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一、金融排斥理論研究現(xiàn)狀
金融排斥性是近十年來(lái)才出現(xiàn)的一個(gè)新的概念。在稍早的研究中，人們一般從金融地理學(xué)的角度對(duì)金融排斥性進(jìn)行探討，即研究居民到金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（尤其是銀行零售營(yíng)業(yè)點(diǎn)）的實(shí)際距離對(duì)居民獲得金融服務(wù)便利性的影響（Leyshon和Thrift，1993；1994；1995）。這個(gè)時(shí)期對(duì)金融排斥性的研究主要集中于三個(gè)方面：一是研究過(guò)去幾十年受住房政策（將貧困人口集中于城市郊區(qū)）的影響，大量金融零售網(wǎng)點(diǎn)在貧困社區(qū)的撤并；二是研究銀行和住宅互助協(xié)會(huì)①的分支機(jī)構(gòu)在貧困社區(qū)的關(guān)閉；三是研究貧困社區(qū)居民因到金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)較遠(yuǎn)和交通不便而獲得金融服務(wù)的難度。隨后的研究表明，金融排斥性并不僅僅因金融服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在某一地理區(qū)域的撤并而存在（FSA，2000），一些人群如果有獲得金融服務(wù)的需求，但卻因社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素和金融服務(wù)市場(chǎng)因素而很少或從未獲得金融服務(wù)也應(yīng)視為受到了金融排斥。一般認(rèn)為，容易受到金融排斥的人群往往是從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)金融產(chǎn)品的家庭、低收入居民、老弱病殘人士、居住在邊遠(yuǎn)和落后地區(qū)的居民（FSA，2000），以及諸如此類(lèi)的社會(huì)弱勢(shì)群體。基于此，Sherman Chan（2004）在其會(huì)議論文中將金融排斥性界定為：在金融體系中人們?nèi)鄙俜窒斫鹑诜?wù)的一種狀態(tài)區(qū)域保險(xiǎn)區(qū)域差異，這包括社會(huì)中的弱勢(shì)群體缺少足夠的途徑或方式接近金融機(jī)構(gòu)，以及在利用金融產(chǎn)品或金融服務(wù)方面存在諸多困難和障礙。
至于如何判定是否存在金融排斥性，現(xiàn)在比較流行的方法是根據(jù)Kempson和Whyley（1999）提出的五個(gè)指標(biāo)：（1）地理排斥性；（2）條件排斥性；（3）價(jià)格排斥性；（4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)排斥性，；（5）自我排斥性。顯然，這樣的判定方法更能夠從金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)層面對(duì)某一地區(qū)的金融服務(wù)水平進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，也具有較強(qiáng)的可操作性。鑒于此，本文也將參考和借鑒這些指標(biāo)探討我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)區(qū)域中存在的金融排斥性問(wèn)題，并根據(jù)存在的問(wèn)題提出相應(yīng)的解決措施。
二、保險(xiǎn)業(yè)區(qū)域金融排斥現(xiàn)狀分析
1．地理排斥。一般來(lái)說(shuō),一個(gè)地區(qū)金融機(jī)構(gòu)的分布與金融排斥程度呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)分布越多,居民越容易獲取金融產(chǎn)品與金融服務(wù),金融排斥程度越低,反之亦然。截至2009年年末，全國(guó)共有保險(xiǎn)集團(tuán)公司8家，保險(xiǎn)公司121家，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司10家。其中，北京地區(qū)共有保險(xiǎn)分公司及直接經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的總公司83家。河北省，轄內(nèi)共有保險(xiǎn)公司省級(jí)分公司40家，分支機(jī)構(gòu)3625家，保險(xiǎn)專(zhuān)業(yè)中介法人機(jī)構(gòu)101家，保險(xiǎn)兼業(yè)機(jī)構(gòu)3733家。上海保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)總數(shù)為105家中國(guó)知網(wǎng)論文數(shù)據(jù)庫(kù)。江蘇69家；浙江56家；安徽36家；江西2390家；山東56家；湖北3146家；重慶46家；四川45家；貴州854家；青海219家；寧夏290家；新疆519家。可見(jiàn)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的分布主要集中在東部沿海地區(qū)和少數(shù)中西部地區(qū)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的區(qū)域分布存在較大差異。
2．營(yíng)銷(xiāo)排斥，即一些人被排除在金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)市場(chǎng)之外。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)為了獲得盈利和發(fā)展需要一定的從業(yè)人員對(duì)其提供的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)。從業(yè)人員是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的重要載體,從業(yè)人員的多少對(duì)金融機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)具有重要的影響。從表1中可以看出，東部地區(qū)11個(gè)省份中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員數(shù)目明顯高于中、西部地區(qū)。中部地區(qū)：黑龍江、山西、河南以及湖北的從業(yè)人員人數(shù)和東部地區(qū)相當(dāng)，其余地區(qū)和東部區(qū)域相比相差較大。尤其是西部地區(qū)除四川省從業(yè)人數(shù)較多之外，其他省份遠(yuǎn)低于東部地區(qū)。
