時(shí)間：2023-10-17 10:52:36
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低碳金融的興起與地球變暖及限制溫室氣體排放的國(guó)際環(huán)保公約——《京都議定書》關(guān)聯(lián)緊密?！毒┒甲h定書》規(guī)定，從2008到2012年期間，主要工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的溫室氣體排放量要在1990年的基礎(chǔ)上平均減少5.2%，其中歐盟將6種溫室氣體的排放量削減8%，美國(guó)削減7%，日本削減6%。《京都議定書》，對(duì)各國(guó)溫室氣體的排放作了限制性約束。鑒于各國(guó)的減排成本相差懸殊，通常發(fā)達(dá)國(guó)家比發(fā)展中國(guó)家高出5至20倍，所以《京都議定書》允許有減排責(zé)任的發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)向發(fā)展中國(guó)家購(gòu)買減排指標(biāo)來(lái)完成履責(zé)，這造就了全球碳排放權(quán)交易市場(chǎng)。因此，發(fā)展河北省低碳金融，真正立足經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，需要制定一系列更為靈活、操作性更強(qiáng)的低碳金融發(fā)展方略，為河北省低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供體制和政策保障。
一、提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)碳金融企業(yè)集群發(fā)展
金融的產(chǎn)生與發(fā)展是因?yàn)槠髽I(yè)的需求，因此，低碳金融的發(fā)展取決于低碳企業(yè)的存在。低碳金融是指為減少溫室氣體排放而產(chǎn)生的各種金融制度安排和各種金融交易活動(dòng)。河北省發(fā)展低碳金融的基礎(chǔ)應(yīng)該從低碳企業(yè)集群發(fā)展人手。一個(gè)地區(qū)適合于低碳企業(yè)投資并集群發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，一般由該地區(qū)經(jīng)濟(jì)所特有的某些因素形成。區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以來(lái)自于：投入要素和產(chǎn)品市場(chǎng)的地理位置；投入要素的價(jià)格、質(zhì)量和生產(chǎn)率；政府的政策和干預(yù)程度；基礎(chǔ)設(shè)施狀況；社會(huì)文化差距；法律和商業(yè)法規(guī)等。因此，那些勞動(dòng)力成本低、要素成本低的區(qū)域，運(yùn)輸方便、市場(chǎng)潛力大的地區(qū)，政治風(fēng)險(xiǎn)小、基礎(chǔ)設(shè)施好的地區(qū)，都具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，由此而成為低碳企業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)位。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)理論在一定程度上可以解釋為何低碳金融企業(yè)愿意到此地區(qū)投資發(fā)展而不在彼地區(qū)投資生產(chǎn)。例如，我國(guó)浙江省產(chǎn)業(yè)集群在數(shù)量質(zhì)量上都領(lǐng)先全國(guó)，因而浙江省的競(jìng)爭(zhēng)力和人民的富裕程度也在全國(guó)名列前茅。無(wú)錫、張家界等城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升，很大程度上也取決于實(shí)施了產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略。因此，低碳產(chǎn)業(yè)集群是低碳產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的成功思路，是提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的核心，也是低碳金融發(fā)展的前提。這表明此地區(qū)低碳企業(yè)發(fā)達(dá)，在空間上密集分布，為低碳金融的發(fā)展提供了良好的服務(wù)對(duì)象基礎(chǔ)。河北省促進(jìn)低碳金融與低碳企業(yè)發(fā)展的重要基礎(chǔ)就是大力促進(jìn)低碳金融企業(yè)集群發(fā)展。
國(guó)內(nèi)外研究實(shí)踐證明，產(chǎn)業(yè)集群對(duì)一個(gè)國(guó)家、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)城市競(jìng)爭(zhēng)力的形成和提升都具有重大意義，區(qū)位優(yōu)勢(shì)是促進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展至關(guān)重要的吸引力。河北省應(yīng)大力提升潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)本省低碳產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，從而促進(jìn)低碳金融的相應(yīng)發(fā)展。
二、完善碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制
風(fēng)險(xiǎn)投資作為一種資本組織形態(tài)，最早出現(xiàn)于19世紀(jì)末20世紀(jì)初期。到1946年，哈佛大學(xué)商學(xué)院教授geoger doriot和新西蘭地區(qū)的一些企業(yè)家共同組織了美國(guó)研究與發(fā)展公司(簡(jiǎn)稱ar&d)，它們專門對(duì)一些處于早期階段的非上市公司進(jìn)行股權(quán)投資，從而揭開了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)投資的序幕。風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制是風(fēng)險(xiǎn)投資的投資主體、投資對(duì)象、相關(guān)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)資本撤出渠道、政府的監(jiān)管系統(tǒng)等構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系，在符合低碳產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)規(guī)律的前提下，相互促進(jìn)、相互制衡的高效運(yùn)行過(guò)程。
我國(guó)要在新形勢(shì)下成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，河北省要成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省，必須加快高科技低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)投資作為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下科技成果和低碳產(chǎn)業(yè)化的主要“推動(dòng)器”，對(duì)我國(guó)和河北省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提高都具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此，完善河北省風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制是低碳金融穩(wěn)定發(fā)展的保障。例如，在低碳金融初步發(fā)展階段，其投資主體不應(yīng)是某一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)該以“結(jié)合體”金融機(jī)構(gòu)的方式完成對(duì)低碳企業(yè)的金融服務(wù)，這樣可以減小金融機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)，這類似保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的“共同保險(xiǎn)”模式。
從總體而言，碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資的運(yùn)作機(jī)制是以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，其運(yùn)作過(guò)程始終是在市場(chǎng)篩選和過(guò)濾機(jī)制的作用下進(jìn)行的，市場(chǎng)篩選和過(guò)濾機(jī)制是碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作的重要機(jī)制。因此，完善河北省碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制，首先要加大低碳金融資金來(lái)源渠道，擴(kuò)充資金規(guī)模，增強(qiáng)其實(shí)力；其次要規(guī)范風(fēng)險(xiǎn)投資過(guò)程，建立健全有效的激勵(lì)機(jī)制，培養(yǎng)低碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資專業(yè)人才；最后要完善低碳金融風(fēng)險(xiǎn)投資運(yùn)作環(huán)境，比如，對(duì)低碳產(chǎn)業(yè)投資公司實(shí)施優(yōu)惠稅收政策等。 三、建立有效的碳金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式
隨著全球金融一體化和自由化浪潮的不斷高漲，混業(yè)經(jīng)營(yíng)已成為國(guó)際金融業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)趨向。在世界上大多數(shù)國(guó)
家，包括美國(guó)、歐洲和日本都實(shí)行混業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際大環(huán)境下，中國(guó)金融業(yè)從分業(yè)經(jīng)營(yíng)走向混業(yè)經(jīng)營(yíng)，應(yīng)該成為中國(guó)金融體制改革的最終選擇和歷史的必然選擇。金融業(yè)的混業(yè)經(jīng)營(yíng)是銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)互相滲透、交叉，而不僅僅局限于自身分營(yíng)業(yè)務(wù)的范圍。
河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展可以借鑒歐盟金融改革的成功經(jīng)驗(yàn)，歐盟內(nèi)部大市場(chǎng)在成員國(guó)之間實(shí)行人員、物資、資本和服務(wù)自由流通，歐盟區(qū)域政策有明確的總體目標(biāo)：致力于通過(guò)實(shí)施積極的區(qū)域政策以達(dá)到縮小區(qū)域間差距的目的，使歐盟范圍內(nèi)不同區(qū)域達(dá)到最大程度的聚合，這一切都為解決區(qū)域不平等問(wèn)題和實(shí)現(xiàn)廣大地區(qū)真正的聯(lián)合奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。歐盟的金融合作模式可以歸納為“共同穩(wěn)定、同步發(fā)展的區(qū)域化模式”和“可持續(xù)發(fā)展模式”。那么河北省可以根據(jù)本省省情，先選出一個(gè)區(qū)域進(jìn)行地區(qū)碳金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)，進(jìn)而優(yōu)劣互補(bǔ)，縮小地區(qū)發(fā)展差距，促進(jìn)河北低碳金融混業(yè)發(fā)展。通過(guò)建立本區(qū)域低碳金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)促進(jìn)本區(qū)域低碳企業(yè)發(fā)展之外，更重要的是低碳企業(yè)投融資渠道多元化，低碳金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)資金鏈要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單個(gè)單位的資金流量。因此，建立低碳金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)低碳產(chǎn)業(yè)資金流動(dòng)性的有效途徑。
四、建立有效的政府扶持機(jī)制
在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整變革和振興的過(guò)程當(dāng)中，中國(guó)金融業(yè)既要順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，又需要通過(guò)自身的變革，充分發(fā)揮金融的引導(dǎo)和調(diào)節(jié)作用。在全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，金融服務(wù)要先行，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)展低碳金融業(yè)務(wù)更是我國(guó)金融業(yè)加快發(fā)展的機(jī)遇，這些都離不開政府的支持。金融機(jī)構(gòu)在開展低碳金融服務(wù)過(guò)程中，面臨周期長(zhǎng)、技術(shù)含量高、政策風(fēng)險(xiǎn)大、企業(yè)資信不足等難題，往往無(wú)法得剄相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償，這不可避免的導(dǎo)致金融業(yè)對(duì)于低碳項(xiàng)目融資的不積極。雖然當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)的綠色信貸是服務(wù)低碳經(jīng)濟(jì)的一個(gè)不錯(cuò)的開端，但綠色信貸對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然有限，尤其在低碳金融方面中國(guó)金融界沒有恰如其分承擔(dān)并完成使命，這是一個(gè)需要迫切解決的問(wèn)題。金融界在低碳金融發(fā)展方面的不到位，恰恰反映出國(guó)家的導(dǎo)向是一個(gè)不可或缺的重要方面，與此同時(shí)銀行自身也面臨著很多挑戰(zhàn)。比如如何準(zhǔn)確的去評(píng)估新經(jīng)濟(jì)模式下各種各樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這種適合低碳金融業(yè)務(wù)的新風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系還沒有建立，這就意味著潛在的風(fēng)險(xiǎn)很大。低碳經(jīng)濟(jì)和低碳金融近幾年被各國(guó)關(guān)注，但現(xiàn)實(shí)中成功可借鑒的商業(yè)模式少，對(duì)于各國(guó)金融業(yè)而言低碳金融的發(fā)展是在摸索中前進(jìn)，金融業(yè)對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)不熟悉，風(fēng)險(xiǎn)程度不確定，造成了金融界發(fā)展低碳金融態(tài)度謹(jǐn)慎。因此，政府的導(dǎo)向是極其關(guān)鍵的，政府在財(cái)政與稅收兩大角度應(yīng)給予一定的政策扶持。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)的低碳金融業(yè)務(wù)可以采取稅收的優(yōu)惠，對(duì)于跨國(guó)低碳融資項(xiàng)目，受益國(guó)政府之間按照收益比例相互協(xié)商，按比例共同給予財(cái)政扶持。
五、培養(yǎng)低碳金融企業(yè)自主創(chuàng)新力
美國(guó)哈佛大學(xué)教授約瑟夫·熊彼特從經(jīng)濟(jì)的角度提出了創(chuàng)新的5個(gè)方面：采用一種新產(chǎn)品或一種產(chǎn)品的新特征；采用一種新的生產(chǎn)方法；開辟一個(gè)新市場(chǎng)；掠取或控制原材料或半制成品的一種新的供應(yīng)來(lái)源；實(shí)現(xiàn)任何一種工業(yè)的新的組織。因此“創(chuàng)新”不是一個(gè)技術(shù)概念，而是一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念：它嚴(yán)格區(qū)別于技術(shù)發(fā)明，是把現(xiàn)成的技術(shù)革新引入經(jīng)濟(jì)組織，形成新的經(jīng)濟(jì)能力。
金融業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，其核心在于自主創(chuàng)新力。21世紀(jì)，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱點(diǎn)在中國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心在環(huán)渤海京津冀都市圈。河北位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的腹地，近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。為促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展可持續(xù)性，關(guān)鍵是培育河北自身低碳經(jīng)濟(jì)和低碳金融的創(chuàng)新。因此，政府應(yīng)對(duì)于金融創(chuàng)新加大扶持力度。同時(shí)，全融企業(yè)為了自身的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)積極面對(duì)挑戰(zhàn)，在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系完善的同時(shí)勇于開拓低碳金融新業(yè)務(wù)，比如，借鑒保險(xiǎn)業(yè)的共保、分保方式建立大型低碳項(xiàng)目共融業(yè)務(wù)、分融業(yè)務(wù)等，這樣不但降低了新經(jīng)濟(jì)背景下的潛在風(fēng)險(xiǎn)，還促進(jìn)了自身金融業(yè)務(wù)的拓展，進(jìn)而促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
