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關鍵詞房產(chǎn)項目投資分析風險控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢
隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風險。對房地產(chǎn)投資風險的研究也成為理論界和實業(yè)界面臨的重要課題。
一、房地產(chǎn)投資風險的含義
1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風險與保險的經(jīng)濟理論》中給出了最初的風險定義：“風險是關于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強調(diào)的是不確定性和客觀性的風險特點。根據(jù)相關的風險理論研究，一般定義為：也即是人們對未來的行為不確定性，從而導致最終后果與之前所預定的目標發(fā)生的負偏離。用通俗的話來講，風險就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項目的投資風險既是在房地產(chǎn)項目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關不確定性?？陀^世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個房地產(chǎn)投資項目都存在一定的風險和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項目投資風險主要來自獲取信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。
二、房地產(chǎn)投資風險的細分及識別
為了保證房地產(chǎn)風險分析的最終質(zhì)量，我們有必要對房地產(chǎn)投資過程中的每個可能存在的風險因素進行綜合科學的細分與辨識，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風險的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預防措施或相關對策從而減少風險和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風險因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。
（一）自然風險，即是因一些自然因素的不確定性，從而對房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟損失。這些風險是人們對自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導致的。我們通常所說的自然風險主要包括：洪水、火災、地震、滑坡、風暴以及施工現(xiàn)場的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風險發(fā)生幾率比較小，但風險
一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴重的危害。針對這些自然風險的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。
（二）政治風險，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場商品經(jīng)營者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟利益損失。它通常會給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會減少土地的供給，也將直接導致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關政策的更改或變化而帶來的相應風險最能影響房地產(chǎn)市場效益的變化。尤其是市場環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風險對房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場還有待加強和進一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關注房地產(chǎn)政策局勢的相關變化趨勢，以便及時順應發(fā)展趨勢對可能引發(fā)的風險進行及時處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風險，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵的、有稅收優(yōu)惠政策的項目實施投資。
（三）經(jīng)濟風險，由于經(jīng)濟形勢變化而引起的且對于市場需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟的滑坡對整個物業(yè)市場的影響，或許是因經(jīng)濟的發(fā)展對某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關影響。等這一系列與經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境息息相關的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會對房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟風險包括：財務風險、融資風險、市場供求風險、工程招投標風險、地價風險、國民現(xiàn)存經(jīng)濟狀況發(fā)生變化的風險等。
（四）技術(shù)風險，這種技術(shù)風險就是指因科技進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營者和開發(fā)商的損失。如：因市場科技的進步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟損失。常見的技術(shù)風險包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設備故障或損壞、施工事故、建筑計算失誤或設計變動、建筑的相關生產(chǎn)力因素短缺、信用等風險因素。
（五）社會風險，通常指因人文社會環(huán)境因素的不斷變化對房地產(chǎn)市場帶來的相關影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)
營和生產(chǎn)的投資者帶來了相應的損失。通常如一些社會治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預、城市規(guī)劃、文物保護等都會給房地產(chǎn)商品帶來社會性的風險。
（六）國際風險，主要是指因國際經(jīng)濟環(huán)境的相應變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟活動帶來的影響，這種風險對整個社會所有經(jīng)濟都會有很大的影響。對房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風險包括：國際投資環(huán)境風險、國家風險、貨幣匯率變化風險、國際經(jīng)營風險、國際貨幣利率變化帶來的風險等等。
（七）內(nèi)部管理和決策風險，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營管理的過程不完善而導致與預期收入水平不相符以及預期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風險，通常所說的內(nèi)部管理和決策風險有：投資地點、投資方式、投資類型的選擇風險以及人、物、財組織管理的風險等等。
有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風險的因素比較多，且?guī)淼膰乐睾蠊潭纫卜浅ｅ漠?。如果在房地產(chǎn)投資時，忽略或完全不考慮這些主要風險因素，那風險分析必定失去了它應有的價值和意義。但如果把每個風險因素都包羅萬象的加以考慮，也勢必會導致問題的復雜性，不但不現(xiàn)實而且也不恰當。房地產(chǎn)投資風險分析以合理科學的縮小風險因素的不確定性為主要目標，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風險的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學恰當?shù)娘L險對策。
三、房地產(chǎn)開發(fā)風險的防范對策
房地產(chǎn)的開發(fā)風險防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟損失發(fā)生之前，通過采取各種預防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟損失發(fā)生之后，通過采取相應的補救措施，進行及時補償，也即是我們常說的事后控制。
（一）投資風險回避。投資風險回避既房地產(chǎn)投資者在對房地產(chǎn)投資風險進行具體分析和識別以后，發(fā)現(xiàn)若對某項房地產(chǎn)活動進行投資將會帶來經(jīng)濟利益風險的損失時，通過事前控制手段，改變原有的行為方式或事先避開風險源地，采用拒絕實施或主動放棄這些將會導致風險損失存在的相應投資活動，事前消除房產(chǎn)投資風險隱患。
（二）投資風險減輕。投資風險減輕是通過降低房地產(chǎn)風險的可能性或減少風險后果的不利影響。通過對已知的風險、不可預測風險或可預測風險的預測，項目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風險。
（三）投資風險預防。風險預防是投資者在房地產(chǎn)風險發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風險損失的各項風險因素，實現(xiàn)降低風險損失發(fā)生的概率，同時起到減小風險損失程度的作用。風險防范的對象一般有：自然災害、社會風險和政策風險，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險防范策略中，應以經(jīng)濟風險作為控制的中心，把政治和社會風險作為預測的重點，把自然風險作為災后緩解的主要對象。
（四）投資風險轉(zhuǎn)移風險轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔或不愿承擔的風險的后果連同對風險應付的權(quán)力和責任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風險轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險轉(zhuǎn)移和項目資金證券化轉(zhuǎn)移等。
（五）投資風險分散與組合：風險分散。房地產(chǎn)投資分
散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。風險組合。風險組合投資是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。
