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時間：2023-10-08 10:11:29
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中圖分類號： TE08文獻標識碼：A 文章編號：
Realization methods and economy analysis investigate of indemnificatory housing to achieve green energy of WuXi city
Lv JianpinXu Cheng
（Wuxi Nanchang City Investment and Development Co., Ltd., WuXi 214023, China）
Abstract: Greatly developping energy-efficient buildings is an inevitable choice to promote sustainable economic and social development. Reducing building energy consumption has become an important safeguard of reducing the country's total energy consumption and the constructing of energy-saving society, and building energy-efficient buildings has become an important safeguard of reducing energy consumption. Indemnificatory housing is not only a livelihood project but also a morale project. In the construction process, doing well of energy conservation has a significant influence to green energy. How to achieve green energy indemnificatory housing, establish an evaluation system and economic analysis method of green energy is the main work of this paper.
Key words: Indemnificatory housing; Green energy; economy; Method investigate
1. 問題的提出
目前，國家、行業(yè)以及地方建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范均對綠色建筑有相關(guān)的規(guī)定，綠色建筑的討論也較為廣泛與充分，綠色建筑的施工也有《綠色施工導(dǎo)則》的指引。綠色節(jié)能住宅設(shè)計概念國內(nèi)最早見于《綠色節(jié)能住宅設(shè)計》（北方工業(yè)大學(xué)學(xué)報第13 卷第1 期2001 年3 月），但是其理念僅停留在“試圖將綜合節(jié)能節(jié)地的技術(shù)手段與空間處理聯(lián)系起來, 尋求人、建筑、自然三者和諧統(tǒng)一的建筑設(shè)計方法”上而并未提出綠色節(jié)能的概念?！熬G色節(jié)能”應(yīng)是一個經(jīng)濟性的概念，即既節(jié)能又經(jīng)濟，可持續(xù)發(fā)展。建筑業(yè)隨著我國的城市化而迅速發(fā)展。但建筑節(jié)能在推廣中卻舉步維艱，主要原因是對其經(jīng)濟問題的認識和研究不夠。主要表現(xiàn)在：開發(fā)商對節(jié)能建筑的投入產(chǎn)出的具體數(shù)據(jù)不清楚；尤其在保障房建設(shè)中，由于資金來源比較單一，建設(shè)壓力較大，其采用的保溫系統(tǒng)無法真正達到建筑節(jié)能的要求和效果，造成了一定的資源浪費。我國的國情導(dǎo)致開發(fā)商，包括保障性住房的建設(shè)方只關(guān)心一次性基建投資而無視長期運行的能源消耗。目前為止，我國缺乏完善的建筑節(jié)能市場體系未能將節(jié)能與綠色有機權(quán)衡與統(tǒng)一。
2. 綠色節(jié)能建筑的定義及實現(xiàn)途徑權(quán)衡分析方法
綠色節(jié)能建筑是對建筑生命周期每個階段的能耗進行合理配置以達到全壽命周期能耗最低的建筑。建筑能耗的合理評估應(yīng)從建筑物全壽命出發(fā)，將節(jié)能建筑設(shè)計所涉及的所有問題整合到從材料生產(chǎn)、設(shè)計、施工、使用、維護、資源利用、垃圾處理、拆除直至自然資源再循環(huán)的整個過程中來。節(jié)能建筑不是消極意義上的節(jié)省，而是積極意義上的能源使用效率的提高——從而實現(xiàn)“綠色節(jié)能”節(jié)能層面上的意義。
建筑外保溫材料品種繁多，性能各異，建造成本也相去較遠。如此，各種保溫材料構(gòu)成的保溫體系的有效性、安全性、經(jīng)濟性往往不能統(tǒng)一，在選擇時必須加以權(quán)衡，達到在保證有效性、安全性的前提下的經(jīng)濟性要求。
權(quán)衡分析的目的是為了提高總體的經(jīng)濟性，應(yīng)從建筑整個壽命周期來加以評價。綠色節(jié)能建筑的全壽命周期成本應(yīng)包括設(shè)計建造成本、維護使用成本、環(huán)境成本、社會成本以及綠色節(jié)能所帶來的正面經(jīng)濟和社會效益。
權(quán)衡分析具體按以下幾個方面開展工作：
（1）建造費與維護使用費的權(quán)衡分析；
（2）建造費中各項費用之間的權(quán)衡分析；
（3）維護使用費中各項費用之間的權(quán)衡分析；
（4）節(jié)能保溫效（率）益與壽命周期成本之間的權(quán)衡分析；
從開發(fā)到節(jié)能保溫系統(tǒng)建造完成這段時間建造費之間的權(quán)衡分析。
在進行權(quán)衡性分析時應(yīng)堅持以下原則：
（1）功能適用性準則
功能適用性是面向全壽命周期的建筑節(jié)能考量為前提。建筑功能包括基本使用功能、建筑物理性能、視覺藝術(shù)效果及室外環(huán)境性能，應(yīng)方便實用、靈活可變、高效率、無冗余。
（2）技術(shù)先進性準則
技術(shù)先進性是面向全壽命周期的綠色節(jié)能為條件。全壽命周期的綠色節(jié)能強調(diào)在其全壽命周期中的每一環(huán)節(jié)采用先進的技術(shù)，從技術(shù)上保證建筑安全、可靠與高效地實現(xiàn)其各項功能和性能，保證建筑壽命周期全過程具有很好的節(jié)能特性。
（3）環(huán)境協(xié)調(diào)性準則
環(huán)境協(xié)調(diào)性是全壽命周期的綠色節(jié)能的關(guān)鍵因素，它主要包括節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保、健康等內(nèi)容。包括堅持能源消耗最少原則、資源最佳利用原則、環(huán)境負荷最小原則和“零損害”原則。
（4）經(jīng)濟合理性準則
經(jīng)濟合理性是全壽命周期的綠色節(jié)能必須考慮的因素之一，即以最低的壽命周期成本實現(xiàn)必要的功能，獲得豐厚的壽命周期經(jīng)濟效益。所謂壽命周期成本是指整個壽命周期過程中所發(fā)生的全部費用，包括建設(shè)費用、使用維修費用、殘值及清理費用等。
本文研究涉及了一種新型高效的保溫系統(tǒng)，為無錫市保障性住房建筑節(jié)能達到65%的技術(shù)可行性及經(jīng)濟性進行論證。
3. 經(jīng)濟性分析方法探究
壽命周期是指從事物的產(chǎn)生至消亡的過程所經(jīng)歷的時間。對建筑而言，從能源和環(huán)境的角度，其生命周期是指從材料與構(gòu)件生產(chǎn)（含原材料的開采）、規(guī)劃與設(shè)計、建造與運輸、運行與維護直到拆除與處理（廢棄、再循環(huán)和再利用等）的全循環(huán)過程，即建筑的全壽命周期。從使用功能的角度，是指從交付使用后到其功能再也不能修復(fù)使用為止的階段性過程，即建筑的使用（功能、自然）壽命周期。另外，從結(jié)構(gòu)或經(jīng)濟的角度，還有結(jié)構(gòu)壽命周期和經(jīng)濟壽命周期。本文是從全壽命周期的視角展開研究的。
壽命周期評價是將某一產(chǎn)品在其壽命周期內(nèi)對環(huán)境的影響進行系統(tǒng)的和定量的評價。國際標準化組織在總結(jié)世界先進環(huán)境管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，于1997年制定了壽命周期評價原則與框架，將產(chǎn)品壽命周期中對環(huán)境的影響界定為人類健康、資源利用及生態(tài)后果三個方面。
面向全壽命周期的權(quán)衡思想，經(jīng)濟性研究的方法與步驟為：
（1）制訂評價指標體系：定義、釋義綠色節(jié)能的含義，構(gòu)建綠色節(jié)能指標體系；
（2）建立數(shù)學(xué)分析模型：運用全壽命周期費用理論，建立起建筑經(jīng)濟效益分析模型，探索綠色節(jié)能的有效途徑。
（3）實案例證：通過實際工程例證優(yōu)化建筑能耗措施所帶來的壽命周期收益。
最終為無錫地區(qū)保障房建設(shè)綠色節(jié)能建造、使用、維護等提供量化的決策依據(jù)。此外，提出一種新型保溫體系，并對其保溫性能進行理論分析和試驗研究。
保障性住房既是民生工程，也是民心工程。在建設(shè)過程中，做好節(jié)能減排工作，實現(xiàn)綠色節(jié)能意義更加重大。本研究的特色就是將綠色節(jié)能與保障性住房建設(shè)結(jié)合起來，從建筑物全壽命出發(fā)，探索綠色節(jié)能系統(tǒng)效率最優(yōu)。本項目提出的一種保溫系統(tǒng)其材料導(dǎo)熱系數(shù)低，從技術(shù)上極其容易實現(xiàn)綠色節(jié)能建筑的節(jié)能指標。
大力發(fā)展節(jié)能建筑是促進我國經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的必然選擇，降低建筑能耗是降低全國總能耗、建設(shè)節(jié)能型社會的重要保障，建設(shè)節(jié)能建筑又成了降低建筑能耗的重要保障，節(jié)能建筑不是消極意義上的節(jié)省，而是積極意義上的能源使用效率的提高。通過研究工作的開展，將綠色節(jié)能與保障性住房建設(shè)有機結(jié)合，既取得全壽命周期成本最低的經(jīng)濟效益，又對建筑業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到示范效應(yīng)而產(chǎn)生極大的社會效益。
4. 研究試驗方法及技術(shù)路線分析
要取得應(yīng)有的效果，研究方法和技術(shù)路線必須正確，可采納的研究方法與路線圖如下：
（1）綜合運用專家意見法、歌頓法、實驗法、問卷調(diào)查法等多種方法，收集各種所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；
（2）結(jié)合循環(huán)經(jīng)濟理論，構(gòu)造綠色節(jié)能指標體系。
（3）運用價值工程、全壽命周期費用理論體系，構(gòu)建節(jié)能系統(tǒng)效率評價模型，藉以評價既有保溫系統(tǒng)，提出一種新型綠色節(jié)能保溫系統(tǒng)并進行相關(guān)的實驗研究。通過經(jīng)濟性分析，設(shè)置費與使用、維護費權(quán)衡比較，選擇最佳實現(xiàn)途徑，做到節(jié)能與環(huán)保匹配，安全使用與節(jié)能適應(yīng)，設(shè)置、使用、維護費與居住業(yè)主的意愿相一致。
上述步驟應(yīng)解決的關(guān)鍵問題是：
（1）構(gòu)建綠色節(jié)能指標體系；
（2）使用、維護費用的收集、統(tǒng)計與分析；
（3）經(jīng)濟性分析數(shù)學(xué)模型的構(gòu)建；
關(guān)鍵詞：節(jié)能；投資額；能耗；經(jīng)濟評價
金華市位于浙江省中部，在氣候上屬于夏熱冬冷地區(qū)，年平均氣溫170C左右，夏季炎熱高溫，冬季寒冷潮濕，最冷月平均氣溫在40C左右，最熱月平均氣溫290C左右。夏季室外空氣溫度大于350C的天數(shù)約30天，最高溫度達到400C以上,最低氣溫也超過300C。冬季室溫常低于100C，日平均溫度小于50C的天數(shù)約20~30天。年均降水1300~1400毫米之間，日照年際變化明顯且季節(jié)分布不均，夏季日長且晴朗少云，冬季日短，春季云多。
隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，全國各地居民生活水平的不斷提高，住宅建筑主要依賴空調(diào)設(shè)備維持室內(nèi)舒適溫度和濕度，空調(diào)已成為居民住宅的主要調(diào)溫手段，并逐漸由1戶1臺發(fā)展到1戶多臺，空調(diào)能耗已經(jīng)占建筑總能耗的55%左右，金華市也不例外。但由于建筑圍護結(jié)構(gòu)隔熱性能差，空調(diào)用能效率低，能源浪費嚴重。未來金華市的空調(diào)裝機容量還會繼續(xù)增加，所以，應(yīng)重視住宅節(jié)能設(shè)計，在提高室內(nèi)環(huán)境舒適度的同時，盡可能減少空調(diào)裝機容量及運行能耗。
我國從上世紀80年代開始進行居住建筑節(jié)能設(shè)計。夏熱冬冷地區(qū)從2001年10月1日起執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》，居住建筑節(jié)能設(shè)計浙江省標準《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》DB33/1015-2003，2003年12月，2004年1月1日施行。公共建筑進行節(jié)能設(shè)計浙江省標準《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》DB33/1036-2007 ，2007年12月，2008年1月1日施行。
建筑節(jié)能的實施需要大量成熟可行的建筑技術(shù)和設(shè)計方法作為支撐。因而，這一地區(qū)建筑節(jié)能方法仍需要進一步研究和探討，本文從建筑能耗的角度分析金華市住宅節(jié)能的經(jīng)濟性評價方法。
1.住宅的能耗構(gòu)成及節(jié)能措施
住宅能耗受諸多因素影響。除室外熱氣候、室內(nèi)空氣質(zhì)量和氣候環(huán)境、建筑功能、規(guī)劃布局等外部因素以外，主要是以下的建筑因素：
圍護結(jié)構(gòu)的熱傳遞量，與圍護結(jié)構(gòu)傳熱系數(shù)、建筑體形系數(shù)、窗墻比等有關(guān)，其中建筑圍護結(jié)構(gòu)的隔熱是影響建筑能耗的主要內(nèi)在因素。在圍護結(jié)構(gòu)的熱傳遞能量中，外墻圍護結(jié)構(gòu)（含門窗）約占66%，樓梯間隔墻約占11%，其余占23%。因此，加強圍護結(jié)構(gòu)的隔熱性能，是減少結(jié)構(gòu)能耗的重要環(huán)節(jié)。
設(shè)備能耗，金華市住宅能耗主要來自夏季空調(diào)制冷，其次是冬季采暖，這些占整個建筑能耗的55%以上，說明采用高效率的空調(diào)設(shè)備是金華地區(qū)實現(xiàn)建筑節(jié)能的一個重要環(huán)節(jié)。同時，以上兩者是互相關(guān)聯(lián)的，若降低圍護結(jié)構(gòu)的熱傳遞，也勢必將降低設(shè)備能耗。金華市夏季室內(nèi)設(shè)計計算指標為：居住空間室內(nèi)設(shè)計計算溫度26℃。計算換氣次數(shù)1.0次/h。冬季采暖室內(nèi)設(shè)計計算指標為：居住空間室內(nèi)設(shè)計計算溫度16℃；計算換氣次數(shù)1.0次/h。
為了達到節(jié)能要求，必須采取綜合節(jié)能措施：首先是規(guī)劃設(shè)計，包括選址、朝向、間距、綠化等；其次是圍護結(jié)構(gòu)設(shè)計，包括體型、外墻、門窗、屋頂?shù)龋ㄟ^墻體保溫；還要提高設(shè)備效率，空調(diào)額定能效比取2.3，采暖額定能效比取1.9，減少設(shè)備能耗。
2.住宅的節(jié)能經(jīng)濟分析
節(jié)能建筑會提高造價，如果把增加節(jié)能措施的支出和日常使用中由于節(jié)能降耗而減少的支出進行抵消，可以得出節(jié)能成本的動態(tài)回收期。根據(jù)動態(tài)回收期調(diào)整設(shè)計方案，從而優(yōu)化建筑節(jié)能投資方案，達到住宅的低能耗和高舒適的雙贏目標。
2.1節(jié)能建筑節(jié)能投資額的識別估算
采用節(jié)能技術(shù)后，不僅建筑材料和設(shè)備的造價發(fā)生了變化，為適應(yīng)新材料所需要的人工、機械、技術(shù)措施、施工組織等都需要相應(yīng)的進行調(diào)整，而這些項目的調(diào)整都會導(dǎo)致工程造價的變化。在對一個節(jié)能建筑進行評價時，我們可以根據(jù)PKPM節(jié)能分析軟件給出的節(jié)能計算報告書看出，在節(jié)能建筑中所使用到的一些節(jié)能材料，比如膨脹聚苯板、擠塑聚苯板等等，以及它們在各個結(jié)構(gòu)部分所使用的面積分布，由此可以計算出節(jié)能建筑的節(jié)能投資額。
例如某節(jié)能建筑墻體采用節(jié)能技術(shù)后的節(jié)能投資額計算：
采用節(jié)能技術(shù)后墻體構(gòu)造與常規(guī)墻體的單項工程的綜合單價差價計算為
ΔP =Δ該分項工程直接工程費×（1+施工管理費費率）×（1+利潤費率）（1）
導(dǎo)致施工技術(shù)措施項目綜合費用的增加為
ΔM1=Δ技術(shù)措施項目直接工程費×（1+施工管理費費率）×（1+利潤費率） （2）
導(dǎo)致施工組織措施項目綜合費用的增加為
ΔM2=（ΔP+ΔM1）×（1+施工組織措施項目費費率） （3）
導(dǎo)致產(chǎn)生的與之相關(guān)的其他附加工作項目所增加的費用為ΔO。則在該節(jié)能技術(shù)項目的應(yīng)用上導(dǎo)致的總節(jié)能投資額為
Ii= （ΔP×N+ΔM1+ΔM2+ΔO）×（1+規(guī)費費率）×（1+綜合稅率） （4）
由此推廣，可得到整個項目的節(jié)能投資額，假設(shè)該節(jié)能建筑所使用的節(jié)能材料數(shù)量為n，則節(jié)能投資額ΔI的估算方法如公式（5）所示：
（5）
2.2節(jié)能建筑節(jié)省能耗費用的識別估算
節(jié)能建筑在圍護結(jié)構(gòu)等部分使用節(jié)能材料以后，可以對整個建筑物起到隔熱保溫的效果，可以明顯減少建筑物在使用過程中的能耗，從而節(jié)約了部分能耗費用。
2.2.1第一年節(jié)省能耗費用的計算
根據(jù)PKPM節(jié)能分析軟件，可以計算分析得出該建筑物當前的能耗狀況，其中參照建筑能耗為Q0，設(shè)計建筑能耗為QP。Q0為按照節(jié)能50%的標準進行計算的能耗結(jié)果，QP為按照實際情況計算分析得出的實際能耗量，根據(jù)參照建筑和設(shè)計建筑的能耗可以計算出該建筑節(jié)省的能耗量，計算方法如公式（6）。
