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篇1

一、四川省經(jīng)濟發(fā)展概況

2005年，四川省全年實現(xiàn)國民生產(chǎn)總值7385.1億元，比上年增長12.6%，高出全國平均水平2.7個百分點：其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值1495.7億元，增長5.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3052.7億元，增長17.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2836.7億元，增長10.7%，從需求的角度看，投資、消費、凈出口“三駕馬車”同向拉動經(jīng)濟快速增長，其中，總投資增長18%，最終消費增長8.8%，凈出口增長14.3%。特別值得一提的是：“十五”期間，四川省國民生產(chǎn)總值連上四個千億元臺階，年均增長11.2%，是四川省前十個“五年計劃”發(fā)展最好的時期。

作為中國西部地區(qū)經(jīng)濟實力最強的省份，四川工業(yè)部門較為齊全，其中鋼鐵、機械、電子、天然氣、化工、森林、絲紡織、造紙、食品等部門占全國重要地位；農(nóng)業(yè)較發(fā)達(dá)，農(nóng)副產(chǎn)品豐富多樣，糧、油、蠶絲、柑橘、茶葉及桐油、生豬等產(chǎn)量均居全國前列；交通以鐵路和川江航運為主、聯(lián)系省內(nèi)外的水陸運輸網(wǎng)已基本形成，為四川產(chǎn)險業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

二、四川省財產(chǎn)保險市場的發(fā)展概況

近年來，隨著四川省經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民群眾收入的大幅度提高，保險業(yè)獲得了發(fā)展的良好外部條件，許多保險機構(gòu)十分看好四川保險市場的發(fā)展空間，紛紛將四川作為拓展我國西部保險市場的橋頭堡，搶攤四川，設(shè)立機構(gòu)，截至2005年12月底，四川產(chǎn)險市場主體共有14家，分別為：人保產(chǎn)險、太平洋產(chǎn)險、平安產(chǎn)險、永安產(chǎn)險、華泰產(chǎn)險、中華聯(lián)合、天安產(chǎn)險、太平保險、大地保險、華安產(chǎn)險、安盟保險、永誠產(chǎn)險、安邦產(chǎn)險、出口信用險；已開業(yè)的保險中介機構(gòu)共有102家(含分支機構(gòu))，其中經(jīng)紀(jì)公司13家、公估公司7家、公司82家。

(一)產(chǎn)險業(yè)發(fā)展總體情況

作為中國西部綜合經(jīng)濟實力最強的省份，四川省在全國經(jīng)濟發(fā)展格局中處于重要地位。2005年，四川省保險事業(yè)繼續(xù)保持良好的平穩(wěn)增長態(tài)勢，積極服務(wù)大局、服務(wù)“三農(nóng)”、大力發(fā)展縣域保險，保障功能進(jìn)一步加強，市場體系更加完善，開放水平顯著提高，保險業(yè)務(wù)規(guī)模在全國位列第九，且繼續(xù)在西部十二個省市中名列第一，全年實現(xiàn)保費總收入190.04億元，同比增長18.96%。其中，財產(chǎn)險保費收入53.76億元，增長11.84%；為四川省各類財產(chǎn)提供234144.36萬元保額的風(fēng)險保障；產(chǎn)險公司合計支付賠款金額29.85億元，同比增長21.4%。

從表1不難看出，雖然四川省保險業(yè)在西部處于領(lǐng)先地位，且與中部省份相當(dāng)，但保險密度落后于全國平均水平，若與東部發(fā)達(dá)地區(qū)相較，則無論從保費收入、保險密度還是保險深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。這主要因為：一方面，近幾年四川經(jīng)濟雖然發(fā)展速度加快，但人口眾多，在經(jīng)濟發(fā)展速度和人均水平上未能趕超東部發(fā)達(dá)地區(qū)；另一方面，西部地區(qū)的大眾保險意識有待提高，保險產(chǎn)品不能完全滿足市場的需求。

(二)各地市州產(chǎn)險業(yè)發(fā)展概況

2005年，除綿陽和資陽外，四川省各地市州產(chǎn)險保費收入均有不同幅度的增長(見表2)，其中涼山、巴中和阿壩都達(dá)到了20%以上的發(fā)展速度，而綿陽與資陽的負(fù)增長現(xiàn)象在一定程度上也有2004年業(yè)務(wù)發(fā)展過快的原因。但是，四川各地區(qū)保險發(fā)展水平差異較大：成都市經(jīng)濟發(fā)展較快，保險需求旺盛，保險主體多，中介機構(gòu)發(fā)達(dá)，市場競爭激烈，是各家公司爭奪的重點，其產(chǎn)險保費收入在近兩年都占到了全省的40%以上，而其它20個地市州的產(chǎn)險保費收入平均占比則不到3%；另外，產(chǎn)險業(yè)務(wù)主要集中在包括成都在內(nèi)的綿陽、德陽、宜賓、瀘州、攀枝花、樂山等存在良好工業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)，以上七個城市的產(chǎn)險保費收入占到了四川21個地市州的70%以上，廣元、遂寧、巴中、阿壩、甘孜等地區(qū)的產(chǎn)險保費收入市場占比不足2%。不過，總體來看，2001—2005年，四川省產(chǎn)險保費收入年均增長17.54%，各地區(qū)產(chǎn)險業(yè)均呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢，市場前景看好。

(三)各產(chǎn)險公司情況

1.從保費收入(見表3)看，2005年四川省產(chǎn)險業(yè)全年實現(xiàn)保費收入537566.27萬元，較2004年增長11.84%。其中，人保產(chǎn)險實現(xiàn)保費收入265153.30萬元，其市場份額雖較2004年下降約5個百分點，但仍然達(dá)到49.32%，占據(jù)半壁江山。而根據(jù)貝恩的市場結(jié)構(gòu)分析方法，C4≥75%即屬于寡占I型結(jié)構(gòu)，而四川產(chǎn)險市場的C4值(位于前四位的人保、中華聯(lián)合、太保、平安的市場份額總計)為83.68%，具有明顯的寡頭壟斷型市場特征。

2.從增長速度來看，四川產(chǎn)險市場與全國產(chǎn)險市場呈現(xiàn)同樣的趨勢：保費收入增長水平較2004年出現(xiàn)大幅回落，但仍達(dá)到11.84%增長率，與全國12%的總體水平相當(dāng)。其中，人保產(chǎn)險保費收入與上年基本持平，永安產(chǎn)險出現(xiàn)負(fù)增長，其它公司則保持在10%以上的增長率。與此同時，太平保險、華安產(chǎn)險、安盟保險等保險公司業(yè)務(wù)擴張迅猛，業(yè)務(wù)增長都在兩借以上，永誠產(chǎn)險和安邦產(chǎn)險在成立不到一年的時間內(nèi)也都取得了良好的市場業(yè)績。

3.從賠付率來看，保費收入占據(jù)前五位的人保、中華聯(lián)合、太保、平安以及大地都保持在50%—60%的區(qū)間，而永安產(chǎn)險雖然排名第六，但在賠付率上卻高達(dá)87.23%。同時，2005年四川產(chǎn)險市場車險賠付率比2004年上升了9.80%，直接導(dǎo)致廠總體賠付率較2004年上升了4.38個百分點，達(dá)到55.53%的水平。

(四)險種結(jié)構(gòu)概況

從財產(chǎn)保險險種結(jié)構(gòu)來看，2005年四川產(chǎn)險市場呈現(xiàn)以下特點：

1.機動車輛保險依然是產(chǎn)險業(yè)的支柱險種，其保費收入占整個產(chǎn)險保費收入的70%(見表4)以上，成為各家產(chǎn)險公司爭奪的焦點。雖然車險業(yè)務(wù)的保費收入同比增長10.09%，增長貢獻(xiàn)率達(dá)62.54%，但車險賠付率卻在同時增長9.80%，并直接導(dǎo)致丁產(chǎn)險業(yè)務(wù)總體賠付率的上升和產(chǎn)險公司效益的下滑。

2.意外傷害保險、健康保險的增長速度遠(yuǎn)高于產(chǎn)險業(yè)的整體增幅：自從2003年產(chǎn)險公司開始進(jìn)入“兩險”領(lǐng)域以來，短期人身意外傷害險和短期健康險業(yè)務(wù)增幅迅猛，2005保費收入逾4億元，市場占比接近8%，已經(jīng)初步顯現(xiàn)了產(chǎn)險公司通過發(fā)展“兩險”業(yè)務(wù)來達(dá)到提供多元化服務(wù)和完善險種結(jié)構(gòu)目的的跡象。

3.家庭財產(chǎn)保險的保費收入在占比不到0.5%的同時，還出現(xiàn)了9.91%的負(fù)增長，這在一定程度上昭示：在城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增加、消費結(jié)構(gòu)不斷升級、購買高檔消費品比例越來越大、對家庭財產(chǎn)保險的需求越來越迫切的背景下，產(chǎn)險公司在家財險方面沒有很好的滿足市場需求，若能在產(chǎn)品組合、銷售渠道等方面推陳出新，應(yīng)該可以對改善險種結(jié)構(gòu)起到較大作用。

4.信用保證保險業(yè)務(wù)在2005年迅速萎縮，這主要是因為：房貸險的熱銷之后，借款人提前還貸、提前解除保險合同，保險公司在退還客戶保費后，當(dāng)初一次性付給銀行等商的高額手續(xù)費并不能收回，造成信用保險無利可圖，進(jìn)而造成業(yè)務(wù)萎縮。信用保證保險的賠付率則由于受2003年以前年度車貸險業(yè)務(wù)的影響，依然呈現(xiàn)389.5%的極高水平。

三、四川省財產(chǎn)保險市場存在的主要問題

(一)產(chǎn)險業(yè)整體發(fā)展水平不高，地區(qū)差異較大

近年來，四川省經(jīng)濟在快速發(fā)展的過程中仍然面臨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化水平較低，農(nóng)村消費力不足等問題，人均國民生產(chǎn)總值與整體經(jīng)濟水平依然較低。保險業(yè)正處于起步階段，社會公眾的保險意識淡薄，產(chǎn)險市場主體偏少，缺乏有序競爭，有效供給不足，產(chǎn)險業(yè)務(wù)的保險密度和保險深度分別為61.44元和0.73%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于我國東部地區(qū)。同時，成都地區(qū)的產(chǎn)險保費收入占比達(dá)42.14%，比排名第二的綿陽市產(chǎn)險保費收入高出7倍以上，而廣元、遂寧、巴中、阿壩、甘孜等地區(qū)的產(chǎn)險保費收入均不及市場占比的2%，顯然，成都市產(chǎn)險市場在四川省一支獨秀的局面將不利于產(chǎn)險業(yè)在四川的和諧發(fā)展。

(二)寡頭壟斷競爭格局依然明顯，缺乏適度競爭

從目前的產(chǎn)險市場供給主體來看，參加產(chǎn)險市場的保險公司數(shù)量偏少。雖然四川省產(chǎn)險公司的總數(shù)已達(dá)14家，但是只有人保產(chǎn)險等極少數(shù)保險公司可以在全省范圍內(nèi)開展業(yè)務(wù)，同時，人保產(chǎn)險控制著一半的產(chǎn)險業(yè)務(wù)，若加上中華聯(lián)合、太保產(chǎn)險、平安產(chǎn)險，四家公司的市場份額高達(dá)83%以上，而其它公司各自所占的份額則都在4%以下，且平均市場占比不到2%。這種情況與我國多層次所有制的經(jīng)濟形式及盡快建立社會主義市場經(jīng)濟體制的目標(biāo)不相適應(yīng)，并充分說明四川省產(chǎn)險市場壟斷程度依然偏高，市場競爭不充分。這種寡頭壟斷的格局難以給保險市場的競爭者帶來真正的壓力，也使消費者無法享受到優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)。

(三)險種結(jié)構(gòu)不合理，市場有效供給不足

近幾年，車險業(yè)務(wù)保費收入一直占四川省產(chǎn)險保費收入的70%以上，并沒有明顯的下降趨勢，因此，車險經(jīng)營的狀況在很大程度上決定了整個產(chǎn)險業(yè)的發(fā)展，這直接導(dǎo)致了產(chǎn)險公司經(jīng)營風(fēng)險的加大。同時，四川省各家產(chǎn)險公司(安盟除外)都是分公司建制，缺乏獨立開發(fā)產(chǎn)品的能力，直接銷售由總公司從全國層面出發(fā)而設(shè)計的產(chǎn)品，導(dǎo)致產(chǎn)品雷同，不能很好滿足地方的需要。因此，保險公司如何創(chuàng)新觀念，加快產(chǎn)品的更新速度，開發(fā)設(shè)計適銷對路的產(chǎn)品，使其滿足市場的需要，逐步提高非車險業(yè)務(wù)的比重，并支持地方經(jīng)濟的發(fā)展，成為當(dāng)前迫切需要解決的一個問題。

(四)中高級管理人才及保險專業(yè)人才匱乏

一方面，新興產(chǎn)險公司在壯大的過程中需要建立完善的機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)布局，而網(wǎng)點的鋪設(shè)理所當(dāng)然需要具有豐富經(jīng)驗的管理人才；另一方面，產(chǎn)險經(jīng)營的特殊性決定了它對精算、承保、理賠和查勘等方面保險專業(yè)人才的強烈需求。但是，中國保險業(yè)由于長達(dá)20年的停辦，帶來嚴(yán)重的人才培養(yǎng)斷層，從業(yè)人員總體水平偏低，各級管理人才的選拔無法符合保險監(jiān)管的要求。四川地處西部內(nèi)陸，經(jīng)濟發(fā)展水平偏低，本身缺乏對人才的吸引力，成都、綿陽等中心城市以外的地區(qū)，由于條件艱苦等各方面的原因，更是難以留住人才。

四、進(jìn)一步推進(jìn)四川省產(chǎn)險市場發(fā)展的對策

(一)更新觀念，抓住機遇，加快產(chǎn)險業(yè)務(wù)的發(fā)展

一方面，保險企業(yè)一定要審時度勢，及時更新思想與理念，大力加強自主創(chuàng)新，積極推進(jìn)誠信建設(shè)，努力營造和諧市場，確立與市場經(jīng)濟相符合的新型觀念和意識；另一方面，保險企業(yè)要強化機遇觀念和機遇意識，認(rèn)真研究當(dāng)前產(chǎn)險業(yè)務(wù)發(fā)展的新的業(yè)務(wù)增長點，緊跟全省經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，抓住西部大開發(fā)戰(zhàn)略這條主線，積極實施“十一五”規(guī)劃，落實科學(xué)發(fā)展觀，努力實現(xiàn)四川產(chǎn)險業(yè)又快又好發(fā)展，力爭使地方經(jīng)濟的增長點成為產(chǎn)險業(yè)務(wù)的增長點。

