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時(shí)間：2023-03-23 15:21:00
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（2）影響著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展結(jié)構(gòu)。特定的企業(yè)文化創(chuàng)建決定了企業(yè)有效的組織形態(tài)，而這樣的文化發(fā)展結(jié)構(gòu)也決定了服務(wù)與產(chǎn)品的質(zhì)量與類型，影響著物業(yè)管理企業(yè)的管理定位。
2、物業(yè)管理中企業(yè)文化創(chuàng)建與定位存在的問(wèn)題
2.1企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)
本質(zhì)上講，企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不矛盾，兩者都是為了企業(yè)取得更大發(fā)展。但現(xiàn)階段而言，很多企業(yè)認(rèn)識(shí)不到文化建設(shè)的重要性，認(rèn)為只是對(duì)于企業(yè)形象有作用，而對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展則沒(méi)有推動(dòng)作用，將企業(yè)文化孤立于經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外空談建設(shè)。
2.2企業(yè)文化存在口號(hào)化問(wèn)題
企業(yè)文化并不等于口號(hào)，但很多企業(yè)卻只是讓企業(yè)文化流于各種口號(hào)，甚至僅將企業(yè)文化局限于此，而并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到真正的企業(yè)文化，應(yīng)該將企業(yè)發(fā)展精深融入到員工心中，起到實(shí)質(zhì)性的激勵(lì)作用。
2.3企業(yè)文化趨向于娛樂(lè)化與表象化
相當(dāng)一部分的企業(yè)，認(rèn)為企業(yè)文化，就是組織員工進(jìn)行各類文體活動(dòng)，企業(yè)貌似很和諧，這樣表面看起來(lái)也很有面子。在一些極端企業(yè)，甚至將員工每月進(jìn)行文體活動(dòng)的次數(shù)納入到企業(yè)文化建設(shè)考核中來(lái)。而這實(shí)際上是對(duì)企業(yè)文化的誤解。只是將企業(yè)文化進(jìn)行外在的、表層化的簡(jiǎn)單包裝處理。遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有深入到企業(yè)文化的內(nèi)涵中。
2.4企業(yè)文化缺乏活力
還有個(gè)別企業(yè)，走企業(yè)文化的極端路線。將對(duì)員工的軍事化管理視為企業(yè)文化的創(chuàng)辦方式，從而使企業(yè)內(nèi)部嚴(yán)要求、嚴(yán)紀(jì)律，這給員工的工作帶來(lái)很大的限制，使得企業(yè)文化僵化，毫無(wú)生機(jī)和創(chuàng)新能力可言。
3、企業(yè)管理中企業(yè)文化的創(chuàng)建與定位策略
3.1明確企業(yè)文化建設(shè)的方向
建立和確定公司文化是企業(yè)管理的重點(diǎn)，其中的兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)為：一、創(chuàng)建特色型的公司文化要以公司發(fā)展策略和所處行業(yè)的特征為出發(fā)點(diǎn)；二、以公司歷史為根本立足點(diǎn)，展示出公司的文化積累，給人以親切感。所以，建立健全公司文化必須有一個(gè)過(guò)程，在公司文化共同的目標(biāo)下，鼓勵(lì)員工積極參與到文化建設(shè)中來(lái)。例如從資源充分利用的角度、公司競(jìng)爭(zhēng)能力提升的角度、企業(yè)當(dāng)前存在的好的風(fēng)氣和氛圍的角度以及管理等方面的角度，以問(wèn)卷等形式對(duì)員工做開(kāi)放性考察，然后對(duì)員工的答卷做分類整理，有專門(mén)人員根據(jù)其內(nèi)容做分類，最后總結(jié)出適合公司文化發(fā)展的最終目標(biāo)。
3.2明確價(jià)值觀在組織中的重要作用
一個(gè)公司文化的關(guān)鍵就是該組織的價(jià)值觀，它是一個(gè)公司員工價(jià)值觀的總方向。一個(gè)組織的價(jià)值觀建立的關(guān)鍵在與問(wèn)卷中所體現(xiàn)出來(lái)的員工共同的認(rèn)知。然后，以此為出發(fā)點(diǎn)，在公司管理人員對(duì)企業(yè)文化的建立與發(fā)展的觀點(diǎn)的指導(dǎo)下，總結(jié)整理問(wèn)卷中員工的觀點(diǎn)，從而使公司文化創(chuàng)建的高度。內(nèi)容理論性的高度與該公司的具體情況相適應(yīng)，最后是企業(yè)的集體價(jià)值觀能夠概括全面、簡(jiǎn)單清楚、易于接受。最后為了進(jìn)一步促進(jìn)價(jià)值觀的完整和加強(qiáng)員工對(duì)該價(jià)值觀的認(rèn)知接收，加強(qiáng)思想的凝聚力，穩(wěn)固該價(jià)值觀的關(guān)鍵地位，鼓勵(lì)員工積極參與到對(duì)該價(jià)值觀的討論中也是非常有效的手段之一。
3.3抑制相異的文化傳播
公司領(lǐng)導(dǎo)在關(guān)注公司文化的同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)員工與企業(yè)組織價(jià)值取向和價(jià)值觀不符合，甚至相背離的自身行為習(xí)慣與個(gè)人價(jià)值觀的關(guān)注，所以，對(duì)與企業(yè)價(jià)值觀相一致、相符合的員工個(gè)人價(jià)值觀要加以引導(dǎo)提升，對(duì)其其他員工的價(jià)值觀要綜合分析，與企業(yè)價(jià)值觀相背離的價(jià)值觀則要加以引導(dǎo)改正，可以通過(guò)培訓(xùn)教育等方式，使其放棄不正確的價(jià)值觀而接受企業(yè)組織的價(jià)值觀。
3.4強(qiáng)化企業(yè)文化的傳播
執(zhí)行是理論的關(guān)鍵所在，所以能夠讓員工將一個(gè)企業(yè)所宣傳的文化成為其個(gè)人的價(jià)值觀并形成以此為標(biāo)準(zhǔn)的行為習(xí)慣，關(guān)鍵在于執(zhí)行。專題性的文化活動(dòng)和企業(yè)內(nèi)部的教育培訓(xùn)是其文化宣傳的主要形式。其中前者主要有年會(huì)和表?yè)P(yáng)大會(huì)等公司性質(zhì)的活動(dòng)，后者則分為在崗和崗前兩種不同培訓(xùn)。
物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)發(fā)展困難的原因之一就是企業(yè)規(guī)模較小，因此限制了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)一直得不到有效的創(chuàng)新，滿足不了社會(huì)的發(fā)展要求。如若物業(yè)管理企業(yè)要想迅速發(fā)展，首先應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)規(guī)模，擴(kuò)大其發(fā)展空間，加大業(yè)務(wù)量，以便提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新。
（二）缺乏優(yōu)秀的管理人才
目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)工作人員的要求較低，致使物業(yè)服務(wù)者的整體素質(zhì)不高，從而影響了物業(yè)服務(wù)的發(fā)展。對(duì)于此現(xiàn)象，應(yīng)提高對(duì)物業(yè)服務(wù)人員要求，在工作人員進(jìn)入崗位之前要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，確保其符合物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展要求。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)吸收大量的管理人才，提高企業(yè)的管理秩序，從而降低企業(yè)工作人員流動(dòng)性大的現(xiàn)象。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員制定相關(guān)的服務(wù)制度，要求工作人員必須按照制度來(lái)實(shí)施工作，以便提高物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量。
（三）建管不分，引發(fā)服務(wù)矛盾
我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展初期，實(shí)施“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的策略。但由于物業(yè)管理企業(yè)存在著規(guī)模較小，無(wú)法有效開(kāi)展工作的劣勢(shì)，致使物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商之間的責(zé)任劃分不清楚，導(dǎo)致在房屋建設(shè)后期產(chǎn)生許多矛盾。例如，開(kāi)發(fā)商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設(shè)質(zhì)量不合格的住房供居民居住。導(dǎo)致居民不斷向物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行投訴，但是物業(yè)服務(wù)人員又無(wú)法向居民解釋到底是哪方的責(zé)任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，促使居民對(duì)物業(yè)的服務(wù)產(chǎn)生不滿的現(xiàn)象。目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)仍存在著一些問(wèn)題，為了解決這些問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)應(yīng)采取相應(yīng)措施，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行有效的創(chuàng)新，從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，滿足社會(huì)發(fā)展的要求。
二、物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新策略
（一）培養(yǎng)學(xué)習(xí)型員工
在推動(dòng)物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的過(guò)程中，可通過(guò)舉辦文化活動(dòng)等調(diào)動(dòng)服務(wù)人員的學(xué)習(xí)熱情，鼓勵(lì)全體員工進(jìn)行學(xué)習(xí)，營(yíng)造一個(gè)良好的企業(yè)學(xué)習(xí)氛圍，提高員工的創(chuàng)新思維，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時(shí)也可對(duì)員工進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，促使員工加強(qiáng)自主意識(shí)，提高對(duì)工作的積極性，并加強(qiáng)自身素質(zhì)的培養(yǎng)，以便提高物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量。國(guó)外的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，因此為了有效培養(yǎng)學(xué)習(xí)型員工，應(yīng)合理借鑒國(guó)外的物業(yè)管理方式，以便提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
（二）提供菜單式服務(wù)
為了提高物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)可提供“菜單式”服務(wù)，注重?cái)U(kuò)大服務(wù)范圍，提供高質(zhì)量的服務(wù)。在客戶的衣食住行等方面出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，也應(yīng)給予相應(yīng)的服務(wù)，以便滿足客戶對(duì)服務(wù)的要求。同時(shí)在提供服務(wù)時(shí)，可給予客戶自己選擇的權(quán)利，讓其帶著愉快的心情享受物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容。“菜單式”服務(wù)模式堅(jiān)持以人為本的原則，大大提高了服務(wù)質(zhì)量，解決了原有物業(yè)服務(wù)存在的問(wèn)題，提高了客戶的滿意程度。并且通過(guò)服務(wù)模式的轉(zhuǎn)變，還可為物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)一批新的客戶，擴(kuò)大企業(yè)的業(yè)務(wù)量，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。但是在企業(yè)實(shí)施此服務(wù)模式時(shí)，要注意提供確定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而降低因服務(wù)項(xiàng)目與價(jià)格不符，而發(fā)生不必要的矛盾。
（三）開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)
開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)模式，可在保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，提高物業(yè)管理企業(yè)的效益。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養(yǎng)，而是提高了對(duì)物業(yè)管理的要求，要求其增加服務(wù)內(nèi)容。例如，建立休閑娛樂(lè)設(shè)施等。隨著客戶要求的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)改變?cè)械慕?jīng)營(yíng)模式，向開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)有了新的要求。而物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新就是為了滿足客戶心理要求的同時(shí)，為客戶提供更多的服務(wù)，并在此過(guò)程中采取新穎的策略來(lái)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)模式，充分利用物業(yè)區(qū)域有限的資源，擺脫客戶為物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的新的挑戰(zhàn)。
（四）提供全程物業(yè)服務(wù)策劃
全程物業(yè)服務(wù)策劃要求物業(yè)管理企業(yè)介入地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工等全過(guò)程，并且在介入的過(guò)程中物業(yè)服務(wù)人員有不懂的地方要及時(shí)與地產(chǎn)管理人員進(jìn)行交流溝通，以便物業(yè)服務(wù)人員了解地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)住房的全過(guò)程，從而可為客戶提供全程的物業(yè)服務(wù)。全程物業(yè)服務(wù)策劃是在滿足客戶的要求下實(shí)施的，其可對(duì)地產(chǎn)的規(guī)劃等方面進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，根據(jù)客戶的要求為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供相關(guān)的開(kāi)發(fā)對(duì)策，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的全新服務(wù)目標(biāo)。但是由于地產(chǎn)策劃與全程物業(yè)服務(wù)策劃的關(guān)注點(diǎn)不同，因此在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期，就應(yīng)做好相應(yīng)的溝通。
