首頁 > 優(yōu)秀范文 > 資產(chǎn)的計價方法
時間：2023-08-02 09:26:58
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇資產(chǎn)的計價方法范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5192（2016）01-0068-07
Abstract：Conventional financial engineering technique only helps one to estimate risk-neutral probability. However， it is impossible to further obtain natural probability without recovering pricing kernel that reflecting the structure of risk aversion preference for the overall market. At present， two kinds of major approaches to recovery pricing kernel are presented， which are respectively matrix-based-method from Ross and differential equation method derived in Carr and Yu. The former relies on finding out the maximum eigenvalue， whereas the later works by searching the minimum eigenvalue. This paper discusses the internal relation-ship between these two kinds of approaches. By introducing the state transition pricing operator， the current two approaches can be uniformed to solve the operator eigenvalue equation， which eigenvalues and eigen-functions respectively indicate the inter-temporal discount rate and the required numeraire risk premium. As an application， the performance of stock bubbles for China between 2005 and 2007 is diagnosed. Except for estimating the risk compensation in different industry， we also confirm the presence of money illusion characterized by distorted discount rate.
Key words：risk-neutral probability； pricing-kernel recovery； stock bubbles； operator eigen-function
1引言
資產(chǎn)動態(tài)定價的核心問題之一是估計資產(chǎn)未來變化的真實概率。當前流行的方法是在定價核框架下研究此問題。定價核， 也稱為隨機折現(xiàn)因子[1]，其倒數(shù)對應(yīng)著所謂基準計價投資組合在未來的價值[2]。資產(chǎn)定價基本定理表明，對于任何無套利機會的金融市場，必然存在著定價核[3]。以定價核來計價的資產(chǎn)，期望收益率都一致地等于無風險利率，這是因為定價核平衡了各狀態(tài)間風險溢價的差異[4]。本質(zhì)上，定價核可視為市場潛在的唯一系統(tǒng)性變動因素，對資產(chǎn)收益與波動的預(yù)測也最終可劃歸為定價核動態(tài)性質(zhì)的確定上。
然而，由于定價核本身不可觀測，對定價核的量化在實際中很難操作。一種變通的做法是將其拆解為若干風險因子的線性疊加，通過對風險因子的度量來間接衡量定價核水平，比如Fama-French三因子模型[5]或Mark提出的四因子模型[6]，但這樣無法保證所選因子的完備性。另一種方法是干脆繞過定價核的確定，利用金融工程技術(shù)剝離出的狀態(tài)價格，然后計算風險中性概率作為資產(chǎn)變化真實概率的預(yù)測。但中性概率僅度量了市場對各狀態(tài)的風險對沖偏好。比如，算出市場下月下跌超過10%的風險中性概率為0.8，而下跌不超過10%的風險中性概率僅為0.01，這一事實僅表明， 相對于后一種情形，市場在整體上更多地愿意去對沖下月下跌10%的風險。此時，為進一步確定真實概率必須明確市場在各狀態(tài)上的偏好結(jié)構(gòu)，而這又回到定價核的確定上。實際上，用風險中性概率作為真實概率的預(yù)測隱含假設(shè)定價核與市場狀態(tài)無關(guān)，這過于牽強。
最近，Ross找到了一種將定價核與真實概率從風險中性概率中分離出來的方法，稱為“還原定 理”[7]。這一方法建立在離散狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用矩陣運算來表達。主要思路是從狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格矩陣解出其最大特征根和特征向量。假設(shè)投資者滿足Von Neumann期望效用法則，且都運用時間可分、 狀態(tài)間獨立的效用函數(shù)來決策，Ross證明了，如果狀態(tài)驅(qū)動因子為離散的齊時Markov鏈，那么最大特征根剛好就是市場貼現(xiàn)率，而特征向量的分量也恰好可以用來構(gòu)造出狀態(tài)轉(zhuǎn)移定價核。由于狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格矩陣為非負實方陣，Perron-Frobenius 定理在此可以保證其實值解的存在唯一性和定價核的非負性[8，9]。同時，Ross的方法還可進一步獲得風險中性狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率和真實的狀態(tài)轉(zhuǎn)移概率。另一方面，Carr和Yu[10]也給出了一套定價核的還原方法，但是此方法建立在連續(xù)狀態(tài)的基礎(chǔ)上，用微分方程來表達。該方法以風險中性概率測度下定價核滿足的微分方程為基礎(chǔ)，將定價核還原轉(zhuǎn)化為求解Sturm-Liouville特征值問題。只要定價核有界，那么Sturm-Liouville方程的最小特征值剛好對應(yīng)著定價核變動的時間趨勢，而方程的特征函數(shù)就是定價核的倒數(shù)。此時Sturm-Liouville定理可以保證該問題有實值解[11]。該方法與 Ross還原方法非常類似，然而后者需要求解最大特征值，可前者則需要求解特征值，兩種不同形式的方法之間的聯(lián)系與區(qū)別尚有待進一步探尋。
本文研究發(fā)現(xiàn)，通過引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格算符，建立定價核還原的算符表述，可將Ross，Carr和Yu的方法歸納為統(tǒng)一的形式。一方面，Ross的還原法等價于求解一個用有限維狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格算符來表述的特征方程。另一方面，當狀態(tài)轉(zhuǎn)移過程為連續(xù)狀態(tài)的齊時Markov過程時，狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格算符自然變?yōu)槲⒎炙惴?。與此同時，Carr和Yu的微分方程也變形到統(tǒng)一表述法下的算符特征方程形式。由此可見，兩種不同的方法僅是不同算符形式的特例，Ross的方法對應(yīng)矩陣算符，而Carr和Yu的方法對應(yīng)微分算符。不過，估測矩陣型狀態(tài)價格轉(zhuǎn)移算符需要首先估計狀態(tài)定價密度，這通常采用交替最小二乘法 （Alternating Least Square），但估計結(jié)果非常不穩(wěn)定[12]。而估測微分狀態(tài)價格轉(zhuǎn)移算符是去求解估計狀態(tài)因子風險中性方程，這方面的方法則相對成熟許多，可參見文獻[13～16]。另外，微分方程法的待估參數(shù)數(shù)量也顯著小于矩陣算符的參數(shù)數(shù)量。因此，本文實證部分將采用微分算符的形式。
國內(nèi)學(xué)者對于定價核的研究在早期多限于理論探討的范疇，如肖輝和吳沖鋒[17]，臨海和鄭振龍[18]的研究。近年來，也出現(xiàn)了一些基于定價核的資產(chǎn)定價實證研究，吳鑫育等[19]的權(quán)證定價研究，鄒高峰等[20]基于從前景理論的價值函數(shù)出發(fā)建立的PTCAPM模型，以及張玉龍和李怡宗[21]在分解出流動性特征和流動性風險基礎(chǔ)上建立的SDF-LCAPM模型，但這些研究都事先假設(shè)好定價核所滿足特定的動態(tài)行為，沒能夠用數(shù)據(jù)說明定價核為何取定為該形式。李仲飛和高金窯[22]在模型不確定的情形下通過一般均衡推導(dǎo)出了定價核的一個潛在形式，但并未見相應(yīng)的實證結(jié)果。直接利用實際數(shù)據(jù)估計出市場中定價核大小及其行為的研究仍較為鮮見。
我們基于上述提出的微分算符對中國2005～2007年股市泡沫進行了實證。統(tǒng)一選取2005年9月1日作為實證窗口起點，而窗口的終點選為其未來3年內(nèi)的到達歷史最高點交易日的前一天，由于我國此輪泡沫大致在2008年初破滅， 所以絕大多數(shù)的窗口終點都集中在2007年9月至2008年1月之間。實證時選取的資產(chǎn)組合為兩支市場指數(shù)以及27支細分的行業(yè)板塊指數(shù)。我們認為對于泡沫中的每一板塊都存在著不同定價核，因為每個板塊對應(yīng)的臨界時距演化不盡相同。rf選取為當時的一年期活期存款日利率，數(shù)值為0.0081/365≈2.2×10-5。
估計的結(jié)果在表1中顯示。表中的第5列給出了估計結(jié)果所對應(yīng)的對數(shù)極大似然值（相反數(shù)），第6列給出的是泡沫膨脹的冪指數(shù)，其數(shù)值越大表明資產(chǎn)的增值越快，結(jié)果顯示，在此輪泡沫中的房地產(chǎn)、銀行類、煤炭石油、機械、建材、農(nóng)林牧漁、外貿(mào)及有色金屬板塊泡沫積累速度較高。第10列給出的μτ是τ在真實概率下的時間趨勢，表明泡沫破滅的迫近趨勢?？梢钥闯觯瑑墒泄芍?、房地產(chǎn)、機械指數(shù)中的泡沫更快地趨于破滅。表最后兩列分別列出了所還原出的定價核（τ）的冪指數(shù)和市場要求的貼現(xiàn)率，冪指數(shù)的絕對值越大代表市場對于臨界時點逼近越敏感，即單位臨界時距變化上所要求的風險補償越大。實證結(jié)果可見，兩市場指數(shù)對于泡沫的破滅更為敏感，而行業(yè)板塊中，較敏感的則是房地產(chǎn)、機械及有色金屬板塊。同時估計出的市場貼現(xiàn)率均為大于1。這揭示了泡沫中存在著貨幣幻覺――錯置地認為未來的時間價值要更高，因為只要泡沫不破滅，資產(chǎn)增值就將遠超無風險利率，交易者們因此會忽略潛在的崩盤損失風險，不急于拋售而更愿意騎行在泡沫上期待未來增值，因此整體上市場更愿意在將來實現(xiàn)變現(xiàn)，更為看重未來的價值。
5結(jié)論
對于定價核還原方法和技術(shù)的研究，在國際上才剛剛起步，本文在梳理和探討Ross與Carr和Yu不同方法內(nèi)在聯(lián)系的基礎(chǔ)上，通過引入狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格算符，用算符方程統(tǒng)一了兩種方法的表述形式。同時，我們給出了一個將統(tǒng)一表述應(yīng)用于泡沫建模的例子，通過求解算符特征方程，不僅能夠確定資產(chǎn)價格和定價核的運動形式，還可以分析泡沫的膨脹速度并對市場貼現(xiàn)率進行估測從而確定貨幣幻覺的存在性。
目前，定價核還原方法僅假設(shè)市場只由一個狀態(tài)因子所驅(qū)動，從理論上講，在算符中還可加入其他多個狀態(tài)因子，此時需要界定每一個狀態(tài)因子對應(yīng)適應(yīng)性條件，由此可得市場的貼現(xiàn)率是各因子對應(yīng)貼現(xiàn)率的疊加，市場的定價核大小則可通過各因子對應(yīng)定價核乘積來還原出。無論如何，定價核的還原方法研究還處于相當初步的階段，很多問題尚待解決。比如，如何將鞅性（無套利）下的方法推廣到半鞅甚至更一般的情形；中國市場缺乏充足的衍生工具，如何合理構(gòu)建狀態(tài)轉(zhuǎn)移價格算符；如何將行為因素加入算符中，等等。這些問題給后續(xù)研究留下諸多機遇與挑戰(zhàn)。
參考文獻：
[1]Cochrane J H. Asset pricing[M]. Princeton： Princeton University Press， 2005. 1-22.
[2]Bajeux-Besnainou I， Prtait R. The numeraire portfolio： a new methodology for financial theory[J]. European Journal of Finance， 1997， 3（4）： 291-309.
[3]Dybvig P H， Ross S A. Arbitrage， state prices and portfolio theory[J]. Handbook of the Economics of Finance， 2003， 1（1）： 605-637.
[4]Duffie D. Dynamic asset pricing theory[M]. Princeton： Princeton University Press， 2010.
[5]Fama E F， French K R. Common risk factors in the returns on stocks and bonds[J]. Journal of Financial Economics， 1993， 33（1）： 3-56.
[6]Mark M. On persistence in mutual fund performance[J]. The Journal of Finance， 1997， 52（1）： 57-82.
