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一、新準則下以房抵債業(yè)務會計處理探析
債務重組，是指在債務人發(fā)生財務困難的情況下，債權人按照其與債務人達成的協(xié)議或法院的裁定做出讓步的事項。債務重組主要有以下幾種方式：①以資產(chǎn)清償債務；②債務轉(zhuǎn)為資本；③修改其他債務條件；④以上三種主式的組合。根據(jù)《企業(yè)會計準則第12號——債務重組》及其應用指南的規(guī)定，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)資產(chǎn)的公允價值之間的差額確認為債務重組利得，作為營業(yè)外收入計入當期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值的差額作為轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)損益，計入當期損益。債務人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務的，應當作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》以其公允價值確認收入，同時結轉(zhuǎn)相應的成本。
可見，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務行為，只有在符合債務重組定義并滿足債務重組條件時，才能按照債務重組準則的有關規(guī)定進行會計處理。對于前述第①、②種情況的以房抵業(yè)務，由于其符合或基本債務重組準則的規(guī)定，按照債務重組準則的有關規(guī)定對其進行會計處理，實務中不存在任何爭議；即：在協(xié)議生效或商品房所有權轉(zhuǎn)移時確認收入實現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將照商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業(yè)務收入”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為債務重組利得，借記“營業(yè)外收入——債務重組利得”科目；同時結轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時按照應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。而對于第③種情況的以房抵債業(yè)務由于在相關準則中未對其會計處理做出明確規(guī)定，因此在實務處理就出現(xiàn)了二種不同的處理方法，即：①按照所抵債務的賬面價值確認銷售收入，同時結轉(zhuǎn)相應的成本，不確認開發(fā)產(chǎn)品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額；②按照《企業(yè)會計準則第14號——收入》的規(guī)定對其進行會計處理，即：按照開發(fā)產(chǎn)品的公允價值確認銷售收入，同時結轉(zhuǎn)相應的成本，將開發(fā)產(chǎn)品公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額作為捐贈支出，計入當期損益。對于上述二種處理方法，第①種會計處理方法明顯不符合收入計量的有關規(guī)定，混淆了已收或應收合同或協(xié)議價款與公允價值的區(qū)別，因此不正確；而第②種會計處理方法則更符合該項經(jīng)濟業(yè)務的實質(zhì)，因為開發(fā)產(chǎn)品公允價值高于所抵債務賬面價值的部分實質(zhì)上是一種無償贈與，按照捐贈支出對其進行會計處理是合理合法的；因此筆者認為對于第③種情況的以房抵債業(yè)務采取該種處理方法是正確合法的；即：在協(xié)議生效或商品房所有權轉(zhuǎn)移時確認收入實現(xiàn)，按照以房抵債協(xié)議確定的所抵債務賬面價值，借記“應付賬款”科目，將商品房公允價值與所抵債務賬面價值之間的差額確認為捐贈支出，借記“營業(yè)外支出——捐贈支出”科目，將商品房公允價值確認銷售收入，貸記“主營業(yè)務收入”科目；同時結轉(zhuǎn)商品房成本，借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”科目；同時按照應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅費金額，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅（應交城市維護建設稅、應交教育費附加等）”科目。
二、以房抵債業(yè)務的流轉(zhuǎn)稅和所得稅處理探析
一、房地產(chǎn)稅概述
房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，與房地產(chǎn)經(jīng)濟活動過程有直接關系的稅收都被稱為房地產(chǎn)稅收。在我國包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等十種稅收，而本篇論文研究的是直接以房地產(chǎn)為征稅對象的稅收，共五種，分別是房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅（城市房地產(chǎn)稅自2009年1月1日起廢止，在此不作分析）。
二、房地產(chǎn)稅的現(xiàn)狀
到目前為止，我國并沒有形成一套專門的房地產(chǎn)稅收制度。2011年1月28日起，國家改革房產(chǎn)稅政策，從原來的只對城鎮(zhèn)經(jīng)營性房屋征稅變?yōu)閷€人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)也開始征收房產(chǎn)稅，上海、重慶被選為試點，為了便于研究，稱之為新房產(chǎn)稅，而2011年之前的則稱為舊房地產(chǎn)稅。
三、舊房地產(chǎn)稅對房價的影響
從1998年到2009年的五種稅收收入數(shù)據(jù)可以看出，我國直接針對房地產(chǎn)的五種稅收收入呈快速增長的趨勢，1998年到2009年十二年間，稅收收入從310.64億元增加到4812.32億元，增加了14.4倍。與此同時，我國商品房的均價也逐年快速增長，從1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文將運用Eviews軟件，對2008年到1998年的數(shù)據(jù)進行實證分析。（1）統(tǒng)計模型的建立與分析。第一，建立模型。為了便于運算，將房地產(chǎn)稅定為tax，將房價定為hp。建立回歸方程：hp=b0+b1tax。其中，tax為自變量，hp為因變量，b0、b1是回歸系數(shù)。輸入數(shù)據(jù)，得出結果。第二，數(shù)據(jù)分析。通過Eviews軟件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F(xiàn)=324.8944。得出回歸方程為：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因為各項數(shù)值都符合顯著性檢驗，所以b1及回歸方程均是顯著的。從回歸方程可以看出，房價與房產(chǎn)稅呈正相關關系，房地產(chǎn)稅的系數(shù)為5.95*10-10，也就是說當房產(chǎn)稅增長時，房價也程上漲趨勢，但是上漲的幅度非常小。這說明我國房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)控作用非常不明顯。（2）房地產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。一是土地閑置、浪費嚴重。二是鼓勵了投資者的投機行為。三是助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象普遍。
四、新房產(chǎn)稅對房價的影響