（六）投資風險自留：當采取其他風險規(guī)避方法的費用超過風險事件造成的損失數(shù)額時，可采用自留風險的方法。風險自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財力來負擔未來可能的風險損失。風險自留包括自我承擔風險和自我保險風險。
四、小結(jié)
綜上所述，投資者在對房地產(chǎn)投資的風險分析和管理時，應該同時從主觀以及客觀兩方面同時采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風險。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強烈的風險意識，從多層不同角度對風險問題進行總體把握?？陀^上，投資者還必須對當前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟形勢、政治、社會發(fā)展趨勢以及國家地方政策進行全盤了解，并以此為基礎，對投資設計方案進行定量的數(shù)據(jù)測算分析，獲得較準確的經(jīng)濟測算結(jié)果；此外，投資者還應充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎設施現(xiàn)狀、建設規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。
總之，房地產(chǎn)投資項目分析是一項非常復雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實的理論功底更需要社會經(jīng)濟現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實可行的項目決策。
參考文獻：
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0.概述
房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指企業(yè)的業(yè)主運用科學的理論與方法，依據(jù)社會與市場的需要及企業(yè)的主客觀條件，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或銷售、出租商品房的行為；對房地產(chǎn)的開發(fā)、買賣、租賃、抵押、典當與租售后服務等活動的全過程，予以決策、運籌、組織與協(xié)調(diào)，以保證動態(tài)地最優(yōu)化地實現(xiàn)企業(yè)的總目標.地產(chǎn)投資形式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的房地產(chǎn)開發(fā)是人們最熟悉的一種類型；為了出租經(jīng)營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的地產(chǎn)投資類型；將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產(chǎn)也是地產(chǎn)投資；企業(yè)建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于地產(chǎn)投資。
1.風險概算
1.1客觀風險性
房地產(chǎn)項目投資過程主要包括獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設計與方案報批，簽署有關合作協(xié)議，施工建設與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理。風險存在于客觀事件發(fā)展變化的整個過程中，地產(chǎn)投資也不例外，由于地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。加上房地產(chǎn)資產(chǎn)的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產(chǎn)倒閉。例如在工程成本層面房地產(chǎn)是這樣計算的：承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和×10%=90～180元/平方米；上交國家各種稅費（總造價3.3～3.5%）：33～70元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。沒有算精裝修，一般造價約為1000～2000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。再加設計費和監(jiān)理費、土地費、廣告、策劃、銷售費等等成本加起來也算是造成目前高房價的幾個因素。由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點和地產(chǎn)投資的特點，市場的不同的風險因素，導致風險呈現(xiàn)多樣性和相互的關聯(lián)性。而風險因素反映在投資過程中，在時間上、地域上、投資結(jié)果上呈現(xiàn)出不確定性，不確定因素本身的變動程度和影響能力決定了項目風險的不確性。由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常而造成損失的可能性，如地震、洪水、風暴、雷電、海嘯、旋風等。這類風險出現(xiàn)的機會較低，但是一旦出現(xiàn)，造成的危害相當嚴重，輕則增加成本、延長工期，重則導致投資的徹底損失。對于這些危害的防范，開發(fā)商一般可采用投保的方式來減少或避免損失。但是，投保之前，如果能對該地區(qū)的環(huán)境條件、天文資料、地質(zhì)地貌、氣候條件等做一定的了解分析，可以減少投保成本，從而增加投資收益。
1.2不確定性
任何市場的供給予需求都是動態(tài)的和不確定的，這種房動態(tài)的不確定性決定市場中的經(jīng)營者收入的不確定性，地產(chǎn)市場中的經(jīng)營者所承擔的這種風險比其它市場要大些，因為房地產(chǎn)商品的價值受供求影響的幅度很大。只有對房地產(chǎn)供求關系做出客觀的判斷并進行科學的預測，把握房地產(chǎn)市場供求變化的客觀規(guī)律，有可能避免該風險才的發(fā)生。市場競爭風險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供市場營銷競爭激烈，終給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的推最給過多，廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調(diào)查分析不足所引起的，對市場把握是能力的不足，在企業(yè)提價的“時滯”上，特別是在高通貨膨脹期。購買力也會影響消費者，在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產(chǎn)商品的消費需求，這樣導致房地產(chǎn)企業(yè)的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。由于房地產(chǎn)是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權(quán)或是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而其實體是不能移動的，這就決定了投資在房地產(chǎn)上的資金流動性差、變現(xiàn)能力弱。其次，由于房地產(chǎn)價值量大、占用資金多，決定了房地產(chǎn)交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性，即房地產(chǎn)企業(yè)在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產(chǎn)盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投收益，所以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了變現(xiàn)收益上的不確定性。
1.3企業(yè)自身風險產(chǎn)生的主要原因
（1）購房者因種種原因未能在約定的期限內(nèi)支付購房款。
（2）企業(yè)運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經(jīng)營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能。國八條后部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)大幅下降，住房限購措施加上更高的抵押貸款利率，而多數(shù)開發(fā)商95%的現(xiàn)金流都來自于住房銷售，不少人開始擔心房地產(chǎn)商能否抵御住本次樓市的銷量“寒冬”。
1.4政策風險
2008年伴隨著全球金融危機蔓延世界各地，中國采取救市措施，但增發(fā)絕大部分資金未落到實體經(jīng)濟行業(yè)，導致實體經(jīng)濟萎縮，而房地長行業(yè)迅速催漲，并在房地產(chǎn)行業(yè)集中了大量閑置資金，房產(chǎn)價格持續(xù)走高，導致社會財富分配不均，使大部分人喪失購買房屋的能力，造成房地產(chǎn)市場的極大風險；國家在這種情況下出臺“國八條”和“國十條”調(diào)控房價繼續(xù)走高趨勢，相信房價將會積極回歸合理價位，同時是消費者和生產(chǎn)經(jīng)營者同事獲利，使房地產(chǎn)市場向著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展。2012年1月份，上市房企銷售業(yè)績普遍下滑，各地樓市庫存量不斷攀升。全國70個大中城市房價環(huán)比全線停漲，購房者“出手不甘心、不出手擔心”的觀望和焦慮情緒加重，但開發(fā)商都在蕭條的市場中苦苦掙扎，仍在采取延緩開盤節(jié)奏等方式博弈政策調(diào)控放松。有關專家認為，調(diào)控政策仍將嚴格執(zhí)行，打破市場僵局關鍵在于房企“降價”，促使房價合理回歸。由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，會給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)帶來損失的可能性。其主要包括，社會的、政治的、經(jīng)濟的、自然的、技術(shù)的、城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險和治安風險。社會風險具體則是指由于國家的政治、經(jīng)濟因素的變動，引起的房地產(chǎn)需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展處于時期時，房地產(chǎn)價格上漲；當各種出現(xiàn)和經(jīng)濟處于衰退期時，房地產(chǎn)需求下降和房地產(chǎn)價格下跌。
2.結(jié)語