[7]Ross S. The recovery theorem[J]. The Journal of Finance， 2015， 70（2）： 615-648.
[8]Perron O. Zur theorie der matrices[J]. Mathematische Annalen， 1907， 64（2）： 248-263.
[9]Frobenius G. Uber matrizen aus nicht negativen elementen[A]. Sitzungsberichte der Kgl[C]. Preussischen Akademie der Wissenschaften zu Berlin， Berlin， 1912. 456-465.
[10]Carr P， Yu J. Risk， return， and Ross recovery[J]. Journal of Derivatives， 2012， 20（1）： 38-59.
[11]Al-Gwaiz M. Sturm-Liouville theory and its application[M]. Springer Undergraduate Mathematics Series， London： Springer Press， 2007. 67-88.
[12]Spears T. On estimating the risk-neutral and real-world probability measures[D]. Oxford University MSc Thesis， Oxford， 2013.
[13]Vasicek O. An equilibrium characterization of the term structure[J]. Journal of Financial Economics， 1977， 5（2）： 177-188.
[14]Eberlein E， Keller U. Hyperbolic distributions in finance[J]. Bernoulli， 1995， 1（3）： 281-299.
[15]Kou S G. A jump-diffusion model for option pricing[J]. Management Science， 2002， 48（8）： 1086-1101.
[16]Carr P， Nadtochiy S. Local variance gamma and explicit calibration to option prices[J]. Mathematical Finance， Forthcoming（Accepted）， 2014.
[17]肖輝，吳沖鋒.隨機折現(xiàn)因子分析[J].工業(yè)工程與管理，2004，（3）：71-73，110.
[18]林海，鄭振龍.動態(tài)風險厭惡，隨機貼現(xiàn)因子與資產(chǎn)定價[J].當代財經(jīng)，2003，（9）：5-8.
[19]吳鑫育，周海林，馬超群，等.基于隨機貼現(xiàn)因子方法的權(quán)證定價研究[J].中國管理科學(xué)，2012，20（4）：1-7.
[20]鄒高峰，張維，張海峰，等.中國市場條件下的前景理論資本資產(chǎn)定價模型[J].系統(tǒng)工程學(xué)報，2013，28（3）：355-361.
一、前言
隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展壯大，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟的重要引擎，拉動著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展。對房地產(chǎn)上下游行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展起到了重要影響，關(guān)乎民生，與人們的生活息息相關(guān)。
在我國目前房地產(chǎn)投資過熱的大背景下，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場存在明顯的地區(qū)差異，在特大級城市出現(xiàn)一個又一個的新“地王”，而在人口增長率、流動性相對較差的二三線城市，一些地方房企則經(jīng)常出現(xiàn)資金鏈斷裂，荒廢的工地上，留下的是尚未完工的建筑物，俗稱“爛尾樓”。這些擱置的待完工的建筑物是對經(jīng)濟資源的一種極大浪費，對其貸款的銀行也面臨了風險，產(chǎn)生了大量的不良資產(chǎn)，同時也給業(yè)主帶來了長久的損失。如何將這些擱置的資源盤活，盡快、最好的發(fā)揮其經(jīng)濟效益是一個長期困擾政府、開發(fā)商、業(yè)主的問題。本文旨在探索用資產(chǎn)證券化的方式解決城市爛尾樓的方法，為這類問題解決提供一種思路。
二、爛尾樓成因分析
目前理論界沒有對爛尾樓有明確的定義，一種常用的標準是將已經(jīng)辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項目投資建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項目視為“爛尾”。爛尾樓的主要成因大致可以概括為：①在建樓盤開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)，無力再經(jīng)營所開發(fā)的樓盤，項目不得已“爛尾”；②項目缺乏后續(xù)建設(shè)資金，融資渠道的“堵塞”是項目爛尾的重要原因；③項目涉及多方經(jīng)濟糾紛，包括開發(fā)商與拆遷戶、材料供應(yīng)商、施工單位、關(guān)聯(lián)方、銀行等之間的經(jīng)濟糾紛，這些糾紛如果沒有得到合理解決必將導(dǎo)致項目的停滯，最終“爛尾”；④開發(fā)商違法違規(guī)或投資決策失誤導(dǎo)致工程流產(chǎn)，如市場定位失誤，建筑質(zhì)量低劣等。由于以上一種或幾種原因的綜合影響造成了爛尾的出現(xiàn)。
三、爛尾樓處置方式
在我國，市場化的爛尾樓處置方式有：①轉(zhuǎn)讓（收購），包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；②合作再開發(fā)；③債轉(zhuǎn)股（即債權(quán)轉(zhuǎn)開發(fā)權(quán)）；④破產(chǎn)拍賣；⑤融資盤活。由于爛尾樓面臨著各方的經(jīng)濟糾紛，不同項目面臨不同的處置方式，很難比較各個方法的優(yōu)劣。而在西方國家，已經(jīng)出現(xiàn)過爛尾樓證券化的先例，但在我國還沒有得以運用，下面將具體討論爛尾樓資產(chǎn)證券化的處理方式。
四、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
所謂資產(chǎn)證券化，指發(fā)起人將其現(xiàn)在擁有的缺乏流動性且未來現(xiàn)金流可預(yù)測的資產(chǎn)構(gòu)成基礎(chǔ)資金池，資產(chǎn)池現(xiàn)金流作為償付基礎(chǔ)，利用各種金融工具將資產(chǎn)現(xiàn)金流進行瀑布形式的分配組合、通過評級機構(gòu)增強信用等級，再將這個資產(chǎn)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)變?yōu)楦黝愂袌龅牟煌L險-收益等級的、可發(fā)行和自由收售的有價值的資產(chǎn)支持證券（ABS）的過程。資產(chǎn)證券化是西方國家金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，在國內(nèi)是否使用還處于一個長期摸索的階段，在其廣泛使用的美國，曾經(jīng)給資本市場和房地產(chǎn)市場造成嚴重創(chuàng)傷，因此，在其推廣應(yīng)用和結(jié)構(gòu)設(shè)計時一定要謹慎。
房地產(chǎn)證券化流程：由發(fā)起人（即原始權(quán)益人）發(fā)起，特定目的機構(gòu)或受托人（SPV）進行資產(chǎn)隔離，投資銀行或評級機構(gòu)進行信用增級，最后在資本市場發(fā)行ABS的結(jié)構(gòu)融資過程。其中，SPV是整個資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，包括特殊目的公司（SPC）和特殊目的信托（SPT）兩種形式，它是資產(chǎn)證券化資金流往來的中間介質(zhì)，其通過發(fā)行證券籌集資金，并將資金傳輸給發(fā)起人進行投資，最終將投資獲取的利潤返還給證券投資者，促成了資產(chǎn)證券化融資的進行。
五、爛尾樓的資產(chǎn)證券化
參照上述房地產(chǎn)項目的資產(chǎn)證券化案例，在解決爛尾樓處置問題時可將其證券化，通過資產(chǎn)證券化的融資功能將爛尾樓盤活。為進行爛尾樓資產(chǎn)證券化需進行以下幾個步驟：
第一，通過設(shè)立專項的房地產(chǎn)投資基金管理公司、房地產(chǎn)投資信托（REITs），與發(fā)起人訂立合同，對爛尾樓的真實權(quán)益進行購買，進行資產(chǎn)隔離后，通過發(fā)行債券的方式出售給投資者，籌集資金交付發(fā)起人對爛尾樓進行再開發(fā)。在發(fā)行債券時通過對再開發(fā)工程進度估計，設(shè)立債券贖回期限，在爛尾樓再開發(fā)完成后，才能贖回，以經(jīng)營期間租金收入或完工后銷售收入作為現(xiàn)金流支付給投資者作為本金和利息。投資者在到期日之前如需贖回，可在二級市場或場外市場進行提前交割。基于同樣的道理，SPV也可以采用設(shè)立封閉式契約型基金的方法，向投資者出售基金份額，獲取融資。
第二，選擇投資銀行對爛尾樓資產(chǎn)進行信用增級，如證券出現(xiàn)違約則相應(yīng)增信機構(gòu)承擔首要賠償責任，國內(nèi)一般選擇知名證券公司或信托公司進行，通過設(shè)立專項賠付基金可有效處理證券違約時投資者賠償問題。如果發(fā)行的是債券還要聘請評級機構(gòu)進行信用評級，以確保債券的順利發(fā)行。
第三，發(fā)行證券募集資金必須作為專項用款用于爛尾樓的再開發(fā)，通過設(shè)立專門的賬戶，在各方的監(jiān)督下進行。再開發(fā)完成后，原始權(quán)益人通過經(jīng)營性收入支付投資者本金和利息。在整個資金流動過程中，必須保證資金的?？?、專戶、專用。為保障資金的安全，SPV通常要選擇有良好聲譽的商業(yè)銀行進行資金托管。
六、爛尾樓價值評估
爛尾樓價值評估是爛尾樓資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵。真實的評估價值是維護權(quán)益人合法權(quán)益的證據(jù)，通過政府標準評估出的價值，報送相關(guān)主管部門登記備案，將政府引入進來，成為監(jiān)管者，對各方權(quán)益的保障大有裨益。
有一種評估中常用的方法對爛尾樓項目價值評估特別合適，即假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是收益法和成本法的一種結(jié)合。即站在現(xiàn)在的角度，用預(yù)期項目將來的收益減去預(yù)期將來成本及相關(guān)稅費得到待估項目的價值，即：
待估爛尾樓的估價（V）={開發(fā)完成后房地產(chǎn)的預(yù)期售價（P）-尚需投入的成本（C）-再開發(fā)投資利息（I）-再開發(fā)投資利潤（R）-相關(guān)稅費（F）}×參數(shù)修正（ε）
其中：
P――為商業(yè)建筑建成后預(yù)期租金收入或住宅類建筑建成后預(yù)期銷售收入。
C――為根據(jù)行業(yè)標準和工程定額測算同類建筑物的續(xù)建成本（包括工程勘察、設(shè)計、招投標、質(zhì)檢、監(jiān)理費等）。
I――為根據(jù)工程定額測算的續(xù)建成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入所產(chǎn)生的利息費用。
R――根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)平均利潤率β測算的利潤。
R=（P-V）×β
F――為在開發(fā)所產(chǎn)生的各種稅、銷售費用。
ε――為根據(jù)經(jīng)濟狀況（如物價變化）和建筑功能狀態(tài)（損耗程度）的調(diào)整參數(shù)。
在運用假設(shè)開發(fā)法測算爛尾樓價值時一定要以市場信息為主導(dǎo)，通過詢價和尋找可比案例及查找相關(guān)定額、標準，真實、準確的反應(yīng)現(xiàn)實經(jīng)濟和實物狀況，以確保爛尾樓資產(chǎn)證券化的順利、可靠進行。
七、結(jié)束語
爛尾樓資產(chǎn)證券化作為一種解決“城市盲點”的手段在國外已有不少先例，它可以解決中小房地產(chǎn)融資手段的匱乏，使商業(yè)銀行在處理此類不良資產(chǎn)時掌握了主動權(quán)，同時又可以作為一種收益類證券為投資者提供了多元化的投資品種，但是，在國內(nèi)雖然已經(jīng)有一些成功案例，但是證券化的步伐停滯不前，咎其原由，是缺少一個完善的市場為資產(chǎn)支持證券的交易提供支撐，且在缺乏監(jiān)管的狀態(tài)下，證券化產(chǎn)品也很難獲得投資者的信任，由此看來，在中國進行爛尾樓的資產(chǎn)證券化還有很長的路要走。（作者單位：云南財經(jīng)大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院）
參考文獻：
中圖分類號：F4 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2012）12（b）-0030-01
1 電子商務(wù)比價引擎站產(chǎn)生的背景
（1）中國電子商務(wù)市場規(guī)模及特點。
①中國互聯(lián)網(wǎng)基本情況。
根據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心于2012年1月的第29次《中國互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)發(fā)展狀況統(tǒng)計報告》，中國電子商務(wù)類應(yīng)用在2011年繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)購物用戶規(guī)模達到1.94億人。在過去的一年中，電子商務(wù)市場規(guī)模的高速增長主要源于企業(yè)間的電子商務(wù)交易需求得以迅速增加，促進了B2B電子商務(wù)交易規(guī)模的增長。同時，電商企業(yè)加強產(chǎn)業(yè)鏈及倉儲物流支付體系建設(shè)，推動網(wǎng)絡(luò)購物市場交易額的快速增長[1]。因此，品牌企業(yè)和平臺商城（B2C）已經(jīng)成為了網(wǎng)購市場的絕對主體。
