序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗(yàn)，特別為您篩選了11篇房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時(shí)與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！

篇1

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間： 年 月 日

一、項(xiàng)目概況

(一)、開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

(二)、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為90860㎡，其中多層住宅6621㎡;高層(18層)住宅建筑面積為53682㎡;商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡;地下儲藏室3749㎡;地下車庫376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

(一)、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

(二)、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過市規(guī)劃局審批。

2、威海市國土資源局公告將于20xx年7月6日進(jìn)行國有土地使用權(quán)公開拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開發(fā)商報(bào)名參加競拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

(一)、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價(jià)的過快增長，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場來進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對增量房價(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國房價(jià)總體上保持穩(wěn)定且會穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房價(jià)呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺加大了開發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭之地。

(二)、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動力之源。

4、擬開發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無形的廣告，對提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對集中，有利于形成整體優(yōu)勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場分析與價(jià)格預(yù)測

(一)、市場發(fā)展前景分析

根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房價(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

近幾年，威海商品房價(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房價(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產(chǎn)營銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

(二)、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購房群體;

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場;

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群;

四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。

(三)、價(jià)格預(yù)測

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢，本項(xiàng)目預(yù)測價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡;

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡;

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡;

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡;

5、車位均價(jià)10萬元/個(gè);

6、儲藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

(一)、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在20xx年7月6日進(jìn)行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足20xx年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發(fā)的方式，先開發(fā)市場份額大、開發(fā)成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發(fā)建設(shè)期為3年(20xx—20xx年)，20xx年擬開發(fā)面積37902㎡，20xx年擬開發(fā)面積26150㎡，20xx年擬開發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃(見附表1)。

3、以多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

(二)、銷售計(jì)劃及營銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：20xx年銷售收入5612萬元;20xx年銷售收入9984.2萬元;20xx年銷售收入9216.3萬元;20xx年銷售收入8344.5萬元。年度銷售測算(見附表2)。

2、營銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬、誠信皇冠”的經(jīng)營理念，深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。

(1)、進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

(2)、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業(yè)品牌的認(rèn)識、了解與接受，提高對所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識度。

(3)、通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)等多元化銷售方式。

(4)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

(5)、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。

(6)、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

(一)、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬元(出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元)，項(xiàng)目開發(fā)總投資為31,525.03萬元。(見附表3)

(二)、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元(其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元)。(見附表4)

(三)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤估算表(見附表5)

本項(xiàng)目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預(yù)測前提：

土地173.6萬元/畝;

營業(yè)收入33,666.10萬元;

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米;

營業(yè)成本26,600.27萬元;

單位成本2,927.61元/平方米;

稅金3,854.77萬元;

費(fèi)用1,070.00萬元;

貸款利息1,310.4萬元。

2、現(xiàn)金流量估算表(見附表6)

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

(1)、靜態(tài)分析

投資利潤率(稅后)=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。(數(shù)據(jù)見附表5)

(2)、動態(tài)分析

項(xiàng)目凈現(xiàn)值為277.46萬元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行(計(jì)算見附表6)。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析(項(xiàng)目盈虧平衡分析)

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)(1-稅費(fèi)率)=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82%

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量(1-稅費(fèi)率)=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82%

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

篇2

1.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱

1.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位

1.1.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門

1.1.4 可行性研究工作的編制單位

1.1.5 研究工作概況

1.2 編制依據(jù)與原則

1.2.1 編制依據(jù)

1.2.2 編制原則

1.3 研究范圍

1.3.1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

1.3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)

1.3.4 建設(shè)總投資及資金籌措

1.3.5 投資計(jì)劃與還款計(jì)劃

1.3.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

1.3.7 房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論

1.3.8 房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評價(jià)結(jié)論

1.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

1.5 結(jié)論及建議

1.5.1 專家意見與結(jié)論

1.5.2 專家建議

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景

2.1.1 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

2.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況

2.2.1 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果

2.2.2 試驗(yàn)試制工作情況

2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

2.2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書的編制、提出及審批過程

2.3 投資的必要性

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析與預(yù)測

3.1 市場調(diào)查

3.1.1 擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查

3.1.2 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查

3.1.3 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查

3.1.4 替代產(chǎn)品調(diào)查

3.1.5 產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

3.1.6 國外市場調(diào)查

3.2 市場預(yù)測

3.2.1 國內(nèi)市場需求預(yù)測

3.2.2 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析

3.2.3 價(jià)格預(yù)測

3.3 市場推銷戰(zhàn)略

第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營銷戰(zhàn)略

4.1 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模

4.1.1 產(chǎn)品方案

4.1.2 建設(shè)規(guī)模

4.1.3 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測

4.2 市場推銷戰(zhàn)略

4.2.1 推銷方式

4.2.2 推銷措施

4.2.3 促銷價(jià)格制度

4.2.4 產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測

第五章 建設(shè)條件與廠址選擇

5.1 資源和原材料

5.1.1 資源評述

5.1.2 原材料及主要輔助材料供應(yīng)

5.1.3 需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料

5.2 建設(shè)地區(qū)的選擇

5.2.1 自然條件

5.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施

5.2.3 社會經(jīng)濟(jì)條件

5.2.4 其它應(yīng)考慮的因素

5.3 廠址選擇

5.3.1 廠址多方案比較

5.3.2 廠址推薦方案

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案

6.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目組成

6.2 生產(chǎn)技術(shù)方案

6.2.1 技術(shù)來源途徑

6.2.2 生產(chǎn)方法

6.2.3 技術(shù)參數(shù)和工藝流程

6.2.4 主要工藝設(shè)備選擇

6.2.5 主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo)

6.2.6 主要生產(chǎn)車間布置方案

6.3 總平面布置和運(yùn)輸

6.3.1 總平面布置原則

6.3.2 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案

6.3.3 倉儲方案

6.3.4 占地面積及分析

6.4 土建工程

6.4.1 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

6.4.2 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)