（一）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本內(nèi)容 具體包括：一是財(cái)務(wù)制度管理。財(cái)務(wù)管理的有關(guān)制度是物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作正常、有序運(yùn)作的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是以管理及服務(wù)為中心的經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，大多通過(guò)維修、養(yǎng)護(hù)、商場(chǎng)、餐飲、家政服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)途徑擴(kuò)大資金來(lái)源。因此，其財(cái)務(wù)管理比經(jīng)營(yíng)單純業(yè)務(wù)的企業(yè)要復(fù)雜，有關(guān)規(guī)章制度的建立與實(shí)施也就顯得更加重要。二是資金籌措管理。物業(yè)管理企業(yè)籌措資金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)的要求，通過(guò)不同的籌資渠道、籌資方式去籌措資金，以滿足企業(yè)各項(xiàng)活動(dòng)的需要。同時(shí)，還要降低資金成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的預(yù)期目標(biāo)。三是成本費(fèi)用管理。成本費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在為用戶提供管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的資金消耗。通過(guò)預(yù)算、控制等環(huán)節(jié)實(shí)施的成本費(fèi)用管理，對(duì)于合理降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益等具有重要意義。四是利潤(rùn)及分配管理。利潤(rùn)及分配管理一般包括企業(yè)營(yíng)業(yè)收入管理、利潤(rùn)管理以及利潤(rùn)分配管理等內(nèi)容，尤其是企業(yè)收益的分配會(huì)直接涉及到各方面的近期和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以及未來(lái)的積極性等問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)搞好經(jīng)營(yíng)決策、利潤(rùn)計(jì)劃與分配，確保各方利益。
（二）現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的任務(wù) 具體包括：一是籌集和管理資金?；I集資金是為了保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)需要，管理資金是為了加快資金的周轉(zhuǎn)，不斷提高資金運(yùn)用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。二是經(jīng)濟(jì)核算。通過(guò)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，改善經(jīng)營(yíng)管理，降低修繕、維修、養(yǎng)護(hù)成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經(jīng)濟(jì)效益。三是實(shí)行財(cái)務(wù)監(jiān)督，維護(hù)財(cái)經(jīng)法律。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)，必須依據(jù)國(guó)家的方針、政策和財(cái)經(jīng)法律以及財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)開(kāi)支和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都要進(jìn)行監(jiān)督，使資金的籌集合理合法，資金運(yùn)用的效果也不斷提高。同時(shí)，要在分配收益上嚴(yán)格遵守國(guó)家規(guī)定，及時(shí)上繳各種稅金，彌補(bǔ)以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤(rùn)。四是多元經(jīng)營(yíng)。積極組織資金，開(kāi)辟物業(yè)管理企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)”，不斷尋求物業(yè)管理企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的新的生長(zhǎng)點(diǎn)，不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域，形成新優(yōu)勢(shì)。
二、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理完善措施
（一）加強(qiáng)固定資產(chǎn)管理 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理要做好以下工作：設(shè)置專門(mén)管理機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)管理人員，建立健全各項(xiàng)管理制度。建立健全管理帳卡，實(shí)行帳卡制度，即財(cái)會(huì)部門(mén)負(fù)責(zé)總賬；財(cái)產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)明細(xì)賬；使用部門(mén)負(fù)責(zé)建臺(tái)賬。實(shí)行責(zé)任制管理。物業(yè)管理企業(yè)的貴重儀器、設(shè)備要指定專人管理，制訂操作規(guī)程，建立技術(shù)檔案和維護(hù)、保養(yǎng)、交接以及使用情況報(bào)告制度。財(cái)產(chǎn)物資管理部門(mén)與財(cái)會(huì)部門(mén)要定期對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行清查、核實(shí)，做到賬實(shí)相符、賬賬相符。固定資產(chǎn)的購(gòu)置和修繕要充分考慮工作需要和財(cái)力可能，根據(jù)任務(wù)、技術(shù)條件和配套設(shè)施確定。特別是對(duì)萬(wàn)元以上大型設(shè)備的購(gòu)置要進(jìn)行科學(xué)論證，防止盲目性。新建房屋要按照基本建設(shè)程序報(bào)主管部門(mén)審批。新增加的固定資產(chǎn)要及時(shí)組織驗(yàn)收入賬并及時(shí)投入使用。固定資產(chǎn)的拆遷、調(diào)出、報(bào)廢必須報(bào)主管部門(mén)審批。固定資產(chǎn)的變價(jià)收入應(yīng)轉(zhuǎn)入專用基金，用于固定資產(chǎn)的更新。對(duì)盤(pán)盈、盤(pán)虧的固定資產(chǎn)，均應(yīng)查明原因，按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理。同時(shí)，定期開(kāi)展清產(chǎn)核資，可以明晰各類資產(chǎn)特別是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)資產(chǎn)的優(yōu)化配置，促進(jìn)閑置資產(chǎn)的有效使用。盤(pán)虧報(bào)損的固定資產(chǎn)，屬于不可抗拒的原因造成的，要按照有關(guān)規(guī)定和資產(chǎn)報(bào)廢的審批權(quán)限，及時(shí)辦理核銷(xiāo)；屬于人為原因造成的，要追究責(zé)任，并按價(jià)賠償；屬于貪污盜竊，有意破壞公共財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法追究，嚴(yán)肅處理。同時(shí)，加強(qiáng)各物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)科學(xué)化管理意識(shí)。要求各部門(mén)重視對(duì)固定資產(chǎn)管理工作，建立固定資產(chǎn)科學(xué)化管理程序，該記入固定資產(chǎn)的及時(shí)記入固定資產(chǎn)，該對(duì)帳的各部門(mén)及時(shí)做好對(duì)帳工作，確保企業(yè)資產(chǎn)的不流失。
（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算 物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)核算是以價(jià)值形式反映和監(jiān)督企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟(jì)效果的方法。
財(cái)務(wù)核算的作用：其一，它用一系列價(jià)值指標(biāo)為考核和評(píng)定物業(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的經(jīng)營(yíng)管理成果提供了系統(tǒng)和完整的資料。其二，通過(guò)財(cái)務(wù)核算程序?qū)ξ飿I(yè)管理企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的管理服務(wù)過(guò)程的活勞動(dòng)消耗、物質(zhì)消耗和資金占用等實(shí)施有效的監(jiān)督。其三，通過(guò)提供現(xiàn)狀及未來(lái)的各種經(jīng)濟(jì)信息，使管理者做出正確的決策，并盡快采取措施，以實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算方法，一般包括：設(shè)置與運(yùn)用會(huì)計(jì)科目，以便對(duì)各種管理與服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行分類。復(fù)式記賬，既每一項(xiàng)業(yè)務(wù)發(fā)生后，在兩個(gè)或兩個(gè)以上的會(huì)計(jì)科目中相互關(guān)聯(lián)地進(jìn)登記；填制、審核會(huì)計(jì)憑證，確保記錄的可靠、完整、合理、合法。登記賬簿，確保全面、系統(tǒng)、連續(xù)地記錄經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；成本計(jì)算，在計(jì)算經(jīng)營(yíng)過(guò)程中全部費(fèi)用的基礎(chǔ)上，按照一定的成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集，確定各個(gè)核算對(duì)象的總成本和單位成本。財(cái)產(chǎn)清查，通過(guò)盤(pán)點(diǎn)實(shí)物，核對(duì)賬目，查明財(cái)產(chǎn)物質(zhì)、資金的實(shí)有數(shù)額和占用情況。編制會(huì)計(jì)報(bào)表，以一定的表格形式，定期總括地反映企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的過(guò)程和結(jié)果，考核預(yù)算的執(zhí)行情況。
物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題主要有：要按財(cái)務(wù)核算單位和部門(mén)分別建檔核算；會(huì)計(jì)賬目要以人民幣為記賬單位；要明確核算時(shí)效；實(shí)現(xiàn)規(guī)范化核算；財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員要認(rèn)真審核各種原始憑證；一切未使用的重要的空白憑證，并由主管會(huì)計(jì)清查核實(shí)，定出核算制度。
（三）確定精細(xì)管財(cái)觀念 科學(xué)管理的保障是民主管財(cái)。民主管財(cái)?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財(cái)決策者”。陽(yáng)光透明的民主管財(cái)是實(shí)現(xiàn)精細(xì)管財(cái)科學(xué)化的重要保障。充分發(fā)揚(yáng)民主，不搞“家長(zhǎng)制”，不搞“一言堂”，對(duì)重大財(cái)務(wù)決策堅(jiān)持民主討論，集體研究；經(jīng)費(fèi)管理從嚴(yán)，在民主集中制的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持“一支筆”、“一本賬”、“一盤(pán)棋”?？茖W(xué)管理的前提是專業(yè)管財(cái)。專業(yè)管財(cái)?shù)目茖W(xué)性體現(xiàn)在“管財(cái)執(zhí)行者”本身，高素質(zhì)的財(cái)會(huì)專業(yè)隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)精細(xì)管財(cái)科學(xué)化的首要條件，要滿足現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展需求，財(cái)務(wù)人員除傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算能力外，還應(yīng)該具備預(yù)測(cè)決策能力、溝通協(xié)調(diào)能力、開(kāi)拓創(chuàng)新能力?，F(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要高度重視財(cái)務(wù)工作，對(duì)財(cái)務(wù)人員必須加強(qiáng)政治修養(yǎng)、增強(qiáng)法制觀念、強(qiáng)化職業(yè)道德和誠(chéng)信教育，營(yíng)造出良好的職業(yè)道德氛圍；必須對(duì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)后續(xù)教育、加大培訓(xùn)力度，營(yíng)造出濃厚的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)氛圍；必須穩(wěn)定財(cái)務(wù)隊(duì)伍、關(guān)心財(cái)務(wù)人員成長(zhǎng)，營(yíng)造出和諧的財(cái)務(wù)工作氛圍。
（2）財(cái)務(wù)工作人員的素質(zhì)不夠高。我國(guó)很多物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員整體素質(zhì)偏低，他們對(duì)于企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制程序與措施還不夠了解，往往會(huì)產(chǎn)生一些誤解，從而使得企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的實(shí)際操作過(guò)程出現(xiàn)了一些問(wèn)題。這就需要高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員來(lái)很好的執(zhí)行。否則，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的控制與監(jiān)督效用是無(wú)法充分發(fā)揮出來(lái)的。在實(shí)際的操作過(guò)程中，一些物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員還會(huì)受到領(lǐng)導(dǎo)的意志影響與制約，對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行弄虛作假，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度的有效施行；
（3）缺乏足夠的財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)判斷。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)都會(huì)受到多種不確定因素的影響與制約，從而面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)。但是，我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)管理企業(yè)還沒(méi)有一個(gè)良好的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，無(wú)法對(duì)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷與及時(shí)的預(yù)警。
