時(shí)間：2023-05-30 08:37:42
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一、充分認(rèn)識(shí)推行《示范文本》的重要性?！妒痉段谋尽肥且罁?jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)合同和城市房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定制定的，其內(nèi)容反映了在物業(yè)管理委托活動(dòng)過(guò)程中，各環(huán)節(jié)必須明確的當(dāng)事人雙方責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，體現(xiàn)了物業(yè)管理委托管理的特點(diǎn)。推行和執(zhí)行《示范文本》，有利于當(dāng)事人了解、掌握有關(guān)法律、法規(guī)，避免因合同缺款少項(xiàng)和當(dāng)事人意思表示不真實(shí)、不確切，而出現(xiàn)顯失公平和違法的條款；有利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益；有利于加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督檢查；有利于減少物業(yè)管理委托合同糾紛，促進(jìn)合同糾紛的解決。各地應(yīng)當(dāng)積極推行《示范文本》，把它作為培育物業(yè)管理市場(chǎng)、規(guī)范市場(chǎng)行為的一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。
二、加強(qiáng)宣傳，積極推行《示范文本》。要使當(dāng)事人了解和掌握物業(yè)管理委托過(guò)程中的有關(guān)法律知識(shí)，了解和掌握簽訂物業(yè)管理委托合同的基本原則和要求，自覺(jué)使用《示范文本》。要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，做好《示范文本》的印制、分發(fā)領(lǐng)取和管理工作，結(jié)合《示范文本》使用情況檢查、規(guī)范物業(yè)管理委托合同，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。
三、《示范文本》既適用于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同，也適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂物業(yè)管理委托合同兩種情況。《示范文本》第十九條A（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時(shí)使用，B（甲方權(quán)利義務(wù)）只適用于開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂合同時(shí)使用。當(dāng)事人在簽訂物業(yè)管理委托合同時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況對(duì)有關(guān)條款予以選擇。
四、本合同條款由中華人民共和國(guó)建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。
附件：物業(yè)管理委托合同示范文本
第一章總則
第一條本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：＿＿＿＿＿
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：＿＿＿＿＿
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將＿＿＿＿＿（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：＿＿＿＿＿＿
座落位置：＿＿＿＿市＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿＿路（街道）＿＿＿號(hào)
四至：東＿＿＿＿＿南＿＿＿＿＿
西＿＿＿＿＿北＿＿＿＿＿
占地面積：＿＿＿＿平方米
建筑面積：＿＿＿＿平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、＿＿＿＿。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、＿＿＿＿。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、＿＿＿＿。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、＿＿＿＿＿。
第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、＿＿＿＿＿。
第十條交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、＿＿＿＿。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶 檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、＿＿＿＿等措施。
第十七條其它委托事項(xiàng)
1.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為＿＿＿＿年。自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日時(shí)起至＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日＿＿＿時(shí)止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)（適用于業(yè)主委員會(huì)）
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
B甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前，負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度；
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算；
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）＿＿＿＿＿。
6.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿；
7.在合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方提供＿＿＿平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)屬甲方），由乙方按下列第＿＿項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無(wú)償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米＿＿＿元租用，其租金收入用于＿＿＿＿。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起＿＿日內(nèi)向乙方移交；
9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付；
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：
（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；
（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
12.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
3.按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；
4.可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂閱書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
8.每＿＿個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目；
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
10.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
11.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.設(shè)備運(yùn)行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
4.公共環(huán)境：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
5.綠化：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.交通秩序：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
7. 保安：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
8.急修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
小修：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見(jiàn)附件二。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1.本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)，住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按＿＿＿＿調(diào)整。
3.空置房屋的管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按建筑面積每月每平方米＿＿元向＿＿＿＿收取。
4.業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，按以下第＿＿項(xiàng)處理：
（1）從逾期之日起按每天＿＿元交納滯納金；
（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理費(fèi)的萬(wàn)分之＿＿＿交納滯納金；
（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
第二十三條車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收?。?/p>
1.露天車位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
2.車庫(kù)：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十四條乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按實(shí)發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)須經(jīng)甲方同意。
第二十五條其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1.高層樓房電梯運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
3.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第二十六條房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1.房屋共用部位的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
2.房屋共用設(shè)施、設(shè)備的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
3.市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
4.公共綠地的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；改造、更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
5.附屬配套建筑和設(shè)施的小修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；大中修費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)；更新費(fèi)用，由＿＿＿＿承擔(dān)。
第七章違約責(zé)任
第二十七條甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條甲乙任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц叮撸撸撸咴倪`約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。
第八章附則
第三十一條自本合同生效之日起＿＿天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，大多數(shù)業(yè)主和物業(yè)使用人反映良好，可續(xù)訂合同。
第三十三條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十四條本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十五條本合同正本連同附件共＿＿頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十六條因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十七條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十八條本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由＿＿＿＿仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）。
第三十九條合同期滿本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿＿＿天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第四十條本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：＿＿＿＿＿乙方簽章：＿＿＿＿＿
代表人：＿＿＿＿＿代表人：＿＿＿＿＿
1、管理機(jī)構(gòu)及職責(zé)。成立由省發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳、審計(jì)廳、監(jiān)察廳等部門(mén)組成的省本級(jí)投資非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目代建工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理和監(jiān)督代建工作，研究協(xié)調(diào)代建工作中重大事項(xiàng)。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（以下簡(jiǎn)稱省代建辦）設(shè)在省發(fā)展改革委，負(fù)責(zé)日常工作，組織招標(biāo)選用代建單位。
二、招標(biāo)機(jī)構(gòu)選定和招標(biāo)文件審定
2、招標(biāo)機(jī)構(gòu)的確定。省代建辦按照政府投資項(xiàng)目招標(biāo)機(jī)構(gòu)比選有關(guān)規(guī)定，商項(xiàng)目主管部門(mén)對(duì)具備相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行比選,確定招標(biāo)機(jī)構(gòu)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)確定后，由項(xiàng)目使用單位與其簽訂《招標(biāo)委托合同》。
3、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)的確定。結(jié)合代建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、投資額度、功能標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)要求等情況，比照《招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格〔〕1980號(hào)）中“服務(wù)招標(biāo)”規(guī)定的招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在比選招標(biāo)機(jī)構(gòu)時(shí)確定，并在招標(biāo)委托合同中具體明確。招標(biāo)服務(wù)費(fèi)納入項(xiàng)目總投資中的“前期工作費(fèi)用”。
4、招標(biāo)文件的編制。項(xiàng)目使用單位配合招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件，招標(biāo)文件編制完成后，報(bào)項(xiàng)目主管部門(mén)審核。項(xiàng)目主管部門(mén)主要從投標(biāo)資格要求、中標(biāo)人確定方法、項(xiàng)目代建范圍和規(guī)模與標(biāo)準(zhǔn)、代建質(zhì)量和工期目標(biāo)管理、代建單位招標(biāo)內(nèi)容和方式、項(xiàng)目其它管理內(nèi)容、竣工驗(yàn)收等方面進(jìn)行審核，并在3個(gè)工作日內(nèi)提出審核意見(jiàn)報(bào)省代建辦審查。
5、招標(biāo)文件的審查。省代建辦審查的主要內(nèi)容：招標(biāo)文件是否遵循平等競(jìng)爭(zhēng)的原則；代建范圍、內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)和功能；代建項(xiàng)目投資、質(zhì)量和工期控制；工程造價(jià)控制；投標(biāo)報(bào)價(jià)具體要求；代建管理費(fèi)計(jì)取和標(biāo)準(zhǔn)；履約擔(dān)保；代建內(nèi)容招標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則、辦法；對(duì)代建方的獎(jiǎng)勵(lì)與處罰；跟蹤審計(jì)；特殊情況處理等。
6、代建單位的選擇范圍。招標(biāo)文件經(jīng)省代建辦審查后，由招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)公告，并在代建單位名錄庫(kù)內(nèi)招標(biāo)產(chǎn)生代建單位?！洞▎挝幻泿?kù)管理辦法》另行制定。
如果代建單位名錄庫(kù)內(nèi)的單位報(bào)名投標(biāo)數(shù)少于法定最低數(shù)，可以列入代建單位名錄庫(kù)的條件為基礎(chǔ)，向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。
三、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
7、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成。省代建辦會(huì)同項(xiàng)目使用單位依據(jù)法律法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)為7人及以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、項(xiàng)目和施工管理等方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二，專家從全省統(tǒng)一評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取。
8、代建單位的確定。招標(biāo)機(jī)構(gòu)依照有關(guān)規(guī)定，組織實(shí)施開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)，并將評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)審結(jié)果送省代建辦和項(xiàng)目使用單位，由項(xiàng)目使用單位向社會(huì)公布預(yù)中標(biāo)人。公布3個(gè)工作日后無(wú)異議或異議不屬實(shí)的，招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，中標(biāo)人即為該項(xiàng)目代建單位。
9、履約保函的提交。代建單位收到中標(biāo)通知書(shū)后7個(gè)工作日內(nèi)，向項(xiàng)目使用單位提交銀行出具的履約保函或?qū)I(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)出具的履約保函。項(xiàng)目使用單位對(duì)履約保函的內(nèi)容、真實(shí)性等進(jìn)行審查，審查合格的，報(bào)項(xiàng)目主管部門(mén)審核同意后向代建單位出具保函確認(rèn)書(shū)，并報(bào)省代建辦備案。
四、審核與簽訂代建合同
10、項(xiàng)目代建合同的起草。項(xiàng)目使用單位出具保函確認(rèn)書(shū)后，商代建單位共同起草《項(xiàng)目代建委托合同》?！俄?xiàng)目代建委托合同》起草后，由項(xiàng)目主管部門(mén)在3個(gè)工作日，參照代建委托合同示范文本內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、要求以及從控制項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度等方面進(jìn)行審核。審核后，報(bào)省代建辦審查。
11、項(xiàng)目代建合同的審查。省代建辦主要從雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目投資、質(zhì)量和進(jìn)度的管理與要求等方面對(duì)合同文本進(jìn)行審查。
12、項(xiàng)目代建合同的簽訂。省代建辦審查后，項(xiàng)目使用單位與代建單位簽訂《項(xiàng)目代建委托合同》，并報(bào)項(xiàng)目主管部門(mén)和省代建辦備案。
一、認(rèn)真學(xué)習(xí)、推行《物業(yè)管理委托合同示范文本》（以下簡(jiǎn)稱《示范文本》）?！妒痉段谋尽访鞔_了物業(yè)管理委托活動(dòng)中當(dāng)事人各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，反映了物業(yè)管理的基本內(nèi)容，能夠充分表達(dá)當(dāng)事人雙方的意愿，要積極推行，以利于規(guī)范我市物業(yè)管理市場(chǎng)，提高物業(yè)管理水平，從而推動(dòng)物業(yè)管理工作。
工程項(xiàng)目委托合同1甲方(項(xiàng)目承包、建設(shè)單位)：
乙方(受委托項(xiàng)目管理單位)：
根據(jù)國(guó)家及地方頒布的有關(guān)法律、法規(guī)及條例，結(jié)合工程的具體情況，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，甲方委托乙方對(duì)第一條中所明確的工程項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程項(xiàng)目管理服務(wù)，并就具體事項(xiàng)達(dá)成如下一致協(xié)議。
第一條 組成本合同的文件
第二條 工程概況
工程名稱：
工程地點(diǎn)：
建筑面積：
項(xiàng)目合同金額：
第三條 項(xiàng)目管理服務(wù)方式
本工程由甲方委托乙方并在甲方領(lǐng)導(dǎo)之下實(shí)施項(xiàng)目管理，提供全過(guò)程建設(shè)管理和咨詢服務(wù)。
乙方派出由專業(yè)技術(shù)人員、管理人員等與甲方人員組成的項(xiàng)目管理班子對(duì)工程前期、施工階段、竣工驗(yàn)收，根據(jù)甲方確定的項(xiàng)目功能定位、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、施工規(guī)模等進(jìn)行計(jì)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)等管理和咨詢服務(wù)。
第四條 項(xiàng)目管理的依據(jù)
第五條 乙方管理內(nèi)容和職責(zé)
1、工程前期。
2、項(xiàng)目施工策劃。
3、項(xiàng)目建設(shè)前期工作及人員架構(gòu)組織。
4、施工項(xiàng)目組織、協(xié)調(diào)管理。
5、合同管理、過(guò)程資料管理(協(xié)助甲方完成過(guò)程中的合同簽訂，
甲方具有合同簽訂的控制權(quán))。
6、工程進(jìn)度管理。
7、工程質(zhì)量管理。
8、竣工驗(yàn)收及交付使用(如甲方要求自己后期自行負(fù)責(zé)，可將詞條更換為：乙方為甲方培養(yǎng)自有團(tuán)隊(duì))。
9、乙方按期向甲方遞交財(cái)務(wù)報(bào)表，并接受甲方的監(jiān)督和審查。
第六條 甲方職責(zé)
1.資金落實(shí)
負(fù)責(zé)本工程建設(shè)資金的落實(shí)，按合同規(guī)定和工程進(jìn)度要求，按期核定、確保工程款、材料設(shè)備采購(gòu)款和市政配套費(fèi)及本工程中發(fā)生的各類行政主管部門(mén)所收的各項(xiàng)費(fèi)用等及時(shí)到位，并支付給本工程各施工、供貨承包單位和其它合同單位。
2.