網(wǎng)購市場保持平穩(wěn)較快發(fā)展的同時，也面臨一些突出問題。物流配送服務(wù)能力提升慢，市場低價競爭成為常態(tài)，商戶盈利能力不足，這些問題已經(jīng)成為制約網(wǎng)絡(luò)零售市場持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。網(wǎng)購企業(yè)在規(guī)模增長的同時，需要從粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向精細化挖掘，由做大轉(zhuǎn)向做深，實現(xiàn)整體網(wǎng)絡(luò)購物行業(yè)服務(wù)水平的全面提升[2]。
（2）國內(nèi)B2C電子商務(wù)經(jīng)營的主要手段—— 價格戰(zhàn)。
2008年，國內(nèi)電子商務(wù)迎來了再次“抬頭”機會，而引領(lǐng)此次“抬頭”的則是以天貓、京東、凡客等為代表的B2C電商企業(yè)。新一輪的“白熱化”戰(zhàn)爭，卻還是擺脫不了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地，價格戰(zhàn)的陰影始終揮之不去。以2012年5、6兩個月為例，蘇寧易購、天貓網(wǎng)、京東商城、當當網(wǎng)、庫巴網(wǎng)、國美網(wǎng)上商城、新蛋網(wǎng)等各大電商紛紛掀起新一輪聲勢浩大的降價促銷。低價，更低的價格，實實在在地刺激了本無購買欲望的消費者們一買再買。雖然在一定程度上提高了交易額，但B2C電商企業(yè)以“低價換流量和忠誠度”的目的沒有真正實現(xiàn)，價格戰(zhàn)的最終結(jié)果是消費者變得更為“現(xiàn)實”，只跟著低價走。
2 比價引擎的產(chǎn)生及其影響
（1）比價引擎的形成與發(fā)展。
在國內(nèi)B2C電商企業(yè)不斷進行價格戰(zhàn)的同時，一項“順應(yīng)民意”的工具也應(yīng)運而生了。比價引擎，或者比價網(wǎng)站，使得國內(nèi)電子商務(wù)的價格更透明，價格戰(zhàn)更殘酷。
作為消費者，價格比較是購物過程中極為重要的一環(huán)。比價模式的應(yīng)用主要有兩種主要方式：第一種是直接比價格；第二種是返利、返現(xiàn)和折扣模式。這兩種模式在比價引擎上經(jīng)常是混合使用的。在國外幾乎90%的網(wǎng)購人群都會選擇比價導(dǎo)航進行網(wǎng)上購物。而返現(xiàn)模式在國外也早在2000年已經(jīng)出現(xiàn)，一些較大的網(wǎng)站如Fatwallet、Ebates已經(jīng)運營近10年。
比價和返現(xiàn)模式在國內(nèi)的發(fā)展時間卻不長。隨著2008年大批B2C網(wǎng)站興起，獨立的購物比價引擎逐步出現(xiàn)。發(fā)展到現(xiàn)在，已涌現(xiàn)出一些典型代表，如①2011年10月9日上線的阿里集團直屬網(wǎng)站“一淘網(wǎng)”。②2009年1月上線的網(wǎng)易“有道”購物搜索。③2009年3月23日創(chuàng)辦的比購網(wǎng)。④成立于2006年11月返利網(wǎng)；還有諸如慢慢買、小熊在線比價網(wǎng)、盒子比價網(wǎng)、阿福中國比價網(wǎng)、購谷網(wǎng)、1∶2購網(wǎng)、聰明點網(wǎng)等一大批各式比價引擎和網(wǎng)站。
（2）比價引擎對國內(nèi)電商的影響。
細細分析比價引擎，其實質(zhì)是收集同類商品在各家網(wǎng)絡(luò)商城的不同售價，讓買家貨比三家。用戶點擊一個稱心的價格，能直接轉(zhuǎn)到網(wǎng)上商城購買商品。它不是一個銷售平臺，而是提供銷售信息的平臺。此外，用戶通過第三方比價平臺的介紹去B2C網(wǎng)站購物，還可以得到返現(xiàn)，這與實體商場里面“滿返”的促銷活動有點類似。所以，從這一層面講，比價引擎其實充當了一個網(wǎng)絡(luò)購物的門戶網(wǎng)站功能，它把分散在各個B2C、C2C網(wǎng)站上的購物者集中到了自己手里，再由它的鏈接引導(dǎo)向各大購物網(wǎng)站。這對于通過殘酷價格戰(zhàn)辛辛苦苦培育自己忠實顧客群的電商網(wǎng)站無異于釜底抽薪。一旦網(wǎng)購顧客通過比價引擎進行購物的習(xí)慣養(yǎng)成，那他們將越來越記不得購物網(wǎng)站的名字，只會跟著價格走，而不會關(guān)注這是什么網(wǎng)站，忠誠度也成為空談。
因此，比價引擎的誕生讓本已白熱化的中國電商價格戰(zhàn)更趨于透明和火爆，而其雙刃劍的特性也讓電商網(wǎng)站愛恨交織，難說拒絕和接受。
3 比價引擎今后發(fā)展及走向
（1）比價引擎的真實效用分析。
從以上分析可以得出，比價引擎的作用就是爭奪網(wǎng)購入口，誰能得到這個入口，誰就能一統(tǒng)網(wǎng)購甚至是電子商務(wù)市場。在IT行業(yè)，最重要的經(jīng)營規(guī)律是“得流量者得天下”，“只要抓住流量，就等于抓住了市場”。一旦能把流量和顧客抓在手上，再通過各種方法轉(zhuǎn)化為實際應(yīng)用，網(wǎng)站就算成功了。
所以，以一淘網(wǎng)為代表的一系列比價引擎將會圍繞顧客流量的獲得開展一系列正面交鋒，從比價入手，提升咨詢整合力度、信息客觀公正度、配套服務(wù)等各項服務(wù)將是比價引擎進一步可做的工作，而不是只打“價格牌”。
（2）從單純“比價”向“比質(zhì)”或綜合比較發(fā)展。
國內(nèi)比價引擎已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來，做比價的這么多，讓各大電商企業(yè)在大打價格戰(zhàn)的同時為了保住利潤而只能做出以次充好、以假亂真的商業(yè)行為，國內(nèi)網(wǎng)購假貨現(xiàn)象已從C2C蔓延到B2C，說明了電商競爭的激烈。如果比價網(wǎng)站能夠在“比價”的同時，再做“比質(zhì)”，或者單獨“比質(zhì)”、綜合比較，那相信將會在比價領(lǐng)域找到新的藍海。
針對比質(zhì)網(wǎng)站，不能單純地依靠網(wǎng)友評價、打分，如大眾點評網(wǎng)、阿里的口碑網(wǎng)這種模式。應(yīng)該讓專業(yè)公司通過各種渠道收集網(wǎng)站、商品的正規(guī)信息，再通過計算機分析比較，給出客觀的評價分，這項工作對于企業(yè)數(shù)據(jù)收集和處理的能力要求很高，且對于某些分類太多的商品無法進行詳細的比較，但對于種類較少的商品和服務(wù)，則是其發(fā)揮作用的場合。國外已有此類網(wǎng)站在諸如機票購買領(lǐng)域開展了“比質(zhì)”，如InsideTrip這個網(wǎng)站，能夠?qū)w機機種、機齡、誤點率、行李遺失率計算進來，連安檢的排隊時間、座椅的伸展空間、登機門與海關(guān)的距離等等，全部也都計了進去。這么全面的“比質(zhì)”，讓顧客一目了然，可以放心選擇自己出行的航班。
4 結(jié)語
國內(nèi)電商價格戰(zhàn)依然將繼續(xù)，比價引擎的發(fā)展空間也是海闊天空，眾比價引擎和網(wǎng)站只要以顧客的需求為出發(fā)點，以滿足顧客快捷、方便、低價、放心的購物為目的，必能夠開拓出一片新的電商領(lǐng)域。
中圖分類號:F224.0 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)26-0081-02
一、現(xiàn)行無形資產(chǎn)評估方法及其存在的不足
對于無形資產(chǎn)的評估,目前有三種較為常用的評估方法,即成本法、市場價格法和收益現(xiàn)值法,但都存在著明顯的不足。
成本法是指在評估資產(chǎn)時從被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本中,扣減其各項損耗以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。成本法的主要缺點是重置成本的確定缺乏客觀性。在重置成本數(shù)額確定過程中,往往會帶有一些主觀因素。再者,如果無形資產(chǎn)評估的是交易價值而被評估的無形資產(chǎn)適用時間已經(jīng)很長并是獨一無二的,則成本法就不太適用。因為買主通常是對無形資產(chǎn)的效益感興趣,而不是對創(chuàng)造無形資產(chǎn)的成本感興趣。同時,重置成本法未能體現(xiàn)無形資產(chǎn)所具有的超額獲利能力。
市場價格法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與可比類似資產(chǎn)(可比參照物)的異同,并對類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場價格法在無形資產(chǎn)評估中有兩個缺點:(1)無形資產(chǎn)市場交易活動有限,市場狹窄、信息匱乏,交易案例很難找到;(2)可比性差。無形資產(chǎn)的非標準性,使我們很難確定參照物資產(chǎn)與被估資產(chǎn)的差異即可供比較的相關(guān)指標和技術(shù)參數(shù)很難搜集并且很難在價值形態(tài)上量化。
收益現(xiàn)值法,是指通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并將其折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。收益現(xiàn)值法存在的不足如下:(1)收益額的預(yù)測帶有很大的主觀性;(2)收益期的確定比較困難。無形資產(chǎn)損耗的價值是確定無形資產(chǎn)收益期的前提。由于無形資產(chǎn)的損耗抽象難確定,顯然無形資產(chǎn)收益期的確定比較困難;(3)折現(xiàn)率的確定。實踐證明不可能存在一個統(tǒng)一的適合各類無形資產(chǎn)評估的折現(xiàn)率,各個企業(yè)可能采用不同的折現(xiàn)率來適用自己的情況,從而使評估結(jié)果缺乏可信性。
二、基于期權(quán)理論的無形資產(chǎn)價值評估方法
(一)期權(quán)的定義及其分類
期權(quán)是一種合約,該合約賦予持有人在某一特定日期或該日期之前的任何時間以固定價格(執(zhí)行價格)購進或售出一種資產(chǎn)的權(quán)利。通俗的講,期權(quán)是一種預(yù)期的約定的權(quán)利,該權(quán)利賦予持有人以固定價格將來買進或賣出資產(chǎn)。
按照合約授予期權(quán)持有人權(quán)利的類別,期權(quán)分為看漲期權(quán)和看跌期權(quán)兩大類。
看漲期權(quán)是指期權(quán)賦予持有人在到期日或到期日之前,以固定價格購買標的資產(chǎn)的權(quán)利。其授予權(quán)利的特征是購買,因此也可以成為“買入期權(quán)”或“買權(quán)”。
看跌期權(quán)是指期權(quán)賦予持有人在到期日或到期日之前,以固定價格出售標的資產(chǎn)的權(quán)利。其授予權(quán)利的特征是出售,因此也可以成為“賣出期權(quán)”或“賣權(quán)”。
(二)無形資產(chǎn)的看漲期權(quán)特性
企業(yè)購入無形資產(chǎn),目的是進行后續(xù)投資獲取投資收益。為無形資產(chǎn)付諸實施所支付的生產(chǎn)、銷售和管理方面的投資總額,就是這種特殊標的資產(chǎn)的約定價格。該投資項目生產(chǎn)經(jīng)營所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于標的資產(chǎn)的約定價格時,企業(yè)就投資獲利;當預(yù)期投資項目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值低于標的資產(chǎn)的約定價格時,企業(yè)就放棄投資。這些就是典型的看漲期權(quán)的特性,因此,從這個意義上來說,無形資產(chǎn)具有看漲期權(quán)的特性。
關(guān)鍵詞： 承德市；礦產(chǎn)資源；持續(xù)力；研究
Key words： Chengde city；mineral resources；sustainability；research
中圖分類號：F426；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）15-0303-02
0 引言
人類早期的社會活動中就開始孕育的樸素的可持續(xù)發(fā)展思想，《呂氏春秋?義賞》中講到了“竭澤而漁，豈不得魚，而明年無魚；焚藪而得田，豈不獲得，而明年無獸”，其暗含的思想便是要持續(xù)地利用資源；但在以后的歷史發(fā)展進程中，人們將更多的注意力放在了提高生產(chǎn)力上，而忽略了持續(xù)發(fā)展的必要性。20世紀60年代末期，工業(yè)化經(jīng)濟在世界范圍內(nèi)開始迅速增長，并隨之出現(xiàn)全球性的人炸、生態(tài)環(huán)境惡化、資源過度消耗、能源枯竭和地球表層嚴重污染等危機。20世紀作為人類物質(zhì)生產(chǎn)和物質(zhì)文明高度發(fā)達的時代，人類社會雖然實現(xiàn)了經(jīng)濟快速增長的目的，但是這些發(fā)展成果卻是以各種資源，特別是不可再生資源的巨大耗費與環(huán)境的大范圍污染、生態(tài)系統(tǒng)嚴重失衡為代價的。繼單純經(jīng)濟增長的發(fā)展階段后，人類開始重新認識發(fā)展的含義。各國政府在如何有效地保護環(huán)境、節(jié)約資源，最終實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展這一問題上，逐步達成共識?？沙掷m(xù)發(fā)展思想得到了世界上越來越多的國家和組織的承認和接受?？沙掷m(xù)發(fā)展就是指既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構(gòu)成危害的發(fā)展?！翱沙掷m(xù)發(fā)展”的概念提出后，它的思想滲透到經(jīng)濟、社會發(fā)展的各個領(lǐng)域。
1 礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的內(nèi)涵
在我們的生產(chǎn)、生活中，能源、工業(yè)原料以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等，都來源于礦產(chǎn)資源，人們將礦產(chǎn)資源比喻為工業(yè)的“糧食”和“血液”；而礦業(yè)，作為我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，對整個國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定地協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大影響，是決定國家經(jīng)濟實力、發(fā)展?jié)摿途C合國力的重要因素。那什么是礦產(chǎn)資源可持續(xù)力？礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，英文Mineral Resources Sustainable Power縮寫為MRSP，指的是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的能力。也就是說，在一定的科學(xué)技術(shù)與自然環(huán)境條件下，人類同礦產(chǎn)資源協(xié)調(diào)發(fā)展的過程中，對礦產(chǎn)資源進行時間和空間上的合理配置與替代，使得礦產(chǎn)資源被開發(fā)利用的質(zhì)量和數(shù)量不降低而有所提高，從而滿足人類社會發(fā)展需要的能力。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力，是礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的目標，也是一個過程，反映出礦產(chǎn)資源的勘查、開發(fā)、利用和保護，是作為基本生產(chǎn)要素的礦產(chǎn)資源在質(zhì)和量上對社會進步、經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境保護的支持保證能力。