節(jié)能建筑節(jié)約的能耗量Q1=2Q0-QP （6）
根據(jù)當前的能源價格，以及能源價格指數(shù)Ci變動狀況，可以估算出在今后的一年中節(jié)省的能耗費用。例如當前某能源的價格為P0/單位，能源價格指數(shù)變動狀況如下表1所示。
表1能源價格指數(shù) 單位：KWh或W
期數(shù) 0 1 2 3 4 5 ……
能源價格指數(shù) C0 C1 C2 C3 C4 C5 ……
由P0以及表1可以計算得出該能源第一年末的價格P1，P1=C1P0/C0，從而可以算出某節(jié)能建筑第一年末節(jié)省的能耗費用A1。
（7）
以上是針對單一能耗，對于多種能耗的計算方法是在以上方法的基礎(chǔ)上擴展得到一般的第一年末節(jié)省能耗費用的計算方法，如公式（8）所示。
（8）
其中：P0i―某節(jié)能建筑消耗的第i種能源的現(xiàn)時價格；
Q0i―參照建筑消耗的第i種能源量；
Q Pi―設(shè)計建筑消耗的第i種能源量；
N―某節(jié)能建筑消耗的能源種類數(shù)（n≤2）。
2.2.2計算期內(nèi)各年節(jié)省能耗費用的估算
這里需要先確定計算周期，一般的，節(jié)能建筑所選用的所有節(jié)能材料作為一個系統(tǒng)，以其中最短使用壽命材料的壽命作為計算期?？紤]到各種節(jié)能材料在使用過程中會有一定的損耗，其節(jié)能效果肯定會越來越差，到最終失效更新。我們同時需要以所有節(jié)能材料的使用作為一個整體系統(tǒng)來設(shè)定一個節(jié)能建筑在使用過程中每年的損耗率。
設(shè)某節(jié)能建筑經(jīng)濟分析計算期為N年，整體考慮所有使用的節(jié)能材料情況估計得出每年的損耗率大致為a，根據(jù)以上分析的數(shù)據(jù)可以計算分析在計算期內(nèi)各年節(jié)省能耗費用，如表2所示。
表2各年節(jié)省能耗費用分析
期數(shù) 節(jié)約的能耗費用 能源價格指數(shù) 調(diào)整后節(jié)約的能耗費用
1 A1 C1 A1
2 A1(1-a) C2 A2
……
N A1(1-a)N-1 Cn AN
其中：
（9）
根據(jù)節(jié)能建筑的經(jīng)濟分析計算期以及設(shè)定一個固定的損耗率便可以得出計算期內(nèi)各年節(jié)約的能耗費用即節(jié)能收益。
3.多個節(jié)能設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟評價
進行節(jié)能建筑設(shè)計時，為了取得良好的經(jīng)濟效果，往往設(shè)計多個節(jié)能方案進行比較。對于多個節(jié)能設(shè)計方案，我們先把每個節(jié)能方案的節(jié)能投資、計算期以及各年的節(jié)能收益計算出來，為每個方案生成相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖表，然后分別計算各個節(jié)能方案的投資回收期以及凈現(xiàn)值（NPV）。從凈現(xiàn)值的意義可以得知，只有當那些凈現(xiàn)值大于等于0的方案才可以接受，所以需要先對各個節(jié)能方案的凈現(xiàn)值進行篩選，從中選取那些凈現(xiàn)值大于0的方案，然后再從經(jīng)過篩選后留下的方案中選取最優(yōu)的方案。
由于各個方案的計算期不一定一致，所以我們在評價各個方案的時候可以采用年度平均收益（費用）的方法來評價，具體就是采用（10）的公式算出每個方案的年度平均收益（AE），然后比較AE的大小即可以得出哪個方案為最優(yōu)，評價的準則是選取方案中AE值最大的那個方案為最優(yōu)節(jié)能設(shè)計方案。
AE=NPV(A/P，i，N)（10）
其中：AE―年度平均收益（費用）；
i―基準貼現(xiàn)率。
在計算各方案的凈現(xiàn)值（NPV）時，需要選取一個基準貼現(xiàn)率，因為投資具備一定的機會成本，所以筆者認為應(yīng)該把消費者或開發(fā)商投資其他領(lǐng)域而產(chǎn)生的最大平均報酬率作為節(jié)能投資評價的基準貼現(xiàn)率，其應(yīng)該大于等于同期銀行的貸款利率。
本文主要從節(jié)能建筑投資額估算、節(jié)省能耗費用估算以及對整個節(jié)能建筑的技術(shù)經(jīng)濟分析三個方面來探討金華市節(jié)能建筑經(jīng)濟評價的方法，該方法在實際中具備一定的實用性和合理性，對整個夏熱冬冷地區(qū)的節(jié)能建筑評價都有借鑒意義。但該方法在選取計算原始數(shù)據(jù)時，如基準貼現(xiàn)率、節(jié)能系統(tǒng)整體損耗率等，往往帶有投資者一定的主觀判斷，這在一定程度上也是不可避免的，因為投資評價本身就帶有一定的主觀價值，只要計算分析得出的結(jié)果符合投資者自身的預(yù)期，那投資便是合理的。
一、引言
近年來，我國相關(guān)市場經(jīng)濟改革不斷發(fā)展下，國民經(jīng)濟呈現(xiàn)出了較快速度的發(fā)展水平，然而由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度十分之快，在其發(fā)展過程中存在著許多不確定的因素，而這些因素也進一步導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展帶來了各種潛在的問題與危險，進一步對我國相關(guān)國民經(jīng)濟發(fā)展造成了威脅，因此，必須根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀做出分析，進而準確預(yù)測房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展未來趨勢，推動房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
（一）整體發(fā)展速度過快
近年來，隨著我國相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展十分迅猛，同時其也在推動我國相關(guān)國民經(jīng)濟發(fā)展當中起著中堅力量的作用，對我國相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展具有十分重大的意義，從房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展來看主要是由于我國相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口逐漸向城市進行大量遷移，另外，加之我國國民對于住房需求量也在短時間內(nèi)不斷增大所得出的結(jié)果，而房地產(chǎn)經(jīng)濟當中有利可尋，那么其在一定程度上就帶動了房地產(chǎn)行業(yè)逐漸形成產(chǎn)業(yè)鏈，建筑行業(yè)以及鋼鐵行業(yè)的發(fā)展等等進一步推動了房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展速度，房地產(chǎn)行業(yè)的基本發(fā)展過程是，相關(guān)企業(yè)從政府手中進行土地購置，然后進行建房以及銷售，雖然從這一過程來看看似簡單，然而其背后所涉及的企業(yè)之多，行業(yè)之廣，在整個房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)以及建設(shè)及售出等等過程上會涉及建筑、裝修、家電等等，涉及眾多行業(yè)從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟也依托著不斷發(fā)展，但是由于缺乏對于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)以及管控，從而導(dǎo)致房價在近幾年當中居高不下，而面對這一問題，從我國目前來講雖然對房地產(chǎn)行業(yè)進行了施壓以及初步調(diào)控，但是許多一二線城市的房價仍然存在著破萬甚至更高的現(xiàn)象，這些都在一定程度上說明了房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展的速度明顯過快。
（二）提升人民生活質(zhì)量
雖然我國地大物博，在土地資源上較為豐富，但是由于在我國人口基數(shù)眾多土地資源規(guī)劃上存在著不合理的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致我國相關(guān)居民住房條件并不高，進一步嚴重地影響了我國相關(guān)國民的生活質(zhì)量，而從近幾年當中城鎮(zhèn)化發(fā)展建設(shè)速度不斷加快來看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟不斷發(fā)展為我國人民帶來了物質(zhì)基礎(chǔ)，同時由于房地產(chǎn)行業(yè)對于提高相關(guān)生活水平以及生活質(zhì)量具有十分重要的意義，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與我國國民生存具有直接的聯(lián)系，有效解決了我國國民生活水平當中最為基本的要求。另外，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的不斷發(fā)展下，也進一步帶動了上下游產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，進一步為相關(guān)人群解決了就業(yè)問題，增加了相關(guān)行業(yè)發(fā)展人群的收入，房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展進一步為社會創(chuàng)造出了和諧穩(wěn)定的環(huán)境，提高了我國人民的生活質(zhì)量水平。
（三）開發(fā)投資持續(xù)性降低
在我國目前發(fā)展階段人口數(shù)量不斷增長，對于相關(guān)住房要求以及需求也在不斷增加當中，這也在一定程度上造成了相關(guān)城市房價不斷增高以及居高不下的情況，在房地產(chǎn)行業(yè)當中針對相關(guān)供需關(guān)系并沒有做好相對應(yīng)的調(diào)節(jié)作用，在需求量以及供給量上的不正常現(xiàn)象導(dǎo)致許多居民并不能夠正常生活，在房地產(chǎn)行業(yè)當中的房價過高以及不合理的供需關(guān)系進一步阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，通過從2018年至今的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)可以得知，房地產(chǎn)開發(fā)投資正在逐漸減少，許多項目開發(fā)面積甚至出現(xiàn)了負增長的情況，而相對應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈也受到了影響，循環(huán)影響在一定程度上導(dǎo)致我國相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資持續(xù)性逐漸下降，而我國現(xiàn)階段針對相關(guān)房價漲幅過高以及漲幅過快等等出臺了許多對方管控措施，而這就會在一定程度上造成相關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)遭受影響，在未來的發(fā)展上房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資會在一定程度上逐漸降低，但是降低的幅度并不是特別大。
三、新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的因素分析
（一）金融因素
在許多房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程當中許多企業(yè)都是通過銀行貸款的形勢來獲取資金鏈，而面對不穩(wěn)定的金融市場，這就在一定程度上會為相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展具有十分嚴重的影響，另外在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展以及構(gòu)建過程當中還會存在許多意料之外的因素，這就要求相關(guān)企業(yè)必須具備一定的資本以及實力，否則很可能會由于金融市場政策發(fā)生變化或者出現(xiàn)各種不穩(wěn)定的因素，如若相關(guān)企業(yè)自身實力不能夠有效保障相關(guān)房地產(chǎn)項目順利開發(fā)進行，那么相關(guān)企業(yè)就需要進行貸款，而這就會在很大程度上導(dǎo)致企業(yè)自身存在不穩(wěn)定現(xiàn)象。
（二）市場因素
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程當中其與相關(guān)市場具有十分密切的聯(lián)系，同時在相關(guān)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化過程當中，就會在很大程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，進一步造成供需關(guān)系發(fā)生相對應(yīng)的變化，那么這就會給相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展帶來很大的影響，另外如若相關(guān)房地產(chǎn)市場需求量逐漸變大，那么相對應(yīng)的市場價格也會升高，這就會推動相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展，從而帶動周邊產(chǎn)業(yè)相對應(yīng)的不斷發(fā)展下去，如若相關(guān)房地產(chǎn)市場需求量不斷減少，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟就會出現(xiàn)淡化的現(xiàn)象，而相關(guān)企業(yè)在房地產(chǎn)當中所進行投資周轉(zhuǎn)將會被遏制，市場供需關(guān)系也是影響相關(guān)經(jīng)濟發(fā)展的一大重點問題之一。
（三）政策因素
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當中，最為關(guān)鍵的一點就是國家政策發(fā)展動向，許多房地產(chǎn)投資企業(yè)都十分注重國家政策變動情況，而相對應(yīng)的國家政策也是根據(jù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)實背景下來進行調(diào)控的，這就在一定程度上說明了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展與國家政策方向具有密不可分的聯(lián)系，就目前來看，我國相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟政策都是在宏觀上推動房地產(chǎn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，主要就是為了能夠進一步有效保障相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)市場價格以及發(fā)展狀況能夠形成良性循環(huán)長期可持續(xù)發(fā)展，政策因素在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展當中起著引導(dǎo)的主觀調(diào)控作用。
四、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展未來趨勢分析
（一）房價逐漸趨于穩(wěn)定
在未來的幾年當中，由于房價快速增長從而給房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展埋下了許多影響，同時，還給人們的正常生活帶來了一定的困擾，許多地方政府都發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟過快發(fā)展所帶來的問題，同時現(xiàn)階段我國已經(jīng)開始著手對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行了調(diào)控，在未來的幾年當中房地產(chǎn)經(jīng)濟可能會呈現(xiàn)出下降趨勢，最后趨于穩(wěn)定，在政府部門的監(jiān)管下，房價也會最終恢復(fù)常態(tài)。
（二）市場發(fā)展趨于成熟
中圖分類號］F74 [文獻標識碼］ B [文章編號]1002-2880（2011）11-
由美國次貸危機所引發(fā)的國際金融危機，通過各種渠道在全球蔓延，其影響之深，歷史罕見。改革開放以來，我國通過利用外資、引進技術(shù)等方式，積極參與國際分工，大力發(fā)展開放型經(jīng)濟。經(jīng)過30多年的發(fā)展，我國經(jīng)濟已經(jīng)與世界經(jīng)濟融為一體。本次金融危機雖然沒有改變我國經(jīng)濟的基本面與長期趨勢，但對我國經(jīng)濟尤其是開放型經(jīng)濟發(fā)展的影響正日益顯現(xiàn)。目前，全球經(jīng)濟正步入后危機時代，發(fā)展環(huán)境將發(fā)生更深刻的變化。因此，探討后危機時代開放型經(jīng)濟的發(fā)展策略，對全國乃至地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。
一、河南省開放型經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
改革開放30年來，尤其是“十一五”時期，河南省深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，積極實施開放帶動主戰(zhàn)略，著力擴大消費需求，經(jīng)濟和社會發(fā)展站在了一個新的起點上，開放型經(jīng)濟實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。
（一）對外貿(mào)易增長迅速
河南省一直將對外貿(mào)易作為大力發(fā)展開放型經(jīng)濟的重中之重。我國加入世貿(mào)組織后，河南省堅持優(yōu)化出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極開拓國際市場，不斷加大扶持力度，進出口貿(mào)易得以持續(xù)快速增長。2001年進出口總額僅有27.93億美元，2007年則一舉突破100億美元大關(guān)，達到128.05億美元，比2006年增加30億美元。2009年由于國際金融危機的影響總額略有下降，2010年又達歷史新高：全年進出口總額177.92億美元，比上年增長32.0%，增速比上年提高55.1個百分點。其中：出口總額105.34億美元，增長43.4%；進口總額72.57億美元，增長18.4%。機電產(chǎn)品出口25.77億美元，增長28.4%；高新技術(shù)產(chǎn)品出口6.14億美元，增長45.0%。2001—2010年，全省進出口商品總額年平均增長30.01%，其中，進口年平均增長30.15%，出口年平均增長29.91%。不斷擴大的對外貿(mào)易規(guī)模，對促進河南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，推動經(jīng)濟較快增長發(fā)揮了重要作用。另外，在貿(mào)易規(guī)模不斷擴大的同時，進出口商品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，出口產(chǎn)品的技術(shù)含量不斷提升，機電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn)品逐步上升。2001—2010年，工業(yè)制成品出口年增長率達32.8%。目前，全省獲得進出口經(jīng)營權(quán)的企業(yè)總數(shù)突破2萬家，居全國第五位和中西部首位。