表1 2009年我國(guó)各地區(qū)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員總數(shù)
地區(qū)
省份
從業(yè)人員總數(shù)
地區(qū)
省份
從業(yè)人員總數(shù)
東
部
北京
64062
東
部
海南
12828
天津
41546
遼寧
134890
河北
200000
廣東
253800
山東
402100
中
部
黑龍江
113000
江蘇
235000
山西
110416
浙江
143000
河南
263300
上海
21300
安徽
19991
福建
131873
湖北
134879
地區(qū)
省份
從業(yè)人員總數(shù)
地區(qū)
省份
從業(yè)人員總數(shù)
中
部
湖南
14800
西
部
四川
172600
江西
70000
貴州
9421
吉林
87051
陜西
73774
西
部
內(nèi)蒙古
67704
西
部
新疆
12703
廣西
65000
青海
15325
重慶
75000
寧夏
7644
云南
2009年11月12日，財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》（財(cái)企〔2009〕242 號(hào)），從加強(qiáng)企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理、維護(hù)正常收入分配秩序出發(fā)，對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的范圍及賬務(wù)處理等作了進(jìn)一步明確。但是早在2009年1月4日，國(guó)家稅務(wù)總局就在《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費(fèi)扣除問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)）對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的稅務(wù)處理進(jìn)行了明確規(guī)范。財(cái)務(wù)和稅務(wù)對(duì)企業(yè)職工福利費(fèi)的處理存在哪些差異？筆者對(duì)財(cái)企〔2009〕242號(hào)文和國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文進(jìn)行了對(duì)比分析，歸納出以下幾點(diǎn)差異，供讀者參考。
一、企業(yè)為職工提供的交通、住房和通信補(bǔ)貼的財(cái)稅處理差異分析
財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定企業(yè)職工福利費(fèi)核算范圍要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的范圍寬廣。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：職工療養(yǎng)費(fèi)用、未辦職工食堂統(tǒng)一供應(yīng)午餐支出、集體宿舍設(shè)備、設(shè)施折舊、維修保養(yǎng)費(fèi)用以及集體宿舍工作人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、勞務(wù)費(fèi)等人工費(fèi)用、離退休人員統(tǒng)籌外費(fèi)用，應(yīng)在應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付職工福利費(fèi)科目核算，而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文所列舉的職工福利費(fèi)核算內(nèi)容未包括以上內(nèi)容。關(guān)于企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文規(guī)定：企業(yè)提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車(chē)改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理；尚未實(shí)行貨幣化改革的，企業(yè)發(fā)生的相關(guān)支出作為職工福利費(fèi)管理，但根據(jù)國(guó)家有關(guān)企業(yè)住房制度改革政策的統(tǒng)一規(guī)定，不得再為職工購(gòu)建住房。目前眾多專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)為職工提供的交通、住房、通信待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車(chē)改補(bǔ)貼、通信補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，計(jì)征個(gè)人所得稅。筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，雖然財(cái)企〔2009〕242號(hào)文把企業(yè)職工交通、住房、通信補(bǔ)貼計(jì)入職工工資總額，但是國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。根據(jù)財(cái)企〔2009〕242號(hào)文同時(shí)規(guī)定企業(yè)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理同稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算納稅。既然國(guó)稅函〔2009〕3 號(hào)文規(guī)定上述補(bǔ)貼屬于職工福利費(fèi)范疇，那么上述補(bǔ)貼就不應(yīng)該再計(jì)入職工工資總額計(jì)征個(gè)人所得稅。例如一家上市公司為 100 名管理人員每人按月發(fā)放1400元的交通、通信補(bǔ)貼，該公司管理人員每月工資5000元，則相關(guān)的會(huì)計(jì)分錄為：