二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的強(qiáng)化措施
（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提高管理人員的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)。作為物業(yè)管理企業(yè)中的核心力量，企業(yè)管理人員的素質(zhì)高低直接關(guān)系到企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展?fàn)顩r。他們是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中每一個(gè)環(huán)節(jié)的重要影響因素。由于目前物業(yè)管理企業(yè)的管理人員是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作的直接實(shí)施者與參與者，因此，我們必須盡快提高他們的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)，讓他們不斷提高自身的綜合素養(yǎng)，尤其是盡快接受并使用全新的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理理念，為財(cái)務(wù)內(nèi)部控制與管理工作打下理論基礎(chǔ)。此外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)為這些管理人員提供專業(yè)的教育與培訓(xùn)機(jī)會(huì)與渠道，重視對(duì)專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍的培養(yǎng)工作，引導(dǎo)他們樹(shù)立起良好的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制意識(shí)，提高他們?cè)谪?cái)務(wù)實(shí)踐中的創(chuàng)新意識(shí)與能力。財(cái)務(wù)管理人員還應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，及時(shí)探析企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，讓物業(yè)管理企業(yè)從源頭上控制住財(cái)務(wù)內(nèi)部管理工作中的各種風(fēng)險(xiǎn)；
（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立健全財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度建設(shè)現(xiàn)狀并不容樂(lè)觀，還有很多不健全的地方存在。而物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)控制與管理的重要基礎(chǔ)與前提條件就是較為科學(xué)完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須盡快改變財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系建設(shè)現(xiàn)狀，建立并完善物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度。這就需要國(guó)家相關(guān)政府部門(mén)根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)與地方相關(guān)政策，從促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展的立場(chǎng)出發(fā)，建立起一個(gè)相應(yīng)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)管理企業(yè)能夠結(jié)合自身的行業(yè)特點(diǎn)，做到自己內(nèi)部財(cái)務(wù)管理工作有法可依。此外，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)貫徹并落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度體系，讓其與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理各個(gè)環(huán)節(jié)做到有機(jī)結(jié)合，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，就要及時(shí)處理；
（3）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該全面提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)工作人員是財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度執(zhí)行的重要力量，他們有著較為特殊的身份，一旦素質(zhì)偏低，將有可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作出現(xiàn)較大的偏差，還容易引發(fā)較大問(wèn)題的災(zāi)難。因此，物業(yè)管理企業(yè)在選擇財(cái)務(wù)管理人員的時(shí)候，就需要對(duì)他們進(jìn)行嚴(yán)格的甄別，杜絕聘用那些些不懂會(huì)計(jì)專業(yè)知識(shí)的人擔(dān)任會(huì)計(jì)或出納的崗位。此外，由于這些財(cái)務(wù)人員直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理狀況，因此，物業(yè)管理企業(yè)必須選擇一些具有較強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、過(guò)硬思想素質(zhì)的人員擔(dān)任財(cái)務(wù)工作人員，并強(qiáng)化對(duì)他們的業(yè)務(wù)能力培訓(xùn)與繼續(xù)教育工作，還應(yīng)該努力提升他們的職業(yè)道德素養(yǎng)，讓他們成為既具備過(guò)強(qiáng)專業(yè)會(huì)計(jì)技能的財(cái)務(wù)工作人員，還擁有較高的職業(yè)道德修養(yǎng)，從而讓他們?cè)谪?cái)務(wù)內(nèi)部控制過(guò)程中不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提升自己的創(chuàng)新業(yè)務(wù)意識(shí)與創(chuàng)新業(yè)務(wù)能力，讓物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制職能得到切實(shí)有效的發(fā)揮；
（4）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)合適的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系。物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算就是指企業(yè)在預(yù)測(cè)、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額的形式反映企業(yè)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)、投資、財(cái)務(wù)等活動(dòng)的具體計(jì)劃，從而為企業(yè)的未來(lái)發(fā)展目標(biāo)提供一個(gè)較為詳細(xì)的資源與企業(yè)活動(dòng)安排。應(yīng)該來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系是企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制目標(biāo)管理的重要手段，它具有戰(zhàn)略性特征，還是企業(yè)的全員共同參與的管理方法與管理機(jī)制。因此，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該盡快實(shí)施好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，即通過(guò)預(yù)算實(shí)施來(lái)發(fā)現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)間的差異性，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題采取及時(shí)有效的應(yīng)對(duì)措施，盡可能的幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。此外，物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作還可以讓企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃與安排，更加協(xié)調(diào)好部門(mén)間的關(guān)系，讓預(yù)算成為企業(yè)考核的標(biāo)準(zhǔn)之一，從而發(fā)揮出企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的強(qiáng)大約束力與管控力。當(dāng)然，物業(yè)管理企業(yè)在完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系的過(guò)程中，還可以有選擇性的借鑒其他行業(yè)成熟的財(cái)務(wù)控制理念，讓企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作做到職責(zé)分工更為明確，賬面管理更為細(xì)膩清晰，從而切實(shí)提升物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制整體水平與工作質(zhì)量。
我國(guó)在1991年7月1日就實(shí)施了《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，旨在規(guī)范我國(guó)尚未成熟的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的房屋接管驗(yàn)收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國(guó)前期物業(yè)管理的接管驗(yàn)收狀況似乎仍然不容樂(lè)觀，嚴(yán)格按照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行接管驗(yàn)收的物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有很少的比例。一方面物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目不完善；另一方面物業(yè)接管驗(yàn)收小組未成立，在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí)進(jìn)行的接管驗(yàn)收僅僅是安排物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安進(jìn)行簡(jiǎn)單的驗(yàn)收。物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安人員不是建筑工程類專業(yè)的專業(yè)人員，他們僅僅能按照常識(shí)或者少量專業(yè)知識(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，主體結(jié)構(gòu)、電氣、附屬工程等的接管驗(yàn)收他們根本不能從專業(yè)的角度進(jìn)行，甚至沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收。不論是從開(kāi)發(fā)商處接收新建物業(yè)，還是從另一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處接收原有物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收，因?yàn)檫@不僅是對(duì)業(yè)主合法利益的維護(hù)，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法利益的維護(hù)。
（二）部門(mén)設(shè)置不合理。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門(mén)設(shè)置各不相同，但是基本的部門(mén)都應(yīng)包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以減少部門(mén)設(shè)置來(lái)降低成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)設(shè)置不完善，導(dǎo)致業(yè)主在有疑問(wèn)時(shí)不知道找哪個(gè)部門(mén)，從而形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的印象，最終可能導(dǎo)致合作關(guān)系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)通病，也是不能準(zhǔn)確明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方權(quán)益的主要障礙，同時(shí)也是導(dǎo)致業(yè)戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預(yù)收一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)是錯(cuò)誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就存在了相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的法律關(guān)系，進(jìn)而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關(guān)工作不到位。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展成熟，經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)下的各個(gè)成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個(gè)成員之間的聯(lián)系，同時(shí)由于前期物業(yè)管理的對(duì)象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)初次接觸新建項(xiàng)目勢(shì)必需要當(dāng)?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門(mén)的幫助。然而，在我國(guó)物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公關(guān)工作差強(qiáng)人意。
二、對(duì)策分析
