時(shí)間：2023-10-30 10:23:59
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中圖分類號(hào)：TU998.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1建筑工程施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理的現(xiàn)狀
1.1建筑物密集且耐火等級(jí)低
由于受施工現(xiàn)場(chǎng)用地局限性的影響，多數(shù)施工現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)的辦公室、員工休息室、職工宿舍、倉(cāng)庫(kù)等建筑相互毗鄰，并且這些建筑大多為臨時(shí)性，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，且耐火等級(jí)多為三、四級(jí)。另外，一些職工宿舍與集體食堂重要倉(cāng)庫(kù)及危險(xiǎn)品庫(kù)房防火間距不足，甚至在同一幢建筑物內(nèi)僅用三合板等易燃可燃材料進(jìn)行分隔，加之通常只設(shè)置一個(gè)安全出口，一旦失火，人員難以疏散，又極易造成火燒連營(yíng)的局面。
1.2施工人員消防安全意識(shí)淡薄
在建筑工程中，分包單位眾多，其中大多數(shù)分包施工隊(duì)人員文化水平偏低，消防安全意識(shí)淡薄。作為工程管理人員往往為了趕進(jìn)度，而忽略消防安全。如進(jìn)行電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)作業(yè)的人員無(wú)證上崗，不遵守消防安全操作規(guī)程，而一旦建筑施工過(guò)程中發(fā)生火災(zāi)，這些人不懂基本的防火、滅火常識(shí)，缺乏必要的自防自救能力，甚至不知道火警電話，發(fā)生火災(zāi)時(shí)不能及時(shí)報(bào)警。在生活區(qū)宿舍內(nèi)使用電爐、煤油爐；違章用電，不按電氣安裝使用規(guī)定，私自亂拉亂接電線的情況也屢見(jiàn)不鮮。
1.3消防安全管理責(zé)任制不落實(shí)
在施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全檢查中發(fā)現(xiàn)，許多施工單位沒(méi)有制定消防負(fù)責(zé)人防火責(zé)任制度、施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理制度以及滅火疏散應(yīng)急預(yù)案，沒(méi)有定期對(duì)施工人員進(jìn)行消防安全教育和消防安全培訓(xùn)。一旦發(fā)生火災(zāi)造成嚴(yán)重后果后，就相互推卸責(zé)任。無(wú)施工現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)用明火審批制度，建筑施工中動(dòng)火、用電不按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。
1.4施工現(xiàn)場(chǎng)未設(shè)置與施工進(jìn)度相適應(yīng)的臨時(shí)消防設(shè)施
許多施工隊(duì)伍為了經(jīng)濟(jì)效益，不設(shè)置臨時(shí)消防水源，而最近的市政消火栓距離施工現(xiàn)場(chǎng)有數(shù)百米之遠(yuǎn)；部分施工現(xiàn)場(chǎng)未配置滅火器，有的即使配備了也數(shù)量不足或者壓力不夠；在一些占地面積小的施工工地我們還發(fā)現(xiàn)，在施工總圖紙中明確指明的消防車道上堆滿材料，完全無(wú)法滿足消防車的通行高度。這些問(wèn)題往往導(dǎo)致消防部隊(duì)撲救火災(zāi)困難，以致造成更大損失。
2加強(qiáng)建筑工地現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)預(yù)防的幾點(diǎn)措施
（1）加強(qiáng)施工隊(duì)伍及現(xiàn)場(chǎng)的管理?！吨腥A人民共和國(guó)消防法》第二十一條明確規(guī)定：禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所吸煙、使用明火。因施工等特殊情況需要使用明火作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先辦理審批手續(xù)，采取相應(yīng)的消防安全措施；作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定。進(jìn)行電焊、氣焊等具有火災(zāi)危險(xiǎn)作業(yè)的人員和自動(dòng)消防系統(tǒng)的操作人員，必須持證上崗，并遵守消防安全操作規(guī)程。（2）制定滅火應(yīng)急預(yù)案，開展火災(zāi)撲救和人員疏散演練建筑工地消防安全負(fù)責(zé)人要組織相關(guān)部位根據(jù)工地實(shí)際情況，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，適時(shí)開展火災(zāi)撲救和人員疏散演練，提高務(wù)工人員的滅火能力和消防安全意識(shí)，增強(qiáng)自防自救能力。（3）職能部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)外部監(jiān)督和管理。建設(shè)主管部門要在源頭上加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目各方責(zé)任主體的監(jiān)督管理，在對(duì)建設(shè)單位審核發(fā)放施工許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)工程是否具備保障安全的具體措施進(jìn)行審查，不具備條件的，不得頒發(fā)施工許可證。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)尤其是高層建筑施工現(xiàn)場(chǎng)的日常消防監(jiān)督檢查，對(duì)于不滿足施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全條件、施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全責(zé)任制不落實(shí)的要依法督促整改。公安消防、建設(shè)主管部門要密切配合，建立協(xié)作機(jī)制，采取措施，最大限度地減少火災(zāi)，最大限度降低火災(zāi)危害，確保施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全。（4）強(qiáng)化消防宣傳培訓(xùn)，增強(qiáng)業(yè)主消防安全自我管理能力。消防部門應(yīng)結(jié)合消防宣傳和社會(huì)化教育培訓(xùn)工作，加大對(duì)消防法規(guī)、建筑火災(zāi)預(yù)防及消防安全管理知識(shí)的宣傳及培訓(xùn)力度，培訓(xùn)施工單位各個(gè)崗位人員有關(guān)消防法規(guī)、消防安全制度和保障消防安全的操作規(guī)程，本崗位的火災(zāi)危險(xiǎn)性和防火措施，有關(guān)消防設(shè)施的性能、滅火器材的使用方法，報(bào)火警、撲救初起火災(zāi)以及自救逃生的知識(shí)和技能，教育引導(dǎo)在建高層建筑權(quán)屬、物業(yè)管理和使用業(yè)主各司其職、各負(fù)其責(zé)，共同落實(shí)好高層建筑消防安全管理職責(zé)。（5）積極發(fā)展適合城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展需要的消防中介服務(wù)市場(chǎng)，逐步解決當(dāng)前消防工程缺乏研究和咨詢單位。消防部門不得不直接進(jìn)行技術(shù)審查和服務(wù)的不足與弊端，使消防部門從具體技術(shù)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)楹暧^的行政管理，改變以往消防工作由消防部門大包大攬的做法，把消防安全責(zé)任落實(shí)到各級(jí)政府、部門和社會(huì)單位，把有限的消防警力解放出來(lái)，更好地做好社會(huì)面消防監(jiān)督管理工作。
當(dāng)前，許多建筑工地因電焊、遺留火種、電線短路等引起的火災(zāi)屢見(jiàn)不鮮，一場(chǎng)場(chǎng)無(wú)情的大火暴露了一些單位和個(gè)人消防安全意識(shí)相當(dāng)薄弱、防火自救能力低下、違章違規(guī)操作、沒(méi)有制定消防安全應(yīng)急措施和應(yīng)急預(yù)案等違規(guī)現(xiàn)象，也從根本上暴露了當(dāng)前我國(guó)一些建筑工地面臨的消防安全問(wèn)題，防火工作不容樂(lè)觀。雖然有關(guān)部門對(duì)工地消防安全問(wèn)題制定了一系列的規(guī)定、措施，但由于思想上不重視、麻痹大意，措施不落實(shí)、不到位，管理不善等這樣那樣的原因，導(dǎo)致工地火災(zāi)事故仍時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重的甚至造成重大經(jīng)濟(jì)損失及人員傷亡,當(dāng)前，春季已經(jīng)到來(lái)，各建筑工地已逐漸恢復(fù)正常施工，這時(shí)強(qiáng)化對(duì)建筑工地的消防安全管理顯得尤為重要。
建筑物密集且耐火等級(jí)低、易燃、可燃材料隨意堆放、缺少必要的消防器材、隨意堆放建筑材料堵塞了消防車道、明火作業(yè)區(qū)堆放易燃、可燃材料，以及危險(xiǎn)物品庫(kù)房混用等等是建筑工地內(nèi)普遍存在的火災(zāi)隱患。有的建筑物未經(jīng)消防部門審批，擅自施工，有的雖然經(jīng)過(guò)消防審批但施工單位按著建設(shè)單位的意圖擅自改變局部的平面設(shè)計(jì)，還有一些單位裝修時(shí)遮擋消防設(shè)施，減少安全出口、疏散出口和疏散走道設(shè)計(jì)時(shí)凈寬度和數(shù)量，從而留下了先天性火災(zāi)隱患。加上部分建筑工地施工單位負(fù)責(zé)人的消防安全意識(shí)淡薄，消防安全素質(zhì)較差，不知道自身的消防安全職責(zé)，缺少應(yīng)有的消防常識(shí)，主觀上舍不得投入資金，購(gòu)置必備的消防器材。雇傭臨時(shí)民工流動(dòng)性大，沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的管理和消防安全知識(shí)培訓(xùn)，消防安全意識(shí)淡薄，不了解、不掌握基本的消防知識(shí)，不會(huì)利用滅火器撲救初期火災(zāi)，不會(huì)報(bào)警、不會(huì)組織人員疏散，尤其是施工時(shí)間短、作業(yè)分散的民工，很難落實(shí)消防安全管理工作導(dǎo)致火災(zāi)隱患重重，給國(guó)家和人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)極大威脅，為預(yù)防施工現(xiàn)場(chǎng)火災(zāi)事故的發(fā)生，筆者認(rèn)為應(yīng)采取以下有效措施。
一、消防部門規(guī)范執(zhí)法，嚴(yán)把審批關(guān)，在依法實(shí)施消防監(jiān)督檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)未經(jīng)審批而擅自施工的單位要限期補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格依照法定程序，以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)避免留下先天性火災(zāi)隱患。最終達(dá)到消除火災(zāi)隱患目的。
二、合理規(guī)劃施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全布局，最大限度地減少火災(zāi)隱患。一是要針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置的實(shí)際，合理劃分各作業(yè)區(qū)，特別是明火作業(yè)區(qū)、易燃、可燃材料堆場(chǎng)、危險(xiǎn)物品庫(kù)房等區(qū)域，設(shè)立明顯的標(biāo)志，將火災(zāi)危險(xiǎn)性大的區(qū)域布置在施工現(xiàn)場(chǎng)常年主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)側(cè)或側(cè)風(fēng)向。二是盡量采用難燃性建筑材料，減低施工現(xiàn)場(chǎng)的火災(zāi)荷載。三是民工宿舍附近要配置一定數(shù)量的消防器材，大型建筑工地應(yīng)設(shè)置消防水池以及必要的消防通訊、報(bào)警裝置。
三、施工單位要認(rèn)真貫徹落實(shí)《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》（公安部令第61號(hào)），實(shí)行嚴(yán)格的消防安全管理。
一是確定法定代表人和施工現(xiàn)場(chǎng)的安全負(fù)責(zé)人，對(duì)消防安全工作全面負(fù)責(zé)，成立消防安全組織，負(fù)責(zé)日常防火巡查工作和對(duì)突發(fā)事件的處理，同時(shí)指定專人負(fù)責(zé)停工前后的安全巡視檢查。
二是對(duì)臨時(shí)民工必須經(jīng)過(guò)消防安全教育，使其熟知基本的消防常識(shí)，會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用滅火器材、會(huì)撲救初期火災(zāi)，特別是要加強(qiáng)對(duì)電焊、氣焊作業(yè)人員的消防安全培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗。