1.計(jì)提工資福利費(fèi)時(shí)，應(yīng)借記“管理費(fèi)用—工資”，貸記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，金額640000元。
2.發(fā)放工資補(bǔ)貼，應(yīng)借記“應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資”，貸記“銀行存款”，金額640000元。年終企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，應(yīng)把每人每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼計(jì)140000元從應(yīng)付職工薪酬—應(yīng)付工資科目中剔除，算入應(yīng)付職工福利費(fèi)使用額度，同時(shí)企業(yè)在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)要剔除每月1400元的交通、通信補(bǔ)貼。
二、企業(yè)為職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助的財(cái)稅處理差異分析
目前眾多企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購(gòu)物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)此做出明確規(guī)定，即企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)日補(bǔ)助、未統(tǒng)一供餐而按月發(fā)放的午餐費(fèi)補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入工資總額管理。而國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文第三條第二小條明文規(guī)定企業(yè)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項(xiàng)補(bǔ)貼和非貨幣利屬于職工福利費(fèi)范疇。企業(yè)給職工發(fā)放的節(jié)假日各項(xiàng)補(bǔ)助應(yīng)該屬于國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定的生活上的補(bǔ)助，另外從財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定中看出財(cái)政部在同一文中對(duì)職工補(bǔ)助的財(cái)務(wù)處理存在自相矛盾，財(cái)企〔2009〕242號(hào)文第五項(xiàng)規(guī)定：企業(yè)職工福利一般應(yīng)以貨幣形式為主。國(guó)家出資的電信、電力、交通、熱力、供水、燃?xì)獾绕髽I(yè)，將本企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)作為職工福利的，應(yīng)當(dāng)按商業(yè)化原則實(shí)行公平交易，不得直接供職工及其親屬免費(fèi)或者低價(jià)使用。從中可以看出財(cái)企〔2009〕242號(hào)文是認(rèn)可企業(yè)給予職工各項(xiàng)實(shí)物補(bǔ)助作為福利費(fèi)處理的，退一步想，連日常生活的各項(xiàng)補(bǔ)助都認(rèn)可是福利費(fèi)，更何況是節(jié)假日呢？因此，筆者認(rèn)為企業(yè)在節(jié)假日給員工發(fā)放各項(xiàng)補(bǔ)助，包括購(gòu)物券、物品、現(xiàn)金等補(bǔ)助，應(yīng)采取國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文規(guī)定做福利費(fèi)處理。
三、企業(yè)職工福利費(fèi)核算規(guī)定上的差異分析
國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)，應(yīng)該單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)，進(jìn)行準(zhǔn)確核算。沒(méi)有單獨(dú)設(shè)置賬冊(cè)準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)責(zé)令企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行改正。逾期仍未改正的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)進(jìn)行合理的核定。財(cái)企〔2009〕242號(hào)文對(duì)福利費(fèi)核算規(guī)定要比國(guó)稅函〔2009〕3號(hào)詳細(xì)得多，包括制度健全、標(biāo)準(zhǔn)合理、管理科學(xué)、核算規(guī)范、準(zhǔn)確披露等。
四、結(jié)束語(yǔ)
本文根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)，結(jié)合具體情況論述了企業(yè)職工福利費(fèi)財(cái)稅處理的差異問(wèn)題，希望此文可以為有需要的企業(yè)提供一點(diǎn)幫助，也可以促進(jìn)自身工作的進(jìn)步，文中不妥之處，還望指出。
參考文獻(xiàn):
在“未富先老”的國(guó)情下，如何切實(shí)解決好老齡人老有所養(yǎng)，確保他們的生活質(zhì)量，成了擺在政府面前的大問(wèn)題。而“以房養(yǎng)老”這種方式將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的循環(huán)。
一、概念的提出