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行義務(wù)是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關(guān)系著它開(kāi)發(fā)的物業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系不是在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候就終止了，而是會(huì)延續(xù)到物業(yè)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后的某一時(shí)刻，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有權(quán)利和義務(wù)以及必要性為物業(yè)買(mǎi)受人享受的前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。針對(duì)前期物業(yè)管理中的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要自覺(jué)遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和其工作業(yè)績(jī)，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請(qǐng)沒(méi)有資質(zhì)或者其資質(zhì)不能管理所開(kāi)發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應(yīng)該履行其職責(zé)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權(quán)利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況的權(quán)利。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設(shè)置完善的部門(mén)。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)，地方性法規(guī)早于全國(guó)性法規(guī)?；仡櫸飿I(yè)管理在我國(guó)內(nèi)地興起的三十年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護(hù)航，而實(shí)踐也證明了正是如此。雖然我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自身的監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來(lái)愈狹小，而微利性的物業(yè)服務(wù)性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是關(guān)鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強(qiáng)員工素質(zhì)建設(shè)，提升物業(yè)企業(yè)公關(guān)能力建設(shè)，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)將是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
[項(xiàng)目信息]本文為山東省職成教十二五規(guī)劃課題《基于工作過(guò)程系統(tǒng)化的高職物業(yè)管理專業(yè)課程體系構(gòu)建研究》（編號(hào)：2011ZCJG044）研究成果之一。
教育部提出，“把工業(yè)文化融入職業(yè)學(xué)校，做到產(chǎn)業(yè)文化進(jìn)教育、工業(yè)文化進(jìn)校園、企業(yè)文化進(jìn)課堂”[1]，為進(jìn)一步推動(dòng)職業(yè)教育改革發(fā)展指明了方向。企業(yè)文化與校園文化真正的“融合”應(yīng)做到在學(xué)生的學(xué)習(xí)、生活、活動(dòng)的方方面面滲入企業(yè)文化，使學(xué)生自然地、自覺(jué)不自覺(jué)地、時(shí)時(shí)處處地受到企業(yè)文化的熏陶，所以應(yīng)當(dāng)深層次、多渠道實(shí)現(xiàn)企業(yè)文化與校園文化的對(duì)接。其中一個(gè)重要方面便是企業(yè)文化向?qū)I(yè)建設(shè)領(lǐng)域的滲透，這是從源頭上保證企業(yè)文化進(jìn)入課堂的先決渠道。本文以物業(yè)管理專業(yè)為例，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)文化向高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域的滲透做了初步的探討。
一、物業(yè)管理企業(yè)文化向高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域滲透的意義
（一）能夠從源頭上保證物業(yè)管理企業(yè)文化進(jìn)入物業(yè)管理專業(yè)學(xué)習(xí)課堂
在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)文件的內(nèi)容中涵蓋物業(yè)管理企業(yè)文化的精髓，意味著在教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法、評(píng)價(jià)和考核等方面滲透進(jìn)了企業(yè)文化，創(chuàng)設(shè)了滲透企業(yè)文化的教學(xué)環(huán)境，從而保證了物業(yè)管理企業(yè)文化通過(guò)教學(xué)直接進(jìn)入課堂。
（二）有利于培養(yǎng)職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理人才
在物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的就業(yè)過(guò)程中，用人單位認(rèn)為學(xué)生除了應(yīng)具備必要的物業(yè)管理專業(yè)技能和健康的身心素質(zhì)之外，更看重學(xué)生是否具備“客戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)意識(shí)、愛(ài)崗敬業(yè)、認(rèn)真負(fù)責(zé)的職業(yè)精神以及團(tuán)結(jié)協(xié)作的合作精神等。將物業(yè)管理企業(yè)文化、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)要求滲透到專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域，在培養(yǎng)定位、教學(xué)方法、教學(xué)評(píng)價(jià)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)等方面予以體現(xiàn)，將對(duì)學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)的養(yǎng)成起到直接的指揮和指導(dǎo)作用，有利于培養(yǎng)職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理人才。
（三）有利于提高物業(yè)管理專業(yè)教師的工業(yè)文化素養(yǎng)
教師要使用滲透了物業(yè)管理企業(yè)文化的教學(xué)文件開(kāi)展教學(xué)，其自身必須對(duì)本專業(yè)行業(yè)、企業(yè)文化有深層次的認(rèn)識(shí)。從而激勵(lì)教師熟悉本專業(yè)的工作流程，熟悉本專業(yè)畢業(yè)生的就業(yè)面向及職業(yè)生涯，經(jīng)常下企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)及接受企業(yè)文化的熏陶，與企業(yè)建立起密切的關(guān)系[2]，熟知本專業(yè)知名企業(yè)的企業(yè)文化、人才觀念。還可以激勵(lì)教師積極參與校企合作開(kāi)發(fā)課程或開(kāi)發(fā)教材，使學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）的創(chuàng)設(shè)更加符合實(shí)際，并將企業(yè)文化融入其中，使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）學(xué)習(xí)的過(guò)程中潛移默化的接受企業(yè)文化。如此可提高教師自身的工業(yè)文化素養(yǎng)，大大提高其教學(xué)積極性和教學(xué)水平，使學(xué)生直接受益。
（四）有利于凸顯物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)特色
在物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域滲透物業(yè)管理企業(yè)文化，意味著在培養(yǎng)定位、課程體系、課程內(nèi)容、學(xué)習(xí)情境、教學(xué)方法與手段、學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)、課程開(kāi)發(fā)、實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)等方面打上物業(yè)管理行業(yè)、企業(yè)文化的烙印，使得物業(yè)管理專業(yè)的建設(shè)特色更加鮮明地凸顯出來(lái)。
二、物業(yè)管理企業(yè)文化向高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域滲透的渠道
（一）在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)文件中滲透物業(yè)管理企業(yè)文化
1．在物業(yè)管理專業(yè)的培養(yǎng)方案中滲透物業(yè)管理企業(yè)文化。主要表現(xiàn)在人才培養(yǎng)規(guī)格的定位方面：一是在畢業(yè)生應(yīng)當(dāng)具備的綜合素質(zhì)內(nèi)容中涵蓋企業(yè)對(duì)職業(yè)素養(yǎng)的要求，二是在畢業(yè)生應(yīng)當(dāng)具備的職業(yè)能力（尤其是社會(huì)能力和方法能力）中涵蓋工業(yè)文化和行業(yè)文化對(duì)社會(huì)能力和方法能力的要求。
2.在物業(yè)管理專業(yè)的課程標(biāo)準(zhǔn)中滲透物業(yè)管理企業(yè)文化。提煉出物業(yè)管理企業(yè)典型工作崗位的典型工作過(guò)程后，進(jìn)一步分析其典型工作任務(wù)時(shí)，除了要分析完成該典型工作任務(wù)需要具備的專業(yè)能力外，還要分析完成該典型工作任務(wù)需要具備的職業(yè)素質(zhì)，具體到支撐典型工作任務(wù)完成所需開(kāi)設(shè)的學(xué)習(xí)領(lǐng)域課程上，表現(xiàn)為設(shè)定課程目標(biāo)時(shí)，在其素質(zhì)培養(yǎng)目標(biāo)中體現(xiàn)企業(yè)對(duì)人才的素質(zhì)要求，進(jìn)一步具體到各個(gè)學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）的創(chuàng)設(shè)中要確定完成某個(gè)學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）的學(xué)習(xí)后，學(xué)生應(yīng)達(dá)到的職業(yè)素質(zhì)要求，從而將職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)落到具體的教學(xué)環(huán)節(jié)中。
3．在教材開(kāi)發(fā)中注意加入企業(yè)文化元素，并可將知名企業(yè)刊物作為教學(xué)輔助資料。在“教學(xué)做”一體化教材開(kāi)發(fā)中，注意加入企業(yè)文化元素。在適宜采用案例教學(xué)的項(xiàng)目中，多采用能夠體現(xiàn)企業(yè)文化理念、管理理念、經(jīng)營(yíng)理念等的案例，讓學(xué)生從經(jīng)典案例中受到企業(yè)文化的熏陶。同時(shí)可將知名物業(yè)企業(yè)刊物作為教學(xué)輔助資料，教師可選取其中典型內(nèi)容與學(xué)生一起探討分析，或讓學(xué)生作為課外閱讀資料，讓學(xué)生充分感受企業(yè)一線的工作文化、員工生活、精神面貌等，緩解學(xué)生對(duì)以后工作的陌生感和神秘感。
（二）在教學(xué)方法、教學(xué)手段和教學(xué)評(píng)價(jià)中滲透企業(yè)文化和管理理念
為實(shí)現(xiàn)各學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）的素質(zhì)培養(yǎng)目標(biāo)，須在教學(xué)方法中滲透企業(yè)文化和管理理念。對(duì)企業(yè)典型工作崗位的工作對(duì)象、工作方法、組織形式及工作要求進(jìn)行總結(jié)分析，從而在學(xué)習(xí)項(xiàng)目（任務(wù)/情境）的具體學(xué)習(xí)組織形式中，注意創(chuàng)設(shè)企業(yè)的工作環(huán)境和工作模式，讓學(xué)生模擬員工的工作狀態(tài)按照企業(yè)的工作流程完成學(xué)習(xí)任務(wù)，按照工作標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)學(xué)習(xí)過(guò)程及成果。學(xué)習(xí)評(píng)價(jià)借鑒企業(yè)對(duì)員工完成工作任務(wù)的評(píng)價(jià)內(nèi)容和評(píng)價(jià)方式，注重學(xué)生學(xué)習(xí)行為的考核，關(guān)注學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中表現(xiàn)出的態(tài)度、方法、處理問(wèn)題的能力等，給予綜合評(píng)價(jià)，過(guò)程評(píng)價(jià)以鼓勵(lì)為主。
（三）保證實(shí)訓(xùn)環(huán)境與工作環(huán)境的統(tǒng)一，在校內(nèi)實(shí)踐教學(xué)環(huán)境中注意企業(yè)文化渲染
認(rèn)知實(shí)習(xí)、課程實(shí)訓(xùn)、綜合實(shí)訓(xùn)等實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)應(yīng)安排在校企合作企業(yè)、實(shí)訓(xùn)基地或?qū)嵱?xùn)室完成，重視職業(yè)訓(xùn)練活動(dòng)，提升職業(yè)氛圍[3]。將學(xué)生包裝成企業(yè)員工，統(tǒng)一穿上工作服，帶上工作包，憑胸卡或報(bào)到卡進(jìn)入企業(yè)或?qū)嵱?xùn)場(chǎng)所上崗實(shí)訓(xùn)，讓學(xué)生在企業(yè)（或接近企業(yè)）的真實(shí)工作環(huán)境中實(shí)訓(xùn)，實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)教師應(yīng)有意識(shí)地將企業(yè)文化理念貫穿在實(shí)訓(xùn)指導(dǎo)過(guò)程中。校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室的建設(shè)應(yīng)按照企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或模式建立，例如客戶接待實(shí)訓(xùn)室的建設(shè)，桌椅的布置、辦公用品的擺設(shè)、家具的風(fēng)格和色調(diào)、工作流程圖等的張貼等要參照企業(yè)客服部的室內(nèi)布置進(jìn)行，力求接近真實(shí)的工作環(huán)境，讓學(xué)生在實(shí)訓(xùn)過(guò)程中切實(shí)感受到企業(yè)文化理念的熏陶和精神引領(lǐng)。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理企業(yè)文化向高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域滲透，能夠從源頭上保證物業(yè)管理企業(yè)文化進(jìn)入物業(yè)管理專業(yè)學(xué)習(xí)課堂，對(duì)于培養(yǎng)職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理人才、提高專業(yè)教師的工業(yè)文化素養(yǎng)、凸顯物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)特色具有積極的推動(dòng)意義。其滲透形式表現(xiàn)在：向?qū)I(yè)教學(xué)文件的滲透，向教學(xué)方法、教學(xué)手段和教學(xué)評(píng)價(jià)的滲透，向?qū)嵺`教學(xué)環(huán)境中的滲透等。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)文化向高職物業(yè)管理專業(yè)建設(shè)領(lǐng)域的滲透，高職院校必須制定切實(shí)可行的保障措施，必須積極引導(dǎo)校企合作企業(yè)主動(dòng)將企業(yè)文化滲透到專業(yè)建設(shè)以及各類專業(yè)活動(dòng)中，這些將在以后的研究中進(jìn)一步探討。
[參考文獻(xiàn)]
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一、石化集團(tuán)物業(yè)管理的探索和實(shí)踐