（1）新房產(chǎn)稅的概述。2011年1月28日，房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地正式試點，條件成熟時將向全國范圍進行推廣。下圖是重慶和上海房產(chǎn)稅細則。
（2）實施新房產(chǎn)稅政策后房價的變化。新房產(chǎn)稅政策實施后，對重慶、上海兩地的房價起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明顯。（3）新房產(chǎn)稅對房價調(diào)控作用不明顯的原因。第一，新舊稅制體系的銜接問題。第二，群眾基礎不牢固。第三，房產(chǎn)估價體制不健全。第四，我國居民對持有房產(chǎn)的傳統(tǒng)思想根深蒂固，使房產(chǎn)市場具有剛性需求。第五，房產(chǎn)稅只是稅收體系中的一個小稅種，把抑制房價這樣的艱巨任務壓在這樣一個小稅種上，并不合理。（4）完善新房產(chǎn)稅的建議。第一，合理處置舊稅制體系下持有的房屋，在保證公平的基礎上對這些房產(chǎn)進行征稅。第二，采取“統(tǒng)籌規(guī)劃，分步實施，試驗推廣”的方針政策。第三，要加強個人房產(chǎn)稅的宣傳工作，提高廣大居民的自覺納稅意識。第四，建立逐步完善的房產(chǎn)價值評估機制。第五，絕不能將房產(chǎn)稅作為抑制房價的唯一手段。
從以上分析可以看出，房產(chǎn)稅對房價是有一定影響的，但是單單依靠房產(chǎn)稅來調(diào)控房價是不可行的。房價最終是由市場供求關系決定的，僅僅通過完善房地產(chǎn)稅收制度就想達到抑制房價的目的是不現(xiàn)實的，必須同時加強房產(chǎn)稅收制度以外的制度因素變革來實現(xiàn)這一目標。
參考文獻
[1]《上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》
[2]《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》
這不，各個年齡段的“房奴”們在辛苦湊了首付、時常想著貸款后，換來了70年產(chǎn)權的房子，但還沒睡個安穩(wěn)，房產(chǎn)稅醒了。
超過40平米就征稅？6成網(wǎng)友不贊成
王大爺最近很郁悶。
家住寧波市中心西側(cè)南門街道郎官社區(qū)的王大爺在老伴去世以后，自己獨居一套70平方米老房子，每個月退休工資20 0 0多元，剛能維持生活。在聽說了一則新聞之后，王大爺驚恐的表示，難道還要我們這些老人賣掉房子，再去買小的？
究竟是什么新聞，使本該頤養(yǎng)天年的王大爺突然產(chǎn)生這樣的疑惑呢？
原來，在2 012年11月2 8日，中國社會科學院了一份報告，提出應對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過4 0 平米部分，無論住房為何種產(chǎn)權性質(zhì)，均應按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)的差異化房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。
如果這條建議真的得以實施，就意味著只要是人均超過4 0平米的城鎮(zhèn)住房，不管是你以前買的，還是正在買的，或者空置的，每年都得交房產(chǎn)稅了。然而調(diào)查顯示，6 成網(wǎng)友認為這條建議不合理。也有網(wǎng)友調(diào)侃，以后買房干脆就單獨買一個主臥，然后再買一個客臥、一個客廳、一個衛(wèi)生間、一個廚房，面積倒是都在4 0平米以下，各自一個房產(chǎn)證，這樣一來，就不用繳房產(chǎn)稅了。
財政部發(fā)聲房產(chǎn)稅或?qū)⑷珖菩?/p>
房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國家以房產(chǎn)作為對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。目前，國際上征收房產(chǎn)稅的途徑大致有三種：一是根據(jù)房地產(chǎn)面積征收，如德國、智利；二是根據(jù)房地產(chǎn)市場價格征收，如日本、加拿大；三是根據(jù)房地產(chǎn)租金額征收，如中國香港、印度、澳大利亞等。而中國目前還沒有在全國推行，也就沒有統(tǒng)一的標準。
其實早在1986年9月15日，國務院就正式了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。2010年7月2 2日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2 011年1月，重慶首筆個人住房房產(chǎn)稅在當?shù)厣陥笕霂?，其稅款?154 . 83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產(chǎn)稅做準備。
近期，財政部部長謝旭人表示，將統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況，并認真總結個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。與此同時，全國各地多個省市也紛紛表示，將做好征收房產(chǎn)稅工作的準備，這也意味著我國全面推行房產(chǎn)稅的時候到了。
上海、重慶已開征更多的是造成心理影響
實早在2011年1月28日，中國的兩個直轄市重慶和上海，就正式啟動了對個人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點工作。目前，重慶房產(chǎn)稅征收金額已經(jīng)超過9000萬元，上海也認定約5萬套住房需要繳納房產(chǎn)稅。
記者查閱了重慶市房產(chǎn)稅征收細則，發(fā)現(xiàn)普通房屋的稅率統(tǒng)一為0 . 5%，高檔住房和別墅則按照房屋成交價的不同而不同：其中成交價在150 0 0元/平方米以下的，稅率為0 . 5%；在15 0 0 0元到2 0 0 0 0元之間的，稅率為1. 0%；成交價在2 0 0 0 0元以上的，稅率則為1. 2%。每年房產(chǎn)稅額的計算方式為：房屋均價*應繳稅的房屋面積*稅率。
按此計算，如果在已有住房的基礎上，又在重慶城九區(qū)購買了第二套面積為10 0平米、房價為150 0 0元/平米的住房，其年繳納稅額為15000*0.5%*100=7500元；再按照目前房屋70年的產(chǎn)權計算，一共要繳納7500*70=525000元。
而上海市的房產(chǎn)稅征收細則規(guī)定，征收對象為全上海市非上海籍居民在上海新購住房，以及全上海市的上海籍家庭新購的第二套及以上住房。稅率則統(tǒng)一標準，房屋成交價在45000元/平米以下的，稅率為0 .4%；成交價在4 50 00元以上的，稅率為0 . 6%。每年稅額計算按照（所有房屋面積-60*人數(shù)）*成交均價*稅率來計算，（所有房屋面積-60*人數(shù)）小于零則免征。
這也就意味著，如果外地戶籍的三口之家在上海，只要所有購買的新房面積在180平米以下，（所有房屋面積- 60*人數(shù)）小于零，就不必繳納房產(chǎn)稅了。
記者了解到，在上海認定應繳房產(chǎn)稅的5萬套住房中，去年認定2萬余套，今年約3萬套，其中90%適用0.4%的稅率。來自上海市財政局的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海市地方財政收入3429.8億元，其中房產(chǎn)稅達22. 1億元。有媒體稱，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計算，今年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。
然而，從試點了近兩年的重慶與上海房產(chǎn)稅征收情況來看，試點的房產(chǎn)稅力度并沒有起到影響房地產(chǎn)市場的預期目的，征稅額及范圍并沒有大到調(diào)節(jié)剛需的目的。房產(chǎn)專家稱，無論是購房者還是租房者，只要一提起房產(chǎn)稅就會覺得恐慌，因此房產(chǎn)稅的影響在試點范圍內(nèi)更多體現(xiàn)在了心理影響上。原本想要抑制的住宅持有者，并沒有受到過多的影響，而房價上漲的腳步，亦未曾因房產(chǎn)稅而有所停歇。以重慶為例，2012年房產(chǎn)稅繳納的應稅單價，由2011年的9941元/平米漲到了12152元/平米。