三是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的用火管理。要嚴(yán)格落實(shí)危險(xiǎn)場(chǎng)地動(dòng)用明火審批制度，氧氣、乙炔瓶?jī)烧卟荒芑旆牛附幼鳂I(yè)時(shí)要派一監(jiān)護(hù)人，配齊必要的消防器材，并在焊接點(diǎn)附近采用非燃材料板遮擋、同時(shí)清理干凈其周圍可燃物。
四是在民工宿舍、員工休息室、危險(xiǎn)物品庫(kù)房等火災(zāi)危險(xiǎn)處設(shè)立醒目的嚴(yán)禁吸煙等消防安全標(biāo)志，必要時(shí)設(shè)置吸煙室或指定安全的吸煙地點(diǎn)。
五是加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的用電管理。應(yīng)確定一名經(jīng)過(guò)消防安全培訓(xùn)合格的電工正確合理地安裝及維修電氣設(shè)備，經(jīng)常檢查電氣線路、電氣設(shè)備的運(yùn)行情況，重點(diǎn)檢查線路接頭是否良好、有無(wú)保險(xiǎn)裝置、是否存在短路發(fā)熱、絕緣損壞等現(xiàn)象。
施工現(xiàn)場(chǎng)消防安全規(guī)定。
（一）因施工需要搭設(shè)的臨時(shí)建筑，應(yīng)符合防火要求，不得使用易燃材料。
（二）使用電氣設(shè)備和化學(xué)危險(xiǎn)物品必須符合技術(shù)規(guī)范和操作規(guī)程，嚴(yán)格防火措施，確保施工安全，禁止違章作業(yè)。
施工作業(yè)用火必須經(jīng)保衛(wèi)部門審查批準(zhǔn)，領(lǐng)取用火證，方可作業(yè)。用火證只在指定地點(diǎn)和限定的時(shí)間內(nèi)有效。
（三）施工材料的存放、保管，應(yīng)符合防火安全要求，化學(xué)易燃物品和壓縮可燃?xì)怏w容器等，應(yīng)按其性質(zhì)設(shè)置專用庫(kù)房分類存放，其庫(kù)房的耐火等級(jí)和防火要求應(yīng)符合公安部制定的《倉(cāng)庫(kù)防火安全管理規(guī)則》；使用后的廢棄物料應(yīng)及時(shí)清除。建設(shè)工程內(nèi)不準(zhǔn)作為倉(cāng)庫(kù)使用，不準(zhǔn)積存易燃、可燃材料。
（四）安裝電器設(shè)備、進(jìn)行電氣切割作業(yè)等，必須由合格的焊工、電工等專業(yè)技術(shù)人員操作。
（五）冬季施工使用電熱器，須有工程技術(shù)部門提供的安全使用技術(shù)資料，并經(jīng)施工現(xiàn)場(chǎng)防火負(fù)責(zé)人同意。重要工程和高層建筑冬季施工用的保溫材料，不得采用可燃材料。
（六）施工中使用化學(xué)易燃物品時(shí)應(yīng)限額領(lǐng)料。禁止交叉作業(yè)；禁止在作業(yè)場(chǎng)所分裝、調(diào)料，禁止在工程內(nèi)使用液化石油氣鋼瓶、乙炔發(fā)生器作業(yè)。
1、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理重要性
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵工作，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)與質(zhì)量監(jiān)督等工作的科學(xué)開展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量、施工進(jìn)度、施工資金控制與管理都有著重要的意義，是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的核心。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程管理有助于保障工程建設(shè)施工的順利進(jìn)行、保障開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念進(jìn)行工程開發(fā)的管理工作，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作要點(diǎn)
2.1提高企業(yè)工程管理綜合能力，促進(jìn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作需要企業(yè)具有較高的協(xié)調(diào)能力、綜合能力以及資金管理、建筑工程專業(yè)技術(shù)等相關(guān)能力的項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目管理部門的有關(guān)人員。他們以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較高的專業(yè)知識(shí)與工作經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)開展甲方管理工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量。因此，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程各方面工作內(nèi)容涉及的知識(shí)基礎(chǔ)與經(jīng)驗(yàn)，以此為基礎(chǔ)開展工程管理工作，有效保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量的提高。
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)施工過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)分包的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以自身綜合管理水平的提高，強(qiáng)化對(duì)施工過(guò)程的管理。同時(shí)注重工程開發(fā)前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，以此提高房地產(chǎn)商品的綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項(xiàng)目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對(duì)合同的管理保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利進(jìn)行。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要形成規(guī)范性，制定一套的完善企業(yè)管理制度，使企業(yè)工程管理按規(guī)而行，按時(shí)完成，提高工程管理的效率。
2.2以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得快節(jié)奏生活中的人們對(duì)住宅需求不斷提高，其不僅要通過(guò)良好的居
住環(huán)境為人們提供生活起居的場(chǎng)所，同時(shí)還要以科學(xué)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)滿足現(xiàn)代人們對(duì)居住場(chǎng)所
休閑、心情調(diào)節(jié)、娛樂(lè)等相關(guān)需求。針對(duì)這樣的情況，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作必須認(rèn)識(shí)到規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程項(xiàng)目的影響，以現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)管理?，F(xiàn)階段，如居住類型的房地產(chǎn)，盛天置地推出小戶型及雙衛(wèi)型戶型。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理人員還要對(duì)房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批有關(guān)法規(guī)進(jìn)行詳細(xì)的了解與熟悉，以此為規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核奠定基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作符合有關(guān)法規(guī)的需求，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)工作的合法性，避免企業(yè)開發(fā)違規(guī)情況的發(fā)生。并且在工程概算的控制下，優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，降低工程成本，便利施工。
2.3以綜合協(xié)調(diào)為基礎(chǔ)，保障房地產(chǎn)開發(fā)施工過(guò)程
針對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中中標(biāo)企業(yè)勞務(wù)分包情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理部門必須注重綜合協(xié)調(diào)工作，以施工單位、勞務(wù)分包單位、各專業(yè)施工配件單位、監(jiān)理單位以及自身管理工作的銜接與處理為管理重點(diǎn)開展工程項(xiàng)目的協(xié)調(diào)工作，保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利施工。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中多單位間的協(xié)調(diào)對(duì)工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)工程管理部門必須針對(duì)施工工期等主要因素同施工過(guò)程的各方進(jìn)行協(xié)調(diào)，如現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)、專題會(huì)議等，確保工程項(xiàng)目的順利施工，保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
2.4注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本
房地產(chǎn)是人們生活中占有重要經(jīng)濟(jì)比重的財(cái)產(chǎn)，其工程質(zhì)量關(guān)系到業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全與人身
安全。我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量常見(jiàn)的問(wèn)題是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)口碑與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有著重要的影響。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到質(zhì)量管理工作的重要性。通過(guò)對(duì)各參建公司的嚴(yán)格要求保障工程建設(shè)施工質(zhì)量。
作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，如盛天置地，有成本部、招標(biāo)部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部等部門。但是最重要是工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)的項(xiàng)目部，他們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)工作中起到監(jiān)督與管理，在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)技術(shù)工程師的工作，監(jiān)督各參建單位包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工和材料供應(yīng)商的質(zhì)量責(zé)任行為是否符合合同和規(guī)范要求，主持檢查設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量、材料設(shè)備質(zhì)量、隱蔽工程質(zhì)量、工藝工序質(zhì)量，審核辦理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、技術(shù)變更和工程量收方事項(xiàng)，建立分部分項(xiàng)工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收記錄臺(tái)帳，最終確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目工程部的嚴(yán)格把控施工保障房地產(chǎn)開發(fā)工程施工質(zhì)量，為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高奠定基礎(chǔ)，為減少和避免業(yè)主進(jìn)戶后的質(zhì)量投訴、維修奠定基礎(chǔ)。
2.5、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的資金控制與管理。