伴隨著石化集團(tuán)重組改革的進(jìn)程，作為社會(huì)服務(wù)部分重要內(nèi)容的物業(yè)管理系統(tǒng)也進(jìn)行了改革嘗試，取得了一定的進(jìn)展。一是形成了專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。按照石化集團(tuán)重組改制的總體要求，企業(yè)辦社會(huì)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專門(mén)的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。例如，在油田企業(yè)管理層設(shè)有公共事業(yè)管理部門(mén)，分片設(shè)立若干社區(qū)管理中心（二級(jí)單位），下設(shè)物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，負(fù)責(zé)居民小區(qū)的日常管理工作。二是物業(yè)管理的覆蓋面大大拓寬。目前小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)涉及的內(nèi)容包括房屋的維修、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的管理，小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理，向居民提供日常生活服務(wù)，組織開(kāi)展健康有益的康樂(lè)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化生活等。三是按照關(guān)聯(lián)交易的原則物業(yè)公司形成了新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司做到了經(jīng)費(fèi)來(lái)源規(guī)范、成本明晰、費(fèi)用開(kāi)支透明。物業(yè)管理費(fèi)支付結(jié)算實(shí)行業(yè)主（即主營(yíng)單位）與服務(wù)方（即物業(yè)管理公司、站）共同簽認(rèn)制度。物業(yè)管理單位實(shí)行了獨(dú)立核算，實(shí)行以滿意率指標(biāo)為主的綜合考核。四是形成了合理的服務(wù)定價(jià)機(jī)制。定價(jià)是業(yè)主和委托服務(wù)方關(guān)注的焦點(diǎn)。為了體現(xiàn)公正、公平、公開(kāi)的精神，服務(wù)價(jià)格確定的原則是；有國(guó)家定價(jià)的按國(guó)家規(guī)定的價(jià)格執(zhí)行，無(wú)國(guó)家定價(jià)的按市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行，既無(wú)國(guó)家定價(jià)又無(wú)市場(chǎng)定價(jià)的按照實(shí)際成本+合理利潤(rùn)定價(jià)，以上情況都不適用的通過(guò)雙方協(xié)商定價(jià)。
物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，得到了主營(yíng)單位和廣大居民的支持擁護(hù)，總體效果是好的。一是礦區(qū)面貌有了很大的改觀。居民的生活質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量有了明顯的提高，廣大職工更加安居樂(lè)業(yè)。二是礦區(qū)的城市化水平有了顯著的提高。實(shí)行物業(yè)管理，解決了過(guò)去長(zhǎng)期存在的各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，為居住小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)、優(yōu)化資源配置創(chuàng)造了條件。物業(yè)管理工作進(jìn)一步拓展了社區(qū)的綜合服務(wù)功能，加快了礦區(qū)城市化的進(jìn)程。三是有力地促進(jìn)了企業(yè)的社會(huì)主義精神文明建設(shè)。創(chuàng)建國(guó)家級(jí)、省級(jí)和城市文明居住小區(qū)活動(dòng)是社會(huì)主義精神文明建設(shè)的有效載體，物業(yè)管理工作是創(chuàng)建文明居住小區(qū)的重要內(nèi)容。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過(guò)程中，通過(guò)居民的參與，有利于塑造他們的文明意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和健康向上的行為規(guī)范。四是解放了主營(yíng)單位的生產(chǎn)力，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。實(shí)行物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)的分離，主營(yíng)單位徹底擺脫了生活后勤方面的后顧之憂，便于集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，物業(yè)管理系統(tǒng)與主營(yíng)單位在資產(chǎn)、資金、人員上做到了三個(gè)分清，明晰了成本，有效地解決了過(guò)去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問(wèn)題。
石化集團(tuán)雖然已經(jīng)開(kāi)始了物業(yè)管理的實(shí)踐和探索，但總體上尚處于起步階段，還沒(méi)有完全擺脫行政型、福利型的運(yùn)行模式。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來(lái)源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。物業(yè)公司的造血功能不足，尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機(jī)制。由于職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，加之根深蒂固的福利觀念的影響，在礦區(qū)還沒(méi)有形成足以支撐物業(yè)管理公司自立生存的服務(wù)市場(chǎng)。從物業(yè)管理隊(duì)伍本身看，也存在著總體素質(zhì)不強(qiáng)、管理手段落后等問(wèn)題。
二、獨(dú)立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路
物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。這一行業(yè)在深圳、廣州、上海、北京等城市迅速崛起和迅猛發(fā)展的事實(shí)證明，物業(yè)管理在我國(guó)具有強(qiáng)大的生命力。在獨(dú)立工礦企業(yè)推行物業(yè)管理，是符合建立現(xiàn)代企業(yè)制度的改革方向、順應(yīng)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、呼映職工群眾對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量要求、促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的重大舉措。推行物業(yè)管理的目的，是向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)美、舒適、寧?kù)o、快樂(lè)、健康的生活環(huán)境。物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬(wàn)戶，物業(yè)管理活動(dòng)既是物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償?shù)钠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)行為，同時(shí)又是社區(qū)文化建設(shè)的重要內(nèi)容。從貫徹“三個(gè)代表”要求的政治高度認(rèn)識(shí)和看待物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理與建設(shè)文明礦區(qū)，塑造有理想、有道德、守紀(jì)律的公民，創(chuàng)造溫馨、和諧、安居樂(lè)業(yè)的良好氛圍結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)物業(yè)管理工作向規(guī)范化、市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的健康軌道發(fā)展。
根據(jù)獨(dú)立工礦企業(yè)的特點(diǎn)、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)和物業(yè)管理本身的發(fā)展規(guī)律，獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路是：以社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向，以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價(jià)值和改善居民的居住環(huán)境為根本出發(fā)點(diǎn)，從獨(dú)立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向居戶支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)分三步走，第一步，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理。將企業(yè)內(nèi)部的生活服務(wù)系統(tǒng)與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)相分離，成立專門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍，按事業(yè)性管理，按合同制和甲乙方方式運(yùn)作，通過(guò)物業(yè)管理的專業(yè)化提高服務(wù)質(zhì)量。第二步，實(shí)行模擬企業(yè)法人運(yùn)作。物業(yè)管理公司經(jīng)濟(jì)上獨(dú)立核算，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，實(shí)行經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼、模擬法人經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)化運(yùn)作。第三步，實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作。在住房制度改革到位、房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理費(fèi)用暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用。在居民收入、支付能力大幅度提高的情況下，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)比較發(fā)育，服務(wù)價(jià)格到位，物業(yè)公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)獲得合理的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)自立生存，自我發(fā)展。
三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理已經(jīng)邁入了第二步，預(yù)計(jì)還需要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)育過(guò)程，才能跨入第三步。在向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的進(jìn)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略：
1．走“建管一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作是許多開(kāi)發(fā)商采取的成功做法。通過(guò)良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價(jià)值、進(jìn)而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，反過(guò)來(lái)再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費(fèi)支持，這是以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制。隨著我國(guó)住房制度改革的到位，在獨(dú)立工礦企業(yè)取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化分配之后，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式運(yùn)作，這必然面臨房屋銷(xiāo)售的問(wèn)題。借鑒城市開(kāi)發(fā)商的做法，將商品房開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理相結(jié)合，實(shí)行建管一體化模式是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2．走“一業(yè)為主、多元化經(jīng)營(yíng)”之路，廣開(kāi)財(cái)源。服務(wù)市場(chǎng)不發(fā)育、物業(yè)管理收入來(lái)源不足是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，必須實(shí)行“一業(yè)為主、多元經(jīng)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)策略。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司開(kāi)展多元經(jīng)營(yíng)有許多有利條件，特別是發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)大有可為。獨(dú)立工礦區(qū)因遠(yuǎn)離城市，許多社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目無(wú)法依托城市供給，因此物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)組織開(kāi)展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。
3．走精干高效之路，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會(huì)化。在實(shí)行物業(yè)管理的初級(jí)階段，物業(yè)管理屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)的技術(shù)含量越來(lái)越高。尤其是信息化已經(jīng)開(kāi)始滲透到各個(gè)領(lǐng)域，物業(yè)管理行業(yè)也不例外。在服務(wù)質(zhì)量要求越來(lái)越高、社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)的形勢(shì)下，物業(yè)管理如果不擺脫傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的管理模式，不用信息技術(shù)提升管理手段，仍然采取封閉式的自我服務(wù)方式，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下就難以生存。因此，用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，走社會(huì)化服務(wù)、精干高效管理之路，是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理生存發(fā)展的唯一出路。
4．走規(guī)?；l(fā)展之路，是優(yōu)化資源配置、降低管理成本的必然選擇。像石油企業(yè)這樣的獨(dú)立工礦區(qū)，居住區(qū)分散、規(guī)模相對(duì)偏小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，造成物業(yè)管理資源分散，成本偏高，形不成規(guī)模效益。隨著服務(wù)市場(chǎng)的發(fā)展、物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)兼并、重組，走向集約化、規(guī)?；俏飿I(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)和生存之道。深圳、上海等地的經(jīng)驗(yàn)充分證明了這一點(diǎn)。因此，獨(dú)立工礦企業(yè)必須適應(yīng)規(guī)模化發(fā)展的要求，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有計(jì)劃的進(jìn)行合并重組，以發(fā)揮規(guī)模效益。