6.4.3 建筑材料

6.4.4 土建工程造價(jià)估算

6.5 其他工程

6.5.1 給排水工程

6.5.2 動力及公用工程

6.5.3 地震設(shè)防

6.5.4 生活福利設(shè)施

第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析

7.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案

7.2 土地利用合理性分析

7.3 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2節(jié)能措施分析

8.2.1土地資源節(jié)約措施

8.2.2水資源節(jié)約措施

8.2.3電能源節(jié)約措施

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件

9.1 主要原材料供應(yīng)

9.2 燃料、加熱能源供應(yīng)

9.3 給水供電

9.4 外部配套條件

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理

10.1 工程建設(shè)管理

10.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃

10.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)

第十一章 環(huán)境影響評價(jià)

11.1 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀

11.1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置

11.1.2 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象

11.1.3 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物

11.1.4 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施

11.1.5 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;

11.1.6 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;

11.1.7 大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;

11.1.8 交通運(yùn)輸情況;

11.1.9 其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。

11.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物

11.2.1 主要污染源

11.2.2 主要污染物

11.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

11.4 治理環(huán)境的方案

11.4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍地區(qū)的地質(zhì)、水文、氣象可能產(chǎn)生的影響

11.4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍地區(qū)自然資源可能產(chǎn)生的影響

11.4.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目對周圍自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)等可能產(chǎn)生的影響

11.4.4 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案

11.4.5 綠化措施，包括防護(hù)地帶的防護(hù)林和建設(shè)區(qū)域的綠化

11.5 環(huán)境監(jiān)測制度的建議

11.6 環(huán)境保護(hù)投資估算

11.7 環(huán)境影響評論結(jié)論

第十二章 勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生

12.1 生產(chǎn)過程中職業(yè)危害因素的分析

12.2 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設(shè)施

12.3 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)

12.4 消防措施和設(shè)施方案建議

第十三章 企業(yè)組織和勞動定員

13.1 企業(yè)組織

13.1.1 企業(yè)組織形式

13.1.2 企業(yè)工作制度

13.2 勞動定員和人員培訓(xùn)

13.2.1 勞動定員

13.2.2 年總工資和職工年平均工資估算

13.2.3 人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

14.1.1 固定資產(chǎn)投資總額

14.1.2 流動資金估算

14.2 資金籌措

14.2.1 資金來源

14.2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資方案

14.3 投資使用計(jì)劃

14.3.1 投資使用計(jì)劃

14.3.2 借款償還計(jì)劃

第十五章 財(cái)務(wù)與敏感性分析

15.1 生產(chǎn)成本和銷售收入估算

15.1.1 生產(chǎn)總成本估算

15.1.2 單位成本

15.1.3 銷售收入估算

15.2 財(cái)務(wù)評價(jià)

15.3 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)

15.4 不確定性分析

15.5 社會效益和社會影響分析

15.5.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。

15.5.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)乜萍?、文化發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性;

15.5.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性;

15.5.5 房地產(chǎn)項(xiàng)目對合理利用自然資源的影響;

15.5.6 房地產(chǎn)項(xiàng)目的國防效益或影響;

15.5.7 對保護(hù)環(huán)境和生態(tài)平衡的影響。

第十六章 風(fēng)險(xiǎn)分析

16.1 風(fēng)險(xiǎn)影響因素

16.1.1 可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素

16.1.2 主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別

16.2 風(fēng)險(xiǎn)影響程度及規(guī)避措施

16.2.1 風(fēng)險(xiǎn)影響程度評價(jià)

16.2.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

第十七章 可行性研究結(jié)論與建議

17.1 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

17.2 對主要的對比方案進(jìn)行說明。

17.3 對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。

17.4 對應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。

17.5 對不可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。

篇3

在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分，行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1)選址定點(diǎn);2)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;3)初步設(shè)計(jì)及施工圖審查;4)規(guī)劃報(bào)建圖審查;5)施工報(bào)建;6)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。

三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊(duì)對初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(副本)。

五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

1、以下證明材料：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行備案審查。

2、財(cái)政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明;不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始(大產(chǎn)權(quán)證)登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

(1)申請書;

(2)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;

(3)用地證明文件或者土地使用權(quán)證;

(4)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(5)建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(6)施工許可證;

篇4

一、 國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景

2004年12月3日 上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。

“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。

中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。

2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>

二、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫

1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)

2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2、政府出臺房改政策，取消福利分房

自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。

3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場消費(fèi)需求。

荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場增添了新的主力軍。

4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問題及對策》)

2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20．0％，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》）

以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長潛力。

近年來，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長帶動了城市消費(fèi)品市場的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級已為期不遠(yuǎn)。

5、同類物業(yè)的市場情況

荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。

三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭

1、舊城改造，造成了需求量的增加

鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標(biāo)是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。

2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。

第二章 項(xiàng)目概況

一、建設(shè)地址

新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡稱“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢。

二、項(xiàng)目規(guī)模

“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為 61730.85平方米 ，總建筑面積 100300平方米 ，總居住人口2639人。其中，已開發(fā)的一期工程用地面積 9666.61平方米 ，建筑面積 22000平方米 。

本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃。用地面積 52064.24平方米 ，總建筑面積 82000平方米 ，其中含住宅建筑面積 70803平方米 ，商業(yè)用房面積 9659平方米 ，公建面積 1538平方米 ?？偺讛?shù)為636套，入住人口約2000人。

三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；

2、適應(yīng)大學(xué)城、開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；

3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請國內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會所、中心廣場等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000平方米 中央綠地廣場、約 1000 平方米 時(shí)尚休閑會所、 400米 特色商業(yè)街、大型地下停車場、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂休閑設(shè)施。

1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)