隨著近幾年國民經(jīng)濟的快速增長地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出良好房的發(fā)展態(tài)勢，地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟中重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，極大地推動了我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)項目投資是不錯的投資方向，但近年來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)炒作非常嚴重，房地產(chǎn)市場用作不規(guī)范，由于房地產(chǎn)本身具有的風險性和現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控布局，使得地產(chǎn)投資風險更大，因此現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)積極發(fā)展是不爭（下轉(zhuǎn)第386頁）（上接第361頁）的事實，但房地產(chǎn)市場也在積極的調(diào)控?！科]
【參考文獻】
關鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資風險；風險分析
1房地產(chǎn)的概念
房地產(chǎn)業(yè)，是指進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。在實際生活中，人們習慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。
2房地產(chǎn)項目投資的內(nèi)涵
房地產(chǎn)投資是以房地產(chǎn)為對象，為獲得預期效益而對土地和房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營，以及購置房地產(chǎn)等進行的投資。廣義上說，房地產(chǎn)投資的預期效益因投資主體不同而有所不同，政府投資注重宏觀的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益; 企業(yè)投資注重于利潤指標; 購置自用的房地產(chǎn)，則注重它的使用功能的發(fā)揮。追求的效益雖然有所不同，但各種效益是相互交叉、相互影響的。從狹義上說，房地產(chǎn)投資主要是指企業(yè)以獲取利潤為目的的投資。房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，一般占全社會固定資產(chǎn)投資60%以上。它需要動員大量的社會資源 (包括資金、土地、物質(zhì)材料、勞動力、技術(shù)、信息等資源)，才可能使投資效益得到實現(xiàn)。
3我國房地產(chǎn)風險分析
我國處于快速發(fā)展階段，城市化發(fā)展在推動我國經(jīng)濟發(fā)展的同時，也為經(jīng)濟發(fā)達的城市帶來了越來越多的人口，城市區(qū)域的面積也不斷的拓展。我國土地政策實行的影響下，不論是拆遷、土地征用還是土地開發(fā)等多個方面都限制了土地供給，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響，行業(yè)資源也逐漸減少。首先，土地供給量的減少，在2014年，土地購置的增長速度同比降低2.8%，且在宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響下，土地供給指標存在又一次的減低，這就表示在以后的發(fā)展階段中，房地產(chǎn)投資水平也會有所下降，從而提升了房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品價格；其次，土地供給減少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地價格依然處在增長趨勢中。在金融機構(gòu)的信用貸款管理方面，土地的發(fā)展會越來越市場化，政府單位為了加強土地的管理和控制，會不斷嚴格土地的開發(fā)控制。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，區(qū)域發(fā)展存在顯著的差異性，同樣也表現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長速度上。在我國，相對來說，東部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展較為良好，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時間較長，積累了豐富的發(fā)展經(jīng)驗。中部地區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出領先發(fā)展水平，并且明顯比我國經(jīng)濟水平更高。我國東部區(qū)域的土地資源比較緊張，房地產(chǎn)價格的提升加劇了該市場的競爭現(xiàn)象，部分房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)展逐漸發(fā)展到中部和西部，且區(qū)域結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了一定的變化，特別是在中部區(qū)域的經(jīng)濟水平的發(fā)展中，不同指標的提升更高。我國城市化發(fā)展是舊區(qū)創(chuàng)新和基礎設施重新建設作為主要發(fā)展內(nèi)容，因此，我國城市不論是在規(guī)模和發(fā)展品質(zhì)等多個方面都有著明顯的提升，城市的土地使用和土地需求都無法滿足市場的需求和供給。在這樣的需求影響下，我國在土地使用上存在一定的問題。在容積率提升的情況下，無論是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商還是規(guī)劃師都非常注重容積率，對近些年房屋價格的逐漸增長，我國政府在發(fā)行了相應的調(diào)控政策，但是監(jiān)督與管理機制缺乏完善性，造成在實行政策的過程中，各個地方的政府執(zhí)行起來并不嚴格，而且商業(yè)銀行為了確保自身的經(jīng)濟效益也會采取相應的解決方式，不利于國家政策的合理實行，以及房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略的實施。
4房地產(chǎn)投資機會與建議
正像股市一樣，投資者很難把握到房地產(chǎn)市場的動向。很多人希望房價能下降，但是如果降了大家就會買嗎?出于囚徒困境的心理，人們大多是喪失投資良機或者過早進入。在市場行情熱漲的情況下，我們也需要把握投資機會，從而獲得較高的利潤。
4.1關于投資區(qū)域，如何選擇
不同的區(qū)域有不同的房地產(chǎn)發(fā)展前景，所以投資房地產(chǎn)實質(zhì)上是投資該區(qū)域的發(fā)展前景。所以需要分析區(qū)域投資環(huán)境，選擇好的投資區(qū)位，尋找投資機會。良好的投資區(qū)位包括：交通、學校、醫(yī)院、菜市場、商貿(mào)、良好發(fā)展前景等因素。
4.2面對拿地熱潮，搶還是不搶
從往年的一些成交價來看，土地市場有呈現(xiàn)泡沫化的趨勢。而品牌開發(fā)商加大囤地力度，他們更看重的是未來兩年的房地產(chǎn)市場行情，而中小開發(fā)商，應充分考慮自身的發(fā)展戰(zhàn)略，政策的波動性依然是高地價的最大風險，因此在市場環(huán)境狂熱的情況下需要理性拿地，在市場環(huán)境低迷的時候應儲備土地。
4.3強調(diào)項目可行性分析和市場監(jiān)測
可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟分析，提出該項目是否值得投資和如何進行建設的咨詢意見，為項目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。當今火熱市場行情下，企業(yè)需要做好可行性研究，做好項目開發(fā)成本和財務分析。房地產(chǎn)開發(fā)中既涉及土地、稅費、工程、開發(fā)、營銷、財務等費用，也包括不可預測費用。財務費用主要分析成本與收益，一般以動態(tài)分析為主，以靜態(tài)分析為輔，對項目進行現(xiàn)金流量分析、動態(tài)投資回收期、內(nèi)部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面進行合理評估。這些費用和預測充滿不確定性因素，所以，可行性分析正確如否對項目利潤和風險防范影響較大。
關鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn)；投資風險；個別風險
Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk
中圖分類號：[TU-9]文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）18-0101-01
0引言
自1984年實行房地產(chǎn)開發(fā)以來，當時僅有幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，到2005年底發(fā)展為1500家，累計建成各類商品房屋5141.25萬平方米，到2005年底，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資718.56億元，從2006年到2010年房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)規(guī)模與市場需求基本平衡。商業(yè)地產(chǎn)是一個四高的行業(yè)，高貢獻、高投入、高風險、高回報。一個好的商業(yè)物業(yè)不但利潤空間巨大，而且會對城市經(jīng)濟產(chǎn)生多邊性帶動效應；而另一方面，開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目資金需求很大，投資風險高，如果項目沒有做好，將會引起一系列社會問題，成為一個高破壞的工程。因此，建立一個對商業(yè)地產(chǎn)項目進行全方位評判選優(yōu)的模型，提高商業(yè)地產(chǎn)項目的投資成功率，對于社會或者企業(yè)、個人來說，都具有深遠的意義。
1商業(yè)地產(chǎn)項目投資的主要風險
大家知道，影響商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險的因素很多，一般來講,可以劃分為系統(tǒng)風險和個別風險兩大類。
1.1 系統(tǒng)風險我們比較粗劣的分析，商業(yè)地產(chǎn)項目的系統(tǒng)風險主要包括政治風險、或然損失風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現(xiàn)風險、周期風險和政策風險等。
1.2 個別風險商業(yè)地產(chǎn)項目的個別風險主要包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、財務風險、比較風險、時間風險和持有期風險等。我們主要來分析未來運營費用風險和財務風險。