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相信不少人都在擔心房產(chǎn)稅的實施，將導致房租上漲。中國民間房地產(chǎn)機構全經(jīng)聯(lián)研究院副院長陳寶存認為，現(xiàn)在的市場趨勢是像北京這樣的城市，每年有6 0萬到10 0萬人口引入，現(xiàn)在城市化進程雖然完成了51.27%，但是其中的流動人口還有2.3億。這些流動人口中租房人群占1.7個億，這1.7個億就是市場上租賃房屋的主體，房主會輕輕松松地把稅轉(zhuǎn)到房租里去，這太容易了。所以說，最終承擔這個房產(chǎn)稅的就是租房的人群。
而數(shù)據(jù)顯示，即便還沒有推出房產(chǎn)稅，從年初至今，北京租房均價就漲了21.88%。對此，不少北京網(wǎng)友表示“房租已經(jīng)漲好幾百了，要是房產(chǎn)稅一收，房東肯定會轉(zhuǎn)嫁給我們租客，房租又得漲了?！?/p>
房產(chǎn)稅滯納金標準與信用卡相同
根據(jù)上海市地稅局公布的《關于本市個人住房房產(chǎn)稅征收管理有關事項的公告》，納稅人應當在每年12月31日前，憑有效身份證明原件自行向主管稅務機關申報繳納稅款，繳清當年度應納稅款。未按規(guī)定繳清房產(chǎn)稅的新購住房，今后出售時，房產(chǎn)交易中心將不予以辦理過戶，且對于逾期繳納的當年度稅款從次年1月1日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。這樣的滯納金標準已經(jīng)與信用卡透支利息相同。
舉例來說，假如一家三口本有140平方米住房，新購140平方米、單價2萬元的新房，按規(guī)定應征稅面積為100平方米，稅率0.4%，則每年應繳房產(chǎn)稅5600元。如果逾期每日滯納金2.8元，一年的滯納金為1022元。
需要指出的是，房產(chǎn)稅并非自納稅人取得房屋產(chǎn)權當日起計算，而是從取得產(chǎn)權的次月起計算，按年計征，不足一年的按月計算應納房產(chǎn)稅稅額。如小李在2011年4月12日新購一套商品房，按規(guī)定需要繳納房產(chǎn)稅，則本年度他需要繳納8個月（5月到12月）的房產(chǎn)稅稅額。
免征房產(chǎn)稅也需提前申報
新買了房子后，如何申請免征房產(chǎn)稅也是許多市民關心的問題。根據(jù)有關規(guī)定，購房人應在辦理房地產(chǎn)登記之前向房屋所在地地方稅務機關申報辦理房產(chǎn)稅征免認定手續(xù)。
根據(jù)要求，購房人申報減免房產(chǎn)稅認定時，應如實填寫房產(chǎn)稅認定申報表，并提交以下相關資料的原件和復印件：1.房產(chǎn)交易合同，包括新建商品住房的房屋交接書；2.新購住房的契稅完稅憑證；3.購房人及其家庭成員的有效身份證明；4.購房人的戶籍（或居住）證明和婚姻狀況證明；5.無住房同住人及其家庭成員的有效身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明（申請計入無住房同住人的提供）；6.其他有關書面證明文件、資料。
購房人提交資料后，從主管稅務機關領取《原有住房信息查詢申請表》，向房屋狀況信息部門查詢原有住房情況，并將取得的原有住房書面查詢結果送主管稅務機關。主管稅務機關收到購房人提供的原有住房書面查詢結果后的10個工作日內(nèi)，根據(jù)審核認定結果，向購房人簽發(fā)《上海市個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。
購房人申報全額繳納房產(chǎn)稅的，需提交上述相關資料中的1、2、3、6 所列資料（購房人家庭成員的有效身份證明除外）。主管稅務機關收齊購房人提供的申報資料后，根據(jù)審核認定結果，當場向購房人簽發(fā)《上海市個人住房房產(chǎn)稅認定通知書》。
何為“無住房同住人”？
《公告》中還首次規(guī)定，購房人在申報減免房產(chǎn)稅認定時，允許將“無住房同住人”一并申請計入。何謂“無住房同住人”呢？《公告》中并未對此名詞給出解釋。
為此記者走訪了上海市稅務局，稅務局工作人員表示，“無住房同住人”指的是在該房屋產(chǎn)證上沒有名字，但在戶口本上有名字，且名下沒有其他住房的房屋同住人。除了屬于同一家庭認定范圍內(nèi)的未成年子女鐵定可以計算在內(nèi)外，“成年子女如果沒有住房而同住的話，這樣的同住人也可以并入該父母家庭，按每人60平方米計算免稅住房面積”。而對已并入居民家庭計算過免稅住房面積的成年子女，不得重復計算免稅住房面積。但其他直系親屬（老齡父母、祖父母、孫子孫女等）、旁系親屬（姨媽、舅舅等）以及無血緣關系人（如朋友）等是否能算入還沒有明確規(guī)定。
除“無住房同住人”以戶籍認定外，一般情況下都是以房產(chǎn)證人數(shù)來計算人均60平方米的免稅住房面積的。
有房地產(chǎn)專家認為，如果有關政策沒有對“無住房同住人”與房主的關系有明確規(guī)定的話，可能會為房主將其他無房親友戶口遷入其中以增加免稅住房面積，從而為逃避房產(chǎn)稅提供可乘之機。
兩家庭共同買房需分別計算免稅額度
不少市民在買房時，會與老年父母或成年子女共同購買，對于這種情況，人均60平方米的免稅標準是要按兩個家庭分別計算還是可以合并計算住房面積呢？
記者從上海市房地局了解到，房產(chǎn)稅征收以家庭為單位，對家庭的認定為“夫妻雙方及其未成年子女”。而如果有兩個或兩個以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應計入各自家庭的住房套數(shù)，并根據(jù)各自擁有住房的份額，分別計算家庭住房面積。
如老王和妻子名下原有一套50平方米住房，兒子小王和妻子及2歲的兒子名下原有一套90平方米住房，如老王和小王共同新購一套80平方米住房，則老王家庭超過了人均60平方米的免稅標準[（50+80）平方米/2人=65平方米]，需繳納超出免稅部分面積（10平方米）的房產(chǎn)稅，小王家庭則沒有超過免稅標準[（90+80）平方米/3人=56.66平方米），無須繳納房產(chǎn)稅。
首次購婚房可免征房產(chǎn)稅
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）09-0-01
一、簡述不同試點地區(qū)不同房產(chǎn)稅征收方式
房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，它把房屋作為征稅對象，對產(chǎn)權所有人進行征收。我國在上海重慶已經(jīng)進行了房產(chǎn)稅試點，杭州將成為下一個試點，每個試點地區(qū)的稅收征收方式是不一致的，有著各自的差異性。
（一）上海
上海作為第一個試點地區(qū)，比較各地房產(chǎn)稅稅率，比如美國、法國、西班牙的房產(chǎn)稅稅率是3.0%，是最高的房產(chǎn)稅稅率，重慶的房產(chǎn)稅稅率最高是1.2%，瑞典的房產(chǎn)稅稅率最高是1.0%，意大利最高征收0.7%的房產(chǎn)稅，上海房產(chǎn)稅稅率算是相比于其他國家是較低的，只有0.6%。每平方米的應稅房產(chǎn)市場交易價格沒有超過2倍的上海市去年整個城市房屋均價，房產(chǎn)稅稅率以0.4%征收。反之如果是超過，則是以0.8%的稅率征收。上海是以增量房為對象征收的房產(chǎn)稅，對于房叔、房姐是不征收的，而普通老百姓則需要交房產(chǎn)稅。兩年下來，上?？偣彩樟?66.1億元房產(chǎn)稅，上海市二手房成交均價的漲幅上漲了17.6%。
（二）重慶
重慶是緊接著的第二個試點地區(qū)，其房產(chǎn)稅稅率最高為1.2%，相對于其他國家算是中等水平。征收的方式與之前說的上海版本剛好相反。重慶是以存量房為對象征收房產(chǎn)稅，對于房叔、房姐是要征收房產(chǎn)稅的，而此時對普通老百姓則是免稅的。以重慶版本試點下來，兩年內(nèi)征收了2.4億元房產(chǎn)稅，只有上海征收的房產(chǎn)稅的七十分之一?，F(xiàn)在通過一個例子來進一步說明上海和重慶兩個試點城市對于房產(chǎn)稅征收的差別。假如你擁有房子8套，這8套房子在上海版本下，是不用交稅的，當買了新房子才叫增量，在這個時候才要向你征收房產(chǎn)稅。而在重慶版本下，擁有這8套房子的房叔、房姐就要被征收1.2%的高稅率。經(jīng)過兩年的試點下來，重慶市二手房成交均價漲幅為零增長，因此有些人士認為后者的版本對投機性炒房的人士當頭一棒，大大打擊了擁有多套房產(chǎn)的房叔、房姐。