上述表明河北省低碳金融發(fā)展與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系越來(lái)越緊密，通過(guò)對(duì)河北省低碳金融發(fā)展投資方略研究表明，河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，?yīng)在政府的有力支持下，提升區(qū)位優(yōu)勢(shì)；完善風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)制；建立低碳金融產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟；培養(yǎng)本土低碳金融企業(yè)自主創(chuàng)新力。以上方面有效結(jié)合定會(huì)帶來(lái)河北省低碳金融產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景。
[參考文獻(xiàn)]
當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資，以及基金融資等所占比例較小。在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)新增貸款在我國(guó)商業(yè)銀行新增貸款規(guī)模中的比重將快速上升，會(huì)對(duì)銀行產(chǎn)生很大壓力。另一方面，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)滑落時(shí)，房地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量便會(huì)惡化，導(dǎo)致銀行的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升。因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金可以為房地產(chǎn)業(yè)提供銀行外的一個(gè)融資方式，有助于降低因過(guò)分依賴銀行而帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的界定
所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是指通過(guò)發(fā)行基金受益憑證募集資金，交由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金資本主要投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的企業(yè)或項(xiàng)目，以獲取投資收益和資本增值的一種基金投資組織或基金形態(tài)。
我們認(rèn)為:房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中未上市的企業(yè)直接進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金實(shí)質(zhì)上是由不確定多數(shù)投資者出資設(shè)立房地產(chǎn)基金組織，委托房地產(chǎn)基金管理人管理和運(yùn)用基金資產(chǎn)，委托房地產(chǎn)基金托管人托管基金資產(chǎn)，投資收益按投資者的出資股份共享，投資風(fēng)險(xiǎn)由投資者共擔(dān)。
二、當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的幾點(diǎn)誤區(qū)
在清楚地理解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的內(nèi)涵時(shí)，必須對(duì)當(dāng)前社會(huì)上存在的對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)有所了解和辨別:
一種誤區(qū)認(rèn)為，發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是變相的集資行為。在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，一些行業(yè)部門和地區(qū)片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的社會(huì)籌資功能，而忽視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資功能的規(guī)范化運(yùn)作，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作成功與否關(guān)鍵在于其投資運(yùn)作規(guī)范化和良性循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展。如何正確把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作，要按照市場(chǎng)化原則，正確處理好投資收益性、安全性與流動(dòng)性關(guān)系，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和一整套比較成熟科學(xué)的運(yùn)作機(jī)制，按照市場(chǎng)規(guī)律規(guī)范化發(fā)展，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展成為社會(huì)投資者的有效投資工具。
另一種誤區(qū)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金是一種新的行政審批式的投資工具。發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金作為一種新的商業(yè)性投資主體，必須對(duì)基金的投資者負(fù)責(zé)，遵循市場(chǎng)規(guī)律原則進(jìn)行運(yùn)作。即使是政府作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資者，也必須遵循基金運(yùn)作的規(guī)則，只能通過(guò)基金管理人，通過(guò)法定的治理結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金行為。政府可通過(guò)以間接方式進(jìn)行宏觀調(diào)控，通過(guò)財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)政策和宏觀規(guī)劃引導(dǎo)各類社會(huì)資金的投向，以經(jīng)濟(jì)利益和行業(yè)規(guī)劃引導(dǎo)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的投資行為。因此發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，是一種金融創(chuàng)新，而不是依附于行政審批的投資工具。
三、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的必要性
1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股權(quán)投資和其他融資服務(wù)有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性。
2.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金具有分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特性，不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。
3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金有助于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。同時(shí)，在基金支持下還可以通過(guò)兼并、收購(gòu)等手段加快同行業(yè)企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團(tuán)的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。
四、我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的可行性
1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求很大，現(xiàn)實(shí)發(fā)展很快。黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，在這個(gè)階段，城鎮(zhèn)化、城市化水平提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，潛在的住房需求和居民支付能力提高，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)長(zhǎng)期向好的局面。根據(jù)有關(guān)方面預(yù)測(cè)：2010 年我國(guó)城市化水平將達(dá)到45％左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.3億左右，比2000年凈增1.7 億?？鄢鞘袇^(qū)域范圍擴(kuò)大的因素，按 1.2億新增人口需求住房計(jì)算，人均建筑面積25平方米，要新建住宅30億平方米，考慮每年有1億平方米的折舊更新，還要增加10億平方米的住宅，10年共需新建住宅約61億平方米。
就住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)也將帶來(lái)巨大的潛在需求。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，恩格爾系數(shù)與住宅消費(fèi)支出比重成反向變動(dòng)，一般情況下，恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間，住宅消費(fèi)比重增加 18％左右。目前我國(guó)的恩格爾系數(shù)從1998 年的 44.1％ 已經(jīng)下降到2005年的33.5％，這說(shuō)明居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向教育、住宅等方面。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將大幅度提高居民住宅消費(fèi)的比例，增加住宅消費(fèi)總量。
2.房地產(chǎn)金融體系基本建立。我國(guó)房地產(chǎn)金融目前仍主要以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資等多種形式并存的融資格局已經(jīng)形成，為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的發(fā)展創(chuàng)造了條件，奠定了基礎(chǔ)。
(1)銀行信貸是房地產(chǎn)金融的主渠道。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程及其資金鏈來(lái)看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，銀行信貸貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個(gè)過(guò)程。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各種相關(guān)主體的主要資金提供者。
(2)股權(quán)融資在我國(guó)房地產(chǎn)金融中占一定的比重。目前中國(guó)擁有3萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，2005年證券統(tǒng)計(jì)上公布的房地產(chǎn)業(yè)上市公司有42家，2005年房地產(chǎn)上市公司的總發(fā)行量4000萬(wàn)股，籌資總額33200萬(wàn)元，如果考慮到其他上市企業(yè)通過(guò)證券融資后將資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來(lái)源中的占比會(huì)有所擴(kuò)大。
五、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)劃與構(gòu)想
綜上所述，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金不僅是必要的，而且是可行的，目前推出的條件已初步具備。結(jié)合國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展中的成功經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金建議采取先試點(diǎn)，后推廣，穩(wěn)步推進(jìn)的總體思路。其規(guī)劃構(gòu)想如下:
1.國(guó)家主管部門應(yīng)積極制定房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)展規(guī)劃和年度發(fā)行計(jì)劃，集中審批權(quán)，防止固定資產(chǎn)投資膨脹，通過(guò)制定頒布《房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》，明確投資政策、投資方向、投資目標(biāo)和投資規(guī)定，加強(qiáng)監(jiān)管，防止各地各部門干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的正常運(yùn)作。
2.先選擇在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟、市場(chǎng)環(huán)境較好的城市如北京、上海、深圳等地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)作，發(fā)起數(shù)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，同時(shí)組建相應(yīng)的投資基金管理公司。
3.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模要相對(duì)比證券投資基金大，單個(gè)產(chǎn)業(yè)投資基金的規(guī)模不得低于十億人民幣，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，單個(gè)投資項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)較大，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金參與單個(gè)項(xiàng)目的投資比例盡管較小，按一般規(guī)定最高不得超過(guò)項(xiàng)目投資的15%，同時(shí)也不得超過(guò)基金總額的15%，其投資額一般也需要幾百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)。如果規(guī)模過(guò)小，不符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的組合投資、分散風(fēng)險(xiǎn)的要求，同時(shí)如果上市后，也容易引起市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)炒作。
4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金發(fā)行方式應(yīng)采取公募與私募相結(jié)合，以公募為主的方式。盡管美國(guó)等國(guó)家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金采取私募方式，且規(guī)定人數(shù)不超過(guò)100人，這是由該國(guó)的經(jīng)濟(jì)水平所決定的。由于我國(guó)國(guó)情不同，財(cái)政、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算軟約束，現(xiàn)代企業(yè)制度還未普遍建立起來(lái)，采取向機(jī)構(gòu)投資者私募房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的方式，不利于試點(diǎn)，達(dá)不到建立一種完整的投資基金管理體制的目標(biāo)。
5.在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金初步試點(diǎn)成功后，選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)，引入國(guó)外房地產(chǎn)投資基金或組建中外合作(合資)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，這樣既可以引進(jìn)資金，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又可以將產(chǎn)業(yè)投資基金的金融風(fēng)險(xiǎn)向國(guó)際分散。同時(shí)也可以學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)與實(shí)際操作技術(shù)，為培養(yǎng)我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金管理專業(yè)人才創(chuàng)造條件。
參考文獻(xiàn):
一、投融資特點(diǎn)
（一）融資狀況
1、內(nèi)部融資
公司融資基本依托地方財(cái)政實(shí)力及相關(guān)資源，地方政府多以實(shí)物、股權(quán)、評(píng)估增值的投入為主，現(xiàn)金較少，造成公司所有者權(quán)益規(guī)模較大但整體流動(dòng)性較差，存在先天性的外部融資需求。
2、外部融資
公司對(duì)外融資渠道單一， 多以銀行直接貸款為主。
（二）投資狀況
1、投資區(qū)域性及行業(yè)性明顯
由于開發(fā)區(qū)政府影響力所限，一般投資均在開發(fā)區(qū)內(nèi)，而行業(yè)基本以房產(chǎn)、工程、自來(lái)水及天然氣供給、污水處理等基建、公用行業(yè)為主，投資周期長(zhǎng)、收益率低。
2、投資類型較為單一
公司常慣于以開發(fā)的內(nèi)容劃分成立多家獨(dú)立全資子公司運(yùn)作；而以獲得穩(wěn)定利益為目的財(cái)務(wù)投資和以戰(zhàn)略投資者身份進(jìn)行的股權(quán)投資較少。
二、投融資困境
（一）地方債務(wù)問(wèn)題困擾
在國(guó)家關(guān)注地方政府債務(wù)后，公司對(duì)外貸款、擔(dān)保等隱性債務(wù)也隨之受到嚴(yán)控，很多公司被歸入融資平臺(tái)，貸款受到嚴(yán)格控制，再融資難度極大。
（二）投融資項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足