（二）利用外資實現(xiàn)跨越式發(fā)展
近年來，河南省始終把擴大招商引資作為實施開放帶動主戰(zhàn)略的突破口，利用外資的規(guī)模不斷擴大，質(zhì)量和水平不斷提高。2001年實際利用外資僅有3.59億美元，2007年實際利用外資已達30.62億美元，比2001年增加了將近10倍。2010年利用外資又創(chuàng)新高，全年合同利用外資57.80億美元，實際利用外資62.47億美元，增長30.2%，增速比上年提高11.2個百分點。2010年引進境外資金涉及37個國家和地區(qū)，共設(shè)立外商投資企業(yè)362個，包括富士康、百事可樂、法國雅高、美國聯(lián)合包裹等一批跨國公司重大投資項目相繼落戶河南省。2010年成為河南省客商最多、簽約項目最多、合同金額最多、招商規(guī)模最大、招商成效最顯著的一年。據(jù)河南省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，河南省利用外資突破1萬億元，超過“十一五”前的總和，在河南省投資的世界500強企業(yè)達到了68家，國內(nèi)500強企業(yè)達到128家。
（三）對外經(jīng)濟技術(shù)合作成效顯著
河南省對外承包工程和勞務(wù)合作開始于20世紀80年代初期，1990年，對外承包工程和勞務(wù)合作簽訂合同金額為0.25億美元，僅實現(xiàn)營業(yè)額0.24億美元。近年來，河南省大力實施“走出去”戰(zhàn)略，積極開展對外工程承包和勞務(wù)合作，各項外經(jīng)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。到2007年，簽訂合同180項，合同金額和營業(yè)額均突破10億美元，年底在外人員2.84萬人，是1991年年底在外人員的10倍還多。2008年，河南省對外經(jīng)濟技術(shù)合作多項指標均實現(xiàn)了快速平穩(wěn)增長，全省對外承包工程勞務(wù)合作設(shè)計咨詢新簽合同額13.7億美元，增長31.8%；完成營業(yè)額12.8億美元，增長27.3%；外派勞務(wù)4.3萬人次，增長32.7%；新核準設(shè)立對外直接投資企業(yè)38家，中方協(xié)議出資金額1.88億美元，增長30%。2010年對外經(jīng)濟技術(shù)合作又有新突破，全年對外承包工程、勞務(wù)合作和設(shè)計咨詢業(yè)務(wù)新簽合同額25.26億美元，比上年增長48.6%；營業(yè)額23.23億美元，增長29.8%，各項外經(jīng)指標均居中西部前列。
二、河南省開放型經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題
（一）外貿(mào)依存度低，出口結(jié)構(gòu)不合理
河南省進出口總額雖增長迅速，但由于基數(shù)低，目前進出口規(guī)模不是十分理想，與GDP超萬億元的總量不相稱。2009年，河南省GDP居全國第5位，占全國GDP的5.9%，而進出口貿(mào)易總額居全國第17位，僅占全國進出口貿(mào)易總額的0.6%；外貿(mào)依存度（進出口貿(mào)易額占GDP比重）不僅遠遠低于沿海發(fā)達地區(qū)和全國平均水平，在中部省份中也處于落后的位置。2009年，全國外貿(mào)依存度達到了56.27%，中部六省外貿(mào)依存度平均值為10.24%，而河南省僅5.1%。由于出口規(guī)模小，外貿(mào)依存度低，故出口對河南省經(jīng)濟增長的拉動作用十分有限。與此同時，河南省的出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍處于較低的層次，初級產(chǎn)品和低附加值產(chǎn)品比重過大，工業(yè)制成品特別是高新技術(shù)產(chǎn)品出口比例過低，缺乏高技術(shù)含量、高附加值、高價格的商品，企業(yè)核心競爭力較弱。因此，河南省的出口商品結(jié)構(gòu)不甚合理，亟須轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式，更好地發(fā)揮外經(jīng)貿(mào)對經(jīng)濟增長的拉動作用。
（二）外資依存度低，利用外資規(guī)模較小、質(zhì)量不高
河南省吸引、利用外資的能力較弱，外資依存度低。2009年河南省外資依存度為1.96%，低于全國（2.29%）的平均水平。從利用外資規(guī)模分析，河南省利用外資規(guī)模遠小于沿海發(fā)達省市，在中部地區(qū)也處于落后位置。2009年河南省實際利用外資47.99億美元，占全國的比重僅為5.33%。從利用外資結(jié)構(gòu)分析，河南省外資項目產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、布局結(jié)構(gòu)不合理，“短平快”的一般項目和資源消耗類項目多，而技術(shù)含量高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、配套能力強的項目少；小規(guī)模的制造業(yè)項目多，而服務(wù)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)等項目少；來投資的中小企業(yè)多，國際大財團、世界500強企業(yè)相對較少；香港、臺灣以及亞洲其他國家（地區(qū)）的投資多，歐美發(fā)達國家相對較少。從引資方式分析，河南省僅僅以增加優(yōu)惠政策作為吸引外資的主要手段。如果與中部其他省份比較的話，河南省存在明顯的差距。
（三）“走出去”尚處于起步階段
整體而言，我國“走出去”相對于“引進來”來說，差距比較大，發(fā)展不協(xié)調(diào)，河南省也不例外。根據(jù)最新的指標統(tǒng)計，河南省“走出去”的貿(mào)易額雖在中部六省處于領(lǐng)先地位，但與沿海地區(qū)相比差距較大。2009年，實際對外直接投資在國內(nèi)居第12位，僅占全國的0.57%。對外承包工程和直接投資主要集中在亞洲、大洋洲和非洲，到歐美發(fā)達國家的比較少。在對外承包工程領(lǐng)域，河南省多數(shù)企業(yè)目前尚不具備承攬總承包項目的能力，大部分企業(yè)在資金、人才和有效的激勵機制等方面都比較缺乏；在勞務(wù)輸出方面，河南省外派勞務(wù)結(jié)構(gòu)單一、層次較低，主要是技術(shù)含量低、報酬少的低層次簡單勞動，技術(shù)型人才輸出較少。
三、促進河南省開放型經(jīng)濟發(fā)展的對策建議
開放型經(jīng)濟發(fā)展對河南省未來的發(fā)展具有十分重要的意義。鑒于目前存在的問題，應(yīng)從樹立目標、加強立法執(zhí)法、強化制度建設(shè)、強化政府公共服務(wù)等方面入手，完善政府的外貿(mào)宏觀管理和產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，為開放型經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。同時，根據(jù)開放型經(jīng)濟模式的規(guī)律，促進河南省對外貿(mào)易、利用外資和對外經(jīng)濟技術(shù)合作的共同發(fā)展。
（一）對外貿(mào)易方面
1.優(yōu)化出口商品結(jié)構(gòu)，提高出口商品競爭力
要加大對傳統(tǒng)勞動密集型產(chǎn)業(yè)的技術(shù)改造，提高其產(chǎn)品質(zhì)量和檔次，逐步擴大其市場份額；要集中力量培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，加大高新技術(shù)產(chǎn)品出口，特別是河南省具有競爭力的制藥、生命科學(xué)、化工和制冷設(shè)備的出口，加大其研發(fā)投入，逐步形成具有知識產(chǎn)權(quán)的專利技術(shù)；要大力扶持和培育能夠參與國際市場競爭的骨干企業(yè)和龍頭產(chǎn)品，把競爭優(yōu)勢從產(chǎn)品的價格優(yōu)勢轉(zhuǎn)換成質(zhì)量和品牌優(yōu)勢。
2.大力發(fā)展加工貿(mào)易，促進加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級
充分發(fā)揮河南省土地、勞動力成本低廉的優(yōu)勢，鼓勵地方政府創(chuàng)造條件，優(yōu)化加工貿(mào)易環(huán)境，在政策、資金、技術(shù)等方面支持民營經(jīng)濟從事加工貿(mào)易業(yè)務(wù)，積極建立民營企業(yè)發(fā)展加工貿(mào)易的激勵機制，不斷推進加工貿(mào)易的規(guī)?；?jīng)營。促進加工貿(mào)易轉(zhuǎn)型升級要重點考慮對河南省的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品以及產(chǎn)品內(nèi)部工序的帶動、輻射和擴散情況，鼓勵中小民營企業(yè)參與加工貿(mào)易和全球采購體系，推動加工貿(mào)易由加工制造為主向采購、加工制造、分銷服務(wù)、售后服務(wù)以及研發(fā)、信息資訊為一體的方向轉(zhuǎn)型。
3.轉(zhuǎn)變外貿(mào)增長方式，深化外貿(mào)體制改革
轉(zhuǎn)變對外貿(mào)易增長方式首先要加快科技興貿(mào)政策各項措施的落實，加大對新產(chǎn)品研發(fā)和營銷的支持，提高產(chǎn)品的科技含量，扶持出口名牌發(fā)展，提高出口產(chǎn)品附加值、避免出口產(chǎn)品量增價跌導(dǎo)致貿(mào)易戰(zhàn)，提高企業(yè)的國際競爭力；其次要加大政策引導(dǎo)力度，通過財政政策、稅收政策和信貸政策的引導(dǎo)，逐步減少高耗能、高污染、低附加值產(chǎn)品的出口，由低效益、低附加值的數(shù)量型增長，向高效益、高附加值的出口戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，特別要注重提高企業(yè)的創(chuàng)新能力和營銷能力，加快出口商品結(jié)構(gòu)的調(diào)整。深化外貿(mào)體制改革，要進一步促進外經(jīng)貿(mào)主體多元化，積極培育大型外貿(mào)骨干企業(yè)，擴大民營企業(yè)進出口經(jīng)營權(quán)實施范圍，為中小企業(yè)和非公有制企業(yè)出口提供服務(wù)，進一步擴大企業(yè)自營進出口。
（二）利用外資方面
1.不斷拓展外資利用新方式，實施多元化引資戰(zhàn)略
以引進外商直接投資為主導(dǎo)，多渠道吸引間接投資。河南省可考慮適當增加利用國際商業(yè)貸款；選擇一些有條件的大型企業(yè)，利用發(fā)行企業(yè)債券的方式加速推進國際債券融資；大膽嘗試通過美國納斯達克、倫敦技術(shù)板、新加坡和香港創(chuàng)業(yè)板等國際資本市場進行境外融資。實施多元化引資戰(zhàn)略，要在加強從我國港澳臺地區(qū)及近鄰新加坡等引資的同時，重點加大吸收北美、西歐等發(fā)達國家投資的力度。同時，要積極采用國際通行的各種有效方式利用外資，鼓勵國有企業(yè)采用出售經(jīng)營權(quán)、股權(quán)合資、合作、兼并、租賃等多種方式利用外資，積極采用BOT、TOT等國際通用的招商方式，進行外商投資股份有限公司、外商投資特許權(quán)項目以及利用運營權(quán)或收益權(quán)對外引資試點，使更多外商直接投資河南省。
2.調(diào)整外資結(jié)構(gòu)，增強經(jīng)濟增長貢獻
充分利用國際擴大開放的政策，搶抓機遇，在繼續(xù)擴大利用外資規(guī)模的基礎(chǔ)上，更加注重提高利用外資的質(zhì)量。針對河南省豐富的農(nóng)業(yè)資源，應(yīng)該采用積極有效的措施，擴大農(nóng)業(yè)對外合作的領(lǐng)域，爭取在農(nóng)業(yè)利用外資上邁出實質(zhì)性的步伐，采取BOT、交鑰匙等方式提高外資在基礎(chǔ)設(shè)施投資的比重，優(yōu)化外資投資結(jié)構(gòu)，有針對性地加大歐美海外市場的宣傳，擴大河南省的外資來源渠道，優(yōu)化外資來源結(jié)構(gòu)。在大力引進資本的同時，要善于引進技術(shù)、管理和高素質(zhì)人才等先進生產(chǎn)要素，注重在引進中消化、吸收和創(chuàng)新，形成核心競爭力。繼續(xù)加大引進外商投資研發(fā)中心，使外商投資由生產(chǎn)制造向研發(fā)、設(shè)計和銷售延伸，不斷提高外商直接投資的供給效應(yīng)，增強對經(jīng)濟增長的貢獻。
3.完善政策體系，加強配套服務(wù)
結(jié)合國家支持中部崛起的政策措施，借鑒沿海地區(qū)的發(fā)展實踐和經(jīng)驗，以外資并購、國外企業(yè)設(shè)立研發(fā)機構(gòu)、跨國公司設(shè)立地區(qū)總部、外商投資高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展等為重點，制定和完善相關(guān)的配套政策，增強區(qū)域吸引力。實行部門聯(lián)動，建立由投資、商務(wù)、海關(guān)、工商、稅務(wù)、資源、土地等部門參加的重大外資項目和戰(zhàn)略投資協(xié)調(diào)機制，對外資進入的各個環(huán)節(jié)提供便利化服務(wù)，及時解決項目征地征遷、安置補償、涉農(nóng)關(guān)系、配套工程建設(shè)以及商務(wù)談判中涉及的有關(guān)問題，推動項目高效建設(shè)。建立健全外商投資服務(wù)、投訴機構(gòu)，強化投資后服務(wù)和保障職能。加強政府部門與外商投資企業(yè)的聯(lián)系與交流，解決企業(yè)生產(chǎn)運行中遇到的突出問題。
（三）對外經(jīng)濟技術(shù)合作方面
1.完善政府職能，為企業(yè)“走出去”創(chuàng)造一個良好的環(huán)境
為鼓勵和支持企業(yè)走出國門投資，首先，政府部門要簡化一些不必要的手續(xù)，為“走出去”的企業(yè)提供政策支持和保障。對“走出去”投資辦廠，開展經(jīng)貿(mào)活動必須加強管理和行業(yè)協(xié)調(diào)，避免本地企業(yè)在海外同一市場重復(fù)投資、廉價傾銷、惡性競爭；其次，要加強對境外投資企業(yè)的信息服務(wù)，借鑒國外的經(jīng)驗，設(shè)立獨立的對外投資研究信息咨詢中心。該中心應(yīng)在商務(wù)部、駐外商參處、中國貿(mào)促會及進出口商會的指導(dǎo)、配合、協(xié)調(diào)下，專門收集、散發(fā)對外投資所需的各種信息，為對外投資提供咨詢服務(wù)，指導(dǎo)制定投資計劃及投資合同，協(xié)助編制對外投資立項建議書及可行性研究報告等。
2.完善社會服務(wù)體系，進一步拓寬“走出去”領(lǐng)域
加大政策和金融扶持力度，重點扶持能彌補河南省內(nèi)資源相對不足的境外開發(fā)類項目，能帶動省內(nèi)技術(shù)、產(chǎn)品、設(shè)備等出口和勞務(wù)輸出的境外生產(chǎn)型和基礎(chǔ)設(shè)施項目，能提高企業(yè)國際競爭力、加快開拓國際市場的境外企業(yè)收購和兼并項目。拓寬“走出去”領(lǐng)域，不僅鼓勵產(chǎn)品和資金“走出去”，技術(shù)、設(shè)備和人才都要“走出去”，使得出口貿(mào)易、對外投資、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、對外援助、對外承包工程和勞務(wù)合作等各種“走出去”途徑齊頭并進，特別重點加強高新技術(shù)產(chǎn)品、大型成套設(shè)備的“走出去”。
3.加強對外勞務(wù)合作，進一步發(fā)揮人力資源優(yōu)勢
應(yīng)充分利用河南省勞動力資源豐富優(yōu)勢，通過境外推介活動、同海外公司聯(lián)合，積極培育一批勞務(wù)品牌，擴大勞務(wù)輸出規(guī)模。有計劃地組織經(jīng)營公司開拓勞務(wù)合作市場，積極培育壯大“新鄉(xiāng)海員”等勞務(wù)品牌，進一步擴大勞務(wù)輸出規(guī)模。加強外派勞務(wù)人員培訓(xùn)，積極推進經(jīng)營公司與大專院校、大型生產(chǎn)企業(yè)集團的聯(lián)合與合作，改善勞務(wù)人員結(jié)構(gòu)，提高勞務(wù)人員素質(zhì)，建立外派勞務(wù)專業(yè)基地，促進外派勞務(wù)結(jié)構(gòu)向高層次轉(zhuǎn)變。進一步開展對外工程承包、勞務(wù)合作，同時不斷改善國際承包業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)，推動河南省工程承包企業(yè)與國內(nèi)外企業(yè)的橫向聯(lián)合、跨國兼并，擴大國際化經(jīng)營規(guī)模，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
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中圖分類號：F276．1
文獻標識碼：A
文章編號：1002―2848―2007(01)－0108―06
一、前 言
在經(jīng)濟數(shù)據(jù)的傳統(tǒng)定量分析中，所分析的數(shù)據(jù)對象具有這樣的特征，即數(shù)據(jù)要么是時間序列數(shù)據(jù)，要么是橫截面數(shù)據(jù)。而實際中獲得的許多經(jīng)濟數(shù)據(jù)，往往是在時間序列上取多個截面，再在這些截面上同時選取樣本觀測值所構(gòu)成的樣本數(shù)據(jù)。計量經(jīng)濟學(xué)中稱這樣的數(shù)據(jù)為“平行數(shù)據(jù)”(Panel Da―ta)，也被翻譯成“面板數(shù)據(jù)”，或“縱向數(shù)據(jù)”(longitudinal data)。20多年來，許多學(xué)者研究分析了面板數(shù)據(jù)。事實上，關(guān)于面板數(shù)據(jù)的研究是計量經(jīng)濟學(xué)理論方法的重要發(fā)展之一，它在解決數(shù)據(jù)樣本容量不足、估計難以度量的因素對經(jīng)濟指標的影響，以及區(qū)分經(jīng)濟變量的作用等方面，具有突出優(yōu)點。但是，研究面板數(shù)據(jù)的計量模型，以線性結(jié)構(gòu)描述變量之間的因果關(guān)系，且模型太過于依賴諸多的假設(shè)條件，使得方法的應(yīng)用具有一定的局限性。為了彌補面板數(shù)據(jù)的計量模型分析方法及其它統(tǒng)計分析方法的缺陷，本文基于經(jīng)濟數(shù)據(jù)的函數(shù)性特征，介紹一種從函數(shù)視角對經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行分析的全新方法一函數(shù)性數(shù)據(jù)分析(Functional Data Analysis，F(xiàn)DA)。