3.按本合同規(guī)定按期支付項(xiàng)目管理費(fèi)。
第七條 服務(wù)班子的組成 乙方人員由 詹 穩(wěn)先生(簡(jiǎn)歷附后)為帶頭管理人員，并配備具有一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員組成工作班子，名單在項(xiàng)目組織架構(gòu)中明確，進(jìn)行本工程的項(xiàng)目管理，根據(jù)工程進(jìn)度逐步到位隨時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)整，乙方人員如不稱職，甲方有權(quán)提出更換。甲乙雙方協(xié)商由于甲方原因或項(xiàng)目需求時(shí)對(duì)人員進(jìn)行調(diào)整補(bǔ)充產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)甲方承擔(dān)。
第八條 服務(wù)期限
自項(xiàng)目立項(xiàng)合同簽訂至工程竣工驗(yàn)收日。如未按時(shí)完工，服務(wù)時(shí)間時(shí)間自 至 。
第九條 服務(wù)的費(fèi)用與支付
1、本工程項(xiàng)目管理暫按
元工程項(xiàng)目總金額為計(jì)費(fèi)基數(shù)，項(xiàng)目管理費(fèi)率為 ，項(xiàng)目管理酬金為 萬(wàn)元(大寫(xiě)： 萬(wàn)元)。
2、乙方暫履行本合同期間，凡屬乙方管理團(tuán)隊(duì)內(nèi)之內(nèi)所產(chǎn)生的勞務(wù)費(fèi)、工資、獎(jiǎng)金由乙方自行負(fù)擔(dān)。
非團(tuán)隊(duì)內(nèi)成員產(chǎn)生費(fèi)用與乙方無(wú)關(guān)。
4、支付給政府管理部門(mén)及與工程有關(guān)的費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)管理費(fèi)，施工招標(biāo)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)方案補(bǔ)償費(fèi)，設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)過(guò)程中的會(huì)務(wù)費(fèi)，工程竣工資料編制費(fèi)，增補(bǔ)曬圖費(fèi)，
5、乙方必須遵守職業(yè)道德，在承擔(dān)本工程項(xiàng)目管理工作范圍之內(nèi)不應(yīng)獲取超出本合同范圍外的與本項(xiàng)目相關(guān)利益的收入。
尤其不得借項(xiàng)目管理的工作，牟取不利于甲方利益的收入。
6、本工程項(xiàng)目項(xiàng)目管理費(fèi)以人民幣結(jié)算，按項(xiàng)目進(jìn)展分期支付，各期支付數(shù)額規(guī)定如下：
7、由于甲方原因增加乙方工作量。
如由于甲方原因引起工程的重大變更，建設(shè)規(guī)模或建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整而導(dǎo)致乙方工作量的大幅度增減，根據(jù)實(shí)際工作量的增加，雙方友好協(xié)商解決。
8、如項(xiàng)目管理組的業(yè)績(jī)確實(shí)優(yōu)秀，乙方自始至終全心全意遵守從業(yè)道德，做好本職工作的同時(shí)，為甲方提供“合理化建議”帶來(lái)附加利益，甲乙雙方應(yīng)友好討論給予乙方額外績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)以激發(fā)乙方管理人員的能動(dòng)性。
8.1合理化建議：是指乙方在項(xiàng)目管理過(guò)程中，運(yùn)用本公司的產(chǎn)品資源、技術(shù)資源或?qū)＠葘?duì)甲方認(rèn)可的第三方提供的技術(shù)成果進(jìn)行優(yōu)化，經(jīng)論證是可行的，且不影響工程使用，不降低工程標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)
8.2“合理化建議”采納后，經(jīng)實(shí)踐證明達(dá)到了優(yōu)化的目的，且經(jīng)對(duì)原方案需甲方所支付的工程費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)等的計(jì)算，與新方案需甲方所支付的工程費(fèi)、運(yùn)行費(fèi)等的計(jì)算比較，而為甲方節(jié)省的費(fèi)用，并經(jīng)甲方審核認(rèn)可。
8.3操作實(shí)施辦法：合理化建議實(shí)施后，由提出合理化建議的乙方向甲方報(bào)告，將合理化建議的內(nèi)容、產(chǎn)生、形成過(guò)程的文件以及產(chǎn)生效益的計(jì)算書(shū)作為附件一同報(bào)甲方，經(jīng)甲方審核認(rèn)可后，其中節(jié)省費(fèi)用的15%以項(xiàng)目管理費(fèi)的支付方式支付給乙方。
第十條 違約責(zé)任
1、甲方不按合同履行自己的各項(xiàng)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，如逾期未支付工程項(xiàng)目項(xiàng)目管理費(fèi)按每逾期一天支付應(yīng)付項(xiàng)目項(xiàng)目管理費(fèi)的萬(wàn)分之五違約金。
(上級(jí)撥款逾期日期不計(jì)在內(nèi)，即：上級(jí)撥款應(yīng)不影響甲方向乙方履行的義務(wù))
2、乙方不按合同履行自己的各項(xiàng)義務(wù)，乙方承擔(dān)違約責(zé)任。
對(duì)本協(xié)議第二條條款，應(yīng)對(duì)所造成的實(shí)際損失承擔(dān)責(zé)任。如造成工期延誤，乙方應(yīng)無(wú)償延期項(xiàng)目服務(wù)日期。
3、除非甲乙雙方協(xié)商將合同中止，或因甲乙方如出現(xiàn)一方違約使合同無(wú)法履行，合同亦可終止。
違約方承擔(dān)上述違約責(zé)任后仍應(yīng)繼續(xù)履行合同。
第十一條 不可抗力
不可抗力發(fā)生后，乙方應(yīng)迅速采取措施，盡力減少損失，并在24小時(shí)內(nèi)向甲方代表通報(bào)受害情況，及時(shí)會(huì)同甲方和施工等單位研究搶險(xiǎn)，修復(fù)方案，測(cè)算損失、清理、修復(fù)的費(fèi)用。災(zāi)害繼續(xù)發(fā)生、乙方應(yīng)每隔7天向甲方報(bào)告一次受害情況，直到災(zāi)害結(jié)束。甲方應(yīng)對(duì)受害處理提供必要的條件。
因?yàn)?zāi)害發(fā)生的費(fèi)用由甲、乙雙方及施工方分別承擔(dān)：
第十二條 其他
1.合同生效
本合同自甲乙雙方授權(quán)代表簽字蓋章之日起生效。
2.合同終止
本合同自施工總承包合同約定的工程完工或期滿，且乙方已經(jīng)完成項(xiàng)目管理內(nèi)容，雙方工程款項(xiàng)結(jié)清之日起終止。
3.未盡事宜
本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議和附件，經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后，均與本合同具有同等法律效力。
4.本合同正本肆份，副本肆份，甲乙雙方各執(zhí)正本貳份，副本貳份。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
工程項(xiàng)目委托合同2委托人：(以下簡(jiǎn)稱甲方)
管理人：(以下簡(jiǎn)稱乙方)
簽定地點(diǎn)：
簽訂日期：
委托人 上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 與項(xiàng)目管理人 上海建科建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司 經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。
一、委托人委托管理人管理的工程(以下簡(jiǎn)稱“本工程”)概況如下：
工程名稱：wto研究中心樓和外籍教師招待所
工程地點(diǎn)：古北路620號(hào)
工程規(guī)模： 建筑面積8，000平方米
總投資： 1，256萬(wàn)元人民幣
二、項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容：
1、前期管理：
① 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
② 負(fù)責(zé)項(xiàng)目各個(gè)階段可研性報(bào)告、設(shè)計(jì)文件的申報(bào)、審批、發(fā)放手續(xù)，并辦理相關(guān)的施工許可證;
③ 配合學(xué)校做好設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等招標(biāo)的監(jiān)督、協(xié)調(diào)，并提供相關(guān)服務(wù);
④ 協(xié)助學(xué)校進(jìn)行設(shè)計(jì)工作的協(xié)調(diào)，提供優(yōu)化建議，使其成果符合學(xué)校要求;
⑤ 協(xié)助學(xué)校對(duì)施工單位、主要設(shè)備供貨單位進(jìn)行資質(zhì)審查和能力考察;
⑥ 項(xiàng)目的其他前期管理工作;
2、全過(guò)程項(xiàng)目協(xié)調(diào)
① 編制項(xiàng)目管理的工作內(nèi)容和控制方法;
② 負(fù)責(zé)投資監(jiān)理、工程監(jiān)理的月報(bào)季度年度的工作報(bào)表報(bào)告的收集整理和分析工作;
③ 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)投資監(jiān)理工程監(jiān)理之間的工作;
④ 其他項(xiàng)目管理工作。
3、合同管理
① 負(fù)責(zé)施工監(jiān)理及咨詢等合同的起草修訂和初步審查;
② 負(fù)責(zé)合同之條款費(fèi)用和付款方式的初步審核;
③ 負(fù)責(zé)所有合同履行合同相關(guān)義務(wù)和權(quán)利的行使;
④ 負(fù)責(zé)合同糾紛的處理;
⑤ 負(fù)責(zé)與本項(xiàng)目有關(guān)的合同管理工作。
4、后期管理：
① 負(fù)責(zé)組織工程竣工驗(yàn)收
② 負(fù)責(zé)檢查、督促工程監(jiān)理單位對(duì)竣工圖、竣工資料及時(shí)審核;
③ 負(fù)責(zé)各配套專業(yè)部門(mén)、職能部門(mén) 和物業(yè)使用部門(mén)驗(yàn)收手續(xù)的辦理;
④ 負(fù)責(zé)本工程項(xiàng)目的竣工決算事宜并配合做好項(xiàng)目審計(jì)工作;
⑤ 負(fù)責(zé)項(xiàng)目文檔、影像等資料的收集、整理、編冊(cè)，以及向有關(guān)部門(mén)的移交;
⑥ 負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目使用說(shuō)明書(shū)的編制;
⑦ 負(fù)責(zé)項(xiàng)目的固定資產(chǎn)的登記、造冊(cè)，以及清單與實(shí)物的移交;
⑧ 其他有關(guān)的后期管理工作。
三、下列文件均為本合同的組成部分：
1、項(xiàng)目管理建議書(shū)(投標(biāo)書(shū));
2、本合同標(biāo)準(zhǔn)條件;
3、本合同專用條件;
4、在實(shí)施過(guò)程中雙方共同簽署的補(bǔ)充與修正文件。
四、管理人向委托人承諾，按照本合同的規(guī)定，承擔(dān)本合同專用條件中議定范圍內(nèi)的項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)。未經(jīng)委托人書(shū)面許可，管理人不得將本合同項(xiàng)下的任何權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方。
五、委托人向管理人承諾按照本合同注明的期限、方式、幣種，向管理人支付報(bào)酬。
六、項(xiàng)目管理費(fèi)用
1、計(jì)算依據(jù)
① 根據(jù)財(cái)政部《基礎(chǔ)建設(shè)財(cái)務(wù)管理若干規(guī)定》和上海市財(cái)政局《上海市地方國(guó)有建設(shè)單位若干財(cái)務(wù)問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定;
② 借鑒浦東新區(qū)財(cái)政局的浦財(cái)城(_)11號(hào)文《浦東新區(qū)政府投資項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)的若干規(guī)定》，計(jì)算本項(xiàng)目的管理費(fèi)。
2、建安投資額及管理費(fèi)費(fèi)率
建筑安裝工程投資額(暫估)1256 萬(wàn)元，管理費(fèi)費(fèi)率 3%，管理費(fèi)用為37.68萬(wàn)元：(大寫(xiě)：人民幣叁拾柒萬(wàn)陸千捌佰元)。若建安工程造價(jià)出現(xiàn)調(diào)整(上下浮動(dòng)超過(guò)20%的，則增減部分的項(xiàng)目管理費(fèi)用及費(fèi)率由雙方另行協(xié)商確定。但雙方另行協(xié)商確定的項(xiàng)目管理費(fèi)率最高不得超過(guò)3%)。
3、支付方式
① 合同簽訂后七天內(nèi)預(yù)付管理費(fèi)20%;
② 管理費(fèi)支付按批準(zhǔn)的工程月度已完工作量比例計(jì)算;
③ 支付時(shí)間：按月支付;
④ 委托人同意按以下的計(jì)算方法、支付時(shí)間與金額，支付附加工作報(bào)酬和額外工作報(bào)酬：(報(bào)酬=附加工作日數(shù)﹡200元/人日)。
七、履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成立的，由工程所在地人民法院管轄。
本合同自 年 月 日開(kāi)始實(shí)施，至 年 月 日完成。
本合同一式 陸 份，具有同等法律效力，雙方各執(zhí) 叁 份。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
工程項(xiàng)目委托合同3委托方(甲方)： 代管方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及其他、有關(guān)法律、行政法規(guī)，為保證投資建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施，充分發(fā)揮投資效益，嚴(yán)格控制投資概算，經(jīng)委托方與代管方雙方協(xié)商同意，簽訂本合同。
一、項(xiàng)目概況
20_年實(shí)施的具體項(xiàng)目：
二、項(xiàng)目管理節(jié)點(diǎn)目標(biāo)
(1)委托方完成的主要節(jié)點(diǎn)
完成前期主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)
1、20_年2月28日前完成項(xiàng)目產(chǎn)品定位決策，立項(xiàng)、土地、規(guī)劃方案的報(bào)建報(bào)批等有關(guān)前期手續(xù)辦理。
2、20_年月20日前完成工程施工招投標(biāo)，合同簽訂并獲
得項(xiàng)目施工許可證。
(2)代管方完成主要節(jié)點(diǎn)
20_年2月20日完成規(guī)劃方案上報(bào)委托方認(rèn)可確定
20_年3月28日完成施工圖設(shè)計(jì)報(bào)委托方審圖
20_年3月15日完成施工單位進(jìn)場(chǎng)
20_年3月15日—5月15日演藝中心基礎(chǔ)達(dá)到20_年5月16日—8月31日主體建設(shè)封頂
20_年9月1日—10月31日室內(nèi)外土建裝修達(dá)到竣工條件
20_年11月— 室內(nèi)通暖進(jìn)入室內(nèi)精裝
20_年2月28日— 精裝完成
三、20_年投資計(jì)劃
合計(jì) 6500萬(wàn)元
注明：
一、以上資金計(jì)劃不含以下內(nèi)容：
1、室內(nèi)精裝及設(shè)備
2、室外管網(wǎng)系統(tǒng)
3、室外項(xiàng)目
二、以上資金必須保障按月及時(shí)到位。
三、精裝及設(shè)備資金由委托方自行計(jì)劃安排。
第二章 委托管理工作范圍及內(nèi)容
一、項(xiàng)目的策劃及論證
乙方配合甲方進(jìn)行項(xiàng)目的功能策劃與論證，在甲方進(jìn)行的工作基礎(chǔ)上，從項(xiàng)目整體規(guī)劃分期開(kāi)發(fā)的原則出發(fā)，并準(zhǔn)備有關(guān)資料做好規(guī)劃方案及申辦項(xiàng)目的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)。
二、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)
乙方配合完成以甲方批準(zhǔn)的功能需求報(bào)告為依據(jù)，進(jìn)行項(xiàng)目整體建筑設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)，協(xié)助甲方選定其中優(yōu)秀的方案，并在深化與完善方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上完成方案的專家論證和政府審批，進(jìn)而協(xié)助甲方與中標(biāo)(中選)的設(shè)計(jì)方簽訂工程設(shè)計(jì)承包合同。
三、辦理開(kāi)發(fā)建設(shè)的政府手續(xù)
甲方委托乙方于該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期及工程建設(shè)期間，在各項(xiàng)工作現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，配合甲方繼續(xù)進(jìn)行政府規(guī)定的立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、建設(shè)、市政公用、街道和其它政府主管部門(mén)的各項(xiàng)手續(xù)，組織協(xié)調(diào)有關(guān)工作。
四、工程協(xié)調(diào)及監(jiān)理工作
甲方委托乙方負(fù)責(zé)監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)、管理設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等方面的工作，負(fù)責(zé)解決和協(xié)調(diào)工作中的問(wèn)題，確保進(jìn)度、技術(shù)方案、質(zhì)量、安全、成本等計(jì)劃的全面實(shí)現(xiàn)。