小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

篇5

(一)封面

要能反映評估項(xiàng)目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報(bào)告寫作的時(shí)間。

(二)摘要

用簡潔的語言，介紹被評估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評估的結(jié)論。摘要的讀者對象是沒有時(shí)問看詳細(xì)報(bào)告但又對項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過1000字為宜。

(三)目錄

如果可行性研究報(bào)告較長，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。

(四)正文

這是可行性研究報(bào)告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的最好方法，重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。

(五)附表

篇6

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價(jià)模塊可以對所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧?bào)告生成模塊則可以自動生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評價(jià)

經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報(bào)告的編輯。

篇7

長期以來人們對建筑工程造價(jià)控制認(rèn)識存在一定偏差，大多只重視建筑項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制，而忽視建設(shè)前期造價(jià)控制。在建設(shè)成本控制中，施工后控制節(jié)約投資約20%，而決策設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制約占60-80%，由此可見，在工程造價(jià)控制方面，應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)決策實(shí)際階段控制。

1. 房地產(chǎn)工程決策階段造價(jià)控制

決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中占據(jù)核心地位，它是選擇及決策投資方案的過程。

1.1投資決策造價(jià)管理程序

做好房地產(chǎn)決策階段造價(jià)控制就必須了解房地產(chǎn)投資決策造價(jià)管理的每個(gè)階段，通常情況下投資前期建設(shè)項(xiàng)目投資決策程序可分為：投資機(jī)會研究階段、項(xiàng)目建議書、可行性研究階段、項(xiàng)目評估與決策審批階段等四個(gè)階段：

1.1.1投資機(jī)會研究階段

投資機(jī)會研究又稱為投資機(jī)會論證，這一階段的主要任務(wù)是對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資方向提出建議。依照市場發(fā)展需求，國家產(chǎn)業(yè)政策及地區(qū)部門的行業(yè)要求等情況，結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)踐調(diào)查分析，科學(xué)合理的選擇房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目。

1.1.2項(xiàng)目建議書

項(xiàng)目建議書就是針對擬建項(xiàng)目做得整體規(guī)劃，規(guī)劃需要結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，行業(yè)地區(qū)發(fā)展計(jì)劃，站在客觀角度從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)必要性方面作出分析。

1.1.3可行性研究階段

可行性研究階段是由：初步可行性研究階段及詳細(xì)可行性研究階段。主要對擬建設(shè)項(xiàng)目的市場需求、經(jīng)濟(jì)效益、社會影響等方面進(jìn)行調(diào)查研究，并最終做出是否可行的結(jié)論。

1.1.4項(xiàng)目評估與決策審批階段

在項(xiàng)目可行性評估報(bào)告作出后，邀請具有評估資質(zhì)的單位對項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行評估、論證，這種由第三方做出的評估論證相對科學(xué)，編制項(xiàng)目評估報(bào)告，交相關(guān)決策部門作為項(xiàng)目審批的重要理論依據(jù)。

1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策造價(jià)控制措施

房地產(chǎn)工程決策造價(jià)控制要求在整體上把握項(xiàng)目工程的投資方向，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策因素進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控。

1.2.1影響房地產(chǎn)項(xiàng)目決策可行性的因素

政府因素、環(huán)境因素等都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要因素，直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程決策前應(yīng)該適當(dāng)分析周圍影響項(xiàng)目決策可行性因素。

1.2.2投資估算編制

投資估算是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，是項(xiàng)目建議書與可行性報(bào)告的重要組成部分，投資估算的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到項(xiàng)目可行性研究評估結(jié)果，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目籌措資金產(chǎn)生重大影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)正確、全面的評估工程造價(jià)，編制全面、可信的投資評估報(bào)告。

2.房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制

2.1房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)造價(jià)控制概念

建筑設(shè)計(jì)對整個(gè)建筑項(xiàng)目進(jìn)行全面合理的規(guī)劃，并為后續(xù)施工提供可靠、詳實(shí)的技術(shù)依據(jù)。目前，我國部分開發(fā)商在樓盤建設(shè)中，過分注重施工成本控制，而忽視建筑設(shè)計(jì)造價(jià)控制，從而降低了工程項(xiàng)目利潤率。

2.2建筑設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的措施

2.2.1設(shè)計(jì)過程中運(yùn)用價(jià)值工程概念

價(jià)值工程是指通過對產(chǎn)品功能分析，實(shí)現(xiàn)以最低成本完成必要功能的方式并最終提高產(chǎn)品價(jià)值的科學(xué)分析方法。同一建筑項(xiàng)目，同一單位施工，存在不同的設(shè)計(jì)方案，也存在不同造價(jià)，因此可以充分運(yùn)用價(jià)值工程選擇合適設(shè)計(jì)方案。但選擇設(shè)計(jì)方案時(shí)造價(jià)并非越低越好，而是要結(jié)合工程的功能與造價(jià)兩方面因素進(jìn)行綜合分析與評定。

2.2.2合理運(yùn)用限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)指的是以設(shè)計(jì)任務(wù)書與投資評估為依據(jù)控制初步設(shè)計(jì)，以批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)為成本控制圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的依據(jù)，同時(shí)相關(guān)專業(yè)應(yīng)給予確保投資額分配合理。截止目前，我國大部分建筑設(shè)計(jì)都是委托給專業(yè)的設(shè)計(jì)公司代為設(shè)計(jì)的，設(shè)計(jì)單位不承擔(dān)工程的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，因此在設(shè)計(jì)項(xiàng)目中存在漏項(xiàng)等問題，為解決這一難題，可以適時(shí)引入限額設(shè)計(jì)理念與方法，對設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量、概預(yù)算指標(biāo)等各個(gè)方面進(jìn)行全面控制。在初步設(shè)計(jì)階段應(yīng)依照可行性報(bào)告對投資金額進(jìn)行估算，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。投資估算應(yīng)大于控制概算，這有助于培養(yǎng)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)工程造價(jià)成本控制的意識，實(shí)現(xiàn)在滿足工程使用功能的前提下對投資額及工程量進(jìn)行限制的目的。