(二)推動不同經(jīng)濟類型地區(qū)的產(chǎn)險業(yè)和諧發(fā)展

四川地域廣闊，經(jīng)濟發(fā)展的不平衡決定了保險業(yè)發(fā)展的不平衡。為此，要推動四川保險業(yè)和諧發(fā)展，首先，應(yīng)充分發(fā)揮成都在保險業(yè)發(fā)展中的骨干支撐、先導(dǎo)示范和輻射作用，盡快形成區(qū)域性保險中心；其次，對經(jīng)濟較發(fā)達(dá)地區(qū)，如德陽、綿陽等市要引導(dǎo)其快速發(fā)展；再次，對經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)，如巴中、遂寧等市要支持其實現(xiàn)追趕型發(fā)展；最后，對甘孜、阿壩等少數(shù)民族地區(qū)，在確保社會穩(wěn)定的前提下，積極創(chuàng)造條件促使其實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

(三)擴大產(chǎn)險市場主體的陣容，培育公平競爭的市場環(huán)境

近幾年，四川省保險市場的快速發(fā)展與引進(jìn)市場競爭機制密不可分，但目前產(chǎn)險市場集中程度依然偏高，須積極穩(wěn)妥地引進(jìn)新的市場主體，促進(jìn)四川保險市場的繁榮和活躍。為此，一是繼續(xù)吸引產(chǎn)險公司在川設(shè)立分支機構(gòu)；二是應(yīng)完善產(chǎn)險機構(gòu)管理辦法，放寬對有關(guān)機構(gòu)局限于少數(shù)地市州開展業(yè)務(wù)的限制；三是可考慮吸收一兩家外資產(chǎn)險公司來川進(jìn)行人股和技術(shù)合作，以便更好地借鑒國際產(chǎn)險業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)。

(四)努力加大產(chǎn)品開發(fā)力度

目前，四川省產(chǎn)險業(yè)務(wù)的保險密度為61.44元，與全國平均水平91.06元相比存在較大差距，這說明四川省產(chǎn)險市場具有較大的發(fā)展空間和潛力，需要在鞏固傳統(tǒng)業(yè)務(wù)、保足保全的同時，抓好市場潛力的調(diào)查工作，發(fā)現(xiàn)和培植新的業(yè)務(wù)增長點：如開拓潛力巨大的農(nóng)村保險市場以及基礎(chǔ)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、科技建設(shè)等領(lǐng)域的保險業(yè)務(wù)，拓展產(chǎn)險業(yè)服務(wù)和展業(yè)空間；為迅速崛起的個體私營經(jīng)濟企業(yè)、民營企業(yè)提供配套服務(wù)，為各行各業(yè)提供雇主責(zé)任險、公眾責(zé)任險、職業(yè)責(zé)任險等責(zé)任風(fēng)險轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)。

(五)穩(wěn)步培育保險中介市場

目前，四川省內(nèi)保險經(jīng)紀(jì)、公估主體偏少，中介市場不夠規(guī)范又缺乏專業(yè)性。整頓和規(guī)范好現(xiàn)有中介市場，將其納入規(guī)范競爭的同時，更要著力培育多方中介主體，促進(jìn)產(chǎn)險市場專業(yè)分工進(jìn)一步細(xì)化。同時，產(chǎn)險公司與中介機構(gòu)應(yīng)加強協(xié)作關(guān)系，優(yōu)勢互補，在多渠道、全方位銷售的同時，為客戶提供優(yōu)質(zhì)全面的服務(wù)，力爭實現(xiàn)多方共贏。

(六)加強人才培養(yǎng)力度，提高企業(yè)素質(zhì)

篇2

據(jù)統(tǒng)計，全縣耕地面積在1949年時為54.95萬畝，2001年減少到42.16萬畝，期間總共減少12.79萬畝，年均減少約2400畝。此后至2013年耕地面積繼續(xù)減少到39.79萬畝，年均減少約1800畝，這主要是嚴(yán)格保護(hù)耕地政策所起的作用。1949年農(nóng)作物總播面積為69.99萬畝，復(fù)種指數(shù)為127.4%，糧食面積63.19萬畝，占總播面積的90.3%。2013年農(nóng)作物總播面積94.43萬畝，復(fù)種指數(shù)達(dá)237.3%，糧食面積71.23萬畝，只占總播面積的85.4%。上述情況說明3個問題：一是隨著經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快和退耕還林還草的進(jìn)一步實施，耕地減少的態(tài)勢不可逆轉(zhuǎn)；二是人們對水果、蔬菜等需求的增加，農(nóng)作物播種面積中，糧食種植面積的比例肯定還會逐步降低；三是解放以來，復(fù)種指數(shù)已提高了近一倍，繼續(xù)提高復(fù)種指數(shù)的難度很大。

2.糧油技術(shù)推廣難度加大

當(dāng)前，包括農(nóng)民在內(nèi)的多數(shù)人員對發(fā)展糧食生產(chǎn)的積極性都有所下降，主要表現(xiàn)在：撂荒地逐年增多，種糧農(nóng)戶歲數(shù)越來越大，外出人員不愿回鄉(xiāng)種糧的傾向相當(dāng)明顯或根本不會種糧，造成先進(jìn)實用技術(shù)推廣相當(dāng)困難，部分技術(shù)甚至有倒退傾向。以水稻生產(chǎn)為例，20世紀(jì)80年代畝植窩數(shù)平均為1.5萬窩，90年代下降到1萬窩，現(xiàn)在的部分田塊已下降到0.5～0.6萬窩，畝植窩數(shù)的持續(xù)減少是水稻單產(chǎn)不升反降的主要原因，而產(chǎn)量總體變化不大的根本原因是種植品種普遍由穗數(shù)型變?yōu)榱舜笏胄?，由于品種的大變化而大幅度提高了單產(chǎn)，在玉米生產(chǎn)上表現(xiàn)更為明顯。從大農(nóng)業(yè)的內(nèi)部分工上看，由于發(fā)展蔬菜、水果和農(nóng)機化很容易成為新的亮點，各級領(lǐng)導(dǎo)和技術(shù)人員已把更多的精力、人力和財力投入到了項目更大、更容易出亮點的其他業(yè)務(wù)工作，糧油技術(shù)推廣部門的地位和積極性都有所下降。同時，糧油技術(shù)推廣部門的專業(yè)人員和較為突出的人才也抽調(diào)了不少到其他部門從事更緊要的工作，減弱了糧油技術(shù)推廣部門的整體實力，部分糧油技術(shù)推廣部門的負(fù)責(zé)人也把更多的時間和精力放在了實施農(nóng)業(yè)項目等不屬于技術(shù)范圍的工作上，沒有把過多的精力用在研究糧食發(fā)展的技術(shù)應(yīng)用和推廣上來。此外，糧油技術(shù)推廣部門建立的各種示范片、示范田塊，所應(yīng)用的高產(chǎn)綜合配套技術(shù)一般都需要較好的環(huán)境條件和嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)程實施，推廣都有較大難度。以隆昌縣水稻高產(chǎn)攻關(guān)為例，近幾年，每年都以增加窩數(shù)、增施肥料、狠抓病蟲防治為前提建立了百畝、千畝高產(chǎn)攻關(guān)片，盡管連續(xù)多年都有一定比例的田塊中稻和再生稻兩季畝產(chǎn)超過了噸糧，但由于增窩、增肥、防病治蟲需要增加投入，管理不到位還容易造成病蟲害加重，以及大幅度增加穗數(shù)還容易引起倒伏，同時，農(nóng)戶雇請人員栽秧是以面積為單位給工錢，這樣就很難保證栽夠窩數(shù)。因此一旦示范或項目實施結(jié)束，示范片的新技術(shù)應(yīng)用程度就逐步下降。

3.農(nóng)機化步履艱難

近年來，全縣開展了播、耕、栽、防、收全程農(nóng)機化作業(yè)的探索，但僅僅停留在試驗示范階段，推而不廣的主要原因是：隆昌縣屬淺丘地區(qū)，現(xiàn)在的機械不太適合不規(guī)則的小田塊，尤其是田坎小巧，機械笨重，搬運不方便，讓成片農(nóng)戶整體接受又十分很難。

4.現(xiàn)有種糧補貼不科學(xué)

當(dāng)前分不同部門、不同時間分別有良種補貼、農(nóng)資綜合補貼等名目繁多的種糧補貼，不僅加大了各級的工作量，還沒有起到較好調(diào)動農(nóng)戶種糧積極性的應(yīng)有作用。6.有針對性的發(fā)展糧食生產(chǎn)特色項目少近年來，各級農(nóng)業(yè)主管部門都安排了一定的糧食生產(chǎn)發(fā)展項目，對于穩(wěn)定糧食生產(chǎn)起到了較好促進(jìn)作用。但有針對性的發(fā)展糧食生產(chǎn)特色農(nóng)業(yè)項目少，對下步糧食生產(chǎn)的發(fā)展推動作用不大，如隆昌縣近期穩(wěn)定糧食產(chǎn)量的主要手段是穩(wěn)定發(fā)展再生稻，卻沒有再生稻的專門項目，因此，無法結(jié)合項目認(rèn)真研究和全力發(fā)展再生稻。此外，務(wù)農(nóng)勞動力緊缺、文化水平低，耕作粗放，農(nóng)戶投入少，種糧成本高，良種良法綜合配套技術(shù)不能完全落實等，也是當(dāng)前糧食生產(chǎn)的基本概況。

二、隆昌縣糧食生產(chǎn)發(fā)展思路

1.穩(wěn)定糧食種植面積

在依法嚴(yán)格保護(hù)耕地和堅決杜絕土地撂荒的前提下，進(jìn)一步挖掘潛力，深化耕作制度改革，全面普及旱地多熟制，大力發(fā)展間套作冬大豆，逐步擴大稻田兩熟和三熟制面積，千方百計提高復(fù)種指數(shù)，實現(xiàn)糧食種植面積的基本穩(wěn)定。

2.明確主攻方向

一是穩(wěn)定玉米單產(chǎn)，恢復(fù)水稻和紅苕種植水平。只要水稻和紅苕恢復(fù)到歷史最高種植水平，全縣即可增加總產(chǎn)2萬噸。二是積極發(fā)展再生稻。近十年的探索表明，盡管隆昌縣屬再生稻次適宜區(qū)，但除少數(shù)陰山深溝地區(qū)外，90%以上區(qū)域?qū)嶋H上是可以蓄留再生稻的，如果按平均畝產(chǎn)100kg、28萬畝可蓄留的面積計算，總產(chǎn)可達(dá)2.8萬噸。因此，穩(wěn)妥發(fā)展再生稻是當(dāng)前隆昌縣提高糧食產(chǎn)量的重要途徑和抓手。

3.積極爭取各級對糧食生產(chǎn)的重視

首先應(yīng)擴充技術(shù)人員，其次是各級部門和技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真研究糧食生產(chǎn)新技術(shù)，積極做好試驗示范，主動邀請各級領(lǐng)導(dǎo)和重點示范戶現(xiàn)場參觀指導(dǎo)新技術(shù)示范片和試驗示范田塊。再次是要加大力度宣傳農(nóng)技干部和從事糧食生產(chǎn)人員的敬業(yè)精神和高產(chǎn)典型，讓從事糧食生產(chǎn)的人員有待遇、有地位、有榮譽，逐步形成人人愿意主動參與發(fā)展糧食生產(chǎn)的良好氛圍。

4.全力推廣農(nóng)機化

各級農(nóng)業(yè)科技人員應(yīng)主動研究和引進(jìn)農(nóng)業(yè)機械進(jìn)行試驗示范，積極探索不同種植模式的機型選擇和農(nóng)機農(nóng)藝的綜合配套技術(shù)，并熟練掌握各種農(nóng)業(yè)機械，爭當(dāng)農(nóng)機能手，指導(dǎo)農(nóng)戶應(yīng)用農(nóng)業(yè)機械，減輕勞動強度，提高勞動效率，降低種糧成本。

5.改革種糧補貼辦法和項目實施

可以采取按增加糧食種植面積進(jìn)行補貼的辦法，擴大糧食種植面積；或者采取按交售糧食數(shù)量進(jìn)行補貼的辦法，促進(jìn)種植水平和產(chǎn)量的提高。同時，各地應(yīng)在明確糧食生產(chǎn)發(fā)展的重點作物、主要目標(biāo)和發(fā)展思路的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)農(nóng)業(yè)項目要求整合現(xiàn)有項目或安排專門項目，確保最有發(fā)展?jié)摿Φ淖魑锘蚣夹g(shù)有項目支撐、有人員研究、有人示范推廣，促進(jìn)最有發(fā)展?jié)摿Φ淖魑锘蚣夹g(shù)能夠快速成熟和推廣應(yīng)用。

6.制定激勵政策

篇3

本文僅就那些由于市場主體規(guī)范經(jīng)營意識不強,現(xiàn)行監(jiān)管不夠完善而產(chǎn)生并可能制約我國產(chǎn)險市場持續(xù)健康發(fā)展的幾個問題作一些分析。

一、我國產(chǎn)險市場的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)我國產(chǎn)險市場的現(xiàn)狀

1997年,我國保險業(yè)保費總收入為1080.97億元,產(chǎn)險收入首次低于壽險收入,產(chǎn)壽險占總保費收入的比重分別為44.47%和55.53%,而在1990年末,產(chǎn)險業(yè)務(wù)為壽險的4倍左右。而且,1997年產(chǎn)險比例的下降幅度是這兩年中最大的一次。同年,上海市保費總收入為87億元,產(chǎn)、壽險在總保費中分別占32.2%和67.8%,產(chǎn)險所占比重的下降速度更是大得驚人?？梢?在短短幾年中,產(chǎn)壽險比例結(jié)構(gòu)已發(fā)生了質(zhì)的變化。從某種意義上說,我國保險市場上產(chǎn)險業(yè)務(wù)的發(fā)展已進(jìn)入了一個相對緩慢的時期。這一現(xiàn)象的出現(xiàn),既是我國保險市場發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,又是我國產(chǎn)險市場發(fā)展過程中積淀的種種問題合力作用的必然結(jié)果。這些問題許多是由市場主體規(guī)范經(jīng)營意識不強、現(xiàn)行監(jiān)管體系不夠完善等原因造成的。因此,只有正視這些問題,解決這些問題,我國產(chǎn)險業(yè)才能重鑄輝煌。