保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益完善的資金管理與控制體系是保障房地產(chǎn)開發(fā)工程資金控制與管理的關(guān)鍵，其關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理使用與管理，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃與平衡，關(guān)系到企業(yè)資金的合理調(diào)配，是其現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以完善的資金控制與管理體系為基礎(chǔ)，嚴(yán)格施工過(guò)程的監(jiān)督與控制保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理效果。通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)施工過(guò)程中協(xié)調(diào)施工企業(yè)進(jìn)行施工組織設(shè)計(jì)、使施工過(guò)程人、財(cái)、物更加合理，提高工程施工質(zhì)量，保障工程施工進(jìn)度，切實(shí)有效的達(dá)到資金管理與控制目的。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要加強(qiáng)工程技術(shù)人員與財(cái)務(wù)人員的配合，對(duì)工程招標(biāo)、合同談判、造價(jià)預(yù)算、簽付進(jìn)度款到竣工決算、造價(jià)分析等多項(xiàng)工作進(jìn)行控制與管理，以整個(gè)開發(fā)過(guò)程的資金控制與管理保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)合同和公司狀況，確定每月的資金收支情況，讓公司資金充裕，增強(qiáng)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)能力。
3、小結(jié)
綜上所述，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)，其關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、關(guān)系到企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)識(shí)到開發(fā)工程管理工作的重要性，以完善的開發(fā)管理體系為基礎(chǔ)開展全過(guò)程的管理工作，保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、保障工程施工質(zhì)量、提高開發(fā)企業(yè)綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
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一、去年以來(lái)我局機(jī)關(guān)效能建設(shè)的工作情況
（一）制訂方案，提高思想認(rèn)識(shí)
在去年8月全市機(jī)關(guān)效能工作會(huì)議后，我局迅速召開了局機(jī)關(guān)及所屬單位領(lǐng)導(dǎo)參加的會(huì)議，傳達(dá)貫徹市機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作會(huì)議精神，并制定了局機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作方案，成立了由蔡敬睦局長(zhǎng)任組長(zhǎng)的局機(jī)關(guān)效能建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，落實(shí)各職能部門的工作任務(wù)，做到在局的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，思想認(rèn)識(shí)、工作時(shí)間和工作措施三到位，明確地把效能建設(shè)作為實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想的工作來(lái)抓好。
為防止走過(guò)場(chǎng)，局領(lǐng)導(dǎo)從踐行“三個(gè)代表”重要思想的高度，引導(dǎo)大家聯(lián)系房管部門的實(shí)際，深入查擺問(wèn)題，分析原因，尋找差距，有的放矢的開展工作，把干部職工的思想認(rèn)識(shí)統(tǒng)一到市機(jī)關(guān)效能建設(shè)工作會(huì)議精神上來(lái)，使每個(gè)機(jī)關(guān)工作人員思想上有所觸動(dòng)，工作上有所行動(dòng)，通過(guò)各種類型的宣傳動(dòng)員，使全局干部職工提高對(duì)開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)重要性和必要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)了搞好機(jī)關(guān)效能建設(shè)的緊迫感和責(zé)任感，為開展機(jī)關(guān)效能建設(shè)、進(jìn)一步規(guī)范制度，依法行政，提高工作效率，接受群眾監(jiān)督打下基礎(chǔ)。
（二）擬訂行政審批項(xiàng)目，上報(bào)政府審定
按照《關(guān)于實(shí)施深化市政府審批制度改革方案有關(guān)問(wèn)題的通知》（潮府[XX]18號(hào)）要求，全面清理行政審批項(xiàng)目，提出取消或保留的處理意見(jiàn)及法規(guī)依據(jù)，并填報(bào)了行政審批項(xiàng)目登記表予以上報(bào)。擬保留審批項(xiàng)目17項(xiàng)，取消2項(xiàng)。
（三）實(shí)行政務(wù)公開，接受群眾監(jiān)督
我們堅(jiān)持把政務(wù)公開建設(shè)作為工作重點(diǎn)，實(shí)行政務(wù)公開，自覺(jué)接受群眾監(jiān)督。主要體現(xiàn)在以下五個(gè)方面：
1、設(shè)立對(duì)內(nèi)對(duì)外政務(wù)公開欄和監(jiān)督崗。
在對(duì)內(nèi)公開方面，我們把領(lǐng)導(dǎo)干部勤政廉政、財(cái)務(wù)收支以及干部人事管理等情況上墻公布。通過(guò)對(duì)重大工程項(xiàng)目的招投標(biāo)、開發(fā)建設(shè)以及財(cái)務(wù)運(yùn)作、干部人事任免情況的公開，強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)干部的廉潔自律行為，方便干部職工對(duì)局廉政勤政情況進(jìn)行監(jiān)督。
在對(duì)外公開方面，在辦公大樓通道處設(shè)立對(duì)外公開欄，把局的行政管理職能以及工作任務(wù)上墻對(duì)外公布；把全局辦公場(chǎng)地的布局、各科室所職能以及所屬人員的姓名、照片、職務(wù)、編號(hào)上墻公示，制成監(jiān)督崗，使外來(lái)辦事人員一目了然，少走彎路。
2、各職能窗口設(shè)置閱取箱，印制服務(wù)告知卡。告知卡對(duì)辦事內(nèi)容、程序、時(shí)限以及監(jiān)督投訴電話進(jìn)行公開，方便群眾取閱和監(jiān)督。共印制房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證、房地產(chǎn)交易登記、抵押（備案）登記、房地產(chǎn)估價(jià)和二手樓按揭貸款等服務(wù)告知卡一萬(wàn)多份，方便了群眾辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)的需要，得到群眾的普遍好評(píng)。
3、實(shí)行一站式服務(wù)。通過(guò)設(shè)立交易服務(wù)中心，統(tǒng)一對(duì)外收件，一次性告知，一條龍服務(wù)，同時(shí)設(shè)立了統(tǒng)一收費(fèi)窗口和契稅征收處，改變了原來(lái)群眾要多次來(lái)回跑，變成不出大門就能把所有應(yīng)辦的事務(wù)一次完成。既方便了群眾，又提高了辦事效率。
4、利用報(bào)紙、電視等形式宣傳群眾關(guān)注的事項(xiàng)。一是對(duì)群眾普遍關(guān)心的房產(chǎn)確權(quán)發(fā)證問(wèn)題，通過(guò)報(bào)紙、電視宣傳和召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議等形式，宣傳發(fā)證條例的內(nèi)容、程序、時(shí)限等和應(yīng)注意的事項(xiàng)。印發(fā)通知張貼到各個(gè)住宅區(qū)限時(shí)督促群眾自覺(jué)辦證，強(qiáng)化憑證管業(yè)意識(shí)。二是安排了120套廉租房，解決群眾住房難的問(wèn)題。通過(guò)廣播電視、報(bào)紙等形式發(fā)出通知，在全市范圍進(jìn)行宣傳，并設(shè)立了登記處。由民政、街道、居委和各房管所核實(shí)申報(bào)對(duì)象，對(duì)符合條件的予以公示，無(wú)異議后報(bào)市解困辦審定，并通過(guò)搖珠的形式擇房。使120套解困房的安置確實(shí)做到公開、公平、公正。
5、加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部政務(wù)的管理和監(jiān)督。對(duì)原有的工作制度、行為規(guī)范、辦事程序以及服務(wù)承諾等25個(gè)制度進(jìn)行了全面的修改、補(bǔ)充和完善，編成了《工作制度匯編》，發(fā)至所屬人員，做到人手一冊(cè)，為規(guī)范化建設(shè)提供制度保障。并按市委市政府的要求，召開全體干部職工大會(huì)，進(jìn)行效能建設(shè)、廉政勤政的教育，使所屬人員明確個(gè)人職責(zé)，虛心接受監(jiān)督。
（四）制定落實(shí)辦事時(shí)限,提高工作效能
本著便民利民、溝通、協(xié)調(diào)的原則，我們就交易登記、權(quán)屬發(fā)證，房地產(chǎn)抵押登記和價(jià)格評(píng)估等方面的工作，明確規(guī)定了辦事時(shí)限：申辦房地產(chǎn)交易在資證齊全手續(xù)完備情況下，購(gòu)買商品房的,10個(gè)工作日內(nèi)辦妥手續(xù)發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，其它交易12個(gè)工作日內(nèi)辦妥手續(xù)發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》；抵押登記4個(gè)工作日內(nèi)發(fā)給“他項(xiàng)權(quán)利證明”；房地產(chǎn)評(píng)估的委托方提供的資料齊全并能及時(shí)協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查的，屬納稅、按竭，抵押等估價(jià)，3個(gè)工作日內(nèi)完成，其它估價(jià)按委托協(xié)議要求的時(shí)限完成；房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證屬新建、改、擴(kuò)建的房屋，10個(gè)工作日內(nèi)完成；落實(shí)政策歸還的房屋，30個(gè)工作日內(nèi)完成；繼承的房屋10個(gè)工作日內(nèi)完成；分割、折產(chǎn)、合并的房屋，10個(gè)工作日內(nèi)完成；拆遷賠償?shù)姆课荩?0個(gè)工作日內(nèi)完成；同時(shí)做到急事急辦，特事特辦等。由于這些制度的制訂落實(shí)，使部門之間的職能、時(shí)限、程序更加明確，有效地提高了工作效能。共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)1
1 小冊(cè)子的定義
在國(guó)際上，小冊(cè)子沒(méi)有統(tǒng)一的定義?！吨袊?guó)大百科全書圖書館學(xué) 情報(bào)學(xué) 檔案學(xué)》指出：“篇幅較小，簡(jiǎn)單裝訂成冊(cè)的非定期紙質(zhì)出版物?！?964年聯(lián)合國(guó)教科文組織為了統(tǒng)計(jì)的目的，規(guī)定除封面以外至少5頁(yè)，至多48頁(yè)的非定期出版物為‘小冊(cè)子’，超過(guò)48頁(yè)的為‘圖書’?！?/p>
在我國(guó)，小冊(cè)子也沒(méi)有明確的定義。
石渤主編1996年出版的《英漢—漢英文獻(xiàn)信息詞典》說(shuō)：“48頁(yè)以下并構(gòu)成一個(gè)書目單元的文獻(xiàn)?！?/p>
來(lái)新夏主編的《圖書館學(xué)情報(bào)學(xué)檔案學(xué)簡(jiǎn)明辭典》中說(shuō)：“篇幅小，頁(yè)碼小、裝訂簡(jiǎn)單的書。聯(lián)合國(guó)教科文的規(guī)定， 49頁(yè)以下的書稱為小冊(cè)子。”
為了適應(yīng)文獻(xiàn)工作現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化的需要，應(yīng)對(duì)小冊(cè)子的定義規(guī)范化。我認(rèn)為，依據(jù)1964年聯(lián)合國(guó)教科文組織的規(guī)定，小冊(cè)子是正文有5-48頁(yè)非連續(xù)刊行的紙質(zhì)印刷文獻(xiàn)。
2 小冊(cè)子的特征
從以上的各種定義，我們可以了解到小冊(cè)子具有如下特征：
（1）文獻(xiàn)的載體是普通紙張。
（2）它的出版形式是印刷型而且裝幀簡(jiǎn)單。
（3）它自成一體，不準(zhǔn)備定期或不定期地出版下去。
（4）頁(yè)碼少。
（5）從內(nèi)容形式可劃分為兩種：一種是數(shù)冊(cè)小冊(cè)子的內(nèi)容或主題相對(duì)接近。如《廣州名城保護(hù)與現(xiàn)代化國(guó)際大都市建設(shè)》研討會(huì)的論文，共34篇。另一種是每一冊(cè)均有獨(dú)立的內(nèi)容或主題。如《廣州伊斯蘭教四十周年特刊》，《廣州市東升兒童服裝廠簡(jiǎn)介》，《90’羊城圖書傅覽會(huì)》等。
小冊(cè)子的特征還有：出版及時(shí)、時(shí)效性強(qiáng)、形式大小不一、繁雜且數(shù)量龐大；有的甚至沒(méi)有著錄依據(jù)，如出版者、出版地、出版時(shí)間等。