筆者提出以房養(yǎng)老的基本沒(méi)想，是考慮家庭生命周期與住宅生命周期的差異，依據(jù)個(gè)人家庭擁有資源在個(gè)人家庭的一生予以最優(yōu)化配置的理論，將住房這種不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)一定的形式和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的流動(dòng)，以對(duì)家庭的養(yǎng)老保障事宜發(fā)揮相應(yīng)的功用。以房養(yǎng)老(hecm)，也可稱(chēng)為反按揭，住房反向抵押貸款，是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)期壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后，按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按人的半均壽命計(jì)算，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給借款人，～直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人可以提前支用該房屋的銷(xiāo)售款，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷(xiāo)售、出租或者拍賣(mài)，所得用來(lái)償還貸款本息，并同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。
二、社會(huì)背景
以房養(yǎng)老模式預(yù)期將有廣闊市場(chǎng)前景和社會(huì)需求，具有重大理論意義和可操作性。
1．住房商品化，居者有其屋，存在廣泛的潛在市場(chǎng)，為家庭借此模式養(yǎng)老奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。第五次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城市人口中有751224戶購(gòu)買(mǎi)商品房，占城市家庭戶口的9．2％；5333％戶購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，占6．5％；2401075戶購(gòu)買(mǎi)原公有住房，占29．4％；加上26．8％的家庭戶自建住房，擁有住房的城市家庭戶達(dá)到了587萬(wàn)戶，占總個(gè)數(shù)的72％。由此可見(jiàn)，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有龐大的潛在市場(chǎng)。
2、獨(dú)生子女政策加快老齡化社會(huì)到來(lái)，推動(dòng)以房養(yǎng)老的實(shí)行。在養(yǎng)老保障體制并不健全，實(shí)施獨(dú)生子女政策的情況下，未來(lái)“4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)模式將占主導(dǎo)地位。如果老年人的子女無(wú)力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，“倒按揭”不失為一種很好的養(yǎng)老轉(zhuǎn)換途徑。
3、核算意識(shí)、理財(cái)觀念深入人心。老年人到了退休年齡，養(yǎng)老雖有社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)提供退休金，但退休金要低于工作時(shí)的收入，可能會(huì)降低老年人的生活水平。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財(cái)富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房?jī)r(jià)值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質(zhì)量，而這絲毫不會(huì)影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過(guò)一種金融手段盤(pán)活了住房這筆巨大的不動(dòng)產(chǎn)。
4、社會(huì)保障制度不夠健全，資金缺口大，政府和企業(yè)尚不能完全擔(dān)當(dāng)社會(huì)養(yǎng)老的重任。中國(guó)的老齡化問(wèn)題越來(lái)越嚴(yán)重，雖然目前的社會(huì)養(yǎng)老政府起著主要的作用，然而由于我國(guó)人口基數(shù)大，政府難以承受養(yǎng)老的巨大資金。從理論上說(shuō)，以房養(yǎng)老具有較強(qiáng)的可操作性，也是解決養(yǎng)老資金的一個(gè)重要思路，它既能盤(pán)活房屋存量，又解決了社會(huì)保障問(wèn)題。
三、新型模式及可行性分析
筆者從“以房養(yǎng)老”的前提(房屋產(chǎn)權(quán))和合理處置產(chǎn)權(quán)的角度，認(rèn)為從理論上可采取的幾種模式：對(duì)于目前還未能獲得房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，如果想加入“以房養(yǎng)老”的行列，可以采用合資購(gòu)房養(yǎng)老模式：合資購(gòu)房養(yǎng)老，就是針對(duì)這樣一群購(gòu)房資金不足老齡人，他們可以向銀行申請(qǐng)貸款購(gòu)房，貸期內(nèi)不必還本付息，身故后用該住房還貸。
合資購(gòu)房可以解決老人的居住問(wèn)題，還可以以變相投資的方式獲得房屋帶來(lái)的收益，但是合資購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)分割是最容易產(chǎn)生問(wèn)題和矛盾的。所以，在合資購(gòu)房之前一定要簽訂合資購(gòu)房協(xié)議書(shū)，明確產(chǎn)權(quán)的分配。由于銀行借此參與房地產(chǎn)投資，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)面臨著更大的不確定因素。
對(duì)于擁有房屋所有權(quán)的老齡人來(lái)說(shuō)，可以選擇以下模式：
1．反向抵押貸款。這種模式適合擁有房屋所有權(quán)者，特別是空巢老人家庭。對(duì)于反向抵押貸款模式金融機(jī)構(gòu)和老人共同面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)老人也能從中獲得抵押的貸款提高生活質(zhì)量。國(guó)外比較盛行，我國(guó)金融工具不夠健全完善，該業(yè)務(wù)還在探索之中。