5．加大人才培養(yǎng)力度，努力造就高素質(zhì)的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理的人員大部分是過(guò)去從生產(chǎn)一線分離出來(lái)的老弱病殘和閑散人員，知識(shí)結(jié)構(gòu)和整體素質(zhì)已不能滿足新形勢(shì)要求。工礦企業(yè)物業(yè)管理必須按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向和專業(yè)化、社會(huì)化、信息化的發(fā)展趨勢(shì)，重視人才培養(yǎng)，努力造就一支適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的素質(zhì)優(yōu)良的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。
新世紀(jì)里，市場(chǎng)意識(shí)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。物業(yè)管理企業(yè)要生存、要發(fā)展，就必須走進(jìn)市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)展的機(jī)遇下，堅(jiān)持“以人為本”服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)，才能獲得市場(chǎng)?？偠灾?，物業(yè)管理企業(yè)，要想求生存，求發(fā)展，就必須為參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)做好充分的準(zhǔn)備，才能在競(jìng)爭(zhēng)中，贏得市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)。參考文獻(xiàn)：
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2.優(yōu)化電力企業(yè)物業(yè)管理的對(duì)策
2.1早期全面介入，強(qiáng)化物業(yè)建設(shè)質(zhì)量
只有具備高品質(zhì)的物業(yè)，才能提高物業(yè)管理的水平。這就需要物業(yè)公司盡早的介入，作為物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)考慮從后期物業(yè)管理的角度出發(fā)，綜合考慮業(yè)主、開(kāi)放商等各方面的利益，將物業(yè)管理各個(gè)細(xì)節(jié)延伸到開(kāi)發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，提出行之有效的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建議，為物業(yè)后期管理提供便利。
2.2加強(qiáng)電力企業(yè)內(nèi)部管理，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)
為了提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，首先就需要從物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部出發(fā)，逐漸的轉(zhuǎn)變員工的服務(wù)意識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)其專業(yè)技能以及理論知識(shí)的培養(yǎng)，執(zhí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗制度，合理安排物業(yè)管理的程序。具體的措施體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（1）引進(jìn)優(yōu)秀的物業(yè)管理高層人才，充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的領(lǐng)導(dǎo)才能。
（2）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)員工的培訓(xùn)，包括專業(yè)管理以及相關(guān)方面的知識(shí)，定期進(jìn)行考核，采用評(píng)比等手段，提升員工自身的綜合素質(zhì)；
（3）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理制度，建立良好的企業(yè)文化，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力，使全體員工樹(shù)立高質(zhì)量的服務(wù)意識(shí)，提高物業(yè)管理整體的服務(wù)質(zhì)量。
2.3規(guī)范物業(yè)管理自身的行為
為了規(guī)范物業(yè)管理自身的行為，需要做好以下幾個(gè)方面的工作：
（1）物業(yè)管理工作本身存在程序復(fù)雜、項(xiàng)目眾多、環(huán)節(jié)繁雜等特點(diǎn)，需要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的日常管理，強(qiáng)化管理崗位，突出工作程序，優(yōu)化物業(yè)管理的中心環(huán)節(jié)。
（2）完善物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)，有效的約束物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理企業(yè)也需要引進(jìn)質(zhì)量體系，制定質(zhì)量監(jiān)督手冊(cè)，運(yùn)用國(guó)際通用的準(zhǔn)則，規(guī)范物業(yè)招投標(biāo)、管理服務(wù)方案制定、接管驗(yàn)收、入伙管理、職工回訪、有償服務(wù)、退伙管理等所有過(guò)程的控制要求，來(lái)逐步完善其質(zhì)量管理體系。
（3）物業(yè)管理企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的溝通，關(guān)系員工的工作與生活，和諧企業(yè)與員工之間的關(guān)系。另外，要建立科學(xué)的獎(jiǎng)罰制度，激勵(lì)員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽(tīng)取員工的建議。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們經(jīng)濟(jì)收入的增加，相應(yīng)的就要追求更好的生活品質(zhì)和居住條件。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)體系配套工程，越來(lái)越顯示出他們的重要性和廣闊的市場(chǎng)前景。但是，物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，還處在成長(zhǎng)發(fā)展階段，實(shí)際運(yùn)作中也存在許多問(wèn)題阻礙其發(fā)展，這將直接影響到我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。因此，探索物業(yè)管理的創(chuàng)新探討，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、物業(yè)管理的內(nèi)涵與社會(huì)功能
1.物業(yè)管理的定義
所謂物業(yè)管理，是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)受使用人和業(yè)主的委托，依照契約和合同，以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理物業(yè)及其附屬場(chǎng)地和設(shè)施，為承租人和業(yè)主提供周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其真正的價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地增值、保值。主要體現(xiàn)三個(gè)方面：
(1)指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋住宅及其周?chē)匀画h(huán)境為中心所進(jìn)行的維護(hù)管理，主要包括房屋的維修、保養(yǎng)、環(huán)境的綠化、清潔和保安以及居家必需的一些服務(wù)活動(dòng)。
(2)指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理已經(jīng)不局限于房屋維護(hù)管理，還包括社區(qū)生活的各個(gè)層面，成為現(xiàn)代城市社區(qū)管理的組成部分和有效途徑。
(3)指物業(yè)管理也是一種企業(yè)行為，是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的一種延伸，是通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或承租人簽署合同提供有償服務(wù)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。
總之，隨著科學(xué)技術(shù)的日新月異和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵不斷拓展，管理服務(wù)的內(nèi)容、理念、手段和方式也不斷創(chuàng)新與發(fā)展，逐漸成為現(xiàn)代城市社區(qū)化的管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。
2.物業(yè)管理的主要社會(huì)功能
物業(yè)管理是一種新興行業(yè)，它之所以發(fā)展快主要是因?yàn)樗軌虼龠M(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主要包括三個(gè)方面：
(1)服務(wù)與管理的功能。物業(yè)管理通過(guò)對(duì)房屋設(shè)施等物業(yè)本身和周邊環(huán)境的管理和及時(shí)提供個(gè)性化、多樣化的服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、諧的居住環(huán)境。幫助業(yè)主維護(hù)物業(yè)完好，實(shí)現(xiàn)增值。服務(wù)與管理功能是物業(yè)管理最基本的功能。
(2)文化的功能。物業(yè)管理作為城市社區(qū)一種管理體制，通過(guò)在物業(yè)管理中開(kāi)展各種文化活動(dòng)，有益于推進(jìn)小區(qū)的精神文化生活，促進(jìn)社區(qū)的文化建設(shè)和精神文明建設(shè)。
(3)經(jīng)濟(jì)功能。物業(yè)管理作為一種新興產(chǎn)業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿?，?duì)于增加社會(huì)就業(yè)崗位，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有非常重要的作用。因此，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)和發(fā)揮好物業(yè)管理各種社會(huì)功能與作用，積極推動(dòng)物業(yè)管理的深入發(fā)展。
二、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的主要問(wèn)題
截止2008年，我國(guó)共有物業(yè)管理企業(yè)160000多家，從業(yè)人員達(dá)1000萬(wàn)人。但總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)物業(yè)管理管理企業(yè)的發(fā)展還很不平衡，處在摸索與發(fā)展階段，存在許多問(wèn)題阻礙其發(fā)展，具體包括以下幾個(gè)方面：
1.物業(yè)管理對(duì)象不明確，認(rèn)識(shí)不足
我國(guó)現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)中只有5％的企業(yè)是獨(dú)立的物業(yè)企業(yè)，10％的企業(yè)由原來(lái)的房屋管理機(jī)構(gòu)改制或者轉(zhuǎn)行而來(lái)的，85％的企業(yè)是大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司下屬的子公司。無(wú)論是房屋管理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制而來(lái)、獨(dú)立的物業(yè)企業(yè)還是占大多數(shù)的房地產(chǎn)公司的下屬公司，都不應(yīng)該將自己定位為業(yè)主的管理者，一副管理者的樣子，對(duì)自己的本職工作卻采取置之不理或應(yīng)付了事的態(tài)度。在以服務(wù)為本的物業(yè)企業(yè)中，管理和服務(wù)對(duì)象不明確，這就將導(dǎo)致員工搞不清自己工作的主題，不知道工作的重點(diǎn)。這樣任務(wù)不明確會(huì)造成工作相互推諉，自然不會(huì)有很強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)。
2.法律、法規(guī)不完善
近幾年，雖然相繼出臺(tái)了多部有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)，但總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的法制環(huán)境仍然很差，缺乏系統(tǒng)完善的法規(guī)以及法律體系。實(shí)際中，管理缺乏科學(xué)性、公平性，收費(fèi)不明確等一些不合理現(xiàn)象還非常嚴(yán)重，尤其是各類糾紛難以解決，多頭管理難以理順。而且，區(qū)域發(fā)展不平衡，絕大多數(shù)大城市還沒(méi)有制定嚴(yán)密具體、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理法規(guī)和制度。
3.市場(chǎng)不健全，企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范
由于物業(yè)管理的市場(chǎng)發(fā)育還很不完善，也沒(méi)有有效的競(jìng)爭(zhēng)和約束機(jī)制，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)水平參差不齊，很不規(guī)范。比如，一些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的權(quán)益、不能認(rèn)真履行合同，導(dǎo)致業(yè)主和租賃人與物業(yè)管理企業(yè)的很多糾紛。
4.物業(yè)管理企業(yè)缺乏文化建設(shè)，企業(yè)凝聚力不強(qiáng)
目前在許多的物業(yè)管理企業(yè)中管理制度混亂、員工積極性不高、人員流動(dòng)性大、服務(wù)質(zhì)量較差、物業(yè)糾紛不斷等等，這些現(xiàn)象的存在主要就是因?yàn)槠髽I(yè)文化建設(shè)的缺失。企業(yè)文化作為一個(gè)企業(yè)服務(wù)理念、行為習(xí)慣以及整個(gè)企業(yè)的價(jià)值觀的體現(xiàn)，是一個(gè)企業(yè)的靈魂。尤其是轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)，雖然名義上是獨(dú)立的企業(yè)法人，但這些企業(yè)仍然會(huì)得到原來(lái)單位的資金補(bǔ)助，就導(dǎo)致他們?cè)谑袌?chǎng)上無(wú)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，更不會(huì)重視企業(yè)文化建設(shè)；對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司來(lái)說(shuō)，仍處于“依賴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)”的思想下，也沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)文化對(duì)物業(yè)企業(yè)的重要性，在實(shí)際的工作中也是出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題解決一個(gè)問(wèn)題，并不能解決最根本的問(wèn)題；對(duì)于小的民營(yíng)企業(yè)由于資金短缺，規(guī)模也較小，其主要任務(wù)是經(jīng)營(yíng)，根本就考慮不到企業(yè)文化建設(shè)。