3 小冊(cè)子是公共圖書館地方文獻(xiàn)的重要組成部分，應(yīng)有相應(yīng)的整理方法
正是由于小冊(cè)子的這些固有特點(diǎn)，給加工和管理帶來(lái)許多麻煩。一般的無(wú)法也沒(méi)有必要收藏。而我國(guó)在圖書館文獻(xiàn)管理中，屬地方文獻(xiàn)的小冊(cè)子卻又沒(méi)有獨(dú)立的整理方法。如我館在建館初期，對(duì)有一定頁(yè)數(shù)者，作普通圖書整理；頁(yè)數(shù)少者，則作廢紙?zhí)幚?。我認(rèn)為這種做法不妥。
首先，小冊(cè)子有別于普通圖書，不能作為普通圖書處理。狹義的普通圖書是“用文字、圖畫或其它符號(hào)手寫或印刷于紙張等形式的載體上并具有相當(dāng)篇幅的文獻(xiàn)?！爆F(xiàn)代普通圖書有封面、書名頁(yè)和正文。它的內(nèi)容與其它文獻(xiàn)相比，較為全面系統(tǒng)，成熟可靠，但一般出版周期較長(zhǎng)，傳遞信息的速度較慢。如果把小冊(cè)子作為普通圖書處理，設(shè)想把只有5頁(yè)的小冊(cè)子看作1個(gè)獨(dú)立的單位，給它一張條形碼，一條款目、一個(gè)索書號(hào)、一個(gè)排架空間、……這樣如何管理？如何支付人力？再則，由于許多小冊(cè)子沒(méi)有著錄依據(jù)，過(guò)細(xì)的整理會(huì)白浪費(fèi)力氣。在另一方面，我認(rèn)為，不少小冊(cè)子具有收藏價(jià)值，是公共圖書館地方文獻(xiàn)的重要組成部份，不重視小冊(cè)子的整理是錯(cuò)誤的。
4 小冊(cè)子的各種整理方法
我曾對(duì)國(guó)內(nèi)14所公共圖書館進(jìn)行調(diào)查，獲息小冊(cè)子沒(méi)有統(tǒng)一的整理方法。一般方法有：?jiǎn)蝺?cè)整理法、分組整理法等。
（1）單冊(cè)整理法。這是把每種小冊(cè)子均看作1種圖書的整理方法。使用這種方法的有首都圖書館、金陵圖書館、甘肅省圖書館、遼寧省圖書館、沈陽(yáng)市圖書館等。這種方法實(shí)際上是把每種小冊(cè)子作為普通圖書處理。這種方法的最大優(yōu)點(diǎn)是能全面揭示每種小冊(cè)子；最大缺點(diǎn)是需用大量的人力物力（其缺點(diǎn)上面已陳述）。
（2）分組整理法。這是把數(shù)種小冊(cè)子按照某一共性集中起來(lái)，裝訂成1冊(cè)，給予一個(gè)題名，看作1種圖書的整理方法。使用這種方法的有廣東省中山圖書館、福建省圖書館。這種方法有利于某一共性相近的小冊(cè)子集中和排架，還較節(jié)省整理小冊(cè)子的人力，這種方法適合于整理某一共性相近或概念范圍較小的數(shù)種小冊(cè)子，如上述《廣州名城保護(hù)與現(xiàn)代化國(guó)際大都市建設(shè)》研討會(huì)的34篇論文；不適合于組合數(shù)種內(nèi)容或主題不相近的小冊(cè)子。如一份東方賓館簡(jiǎn)介，由于在主觀上和客觀上都無(wú)法預(yù)計(jì)其共性下小冊(cè)子的數(shù)量，因此在合訂時(shí)，選用題名的概念范圍往往較大，早早就歸入了“服務(wù)業(yè)”的題名內(nèi)，分類為F19，并被裝訂成冊(cè)。而后到的東方賓館簡(jiǎn)介也被分別裝訂在不同的合訂本中，無(wú)法細(xì)分為“旅館業(yè)”或更貼切的“東方賓館”題名了。截止2000年5月1日，我館普通圖書中屬F19的已有341種。未來(lái)檢索“東方賓館”時(shí)，需在數(shù)百成千組的F19中搜索。因此，這種做法不但不利于集中內(nèi)容或主題相近的小冊(cè)子，也不利于檢索。我館在手工整理的條件下，曾采用分組法整理小冊(cè)子。在整理時(shí)，只對(duì)前者采用裝訂，對(duì)后者只用袋子集中存放，以便日后重新組合。這種方法緩解了上述的矛盾，但帶來(lái)了新的問(wèn)題。例如，工作量大，不適宜人力少的條件；此外，每組只有一個(gè)題名，難以對(duì)組內(nèi)各冊(cè)實(shí)行逐一揭示，不利于檢索。
其中分組整理法又可分為分類分組法、主題分組法、種次號(hào)分組法等。
①分類分組法。這是把數(shù)冊(cè)學(xué)科內(nèi)容相近的小冊(cè)子集中裝訂成1組，看作1冊(cè)圖書的整理方法。因?yàn)閳D書館一般采用分類的管理方法，分類分組法保持了與全局的一致性。這種方法組合的時(shí)候空間較少，另一缺點(diǎn)是不利于檢索等待組合的小冊(cè)子。
②主題分組法。這是把數(shù)冊(cè)主題內(nèi)容相近的小冊(cè)子集中裝訂成1組，看作1冊(cè)圖書的整理方法。這種方法給組合的時(shí)候提供稍大的空間，符合讀者的檢索習(xí)慣。但這種方法也不利于檢索等待組合的小冊(cè)子。
③種次號(hào)分組法。這是把數(shù)冊(cè)小冊(cè)子按整理時(shí)的先后順序集中裝訂成1組，看作1冊(cè)圖書的整理方法。這種方法無(wú)需等待組合，能及時(shí)整理小冊(cè)子。但整組難以實(shí)行分類，與圖書館一般采用分類的管理方法不一致。
計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，為小冊(cè)子的整理提供了各種手段。人們可根據(jù)實(shí)際情況選用一種或多種方法結(jié)合的整理方法，以便于整理和檢索。
5 我館準(zhǔn)備使用的整理方法
未來(lái)，我館準(zhǔn)備使用ILASII系統(tǒng)管理地方文獻(xiàn)的小冊(cè)子并選用主題分組法。整理程序大體如下：
（1）篩選。淘汰非地方文獻(xiàn)和挑選出有保存價(jià)值者。
（2）按主題分別集中小冊(cè)子。選出主題同屬某一較小范圍，又有一定數(shù)量的組成一組，經(jīng)后裝訂成冊(cè)。
（3）自定題名。
（4）分類。分類標(biāo)準(zhǔn)按《中國(guó)圖書館分類法》。原則上每組只給一個(gè)分類號(hào)。
（5）編目。主要字段：
200 題名
300 一般附
517 其它題名
6-- 主題詞分析塊
690 中國(guó)圖書館分類法分類號(hào)
905 館藏信息
101 作品語(yǔ)種
例：一組《吳子復(fù)藝術(shù)展》、《詹天佑》、《洗星海生平簡(jiǎn)介》、《革命先驅(qū)楊殷》的小冊(cè)子。數(shù)據(jù)輸入如下：
200 10 ＠a廣州地區(qū)人物
300 b`b` ＠a題名自定
300 b`b` ＠a本書由多種小冊(cè)子合訂組成。它們是：《吳子復(fù)藝術(shù)展》、《詹天佑》、《洗星海生平簡(jiǎn)介》、《革命先驅(qū)楊殷》。
517 1b` ＠a吳子復(fù)藝術(shù)展
517 16` @a詹天佑
517 1b` ＠a冼星海生平簡(jiǎn)介
517 1b` ＠a革命先驅(qū)楊殷
600 b`b` ＠a吳子復(fù)
600 b`b` ＠a詹天佑
600 b`b` ＠a冼星海
600 b`b` ＠楊殷
606 b`b` ＠a地方文獻(xiàn)
690 b`b` ＠aK825
905 b`b` ＠aGT＠fG825／（自動(dòng)生成）＠KA
101 o`b` ＠achi
（6）排架。參與普通圖書排架。
上述MARK數(shù)據(jù)字段的設(shè)置，可根據(jù)整理的人力物力及每組小冊(cè)子的具體情況，靈活選用517字段、6--主題詞分析塊和609字段。使用517字段可全面揭示組內(nèi)各種小冊(cè)子的題名，以滿足主題檢索需要；使用6--主題詞分析塊可從所需角度揭示組內(nèi)各種小冊(cè)子的主題，以滿足主題檢索需要；使用609字段可作各種分類參見(jiàn)，以滿足分類檢索需要。
在公共圖書館，人們?cè)絹?lái)越重視地方文獻(xiàn)工作。地方文獻(xiàn)的小冊(cè)子的加工整理正朝著計(jì)算機(jī)管理、深層次整理和開發(fā)的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
1 方同生，非書資料管理（第三版）［M］．臺(tái)灣：（出版社不詳）
[中圖分類號(hào)] S27 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1003-1650 （2016）04-0295-01
小型農(nóng)田水利工程建設(shè)的目的是為了更好解決基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)水資源短缺和農(nóng)業(yè)灌溉不足而修建的工程項(xiàng)目。其中包含了十分豐富的項(xiàng)目?jī)?nèi)容。今年七十七團(tuán)滴灌控制面積53690畝，實(shí)際完成3萬(wàn)多畝地的滴水工作。在滴水期間出現(xiàn)了很多問(wèn)題，主要有出地樁過(guò)高、出地樁堵塞、三通球閥易脫落、冬季施工溫度太低至使管道破裂密封圈安裝不到位漏水、導(dǎo)至開春試水時(shí)爆管漏水等。面對(duì)這些問(wèn)題需要我們認(rèn)真研究滴灌工程施工方法，從而保證施工質(zhì)量，真正發(fā)揮小型農(nóng)田水利設(shè)施的節(jié)水功能。
1 施工前的準(zhǔn)備工作
在全面分析透徹施工圖紙之后，應(yīng)該按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行全面施工準(zhǔn)備工作，準(zhǔn)備好相應(yīng)的施工材料和施工設(shè)備，做好人力資源配置工作。滴灌工程施工內(nèi)容主要包括了施工放線，工程開挖以及管道安裝等幾個(gè)部門內(nèi)容，這其中施工放線包含了加壓泵站和各個(gè)管道之間的施工作業(yè)，在這個(gè)部分施工作業(yè)時(shí)，要求施工單位的技術(shù)人員必須到施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行施工放樣工作，并標(biāo)注好木樁相應(yīng)的位置。在施工現(xiàn)場(chǎng)需要放置測(cè)量控制網(wǎng)，直到施工竣工后才能撤出。
2 做好施工放線工作
現(xiàn)階段，滴灌工程加壓泵施工過(guò)程中，通常是使用相應(yīng)的測(cè)繪儀器現(xiàn)場(chǎng)確定加壓泵站施工基礎(chǔ)坑開挖線以及建筑物的輪廓線、軸線和縱軸線等數(shù)據(jù)。在放線過(guò)程中還需要明確建筑物的主要范圍和基坑開挖范圍，并做好相應(yīng)的標(biāo)注工作。使用相應(yīng)的測(cè)量?jī)x器，每隔20～50m進(jìn)行打樁施工，并在各個(gè)分支和閥門處標(biāo)注清楚相應(yīng)的樁號(hào)，以此來(lái)控制好施工管線的道路，避免給正式施工過(guò)程造成麻煩。
3 做好施工開挖工作
施工放線結(jié)束后就可以進(jìn)行施工開挖作業(yè)了，根據(jù)放線過(guò)程中標(biāo)注好的位置和設(shè)計(jì)圖紙的規(guī)劃尺寸進(jìn)行開挖作業(yè)工作。在工程開挖過(guò)程中，一定要保護(hù)好樁號(hào)的完整性，為以后管道敷設(shè)和安裝提供便利，同時(shí)，在開挖過(guò)程中，一定要確保開挖的寬度和深度達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下滴灌工程開挖的深度應(yīng)該在耕作層和凍土層之下，一般開挖的深度應(yīng)該維持在0.8m以上，寬度應(yīng)該維持在0.6m以上。
4 做好管道施工工作
在施工前，需要根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙或者滴灌工程管道安裝圖紙將各種型號(hào)的管材依次進(jìn)行裁剪和安裝，然后按照設(shè)計(jì)圖紙要求完成相應(yīng)的管道連接和敷設(shè)工作。而管道各個(gè)分支的連接都是采用冷接模式，保證兩側(cè)的管道口在不加熱的情況進(jìn)行連接。地下主要管道和分支管道施工采用承插式連接，同時(shí)要安裝好三通、彎頭、閘閥以及地面支管。然后按照地面種植作物的行距和株距確定毛管的安裝間距和范圍，在地面支管壁打孔安裝三通以及旁通后連接上毛管。這個(gè)過(guò)程必須在施工技術(shù)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行，打孔的間距要合適，不宜過(guò)大也不宜過(guò)密。一般情況下，施工人員按照設(shè)計(jì)圖紙先在支管上的制定位置打孔安裝好三通和旁通，然后將接頭管直接插入毛管中，插入深度保持在4cm左右比較合適，最后將毛管和三通以及旁通連接好，整個(gè)管道施工完畢。在施工過(guò)程經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)三通球閥脫落漏水現(xiàn)象，因此要切實(shí)做好滴管漏水預(yù)防工作。首先，要及時(shí)清理支管孔眼上的殘?jiān)?，然后安裝配套的止水橡膠閥，避免膠圈與管材接觸不良而出現(xiàn)漏水；其次，滴灌管套應(yīng)該接在旁通上，如果滴管管壁較厚，需要對(duì)滴灌管套端口進(jìn)行預(yù)熱后連接，對(duì)于管壁較薄的應(yīng)該保證旁通環(huán)扣拉緊，保證旁通敷設(shè)平順；再次，對(duì)于地管漏水的先圍繞地管挖一個(gè)1m見(jiàn)方的深坑，保證管道連接口露出，將地管拆卸下來(lái)，對(duì)損壞部位進(jìn)行更換，在接口處纏上生膠后擰緊就能使用了。
5 做好工程施工完畢后的驗(yàn)收工作