2.2.3設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化

先進(jìn)設(shè)備、合理工藝都是設(shè)計(jì)方案控制得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素，因此在實(shí)際工作中應(yīng)該對設(shè)計(jì)方案給予充分考慮，并住著專家對設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性、安全性進(jìn)行全面評估。評選最佳設(shè)計(jì)方案需要遵循以下幾個(gè)原則：首先，確保建筑資源的合理配置，以設(shè)備成本為例，設(shè)備成本在工程項(xiàng)目建設(shè)總成本中約占40%的比重，如果設(shè)計(jì)中盡量選擇標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的通用設(shè)備，不僅有利于確保工程項(xiàng)目建設(shè)能夠順利開展，而且可以降低工程設(shè)備的租用費(fèi)用，選擇設(shè)備型號時(shí)，在滿足建筑施工工藝要求的前提下，盡量選購國產(chǎn)設(shè)備，并避免重復(fù)選購設(shè)備。其次，管線布置及建材運(yùn)輸也是影響工程建設(shè)造價(jià)的重要因素之一，因此，應(yīng)合理選擇建材的運(yùn)輸方式，以降低工程造價(jià)為出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)選擇無軌運(yùn)輸方式運(yùn)輸建材，一方面可以減少占地，另一方面起到節(jié)約投資的作用。

2.2.4應(yīng)引入設(shè)計(jì)競爭機(jī)制

在工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)引入競爭機(jī)制。招投標(biāo)制的實(shí)行可以最大限度的提高資金的利用效率，比如設(shè)計(jì)方案應(yīng)含有開發(fā)商每平方米建筑的用鋼量，如果實(shí)際施工用鋼量超出設(shè)計(jì)方案所列，應(yīng)扣除相應(yīng)設(shè)計(jì)費(fèi)用。這樣可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本控制觀念，促使設(shè)計(jì)師將設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)掛鉤，杜絕技術(shù)與經(jīng)濟(jì)脫節(jié)現(xiàn)象的出現(xiàn)。有利于激發(fā)設(shè)計(jì)師尋找最優(yōu)設(shè)計(jì)方案、實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的潛能。

2.2.5加強(qiáng)對設(shè)計(jì)概算的監(jiān)督

此外外部監(jiān)督也是實(shí)現(xiàn)建筑造價(jià)控制的有利措施，相關(guān)部門應(yīng)該對設(shè)計(jì)單位的技師體系認(rèn)證、設(shè)計(jì)資料是否超標(biāo)等進(jìn)行審核。審核設(shè)計(jì)概算應(yīng)結(jié)合日常工作經(jīng)驗(yàn)，平時(shí)應(yīng)對不同結(jié)構(gòu)類型、不同等級裝修、不同用途進(jìn)行分類。對于不同類型的工程，應(yīng)分別列出其所包含的單項(xiàng)和單位工程及主要參數(shù)；這樣有利及時(shí)于收集相關(guān)工程項(xiàng)目的名稱、地點(diǎn)、類型、施工單位、占地面積等資料并及時(shí)掌握相關(guān)建材、設(shè)備價(jià)格。

由于我們長期對成本控制的理解僅僅局限于對目標(biāo)值的比較方面，當(dāng)實(shí)際值偏離目標(biāo)值后在采取相應(yīng)措施，這種滯后的行為只能發(fā)現(xiàn)偏差，并不能減少偏差，因此應(yīng)分析以往產(chǎn)生偏差的原因，并依此為基礎(chǔ)采取事前控制措施，盡量避免實(shí)際值與目標(biāo)值出現(xiàn)偏差，變被動控制為主動控制，實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)計(jì)有效控制工程造價(jià)目標(biāo)。

3.招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制

3.1招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的重要性

招投標(biāo)階段也是建筑工程合同的簽署階段。建筑工程合同內(nèi)容主要包括：工期、付款方式、工程質(zhì)量及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)懲條款、安全生產(chǎn)、雙方責(zé)任與義務(wù)等。是項(xiàng)目法人單位與施工方簽署的具有法律效益的文書，是雙方施工、監(jiān)理、驗(yàn)收的重要依據(jù)。其中關(guān)于承發(fā)包價(jià)格及索賠條款的規(guī)定直接影響工程造價(jià)。

3.2招投標(biāo)及合同階段工程造價(jià)控制的措施

3.2.1推行工程量清單招標(biāo) 工程量清單是國際上通用的計(jì)價(jià)模式之一，由招標(biāo)方及機(jī)構(gòu)根據(jù)施工圖紙計(jì)算并匯總工程量，然后在通過招標(biāo)詢價(jià)的方式，經(jīng)過公平競爭選擇價(jià)低者。實(shí)行工程量清單招標(biāo)方式可以有效避免招投標(biāo)中弄虛作假、暗箱操作等違法行為，有利于凈化建筑市場，控制工程造價(jià)。

3.2.2改進(jìn)建筑工程評標(biāo)方法

我國目前現(xiàn)行的工程評定方法有：最低標(biāo)價(jià)法、綜合評估法等評標(biāo)方法。地方政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)實(shí)際情況及法律法規(guī)規(guī)定制定適宜的綜合評定辦法，選取投標(biāo)中價(jià)格最低的標(biāo)的。

3.2.3重視投標(biāo)文件評審工作

招標(biāo)方應(yīng)對重視評標(biāo)工作，評標(biāo)委員需要嚴(yán)格遵循招標(biāo)文件規(guī)定評標(biāo)，而且需要對標(biāo)書中的錯(cuò)誤及遺漏加以更正及補(bǔ)充，減少合同履行中責(zé)任劃分不清現(xiàn)象的發(fā)生。