2 承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價研究
礦產(chǎn)資源可持續(xù)力本身是一個復(fù)雜的、特定的系統(tǒng)。礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為研究對象，是指由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和管理所構(gòu)成的反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)、水平、能力和動態(tài)趨勢的復(fù)雜系統(tǒng)，是一個反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展水平和能力的有機整體，而非僅僅指其中各個孤立的子要素。對內(nèi)表現(xiàn)為系統(tǒng)內(nèi)部的狀態(tài)和結(jié)構(gòu)，對外則表現(xiàn)為一定的功能，結(jié)構(gòu)決定功能，功能反作用于結(jié)構(gòu)。因此，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的大小取決于礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)的功能，這種功能由礦產(chǎn)資源、經(jīng)濟、社會（含人口）、環(huán)境和管理所構(gòu)成的復(fù)雜系統(tǒng)內(nèi)部各個組成部分的狀態(tài)、結(jié)構(gòu)以及各組成部分相互聯(lián)系、相互作用的狀況決定。從可持續(xù)發(fā)展理論入手，以“發(fā)展力”和“協(xié)調(diào)力”為兩大功能作為支撐，建立了表征礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展能力的評價指標體系框架，如圖1所示。
根據(jù)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標體系的框架設(shè)計，礦產(chǎn)資源可持續(xù)力作為目標層，其下設(shè)置了“發(fā)展力”準則層和“協(xié)調(diào)力”準則層?！鞍l(fā)展力”準則層下設(shè)立了五個基本要素，分別為資源稟賦與開發(fā)條件、經(jīng)濟發(fā)展與效益、社會發(fā)展與生活質(zhì)量、環(huán)境影響與管理水平，反映了礦產(chǎn)資源可持續(xù)力各組成要素自身的狀況；相應(yīng)地，“協(xié)調(diào)力”準則層下也設(shè)立了五個基本要素，分別為資源轉(zhuǎn)化效率、經(jīng)濟協(xié)調(diào)度、社會協(xié)調(diào)度、環(huán)境協(xié)調(diào)度和管理協(xié)調(diào)度，反映礦產(chǎn)資源可持續(xù)力系統(tǒng)各個組成要素自身的協(xié)調(diào)以及它們相互之間的協(xié)調(diào)。
臥牛山鐵礦區(qū)在行政上隸屬于灤平縣虎什哈鎮(zhèn)臥牛山村，地理坐標為北緯40°51′00″至40°52′15″；東經(jīng)116°49′00″至116°50′00″，面積3.25平方公里。礦區(qū)距灤平縣城260°方向43.5公里，西距延慶―灤平公路臥牛山站1.5公里，東距京通鐵路虎什哈站15公里，交通便利。
根據(jù)構(gòu)建的礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價指標體系，同時結(jié)合研究區(qū)資源、社會、經(jīng)濟、環(huán)境和管理等方面的實際狀況，建立了臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力的指標體系，對其進行評價的時候，將各項評價指標分為“很強、較強、中等、較弱、很弱”五個等級。結(jié)合實際，也就是說，臥牛山鐵礦資源可持續(xù)力“很強”、“較強”、“中等”、“較弱”、“很弱”五個等級的隸屬度分別為0.1453、0.2765、0.2644、0.2141和0.0997，因此可以判定研究區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力處于較強的水平。根據(jù)以上綜合評價的結(jié)果，承德市臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源具有較強的可持續(xù)能力。就承德市范圍內(nèi)來看，其發(fā)展力水平中等，協(xié)調(diào)力水平較強。
在準則層發(fā)展力下設(shè)的五個要素中，發(fā)展力很強的要素是資源稟賦與開發(fā)條件，主要表現(xiàn)在地質(zhì)勘查程度較高以及優(yōu)越的礦產(chǎn)資源開發(fā)條件上。管理水平要素的“較強”、“中等”等級隸屬度均為0.4，主要是因為礦產(chǎn)資源管理水平較承德市平均水平相比處于中等偏上。發(fā)展力中等的要素包括經(jīng)濟發(fā)展與效益、社會發(fā)展和生活質(zhì)量。經(jīng)濟發(fā)展與效益方面，礦業(yè)產(chǎn)值投資彈性、人均固定資產(chǎn)凈值居較弱水平，人均GDP年增長率和百元礦業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)利稅居較強水平，而人均GDP基本處于中等水平；社會發(fā)展和生活質(zhì)量方面，除人口自然增長率優(yōu)于承德市平均水平外，其余指標均略低于全市平均水平。發(fā)展力較弱的要素是環(huán)境影響，盡管采取了環(huán)境保護措施，但由于大規(guī)模的礦山生產(chǎn)活動，導(dǎo)致“三廢”污染指數(shù)較高。若能進一步改善環(huán)境，將有助于發(fā)展力的提高。
在準則層協(xié)調(diào)力下設(shè)的五個要素中，協(xié)調(diào)力較強的是資源轉(zhuǎn)化效率和管理協(xié)調(diào)度上。前者主要表現(xiàn)在“三率”和共伴生礦產(chǎn)資源綜合利用率比較高；后者表現(xiàn)在較高的礦業(yè)管理水平和政策法規(guī)體系執(zhí)行程度上。協(xié)調(diào)力中等的要素是社會協(xié)調(diào)度，體現(xiàn)在礦業(yè)就業(yè)率和社會保障覆蓋率較低，均低于全市平均水平。協(xié)調(diào)力較弱的有經(jīng)濟協(xié)調(diào)度和環(huán)境協(xié)調(diào)度，前者的非礦業(yè)增加值比重較低；后者表現(xiàn)在“三廢”綜合處理率和土地復(fù)墾率均處于中等偏下水平。
3 結(jié)語
礦產(chǎn)資源作為不可再生的可耗竭資源，隨著開采的進行，一個地區(qū)可開采的礦產(chǎn)會被采空，資源將會枯竭。而且，開發(fā)礦產(chǎn)資源的同時對環(huán)境也產(chǎn)生了一定程度的破壞，必須引起我們足夠的重視。因此，這就要求我們要以長遠的眼光，從持續(xù)發(fā)展的角度來規(guī)劃礦業(yè)的未來。通過臥牛山鐵礦區(qū)礦產(chǎn)資源可持續(xù)力評價的實證研究，現(xiàn)對承德市礦產(chǎn)資源可持續(xù)發(fā)展提出以下幾點建議：規(guī)劃先行，做好各種前期規(guī)劃、強化礦山產(chǎn)業(yè)化建設(shè)、加強礦產(chǎn)資源勘查工作、大力推進礦產(chǎn)資源整合、加快礦區(qū)土地復(fù)墾工作、優(yōu)化調(diào)整礦業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、積極發(fā)展礦產(chǎn)資源深加工、進一步鼓勵科技。
參考文獻：
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005
［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的房地產(chǎn)按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規(guī)范。投資性房地產(chǎn)的范圍包括已經(jīng)對外出租的土地使用權(quán)和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權(quán)。從取得途徑上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)改變使用用途轉(zhuǎn)換而來，也可以直接自建作為投資性房地產(chǎn)進行獲利。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，使投資性房地產(chǎn)同企業(yè)其他類別的房地產(chǎn)的會計核算出現(xiàn)了較大不同，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息也產(chǎn)生了較大的影響。
1 公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的會計處理舉例
例如，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發(fā)成本為1 000萬元，甲企業(yè)對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發(fā)產(chǎn)品1 000。按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業(yè)可以將已經(jīng)計提的存貨跌價準備轉(zhuǎn)回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將存貨轉(zhuǎn)換為按照公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換日的公允價值入賬，如果房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉(zhuǎn)回的，但是如果房地產(chǎn)的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業(yè)通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的公允價值來調(diào)節(jié)利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有不利影響。
采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無需按照自用的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產(chǎn)計提資產(chǎn)減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業(yè)的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動100。投資性房地產(chǎn)公允價值下跌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產(chǎn)減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發(fā)成本時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將這一部分上升的價值體現(xiàn)在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。
接上例，假設(shè)2010年12月31日，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關(guān)稅費。出售時，該商品房“投資性房地產(chǎn)――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產(chǎn)――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業(yè)會計分錄為：①確認其他業(yè)務(wù)收入。借：銀行存款800，貸：其他業(yè)務(wù)收入800。②結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動200。③借：其他業(yè)務(wù)成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產(chǎn)――成本700。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房直接對外出售相比，甲企業(yè)的出售收益和成本分別計入了“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”而不是“主營業(yè)務(wù)收入”和“主營業(yè)務(wù)成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)，而是合并列示于“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業(yè)利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業(yè)確認的其他業(yè)務(wù)收入就是甲企業(yè)收到的銷售款，確認的其他業(yè)務(wù)成本就是甲企業(yè)對商品房的原開發(fā)成本。投資性房地產(chǎn)在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業(yè)利潤造成任何影響。
2 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析