滴灌工程施工完畢后，要做好工程驗(yàn)收工作。驗(yàn)收的內(nèi)容主要包括滴灌設(shè)備、管道復(fù)查和試壓、施工質(zhì)量審查、滴灌系統(tǒng)合理性審查。驗(yàn)收成員主要由投資部門、設(shè)計(jì)單位、施工單位和施工單位等成員組成，他們根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙對(duì)實(shí)際的施工環(huán)節(jié)進(jìn)行核對(duì)和審查，核對(duì)無(wú)誤后將驗(yàn)收結(jié)果制定成文件，驗(yàn)收方簽署文件，存檔保障，以備不時(shí)之需。通過(guò)科學(xué)的驗(yàn)收檢查，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程中存在的質(zhì)量問(wèn)題，最終確保施工質(zhì)量。在驗(yàn)收過(guò)程中，一定要注意堵塞問(wèn)題，保證嚴(yán)格檢查，避免設(shè)備運(yùn)行出現(xiàn)問(wèn)題。首先，首部過(guò)濾器堵塞。滴灌水源一般是井水，過(guò)濾器對(duì)井水中的雜質(zhì)進(jìn)行過(guò)濾一段時(shí)間后會(huì)出現(xiàn)砂石堵塞的現(xiàn)象，解決這個(gè)問(wèn)題可以采用自動(dòng)壓差沖洗或者手動(dòng)機(jī)械反沖洗進(jìn)行處理；其次，管道堵塞。要定期對(duì)管道系統(tǒng)進(jìn)行反復(fù)的沖洗，保持管道的清潔，沖洗頻率和水質(zhì)成反比。對(duì)于干管沖洗，將下級(jí)所有一級(jí)管道關(guān)閉，打開干管排水閥，沖洗半個(gè)小時(shí)左右。對(duì)于支管的沖洗。將10個(gè)左右的支管末端打開，沖洗10分鐘左右，當(dāng)有清水流出關(guān)閉支管。對(duì)于滴灌帶的沖洗。要先檢查入口處的壓力，用量筒隨機(jī)抽查幾個(gè)滴灌頭的流量，打開10個(gè)左右滴灌帶末端，沖洗半分鐘左右，當(dāng)有清水流出后關(guān)閉首端。
參考文獻(xiàn)
[1]董全鋒，王新義，劉先鋒. 永城市小型農(nóng)田水利重點(diǎn)縣項(xiàng)目建設(shè)與管理措施[J]. 河南水利與南水北調(diào). 2015（21）
1.當(dāng)前公辦高校財(cái)務(wù)困境分析
高校債務(wù)的形成有著獨(dú)特的歷史背景，1998年的亞洲金融危機(jī)使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受挫， 高校通過(guò)擴(kuò)招及校園的軟硬件建設(shè)，減輕了社會(huì)的就業(yè)壓力，同時(shí)有效的刺激了內(nèi)需。隨后教育部開展的本科教學(xué)評(píng)估中又對(duì)高校的辦學(xué)條件做出來(lái)明確規(guī)定，這些檢查驗(yàn)收與評(píng)估的指標(biāo)體系，對(duì)高校的硬件和軟件提出了許多嚴(yán)格要求，促使地方高校不得不采取銀行貸款的辦法達(dá)到 規(guī)定的辦學(xué)基本條件，以迎接評(píng)估驗(yàn)收。同時(shí)政府教育經(jīng)費(fèi)投入不足，隨著大眾化進(jìn)程的繼續(xù)推進(jìn)，高等教育毛入學(xué)率逐年增高，各類高校在學(xué)費(fèi)上沒(méi)有明顯上漲，導(dǎo)致生均教育經(jīng)費(fèi)逐年降低。從學(xué)校內(nèi)部的管理來(lái)看，預(yù)算編制缺乏科學(xué)性，內(nèi)部控制薄弱，經(jīng)濟(jì)責(zé)任不明，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。2011年初，全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)工作全面啟動(dòng)，通過(guò)這次審計(jì)摸清各級(jí)次、各年度地方政府性債務(wù)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)及變化情況，重點(diǎn)分析各級(jí)次、各年度地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)的總體風(fēng)險(xiǎn)狀況，并對(duì)債務(wù)規(guī)模比較大的行業(yè)、部門和融資平臺(tái)公司等單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行分析。揭示和反映債務(wù)舉借、管理和債務(wù)資金使用方面存在的主要問(wèn)題，有針對(duì)性地提出加強(qiáng)管理、糾正問(wèn)題的意見(jiàn)和建議。各省都出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)了新增貸款的審查力度，同時(shí)規(guī)定各高校在做年度預(yù)算時(shí)必須從收入中拿出相當(dāng)?shù)馁Y金保障貸款的償還。
2.今后地方公辦高校適度舉債和債務(wù)管理建議
2.1規(guī)范高校債務(wù)的審批程序和部門。要從根本上控制和防范高校財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)盡快出臺(tái)規(guī)范高等學(xué)校銀行貸款行為的規(guī)范性文件，按經(jīng)費(fèi)供給關(guān)系確定高校舉債行為的歸口管理部門；同時(shí)，教育主管部門要加大對(duì)高校貸款管理的宏觀監(jiān)控力度；最重要的是高校必須建立科學(xué)有效的債務(wù)管理機(jī)制，落實(shí)管理責(zé)任。以前缺乏對(duì)高等學(xué)校銀行貸款行為約束，沒(méi)有明確歸口部門和貸款審批程序，使得高等學(xué)校在貸款使用方向、貸款規(guī)模等方面缺乏政策指導(dǎo)與約束，出現(xiàn)了盲目貸款、盲目投資、過(guò)度建設(shè)和重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象，貸款表現(xiàn)為隨意性。2011年清理地方政府債務(wù)后，各省政府針對(duì)高校的新增貸款出臺(tái)了相對(duì)嚴(yán)苛的審批方案，這一舉措規(guī)范了高校貸款的審批渠道，同時(shí)也使高校的融資渠道變窄。
施工階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目形成實(shí)體的階段，這一階段的成本管理對(duì)項(xiàng)目的成本影響重大。此階段的成本管理主要涉及以下幾個(gè)方面。招標(biāo)制度;過(guò)程的簽證管理;施工索賠的管控;結(jié)算管理等。下面分別纏述。
一、完善招標(biāo)制度
招標(biāo)的重要性，不言而喻，針對(duì)止前一些公司招標(biāo)過(guò)程中暴露的問(wèn)題，完善招標(biāo)管理制度、歸口、分級(jí)進(jìn)行招標(biāo)管理，規(guī)范招標(biāo)行為應(yīng)顯得尤為重要了。對(duì)招標(biāo)管理改進(jìn)方案及措施進(jìn)行如下完善。
1、招標(biāo)管理總體要求：意識(shí)、原則、行為。
(1)意識(shí)主要包含：服務(wù)、計(jì)劃、成本、管理。
(2)招標(biāo)原則：三公“公開、公平、公正”、誠(chéng)實(shí)守信。
(3)行為：情商、專業(yè)、控制、學(xué)習(xí)、溝通、策劃。
2、招標(biāo)管理核心追求：
(1)打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)
(2)建立公司招標(biāo)體系
(3)嚴(yán)格按計(jì)劃執(zhí)行
(4)強(qiáng)化管理手段
(5)注重信息化建設(shè)
3、明確招標(biāo)范圍、業(yè)務(wù)明細(xì)
(1)完善招標(biāo)文件
①建立示范文本體系
②明確招標(biāo)文件的前置條件。明確工期、樣品、設(shè)計(jì)圖紙等技術(shù)要求;明確投標(biāo)單位遞送樣品的種類、型號(hào)等。設(shè)計(jì)部將審批完成的實(shí)物設(shè)計(jì)樣品移交給招標(biāo)經(jīng)辦部門。設(shè)計(jì)樣品應(yīng)保證至少有三家同檔次產(chǎn)品滿足工程需要。可以采用合理低價(jià)法和綜合評(píng)分法，但評(píng)分辦法要統(tǒng)一。
(2)完善入圍單位要求及入圍標(biāo)準(zhǔn)
(3)明確發(fā)標(biāo)的工作要求
(4)開標(biāo)
①在招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)公開進(jìn)行。
②開標(biāo)前投標(biāo)單位應(yīng)將投標(biāo)保證金送達(dá)，財(cái)務(wù)部人員鑒別其合法性、真實(shí)性和有效性。
③完成證件和標(biāo)書密封情況核查后，按遞交投標(biāo)文件的逆序公開唱標(biāo)并記錄，投標(biāo)單位委托人對(duì)開標(biāo)過(guò)程和結(jié)果簽字確認(rèn)。
④開標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)樣品的相關(guān)信息進(jìn)行檢查，若有遺漏應(yīng)補(bǔ)齊。
(5)為規(guī)范投標(biāo)，應(yīng)確無(wú)效投標(biāo)的情形①：
(6)為規(guī)范投標(biāo)，應(yīng)明確重新招標(biāo)的情形：
(7)明確評(píng)標(biāo)原則及要求
(8)明確定標(biāo)要求
①評(píng)標(biāo)原則：公開、公平、公正及誠(chéng)實(shí)守信;科學(xué)合理;反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。
②招標(biāo)小組組長(zhǎng)主持評(píng)標(biāo)工作，評(píng)標(biāo)過(guò)程中招標(biāo)小組成員應(yīng)全程參與，確因特殊情況無(wú)法參加須授權(quán)勝任人員參加，報(bào)招標(biāo)小組組長(zhǎng)批準(zhǔn)。禁止未經(jīng)授權(quán)的人員參加評(píng)標(biāo)并簽署意見(jiàn)。招標(biāo)小組成員要獨(dú)立行使職權(quán)、承擔(dān)責(zé)任，禁止私下串通、人為操控及代替打分。
③嚴(yán)禁在開標(biāo)后變更評(píng)標(biāo)辦法。
④開標(biāo)后禁止接受個(gè)別投標(biāo)單位的優(yōu)惠降價(jià)，進(jìn)行單獨(dú)議標(biāo)。
⑤對(duì)設(shè)計(jì)品質(zhì)與效果有要求的招標(biāo)，要加強(qiáng)材料封樣的報(bào)送、確認(rèn)管理，報(bào)送樣品全部達(dá)到技術(shù)要求后方可評(píng)、定標(biāo)。
二、強(qiáng)化簽證管理
作為施工過(guò)程中成本控制的關(guān)鍵一環(huán)，由于簽證辦理的不規(guī)范性、不嚴(yán)肅性，給成本控制帶來(lái)很來(lái)的壓力，甚至有大量虛假簽證產(chǎn)生。規(guī)范簽證管理、強(qiáng)化簽證責(zé)任就顯得非常重要，針對(duì)簽證管理提出改進(jìn)方案與措施如下：
1、明確現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍：項(xiàng)目施工過(guò)程中，凡發(fā)生可能引起合同額變化，且不屬于設(shè)計(jì)變更范圍的事項(xiàng)。特別要注意簽證的重復(fù)計(jì)量問(wèn)題：例如某些現(xiàn)場(chǎng)簽證中，“回填垃圾”經(jīng)核實(shí)，回填的確實(shí)是砂礫料，“回填垃圾”屬于寫法上的失誤，遺漏了一個(gè)關(guān)鍵字“坑”，即“回填垃圾坑”;不僅要核實(shí)工程量，也要能從全局把握工程量計(jì)算是否合理、準(zhǔn)確。又如，按照規(guī)定：施工機(jī)械使用費(fèi)中已包含了人工費(fèi)和燃料動(dòng)力費(fèi)，因此人工費(fèi)和燃料動(dòng)力費(fèi)的申報(bào)就屬于重復(fù)了。
2、明確現(xiàn)場(chǎng)簽證執(zhí)行原則
①項(xiàng)目公司各部門發(fā)放的文件必須通過(guò)工程部轉(zhuǎn)交監(jiān)理單位和施工單位;施工單位上報(bào)的文件必須通過(guò)工程部轉(zhuǎn)交所屬項(xiàng)目公司相關(guān)部門。
②嚴(yán)禁事后補(bǔ)辦。應(yīng)關(guān)注變更簽證的時(shí)效性，避免事隔多日才補(bǔ)辦簽證，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)簽證與實(shí)際不符的情況發(fā)生。此外，應(yīng)加強(qiáng)工程變更的責(zé)任及審批手續(xù)的管理控制，防止簽證隨意性、無(wú)正當(dāng)理由拖延和拒簽現(xiàn)象。
③必須有齊備、有效的原件作為辦理現(xiàn)場(chǎng)簽證的依據(jù)。
④工程合同中應(yīng)約定現(xiàn)場(chǎng)簽證的工作流程及有效簽發(fā)人。
3、明確現(xiàn)場(chǎng)簽證分類
①正常類：可做到事前控制，能做到“先估價(jià)后施工”。
②特急類：不能做到事前控制，同時(shí)又必須立即執(zhí)行，而且延緩實(shí)施會(huì)造成更大損失的現(xiàn)場(chǎng)簽證。特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證由項(xiàng)目公司工程副總經(jīng)理界定。
4、明確現(xiàn)場(chǎng)簽證審批權(quán)限及有效審批人
5、加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更的考核管理
現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更必須執(zhí)行先審批后實(shí)施(特急類現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生24 小時(shí)內(nèi)報(bào)集集團(tuán)成本部備案)，如出現(xiàn)為未審批就實(shí)施的情況，設(shè)立考核標(biāo)準(zhǔn)
6、明確現(xiàn)場(chǎng)簽證辦理要求。特別注意簽證提交資料的完備性。
① 完成合同以外的零星工作時(shí)，按計(jì)日工作單價(jià)計(jì)算，此時(shí)提交現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用的申請(qǐng)應(yīng)包括：工作名稱、內(nèi)容、數(shù)量;投入該工作所有人員的姓名、工種、級(jí)別和耗用工時(shí);投入該工作的材料類別和數(shù)量;投入該工作的施工設(shè)備型號(hào)、臺(tái)數(shù)和耗用臺(tái)時(shí)等。