五、進(jìn)度計(jì)劃管理
乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的制定，包括編擬調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度總控制計(jì)劃，并報(bào)業(yè)主核準(zhǔn)后生效，乙方應(yīng)督促、協(xié)助參加項(xiàng)目建設(shè)的各單位按照上述總控制計(jì)劃的要求，編制各自的工作計(jì)劃，使之相互協(xié)調(diào)，并檢查各項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況。
六、工程質(zhì)量管理
甲方委托乙方制訂項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和工作體系，在甲方已對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量要求作出充分的定義，設(shè)計(jì)單位已作出設(shè)計(jì)后，編制質(zhì)量實(shí)施計(jì)劃，報(bào)甲方審批。并按照批準(zhǔn)的質(zhì)量控制計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理實(shí)施監(jiān)督、控制。
七、合同管理
乙方應(yīng)在對(duì)工程內(nèi)容和設(shè)計(jì)文件進(jìn)行深入分析和研究的基礎(chǔ)上，向業(yè)主提出工程分項(xiàng)承包范圍劃分的建議，編擬項(xiàng)目合同報(bào)送業(yè)主審批。合同的制定應(yīng)保證：設(shè)計(jì)與施工充分搭接;明確各承包商之間的工作范圍;有利于各分包商之間進(jìn)行協(xié)調(diào)。各類合同簽訂后由甲方存檔。
八、組織招標(biāo)工作
在項(xiàng)目進(jìn)度總控制計(jì)劃獲得甲方批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，乙方負(fù)責(zé)配合
九、采購(gòu)管理
乙方配合甲方完成該項(xiàng)目重要材料及設(shè)備的選型及管理工作。乙方須根據(jù)項(xiàng)目功能的要求和工程建設(shè)進(jìn)度情況，進(jìn)行該項(xiàng)目所需材料及設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研、選型和廠商洽談工作，并編寫(xiě)詳細(xì)的采購(gòu)計(jì)劃和能價(jià)格比較報(bào)告，報(bào)經(jīng)甲方核準(zhǔn)后，起草供貨合同報(bào)甲方審批后，負(fù)責(zé)監(jiān)督并管理的供貨合同的執(zhí)行,負(fù)責(zé)按合同驗(yàn)收材料和設(shè)備，并代表甲方與廠商落實(shí)安裝、調(diào)試、保修事宜。
十、工程造價(jià)管理
乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的工程造價(jià)管理工作。在工程實(shí)施中負(fù)責(zé)組織各類各項(xiàng)工程標(biāo)底的編制，進(jìn)行標(biāo)底的審查，負(fù)責(zé)按時(shí)完成該項(xiàng)目各階段、各分項(xiàng)工程施工的概算及其審查工作，包括辦理各種設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)措施與經(jīng)濟(jì)洽商。該項(xiàng)目竣工后的一年內(nèi)，應(yīng)完成經(jīng)各單位確認(rèn)的該項(xiàng)目的竣工結(jié)算報(bào)告，并提交甲方，如項(xiàng)目分期竣工交付，則應(yīng)分別按期完成并提報(bào)。
十一、工程驗(yàn)收
乙方配合甲方進(jìn)行工程竣工、政府質(zhì)檢部門(mén)驗(yàn)收、各項(xiàng)市政工程與該項(xiàng)目的接口工作，配合甲方辦理涉及驗(yàn)收的全部手續(xù)，并有責(zé)任維護(hù)甲方經(jīng)濟(jì)利益和法律權(quán)益。在該項(xiàng)目在質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)正常備案，以及該項(xiàng)目全部市政工程完工接用后，乙方可以不再保留進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)的
十二、檔案管理
乙方配合甲方主持該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工程檔案的管理及竣工資料的報(bào)備工作，乙方保證在該項(xiàng)目驗(yàn)收合格時(shí)，應(yīng)有系統(tǒng)完善的、分類合理的全套開(kāi)發(fā)及建設(shè)工程檔案(原件)，并移交甲方。
十三、財(cái)務(wù)管理
1、在該項(xiàng)目建設(shè)期間，乙方提供每月的資金使用計(jì)劃報(bào)甲方審批，甲方及時(shí)籌備資金，按時(shí)支付。
2、該項(xiàng)目工程建設(shè)及開(kāi)發(fā)所涉及的合同款項(xiàng)和其他款項(xiàng)，甲方委托乙方按時(shí)編制詳盡的款項(xiàng)支付審核表，報(bào)經(jīng)甲方批準(zhǔn)，由甲方按相關(guān)合同規(guī)定或計(jì)劃直接支付。
第三章 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)及基本運(yùn)作方式
一、專職管理機(jī)構(gòu)及組成人員
乙方接受甲方委托后，甲方應(yīng)立即成立專職的管理機(jī)構(gòu)“達(dá)坂城西部歌城小鎮(zhèn)項(xiàng)目管理”部，甲方選派項(xiàng)目部經(jīng)理一名及相關(guān)管理人員，甲方全權(quán)負(fù)責(zé)評(píng)價(jià)該機(jī)構(gòu)以及全部組成人員的工作表現(xiàn)及工作業(yè)績(jī);乙方選派項(xiàng)目部副經(jīng)理一名及相關(guān)專業(yè)工程師。
二、會(huì)議制度和月報(bào)
該項(xiàng)目的委托管理工作，應(yīng)遵循“公開(kāi)、交流、信任”的原則。為保證該項(xiàng)目的有效落實(shí)，乙方應(yīng)定期編制月/周工作計(jì)劃，堅(jiān)持工作例會(huì)和專題會(huì)議制度。有關(guān)專題的會(huì)議紀(jì)要及例會(huì)研究的月/周工
四、合同的簽署
在甲方委托乙方的管理工作范圍內(nèi)，凡屬該項(xiàng)目對(duì)外合同以及對(duì)內(nèi)合同的修改、補(bǔ)充協(xié)議均由甲方審核簽訂，甲方委托乙方的只是合同的起草、合同的執(zhí)行以及合同的管理工作。
第四章 雙方責(zé)任和義務(wù)
一、甲方責(zé)任和義務(wù)
1、確定整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及投資決策;
2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程管理并組建管理團(tuán)隊(duì);
3、牽頭組織項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案審批施工圖設(shè)計(jì)及審圖等;
4、牽頭辦理項(xiàng)目所有前期手續(xù)(如：土地取得規(guī)劃審批、開(kāi)工許可審批、綠色通道等);
5、負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的資金管理并按照項(xiàng)目進(jìn)度撥付項(xiàng)目資金;
6、負(fù)責(zé)組織整個(gè)項(xiàng)目的主要材料設(shè)備采購(gòu)管理、招投標(biāo)及合同簽訂;
7、牽頭項(xiàng)目的工程驗(yàn)收手續(xù)并協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門(mén);
8、牽頭工程竣工決算的定案;
9、負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)樹(shù)木移植，施工用水、用電的協(xié)調(diào);
10、對(duì)乙方提出工作目標(biāo)、任務(wù)和工作要求;
11、提供為進(jìn)行本合同規(guī)定工作所需的各類資料和信息;
二、乙方責(zé)任和義務(wù)
1、負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主方委托的項(xiàng)目施工管理，交付完整合格產(chǎn)品
2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案、施工圖設(shè)計(jì);
3、配合業(yè)主做好工程驗(yàn)收手續(xù)辦理;
4、配合業(yè)主方財(cái)務(wù)提交工程款支付審核表;
5、工程預(yù)決算管理;
6、配合業(yè)主方對(duì)外合同的談判、招投標(biāo)、合同簽訂;
7、配合業(yè)主做好項(xiàng)目竣工資料的報(bào)備
第五章 管理費(fèi)用
一、委托管理費(fèi)
乙方受托進(jìn)行該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及工程管理的取費(fèi)按照項(xiàng)目施工總造價(jià)的3% 計(jì)取(以下簡(jiǎn)稱管理費(fèi)總額)，管理費(fèi)總額暫定為 195萬(wàn)元整。甲、乙雙方同意，在管理費(fèi)結(jié)算時(shí)，管理費(fèi)總額大于以上暫定價(jià)時(shí)，按時(shí)結(jié)算;管理費(fèi)總額小于以上暫定價(jià)時(shí)，按以上管理費(fèi)總額暫定價(jià)進(jìn)行管理費(fèi)的結(jié)算。該項(xiàng)目費(fèi)用主要用于工程管理中人員工資，辦公費(fèi)用，差旅等費(fèi)用及獎(jiǎng)勵(lì)基金。
二、管理費(fèi)支付辦法
雙方同意，支付方式按照每月審核完成的施工產(chǎn)值3%支付。
第六章 合同生效、違約責(zé)任
一、本合同自簽訂之日起生效。
二、由于委托方的原因致使項(xiàng)目管理工作發(fā)生延誤、代管方應(yīng)將此情況與可能產(chǎn)生的影響及時(shí)通知委托方，委托方應(yīng)采取相應(yīng)的措施。由于委托方未采取相應(yīng)措施，代管方可繼續(xù)暫停執(zhí)行全部或部分項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)，直至提出解除合同。委托方承擔(dān)違約責(zé)任。
三、甲方未能按照雙方達(dá)成主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成前期手續(xù)，造成的工期延誤，由甲方按實(shí)際情況給予順延;
四、甲方未能按照計(jì)劃撥付項(xiàng)目建設(shè)資金，造成工期延誤及停工，由甲方承擔(dān)違約責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用;
五、乙方未能按計(jì)劃配合甲方完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及施工圖設(shè)計(jì)，造成主要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)延誤，由乙方承擔(dān)責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用;
六、乙方未能按計(jì)劃工期完成工程進(jìn)度，由乙方承擔(dān)責(zé)任。
七、代管方與委托方辦理完成項(xiàng)目移交手續(xù)， 工程決算，代管方收到項(xiàng)目管理報(bào)酬尾款后，本合同即終止。
第七章 其他
一、不可抗力
由不可抗力原因(如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害、**、國(guó)家法律法規(guī)政策由重大變化，或政府對(duì)該項(xiàng)目的專項(xiàng)行政管理措施有重大變故等)導(dǎo)致本合同無(wú)法執(zhí)行或達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，甲乙雙方互不追究責(zé)任;本合同的有效期限自動(dòng)順延;因不可抗力因素而導(dǎo)致管理期限的必然延長(zhǎng)，在三個(gè)月以內(nèi)乙方無(wú)權(quán)提出獲得延期管理費(fèi)用的要求;延長(zhǎng)超過(guò)三個(gè)月(不含)以上，甲乙雙方另行協(xié)商延期管理費(fèi)的數(shù)額。
二、保密
乙方承諾在合同期間內(nèi)和合同期滿三年內(nèi)不將有關(guān)該項(xiàng)目的技術(shù)和商業(yè)秘密透漏給與本合同事宜無(wú)關(guān)的任何個(gè)人和機(jī)構(gòu)。
三、爭(zhēng)議
在合同執(zhí)行過(guò)程中引起的爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，如未能達(dá)成一致，應(yīng)按專用合同條款約定提交仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或向人民法院起訴。
四、修改
本合同的任何修改，必須經(jīng)過(guò)甲乙雙方書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定。
五、法律
本合同適用于中華人民共和國(guó)法律;
六、本合同由雙方法人代表蓋章、授權(quán)代表簽字后生效;合同一式四份。其中正本兩份、副本兩份，甲乙雙方執(zhí)正本、副本各一份，具相同的法律效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________
隨著改革開(kāi)放的深入發(fā)展，我國(guó)從1988年開(kāi)始實(shí)施的委托監(jiān)理制度逐步完善，參加建設(shè)工程項(xiàng)目各方的責(zé)任逐步明晰，監(jiān)理企業(yè)的質(zhì)量安全行為也逐步規(guī)范。但作為建設(shè)單位一方，在委托監(jiān)理工作中還存在著一些需要重視的問(wèn)題，亟需探討解決的辦法。
一、委托監(jiān)理工作存在的主要問(wèn)題
（一） 認(rèn)識(shí)監(jiān)理工作的片面性。一是有的建設(shè)單位，委托監(jiān)理是出于上級(jí)政策要求，并非完全自愿，認(rèn)為委托了監(jiān)理單位，會(huì)降低自己手中的權(quán)力，增加自己工作的難度。二是有的建設(shè)單位出于對(duì)工程業(yè)務(wù)的不熟悉，就把監(jiān)理工程師當(dāng)作承包商的質(zhì)檢員。三是誤認(rèn)為工程質(zhì)量是監(jiān)理負(fù)責(zé)的。監(jiān)理的質(zhì)量責(zé)任可以理解為，由于施工原因造成工程質(zhì)量問(wèn)題的，不論監(jiān)理是否檢測(cè)到和發(fā)現(xiàn)承包商的不合格產(chǎn)品，監(jiān)理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但是不能因此而免除承包商的責(zé)任。
（二）委托監(jiān)理工作的滯后性。一是委托監(jiān)理僅局限于施工階段。大量的工程建設(shè)實(shí)踐表明，作為確定工程實(shí)體和功能，進(jìn)入施工階段工作依據(jù)的設(shè)計(jì)階段，還存在許多不可忽視的問(wèn)題。二是就施工階段的監(jiān)理而言，多數(shù)建設(shè)單位在招標(biāo)選定施工總包單位后，再選擇監(jiān)理單位。
（三）發(fā)揮監(jiān)理權(quán)力的局限性。一是有的建設(shè)單位對(duì)工程業(yè)務(wù)不太熟悉，隨意更改設(shè)計(jì)文件，違反強(qiáng)制性規(guī)范條文。在思想上認(rèn)為監(jiān)理必須無(wú)條件地服從建設(shè)單位的指令。二是有的建設(shè)單位不按施工合同支付工程款項(xiàng)，承包商拿工程款不需經(jīng)過(guò)監(jiān)理批準(zhǔn)，不管工程質(zhì)量?jī)?yōu)劣都能拿到工程款，導(dǎo)致監(jiān)理人員也不能有效地對(duì)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。三是有的建設(shè)單位多頭指令，過(guò)多地干預(yù)監(jiān)理的工作。建設(shè)單位不通過(guò)監(jiān)理工程師直接給承包商下達(dá)指令，臨時(shí)改變正常的施工方案和施工工藝，各種欠科學(xué)的隨意安排，造成了施工管理上的混亂，造成監(jiān)理對(duì)建設(shè)具標(biāo)得不到良好控制。
二、充分發(fā)揮委托監(jiān)理的作用
dalian zhengxin construction engineering management Co., ltd., dalian 116000
摘要：多年來(lái)，由于客觀和主觀的原因，未能全面地實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建設(shè)部在專題調(diào)研的基礎(chǔ)上的上述《指導(dǎo)意見(jiàn)》，既為我國(guó)建設(shè)監(jiān)理事業(yè)的發(fā)展指出了方向，也提供了機(jī)遇，讓我們一起努力，讓建設(shè)監(jiān)理走向工程管理之路。
關(guān)鍵詞：建設(shè)監(jiān)理 工程管理
Abstract: for many years, the objective and subjective reason, failed to fully realize this goal, the ministry of construction on the projects based on the research of the release of the above the guiding opinion on, both for the development of the cause of our country construction supervision pointed out the direction, and also provides the opportunity, let us work together, let construction supervision to engineering management way.