2．售房養(yǎng)老。老人把住房所有權(quán)出售給特定機(jī)構(gòu)，使用權(quán)繼續(xù)保留到死亡為止，老人用房款養(yǎng)老。這種模式和反向抵押貸款最大的區(qū)別是房屋所有權(quán)和面對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題上。售房養(yǎng)老主要面臨的是傳統(tǒng)觀念的障礙。
3．住房置換。老人可以將自己的大房子售出，在郊區(qū)換購(gòu)小房，用差價(jià)款來(lái)養(yǎng)老。而且，目前我國(guó)的養(yǎng)老、醫(yī)療等保險(xiǎn)都可以轉(zhuǎn)移。這種模式主要出于老人的意愿，可行性較強(qiáng)。
4．住房出典。老人將房子出典給金融機(jī)構(gòu)，獲得一定典當(dāng)金來(lái)提高生活質(zhì)量。老人的子女可以選擇把該房產(chǎn)買(mǎi)回，待老人去后，子女只需要把這些年金融機(jī)構(gòu)支付給老人的總額償還，再按消費(fèi)貸款利率支付利息，那么房子仍舊是子女的。
5．將房子抵押給養(yǎng)老院，養(yǎng)老院負(fù)責(zé)養(yǎng)老。老人把房子抵押給養(yǎng)老院，經(jīng)公證后可人住老年公寓，并重申免交一切費(fèi)用，而房屋產(chǎn)權(quán)在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。2005年4月南京市私營(yíng)的湯山留園老年公寓首家推出了此種以房養(yǎng)老”模式。幸福人壽已成為首個(gè)試辦此業(yè)務(wù)的公司。
6．異地集中養(yǎng)老模式。在環(huán)境優(yōu)美、交通便利但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地域，建立大規(guī)模養(yǎng)老基地，有專(zhuān)人護(hù)理，將都市的老人移居于此養(yǎng)老，原房由債權(quán)人另行處理。這種養(yǎng)老模式減低養(yǎng)老成本，提升養(yǎng)老質(zhì)量，解決老人的孤獨(dú)問(wèn)題、生理護(hù)理問(wèn)題、日常起居飲食和娛樂(lè)問(wèn)題等。
以上選擇模式的可行勝分析：(1)房子價(jià)格問(wèn)題。以房養(yǎng)老存在著兩個(gè)階段的房產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題：簽約時(shí)的價(jià)格和老人臨終債權(quán)人收回房子時(shí)的價(jià)格。這就需要房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的加入，但是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法避免的，同時(shí)，需要有很健全公正的法律做后盾，金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府應(yīng)該從中協(xié)調(diào)防止房地產(chǎn)受某些機(jī)構(gòu)支控，房?jī)r(jià)飆升。(2)觀念問(wèn)題。以房養(yǎng)老面臨著嚴(yán)重的觀念障礙，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。筆者提出的住房出典模式很好的解決了這一障礙問(wèn)題。老人將住房出典獲得養(yǎng)老金，緩解了子女資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，同時(shí)充分發(fā)揮了房子帶來(lái)的福利作用。子女只需要付完出典期間金融機(jī)構(gòu)付予老人的總額就可以收回原有房子，實(shí)則是為子女延緩了支付養(yǎng)老消費(fèi)的一種方案。(3)拓展金融業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展。無(wú)論是合資購(gòu)房養(yǎng)老還是其他的以房養(yǎng)老模式，都帶動(dòng)銀行、保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)都參與其中。使得金融機(jī)構(gòu)將社會(huì)責(zé)任和盈利目標(biāo)緊密的結(jié)合在一起。有效的促進(jìn)社會(huì)正常的轉(zhuǎn)型機(jī)制的運(yùn)作和發(fā)展。
四、以房養(yǎng)老的實(shí)際意義
1、老年人出售自有住房以養(yǎng)老，有效解決養(yǎng)老資金來(lái)源，減輕家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，有利于調(diào)節(jié)家庭經(jīng)濟(jì)生活，為家庭擁有資源的優(yōu)化配置提供一種新的思路。以房養(yǎng)老將養(yǎng)老保險(xiǎn)、社會(huì)保障與購(gòu)房養(yǎng)老相結(jié)合，為巨額保險(xiǎn)資金尋找到安全、收益穩(wěn)定可靠的投資出路，減輕社會(huì)和家庭養(yǎng)老的壓力。
2、激活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，刺激內(nèi)需，增強(qiáng)中老年人購(gòu)建住宅、晚年幸福生活的積極性，增加國(guó)民經(jīng)濟(jì)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)。為金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)利潤(rùn)增長(zhǎng)開(kāi)辟一條新的通道，達(dá)到一種保險(xiǎn)資金“從養(yǎng)老中來(lái)，到養(yǎng)老中去”的新型循環(huán)機(jī)制。
以房養(yǎng)老，也被稱(chēng)為"住房反向抵押貸款"或者"倒按揭"，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司將房屋產(chǎn)權(quán)收回的養(yǎng)老方式，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。