② 完成其他承包人責(zé)任引起的事件，應(yīng)按合同中的約定計(jì)算。
7、簽證辦理盡可能利用信息化系統(tǒng)完成，以保證簽證事實(shí)真實(shí)、辦理及時(shí)。
三、施工索賠的嚴(yán)格管控
索賠是工程承包中經(jīng)常發(fā)生并隨處可見(jiàn)的正常現(xiàn)象。由于施工現(xiàn)場(chǎng)條件、氣候條件的變化，施工進(jìn)度的變化，以及合同條款、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)文件和施工圖紙的變更、差異、延誤等因素的影響，使得工程承包中不可避免地出現(xiàn)索賠，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目的投資發(fā)生變化。建設(shè)工程施工中的索賠是發(fā)、承包人行使正當(dāng)權(quán)利的行為，承包人可向發(fā)包人索賠，發(fā)包人也可向承包人索賠。作為發(fā)包方，要嚴(yán)格審查承包人的索賠，避免不當(dāng)索賠的成功;也要行使發(fā)包方的索賠權(quán)利。
嚴(yán)格審查承包人的索賠，此不贅述。由于發(fā)包人的索賠在實(shí)際中經(jīng)常被忽視，這里著重纏述。由于承包人不履行或不完全履行約定的義務(wù)，或者由于承包人的行為使發(fā)包人受到損失時(shí)，發(fā)包人可向承包人提出索賠。主要有如下方面。
1、工期延誤索賠。在工程項(xiàng)目的施工過(guò)程中，由于多放面的原因，往往使竣工日期拖后，影響到發(fā)包人對(duì)該工程的利用，給發(fā)包人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，按國(guó)際慣例，發(fā)包人有權(quán)對(duì)承包人進(jìn)行索賠，即由承包人支付誤期損害賠償費(fèi)。發(fā)包人在確定誤期損害賠償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，一般要考慮以下因素：
① 發(fā)包人的盈利損失。
② 由于工程拖延而引起的貸款利息的增加。
③ 工程拖期帶來(lái)的附加監(jiān)理費(fèi)。
④ 由于工程拖期不能使用，繼續(xù)租用原建筑物或租用其他建筑物的租賃費(fèi)用。
2、質(zhì)量不滿足合同要求索賠。當(dāng)承包人的施工質(zhì)量不符合合同的要求，或使用的設(shè)備和材料不符合合同規(guī)定，或在缺陷責(zé)任期未滿以前未完成應(yīng)該負(fù)責(zé)修補(bǔ)的工程時(shí)，發(fā)包人有權(quán)向承包人追究責(zé)任，要求補(bǔ)償所受的經(jīng)濟(jì)損失。
3、承包人不履行保險(xiǎn)費(fèi)用索賠。如果承包人未能按照合同條款指定的項(xiàng)目投保，并保證保險(xiǎn)有效，發(fā)包人可以投保并保證保險(xiǎn)有效，發(fā)包人所支付的必要的保險(xiǎn)費(fèi)可在應(yīng)付給承包人的款項(xiàng)中扣回。
4、對(duì)超額利潤(rùn)的索賠。如果工程量增加很多，使承包人預(yù)期的收入增大，因工程量增加，承包人并不增加任何固定成本，合同價(jià)應(yīng)由雙方討論調(diào)整，收回部分超額利潤(rùn)。
5、發(fā)包人合理終止合同或承包人不正當(dāng)?shù)胤艞壒こ痰乃髻r。如果發(fā)包人合理地終止承包人的承包，或者承包人不合理放棄工程，則發(fā)包人有權(quán)從承包人手中收回由新的承包人完成工程所需要的工程款與原合同未付部分的差額。
6、索賠中常見(jiàn)的幾點(diǎn)要特別注意的事項(xiàng)。
①“不利物質(zhì)條件”屬于發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，指承包人在施工場(chǎng)地遇到的不可預(yù)見(jiàn)的自然物質(zhì)條件、非自然的物質(zhì)障礙和污染物，包括地下和水文條件，但不包括氣候條件。有的承包方往往將氣候條件這類非發(fā)包人的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的造成的損失也列索賠，這是需要特別注意的。
②關(guān)于工程延期中工期的索賠。有的工作因發(fā)包方原因會(huì)延長(zhǎng)施工時(shí)間，但是，此工作可能不在關(guān)鍵線路上，而且此工作工作時(shí)間的延長(zhǎng)可能也不會(huì)改變關(guān)鍵線路。在這種情沖況下，是不能索賠工期的。但有些承包商也會(huì)索賠工期，這一點(diǎn)也是非常值得仔細(xì)對(duì)待的。
四、提高結(jié)算質(zhì)量
結(jié)算作為成本控制的最后一關(guān)，意義不言而喻，針對(duì)成本管理結(jié)算環(huán)節(jié)提出改進(jìn)措施如下：
1、明確結(jié)算適用范圍，適用于工程施工合同、材料采購(gòu)合同、工程咨詢服務(wù)合同、其它工程合同的結(jié)算。
2、明確項(xiàng)目結(jié)算管理要點(diǎn)
①編制項(xiàng)目整體結(jié)算計(jì)劃，編制月度計(jì)劃，并按月將整體結(jié)算的完成情況上報(bào)總部成本部。
②項(xiàng)目結(jié)算不僅僅是成本部的工作，結(jié)算考核要加進(jìn)工程部、設(shè)計(jì)部。
③總部成本部對(duì)超過(guò)100萬(wàn)的工程結(jié)算實(shí)行四級(jí)審核，對(duì)小于100萬(wàn)實(shí)行抽查審核。
④按結(jié)算成果，項(xiàng)目公司進(jìn)行結(jié)算分析，總成本部組織進(jìn)行目標(biāo)成本復(fù)核。
3、明確對(duì)結(jié)算資料的要，對(duì)結(jié)算資料的要求，包括但不限于以下內(nèi)容：
①施工合同及補(bǔ)充合同
②中標(biāo)通知書、中標(biāo)單位的投標(biāo)文件
③招標(biāo)文件、招標(biāo)文件答疑
④現(xiàn)場(chǎng)簽證、設(shè)計(jì)變更
⑤限價(jià)資料
⑥甲供材料、設(shè)備的領(lǐng)用單、確認(rèn)單
⑦招標(biāo)圖紙、施工圖紙、竣工圖紙、圖紙會(huì)審紀(jì)要
⑧其它竣工驗(yàn)收資料及竣工驗(yàn)收合格證明資料
⑨建設(shè)單位確認(rèn)的施工組織方案;
⑩工程質(zhì)量、安全、文明施工和工期獎(jiǎng)罰通知單及其他相關(guān)資料;
4、明確結(jié)算審查的重點(diǎn)
①結(jié)算書編制說(shuō)明是否完整、詳細(xì)。
②編制結(jié)算書的各種原始資料是否正確有效，以及其它辦理結(jié)算手續(xù)的相 關(guān)資料是否完備。
③對(duì)工程要要嚴(yán)格審核，要求一審對(duì)工程量要逐條逐項(xiàng)進(jìn)行審查，二審要抽查并結(jié)合指標(biāo)進(jìn)行復(fù)核。
④對(duì)各項(xiàng)單價(jià)要嚴(yán)格審核，要求一審嚴(yán)格按合同計(jì)價(jià)依據(jù)逐條逐項(xiàng)審查，二審要抽查并結(jié)合指標(biāo)分析、橫向?qū)Ρ冗M(jìn)行復(fù)核。
⑤對(duì)變更、簽證的有效性進(jìn)行嚴(yán)格審核
⑥對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)、交叉扣款項(xiàng)進(jìn)行仔細(xì)審查。
⑦對(duì)施工單位的索賠重點(diǎn)審核索賠是否成立，重點(diǎn)審核施工單位的索賠證據(jù)是否齊全完整，索賠時(shí)效期是否有效，并及時(shí)進(jìn)行反索賠的工作。
五、結(jié)束語(yǔ)
一、目前我國(guó)房地產(chǎn)工程中存在的問(wèn)題
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的管理環(huán)境變化也越來(lái)越大了，可變因素逐漸開始增多，使得項(xiàng)目工程的管理的預(yù)見(jiàn)性和可見(jiàn)性都相對(duì)較差，對(duì)各類工程項(xiàng)目的技術(shù)要求也就變得越來(lái)越高了。房地產(chǎn)行業(yè)基本上屬于勞動(dòng)密集型的企業(yè)，產(chǎn)品的形成主要是依靠勞動(dòng)力的投入為主，人員流動(dòng)性頻繁，而且房地產(chǎn)行業(yè)一般都只雇用項(xiàng)目的管理人員以及少部分的技術(shù)工人，而大多數(shù)的員工都沒(méi)有固定的工作地點(diǎn)和工作單位，這就造成了培訓(xùn)上的困難，作業(yè)的水平也參差不起。并且，一個(gè)房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目還涉及了業(yè)主方、材料供應(yīng)商、分包方等各種方面，而且分包的專業(yè)分工又較為細(xì)細(xì)致，項(xiàng)目的工程管理難度也較大，管理上面也相對(duì)粗放，還需要多方面進(jìn)行配合，才能夠較好地完成整個(gè)工程項(xiàng)目的施工。
對(duì)于開發(fā)商而言，工程的竣工和驗(yàn)收也就意味著可以進(jìn)行“交樓”，工程的驗(yàn)收也是越快辦完越好的。然而，開發(fā)商經(jīng)常都是在工程實(shí)施的過(guò)程中來(lái)對(duì)相關(guān)項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等分環(huán)節(jié)的管理都不是很到位，到了竣工時(shí)再驗(yàn)收工程的資料是否齊全、結(jié)算依據(jù)是否充足，可能會(huì)造成備案的滯后或拖延交付等不良后果。
二、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的意義
工程的項(xiàng)目管理就是在建設(shè)開發(fā)部門在實(shí)際的工程項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行有效的全面管理。整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)都是在房地產(chǎn)的開發(fā)總過(guò)程的一個(gè)重要階段，它集中了對(duì)各項(xiàng)工程操作的基本施工過(guò)程，其中也包括對(duì)項(xiàng)目工程的總管理。對(duì)于工程在整個(gè)建設(shè)中所進(jìn)行的各項(xiàng)作業(yè)以及工作都要要進(jìn)行及時(shí)控制、指揮協(xié)調(diào)、檢查、和計(jì)劃等，并且還要和市場(chǎng)以及社會(huì)等的各個(gè)方面進(jìn)行聯(lián)絡(luò)工作。房地產(chǎn)工程管理的主要工作內(nèi)容包括了工程的竣工驗(yàn)收、配合協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督以及與相關(guān)的施工單位進(jìn)行招標(biāo)和整體工程建設(shè)的總體設(shè)計(jì)等工作。工程項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)容又是非常廣泛的，其事務(wù)又較多，也相對(duì)十分的負(fù)責(zé)，其自身也具備較強(qiáng)的技術(shù)性和專業(yè)性，必須是具有高效能、系統(tǒng)化的管理才能夠使整個(gè)工程的建設(shè)得以保質(zhì)保量的完成。而工程的項(xiàng)目管理也是整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)之一。
房地產(chǎn)的工程管理的意義還主要體現(xiàn)在：一是成本管理的積極意義，因?yàn)榉课莸某杀臼侵苯記Q定業(yè)主購(gòu)買能力的。成本過(guò)高，房屋的售價(jià)也是高的。這樣，大部分的房屋就會(huì)由于售價(jià)太高而囤積起來(lái)，出現(xiàn)賣不出去的現(xiàn)象，開發(fā)商的成本也收不回來(lái)，就導(dǎo)致了兩敗俱傷的慘痛局面；二是進(jìn)度管理的意義，房地產(chǎn)的工程進(jìn)度會(huì)直接影響到整個(gè)工程的成本造價(jià)。進(jìn)度太慢，施工的時(shí)間就會(huì)延長(zhǎng)，工程的綜合成本就會(huì)成倍增加，導(dǎo)致最后的結(jié)果就是房屋的售價(jià)再次提高，還是會(huì)影響到業(yè)主對(duì)房屋購(gòu)買；三是質(zhì)量管理的意義，質(zhì)量應(yīng)該是整個(gè)工程竣工的最后結(jié)果。質(zhì)量不好，業(yè)主就不會(huì)購(gòu)買，房屋的銷售情況也就好不到哪里去。從以上三點(diǎn)就能夠看出來(lái)，要確保業(yè)主對(duì)房屋的購(gòu)買欲望，就必須要認(rèn)真體會(huì)房地產(chǎn)工程管理的重大意義。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的有效措施
（一）開發(fā)企業(yè)要掌握工程管理的控制權(quán)
作為房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，它所擁有的核心資源及能力都主要是針對(duì)房地產(chǎn)所需求的預(yù)測(cè)和營(yíng)銷來(lái)決定的。但是無(wú)論如何，都不能放棄了對(duì)自己所銷售的建筑產(chǎn)品本身的監(jiān)管控制。開發(fā)商必須要對(duì)整個(gè)工程的建設(shè)有著全局的掌控，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的工程總監(jiān)應(yīng)該全面性掌握工程的實(shí)時(shí)情況，制定科學(xué)合理的計(jì)劃，明確建設(shè)目標(biāo)，督促各參建單位保質(zhì)保量地完成各自任務(wù)。首先，就要加強(qiáng)在設(shè)計(jì)初期階段的造價(jià)控制，而且要定好大的原則方針，兼顧公平。在招、投標(biāo)和施工的整個(gè)過(guò)程中都要對(duì)施工單位的事實(shí)情況把握好度，控制好工程的重點(diǎn)， 在嚴(yán)格按照合同執(zhí)行的基礎(chǔ)上進(jìn)行變通， 對(duì)工程建設(shè)實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理， 并建立起宏觀的監(jiān)控思維。最后，還要強(qiáng)化管理公司在工程建設(shè)中的作用，進(jìn)一步完善工程的管理體系。