Keywords: construction supervision project management
中圖分類號(hào)：U415.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
一、當(dāng)前監(jiān)理工作存在的主要誤區(qū)
監(jiān)理單位是專業(yè)化、社會(huì)化的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，受業(yè)主的委托，以自身的專業(yè)技術(shù)、管理技術(shù)有效地控制工程建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資，公正地管理合同，使工程建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)得以最優(yōu)實(shí)現(xiàn)。監(jiān)理制度從一建立就絡(luò)上了中國(guó)特色，沒(méi)有形成社會(huì)化的監(jiān)理模式。因而，發(fā)展至今仍存在著許多誤區(qū)。
1、監(jiān)理制度僅限于施工階段
監(jiān)理制度應(yīng)該貫穿工程建設(shè)項(xiàng)目的始終，包括投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工招投標(biāo)階段、施工階段(含保修階段)。但目前，我國(guó)監(jiān)理工作一般僅限于工程建設(shè)項(xiàng)目的施工階段，監(jiān)理人員接受委托后，工程馬上開(kāi)工，造成監(jiān)理人員邊干邊熟悉情況，對(duì)工程并未深入的掌握和熟悉，尤其是水利工程，規(guī)模相對(duì)較大，技術(shù)復(fù)雜程度相對(duì)較高，戰(zhàn)線較長(zhǎng)，影響因素很多，不利于監(jiān)理工作的順利開(kāi)展。
2、把監(jiān)理工程師當(dāng)作質(zhì)檢員
監(jiān)理工程師是作為公正的第三方，依據(jù)監(jiān)理合同和工程建設(shè)承包合同進(jìn)行監(jiān)理，不是承包商的質(zhì)檢員。這個(gè)問(wèn)題涉及到職責(zé)問(wèn)題，還涉及到驗(yàn)收程序。各項(xiàng)驗(yàn)收，必須在承包商自檢合格的基礎(chǔ)上，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收。承包商有確保提供合格產(chǎn)品的責(zé)任，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢驗(yàn)工程產(chǎn)品，承包商不能把監(jiān)理當(dāng)作自己的質(zhì)檢員，監(jiān)理自己也不能把自己等同于承包商的質(zhì)檢員，監(jiān)理的檢查要全面。
3、工程質(zhì)量是監(jiān)理出來(lái)的
現(xiàn)在，有一種說(shuō)法，工程中有事情找監(jiān)理。工程有問(wèn)題，監(jiān)理首當(dāng)其沖，這種認(rèn)識(shí)未免偏頗。監(jiān)理是按照業(yè)主的授權(quán)，依據(jù)監(jiān)理合同和工程建設(shè)承包合同對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理。監(jiān)理的質(zhì)量責(zé)任可以理解為，在設(shè)計(jì)階段有設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題的，設(shè)計(jì)監(jiān)理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；在施工階段，由于施工原因造成工程質(zhì)量問(wèn)題的，不論監(jiān)理是否檢測(cè)到和發(fā)現(xiàn)承包商的不合格產(chǎn)品，監(jiān)理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，但是不能因此而免除承包商的責(zé)任。因?yàn)楣こ探ㄔO(shè)承包合同中明確規(guī)定了承包商須向業(yè)主提品的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這需要“三方”端正思想意識(shí)。
二、我國(guó)監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展方向
1、明確監(jiān)理的定位
業(yè)主與監(jiān)理工程師簽訂的合同――《委托建設(shè)監(jiān)理合同》是委托合同的一種，監(jiān)理工程師受業(yè)主委托對(duì)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)理和管理。監(jiān)理合同的標(biāo)的是服務(wù)，即監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)委托為業(yè)主提供高水平的、專業(yè)化的智力服務(wù)。
《建筑法》第三十二條將工程監(jiān)理定位為代表建設(shè)單位，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面實(shí)施監(jiān)督。所以，我們要以法律法規(guī)為依據(jù)來(lái)統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，工程監(jiān)理單位就是受業(yè)主的委托，依照法律法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和合同實(shí)施監(jiān)理。監(jiān)理實(shí)際上是建設(shè)單位項(xiàng)目管理的延伸，也就是說(shuō)，監(jiān)理應(yīng)該維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，為業(yè)主服務(wù)，幫助業(yè)主管理好工程項(xiàng)目。因此監(jiān)理單位一定要轉(zhuǎn)變觀念，提高服務(wù)意識(shí)，只有監(jiān)理的服務(wù)水平提高了，才能受到業(yè)主的認(rèn)可，監(jiān)理的地位才能提高。但是，監(jiān)理的獨(dú)立性也不應(yīng)忽視，監(jiān)理企業(yè)是獨(dú)立的法人，監(jiān)理工程師在執(zhí)業(yè)時(shí)要遵循國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守合同約定，法律規(guī)定的責(zé)任必須履行，遵守公平、公正、客觀的職業(yè)操守。
2、全過(guò)程、全方位監(jiān)理
工程監(jiān)理企業(yè)必須進(jìn)一步樹(shù)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念、經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)意識(shí)，不斷拓展經(jīng)營(yíng)范圍、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，向縱深兩個(gè)方面擴(kuò)展，從單一的施工階段監(jiān)理向建設(shè)工程全過(guò)程的項(xiàng)目管理延伸，從單一的質(zhì)量控制項(xiàng)投資、進(jìn)度控制發(fā)面發(fā)展，應(yīng)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理理論，采用先進(jìn)的項(xiàng)目管理方法和技術(shù)手段，為業(yè)主提供全過(guò)程、全方位的咨詢服務(wù)。這種咨詢服務(wù)可以是從建設(shè)工程前期策劃、可行性研究、設(shè)計(jì)管理，到工程招標(biāo)、施工管理、試運(yùn)轉(zhuǎn)的全過(guò)程服務(wù)，包括進(jìn)度、造價(jià)、質(zhì)量及安全等方面的全方位管理。為工程監(jiān)理企業(yè)拓展其經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模創(chuàng)造了良好的發(fā)展機(jī)遇。
3、提高監(jiān)理人員素質(zhì)
提高監(jiān)理隊(duì)伍素質(zhì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，應(yīng)當(dāng)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。當(dāng)務(wù)之急是多渠道并舉全面提高監(jiān)理工程師的素質(zhì)，以緩解到徹底解決監(jiān)理人才的年齡與知識(shí)老化的問(wèn)題。其解決辦法是：
①大力繼續(xù)推行培訓(xùn)工作，開(kāi)展不同層次的監(jiān)理人員的培訓(xùn)和對(duì)國(guó)際工程監(jiān)理等專題研討，如監(jiān)理公司總經(jīng)理培訓(xùn)、總監(jiān)培訓(xùn)、某工程項(xiàng)目培訓(xùn)等；
②開(kāi)展國(guó)際同行間業(yè)務(wù)交流、互訪活動(dòng)、取長(zhǎng)補(bǔ)短，知己知彼，搞清國(guó)際“軌道”，便于接“軌”。
③選擇有關(guān)學(xué)校設(shè)立監(jiān)理專業(yè)，實(shí)行工程監(jiān)理專業(yè)本科教育。同時(shí)，可以在一些具備條件的大學(xué)設(shè)立工程監(jiān)理碩士學(xué)位或博士學(xué)位，以少數(shù)具備一定工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的年輕人為主要培養(yǎng)對(duì)象，學(xué)習(xí)科目可按照項(xiàng)目管理內(nèi)容設(shè)立，培養(yǎng)一批高層次監(jiān)理人才。
4、管理和監(jiān)理合一，并向項(xiàng)目管理公司過(guò)渡
國(guó)家建設(shè)部2003年3月10日出臺(tái)的《關(guān)于培育發(fā)展工程總承包和工程項(xiàng)目管理企業(yè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》四、（五）中規(guī)定：“對(duì)于依法必須實(shí)行監(jiān)理的工程項(xiàng)目，具有相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)的工程項(xiàng)目管理企業(yè)受業(yè)主委托進(jìn)行項(xiàng)目管理，業(yè)主可不再另行委托工程監(jiān)理，該工程項(xiàng)目管理企業(yè)依法行使監(jiān)理權(quán)限，承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任；沒(méi)有相應(yīng)監(jiān)理資質(zhì)的工程項(xiàng)目管理企業(yè)受業(yè)主委托進(jìn)行項(xiàng)目管理、業(yè)主應(yīng)該另行委托監(jiān)理”。工程監(jiān)理是工程項(xiàng)目管理的重要組成部分，管理和監(jiān)理單位職能的合并，符合不斷發(fā)展的建筑市場(chǎng)運(yùn)作關(guān)系，也符合項(xiàng)目管理的要求。同時(shí)，監(jiān)理單位應(yīng)逐步向項(xiàng)目管理公司過(guò)渡。
我國(guó)的建設(shè)監(jiān)理公司本身的定位就應(yīng)該是為業(yè)主方服務(wù)的項(xiàng)目管理公司。多年來(lái)，由于客觀和主觀的原因，未能全面地實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，建設(shè)部在專題調(diào)研的基礎(chǔ)上的上述《指導(dǎo)意見(jiàn)》，既為我國(guó)建設(shè)監(jiān)理事業(yè)的發(fā)展指出了方向，也提供了機(jī)遇。
工程施工承包合同是施工承包方和業(yè)主兩方在一定時(shí)間內(nèi)為完成某項(xiàng)工程任務(wù)進(jìn)行簽訂的契約。工程施工合同管理則是指業(yè)主委托監(jiān)理方對(duì)工程施工承包合同進(jìn)行的管理，工程監(jiān)理師利用施工承包方和業(yè)主二者之間依法簽訂的合同為準(zhǔn)則，使得工程質(zhì)量得以保證。并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)利用比較低的成本費(fèi)用達(dá)到工程項(xiàng)目建設(shè)的目標(biāo)，同時(shí)應(yīng)用公平、科學(xué)、合理的原則處理雙方權(quán)利和責(zé)任之間的關(guān)系，對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行有效管理。這也是施工合同管理的基本內(nèi)容的體現(xiàn)。
一、簡(jiǎn)述合同管理于工程監(jiān)理的重要性
（一）合同具有較強(qiáng)的法力約束效力
工程監(jiān)理是施工管理中的重要環(huán)節(jié)，建設(shè)單位的業(yè)主或者建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)的方式對(duì)施工單位進(jìn)行擇優(yōu)錄取，將項(xiàng)目管理工作交予其監(jiān)管。工程承包合同和監(jiān)理委托合同是監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)理工作的依據(jù)。委托是一種契約關(guān)系，委托是以契約形式存在的一種雙方之間的合作關(guān)系，而工程監(jiān)理的管理是以管理性的政府監(jiān)理經(jīng)濟(jì)法律和委托過(guò)程中的社會(huì)監(jiān)理經(jīng)濟(jì)法律的綜合。工程承包合同以國(guó)家經(jīng)濟(jì)合同法作為法律依據(jù)。監(jiān)理工作的依據(jù)是委托雙方簽訂的合同，合同一旦具有法力效力就可以說(shuō)監(jiān)理工作受到法律的保護(hù)。從以上論斷可以看出，合同管理在監(jiān)理工作中的重要地位。
（二）加強(qiáng)合同管理有助于監(jiān)理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)
建立目標(biāo)控制一方面在于采取科學(xué)有效的方法和手段，另一方面主要是取決于合同管理和控制的好壞與否。項(xiàng)目施工的行為和過(guò)程要滿足合同的要求，一方面建設(shè)行為要合乎合同規(guī)范，施工建設(shè)過(guò)程要得到監(jiān)理工程師的肯定，另一方面工程建設(shè)效果也要讓業(yè)主滿意。因此，加強(qiáng)合同管理有助于建立目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
（三）加強(qiáng)費(fèi)用控制是做好監(jiān)理工作的有效手段