2013年國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出"開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)"，釋放出了要打破政府養(yǎng)老包辦的格局，引入更多的社會(huì)資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的信號(hào)。按計(jì)劃"以房養(yǎng)老"政策會(huì)于2014年上半年試行，通過(guò)在不同地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，逐步推廣"以房養(yǎng)老"的實(shí)施方案。歐美等地"以房養(yǎng)老"模式發(fā)展較成熟，其中，美國(guó)可謂是"以房養(yǎng)老"模式的"鼻祖"，其發(fā)展最具代表性，為探索我國(guó)"以房養(yǎng)老"運(yùn)作模式提供了豐富的經(jīng)驗(yàn)和啟示。
一、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式種類(lèi)劃分
美國(guó)"以房養(yǎng)老"在實(shí)踐中，主要分為以下三種模式：
（一）房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款計(jì)劃（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）
HECM計(jì)劃是1987年，美國(guó)國(guó)會(huì)授權(quán)房屋與城市發(fā)展部發(fā)起的養(yǎng)老計(jì)劃，該計(jì)劃不限制借款人的收入水平和借款目的，在這種老模式中貸款的發(fā)放與償還方式比較靈活，借款人可以自由選擇一次性總付、按月、年支付或使用信用額度，還可以采用幾種方式的結(jié)合，HECM計(jì)劃最大的特點(diǎn)是，聯(lián)邦住房管理局同時(shí)為借款人和貸款人提供擔(dān)保，在保證HECM計(jì)劃的借款人一定可以獲得貸款資金的同時(shí)，還保證HECM的貸款人經(jīng)過(guò)聯(lián)邦住房管理局的資格認(rèn)證后可得到保險(xiǎn)。
（二）財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial Freedom，F(xiàn)M）
FM計(jì)劃是由附屬于Indy Mac銀行的一家私營(yíng)機(jī)構(gòu)--老年人財(cái)務(wù)自由基金公司提供的，專(zhuān)門(mén)為房產(chǎn)凈值超過(guò)40萬(wàn)美元的住房提供貸款，其適用對(duì)象是擁有高價(jià)值房產(chǎn)的老年人。FM計(jì)劃中附有一個(gè)房產(chǎn)價(jià)值分享?xiàng)l款，該條款規(guī)定借款人可以保留一定比例的房屋所有權(quán)，最高可達(dá)房產(chǎn)價(jià)值的80%，保留的部分可由借款人的繼承人繼承。不同于HECM計(jì)劃，F(xiàn)M計(jì)劃沒(méi)有聯(lián)邦政府提供的保險(xiǎn)，這也是它與HECM計(jì)劃最大的不同之處。資金來(lái)源方面，貸款人在簽訂貸款合約后，貸款不是給借款人，而是轉(zhuǎn)給人壽保險(xiǎn)公司，然后由該保險(xiǎn)公司承保，并按月給借款人發(fā)放年金。
（三）房屋保管者計(jì)劃（Home Keeper， HK）
在HK計(jì)劃中，借款人可以根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的上漲，申請(qǐng)?jiān)黾淤J款額，從而擁有更多的選擇權(quán)。該計(jì)劃采用浮動(dòng)利率，貸款總成本基本相同。與HECM計(jì)劃的主要差別是在發(fā)放方式上，該計(jì)劃只能按月支付或使用信用額度，以及二者的結(jié)合。HM計(jì)劃通過(guò)最高限額的控制，能夠?yàn)閾碛休^高價(jià)值房產(chǎn)的借款人提供更高的貸款，該計(jì)劃適合擁有中檔住房的借款者。
二、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式特點(diǎn)介紹
"以房養(yǎng)老"的本質(zhì)就是一種金融工具，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)的美國(guó)，"以房養(yǎng)老"模式具有以下特點(diǎn)：
（一）有效地控制了銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
美國(guó)通過(guò)了解客戶需求，根據(jù)借款人對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的不同偏向，細(xì)化產(chǎn)品種類(lèi)，從多個(gè)角度來(lái)分析和劃分對(duì)于以房養(yǎng)老的需求人群，便于他們根據(jù)各自的需求來(lái)選擇不同的產(chǎn)品，有效地分散了產(chǎn)品帶來(lái)的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
"反向抵押貸款"的持續(xù)時(shí)間一般比較長(zhǎng)，正常情況下是十年左右甚至更長(zhǎng)，在合同執(zhí)行過(guò)程期間，借款人向貸款人所借款項(xiàng)是一筆不小的數(shù)字，如何控制在這個(gè)期間的風(fēng)險(xiǎn)也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。聯(lián)邦住房管理局（FHA）負(fù)責(zé)計(jì)劃的具體運(yùn)營(yíng)，包括項(xiàng)目審批、保費(fèi)收取、保險(xiǎn)基金管理等。在HECM計(jì)劃中，貸款人一般會(huì)把所有的貸款賣(mài)給聯(lián)邦住房抵押協(xié)會(huì)，該協(xié)會(huì)是政府資助的機(jī)構(gòu)并受其監(jiān)管。在HK計(jì)劃中采用浮動(dòng)利率，借款人可以根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值的增值，申請(qǐng)?jiān)黾咏杩铑~度。在FM計(jì)劃中，貸款人是先將借款轉(zhuǎn)入壽險(xiǎn)公司，由壽險(xiǎn)公司承保。