（三）杭州
繼上海和重慶之后，現(xiàn)在催生出來一個半路殺出的杭州版本。首先我們來介紹一下選擇杭州最為第三個試點的原因：原因一是它是中國土地招拍掛最早進行城市，原因二是它也是中國省會級城市當中土地面積最小的城市，可見它的天堂地位確實是寸土寸金。由此對于它而言，時下最緊迫的事情就是土地少，杭州房價早就上去了，還有如何改變地方政府的財政收入。所以它比任何地方都更需要房產(chǎn)稅來進行相應的調(diào)節(jié)。杭州版本其實是以上海版本為基礎，結合重慶版本優(yōu)點的一個綜合體。根據(jù)有關權威消息報道，接近修改完成的杭州版本將于今年十月后出臺。
總體而言，當房產(chǎn)稅征收是針對增量房產(chǎn)，針對擁有多套或者是奢侈性、買大戶型的那部分人，而他們對于房產(chǎn)稅稅收的承受力非常強，所以對房價的影響應該會非常有限。假如說增量轉(zhuǎn)為存量，房價可能會受到一定影響，主要就是供求關系緊張的這些城市不會產(chǎn)生特別大的影響，畢竟供不應求。但是對三四線城市供應是充足的甚至有些城市是過剩的，如果在這樣的城市征收房產(chǎn)稅，房價一定會跌，當然這個跌可能是階段性的。
二、征收房產(chǎn)稅對各階層人群的影響
大多數(shù)人總認為自己與征收房產(chǎn)稅沒什么關系，總是一副事不關己高高掛起的姿態(tài)，其實這只是他們的一種幻想而已。舉個例子來說，在一個城市里有擁有五套房的富人、只擁有一套按揭按月供付款的房產(chǎn)的中產(chǎn)階層、一套房子也沒有靠租用富人的房子生活的窮人，如果要開始征收房產(chǎn)稅，中產(chǎn)階層和窮人都覺得這無關乎自己，想著房產(chǎn)稅出臺主要征收對象是富人。中產(chǎn)階層認為肯定與只擁有一套房產(chǎn)的自己無關，窮人覺得自己一套房產(chǎn)也沒有，有關部門也不會向自己征收。富人被征收了房產(chǎn)稅，于是馬上將房租提升，當窮人發(fā)現(xiàn)自己的租金上漲了，然后也上漲了自己賣菜的菜的價格，結果以為與自己無關的中產(chǎn)階層上菜市場一看菜價漲了，發(fā)現(xiàn)其實征收房產(chǎn)稅還是與自己有密切關系的?？偠灾?，其實不管是窮人、中產(chǎn)階層還是富人都受到了影響，它并不是一個跟自己沒有關系的圖景，而是和不同階層人群的利益都有著密切的關系。
（一）富人
富人雖然房產(chǎn)多征收房產(chǎn)稅也多，富人們其實不太在乎，他們注重的是房子的長遠價值。甚至某種意義上而言，越是富人，他的稅越不好收，因為不是說他自己逃不逃稅的問題，他周邊有一堆的人幫著他逃稅和省稅，因為省出來的稅是他們的收入，但是窮人，請不起理財師，找不到人幫自己去避稅。
（二）中產(chǎn)階層
中產(chǎn)階層是衡量一個國家是否繁榮昌盛的主要力量。如今卻要讓他們以自身不太高的可支配日常收入來承擔高房價和房產(chǎn)稅稅款。很顯然他們不僅要頂著貸款的壓力，還要承受征收房產(chǎn)稅對于中產(chǎn)階層的打擊，部分承受不了的老百姓就可能一輩子住不起大房子。由此推測房產(chǎn)硬著陸，甚至可能會被打回成為窮人。
其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。二是解決了中央的調(diào)控政策不落地的問題。明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制”。三是明確表示“堅持和強化輿論引導”。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向比以往也更加明確。
在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四，五線城鎮(zhèn)的購房者，會不會面對房價上漲的壓力，讓人更加憂慮。
房產(chǎn)稅：一把隨時可以變換的利劍
紛擾多時的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產(chǎn)稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。
房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實成本和投資收益預期，很多人將它當作房市調(diào)控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，但也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬能的，日本有房產(chǎn)稅，美國也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的惡性循環(huán)。
重慶房產(chǎn)稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房，但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數(shù)之后的那點房產(chǎn)稅，是不大會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規(guī)避重慶的這點規(guī)定，對富人來說，真是不能再容易了。
至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6％，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。
重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α?，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉主力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認為三個月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產(chǎn)稅可以隨時根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業(yè)稅，契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。
2011年：房份將走向何方
征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的核武器，但由于在全國范圍內(nèi)開征的基礎建設，特別是房產(chǎn)交易信息的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會在全國推開，還只是基于地方層面的。
但在“新國八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場在一定時期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70％的要求”能夠落到實處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數(shù)字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發(fā)商的資金鏈。
從市場供應來說，雖然“新國八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產(chǎn)投資，新開工、施工增速創(chuàng)近年來新高，商品房新開工面積增速40 7％，全年投資增速33，2％，商品房供應應該是基本充足。
收稿日期：2013—06—13
作者簡介：鄭俊果，女，中國政法大學民商經(jīng)濟法學院經(jīng)濟法研究所副教授，主要研究方向為經(jīng)濟法基礎理論、企業(yè)與公司法、金融法；
劉夢陽，女，北京大學法學院經(jīng)濟法碩士研究生，主要研究方向為。