費(fèi)用控制時(shí)間里工作中四大控制內(nèi)容的核心，也是進(jìn)行進(jìn)度控制與質(zhì)量控制的有效手段。費(fèi)用、進(jìn)度、質(zhì)量控制目標(biāo)的制定是經(jīng)過(guò)合同形式確定的。因此，合同管理在整個(gè)監(jiān)理工作中是最基本的工作也是重要的手段。監(jiān)理工程師在項(xiàng)目施工中進(jìn)行的監(jiān)理工作其實(shí)質(zhì)上也就是合同管理工作。建立行業(yè)在建設(shè)市場(chǎng)中作為主體之間參與到建設(shè)工程的管理環(huán)節(jié)中，要想做好監(jiān)理工作，除了要協(xié)調(diào)好工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、以及項(xiàng)目投資外，還要讓所有參與工程建設(shè)管理的監(jiān)理人員切實(shí)認(rèn)識(shí)到合同管理的重要性。這樣才能讓建設(shè)施工更好、更快的達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)。
二、監(jiān)理工作中合同管理的內(nèi)容
合同履行管理和合同文檔資料管理都屬于合同管理的具體內(nèi)容。合同履行管理也叫做合同控制管理，即在工程施工過(guò)程中，依據(jù)合同上所列出的條款規(guī)定，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目雙方的建設(shè)行為及過(guò)程實(shí)行科學(xué)有效地控制監(jiān)督，確保合同得以順利執(zhí)行。合同文檔資料管理又稱為合同檔案管理，從屬于建立檔案管理的一環(huán)節(jié)。其中包括合同管理、與合同有關(guān)的文件、函件、電子信息資料、傳真資料、電子郵件、電子數(shù)據(jù)、各種證明、影像資料、工程紀(jì)實(shí)和圖紙的分析和使用的系統(tǒng)管理工作。
合同檔案是工程技術(shù)檔案的重要組成部分，也是證實(shí)合同是否的有效法律證據(jù)，這進(jìn)一步說(shuō)明合同檔案管理的重要性。監(jiān)理工程師主要在施工階段進(jìn)行合同管理工作。合同管理的主要內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：（1）建設(shè)工程項(xiàng)目分開(kāi)承包管理；（2）工程施工變更管理；（3）工程延期管理；（4）合同賠償管理；（5）協(xié)調(diào)合同糾紛；（6）管理合同支付；（7）合同檔案管理；（8）管理工程各項(xiàng)保險(xiǎn)。
三、監(jiān)理工作中合同管理的措施
（一）管理好合同事件
基于施工合同的履行時(shí)根據(jù)所有合同事件的處理完結(jié)而完成的，因此，監(jiān)理工程師可以對(duì)施工方在編制工程計(jì)劃的時(shí)候提出要按照分項(xiàng)工程來(lái)進(jìn)行合同事件表的制定，實(shí)行責(zé)任落實(shí)到位，工作安排恰當(dāng)，以便更好的進(jìn)行合同管理工作。同時(shí)監(jiān)理工程師也必須按照合同事件表實(shí)施對(duì)合同事務(wù)的監(jiān)督控制和處理。對(duì)于正常的一般的合同時(shí)間只要做好統(tǒng)計(jì)，而存在違約行為的合同事件或者是涉及到工程變更的事件就要嚴(yán)格按照合同條例進(jìn)行處理。
（二）合同履行的信息管理
合同履行情況的好壞與否要由信息來(lái)證實(shí)，也就是說(shuō)要靠客觀數(shù)據(jù)來(lái)證明，而不是主觀的判斷或者概述。文檔資料是否全面和可靠很大程度上影響到管理工作的好壞。一個(gè)良好的工程監(jiān)理系統(tǒng)首先都有一個(gè)良好的信息管理系統(tǒng)，而且進(jìn)行信息化方式進(jìn)行管理。在信息管理系統(tǒng)中要充分做好合同管理子系統(tǒng)與其他各項(xiàng)信息系統(tǒng)之間的相互溝通和聯(lián)系工作，各子系統(tǒng)輸入輸出的信息構(gòu)成合同管理系統(tǒng)的信息結(jié)構(gòu)。比如各項(xiàng)工程的開(kāi)工時(shí)間、工程完成日期、工程質(zhì)量檢測(cè)、費(fèi)用結(jié)算、施工安全數(shù)據(jù)記錄等按照工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程造價(jià)分別輸入并與計(jì)劃值進(jìn)行比較，合同事件履行的情況便可一目了然。
（三）合同文件的管理和整理
當(dāng)前，在市政工程建設(shè)領(lǐng)域，除北京、上海及東南沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)外，工程建設(shè)項(xiàng)目管理方式普遍還相對(duì)比較落后。筆者所處的滇西北藏區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展上屬于極度欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在市政項(xiàng)目管理方面存在很多問(wèn)題。通常，一項(xiàng)市政工程批準(zhǔn)建設(shè)，政府會(huì)成立一個(gè)建設(shè)工程指揮部，來(lái)全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)管理。從筆者參加工作近二十年來(lái)，接觸到的項(xiàng)目管理模式都是一個(gè)樣，從來(lái)沒(méi)有改變過(guò)。事實(shí)上，目前這種由建設(shè)單位自行組織管理工程建設(shè)的封閉式體制存在很多弊端，這種體制限制了一些先進(jìn)的工程建設(shè)管理理論、技術(shù)、方法在項(xiàng)目管理中的應(yīng)用，也很難對(duì)工程質(zhì)量、投資、工期目標(biāo)進(jìn)行有效的控制，同時(shí)也經(jīng)常引發(fā)合同糾紛。如何逐步改進(jìn)目前的市政工程項(xiàng)目管理方式，由建設(shè)單位全面統(tǒng)管向建設(shè)單位委托專業(yè)化、社會(huì)化的建設(shè)管理單位組織工程建設(shè)的開(kāi)放式管理體制轉(zhuǎn)變，是目前市政建設(shè)主管部門(mén)需要抓緊研究的一項(xiàng)工作。
一、調(diào)整轉(zhuǎn)變項(xiàng)目管理模式
1、當(dāng)前項(xiàng)目管理模式
當(dāng)前，我國(guó)在市政工程管理方面主要采用的多為自建制，即指由使用單位自行籌建組織基建班子，實(shí)行工程建設(shè)“自建、自管、自用”的機(jī)制。在市政道路工程方面即指負(fù)責(zé)投資的政府部門(mén)自建、自管的機(jī)制，它的項(xiàng)目管理方（通常為項(xiàng)目建設(shè)指揮部）就是政府部門(mén)，對(duì)項(xiàng)目的管理是以行政的方式實(shí)現(xiàn)的。在“自建制”的項(xiàng)目管理機(jī)制下，由于項(xiàng)目管理方?jīng)]有專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，缺乏足夠的管理經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目管理水平十分有限；由于建管不分，容易造成效率底下、滋生腐敗。隨著建設(shè)市場(chǎng)的不斷完善，自建制逐漸退出工程項(xiàng)目管理的舞臺(tái)是大勢(shì)所趨。
2、逐步推行項(xiàng)目代建制
項(xiàng)目代建制是政府主管部門(mén)對(duì)政府投資的基本建設(shè)項(xiàng)目，按照使用單位提出的使用、建筑功能要求，通過(guò)招投標(biāo)的市場(chǎng)機(jī)制選定專業(yè)的工程建設(shè)單位（即代建人），并委托其進(jìn)行全面工程建設(shè)，建成后經(jīng)竣工驗(yàn)收、備案，移交給使用單位的項(xiàng)目管理方法。代建制的項(xiàng)目管理方為專業(yè)的工程建設(shè)單位，目前它有如下三種模式：
①“委托合同”模式。在政府投資主管部門(mén)下面，設(shè)立具有法人資格的建設(shè)工程“項(xiàng)目法人”，或者指定一個(gè)部門(mén)作為“項(xiàng)目業(yè)主”，由“項(xiàng)目法人”（或“項(xiàng)目業(yè)主”）采用招標(biāo)投標(biāo)方式選定一個(gè)工程咨詢管理公司作為“代建單位”，再由“項(xiàng)目法人”（或“項(xiàng)目業(yè)主”）作為委托方，與“代建單位”（受托方）簽訂“代建合同”。上海、廣州等地多采用此模式。
②“指定合同”模式。政府投資主管部門(mén)采用招標(biāo)投標(biāo)方式選定一個(gè)項(xiàng)目管理公司作為代建單位，由作為“人”的該代建單位，與作為“被人”的使用單位簽訂“代建合同”。重慶、寧波、廈門(mén)等地多采用此模式。
③“三方代建合同”模式。政府投資管理部門(mén)與代建單位、使用單位簽訂“三方代建合同”。北京、浙江等地多采用此模式。在市政工程方面，政府一般為項(xiàng)目建成后的使用或維護(hù)單位，故“三方代建合同”模式在市政方面與“委托合同”模式并無(wú)太大差別。
市政項(xiàng)目的建設(shè)工期、施工質(zhì)量牽涉到市民的切身利益，建設(shè)過(guò)程常常暴露在老百姓的眼皮底下，工程的好壞直接影響到地方政府的形象。而在建設(shè)中不僅要求項(xiàng)目管理單位有強(qiáng)大的協(xié)調(diào)能力，同時(shí)要有專業(yè)的工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。以道路工程為例，道路工程實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的管線遷改的問(wèn)題、新建管線的埋設(shè)問(wèn)題，就需要對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)；而對(duì)各個(gè)分部工程的統(tǒng)籌安排，對(duì)工程的質(zhì)量控制則需要深厚的專業(yè)知識(shí)。
因此，在代建制項(xiàng)目管理機(jī)制下，具有強(qiáng)大政府背景的工程管理公司是項(xiàng)目管理主體的最佳選擇。它不參與具體的工程建設(shè)，不以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化作為項(xiàng)目管理的基本原則；可以通過(guò)政府權(quán)威與涉及施工項(xiàng)目的各個(gè)責(zé)任主體進(jìn)行工程協(xié)調(diào)；同時(shí)，它又擁有一支懂工程技術(shù)的專業(yè)隊(duì)伍來(lái)對(duì)市政工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全方位管理。
二、協(xié)調(diào)處理好外部環(huán)境關(guān)系
1、征地拆遷
市政工程特別是道路工程征地拆遷量大，拆遷涉及到的居民數(shù)量較多，而拆遷工作的順利與否直接牽涉到工程能否按設(shè)計(jì)圖紙開(kāi)工建設(shè)及施工能否順利按計(jì)劃進(jìn)行的問(wèn)題，因此，征地拆遷工作是業(yè)主在市政道路施工管理中的首要任務(wù)。
2、外部環(huán)境關(guān)系協(xié)調(diào)
（1）當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)（或村委會(huì)）、村民小組。這兩者是社會(huì)基層組織，他們與居民直接進(jìn)行接觸，掌握當(dāng)?shù)鼐用竦脑敿?xì)情況。作為業(yè)主要與道路沿線的當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)負(fù)責(zé)人甚至是村民小組負(fù)責(zé)人保持聯(lián)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)鼐用裆婕肮こ淌┕さ乃枷牒蜕顒?dòng)態(tài)，以便妥善處理工程與當(dāng)?shù)鼐用竦年P(guān)系，同時(shí)也要采取措施盡量減少工程施工對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ畹挠绊懪c干擾。
（2）當(dāng)?shù)嘏沙鏊Ｅ沙鏊枪こ萄鼐€治安管理單位，治安問(wèn)題也是工程安全施工內(nèi)容之一。業(yè)主要在工程開(kāi)工建設(shè)前將工程施工概況通報(bào)當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，以便讓派出所?duì)將要面臨的治安防范有所準(zhǔn)備，在施工過(guò)程中遇到治安案件要在第一時(shí)間與當(dāng)?shù)嘏沙鏊▓?bào)信息，為安全施工創(chuàng)造條件。
（3）市容管理單位。市政道路施工位于市區(qū)，而市區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生的主管部門(mén)是市容管理單位。鑒于道路施工的特點(diǎn)是灰塵大、線路長(zhǎng)、影響面廣，因此，在施工前與施工過(guò)程中，業(yè)主要牽頭保持與市容管理單位的聯(lián)系，及時(shí)傳達(dá)并落實(shí)市容管理單位的具體要求，將文明施工落到實(shí)處。
（4）土地管理部門(mén)。道路工程施工必然牽涉到土地使用問(wèn)題，土地審批及使用審批的主管單位是土地管理部門(mén)，道路工程施工所用土地要取得土地主管單位的許可，征地過(guò)程中遇到爭(zhēng)議時(shí)還需要他們直接參與或者裁定。因此，與土管單位協(xié)調(diào)也是業(yè)主的工作協(xié)調(diào)內(nèi)容之一。
（5）城市規(guī)劃部門(mén)。城市規(guī)劃部門(mén)是建沒(méi)工程規(guī)劃的行政許可單位，沒(méi)有規(guī)劃許可證，工程施工將得不到法律的保護(hù)，在施工前業(yè)主與規(guī)劃部門(mén)的協(xié)商，征求規(guī)劃單位的意見(jiàn)將是工程能否實(shí)施的必要條件。
（6）交通警察。交警部門(mén)是城市交通的直接管理單位，市政道路施工的建筑材料需要通過(guò)場(chǎng)外道路運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)，建筑垃圾需要運(yùn)出場(chǎng)外，這些都需要交通運(yùn)輸，也就不可避免的要與交通管理部門(mén)打交道；市區(qū)大型車輛是限制通過(guò)的，進(jìn)場(chǎng)材料的運(yùn)輸需要事前通報(bào)交警部門(mén)，取得他們的協(xié)助與許可，以免過(guò)大影響市內(nèi)交通狀況。
（7）相關(guān)管線單位。市政道路工程沿線埋設(shè)多種管線，如供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視甚至是國(guó)防光纜。如果不能隨工程進(jìn)度適時(shí)安排相應(yīng)管線單位進(jìn)場(chǎng)施工，勢(shì)必造成對(duì)路基多次開(kāi)挖，延誤工程進(jìn)度，影響工程質(zhì)量，因此，協(xié)調(diào)各種管線單位適時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工就成為業(yè)主協(xié)調(diào)工作內(nèi)容之一。對(duì)此，要事前規(guī)劃好各管線單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)及其需要的施工工期，制定各自的質(zhì)量保證措施，采用交叉施工的辦法安排道路工程施工，確保不因管線施工降低道路工程質(zhì)量，以及延誤道路工程工期。