(二)我國產(chǎn)險市場存在的主要問題

1.市場無序競爭加劇,產(chǎn)險費率已到達(dá)危險的“臨界線”。

近年來,我國國民經(jīng)濟每年以8%左右的速度遞增。應(yīng)該說,這樣的經(jīng)濟環(huán)境更適合我國產(chǎn)險業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營和健康發(fā)展。但是,有的市場主體沒有認(rèn)識和抓住這一有利于自身長遠(yuǎn)發(fā)展的良機,積極主動調(diào)整經(jīng)營指導(dǎo)思想和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),而只是看到在市場開拓難度加大的情況下,市場競爭主體越來越多,擔(dān)心有限的保源會被不斷增多的保險主體所分割,每家分得的“蛋糕”會越來越小。于是,為了維持或擴大自身的市場份額,市場主體間的競爭愈演愈烈,在一定范圍內(nèi),競爭已到了無序化的程序。市場無序競爭是目前影響我國產(chǎn)險市場持續(xù)、健康發(fā)展的最大和最主要的問題。

當(dāng)前,我國產(chǎn)險市場無序競爭的表現(xiàn)形式多種多樣,但不外乎價格競爭和非價格競爭。所謂價格競爭,就是采用高手續(xù)費、低費率和提前支付高額無賠款退費等手段在同業(yè)中爭攬業(yè)務(wù)的不正當(dāng)做法;而非價格競爭則是在產(chǎn)險經(jīng)營中滲透包括行政干預(yù)在內(nèi)的外來力量,并力圖通過行使行政權(quán)力等來促使客戶投保。顯然,這些不正當(dāng)競爭都是對市場正當(dāng)競爭的扭曲,最終會影響產(chǎn)險業(yè)的整體利益和保戶權(quán)益的維護(hù)。近年來,許多產(chǎn)險公司將機動車輛保險和企業(yè)財產(chǎn)保險作為主攻的效益險種。于是,各家產(chǎn)險公司間的不正當(dāng)競爭在這兩個險種的業(yè)務(wù)發(fā)展中表現(xiàn)得尤為突出。有的產(chǎn)險公司為了拉攏客戶,不但采取降低費率和濫支手續(xù)費、無賠款退費等違規(guī)、違法的競爭手段,而且還不顧自身的風(fēng)險,以向企業(yè)發(fā)放巨額貸款、幫企業(yè)擔(dān)保融資等為誘餌攬保,甚至還和保戶串通一氣,或制造假賠案,或人為擴大損失程度,公然騙取保險賠款。產(chǎn)險公司自身業(yè)務(wù)經(jīng)營指導(dǎo)思想的偏差和破壞性競爭引發(fā)了產(chǎn)險經(jīng)營中費率低、費用高、賠付率高的危局,而有的保險人和保戶利用產(chǎn)險公司的思想偏差,人為加劇惡性競爭的行為則更使我國產(chǎn)險市場的危機進(jìn)一步凸現(xiàn)。例如按有關(guān)規(guī)定,保險業(yè)務(wù)最高能拿10%的手續(xù)費,但有些單位在掌握一定數(shù)量的保險客戶后,索要的手續(xù)費率越來越高,并同時與多家市場主體接觸,誰家手續(xù)費出得多就為誰家做,以致于手續(xù)費率達(dá)到30%已時有所聞。同時,由于當(dāng)前我國產(chǎn)險市場的業(yè)務(wù)競爭主要集中在保險費率上,有的機構(gòu)和客戶就想方設(shè)法壓低費率,使產(chǎn)險費率達(dá)到了危險的“臨界線”。在非價格競爭中,有的產(chǎn)險公司采用各種手段,拉政府有關(guān)部門與自己聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定有關(guān)客戶必須到某一產(chǎn)險公司投保等。這樣的業(yè)務(wù)競爭不但擾亂了市場的正常競爭秩序,而且產(chǎn)險公司也往往因此無法控制費率、手續(xù)費率等,甚至連出險后的理賠權(quán)都會被他人控制。這種種無序競爭的行為追根溯源,皆是由于監(jiān)管不力或監(jiān)管未到位造成的。

2.保險經(jīng)紀(jì)人良莠混雜,既“坑”保戶又“炒”產(chǎn)險公司。

改革開放后,保險經(jīng)紀(jì)人首先在深圳出現(xiàn)。1993年6月以來,中國人民銀行深圳經(jīng)濟特區(qū)分行和深圳市工商行政管理局分別批準(zhǔn)了16家保險經(jīng)紀(jì)公司開業(yè),其他城市隨即也出現(xiàn)了類似的公司,保險經(jīng)紀(jì)人在我國各地保險市場活躍起來。保險經(jīng)紀(jì)人是代表投保人選擇保險公司,促成保險合同成立并為此收取手續(xù)費的中間人。保險合同的嚴(yán)肅性要求保險經(jīng)紀(jì)人對投保雙方都有誠信的義務(wù)。但由于保險經(jīng)紀(jì)人在我國出現(xiàn)的時間不長,相應(yīng)的管理法規(guī)、措施尚未配套,政府也未實行對保險經(jīng)紀(jì)人專業(yè)資格的審驗制度。因此,保險經(jīng)紀(jì)人隊伍良莠混雜,有許多人的業(yè)務(wù)素質(zhì)、職業(yè)道德等皆未能符合市場服務(wù)的要求。不少經(jīng)紀(jì)人為了爭取高額利潤,在客戶那里抬高保險費率,到了產(chǎn)險公司又千方百計壓低費率,然后從中撈取“費差”,既“坑”了保戶又“炒”了產(chǎn)險公司,這種在大多數(shù)國家的保險活動中被嚴(yán)格禁止的做法,在我國產(chǎn)險經(jīng)紀(jì)市場卻十分盛行,這表明我國的產(chǎn)險經(jīng)紀(jì)市場先天不足,需要加強監(jiān)管和規(guī)范。

3.非保險經(jīng)營單位介入產(chǎn)險市場,沖擊了產(chǎn)險公司的正常業(yè)務(wù)。

保險是一個風(fēng)險大、專業(yè)性強的行業(yè)。政府有關(guān)部門對保險經(jīng)營企業(yè)的設(shè)立有著嚴(yán)格的限制,但有些非保險經(jīng)營類的單位,對保險經(jīng)營的技術(shù)與風(fēng)險未加研究,以為經(jīng)營保險可以“穩(wěn)賺”,就采取種種辦法介入產(chǎn)險市場,直接或變相經(jīng)營保險業(yè)務(wù),沖擊保險經(jīng)營單位的業(yè)務(wù)發(fā)展。如鐵路運輸部門開辦的保價運輸業(yè)務(wù),就帶有自辦貨運險業(yè)務(wù)的性質(zhì),致使產(chǎn)險公司正常的貨運險業(yè)務(wù)量急劇下降。

影響我國產(chǎn)險市場持續(xù)、健康發(fā)展的問題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述幾種。應(yīng)該嚴(yán)肅指出的是,上述問題的存在,不僅嚴(yán)重影響了產(chǎn)險公司正常的經(jīng)營活動,擾亂產(chǎn)險市場正常秩序,還會導(dǎo)致企業(yè)干部員工和政府官員的腐敗,造成國有資產(chǎn)的大量流失,我們必須對此有高度的警惕。我國產(chǎn)險市場出現(xiàn)的這些問題,與我國尚未建立一套完善的保險監(jiān)管體系有很大的關(guān)系。完善的保險監(jiān)管體系應(yīng)該包括保險公司的內(nèi)部控制機制、行業(yè)自律機制和政府監(jiān)管部門的外部控制機制等。但多年來,由于一些市場主體熱衷于企業(yè)外部的無序競爭,從而在一定程度上忽視了建立內(nèi)部控制機制和發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控部門應(yīng)有的作用,甚至于連監(jiān)控部門必要的人員皆未能到位,從而對保險業(yè)務(wù)活動中諸如承保、核保、分保等方面所存在的風(fēng)險不能予以足夠的重視,對于出現(xiàn)的問題也只能是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”,而保險行業(yè)自律機制的構(gòu)建在我國還剛剛起步。截至1997年底,我國雖有19個省(市)成立了具有團體法人資格的保險行業(yè)協(xié)會,但目前還只能停留于定期召開會議,就如何共同遵守法規(guī)、依法經(jīng)營等問題進(jìn)行探討,并只能在交換意見的層面上開展工作。雖然有的地方也由這些團體協(xié)調(diào)各市場主體簽署行業(yè)自律公約,并力圖用這種形式規(guī)范各市場主體的經(jīng)營行為,但實際執(zhí)行的情況并未收到預(yù)想的效果。原來作為政府監(jiān)管部門的中國人民銀行限于人力、物力等方面的原因,對保險公司的檢查也總是間斷的而非延續(xù)的,在日常管理中也往往重條款、機構(gòu)設(shè)立的審批,而對業(yè)務(wù)競爭的手段、履行償付的能力、風(fēng)險的控制和管理等問題重視不夠,從而也就無法對產(chǎn)險公司內(nèi)的監(jiān)管部門發(fā)出預(yù)見性的整改意見,市場主體違規(guī)違紀(jì)的苗頭得不到及時制止。因此,建立和完善我國保險監(jiān)管體系是當(dāng)務(wù)之急。

二、建立和完善我國保險監(jiān)管體系

(一)建立和完善產(chǎn)險公司的內(nèi)控機制,強化產(chǎn)險公司的內(nèi)部監(jiān)管

產(chǎn)險公司形成自身的內(nèi)控機制是建立和完善新型保險市場監(jiān)管體系的基礎(chǔ)性工作,因為作為我國保險市場競爭主體之一的產(chǎn)險公司,是國家有關(guān)部門與行業(yè)自律組織采取監(jiān)管與調(diào)控措施的具體接受者和執(zhí)行者,產(chǎn)險公司只有根據(jù)自身的特點,抓住經(jīng)營運作中的薄弱環(huán)節(jié),建立起高效的內(nèi)部監(jiān)控機制,才能規(guī)范經(jīng)營,防范和化解風(fēng)險,并使政策監(jiān)管、行業(yè)監(jiān)督的要求落到實處。中國太平洋保險公司自成立以來,一直致力于商業(yè)保險公司的規(guī)范化建設(shè),1998年以來,更是三令五申,要求各分支機構(gòu)和廣大干部員工依法穩(wěn)健經(jīng)營,并對一些違法違規(guī)的事和人作了嚴(yán)肅處理,力圖以自己的規(guī)范行為,來推動保險市場的健康規(guī)范發(fā)展。這樣做雖然在一定時期和一定范圍內(nèi)使業(yè)務(wù)發(fā)生了滑坡,但我們?nèi)詫远ú灰频刈鱿氯?。因為強化?nèi)部監(jiān)管,有利于我國保險市場的健康發(fā)展,也有利于保險公司自身的穩(wěn)步經(jīng)營和長遠(yuǎn)利益。當(dāng)前,要發(fā)揮產(chǎn)險公司自我監(jiān)管的基礎(chǔ)性作用,應(yīng)切實在以下幾個方面狠下功夫。

1.強化公司內(nèi)部監(jiān)管和加快內(nèi)控機制的建設(shè)。產(chǎn)險公司要以制度建設(shè)為保證,以制度執(zhí)行為重點,逐步建立起一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展要求的自我約束機制,使經(jīng)營活動的每一個環(huán)節(jié)都做到有法可依。為此,不但要改變過去那種外延式粗放型的業(yè)務(wù)增長方式,建立內(nèi)涵式集約型的業(yè)務(wù)經(jīng)營機制,還應(yīng)進(jìn)一步加大內(nèi)部經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換力度,根據(jù)經(jīng)營管理的全過程制定相應(yīng)的制度和措施,設(shè)置必要的崗位,增添應(yīng)有的監(jiān)管人員。這樣,才能將責(zé)任落到實處,從源頭上將各類無序競爭的行為控制住,最大限度地防范和化解風(fēng)險。

2.健全財務(wù)制度,加強資金運用管理。近年來,財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)的承保利潤越來越少,甚至已出現(xiàn)虧損的苗頭。于是,有的產(chǎn)險公司為了使保險資金增值,進(jìn)行了保險資金的違規(guī)運作,從而使產(chǎn)險市場亂上加亂。可以說,產(chǎn)險市場的許多問題都是對資金運用監(jiān)管不力而出現(xiàn)的。因此,發(fā)揮產(chǎn)險公司自身監(jiān)管的基礎(chǔ)性作用,健全各司處的財務(wù)制度,管好用好保險資金是一項十分重要的工作。根據(jù)國外保險市場的經(jīng)驗,保險資金的運用已在產(chǎn)險業(yè)的發(fā)展中占據(jù)了越來越重要的地位。但由于我國國內(nèi)既無成熟的資本市場,產(chǎn)險公司又無清晰穩(wěn)妥的管理機制,專門的投資人才又十分匱乏,因此,從提高社會經(jīng)濟地位,增強資金實力,掌握市場主動權(quán)的戰(zhàn)略需要出發(fā),必須進(jìn)行安全高效的資金運用,實現(xiàn)保險資金的保值、增值,提高償付能力,同時要努力探尋出一套職能獨立、上下結(jié)合、機制靈活、管理嚴(yán)格的新的資金運用管理體制,積極爭取政策,拓寬資金運用渠道,最大限度地提高保險資金收益。同時,產(chǎn)險資金運用權(quán)也應(yīng)該相應(yīng)集中到總公司,對過去運用逾期未收回的各項資金,應(yīng)積極組織力量,加強清收。財務(wù)管理還應(yīng)及時調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略和經(jīng)營方針,以保證產(chǎn)險公司資產(chǎn)質(zhì)量的不斷提高。

3.加強對機構(gòu)增設(shè)的審批,嚴(yán)格對基層公司的管理。建立有一定覆蓋面的機構(gòu)網(wǎng)格是產(chǎn)險公司正常運作的基礎(chǔ),但有機構(gòu)就要有管理、有效益。近年來,對基層公司管理不善,控制不嚴(yán)所造成的危害,已令許多產(chǎn)險公司吞下了苦果。因此產(chǎn)險公司要不斷強化統(tǒng)一法人的體制嚴(yán)格控制分支機構(gòu)的增設(shè)數(shù)量,并切實加強對基層公司的管理,著眼于基層公司長期經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。

4.提高承保理賠質(zhì)量,規(guī)范業(yè)務(wù)操作程序。承保和理賠是一個有機結(jié)合的統(tǒng)一體,也是防止市場無序競爭,控制產(chǎn)險公司經(jīng)營風(fēng)險的兩個重要環(huán)節(jié)。因此,要對可保財產(chǎn)進(jìn)行認(rèn)真的風(fēng)險評估,并通過評估確定承保范圍和應(yīng)該相應(yīng)使用的保險條款,以及明確保險人應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。對高風(fēng)險標(biāo)的還須經(jīng)專家評估并落實分保。要建立核保核賠的專人負(fù)責(zé)制度,嚴(yán)格把好核保核賠關(guān)。為此,要將業(yè)務(wù)水平高、綜合素質(zhì)強的人員通過考試選,并授予其核保人或核賠人的資格和給予其與業(yè)務(wù)級別相稱的相應(yīng)的權(quán)限。在理賠時,要實行嚴(yán)格雙人查勘制,做好查勘記錄,并要善于識別和防止各種騙賠案,堅決杜絕道德風(fēng)險的發(fā)生,以維護(hù)和保障保險雙方的合法權(quán)益。為此,應(yīng)盡快實行諸如機動車配件價目表、家財和企財?shù)入U種的定損標(biāo)準(zhǔn)和情況通報等信息資料的全國統(tǒng)一的計算機聯(lián)網(wǎng)工作;要注重轉(zhuǎn)變業(yè)務(wù)操作的管理模式,改變分散出單的辦法,將出單權(quán)力上收,并在分支機構(gòu)建立出單中心,實行專人核保、統(tǒng)一出單,同時,要對保險單證實行統(tǒng)一管理,特別要嚴(yán)格保費收據(jù)的領(lǐng)取和使用,防止造假單、作假案和保費不入帳現(xiàn)象的發(fā)生,以提高工作效率。