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004—1494（2013）05
一、“房產(chǎn)稅”①調(diào)控房地產(chǎn)市場的性質(zhì)分析
房產(chǎn)稅政策可以根據(jù)不同地域的地理位置、環(huán)境氣候、文化氛圍、經(jīng)濟發(fā)達、人文環(huán)境等制定進行商品房市場調(diào)控的具體制度規(guī)范，避免法律公平的不合理、實現(xiàn)政策的合理又公平。因此，正確、合理使用房產(chǎn)稅政策是對稅法制度追求利益均衡、實質(zhì)正義目標的充實與豐滿，不是對稅收法律制度的架空。基于我國商品房市場保障自住與投資保值的多元化功能與作用，有關房產(chǎn)稅政策的實施與運用，不能夠僅局限于眼前、暫時的個體利益分析考量，應將其歸為與資本、金融市場運行調(diào)控密切相關的，未來、長遠、整體利益進行系統(tǒng)分析。
“新國五條” ②、中〔2013〕17號文③有關房產(chǎn)稅在調(diào)控我國商品房市場中調(diào)節(jié)投資住房需求、抑制炒房交易行為、保障自住需求功能與作用的特殊定位，房產(chǎn)稅征收措施中的征稅對象、計稅依據(jù)、稅率等內(nèi)容的本質(zhì)，與證券市場發(fā)展中證券交易印花稅政策、商業(yè)銀行儲蓄中的儲蓄存款利息稅政策具有相同的稅種屬性，具有相同的資金流向調(diào)控與降低相關市場交易溫度與交易價格的功能與作用，即基于商品房市場在我國目前的市場經(jīng)濟體系構成中，屬于與證券市場、銀行儲蓄具有類似功能與作用的投資與投機或儲蓄保值市場、是一種類資本金融市場，因此對房產(chǎn)稅的含義及其在商品房市場的宏觀經(jīng)濟調(diào)控功能與作用的認識與評價，既要注重現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展中稅收具有的優(yōu)化財政稅收體系、縮小人們財富差距的一般財政來源與二次分配的基本功能，同時還要關注其作為體現(xiàn)政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控功能的抑制投資與投機購房需求、穩(wěn)定商品房市場價格的實踐效果分析。
就重慶與上海向房屋所有人征收房產(chǎn)稅時征稅對象、計稅依據(jù)、稅率、房產(chǎn)稅收減免制度等差異性來看，房產(chǎn)稅作為商品房市場價格穩(wěn)定、抑制炒房的政策性措施，不僅具有體現(xiàn)整體利益基礎的政策性、目標的經(jīng)濟性，而且更具兼顧未來、長遠利益內(nèi)容的時空性與實施手段的綜合性。其中：房產(chǎn)稅的經(jīng)濟性表現(xiàn)為經(jīng)濟規(guī)律的政策化，即房產(chǎn)稅開征的目的是實現(xiàn)商品房市場價格與供求的物質(zhì)與精神、經(jīng)濟發(fā)展與社會文明利益的兼顧與均衡；房產(chǎn)稅的政策性是指房產(chǎn)稅的開征與具體的稅收制度內(nèi)容是以國家政策的形式表現(xiàn)出來，與法律或法規(guī)、行政規(guī)章是由相應的立法機構制定并且具有普適性與穩(wěn)定性相區(qū)別；房產(chǎn)稅的時空性是指房產(chǎn)稅征收過程中征稅對象、計稅依據(jù)、稅率、減免稅內(nèi)容的因人、因時、因地而異性；房產(chǎn)稅的綜合性主要是指房產(chǎn)稅的本質(zhì)屬性、征收方式與手段的綜合性。如為調(diào)節(jié)收入分配，引導個人合理住房消費，根據(jù)國務院第136次常務會議有關精神，重慶市人民政府決定在部分區(qū)域進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點。
如對普通住宅購買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.5%，滿2年則免征營業(yè)稅；對購買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅；對非普通住宅購買未滿5年（含5年）的房產(chǎn)對外出售營業(yè)稅為房價的5.5%，滿5年則征差價的5.5%；對購買未滿2年（含2年）的房產(chǎn)或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿2年并且是家庭唯一的生活用房則免征個人所得稅[1]。現(xiàn)行房產(chǎn)稅征收中的因人、因時、因地而異的政策、時空屬性，是政府兼顧一般與特殊、物質(zhì)與精神、眼前與長遠、團體與個體利益的均衡，強調(diào)因人、因地、因事、因時、因勢、因境、因景而異的公平與合理保護。
二、我國商品房價格攀升的原因與房產(chǎn)稅調(diào)控的效果分析
（一）我國商品房價格攀升的原因分析
在我國公有制為基礎的社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中，商品房市場具有保障人們安居樂業(yè)的基本功能，同時作為人們投資保值的重要場所，也是政府進行經(jīng)濟調(diào)控的必要手段。我國商品房價格攀升的根本性原因，具體存在于以下三個方面：
1.經(jīng)濟發(fā)展、城市化進程、城市改造拉動住房需求增加、房價上揚與自住保障功能產(chǎn)生沖突。市場經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)的基礎與支柱性，決定了房地產(chǎn)的城市基礎引領者地位。房地產(chǎn)開發(fā)到哪里、城市就延伸到哪里，同時房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)、市場的帶動作用意義非凡，現(xiàn)實中交通、教育、建材、家居等相關行業(yè)及其服裝、化妝品等專業(yè)市場的發(fā)展，無不以房地產(chǎn)市場的發(fā)展為車輪；中國作為農(nóng)業(yè)大國的城市化進程中，光進城的農(nóng)民就是住房消費中非常誘人的數(shù)字，農(nóng)村與城市的剪刀差決定了除非城市化進程停滯、農(nóng)民才不會進城；現(xiàn)實中一線、二線大中城市的規(guī)劃、改造，也誘使人們在大拆大建時期小房換大房、普通房換高檔房的需求增加。因此城市擴大與改造中需求大于供給的客觀環(huán)境因素，不僅必然導致房價的上升，而且與越來越重要的自住需求保障功能發(fā)生沖突。
2.通脹預期、地價猛增、建材價格攀升、房產(chǎn)保值帶動需求增加、房價上漲強化了住房的投資保值功能。在信用經(jīng)濟、貨幣紙本位條件下的市場經(jīng)濟運行中，農(nóng)產(chǎn)品價格屢創(chuàng)新高、油價滾雪球似膨脹、物價指數(shù)的走高、CPI的不斷上升，必然帶動房價的上揚，要控制房價就須先穩(wěn)定CPI；土地資源的稀缺性、地方政府供給的壟斷性、地方財政收入的來源性，不僅使地價象孫悟空翻筋斗似的加速提升、人為炒高，且央企介入房地產(chǎn)開發(fā)的資金充裕、政府背景，導致地王頻現(xiàn)、推高房價，使地方政府會有明修棧道暗度陳倉的機會主義行為；同時房地產(chǎn)開發(fā)中鋼材、水泥等建材價格的上漲，成了房價上漲的隱形推手；此時商品房的居住功能已經(jīng)演變?yōu)槔硐氲耐顿Y產(chǎn)品、保值增值功能，在銀行利息式微、股市風險較大、黃金行情不穩(wěn)等因素作用下，房子成了百姓最為理想的保值增值投資產(chǎn)品。中國人想擁有5—10套房子的人并不多，而想擁有2—3套房的人則比比皆是。因此房子超強的增值能力像興奮劑一樣令國人振奮的主觀人為原因，不僅提高了通脹預期并誘使房價上漲。