三、做好工程施工管理
1、工程施工質(zhì)量管理的問(wèn)題
（1）施工單位質(zhì)量管理問(wèn)題
筆者從事市政建設(shè)項(xiàng)目管理多年，發(fā)現(xiàn)很多工程項(xiàng)目的施工單位缺乏最基本的質(zhì)量控制意識(shí)、質(zhì)量控制程序以及質(zhì)量控制手段。而且這種現(xiàn)象會(huì)隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)的管理力度表現(xiàn)為時(shí)好時(shí)壞。比如施工機(jī)械設(shè)備不按施工組織、施工工藝和施工規(guī)范投入；施工設(shè)備、人員的投入在質(zhì)量和數(shù)量不夠；違法分包、轉(zhuǎn)包；借資質(zhì)投標(biāo)情況；施工單位的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)及管理人員缺乏施工經(jīng)驗(yàn)的問(wèn)題……所有這些都直接導(dǎo)致了目前市政工程建設(shè)項(xiàng)目的混亂，即施工組織不合理、現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量控制差。
（2）業(yè)主單位質(zhì)量管理
中圖分類號(hào)：TU392.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
1、為什么要控制外加工鋼筋？
控制鋼筋外加工就是控制瘦身鋼筋的出現(xiàn)。只有加強(qiáng)鋼筋加工質(zhì)量的管理，嚴(yán)把鋼筋加工出現(xiàn)的二次加工瘦身現(xiàn)象，才能控制好鋼筋的加工質(zhì)量。在建筑領(lǐng)域，鋼筋加工是必然的，有些工地因場(chǎng)地狹窄，盤(pán)圓鋼筋無(wú)法在工地進(jìn)行調(diào)直，只能在異地進(jìn)行調(diào)直和加工。因此，瘦身鋼筋的控制只能在鋼筋加工的過(guò)程中進(jìn)行。鋼筋在加工過(guò)程中，一般要通過(guò)調(diào)直、斷料、成型三個(gè)環(huán)節(jié)，但加工前后的鋼筋不同的只是鋼筋銹蝕掉了，盤(pán)圓成捆的變成了直的，并且鋼筋的檢驗(yàn)應(yīng)在調(diào)直后進(jìn)行抽樣送檢，這樣的質(zhì)量與用于工程實(shí)體的質(zhì)量保持一致。對(duì)這類加工只是常規(guī)的控制，即僅控制調(diào)直的拉伸率和銹蝕。
但是，許多的專業(yè)的鋼筋加工企業(yè)，采取拉拔方式對(duì)鋼筋進(jìn)行冷加工，而且有的要進(jìn)行多次冷拔，使鋼筋即受冷拔又受擠壓，強(qiáng)制把鋼筋拔小稱之為瘦身鋼筋，這樣的加工方式，完全改變了鋼筋原來(lái)的本性。因?yàn)槊看螐?qiáng)制冷拔，都施加了超過(guò)原來(lái)鋼筋的屈服強(qiáng)度的力，使鋼筋內(nèi)部的結(jié)晶體系發(fā)生改變，塑性降低，硬度提高，脆性增大，直徑變小，截面積減少，表面不圓度超標(biāo)，且表面甚至有嚴(yán)重的拉傷等現(xiàn)象。往往進(jìn)行瘦身的鋼筋都是直徑6—12的Ⅰ級(jí)鋼，而箍筋要求的是塑性好的、有明顯屈服點(diǎn)的Ⅰ級(jí)鋼筋，所以，大多數(shù)是用來(lái)作箍筋的，而通過(guò)這樣加工的鋼筋難以滿足設(shè)計(jì)要求，難以保證工程質(zhì)量。因此，對(duì)鋼筋加工質(zhì)量的控制必須加大和擴(kuò)寬監(jiān)管的范圍力度，進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理。為了達(dá)到這一目的，參建各方都應(yīng)該投入到監(jiān)管的行列里來(lái)，齊抓共管全過(guò)程跟蹤監(jiān)控，對(duì)加工的機(jī)具、設(shè)備、人員、制度、技術(shù)進(jìn)行全方位、全系統(tǒng)的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作，出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)要立即制止，停止加工作業(yè)，對(duì)不符合要求的設(shè)備、人員應(yīng)及時(shí)更換，不得再使用。要采取各種方法和運(yùn)用各種手段，嚴(yán)把鋼筋加工質(zhì)量關(guān)，徹底杜絕鋼筋因二次加工導(dǎo)致原來(lái)合格的鋼筋嚴(yán)重瘦身后，變成不合格的產(chǎn)品用于工程實(shí)體中，為建設(shè)工程質(zhì)量把好鋼筋加工關(guān)，是大家義不容辭的職責(zé)。
2、確定是否選擇鋼筋外加工：
本著質(zhì)量至上的原則，凡是施工現(xiàn)場(chǎng)有可能供鋼筋調(diào)直和加工的場(chǎng)地，應(yīng)堅(jiān)持在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行鋼筋調(diào)直和加工制作，對(duì)加工制作全過(guò)程的質(zhì)量才能得到有效控制，質(zhì)量才能得到更可靠的保證。
若施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)鋼筋調(diào)直和加工的場(chǎng)地，施工單位可就近租用其他的場(chǎng)地進(jìn)行鋼筋的調(diào)直和加工制作，以便現(xiàn)場(chǎng)的施工管理和監(jiān)理的跟蹤控制。
若施工現(xiàn)場(chǎng)既無(wú)場(chǎng)地，附近又租不到合適的場(chǎng)地，施工方可以在施工方的其他地點(diǎn)進(jìn)行異地自行調(diào)直和加工制作，盡量不要委托專門(mén)的鋼筋加工企業(yè)進(jìn)行調(diào)直和加工制作，便于對(duì)加工過(guò)程的內(nèi)部管理和控制，才有利于保證鋼筋加工過(guò)程的質(zhì)量。
為了保證鋼筋加工的質(zhì)量，一般不選擇外加工單位進(jìn)行加工。但上條件均不具備，可以考慮選擇專門(mén)的鋼筋外加工。
3如何選擇專門(mén)的鋼筋加工企業(yè)：
首先，應(yīng)由施工企業(yè)預(yù)先選擇幾家專門(mén)的鋼筋加工企業(yè)，進(jìn)行初步的了解后，將幾家加工企業(yè)有關(guān)的資質(zhì)材料和能力、信譽(yù)等基本情況書(shū)面呈報(bào)監(jiān)理單位，監(jiān)理單位接到相關(guān)書(shū)面材料后，對(duì)其進(jìn)行初步的審查并匯報(bào)建設(shè)單位，取得建設(shè)單位的同意分包委托后，組織有建設(shè)單位參加的施工單位、對(duì)擬選的幾家鋼筋加工企業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察。
考察的目的：就是對(duì)鋼筋加工企業(yè)的比選。選出滿意的、符合要求的鋼筋加工企業(yè)。
考察的主要內(nèi)容：企業(yè)資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等及企業(yè)的證照年檢情況和企業(yè)的章程、各種管理制度及規(guī)章等。同時(shí)，還要了解加工企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模和能力、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、服務(wù)等相關(guān)方面情況。
考察的方法：
3.1、 組織施工單位到擬選的鋼筋加工企業(yè)實(shí)地查看營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證等及年審情況，搞清楚是不是具備合法經(jīng)營(yíng)的加工企業(yè)。
3.2、 查看用戶的訂單情況，了解其信譽(yù)方面。
3.3、 看看辦公環(huán)境和規(guī)章制度，特別是企業(yè)的章程，主要了解企業(yè)的管理是否規(guī)范。
3.4、 到生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)一步觀察崗位職責(zé)、場(chǎng)地環(huán)境、機(jī)具設(shè)備、材料與加工件的堆碼和分類及標(biāo)記、工人生產(chǎn)加工過(guò)程等情況，主要是為了進(jìn)一步了解鋼筋加工企業(yè)的生產(chǎn)能力、生產(chǎn)加工技術(shù)水平、規(guī)范化管理等情況。
3.5、 詢問(wèn)和聽(tīng)取有關(guān)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、供貨、配合、服務(wù)等方面的情況。
最后，通過(guò)對(duì)幾家專門(mén)的鋼筋加工企業(yè)，進(jìn)行集中分析和對(duì)比，從中篩選出誠(chéng)信、規(guī)范、生產(chǎn)能力強(qiáng)、供貨及時(shí)、服務(wù)好、配合協(xié)作滿意的企業(yè)，再進(jìn)行合同性談判，在進(jìn)行合同談判的過(guò)程中，主要要圍繞有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、質(zhì)量措施、質(zhì)量保證、質(zhì)量檢驗(yàn)、質(zhì)量控制、質(zhì)量管理，原材料的保管和使用，加工協(xié)調(diào)，供貨、送貨要求，加工過(guò)程委托方的巡查檢驗(yàn)，交貨的地點(diǎn)和驗(yàn)收規(guī)定，驗(yàn)收不合格的處理，因供貨不及時(shí)影響施工進(jìn)度的有關(guān)規(guī)定，違約規(guī)定，加工費(fèi)的支付與結(jié)算等。在進(jìn)行合同談判時(shí)，可同時(shí)就同一標(biāo)準(zhǔn)與幾個(gè)加工企業(yè)進(jìn)行談判，最終在其中選擇一家最符合要求的企業(yè)簽訂鋼筋加工合同。
4、鋼筋加工委托合同的主要條款：
合同雙方當(dāng)事人名稱，委托事項(xiàng)，加工的數(shù)量、規(guī)格，原材料的供應(yīng)、保管、使用，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢驗(yàn)方法，加工過(guò)程質(zhì)量控制，供貨、送貨與交貨，不符合質(zhì)量要求的處理辦法，配合與服務(wù)，支付與結(jié)算，違約規(guī)定等。
5、原材料的管理和控制：
5.1、 為了能更好地確保原材料的質(zhì)量，一般由甲方（委托方）采購(gòu)供應(yīng)，為了降低原材料運(yùn)輸和周轉(zhuǎn)成本，提高供應(yīng)原材料的及時(shí)性，委托方在訂購(gòu)原材料合同時(shí)，可以在合同中約定原材料交貨地點(diǎn)，一般在鋼筋加工地。采購(gòu)方要固定收貨人，每次鋼筋到貨時(shí)，采購(gòu)方的收貨人都應(yīng)到交貨地點(diǎn)參與材料的檢查和驗(yàn)收，然后再移交給鋼筋加工單位。
5.2、 鋼筋原材料運(yùn)到加工場(chǎng)地時(shí)，加工單位應(yīng)該派人參加驗(yàn)貨，要檢查鋼筋的廠牌、爐號(hào)、規(guī)格、數(shù)量、吊牌、鋼筋的外觀的、產(chǎn)品合格證書(shū)等。甲乙雙方共同檢查完畢后，形成記錄并簽字確認(rèn)，必要時(shí)可以拍照或抽取樣品封存，再辦理入庫(kù)。
5.3、為了防止加工單位原對(duì)材料的管理和使用不善，造成混堆、混用現(xiàn)象，雙方在原材料到貨驗(yàn)收后，應(yīng)確定固定的地點(diǎn)存放，并加強(qiáng)經(jīng)常性檢查，委托方也要不定期地巡視檢查，是誰(shuí)的材料只能用于誰(shuí)。
5.4、 在簽訂加工合同時(shí)，雙方應(yīng)約定對(duì)有關(guān)質(zhì)量進(jìn)行共同管理的規(guī)定。加工單位要加強(qiáng)自律、誠(chéng)信管理和規(guī)范管理，規(guī)范生產(chǎn)過(guò)程的操作控制規(guī)程，建立生產(chǎn)約束機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)職工的教育，提高全員質(zhì)量意識(shí)。而委托方應(yīng)該對(duì)原材料進(jìn)行定期的和經(jīng)常性的巡視，觀察原材料堆放有無(wú)變動(dòng)情況，消耗是否正常，加工時(shí)是否使用的是自己的原材料，在給他人加工時(shí)是否在使用自己的原材料，可以通過(guò)每批加工件的數(shù)量進(jìn)行折算，看看原材料消耗是否合理，通過(guò)這樣理論分析，可以了解加工企業(yè)的管理和誠(chéng)信情況，也能夠掌握加工件的質(zhì)量狀態(tài)情況。
6、鋼筋外加工過(guò)程的質(zhì)量控制：
6.1、 加工單位的控制：首先建立健全相關(guān)的管理規(guī)章和制度，對(duì)新工人進(jìn)行專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)和教育，提高質(zhì)量意識(shí)，堅(jiān)持加工作業(yè)前的技術(shù)、質(zhì)量、操作、管理等的交底，制定質(zhì)量控制與檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，設(shè)置專人進(jìn)行質(zhì)量管理和檢驗(yàn)，實(shí)行事前、事中、事后三個(gè)環(huán)節(jié)的控制，即對(duì)原材料、存放和使用、生產(chǎn)加工過(guò)程、產(chǎn)出品的檢驗(yàn)全過(guò)程的質(zhì)量控制，并對(duì)加工模具實(shí)行經(jīng)常性檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損就必須及時(shí)更換，確保加工的產(chǎn)品質(zhì)量符合有關(guān)的規(guī)定和要求。
6.2、 委托方的質(zhì)量控制：定期定時(shí)進(jìn)行加工過(guò)程質(zhì)量的檢驗(yàn)，即：原材料進(jìn)場(chǎng)交貨檢驗(yàn)，每批次加工前有加工方通知委托方到場(chǎng)對(duì)原材料、機(jī)具等進(jìn)行的檢查，加工后送貨到施工現(xiàn)場(chǎng)的交貨檢驗(yàn)，經(jīng)常性巡查和抽檢，無(wú)論檢查時(shí)是否在為其進(jìn)行加工與否，意義都非常重大，即：①在為自己加工時(shí)檢查，可以了解是否在使用的是自己提供的原材料，加工的模具質(zhì)量的好壞情況，加工人員的操作過(guò)程是否規(guī)范，加工好的產(chǎn)品分類和堆碼是否有序，且標(biāo)記是否清楚。②.在為多家進(jìn)行加工時(shí)，對(duì)原材料的使用方面有無(wú)混用和錯(cuò)用的現(xiàn)象，加工好的產(chǎn)品在堆碼方面有無(wú)混堆和錯(cuò)碼現(xiàn)象，③.再?zèng)]有為自己加工時(shí)可以了解上次加工完成到本次檢查時(shí)原材料存放有無(wú)異?，F(xiàn)象，在為其他單位加工時(shí)有沒(méi)有使用自己的原材料等情況。
6.3、 在巡視和檢查中一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即指出和及時(shí)糾正，采取有效的措施控制和防范，杜絕類似問(wèn)題重復(fù)發(fā)生，因此，只有經(jīng)常地進(jìn)行定期和不定期的檢查，才能更好地控制對(duì)外加工過(guò)程的質(zhì)量。