當(dāng)貸款合同結(jié)束時(shí)貸款機(jī)構(gòu)有權(quán)要求歸還歷年以貸款利率累積的貸款額度。一般而言，貸款以房屋出售后的現(xiàn)金歸還，其中房產(chǎn)出售價(jià)款高于貸款總額的部分將作為遺產(chǎn)繼承，房產(chǎn)出售價(jià)款低于貸款總額的部分，由保險(xiǎn)公司提供，需繳保費(fèi)從給付的貸款額中提取。
（二）政府制定稅收優(yōu)惠并提供擔(dān)保
美國(guó)公民一般要就其擁有的房地產(chǎn)繳納財(cái)產(chǎn)稅，就房地產(chǎn)的交易繳納營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，但對(duì)于實(shí)施"以房養(yǎng)老"模式的民眾會(huì)給予一定的稅收優(yōu)惠政策，借款人無(wú)需就其抵押的房屋繳納財(cái)產(chǎn)稅，最終用住房出售的余值歸還貸款本息時(shí)，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅和所得稅也可適當(dāng)減免。該稅收優(yōu)惠政策在很大程度上促進(jìn)了住房反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。
美國(guó)聯(lián)邦住房管理局是政府參與反向抵押貸款的落實(shí)者，其功能主要包括兩個(gè)方面，一是研究開(kāi)發(fā)反向抵押貸款產(chǎn)品（主要是HECM），授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)向老年家庭發(fā)放貸款；二是對(duì)符合條件的貸款提供擔(dān)保，即當(dāng)貸款人和保險(xiǎn)公司無(wú)法按合同向借款人支付貸款時(shí)，由聯(lián)邦住房管理局作為最后的支付者。
（三）相關(guān)的房地產(chǎn)政策較為健全、穩(wěn)定
在房屋的所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題上，美國(guó)是以私有制為基礎(chǔ)的土地所有制，私有制占美國(guó)全國(guó)土地的58%，其余為聯(lián)邦政府和州政府所有。在私人土地上建立的商品房是屬于私人永久所有，私人在占有商品房時(shí)每年支付相應(yīng)的土地使用稅即可，這使得在反向抵押貸款的過(guò)程中降低了房屋產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題糾紛的概率。
其次，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)對(duì)反向抵押貸款計(jì)劃也有重大影響，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，借款者對(duì)于房屋有升值預(yù)期從而不愿意抵押給貸款者，若房?jī)r(jià)下跌過(guò)快，貸款者便不愿意按照現(xiàn)有價(jià)格放貸，因此若房?jī)r(jià)波動(dòng)較大則會(huì)影響住房反向抵押貸款市場(chǎng)的運(yùn)作節(jié)奏。美國(guó)作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，市場(chǎng)具有較強(qiáng)的自動(dòng)調(diào)節(jié)機(jī)制，其房?jī)r(jià)的波動(dòng)具有一定的周期性，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房?jī)r(jià)的確是處于一個(gè)比較穩(wěn)定、平穩(wěn)的波動(dòng)區(qū)間。
最后，美國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化、正規(guī)化運(yùn)營(yíng)起到了關(guān)鍵作用。美國(guó)的房地產(chǎn)不涉及到戶口問(wèn)題，所以房地產(chǎn)的流通性非常好，即只要在美國(guó)擁有住房，無(wú)論在美國(guó)任何地方，均可以申請(qǐng)反向抵押貸款，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)為你辦好相應(yīng)的手續(xù)。
三、美國(guó)"以房養(yǎng)老"模式對(duì)我國(guó)的啟示
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前60歲以上的老年人口已經(jīng)達(dá)到1.45億，占全國(guó)人口的11%，預(yù)計(jì)到2050年，我國(guó)老年人口將達(dá)4.2億，占總?cè)丝诮?5%，養(yǎng)老保險(xiǎn)資金已經(jīng)形成了嚴(yán)重缺口，迫于中國(guó)老齡化進(jìn)程加快的壓力，如何切實(shí)解決老齡人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為政府亟待解決的難題。按計(jì)劃"以房養(yǎng)老"政策會(huì)于2014年上半年試行，這種舉措正是養(yǎng)老保險(xiǎn)制度從單一支柱走向多支柱、逐漸削弱公共年金的地位、加強(qiáng)職業(yè)年金和商業(yè)年金的作用的產(chǎn)物。美國(guó)作為"以房養(yǎng)老"模式運(yùn)行最發(fā)達(dá)的國(guó)家，其"以房養(yǎng)老"模式的實(shí)踐為我國(guó)的試點(diǎn)推廣提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)借鑒及啟示：
（一）引導(dǎo)觀念逐步轉(zhuǎn)變，發(fā)展適合中國(guó)國(guó)情的"以房養(yǎng)老"模式
"居者有其屋"是我國(guó)家庭的傳統(tǒng)觀念，在房?jī)r(jià)飆升的今天，將自己好不容易擁有的一套房產(chǎn)抵押給銀行來(lái)完成養(yǎng)老，而不留給子女，許多人還難以接受。但是一個(gè)好的政策，應(yīng)該讓真正有需求的人可以循章去得到福利的施與。如今我國(guó)的失獨(dú)老人將達(dá)千萬(wàn)，以房養(yǎng)老真正的需要者恐怕還是獨(dú)居的孤寡老人，那么既然這項(xiàng)政策能夠使得那些獨(dú)居的孤寡老人獲得福利，便是值得肯定的。因此，在我國(guó)推行"以房養(yǎng)老"，應(yīng)首先針對(duì)空巢老人、失能老人以及丁克家庭，實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)，提高晚年的生活質(zhì)量。