3.虛榮心強、盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調(diào)控失衡助長需求增加、房價飚升，導致其與國家協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展價值的目標背離。安居樂業(yè)的傳統(tǒng)文化、相互攀比的虛榮心理，導致國人在成年后都無畏艱辛地為房而奮斗，通脹的預期心理使得很多人無視自己的支付能力而甘為房奴；加之改革開放先富起來的群體燒錢、比闊、享受意識的加強，開始換房的面積越換越大、檔次越換越高，奢侈消費令世界瞠目結舌；而政界官員、公務員因掌握國家共有資源、職務便利等條件，也加入高檔商品房的需求者行列；加之房價稍有波動媒體就借題發(fā)揮、大肆炒作、唯恐天下不知，一方面利用老百姓對房地產(chǎn)市場的過度關心為房地產(chǎn)商宣傳報道房價上漲的信息刺激購買，另一方面也基于自身的廣告收益為房地產(chǎn)商進行大肆炒作、通過輿論導向為一些房地產(chǎn)商進行樓盤價格的“操縱”；政府面對合理的商品房市場價格波動、百姓對房價過高抱怨，僅是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”隔三差五地的臨時調(diào)控，最終把房地產(chǎn)從幕后拉到臺前、推向風口浪尖，弄得全民不得不關注房價、討論房價，當一萬、十萬、百萬、千萬、億萬人都在關注房價時，房價能不暴漲嗎？！上述因素是助長房地產(chǎn)市場價格飆升的社會心理因素，不僅無視人們的能力并加劇其不合理的住房需求，而且使得政府的調(diào)控措施背離了協(xié)調(diào)經(jīng)濟發(fā)展的價值取向。
（二）房產(chǎn)稅調(diào)控商品房市場的效果分析
我國政府在商品房市場有限的供給、無限的需求，飆升的房價、經(jīng)濟穩(wěn)定等問題面前，以支持自住需求、抑制投資性購房、保持房價基本穩(wěn)定為基本原則，制定的一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施中，第二套商品房購買與交易中提高首付與貸款利率、開征“房產(chǎn)稅”等政策措施的實踐效果，有利有弊，主要表現(xiàn)為以下三個方面：
1.抑制炒房、誘導需求、穩(wěn)定商品房價格。按財政部財政科學研究所所長賈康的觀點，房產(chǎn)稅理論上按照首套房不征、二套房低稅率征收的原則，不僅可以保障人們基本的住房、換房需求，調(diào)節(jié)高端收入者的商品房投資需求，而且還可以將對房主炒房行為的抑制結果轉(zhuǎn)化為增加出租房房源、緩解市場上房屋租賃供需的緊張關系。加之房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，隨著營改增的推進和配套建設完備后征稅成本的降低，地方或許將越來越傾向開征房產(chǎn)稅、不排除將適當存量房納入試點的可能。而且上海率先試點房產(chǎn)稅的積極效用之一是，上海房產(chǎn)稅方案中的差別稅率，很好地引導了新買主出手買房的選擇。大量的商品房購買力從浦西被轉(zhuǎn)移到浦東及其他周邊區(qū)域、房價沒有明顯下降而呈現(xiàn)運行平穩(wěn)，這在一定程度上說明房產(chǎn)稅對高端房成交量產(chǎn)生了一定的抑制、誘導作用，減少了商品房價虛增的泡沫[2]。
2.配套措施不落地、誘發(fā)商品房價格上漲。由于“新國五條”推廣房產(chǎn)稅試行范圍地域經(jīng)濟發(fā)達水平不同，各地方政府對商品房市場的投資與投機行為認知不同，如杭州作為浙江省民有經(jīng)濟較發(fā)達、民間借貸盛行、民營金融歷史較長與的城市，市民普遍將商品房市場認同為與證券市場并行的資本投融資市場，導致房產(chǎn)稅開征的“新國五條”配套細則遲遲不能落地。為規(guī)避即將開征的房產(chǎn)稅賦導致房地產(chǎn)市場的價格波動加劇，如2013年4、5月份杭州豪宅成交量大增，不少開發(fā)商加速推盤。4月中旬的一個周末就有20多個樓盤集中開盤；五一小長假前一周有10多個樓盤開；更有3個樓盤在4月26日前夜連夜開盤。2013年4月以來北京房價不僅因為2012年商品住宅用地供應不足而漲價，而且二手房交易開征房產(chǎn)稅使得新房需求量劇增導致供需不平衡，使北五環(huán)以內(nèi)的福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項目，商品房價格進一步攀升。
3.增加不誠信的沉淀成本、造成過度需求心理。二套商品房購買提高首付與貸款利率、交易中按差價開征20%個稅的政策，不僅使得一些多套房產(chǎn)的賣房人為規(guī)避房產(chǎn)稅，通過協(xié)議離婚使夫妻一方成為只擁有唯一住房的產(chǎn)權人，為騙取二套房首付優(yōu)惠假離婚的現(xiàn)象增多，導致了家庭變故的沉淀成本。而且商品房購買價格難以確定、賣房人的裝修費等難以確定，誘使一些高端樓盤為分擔房價、減少房產(chǎn)交易稅，做出將精裝標準定在房價的50%以上的不誠信行為。而且政府對商品房市場不當?shù)母深A行為，不僅使市場經(jīng)濟發(fā)展中人們合理、適度的二級分化心理承受能力減弱，誘使人們產(chǎn)生了無視自己經(jīng)濟能力的住房需求欲望，同時對與經(jīng)濟條件優(yōu)越者盲目攀比、怨聲載道者的不合理回應，助長了其依賴政府提升自己居住條件的不合理需求。
三、“房產(chǎn)稅”調(diào)控商品房市場制度的完善
我國市場經(jīng)濟發(fā)展中土地的公有制、商品房市場功能作用的多元化，決定了我國商品房市場調(diào)控措施既要承載滿足自住需求的保障功能，又要兼顧合理的住房與投資保值功能。針對前述房產(chǎn)稅政策在商品房價格調(diào)控中出現(xiàn)的推高房價、誘發(fā)不誠信、助長不合理住房需求的社會負效應，房產(chǎn)稅政策的實施與運用應從以下三個方面進行完善：
（一）注重房產(chǎn)稅內(nèi)容制定的時空性
如杭州作為第二批房產(chǎn)稅試點城市，計劃開始征收的房產(chǎn)稅具體細則基本以上海模式進行翻版：人均免稅面積60平方米，人均60平方米以上的普宅4‰、豪宅8‰，家庭第二套起征，存量免征。最終的結果是因房產(chǎn)稅在多大范圍征收？如何征收？政府、學界、企業(yè)、市民等各方爭議難決，導致杭州版房產(chǎn)稅試點方案推后暫緩[3]。這說明在房產(chǎn)稅的具體開征過程中，一定要正視杭州與上海經(jīng)濟發(fā)展水平、地域文化、投資理念、商品房市場的差異等經(jīng)濟法時空性，避免盲目照抄相關制度導致立法資源浪費及其不能盡快合理實施，進而又推高房價的社會負效應。杭州作為浙江省民有經(jīng)濟發(fā)達、特殊民間借貸文化盛行的省會城市，其民眾對商品房的民生保障功能與增值保值功能理念，是杭州房產(chǎn)稅確定開征范圍、征收辦法的決定性因素，一定要予以認真對待才能正真發(fā)揮房產(chǎn)稅的保障與調(diào)控雙重功能。
（二）注重房產(chǎn)稅實施的經(jīng)濟性
就房產(chǎn)稅征收對象是否包括存量房的交易行為，這不僅關系到房產(chǎn)稅在各地具體實施中的交易價格評估、裝修成本核定等實施成本問題，更是對各地方政府人員既得利益及其早期對帶動商品房地產(chǎn)市場發(fā)展有功者既得利益的冒犯與挑戰(zhàn)。筆者認為，本著房產(chǎn)稅對商品房市場雙重功能的兼顧與調(diào)控作用的有限性、效率性，不應對存量房交易開征房產(chǎn)稅；就房產(chǎn)稅針對二套房交易征收中誘發(fā)的社會綜合治理成本加大的現(xiàn)象來看，基于中國百姓特殊的安居樂業(yè)心理與投資保值渠道的有限性，為減少既有制度誘發(fā)的離婚率上升、規(guī)避法律的社會不誠信行為而增加的社會公共秩序治理成本，房產(chǎn)稅應該針對真正的豪華商品房與擁有第三套以上商品房出賣人進行征收，現(xiàn)實中如果基于孝敬老人而又為免于兄弟姐妹爭遺產(chǎn)的糾紛，以自己名義給父母買的商品房在未來出售時還要被界定為屬于不合理住房需求的行為而被征稅，那社會誠信、尊老愛幼的美德何以彰顯？！
（三）強調(diào)商品房價格調(diào)控措施的綜合性