4.結(jié)束語

綜上所述，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，就得有效的控制工程造價(jià)，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制是一個(gè)動態(tài)的控制過程，房地產(chǎn)工程造價(jià)控制貫穿于整個(gè)建設(shè)過程，不僅需要施工過程中造價(jià)控制，而且需要加強(qiáng)房地產(chǎn)前期工程造價(jià)控制，采用切實(shí)可行的方法控制投資估算、初步設(shè)計(jì)、招投標(biāo)及合同等階段工程造價(jià)，將有效地控制房地產(chǎn)工程的投資，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目造價(jià)控制發(fā)展的必然趨勢。

【參考文獻(xiàn)】

[1]方茂青，陶莎，趙衡宇.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期策劃的發(fā)展探討[J].商場現(xiàn)代化.2009（11）

篇8

我們根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際流程，通常情況下將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本管理分為四個(gè)方面，其中包括管理過程中產(chǎn)生的費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝中產(chǎn)生的費(fèi)用以及土地的成本費(fèi)。只有將目標(biāo)成本管理做好，才能加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制。

現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不是特別的穩(wěn)定，早年受到我國傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)也形成了以計(jì)劃為主的發(fā)展形勢，在項(xiàng)目開發(fā)之前就有做好整個(gè)項(xiàng)目生命周期的成本計(jì)劃。但是根據(jù)目前的實(shí)際情況來看，這種方法存在著嚴(yán)重的制約性，在項(xiàng)目開工前將整個(gè)項(xiàng)目生命周期的成本計(jì)劃完全制定出來是不合理的，在施工的過程中會遇到各種各樣的實(shí)際情況，這就要求我們必須隨著項(xiàng)目的施工不斷的調(diào)整成本計(jì)劃，因此設(shè)計(jì)階段可以指定出符合實(shí)際的成本計(jì)劃，但是在具體的施工階段就要不斷的進(jìn)行調(diào)整了，只有結(jié)合實(shí)際才能指定出科學(xué)合理的成本計(jì)劃。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中存在的問題

（一）缺乏科學(xué)房地產(chǎn)成本控制的方法

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的是否成功要考慮多方面的因素，首先一個(gè)項(xiàng)目在決定是否開發(fā)之前，要考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場開發(fā)的規(guī)律并且要M行具體的考察，如果只是一味的盲目投資，可能會造成開發(fā)的項(xiàng)目與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際消費(fèi)水平出現(xiàn)不匹配的情況，最終的結(jié)果可能就是經(jīng)營失敗?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐步向分工明細(xì)化以及流程化的方向發(fā)展，因此在開發(fā)的過程中要充分考慮這兩方面的因素，根據(jù)實(shí)際情況將房地產(chǎn)的項(xiàng)目成本控制在合理的范圍之內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)效益的最大化[1]。

（二）錯(cuò)誤的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制認(rèn)識

財(cái)務(wù)部門與成本控制有著巨大的關(guān)系，在一個(gè)項(xiàng)目中，財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)告關(guān)系到整個(gè)企業(yè)的運(yùn)營情況，通常情況下，企業(yè)根據(jù)財(cái)務(wù)部門所提供的財(cái)務(wù)報(bào)告制定出符合實(shí)際情況的成本計(jì)劃。但是由于財(cái)務(wù)報(bào)告存在一定的延后性，這就造成企業(yè)的成本計(jì)劃與企業(yè)的實(shí)際情況脫節(jié)，可能加大投資，造成不必要的損失。因此財(cái)務(wù)報(bào)告一定要符合當(dāng)?shù)氐氖袌霾⑶乙欢ㄒ皶r(shí)，使企業(yè)認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要性，制定出科學(xué)合理的項(xiàng)目成本控制。

（三）缺乏成熟的成本控制制度的施行

隨著時(shí)代的發(fā)展，目前我國的企業(yè)建立的是責(zé)權(quán)分離的制度，將股權(quán)和決策權(quán)建立起來，但是如今我國的房地產(chǎn)行業(yè)因其是私有企業(yè)就造成了家族式企業(yè)的形成，本沒有與現(xiàn)代企業(yè)真正的接軌，因此想要建立科學(xué)的成本控制就要建立起符合實(shí)際的、合理的企業(yè)制度。

二、控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效途徑

（一）決策階段

項(xiàng)目的決策階段是一個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)，只有將決策階段的計(jì)劃做好，整個(gè)項(xiàng)目的的成本才不會出現(xiàn)大的偏差，如果項(xiàng)目在前期的決策過程中出現(xiàn)了大的失誤，那么在后期的項(xiàng)目中是無法完全彌補(bǔ)前面的失誤的。因此開發(fā)商在制定項(xiàng)目決策階段的計(jì)劃時(shí)一定要充分考慮當(dāng)?shù)厥袌龅膶?shí)際情況，遵循市場規(guī)律，制定出詳細(xì)的可行性報(bào)告，并且在該報(bào)告中應(yīng)該包括一些基本行的內(nèi)容，例如設(shè)計(jì)的方案、周圍環(huán)境、規(guī)劃以及一些基本的材料，在可行性報(bào)告還應(yīng)該包括風(fēng)險(xiǎn)評估內(nèi)容，使企業(yè)可以根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評估制定出相應(yīng)的措施。

（二）設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段要按照流程來進(jìn)行。首先在進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)之前一定要保證項(xiàng)目的投資估算和可行性報(bào)告已經(jīng)獲得相應(yīng)部門的批準(zhǔn)。在施工圖設(shè)計(jì)之前，保證投資概算和涉及的相關(guān)文件已經(jīng)得到批準(zhǔn)。其次在項(xiàng)目實(shí)施過程中有一部分需要根據(jù)造價(jià)來滿足專業(yè)技術(shù)的要求，也就是說要在不超過造價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況來控制設(shè)計(jì)[2]。等到項(xiàng)目中的施工圖部分完成之后，要經(jīng)過相關(guān)部門的審查并給出書面建議，之后設(shè)計(jì)單位要根據(jù)建議來進(jìn)行修改，保證施工圖的合理性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性以及安全性，防止因?yàn)樵O(shè)計(jì)不合理造成的損失。