函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的概念，始見于加拿大統(tǒng)計學(xué)家J．O．Ramsay和C．J．Dalzell于1991年發(fā)表的論文《函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的一些工具》。6年后，J．O．Ramsay和B．w．Silverman(1997)將對函數(shù)性數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析的已有理論和方法，總結(jié)在《函數(shù)性數(shù)據(jù)分析》一書中。但這本書偏重方法的理論介紹和數(shù)學(xué)推導(dǎo)，不利于統(tǒng)計基礎(chǔ)薄弱者使用。經(jīng)過5年的努力，J．O．Ramsay和B．w．Silverman研究了一些函數(shù)性數(shù)據(jù)案例，并將其具體的分析過程編入他們于2002年出版的專著中。雖然國外在這方面已經(jīng)做了許多研究，也取得了許多有價值的結(jié)果，但是有關(guān)函數(shù)性數(shù)據(jù)的研究依然處于起步階段，還有很多問題需要研究或進一步完善。另外，從方法應(yīng)用的具體領(lǐng)域來看，很少涉及對經(jīng)濟函數(shù)性數(shù)據(jù)的分析。就目前研究文獻來看，我國在此方面的研究尚是一片空白。
為填補我國在這方面研究的空白，本文從思想、方法等方面，對函數(shù)性數(shù)據(jù)分析進行系統(tǒng)介紹，并通過編寫計算機程序，率先利用該方法分析實際的經(jīng)濟函數(shù)性數(shù)據(jù)。本文共分六部分，以下內(nèi)容的安排為：數(shù)據(jù)的函數(shù)性特征及經(jīng)濟函數(shù)性數(shù)據(jù)實例、從數(shù)據(jù)的函數(shù)性視角研究數(shù)據(jù)的意義、函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的目標和步驟、函數(shù)性數(shù)據(jù)分析方法的經(jīng)濟應(yīng)用，最后一部分是本文的結(jié)論。
二、數(shù)據(jù)的函數(shù)性特征及經(jīng)濟函數(shù)性數(shù)據(jù)實例
一般地說，多元數(shù)據(jù)分析(Multivariate Data A-nalysis，MDA)處理的對象，是刻畫所研究問題的多個統(tǒng)計指標(變量)在多次觀察中呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)，樣本數(shù)據(jù)具有離散且有限的特征。但是，現(xiàn)代的數(shù)據(jù)收集技術(shù)所收集的信息，不但包括傳統(tǒng)統(tǒng)計方法所處理的數(shù)據(jù)，還包括具有函數(shù)形式的過程所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，例如，數(shù)據(jù)自動收集系統(tǒng)等，稱具有這種特征的數(shù)據(jù)為函數(shù)性數(shù)據(jù)。
函數(shù)性數(shù)據(jù)的表現(xiàn)形式多種多樣，但就其本質(zhì)來說，它們由函數(shù)構(gòu)成。這些函數(shù)的幾何圖形可能是光滑的曲線(如人體在成年前的身體高度變化等)，也可能是不光滑的曲線(如股票綜合指數(shù)等)。許多研究領(lǐng)域的樣本資料往往表現(xiàn)為函數(shù)形式，如考古學(xué)家挖掘的骨塊的形狀、按時間記錄的經(jīng)濟數(shù)據(jù)、手寫時筆尖的運動軌跡、溫度的變化等。函數(shù)性數(shù)據(jù)分析(Functional Data Analysis，F(xiàn)DA)的基本原理是把觀測到的數(shù)據(jù)函數(shù)看作一個整體，而不僅僅是一串數(shù)字。函數(shù)指的是數(shù)據(jù)的內(nèi)在結(jié)構(gòu)，而不是它們直觀的外在表現(xiàn)形式。
實際中，之所以要從函數(shù)的視角對數(shù)據(jù)進行分析，是因為：(1)實際中，獲得數(shù)據(jù)的方式和技術(shù)日新月異、多種多樣，例如，越來越多的研究者可以通過數(shù)據(jù)的自動收集系統(tǒng)獲得大量的數(shù)據(jù)信息。更重要的是，原本用于工程技術(shù)分析的修勻(smoothing)和插值(interpolation)技術(shù)，可以由有限組的觀測數(shù)據(jù)產(chǎn)生出相應(yīng)的函數(shù)表示。(2)盡管只有有限次的觀測數(shù)據(jù)可供利用，但有一些建模問題，將其納入到函數(shù)版本下進行考慮，會使分析更加全面、深刻。(3)在有些情況下，如果想利用有限組的數(shù)據(jù)估計函數(shù)或其導(dǎo)數(shù)，則分析從本質(zhì)上來看就具有函數(shù)性的特征。(4)將平滑性引入到一個函數(shù)過程所產(chǎn)生的多元數(shù)據(jù)的處理中，對分析具有重要的意義。
在經(jīng)濟分析中，融合時間序列和橫截面兩者的數(shù)據(jù)很常見，例如，多個國家、地區(qū)、行業(yè)或企業(yè)的多年的年度經(jīng)濟總量、多家商業(yè)銀行歷年的資本結(jié)構(gòu)、能源(如電力、煤炭、石油等)多年按月的消耗量、不同時間上多個省市的失業(yè)數(shù)據(jù)等。這些經(jīng)濟數(shù)據(jù)往往呈現(xiàn)函數(shù)性特征，即每個個體對應(yīng)著一個函數(shù)或曲線。在對經(jīng)濟函數(shù)性數(shù)據(jù)進行分析時，將觀測到的數(shù)據(jù)(函數(shù))看作一個整體，而不是個體觀測值的順序排列，這是函數(shù)性數(shù)據(jù)分析不同于傳統(tǒng)統(tǒng)計分析之根本所在。例如，表1是工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行1995年到2004年期間的資產(chǎn)收益率(ROA)數(shù)據(jù)。
利用基于MATLAB編寫的程序，對數(shù)據(jù)進行平滑處理(smoothing)，并繪出四家國有銀行的資產(chǎn)收益率(ROA)的修勻曲線(見圖1)。由曲線圖可以看出，每個個體(銀行)對應(yīng)著一條曲線(其數(shù)學(xué)表達式為函數(shù))，這是將多家銀行的歷年ROA數(shù)據(jù)記錄看作函數(shù)的根本理由，也是函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的出發(fā)點。
三、從數(shù)據(jù)的函數(shù)性視角研究數(shù)據(jù)的意義
從函數(shù)的視角，對具有函數(shù)特征的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行研究，會挖掘出更多的信息。例如，對函數(shù)性數(shù)據(jù)的平滑曲線展示，不但能夠診斷出擬合數(shù)據(jù)的可能數(shù)學(xué)模型，還能夠通過對光滑曲線求一階、或更高階的導(dǎo)數(shù)，來進一步探索數(shù)據(jù)的個體(橫截面)差異和動態(tài)變化規(guī)律。
圖2是四家銀行資產(chǎn)收益率的速度(一階導(dǎo)數(shù))曲線，觀察發(fā)現(xiàn)：在1995年至2004年期間，農(nóng)業(yè)
銀行、中國銀行及建設(shè)銀行的資產(chǎn)收益率的變化率，呈現(xiàn)出較強的周期性，其中尤以建設(shè)銀行的表現(xiàn)最為突出。加速度曲線圖顯示，四家銀行資產(chǎn)收益率的變化率的波動狀況不相同，轉(zhuǎn)折變化的時間差異也較大。這些情況一定程度表明，各家銀行的內(nèi)部管理與經(jīng)營機制，對市場信息的反應(yīng)快慢程度各不相同。
四、函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的目標和步驟
函數(shù)性數(shù)據(jù)分析的目標與傳統(tǒng)統(tǒng)計學(xué)分析的目標基本一樣，具體情況如下：
(一)以對進一步分析有利的方法來描述數(shù)據(jù)；
(二)為突出不同特征而對數(shù)據(jù)進行展示；
(三)研究數(shù)據(jù)類型的重要來源和數(shù)據(jù)之間的變化；
(四)利用輸入(自變量信息)來解釋輸出(因變量)的變化情況；
(五)對兩組或更多的某種類型的變量數(shù)據(jù)進行比較分析。
典型的FDA主要包括以下步驟：
第一步，原始數(shù)據(jù)的收集、整理和組織。假設(shè)我們考慮的自變量是一維的，記為t，一個的函數(shù)僅在離散抽樣值 處被觀測，而且這些ti可能等間隔分布，也可能不是。在函數(shù)性數(shù)據(jù)分析中，將這些離散的觀測值看作一個整體。
第二步，將離散數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為函數(shù)形式。這是利用各次觀察的原始數(shù)據(jù)定義出一個函數(shù)x(t)，它在某一區(qū)間上所有t處的值都被估算了出來。解決這個問題的基本方法是選定一組基函數(shù) (t)，k=O，…，K，并用基函數(shù)的線性組合給出函數(shù)x(t)的估計
第三步，多種形式的初步展示與概括統(tǒng)計量。概括統(tǒng)計量包括均值和方差函數(shù)、協(xié)方差與相關(guān)函數(shù)、交叉協(xié)方差(cross―covafiance)與交叉相關(guān)(cross―correlation)函數(shù)等。
第四步，為了使每一條曲線的顯著特征都在大體相同的自變量處(如月份、年份等)顯現(xiàn)出來，可能需要對函數(shù)進行排齊(regigtration)，其目的是能夠區(qū)別對待垂直方向的振幅變化與水平方向的相變化。
第五步，對排齊后的函數(shù)數(shù)據(jù)進行探索性分析，如函數(shù)性主成份分析(FPCA)、函數(shù)性典型相關(guān)份析(FCCA)等。
第六步，建立模型。建立的模型可能是函數(shù)性線性模型，也可能是微分方程。
第七步，模型估計。
五、函數(shù)性數(shù)據(jù)分析方法的經(jīng)濟應(yīng)用
為了說明函數(shù)性數(shù)據(jù)分析方法的具體應(yīng)用，同時出于使所繪圖形簡單明了，本文再次利用四家國有銀行的數(shù)據(jù)，對資產(chǎn)收益率進行更深入的分析。雖然此實例中個體數(shù)少，但并不妨礙對方法應(yīng)用的系統(tǒng)描述與理解。
在對實際問題的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行分析時，通常需要依照研究的目標編寫計算機程序。就目前的研究現(xiàn)狀來看，基于MATLAB或SPLUS等編寫的程序，如繪圖或綜合計算函數(shù)等，完全可以滿足分析的需要。本文首先基于MATLAB編寫程序，然后對四家國有銀行的資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)進行分析。
關(guān)于四家銀行資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)的函數(shù)(曲線)展示與初步分析，本文在前面已進行了描述，具體結(jié)果見圖1和圖2。概括資產(chǎn)收益率特征的統(tǒng)計量(均值函數(shù)和標準差函數(shù))的曲線見圖3。
為了進一步探討典型函數(shù)所呈現(xiàn)的特征，本文利用函數(shù)性主成份分析，對四家銀行的資產(chǎn)收益率數(shù)據(jù)進行分析。一般來說，在函數(shù)性數(shù)據(jù)分析中，與多元統(tǒng)計中的某個主成份的權(quán)向量相對應(yīng)的是主成份權(quán)函數(shù)(principal component weight function)，記為 ，其中t在一個區(qū)間 中變化。第i個樣品(個體) 的主成份得分值為 ，第一主成份就是在 的約束條件下，尋求使主成份得分 的方差達到最大的權(quán)函數(shù) ，即它是下面數(shù)學(xué)模型的最優(yōu)解： 類似地，可以求得第j個主成份，其權(quán)函數(shù)毛(t)是下面數(shù)學(xué)模型的解：
為了得到光滑的主成份，一種方法是對由上述方法求出的主成份進行修勻，另一種方法是將修勻處理過程，融入到主成份的求解過程中。具體作法是將描述主成份曲線波動程度的粗糙因子納入到約柬條件中，形成帶懲罰的約束條件。利用粗糙懲罰法求第j個主成份的數(shù)學(xué)模型是其中 稱為修勻參數(shù)，用它可對粗糙懲罰項進行調(diào)整。
利用上述方法和基于MATLAB編寫的程序，對四家銀行進行函數(shù)性主成份分析(FPCA)。具體結(jié)果見圖4。第一個主成份(PCI)的解釋能力為85．5％，第二個主成份(Pc2)的解釋能力為13．1％，前兩個主成份的綜合解釋能力為98．6％。
為了清晰地顯示主成份，并進行有意義的解釋，在同一圖中繪出三條曲線，一條是整體均值曲線，另兩條是對均值曲線分別加上和減去主成份的一個適當倍數(shù)而形成的曲線，具體結(jié)果見圖5(本文所選的倍數(shù)是0．12)。以上所述的三條曲線分別對應(yīng)著圖5中的實心曲線、‘+’曲線和‘*’曲線。第一個主成份反映了資產(chǎn)收益率(ROA)的一般變化，尤其反映了資產(chǎn)收益率的“兩頭”變化情況(1999年以前和2003年以后)。第二個主成份反映了資產(chǎn)收益率(ROA)的中段變化。
六、結(jié)論
在經(jīng)濟實踐中，越來越多的領(lǐng)域所得到的樣本觀察資料是曲線或圖像，即函數(shù)性數(shù)據(jù)。因此，對這種類型的經(jīng)濟數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析和描述，具有重要的現(xiàn)實意義。因篇幅所限，還有一些函數(shù)性數(shù)據(jù)的分析方法未予以介紹，如函數(shù)性方差分析、函數(shù)線性模型、函數(shù)性典型相關(guān)分析以及描述動態(tài)性的微分方程等。由于本文的主要目的，是通過對函數(shù)性數(shù)據(jù)分析方法和具體應(yīng)用的介紹，傳述對數(shù)據(jù)進行分析的新思想，而不只是方法技術(shù)本身。因此，缺少的方法并不影響對思想的闡述。
房地產(chǎn)作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是各種權(quán)益在土地、建筑物及固著在土地、建筑物上的實現(xiàn)。隨著我國市場經(jīng)濟體制的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)這個經(jīng)濟體已經(jīng)帶動了如家電、建材、冶金等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，形成了一個支撐宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)群體，構(gòu)成了國民收入的主要來源之一。所以，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定與發(fā)展具有極端重要性。那么，在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟如何平穩(wěn)著陸，又有哪些風(fēng)險？
從2010年至今，中央政府一直堅持著對房地產(chǎn)的調(diào)控，從政府連續(xù)出臺的“四大框架性文件”即“國十一條”、“國十條”、“新國五條”和“國八條”以及“五大調(diào)控工具”即土地、融資、開發(fā)、市場和稅收的同時運用可以看出，中央政府對房地產(chǎn)的重視。目前的主要問題是政府近期對房地產(chǎn)業(yè)采取怎樣的一系列調(diào)控措施，如何處理好以下幾個關(guān)系：一、把握合理需求與投機需求的關(guān)系；二、局部與全局的關(guān)系；三、房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的調(diào)控關(guān)系。業(yè)內(nèi)人士認為2014年“兩會”的召開并沒有讓國家對房地產(chǎn)調(diào)控的力度降低。因此，如何為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供良好的環(huán)境是解決資本市場、土地市場的首要問題，從根源上創(chuàng)造有利因素促使房地產(chǎn)業(yè)的健康科學(xué)發(fā)展。在今年年初召開的“兩會”更進一步印證了這個觀點。
所以，房地產(chǎn)的開發(fā)項目雖有著不小的風(fēng)險，如對房地產(chǎn)業(yè)管理控制不合理，將有可能在市場經(jīng)濟中產(chǎn)生負面的影響，但同樣也存在很大的機遇，為國家社會解決居民住房問題提供條件，為民眾提供更多可供選擇的住房，以及房地產(chǎn)開發(fā)商通過項目的成功開發(fā)獲得社會贊譽和豐厚回報。
近年來，Z市的房地產(chǎn)在該市經(jīng)濟高速發(fā)展過程中也取得了迅猛發(fā)展，如：價格日趨合理，規(guī)模日益擴大，市場日趨成熟，購房群體日益擴大，但是Z市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中也存在著一定的問題，比如房地產(chǎn)項目開發(fā)過于集中，樓盤樓間距過小，樓盤周邊環(huán)境吵雜，價格上漲幅度過大等，存在的問題主要表現(xiàn)為：
（1）價格上漲幅度過大。Z市的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于政府從利益的角度出發(fā)，出售給房地產(chǎn)商的土地價格逐年上漲，且開發(fā)商項目利潤逐年加大，這就導(dǎo)致了房價不僅成本加大，房價也持續(xù)走高。近三年時間，市區(qū)中心地段房價基本上漲了一倍。
（2）項目開發(fā)過于集中。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，Z市房地產(chǎn)市場目前存在的一大問題是項目開發(fā)過于集中，在市區(qū)中心地段新開發(fā)樓盤扎堆，道路配套設(shè)施尚不完善，人流過大，生活、休閑場所太過擁擠，居民生活受到不小影響。
（3）樓盤周邊環(huán)境過于吵雜。Z市的房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，由于居民為方便生活工作，普遍選擇市區(qū)中心地段購房，而市區(qū)又是各種商戶云集，車水馬龍的地方，導(dǎo)致市區(qū)樓盤周邊環(huán)境較差，居民居住如同處于鬧市，白天黑夜都不得安寧。