投融資項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)，公司融資落腳點(diǎn)一般以中長(zhǎng)期項(xiàng)目為主，資金需求量大，金融機(jī)構(gòu)對(duì)于相關(guān)資質(zhì)及文件把關(guān)較嚴(yán)。
（三）公司整體可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力偏弱
受資金方面的限制及政企關(guān)系密切的影響，做不到完全的市場(chǎng)化運(yùn)作，自主性對(duì)外投資項(xiàng)目占投資比例偏低，將導(dǎo)致投資收益大大降低，影響公司的再融資能力。
三、投融資創(chuàng)新思考
作為地方政府發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)左膀右臂的地方開發(fā)公司，既使自身具備良好的融資及再融資條件，又做好投資獲得經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益，為此必須進(jìn)行的投融資方面的創(chuàng)新：
（一）融資方面的創(chuàng)新
1、拓寬融資渠道，夯實(shí)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備
（1）利用銀行間市場(chǎng)直接融資
公司在債券市場(chǎng)融資大有可為，區(qū)安置房、保障房等建設(shè)項(xiàng)目是區(qū)政府職能并可在公司系統(tǒng)落實(shí)，符合政策導(dǎo)向，應(yīng)善加利用，并且債券的發(fā)行不僅將拓寬公司的融資渠道，而且將提升其在資本市場(chǎng)中的知名度及認(rèn)可度，為后期發(fā)行債券以及進(jìn)入票據(jù)市場(chǎng)（中票、短融）起了良好的宣傳示范作用，降低融資成本。
（2）做好專項(xiàng)貸款
專項(xiàng)貸款對(duì)項(xiàng)目有一定要求，運(yùn)作復(fù)雜，但由于其期限長(zhǎng)、利率較低而更易匹配公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，因此做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備工作十分重要。
（3）資產(chǎn)收益證券化
證券化是盤活存量資產(chǎn)、增加流動(dòng)性的手段，使資產(chǎn)未來(lái)收益提前到手，獲得比單純抵押更充裕的資金，更好引導(dǎo)增量，培育更多資源，缺點(diǎn)是融資成本較高，可以作為補(bǔ)充手段使用。
2、加強(qiáng)債權(quán)人及投資者的關(guān)系管理，構(gòu)建隱性資金池
債權(quán)人是比較寬泛的范圍，對(duì)公司而言，債權(quán)人既是現(xiàn)在的融資提供者，又包括債券、票據(jù)等產(chǎn)品發(fā)行后潛在的購(gòu)買者；既有未來(lái)將供應(yīng)資金的機(jī)構(gòu)，也包括提供擔(dān)保的公司；投資者是與公司進(jìn)行項(xiàng)目合作的現(xiàn)有及潛在企業(yè)。關(guān)系是一種隱性的資源，公司如從債權(quán)人及投資者的角度出發(fā)考慮問(wèn)題，改變國(guó)企作風(fēng)，管理好與兩者的關(guān)系將會(huì)獲得額外的無(wú)形資產(chǎn)。
（二）投資方面的創(chuàng)新
公司應(yīng)注重投資項(xiàng)目的培育，做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，有層次性和有階段性的投資。
1、專注區(qū)域投資
公司應(yīng)專注區(qū)域內(nèi)投資，并積極拓展區(qū)域外投資，實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)內(nèi)往外輸血，外往內(nèi)補(bǔ)血的投資目的。區(qū)內(nèi)的投資是根基，公司與區(qū)域發(fā)展緊密結(jié)合，憑借政府背景獲得相關(guān)投資項(xiàng)目，將政府的無(wú)形資源變成實(shí)實(shí)在在的企業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益并重的戰(zhàn)略意圖。
2、注重產(chǎn)業(yè)投資
（1）區(qū)域產(chǎn)業(yè)
每個(gè)開發(fā)區(qū)有自身特有的產(chǎn)業(yè)，公司在這方面的投資戰(zhàn)略，應(yīng)是在投資專業(yè)化方面得到加強(qiáng)和突破，樹立該行業(yè)投資專家的地位，以引進(jìn)其他區(qū)外項(xiàng)目，吸引其他投資者。
（2）金融產(chǎn)業(yè)
第一，參控股擔(dān)保公司。結(jié)合開發(fā)區(qū)引進(jìn)的商貿(mào)服務(wù)企業(yè)，為其提供融資擔(dān)保服務(wù)，或在此基礎(chǔ)上開展直接融資，籌建小額貸款公司。
第二，參股地方銀行。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，公司應(yīng)參股周邊地區(qū)的商業(yè)銀行或城市信用社，乃至入股保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，為開發(fā)區(qū)投資于資金需求規(guī)模大、投資周期相對(duì)較長(zhǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等領(lǐng)域，提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金支持。
第三，參與投資產(chǎn)業(yè)（股權(quán)）基金。此類基金是通過(guò)非公開方式募集機(jī)構(gòu)投資者或個(gè)人的資金，對(duì)非上市企業(yè)進(jìn)行權(quán)益性投資，通過(guò)控制或管理使所投資的公司獲得價(jià)值增值，最終以上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等方式出售持股獲利。
3、拓展項(xiàng)目投資
投資方面除專注區(qū)域開發(fā)、完善服務(wù)功能外，亦應(yīng)注重培育區(qū)域外、有贏利能力及良好現(xiàn)金流的項(xiàng)目。除投資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目外，公司應(yīng)努力在證券、銀行間等各個(gè)市場(chǎng)中成為合格投資者，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)篩選，積極參與中票、債券發(fā)行、股票上市、定向增發(fā)、信托計(jì)劃等業(yè)務(wù)。
四、投融資創(chuàng)新基礎(chǔ)
（一）做大凈資產(chǎn)，提供根本保障
利用開發(fā)區(qū)政府資源，通過(guò)增加注冊(cè)資本、無(wú)償劃撥股權(quán)、注入資產(chǎn)、對(duì)區(qū)內(nèi)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行整合等方式，但須注意整合的資產(chǎn)必須贏利能力好，現(xiàn)金流全覆蓋，如注入的資本有名無(wú)實(shí)，造成先天“發(fā)育”不良，必將導(dǎo)致后天“造血”機(jī)能失調(diào)。
（二）做好凈利潤(rùn)，提供基礎(chǔ)支撐
利潤(rùn)是資本市場(chǎng)的硬性指標(biāo)之一，必須覆蓋財(cái)務(wù)成本。穩(wěn)定且增加的凈利潤(rùn)一方面可以提高企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，資產(chǎn)利潤(rùn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，提升債權(quán)人信心；另一方面有助于國(guó)資考核經(jīng)濟(jì)增量指標(biāo)。此外，對(duì)于利潤(rùn)組成也要注意細(xì)分，可持續(xù)的主業(yè)經(jīng)營(yíng)是公司區(qū)別于政府融資平臺(tái)的本質(zhì)，財(cái)政補(bǔ)貼所占的比例不宜過(guò)高。
（三）做實(shí)現(xiàn)金流，提供發(fā)展動(dòng)力
通過(guò)做強(qiáng)做大主業(yè)，不僅帶來(lái)現(xiàn)金流，還可以發(fā)現(xiàn)更多的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，如衍生投資、商業(yè)融資等，最終構(gòu)建多元化有效運(yùn)作的投融資體系。
地方開發(fā)公司的融資實(shí)質(zhì)上是利用資本市場(chǎng)助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)的過(guò)程，投資則是區(qū)域開發(fā)與股權(quán)投資互相融合的過(guò)程。公司應(yīng)抓住機(jī)遇，在自身的投融資領(lǐng)域積極創(chuàng)新，運(yùn)用多種手段促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
1 概述
當(dāng)今中國(guó)的證券投資學(xué)教材，對(duì)證券投資的研究對(duì)象的闡述較少，國(guó)內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對(duì)證券投資學(xué)的研究對(duì)象進(jìn)行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過(guò)不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對(duì)證券投資理論發(fā)展和實(shí)踐都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個(gè)投資主體為在未來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益而進(jìn)行的實(shí)物資產(chǎn)購(gòu)建活動(dòng)。如國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人出資建造機(jī)場(chǎng)、碼頭、工業(yè)廠房和購(gòu)置生產(chǎn)所用的機(jī)械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個(gè)人用其積累起來(lái)的貨幣購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來(lái)的貨幣購(gòu)買股票、公司債券、公債等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。證券投資屬于非實(shí)物投資，投資者付出資金，購(gòu)入的是有價(jià)證券，而不是機(jī)器、設(shè)備、黃金珠寶等實(shí)物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機(jī)收益。
證券投資是一種特殊的投資活動(dòng)，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險(xiǎn)性、期限性和變現(xiàn)性等特點(diǎn)。
3 證券投資與投機(jī)
投機(jī)起源于古代，早期的投機(jī)以賺取地區(qū)差價(jià)為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機(jī)者賺取買賣差價(jià)創(chuàng)造了條件。進(jìn)入商品社會(huì)后，投機(jī)范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機(jī)的含義就是把握時(shí)機(jī)賺取利潤(rùn)。在證券投資學(xué)中，投機(jī)的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場(chǎng)的價(jià)格漲落中獲利。而這種價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的獲利時(shí)機(jī)同樣賦予所有的社會(huì)公眾，并未偏向某種特定的人，但事實(shí)上只有少數(shù)人把握住了這種機(jī)會(huì)。少數(shù)投機(jī)者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場(chǎng)的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，賺取高額利潤(rùn)就是投機(jī)者根本的信條。而對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，他們往往偏重于通過(guò)資金、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤(rùn)的投資行為。
證券投資與投機(jī)的區(qū)別主要表現(xiàn)為對(duì)預(yù)測(cè)收益的估計(jì)不同。普通投資者進(jìn)行證券投資時(shí)，較為重視基礎(chǔ)價(jià)值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機(jī)者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價(jià)格漲落而帶來(lái)的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機(jī)者只關(guān)注證券價(jià)格漲落帶來(lái)的利潤(rùn)，而對(duì)股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不同。投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。普通投資者對(duì)投資的安全性較為關(guān)注，主要購(gòu)買那些股息和紅利乃至價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較??；投機(jī)者主要購(gòu)買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。投機(jī)者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機(jī)并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機(jī)完全區(qū)分開來(lái)是很困難的。投資是不成功的投機(jī)，投機(jī)是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對(duì)象
證券投資學(xué)的研究對(duì)象是證券市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進(jìn)行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場(chǎng)運(yùn)作；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國(guó)家如何對(duì)證券投資活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點(diǎn)：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分。股市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，因此，資本、利潤(rùn)、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問(wèn)題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一項(xiàng)重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個(gè)重要內(nèi)容是證券市場(chǎng)運(yùn)行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場(chǎng)利率及其變化對(duì)證券市場(chǎng)價(jià)格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進(jìn)行投資決定購(gòu)買哪個(gè)企業(yè)的股票或債券，總要進(jìn)行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會(huì)計(jì)學(xué)知識(shí)。證券投資學(xué)研究問(wèn)題時(shí)，除了進(jìn)行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場(chǎng)分析、價(jià)值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計(jì)、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行。因此，掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對(duì)證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟(jì)理論問(wèn)題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來(lái)看，它屬于應(yīng)用性較強(qiáng)的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對(duì)經(jīng)濟(jì)事實(shí)、現(xiàn)象及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場(chǎng)上買賣證券；如何分析各種證券投資價(jià)值；如何對(duì)發(fā)行公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場(chǎng)的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資組合等等，這些都是操作性很強(qiáng)的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進(jìn)行金融投資必須以各種有價(jià)證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運(yùn)動(dòng)規(guī)律是建立在金融活動(dòng)基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)就是一種虛擬資本的運(yùn)動(dòng)，其運(yùn)動(dòng)有著自己一定的獨(dú)立性。社會(huì)上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會(huì)實(shí)際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的生產(chǎn)能力和價(jià)格。由于金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)是以現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)為根據(jù)的，由此也就決定了實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動(dòng)當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來(lái)看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過(guò)程中所形成的委托關(guān)系、購(gòu)銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運(yùn)行離不開研究現(xiàn)實(shí)社會(huì)形態(tài)中的種種社會(huì)關(guān)系。