（1）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業(yè)會計準則對投資性房地產(chǎn)以公允價值模式進行后續(xù)計量做了嚴格的限制。當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租的房地產(chǎn)不存在活躍的市價時，企業(yè)需要參照同類或類似，例如分布在同一市區(qū)、位置相似、環(huán)境相似、建筑結(jié)構(gòu)相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產(chǎn)價格進行調(diào)整、評估確認該房地產(chǎn)的公允價值。如果企業(yè)不具備房地產(chǎn)公允價值的評估能力和評估資質(zhì)，企業(yè)還需要聘請外部資產(chǎn)評估機構(gòu)出具評估報告，這會加大企業(yè)會計處理的難度和成本。
（2）以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計利潤波動性。雖然按照企業(yè)會計準則的規(guī)定，資產(chǎn)的公允價值是指資產(chǎn)買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產(chǎn)交付的價格。但事實上由市場交易而產(chǎn)生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預(yù)期、談判能力、世界經(jīng)濟形勢等不可預(yù)期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在一年內(nèi)予以出售，而且我國的政策法規(guī)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤房不售的做法也有較為嚴格的規(guī)定。但作為投資性房地產(chǎn)進行管理后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產(chǎn)公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業(yè)的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩(wěn)定、連續(xù)和規(guī)律性而變得波動。對于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在政策調(diào)控前，房價一直處于連續(xù)上漲階段，將對外出售的商品房轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經(jīng)濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應(yīng)為企業(yè)的當期會計利潤，對于上市公司性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調(diào)控后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，對企業(yè)的會計利潤可能產(chǎn)生不良的影響。
3 以公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響分析
（1）按照我國目前稅法的規(guī)定，企業(yè)將房地產(chǎn)對外出租而計算繳納的房產(chǎn)稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產(chǎn)賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業(yè)采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會對出租房地產(chǎn)的賬面價值產(chǎn)生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產(chǎn)價值作為計稅基礎(chǔ)，那么在房地產(chǎn)價值上漲時公允價值計量會加大企業(yè)的稅負。
（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現(xiàn)制，投資性房地產(chǎn)公允價值的變動雖然會影響企業(yè)當期會計利潤，但由于企業(yè)并未實際處置房地產(chǎn)，因此經(jīng)濟利益并沒有流入或流出企業(yè)。企業(yè)在計算應(yīng)稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產(chǎn)以公允價值進行后續(xù)計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量會加大企業(yè)的所得稅負擔。
主要參考文獻
1 高校固定資產(chǎn)核算的特點
1.1 高校固定資產(chǎn)是指開展教學(xué)、科研、管理、后勤服務(wù)而擁有的預(yù)計使用年限超過1年、單位價值在規(guī)定價值以上、在使用過程中基本保持原有物質(zhì)形態(tài)的有形資產(chǎn)以及雖未達到規(guī)定標準，但使用年限在一年以上的大批同類物資。
1.2 高校在取得固定資產(chǎn)時，借記“事業(yè)支出”“經(jīng)營支出”，貸記“銀行存款”等科目，同時，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。即將固定資產(chǎn)的購置成本一次性計入支出。處置固定資產(chǎn)時，借記“固定基金”，同時，貸記固定資產(chǎn)“。除了融資租入固定資產(chǎn)之外，高校固定資產(chǎn)的賬面余額與固定基金的賬面余額是一致的。
1.3 高校的固定資產(chǎn)不計提折舊，會計報表只反映固定資產(chǎn)原值。這樣，使得固定資產(chǎn)的支出不能在固定資產(chǎn)的有效年份合理均衡分攤，這樣的會計處理使固定資產(chǎn)的支出在購置固定資產(chǎn)的年份支出很大，在沒有購置固定資產(chǎn)的年份支出為零，影響學(xué)校支出的真實性、可比性。
2 高校與企業(yè)關(guān)于固定資產(chǎn)會計核算的比較
2.1 會計核算的一般原則不同。除客觀性原則、相關(guān)性原則、一貫性原則、及時性原則、明晰性原則、歷史性及重要性原則等相同的會計核算原則外，高校還強調(diào)可比性原則、收付實現(xiàn)制原則和?？顚Ｓ迷瓌t，而企業(yè)會計核算還注重統(tǒng)一性原則、權(quán)責發(fā)生制原則、配比原則、謹慎性原則、劃分權(quán)益性與資本性支出原則。
2.2 固定資產(chǎn)分類不同。高校固定資產(chǎn)按高校會計制度的規(guī)定分為七類：房屋建筑物、專用設(shè)備、一般設(shè)備、交通運輸工具、文物和陳列品、圖書資料、其他固定資產(chǎn)。企業(yè)固定資產(chǎn)按實物形態(tài)分為房屋及建筑物、機器設(shè)備、電子設(shè)備、運輸設(shè)備及其他設(shè)備五大類。
2.3 初始計量的會計核算不同。高校在取得固定資產(chǎn)時，事業(yè)部分仍按收付實現(xiàn)制作為會計核算基礎(chǔ)，在購置時一次性記為當期支出，在增加固定資產(chǎn)的同時，相應(yīng)增加固定基金。經(jīng)營部分比照企業(yè)會計核算方法進行核算。企業(yè)在取得固定資產(chǎn)時，借記固定資產(chǎn)、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅，貸記銀行存款。從會計賬務(wù)處理上可以看出，資產(chǎn)只是形式上發(fā)生了變化。
2.4 固定資產(chǎn)的價值標準不同。高校固定資產(chǎn)的價值標準為：一般設(shè)備單位價值在500元以上，專用設(shè)備價值在800元以上。單位價值雖然不足規(guī)定標準，但耐用時間在一年以上的大批同類資產(chǎn)應(yīng)當作為固定資產(chǎn)核算；企業(yè)會計對固定資產(chǎn)的價值標準為：使用期限超過1年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用年限超過2年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)。
2.5 固定資產(chǎn)折舊方面，高校在開展教學(xué)科研事業(yè)的過程中，由于不核算教育成本，所以不對固定資產(chǎn)進行計提折舊的處理，而企業(yè)會計要求根據(jù)不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限采用不同的折舊方法計提折舊。
2.6 高校固定資產(chǎn)按大類進行管理，一般不計提減值準備。企業(yè)按照《企業(yè)會計制度》第56條規(guī)定，計提固定資產(chǎn)減值準備?！痹诠潭ㄙY產(chǎn)發(fā)生減值時借記“資產(chǎn)減值損失”，貸記“固定資產(chǎn)減值準備”，并且規(guī)定減值準備不允許轉(zhuǎn)回。
固定資產(chǎn)作為高校擁有和控制的一種資源，其會計核算應(yīng)以企業(yè)固定資產(chǎn)核算為參照，結(jié)合高校發(fā)展目標，改革會計核算方法上的問題，使會計核算與高校管理與發(fā)展目標相適應(yīng)。
3 高校固定資產(chǎn)管理和會計核算中存在的問題
3.1 固定資產(chǎn)管理意識淡薄，管理制度不完善。我國高校在管理體制上屬于事業(yè)單位，高校固定資產(chǎn)長期以來無償?shù)厥褂?，對教育成本核算的重要性認識不足，不計提固定資產(chǎn)折舊，也不進行成本核算，高校的固定資產(chǎn)主要通過國家財政投資建設(shè)；同時，高校職能部門負責固定資產(chǎn)管理，各院系、部門使用，形成了固定資產(chǎn)管理與使用相互分離。
在財務(wù)方面財務(wù)部門負責管理總賬，各院系、部門設(shè)置明細賬，但賬賬之間，賬實之間，缺少核對、協(xié)調(diào)銜接，賬物不符的情況經(jīng)常發(fā)生。資源不能有效共享，管理效率低下，造成資源浪費，主要是由于資產(chǎn)管理與資產(chǎn)使用部門間的責任不明確造成的，另外，隨著近幾年高校擴招，辦學(xué)規(guī)模的不斷擴大，高校固定資產(chǎn)需要大量購置，在購入時，直接列入學(xué)校當年支出，無需考慮經(jīng)濟回報，這樣就出現(xiàn)了急需使用的固定資產(chǎn)資產(chǎn)和設(shè)備要購置，這種在一定程度上導(dǎo)致了一些高校為擴大規(guī)模，盲目購置固定資產(chǎn)。也給固定資產(chǎn)管理工作帶來了許多問題，出現(xiàn)了大量的閑置固定資產(chǎn)。高校固定資產(chǎn)在處置時，缺乏有效的價值參考，固定資產(chǎn)賬面始終反映原值，不反映折舊和使用年限，資產(chǎn)報廢和處置時，會計核算沒有資料作為參考，這樣就出現(xiàn)了處置時價值被低估和提前報廢等現(xiàn)象的發(fā)生。
3.2 固定資產(chǎn)不計提折舊和減值準備，導(dǎo)致固定資產(chǎn)的使用效率低?！陡叩葘W(xué)校會計制度》規(guī)定對固定資產(chǎn)不計提折舊。高等學(xué)校固定資產(chǎn)按歷史成本原則反映其購置時的價值，由于不計提折舊，從購置、建造完工入賬到報廢，會計賬面反映的始終是固定資產(chǎn)和固定基金的原始價值，除了清理、報廢外，固定資產(chǎn)的賬面價值從購置起一直保持不變。由于固定資產(chǎn)的賬面價值只反映歷史成本，固定資產(chǎn)發(fā)生損失、減少都不能在賬中反映，這就造成了固定資產(chǎn)的賬面價值與實物不一致。另外，固定資產(chǎn)不計提減值準備，不能反映固定資產(chǎn)的實際價值，這就造成了固定資產(chǎn)在使用期內(nèi)每個會計期間的成本被低估，虛增結(jié)余，從而使資產(chǎn)負債表中的賬面余額不能反映實際。另外，在高校購置固定資產(chǎn)時，按照實際發(fā)生額報銷，計入當期支出，不在使用期間核算成本，這樣，有些人就認為高校固定資產(chǎn)是可以無償使用的，它是學(xué)校開展教學(xué)科研活動的物資基礎(chǔ)，這就導(dǎo)致高校各部門在購置固定資產(chǎn)時，不考慮資產(chǎn)的使用效率，只考慮自己部門的需要，造成購置后會發(fā)生不能使用或者固定資產(chǎn)的某種功能不能充分使用的情況，可能導(dǎo)致資產(chǎn)利用率低下、資金浪費和資產(chǎn)閑置的現(xiàn)象出現(xiàn)。
4 高校固定資產(chǎn)管理和會計核算改革的建議
4.1 強化管理意識，完善健全固定資產(chǎn)管理體制。高校要加強各院系、部門管理人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，改變傳統(tǒng)的管理模式、方法和手段，強化管理意識，制定規(guī)范的內(nèi)部控制制度，加強內(nèi)部審計監(jiān)督，應(yīng)用現(xiàn)代管理方式，對固定資產(chǎn)進行科學(xué)的管理。另外，高校要完善、健全的固定資產(chǎn)管理制度，利用校園網(wǎng)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化管理，對固定資產(chǎn)的增減、調(diào)配等變動情況，及時與學(xué)校各管理部門溝通，提高固定資產(chǎn)管理水平，全面、完整地記錄學(xué)校各類固定資產(chǎn)的管理信息，按照管理要求建立固定資產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，準確、及時地反映使各部門之間實現(xiàn)信息共享。同時，還要建立嚴格的報廢制度，減少固定資產(chǎn)的損失。
4.2 引進權(quán)責發(fā)生制原則，對固定資產(chǎn)計提折舊。高校應(yīng)引入權(quán)責發(fā)生制，對固定資產(chǎn)計提折舊，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠財務(wù)依據(jù)，只有這樣才能夠完整、準確地反映高校固定資產(chǎn)的狀況，可以在會計賬上直觀的反映固定資產(chǎn)賬面價值。高校對固定資產(chǎn)計提折舊，有利于提高固定資產(chǎn)使用效益，能夠完整的計算高等教育成本，為固定資產(chǎn)更新提供可靠的資金支持，可以保障會計信息的客觀性。同時，固定資產(chǎn)損壞、閑置、資產(chǎn)丟失、無人負責等現(xiàn)象能夠得到改變，提高了固定資產(chǎn)的使用效率，減少固定資產(chǎn)的重復(fù)購置，要做到資源共享、物盡其用，節(jié)約有限的教育經(jīng)費。
4.3 高校應(yīng)定期進行清理盤點，及時掌握固定資產(chǎn)實存情況。高校應(yīng)在財務(wù)設(shè)置固定資產(chǎn)總賬，各院系、部門設(shè)置明細賬，對固定資產(chǎn)進行及時的清理、盤點，防止造成賬實不符、有賬無物的情況，或出現(xiàn)掛賬而實物已經(jīng)不存在的情況。通過對固定資產(chǎn)的盤點，對報廢固定資產(chǎn)及時核銷，解決在購置固定資產(chǎn)上重復(fù)購置的情況以及出現(xiàn)閑置浪費的現(xiàn)象，可以查清高校對固定資產(chǎn)的實際情況。
參考文獻：
[1]《高等學(xué)校會計制度》.