從市場需求來看，隨著我國經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，各地區(qū)新城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，人民生活水準不斷提升，人們對品牌大型樓盤的喜愛程度正在加強，加上Z市未來發(fā)展前景，使得區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)成為市場追捧的熱點。Z市在大型品牌樓盤的補充、居民自住舒適度、業(yè)主投資增值等多方面將得到肯定，能夠滿足人們多元化需求。
從Z市范圍來看，項目高起點、高標準建設(shè)高端大氣上檔次的大型住宅小區(qū)，融入天人合一的休閑理念及地方特色文化，一改廣東省縣級城市建設(shè)房地產(chǎn)小規(guī)模輕品牌的實際問題，項目以全國知名品牌為主，對解決中國的住房問題具有相當明顯的前瞻性優(yōu)勢，其優(yōu)勢在于分散人口居住，發(fā)揮市郊優(yōu)勢，降低居民生活成本、拉動當?shù)亟?jīng)濟內(nèi)需、增加政府財政稅收、提高就業(yè)率等。
根據(jù)Z市房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中高檔房產(chǎn)產(chǎn)品對于Z市居民及周邊城市有購買欲望的人來說，是絕無僅有的居家住所、遠景投資、養(yǎng)老休閑的項目?？梢姡擃愋偷捻椖吭诋?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展中占有重要地位。
本文探討Z市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展起到了一定的推動作用。Z市原有的經(jīng)濟是以發(fā)展當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品和旅游業(yè)為主，項目的開發(fā)引進在一定程度上擴大了“軟投資”，除了打造自有品牌還吸引合作、合資甚至外資模式，對產(chǎn)品開發(fā)進行內(nèi)涵式發(fā)展，提高了經(jīng)濟的廣度和深度，采用科學(xué)手段，環(huán)保、低碳模式，提倡原生態(tài)居住環(huán)境，把房地產(chǎn)開發(fā)與當?shù)剞r(nóng)副產(chǎn)品相結(jié)合為企業(yè)帶來多渠道、全方位的發(fā)展形勢。隨著住房質(zhì)量的提高，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)也相應(yīng)跟進。由此可見，該項目在經(jīng)濟的一系列產(chǎn)業(yè)鏈中起到了決定性的作用，為Z市的經(jīng)濟發(fā)展帶來了客觀的前景和效果。
經(jīng)濟全球化大背景下,世界各國經(jīng)濟聯(lián)系日益緊密,經(jīng)濟周期協(xié)同性和同步性程度不斷提升。Frankel和Rose通過回歸模型實證研究表明,工業(yè)化國家經(jīng)濟周期協(xié)同性不斷增強。.[1]Kose等認為自20世紀80年代以來,世界各國經(jīng)濟周期的協(xié)同性呈現(xiàn)下降態(tài)勢,但發(fā)達國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性水平有所上升。.[2]21 歐元區(qū)的成立使得最優(yōu)貨幣區(qū)域理論(optimum currency area theory)變?yōu)楝F(xiàn)實。近年來對歐元區(qū)經(jīng)濟周期協(xié)同性的研究文獻不斷增多,主要側(cè)重研究新加入成員國與原有成員國經(jīng)濟周期協(xié)同性問題、歐元區(qū)對成員國經(jīng)濟周期協(xié)同性的影響。Savva等通過月度工業(yè)產(chǎn)出數(shù)據(jù)檢驗新舊歐盟成員國經(jīng)濟周期的協(xié)同性發(fā)現(xiàn),新加入成員國與原有成員國經(jīng)濟周期協(xié)同性顯著提高。.[3]Darvas Z.等則認為斯洛文尼亞、匈牙利和波蘭與原有成員國的經(jīng)濟周期協(xié)同性程度較高,其他新加入國家經(jīng)濟周期協(xié)同性較低,甚至不存在協(xié)同性。.[4]歐元區(qū)對成員國經(jīng)濟周期影響方面,多數(shù)研究表明歐元區(qū)有助于提升成員國經(jīng)濟周期一致性和同步性.[5],但也有實證研究認為,歐元區(qū)對歐洲經(jīng)濟周期協(xié)同性影響不大.[6]15,而且進一步加劇了核心成員國與邊緣國家的經(jīng)濟周期差異性和不平衡性.[7]。
早期經(jīng)濟周期協(xié)同性研究主要是圍繞發(fā)達國家展開的,但是近年來,尤其是全球金融危機以來,有關(guān)新興經(jīng)濟體與發(fā)達國家經(jīng)濟增長“脫鉤”(decoupling)問題的提出,促進了發(fā)達國家與發(fā)展中國家經(jīng)濟周期協(xié)同性研究文獻的增多。Kose 等研究認為,沒有充足的理由證明全球經(jīng)濟周期的趨同性,但是發(fā)達國家之間以及發(fā)展中國家之間的經(jīng)濟周期協(xié)同性較為顯著,發(fā)達國家以及發(fā)展中國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性并不高。.[2]20Walti Sebastien研究認為,發(fā)展中國家與發(fā)達國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性并沒有下降,反而進一步上升,只要全球化沒有止步,全球經(jīng)濟周期的協(xié)同性就不會出現(xiàn)系統(tǒng)性下降。.[8]14Chan和Khong則認為亞太地區(qū)經(jīng)濟增長與日本經(jīng)濟增長的協(xié)同性要高于與美國經(jīng)濟協(xié)同性程度。.[9]
中國與國際經(jīng)濟周期協(xié)同性研究較少,Kose、Fidrmuc等均認為中國與發(fā)達國家或者OECD國家經(jīng)濟周期協(xié)同性較低,這進一步支撐了新興經(jīng)濟體脫鉤的觀點。.[2]27,[10]然而,Walti Sebastien卻認為中國與發(fā)達國家經(jīng)濟周期協(xié)同性沒有下降,而是呈現(xiàn)進一步上升態(tài)勢。.[8]13賀書鋒和郭羽誕考察了1960—2007年中國與27個主要貿(mào)易國的經(jīng)濟周期一致性認為,中國與發(fā)展中國家經(jīng)濟周期協(xié)同性在增強,而與發(fā)達國家經(jīng)濟周期協(xié)同性在下降。.[11]
總體看,當前對于經(jīng)濟周期協(xié)同性研究依然存在一定分歧和爭論,這可能與所使用的數(shù)據(jù)樣本、計量方法有關(guān)系,不過經(jīng)濟周期協(xié)同性本身作為國際宏觀調(diào)控政策以及最優(yōu)貨幣區(qū)域理論的基礎(chǔ),日益得到重視。
二、經(jīng)濟周期協(xié)同檢驗方法概述
經(jīng)濟周期協(xié)同性檢驗就是衡量不同國家、地區(qū)經(jīng)濟波動的一致性和同步性。目前,經(jīng)濟周期協(xié)同性檢驗主要方法有相關(guān)系數(shù)檢驗法、因子模型檢驗法以及Mink指標法。
中國石油大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)2013年8月
第29卷第4期袁吉偉:中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性研究
相關(guān)系數(shù)檢驗法就是計算兩個國家、地區(qū)或者經(jīng)濟團體經(jīng)濟周期的相關(guān)系數(shù),為進一步反映趨勢變化,也可以將樣本數(shù)據(jù)劃分為若干個子樣本,或者計算滾動相關(guān)系數(shù)(rolling correlation),這是檢驗經(jīng)濟周期協(xié)同性最早也是最常用的方法。隨著計量模型的發(fā)展,向量自回歸模型(VAR)、結(jié)構(gòu)性向量自回歸模型逐步納入相關(guān)系數(shù)法中,主要用于提取能夠反映經(jīng)濟周期變化的各種沖擊因素。相關(guān)系數(shù)法的缺點在于其與樣本本身有很大關(guān)系,不同的樣本區(qū)間可能產(chǎn)生不同的相關(guān)系數(shù)。滾動相關(guān)系數(shù)雖然不用人為劃分子樣本,但需要設(shè)定移動窗口(moving window),而不同移動窗口可能產(chǎn)生不同的結(jié)論。同時,相關(guān)系數(shù)還可能混淆經(jīng)濟周期的協(xié)同性和振幅(amplitude)。
動態(tài)因子模型(dynamic factor model)近年來開始逐步應(yīng)用于衡量經(jīng)濟周期的協(xié)同性。其原理是將實際經(jīng)濟增速分解為系統(tǒng)性影響因子及各國非系統(tǒng)性影響因子,然后判別不同因子對實際經(jīng)濟增速的解釋能力,進而評價不同國家或地區(qū)經(jīng)濟周期的協(xié)同性。Kose、Sybille Lehwald等分別利用動態(tài)因子模型研究了世界以及歐洲經(jīng)濟周期協(xié)同性問題。.[2]57,[7]710動態(tài)因子模型的優(yōu)勢在于其應(yīng)用靈活,不用假定參照經(jīng)濟周期(reference business cycle),能夠同時計量多個指標間的同步性問題,但是其建模過程涉及模型識別問題。
Mink指標法是Mink等在2007年提出的衡量經(jīng)濟周期協(xié)同性和相似性的非參數(shù)法。.[6]3該方法已在多篇研究經(jīng)濟周期協(xié)同性的學(xué)術(shù)文章里得到應(yīng)用。假定用于計量經(jīng)濟周期協(xié)同性的樣本的t時期參照產(chǎn)出缺口為gr(t),那么樣本數(shù)據(jù)經(jīng)濟周期協(xié)同性公式為:
目前經(jīng)濟周期協(xié)同性研究尚無統(tǒng)一方法,不同方法各有利弊。本文采用滾動相關(guān)系數(shù)法以及Mink指標法檢驗中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性關(guān)系。
三、中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性定量分析
(一)數(shù)據(jù)分析及處理
本文主要采用Mink等提出的經(jīng)濟周期協(xié)同性非參數(shù)檢驗方法研究中國與世界經(jīng)濟同期協(xié)同性問題。.[6]1研究經(jīng)濟周期協(xié)同性首先需要選取衡量經(jīng)濟周期的指標,常用的經(jīng)濟指標包括月度工業(yè)產(chǎn)出、季度GDP和年度GDP。由于工業(yè)產(chǎn)出僅是整體產(chǎn)出的一部分,可能無法完全代表經(jīng)濟周期變動,世界GDP又缺少季度統(tǒng)計數(shù)據(jù),因而本文采用1980—2011年全世界GDP數(shù)據(jù),共32個數(shù)據(jù)樣本,并進一步將全世界GDP數(shù)據(jù)分拆為發(fā)達國家GDP數(shù)據(jù)和發(fā)展中國家GDP數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來源于世界銀行經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)庫。
本文主要采用GDP缺口衡量經(jīng)濟周期。為此,首先,將名義GDP通過GDP平減指數(shù)轉(zhuǎn)化為實際GDP;其次,采用HP濾波方法,分離出GDP的趨勢項和周期項;最后,產(chǎn)出缺口表達為(實際GDP-GDP趨勢項)/GDP趨勢項。
從處理后的樣本數(shù)據(jù)看,中國以及世界產(chǎn)出缺口在1983年、2000年以及2009年,這3年均處于負值區(qū)域,經(jīng)濟處于回落或者衰退的狀態(tài)。這3個主要時點分別對應(yīng)著第二次石油危機、亞洲金融危機和互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機以及全球金融危機,表明全球主要經(jīng)濟危機事件對中國及世界經(jīng)濟都產(chǎn)生了負面沖擊。
從樣本數(shù)據(jù)統(tǒng)計描述看,全世界、發(fā)達國家以及發(fā)展中國家的產(chǎn)出缺口平均值均為負值,只有中國為正值,表明中國在樣本期間經(jīng)濟增速較快;波動性方面,發(fā)展中國家產(chǎn)出缺口波動性最大,而中國產(chǎn)出缺口的波動性最小,見表1。
(二)定量分析
1.相關(guān)系數(shù)法檢驗結(jié)果分析
通過對樣本數(shù)據(jù)計算相關(guān)系數(shù)可以看到,中國與發(fā)達國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性最高,其產(chǎn)出缺口的相關(guān)系數(shù)為03191,與世界經(jīng)濟的相關(guān)系數(shù)為01474,與發(fā)展中國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性最低,其相關(guān)系數(shù)僅為00630。
為了進一步觀察中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性的動態(tài)變化,本文以5年期移動窗口為基準,進一步計算滾動相關(guān)系數(shù)。從動態(tài)趨勢看,中國與世界經(jīng)濟周期的相關(guān)關(guān)系波動較大,在不同時期呈現(xiàn)不同協(xié)同性。1984—1994年,中國與世界經(jīng)濟周期的協(xié)同性不穩(wěn)定,波動較大,中國與發(fā)達國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性要大于其與世界及發(fā)展中國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性。1994—2004年,中國與世界經(jīng)濟周期的協(xié)同性保持較大穩(wěn)定性,呈現(xiàn)較高的正向關(guān)系;與發(fā)展中國家經(jīng)濟周期的協(xié)調(diào)性大于與世界及發(fā)達國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性。2004年至今,中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性又呈現(xiàn)一定波動性,但是整體呈現(xiàn)正向關(guān)系,同時與世界、發(fā)達國家、發(fā)展中國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性程度趨于一致,見圖1。
圖1中國與世界經(jīng)濟周期滾動相關(guān)系數(shù)趨勢
由圖1可見,中國與世界經(jīng)濟周期的協(xié)同性存在較大的時變性,同時與發(fā)達國家、發(fā)展中國家的協(xié)同性差異趨于縮小;1995年以來,中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性總體呈現(xiàn)較高的正向關(guān)系。
2. Mink指標法結(jié)果分析
本文運用Mink指標非參數(shù)法進一步分析中國與世界經(jīng)濟周期的協(xié)同性問題。根據(jù)式(2)計算并經(jīng)過濾波后得到趨勢項。從圖2可以看到,中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性呈現(xiàn)了較大的變化。
第一,中國與發(fā)展中國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性的波動性最大,最大值達到了074,最小值達到了-052。中國與發(fā)展中國家經(jīng)濟周期協(xié)同性呈現(xiàn)了明顯的三個階段變化:第一階段為1980—1988年,這一時期兩者經(jīng)濟周期協(xié)同性出現(xiàn)了顯著的下滑態(tài)勢;第二階段為1988—2002年,中國與發(fā)展中國家的經(jīng)濟周期協(xié)同性處于一個較快的上升周期;第三階段為2003年至今,中國與發(fā)展中國家經(jīng)濟周期的協(xié)同性呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,但依然呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。
圖2中國與世界經(jīng)濟周期協(xié)同性趨勢
第二,中國與發(fā)達國家經(jīng)濟周期協(xié)同性呈現(xiàn)上升態(tài)勢,也呈現(xiàn)三個明顯的階段:第一階段為1980—1990年,這一時期
中圖分類號：F832.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01
世界銀行為各發(fā)展中國家的金融開發(fā)公司編了一本指導(dǎo)其進行項目經(jīng)濟評價的小冊子，他們稱之為“藍皮書”，以后有對此小冊子進行了充實完善，并定名為“DFC”項目財務(wù)評價和經(jīng)濟收益率計算導(dǎo)則，“導(dǎo)則”內(nèi)容應(yīng)能正式反映該行觀點，并可以此更清楚了解該行評價方法的一些特點，現(xiàn)簡單介紹如下：
一、財務(wù)分析
世行項目評價方法也可以分為兩個層次，首先進行財務(wù)評價，然后進行經(jīng)濟評價，在財務(wù)評價中首先進行財務(wù)預(yù)測，然后再做財務(wù)分析。
在財務(wù)預(yù)測中，需編制出三個主要報表，即損益表，資產(chǎn)負債表和資金平衡表，在編此三表必須首先作基礎(chǔ)投資估算，流動資金估算，經(jīng)營成本估算，并將這些估算結(jié)果制成表格。財務(wù)預(yù)測主要目的大約有三：(1)為制定正確的籌資規(guī)劃服務(wù)；(2)反映項目不同時期的財務(wù)演變狀態(tài)；(3)為財務(wù)分析提供資料。完成此三個目的并不需要在項目全過程中進行財務(wù)預(yù)測，一般只要達到財務(wù)穩(wěn)定時就可以了，通常是從項目實施到項目穩(wěn)定這段時間，(即投產(chǎn)后3-5年)，正常生產(chǎn)后企業(yè)債務(wù)負擔已經(jīng)緩解，財務(wù)收支已趨穩(wěn)定，所以可以不再預(yù)測。這一段時間框架是與財務(wù)分析(主要是指財務(wù)收益率計算)不相同的，財務(wù)分析必須按項目全過程(項目實施期加經(jīng)濟壽命期)，將超出預(yù)測時間的資料按正常生產(chǎn)時間延伸。
財務(wù)分析最主要的是根據(jù)財務(wù)預(yù)測資料編制全過程的年度財務(wù)現(xiàn)金流量表，并以此計算財務(wù)凈現(xiàn)值或財務(wù)內(nèi)部收益率。通常以財務(wù)收益率作為財務(wù)評價基本指標，凈現(xiàn)值僅作為方案比較使用，財務(wù)收益率可根據(jù)需要按自有資金(或股本資金)和國內(nèi)資金計算，這樣，當然應(yīng)從現(xiàn)金流量中剔除借貸資金，國外資金及債務(wù)償還和流出國外的收益。除財務(wù)收益外，還可以進行財務(wù)比率分析，直接外匯效果分析，這些分析可根據(jù)需要而定，但盈虧平衡分析和敏感性分析則是不可缺少的內(nèi)容。