5 證券投資研究的內(nèi)容和方法
5.1 證券投資的研究?jī)?nèi)容
證券投資的研究?jī)?nèi)容是由其研究對(duì)象所決定的，它包括：
5.1.1 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過(guò)程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險(xiǎn)、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。
5.1.2 證券投資的要素。證券投資活動(dòng)離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實(shí)施要素。它們?cè)谧C券投資過(guò)程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對(duì)于準(zhǔn)確、全面、深入地說(shuō)明和理解證券投資運(yùn)動(dòng)過(guò)程有著十分重要的作用。
5.1.3 從事證券投資活動(dòng)的空間。證券投資活動(dòng)是在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的，而證券市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場(chǎng)的不同部分具有不同的活動(dòng)內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場(chǎng)的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)理，才能進(jìn)入這一市場(chǎng)并有效地從事證券投資活動(dòng)。
5.1.4 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進(jìn)行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴(yán)密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。
5.1.5 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)行為。因此安全、高效地進(jìn)行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。
5.1.6 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量?jī)?nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對(duì)象，把握市場(chǎng)趨勢(shì)。
5.1.7 證券投資的操作方法。證券投資的操作方法是指實(shí)際買賣證券時(shí)，在進(jìn)行投資分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場(chǎng)狀況和投資者自身情況、投資目的等選擇的具體操作模式、策略與手法。它與證券投資分析有著相當(dāng)密切的關(guān)系，它是在投資分析的基礎(chǔ)上確定的，是對(duì)投資分析結(jié)果具體操作的反映。投資者個(gè)人的投資目的、條件乃至修養(yǎng)與氣質(zhì)也會(huì)在某種程度上決定其操作方法。
5.1.8 證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益。風(fēng)險(xiǎn)與收益總是伴隨著整個(gè)證券投資過(guò)程。實(shí)際上，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)最小化和收益最大化，正是證券投資者追求的目標(biāo)。因此，研究證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益，自然成為證券投資學(xué)的核心問(wèn)題之一。什么是證券投資風(fēng)險(xiǎn)和收益？它們的構(gòu)成情況如何？怎樣對(duì)證券投資中的風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行度量？如何實(shí)現(xiàn)收益最大化與風(fēng)險(xiǎn)最小化？如何優(yōu)化基于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)目的的投資組合等等，證券投資學(xué)均需做出相應(yīng)的回答。
5.2 證券投資學(xué)的研究方法
證券投資是一門理論和應(yīng)用并重的學(xué)科，要實(shí)現(xiàn)其研究目的并使這門學(xué)科不斷發(fā)展，就必須堅(jiān)持以下方法和要求：
5.2.1 規(guī)范與實(shí)證分析并重，定性與定量分析結(jié)合的研究方法。證券投資學(xué)要解決繁雜的理論命題并得出科學(xué)的結(jié)論，不僅要大量地運(yùn)用邏輯思維，進(jìn)行各種理論抽象和規(guī)范分析，還必須高度地關(guān)注證券投資的實(shí)踐，進(jìn)行廣泛的實(shí)證分析。證券投資中涉及大量的技術(shù)問(wèn)題，分析、決策過(guò)程中不僅要考慮可能的制約因素，還必須盡可能弄清這些因素對(duì)證券投資的影響程度，而這些因素本身所具有的量化狀態(tài)又可能決定證券投資收益與風(fēng)險(xiǎn)程度的差別。因此，證券投資學(xué)的各種結(jié)論的得出，都必須建立在定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用的基礎(chǔ)之上。
5.2.2 強(qiáng)調(diào)結(jié)論、觀點(diǎn)的特定性及適用背景，而不刻意追求其普遍適用性或惟一性。證券投資實(shí)踐中的情況十分復(fù)雜，變數(shù)很多，市場(chǎng)走勢(shì)往往還要受到投機(jī)及其他某些人為因素的影響。因此，證券投資學(xué)中所給出的結(jié)論與觀點(diǎn)也只能針對(duì)大多數(shù)情況或某些情況，有一定的適用范圍。
5.2.3 強(qiáng)調(diào)動(dòng)態(tài)的全方位分析。證券投資學(xué)作為一門指導(dǎo)證券投資實(shí)踐的學(xué)科，不僅要求完善其理論體系，更重要的是要告訴人們?nèi)绾胃鶕?jù)現(xiàn)象的現(xiàn)狀和動(dòng)態(tài)，判斷事物發(fā)展的趨勢(shì)，提高投資的成功率。
6 結(jié)論
不管是證券投資或者投機(jī)，都非常有必要搞清楚其研究對(duì)象，通過(guò)對(duì)證券市場(chǎng)投資理論的研究和實(shí)踐的分析，筆者總結(jié)出證券投資學(xué)的研究對(duì)象，它是一門研究證券市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律以及遵循其規(guī)律進(jìn)行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。而如何正確地選擇證券投資工具，規(guī)范地參與證券市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)地進(jìn)行證券投資決策分析，成功地使用證券投資策略與技巧等等，對(duì)證券投資者具有十分重要的意義。
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工程投資控制是項(xiàng)目建設(shè)單位與工程建筑上共同關(guān)注的重要問(wèn)題。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，在建項(xiàng)目無(wú)論是在施工周期還是工程規(guī)模上都較之前有和很大變化，由此帶動(dòng)了工程建設(shè)資金的投入。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)模式已經(jīng)不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，是處于向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段。經(jīng)濟(jì)模式的轉(zhuǎn)變必然會(huì)帶來(lái)資金管理控制上的變化，但是就我國(guó)工程投資管理方面而言，失控現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重的，直接影響了工程建設(shè)的資金鏈完善。
一、項(xiàng)目決策階段
工程項(xiàng)目的決策階段是一個(gè)項(xiàng)目的開端，決策階段制定的計(jì)劃對(duì)工程的影響往往是最大的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這一階段的控制對(duì)整個(gè)工程資金投入的影響占到了70%，因此項(xiàng)目決策過(guò)程要嚴(yán)謹(jǐn)，通過(guò)項(xiàng)目投資方、項(xiàng)目建設(shè)方、項(xiàng)目施工方三者之間的相互配合來(lái)進(jìn)行。
決策階段上主要是對(duì)工程建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行合理性分析，這一階段的分析要根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行，一些項(xiàng)目建設(shè)方為了能讓工程在審核時(shí)能夠順利通過(guò)，通常采取將投資金額減小的方法來(lái)完成。投資預(yù)估金額偏小說(shuō)明在預(yù)估時(shí)并沒有對(duì)工程進(jìn)行完全分析，可能存在項(xiàng)目遺漏的狀況。這樣一來(lái)，在工程建設(shè)過(guò)程中很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的狀況，造成工程施工周期上的影響。
項(xiàng)目決策階段對(duì)資金的控制程度主要依據(jù)對(duì)工程項(xiàng)目的數(shù)據(jù)分析方面。像是在地質(zhì)勘探上，造價(jià)部門容易出現(xiàn)對(duì)現(xiàn)實(shí)狀況估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀的局面，但在實(shí)際工程開挖時(shí)若是遇到土層塌陷之類的問(wèn)題，一是影響工程進(jìn)度，二是造成資金上的投入，在總資金的管理上造成影響。
對(duì)工程施工過(guò)程中需要用到的材料價(jià)格分析的有效性也是影響工程項(xiàng)目建設(shè)的重要因素。在計(jì)劃過(guò)程中，造價(jià)部門應(yīng)該派遣專人對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行材料價(jià)格分析，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)進(jìn)行可控性預(yù)估。在這一階段，應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：
（一）加強(qiáng)地質(zhì)勘探工作
工程建設(shè)必然會(huì)需要對(duì)土地進(jìn)行開挖，地基的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)的質(zhì)量。對(duì)地質(zhì)情況的準(zhǔn)確預(yù)估能夠保障決策階段這方面的資金分析。因此應(yīng)該對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)進(jìn)行土質(zhì)以及土層分布狀況的詳細(xì)了解，保障最終造價(jià)的準(zhǔn)確性。
（二）對(duì)市場(chǎng)價(jià)格充分調(diào)研
工程材料的價(jià)格會(huì)受到材料原料價(jià)格、供貨商競(jìng)爭(zhēng)力度以及市場(chǎng)宏觀調(diào)控的影響。工程建設(shè)項(xiàng)目若是大型的，那么在建設(shè)周期上往往會(huì)花費(fèi)幾年的時(shí)間，在這幾年當(dāng)中，材料的價(jià)格有所波動(dòng)實(shí)屬正常，但是在工程建設(shè)初期的規(guī)劃上是將項(xiàng)目預(yù)算完成并上報(bào)了的，因此在預(yù)算的時(shí)候就應(yīng)聯(lián)系近幾年材料價(jià)格的波動(dòng)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)狀況來(lái)對(duì)未來(lái)幾年材料價(jià)格進(jìn)行預(yù)估。
（三）政策法規(guī)應(yīng)充分了解
政府的宏觀調(diào)控會(huì)對(duì)稅率等方面做出調(diào)整，項(xiàng)目建設(shè)部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)政策方面的研究，在預(yù)估報(bào)價(jià)上根據(jù)政策進(jìn)行稅率的調(diào)整，并且在合同上標(biāo)明稅率需要根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策的調(diào)整而改變。稅率變動(dòng)的范圍雖說(shuō)不大，但是對(duì)于大型工程而言，稅率的微小上漲也會(huì)引起整個(gè)工程投入資金的明顯改變，尤其是在工程進(jìn)項(xiàng)取稅方面。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
在這一階段，設(shè)計(jì)師們應(yīng)該將工程的每個(gè)小項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的標(biāo)明。像石油化工項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段不僅要考慮項(xiàng)目建設(shè)成本，還要兼顧到后期運(yùn)營(yíng)成本，例如，備品備件的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，可以減少大型化工企業(yè)的備品備件的采購(gòu)品種和數(shù)量，減少庫(kù)存，降低運(yùn)行成本。另外，化工行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，設(shè)計(jì)階段應(yīng)具有前瞻性，對(duì)環(huán)保保護(hù)，消防隱患治理應(yīng)加大投資，適當(dāng)?shù)奶岣邩?biāo)準(zhǔn)，降低在工程后期進(jìn)行返工處理的風(fēng)險(xiǎn)，提高綜合社會(huì)效益?？梢姡?xiàng)目設(shè)計(jì)階段的有效程度直接關(guān)系著工程施工的合理性，建設(shè)方應(yīng)該在以下方面進(jìn)行完善。
（一）優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
在方案初步完成之后，應(yīng)該聯(lián)系工程的設(shè)計(jì)方、施工方、投資方以及監(jiān)管方共同對(duì)方案進(jìn)行優(yōu)化，從方案的合理性、經(jīng)濟(jì)性、安全性以及功能性這四個(gè)方面進(jìn)行分析，重新得到一個(gè)更合理的方案，保障其經(jīng)濟(jì)和理性。
（二）投資金額實(shí)行限額制度
工程的投資金額是由項(xiàng)目投資方來(lái)投入的，在保障工程使用功能的前提下，投資金額自然是越少越好。限額設(shè)計(jì)并不是說(shuō)一味的將重點(diǎn)放在項(xiàng)目的資金節(jié)約上，而是要在滿足工程設(shè)計(jì)條件的情況下，對(duì)多余工程進(jìn)行適當(dāng)刪減。同時(shí)，要加強(qiáng)度工程建設(shè)的內(nèi)部控制，通過(guò)合理的利用資源將投入控制到最小。
（三）施工參與計(jì)劃
工程的施工也應(yīng)該是項(xiàng)目計(jì)劃的主體。在工程的實(shí)際操作過(guò)程中，出現(xiàn)突發(fā)性事件或是額外投資的情況并不少見。例如像是石油化工工程這類型的大型工程而言，在項(xiàng)目計(jì)劃制定的時(shí)候由于沒有相關(guān)方面的過(guò)多經(jīng)驗(yàn)，因此容易出現(xiàn)遺漏狀況，導(dǎo)致后期工程資金不足，影響施工進(jìn)度與計(jì)劃。讓施工方參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一來(lái)能夠及時(shí)指出項(xiàng)目設(shè)計(jì)上的不合理之處，避免在建設(shè)過(guò)程中若是發(fā)現(xiàn)不合理的地方還需要逐級(jí)上報(bào)才能夠更改設(shè)計(jì)，延誤工程進(jìn)度；二來(lái)施工方的參與可以在設(shè)計(jì)時(shí)就提出一些設(shè)計(jì)師們沒有想到的輔助項(xiàng)目，在投資金額上表現(xiàn)出來(lái)，避免這類項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中在提出后被歸為“增加投資”。
三、結(jié)語(yǔ)
項(xiàng)目投資控制的有效性直接關(guān)系著項(xiàng)目建設(shè)單位的利益，合理的控制是要通過(guò)規(guī)則制定的完善程度以及在細(xì)節(jié)上的合理規(guī)劃來(lái)完成的。投資控制本身就是一項(xiàng)系統(tǒng)性較強(qiáng)的工程，應(yīng)該在不斷地實(shí)踐中進(jìn)行完善，工程造價(jià)人員要充分抓住市場(chǎng)規(guī)律，在專業(yè)素質(zhì)提高的基礎(chǔ)上將工程投資設(shè)定在可控范圍之內(nèi)，保障工程效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]段曉晨，張小平.我國(guó)鐵路工程投資控制存在的問(wèn)題及成因分析[J].工業(yè)建筑，2010（10）.