（三）施工階段

施工階段是項(xiàng)目的具體實(shí)施環(huán)節(jié)，其中包含著許多不確定的因素，因此是項(xiàng)目成本控制管理中最難控制的環(huán)節(jié)[3]。因此在具體的實(shí)施過程中需要對項(xiàng)目質(zhì)量、造價(jià)和工期進(jìn)行嚴(yán)格的控制，做好協(xié)調(diào)工作。企業(yè)中，每個(gè)項(xiàng)目追求的共同目標(biāo)就是在最短的工期內(nèi)用最低的價(jià)格制造出質(zhì)量最好的產(chǎn)品，但是在實(shí)際情況中這三者之間的關(guān)系是相互制約的，這就要求施工單位要科學(xué)合理的處理好三者之間的關(guān)系。

（四）竣工結(jié)算階段

竣工環(huán)節(jié)是項(xiàng)目實(shí)施的最后環(huán)節(jié)，在該環(huán)節(jié)中主要是對項(xiàng)目的工程量進(jìn)行審查核對，避免由于計(jì)算問題出現(xiàn)少記或多記工程量造成成本出現(xiàn)錯(cuò)誤。在進(jìn)行審查的時(shí)候主要包括建設(shè)費(fèi)用、費(fèi)用的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)以及定額套用的情況，還應(yīng)該特別主要隱蔽工程的施工情況，認(rèn)真核對，確保項(xiàng)目可以驗(yàn)收合格。

三、總結(jié)

目前，我國市場發(fā)展存在不穩(wěn)定性，房地產(chǎn)行業(yè)由于今年來發(fā)展速度過快，也存在著極大的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)作為近年來的熱門行業(yè)，市場間的競爭十分激烈，提高企業(yè)利潤，減少成本是共同追求的目標(biāo)。因此，為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，只有控制好房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本，才能保證企業(yè)健康穩(wěn)定的運(yùn)行，使房地產(chǎn)的市場體系更加完善。本文希望通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的思考，可以使房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)對成本控制的重視，為房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展提供一些思路。

參考文獻(xiàn)

篇9

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個(gè)重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險(xiǎn)極高,要完成這樣一個(gè)決策需要決策者同時(shí)考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗(yàn)正確地做出。房地產(chǎn)是一個(gè)綜合性極強(qiáng)的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個(gè)人的利益,影響到國民經(jīng)濟(jì)的起伏,其興旺與低落從一個(gè)側(cè)面反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計(jì)算機(jī)的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項(xiàng)目的各種情況有一個(gè)更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項(xiàng)目做出一個(gè)合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的實(shí)際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資提供決策支持,實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進(jìn)行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟(jì)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性報(bào)告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟(jì)狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個(gè)大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟(jì)評價(jià)模塊可以對所投資項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項(xiàng)目的盈利狀況。風(fēng)險(xiǎn)分析模塊可以對投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)作一個(gè)大體的分析,用戶通過對各個(gè)投資方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷。可行性報(bào)告生成模塊則可以自動生成項(xiàng)目的可行性報(bào)告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報(bào)告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險(xiǎn)性,這就使得傳統(tǒng)的mis系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進(jìn)行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強(qiáng)系統(tǒng)的輔助決策功能。該系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)如圖1所示。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項(xiàng)新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進(jìn)行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進(jìn)行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機(jī)分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價(jià)值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機(jī)交互進(jìn)行多模型的有機(jī)組合,輔助決策者實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個(gè)方面:(1)dss使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足dss的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實(shí)中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進(jìn)行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計(jì)算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達(dá)和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(dw)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時(shí)、準(zhǔn)確、詳細(xì)和可靠的風(fēng)險(xiǎn)信息時(shí),海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機(jī)分析處理(olap)

olap是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機(jī)數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。olap是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過olap這種獨(dú)立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項(xiàng)目進(jìn)度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項(xiàng)目進(jìn)度的狀態(tài)、了解項(xiàng)目進(jìn)度的變化。olap技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報(bào)表結(jié)果。

(三) 數(shù)據(jù)挖掘(dm)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機(jī)器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個(gè)過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實(shí)現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機(jī)分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨(dú)立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補(bǔ)性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機(jī)分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟(jì)狀況、城市經(jīng)濟(jì)狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計(jì)劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項(xiàng)目自身的相關(guān)情況等。在這個(gè)模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟(jì)評價(jià)

經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)投資決策中的一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)是項(xiàng)目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的是計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用,通過多方案比較,對擬建項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行分析討論,做出全面的經(jīng)濟(jì)評價(jià),為項(xiàng)目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟(jì)評價(jià)包括項(xiàng)目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計(jì)算、扶助報(bào)表、基本報(bào)表和綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)等幾個(gè)方面。其中項(xiàng)目管理包括項(xiàng)目的建立、選擇和刪除,對項(xiàng)目管理庫進(jìn)行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行賦值,方案計(jì)算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項(xiàng)目進(jìn)行分析計(jì)算。輔助報(bào)表和基本報(bào)表用于生成各種報(bào)表。綜合財(cái)務(wù)報(bào)表生成現(xiàn)金流法綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗(yàn)、餅圖檢驗(yàn)和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財(cái)務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時(shí)也存在著高風(fēng)險(xiǎn),對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析非常必要。正確評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)可以指導(dǎo)投資者進(jìn)行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險(xiǎn),人們并不能明確的給一個(gè)答案,到底有沒有這種風(fēng)險(xiǎn),這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險(xiǎn)分析中來,采用模糊綜合評價(jià)法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖jp+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四) 可行性報(bào)告生成