[2]姚利華.《高校固定資產(chǎn)會計核算探討》[J].財會通訊，2011年第1期.
一、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的基本概念
上個世紀70年代由澳大利亞公司提出了道路管理系統(tǒng)的雛形，其系統(tǒng)被定義為資產(chǎn)管理系統(tǒng)，在基礎(chǔ)設(shè)施的管理歷史上第一次雛形了資產(chǎn)的概念，并使之與管理聯(lián)系在一起。從設(shè)施管理到資產(chǎn)管理可以說是一個跨越性改變，這經(jīng)歷了一個較長的時間。主要的動力是公路設(shè)施的大量建設(shè)，以及公眾對公路基礎(chǔ)設(shè)施的要求也不斷提高，為了滿足公眾對服務(wù)的需求，并很好地實現(xiàn)交通部門的管理職能，資產(chǎn)管理的概念就此產(chǎn)生。其管理的目標集中在戰(zhàn)略上而不是細化資產(chǎn)管理的模式，主要的目標是從宏觀上將資產(chǎn)技術(shù)狀況和使用情況納入到管理中，從經(jīng)濟學(xué)的角度看是一種對經(jīng)濟效益追求的優(yōu)化，同時改理念提出從系統(tǒng)的角度對資產(chǎn)進行壽命周期的成本與效益分析，以此為基礎(chǔ)對資產(chǎn)實現(xiàn)綜合性管理。同時資產(chǎn)的管理不僅僅是幫助決策，更是為系統(tǒng)用戶和政府、管理者提供了一個交流的平臺。讓所有與公路基礎(chǔ)設(shè)施管理相關(guān)的各方都可以直接參與管理。公路交通基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理通過綜合利用交通工程，企業(yè)管理、計算機技術(shù)等，對其完成系統(tǒng)化科學(xué)化的管理與控制，利用改建、維護、更替等管理方式，達到為決策提供短期與長期管理規(guī)劃的目標。
二、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的總體框架
通常公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理框架如下圖1，基本構(gòu)成為網(wǎng)絡(luò)級別和項目級別，兩個層次之間相互獨立也緊密關(guān)聯(lián)，其中間環(huán)節(jié)集中在持續(xù)的維護與評估上，并利用數(shù)據(jù)庫作為分析基礎(chǔ)，以此為決策提供數(shù)據(jù)支持，同時兩個層次都應(yīng)將不易控制的外部因素考慮在內(nèi)，如網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建中的融資、預(yù)算、政策管理，項目建設(shè)中的標準規(guī)范與環(huán)境保護等等。
三、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的方法分析
公路基礎(chǔ)設(shè)施的資產(chǎn)管理，應(yīng)將重點放在系統(tǒng)構(gòu)建與方法選擇上，建立適應(yīng)項目的管理系統(tǒng)并采用針對性的壽命周期分析方法來提高管理效果才能保證管理目標的實現(xiàn)。
四、公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理系統(tǒng)構(gòu)建
作為公路基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理的系統(tǒng)應(yīng)將規(guī)劃、設(shè)計、施工、維護、更新等作為管理系統(tǒng)的核心思路，并按照中體框架構(gòu)建管理系統(tǒng)。其功能應(yīng)將客戶作為核心服務(wù)對象，明確任務(wù)并制定長期目標，利用友好界面提高其適應(yīng)性。但是應(yīng)當注意的是在建立管理系統(tǒng)的時候應(yīng)對管理的機構(gòu)、對象進行分析，選擇使用自身的IMS才能起到應(yīng)有的效果。IMS的目標存在差異，所以應(yīng)分析管理的對象是那一個級別的公路，并結(jié)合當?shù)卣?、企業(yè)、設(shè)施情況等在大原則下建立相適應(yīng)的IMS。同時在系統(tǒng)建設(shè)時注意其規(guī)劃、設(shè)計、施工、維護等對項目壽命與周期成本的影響，如在項目規(guī)劃階段與總體成本相比占比較小，同樣在施工階段成本也僅僅是運營和維護費用的一小部分。但是在項目建設(shè)的初級階段所作出的決策對今后的費用支出走向影響較大，所以規(guī)劃階段就應(yīng)將合理化的費用支出作為資本控制的目標。
五、壽命周期成本控制
利用壽命周期作為成本管理的基礎(chǔ)，就是分析整個項目使用壽命周期中的各個階段的成本支出，以此來對經(jīng)濟性進行評價，包括了初期成本，運營費用（維護、修復(fù)、改建、復(fù)原、增鋪）的成本分壓和用戶成本的折現(xiàn)值是多少，其目的是選擇一個最為經(jīng)濟的方式，即周期壽命成本最低。以這個思路為核心，其方法采用的步驟如下：1）先設(shè)計選擇多個合理的維護與保養(yǎng)方案，對每個方案的具體實施過程進行分析并對必須采用的修復(fù)與維護工程進行時間表分析；2）評估各種工程所需的成本，即將業(yè)主的直接成本和用戶付的成本考慮在內(nèi)，而用戶成本則是因為工作面施工而導(dǎo)致的交通延誤帶來的損失。3）按照項目的現(xiàn)金流對各個不同的方案的壽命周期成本進行分析與計算，可以利用凈現(xiàn)值法，這樣可以直接看到差異。
在項目規(guī)劃時采用壽命周期成本法進行分析，且配合一個合理壽命周期管理規(guī)劃，使得各種維護活動有據(jù)可循。其管理計劃包括：正確的使用施工指導(dǎo)；正常試用期的常規(guī)養(yǎng)護制度；突況的管理方案；設(shè)備和結(jié)構(gòu)等維護規(guī)劃；需求改變而進行的改建、修復(fù)、維護等工程的基本方式與工藝措施，包括因為不作為而產(chǎn)生的不良后果進行評估；運營的周期和壽命周期養(yǎng)護的費用應(yīng)有合理的財務(wù)規(guī)劃。
壽命周期分析中應(yīng)突出的就是基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)壽命周期，即從施工完成到整個設(shè)施的某個部位出現(xiàn)損壞、性能下降、功能喪失等而導(dǎo)致其服務(wù)功能失效的時候，或者維護的費用已經(jīng)超過出了從新修建的費用為止。服務(wù)壽命往往取決于工程設(shè)計、施工工藝、使用環(huán)境、維護措施、運營行為等，不同的基礎(chǔ)設(shè)施所體現(xiàn)出的壽命周期是不同的，如高剛性和柔性的路面其壽命為15-30年，而粒料路服務(wù)時間在3-8年，且服務(wù)壽命與設(shè)計壽命要和經(jīng)濟壽命不同。在規(guī)劃新項目、大修或者重建時，通?？梢詫﹃P(guān)鍵部位進行壽命評估以此保證其壽命周期的準確選擇。
中圖分類號:P61文獻標識碼： A 文章編號：
前言
所謂地球化學(xué)塊體，是指地球上巨大巖塊中含有大量某種元素。因為具備較大成礦元素的供應(yīng)量，因此為形成大型或者巨型的礦床或者礦集區(qū)提供重要的物質(zhì)基礎(chǔ)。但是怎樣才能夠合理對礦產(chǎn)資源進行評價，是相關(guān)人士探究的重要課題。因此，在礦產(chǎn)資源的評價中應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)具有實用價值。
1 地球化學(xué)塊體理論與方法技術(shù)
1.1 地球化學(xué)塊體理論
在地球上巨大巖體中含有大量某種或者某些元素，這些元素都是地球自形成和演化到今天的不均勻性總顯示，為形成大型乃至巨型礦床提供重要物質(zhì)條件。最近這些年，謝學(xué)錦院士在全國范圍中進行了RGNR（區(qū)域化探掃面計劃），對全國600多萬平方公里的土地掃面后獲取了高質(zhì)量的海量元素，并對這些數(shù)據(jù)進行分析，總結(jié)出一種新型勘察地球化學(xué)塊體的理論以及方法。這種地球化學(xué)模式比傳統(tǒng)所用分散流分散暈更加寬廣，包含了地球化學(xué)省、區(qū)域異常、地球化學(xué)域以及地球化學(xué)巨省，有機體現(xiàn)出了地球上所含各種金屬元素的巨大巖塊內(nèi)部特征。通過這些內(nèi)部特征，能夠揭開該元素在整個地球化學(xué)塊體里逐漸形成礦的過程。這種理論成為了礦產(chǎn)勘查的新戰(zhàn)略，能夠快速把握全局，逐漸縮小靶區(qū)，在國土資源大調(diào)查中具備重要作用。
1.2 地球化學(xué)塊體方法技術(shù)
通過地球化學(xué)塊體方法技術(shù)可以在短時間內(nèi)對礦產(chǎn)資源做出評價，評價出該地區(qū)礦產(chǎn)的資源潛力，并能夠選擇出大型的礦床。地球化學(xué)塊體的理論基礎(chǔ)為快速掌握全局，逐漸縮小靶區(qū)，其評價流程如圖1所示：
圖1地球化學(xué)塊體評價流程
為了研究該方法技術(shù)，本文就以評價錫資源的潛力作為研究案例。假如將整個中國視為研究目標域，必須要圈定出錫地球的化學(xué)塊體下限值，經(jīng)過對全國1∶25000圖幅的平均值形成數(shù)據(jù)集統(tǒng)計分析，將6ug/g確定為塊體下限，以間隔為0.11ogug/g逐漸增強含量級次，在該基礎(chǔ)上圈定出次一級字塊體含量值，就可以得出分級間隔值是20、16、13、10、8、6ug/g。
在這些參數(shù)基礎(chǔ)上就在中國總共圈出51個地球的化學(xué)塊體，主要分布在華南、西南、新疆及內(nèi)蒙等地方，尤其是華南的地球化學(xué)塊體面積最大，幾乎達到了30萬平方公里，蘊含Sn金屬高達119億噸，所產(chǎn)出Sn礦床也較多，全國總共317個Sn礦床該地就占據(jù)181個，成為了全國最大的Sn礦集中區(qū)，形成了大型巨型的礦床。
分析Sn地球化學(xué)塊體所分布和礦產(chǎn)及地質(zhì)體空間關(guān)系，可知高達82.6%已被發(fā)現(xiàn)的錫礦床都在該化學(xué)塊體中，大約92%大型錫礦床均在已知地球化學(xué)塊體中，并且該化學(xué)塊體大都分布在喜山期、燕山期及加里東期酸性的火成巖上，還有一些位于上古生界的地層上。而且從一些研究價值較高礦產(chǎn)資料中發(fā)現(xiàn)，對5個這種典型的地球化學(xué)塊體進行解剖，確定8ug/g與10ug/g級次上的塊體成礦率為，含砂錫礦為0.1232%、原生錫礦為0.0736%與含砂錫礦為0.1252%、原生錫礦為0.0766%。根據(jù)成礦率對6個面積較大的化學(xué)塊體進行解剖，制作出地球內(nèi)部結(jié)構(gòu)和地球化學(xué)圖譜系數(shù)，并且預(yù)測了其中錫礦資源的潛力，尤其詳細剖析了華南錫地球的化學(xué)塊體。進而在該基礎(chǔ)上預(yù)測全國錫礦資源的潛力，預(yù)測出8ug/g級次上全國錫礦資源的潛力為：含砂錫礦為1798萬噸，而原生錫礦為1321萬噸；10ug/g級次上全國錫礦資源的潛力為：含砂錫礦為1402萬噸，而原生錫礦為1037萬噸。根據(jù)這些數(shù)據(jù)進行預(yù)測，中國的錫資源能夠確保約50年的使用。
2 應(yīng)用地球化學(xué)塊體技術(shù)對礦產(chǎn)資源進行評價
2.1 評價資源潛力