5.加強以產(chǎn)險營銷市場的管理。我國有廣闊的保險市場,僅靠現(xiàn)有的員工直接展業(yè)的直銷體系,難以滿足市場對產(chǎn)險的需求。為此,首先要建立相應(yīng)的營銷機制,并完善營銷管理的規(guī)章制度,要嚴(yán)格按照《保險人管理規(guī)定(試行)》要求,建立起手續(xù)費的簽收制度,禁止將保險費扣除手續(xù)費后再入帳。其次要把產(chǎn)險人隊伍視作產(chǎn)險公司的“共生體”,應(yīng)通過制定嚴(yán)格的培訓(xùn)計劃,有步驟、有針對性地向他們傳授保險、金融、法律等方面的相關(guān)知識,以提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)。再次要建立產(chǎn)險營銷長期發(fā)展的經(jīng)營思想,努力塑造公司良好的社會形象,靠技術(shù)經(jīng)營、靠信譽取勝。

(二)建立和完善行業(yè)自律組織,充分發(fā)揮其市場監(jiān)管的補充作用

作為保險行業(yè)自律組織的保險行業(yè)協(xié)會,既是政府與保險業(yè)的中介,國家監(jiān)管的得力助手,又是保險監(jiān)管體系中不可缺少的重要組成部分,它能夠切實提高各保險公司參與市場管理的自覺性。隨著我國以市場化為取向的改革逐步深入,行業(yè)組織的作用將日益受到重視。國際上,財產(chǎn)保險行業(yè)間的自律組織主要有:保險人同業(yè)公會、保險公估人協(xié)會、保險經(jīng)紀(jì)人協(xié)會等。如英國的英國保險公會、勞合社承保人公會、倫敦承保人公會、火災(zāi)保險人委員會等。我國尚未在全國范圍內(nèi)廣泛地設(shè)立保險同業(yè)組織,所以,必須盡快建立與完善。根據(jù)我國保險市場的特點,中國保險行業(yè)協(xié)會一方面應(yīng)致力于維護(hù)行業(yè)的利益,另一方面要加強行業(yè)的自律,在我國保險市場的監(jiān)管體系中發(fā)揮補充作用。目前,從保險公司的角度來看,行業(yè)協(xié)會應(yīng)切實發(fā)揮以下的功能作用:(1)協(xié)調(diào)同業(yè)關(guān)系,促進(jìn)同業(yè)間的溝通與協(xié)作。針對現(xiàn)階段產(chǎn)險市場出現(xiàn)的問題,由行業(yè)協(xié)會牽頭,定期召開各家保險公司會議,在組織大家共同分析市場的基礎(chǔ)上,消除相互間的誤會,加強相互監(jiān)督,求得同業(yè)在思想認(rèn)識和實際做法上的基本一致。(2)加強宣傳,努力提高大眾的保險意識和從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平。(3)按照公平競爭的原則,制定行業(yè)自律公約,以規(guī)范各保險經(jīng)營主體的行為。加強對產(chǎn)險人和市場的管理,通過統(tǒng)一條款、費率、手續(xù)費,明確競爭的規(guī)則,扼制惡性競爭。(4)負(fù)責(zé)對各保險主體執(zhí)行法律法規(guī)情況的檢查,使它們能依法規(guī)范地進(jìn)行經(jīng)營。對現(xiàn)行規(guī)定尚未涉及,而又必須共同遵守的問題,要制定可行性規(guī)章,并將其引入同業(yè)仲裁,以更好地發(fā)揮其處理客戶投訴、協(xié)調(diào)糾紛、制裁違約的功能。

(三)調(diào)整和充實政府監(jiān)管部門的力量,發(fā)揮行政監(jiān)管的主導(dǎo)作用

1.改善保險監(jiān)管方式,提高監(jiān)管質(zhì)量。

目前,我國保險業(yè)的監(jiān)管基本上還停留在“問題跟進(jìn)型”的管理階段,尚未達(dá)到“行進(jìn)監(jiān)控型”的水準(zhǔn),也就是保險監(jiān)管機構(gòu)只能在哪家保險公司出現(xiàn)問題后才被動地對那些問題作事后處理,還不能根據(jù)市場信息和保險公司定期提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、評核,并形成預(yù)警系統(tǒng),從而積極主動地對保險公司的經(jīng)營作出干預(yù)。1998年11月18日,中國保險監(jiān)督管理委員會(以下簡稱中國保監(jiān)會)宣告成立,因此,中國保監(jiān)會成立之后就應(yīng)將改善保險監(jiān)管方式當(dāng)作首要任務(wù)來抓。切實改革以前那種“問題跟進(jìn)型”的管理方式,并在對問題的處理上堅持內(nèi)緊外松的原則,注意維護(hù)保險業(yè)的整體形象。同時,應(yīng)盡快健全地方保監(jiān)會的組織體系,進(jìn)一步理順和明確中央與地方各級保監(jiān)會之間的監(jiān)管關(guān)系、監(jiān)管權(quán)限及職能,以確保監(jiān)管工作持續(xù)、穩(wěn)步地開展起來。

為了堵塞監(jiān)管漏洞,一方面,中國保監(jiān)會各級監(jiān)管機構(gòu)要爭取掌握到轄內(nèi)相應(yīng)各級保險機構(gòu)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),并將所掌握的數(shù)據(jù)在上下各級保監(jiān)會之間進(jìn)行有機的多元組合分析,以利于對產(chǎn)險公司的經(jīng)營狀態(tài)作出科學(xué)的定性判斷。另一方面,還應(yīng)積極組織專業(yè)力量對產(chǎn)險公司進(jìn)行系統(tǒng)的稽核審定。

2.構(gòu)筑保險法律監(jiān)管體系的基本框架,并完善相應(yīng)的各項法律法規(guī)。

根據(jù)現(xiàn)階段我國保險市場的發(fā)展情況及現(xiàn)有的法律環(huán)境,我國的保險監(jiān)管體系應(yīng)以現(xiàn)行的《中華人民共和國保險法》為基礎(chǔ),并由各種規(guī)范保險活動的單行法律、法規(guī)、條例、辦法等法律文件共同組成一個內(nèi)容相互補充、完整統(tǒng)一的有機整體。應(yīng)該說,1995年頒布的《保險法》已為促進(jìn)保險事業(yè)的健康發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ),并構(gòu)畫出了我國未來保險發(fā)展的整體框架,但僅描繪出一個健全保險市場的輪廓還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,尚需以其精神和原則為出發(fā)點,進(jìn)一步制定出具有較強技術(shù)性和約束力的保險單行法規(guī)細(xì)則,如《保險公司經(jīng)營原則》、《保險市場競爭條例》、《保險資金運用管理辦法》、《保險公司償付能力管理條例》等,以及專門適用于產(chǎn)險市場規(guī)范的《財產(chǎn)保險合同條例》、《財產(chǎn)保險險種、條款、費率的制定與厘訂原則和審定辦法》和《產(chǎn)險公司核保與理賠規(guī)則》等,同時應(yīng)加緊制定與之相配套的《保險公司監(jiān)管條例》,當(dāng)前尤其要加大有法必依、違法必究的宣傳力度,并在實際操作中加強依法監(jiān)管和執(zhí)法的力度,并對各項規(guī)章、制度、辦法等進(jìn)行全面清理,尤其要對降低費率、擴大責(zé)任范圍、提高手續(xù)費、搞假賠案等行為進(jìn)行規(guī)范,堅決打擊違法、違規(guī)經(jīng)營的行為,以杜絕不正當(dāng)競爭行為的發(fā)生。

為保證保險監(jiān)管法律法規(guī)的貫徹執(zhí)行,中國保監(jiān)會首先應(yīng)強化法律監(jiān)督職能,并配備具有保險及法律知識的人員專門負(fù)責(zé)實施各項保險法規(guī),制定普法宣傳措施和懲治違規(guī)行為的辦法等;其次,各地區(qū)的保險監(jiān)管分會也要設(shè)立相應(yīng)的法律監(jiān)督部門,專門負(fù)責(zé)對本地區(qū)保險市場各主體守法、執(zhí)法情況的檢查;再次,要在全國各地區(qū)的監(jiān)管分會內(nèi)設(shè)立舉報系統(tǒng),以便于及時發(fā)現(xiàn)并制止不法行為的發(fā)生。

3.明確監(jiān)管目標(biāo),嚴(yán)格監(jiān)管內(nèi)容,建立風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系。

中國保監(jiān)會要根據(jù)法律規(guī)章,明確對保險業(yè)監(jiān)管的內(nèi)容和目標(biāo)。按照國際常規(guī)做法,中國保監(jiān)會應(yīng)對四個目標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管,即,保證保險公司的償付能力、防止利用保險進(jìn)行欺詐、維護(hù)保險市場合理的價格競爭與公平的保險條件以及提高保險業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益?？紤]我國財產(chǎn)保險市場的特點,保險監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)根據(jù)監(jiān)管事宜的不同,有所側(cè)重地實施監(jiān)管,并把監(jiān)管重點放在對各保險公司的風(fēng)險處理技術(shù)上,既要監(jiān)管各種險種的分保計劃,更要監(jiān)管各保險機構(gòu)應(yīng)付巨災(zāi)侵害的保險安排,以防因分保安排不當(dāng)而對保險公司經(jīng)營穩(wěn)定性所造成的沖擊。當(dāng)前,總結(jié)東南亞金融風(fēng)波的經(jīng)驗教訓(xùn),我們尤其要重視對保險公司償付能力、資產(chǎn)負(fù)債比例、資產(chǎn)配置、費率和手續(xù)費控制等重要方面投入精力,并將反映賠付率、準(zhǔn)備金提取、凈資產(chǎn)變化、資產(chǎn)配置比例、風(fēng)險自留比率、償付能力增減等的指標(biāo)綜合到風(fēng)險預(yù)警指標(biāo)體系之中。以便于監(jiān)管部門能視保險公司經(jīng)營狀況或違規(guī)、違紀(jì)程序的不同,對其及時采取諸如停止增設(shè)機構(gòu)、承攬新業(yè)務(wù)、增加資本金和撤換負(fù)責(zé)人等的干預(yù)措施。保險公司的償付能力和穩(wěn)定運轉(zhuǎn)關(guān)系到整個社會的安全,要嚴(yán)防保險公司的支付危機觸發(fā)整個社會的危機。

4.建立跟蹤監(jiān)管機制,切實加強管理。

中國保監(jiān)會應(yīng)定期對保險公司進(jìn)行專項稽核和全面稽核,要根據(jù)保險公司的資產(chǎn)負(fù)債表、資金平衡表、業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況表等內(nèi)容形成專門的指標(biāo)監(jiān)控表,以便于隨時檢查公司的業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況和財務(wù)狀況。為了防止屢查屢犯或前查后犯的現(xiàn)象發(fā)生,各級保監(jiān)會要對違規(guī)機構(gòu)實行整改督辦制度,對被查的單位從查處決定到整改措施,乃至經(jīng)辦人、分管負(fù)責(zé)人的責(zé)任都要一一督查,以落實責(zé)任。同時,還應(yīng)組織對保險公司實行評級制度,以便掌握公司的資產(chǎn)負(fù)債比例,改善和規(guī)范保險公司經(jīng)營。

篇4

1．2安全文明施工不到位隨著社會的不斷發(fā)展與進(jìn)步，城市居民維護(hù)自身權(quán)利的意識越來越高，現(xiàn)場施工噪聲大要舉報、施工現(xiàn)場道路難走要舉報、揚塵要舉報、下水道堵塞要舉報、沒有電視信號、通信訊號等也要舉報，也就是說，一定要確保施工周圍民眾的正常生活與安全不受影響，要不然就會向有關(guān)部門反映，進(jìn)而對施工造成了一定的影響。為此，一定要全面落實安全文明施工，這樣才可以盡量減少民眾反映情況。

1．3施工人員組織觀念、安全意識薄弱現(xiàn)階段，大部分市政工程施工企業(yè)都沒有培養(yǎng)自己企業(yè)的人才隊伍，在接到工程項目之后，均選擇勞務(wù)公司予以勞務(wù)分包。而施工人員和項目部之間經(jīng)常是短期雇傭的關(guān)系，施工企業(yè)、項目部對這些施工人員的安全教育較為匱乏，在施工中非常容易出現(xiàn)安全事故。與此同時，市政工程施工現(xiàn)場的人員組織觀念、安全意識較為薄弱，經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)操作的行為，不僅影響了施工的順利完成，還會留下很多的安全隱患，影響了市政工程施工質(zhì)量。

2加強市政工程施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管理的措施

2．1強化企業(yè)最高管理人員的價值觀與安全理念一個合格的企業(yè)最高管理人員一定要嚴(yán)格按照國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行工作，并且具備正確的價值觀與安全理念，制定符合安全政策的規(guī)章制度，保證其全面落實。在實際施工中，不僅要重視安全理念的落實，還要盡可能滿足業(yè)主、工作人員、社會發(fā)展的要求，全面提高市政工程施工效益。除此之外，企業(yè)最高管理人員一定不要只是片面的追求經(jīng)濟效益，而對安全生產(chǎn)有所忽視，可以說，安全生產(chǎn)才是企業(yè)發(fā)展的正確選擇。

2．2全面落實安全管理的規(guī)章制度大部分企業(yè)不是沒有安全管理規(guī)章制度，只是在進(jìn)行落實的時候，進(jìn)行了一定的選擇，致使一些規(guī)章制度成為了一種形式，嚴(yán)重影響了其落實效果。針對這樣的情況而言，企業(yè)一定要建立相應(yīng)的組織機構(gòu)與系統(tǒng)，監(jiān)督安全管理規(guī)章制度的全面落實，并且對相應(yīng)的職責(zé)與權(quán)力范圍進(jìn)行明確，保證各項工作均符合安全管理規(guī)章制度的要求，這樣不僅可以實現(xiàn)市政工程施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)管理效果，順利完成施工項目，還可以節(jié)省施工成本，提高了工程施工的經(jīng)濟效益。