可行性報(bào)告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來生成一個(gè)可行性報(bào)告模板,這就省去了用戶編寫可行性報(bào)告的時(shí)間。用戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況向可行性報(bào)告模板中添加一些項(xiàng)目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項(xiàng)目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報(bào)告為word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報(bào)告的

該系統(tǒng)中的四個(gè)功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運(yùn)作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

四、小結(jié)

將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策,是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)重大變革。房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)不僅可以提高決策效率,同時(shí)也大大提高了決策的準(zhǔn)確性。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進(jìn)一步發(fā)展。現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)一般功能并不是很強(qiáng)大,還不能真正有效地起到輔助決策的作用。本文所提到的系統(tǒng)只是作了對房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的一個(gè)初步探索,其中難免存在著一些不足,這就需要以后通過進(jìn)一步的研究,使得系統(tǒng)不斷得到完善。

參考文獻(xiàn):

[1]柳鶯,趙艷紅,錢旭,劉東紅. 數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)研究和應(yīng)用探討[j].計(jì)算機(jī)應(yīng)用,2001(2):46-48.

[2]馬麗娜,劉弘,張希林. 數(shù)據(jù)挖掘,olap在決策支持系統(tǒng)中的應(yīng)用[j].計(jì)算機(jī)應(yīng)用研究,2001(11):10-12.

[3]劉智,桑國明,張維石. 基于數(shù)據(jù)倉庫連鎖店決策支持系統(tǒng)模型的研究[j].計(jì)算機(jī)與數(shù)學(xué)工程,2005(8):22-24.

[4]王沛皇. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特性及經(jīng)濟(jì)評價(jià)[j].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì),2000: 52 -53.

[5]王珊等.數(shù)據(jù)倉庫技術(shù)與聯(lián)機(jī)分析處理[m].北京:科學(xué)出版社,1998.

[6]高洪深.決策支持系統(tǒng)(dss):理論方法案例[m].北京:清華大學(xué)出版社,2005.

[7]王麗珍,周麗華,陳紅梅. 數(shù)據(jù)倉庫與數(shù)據(jù)挖掘原理及應(yīng)用[m].北京:科學(xué)出版社,2005.

篇10

1、前言

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)逐漸加快市場化發(fā)展的腳步，房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮中非常重要的作用[1]。房地產(chǎn)企業(yè)往市場化發(fā)展不但能夠促進(jìn)居民生活水平有效提高，對人們居住環(huán)境還能夠起到的改善的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸往市場化方面發(fā)展還能夠使國家財(cái)政收入有所增加，對國家經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展啟到帶動的作用。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理面臨的問題

2.1沒有清晰的管理目標(biāo)，連續(xù)性政策相對缺乏

最近幾年，相關(guān)部門僅是對調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)與需求的工作上給予重視，使房地產(chǎn)的供應(yīng)數(shù)量以及房價(jià)的增長速度得到有效的控制。但是，相關(guān)部門在房地產(chǎn)市場管理的工作中沒有足夠的連續(xù)性政策進(jìn)行規(guī)劃，造成沒有清晰的管理目標(biāo)。一方面，政府對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理的目標(biāo)主要是為了市場需求得到有效抑制，但政府相關(guān)部門無法從根本上對房地產(chǎn)面臨的問題進(jìn)行全面認(rèn)識，無法構(gòu)建經(jīng)濟(jì)管理制度全面管理房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面，政府制定的長期政策以及短期政策沒有相同的控制目標(biāo)，造成房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理成效有所降低。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理政策在缺乏合理性、連續(xù)性的情況下，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)漏洞，在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。例如，我國房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國五條、房產(chǎn)稅收、經(jīng)濟(jì)適用房等政策時(shí)，經(jīng)濟(jì)管理工作均出現(xiàn)沒有清晰的目標(biāo)，缺乏連續(xù)性等問題。

2.2沒有完善的法規(guī)體系以及法律體系

現(xiàn)今，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段仍然屬于初級范圍，沒有構(gòu)建健全的法規(guī)、法律等體系。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作雖然已經(jīng)在后期管理、交易、建設(shè)、開發(fā)等過程中全面貫穿，但任然缺少在房地產(chǎn)發(fā)展整體過程中全面貫穿的制度。另外，由于房地產(chǎn)發(fā)展有著落后的法規(guī)、法律建設(shè)，常常發(fā)生流于表面的情況。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作產(chǎn)生約束的相關(guān)法律法規(guī)在適用性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性等方面無法滿足需求。政府相關(guān)部門在房地產(chǎn)企業(yè)某些工作中雖然已經(jīng)構(gòu)建的相關(guān)法規(guī)、法律，但在實(shí)施細(xì)則、管理?xiàng)l例方面仍然存在著一定的問題，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中常發(fā)生沒有嚴(yán)格執(zhí)法、有法不依、政令無法實(shí)施等情況。

3、完善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對策

3.1對房地產(chǎn)投資總額進(jìn)行確定

房地產(chǎn)項(xiàng)目完成之前應(yīng)該對可行性報(bào)告進(jìn)行全面研究，可行性報(bào)告獲得批準(zhǔn)后，則通過房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面落實(shí)以及實(shí)施，將可行性研究報(bào)告作為實(shí)施的前提條件，通過企業(yè)全面考慮項(xiàng)目的可行性后確定投資資金。另外，完成投資金額的估算工作后，通過分析估算的實(shí)際情況，將資金流量表確定，相關(guān)負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)、具體發(fā)展的情況對投資資金進(jìn)行確定，從根本上防止由于錯(cuò)誤的投資導(dǎo)致企業(yè)損失大量的資金。