①未來運營費用風險。大家知道，房地產(chǎn)項目是暴利，但是錢不是都讓開發(fā)商掙走了。例如說，綠化的綠地，項目就要繳納幾百萬元的綠化費。項目要接通電力，就必須給電力部門繳納配套費。所交的不合理的房地產(chǎn)開發(fā)相關稅費，實際情況是在不斷的增加。從2011年開始，省會級城市房地產(chǎn)開發(fā)項目又開始征收電力配套費，每平方米約200元，也是一筆不小的支出。所以未來運營費用風險是在不斷地增加.這類風險主要歸因于投資者在主觀上對未來運營費用風險認識不足，以及管理之中的失誤，所以，商業(yè)地產(chǎn)項目的風險帶有相當多和比較明顯的主觀因素。②財務風險。當商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)在投資的過程中，在全部的投資資金中包含借入資金時，對投資企業(yè)來講，除了經(jīng)營風險之外，還有財務風險。而且房地產(chǎn)投資者總是使用借來的資金來擴大投資范圍，從而實現(xiàn)投資利潤的最大化的目標。然而，商業(yè)地產(chǎn)項目貸款利率的不斷增加，降低了可能的收益，所以投資的風險增大了。對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說，商業(yè)地產(chǎn)主要利用所獲取的租金作為投資的回報，在商業(yè)地產(chǎn)項目建設竣工的時候，一般不可能很快的回收全部的投資，因此要求商業(yè)地產(chǎn)項目的投資開發(fā)商要有比較多的自有資金，對于一些中小開發(fā)商來講，可能會面臨比開發(fā)住宅項目更大的財務風險。
2個別風險的衡量及管理
由于系統(tǒng)風險是投資者所不能控制的，因此這里，我們只提出一些個別風險的衡量和管理方法。
2.1 未來運營費用風險在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營風險度量中，我們通常要計算不同經(jīng)營方式的最大利潤，同時也要計算可以承受的最大經(jīng)濟損失，并將可能造成的不同損失詳細列出，例如自營損失、商家選擇不當?shù)淖饨饟p失等。我們衡量商業(yè)地產(chǎn)項目投資經(jīng)營風險通常采用定性分析和定量分析相結(jié)合的分析方法。對于經(jīng)營風險的管理，主要是通過提高投資商業(yè)地產(chǎn)項目企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平來達到。
2.2 財務風險商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，即在有風險的狀況下，投資企業(yè)因為籌措資金，而帶來的風險。衡量財務風險方法很多，可以通過計算自有資金利潤率及其方差來進行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的財務風險，可以設計出商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)盈利模式。例如，在投資企業(yè)自身知名度比較低的時候，可以與知名度較高的企業(yè)作為戰(zhàn)略投資伙伴，通過無形資產(chǎn)運營來有效地降低財務風險。
3商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序和運作程序
3．1 商業(yè)地產(chǎn)項目的風險管理程序商業(yè)地產(chǎn)項目投資風險較大，在進行投資時一定要做好風險控制及管理，如下是風險管理的一般程序：
3．2 商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體如下：項目選址――產(chǎn)品定位――運作策劃――資金平衡――經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目的運作程序具體分析：①項目選址。首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件進行初步分析判斷。商業(yè)地產(chǎn)項目對地段和區(qū)位的要求非常嚴格，遠遠超過其他類型的房地產(chǎn)。我們進行商業(yè)地產(chǎn)項目的區(qū)位選址時，先要從宏觀上了解分析該地段的地域文化、消費者的消費能力、人口素質(zhì)、消費特點、商圈大小等因素。商業(yè)地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。②產(chǎn)品定位。以市場調(diào)查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在地區(qū)人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額。細致分析商業(yè)地產(chǎn)項目的目標客戶，市場定位，產(chǎn)品形式，特點等相關問題。③運作策劃。商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵是招商先于設計與建設。在前期確定主力店是非常重要的，那樣不僅可以降低項目風險，還可以根據(jù)主力店的經(jīng)營要求來進行項目的設計，使商業(yè)建筑可以很好地滿足零售商的需求。④資金平衡。商業(yè)地產(chǎn)項目運作中，必須處理好開發(fā)融資和租售資金回流問題。在完成了上述項目設計、市場調(diào)整方案及財務融資方案后，要判斷項目規(guī)模和投資回報的關系是否合理；還要判斷項目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；同時要判斷投資商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。⑤經(jīng)營管理。商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理，可是說是商業(yè)地產(chǎn)的命脈；商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)是靈魂，地產(chǎn)僅是載體。經(jīng)營是項目運作的真正開始，開發(fā)商在招商階段就需要對商鋪的租金進行科學預測。商業(yè)地產(chǎn)項目的高貢獻、高投入、高風險、高回報決定了其項目投資比住宅項目投資需要更多的前期投入，而決定其成敗的關鍵就是做好投資決策。
中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地產(chǎn)投資項目風險管理的必要性
（一）有利于保障項目管理的科學性
風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產(chǎn)生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執(zhí)行過程中的經(jīng)濟風險、技術(shù)風險，能夠有效的保障整個房地產(chǎn)投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。
（二）有利于促進項目建設順利進行
風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環(huán)節(jié)，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續(xù)管理工作提供有效措施，保證了管理的延續(xù)性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企業(yè)經(jīng)濟效益提高
房地產(chǎn)投資企業(yè)通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產(chǎn)目標的實現(xiàn)，并且最大程度上減少在各個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業(yè)的經(jīng)濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產(chǎn)投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業(yè)的管理效能，從而有效的控制了企業(yè)的風險損失，達到了保障和提高企業(yè)經(jīng)濟效益的目的。
二、房地產(chǎn)投資項目風險管理現(xiàn)狀及問題
（一）房地產(chǎn)投資背景
目前，受到國家房地產(chǎn)政策以及房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產(chǎn)投資還是處于發(fā)展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產(chǎn)投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現(xiàn)在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調(diào)控對于市場進行調(diào)節(jié)，旨在幫助引導市場健康發(fā)展，從國家對于房地產(chǎn)投資的政策來看，國家對于房地產(chǎn)的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環(huán)境，這對于房地產(chǎn)投資企業(yè)來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產(chǎn)企業(yè)很容易受到房地產(chǎn)政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產(chǎn)投資企業(yè)的競爭進入白熱化階段，企業(yè)的競爭必然帶來企業(yè)風險，而企業(yè)為了實現(xiàn)發(fā)展又不得不去正面面對風險和挑戰(zhàn)，尤其是對于小企業(yè)來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理意識和管理方式問題
房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現(xiàn)成熟，尤其表現(xiàn)在一些中小投資企業(yè)中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。其問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產(chǎn)企業(yè)風險管理意識較為淡薄，一些企業(yè)并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區(qū)域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業(yè)風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業(yè)風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業(yè)都是依據(jù)自身的經(jīng)驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業(yè)的長遠、健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)投資項目實例分析
A房地產(chǎn)開發(fā)建設公司準備在B市投資一處房地產(chǎn)項目，其中有兩個備選方案供A房地產(chǎn)公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業(yè)廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經(jīng)濟指標表。
（一）區(qū)域背景和政策背景分析區(qū)域背景和政策背景能夠幫助房地產(chǎn)投資項目充分了解當?shù)氐纳鐣h(huán)境和政策環(huán)境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。