7、加工產(chǎn)品運(yùn)往施工現(xiàn)場(chǎng)的交貨檢驗(yàn)：
7.1、 首先要在加工合同中明確交貨地點(diǎn)、交貨時(shí)間、交貨的條件、交貨的方式、參加交接的人員、驗(yàn)貨的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)以及對(duì)不符合要求而拒收所造成的各種損失（包括材料、工期等有關(guān)的損失）的責(zé)任歸屬和彌補(bǔ)的辦法等。
7.2、 施工現(xiàn)場(chǎng)交貨檢查：加工方按約定的供貨時(shí)間，提前通知委托方，并按約定將不同的種類、規(guī)格、數(shù)量分門(mén)別類地進(jìn)行綁扎和標(biāo)記，運(yùn)送到施工現(xiàn)場(chǎng)，并派出合同中約定的質(zhì)量人員與委托方的質(zhì)量人員、監(jiān)理工程師等（甚至有業(yè)主參加）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)貨，主要檢驗(yàn)加工后鋼筋的直徑、不圓度、拉伸率和強(qiáng)度損失值等。交貨檢驗(yàn)采用游標(biāo)卡尺或千分卡等工具對(duì)加工后的鋼筋的進(jìn)行量測(cè)，鋼筋表面光澤經(jīng)冷彎180度無(wú)裂紋，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求即辦理貨物交接。
若以上指標(biāo)不滿足規(guī)范規(guī)定，外表有明顯拉傷痕跡或裂紋，則為不合格，應(yīng)拒絕接受，作退貨處理，重新加工。若形狀、尺寸不符合要求，則應(yīng)退貨進(jìn)行返工處理。若使用工具和外觀檢驗(yàn)，各種指標(biāo)均能滿足規(guī)定和要求，雙方質(zhì)量員在交貨記錄上簽字確認(rèn)，即辦理交接手續(xù)，加工產(chǎn)品接收入庫(kù)。但應(yīng)特別要注意的是交貨檢驗(yàn)的抽檢比例不得少于常規(guī)檢驗(yàn)的抽檢比例，即不得少于30%的比例。若因質(zhì)量問(wèn)題造成的損失應(yīng)予以補(bǔ)償給委托方。
7.3、 合同中若規(guī)定，加工成型前，進(jìn)行有見(jiàn)證抽樣送檢的，待檢驗(yàn)報(bào)告出來(lái)后，根據(jù)報(bào)告結(jié)論確定是否開(kāi)始加工，結(jié)論為合格則才能開(kāi)始加工成型，若報(bào)告結(jié)論為不合格，則要進(jìn)行再次雙倍抽樣送檢，若合格可繼續(xù)加工成型，若仍然不合格，則杜絕使用，清退出場(chǎng)，重新調(diào)制和加工新的鋼筋。要嚴(yán)格堅(jiān)持抽檢和控制不合格產(chǎn)品用于工程之中。
8、質(zhì)量不合格后發(fā)生爭(zhēng)議的解決辦法：
8.1、 不合格的處理：拒絕收貨、退貨、返工、重做、賠償損失（包括材料、待工、影響工程延期）等。
8.2、 發(fā)生爭(zhēng)議：首先在合同中約定好解決的辦法，原則上雙方協(xié)商解決，若協(xié)商不成可由第三方調(diào)解，當(dāng)?shù)谌秸{(diào)解不成，則按合同事先約定的解決辦法解決，即：仲裁或訴訟解決，但一般不采取后者。
9、設(shè)計(jì)方的輔助監(jiān)管：
9.1、 鋼筋加工委托合同草稿，應(yīng)送設(shè)計(jì)審查，設(shè)計(jì)主要協(xié)助審查加工后鋼筋是否能夠滿足原設(shè)計(jì)要求。審查的手段主要采取必要的驗(yàn)算，復(fù)核外加工鋼筋的物理、力學(xué)性能，提出明確的技術(shù)指標(biāo)，確定合同有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是否滿足設(shè)計(jì)要求，為施工方簽訂鋼筋加工合同提供保證，為加工過(guò)程質(zhì)量控制提供可操作的依據(jù)。
9.2、 在在施工過(guò)程中，設(shè)計(jì)要參與外加工鋼筋的抽檢，對(duì)不符合要求的加工產(chǎn)品，要提出處理意見(jiàn)，這樣形成多方管理和控制，確保加工后鋼筋的質(zhì)量滿足設(shè)計(jì)要求，保證用于工程的鋼筋質(zhì)量可靠工程安全。
10、加強(qiáng)政府和行業(yè)的監(jiān)督管理：
10.1、 應(yīng)把外加工鋼筋提升到建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督控制的平臺(tái)上，有針對(duì)性的出臺(tái)系列相關(guān)的管理、操作、檢查、控制的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定、辦法等，形成統(tǒng)一的、明確的約束機(jī)制，把鋼筋外加工提高到一定的高度來(lái)進(jìn)行規(guī)范性的管控，為自我約束和監(jiān)督管理提供全面、規(guī)范、完整、系統(tǒng)、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一、明確、清晰的依據(jù)，為保證外加工鋼筋質(zhì)量符合規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。
10.2、 行業(yè)主管部門(mén)應(yīng)把外加工企業(yè)納入建筑市場(chǎng)管理的范圍，列入施工質(zhì)量監(jiān)督檢查的范圍，作為檢查的對(duì)象，進(jìn)行必要的抽檢，出臺(tái)一些有關(guān)的處罰規(guī)定，對(duì)抽查不合格的，依據(jù)其嚴(yán)重程度，做出一定的、不同程度的處罰，并賦予監(jiān)理、業(yè)主或委托方一定的監(jiān)督權(quán)限，為他們做好后盾，迫使加工企業(yè)接受監(jiān)督，加強(qiáng)自我約束，進(jìn)行規(guī)范經(jīng)營(yíng)、規(guī)范管理，把問(wèn)題消化在加工過(guò)程中，保證出場(chǎng)的產(chǎn)品全部合格。
（一）定義
是指酒店的建設(shè)開(kāi)發(fā)由酒店所有權(quán)人完成后,酒店所有權(quán)人委托酒店管理方植入其酒店品牌管理，包括酒店的裝修、經(jīng)營(yíng)以及管理，一般涉及兩大階段，第一個(gè)階段是酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢，第二階段則是酒店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理,酒店所有權(quán)人在第一階段支付咨詢費(fèi)，第二階段一般支付管理費(fèi)，管理費(fèi)一般包括基本管理費(fèi)和效益管理費(fèi)。
（二）特點(diǎn)分析
1、酒店所有權(quán)人和酒店管理方之間的法律關(guān)系為委托關(guān)系;
2、酒店所有權(quán)人享有酒店的所有權(quán)、收益權(quán)和經(jīng)營(yíng)監(jiān)督權(quán)，一般僅關(guān)注酒店的
經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，不輕易干涉酒店管理方的管理經(jīng)營(yíng),需要按階段或者按年度支付酒店管理方費(fèi)用；
3、酒店管理方按階段或者年度收取費(fèi)用，酒店管理方享有酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，
財(cái)務(wù)上會(huì)受到酒店所有權(quán)人的一定監(jiān)控；酒店管理方按照自身的品牌管理理念、酒店管理系統(tǒng)、品牌標(biāo)準(zhǔn)對(duì)酒店進(jìn)行全權(quán)管理,對(duì)于酒店管理人員、財(cái)務(wù)人員、服務(wù)人員有權(quán)進(jìn)行
推薦、委派或者培訓(xùn)。酒店的無(wú)形資產(chǎn)包括酒店的商標(biāo)、管理模式以及酒店系統(tǒng)的所有權(quán)均歸酒店管理方所有。
（三）各階段分析
1、第一階段酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢
酒店開(kāi)業(yè)前的技術(shù)咨詢，酒店所有權(quán)人與管理方一般簽訂技術(shù)咨詢服務(wù)合同。技術(shù)咨詢服務(wù)的內(nèi)容，包括但不限于酒店項(xiàng)目的市場(chǎng)、財(cái)務(wù)及設(shè)計(jì)的可行性報(bào)告、酒店的各設(shè)計(jì)階段、建造施工階段、精裝修階段的技術(shù)支持服務(wù)。
技術(shù)咨詢的合同內(nèi)容一般是按照不同的服務(wù)階段的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行羅列式約定，條款方面重點(diǎn)關(guān)注的是各階段服務(wù)的事項(xiàng)、收費(fèi)的方式及進(jìn)度、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的
歸屬、責(zé)任的區(qū)分，由于本質(zhì)上屬于委托管理合同,因而有期限的約定,一般是以簽訂合同支付合同相應(yīng)的價(jià)款，如第一筆進(jìn)度款之后開(kāi)始自酒店裝修竣工驗(yàn)收為止。
2、第二階段酒店開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)管理
酒店開(kāi)業(yè)后,管理方正式對(duì)酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，酒店所有權(quán)人與管理方一般簽訂酒店經(jīng)營(yíng)的全權(quán)委托合同，全權(quán)委托合同的內(nèi)容，包括但不限于對(duì)于酒店所有權(quán)人和管理方的權(quán)利義務(wù)約定、酒店范圍的確定、管理費(fèi)收取的計(jì)算、勞動(dòng)人事的管理、酒店資產(chǎn)的管理和更新改造、財(cái)務(wù)預(yù)算、服務(wù)商標(biāo)的歸屬等。
（四）涉及可能簽署的合同類型
該經(jīng)營(yíng)模式由于酒店的土建方面已由酒店所有權(quán)人完成，所以,簽署的合同主要是涉及從管理方介入酒店的裝修以及品牌的植入等方面的類型,主要有：
1、酒店技術(shù)咨詢與顧問(wèn)服務(wù)合同;
2、招標(biāo)合同；
3、造價(jià)咨詢合同；
4、監(jiān)理合同；
5、裝修總包合同；
6、裝修分包合同;
7、樣板房施工合同；
8、機(jī)電供貨合同;
9、弱電供貨合同；
10、弱電施工合同;
11、后勤區(qū)域裝修合同；
12、燈光設(shè)計(jì)合同；
13、其他合同。
二、自我經(jīng)營(yíng)型
自我經(jīng)營(yíng)型可分為兩種，一種是酒店管理方關(guān)聯(lián)的企業(yè)包括同屬一個(gè)集團(tuán)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者其下屬的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)子公司投資開(kāi)發(fā)完酒店項(xiàng)目后,由酒店管理
方進(jìn)行前期的技術(shù)咨詢以及后期的全權(quán)委托管理；這種實(shí)際上類似于受托管理型；另一種則是酒店管理方本身具有房
地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),由酒店管理方自行開(kāi)發(fā)并自行管理。下面分析后一種情形的酒店經(jīng)營(yíng)模式。
（一）、涉及的各階段分析
該模式可以分為幾個(gè)階段,即土地前期開(kāi)發(fā)階段、施工建設(shè)階段（土建及裝修階段)以及酒店項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段,各階段涉及的法律服務(wù)如下：
A．土地前期開(kāi)發(fā)期間法律服務(wù)
在此階段提供的法律服務(wù)主要有:
1、就土地使用權(quán)或在建工程或?qū)嵨锏盅喝谫Y等的法律可行性出具法律意見(jiàn)書(shū)；
2、協(xié)助辦理建設(shè)工程建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、立項(xiàng)審批及其他各種政府批準(zhǔn)手續(xù);
3、協(xié)助擬定建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案;
4、參與起草和完善聯(lián)建、參建或合資合作合同文件,選擇合適的投資形式和保險(xiǎn)方式,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)權(quán)交易,起草、審核建設(shè)工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、收購(gòu)合同；
5、對(duì)投資方的企業(yè)資信情況進(jìn)行調(diào)查;
6、對(duì)融資過(guò)程所涉及的公司決議文件、會(huì)議記錄文件等起草、修訂、監(jiān)督提供法律服務(wù)。
B.施工建設(shè)期間法律服務(wù)
在該階段提供的法律服務(wù)包括但不限于以下內(nèi)容：
1、參與編制勘探、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等的招標(biāo)文件,對(duì)其合法性進(jìn)行審查,提供招標(biāo)文件的法律咨詢；
2、對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)程序、及各種招投標(biāo)文件的合法性進(jìn)行審查，為評(píng)標(biāo)、決標(biāo)提供法律意見(jiàn);
3、代為起草或?qū)彶榻ㄔO(shè)工程勘探、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、設(shè)備安裝、設(shè)備、材料采購(gòu)、代建項(xiàng)目管理合同、建設(shè)工程施工合同的總承包、專業(yè)分包，勞務(wù)分包的合同等合同文本和相關(guān)補(bǔ)充文件,審查相關(guān)單位的專業(yè)資質(zhì)，參與或合同談判;
4、協(xié)助工程施工中建立規(guī)范的操作程序和議事規(guī)程；
5、為酒店管理方的項(xiàng)目管理人員進(jìn)行法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)，完善項(xiàng)目治理結(jié)構(gòu),幫助建立健全項(xiàng)目管理制度和統(tǒng)計(jì)工程檔案資料管理制度；
6、起草、審查工程造價(jià)合同，協(xié)助處理因工程造價(jià)引起的爭(zhēng)議;協(xié)調(diào)工程建設(shè)各方因工程結(jié)算而產(chǎn)生的爭(zhēng)議并提出處理意見(jiàn)；對(duì)爭(zhēng)議價(jià)款的工程造價(jià)審核、鑒定以及訴訟、仲裁工作；