1 概述
當(dāng)今中國(guó)的證券投資學(xué)教材，對(duì)證券投資的研究對(duì)象的闡述較少，國(guó)內(nèi)比較知名作者吳曉裘，趙錫軍、李向科等在其主編的證券投資學(xué)中都沒有對(duì)證券投資學(xué)的研究對(duì)象進(jìn)行界定和闡述，而一門科學(xué)的研究對(duì)象、內(nèi)容和方法，需要在學(xué)習(xí)中完善，在完善中學(xué)習(xí)，通過(guò)不斷地總結(jié)和修正，逐步完善這一學(xué)科，這一研究對(duì)證券投資理論發(fā)展和實(shí)踐都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
2 證券投資概述
投資包括直接投資和間接投資兩大方面，直接投資是指各個(gè)投資主體為在未來(lái)獲得經(jīng)濟(jì)效益或社會(huì)效益而進(jìn)行的實(shí)物資產(chǎn)購(gòu)建活動(dòng)。如國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人出資建造機(jī)場(chǎng)、碼頭、工業(yè)廠房和購(gòu)置生產(chǎn)所用的機(jī)械設(shè)備等。間接投資是指企業(yè)或個(gè)人用其積累起來(lái)的貨幣購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。一切出于謀取預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益為目的而墊付資金或?qū)嵨锏男袨槎伎梢钥醋魇峭顿Y。
證券投資是指間接投資，即投資主體用其積累起來(lái)的貨幣購(gòu)買股票、公司債券、公債等有價(jià)證券，借以獲得收益的經(jīng)濟(jì)行為。證券投資屬于非實(shí)物投資，投資者付出資金，購(gòu)入的是有價(jià)證券，而不是機(jī)器、設(shè)備、黃金珠寶等實(shí)物。證券投資的收益一般包括股息、紅利收益、資本收益、債息收益和投機(jī)收益。
證券投資是一種特殊的投資活動(dòng)，與一般意義上的投資相比，具有高收益性、高風(fēng)險(xiǎn)性、期限性和變現(xiàn)性等特點(diǎn)。
3 證券投資與投機(jī)
投機(jī)起源于古代，早期的投機(jī)以賺取地區(qū)差價(jià)為主要方式，不同區(qū)域?qū)Σ煌N類產(chǎn)品生產(chǎn)與需求的差別性，為投機(jī)者賺取買賣差價(jià)創(chuàng)造了條件。進(jìn)入商品社會(huì)后，投機(jī)范圍日趨廣泛，它已伸展到生產(chǎn)、流通、金融等眾多領(lǐng)域。
投機(jī)的含義就是把握時(shí)機(jī)賺取利潤(rùn)。在證券投資學(xué)中，投機(jī)的基本含義則是：在信息不充分的條件下做出投資決策，試圖在證券市場(chǎng)的價(jià)格漲落中獲利。而這種價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的獲利時(shí)機(jī)同樣賦予所有的社會(huì)公眾，并未偏向某種特定的人，但事實(shí)上只有少數(shù)人把握住了這種機(jī)會(huì)。少數(shù)投機(jī)者之所以能夠成功，不只是他們熟悉市場(chǎng)的習(xí)性，具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)確的預(yù)見力和判斷力，更主要的是具有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的勇氣。承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，賺取高額利潤(rùn)就是投機(jī)者根本的信條。而對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，并不愿意承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，他們往往偏重于通過(guò)資金、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的投入以圖賺取正常利潤(rùn)的投資行為。
證券投資與投機(jī)的區(qū)別主要表現(xiàn)為對(duì)預(yù)測(cè)收益的估計(jì)不同。普通投資者進(jìn)行證券投資時(shí)，較為重視基礎(chǔ)價(jià)值分析，以此作為投資決策的依據(jù)；證券投機(jī)者不排斥這些方法，但更重視技術(shù)、圖像和心理分析。普通投資者除關(guān)心證券價(jià)格漲落而帶來(lái)的收益外，還關(guān)注股息、紅利等日常收益；而證券投機(jī)者只關(guān)注證券價(jià)格漲落帶來(lái)的利潤(rùn)，而對(duì)股息、紅利等日常收益不屑一顧。其次是所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度不同。投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。普通投資者對(duì)投資的安全性較為關(guān)注，主要購(gòu)買那些股息和紅利乃至價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的證券，因而所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小；投機(jī)者主要購(gòu)買那些收益高而且極不穩(wěn)定的證券，因而其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。投機(jī)者既可能獲得巨大的收益，也可能遭受巨大的損失。
證券投資與投機(jī)并沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是在程度上有差別。因此要把投資與投機(jī)完全區(qū)分開來(lái)是很困難的。投資是不成功的投機(jī)，投機(jī)是成功的投資。
4 證券投資學(xué)研究的對(duì)象
證券投資學(xué)的研究對(duì)象是證券市場(chǎng)運(yùn)行的規(guī)律以及遵循其規(guī)律進(jìn)行科學(xué)的管理和決策的綜合性方法論科學(xué)。具體地講，就是證券投資者如何正確地選擇證券投資工具；如何規(guī)范地參與證券市場(chǎng)運(yùn)作；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資決策分析；如何成功地使用證券投資策略與技巧；國(guó)家如何對(duì)證券投資活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范管理等等。從學(xué)科性質(zhì)上講，證券投資學(xué)具有下列特點(diǎn)：
第一，證券投資是一門綜合性方法論科學(xué)。證券投資的綜合科學(xué)性質(zhì)主要反映在它以眾多學(xué)科為基礎(chǔ)和它涉及范圍的廣泛性。證券投資作為金融資產(chǎn)投資，它是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要組成部分。股市是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，因此，資本、利潤(rùn)、利息等慨念是證券投資學(xué)研究問(wèn)題所經(jīng)常使用的基本范疇。證券市場(chǎng)是金融市場(chǎng)的一項(xiàng)重要組成部分。證券投資學(xué)研究的一個(gè)重要內(nèi)容是證券市場(chǎng)運(yùn)行，證券投資者的投資操作，所以必然涉及到貨幣供應(yīng)、市場(chǎng)利率及其變化對(duì)證券市場(chǎng)價(jià)格以及證券投資者收益的影響。證券投資者進(jìn)行投資決定購(gòu)買哪個(gè)企業(yè)的股票或
[1] [2] [3]
債券，總要進(jìn)行調(diào)查了解，掌握其經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)狀況，從而做出分析、判斷。作這些基礎(chǔ)分析必須掌握一定的會(huì)計(jì)學(xué)知識(shí)。證券投資學(xué)研究問(wèn)題時(shí)，除了進(jìn)行一些定性分析外，還需要大量地定量分析，證券投資、市場(chǎng)分析、價(jià)值分析、技術(shù)分析、組合分析等內(nèi)容都應(yīng)采用統(tǒng)計(jì)、數(shù)學(xué)模型進(jìn)行。因此，掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、數(shù)學(xué)等方法對(duì)證券投資是非常重要的。因此，證券投資學(xué)是一門綜合性方法論科學(xué)。
第二，證券投資是一門應(yīng)用性科學(xué)。證券投資學(xué)雖然也研究一些經(jīng)濟(jì)理論問(wèn)題，但從學(xué)科內(nèi)容的主要組成部分來(lái)看，它屬于應(yīng)用性較強(qiáng)的一門科學(xué)。證券投資學(xué)側(cè)重于對(duì)經(jīng)濟(jì)事實(shí)、現(xiàn)象及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析和歸納，它所研究的主要內(nèi)容是證券投資者所需要掌握的具體方法和技巧，即如何選擇證券投資工具；如何在證券市場(chǎng)上買賣證券；如何分析各種證券投資價(jià)值；如何對(duì)發(fā)行公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析；如何使用各種技術(shù)方法分析證券市場(chǎng)的發(fā)展變化；如何科學(xué)地進(jìn)行證券投資組合等等，這些都是操作性很強(qiáng)的具體方法和基本技能。從這些內(nèi)容可以看出，證券投資學(xué)是一門培養(yǎng)應(yīng)用型專門人才的科學(xué)。
第三，證券投資是一門以特殊方式研究經(jīng)濟(jì)關(guān)系的科學(xué)。證券投資屬于金融投資范疇，進(jìn)行金融投資必須以各種有價(jià)證券的存在和流通為條件，因而證券投資學(xué)所研究的運(yùn)動(dòng)規(guī)律是建立在金融活動(dòng)基礎(chǔ)之上的。金融資產(chǎn)是虛擬資產(chǎn)，金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)就是一種虛擬資本的運(yùn)動(dòng)，其運(yùn)動(dòng)有著自己一定的獨(dú)立性。社會(huì)上金融資產(chǎn)量的大小取決于證券發(fā)行量的大小和證券行市，而社會(huì)實(shí)際資產(chǎn)數(shù)量的大小取決于社會(huì)物質(zhì)財(cái)富的生產(chǎn)能力和價(jià)格。由于金融資產(chǎn)的運(yùn)動(dòng)是以現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)為根據(jù)的，由此也就決定了實(shí)際生產(chǎn)過(guò)程中所反映的一些生產(chǎn)關(guān)系也必然反映在證券投資活動(dòng)當(dāng)中。即使從證券投資小范圍來(lái)看，證券發(fā)行所產(chǎn)生的債權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系、所有權(quán)關(guān)系、利益分配關(guān)系，證券交易過(guò)程中所形成的委托關(guān)系、購(gòu)銷關(guān)系、信用關(guān)系等等也都包含著較為復(fù)雜的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。因此證券投資學(xué)研究證券投資的運(yùn)行離不開研究現(xiàn)實(shí)社會(huì)形態(tài)中的種種社會(huì)關(guān)系。
證券投資研究的內(nèi)容和方法
. 證券投資的研究?jī)?nèi)容
證券投資的研究?jī)?nèi)容是由其研究對(duì)象所決定的，它包括：
.. 證券投資的基本概念和范疇。證券投資過(guò)程中涉及許多重要的概念和范疇，如證券（股票、債券等）、證券投資、證券投資風(fēng)險(xiǎn)、證券投資收益等。明確這些概念和范疇，是研究證券投資的前提。
.. 證券投資的要素。證券投資活動(dòng)離不開一定的條件或行為要素，證券投資者、證券投資工具、證券投資中介等是證券投資的實(shí)施要素。它們?cè)谧C券投資過(guò)程中分別起著不同但又不可或缺的作用。研究這些要素，對(duì)于準(zhǔn)確、全面、深入地說(shuō)明和理解證券投資運(yùn)動(dòng)過(guò)程有著十分重要的作用。
.. 從事證券投資活動(dòng)的空間。證券投資活動(dòng)是在證券市場(chǎng)上進(jìn)行的，而證券市場(chǎng)本身是一個(gè)相當(dāng)龐雜的體系，它由許多分支組成，證券市場(chǎng)的不同部分具有不同的活動(dòng)內(nèi)容，并分別滿足不同的證券投資需要。只有充分了解證券市場(chǎng)的組成框架、基本結(jié)構(gòu)和運(yùn)行機(jī)理，才能進(jìn)入這一市場(chǎng)并有效地從事證券投資活動(dòng)。
.. 證券投資的規(guī)則和程序。證券投資是按照一定的規(guī)則包括法規(guī)進(jìn)行的。作為一種交易行為，它有特定的程序和步聚，制度規(guī)定是相當(dāng)嚴(yán)密的。了解這些規(guī)則和程序，是從事證券投資的重要前提。
.. 證券投資的原則和內(nèi)在要求。證券投資是一種高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的經(jīng)濟(jì)行為。因此安全、高效地進(jìn)行證券投資，必須把握一些重要的原則和客觀內(nèi)在要求。按證券投資的客觀要求行事，有助于避免證券投資中的盲目性，理性地入市操作，從而增加投資成功的可能性。
.. 證券投資的分析方法。這是證券投資學(xué)最重要的內(nèi)容之一。證券投資分析方法大致上可分為基本分析與技術(shù)分析兩大類，而這兩類分析方法又分別包含了大量?jī)?nèi)容，只有努力掌握這些分析方法，投資者才有可能為正確地選擇投資對(duì)象，把握市場(chǎng)趨勢(shì)。
近年來(lái)隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬(wàn)家增至2008年年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則
從2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過(guò)少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問(wèn)題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競(jìng)買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買申請(qǐng)書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過(guò)收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語(yǔ)
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
近年來(lái)隨著國(guó)家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問(wèn)題的分析，從資金這一關(guān)鍵性戰(zhàn)略資源的運(yùn)用和取得方式入手，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過(guò)程中的價(jià)值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問(wèn)題進(jìn)行探討，提出適應(yīng)現(xiàn)行市場(chǎng)體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運(yùn)作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬(wàn)家增至2008年年末8.75萬(wàn)家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級(jí)、四級(jí)和暫定資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)企業(yè)所占比例甚微。在此過(guò)程中，全國(guó)范圍內(nèi)形成了大量以項(xiàng)目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來(lái)源主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國(guó)內(nèi)貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來(lái)源33785億元(在其他資金來(lái)源中，定金及預(yù)付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場(chǎng)游戲規(guī)則從2003年以來(lái)，國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部、央行、住建部等相繼出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進(jìn)一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風(fēng)險(xiǎn)性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時(shí)調(diào)整價(jià)格策略，尋求新的融資渠道勢(shì)在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問(wèn)題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一