3.2嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)的成本

開發(fā)成本的控制在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中占據(jù)著非常重要的位置，其不但與企業(yè)發(fā)展獲得的經(jīng)濟(jì)效益有著較大的關(guān)系，且對使用房地產(chǎn)的價(jià)值有著極大的聯(lián)系。通常情況下，在對項(xiàng)目開發(fā)投資資金進(jìn)行確定時(shí)，要想使經(jīng)濟(jì)效益得到實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)該采取針對性的措施控制開發(fā)的成本。由于支出的業(yè)務(wù)費(fèi)用的彈性相對來說較大，對報(bào)賬無法真正掌握，控制成本方面有著一定的難度。因此，應(yīng)該通過以下幾個(gè)方面對開發(fā)成本進(jìn)行控制：（1）增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的成本控制意識，使開支得到有效的節(jié)約；（2）通過制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通過分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，構(gòu)建針對性的控制成本制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工中真正落實(shí)相關(guān)制度。

3.3構(gòu)建完善的經(jīng)濟(jì)管理制度

房地產(chǎn)市場混亂的情況能夠通過經(jīng)濟(jì)管理體制改革來實(shí)現(xiàn)，加大政府重視經(jīng)濟(jì)管理作用的力度，使房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟(jì)管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該將市場調(diào)節(jié)的作用全面發(fā)揮，通過分析房地產(chǎn)實(shí)際的情況，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場，這樣的做法不但能使調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的作用得以發(fā)揮，對房地產(chǎn)市場還能夠有效的控制，給房地產(chǎn)穩(wěn)定、健康的發(fā)展趨勢提供保障。另一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)該分析房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體需求，通過調(diào)控政策調(diào)整的方式，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面發(fā)揮自身的效果提供保障。相關(guān)部門還應(yīng)該采取措施改革財(cái)稅制度，使土地政策增長得到抑制，從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)宏觀實(shí)施經(jīng)濟(jì)管理的效果得到提高。

3.4完善房地產(chǎn)法規(guī)法律制度

對房地產(chǎn)企業(yè)的法律法規(guī)進(jìn)行全面完善，能夠有效的約束以及監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理以及發(fā)展運(yùn)營應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)的要求，不僅能夠使市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序得到穩(wěn)定，給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)虛空增長提高保障，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)犯罪的情況。另外還應(yīng)該對建筑、房產(chǎn)、土地等相關(guān)法則進(jìn)行細(xì)化以及健全，確保構(gòu)建的法律體系能夠滿足系統(tǒng)化流程的需求。對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法律體系進(jìn)行健全，防止開發(fā)商利用法律漏洞，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有所限制。同時(shí)，還應(yīng)該通過法律措施使房地產(chǎn)企業(yè)操作市場的流程得到有效規(guī)范，為房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境，給整體提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理能力提供保障。

4、結(jié)束語

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更加快速的發(fā)展，需要全面重視經(jīng)濟(jì)管理工作，一方面，對經(jīng)濟(jì)管理制度進(jìn)行健全，使經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)得到明顯，構(gòu)建長期發(fā)展政策；另一方面，完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理相關(guān)法律法規(guī)，對經(jīng)濟(jì)管理工作實(shí)施內(nèi)外兼治，確保經(jīng)濟(jì)管理在法律的監(jiān)督以及約束下，加快房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

篇11

（一）以投資機(jī)會研究

該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以邢亂喚錐蔚墓ぷ鰲?

（二）初步可行性研究

在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。

（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項(xiàng)目的評估和決策，按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第二節(jié)可行性研究的概念和作用

一．可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

我國從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國的可行性研究工作。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)和開發(fā)實(shí)踐證明，項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵是決策，開發(fā)商應(yīng)高度重視可行性研究的工作質(zhì)量，隨歐康夭諧〉鬧鴆焦娣?，房地产的投遵傶会、投资利润会越绤怖U伲歡咸岣呔霾咚劍拍莧〉孟钅靠⒌某曬Α?

二．可行性研究的作用

(一)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在我國投資項(xiàng)目必須列入國家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)?？尚行匝芯繉﹂_發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。

第三節(jié)可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、正文、附件和附蛣个部穾?

（一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項(xiàng)目概況

主要包括：項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

2．市場調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價(jià)、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4．開發(fā)進(jìn)度安排

對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對各期的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5．項(xiàng)目投資估算

對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評估。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評價(jià)的準(zhǔn)確性。

6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)；

依據(jù)國家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對項(xiàng)目的建議

對項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計(jì)。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營銷開支概算

1．項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支

2．項(xiàng)目策劃的開支

3．銷售策劃的開支

4．廣告開支

5．項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支

6．項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支

（二）工程開支概算

1．用于工程勘探的開支

2．用于吹沙填土、平整土地的開支

3．用于工程設(shè)計(jì)的開支

4．用于建筑施工的開支

5．用于設(shè)施配套的開支

6．用于工程監(jiān)理的開支

（三）土地征用開支概算

1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

2．用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

（四）金融成本開支概算

1．外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項(xiàng)保險(xiǎn)開支

4．稅收和行政性收費(fèi)

5．不可預(yù)見開支

第四節(jié)可行性研究報(bào)告的編制

一．房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而且這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

A.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長官意志”對課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會得罪老板，于是學(xué)會了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

B.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

C.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

D.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭取他人來投資，可能會片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合

要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

三．進(jìn)行資料收集、市場分析

1.宏觀因素分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及等。

2.區(qū)域性因素分析

一般來講，項(xiàng)目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫?宏觀經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時(shí)滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時(shí)間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三,國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。

3.微觀市場分析

對擬投資項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個(gè)部分，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項(xiàng)目同類型的物業(yè)市場分析。

四.進(jìn)行市場預(yù)測

1.需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。

2.供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況

3.預(yù)測方法

通常可以分為時(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時(shí)間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。

五.進(jìn)行成本測算