針對商品房市場價格攀升的根本原因，在支持商品房自住需求、抑制商品房投資保值需求原則不變的前提下，一方面是制定積極支持商品房自住需求的政策措施，通過增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、正確解讀市場走勢和有關調(diào)控政策措施，引導企業(yè)理性定價、加強市場監(jiān)管、嚴格執(zhí)行商品住房限購措施、充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用、以經(jīng)濟與行政手段對投機行為進行遏制，另一方面是要幫助民眾樹立商品房價格合理性上漲的心理預期、冷靜看待通脹預期與房產(chǎn)保值帶動房價上漲的主觀人為原因、主動反省盲目攀比、奢侈消費、媒體炒作、政府調(diào)控助長房價飚升等精神心理因素導致的不當需求及其行為，從根本上形成我國商品房市場的理性供給關系。同時還要注重運用系統(tǒng)思維設計包括短期效應與長期目標的調(diào)控制度體系，避免把短期房價的穩(wěn)定作為調(diào)控的主要目標或唯一目標，幫助人們形成合理的房價市場漲落預期、商品房供求的市場調(diào)節(jié)制度框架，通過綜合性措施、以最小的成本、實現(xiàn)我國商品房市場的調(diào)控目標。
注釋：
①房產(chǎn)稅是以房屋的交易、租賃所得為征稅對象，按房價或出租租金收入征收的一種稅。我國2013年“新國五條”中欲擴增的房產(chǎn)稅是指對特殊區(qū)域、特殊住宅房屋購買與交易時，向房屋所有人按照一定的征稅對象、計稅依據(jù)、稅率征收，在特殊情形下可以減免稅種，具有營業(yè)稅與個人所得稅的混合屬性。
②“新國五條”是指，2013年2月20日國務院常務會議確定的，為認真落實中央關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策部署取得積極成效，有效抑制投機投資性購房，使房地產(chǎn)市場形勢逐步平穩(wěn)的五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。五項政策措施是：完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管。
③〔2013〕17號文是指，2013年2月26日“國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知”中有關：完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管和預期管理、加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制等政策調(diào)控措施。
參考文獻：
那么房地產(chǎn)行業(yè)的整合營銷之路應該如何走？在其過程之中又會有哪些誤區(qū)？《21世紀廣告》編輯部邀請了今久傳播總經(jīng)理趙宏偉、成都博瑞廣告總經(jīng)理鄭華、萊德廣告有限公司總經(jīng)理趙克強和深圳及時溝通副總經(jīng)理祝為君以及行業(yè)專家一起探討房地產(chǎn)的整合營銷發(fā)展之路。
2011年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，猶如洪濤駭浪，一波未平一波又起。繼去年的“新國十條”、“國五條”之后，1月26日晚，國務院再次出臺“新國八條”，對2011年樓市調(diào)控工作進行總體部署，緊接著上海、重慶的房產(chǎn)稅試點正式上路。2011年的房價將何去何從？是像以往一樣“穩(wěn)坐釣魚臺”，在“空調(diào)”中步步追漲；還是房價逆轉(zhuǎn)開始走下坡路，甚至猶如危言“雪崩”？
“新國八條”：新在何處？
其實，“新國八條”里邊，二套房首付比例不低于60%、貸款利率不低于基準利率的1.1倍、更嚴格的限制非本地居民購房、對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易統(tǒng)一按銷售收入全額征稅等，都算不上新措施，這些都是在打壓購房需求，甚至是不惜犧牲人們的改善性住房需求，以平衡供求矛盾。真正有新意的地方：
一是顯示了中央政府堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心?？偫沓Ｕf“辦法總比困難多”，也多次表示“有信心讓房價回到合理價位”，“新國八條”的及時出臺顯示了本屆政府調(diào)控房地產(chǎn)的意志更強烈。
二是解決了中央調(diào)控政策不落地的問題?！罢{(diào)控政策不落地”正是以往“空調(diào)”的根源所在，這次中央明確要求“進一步落實地方政府責任”、“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制”，毫無疑問，這次調(diào)控的執(zhí)行力度會比以往更加強。
三是明確表示“堅持和強化輿論引導”。“一只蝴蝶在巴西輕拍翅膀，可以導致一個月后德克薩斯州的一場龍卷風”，輿論正是當下撬動人們購房需求的那個阿基米德支點，沒有輿論的合力，“合理引導住房需求”就會成為一句空話。另外，在“新國八條”里，增加保障住房、抑制投資投機性購房的方向也比以往更加明確。
在“新國八條”的總體思路之下，只要配套措施得力，執(zhí)行不打折扣，讓房價回到合理價位，實現(xiàn)“住有所居”的理想，可能并不遙遠。只是，在一線城市籠罩于調(diào)控壓力之下的時候，二、三線城市，甚至是四、五線城鎮(zhèn)的購房者，會不會不得不進一步面對房價上漲的壓力，這讓人憂慮。
房產(chǎn)稅：一把隨時可以變換的利劍！
紛擾多時的房產(chǎn)稅終于揭開了神秘的面紗，“新國八條”1月26日晚出臺，重慶、上海房產(chǎn)稅細則1月27日晚就隨之而來，1月28日生效，沒有留給市場任何反應的時間。
房產(chǎn)稅影響的是房產(chǎn)持有現(xiàn)實成本和投資收益預期，很多人將它當做房市調(diào)控的“定海神針”。我們在肯定其“殺傷力”的同時，也必須明白，房產(chǎn)稅不是萬能的。日本有房產(chǎn)稅、美國也有房產(chǎn)稅，但都沒有避免房地產(chǎn)泡沫形成、膨脹與破滅的循環(huán)。
重慶房產(chǎn)稅針對的是豪宅，即獨棟商品住宅和新購的高檔住房。但配套了一個獨棟商品住宅可以抵扣戶均180平方米、高檔住房戶均100平方米的基數(shù)，對高房價的殺傷力頓減，因為買得起別墅和高檔住房的人，對抵扣基數(shù)之后的那點房產(chǎn)稅，是不太會放在心上的。至于“無重慶戶籍、未在當?shù)毓ぷ?，在重慶買房，第一套不收稅，但是二套及二套以上，開始收稅”，上有政策，下有對策，規(guī)避重慶的這點規(guī)定，對富人來說，真是不能再容易了。
至于上海，對新不對舊，而且有一個人均60平方米的基數(shù)，加以稅率僅為0.6%，除了顯示對既得利益階層的照顧之外，其效用基本可以忽略不計。
重慶“兇猛一刀”，上?！皽厝嵋粍Α?，表面看來勢洶洶，似有一劍封喉之力，但作用至少在目前，仍然只是象征性的，劫富但不濟貧，難怪業(yè)內(nèi)人士認為三個月即可消化“房產(chǎn)稅”這一利空。更令人擔憂的是，新房征稅舊房不征，豪宅征稅普房不征，這不僅不公平，更有可能推高二手房價，讓窮人安居更難。
利劍出鞘，變幻無窮。重慶、上海的房產(chǎn)稅僅僅是試點，操作主動權還僅僅掌握在地方政府手中，接下來，房產(chǎn)稅可以隨時根據(jù)需要變換招式，甚至是中央和地方共舞，加之可以和限購限貸、營業(yè)稅、契稅等一起做“加減法”，假以時日，讓房價俯首稱臣應該不在話下。
房價：決定因素與影響因素
效用與供求關系，決定著市場價格。電影《2012》中，諾亞方舟船票的售價是10億歐元，還不能還價，這就是效用與供求關系對價格的影響。住，是人的基本生存需求，效用自不可言。
至于需求，可以從我國的人口解構中窺出一般。2030年，我國總?cè)丝趯⑦_到15億，城市人口將達到10億。1985年左右的新生人口頂峰期青年進入了婚姻期，目前買房的剛性需求是存在的。加之“居者有其屋”觀念支撐下的改善性住房需求，以及通貨膨脹和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型帶來的投資需求，將使得我國未來20年的住房需求是處于擴張狀態(tài)的。
也就是說，如果沒有住房政策的根本性調(diào)整，沒有供應量的巨幅增加，我國的房地產(chǎn)市場在今后一個時期仍將整體處于賣方市場，買房者的話語權是相對較弱的。在賣方市場，價格波動的決定性因素便在政府了。
目前，阻擾地方政府調(diào)控房價的最大問題就是土地財政依賴。