2．3加大安全措施資金的投入在市政工程施工中，要想保證安全生產(chǎn)的順利進(jìn)行，就一定要制定相應(yīng)的措施予以保障，安全不是只需要施工人員具備相應(yīng)的安全知識與意識，還要保證各類安全防護(hù)設(shè)備與現(xiàn)場安全維護(hù)設(shè)施的使用，同時也要購買一些安全生產(chǎn)所需的材料、設(shè)備與儀器。由此可以看出，要想保證工程施工的安全進(jìn)行，就一定要投入相應(yīng)的資金，這樣才可以保證各項安全措施與防護(hù)設(shè)施的全面到位，進(jìn)而實現(xiàn)工程施工的安全性、可靠性。

2．4強化對安全生產(chǎn)管理工作的總結(jié)與評審在市政工程施工中，是否全面落實了安全生產(chǎn)規(guī)章制度，是否取得了預(yù)期的安全管理效果，是否實現(xiàn)了安全生產(chǎn)目標(biāo)，是否提高了施工安全管理水平，是否全面落實了安全防護(hù)措施，這些問題均與安全管理工作總結(jié)與評審有著密切的關(guān)系。為此，在市政工程建設(shè)中，一定要重視對安全管理工作的總結(jié)與評審，為以后相關(guān)工作的全面展開提供可靠依據(jù)，促進(jìn)市政工程施工的高效完成。

2．5維護(hù)與激勵安全管理人員目前，人們對從事安全管理工作均有著一定的抵觸心理。安全管理工作責(zé)任重大，屬于出力不討好的工作，其經(jīng)常處在一種尷尬境地。針對這樣的情況，企業(yè)一定要維護(hù)其地位與權(quán)力，盡可能消除他們的后顧之憂，利用一些適當(dāng)?shù)募钍侄握{(diào)動他們工作的積極性與熱情，并且增強其工作責(zé)任感，保證工程施工的安全進(jìn)行，提高安全管理水平，實現(xiàn)工程施工效率。

篇5

二、海東地區(qū)財產(chǎn)險業(yè)務(wù)發(fā)展出現(xiàn)的問題

（一）從業(yè)人員素質(zhì)有待進(jìn)一步提高

海東財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)市場從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致銷售過程中的誤導(dǎo)現(xiàn)象不同程度存在。由于利益關(guān)系，有些銷售人員在銷售過程中對投保人進(jìn)行或多或少誤導(dǎo)，甚至與客戶串謀提供不真實信息，而這些信息往往在索賠時才有可能被發(fā)現(xiàn)，甚至不能發(fā)現(xiàn)，給公司形象造成了一定影響。盡管近年來保監(jiān)局和行協(xié)多次整頓市場、加強管理，但是該問題仍然沒有得到徹底根治。

（二）保險誠信有待進(jìn)一步加強

近幾年來，由于市場主體增加較快、法律法規(guī)建設(shè)滯后、社會信用體系不健全、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未形成、內(nèi)控制度落實不到位等因素，使保險誠信缺失已成為中國保險業(yè)必須面對的嚴(yán)峻問題。1.保險人和保險中介誠信缺失。突出表現(xiàn)為：宣傳展業(yè)單時，用晦澀或所謂專業(yè)性的語言設(shè)置陷阱，故意隱瞞保險責(zé)任；對客戶進(jìn)行誤導(dǎo)宣傳，為獲取業(yè)務(wù)不擇手段；借助權(quán)力部門的力量，以聯(lián)合發(fā)文、會議紀(jì)要、口頭命令等方式發(fā)展業(yè)務(wù)；通過協(xié)議或借行業(yè)協(xié)會名義聯(lián)合限價、劃分市場進(jìn)行壟斷經(jīng)營；展業(yè)理賠兩張臉，通過拖延賠付、無理拒賠等手段侵害被保險人利益；有的從業(yè)人員利用保險業(yè)人才缺乏和管理上的漏洞，非正常地頻繁在公司間流動，并對原單位進(jìn)行惡意詆毀或唆使鼓動老客戶退保，擾亂市場秩序；有的保險人甚至與投保人合謀欺詐，損害被保險人利益；保險中介機構(gòu)欺詐誤導(dǎo)投保人或保險公司等。2.保險消費者誠信不足。主要表現(xiàn)在：不履行如實告知義務(wù)，隱瞞風(fēng)險信息，騙取賠償；有些投保人先出險，后投保；有的偽造與保險事故有關(guān)的證明、資料和其他證據(jù)，編造虛假的保險事故原因或者夸大損失程度，騙取不當(dāng)?shù)美?；有的對低值物品高額投保，然后肇事騙賠；更有的人為制造保險事故，故意造成保險財產(chǎn)的損失及被保險人的人身傷亡事故。如將自己的身體致殘、將自己的妻兒父母致死，騙取保費等。誠信是保險業(yè)的生命。當(dāng)保險業(yè)的誠信缺失升級為誠信危機時，將直接影響到整個社會的安危、行業(yè)的興衰、保險從業(yè)人員的個人前途和廣大被保險人的切身利益。

（三）保險環(huán)境有待進(jìn)一步凈化

例如，對于同一保險標(biāo)的，各保險公司的定價收費高低差別很大，使被保險人感到此行業(yè)法制環(huán)境不規(guī)范。還有個別保險主體由于長期盈利狀況不佳，沒有能力為被保險人提供快捷、優(yōu)質(zhì)、合理的理賠服務(wù)，容易產(chǎn)生理賠難的問題，從而使保險行業(yè)由于誠信問題而得不到客戶的信任。

三、海東地區(qū)財產(chǎn)險業(yè)務(wù)發(fā)展策略

為使財產(chǎn)險業(yè)務(wù)又好又快發(fā)展，不僅需要保險主體的合規(guī)經(jīng)營、創(chuàng)新發(fā)展模式，還需要行業(yè)監(jiān)管等外界因素的共同促進(jìn)。

（一）避免非理性競爭

鑒于高額的手續(xù)費已成為財產(chǎn)險發(fā)展甚至保險公司虧損的消極因素之一，保監(jiān)局、行協(xié)已經(jīng)認(rèn)識到它的危害性，并且出臺了相關(guān)的行業(yè)自律規(guī)定、手續(xù)費支付管理等辦法，有效規(guī)避惡性競爭，為行業(yè)有序、良性發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

(二)創(chuàng)新服務(wù)理念

要堅持以服務(wù)創(chuàng)新為主導(dǎo)，堅持服務(wù)創(chuàng)新，就是堅持以客戶為中心，提高服務(wù)質(zhì)量，不斷開發(fā)特色服務(wù)項目，為不同客戶群提供不同的產(chǎn)品和服務(wù)。特別要對優(yōu)質(zhì)客戶和潛在優(yōu)質(zhì)客戶提供個性化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，為公司培養(yǎng)忠實客戶群。

（三）提升品牌意識

各保險主體要善于運用品牌競爭策略。良好的品牌形象有利于企業(yè)在激烈競爭中保持行業(yè)領(lǐng)先地位，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。然而，目前多數(shù)保險公司的品牌意識不強，對于品牌的理解和宣傳僅僅停留在公司品牌的樹立和打造上，卻忽略了保險公司產(chǎn)品體系的品牌問題。有些公司錯誤地認(rèn)為，只要公司業(yè)績上去了，品牌自然會得到提升。殊不知，即使由于業(yè)績提高，知名度有了短暫的提高，但是一旦有其他保險主體提供更好的服務(wù)和產(chǎn)品，客戶會立即離開。

（四）營造規(guī)范的法律環(huán)境

市場經(jīng)濟從本質(zhì)上說就是法制經(jīng)濟，各保險主體在統(tǒng)一的法律體系、市場規(guī)則的規(guī)范和約束下，從事保險經(jīng)營和公平競爭，進(jìn)而深化改革進(jìn)程，推動經(jīng)濟建設(shè)，維護(hù)社會穩(wěn)定，保障人民生活，促進(jìn)保險業(yè)的健康發(fā)展。

篇6

伴隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的市場發(fā)展，政府的宏觀調(diào)控一直如影隨形，近20年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了若干階段，如表1所示。從上表可以看出：第一，我國房地產(chǎn)業(yè)是隨經(jīng)濟發(fā)展、內(nèi)需增長而不斷發(fā)展的；第二，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大多時期是遵循市場經(jīng)濟規(guī)律的，對經(jīng)濟增長起到正面效應(yīng)；第三，在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折期時，政府往往采取行政手段直接干預(yù)房地產(chǎn)業(yè)，以實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟調(diào)控的目標(biāo)；第四，我國房地產(chǎn)業(yè)與我國國民經(jīng)濟增長具有極高相關(guān)性，隨著經(jīng)濟周期處于一定階段，其拉動內(nèi)需的作用明顯。

二、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策分析及對策建議

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，國家對房地產(chǎn)業(yè)政策開始轉(zhuǎn)變?yōu)橐种仆稒C，采取多種調(diào)控手段，如土地、金融、稅收等政策調(diào)整，對房價上漲過快的勢頭進(jìn)行遏制。

(一)市場調(diào)控存在的難點和問題

1.我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性使房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控難度增加我國目前的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨復(fù)雜，且當(dāng)前我國經(jīng)濟正處于全球性的經(jīng)濟衰退影響之下，輸入性通脹因素依然存在，因此帶來的經(jīng)濟不穩(wěn)定性、不確定性以及通脹壓力等較嚴(yán)重。實施房地產(chǎn)調(diào)控不僅要防止由于房價快速上漲導(dǎo)致的通膨，同時還要避免影響國民經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)市場的變化與我國金融體制的變化及深化改革密切相關(guān)，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定還會導(dǎo)致資本市場、貨幣市場以及整個金融體系出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。實施調(diào)控的難度可想而知。2.我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切相關(guān)使得政府調(diào)控投鼠忌器現(xiàn)實情況是，我國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)和購房者都是依賴銀行貸款。根據(jù)有關(guān)資料，截至2009年底，上海市的中資金融機構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貨款累計增加了1023億元，占各項貨款新增額比例高達(dá)76%，其中個人住房貨款累計增加了728億元，新增個人住房貨款中占中長期貨款增量的比例高達(dá)42%。各家銀行實際上是在直接或間接地承接了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。因此，也使得中央政府在制定調(diào)控政策時投鼠忌器。3.購房群體貧富懸殊問題也使得制定調(diào)控政策有所顧忌目前我國社會各階層的收入差距正呈現(xiàn)擴大趨勢，在制定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時，往往會有所顧忌。比如提高首付比例和房貸利率，對高收入群體抑制作用不大，但提高了工薪階層買自住房的門檻。政府在制定有關(guān)的金融、稅收等調(diào)控政策時往往會猶猶豫豫。4.對房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)控存在雙重目標(biāo)問題我國對房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)控存在雙重目標(biāo)：一是經(jīng)濟增長和經(jīng)濟效率目標(biāo)，二是社會公平和穩(wěn)定目標(biāo)。這二重目標(biāo)本身是有沖突的。由于我國的房地產(chǎn)業(yè)長期以來都被作為是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，是拉動投資與需求的最直接的產(chǎn)業(yè)。因此在對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場調(diào)控時往往注重前一個目標(biāo)而忽視后一個目標(biāo)，這就必然造成房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫和房價的不斷上漲。5.中央對房地產(chǎn)的調(diào)控目標(biāo)在地方上得不到完全落實國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時會抑制地方房地產(chǎn)投資，這就意味著可能會減少地方政府的財政收入，利益的驅(qū)使下，地方政府對中央的宏觀調(diào)控政策缺乏熱情，進(jìn)而影響其執(zhí)行力。6.地方政府存在的土地財政問題我國目前實行的土地批租制度使得土地出讓收入成為地方財政收入的主要來源。根據(jù)資料，2009年我國土地出讓的收入總額達(dá)到1.42萬億元，相當(dāng)于同期全國財政收入的20.8%；2010年末中國地方融資平臺貸款余額高達(dá)10.7萬億元，這主要是各地地方政府以其所擁有的土地作質(zhì)押進(jìn)行融資的；2012年前11個月，我國130個主要城市總土地出讓金額為1.18萬億元，這與2011年同期相比減少了30%。這就使得各地方政府成了房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控受到損失最大的一方，必然導(dǎo)致地方政府在執(zhí)行調(diào)控政策上不積極、打折扣。而從地方政府的角度來看，目前財權(quán)主要掌握在中央政府手里，造成了地方政府依賴土地財政之舉。7.前期調(diào)控多種手段并用使得政策空間壓縮近年來我國通過各種調(diào)控手段并用的方式對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺了涉及行政、經(jīng)濟、法律、稅收以及金融等措施，這些措施有效抑制了房價快速上漲的勢頭，對我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整有積極意義。但也在一定程度上使得房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策實施空間壓縮了，調(diào)控工具的持續(xù)更新受到了較大限制。8.實際操作時調(diào)控手段使用失當(dāng)一是過多使用行政手段但收效不大。二是經(jīng)濟工具綜合運用不善。近幾年來，我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控逐漸加大了對經(jīng)濟杠桿的利用，但加息降息這樣的政策運用較多，直到2010年國十條出臺才開始運用像實施差別化率和稅收的政策。三是法律手段不完善。目前在我國，由于法律體制本身的不健全，且法律規(guī)范之間交叉重復(fù)，房地產(chǎn)立法可操作性差，法條針對性不強，對房地產(chǎn)業(yè)各個環(huán)節(jié)的規(guī)定不是非常明確，落實起來比較困難。