（1）區(qū)域背景。C小區(qū)建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區(qū)所在地，其開發(fā)和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區(qū)的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區(qū)的涉及的拆遷戶較少，這對于開發(fā)投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業(yè)廣場建設項目位于城市中心區(qū)域，屬于該城市的老城區(qū)改造，人口較為密集，發(fā)展商業(yè)的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區(qū)，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業(yè)廣場的建設面積較大，中心區(qū)域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業(yè)廣場建設項目面臨的最大困難。
（2）政策背景。近年來，該市通過房地產(chǎn)開發(fā)建設獲得了較大的發(fā)展，并且隨著工業(yè)和商業(yè)的逐漸發(fā)展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發(fā)展本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)抱有很大期望，特別是對于老城區(qū)改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區(qū)的現(xiàn)代化改造項目建設。
（二）房地產(chǎn)投資能力分析該房地產(chǎn)投資企業(yè)屬于外地中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區(qū)建設見長，對于商業(yè)開發(fā)項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態(tài)度相對保守，并且要求短期內(nèi)，小投資，穩(wěn)收益的原則，所以再結(jié)合表1數(shù)據(jù)以及區(qū)域和政策背景，對于C小區(qū)建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業(yè)廣場的建設項目投資，所以從穩(wěn)妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經(jīng)過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區(qū)的建設項目投資。
（三）投資項目風險管理建議
（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結(jié)合。房地產(chǎn)投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統(tǒng)的分析，幫助房地產(chǎn)投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經(jīng)驗。
（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業(yè)來說也至關重要。企業(yè)要充分的重視和發(fā)揮管理創(chuàng)新的作用，加強風險應對，提高企業(yè)的風險管理能力。
1.房地產(chǎn)投資風險概述
房地產(chǎn)項目投資風險管理是近年來才出現(xiàn)的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現(xiàn)利益最大化的目的。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構(gòu)，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資風險產(chǎn)生的原因
在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)投資風險主要表現(xiàn)在兩個方面：宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境。其中宏觀環(huán)境所包含的有金融風險、資源風險、政策風險等，是受社會和經(jīng)濟環(huán)境的影響而改變的；微觀環(huán)境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術(shù)風險和組織風險等，它們的產(chǎn)生是基于投資的具體項目所處的位置區(qū)域以內(nèi)，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產(chǎn)企業(yè)間的同行業(yè)競爭，新產(chǎn)品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產(chǎn)企業(yè)信息滯后，缺乏創(chuàng)新不能滿足客戶，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。
3. 房地產(chǎn)投資風險發(fā)展趨勢。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了一些新的趨勢，主要表現(xiàn)在：（1）經(jīng)濟風險降低的同時，政府調(diào)控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略及各地區(qū)房地產(chǎn)政策的逐步完善，房地產(chǎn)投資風險的區(qū)域性差異正在縮小。（3）整體經(jīng)濟環(huán)境的改善使房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險預警機制逐步健全，投資環(huán)境日臻成熟。
4.房地產(chǎn)投資風險對策
4.1 了解市場行情，理性投資房地產(chǎn)市場投資
要實現(xiàn)收益是以市場需求為前提。投資于房地產(chǎn)的資金將建造出需要人們購買的房屋，只有房地產(chǎn)市場中存在對房屋的需求，可以實現(xiàn)房屋的出售，開發(fā)商的投資才能順利實現(xiàn)。所以投資于房地產(chǎn)市場首先要深入了解市場現(xiàn)狀、預估市場前景，找準投資點。了解市場現(xiàn)狀要從市場調(diào)研、細分市場和其他外生變量對房地產(chǎn)市場可能造成的影響。
第一，市場調(diào)研需要充分了解當前市場需要但目前還很欠缺的房地產(chǎn)項目類型是什么，需求量有多大，市場是否飽和，市場的支付能力如何，企業(yè)面臨的同業(yè)競爭如何，市場未來的走向又是什么。
第二，市場細分是為了在此基礎上確定房地產(chǎn)項目的目標群體。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要對目標人群的消費特點、消費心理、偏好、收入狀況和文化背景等等全面分析，制定相關營銷策略、確定價格標準以及在項目設計中的項目功能設計符合目標人群偏好。
第三，充分考慮全面分析其他外生變量可能帶來的影響，如消費觀念、我國的住宅方式、國外住宅發(fā)展和最新動態(tài)、行業(yè)內(nèi)的最新技術(shù)和設計、新能源新材料的開發(fā)和使用狀況等等。充分了解市場，是企業(yè)預估風險、理性預期、降低成本的基礎，企業(yè)應當根據(jù)市場理性決策，尋找最佳投資點。
第四、加強投資調(diào)研及決策分析
一般房地產(chǎn)企業(yè)項目投資量較大、籌備建設的時間相對較長，在管理過程中會產(chǎn)生許多不確定的風險因素。要想防范和有效控制住這些風險的發(fā)生，就需要在項目投資前做好充分的分析和可行性研究報告，通過大量的調(diào)查和研究、計算，對項目上可能會出現(xiàn)的一些經(jīng)濟、財務、社會效益等風險，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學綜合的論證和評價，最終確定項目操作的可行性，為項目投資提供準確、合理的依據(jù)。同時要完善決策風險管理，建立科學的風險管理判斷體系，提高決策的風險管理意識，根據(jù)自身需要安排專門員工開展決策風險管理工作。
4.2 加強工程監(jiān)管
投資項目資金的消耗主要在工程建設方面，由于房地產(chǎn)項目投資主體和建設主體相分離，在這一過程中節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大。所以，進行項目建設過程中的風險管理，保質(zhì)保量按期完成項目是投資者需要應對的又一難題。健全對投資項目的監(jiān)管體制，首先要把好施工隊伍關口，通過項目招標制選擇經(jīng)濟實力雄厚、技術(shù)實力強、管理經(jīng)驗豐富、價格合理、效率高以及有良好信譽的施工隊伍； 其次要簽訂施工合同，以法律文件來保障合同雙方的經(jīng)濟利益，防范道德風險，施工合同要注意明確雙方的權(quán)利和義務，施工工期，工程質(zhì)量，開發(fā)商應付賬款，關于風險分擔責任的條款，施工中發(fā)生變更時的索賠責任以及相關特殊條款； 最后，聘請專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程監(jiān)理對項目施工全面監(jiān)督和管理，督促施工隊嚴格履行合同，對工期、質(zhì)量、資金成本嚴格監(jiān)控，協(xié)調(diào)施工方與開發(fā)商的關系，及時化解矛盾，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。
4.3 分散投資風險
4.3.1 轉(zhuǎn)嫁投資風險
房地產(chǎn)投資者的有意識地將損失轉(zhuǎn)嫁給與之有相互經(jīng)濟利益關系的另一方承擔成為轉(zhuǎn)嫁投資風險，主要有通過建筑工程施工合同將風險向施工轉(zhuǎn)移、購買商業(yè)保險把風險轉(zhuǎn)向保險工商、證券化項目資金、投資獲利期權(quán)、契約型轉(zhuǎn)移等等。其中，商業(yè)投保是企業(yè)通過購買商業(yè)保險來實現(xiàn)的風險轉(zhuǎn)移策略，包括房屋保險、產(chǎn)權(quán)保險、房屋抵押保險和房地產(chǎn)委托保險等業(yè)務，針對房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)投保，投保的房產(chǎn)時能是房屋及其附屬設備和室內(nèi)專修材料等財產(chǎn)，保期一般是一年，可以續(xù)保，保費由雙方協(xié)商規(guī)定。
對房地產(chǎn)投保主要是由于房地產(chǎn)商品是不動產(chǎn)這一特性，不動產(chǎn)不可移動，從而容易遭受自然災害意外事故毀損，一旦發(fā)生，則會帶來巨大的財產(chǎn)損失和人員傷害，因此有必要購買房地產(chǎn)保險進行風險轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)項目資金循環(huán)，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動開展。項目投資資金證券化，是房地產(chǎn)企業(yè)利用金融工具把項目開發(fā)資金轉(zhuǎn)化為有價證券，在這個轉(zhuǎn)化過程中，開發(fā)商和項目之間的關系也同時發(fā)生變化，從直接的物權(quán)關系向以金融工具為媒介的債權(quán)關系轉(zhuǎn)變，從而實現(xiàn)風險轉(zhuǎn)移。