5.人才匱乏，從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊
物業(yè)管理是一項(xiàng)面廣、量大，涉及關(guān)系較復(fù)雜的系統(tǒng)工程。隨著城市化進(jìn)程的加快，寫(xiě)字樓和高檔住宅的大量出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)要求也就越來(lái)越高。目前，符合現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展需要的高層次、高素質(zhì)的專業(yè)人才、管理人才，掌握多種技能的復(fù)合型人才都十分缺乏。另外，在物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展情況下，很多物業(yè)管理企業(yè)招聘了大量人員充實(shí)隊(duì)伍，由于許多企業(yè)缺乏必要的教育、培訓(xùn)的投入和嚴(yán)格系統(tǒng)的工作規(guī)范，造成從業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，工作中難免出現(xiàn)各類問(wèn)題。
三、推進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理創(chuàng)新與發(fā)展的措施
隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期。隨著我國(guó)加入WTO，物業(yè)管理面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。因此，我們應(yīng)該提高認(rèn)識(shí)，采取相應(yīng)的措施積極推進(jìn)物業(yè)管理體制的創(chuàng)新與發(fā)展。
1.建立健全物業(yè)管理法規(guī)體系，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的法制化和規(guī)范化
首先，要加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有的物業(yè)管理法規(guī)的全面清理，建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，明確界定開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)和相互關(guān)系，依法維護(hù)各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)及環(huán)境管理、業(yè)主委員會(huì)管理等覆蓋物業(yè)管理所有方面的政策、法規(guī)和管理辦法，完善物業(yè)管理體系，使物業(yè)管理有法可依，有章可循，依法運(yùn)行。
2.提高人員素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量
企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是人才的競(jìng)爭(zhēng)，提高人才素質(zhì)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。物業(yè)企業(yè)同樣也是這樣，因此要提高物業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，必須提高人員的素質(zhì)，具體來(lái)說(shuō)，要從兩方面入手：
(1)招聘環(huán)節(jié)，認(rèn)識(shí)到物業(yè)企業(yè)的工作不是簡(jiǎn)單的體力勞動(dòng)，而是需要知識(shí)和智慧的，所以要通過(guò)吸引高素質(zhì)專業(yè)人才加盟，改善企業(yè)人才素質(zhì)結(jié)構(gòu)。
(2)對(duì)在崗管理人員與基層操作人員加強(qiáng)內(nèi)部培訓(xùn)，學(xué)習(xí)職業(yè)道德和禮儀常識(shí)，提高服務(wù)意識(shí)，并定期進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)，以提高員工的專業(yè)技能和服務(wù)技巧，從而提高服務(wù)質(zhì)量。另外，還要鼓勵(lì)員工創(chuàng)新，并對(duì)創(chuàng)新人員進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，有助于員工工作之余自我提高。
3.規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，促進(jìn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)。
(1)加大政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)管力度，建立有效的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、評(píng)價(jià)機(jī)制和激勵(lì)與約束機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)育和成熟。
(2)擴(kuò)大物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)范圍，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，保證業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇權(quán)與知情權(quán)，遏止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理一體化的市場(chǎng)壟斷和任意降低管理費(fèi)用等損害業(yè)主的行為，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。
4.加強(qiáng)物業(yè)管理創(chuàng)新，推進(jìn)物業(yè)管理的深入發(fā)展。
創(chuàng)新是推動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展的動(dòng)力源泉。進(jìn)入新世紀(jì)，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理必須加快管理創(chuàng)新的步伐，推動(dòng)物業(yè)管理范圍不斷擴(kuò)大和運(yùn)行機(jī)制不斷優(yōu)化。物業(yè)管理創(chuàng)新主要包括以下幾個(gè)方面：
(1)管理理念創(chuàng)新。物業(yè)管理是一個(gè)開(kāi)放的復(fù)雜系統(tǒng)。它體現(xiàn)了房屋設(shè)施、業(yè)主、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一；體現(xiàn)了器物管理、環(huán)境管理和社區(qū)管理的統(tǒng)一；體現(xiàn)了實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和為業(yè)主提供滿意服務(wù)的統(tǒng)一。因此，必須從揭示物業(yè)管理的內(nèi)涵出發(fā)，按照系統(tǒng)思維和市場(chǎng)化發(fā)展的要求，深刻認(rèn)識(shí)和實(shí)踐物業(yè)管理。
(2)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新。主要表現(xiàn)在以業(yè)主需求為導(dǎo)向，把握市場(chǎng)規(guī)律和機(jī)遇，按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求完善物業(yè)管理，吸引和培育各類人才，提高服務(wù)檔次和層次，推動(dòng)物業(yè)管理向市場(chǎng)化和專業(yè)化方向深入發(fā)展。三是管理方法和手段創(chuàng)新。物業(yè)管理是一項(xiàng)內(nèi)容多、層次多、信息多和服務(wù)實(shí)時(shí)性要求較高的系統(tǒng)工程。因此，必須充分應(yīng)用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等信息管理手段和現(xiàn)代物流管理、環(huán)境管理等管理方法，協(xié)調(diào)人與人、人與物、物與物之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)物流和信息流的有序流轉(zhuǎn)，不斷提高物業(yè)管理的質(zhì)量和效益。
5.構(gòu)建適合的企業(yè)文化，提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力
企業(yè)文化作為企業(yè)的靈魂是每一個(gè)企業(yè)必須重視的。構(gòu)建企業(yè)文化要從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，通過(guò)了解企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展目標(biāo)、企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)，針對(duì)企業(yè)特色與問(wèn)題，結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕?、行業(yè)要求及時(shí)代要求，從激勵(lì)機(jī)制、管理方式、制度建立等方面循序漸進(jìn)地構(gòu)建一個(gè)真正適合自身的企業(yè)文化，為企業(yè)增強(qiáng)凝聚力，提升競(jìng)爭(zhēng)力。
6.堅(jiān)持“以人為本”，促進(jìn)物業(yè)管理的深入發(fā)展
在物業(yè)管理中堅(jiān)持“以人為本”，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：
(1)指物業(yè)管理要以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，以提供高質(zhì)量、全方位和個(gè)性化的滿意服務(wù)為根本出發(fā)點(diǎn)。“以人為本”的經(jīng)營(yíng)理念體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者的尊重，是現(xiàn)代物業(yè)管理的核心價(jià)值理念。
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：物業(yè)管理公司
根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法入建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)（物業(yè)名稱）實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。
第一條物業(yè)基本情況
座落位置：市區(qū)路（街道）號(hào)；占地面積：平方米；建筑面積：平方米；其中住宅平方米；物業(yè)類型：（住宅區(qū)或組團(tuán)、寫(xiě)字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他／低層、高層、超高層或混合）。
第二條委托管理事項(xiàng)
1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯問(wèn)、走廊通道、門(mén)廳、設(shè)備機(jī)房、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。
3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車(chē)房棚、停車(chē)場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施（網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
5.公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。
6.交通、車(chē)輛行駛及停泊。
7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作，（但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任）。
8.社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料；
10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)；
第三條合同期限
本合同期限為年。自年月日起至年月日止。
第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)
1.與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算、決算報(bào)告；
2.對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造
成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門(mén)認(rèn)定，有權(quán)終止合同；
3.委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違
章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金、對(duì)無(wú)故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的
責(zé)任人采取停水、停電、。等催繳催改措施；
4.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房平方米，由乙方按每月每平方米元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營(yíng)，其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補(bǔ)貼本物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用。
5.甲方在合同生效之日起日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房平方米（其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米，其它用房平方米），由乙方按下列第項(xiàng)使用：
①無(wú)償使用。
②按每月每平方米建筑面積元的標(biāo)準(zhǔn)租用。
6.甲方在合同生效之日起一日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料、。），并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；
7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛；
9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
第五條乙方的權(quán)利和義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，制訂該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，自主開(kāi)展各項(xiàng)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。
2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容。服務(wù)深度，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。
3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。
4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；
5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用、但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人；