(二)完善調(diào)控政策的對策建議

針對目前我國對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的現(xiàn)實情況及調(diào)控效果，提出以下的對策建議：1.確立公平優(yōu)先兼顧效率的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控不僅要使得房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，最重要的是使得我國經(jīng)濟保持一個穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控總體目標(biāo)是:按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，遵循公平優(yōu)先、兼顧效率的原則，以保障居民基本住房需求為調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本點，同時兼顧經(jīng)濟增長。具體來說，一是要促使我國經(jīng)濟穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展，二是要有利于我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，三是要有利于擴大國內(nèi)需求，四是要能夠?qū)崿F(xiàn)節(jié)能減排，五是要促使經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。2.積極推進(jìn)財政體制的改革改革我國現(xiàn)行的分稅體制，重新劃定中央與地方的事權(quán)與財權(quán)，并要擴大地方政府的稅基與稅源，以保證地方政府能有充足的稅收，進(jìn)而有助于地方政府?dāng)[脫對土地財政的依賴。3.穩(wěn)步推進(jìn)地方政府績效評估體系改革改革以GDP為主的地方政府績效評估體系，建立起科學(xué)的地方政府績效評估體系，還要實施對地方政府的房地產(chǎn)調(diào)控的問責(zé)制。在經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制中納入控制住房價格過快上漲及增加保障房建設(shè)等內(nèi)容，切實強化對地方政府行為的約束。4.加快推進(jìn)金融體制的改革需要抑制金融業(yè)特別是大銀行的房地產(chǎn)信貸；央行要盡快建立存款保險制度和全國統(tǒng)一結(jié)算體系覆蓋中小金融機構(gòu)；要加快發(fā)展資本市場，使資本市場與信貸市場平衡發(fā)展；要大力發(fā)展債券市場，使債券市場與股票市場平衡發(fā)展；要加大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的力度，扶持為中小企業(yè)服務(wù)的小型金融機構(gòu)及區(qū)域交易所；要改變現(xiàn)在房地產(chǎn)金融體制的單一性，盡量減少房地產(chǎn)資金過度向大銀行集中的弊端，以降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險。5.加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅制的改革以開征房產(chǎn)稅作為一種房地產(chǎn)業(yè)市場調(diào)控的手段，可以有效抑制房地產(chǎn)市場的投資需求。開征房產(chǎn)稅對抑制非剛性需求，增加投資客的稅收負(fù)擔(dān)非常有效，這種方式可以長期使用，還可以通過稅率的調(diào)整來應(yīng)對房價的漲跌。要按照寬稅基、少稅種、低稅率的原則建立房地產(chǎn)稅制體系，并根據(jù)房地產(chǎn)市場運行過程和市場行為設(shè)定稅種，以此建立合理的房地產(chǎn)稅收體系。6.適時推進(jìn)土地制度的改革適時改革我國現(xiàn)行的土地批租模式，可以考慮實行年租模式?？梢钥紤]根據(jù)不同使用條件探索年租制的使用范圍及與出讓制的對接機制；要對土地儲備機制、競拍機制進(jìn)行完善，以有效發(fā)揮土地儲備制度在調(diào)控土地供應(yīng)量方面的作用。改變當(dāng)前純粹的以供地計劃來確定供應(yīng)量的方式。對于普通住宅用地而言，改變招標(biāo)、拍賣機制中實施的價高者得的相對簡單的方法。7.積極引導(dǎo)對房地產(chǎn)業(yè)的資金投向國家需要改善投資環(huán)境，拓寬投資渠道，對一般性的競爭性領(lǐng)域，一定要打破壟斷，積極鼓勵民間資本參與棚戶區(qū)改造、政策性住房建設(shè)、金融、交通、電力、電信、石油天然氣、水利、礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)等領(lǐng)域，以及環(huán)保、新能源、新材料等領(lǐng)域的建設(shè)，可以有效分流資金集中投資房地產(chǎn)業(yè)的格局。8.建立全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息系統(tǒng)第一，建設(shè)全國統(tǒng)一的個人住房信息系統(tǒng)，為保障性住房的合理分配打好基礎(chǔ)，為下一步房產(chǎn)稅的開征創(chuàng)造條件。第二，建立存量住房統(tǒng)計系統(tǒng)，可以準(zhǔn)確掌握市場供給，并以此來制定土地供給計劃，把握新建住房項目審批進(jìn)度，進(jìn)而保持供需的平衡。第三，該系統(tǒng)與納稅、征信系統(tǒng)及中低收入人群信息統(tǒng)計系統(tǒng)對接，以此作為確定保障性住房分配、商品房限價政策制定的依據(jù)。第四，建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，加強和完善宏觀監(jiān)測體系，定期市場報告，合理引導(dǎo)市場，有效防止房地產(chǎn)泡沫。9.加快完善房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)加快房地產(chǎn)立法建設(shè)，完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的每個環(huán)節(jié)每個細(xì)節(jié)都能夠做到有法可依，使得房地產(chǎn)權(quán)利人的行為有據(jù)可依，只有這樣才能減少目前我國房地產(chǎn)市場的混亂與無序。10.切實轉(zhuǎn)變政府職能，提高政府決策的科學(xué)性和有效性一是要進(jìn)一步明確中央與地方政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中各自的角色與職能，權(quán)限與責(zé)任，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展有良好的市場環(huán)境。二是要處理好中央政府與地方政府間的利益關(guān)系，盡快降低地方政府對土地財政的依賴。三是將房地產(chǎn)市場調(diào)控的工作重點放到規(guī)則的制定與完善上，提供一個科學(xué)的制度性框架安排。四是確保保障房的供應(yīng)，繼續(xù)加快住房保障體系建沒，建立完善廉租房、經(jīng)濟適用房、公租房和動遷安置房四位一體的住房保障體系。五是要盡量淡化行政色彩，更多地通過包括貨幣政策、稅收政策等宏觀經(jīng)濟政策直接作用于房地產(chǎn)市場。

三、房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控背景下我國經(jīng)濟社會風(fēng)險控制

目前我國對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入不確定的風(fēng)險期，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟存在的高相關(guān)性，必須做好可能的經(jīng)濟社會風(fēng)險預(yù)警及風(fēng)險控制管理。

(一)金融風(fēng)險的防范

毋庸置疑，我國房地產(chǎn)業(yè)近年的飛速發(fā)展，與金融機構(gòu)，特別是國有銀行的信貸資金大規(guī)模流向房地產(chǎn)業(yè)是密切相關(guān)的，在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入不確定的風(fēng)險期時，防范金融風(fēng)險尤為重要。主要做好以下工作：1.控制金融機構(gòu)特別是國有銀行對房地產(chǎn)業(yè)信貸的總規(guī)模，使得其對房地產(chǎn)業(yè)信貸的比例與向其他行業(yè)的信貸比例保持在合理區(qū)間。2.引導(dǎo)國有銀行之外的其他商業(yè)銀行及其他金融機構(gòu)的資金流向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，使得其與國有銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸規(guī)模保持在合理比例。3.疏導(dǎo)社會閑散資金流向房地產(chǎn)業(yè)的熱情。4.完善抵押貸款擔(dān)保。一是要建立政府抵押擔(dān)保制度，二是要完善個人信用制度。5.盡快建立存款保險制度。

(二)地方政府財政風(fēng)險的防范

地方政府依賴土地財政的現(xiàn)狀沒有得到扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的不確定性風(fēng)險使得各地方政府財政出現(xiàn)較大風(fēng)險，對地方的公務(wù)人員穩(wěn)定、地方經(jīng)濟社會保障及在建的或?qū)㈤_工的大項目都帶來較大風(fēng)險。應(yīng)當(dāng)做好以下工作：1.調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，改善土地供給情況，嚴(yán)格限制工業(yè)用地，合理增加房地產(chǎn)用地，保證對經(jīng)適房和廉租房的土地供給，使土地供給結(jié)構(gòu)合理，形成高中低三級土地市場。2.改革目前土地管理上的弊端，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地(非農(nóng)用耕地)進(jìn)入建設(shè)用地市場，打破政府對土地一級市場的壟斷，降低土地的價格。3.完善房地產(chǎn)業(yè)財稅體制，加快房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的正式出臺，使得地方財政有穩(wěn)定的收入來源，中央級財政也應(yīng)減少稅收分成，減輕地方財政壓力。4.修改土地轉(zhuǎn)讓款的繳付辦法，對開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳的土地轉(zhuǎn)讓款，應(yīng)當(dāng)在項目開工審批階段全額繳清。

(三)防止實體經(jīng)濟空心化

近年來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)快速升溫也誘發(fā)了民間投資涌向房地產(chǎn)行業(yè)的熱情，2010年以來房價下跌幅度最大溫州、?？诘仁畟€城市，民營經(jīng)濟貢獻(xiàn)率不少已達(dá)到70%以上，遠(yuǎn)高于當(dāng)時全國平均數(shù)60%，民間投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也多數(shù)在60%以上。鄂爾多斯2010年地產(chǎn)投資314億，銀行對地產(chǎn)開發(fā)貸款余額僅59.7億元，民間投資約占50%。全國282個省會市、計劃單列市和地級市2009-2012年固定資產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)大于2010-2013年工業(yè)產(chǎn)值增速，實體經(jīng)濟沒有很好發(fā)展是因為民間資本沒有投入實體經(jīng)濟而投入房地產(chǎn)業(yè)，2009-2011年三年地產(chǎn)投資額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這三年銀行貸款余額的增加。全國其他城市雖沒有這樣嚴(yán)重，但實體經(jīng)濟空心化的情況并不容樂觀。因此，應(yīng)該采取辦法應(yīng)對：1.國家加強政策引導(dǎo)，改變過去那種對房地產(chǎn)業(yè)不是壓市就是救市的簡單做法，使得開發(fā)企業(yè)放棄背靠國家這顆大樹的想法。2.一般性競爭領(lǐng)域打破壟斷，拓寬民間投資渠道，積極鼓勵支持民間資本對金融、交通、電力、電信、石油天然氣、水利、礦產(chǎn)資源勘探開發(fā)等領(lǐng)域，以及環(huán)保、新能源、新材料等領(lǐng)域的投向。3.切實從稅收、信貸、外貿(mào)等政策上支持扶持實體經(jīng)濟的發(fā)展，使得從事實體經(jīng)濟的企業(yè)家有信心有熱情，加快實體經(jīng)濟的發(fā)展。4.銀行等金融機構(gòu)要加強對實體經(jīng)濟信貸實際用途、資金流向的監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)信貸資金流向房地產(chǎn)業(yè)，應(yīng)及時糾正處理。

(四)做好社會集資風(fēng)險的預(yù)警及處理

房地產(chǎn)業(yè)的快速升溫與民間借貸是密切相關(guān)的，參與到房地產(chǎn)業(yè)的資金，民間借貸籌集的資金所占比例也相當(dāng)高。根據(jù)人民銀行溫州中心支行2011公布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規(guī)模已高達(dá)1100億元，20%以上直接投資地產(chǎn)。蘇北某市，2011年到2013年立案偵查的非法集資案件，非法集資總額數(shù)百億元，其中約30%通過不同渠道進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項目中，其中較大比例是從普通工薪家庭集來的資金。這種情況在全國大多數(shù)城市都存在。房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險，會直接轉(zhuǎn)嫁到普通百姓身上，給社會安定、人民生活都帶來較大風(fēng)險。1.建立民間集資風(fēng)險預(yù)警機制，各地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平及社會收入情況，設(shè)立民間集資風(fēng)險線，對超越了本地風(fēng)險線的民間集資活動要及時介入。2.建立健全民間集資的法律法規(guī)，現(xiàn)有的立法對正常的民間集資活動與非法集資活動的區(qū)分操作性差，應(yīng)當(dāng)對正常社會集資活動的界定清晰，對發(fā)起社會集資活動的主體、資金的用途、集資的數(shù)額、集資的時間、集資的擔(dān)保、審批的權(quán)限、違規(guī)的處理等各個環(huán)節(jié)作出明確規(guī)定并加強監(jiān)管。3.打擊非法集資活動，對出現(xiàn)非法集資的苗頭，就應(yīng)當(dāng)及時查處。4.對目前已經(jīng)暴露出來的非法集資案件，應(yīng)當(dāng)加快處理的速度，特別是把工作重點放到追蹤資金用途去向、追索資金上面，盡最大可能為百姓挽回?fù)p失，以確保社會安定，人民生活有保障。

篇7

中圖分類號：F590 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）09-0225-03

引言

隨著國民休閑時代的到來，中國旅游業(yè)正從傳統(tǒng)的“觀光型”向“休閑型”過渡升級，郵輪旅游成為國民休閑度假的新選擇。在郵輪旅游市場中，游客需求的滿足通過郵輪公司提供的產(chǎn)品和服務(wù)來實現(xiàn)。作為國民休閑旅游的新型消費品，郵輪旅游產(chǎn)品是以郵輪為依托來滿足人們精神和物質(zhì)需求的海洋休閑組合產(chǎn)品。郵輪既是交通工具，也是旅游目的地，還是重要的旅游吸引物。游客購買郵輪旅游產(chǎn)品，主要以郵輪旅游航次作為購買對象，在郵輪航行過程中獲得餐飲、住宿、娛樂、購物、海上休憩、岸上觀光游覽等多項服務(wù)，享受類似卻甚于度假地的休閑體驗。

近年來，國際知名郵輪公司與國內(nèi)新興郵輪公司相繼推出中國港口出發(fā)的母港航次，中國正成為全球最富潛力、成長最為迅速的新興市場，也成為較為典型的供給驅(qū)動型郵輪市場。2013年，國務(wù)院《國民旅游休閑綱要（2013―2010）》，明確提出積極發(fā)展郵輪旅游休閑產(chǎn)品。在產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的上升期，在日趨激烈的市場競爭中，在游客理性消費的成長中，郵輪旅游產(chǎn)品的合理開發(fā)對于引導(dǎo)消費需求、獲取企業(yè)盈利、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該成為業(yè)界關(guān)注的要點。

一、中國郵輪旅游市場產(chǎn)品供給現(xiàn)狀與問題分析

（一）中國郵輪旅游市場產(chǎn)品供給現(xiàn)狀

中國真正意義上的郵輪旅游產(chǎn)品供給始于2006年意大利歌詩達(dá)郵輪公司在中國市場母港航次的開辟，自此郵輪旅游開始進(jìn)入快速發(fā)展期。

1.郵輪公司運力逐步提升

目前，中國市場上的郵輪旅游產(chǎn)品主要由外資郵輪公司供給。意大利歌詩達(dá)郵輪公司、美國皇家加勒比郵輪公司、云頂香港有限公司（麗星郵輪）已相繼開辟從中國母港出發(fā)的郵輪航線，固定在中國運營的國際郵輪從2006年的900個客位增加到目前的16 000個客位。外資郵輪公司在中國市場的競爭格局已初步形成（見表1）。美國公主郵輪也在2014年5月首次進(jìn)駐中國市場，為中國游客提供從上海出發(fā)的高端“公主禮遇”郵輪航次。此外，意大利MSC地中海郵輪正在中國市場以旅行社形式積極銷售其歐洲遠(yuǎn)程航線，水晶郵輪、精致郵輪等外資郵輪公司也對中國市場興致盎然。中國本土郵輪公司從無到有，從2011年開始，中國郵輪有限公司、廈門環(huán)球郵輪有限公司、海航旅業(yè)郵輪游艇發(fā)展有限公司相繼成立；2013年1月，中國內(nèi)地首艘豪華郵輪“海娜號”在三亞首航。

2.郵輪母港配套不斷完善

目前，中國已有16個港口城市接待過國際豪華郵輪，其中上海、天津、三亞、廈門4個港口城市已建成5個高標(biāo)準(zhǔn)的國際郵輪母港中心，青島、舟山、珠海、?？诘瘸鞘幸膊煌潭冗M(jìn)行著郵輪碼頭的規(guī)劃和建設(shè)。中國交通運輸協(xié)會郵輪游艇分會（CCYIA）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，從2006―2012年，中國港口接待郵輪數(shù)量從115艘次增加到285艘次，同比增幅達(dá)到148%；其中搭載中國游客出境的母港航次從24次增長到170次，增幅超過7倍；2013年港口預(yù)計全年接待國際郵輪423艘次，較2012年同比增長48%。郵輪港口的水深條件、碼頭設(shè)施和便捷的通關(guān)服務(wù)為郵輪公司獲得戰(zhàn)略性發(fā)展空間提供依托。