財務(wù)預(yù)測和財務(wù)分析對改擴建項目必須在有/無對比基礎(chǔ)上計算增量財務(wù)收益率，只有增量財務(wù)收益率才是評價此類項目的適當指標。
財務(wù)評價的基本特點在于對不同價格的使用，即在財務(wù)預(yù)測中考慮通貨膨脹的價格變動因素，這樣，做出的預(yù)測才能比較接近實際，如投資估算，資金籌借等如不考慮通貨膨脹，則不可避免在項目實施中出現(xiàn)資金缺口，但在財務(wù)分析時又必須消除通貨膨脹，因隨著時間的推移，通貨膨脹的積累影響將過份夸大地增大現(xiàn)金流量。
二、經(jīng)濟評價
經(jīng)濟評價是在財務(wù)評價的基礎(chǔ)上對按實際價格估算的基建投資，流動資金，經(jīng)營成本中的各項投入物和產(chǎn)出物用邊界價格換算，并剔除稅金，利息等內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付，然后編制經(jīng)濟現(xiàn)金流量表，計算經(jīng)濟收益率，根據(jù)需要還可進行有效保護分析及國內(nèi)資源成本計算。國內(nèi)資源成本即我國常用的經(jīng)濟換匯成本，表示項目的國際竟爭能力。
有效保護是指政府在進出口關(guān)稅等方面所采取的一些措施，以避免本國經(jīng)營者免遭國外競爭者損害。保護的定量化可用有效保護系數(shù)來衡量，有效保護系數(shù)為產(chǎn)品按國內(nèi)價格與按邊界價格增值之比。
對于經(jīng)濟收益的計算，最關(guān)鍵的是對投入物和投產(chǎn)出物的價格調(diào)整，世界銀行方法是對非貿(mào)易貨物采取向下調(diào)整到邊界價格，因而回避了使用影子匯率的困難，但必須有一系列轉(zhuǎn)換系數(shù)，所謂轉(zhuǎn)換系數(shù)就是邊界價格(到岸價或離岸價)對國內(nèi)市場價格之比。這與我國目前所說的轉(zhuǎn)換系數(shù)在概念上是不相同的，我國的轉(zhuǎn)換系數(shù)是從貨物的稀缺而言的，它是根據(jù)國內(nèi)投入產(chǎn)出測算的，不涉及國內(nèi)與國際市場價格的差價。
對于一個完全自由開放的自由貿(mào)易國家，國內(nèi)市場價格是與國際市場價格掛鉤的，其差價僅在進出口關(guān)稅(如忽略國內(nèi)運雜費)，因此，轉(zhuǎn)換系數(shù)必然小于1，這與我國情況不完全相同，我國價格一般與國際市場價格掛鉤，并且存在著價格管制、補貼、定量供應(yīng)等多種原因使價格扭曲，所以轉(zhuǎn)換系數(shù)就不一定小于1，這從該工作人員對我國作的案例分析可以說明。
嚴格說，轉(zhuǎn)換系數(shù)只是對可貿(mào)易貨物才是存在的，真正非貿(mào)易貨物不存在進出口，所以也不存在轉(zhuǎn)換系數(shù)，但任一非貿(mào)易貨物，不管按邊界成本或按消費者支付愿意定值，從理論上進行無限次分解，將絕大部分轉(zhuǎn)變?yōu)橘Q(mào)易成分，因此扔可求得邊界價格。
只有對次要非貿(mào)易物才直接使用轉(zhuǎn)換系數(shù)，將其轉(zhuǎn)換成邊界價格，對占比例較大的非貿(mào)易物一般應(yīng)先進行分析，分解可進行兩輪，分解后仍為非貿(mào)易物，同時有不占主要地位，則可用轉(zhuǎn)化系數(shù)換算。
可貿(mào)易貨物的邊界價格，最好直接研究進出口資料，并且這種資料應(yīng)是最近的進易行情，即到岸價或離岸價，并進行國內(nèi)雜運費調(diào)整。如果此可貿(mào)易物不占重要地位(在總投入或總產(chǎn)出物中所占份額不大)，也可按已知轉(zhuǎn)換系數(shù)計算。對完全開放的自由貿(mào)易國家，邊界價格可以從國內(nèi)市場價格和已知關(guān)稅率算得，但這不適用于我國。
不論可貿(mào)易物或非貿(mào)易物，其價值在現(xiàn)金流量表中都必須以一種貨幣表示，通常是按本國貨幣，匯率按官方匯率，如國內(nèi)外存在較大通貨膨脹率差額，則可采取兩種方法，一是逐年調(diào)整匯率，二是逐年調(diào)整轉(zhuǎn)換系數(shù)。如維持倆者均不變，通常是站不住腳的，這可由敏感性分析驗證。
三、幾個問題的討論
1.通貨膨脹的考慮
在財務(wù)評價中考慮通貨膨脹后作出的財務(wù)預(yù)測將更切實際，能更正確的反映項目實施中的財務(wù)狀況，如投資估算，資金籌劃，成本預(yù)測等都可更為準確，避免發(fā)生資金短缺，影響項目實施計劃。同事可作出更準確的財務(wù)比率分析或流動性分析，以檢驗資金結(jié)構(gòu)的合理性。也可更準確的進行盈虧平衡分析，判斷企業(yè)風(fēng)險。所以，這是此種評價方法的主要特點。
2.經(jīng)濟評價的深度
本經(jīng)濟評價基礎(chǔ)是按經(jīng)合組織方法，不論從分析深度和廣度看，都是比較粗淺的，最多只相當于工發(fā)組織。方法的第二階段，對一個國家經(jīng)濟資源的合理配置，如果只從經(jīng)濟效率作為評價的唯一目標，未免對于片面，即使對于經(jīng)濟效益也要考慮安全，如對外部效果就完全忽略了，至于分配、儲蓄、就業(yè)等重要目標，也未做任何反映，因此，如按這種方法進行項目評價對國家，社會的發(fā)展作用將是有限的。
3.關(guān)于折現(xiàn)率
不論財務(wù)評價或者經(jīng)濟評價所用折現(xiàn)率，都籠統(tǒng)說按資金機會成本，至于如何具體確定，未加說明，這不便于實際使用。對于經(jīng)濟評價，如果折現(xiàn)率就是資金機會成本，從理論上講，未免過于簡單。按工發(fā)組織觀點，只有在最佳增長條件下，資本的邊際產(chǎn)生率才是社會折現(xiàn)率。
在社會科學(xué)研究中，存在著兩種不同的研究范式——定性研究和定量研究。定性研究是指以研究者本人作為研究工具、在自然情境下采用多種方法收集資料，對社會現(xiàn)象進行整體性探究、使用歸納法分析資料和形成理論，通過與研究對象的互動對其行為和意義建構(gòu)獲得解釋性理解的一種活動[1]。定量研究則是指在研究過程中運用調(diào)查、測量、統(tǒng)計等量化手段來收集資料，并對收集到的資料作量化的處理、檢驗和分析。長期以來，定性研究與定量研究一直是兩種比較對立的研究范式，二者的爭論由來已久，在這個爭論和較量過程中，定量研究因其與數(shù)學(xué)和統(tǒng)計方法的接近，一直被認為是一種比較“科學(xué)”的方法，而定性研究則因為具有較多的個人色彩，被認為是非科學(xué)的研究范式。近些年來，雖然定量與定性之爭不像以前那么明顯和直接，許多研究者也試圖在研究中吸取兩種方法各自的優(yōu)點，將兩種方法進行整合，但事實上與定量研究相比，定性研究還是處于一種劣勢。
雖然定量研究目前在社會科學(xué)研究中還是處于一種比較主流的地位，但也不可避免具有一些缺陷，例如：定量研究從設(shè)計到實施以及最后的完成耗費時間較長，一旦開始實施以后不容易更改、收集到的資料比較表面、不適合對問題進行深入分析，探究社會現(xiàn)象背后更為深層次的東西等，而定量研究的這些缺陷正好是定性研究的長處。社會學(xué)作為一個以人類社會以及人的社會行動為研究對象的學(xué)科，其研究對象的復(fù)雜性和不確定性使得定量研究比較表面化和標準化的研究方法在很多時候并不適用。因此，在教學(xué)和科研過程中引入和使用定性研究方法非常必要，對于社會學(xué)專業(yè)的本科生來講，了解并深入學(xué)習(xí)這一方法對以后的繼續(xù)深造和就業(yè)非常有益。
一、定性研究方法課程教學(xué)現(xiàn)狀及存在的問題
在本人長期教學(xué)研究過程中，發(fā)現(xiàn)社會學(xué)中定性研究方法課程存在以下幾個問題。
（一）重定量輕定性的傳統(tǒng)以及方法論層面的缺失
從目前全國設(shè)有社會學(xué)專業(yè)高校的社會學(xué)本科專業(yè)的課程設(shè)置來看，在有關(guān)社會學(xué)研究方法方面，大都開設(shè)社會調(diào)查研究方法這門課，雖然有部分的學(xué)校在本科階段也開設(shè)社會學(xué)定性研究方法，但將定性研究方法獨立作為一門課程開設(shè)的高校還是少數(shù)。從《社會調(diào)查研究方法》這門課的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容來看，基本上沿用的是實證主義傳統(tǒng)，而且，在通用的《社會調(diào)查研究方法》教材中，對于定量研究方法也缺乏系統(tǒng)地從“本體論—認識論—方法論—研究方法”的梳理，從一開始的課程講授就進入具體的研究方法層面，這對于第一次接觸社會學(xué)研究方法的學(xué)生來講，相當于“強制性”地灌輸定量研究的思維，學(xué)生對于“為什么要這樣做研究”并不清楚，只是被動地將其當做社會學(xué)研究的“科學(xué)的”和“唯一的”方法進行接受。這樣的課程設(shè)置有兩個后果：第一，導(dǎo)致很多學(xué)生認為社會學(xué)研究方法就是定量研究方法，等到接觸定性研究時，定量研究的思維已經(jīng)在他們頭腦是扎下根，經(jīng)常用定量的思維來對定性研究進行思考，并對定性研究進行評判。如在指導(dǎo)學(xué)生做定性研究時，經(jīng)常會有學(xué)生詢問個案的“代表性”“普遍性”“如何抽樣”等問題，這都是典型的定量研究的思維；第二，學(xué)生難以從根本上或理念上對方法體系有一個清楚的認識，提到定量研究與定性研究，學(xué)生總是將二者從一些具體的操作層面進行簡單比較，例如，學(xué)生經(jīng)常會說“定性研究就是訪談、觀察，定性研究可以用作定量研究前期的探索”，定量研究就是“設(shè)計問卷、做調(diào)查，調(diào)查進入到正式階段，用的是定量研究”。實際上，這兩種研究范式的最大區(qū)別不在于技術(shù)層面，而是理念層面，例如：訪談和觀察作為兩種具體的方法，在定量研究和定性研究中都是可以使用的，區(qū)別在于使用的時候研究者個人的立場，如果不能從根本上理解這兩種范式的區(qū)別，則很難在使用時將其合理應(yīng)用。
（二）學(xué)生對定性研究存在誤解
作為兩種不同的研究范式，定量研究和定性研究各自具有自己的規(guī)范和程序。從規(guī)范性和程序性來看，定量研究似乎更為“科學(xué)”，從提出問題、建立假設(shè)、概念操作化、設(shè)計問卷、實地調(diào)查、資料處理到最后報告的形成都有一套嚴格的程序和方法需要遵循，這種標準化的方式使得定量研究在形式上與自然科學(xué)更為相近，因而容易獲得研究者特別是初學(xué)者的認同。而定性研究從形式上來看好像并沒有一套嚴格的程序和規(guī)范，在研究開始和研究過程中也沒有嚴格的一定要怎樣做、一定不能怎樣做的規(guī)定性要求，在研究成果的表達上，形式也非常多樣，導(dǎo)致許多學(xué)生認為做定性研究不需要太多的學(xué)術(shù)訓(xùn)練，把靈活當成隨意和隨便，對定性研究的認識也是表面的和膚淺的，通常，學(xué)生們認為定性研究不需要太多的準備與學(xué)習(xí)，從自己的習(xí)慣出發(fā)，去現(xiàn)場走走看看、聊聊問問，回來后把資料整理一下用文字描述的方式表現(xiàn)出來就是定性研究。事實上，正是因為定性研究的靈活性，它對研究者的要求更高，首先，定性研究對研究者個人特質(zhì)的要求比定量研究要多，因為定性研究是將個人作為研究工具的，定性研究中的研究者如同定量研究中的問卷、量表等工具，問卷和量表可以無限次的試用、修改直至比較完善，從理論上來講，定量研究的工具如果設(shè)計合理的話，是能夠如實地反映社會客觀現(xiàn)實的，而定性研究中的工具——研究者本人卻是無法隨意改變的，研究者的個人性格、看待他人的立場、洞察力、與人交往能力等這些特質(zhì)并不是通過短時期的學(xué)習(xí)或?qū)W術(shù)訓(xùn)練能夠改變的，因而一個合格的定性研究者的培養(yǎng)需要更長的時間。其次，定性研究是以整體論為方法論基礎(chǔ)的[2]，要求從系統(tǒng)的角度把握事物的全貌和整個過程，而這種能力也不是簡單的課程訓(xùn)練和課堂學(xué)習(xí)所能培養(yǎng)出來的。第三，雖然表面上看起來，定性研究沒有規(guī)定性的要求，但它同樣也是有規(guī)范和程序的，從定性研究的產(chǎn)生來看，它有著自己的哲學(xué)基礎(chǔ)，從具體的操作層面來講，它有著基本的規(guī)范要求，這種要求相比定量研究來講更加難以達到。
（三）社會學(xué)定性研究方法教學(xué)材料欠缺
跟定性研究教學(xué)相關(guān)的資料，可以分為三個方面：第一，教材與教輔類的。近些年，國內(nèi)關(guān)于定性研究方法的著作漸漸多了起來，一些學(xué)者編輯出版了一些可以用作定性研究方法教材的著作，代表性的有陳向明的《質(zhì)的研究方法與社會科學(xué)研究》，文軍和蔣逸民的《質(zhì)性研究概論》、李曉鳳和佘雙好的《質(zhì)性研究方法》、范明林、吳軍的《質(zhì)性研究》、陸益龍的《定性社會研究方法》，除了國內(nèi)的著作外，目前關(guān)于定性研究的還有許多國外譯本，最有代表性的是重慶大學(xué)出版社出版的“萬卷方法“系列叢書中有關(guān)定性研究的，主要有鄧津、林肯主編，風(fēng)笑天等翻譯的《定性研究》四卷本，赫伯特·J.魯賓（Herbert J.Rubin）、艾琳·S.魯賓（Irene S.Rubin）著《質(zhì)性訪談方法：聆聽與提問的藝術(shù)》、（澳）利亞姆帕特唐、艾子著，鄭顯蘭等譯的《質(zhì)性研究方法健康及相關(guān)專業(yè)研究指南》、（德國）伍威·弗里克（Uwe Flick）著，孫進譯的《質(zhì)性研究導(dǎo)引》、 （美）艾爾維森（Alvesson，M.），（美）舍爾德貝里（Skoldberg，K.）著，陳仁仁譯的《質(zhì)性研究的理論視角：一種反身性的方法論》等。在這些著作中，除了陳向明的《質(zhì)的研究方法與社會科學(xué)研究》出版比較早外，其他都是近三、四年出版的，從這一點可以看出，近些年來定性研究方法開始在國內(nèi)學(xué)術(shù)界逐漸獲得重視。第二，對定性研究方法進行討論的文章。雖然這部分文獻并不直接用于課堂教學(xué)，但學(xué)者們就方法本身所做的討論有助于厘清定性研究中存在的一些問題，在討論的基礎(chǔ)上促進這一方法的進步和完善，這方面的文獻早期的有謝林平《實證社會科學(xué)與人文社會科學(xué)的方法論分歧及其融合》（嶺南學(xué)刊，1997.1）、陳向明的《社會科學(xué)中的定性研究方法》（中國社會科學(xué)，1996.6）、《質(zhì)性研究中的“局內(nèi)人”與“局外人”》（社會學(xué)研究，1997.6）、侯龍龍的《質(zhì)的研究還是新聞采訪》（社會學(xué)研究，2001.1），近幾年，關(guān)于定性研究的文獻有王錫苓的《質(zhì)性研究如何建構(gòu)理論》（蘭州大學(xué)學(xué)報，2004.5）、劉博的《質(zhì)性研究中的關(guān)系資源利用與身份介入差異——基于個案研究的社會學(xué)研究方法論思考》（青年研究，2009.6）、王熙的《質(zhì)性研究中的多重研究關(guān)系和倫理“雷區(qū)”——一位行動研究者的自反性思考》、菲爾·卡爾斯貝肯和任玥的《批判的質(zhì)性研究方法論與行動取向》（北京大學(xué)教育評估，2010.10）、蔣逸民的《作為一種新的質(zhì)性研究方法的層創(chuàng)方法》和《自我民族志：質(zhì)性研究方法的新探索》（浙江社會科學(xué)，2010.5，2011.4）、鄭慶杰的《“主體間性——干預(yù)行動框架”：質(zhì)性研究的反思譜系》（社會，2011.3）等，從上述這些文獻可以看出，早期的定性研究文章多集中于在整個社會科學(xué)研究方法體系中為定性研究尋找位置，定性研究方法如何與其他社會科學(xué)研究方法區(qū)別等方面，而近期文獻所關(guān)注的主題則多集中于定性研究方法體系內(nèi)部，關(guān)注的是定性研究方法在具體操作過程中所面臨的問題以及在技術(shù)層面如何更好地改進這一方法，這種變化從一定程度上可以說明，定性研究在社會科學(xué)研究方法體系已經(jīng)獲得了一定的地位，并進一步向著更深入的層次發(fā)展。第三，定性研究的案例。雖然從研究成果來看，能夠查閱到的運用定性研究方法進行研究的成果不在少數(shù)，但這些成果并不都適合用作教學(xué)案例。定性研究是以研究者本人作為研究工具的，因此，研究者的身份、立場、研究者自己在研究過程中的主觀感受、反省等對研究結(jié)果的呈現(xiàn)非常重要，不同的定性研究者對同一對象進行研究可能得出的結(jié)論是截然不同的，而在現(xiàn)有的很多用定性研究方法做出的有關(guān)成果中，研究者很少將自己在研究過程中的個人身份、立場、所思所想詳細呈現(xiàn)，讀者所能看到的只是研究者和被研究者在互動之后所達成的結(jié)果，這使得我們無法了解整個研究過程及結(jié)論達成的過程是怎樣的。而一個能用于教學(xué)的優(yōu)秀案例需要的不僅僅是研究結(jié)果，也需要包括從選題到研究的詳細經(jīng)過，尤其是研究者在研究過程中所處的位置和立場，這導(dǎo)致優(yōu)秀定性研究的案例比較難以獲得。
（四）定性研究方法教師缺乏
從目前社會學(xué)專業(yè)的師資隊伍情況來看，從事教學(xué)的大都是博士或碩士畢業(yè)后直接進入教學(xué)領(lǐng)域，雖然他們在讀學(xué)位期間也有過方法的訓(xùn)練，并且也可能有一些從事定性研究的實際經(jīng)驗，但大多都還限于從書本到書本，尤其是在定量研究占主流的情況下，很多人在學(xué)習(xí)期間接受的都是定量研究的方法訓(xùn)練，這種定量思維不可避免地會被帶入教學(xué)過程。定性研究教學(xué)除了要求教師有基本的專業(yè)知識儲備，另外，重要的一點就是需要自身有過大量實地研究的經(jīng)驗，而這對于教學(xué)科研任務(wù)繁重的一線教師來講是比較缺乏的。
二、提高社會學(xué)定性研究方法教學(xué)效果的途徑
（一）加入方法論的有關(guān)內(nèi)容
方法論是方法體系的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，無論是定量研究還是定性研究方法的教學(xué)，都應(yīng)該在講授具體方法之前對學(xué)生進行方法論的介紹，很多研究者或從事實際教學(xué)的人認為方法論屬于哲學(xué)層次，對于實際進行科學(xué)研究的人來講，不需要學(xué)習(xí)這些東西。事實上，如果不能夠了解某種方法背后所蘊含的哲學(xué)基礎(chǔ)，就不能很好地理解把握這一方法，在研究過程中，可能能夠做到依葫蘆畫瓢，但當情況出現(xiàn)了新變化時，就不能夠創(chuàng)造性地進行應(yīng)對，對于定性研究這種比較靈活的研究方法來講更是如此。當然，在講授方法論的有關(guān)內(nèi)容時，并不需要非常系統(tǒng)地對方法論進行完整地講授，但至少要拿出一定的課時數(shù)簡要地介紹定性研究方法背后所蘊含的哲學(xué)基礎(chǔ)、理論來源、演進邏輯等，讓學(xué)生不僅知道如何具體地操作某一方法，而且也了解為什么要這樣做，只有對根本性的東西有了理解，才可以避免空洞地從技術(shù)層面上爭論究竟哪種方法更好。
（二）合理設(shè)計實踐教學(xué)體系