眾所周知，我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進(jìn)行貸款，來(lái)源渠道單一，貸款周期相對(duì)較短，難以適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、項(xiàng)目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國(guó)家的宏觀調(diào)控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對(duì)解決的問(wèn)題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對(duì)投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系
目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對(duì)于股權(quán)融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項(xiàng)目執(zhí)行方面并不是十分重視，過(guò)于看中后期的房產(chǎn)營(yíng)銷和資金回籠方面，也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)相關(guān)的投融資機(jī)構(gòu)和擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)模過(guò)小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項(xiàng)目階段性來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴(yán)格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個(gè)階段的資金需求，分階段性的進(jìn)行資金融資也是企業(yè)應(yīng)該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學(xué)性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過(guò)程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍(lán)圖，下面的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一個(gè)大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進(jìn)行相關(guān)融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過(guò)程中最為重要的一個(gè)要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算人員只是對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)比較了解，而對(duì)房地產(chǎn)方面的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)為零，這樣制定出的整體財(cái)務(wù)預(yù)算很容易與實(shí)際建設(shè)過(guò)程中的資金需要形成大的出入。資金預(yù)算過(guò)多，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)增加融資的成本；資金預(yù)算過(guò)少，會(huì)很大程度的影響工程建設(shè)的進(jìn)度，臨時(shí)融資的時(shí)效和成本也都是不可預(yù)估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運(yùn)作問(wèn)題的復(fù)雜性，研究涉及投融資體系、體制機(jī)制、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作等多個(gè)方面，既與理論分析密切相關(guān)，更與研究者的實(shí)踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認(rèn)為要想解決當(dāng)前困擾房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金瓶頸問(wèn)題的關(guān)鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點(diǎn)改變過(guò)分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來(lái)3-5年資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權(quán)融資)，靠直接融資帶動(dòng)或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個(gè)合伙制。企業(yè)可以通過(guò)尋找實(shí)力相當(dāng)或者比資金實(shí)力稍強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補(bǔ)自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個(gè)行之有效的方法，雙方進(jìn)行合同約定，避免以后利益問(wèn)題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國(guó)土房管局就推出三項(xiàng)服務(wù)舉措。一是鼓勵(lì)以聯(lián)合方式參與土地競(jìng)買。全面實(shí)行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機(jī)構(gòu)等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競(jìng)買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項(xiàng)目。允許土地競(jìng)買人在競(jìng)得土地后，按照競(jìng)買申請(qǐng)書約定內(nèi)容，在地塊所在轄區(qū)注冊(cè)出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當(dāng)延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限。根據(jù)土地成交價(jià)總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時(shí)限可延長(zhǎng)至6至12個(gè)月。這些舉措都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)在自己的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過(guò)簽訂長(zhǎng)期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款申請(qǐng)抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)回購(gòu)融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出手給具有資金實(shí)力的機(jī)構(gòu)，再以同等價(jià)格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過(guò)出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購(gòu)的方式進(jìn)行長(zhǎng)期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對(duì)于我國(guó)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，資本市場(chǎng)體系才是未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過(guò)實(shí)施信托計(jì)劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。對(duì)于資金嚴(yán)重匱乏的企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對(duì)較高，但是在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會(huì)恢復(fù)房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡(jiǎn)單的國(guó)內(nèi)上市之外，還可以通過(guò)收購(gòu)國(guó)內(nèi)已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模投資。另外，還可以通過(guò)收購(gòu)海外的上市公司進(jìn)行融資，國(guó)外的收購(gòu)相對(duì)于國(guó)內(nèi)手續(xù)審批及資金成本方面都相對(duì)具有優(yōu)勢(shì)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結(jié)束語(yǔ)
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢(shì)在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致國(guó)家的宏觀調(diào)控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過(guò)自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅(jiān)強(qiáng)后盾，融資是一個(gè)大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質(zhì)建設(shè)，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問(wèn)題。關(guān)注國(guó)家隨時(shí)變化的宏觀政策，然后再結(jié)合當(dāng)?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢(shì)，順應(yīng)時(shí)代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，一定會(huì)一馬當(dāng)先，立于不敗之地。
參考文獻(xiàn):
自2006年末，國(guó)家從計(jì)劃、規(guī)劃、土地、建設(shè)等諸多環(huán)節(jié)上實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策，在很大程度上加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)深陷資金困境?；乜顗毫χ饾u加大、貨幣從緊政策文件推行更加劇了外界對(duì)房地產(chǎn)公司資金鏈條的無(wú)比擔(dān)憂。為了應(yīng)對(duì)前所未有的投融資困局，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的瘋狂轉(zhuǎn)為觀望，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)開始了對(duì)多元化投融資渠道的探求之路，而房地產(chǎn)投融資也已成為業(yè)內(nèi)外最受關(guān)注議題之一。
一、房地產(chǎn)業(yè)資金的主要來(lái)源
據(jù)我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度和相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示。目前我國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源的主要渠道為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金及其他資金。
國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金又稱為國(guó)家和地方財(cái)政撥款，隨著我國(guó)投融資體制的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐步建立起以銀行信貸為中心的多樣化融資渠道，政府也改變了以往計(jì)劃體制下向國(guó)有企業(yè)增加財(cái)政投入作為企業(yè)資本金的做法，而主要以建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住宅的方式，加大在住宅市場(chǎng)上的投入；國(guó)內(nèi)貸款指的是面向開發(fā)商的貸款。土地儲(chǔ)備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款的直接表現(xiàn)，其包括主要用于補(bǔ)充企業(yè)為完成計(jì)劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)所需的流動(dòng)資金貸款、主要用于向具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供生產(chǎn)性資金的開發(fā)項(xiàng)目貸款，以及房地產(chǎn)抵押貸款等；債券主要指企業(yè)債權(quán)，自2000年后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券已不再發(fā)行，原有少量債券也已兌付。
外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中參與至開發(fā)、中介和銷售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)，主要是境外房地產(chǎn)投資基金、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、大量個(gè)人資金，以直接購(gòu)買土地、房產(chǎn)、參殷房地產(chǎn)公司、進(jìn)行項(xiàng)目合作等方式。向房地產(chǎn)行業(yè)集中投資，對(duì)外資的利用有直接與間接之分，直接利用外資主要指通過(guò)獨(dú)資、合資或合作經(jīng)營(yíng)的股權(quán)投資，間接利用外資主要指包含外國(guó)政府貸款、國(guó)際金融組織貸款、外國(guó)商業(yè)銀行貸款等多種貸款；自籌資金主要指自有資金，其分為企業(yè)內(nèi)部資金、其他企業(yè)資金、職工和民間資金以及發(fā)行股票，企業(yè)內(nèi)部資金指含有公積金、未分配利潤(rùn)等在內(nèi)的企業(yè)暫時(shí)未利用或未充分利用的資金，其他企業(yè)資金指企業(yè)間聯(lián)營(yíng)、人股、債券及各種商業(yè)信用，職工和民間資金指本企業(yè)職工和城鄉(xiāng)居民手中暫時(shí)或較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)現(xiàn)值的資金；其他資金則主要由定金和預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款等構(gòu)成，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)向保險(xiǎn)公司、證券公司、信托公司、財(cái)務(wù)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)融通資金。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投融資環(huán)境特征
金融緊縮政策明顯削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴，并客觀上帶動(dòng)了信托、地產(chǎn)基金等多種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生與發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)自身的升級(jí)和分化又無(wú)形中使房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)發(fā)生新的變化。一系列復(fù)雜因素的綜合影響。為當(dāng)前房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)帶來(lái)如下環(huán)境：