評價前要依據(jù)已有的資料或者應(yīng)用超低密度的地球化學(xué)填圖將地球化學(xué)塊體圈定，并確定出該塊體的塊體分級與塊體下限，利用某大區(qū)塊中全部數(shù)據(jù)集中數(shù)據(jù)計算出數(shù)據(jù)統(tǒng)計，將3倍方差意外離群點迭代剔除掉，求出數(shù)據(jù)集的方差與平均值，再利用該平均值加上一倍或者二倍方差，將該方差當做該元素塊體的下限。將間隔值為0.1lgc（c是含量值）當成逐漸提升塊體分級值，普遍都劃分為6級次，同時將地球化學(xué)塊體分布圖勾繪出來。之后依據(jù)目標域內(nèi)礦的分布區(qū)及研究程度，選擇開發(fā)礦產(chǎn)與研究程度較高的地球化學(xué)塊體，依據(jù)該塊體中已經(jīng)被探明礦產(chǎn)儲量和體內(nèi)金屬量，進而確定出化學(xué)塊體的成礦率為Mc，Mc=R/Me。該式中的R屬于某金屬所有探明儲量，Me為該金屬中總金屬的供應(yīng)量。利用這些成礦率就能夠預(yù)測到研究目標域中的資源潛力，并且能夠得出潛在的資源量。例如我國錫位于10ug/g級次地球化學(xué)塊體之中，計算5個典型的地球化學(xué)塊體，能夠確定出含量10ug/g級次塊體的成礦率為0.125%，在該基礎(chǔ)上就能夠預(yù)測出潛在資源量大約是1402萬噸。
2.2選擇大型礦遠景區(qū)
評價出資源潛力，緊接著就是到哪里去尋找所評價的資源。正如某個院士曾經(jīng)說過，形成一個礦床并且保存到如今必然要具有源、運、儲以及變幾個環(huán)節(jié)，而在該環(huán)節(jié)中“源”是礦物質(zhì)供應(yīng)的主要方面，化學(xué)塊體把握住這個巨大的物質(zhì)供應(yīng)地段，就可以給大型礦或礦集區(qū)提供巨量成礦物質(zhì)，因此最好是選擇潛在資源量較大的化學(xué)塊體當成大型礦遠景區(qū)。例如以6ug/g作為塊體的下限，并且在整個中國范圍中圈出51個Sn地球的化學(xué)塊體，從探測結(jié)果可知最主要還是分布在廣東、湖南、廣西等華南一帶，從這個全國獨一無二Sn礦集中區(qū)可以發(fā)現(xiàn)要形成大型或巨型的礦集區(qū)，就必須要有巨大的Sn物質(zhì)供應(yīng)，這是最基本的前提條件。這些密集分布的地球化學(xué)塊體地區(qū)同樣是找尋錫礦床有利的地區(qū)。
2.3 綜合研究和逐步縮小遠景區(qū)
從上面的探究可知，應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法幫助增加選擇大型礦遠景區(qū)。一旦選擇好了遠景區(qū)之后，就能夠在該遠景區(qū)基礎(chǔ)上應(yīng)用地球化學(xué)塊體形成的譜系樹，對成礦物質(zhì)所濃縮的軌跡進行追索，進而就能夠?qū)崿F(xiàn)逐漸縮小靶區(qū)的目的。譜系樹上每個節(jié)點都代表了地球化學(xué)塊體中的一個子塊體，在這些塊體中就列出了如面積、單位體積重金屬量以及1公里厚度中多蘊涵金屬量等各種指標，并且依據(jù)形成礦物質(zhì)的逐漸濃集軌跡（即是地球化學(xué)子塊體或者地球化學(xué)塊體），應(yīng)用遠景區(qū)中地球物理、地質(zhì)及遙感等各項資料，使用GIS數(shù)據(jù)管理及空間分析的功能，將遠景區(qū)中最為有利形成礦物質(zhì)的匯聚部位確定出來，就能實現(xiàn)逐漸縮小靶區(qū)的目標。利用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)以及評價步驟，就能夠降低礦產(chǎn)資源勘查的猶豫性與盲目性，有效縮短勘查的周期。
3 結(jié)束語
從勘查礦產(chǎn)資源現(xiàn)狀可知，雖然取得顯著效果，但是依然不能夠充分利用化探數(shù)據(jù)，還需要應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)，綜合分析處理化探原始數(shù)據(jù)，為大型或巨型礦集區(qū)供應(yīng)足夠的成礦物質(zhì)，進而可能找到地球化學(xué)塊體中富含巨量某種金屬。因此，在礦產(chǎn)資源評價中應(yīng)用地球化學(xué)塊體方法技術(shù)是發(fā)展的必然趨勢。
參考文獻
[1]申玉科，鄧軍，徐葉兵．煌斑巖在玲瓏金礦田形成過程中的地質(zhì)意義[J]．地質(zhì)與勘探，2005，41（3）.
[2]張湖，李錦統(tǒng)．微細浸染型金礦床的一種新的亞類——硅質(zhì)巖型金礦[J]．地學(xué)前緣, 2004，11（2）.
[3]王祖?zhèn)?，周永?粵桂云開地區(qū)龐西垌-金山銀金礦床地球化學(xué)特征與資源潛力[M].北京：地質(zhì)出版社，2008.
[4]嚴已寬，張振瑗. 中國東部地區(qū)地球化學(xué)塊體內(nèi)礦產(chǎn)資源潛力預(yù)測成果報告（廣東部分）[R]. 廣東省地質(zhì)調(diào)查院，2005.
房地產(chǎn)是一種重要的資本品，能夠產(chǎn)生可觀現(xiàn)金收益，因此房地產(chǎn)成為社會資金投向的重要領(lǐng)域。但同時，房地產(chǎn)價值昂貴使得房地產(chǎn)投資需要的資金數(shù)量巨大，而且房地產(chǎn)的經(jīng)營運作具有很強的專業(yè)性，要求投資者具備相當?shù)膶I(yè)知識和經(jīng)驗，這一切構(gòu)成了普通中小投資者難以克服的障礙。而隨著市場的發(fā)展，一種新型的投資方式――REITs――被發(fā)明出來，較好的解決了普通中小投資者的困難，因而在世界范圍內(nèi)得到了很好的發(fā)展。
REITs是“Real Estate Investment Trusts”的縮寫，國內(nèi)的研究有些稱為“房地產(chǎn)投資信托”，有些稱為“房地產(chǎn)投資基金”，也有些稱為“房地產(chǎn)投資信托基金”。為防止歧義，本文采用其英文簡稱REITs。REITs可以定義為:一種采取公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合不特定的多個投資者的資金，由專業(yè)的投資管理機構(gòu)，以多種方式運用于房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并將絕大部分收益分配給投資者的一種投資機構(gòu)。
一、新加坡發(fā)展REITs的成功經(jīng)驗
REITs在美國和澳大利亞已經(jīng)有了一個較長的歷史。在亞洲，這種投資形式僅僅在過去五年才開始有顯著發(fā)展（見表1）。20世紀80年代，新加坡房地產(chǎn)行業(yè)就對這種投資形式表現(xiàn)出濃厚的興趣。但是，直到1999年新加坡金融管理局指導(dǎo)方針之后，才開始正式嚴肅的嘗試。2001年，新加坡國內(nèi)稅收部門為REITs提供了稅收透明措施。稅收透明措施，是指REITs只要遵守分紅比例（90%）要求，其對投資者的股利分紅就是免稅的。這就意味著稅收僅在投資者環(huán)節(jié)進行征收，避免了重復(fù)征稅問題。受該項措施的刺激，新加坡第一只REITs在2002年7月上市。
從那以后，新加坡政府不斷出臺各項激勵措施，增強新加坡作為地區(qū)REIT中心的競爭力（見表2）。因此，新加坡REIT市場不斷強勢增長。目前，新加坡證券交易所共上市13家REITs,市值約超過150億新元。新加坡REITs持有的房地產(chǎn)包括零售商場、旅館、辦公樓、工業(yè)園、停車場和物流分配中心。REITs持有的房地產(chǎn)估計占新加坡可投資房地產(chǎn)資產(chǎn)的8%（見表3）。截至2006年10月，新加坡REITs持有的房地產(chǎn)價值達到210億新元，其中不超過20%的部分投資在地區(qū)內(nèi)的其他國家。
資料來源：2006年新加坡金融穩(wěn)定報告
同時，為保障REITs的健康發(fā)展，新加坡政府不斷完善其監(jiān)管規(guī)則。其主要管理規(guī)則如下：
1.上市規(guī)定
REITs可以以公司或信托形式設(shè)立。如果以公司形式設(shè)立，這個基金必須在新加坡證券交易所(SGX)公開募集資金(即公開上市)，除非主辦者可以說服相關(guān)管理機構(gòu)，已經(jīng)有一個現(xiàn)存的交易市場提供給它們未上市的股票(SHARE)。如果以信托形式設(shè)立，則可以公開或私下募集資金:如以私募資金方式，投資者必須被允許至少一年可以贖回信托單位(U－NIT)。對于以信托方式并公開募集資金設(shè)立的資產(chǎn)，主辦者可以要求免除投資者贖回單位的要求。這是因為不動產(chǎn)不易變現(xiàn)的特性，一旦有大量投資者要求贖回其股份或基金信托單位，將導(dǎo)致該基金必須出售資金變現(xiàn)，這樣會導(dǎo)致資產(chǎn)跌價，同時也會引發(fā)后續(xù)的贖回并且不可持續(xù)下去。
采行公開募集資金方式(即公開上市)，必須提供公開的上市發(fā)行說明書，同時說明書必須含有以下信息:(A)投資標的、投資與分散策略、未來資產(chǎn)出售與相關(guān)成本的方針、及資產(chǎn)評價的頻率;(B)相關(guān)當事人的交易、未來可能交易的不動產(chǎn)及交易的時間表;(C)相關(guān)經(jīng)理人與顧問學(xué)歷;(D)所有應(yīng)支付的費用與傭金。
2.投資限制
所有REITs的70%，必須投資在不動產(chǎn)或是與不動產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)表上。而這70%中的一半以上，必須是投資與不動產(chǎn)資產(chǎn)，無論是透過直接擁有新加坡境內(nèi)或境外的不動產(chǎn)，或者是通過與非公開上市的房地產(chǎn)投資公司共擁有的不動產(chǎn)。可投資的不動產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)包括:房地產(chǎn)公司的股份、房地產(chǎn)抵押證券、其他相關(guān)房地產(chǎn)基金（甚至包括附屬于房地產(chǎn)的流動資產(chǎn)）。而REIT剩余的30%，則可以投資政府公債及上市公司債券、非房地產(chǎn)資產(chǎn)公司的公司債券或股份、現(xiàn)金或其他近似的投資標的。一個新發(fā)行的REIT，必須在它發(fā)行介質(zhì)日后的24個月內(nèi)達成上述要求。
為了保護投資者，共同降低相關(guān)風險，有關(guān)準則也有如下的限制:（A）REIT可以從事或參加房地產(chǎn)開發(fā)，不論是其自有、或其合資企業(yè)共有、或者是投資其他非上市房地產(chǎn)公司。（B）不能投資空地，除非此空地已經(jīng)得到開發(fā)允許并且準備開發(fā)建筑。投資新加坡境內(nèi)未開發(fā)完成的非住宅不動產(chǎn)，或者是新加坡境外未開發(fā)完成的不動產(chǎn)，均不得超過REIT總資產(chǎn)的20%。（C）在單一發(fā)展商未完成的項目開發(fā)中投資，不能超出REIT總資產(chǎn)10%。（D）投資與任何一個發(fā)行人的證券，或者只有單一經(jīng)理人的基金，不能超出其資產(chǎn)的5%。
3.金融準則
封閉型REIT在發(fā)行數(shù)量上必須是固定數(shù)額，因此無法利用發(fā)行股票獲得任何資本。而開放型REIT則可借再次發(fā)行股票以增資，這可以讓REIT投資新的資產(chǎn)，但發(fā)行新股或新信托單位也將帶來股本及股息的稀釋。無論采取封閉式或是開放式，REIT都可以抵押其資產(chǎn)的方式，向外界借錢，已達成其財務(wù)杠桿目的。然而，在管理準則規(guī)定下，REIT總借款額不得超出其總資產(chǎn)的25%。相關(guān)準則亦規(guī)定了只有處于避險目的，REIT才可以投資金融衍生品。