4.3.2 組合投資分散風險
房地產(chǎn)開發(fā)商的組合投資策略是指對開發(fā)結(jié)構(gòu)進行組合投資達到分散風險的目的，一般來說包括投資區(qū)域劃分、投資區(qū)域選擇、投資時間分散、組合多種類型項目進行投資等手段。投資區(qū)域劃分是指企業(yè)將資金投向的項目所屬地區(qū)按各自的經(jīng)濟發(fā)展水平等進行劃分； 投資區(qū)域選擇則是在劃分了投資區(qū)域的基礎上，開發(fā)商在不同區(qū)域選擇投資項目進行投資，避免特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣波及整個企業(yè)投資； 投資時間分散是開發(fā)商要選擇合理的投資時間間隔，合理分配投資資金，而不是一口氣全部投進去，增加了企業(yè)的風險還降低了資金的使用效率。
企業(yè)投資的跨時期決策有利于資金的合理配置，保證企業(yè)在長期的投資的持續(xù)性，避免出現(xiàn)后勁不足，工程爛尾現(xiàn)象出現(xiàn)； 投資項目多類型組合是從證券業(yè)和保險業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論在房地產(chǎn)業(yè)投資的運用，是指房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)投資項目的各自的獲利能力和風險程度，按照一定的投資原則合理搭配不同類型的房地產(chǎn)項目，不把雞蛋放到一個籃子里，進行分散投資來降低風險。經(jīng)過實踐檢驗，這種投資策略對于房地產(chǎn)投資避險方面效果顯著。
5.結(jié)語
房地產(chǎn)業(yè)的繁榮對國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重要意義，作為房地產(chǎn)市場中供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如何在當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，國家進行宏觀調(diào)控的政策背景下應對來自各方面的挑戰(zhàn)，合理制定房地產(chǎn)投資風險管理對策，具有重要意義。雖然房地產(chǎn)投資的風險是客觀存在且隨機變化的，但是企業(yè)還是可以根據(jù)實際情況進行房地產(chǎn)投資的風險管理，要摸清市場，理性決策，運用適宜的房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移和組合策略，降低風險，增強企業(yè)競爭力。
參考文獻：
Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
由于環(huán)境、條件以及有關因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預測項目的抗風險的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項目中主要的不確定性因素包括租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。房地產(chǎn)項目的不確定性分析主要包括臨界點分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預測項目的主要變量發(fā)生變化時，導致項目投資效益的主要經(jīng)濟評價指標發(fā)生變動的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟指標是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個方面：
一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動范圍，了解項目可能出現(xiàn)的風險程度，以便集中注意力，重點研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應變對策，最終使投資風險減少，提高決策的可能性。
二是通過敏感性分析，計算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預測出項目經(jīng)濟效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項目是否可行。
三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項目（或某一項目的不同方案）進行選擇敏感程度小、承受風險能力強、可靠性大的項目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產(chǎn)投資項目的風險分析
房地產(chǎn)開發(fā)風險具有客觀性、多樣性、補償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風險的主要類型有以下幾種：
1.自然風險與意外風險，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災風險、風暴風險、洪水風險、高溫和低溫風險等。
2.財務風險，是指房地產(chǎn)投資者運用財務杠桿即在使用貸款的條件下，既擴大了投資的利潤范圍，同時也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務的可能性。
3.經(jīng)營風險，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。
4.市場風險，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。主要包括材料價格上漲、材料供應緊張、銷售價格定位不準以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。
5.政策風險，是指由于國家或地方政府的有關房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。
以上風險，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財務風險和經(jīng)營風險，減少投資決策的失誤，保證投資項目能夠獲得既定的收益。
房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理
風險管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項非常重要的業(yè)務管理活動，它具有專業(yè)性強、技術(shù)性強和橫跨多領域、多部門的特點。通過有效的風險管理可以消除風險發(fā)生的隱患，減少風險損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項目的風險管理與一般的風險的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風險識別的程序主要包括以下幾個方面：
一是風險的識別。這是風險管理中最困難的事，指對風險發(fā)生的可能性進行判斷，在這個過程中需要對可能發(fā)生的風險進行科學的歸類，弄清各個因素之間的相互關系，尋求合適的方法來識別特定的風險。具體可以采用風險分析問詢法、財務報表法、現(xiàn)場視察法等。
二是風險的衡量。這個過程主要是對對上一個環(huán)節(jié)中識別出的風險進行定量描述，測算風險發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風險發(fā)生的可能損失及對項目或整個的企業(yè)的影響。
三是風險管理對策。在上面兩個環(huán)節(jié)的基礎上，針對識別和衡量的風險制定出相應的風險管理措施，以便盡最大努力降低風險發(fā)生的概率和可能帶來的損失。
四是風險管理的實施與評估。這是風險管理中的最后一個階段，主要是根據(jù)風險管理的任務制定切實可行的風險管理計劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風險管理目標的實現(xiàn)。
風險控制具體到風險的控制方式主要有回避風險、風險損失的減輕、風險轉(zhuǎn)移及保險。風險回避就是避開風險較大的項目，選擇風險較低的項目；風險損失的減輕，指企業(yè)在風險損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應盡量準確預測開發(fā)項目的費用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項目；風險轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預測存在的風險情況下，將面臨的風險轉(zhuǎn)嫁給別人承擔，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項目；保險，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)項目的投資者可以選擇投保各種工程保險、質(zhì)量保證保險、技術(shù)保險和責任保險等，在相應的保險事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應的保險公司獲得資金的補償。
參考文獻
中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
隨著我國經(jīng)濟發(fā)展和人民物質(zhì)追求的不斷提高，房地產(chǎn)領域投資活動也日益活躍。由于我國房地產(chǎn)市場機制還不夠完善，造成了房市泡沫增多，價格上漲過快的現(xiàn)象。房地產(chǎn)投資者為了減少不必要的投資風險損失，應該充分認識和考慮當前新形勢下各個風險因素對房地產(chǎn)投資的影響的大小。
一、房地產(chǎn)項目投資風險的一般理論
1.概念。房地產(chǎn)項目投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內(nèi)由于隨機因素的影響所引起的房地產(chǎn)項目投資收益偏離預期收益的程度。偏離的程度越小，房地產(chǎn)投資項目面臨的風險越小。
2.分類
（1）總體性風險。所謂總體性風險是一種所有房地產(chǎn)投資都會遇到的風險，它包括以下幾種：
a.市場風險。這種風險指由于各種因素所導致的整個房地產(chǎn)市場價格大幅度波動，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營者帶來損失的風險。
b.利率風險。指由于利率發(fā)生變動，引起房地產(chǎn)行市變化，從而給房地產(chǎn)投資者帶來的損失。
c.購買力風險。這是指由于通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降而給房地產(chǎn)投資者帶來的風險。
（2） 個別性風險。所謂個別性風險指由于種種不利因素的影響而給個別房地產(chǎn)投資者帶來的風險。它包括以下幾類。
a.經(jīng)營風險。指房地產(chǎn)公司由于經(jīng)營條件惡化、經(jīng)營管理不善導致的風險。
b.業(yè)務風險。指由于收益的變動而造成的風險，也就是營業(yè)收入和銷售成本的變動而影響房地產(chǎn)經(jīng)營利潤和利潤率大小的風險。