1，投融資格局較為單一
房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)自銀行信貸、自籌基金、定金、預(yù)收款以及其他資金。在以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局中，由于受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長(zhǎng)幅度直線下滑，自籌資金、定金及預(yù)收款增幅相應(yīng)加快，但因預(yù)收款中大部分是銀行向購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金中多數(shù)仍來(lái)自銀行系統(tǒng)，即投融資格局較為單一，投融資渠道上對(duì)商業(yè)銀行過(guò)分依賴。這就是說(shuō)，銀行信貸被收緊后，缺乏相應(yīng)的投融資渠道進(jìn)行有效的資金補(bǔ)充，即房地產(chǎn)市場(chǎng)資金并不匱乏，真正缺乏的是資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。
2，投融資渠道日益多元化
其他資金來(lái)源在房地產(chǎn)開發(fā)資金總量中所占份額不大，但其作用及其對(duì)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)的影響卻非同一般。近年來(lái)，資金信托計(jì)劃一躍成為最為活躍的地產(chǎn)投融資工具，其融資額在整個(gè)房地產(chǎn)投融資總量中甚微，但其自身的創(chuàng)造性、靈活性、適應(yīng)能力等為疲弱的房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)灌注了新的活力和希望。據(jù)銀監(jiān)會(huì)于2004年公布的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，對(duì)符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，相關(guān)規(guī)定促使資金信托計(jì)劃逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。同時(shí)，爭(zhēng)相國(guó)內(nèi)上市融資、紛紛尋求海外上市融資，從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃角度看。此類做法有助于改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接投融資難度較大的困境。
3，投融資市場(chǎng)體系不甚健全
目前，監(jiān)管當(dāng)局在重點(diǎn)做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作時(shí)，忽略了另外一個(gè)重要問(wèn)題，即構(gòu)建一套適合中國(guó)國(guó)情、符合房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)體系的不完善，直接或間接導(dǎo)致金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過(guò)多、政策引導(dǎo)不利等多個(gè)問(wèn)題。而市場(chǎng)中資金供求失衡的嚴(yán)重現(xiàn)象。將造成房地產(chǎn)投融資成本升高，多數(shù)企業(yè)也會(huì)因資金鏈斷裂而被迫出讓項(xiàng)目，甚至有些企業(yè)冒險(xiǎn)借助地下金融或盲目資金“尋租”。在房地產(chǎn)投融資渠道多元化發(fā)展形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)所提供的產(chǎn)品仍難以滿足市場(chǎng)需求，這又進(jìn)～步反映出投融資市場(chǎng)體系存在著缺陷。
三、房地產(chǎn)業(yè)投融資市場(chǎng)的發(fā)展之路
據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)資本金于1996年時(shí)要求在20％以上，但2003年統(tǒng)計(jì)局反饋的數(shù)據(jù)是“開發(fā)企業(yè)的自籌資金”僅為18％左右，至2007年時(shí)要求在35％以上，但此時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為25％左右，這說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)未能達(dá)到其投融資要求的。尋求新的投融資方式是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的必須途徑。
1，推進(jìn)資產(chǎn)證券化
資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場(chǎng)的前提條件，高額的房地產(chǎn)資產(chǎn)一經(jīng)證券化則實(shí)現(xiàn)了分割交易，使資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)。加之住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)較小、資產(chǎn)質(zhì)量較高，證券化的住房抵押貸款日益成為流通市場(chǎng)的主流品種。在房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過(guò)程中，抵押債券者、政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者及中介機(jī)構(gòu)等各方均參與其中。
2，創(chuàng)新金融產(chǎn)品
房地產(chǎn)市場(chǎng)中不斷變化的投融資需求推動(dòng)著金融創(chuàng)新，而層出不窮的金融產(chǎn)品也將推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的日漸發(fā)展。未來(lái)房地產(chǎn)投融資市場(chǎng)中的金融創(chuàng)新要考慮兩點(diǎn)，一則如何滿足企業(yè)逐漸多樣化的頭融資需求，二則如何幫助企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)。新的金融產(chǎn)品將客觀上降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本、提高企業(yè)投融資市場(chǎng)效率，并進(jìn)一步完善投融資市場(chǎng)體系。
3，使用委托貸款業(yè)務(wù)
在樓市成交不景氣、貨幣政策收緊的背景下。委托貸款業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)企業(yè)中日益興盛起來(lái)。有專業(yè)人士認(rèn)為，委托貸款廣泛應(yīng)用于現(xiàn)金池與第三方委托貸款中，主要集中于一家大型企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部資金借貸的現(xiàn)金池業(yè)務(wù)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)可能性較小，但運(yùn)用于第三方委托貸款的委托貸款業(yè)務(wù)則面臨較大借貸風(fēng)險(xiǎn)。但如某些房地產(chǎn)業(yè)分析師所言，為得到貸款而承受高利率，這屬房地產(chǎn)企業(yè)得不到銀行貸款而做出的無(wú)奈之舉，同時(shí)在當(dāng)前貨幣政策從緊、各家銀行對(duì)開發(fā)貸款審批尤為嚴(yán)格的情形下，上市后的房地產(chǎn)企業(yè)更加需要使用上相對(duì)靈活的委托貸款。
4，發(fā)行公司債
銀行貸款、委托貸款是房地產(chǎn)企業(yè)普遍運(yùn)用的融資方式，與之相比，實(shí)力較為雄厚的上市房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取發(fā)行公司債這一新的投融資手段。短期來(lái)看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，且要涉及推演、公司信用評(píng)級(jí)等問(wèn)題，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司債周期長(zhǎng)、利率鎖定的特性使之在通脹持續(xù)時(shí)仍保持成本低、使用靈活性強(qiáng)的有點(diǎn)。對(duì)于資金需求強(qiáng)烈的房地產(chǎn)上市企業(yè)而言，在面臨股權(quán)融資有阻力的局面時(shí)，發(fā)行公司債便是一個(gè)很好的實(shí)現(xiàn)投融資的選擇。
一、地方投融資平臺(tái)公司快速發(fā)展背景及基本類型
（一）快速發(fā)展背景
1.需求驅(qū)動(dòng)及政策推動(dòng)
2008年爆發(fā)了全球金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)開始下滑，我國(guó)亦不能幸免，加上我國(guó)很大程度上是靠出口拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的，一下就必須把“戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)―擴(kuò)大內(nèi)需，以此來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中央政府在2009年3月，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，落實(shí)中央政府4萬(wàn)億元投資計(jì)劃的配套資金，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持了有條件的地方政府組建投融資平臺(tái)。
2.政府官員考核機(jī)制與財(cái)政體制的制約
在每個(gè)五年計(jì)劃中，計(jì)劃目標(biāo)和基準(zhǔn)又層層落實(shí)到地方政府的的地區(qū)發(fā)展目標(biāo)上。而且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)被廣泛視為衡量地方領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)的最重要指標(biāo)之一，同時(shí)，自分稅制改革以后，中央和地方呈現(xiàn)出財(cái)權(quán)上移事權(quán)下移趨勢(shì)，出現(xiàn)了讓地方政府的地方財(cái)力不足問(wèn)題，加上《預(yù)算法》又禁止地方政府實(shí)行赤字融資、市場(chǎng)借貸以及發(fā)行市政債券籌集資金。
（二）地方政府組建的投融資平臺(tái)公司類型及基本負(fù)債情況
到目前為止，基本分為三大類：
第一類公司專門投資完全沒有經(jīng)營(yíng)性收入的建設(shè)項(xiàng)目，即非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
第二類公司投資的項(xiàng)目有部分的經(jīng)營(yíng)性收入，不能完全自負(fù)盈虧，除了項(xiàng)目資本金需要財(cái)政投入以外，還需要財(cái)政在盈虧上給予差額補(bǔ)貼，也就是準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。
第三類公司投資的項(xiàng)目都有經(jīng)營(yíng)性收入，即經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目只有資本金來(lái)自財(cái)政投入。據(jù)央行2009年第四季度披露的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)有大約8000家政府投融資平臺(tái)公司，管理的總資產(chǎn)8萬(wàn)億元，地方政府的負(fù)債已達(dá)5萬(wàn)億元，當(dāng)年地方財(cái)政收入為3.26萬(wàn)億元，負(fù)債比重為153%。
二、政策變化
在我國(guó)自從2008年開始，投融資平臺(tái)公司的快速發(fā)展過(guò)程中，在肯定成就的同時(shí)，其債臺(tái)高壘，引起國(guó)家高層的重視，于是，政策開始發(fā)生變化，陸續(xù)的出臺(tái)了一些文件，2010年6月10日，也就讓醞釀已久的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2010]19號(hào)）文件出臺(tái)，可以說(shuō)是一劑猛藥。19號(hào)文件主要是針對(duì)融資平臺(tái)公司舉債融資規(guī)模迅速膨脹，運(yùn)作不夠規(guī)范等問(wèn)題出臺(tái)的。在該文件中，對(duì)平臺(tái)公司的債務(wù)清理要求以及平臺(tái)公司今后貸款應(yīng)符合的條件都作出了限定。
平臺(tái)公司債務(wù)經(jīng)清理核實(shí)后按以下三原則分類：(1)融資平臺(tái)公司因承擔(dān)公益性項(xiàng)目建設(shè)舉借、主要依靠財(cái)政性資金償還的債務(wù)；(2)融資平臺(tái)公司因承擔(dān)公益性項(xiàng)目建設(shè)舉借、項(xiàng)目本身有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收入并主要靠自身收益償還的債務(wù)；(3)融資平臺(tái)公司因承擔(dān)非公益性項(xiàng)目建設(shè)舉借的債務(wù)并且，對(duì)承擔(dān)不同項(xiàng)目的平臺(tái)公司做了相應(yīng)要求，那些只承擔(dān)公益性項(xiàng)目的融資公司，就不能承擔(dān)融資任務(wù)，即使融資的公司仍負(fù)責(zé)建設(shè)，進(jìn)行債務(wù)落實(shí)后也不再具融資功能。
對(duì)那些承擔(dān)有穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性收入的公益性項(xiàng)目融資任務(wù)并主要依靠自身收益償還債務(wù)的融資平臺(tái)公司，以及承擔(dān)非公益性項(xiàng)目融資任務(wù)的融資平臺(tái)公司，要按照有關(guān)規(guī)定，充實(shí)公司資本金，完善治理結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)作。不斷提高投融資公司的自身造血能力。
三、未來(lái)發(fā)展方向
（一）加強(qiáng)管理、理順關(guān)系
1.中央政府
在中央層面上，提高財(cái)政資金使用效益，嚴(yán)格把握投資和政策導(dǎo)向，確保重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)支出。更要積極推進(jìn)財(cái)稅體制改革，建立健全中央和地方財(cái)力與事權(quán)相匹配的財(cái)政體制，規(guī)范財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度，抓緊建立縣級(jí)政府基本財(cái)力保障機(jī)制。同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行法律法規(guī)和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，加大對(duì)重點(diǎn)財(cái)政收支領(lǐng)域的監(jiān)管力度，規(guī)范預(yù)算編制與執(zhí)行，防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
2.地方政府
在地方政府層面上，首先要定好位，以服務(wù)型政府為目標(biāo)，與投融資公司形成一種長(zhǎng)期服務(wù)合同關(guān)系。不要過(guò)多的干預(yù)其活動(dòng)，做到有所為有所不為。而且要建立地方政府債務(wù)規(guī)模管理和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，將地方政府債務(wù)收支納入預(yù)算管理，逐步形成與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)、管理規(guī)范、運(yùn)行高效的地方政府舉債融資機(jī)制。
（二）多層次融資渠道，向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)
我國(guó)地方投融資平臺(tái)公司，一般都是在是沿襲以往的通過(guò)土地等各類資產(chǎn)注入來(lái)擴(kuò)張平臺(tái)規(guī)模的“內(nèi)生式”發(fā)展模式，貸款只要是銀行等金融機(jī)構(gòu)，融資模式相對(duì)比較單一，目前只有部分省市投融資公司采取了企業(yè)債券，上市等籌資模式。根據(jù)19號(hào)文件的要求及未來(lái)發(fā)展方向，其必須走多層次的融資道路，要加大一下資金的作用，向市場(chǎng)化方向邁進(jìn)。