方法課程教學(xué)的最終目的是讓學(xué)生能夠?qū)⒎椒☉?yīng)用于具體的科學(xué)研究，僅僅從理論上對定性研究方法進行教學(xué)是遠遠不夠的，必須有大量的課時是用于實踐訓(xùn)練的。從定性研究方法這門課程來講，在設(shè)計教學(xué)體系時要緊緊圍繞其教學(xué)目標，加大實踐環(huán)節(jié)，具體來講，可以從課堂理論學(xué)習(xí)、案例教學(xué)、小規(guī)模研究訓(xùn)練、實地參加研究項目、研究匯報等多個模塊進行，尤其要改變一般課程滿堂灌的授課方式。
（三）提高定性研究方法教師在實踐教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)水平
提高定性研究方法教師在實踐教學(xué)環(huán)節(jié)的教學(xué)水平，可以從以下幾個方面來努力：第一，搜集實踐教學(xué)環(huán)節(jié)中所需要的優(yōu)秀案例，不僅從社會學(xué)領(lǐng)域中，還包括使用定性研究方法的其他學(xué)科，如心理學(xué)、教育學(xué)、人類學(xué)、民族學(xué)、醫(yī)學(xué)等其他領(lǐng)域中的案例，從中梳理出適合社會學(xué)的案例用于教學(xué)或課堂討論。第二，突破定性研究教學(xué)過程中理論講授和實踐操作相脫節(jié)的現(xiàn)狀，一方面，現(xiàn)任教師可以通過多參與實地研究增加自己在實際操作方面的經(jīng)驗積累，使授課教師本人成為既懂理論又能指導(dǎo)實踐的全面型教師，但這是一個長期的工作，如果這種局面一時難以改變的話，也可以通過外聘一些相關(guān)領(lǐng)域具有實際工作經(jīng)驗的專業(yè)人員進行兼職或做專題講座以彌補現(xiàn)有教師在這些方面的不足，如一些NGO或政府有關(guān)部門的一線工作人員，他們均有著豐富的從事實際工作的實踐經(jīng)驗。第三，拓展現(xiàn)有的社會學(xué)實踐基地，可以與相關(guān)的政府、非政府組織建立聯(lián)系，為學(xué)生提供課程訓(xùn)練和實習(xí)的現(xiàn)實空間，這種真實場景可以避免人為設(shè)計場景過于理想化的不足。第四，吸收學(xué)生參與到教師的科研項目中，為學(xué)生提供將課堂所學(xué)研究方法應(yīng)用于科研的實踐機會。
（四）設(shè)計合理的課程考核指標
單一通過試卷進行考試的方法不太適合定性研究方法這門課程，要合理、全面、科學(xué)地測定學(xué)生對定性研究方法的掌握程度，需要融合多種考核形式，可以從試卷、課堂表現(xiàn)、課程訓(xùn)練和參與實踐情況幾個方面來綜合進行，這樣一方面可以調(diào)動學(xué)生平時學(xué)習(xí)的積極性，避免平時不主動、考前突擊背書的死記硬背的應(yīng)付式學(xué)習(xí)，同時，也可以促使學(xué)生將這門課程從各個層面有一個全方位的掌握，能夠真正地將這一工具應(yīng)用于實際研究。
參考文獻
[1]陳向明.質(zhì)的研究方法與社會科學(xué)研究[M].教育科學(xué)出
，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)毫無疑問地成為國民的支柱產(chǎn)業(yè)，然而，與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。當前，如何加快房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展已成為整個房地產(chǎn)業(yè)所面臨的最緊迫課題。
近年來，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了因應(yīng)融資困局，房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當中，而房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。
一、房地產(chǎn)融資市場格局的形成背景
當前房地產(chǎn)融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產(chǎn)融資市場的游戲規(guī)則，理解其存在的合理性并及時地把握地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢。
（一）政府政策背景
政府政策背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是配合宏觀調(diào)控，政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤┝吮容^嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風(fēng)險的考慮，金融監(jiān)管當局對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。
1、宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)
從宏觀經(jīng)濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態(tài)，但是在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時出現(xiàn)了嚴重的結(jié)構(gòu)性失衡，突出表現(xiàn)就是固定資產(chǎn)投資增長過快，尤其是房地產(chǎn)投資。2003年房地產(chǎn)貸款突破1萬億大關(guān)，同比增長29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資總量的23.7%。固定資產(chǎn)投資增長過快對國民經(jīng)濟的正常運行造成了極大的負面，出現(xiàn)了諸如信貸規(guī)模極劇膨脹，原材料、能源等生產(chǎn)資料的價格上漲過快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡等方面的經(jīng)濟。為了抑制這種不正常的固定資產(chǎn)投資增長，政府有計劃地出臺了相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策。
具體到房地產(chǎn)業(yè)而言，政府將繼續(xù)執(zhí)行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行調(diào)控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統(tǒng)的資金閥門被逐步擰緊，面對調(diào)控的雙重夾擊，原有單一的房地產(chǎn)融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產(chǎn)業(yè)被迫尋求多元化的融資渠道。
根據(jù)經(jīng)濟周期理論與慣性理論，宏觀經(jīng)濟運行特別是固定資產(chǎn)投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內(nèi)（3－5年）持續(xù)下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產(chǎn)融資市場的核心任務(wù)。
2、緊縮信貸意在化解金融風(fēng)險
除了配合宏觀調(diào)控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。根據(jù)央行的《房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產(chǎn)金融報告》（央行房地產(chǎn)金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產(chǎn)金融存在以下幾個方面的重大風(fēng)險：
第一，土地購置與房地產(chǎn)開發(fā)資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發(fā)資金是直接或者間接來自于銀行系統(tǒng)，房地產(chǎn)投資的信用風(fēng)險與市場風(fēng)險集中于商業(yè)銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發(fā)企業(yè)利用銀行信貸杠桿來進行高負債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的同時也加劇了貸款企業(yè)的違約風(fēng)險；另一方面，部分地區(qū)由于市場過熱而存在較高的市場投資風(fēng)險，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)將會大幅度貶值。
第二，金融體系不健全，金融機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范、管理不嚴格，金融機構(gòu)之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現(xiàn)在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規(guī)范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產(chǎn)業(yè)市場化形成鮮明對比的是我國金融業(yè)的壟斷與落后，由于缺乏與市場經(jīng)濟相符合的經(jīng)營機制、監(jiān)管機制與激勵機制，因而造成銀行系統(tǒng)存在許多經(jīng)營漏洞，這是導(dǎo)致近年來金融機構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面頻繁出現(xiàn)大案要案的根本原因。
第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監(jiān)管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發(fā)放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風(fēng)險與信用風(fēng)險。
通常情況下，上述這些潛在的風(fēng)險可以通過業(yè)務(wù)創(chuàng)新、強化管理以及改進經(jīng)營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展過猛，金融資產(chǎn)規(guī)模與風(fēng)險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監(jiān)管當局便借助宏觀緊縮調(diào)控的時機對房地產(chǎn)業(yè)實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。
結(jié)合國內(nèi)金融市場改革的發(fā)展進程以及國際上房地產(chǎn)業(yè)通常的資本構(gòu)成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業(yè)銀行系統(tǒng)完成市場化改革之前很難有所松動，但是監(jiān)管當局在限制銀行資金進入房地產(chǎn)業(yè)的同時也將有意識地積極推動建設(shè)其他的融資渠道，特別是信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金。
（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景主要包含兩方面內(nèi)容：一是由市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模擴張的同時對房地產(chǎn)融資市場提出了更高的要求；二是房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，使得房地產(chǎn)運營重心向金融運作傾斜。
1、市場競爭引發(fā)行業(yè)集中度提高
由于存在規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)隨著市場競爭的加劇，在馬太效應(yīng)的作用下，必然導(dǎo)致行業(yè)集中度越來越高。與此同時，房地產(chǎn)暴利也將終結(jié)，素質(zhì)低、實力差和經(jīng)營不規(guī)范的企業(yè)將被淘汰出局。據(jù)權(quán)威部門預(yù)計，今后5至10年，現(xiàn)有近3萬家房地產(chǎn)公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規(guī)模過百億元的跨區(qū)域經(jīng)營的特大型房地產(chǎn)集團，事實上，這種全國性的地產(chǎn)大鱷早已浮出水面。行業(yè)集中度的提高使得融資主體對于地產(chǎn)融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。
伴隨著行業(yè)集中度的提高，企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，一方面房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融機構(gòu)能夠提供數(shù)額龐大的、穩(wěn)定的、低成本的融資服務(wù)，而傳統(tǒng)上以商業(yè)銀行為主渠道的單一地產(chǎn)融資體系根本無法滿足企業(yè)擴張的需要，這就迫使房地產(chǎn)企業(yè)必須打造自己的金融平臺，包括發(fā)行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構(gòu)、發(fā)起設(shè)立地產(chǎn)基金以及海外上市等等；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又要在擴張的同時竭力規(guī)避融資風(fēng)險，保持財務(wù)穩(wěn)健，實現(xiàn)企業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，這就要求企業(yè)必須對其資本結(jié)構(gòu)進行合理調(diào)整，通過諸如降低資產(chǎn)負債率，擴大股權(quán)融資比例等，保持穩(wěn)健而靈活的資本結(jié)構(gòu)。
2、房地產(chǎn)行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變
隨著房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的日益深化，傳統(tǒng)的“開發(fā)商主導(dǎo)”運作模式正在逐步向“投資商＋發(fā)展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉(zhuǎn)變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發(fā)展商除了組織實施投資之外，還要負責(zé)項目的選擇、評估、協(xié)調(diào)以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責(zé)項目的規(guī)劃與施工建造。如果不考慮資產(chǎn)證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經(jīng)具備了不動產(chǎn)投資基金管理運作的基本雛形。
行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變可以說是房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)競爭過程中走向分化的一個必然結(jié)果。隨著行業(yè)競爭的加劇，房地產(chǎn)金融職能將得到不斷強化，房地產(chǎn)業(yè)的運營重心逐步由地產(chǎn)項目運營向金融運作傾斜，房地產(chǎn)業(yè)的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發(fā)展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業(yè)運作背景的開發(fā)商將有望轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資商或者不動產(chǎn)投資基金管理人，與此相對應(yīng)的是投資商和不動產(chǎn)投資基金也將成為主導(dǎo)中國房地產(chǎn)市場的兩種主流業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭最終將集中體現(xiàn)在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。
綜上所述，無論是市場競爭引發(fā)的行業(yè)集中度提高還是行業(yè)運作模式的轉(zhuǎn)變，都深刻地影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，而融資主體需求的轉(zhuǎn)變則是推動房地產(chǎn)融資市場再造的決定性力量。未來房地產(chǎn)金融市場必將呈現(xiàn)出融資渠道多樣化與資金性質(zhì)多元化的局面，而走產(chǎn)融結(jié)合的道路將是未來房地產(chǎn)金融市場最顯著的發(fā)展趨勢。二、當前房地產(chǎn)融資市場的主要特征
監(jiān)管當局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產(chǎn)基金等金融創(chuàng)新工具的；而產(chǎn)業(yè)自身升級與分化則決定了未來房地產(chǎn)融資市場的嶄新格局。在這些復(fù)雜因素的綜合下，當前房地產(chǎn)融資市場呈現(xiàn)出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展方向；三是房地產(chǎn)融資市場體系不健全。
（一）以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局
2004年我國房地產(chǎn)開發(fā)資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應(yīng)地，房地產(chǎn)融資總規(guī)模也在逐年攀升。房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預(yù)售款和其他資金②。受宏觀調(diào)控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發(fā)資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預(yù)售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預(yù)售款中大部分是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統(tǒng)，融資渠道過分依賴商業(yè)銀行。
由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應(yīng)的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產(chǎn)企業(yè)的嚴重貧血。這種現(xiàn)象并不意味著房地產(chǎn)市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產(chǎn)業(yè)的高效渠道。