6.接受物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)政府部門(mén)的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；
7.至少每3個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬民主。
8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；
9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；
10.開(kāi)展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；
11.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)。
12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)（另有，專門(mén)合同規(guī)定
除外）。
第六條管理目標(biāo)
乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理的工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾，在本合同生效后年內(nèi)達(dá)到的管理標(biāo)準(zhǔn)；年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得政府主管部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)。
第七條管理服務(wù)費(fèi)用
l·本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列第項(xiàng)執(zhí)行：
①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元
②按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主（住用戶）收取，即每月每平方米建筑面積元；
③由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方，即每年（月）每平方米建筑面積元；支付期限：；方式：；
2.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項(xiàng)執(zhí)行：
①按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
②按每年％的幅度上調(diào)；
③按每年％的幅度下調(diào)；
④按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r(jià)漲跌幅度調(diào)整；
⑤按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整；
③。
3.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；但甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。
4.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)雙方議定后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護(hù)。
5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計(jì)元，由甲方負(fù)責(zé)在時(shí)間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。
6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費(fèi)用元，按下列第項(xiàng)執(zhí)行：
①由甲方在本合同生效之日起日內(nèi)向乙方支付；
②由乙方承擔(dān)；
③在費(fèi)用中支付；④。
7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費(fèi)用，按下列第項(xiàng)執(zhí)行：
①由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費(fèi)用，即每平方米建筑面積每月元；
②由甲方承擔(dān)上述管理成本費(fèi)用的％；
第八條獎(jiǎng)懲措施
1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；
2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行處罰：
3.合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。第九條違約責(zé)任
1.如因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；乙方有權(quán)要求甲方限期整改，并有權(quán)終止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同。
3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門(mén)的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。
第十條其他事項(xiàng)
1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿六個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
3.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門(mén)調(diào)解，調(diào)解不成的，提交深圳市仲裁委員會(huì)依法裁決。
5.本合同之附件均為合同有效組成部分；本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
7.本合同自簽訂之日起生效。
組織名稱：________
代表人：________
地址；________
聯(lián)系電話：________
受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：
企業(yè)名稱：________
法定代表人：________
注冊(cè)地址：________
聯(lián)系電話：________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將_______（牧業(yè)名稱）委托乙方實(shí)和行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：________
座落位置：____市____區(qū)____路（街道）____號(hào)
四至：____________
占地面積：____平方米
建筑面積：____平方米
（委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件）
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、庭院____.
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、 電梯、____、____、____.
第六條公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、____、____、____、____.
第七條公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體場(chǎng)所____、____、____.
第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)、垃圾的收集、____、____、____.
第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、____、___、___.
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1. 物業(yè)管理費(fèi)：________
2. 保潔費(fèi)：________
3. 保安費(fèi)：________
4. 房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：________
5. 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：________
第十四條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。
第十五條對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。
第十六條其他委托事項(xiàng) 第三章 委托管理期限
第十七條委托管理期限為_(kāi)___年。自____年____月________時(shí)起至____年____月____日____時(shí)止。 第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十八條甲方權(quán)利義務(wù)
1、 代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益；
2、 制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約；
3、 審定乙方制定的物業(yè)管理方案；
4、 檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況；
5、 審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
6、 在合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第____項(xiàng)執(zhí)行；
（1） 無(wú)償使用；
（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.
7. 負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供；
8. 當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以____方式償付；
9. 協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題；
（1）________
（2）________
10. 協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活；
第十九條乙方權(quán)利義務(wù)
1. 根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安；
2. 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理；
3. 按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；
4. 選聘專營(yíng)
公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
5. 負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；
6. 向業(yè)主和物業(yè)使用人書(shū)面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書(shū)面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
7. 每___個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況；
8. 對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施；
9. 本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料； 第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)
第二十條乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方管理滿意率達(dá)到___%
1. 房屋外觀：______
2. 設(shè)備運(yùn)行：______
3. 房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：______
4. 公共環(huán)境：_________
5. 綠化：_________
6. 交通秩序：_________
7. 保安：_________
8. 急修：_________
小修：_________ 第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十一條物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1. 管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主收??；
2. 保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
3. 保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收??；
4. 高層住宅電梯、水泵、___運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收??；
5. 管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整；
6. 對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。
第二十二條住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的___倍取。
第二十三條車(chē)位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車(chē)位使用人收取；
1、 露天車(chē)位：______
2、 車(chē)庫(kù)車(chē)位：______
第二十四條乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。
第二十五條乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定下：
1.______
2.______
第二十六條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。 第七章 違約責(zé)任
第二十七條甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規(guī)管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方__元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。 第八章 附則
第三十一條雙方約定自本合同生效之日起___天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十二條雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，充協(xié)議與合同具有相同等效力。
第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第三十四條本合同正本連同附件____頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)理行政主管部門(mén)（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十五條因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。
第三十六條本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十七條本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)____市仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院）。
第三十八條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期____天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。
第三十九條本合同自簽訂之日起生效。