7、圍繞工程項(xiàng)目,協(xié)助酒店管理方建立和完善工程質(zhì)量監(jiān)督制度;協(xié)調(diào)處理因工程質(zhì)量問(wèn)題而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，參與工程質(zhì)量事故的調(diào)查和分析，為事故處理提出法律意見(jiàn)。協(xié)助酒店管理方與政府工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)建立聯(lián)系;開(kāi)展工程質(zhì)量的評(píng)定、鑒定及訴訟、仲裁工作；
8、參與文明與安全施工管理,協(xié)助建立各方安全生產(chǎn)責(zé)任制度,參與安全事故的分析與處理;
9、協(xié)助酒店管理方對(duì)工程竣工的驗(yàn)收工作,對(duì)驗(yàn)收工作提出法律意見(jiàn)；
10、參與、協(xié)助工程結(jié)算工作，協(xié)助委托人協(xié)調(diào)工程結(jié)算糾紛;
11、因項(xiàng)目緩建、停建，逾期交工，設(shè)計(jì)變更、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、工程索賠等發(fā)生糾紛的協(xié)調(diào)處理;
12、協(xié)助辦理建設(shè)工程施工合同的主體糾紛、招投標(biāo)糾紛、工程款糾紛、工程質(zhì)量糾紛、分包及轉(zhuǎn)包糾紛、造價(jià)審計(jì)糾紛、相鄰糾紛而引發(fā)的仲裁及各類訴訟法律服務(wù)；
13、參與建設(shè)工程中召開(kāi)的各方的工作會(huì)議,及時(shí)了解工程建設(shè)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題,有效及時(shí)的提出解決方案;
14、其他。
C.酒店運(yùn)營(yíng)階段
該階段涉及的法律服務(wù)，主要是酒店的勞動(dòng)人事管理制度、合同管理制度、法律培訓(xùn)制度、涉訴風(fēng)險(xiǎn)防控制度、訴訟管理制度的建立以及完善等。
（二）、涉及合同類型
該模式下,酒店管理方的身份具有雙重性,即酒店所有權(quán)人與酒店管理方，該模式下涉及的合同由于包括酒店的土建部
分，因此涉及的合同類型較受托管理型稍微多了一些，主要有：
1、工程招標(biāo)合同；
2、工程施工總包合同;
3、工程施工分包合同;
4、工程施工監(jiān)理合同；
5、工程施工造價(jià)咨詢合同;
6、工程施工勞務(wù)分包合同；
7、裝修工程招標(biāo)合同；
8、裝修工程造價(jià)咨詢合同；
9、裝修工程總包合同;
10、裝修工程分包合同;
11、樣板房施工合同;
12、機(jī)電供貨合同；
13、弱電供貨合同；
14、弱電施工合同；
15、后勤區(qū)域裝修合同；
16、燈光設(shè)計(jì)合同;
17、其他。
三、租賃經(jīng)營(yíng)型
(一)、定義
租賃經(jīng)營(yíng)型是指酒店已建成,酒店所有權(quán)人將該酒店租賃給管理方由管理方進(jìn)行自我經(jīng)營(yíng),管理方按照合同約定支付給酒店所有權(quán)人租金的模式,其具體還可以細(xì)分為單純的租賃經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)權(quán)租賃經(jīng)營(yíng)模式以及合作租賃經(jīng)營(yíng)模式。
(二）、特點(diǎn)分析
1、酒店所有權(quán)人與管理方之間的法律關(guān)系是租賃法律關(guān)系，其約定主要適用法律、法規(guī)有關(guān)租賃的相關(guān)規(guī)定;
2、酒店所有權(quán)人獲得的收益是租金,且租金有可能遞增;而管理方擁有完全的自主權(quán),財(cái)務(wù)上不受酒店所有權(quán)人的監(jiān)控,但如果是合作租賃模式的，則有關(guān)酒店前期
財(cái)務(wù)投入方面尚會(huì)受到酒店所有權(quán)人的監(jiān)控；
3、酒店有可能因?yàn)樽赓U后發(fā)生重新裝修，這期間的成本投入可能要高于受托管理型以及自我經(jīng)營(yíng)性的模式；
（三）、涉及的合同類型
由于該模式下,通常是土建部分已經(jīng)完成,涉及較多的是酒店的二次裝修，因?yàn)楹贤愋突靖芡薪?jīng)營(yíng)性較為相似,大體如下：
1、租賃合同;
2、裝修工程招標(biāo)合同;
3、裝修工程造價(jià)咨詢合同；
4、裝修工程總包合同;
5、裝修工程分包合同；
6、樣板房施工合同;
7、機(jī)電供貨合同;
8、弱電供貨合同;
9、弱電施工合同;
一、工程項(xiàng)目管理的概念
“工程項(xiàng)目管理”，即以建設(shè)工程項(xiàng)目為對(duì)象,系統(tǒng)的、規(guī)范的、全過(guò)程的管理。或者說(shuō)是:具備相關(guān)資質(zhì)的項(xiàng)目管理組織,接受項(xiàng)目業(yè)主的委托,在項(xiàng)目管理委托合同的約定范圍內(nèi),遵照有關(guān)法律法規(guī),運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和科學(xué)技術(shù)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)等全過(guò)程的管理。工程項(xiàng)目管理按服務(wù)階段劃分可分為:勘察階段的項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理、發(fā)包階段的項(xiàng)目管理、項(xiàng)目實(shí)施階段的項(xiàng)目管理。勘察階段的項(xiàng)目管理主要是接受項(xiàng)目業(yè)主的委托對(duì)項(xiàng)目勘察全過(guò)程進(jìn)行管理,主要是協(xié)助業(yè)主組織勘察招標(biāo)、監(jiān)督工程勘察、監(jiān)督工程檢測(cè)、協(xié)調(diào)勘察單位的關(guān)系、勘察要求及經(jīng)濟(jì)性分析等。設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目管理在接受項(xiàng)目業(yè)主的委托對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過(guò)程進(jìn)行管理的前提下,主要是協(xié)助業(yè)主組織設(shè)計(jì)招標(biāo)、確立項(xiàng)目目標(biāo)、表述設(shè)計(jì)意圖、協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位的關(guān)系、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)濟(jì)性分析等。發(fā)包階段的項(xiàng)目管理在接受項(xiàng)目業(yè)主的委托對(duì)項(xiàng)目發(fā)包全過(guò)程進(jìn)行管理的前提下,主要是協(xié)助業(yè)主擬定招標(biāo)文件、考察審核投標(biāo)單位、編制工程量清單、指引投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)、書(shū)面解答投標(biāo)人提問(wèn)、選擇最佳承發(fā)包模式和合同計(jì)價(jià)方式等。項(xiàng)目實(shí)施階段的項(xiàng)目管理在接受項(xiàng)目業(yè)主的委托對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行管理的前提下,主要是協(xié)助業(yè)主進(jìn)行合同管理、質(zhì)量控制、成本控制、進(jìn)度控制、信息管理、對(duì)監(jiān)理及其他單位或部門(mén)的管理與協(xié)調(diào)等。
二、我國(guó)工程項(xiàng)目管理發(fā)展趨勢(shì)
1、項(xiàng)目管理國(guó)際化
我國(guó)從2001年11月加入世界貿(mào)易組織，對(duì)于包括工程監(jiān)理在內(nèi)的工程咨詢服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，既要面對(duì)外國(guó)企業(yè)涌入中國(guó)工程服務(wù)市場(chǎng)的壓力，又必須敢于挑戰(zhàn)，積極投身于國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中去。所以，我國(guó)的項(xiàng)目管理必須與國(guó)際接軌，適應(yīng)國(guó)際項(xiàng)目管理模式。我國(guó)的企業(yè)要更多地與國(guó)外公司合作，在合作中不僅要學(xué)習(xí)其先進(jìn)的管理技術(shù)，也要在實(shí)踐中鍛煉出一批高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人才，造就一批能夠勝任大型項(xiàng)目管理業(yè)務(wù)的人才隊(duì)伍。
2、工程項(xiàng)目管理一體化趨勢(shì)日益明顯
隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，建筑技術(shù)得到進(jìn)一步提高，項(xiàng)目管理日趨完善，作為買(mǎi)方的業(yè)主對(duì)建筑業(yè)的要求和期望越來(lái)越高，希望建筑產(chǎn)品的成本逐步降低，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量逐步提高。業(yè)主方更多地希望設(shè)計(jì)和施工緊密結(jié)合，傾向設(shè)計(jì)加施工；希望建筑業(yè)提供形成建筑產(chǎn)品的
全過(guò)程的服務(wù)，包括項(xiàng)目前期的策劃和開(kāi)發(fā)以及設(shè)計(jì)、施工，以至物業(yè)管理。傳統(tǒng)的對(duì)工程某個(gè)環(huán)節(jié)的單一承包方式被越來(lái)越多的綜合承包所取代。
3、工程項(xiàng)目專業(yè)化管理的特征顯著
隨著社會(huì)分工的發(fā)展，工程建設(shè)領(lǐng)域在技術(shù)方面向?qū)I(yè)化發(fā)展，形成建筑設(shè)計(jì)專業(yè)化和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)專業(yè)化，以后又逐漸形成各種工程設(shè)備設(shè)計(jì)的專業(yè)化，施工專業(yè)化的發(fā)展形成了各種施工對(duì)象的專業(yè)化、施工階段的專業(yè)化和施工工種的專業(yè)化。由于專業(yè)化分工，導(dǎo)致管理工作
的復(fù)雜性，增加了業(yè)主的管理難度和強(qiáng)度。工程項(xiàng)目管理由政府或業(yè)主自行管理逐步過(guò)渡到委托工程咨詢機(jī)構(gòu)管理，由施工階段委托監(jiān)理發(fā)展到全過(guò)程委托或“代建制”全過(guò)程管理。
4、項(xiàng)目管理內(nèi)容的豐富化、擴(kuò)大化和多樣化
由于我國(guó)以前的項(xiàng)目管理內(nèi)容是以工程監(jiān)理為主，工程咨詢服務(wù)的內(nèi)容過(guò)于單一和單薄。為了適應(yīng)項(xiàng)目管理國(guó)際化的潮流，我國(guó)的項(xiàng)目管理內(nèi)容將不斷豐富和擴(kuò)大，工程項(xiàng)目管理服務(wù)方式也會(huì)呈現(xiàn)多樣化發(fā)展。現(xiàn)在處于工程項(xiàng)目管理前沿研究的全生命周期工程項(xiàng)目管理就是內(nèi)容包括項(xiàng)目管理策劃、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備管理、設(shè)計(jì)管理、施工準(zhǔn)備管理、施工管理、竣工運(yùn)行階段和運(yùn)營(yíng)維護(hù)階段的咨詢和管理。
5、項(xiàng)目管理人才的高素質(zhì)化
我國(guó)目前在項(xiàng)目管理人才方面存在的主要問(wèn)題是項(xiàng)目管理公司應(yīng)具備的資質(zhì)、人才及相關(guān)條件尚未明確，開(kāi)展項(xiàng)目管理所需人才在類別、數(shù)量及其質(zhì)量方面缺口很大。所以，大專院校工程管理專業(yè)的招生數(shù)量應(yīng)逐步擴(kuò)大，課程設(shè)置應(yīng)適應(yīng)項(xiàng)目管理的市場(chǎng)情況。為國(guó)內(nèi)項(xiàng)目管理企業(yè)參與國(guó)際合作與競(jìng)爭(zhēng)，培養(yǎng)造就一批具有國(guó)際背景，能夠勝任大型工程項(xiàng)目管理的高素質(zhì)人才。
6、工程項(xiàng)目管理的集成化
所謂工程項(xiàng)目管理的集成化就是利用項(xiàng)目管理的系統(tǒng)方法、模型、工具對(duì)工程項(xiàng)目相關(guān)資源進(jìn)行系統(tǒng)整合，并達(dá)到工程項(xiàng)目設(shè)定的具體目標(biāo)和投資效益最大化的過(guò)程。
例如，“SIPOC”工程項(xiàng)目管理模型將工程項(xiàng)目的過(guò)程簡(jiǎn)單描述為:S- 供應(yīng)商(Suppliers)；I- 工程項(xiàng)目輸入(lnput)；P- 工程項(xiàng)目的系統(tǒng)處理過(guò)程(Process}；O- 輸出(Ouput)；C-客戶 (Customers)。它將工程項(xiàng)目的利害關(guān)系者集合(Stakehoklers) 和工程項(xiàng)目的過(guò)程作為一個(gè)完整的整體進(jìn)行研究，揭示了工程項(xiàng)目的系統(tǒng)集成是工程項(xiàng)目?jī)?nèi)在本質(zhì)的要求。
7、精益建設(shè)與廉潔管理成為工程項(xiàng)目管理的新內(nèi)容
目前，發(fā)達(dá)國(guó)家的建設(shè)規(guī)范正在逐漸向性能化轉(zhuǎn)變。質(zhì)量管理也從確?？山桓秾?shí)體產(chǎn)品的質(zhì)量范疇延伸到建設(shè)產(chǎn)品的全面性能、功能和工程項(xiàng)目全過(guò)程管理(服務(wù))的質(zhì)量保證，如可行性研究的質(zhì)量、設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及通過(guò)資格預(yù)審等確保采購(gòu)的質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)管理的質(zhì)量(如為產(chǎn)品增值)，要求對(duì)工程管理目標(biāo)的再認(rèn)識(shí)、對(duì)整個(gè)建設(shè)過(guò)程的重組，各專業(yè)和各個(gè)階段工作的協(xié)調(diào)等問(wèn)題。2001年，國(guó)際咨詢師聯(lián)合會(huì)出版了工程咨詢業(yè)的廉潔管理指南，提出了廉潔管理的原則和工程咨詢公司的廉潔管理框架，包括道德規(guī)范、檢查表格等可操作的管理工具。
我國(guó)近幾年來(lái)工程項(xiàng)目管理蓬勃發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、知識(shí)創(chuàng)新中發(fā)揮著日益重要的作用。在全球化這個(gè)宏觀環(huán)境里，應(yīng)了解和研究我國(guó)工程項(xiàng)目管理的發(fā)展趨勢(shì)，群策群力，獻(xiàn)言獻(xiàn)策，使我國(guó)的工程項(xiàng)目管理更好地朝著正確、健康的方向發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