1.適時(shí)退出非經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，引進(jìn)民間融資，讓利于民
可以說(shuō)我國(guó)地方政府，相對(duì)于私人而言，掌握了更好的資源，如果政府過(guò)多的涉入非經(jīng)營(yíng)向項(xiàng)目，不僅會(huì)擠出私人投資，而且不可避免的出現(xiàn)與民爭(zhēng)利的困境，適當(dāng)退出非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，讓利于民。采取切實(shí)可行的改革措施和政策調(diào)整，把民間資本引導(dǎo)到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)中來(lái)，銀行也能夠降低房貸的的風(fēng)險(xiǎn)。因此，可以把融資功能從部分地方融資平臺(tái)中剝離出來(lái)，逐步走市場(chǎng)化的道路?？梢苑e極發(fā)展PPP、BOT等項(xiàng)目融資。以創(chuàng)新和改革的精神，為民間資本的進(jìn)入創(chuàng)造良好的環(huán)境，推動(dòng)地方政府融資平臺(tái)脫胎換骨。也不會(huì)出現(xiàn)所謂的“國(guó)進(jìn)民退”現(xiàn)象。
2.發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金
目前，我國(guó)主要包括創(chuàng)業(yè)投資基金、企業(yè)重組投資基金、基礎(chǔ)設(shè)施投資基金等三類。產(chǎn)業(yè)基金要為國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策所重點(diǎn)支持，同時(shí)明確產(chǎn)權(quán)且已建立規(guī)范的法人責(zé)任制，有近期內(nèi)發(fā)行股票并上市的前景。從投資原則、投資標(biāo)準(zhǔn)、投資流程、盈利模式和投資結(jié)構(gòu)等方面建立完善的投資規(guī)則。這樣就會(huì)提高公司的效率，更大的發(fā)揮其作用，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。在國(guó)外很多國(guó)家已經(jīng)采取這種融資方式，并且取得了較好的效果。所以，把產(chǎn)業(yè)投資基金引入投融資公司不失是一新的融資途徑。
中圖分類號(hào)：F230 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）011-000-02
地方融資平臺(tái)的迅速發(fā)展擴(kuò)張得益于中國(guó)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的4萬(wàn)億投資計(jì)劃。中央和地方分別出資，通過(guò)積極的財(cái)政經(jīng)濟(jì)政策刺激投資來(lái)扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下滑，從而使得大批投資項(xiàng)目快速上馬。地方融資平臺(tái)在解決中央4萬(wàn)億投資計(jì)劃項(xiàng)目配套資金來(lái)源不足的問(wèn)題中發(fā)揮了推動(dòng)作用，代行了部分政府職能，銀行信貸和發(fā)行城投債融資隨即加速啟動(dòng)。由于銀行融資規(guī)模、貸款期限等條件的限制，發(fā)行城投債成為了地方融資平臺(tái)的重要融資渠道。
2009年初，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提出支持有條件的地方組建投融資平臺(tái)，發(fā)行企業(yè)債、中期票據(jù)等融資工具，拓寬中央政府投資項(xiàng)目的配套資金融資渠道，被普遍解讀為對(duì)地方政府融資平臺(tái)的肯定和鼓勵(lì)。
近幾年的實(shí)踐證明，地方融資平臺(tái)發(fā)行城投債融資，不僅有利于地方政府拓寬融資渠道，緩解地方財(cái)政壓力，而且對(duì)推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施改造和居民生活保障改善起到了積極推動(dòng)作用。
城投債作為企業(yè)債中相對(duì)特殊的債券，不完全等同于一般的企業(yè)債。發(fā)行城投債所需具備的要素很多，本文主要就城投債發(fā)行中的財(cái)務(wù)方案進(jìn)行探討，通過(guò)分析發(fā)行城投債的財(cái)務(wù)限制因素和調(diào)整預(yù)案來(lái)達(dá)到盡快地發(fā)行城投債的目的，募集投資所需的資金。
一、發(fā)行城投債的財(cái)務(wù)限制因素
城投債發(fā)行除了受《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《公司法》等企業(yè)債發(fā)行條件的約束外，還必須遵守《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展、簡(jiǎn)化發(fā)行核準(zhǔn)程序有關(guān)事項(xiàng)的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《進(jìn)一步規(guī)范地方政府投融資平臺(tái)公司發(fā)行債券行為有關(guān)問(wèn)題的通知》、《國(guó)家發(fā)改委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等法規(guī)條文的約束。
地方融資平臺(tái)城投債發(fā)行主要受到以下幾個(gè)財(cái)務(wù)因素限制：（1）凈資產(chǎn)規(guī)模。股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣3000萬(wàn)元，有限責(zé)任公司和其他類型企業(yè)的凈資產(chǎn)不低于人民幣6000萬(wàn)元；累計(jì)債券余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%；（2）凈利潤(rùn)水平。最近三年可分配凈利潤(rùn)足以支付企業(yè)債券一年的利息；上市交易的城投債，最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度年均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年利息的1.5倍。（3）收入水平。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入比重需達(dá)到70%，補(bǔ)貼收入不得超過(guò)30%。（4）募投項(xiàng)目總投資額。募集資金的投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展方向，用于固定資產(chǎn)投資的，應(yīng)符合固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的要求，原則上累計(jì)發(fā)行額不得超過(guò)該項(xiàng)目總投資的60%。（5）債項(xiàng)評(píng)級(jí)的級(jí)別。發(fā)行城投債必須進(jìn)行債項(xiàng)評(píng)級(jí)，出具信用評(píng)級(jí)報(bào)告的債項(xiàng)評(píng)級(jí)不低于AA級(jí)。
二、發(fā)行城投債的財(cái)務(wù)調(diào)整預(yù)案
地方融資平臺(tái)主要承擔(dān)著政府的投融資職能，融資項(xiàng)目大部分是公益性、非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，主要是用于改善居民生活的保障性住房和城市公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目的投資回收期長(zhǎng)，投資報(bào)酬率低，決定了投資項(xiàng)目本身難以產(chǎn)生很高的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。鑒于地方融資平臺(tái)發(fā)行城投債中存在的上述財(cái)務(wù)限制因素，總體的財(cái)務(wù)調(diào)整預(yù)案是地方政府應(yīng)對(duì)融資平臺(tái)給予大力的支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門，合理優(yōu)化城市資源配置，有效的進(jìn)行資產(chǎn)整合，提高平臺(tái)公司的資產(chǎn)質(zhì)量，增強(qiáng)平臺(tái)公司的融資能力，提升平臺(tái)公司經(jīng)營(yíng)能力和效益，促進(jìn)平臺(tái)公司的規(guī)范動(dòng)作，做大做強(qiáng)融資平臺(tái)公司。目前在規(guī)避法律法規(guī)情形下，具體的財(cái)務(wù)調(diào)整預(yù)案如下：
1.對(duì)于凈資產(chǎn)的財(cái)務(wù)限制
首先、作為地方政府融資平臺(tái)，一般是由政府牽頭設(shè)立，資金實(shí)力比較雄厚，足以滿足對(duì)公司凈資產(chǎn)的最低要求。其次、通過(guò)外部注入的方式增加凈資產(chǎn)。通常的方式有政府直接注入資本金、劃撥一些優(yōu)質(zhì)有效資產(chǎn)注入平臺(tái)公司或者具有優(yōu)質(zhì)資源的公司股權(quán)作為平臺(tái)公司的子公司等，置換出平臺(tái)公司不符合發(fā)債要求的資產(chǎn)。融資平臺(tái)公司的資產(chǎn)必須是真實(shí)有效的資產(chǎn)，政府注入的資產(chǎn)必須是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，不得將公益性資產(chǎn)（公立學(xué)校、公立醫(yī)院、事業(yè)單位資產(chǎn)等）作為資本金注入平臺(tái)公司；注入的土地資產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)法定的劃撥或出讓程序，不得將儲(chǔ)備的土地作為資產(chǎn)注入平臺(tái)公司；劃轉(zhuǎn)的子公司，成立時(shí)間須滿3年以上。在計(jì)算發(fā)債規(guī)模時(shí)，公益性資產(chǎn)、不合規(guī)的土地使用權(quán)和成立不滿三年的子公司必須從凈資產(chǎn)中予以扣除。第三、通過(guò)內(nèi)部解決的方式增加凈資產(chǎn)。首先、通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)政策的變更，對(duì)于財(cái)務(wù)核算中符合條件的資產(chǎn)（如保障性住房中配套的商業(yè)性項(xiàng)目）由成本法轉(zhuǎn)為權(quán)益法核算，在確定產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)核算，增加資本公積金。其次、原對(duì)政府的負(fù)債（政府歷年撥入的投資項(xiàng)目配套資本金）協(xié)商轉(zhuǎn)為政府的投入，增加資本公積金，從而達(dá)到增加凈資產(chǎn)的目的。
2.對(duì)于凈利潤(rùn)的財(cái)務(wù)限制
保障性住房和城市公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，這類本應(yīng)有政府實(shí)施的投資項(xiàng)目通過(guò)地方融資平臺(tái)來(lái)實(shí)施，能有效地把政府行為轉(zhuǎn)為企業(yè)的投資行為，將基礎(chǔ)設(shè)施由非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為城司財(cái)務(wù)報(bào)表中的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，將財(cái)政按照約定給付的補(bǔ)貼或協(xié)議購(gòu)買，轉(zhuǎn)化為城司的經(jīng)營(yíng)性收入和利潤(rùn)，從而滿足了對(duì)利潤(rùn)的規(guī)定。首先、以項(xiàng)目收益?zhèn)鳛閭l(fā)行基礎(chǔ)。根據(jù)發(fā)改委關(guān)于城投債“償債資金來(lái)源70%以上必須來(lái)自公司自身收益”的有關(guān)規(guī)定，地方融資平臺(tái)對(duì)受托代建的工程（如保障性住房項(xiàng)目）通過(guò)與政府簽訂BT、BOT等回購(gòu)協(xié)議，以政府回購(gòu)的方式，確定項(xiàng)目收入，對(duì)政府撥入的符合條件的還本付息資金確認(rèn)為代建收入或工程回購(gòu)款，增加公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和凈利潤(rùn)。其次、政府給予的補(bǔ)貼作為收入，根據(jù)國(guó)稅總局相關(guān)文件，企業(yè)取得的財(cái)政補(bǔ)貼收入滿足條件的可不征所得稅。
3.對(duì)于募投項(xiàng)目的財(cái)務(wù)限制
在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)治理環(huán)境下，地方融資平臺(tái)受托代行部分地方政府職能，大部分是從事公共基礎(chǔ)設(shè)施和保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，一般與國(guó)家發(fā)改委鼓勵(lì)的發(fā)行城投債融資目的相吻合，完全符合投資項(xiàng)目資金投向的要求。首先、發(fā)行城投債募投項(xiàng)目的選擇中，應(yīng)盡量選擇符合發(fā)改委產(chǎn)業(yè)支持項(xiàng)目，特別是保障性住房項(xiàng)目。2011年《國(guó)家發(fā)改委辦公廳關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》和2012年《國(guó)家發(fā)改委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范管理有關(guān)問(wèn)題的通知》中指出，地方政府融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債優(yōu)先用于保障性住房建設(shè)；支持符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行保障性住房項(xiàng)目融資，企業(yè)債募集資金用于保障性住房建設(shè)的，列入審核綠色通道，優(yōu)先辦理核準(zhǔn)手續(xù)。上述兩個(gè)文件針對(duì)募投項(xiàng)目是保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的，明確了加快和簡(jiǎn)化核準(zhǔn)手續(xù)。其次，優(yōu)先選擇單一投資規(guī)模較大、批復(fù)手續(xù)齊備或者最易獲得申報(bào)所需批復(fù)文件的項(xiàng)目。募投項(xiàng)目越多，審批的部門和手續(xù)越復(fù)雜，審核的時(shí)間越長(zhǎng)。投資項(xiàng)目可以是以前年度開工還未完工的項(xiàng)目。投資總額越大，才能滿足債券融資規(guī)模不超過(guò)固定資產(chǎn)投資總額60%的限制。
4.對(duì)于債項(xiàng)級(jí)別的財(cái)務(wù)限制
地方融資平臺(tái)發(fā)行無(wú)擔(dān)保城投債程序簡(jiǎn)便，申報(bào)材料時(shí)間較短，有助于及早發(fā)行城投債。發(fā)改委對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率較高（城投類企業(yè)65%以上）且債項(xiàng)級(jí)別AA級(jí)以下的債券從嚴(yán)審核，信用評(píng)級(jí)級(jí)別AA+以上的歸為加快審核類。由于一般的地方融資平臺(tái)的負(fù)債比率都比較高，為了提高債項(xiàng)級(jí)別、進(jìn)入“加快和簡(jiǎn)化審核類”債券項(xiàng)目，須從以下方面著手：首先、通過(guò)內(nèi)部協(xié)調(diào)劃轉(zhuǎn)不良資產(chǎn)，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，處置長(zhǎng)期掛賬的負(fù)債，通過(guò)債轉(zhuǎn)股來(lái)降低負(fù)債。其次、債項(xiàng)級(jí)別達(dá)不到AA+的可以通過(guò)增信的方式來(lái)提高債項(xiàng)評(píng)級(jí)結(jié)果。目前普遍采用的城投債的增信方式有：第三方擔(dān)保和資產(chǎn)抵質(zhì)押擔(dān)保（如應(yīng)收賬款質(zhì)押擔(dān)保、土地使用權(quán)抵押擔(dān)保等）。選擇合適的增信措施有利于融資成本的降低。
綜上所述，在發(fā)行城投債的過(guò)程中，政府全程在參與，城投債實(shí)際上是政府隱性擔(dān)保的信用產(chǎn)品，政府通過(guò)劃撥資產(chǎn)和股權(quán)、簽訂應(yīng)收賬款質(zhì)押協(xié)議、BT協(xié)議、建立償債資金、財(cái)政預(yù)算安排相應(yīng)的補(bǔ)貼收入等起著提供擔(dān)保和償付本息的責(zé)任，地方融資平臺(tái)按時(shí)足額支付本息有充分的保障，政府的違約風(fēng)險(xiǎn)小，這也是地方融資平臺(tái)發(fā)行城投債能滿足條件并發(fā)行成功的重要因素。