4.管理架構(gòu)
根據(jù)管理準則，新加坡REIT的經(jīng)理人必須是在新加坡境內(nèi)，并在公司法規(guī)定下所開辦的公開公司；同時必須具有五年以上管理不動產(chǎn)基金的經(jīng)驗。同時，經(jīng)理人必須是有銀行執(zhí)照或者有相關(guān)證券投資組合投資顧問執(zhí)照。如果是以公司形態(tài)成立的REIT，在董事會中必須包含兩名以上獨立董事；以信托形式成立的REIT，則必須指定一經(jīng)政府金融部門許可的受托者，此受托者必須獨立于基金經(jīng)理人之外，同時符合金融體制健全要求。設(shè)立資本額在100萬新加坡元以上的公司。REIT必須提供年度報告，此報告必須包括所有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，相關(guān)記錄如地點、購入價格、最后評估、租金、占有率及其他相關(guān)事項。另外，借款的明細、營運支出如經(jīng)理人、顧問、相關(guān)當事人的費用成本，都要列出，以便針對此REIT在相關(guān)估價、收益及資產(chǎn)凈值表現(xiàn)方面，能夠完整地評估。為了資產(chǎn)的考慮，經(jīng)理人可以聘用一位擁有五年以上相關(guān)不動產(chǎn)投資或咨詢經(jīng)驗的顧問。這位顧問可以同時擔任行銷與管理不動產(chǎn)的工作。然而，這位顧問可以針對該基金所購置或處分的資產(chǎn)進行估價工作。對于相關(guān)當事人的移轉(zhuǎn)金額，如達到甚至超出有形凈資產(chǎn)5%時，該REIT必需聘用一位獨立的專家，以提供給其股東意見，評估此交易是否為一般的商業(yè)交易或者此交易對于整個REIT是否有所偏頗。此外，任何可能損害或不利的結(jié)果，均需加以說明。
二、中國發(fā)展REITs的必要性和可行性
房地產(chǎn)業(yè)的融資需求作為REITs發(fā)展的基礎(chǔ)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在中國隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活的改善逐步成為經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。同時，近年來房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)及新增資產(chǎn)中的比重呈上升趨勢，中國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè)，約70%的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持，這將對銀行產(chǎn)生很大的壓力。為防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)嫁給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民銀行在2003年出臺了新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號)，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款及個人住房公積金貸款等七個方面提高了信貸門檻。而眾多房產(chǎn)商對銀行嚴厲房地產(chǎn)貸款政策的惶恐，更是突出反映了中國房地產(chǎn)融資渠道極其單一的現(xiàn)狀。構(gòu)建渠道多元化、高效且利于風險分散的房地產(chǎn)金融成為中國房地產(chǎn)發(fā)展一個亟待解決的問題。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。
從資金供給角度看，改革開放為中國積累了巨大的社會財富，而在社會財富不斷積累的過程中，伴隨著的是民間資本的力量日益強大。截至2007年4月底，中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款突破17萬億元，達到175068.75億元，人均儲蓄超過1萬元，如此巨額的“民間資金”，必然需要相應(yīng)的釋放渠道。
此外，隨著中國保險市場的發(fā)展和中國養(yǎng)老保障制度的改革，中國的機構(gòu)投資者也已經(jīng)成型。然而，目前在中國證券市場上的可交易品種大約80%為風險較高的股權(quán)類產(chǎn)品，低風險產(chǎn)品品種單一，不但市場規(guī)模小，而且品種單調(diào)，只有少量流動性較差的國債及少量企業(yè)債、金融債等，不能滿足廣大投資者的投資理財需求。因此，有側(cè)重地發(fā)展低風險市場產(chǎn)品，使中國證券市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，是證券市場發(fā)展的重點之一。
三、中國發(fā)展REITs之借鑒與啟示
1.建立健全稅收優(yōu)惠政策
稅收的優(yōu)惠政策是房地產(chǎn)投資信托競爭力的主要源泉。新加坡當局一直積極鼓勵外國公司將境外的房地產(chǎn)透過新加坡REITS的架構(gòu)在新加坡上市，為此提供了一系列鼓勵外國投資者的措施和降低成立成本及稅務(wù)優(yōu)惠。這些優(yōu)惠包括：免除個人投資者于新加坡REITS分紅的所得稅；免除新加坡REITS物業(yè)出售的印花稅；對外國非個人投資機構(gòu)的稅率由20%降至10%等措施以吸引更多本地及外地REITS在新加坡上市。只有在政府的政策鼓勵下，REITS才能吸引更多的投資者。目前，我國還沒有這方面的優(yōu)惠稅收政策出臺，對于營業(yè)稅、租賃稅等的征收，表現(xiàn)出政府不鼓勵長期持有基金的態(tài)度，這會在很大程度上削弱REITS的競爭力。因此，建立健全稅收優(yōu)惠措施，就成為促進我國REITs發(fā)展的重要保障。
2.完善REITs監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)
相關(guān)的監(jiān)管制度規(guī)定是REITs經(jīng)營穩(wěn)健的保障。REITS由于其運作流程設(shè)計比較復(fù)雜，本身不可以直接經(jīng)營管理所屬的資產(chǎn)，要委托專門的管理機構(gòu)管理，具有雙重關(guān)系，這樣進一步加大信息不對稱的程度，而且由于REITS的投資領(lǐng)域被要求限制在房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域，其透明度遠不如證券市場，其價值的確定、財務(wù)狀況等難以被真正的了解。這些都對監(jiān)管提出了更高的要求，需要進一步的完善現(xiàn)有的法律監(jiān)管體系，以保證REITS的健康運行。
因此，為了在中國盡快推出真正意義上的房地產(chǎn)投資信托，必須加大能與國際接軌的相關(guān)法律法規(guī)和已有法律中適應(yīng)條款的研究。通過對房地產(chǎn)投資信托的規(guī)范，避免利用投資基金進行房地產(chǎn)投機和炒作，切實保障投資人的利益，真正實現(xiàn)拓寬居民投資渠道、為房地產(chǎn)市場提供資金的目的。
3.建設(shè)專業(yè)的管理團隊
REITS的高收益與低風險，很大部分來自于專業(yè)的管理，這類的管理人需要是房地產(chǎn)業(yè)的專才，也需要精通金融知識，目前我國房地產(chǎn)信托行業(yè)還處于初級的發(fā)展階段，管理人員以房地產(chǎn)專業(yè)人士居多，他們的金融操作能力普遍較弱，復(fù)合型人才欠缺。人才的培養(yǎng)是個較為緩慢的過程，在發(fā)展初期，國內(nèi)企業(yè)應(yīng)該多跟國外企業(yè)合作，借助其管理團隊運營，同時培養(yǎng)自己的團隊。同時改善自身的報酬激勵機制，大力引進國外的人才，特別是那些有海外工作經(jīng)歷的留學(xué)生。
參考文獻:
[1]Macroeconomic Surveillance Department Monetary Authority of Singapore,“financial stability review”,December 2006, mas.gov.sg
按照我國頒布的《企業(yè)價值資產(chǎn)評估準則》中，企業(yè)的價值資產(chǎn)評估需要根據(jù)評估的目的、價值類型和資料情況等選擇適宜的價值評估方法。對于當前的企業(yè)會計要素的評估方法有成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價值法等。第一，成本法主要是指重建或者重置評估資產(chǎn)，投資者在投資某項資產(chǎn)時，愿意支付的價格不會超過該項資產(chǎn)的構(gòu)建成本，被評估的資產(chǎn)會處于一種使用的狀態(tài)，具備一定的可利用歷史資料，成本法的應(yīng)用能夠滿足評估價值類型的要求[1]。第二，可變現(xiàn)凈值法，在可變現(xiàn)凈值下，資產(chǎn)會按照正常對外銷售收到的現(xiàn)金或者是等價的條件用于相關(guān)稅費后的金額計量。第三，公允價值計量法，在公允價值計量的條件下，當處于一種公平交易的環(huán)境中，交易的雙方在熟悉情況的前提下進行資產(chǎn)交換金額計量。一般的企業(yè)在進行會計計量的過程中，會采用成本法、可變現(xiàn)凈值法和公允價值計量法等，要始終保證會計要素金額能夠獲得可靠計量。
二、資產(chǎn)計量在資產(chǎn)評估準則中的相關(guān)規(guī)定
目前企業(yè)的資產(chǎn)價值評估主要采用市場法、成本法和收益法三種方法。第一，市場法。這種評估方法主要是借鑒評估企業(yè)近期的一些市場交易價格，按照該種價格評估企業(yè)價值的一種評估方法，但是市場法一般沒有能夠比較的交易案例而很難被采用。第二，收益法是將企業(yè)未來預(yù)期收益折合成現(xiàn)金，來評估企業(yè)資產(chǎn)價值的一種方法。第三，成本法。成本法的計算需要將企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值扣除所有損耗之后去除負債后的一種評估方法[2]。
在企業(yè)的會計準則和資產(chǎn)評估準則中，這兩者應(yīng)用的計量方法都是相通的，但是其本質(zhì)是有很大的不同，會計準則中的成本法計量資產(chǎn)是遵循會計中的謹慎性原則，計量依據(jù)也是相對比較充分，但是在實際的計量過程中，不能體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的真正價值，會影響到會計工作的相關(guān)決策。資產(chǎn)評估準則中的成本法是計量資產(chǎn)在現(xiàn)在市場上購買的成本，能夠體現(xiàn)資產(chǎn)在評估時的價值，但是獲得相關(guān)資產(chǎn)市場價格的難度相對比較大。
三、會計準則中運用評估技術(shù)的問題
在會計準則中會引入公允價值法、現(xiàn)值凈值法和成本重置法等計量方法，這些計量方法能夠反映企業(yè)資產(chǎn)的真實狀況，也會改善會計報表質(zhì)量，需要通過加強企業(yè)外部的審計工作，防止一些濫用會計制度的現(xiàn)象[3]。在當前新會計制度的改革，企業(yè)會計評估技術(shù)的應(yīng)用對企業(yè)的會計人員和審計人員的職業(yè)判斷能力提出更高要求，需要充分保證評估技術(shù)的客觀真實，保證結(jié)果的一致性。