（二）多元化的融資渠道日趨活躍
其他資金來源盡管占開發(fā)資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產(chǎn)融資市場的意義卻是不容小覷。
盡管仍存在障礙，但是業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發(fā)起設(shè)立的幾家準地產(chǎn)基金正在積極地進行探索式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金道路的有益嘗試?？梢灶A(yù)見，隨著《產(chǎn)業(yè)基金法》的出臺，產(chǎn)業(yè)基金合法地位的確立，產(chǎn)業(yè)基金模式必將成為房地產(chǎn)融資市場的中流砥柱。
資金信托計劃是近年來最活躍的地產(chǎn)融資工具，雖然其融資額在整個房地產(chǎn)融資總量中僅約占1%，但是它所表現(xiàn)出來的創(chuàng)造性、靈活性與適應(yīng)能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產(chǎn)融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監(jiān)會公布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。
此外，上市也是近年來業(yè)界非常關(guān)注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監(jiān)管，但是從規(guī)范經(jīng)營管理，實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現(xiàn)階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內(nèi)企業(yè)通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩(wěn)定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。
（三）房地產(chǎn)融資市場體系不健全
盡管房地產(chǎn)融資渠道呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，但是這些渠道所提供的產(chǎn)品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續(xù)文件。房地產(chǎn)項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)融資成本的高企，相當多的企業(yè)因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業(yè)鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正?，F(xiàn)象反映了由于房地產(chǎn)融資市場體系的不健全所導(dǎo)致的諸如金融創(chuàng)新不足、監(jiān)管限制過多、政策引導(dǎo)不利等諸多。監(jiān)管當局在強調(diào)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的同時，卻忽略了構(gòu)建一個適合國情的、符合發(fā)展需要的、健全的房地產(chǎn)金融市場體系。
三、 房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展趨勢
通過深入細致的市場，并諸多房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)指標，我們認為就整體而言，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所處的重要戰(zhàn)略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產(chǎn)業(yè)的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環(huán)境下房地產(chǎn)業(yè)的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的成效并不理想，有可能繼續(xù)出臺不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地與金融政策，諸如增加經(jīng)濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關(guān)的調(diào)控政策以支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)仍然是極具活力與投資價值的行業(yè)，而房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展前景也將非常樂觀。
根據(jù)前文的研究，我們預(yù)計房地產(chǎn)融資市場將呈現(xiàn)以下重大的發(fā)展趨勢：
（一）融資市場格局多元化
以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發(fā)展空間將被進一步打開，預(yù)計房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環(huán)境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸以及房地產(chǎn)信托三足鼎立之勢。
（二）房地產(chǎn)融資體系逐步健全
房地產(chǎn)融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產(chǎn)融資而構(gòu)建的具有不同市場功能的金融機構(gòu)體系，二是構(gòu)建提高房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流動性的市場體系。就金融機構(gòu)體系而言，除了原有的商業(yè)銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現(xiàn)專業(yè)化的房地產(chǎn)投資基金、抵押資產(chǎn)管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協(xié)會等金融機構(gòu)。就構(gòu)建市場體系而言，關(guān)鍵是要建立房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流通市場體系。通過借助資產(chǎn)證券化、指數(shù)化、基金化等金融手段，房地產(chǎn)金融資產(chǎn)才能順利地實現(xiàn)流通和交易，流通市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散到整個金融市場中。
（三）資產(chǎn)證券化積極推進
資產(chǎn)證券化是構(gòu)建房地產(chǎn)金融資產(chǎn)流通市場的前提條件，巨額的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)過證券化之后就可以實現(xiàn)分割交易，極大地改善了資產(chǎn)流動性。由于住房抵押貸款信用風(fēng)險相對較小，資產(chǎn)質(zhì)量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產(chǎn)抵押貸款的證券化過程應(yīng)由抵押債權(quán)者、政府擔保機構(gòu)、債券發(fā)行人、投資者以及中介機構(gòu)共同參與完成。
（四）金融產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮
房地產(chǎn)市場中不斷變化的投融資需求是金融創(chuàng)新的原動力，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，未來房地產(chǎn)融資市場中的金融創(chuàng)新主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是如何滿足企業(yè)日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質(zhì)可以是債權(quán)或股權(quán)，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險，通常融資主體都會面臨利率風(fēng)險、期限配比風(fēng)險③，有時還會面臨一定程度的匯率風(fēng)險。金融產(chǎn)品創(chuàng)新在客觀上降低了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。
綜上所述，房地產(chǎn)融資市場的健康發(fā)展是決定房地產(chǎn)業(yè)興衰成敗的關(guān)鍵。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷深化發(fā)展及其融資環(huán)境的逐步改善，我們相信中國的房地產(chǎn)融資市場必將步入快速、健康、持續(xù)的發(fā)展階段。：
1. 央行房地產(chǎn)小組，《2004房地產(chǎn)金融報告》，2005.8
2. 央行局課題組，《中國房地產(chǎn)業(yè)和金融的支持》，《金融時報》，2004.3
3.張紅，《房地產(chǎn)學(xué)講義》，清華大學(xué)出版社，2004.9
4.王希迎等，《房地產(chǎn)融資新解》，中國經(jīng)濟出版社，2005.2
一、引言
我國自1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，明確建立以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。然而，我國的經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展并不順利，存在很多問題。一是供給量持續(xù)減少。如圖1所示近年的經(jīng)濟適用房投資及其增長變化。二是保障方式單一，基本上是符合條件的申請人按照政府規(guī)定的價格購買，沒有租賃或其他方式。三是準入標準模糊，管理不到位。四是分配程序上存在問題，從而導(dǎo)致一些不符合規(guī)定的人入住。五是退出機制不完善。六是對經(jīng)濟適用房的面積標準控制不力，有些地方面積高達100多平方米甚至更大，基本上失去了“經(jīng)濟適用”的要求。BOT是指政府將項目的特權(quán)在一定時期內(nèi)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由開發(fā)商負責(zé)項目的建設(shè)和經(jīng)營，在特許權(quán)期滿后，再將項目移交給政府。特許權(quán)期長短的確定和項目投資金額、建造周期、運營效益、預(yù)期收益、以及各種風(fēng)險等眾多因素有關(guān)。這種BOT模式已被廣泛運用于基礎(chǔ)設(shè)施項目上，本文通過引入BOT模式來研究經(jīng)濟適用房建設(shè)，改變其單一的保障方式，即使經(jīng)濟適用房能租售并舉。并利用博弈論的理論和方法研究經(jīng)濟適用房BOT 項目的特許權(quán)期問題。
二、問題的提出
本文提出BOT模式下開發(fā)經(jīng)濟適用房，在此模式下房屋的產(chǎn)權(quán)一直在政府手上，這樣就能預(yù)防投機行為的產(chǎn)生，一是投機購房者（高收入家庭）將不會想方設(shè)法爭取社會保障住房名額，因為只能出租，轉(zhuǎn)租的利潤和風(fēng)險都無法預(yù)見，而且又無法像經(jīng)濟適用房這樣轉(zhuǎn)賣。二是開發(fā)商將不熱衷于變相開發(fā)經(jīng)濟適用房，因為變相開發(fā)后成本的增加將導(dǎo)致租金明顯上升，而租金的增加將使愿意租用經(jīng)濟適用房的中低收入家庭數(shù)量減少，從而導(dǎo)致住房空置率增大，此時開發(fā)商要承擔在特許權(quán)期內(nèi)無法收入成本或獲得期望利潤的風(fēng)險。三是政府能夠借開發(fā)商較高的管理水平和先進技術(shù)來實現(xiàn)住房保障制度。特許權(quán)期后，經(jīng)濟適用房完全歸政府所有，這樣政府既能獲得一定的租金收益，又能更大范圍內(nèi)解決中低收入家庭的住房難問題，并提高政治聲譽。四是監(jiān)管成本會降低，因為各參與的利益方會自覺的遵守約定，只要此模式確定下來，就沒有人愿意破壞這種均衡。五是退出機制簡單。因此BOT模式下的經(jīng)濟適用房建設(shè)從理論上分析是可行的。
三、建立政府和開發(fā)商的博弈模型
設(shè)經(jīng)濟適用房BOT項目的特許權(quán)期為T年，該經(jīng)濟適用房所占土地的規(guī)劃使用年限為T1年。經(jīng)濟適用房的租金價格為p。開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟適用房的建設(shè)成本投入為C（T），開發(fā)商在經(jīng)營經(jīng)濟適用房時，每年要投入的管理維護成本為V（C）。在建立政府和開發(fā)商的效用函數(shù)前假設(shè)以下。
假設(shè)1：經(jīng)濟適用房的建設(shè)給政府和開發(fā)商帶來多方面的效用和影響，這里只考慮通過經(jīng)濟適用房出租給政府和開發(fā)商帶來的直接效益和經(jīng)濟適用房建設(shè)給政府帶來的政治效用UG，假設(shè)UG為貨幣效用函數(shù)且為一固定正值，而不考慮其他方面影響帶來的間接效用，并假設(shè)經(jīng)濟適用房的出租價格p是由政府根據(jù)房地產(chǎn)市場和中低收入家庭年平均收入水平等因素確定的。
假設(shè)2：假設(shè)經(jīng)濟適用房建設(shè)完成后，此區(qū)域內(nèi)并沒有其他經(jīng)濟適用房與其進行競爭，并且不考慮隨著經(jīng)濟的增長和人口環(huán)境等變化對經(jīng)濟適用房出租率的影響，同時不考慮部分中低收入家庭退出而導(dǎo)致的換手期租金收益空白對出租率的影響。這里假設(shè)該經(jīng)濟適用房的出租率為r，是一個常數(shù)。政府規(guī)劃的經(jīng)濟適用房建設(shè)開發(fā)面積為q平米。
假設(shè)3：假設(shè)開發(fā)商投入建設(shè)經(jīng)濟適用房的建筑成本V（C）增加，經(jīng)濟適用房的質(zhì)量提高，則每年投入的管理和維護成本降低，即有V/C0，>0）。
假設(shè)4：開發(fā)商的目標是使自身利潤最大化，開發(fā)商能夠明確知道經(jīng)濟適用房的市場是巨大的，如果占領(lǐng)這個市場，通過“薄利多銷”也有很大的利潤，而且與政府合作，對開發(fā)商而言也有后續(xù)的優(yōu)勢。假設(shè)開發(fā)商對未來收入的期望值為E，這個值與開發(fā)商和政府合作的次數(shù)相關(guān)，次數(shù)越多，貼現(xiàn)值越高。為了簡化求解，設(shè)E為一常數(shù)。
根據(jù)假設(shè)1，建立政府的決策模型如下：
[prq-V（C）]dt+U（1）
s.t[prq-V（C）]dt-C+E≥u （2）
式（1）表示政府選擇特許權(quán)期T使其效用函數(shù)最大化，式（2）表示政府的效用函數(shù)同時需要滿足參與約束，即開發(fā)商從接受合同中得到的期望效用不能小于不接受合同時能得到的最大期望效用。開發(fā)商“不接受合同時能得到的最大期望效用”由他面臨的其他市場機會決定，可以稱作保留效用，記作u。開發(fā)商在政府確定特許權(quán)期T后，選擇建設(shè)成本C的投入作為自己的決策變量，開發(fā)商的決策模型如下：
[prq-V（C）]dt-C+E（3）
式（3）表示開發(fā)商在簽訂期限為T年的特許權(quán)期合同后，選擇投入建設(shè)該經(jīng)濟適用房的建設(shè)成本C使其效用最大化。
四、政府和開發(fā)商之間博弈模型的求解
下面進行政府和開發(fā)商之間的博弈分析。根據(jù)逆向歸納法求解這個博弈的子博弈精煉納什均衡。首先考慮給定特許權(quán)期為T的情況下，開發(fā)商的最優(yōu)決策。設(shè)R=prq，即經(jīng)濟適用房的年租金收入。根據(jù)假設(shè)2，每平米年租金p、出租率r和建筑總面積q均是常數(shù)，則得R是一個常數(shù)。將R和假設(shè)3的V（C）=kC-帶入式（3）中，則開發(fā)商的決策模型可化簡為：
Z=[T（R-kC-）-C+E]（4）
則由最優(yōu)化的一階條件可得：
L（T，）-（T1-T）R-KTdt+[TR-KTdt-（kT）+E-]C（T）=（kT）（5）
政府預(yù)測到開發(fā)商根據(jù)式（5）選擇經(jīng)濟適用房建設(shè)成本的投入，并根據(jù)假設(shè)2和假設(shè)3，政府在第一階段的決策模型變?yōu)椋?/p>
S=[（T1-T）R-KTdt+UG（6）
s.t.TR-KTdi-（kT）-E-u≥0（7）
利用式（6）、式（7）構(gòu)造拉格朗日函數(shù)，令為式（7）的拉格朗日乘數(shù)可得：
對式（8）中最優(yōu)化的一階條件為：
TR-+C+E-u =0（9）
由式（9）可得政府的選擇特許權(quán)期的最優(yōu)決策為：
T=+-（10）
其中，稱為成本系數(shù)，式（10）由三部分組成，第一部分表示開發(fā)商收回成本所要的時間，第二部分表示開發(fā)商實現(xiàn)期望收益還需要的時間；第三部分表示開發(fā)商為獲得未來期望收入而愿意放棄的時間。
五、結(jié)論
結(jié)論1：根據(jù)式（1）得Z/UG>0，表明如果建設(shè)經(jīng)濟適用房給政府帶來的政策貨幣收益比較高，則政府更愿意建設(shè)經(jīng)濟適用住房來為中低收入家庭解決住房難問題。
結(jié)論2：根據(jù)式（5），得V/C
結(jié)論3：根據(jù)式（10）得T/R0，表明如果經(jīng)濟適用房的年租金收入相當增高，開發(fā)商能夠較快地回收投入的成本且獲益，則特許權(quán)期可以相對比較短，如果開發(fā)商的市場保留效用u比較高，意味著開發(fā)商期望的收益增加，因此特許權(quán)期應(yīng)相應(yīng)增長，以增加開發(fā)商的收益。
結(jié)論4：根據(jù)式（10）得T/E
六、結(jié)束語
本文運用博弈理論來研究BOT模式下開發(fā)經(jīng)濟適用房的特許權(quán)期的決策問題。通過對政府和開發(fā)商之間的博弈分析，建立了經(jīng)濟適用房特許權(quán)期的決策模型，對博弈的納什均衡解的性質(zhì)進行了分析，得到了一些重要的結(jié)論，這對經(jīng)濟適用房BOT項目實踐有著重要的指導(dǎo)意義。同時經(jīng)濟適用房這種租售并舉的保障方式，能使更多符合條件的申請人按照政府規(guī)定的價格購買或租賃經(jīng)濟適用房，從而緩解中低收入家庭的住房難問題。
（注：本文為《基于博弈理論的經(jīng)濟適用房定價及管理模式研究》課題項目，項目編號：GL0822。）
【參考文獻】