3.郵輪航線選擇更加豐富

目前，郵輪公司在中國市場上推出的郵輪旅游產(chǎn)品，較為成熟的航線主要是東北亞航線、東南亞航線和臺灣航線。東北亞航線主要是從上海、天津出發(fā)，?？咳毡靖_繩和韓國釜山、濟州等港口；東南亞航線主要是從三亞出發(fā)，前往越南、新加坡、馬來西亞等地；隨著兩岸三通政策的進(jìn)一步落實，從廈門、上海、天津直航臺灣的航線也受到游客的青睞。2013年，冬季航線也在市場上出現(xiàn)。絕大多數(shù)的郵輪航線是短途航線，以美國皇家加勒比郵輪公司海洋水手號郵輪為例，2014年以上海為母港出發(fā)的40多個航次中，最短3晚4天，最長6晚7天。長線產(chǎn)品也開始進(jìn)入中國市場，意大利歌詩達(dá)郵輪公司2013年宣布將在中國市場運營首條86天環(huán)球航線，游客的航線選擇更加豐富。

4.產(chǎn)品營銷手段多種多樣

在產(chǎn)品營銷過程中，各大郵輪公司展開了激烈的競爭，美國皇家加勒比郵輪公司的郵輪噸位大且娛樂設(shè)施豐富，意大利歌詩達(dá)郵輪公司以浪漫和意大利風(fēng)情作為賣點，麗星郵輪則強調(diào)其休閑特征和較高的性價比。在產(chǎn)品市場中，中低端產(chǎn)品較為常見，家庭旅游和公司旅游占很大比例。產(chǎn)品定價模式采取船票加港務(wù)費、燃油附加費的形式。在分銷渠道方面，有市場化分銷和旅行社包船兩種形式。在市場化分銷中，郵輪公司為商定期舉行產(chǎn)品培訓(xùn)和說明會，商銷售郵輪船票后獲得傭金。包船則是郵輪公司將整條船的艙位出售給旅行社，旅行社對產(chǎn)品進(jìn)行包裝銷售，這種形式需要旅行社有很強的市場預(yù)測能力。

（二）中國郵輪旅游市場產(chǎn)品消費中存在的問題

在郵輪旅游市場日漸繁盛的過程中，郵輪旅游產(chǎn)品消費也逐步暴露出一些問題。從游客的角度講，主要涉及：郵輪旅游產(chǎn)品價格相對偏高；參加郵輪旅游辦理相關(guān)手續(xù)復(fù)雜煩瑣；多年來主推的日韓、東南亞線路缺乏新意；岸上觀光時間倉促，無法對目的地港口和國家進(jìn)行深度體驗；郵輪公司宣傳的24小時美食享受與實際情況存在差異；融入西方文化的娛樂活動難以引起參與興致等。從郵輪公司的角度講，也面臨一些亟需應(yīng)對的難題，比如推出的郵輪旅游產(chǎn)品市場反饋不好，出現(xiàn)某些航次叫好不叫座、半艙航行的局面，價格戰(zhàn)開始在市場上出現(xiàn)，給郵輪公司帶來了一定的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。

究其原因，主要有以下幾個方面：一是郵輪旅游產(chǎn)品的消費文化尚未形成。在旅游活動從觀光游覽向休閑度假模式轉(zhuǎn)變的過程中，絕大多數(shù)中國消費者還缺乏較為成熟的休閑旅游心態(tài)以及對郵輪旅游文化的理解。很多游客僅僅把郵輪當(dāng)作一種交通工作，選擇郵輪出行的主要動機之一是目的地觀光，而不是為了去享受悠閑的船上時光。加之包船這樣一種形式的存在，使得旅行社完全壟斷很多航次的全程旅游資源，游客岸上游覽的自主選擇性不是很強，從而造成對郵輪旅游的認(rèn)可度不高。二是外資郵輪公司占據(jù)中國郵輪旅游市場的主導(dǎo)地位，然而其對中國市場的預(yù)測和把握不準(zhǔn)，缺乏對市場環(huán)境的分析和對目標(biāo)消費者的消費行為分析。中外郵輪旅游市場風(fēng)格迥異，郵輪公司將在國外較為成熟的航線運作方式引入中國市場，船上活動組織也在很大程度上保留西式的做法，卻因為文化的因素得不到市場的積極響應(yīng)?；谛蓍e時間、消費特征等問題，郵輪產(chǎn)品短途化趨勢明顯，但同時也造成產(chǎn)品同質(zhì)化程度偏高，對再次購買者的吸引力不足。三是郵輪旅游產(chǎn)品本身操作難度較大，本土郵輪公司剛剛起步，品牌知名度不高，產(chǎn)品特質(zhì)不突出，往往采取低價策略，而忽略服務(wù)的品質(zhì)和郵輪本身的高貴體驗，存在產(chǎn)品運營經(jīng)驗不足等問題。在未來的郵輪旅游市場中，競爭會越來越激烈，針對目前的短板問題，各大郵輪公司應(yīng)該積極應(yīng)對，盡量避免陷入價格戰(zhàn)的僵局、造成價低質(zhì)劣的困境，要通過致力于研究中國消費者的訴求，開發(fā)更為成熟的郵輪旅游產(chǎn)品滿足市場需求，從而實現(xiàn)郵輪市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、中國郵輪旅游市場產(chǎn)品開發(fā)建議

（一）中國郵輪旅游市場產(chǎn)品開發(fā)原則

作為郵輪旅游市場供求的重要載體，郵輪旅游產(chǎn)品開發(fā)是郵輪公司對郵輪旅游產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計、生產(chǎn)和推廣，其目的在于誘導(dǎo)和滿足郵輪旅游市場的需要，其開發(fā)設(shè)計應(yīng)該遵循市場、經(jīng)濟、特色和合理原則。

第一，市場原則。市場原則也稱為針對性原則，即在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，考慮不同目標(biāo)消費者的特征與需求，進(jìn)行有針對性的產(chǎn)品設(shè)計。只有這樣，才能保證產(chǎn)品的適銷對路，才能最大限度地滿足目標(biāo)消費者的需要。

第二，經(jīng)濟原則。經(jīng)濟原則也稱為效益性原則。郵輪公司經(jīng)營的重要目的之一就是獲取利潤，開發(fā)郵輪旅游產(chǎn)品時應(yīng)該對?？扛邸⑦\營成本、預(yù)期收益等進(jìn)行可行性研究，從而保證產(chǎn)品的開發(fā)效益。

第三，特色原則。特色原則也稱為新穎性原則。特色即賣點、創(chuàng)新點，是郵輪旅游產(chǎn)品具有吸引力的根本所在。求新、求異是旅游者普遍具有的一種心理，這就要求郵輪旅游產(chǎn)品要精心設(shè)計、特色鮮明。

第四，合理原則。合理原則也稱為科學(xué)性原則。郵輪航線是郵輪公司對外銷售郵輪產(chǎn)品的最主要形式，其設(shè)計規(guī)劃應(yīng)該考慮產(chǎn)品推出的季節(jié)性、沿線港口的區(qū)位性、景點的觀賞性和水域的適航性等，以此保證郵輪產(chǎn)品的科學(xué)合理。

（二）中國郵輪旅游市場產(chǎn)品開發(fā)與優(yōu)化對策

隨著消費政策的放寬、消費環(huán)境的改善、消費觀念的成熟，未來郵輪旅游市場的規(guī)模將逐步擴大，對郵輪旅游產(chǎn)品也將提出更高的要求。針對目前市場供給及產(chǎn)品銷售情況，在合理把握產(chǎn)品開發(fā)原則的基礎(chǔ)上，建議從以下幾個方面進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)與優(yōu)化。

1.明確產(chǎn)品市場定位

在競爭激烈的郵輪旅游市場中，郵輪公司應(yīng)該審時度勢，將業(yè)務(wù)集中在既定的目標(biāo)市場上，通過目標(biāo)市場營銷策略的實施，獲得一定數(shù)量的市場份額。在中國郵輪旅游市場日漸繁盛的過程中，消費者也呈現(xiàn)出多樣化的特征，既有初次參加郵輪旅游的新游客，也有經(jīng)驗豐富的巡航者；既有家庭型的郵輪旅游者，也有公司會獎性質(zhì)的度假者。不論是外資郵輪企業(yè)，還是本土郵輪公司，一定要做好市場細(xì)分，找準(zhǔn)在中國市場的顧客群，形成清晰的產(chǎn)品定位，并向目標(biāo)市場傳遞清晰的產(chǎn)品形象。這種定位既要使消費者獲得郵輪旅游產(chǎn)品是區(qū)別于傳統(tǒng)出境旅游的中高端休閑度假旅游產(chǎn)品的認(rèn)知，又要使消費者對各大郵輪公司差異化的產(chǎn)品品牌特點有清晰的辨識，因此郵輪旅游產(chǎn)品的定位不宜太過寬泛，而應(yīng)該重點進(jìn)行自身特點與賣點的塑造。美國皇家加勒比郵輪公司在進(jìn)入中國市場之初，就以中國郵輪市場進(jìn)入大船時代進(jìn)行廣泛宣傳，其夢幻的大船空間、豐富的娛樂活動讓消費者對其產(chǎn)品頗為青睞；意大利歌詩達(dá)郵輪公司“海上意大利”的品牌定位也很富特色，值得學(xué)習(xí)和借鑒。

2.優(yōu)化產(chǎn)品航線設(shè)計

盡管中國一些城市的人均收入達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家水平，但是帶薪休假制度尚不完善，全民休閑消費的習(xí)慣尚未形成，對郵輪旅游的認(rèn)知也不是太高。郵輪公司在進(jìn)行船舶運營調(diào)度之時，應(yīng)該根據(jù)市場狀況進(jìn)行資源的合理配置，適當(dāng)調(diào)控投放中國市場的郵輪運力，在穩(wěn)健提升過程中避免惡性競爭、價格戰(zhàn)等局面的出現(xiàn)。在進(jìn)行郵輪旅游航線設(shè)計時，將短途郵輪旅游產(chǎn)品打造成為契合市場實際的主導(dǎo)產(chǎn)品，完善經(jīng)典的短途日韓航線、越南航線、新馬泰航線和臺灣航線，同時調(diào)研中國消費者喜好，評估遠(yuǎn)程航線的可能性，擇優(yōu)開發(fā)阿拉斯加航線、中東航線、大洋洲航線等。在市場從觀光游覽向休閑度假轉(zhuǎn)型的過程中，還可以推出過渡型的郵輪旅游產(chǎn)品，比如適當(dāng)延長岸上觀光時間、進(jìn)行目的地港口深度游覽體驗等。此外，郵輪公司在進(jìn)行航線設(shè)計時，還可以進(jìn)行航程分段銷售，以此增加產(chǎn)品供給的靈活性。

3.強調(diào)產(chǎn)品過程體驗

郵輪旅游作為一種較高層次的消費形態(tài)，對游客構(gòu)成吸引力的除了豐富的郵輪旅游航線，還有在旅游過程中愉悅的感官享受和綜合體驗。郵輪公司對郵輪旅游產(chǎn)品的關(guān)注，不僅僅局限在航線的設(shè)計，還應(yīng)該包括船上設(shè)施、對客服務(wù)、娛樂活動安排以及氛圍營造等。由于文化背景的不同，中國游客的消費偏好和歐美客人有很大差異，比如歐美航線上盈利較好的酒吧在中國航線上卻門庭冷落，郵輪公司對船上經(jīng)營項目的調(diào)整很有必要。再者，休閑旅游見山見景，郵輪旅游則是見人見生活，在對郵輪上的傳統(tǒng)娛樂設(shè)施和娛樂項目進(jìn)行改良的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該在國際化氛圍中融入更多的中國元素，增加中國游客喜愛的參與性活動，豐富郵輪產(chǎn)品的體驗內(nèi)涵，從而更好地激發(fā)游客的興趣，使得游客在有限的郵輪空間上活動也能很好地滿足其求新、求奇、求樂的需求，獲得美好的旅行體驗。

4.突出產(chǎn)品主題特色

在郵輪旅游消費市場培育的過程中，主題和特色是不容忽視的產(chǎn)品元素。個性鮮明、定位明確的主題產(chǎn)品能夠很好地吸引消費者的目光，成為培育新興客源市場的突破點。在歐美市場中，主題郵輪游是比較常見的一種產(chǎn)品策略。以意大利MSC地中海郵輪為例，就曾經(jīng)將郵輪航次與足球、火車、自行車等元素結(jié)合起來，開發(fā)出多樣化的郵輪旅游產(chǎn)品。郵輪上齊全的設(shè)施和輕松的氛圍為主題活動的開展提供了平臺，蜜月主題、節(jié)日主題等都可以在郵輪上很好地展現(xiàn)。各大郵輪公司在中國市場也進(jìn)行了很多主題郵輪產(chǎn)品的嘗試，今后可以緊跟時代熱點延續(xù)這種較為成功的方式，挖掘更為豐富的主題活動。另外，定制化產(chǎn)品也非常貼合市場的需求，尤其對于一些小型的郵輪來說更為適宜，可以根據(jù)客戶需求定制航線、娛樂活動、餐廳菜肴、會議接待、景點觀光等內(nèi)容，更好地展現(xiàn)郵輪旅游產(chǎn)品的豐富性和靈活性，更好地促進(jìn)郵輪旅游市場的繁榮。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 伍建海.國內(nèi)郵輪旅游市場發(fā)展探析[J].中國商界，2010，（5）.