c.流動性風險。指房地產(chǎn)投資者所掌握的房地產(chǎn)商品難以脫手而拋售出去，或者必須以較大損失為代價才能拋售出去造成的風險。
d.預測、決策風險。所謂預測、決策風險指的是由于房地產(chǎn)投資者錯誤地預測房地產(chǎn)行市，以及決策失誤、行為失當所帶來的風險。
（3） 意外性風險。所謂意外性風險指由于意外事件的發(fā)生所帶來的風險。
一般地，為了分析問題和論述方便，經(jīng)常把以上分類中的主要風險歸結(jié)為商業(yè)風險、金融風險、購買力風險、變現(xiàn)風險、不可抗力風險。
二、房地產(chǎn)項目投資不同階段風險的具體識別
1.投資決策階段。投資決策階段的風險主要來源于經(jīng)濟和政策方面，經(jīng)濟方面的主要風險：通脹風險和市場供求風險；政策方面的主要風險：土地政策風險、金融政策風險、產(chǎn)業(yè)政策風險、城市規(guī)劃風險和稅收政策風險。此外，還必須考慮開發(fā)時機風險和區(qū)域社會環(huán)境風險。
2.項目前期階段。該階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要是土地獲取風險、融資風險、產(chǎn)品定位風險、前期手續(xù)風險、勘察設計風險、工程招標風險和合同風險。
3.項目實施階段。項目實施階段是從獲得土地、籌措資金到完成設計施工的過程。其主要的風險是土地獲得的風險，是招標、拍賣還是掛牌，對土地獲得方式的選擇就具有一定的風險。此外，房地產(chǎn)項目在建設階段時期還有三大風險因素分別為成本風險、質(zhì)量風險和工期拖延風險。
4.租售及物業(yè)管理階段。租售及物業(yè)管理階段是決定房地產(chǎn)收益實現(xiàn)的階段，也是房地產(chǎn)投資當中最大的風險環(huán)節(jié)之一。其主要的風險包括物業(yè)管理風險、營銷策劃風險和其他不可預測的風險。
三、房地產(chǎn)項目投資風險的應對措施
1.投資決策階段
在投資決策階段需要考慮的風險因素最多，風險的不確定性也最大，因此要從以下方面做好防范措施。
（1）高度重視可行性研究，確保投資決策的正確性。在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分開展市場調(diào)研活動，掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等因素，并且對此加以分析和綜合。
（2）加強市場監(jiān)測。企業(yè)需要強化業(yè)務的宏觀指導，建立地區(qū)房地產(chǎn)景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)，實行房地產(chǎn)市場定期分析報告制度；同時加強住房金融研究，探索住房金融改革和發(fā)展的深層問題；此外，企業(yè)還應經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學性。
2.前期工作階段
深入對房地產(chǎn)投資的研究，積極采取保險的方式來降低風險。對各個環(huán)節(jié)可能面臨的風險，要及時采取保險的方式進行風險轉(zhuǎn)移，將這種不確定的、可能產(chǎn)生較大損失的狀況轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定的、較小的損失。
3.項目建設階段
強化安全意識，防止施工事故的產(chǎn)生，提高技術(shù)水平，避免建筑技術(shù)的落后而引起的工期延誤。有效地采取事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，運用系統(tǒng)的項目管理方法來監(jiān)督項目的整個建設過程。
4.租售管理階段
租售管理階段是最關鍵的階段，因此，房地產(chǎn)商必須密切關注市場動態(tài)，徹底認清市場需求狀況，采取靈活的定價措施，科學合理地確定該商品的市場價格，尋求在最短的時間內(nèi)回收資金。
因此，為了能夠成功地回避企業(yè)因自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當而帶來的租售風險，建議通過營銷的方式，充分利用人的豐富營銷經(jīng)驗，采用靈活多變的營銷方式，拓寬營銷渠道，降低營銷風險。最后，切實搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患，為住戶營造和諧生活環(huán)境的同時也很好地提升了企業(yè)的形象。
四、結(jié)論
在房地產(chǎn)行業(yè)中，瞬息萬變的市場產(chǎn)生的各種不確定的投資風險，因此，我們有必要建立起一套有效的風險管理評價體系，對投資項目中可能出現(xiàn)的各種風險做出全面而準確的分析。進而為房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程提供參考，將投資過程中出現(xiàn)的各種風險程度降低到最小，提高投入資金或資源的收益率。
參考文獻：
在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，開發(fā)區(qū)域風險來源于開發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境風險。政治環(huán)境風險包括戰(zhàn)爭、工潮及社會動蕩等，無論某種現(xiàn)象發(fā)生，都會直接或間接地給房地產(chǎn)價格及市場活動造成負面影響，限制投資。政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關，在很大程度上受政府的控制，對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、住房政策、金融政策、稅收政策、城市規(guī)劃、環(huán)保政策等影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個層面，而在市場經(jīng)濟環(huán)境還未完善的條件下，政策風險對房地產(chǎn)市場的影響尤為突出。
例如，產(chǎn)業(yè)政策的變化影響著房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，并且決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰；土地政策風險來源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度，以及不同的土地政策執(zhí)行力度；國家推行建設經(jīng)濟適用房或廉租房等住房政策，會使開發(fā)商建設的完全市場化的商品房受到市場需求低的壓力，導致銷售不暢進而蒙受經(jīng)濟損失；對于房地產(chǎn)業(yè)而言的利率政策、匯率政策和信貸政策這三大金融政策的調(diào)整都可使房地產(chǎn)商品的開發(fā)者和經(jīng)營者賺取額外利潤或遭受額外損失等等。
社會環(huán)境風險包括社會安定和風俗習慣，良好的社會治安狀況是人們安家置業(yè)、投資經(jīng)營、購物消費的前提，不同的風俗習慣、文化傳統(tǒng)、、價值觀念等也一定程度的影響房地產(chǎn)發(fā)展。經(jīng)濟環(huán)境風險可從經(jīng)濟形勢、市場供求、通貨膨脹等方面體現(xiàn)其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響。區(qū)域經(jīng)濟形勢是影響房地產(chǎn)開發(fā)風險的決定性因素，經(jīng)濟發(fā)展，則房地產(chǎn)市場繁榮，反之則蕭條；市場供求風險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風險之一，因此要對房地產(chǎn)市場供求關系作出客觀的、準確的判斷，進行科學預測，把握房地產(chǎn)供求關系的規(guī)律以減少市場供求的風險；正常的經(jīng)濟環(huán)境下，通貨膨脹率的下降或上升會抑制或刺激房地產(chǎn)商品的需求，當膨脹幅度過大時，會使開發(fā)費用和管理費增多，當房地產(chǎn)價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時，房地產(chǎn)開發(fā)的風險加大。
隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進，國民經(jīng)濟的飛速增長，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項目投資額大、建設周期長、資金周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差，涉及到的社會經(jīng)濟和環(huán)境因素多，其投資過程是一種預測未知將來需求而進行產(chǎn)品生產(chǎn)的過程，這些特點決定了房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的高風險投機行業(yè)，其不確定性伴隨始終。由于房地產(chǎn)的地區(qū)差異、項目差異，涉及的內(nèi)容不單單是技術(shù)問題，還有很多其它方面的問題，因此國家很難像針對建筑工程那樣去制定房地產(chǎn)項目風險管理的統(tǒng)一規(guī)范和規(guī)程。目前我國很少有企業(yè)建立自己系統(tǒng)的風險管理體系，社會上暫時也沒有專門從事企業(yè)風險管理的咨詢機構(gòu)，所以加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風險性。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產(chǎn)項目投資中是非常必要的。
2.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險概述
2.1房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的含義
房地產(chǎn)投資是指將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務等相關的經(jīng)濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發(fā)生低于預期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。一般來說，房地產(chǎn)投資風險是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
2.2房地產(chǎn)投資開發(fā)風險的形成因素及發(fā)展趨勢
當前我國房地產(chǎn)投資風險主要來自于宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩個方面。宏觀環(huán)境中，政策風險、金融風險、資源風險等社會、經(jīng)濟環(huán)境的變化對投資影響較大。而微觀環(huán)境是指具體項目所在的區(qū)域中存在的地價風險、決策風險、技術(shù)風險和組織風險等，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發(fā)等都可能造成財務風險甚至投資失敗。