（二）在策劃階段做深做細(xì)全局控制計(jì)劃
工程在策劃階段的高級(jí)管理人員應(yīng)該參與工程項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，將工程、資金相互配合好，只有這樣才有利于公司對(duì)工程全局的掌握。高級(jí)的工程管理人員應(yīng)在策劃的初級(jí)階段就進(jìn)行深度介入，將工程的建設(shè)與工程營(yíng)銷計(jì)劃和資金計(jì)劃配合好。這樣才可以達(dá)到公司層面上的優(yōu)化，還有利于公司層面對(duì)工程全局的掌握與統(tǒng)籌。而且還要對(duì)工程的全局計(jì)劃進(jìn)行肢解，將全局的控制計(jì)劃形成各單位都可操作的指導(dǎo)性文件。
（三）形成組織記憶，發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)的作用
做一項(xiàng)工程項(xiàng)目，可能會(huì)出現(xiàn)很多錯(cuò)誤，但也會(huì)有許多成功的經(jīng)驗(yàn)，把幾個(gè)人所做過(guò)得某個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)并提升，為組織所共享，就變成了組織記憶。在工程建設(shè)的前期很多相關(guān)工作都是開發(fā)商根據(jù)法律政策來(lái)執(zhí)行，建設(shè)工程的質(zhì)量和工程的進(jìn)度控制都是施工單位經(jīng)驗(yàn)掌握程度的提升。想要做好一項(xiàng)目的工程，豐富的施工經(jīng)驗(yàn)是不可缺少的，任何一個(gè)項(xiàng)目工程都是避免不了會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤的，如果一些人做過(guò)某個(gè)項(xiàng)目，并且有著豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，施工單位就可以利用這一點(diǎn)，將他們的工作經(jīng)驗(yàn)結(jié)合在一起來(lái)提高工程的總體建設(shè)水平，然后將他們的經(jīng)驗(yàn)共享傳遞給其他的管理人員，這樣就可以形成本公司自己的建設(shè)體系了。
隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，中國(guó)的房地場(chǎng)也開始進(jìn)入了一個(gè)全新的階段。正如大家所知的那樣，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是一個(gè)施工周期長(zhǎng)，技術(shù)含量很高的綜合工程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，都必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的工程管理。房地產(chǎn)工程的管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要組成部分， 也是保證項(xiàng)目安全的必要措施，還是按質(zhì)按期完成的有效保障， 只有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的全程進(jìn)行了有效的監(jiān)管，才能夠保證工程完成的質(zhì)量，也能夠更加有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。
焦作市共有三所高等學(xué)府：河南理工大學(xué)、焦作師范高等專科學(xué)校、焦作大學(xué)。在高等教育國(guó)際化發(fā)展的大背景下，三所高校積極開展諸如聘請(qǐng)外籍教師、合作辦學(xué)等一系列外事活動(dòng)，過(guò)程中產(chǎn)生了大量的文件、圖像、禮物等各種外事檔案。三所高校在保證外事檔案的完整性和真實(shí)性方面不斷努力，但目前三所高校的外事檔案管理還存在以下幾個(gè)方面的問(wèn)題。
（一）思想上不重視，責(zé)任分工不明確
思想上的重視程度，決定了工作進(jìn)行執(zhí)行力度。在焦作大學(xué)和焦作師范高等?？茖W(xué)校兩所學(xué)校中，因其外事工作起步晚、對(duì)外合作與交流少，外事活動(dòng)形成的檔案材料少，學(xué)校存在思想上不重視、責(zé)任分工不明確的現(xiàn)象。例如，國(guó)家教育部在高校外事工作的基本原則中規(guī)定：外事檔案必須實(shí)行集中統(tǒng)一管理，確保完整系統(tǒng)、準(zhǔn)確和安全、便于開發(fā)利用[1]。雖然焦作師范高等?？茖W(xué)校也有這樣的規(guī)定，實(shí)際情況卻是綜合科檔案室只是負(fù)責(zé)上級(jí)的文件、批復(fù)、審核等紅頭文件，而對(duì)于學(xué)校與國(guó)外學(xué)校間的具體外事活動(dòng)中形成的各種材料卻允許外事辦公室進(jìn)行收集、歸檔和保存等工作;在焦作大學(xué)則是外事辦公室的檔案管理者身兼外事辦公室成員和學(xué)校檔案室管理者兩職，責(zé)任上沒(méi)有明確的分工。
（二）缺乏專門的管理人員，專業(yè)技能不高
河南理工大學(xué)、焦作師范高等?？茖W(xué)校、焦作大學(xué)三所學(xué)校均沒(méi)有配備專業(yè)的檔案管理人員，三所學(xué)校的外事管理工作人員共有9人，其中，河南理工大學(xué)5人――檔案科4人、國(guó)際交流處1人;焦作大學(xué)1人，同時(shí)兼外事檔案的所有工作和學(xué)校所有檔案的工作;焦作師范高等?？茖W(xué)校3人，綜合檔案室1人，外事辦公室2人。在這9人中，只有河南理工大學(xué)的檔案管理者中的1人是自修的檔案管理專業(yè)人才，其他人員則都是醫(yī)學(xué)、生物、英語(yǔ)等非檔案管理專業(yè)的人才。這些工作人員既不熟悉檔案管理的流程、方法等業(yè)務(wù)，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，缺乏相應(yīng)的專業(yè)技能。他們剛上崗時(shí)，管理工作出現(xiàn)諸多問(wèn)題，例如，如何有效收集、積累材料，采取何種方法歸檔、保存等等，他們需要在工作中學(xué)習(xí)、在學(xué)習(xí)中工作，這就大大降低了工作效率。此外，他們的日常學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域也非檔案學(xué)方面的，平時(shí)的學(xué)習(xí)也只是停留在最基本的層面。因此，這些工作人員既不能被認(rèn)為是精通檔案管理的專業(yè)人才，也不能定義為是專業(yè)的外事管理人才。
（三）管理手段落后，時(shí)效性不高
20世紀(jì)50年代末以來(lái)，隨著計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的出現(xiàn)和逐步的普及，信息對(duì)于社會(huì)的影響與要求與日俱增，因而實(shí)現(xiàn)信息化檔案管理是時(shí)展的必然。辦公自動(dòng)化、無(wú)紙化等新事物的出現(xiàn)，使檔案的生成方式發(fā)生了很大變化，諸如文件的起草、簽發(fā)、催辦、歸檔等運(yùn)作過(guò)程在計(jì)算機(jī)和通信線路中進(jìn)行，這樣檔案的前身必須以機(jī)讀文件為主要形態(tài)，那么檔案也自然以機(jī)讀的形式存在[2]。然而，因?yàn)樗枷肷蠈?duì)外事檔案的不重視和缺乏專業(yè)的檔案管理人才，目前，焦作市高校對(duì)于外事檔案的管理仍處于傳統(tǒng)手工有紙化記錄、整理、歸檔、保存的階段，并沒(méi)有研發(fā)專門的適合本校的檔案數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)。這就會(huì)產(chǎn)生檔案前與檔案后部分材料在形式上不一致的脫節(jié)現(xiàn)象，難以保證材料的原始性。此外，將電子化的材料再轉(zhuǎn)變?yōu)橛屑埖臋n案的工作要求，首先會(huì)增加管理人員的工作量，不管是在歸檔入柜，還是整理、驗(yàn)收時(shí)，都是一個(gè)需要耗時(shí)費(fèi)神的過(guò)程。其次隨著外事檔案的不斷累積，學(xué)校也需要不斷更改檔案管理環(huán)境以及增加人員。
二、影響焦作市高校外事檔案管理工作開展的因素
首先，地理環(huán)境和社會(huì)環(huán)境是影響焦作市高校外事檔案管理現(xiàn)狀的客觀因素。焦作市因地處我國(guó)中部地區(qū)，非省會(huì)城市。無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)指數(shù)、交通便利指數(shù)還是對(duì)外開放程度都沒(méi)有省會(huì)鄭州市的高，更比不上沿海地區(qū)。這樣的環(huán)境難以吸引國(guó)外企業(yè)、高校等來(lái)焦作市進(jìn)行合作與交流，不利于學(xué)校開展外事活動(dòng)。因而產(chǎn)生了焦作市各高校外事相對(duì)比較少、層次比較低、管理者不重視的現(xiàn)狀。
其次，學(xué)校自身是影響焦作高校外事檔案管理現(xiàn)狀的主要因素。現(xiàn)將河南理工大學(xué)、焦作大學(xué)、焦作師范高等?？茖W(xué)校進(jìn)行比較。三所學(xué)校均地處焦作市，但是各學(xué)校的外事檔案管理情況卻是大相徑庭，河南理工大學(xué)采取的歸口管理，學(xué)校檔案科和外事單位有明確的分工;而焦作大學(xué)和焦作師范高等?？苿t學(xué)校的檔案室與外事辦公室的分工不明確。再將河南大學(xué)、河南理工大學(xué)進(jìn)行比較，河南大學(xué)地處開封市，其地理位置和社會(huì)環(huán)境與河南理工大學(xué)相差不多，但是在檔案管理方面，河南大學(xué)的檔案館，在規(guī)模、人員配備、信息技術(shù)等方面都比河南理工大學(xué)的檔案管理成熟和完善。所以，地理環(huán)境和社會(huì)環(huán)境的利弊不是絕對(duì)因素，學(xué)校自身的管理才是最重要的因素。
三、優(yōu)化外事檔案管理工作機(jī)制
（一）轉(zhuǎn)變思想，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)
認(rèn)識(shí)論指出，認(rèn)識(shí)影響實(shí)踐，正確的認(rèn)識(shí)、科學(xué)的理論對(duì)實(shí)踐具有巨大的指導(dǎo)作用，錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)、不科學(xué)的理論則會(huì)把實(shí)踐引向歧途[3]。因此，高校要實(shí)現(xiàn)外事檔案的信息化管理模式、構(gòu)建健全的管理制度，必須轉(zhuǎn)變思想。首先，變不重視、忽視的思想為高度重視、密切關(guān)注的思想，明確責(zé)任意識(shí)。檔案管理工作人員必須認(rèn)識(shí)到高校的外事工作是學(xué)校對(duì)外交往的窗口和國(guó)際交流的樞紐[4]，而高校的外事檔案管理是保證這一“樞紐”暢通與否的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對(duì)學(xué)校的外事工作、對(duì)外知名度、科研和教學(xué)發(fā)展以及學(xué)校對(duì)國(guó)際高等教育形勢(shì)的把握有著重要的影響。其次，變傳統(tǒng)的外事檔案管理思想為先進(jìn)的電子化或信息化外事檔案管理的思想。當(dāng)今，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、電子辦公技術(shù)日趨成熟，其高效、快捷的特點(diǎn)使得網(wǎng)絡(luò)技術(shù)應(yīng)成為高校開展對(duì)外合作與交流活動(dòng)的主要手段。信息化檔案管理模式會(huì)減少工作人員的勞動(dòng)強(qiáng)度，也便于調(diào)檔查看和對(duì)外宣傳。故步自封，只能是被淘汰。因此，高校的外事檔案管理工作人員要堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新。
（二）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，明確責(zé)任分工