（二）完善金融市場(chǎng)，降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
"以房養(yǎng)老"的本質(zhì)就是一種金融工具，它的發(fā)展有賴(lài)于金融產(chǎn)品的豐富和金融市場(chǎng)的發(fā)展，需要有大量的金融技術(shù)作支撐，涉及到社會(huì)保險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值、預(yù)期壽命、銀行利率、基金運(yùn)作等多方面因素，而在目前，我國(guó)的金融市場(chǎng)才剛起步不久，金融機(jī)制還不完善，金融政策還不健全，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，這就直接導(dǎo)致了金融機(jī)構(gòu)施行住房反向抵押貸款計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，而該養(yǎng)老產(chǎn)品不同于一般的投資產(chǎn)品，它的意義在于保障性而非投機(jī)性。因此，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的情況下，應(yīng)當(dāng)不斷完善金融市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，加大監(jiān)管力度，豐富"以房養(yǎng)老"模式種類(lèi)，從而分散風(fēng)險(xiǎn)。
（三）建立健全的"以房養(yǎng)老"模式的法律法規(guī)，加強(qiáng)政策層面的保障力度
目前我國(guó)推行的住宅用地的使用年限為70年，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用期滿后可自動(dòng)續(xù)
期，但對(duì)于續(xù)期是否需要交錢(qián)、交多少錢(qián)等具體問(wèn)題并沒(méi)有規(guī)定。老人將房產(chǎn)抵押時(shí)，如果商品房的剩余使用年限較短，待老人身故時(shí)，房產(chǎn)的使用年限可能所剩無(wú)幾，銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)依靠剩余的使用年限來(lái)補(bǔ)償貸款成本的能力會(huì)十分有限。因此，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)針對(duì)于"以房養(yǎng)老"方案的資產(chǎn)評(píng)估細(xì)則或?qū)ｍ?xiàng)條例，完善房屋產(chǎn)權(quán)的相關(guān)法律條文，使"以房養(yǎng)老"機(jī)制能夠在法制環(huán)境下運(yùn)行，同時(shí)應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)的稅收優(yōu)惠等政策，加強(qiáng)政策層面的保障力度。
（四）完善房地產(chǎn)管理機(jī)制，培育成熟的房產(chǎn)流通交易市場(chǎng)
"以房養(yǎng)老"模式歸根結(jié)底是圍繞"房"展開(kāi)，它的發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展有很大關(guān)系。近些年來(lái)中國(guó)的M2的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP，大量貨幣并未進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)存在著"有價(jià)無(wú)市"的現(xiàn)象，銀行及保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)手中的房產(chǎn)，若無(wú)法隨時(shí)變現(xiàn)，就會(huì)積累巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管治理力度，規(guī)范房產(chǎn)交易行為，對(duì)于 "以房養(yǎng)老"模式在我國(guó)的順利進(jìn)行將奠定良好的環(huán)境基礎(chǔ)。
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首先我們要學(xué)會(huì)尊重對(duì)方。在面談時(shí)，尊重對(duì)方的職業(yè)、性別、以及生活習(xí)俗和個(gè)人愛(ài)好，不談對(duì)方敏感的事，更不要冒昧詢問(wèn)客戶不愿談及或涉及的人和事，否則會(huì)引起對(duì)方的反感和厭惡。
不談對(duì)方的出身
營(yíng)銷(xiāo)員與顧客面談，千萬(wàn)別提他現(xiàn)在的家財(cái)萬(wàn)貫或卑微的過(guò)去?！坝⑿鄄粏?wèn)出身”，這句話絕對(duì)有道理。
不和對(duì)方開(kāi)過(guò)分的玩笑
營(yíng)銷(xiāo)員與顧客面談時(shí)，如果彼此不是十分熟悉，千萬(wàn)別開(kāi)過(guò)分的玩笑。適當(dāng)?shù)挠哪切枰?，但一定要高雅、溫和，切忌庸俗、低?jí)，要把握開(kāi)玩笑的尺度和幽默的分寸。
不要作講演
營(yíng)銷(xiāo)員與顧客面談是雙向溝通，不是營(yíng)銷(xiāo)員一人說(shuō)，更不是在作演講或報(bào)告。記?。和其N(xiāo)不是講演。
永遠(yuǎn)不要與顧客爭(zhēng)論
我們推銷(xiāo)保險(xiǎn)，是為了給顧客送去保障與平安，是為了推銷(xiāo)自己的產(chǎn)品，而不是來(lái)參加論文答辯的。因此，我們?cè)谂c顧客面談時(shí)，應(yīng)進(jìn)行有效溝通，切不可與顧客發(fā)生爭(zhēng)論。
不要堅(jiān)持改變對(duì)方
營(yíng)銷(xiāo)員與顧客面談，應(yīng)努力取得對(duì)方的信任和理解，增進(jìn)彼此的了解，而不是試圖改變對(duì)方，迫使對(duì)方改變思想，接受自己的主張。因此，對(duì)顧客要理解、寬容，就行了。
不談對(duì)方的隱私
營(yíng)銷(xiāo)員與顧客進(jìn)行面談，不要談對(duì)方的隱私。隱私的具體內(nèi)容大致包括：婚姻狀況、、薪酬水平、福利待遇、地位官職和住房情況等。
不可忽視自己的神態(tài)舉止