此外，從主客觀兩個方面來說。房地產(chǎn)開發(fā)項目風險產(chǎn)生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產(chǎn)品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。主觀原因有：企業(yè)信息不靈、開發(fā)出來的產(chǎn)品不夠好，或只是本地區(qū)先進，這樣就失去了設計上的優(yōu)勢。
3.房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理方式及具體對策
3.1風險管理的主要方式
房地產(chǎn)投資風險就是從事房地產(chǎn)投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉(zhuǎn)移、風險自留。
3.2風險管理的具體對策
針對不同類型、特征和規(guī)模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：把握市場動態(tài)，提高風險預測能力。投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
3.3建立健全科學的投資決策和風險管理
機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風險。區(qū)位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。
3.4建立風險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風險監(jiān)控報告
信息是進行科學的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業(yè)應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。
3.5加強風險管理的系統(tǒng)培訓，強化員工風險管理意識
業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓或者通過外部專業(yè)培訓機構(gòu)加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業(yè)抗風險的能力。
3.6采取投資分散策略和聯(lián)合策略，分化和降低風險
（1）投資區(qū)域分散。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性特點，由于不同城市、不同區(qū)域的經(jīng)濟環(huán)境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產(chǎn)投資收益的影響也各不相同，房地產(chǎn)投資分散于不同的區(qū)域，就可以避免某一特定地區(qū)某一特定時期的市場不景氣對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響，達到降低風險的目的。
（2）投資種類分散。不同類型的房地產(chǎn)投資的風險大小不同，獲得的收益也不同，在房地產(chǎn)投資種類上分散，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的整體風險。
（3）投資時間分散。是確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。聯(lián)合策略就是多個房地產(chǎn)經(jīng)營者聯(lián)合起來共同對某項房地產(chǎn)項目進行投資，利益共享、風險共擔，發(fā)揮各自的優(yōu)勢，從而降低獨自經(jīng)營項目的風險。
房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房屋財產(chǎn)與土地財產(chǎn)的總稱，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合，包括土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)與經(jīng)營是對環(huán)境進行不斷的重新配置、建造并加以管理以滿足社會的一種活動，具有較高的投資回報率，為國民經(jīng)濟發(fā)展提供堅實的物質(zhì)基礎，也極大地帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。改革開放以來，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟有很強的拉動作用，具有重要戰(zhàn)略地位。
一、房地產(chǎn)投資風險類型
由于房地產(chǎn)投資項目周期長、投入資金大、影響因素多、與其他產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性高等特點。使得房地產(chǎn)開放項目開發(fā)中具有不確定性和風險性。一旦風險發(fā)生，造成的損失是巨大的，造成不必要的資源浪費，對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展都是很不利的。因此投資方必須對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析與研究，加強風險管理來保障投資的收益。房地產(chǎn)投資項目風險可分為環(huán)境、政策、技術(shù)、市場、管理5個方面的風險。環(huán)境風險分為自然環(huán)境風險和人文社會環(huán)境風險。政策風險包括城市規(guī)劃、稅收、金融、土地、產(chǎn)業(yè)。技術(shù)風險包括設計、設備、施工方法、技術(shù)人員素質(zhì)、市場風險包括市場結(jié)構(gòu)、市場需求、市場供給、市場價格。管理風險包括管理者能力、管理者素質(zhì)、管理制度等方面風險。
二、AHP法理論及運算步驟
本文采用層次分析法AHP對房地產(chǎn)投資項目風險進行分析和研究。AHP由美國運籌學家匹茨堡大學教授托馬斯·塞蒂（T.L.Saaty）于20世紀70年代正式提出，是一種實用的定量與定性的研究方法，在多個領域中有所運用。通過建立判斷矩陣，根據(jù)判斷矩陣計算權(quán)重。具體運算步驟為：
第一步，確定系統(tǒng)總目標，并依據(jù)總目標的不同將系統(tǒng)劃分為不同層次，建立層階梯模型，反應因素之間的關系，見圖1。
第二步，構(gòu)造判斷矩陣（實質(zhì)是指標評價體系）。每次取兩個因素Bi和Bj比較它們對上一層元素A的影響，并用aij表示，全部比較的結(jié)果用成對比較矩陣表示，即：A=(aij)n*n。滿足以下特點：aij=1/aij，故又稱A為正互反矩陣。aij值由表1確定：
表1 分級比率標度
雖然構(gòu)造的判斷矩陣雖然減少了其它因素的干擾，比較客觀地反映出一對因子影響力的差別，但綜合全部的比較結(jié)果，難免包含一定程度的不一致。如果比較結(jié)果是前后一致的，則矩陣A的元素還要滿足：aij* ajk=aik(i，j，k=1，2，…，n)。只有滿足上式的正互反矩陣才是一致矩陣。一致矩陣應具有如下性質(zhì)：
（1）A是正互反矩陣，且其轉(zhuǎn)置矩陣AT也是一致矩陣；（2）A的秩Rank（A）=1；（3）A的最大特征值λmax=n（n是矩陣A的階），A的其余特征根均為0?？梢岳眯再|(zhì)（3）來判斷矩陣A是否為一致矩陣。由于特征根連續(xù)地依賴于aij，所以得到的λmax比n大得越多，矩陣A的非一致性就越嚴重，那么λmax對應的標準化特征向量就越不能真實地反映B=（B1，B2…，Bn）在對元素A的影響上所占的比重。
第三步，層次單排序及一致性檢驗。層次的單排序，就是將判斷矩陣A對應于最大特征值λmax的特征向量W，經(jīng)歸一化后求出同一層次相應因素對于上一層次某因素相對重要性的排序權(quán)值W的過程。運用乘積方根法求權(quán)重系數(shù)，求各行的幾何平均值：
bi=■，i=1，2，3…，n
再把bi（i=1，2，3…，n）進行歸一化：Wi =bk/■bi；k=1，2，…，n。由于人們對復雜事件的各因素是主觀判斷，一般不可能直接保證判斷矩陣就是一致正互反矩陣，因而存在誤差。在允許誤差范圍內(nèi)，判斷矩陣可以接受。這一檢驗步驟為：首先，計算判斷矩陣A的最大特征值λmax，假設：求出n階判斷矩陣A的歸一化特征向量為W=[w1，w2，…wn]T ，將矩陣A的方程：AW=λmaxW，展開，得：λmax=■■■。計算出A的一致性指標：CI=■，然后，查找對應的平均隨機一致性指標RI。最后，計算一致性比例：CR=■。當CR
三、實例分析
以G市某房地產(chǎn)投資項目L為實例進行投資風險的分析與評價。L房地產(chǎn)項目是商住類型項目，所在城市自然和人文社會環(huán)境穩(wěn)定，資源充足。該地區(qū)房產(chǎn)投資優(yōu)惠政策多，有比較寬松的投資環(huán)境。城市化人口每年遞增，經(jīng)濟處于高速增長狀態(tài)，有購買力的人群相對比較大。項目所在地周邊配套設施齊備，交通便利，綠化措施良好，居住環(huán)境優(yōu)良。L房地產(chǎn)項目是由K公司開發(fā)，該公司資金雄厚，從事房地產(chǎn)多年。具有比較強的管理和技術(shù)能力。根據(jù)項目的實際情況確定該項目的總目標A（A為房地產(chǎn)投資項目風險），然后劃分準則層，本文由于篇幅所限，只劃分一個準則層B，B=（環(huán)境，政策，技術(shù)，市場，管理）。構(gòu)造判斷矩陣A=（aij）
A=■計算權(quán)重系數(shù)bi=■得B=[1.715，3.159，0.315，0.995，0.579]T
歸一化處理求出A的特征向量為：W= [0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T；
AW=■[0.253，0.467，0.0465，0.147，0.085]T=■
由λmax==■■■得λmax=5.243；由CI=■得CI=0.0608；查表得n=5時R.I.=1.1185，則CR=■，C.R.=0.0544
0.253，W2=0.467，W3=0.0465，W4=0.147，W5=0.085可作為相應評價指標體系的權(quán)重系數(shù)。從中我們可看出政策風險權(quán)重系數(shù)最大。因此，L房地產(chǎn)投資項目中，政策風險是最重要的風險因素。
四、結(jié)論
本文從房地產(chǎn)開發(fā)投資方的角度出發(fā)，按照風險管理的基本原則，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資風險進行了分析和評價研究。首先，針對房地產(chǎn)特點，利用文獻調(diào)查法對關于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風險的書籍和大量期刊進行了比較全面的風險影響因素分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險劃分為五類風險，再運用AHP法構(gòu)建遞階層次結(jié)構(gòu)模型，對這些因素進行比較分析，建立房地產(chǎn)投資項目風險因素指標評價體系。進而對這些風險進行量化分析，得出分析評價結(jié)論。AHP法在房地產(chǎn)投資項目風險評價的運用已經(jīng)比較成熟，但也存在孤立地分析因素，關聯(lián)度較低等不足之處。對于高階復雜的判斷矩陣A其準確性也較差。針對這種現(xiàn)狀，我們還要深入研究，不斷完善AHP法在房地產(chǎn)項目風險分析與評價的運用。
參 考 文 獻
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