在高校的檔案管理工作中，人是管理的主體，工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技能的高低直接決定了檔案管理的成效。我國(guó)古代著名的思想家、政治家墨子（公元前468―公元前376）曾說(shuō)過(guò)：“江河之水，非一源之水也;千鎰之裘，非一狐之白也”（《墨子?親士》），強(qiáng)調(diào)人才的重要性。同樣，高校的外事檔案管理也需要眾多的人才，而且是專業(yè)的人才。因此，要提高地方高校的外事檔案管理水平，必須有專業(yè)的外事檔案管理人才做支撐。但對(duì)于學(xué)校而言，招納新一批專業(yè)人才并非是目前的最佳選擇，因?yàn)槿瞬诺恼屑{勢(shì)必要造成人事的變動(dòng)，且需要一段時(shí)間的等待。已上崗的工作人員雖非檔案管理專業(yè)出身，但是由于長(zhǎng)時(shí)間的接觸，對(duì)檔案管理工作已有經(jīng)驗(yàn)。所以，對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行培訓(xùn)，增加其業(yè)務(wù)素質(zhì)和專業(yè)技能則是最好的解決方法。在人才培訓(xùn)方面，學(xué)校應(yīng)從兩方面著手。一是組織檔案管理人員和外事部門的檔案責(zé)任人定期去省內(nèi)外檔案管理成熟的高校學(xué)習(xí)，或聘請(qǐng)專業(yè)人士來(lái)校培訓(xùn)，并要求他們每學(xué)期上交檔案管理方面的工作總結(jié)。二是運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)工作人員在檔案管理方面的學(xué)術(shù)研究，督促他們不斷學(xué)習(xí)檔案管理理論，了解現(xiàn)代化檔案管理的動(dòng)向。學(xué)校在加強(qiáng)人員培訓(xùn)的同時(shí)，要強(qiáng)調(diào)檔案科（室）和外事部門各自的職責(zé)、明確分工，檔案科（室）要做好統(tǒng)籌工作，制定更為詳細(xì)的管理規(guī)范，及時(shí)督促外事部門積極做好收集、積累、歸檔和上交的工作;外事部門按照檔案科（室）的要求，委派至少一名的外事檔案管理人員負(fù)責(zé)日常所有材料的收集，定期（比如一個(gè)月或其他的周期等）整理已有材料，進(jìn)行歸檔，如期上交檔案。若外事部門逾期或是未交規(guī)定的外事檔案，或上交的材料不合規(guī)范的，檔案科有權(quán)督促或責(zé)令返工修改材料的權(quán)利。學(xué)校對(duì)檔案科（室）和外事部門一年進(jìn)行至少四次（每學(xué)期兩次）突擊考核，對(duì)于多次不合格的工作人員進(jìn)行批評(píng)或給予相應(yīng)的懲罰，比如取消其本年度的評(píng)優(yōu)資格等。
一、房地產(chǎn)開發(fā)前期存在的問(wèn)題分析
前期工作是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段的基礎(chǔ)。它涉及到各種職能部門和專業(yè)領(lǐng)域要求。在實(shí)際操作過(guò)程中，往往全碰到各種困難和矛盾。
(一)技術(shù)資料與實(shí)地出入的矛盾
開發(fā)商通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或者拍賣獲得土地，地塊四至(紅線)與土地面積大小等均由職能部門給定。但由于紅線調(diào)整，或測(cè)繪資料的時(shí)滯，往往導(dǎo)致圖紙與實(shí)地狀況有出入。特別是舊改地塊，其上居民密集度高，地下隱蔽管線眾多，而圖紙上往往不能準(zhǔn)確反映。
(二)效益原則與方案優(yōu)化的矛盾
項(xiàng)目開發(fā)的基本出發(fā)點(diǎn)是追求社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，并以此為基準(zhǔn)取得最佳經(jīng)濟(jì)效果。但是，這往往受到相關(guān)政策和法規(guī)的限制。方案設(shè)計(jì)的基本依據(jù)之一是《選址意見(jiàn)書》，它對(duì)項(xiàng)目基地退界、間距、高度等技術(shù)指標(biāo)給出具體要求，包括容積率、綠化率和采光曰照要求等。從開發(fā)商角度，為了方案成本控制和優(yōu)化，容積率最好做足，但采光、日照等技術(shù)要求往往形成瓶頸限制。
(三)市場(chǎng)變化與開發(fā)進(jìn)度的矛盾
大家知道，市場(chǎng)信息干變?nèi)f化。在不同時(shí)間，由于生活水平和消費(fèi)觀念等因素的影響，導(dǎo)致顧客對(duì)房地產(chǎn)的要求也隨之變化。房地產(chǎn)開發(fā)往往需要一個(gè)周期，一般至2～3年，項(xiàng)目一經(jīng)定位就很難改變。這樣，很容易造成當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)內(nèi)容和現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)需求相違背而脫節(jié)，造成項(xiàng)目租售困難。
(四)不確定因素較多，很難進(jìn)行量化控制前期工作很大程度上量個(gè)平衡協(xié)調(diào)過(guò)程。它受到政策、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和現(xiàn)場(chǎng)條件等諸多因素的影響。
二、房地產(chǎn)開發(fā)前期有效管理的對(duì)策
(一)研究投資環(huán)境。
環(huán)境因素是項(xiàng)目開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有土地條件的一次性、政策環(huán)境的復(fù)雜性等特點(diǎn)，只有對(duì)環(huán)境因素做出正確的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才有可能走向成功。投資環(huán)境主要是指政策環(huán)境和地理環(huán)境。政策環(huán)境研究從宏觀上研究當(dāng)?shù)氐膰?guó)民經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策走向，微觀上研究當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)現(xiàn)狀、分析和展望。誰(shuí)能“嗅”出新動(dòng)向，誰(shuí)就能把握市場(chǎng)的“先機(jī)”?；仡櫱皫啄甑陌l(fā)展歷程，取消福利分房、允許房改房上市、允許“購(gòu)房入戶”、改變土地的市場(chǎng)供給方式由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)變?yōu)楣_招標(biāo)或拍賣、允許商品房按揭貸款，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)稅率的調(diào)整政策、商品房契稅的降低和房地產(chǎn)交易手續(xù)的調(diào)整等政策大調(diào)整都大大地改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境，改變和引導(dǎo)了市場(chǎng)走勢(shì)。地理環(huán)境研究是另一個(gè)不可忽視的重要方面，它不僅包含特有的地理位置、天然的山水組成的固有的生態(tài)環(huán)境等自然環(huán)境，以及業(yè)已形成的外部人文、社會(huì)文化環(huán)境。它看似具有先天性，卻與政策環(huán)境關(guān)聯(lián)并受其后天刺激而產(chǎn)生轉(zhuǎn)化，影響深遠(yuǎn)。比如城市區(qū)劃調(diào)整，可以改變名義上的地理環(huán)境，享受不同的政策環(huán)境；城市基礎(chǔ)設(shè)施諸如輕軌、地鐵、快高速公路建設(shè)的投資與規(guī)劃，可以改變相對(duì)的地理空間；河道的疏浚與開發(fā)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)都可以塑造固有的地理形態(tài)；大學(xué)城、體育場(chǎng)館、大劇院等配套服務(wù)設(shè)施品質(zhì)的改善，則擴(kuò)展了地理的人文內(nèi)涵；商業(yè)中心甚至行政中心的遷移，則可以改變地理的商業(yè)價(jià)值。相反，環(huán)保條件包括塵、氣、聲、光、污染物等都可以制約甚至直接決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗。因此，人們?cè)谡務(wù)撃硡^(qū)塊或板塊的開況時(shí)，熱衷的話題不外乎“現(xiàn)有自然條件”、“現(xiàn)有交通條件”、“未來(lái)交通條件”、“配套條件”、“現(xiàn)有樓盤及未來(lái)開發(fā)熱度”等。不乏看出，人們始終關(guān)心的永遠(yuǎn)離不開環(huán)境因素，而對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，環(huán)境研究是確立本項(xiàng)目是否具有競(jìng)爭(zhēng)上的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
(二)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研
市場(chǎng)因素是首要因素。所以首先是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，研究分析業(yè)已存在的市場(chǎng)情況。市場(chǎng)調(diào)查主要是消費(fèi)者調(diào)查、房產(chǎn)品調(diào)查和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查。其中消費(fèi)者調(diào)查是指購(gòu)房者數(shù)量、物業(yè)面積大小、總價(jià)多少、習(xí)慣愛(ài)好等購(gòu)買力調(diào)查，廣告影響力、價(jià)格敏感度等消費(fèi)影響力調(diào)查；房產(chǎn)品調(diào)查是指供求狀況、市場(chǎng)容量、銷售趨勢(shì)、房產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)等調(diào)查；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查是指項(xiàng)目周邊地塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)定位及操作，潛在消費(fèi)者的市場(chǎng)爭(zhēng)奪壓力等調(diào)查。通過(guò)對(duì)購(gòu)買者或潛在購(gòu)買者的經(jīng)常性調(diào)查，及時(shí)把握需求動(dòng)向，同時(shí)可以不斷更新數(shù)據(jù)庫(kù)資料，為調(diào)整房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開拓新市場(chǎng)提供準(zhǔn)確的第一手資料。市場(chǎng)需求決定一切，市場(chǎng)需求決定開發(fā)項(xiàng)目選擇的取舍。沒(méi)有需求，就沒(méi)有項(xiàng)目。
項(xiàng)目可行性分析是在有需求狀態(tài)下，摸清房產(chǎn)品的具體需求，確定項(xiàng)目規(guī)模檔次。只有確定合理的規(guī)模檔次，才會(huì)產(chǎn)生集聚效應(yīng)，確定項(xiàng)目房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)適應(yīng)力。只有生產(chǎn)出適合市場(chǎng)的房產(chǎn)品，項(xiàng)目才會(huì)成功。然而面對(duì)多變性的銷售市場(chǎng)，這并不是積極適應(yīng)的過(guò)程，僅僅是被動(dòng)性適應(yīng)。
(三)經(jīng)濟(jì)分析
首先必須仔細(xì)計(jì)算土地價(jià)款。其次是對(duì)一些地方規(guī)費(fèi)等前期建設(shè)費(fèi)用以及交付使用前必需發(fā)生的費(fèi)用，要有正確的預(yù)測(cè)，包括勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)、大配套費(fèi)、水電氣綠化等貼費(fèi)、散裝水泥“限袋費(fèi)”、墻改費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、竣工資料保證金、地方教育費(fèi)、環(huán)境影響補(bǔ)償費(fèi)、房屋維修基金、驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)等。另外，還要測(cè)算建設(shè)單位管理費(fèi)、營(yíng)銷策劃費(fèi)等。這些費(fèi)用與建安費(fèi)用一起構(gòu)成工程投資估算。所以在可行性分析時(shí)，必須要有靈敏的信息、靈活的方法，投資估算才會(huì)嚴(yán)密并且具有時(shí)效。
(四)財(cái)務(wù)分析
根據(jù)前述的投資估算擬定項(xiàng)目籌資方案，估測(cè)資金回籠計(jì)劃，確定合理的資金運(yùn)用表。當(dāng)然必須運(yùn)用資金運(yùn)作技巧，考慮部分墊資施工、預(yù)售回籠、滾動(dòng)開發(fā)。根據(jù)資金運(yùn)用表計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用。考慮國(guó)家利率政策調(diào)整的可能性以及資金運(yùn)用的復(fù)雜性等，還必須另列不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。根據(jù)銷售收入按規(guī)定計(jì)取營(yíng)業(yè)稅。
工程投資估算加上項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用和稅金即為項(xiàng)目總投資。銷售總收入與項(xiàng)目總投資的差額即為項(xiàng)目利潤(rùn)。差額越大，項(xiàng)目效益越好。沒(méi)有利潤(rùn)的項(xiàng)目一定為不可行。
三、結(jié)語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作分析必須從維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的嚴(yán)肅性出發(fā)，仔細(xì)收集各項(xiàng)數(shù)據(jù)，認(rèn)真運(yùn)用各項(xiàng)數(shù)據(jù)和方法，得出正確的結(jié)論性意見(jiàn)和項(xiàng)目選擇建議，為決策者確定項(xiàng)目提供可靠依據(jù)，從而避免決策失誤，避免盲目投資，也避免投資決策的“長(zhǎng)官意識(shí)”。
[參考文獻(xiàn)]