篇8

我國房地產(chǎn)市場已進(jìn)入了消費者為主體的理性消費時代,那種爭先恐后搶房、漏夜排隊的現(xiàn)象似乎已成為過去的記憶。房地產(chǎn)商傳統(tǒng)上具有的戰(zhàn)略優(yōu)勢,如自然資源、資金與技術(shù)優(yōu)勢隨著競爭的加劇正在縮小而不再成為必然的優(yōu)勢;企業(yè)在產(chǎn)品、價格、渠道及促銷等營銷操作層面上競爭,由于市場規(guī)范運作和售樓信息透明化,而使得相互間模仿和借鑒的速度越來越快;消費者對產(chǎn)品物性的需求似乎不再那么迫切,而產(chǎn)品和服務(wù)帶來的心理需要和滿足愈顯重要。

所以,在經(jīng)過一輪新的洗牌后,房地產(chǎn)商在靜心思考:從“產(chǎn)品為中心”向“消費者為中心”的轉(zhuǎn)移時代,應(yīng)該有一種營銷創(chuàng)新。于是,領(lǐng)悟顧客感,增強顧客體驗需求,提升產(chǎn)品附加價值,滿足顧客物質(zhì)和精神需求的營銷模式——體驗營銷得以青睞。

一、關(guān)于體驗營銷

1.體驗經(jīng)濟

1970年社會學(xué)家阿爾文•托夫勒在《未來的沖擊》一書中專門撰寫了一章,首次提出了制造業(yè)、服務(wù)業(yè)和體驗業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展三段論點。

體驗經(jīng)濟學(xué)家約瑟夫•派恩指出:“所謂體驗是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時間,并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件?！辈?#8226;施密特博士在其所著得《體驗式營銷》一書中認(rèn)為:“體驗是企業(yè)以服務(wù)為舞臺,以商品為道具,圍繞消費者創(chuàng)造的值得消費者回憶的活動?！庇纱丝梢?體驗是一種無形的有價值的使人產(chǎn)生知識、情感的經(jīng)濟商品。約瑟夫•派恩(美)和詹姆斯•吉爾摩(美)在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表的“體驗式經(jīng)濟時代來臨”一文指出:體驗經(jīng)濟時代已來臨。他們指出,體驗經(jīng)濟是繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務(wù)經(jīng)濟后的一種新的經(jīng)濟形態(tài),并依據(jù)經(jīng)濟價值演進(jìn)將社會形態(tài)劃分為四個階段:商品、貨品、服務(wù)和體驗。

2.體驗營銷

許多企業(yè)在接受了“體驗經(jīng)濟”思想后,紛紛把它作為“開啟未來經(jīng)濟增長的鑰匙”,在體驗經(jīng)濟時代,體驗營銷成了營銷策略的重要方法之一。體驗營銷是指企業(yè)讓目標(biāo)顧客觀摩、聆聽、嘗試、試用等方式親身體驗其產(chǎn)品和服務(wù),促使顧客認(rèn)知、喜好并購買。這是企業(yè)拉近與顧客距離的一種有效手段,已被諸多行業(yè)廣泛采用。

體驗營銷改變了過去只強調(diào)“產(chǎn)品”或“客戶服務(wù)”的營銷理念,它崇尚實踐“體驗”,讓客戶直接參與并成為體驗的主體,造就一種“無法遺忘的感受”,能夠贏得客戶的信賴和忠誠,從而促進(jìn)產(chǎn)品的銷售。體驗營銷突破傳統(tǒng)上的“理性消費者”的假設(shè),認(rèn)為消費者是理性和感性兼俱的,消費者在售前、售中、售后的體驗是研究消費者行為和企業(yè)品牌經(jīng)營的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)體驗營銷的引入

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品,消費使用具有固定性、耐久性等特點。購房對絕大多數(shù)人而言是一輩子的大事情,因而在經(jīng)濟條件許可范圍內(nèi),對住房條件提出了更高的、多方面的要求,諸如戶型及其大小、物業(yè)管理、小區(qū)配套、綠化等。住房對購房人而言,不再僅僅是一個遮風(fēng)擋雨、休息睡覺的處所,更多的是一種對生活品質(zhì)的追求,精神上的享受、體驗。對房產(chǎn)商而言,誰迎合了這種需求,誰就取得了成功。從近年來的房地產(chǎn)營銷動向可以看出,他們越來越多地引入了體驗手法,通過“體驗”方式來撥動購房者的心弦,引起情感上的共鳴,從而達(dá)到“令人心動”的效果。

體驗式營房地產(chǎn)體驗營銷,就是把客戶購房的全過程“體驗”視為整體,站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度,重新定義、設(shè)計房產(chǎn)項目的營銷行動綱領(lǐng),為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗,從而促進(jìn)項目的銷售和客戶價值最大化。它涵蓋了包括從產(chǎn)品設(shè)計到營銷推廣整個過程的每一個環(huán)節(jié),直到入住后消費者產(chǎn)生的感受。它通常是和營造一種氛圍、制造一種環(huán)境、設(shè)計一種場景、完成一個過程、做出一項承諾緊密結(jié)合在一起的,而且有時它還要求客戶積極主動的參與。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望,并將其對項目的良好體驗,愉悅的感情升華為客戶的忠誠,將是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關(guān)鍵。

三、體驗營銷在房地產(chǎn)營銷中的具體應(yīng)用

1.產(chǎn)品體驗策略

(1)產(chǎn)品層次與維度。房地產(chǎn)產(chǎn)品(房地產(chǎn))作為一個居住生活的空間環(huán)境和實體產(chǎn)品與無形服務(wù)的混合體,產(chǎn)品層次和維度構(gòu)成上是很廣泛的。往往樓盤引起人們情感共鳴的是那些宏觀和細(xì)節(jié)處的美學(xué)線索。根據(jù)整體產(chǎn)品概念,單獨從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度,可以在空間范圍上將房地產(chǎn)分為四個層次:房屋本體,指消費者所購買的實體房產(chǎn);半開放空間,指樓房的內(nèi)的公共區(qū)域,例如樓梯間、電梯間等;生活環(huán)境,指更廣闊的公共空間,整個樓盤與臨近樓盤在購房者看來屬于這個樓盤的生活環(huán)境一部分的空間;位置,這是站在整個城市空間的視角看待本樓盤項目。

房地產(chǎn)原本就具有美學(xué)、象征等特征屬性,而這些線索將成為產(chǎn)品呈現(xiàn)中重要的體驗元素,因此,在體驗營銷模式下,有必要將房地產(chǎn)的美學(xué)、象征等非功能屬性加以區(qū)分。因此,本文將房地產(chǎn)從整體產(chǎn)品的角度區(qū)分為三個維度:功能屬性,指滿足一系列個人居住功能需求所不可或缺的產(chǎn)品部分,在業(yè)主基本生活行為的情境中不可或缺。社會屬性,指在業(yè)主進(jìn)行一系列社交活動的情境中,起到不容忽視的作用的那部分屬性。比如,一個擺在小區(qū)大門口骯臟的垃圾桶,當(dāng)業(yè)主從外面迎接進(jìn)來客人時,也許這個他從未留意的垃圾桶,此刻會讓他不安。美學(xué)與象征屬性,就是那些環(huán)境中具有象征意義和美學(xué)價值的屬性,這部分屬性也是目前房地產(chǎn)營銷竭力打造的。

(2)價格體驗。價格對于購房者、開發(fā)商來說一直都是一個很敏感、很關(guān)注的話題,尤其是在目前國家著力調(diào)控房地產(chǎn)價格的時候,許多購房者處于觀望狀態(tài)。開發(fā)商迫于壓力,降價總是不敢徹底,市場需求還是有的,只是房價還沒有到合理的價位。那么房地產(chǎn)開發(fā)商如何在確保自身和購房者利益的基礎(chǔ)上,從價格方面向購房者傳遞體驗?zāi)?

從企業(yè)的角度看,合理的定價意味著快速的資金回籠;而從購房者的定價體驗而一言,企業(yè)為追求速度而下放的定價權(quán)使自身得到了實惠,因為消費者購買的時點好,性價比提高了,支付的款項也少了,從而雙方在利益上找到了共同點和平衡。

2.人文關(guān)懷體驗策略

(1)精心的產(chǎn)品設(shè)計是開展體驗營銷的基礎(chǔ)。對于房地產(chǎn)設(shè)計,要求緊扣“以人為本”的思路,融入現(xiàn)代設(shè)計理念和文化理念。首先是面對不同的消費群體,控制好各戶型的大小、比例和布局,同時兼顧私密性效果。并且日益注重內(nèi)部功能分區(qū)問題,給喜歡自助設(shè)計的業(yè)主預(yù)留一定空間。還有,要普遍采用綠色建材,以減少污染、提高室內(nèi)居住環(huán)境質(zhì)量。

(2)完善的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境。完善的配套設(shè)施帶給人們的是便捷、舒適、安全的體驗。房產(chǎn)商不僅追求配套在數(shù)量上的齊備,而且越來越注重強化自身的特色,實現(xiàn)差異化營銷。除了完備的配套設(shè)施外,近年來房產(chǎn)商在小區(qū)環(huán)境方面文章做的最多的就是大力提倡生態(tài)化、給人以回歸自然的感覺,力求達(dá)到自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一。

(3)用心塑造人文環(huán)境。人文營銷是最近幾年比較盛行的房地產(chǎn)營銷手法之一,而人文營銷說到底其實也是為了傳遞一種體驗。越來越多的樓盤在營銷推廣時,注重通過對目標(biāo)消費群體、文化教育設(shè)施、會所等的生動描述,以人文訴求來展現(xiàn)一種特有的生活品味。如高檔樓盤主要是揭示一種成熟尊貴的魅力、身份地位的體現(xiàn)、上流成功人士的高品質(zhì)生活、交際圈子。一般的樓盤則會努力展現(xiàn)一個和諧的居住空間和文化教育氛圍,以及濃濃的親子氛圍,融洽的鄰里關(guān)系,溫情的服務(wù)等。此外,在人文營銷中,利用名人的感召力也是一種常見的方式。通過曾經(jīng)入住或者目前正在居住的名人的宣傳,來提升樓盤的品味,往往能夠取得不錯的營銷效果。

3.場景設(shè)置體驗策略

(1)售樓處。售樓處是展示樓盤和直接進(jìn)行銷售的場所,售樓處的功能區(qū)布局、場景設(shè)計、格調(diào)氛圍力求營造舒適、自由和別致。功能區(qū)包括接待區(qū)、景觀感受區(qū)(沙盤、建筑模型、展板、效果圖、園林小品寫真、植被花草、背景音樂、燈光、DV演示、電腦三維設(shè)計等多媒體展示)、咖啡休閑區(qū),銷售簽約區(qū)等,功能區(qū)劃分力求符合購房者的心理和行為設(shè)計線路,室內(nèi)裝修物品裝飾力求與房產(chǎn)銷售主題風(fēng)格保持協(xié)調(diào)。

(2)主題樣板房。主題樣板房是裝飾藝術(shù)與房地產(chǎn)銷售展示相結(jié)合的產(chǎn)物,是根據(jù)產(chǎn)品本身的特性及目標(biāo)客戶群的生活特征而設(shè)計的有明確主題的個性化樣板房,其設(shè)計來源于目標(biāo)客戶的點滴生活經(jīng)驗,立足于產(chǎn)品特性與目標(biāo)消費群的生活特征的結(jié)合,給出不同的裝修風(fēng)格,而非模式化的根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)所設(shè)計的“大眾美感”空間,主題性樣板房更貼近目標(biāo)客戶,更接近真實的生活,因而也更能引起客戶共鳴并打動客戶。

為了讓消費者參與到主題樣板房的設(shè)計體驗,可以借鑒“DIY”(DoItYourself)的方式,讓消費者體會到自己自由創(chuàng)作的快樂,對自己夢寐以求的家居布局有一個真實的體驗。這種策略發(fā)揮了消費者的參與性,又能使該產(chǎn)品很快深入顧客心中,對購買決策起較大的作用,是典型的“拉動策略”。

(3)房展會。房展會通過精美、逼真的模型,工作人員詳盡的解說,特色各異的樓書資料,再配以燈光音效,多角度地傳遞生活體驗給參觀者。對于房展會,沒有必要將項目或企業(yè)的全部標(biāo)志都集中到展覽會進(jìn)行展示,只有將有用的賣點或是明確的突破口展示出來,讓購房者形成明確而獨特的體驗才是關(guān)鍵所在。

(4)實景示范區(qū)。實景示范區(qū)是指在樓盤正式銷售前,提前建好幾個樓宇,并將樓間景觀綠化環(huán)境、建筑外檐效果以及主要戶型集中展示,使購房者從實景示范區(qū)眼見為實,從內(nèi)到外身臨其境全面感受居住區(qū)的生活氛圍。實景示范區(qū)不僅展示了開發(fā)商的實力,表明開發(fā)商對產(chǎn)品的信心,還讓購房者全方位真實感受室內(nèi)采光和整體布局、景觀設(shè)計、切實體驗自己未來的生活環(huán)境,避免了單一樣板房的體驗局限性。

4.主題互動體驗策略

(1)業(yè)主聯(lián)誼主題活動。如今購房者不再作為一個被動的傾聽者和接受者,他們迫切需要參與到即將成為自己的家園的項目中去。他們關(guān)注規(guī)劃設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、噪音、開發(fā)商品牌、甚至使用的建筑材料與技術(shù),他們期望獲得盡可能多的信息,更希望得到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。房地產(chǎn)商要把握客戶心理,緊緊圍繞體驗價值和體驗主題,組織不同體驗式活動,結(jié)合樓盤開發(fā)的不同階段,讓客戶參與進(jìn)來,從不同角度深化客戶的消費體驗。如客戶俱樂部、業(yè)主聯(lián)誼會,新老客戶答謝晚會、節(jié)日嘉年華等,打造客戶與開發(fā)商、客戶或業(yè)主間的信息情感交流平臺,在參與、溝通、娛樂中,逐步建立相互信任,熟悉產(chǎn)品,增強品牌信心,產(chǎn)生應(yīng)景性購買行為。

(2)看房旅游。房地產(chǎn)體驗式營銷與項目文化、節(jié)日活動、服務(wù)、個性化展示等手段聯(lián)系較為緊密,作為上述幾者的一次大整合,看房旅游則是既放松心情又完美產(chǎn)品體驗更融洽相互關(guān)系的好方式。如合生創(chuàng)展旗下的珠江羅馬家園是一個凝練著濃郁羅馬文化的高尚樓盤,為了讓目標(biāo)客戶群親身體驗羅馬風(fēng)情,增強對項目的信心和情感,提供了一次難忘的羅馬體驗之旅,而這種體驗都將映射在他們對羅馬家園的美好感受和期待中。

(3)試住。對于住宅高端產(chǎn)品如排屋別墅類,因其對外部自然環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理要求高,且總價很高,購房者下單顯得猶豫。試住,則是打消疑慮、幫助其確定購買決策的一種有效方式。如廣州頤和山莊在其頤和大酒店開業(yè)之際,面對購房者及各種意向、關(guān)系客戶,推出了“體驗式”試住活動,讓客人親自住到頤和山莊,已經(jīng)落訂的客戶更可以免費入住頤和大酒店,然后決定是否簽約。許多購房者經(jīng)過試住,充分感受到了其中的生活情趣,從而最終做出購房決定。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國家經(jīng)濟發(fā)展和人民生活的重要行業(yè)。目前,房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變,市場營銷在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)體驗營銷作為一種全新的營銷模式,將對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用,房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合自身特點采用有效的體驗營銷策略。

參考文獻(xiàn):

[1]伍雄輝:體驗營銷在別墅市場的應(yīng)用方法研究,華東理工大學(xué)碩士論文[D],2003