2009年，全國土地出讓收入占地方財政收入比重已經(jīng)高達43.7%；2010年，在房地產(chǎn)調(diào)控急如驟雨的情況下，全國土地出讓金總額逆勢劇增至2.7萬億元，同比增幅達70.4%。也就是說，不革土地財政之命，地方政府是無論如何也下不了真正打壓房價之手的。如何革土地財政之命？靠政府主動放棄土地出讓收入？靠房產(chǎn)稅來替代土地出讓收入？本質(zhì)上都是一樣的，都是土地財政，都是需要高房價來支撐的。寄希望經(jīng)濟結構調(diào)整，房地產(chǎn)不再成為經(jīng)濟支柱行業(yè)，財政收入多元化不再依賴土地收入，還得假以時日。
2011年：房價會走向何方？
征稅在我國向來是“開弓了就沒有回頭箭”，房產(chǎn)稅是調(diào)控房價的核武器，但由于在全國范圍內(nèi)開征的基礎建設，特別是房產(chǎn)交易信息的全國聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅稅基的確定等，還需要一個過程，也就是說，房產(chǎn)稅短期內(nèi)還不會在全國推開，還只是基于地方層面的試點。
但在“新國八條”和房產(chǎn)稅調(diào)控政策的影響之下，市場在一定時期內(nèi)出現(xiàn)觀望局面，甚至出現(xiàn)變相降價的現(xiàn)象，是不可避免的。如果“落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求”能夠落到實處，5年之內(nèi)商品房與保障房就可能在市場上形成平分秋色的供應局面，市場的整體房價在數(shù)字上勢必因此而有所回歸。但預測2011年全年的房價走勢，可能還要看市場供應和開發(fā)商的資金鏈。
從市場供應來說，雖然“新國八條”已經(jīng)做出了明確要求，土地供應不得少于近兩年的平均數(shù)，但基于土地的有限性和地方政府對土地財政的依賴，地方政府只需要把握好土地投放的技巧，就可確保高地價無憂。在商品房供應上，2010年房地產(chǎn)投資、新開工、施工增速創(chuàng)近年來新高，商品房新開工面積增速40.7%，全年投資增速33.2%，商品房供應應該是基本充足。
從此次地方出臺的細則來看，政策組合拳“出拳”迅猛，從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等全面升級調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士認為，對比多地細則，一線城市尤其是北京的調(diào)控力度最大，二三線城市則相對留有余地。京版細則最嚴
北京細則從限價、限購、信貸和稅收四方面收緊，堪稱“史上最嚴”。北京2013年新建商品住房價格的調(diào)控目標明確為“相對2012年保持穩(wěn)定，進一步降低自住型、改善型商品房價格”，這意味著未來剛需產(chǎn)品定價將受到嚴格控制。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，這意味著北京今年房價漲幅應該不會超過3%。北京細則中明確規(guī)定了對于定價過高的商品房可以不發(fā)預售證或不辦理現(xiàn)房銷售備案。此外，細則還規(guī)定將在2013年土地出讓環(huán)節(jié)中多采取“限房價，競地價”的方式進行調(diào)控。
北京細則中引發(fā)較大關注的一條即“禁止京籍單身人士購買二套房”，該政策一出臺之后迅速在網(wǎng)上引起熱議，被認為是專門針對假離婚而出臺的條款。陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖表示，這一規(guī)定能有效防止北京戶籍家庭離婚后再分別購買二套房的行為，使得投資投機性需求得到遏制，但是效果如何還要看最后的執(zhí)行力度。
二手房交易20%個稅政策也如期落地。能核查房屋原值的按差額20%征收，否則按轉(zhuǎn)讓價1%計征的核定征收。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，繼續(xù)免征個人所得稅。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，北京關于個稅20%的條款是比較嚴厲，不過也體現(xiàn)了對剛性需求的保護。
此外，北京版還首次寫明了時間表，即3月31日為時間節(jié)點。業(yè)內(nèi)人士分析認為，綜合各地調(diào)控細則，在限價、信貸方面，北京最為嚴厲，或?qū)⒂绊懫渌鞘械穆涞丶殑t力度。
各地組合拳更加全面
從目前各地公布的調(diào)控細則來看，北京、上海等一線城市政策偏緊，而重慶、合肥、廈門、大連等城市則較為溫和。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，在一線城市中，廣州和深圳的細則相對北京、上海溫和，“總體上中規(guī)中矩，沒有太多內(nèi)容，”而且較晚才出臺，應該是對比北京和上海的細則做出了相應調(diào)整，以求穩(wěn)妥。
從各地設定的房價控制目標來看，北京和上海都將房價控制目標設在“保持穩(wěn)定”和“基本穩(wěn)定”；而廣東、深圳、重慶、合肥、大連、廈門等城市則均規(guī)定房價上漲幅度小于收入漲幅。
在政策細節(jié)上，各地均要求加強對商品房銷售價格引導，繼續(xù)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價的規(guī)定。上海更是要求，對擅自超過備案價格銷售，違反明碼標價，“一房一價”規(guī)定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。業(yè)內(nèi)人士認為，上海此次房價目標控制嚴于2011年的不超過GDP增幅，但當前上海房價漲幅是四個一線城市中最小的，相對容易達標。
在限購方面，北京對單身人士進行限購，而上海從去年起就對滬籍單身人士執(zhí)行限購一套房的政策。廣州限購細則卻引發(fā)外界熱議，此前增城、從化兩市是否會就此納入限購范圍是外界議論最多的話題，但此次的廣州細則卻并未將兩地納入限購范圍，而是巧妙地將相關權力“下放”到增城和從化兩市。廣州方面指出，限價、限購等措施的執(zhí)行問題，將由從化、增城市政府結合本市實際研究實施。
在限貸政策上，多個城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。如北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸，但上海則更為模糊地表示將“適時”收緊二套房貸政策，深圳則是在“必要時候”調(diào)整第二套住房貸款的首付比例和利率。
楊紅旭認為，上海細則雖然有提到提高二套房首付，但是顯然留了“后手”，因為一旦房價繼續(xù)上漲，提高二套房首付乃至貸款利率的“大棒”便隨時可能落下。
備受關注的二手房交易個稅，北京較為嚴厲，上海、重慶也規(guī)定對能核實房屋原值二手房，嚴格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。廣東省細則中只模糊地提到“嚴格執(zhí)行國家關于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”，并未提及二手房交易征收20%個稅如何執(zhí)行。廣州及深圳地方版的細則也未具體規(guī)定操作方法。廣州市對此解釋稱，目前，市地稅局牽頭、市國土房管局配合，正在對具體操作細則進行研究，待明確后將及時向社會公布。
除上述政策，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩(wěn)定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。此外，多地進一步重申將嚴厲打擊開發(fā)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動監(jiān)管。
張宏偉認為，從目前公布的各地政策來看，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟手段相配合，政策組合較為全面，能在一定時間內(nèi)在房地產(chǎn)市場起到“去投機化”的目的。
“細則還需再細些”
上海和北京的細則具有很強代表性和引領性，未來全國樓市整體上不會出現(xiàn)大起大落的情況。對此，楊紅旭表示，地方細則出臺后，由于市場觀望，一手房市場短期內(nèi)交易量或?qū)⑾禄?，但價格還要等待市場進一步反應。二手房轉(zhuǎn)讓如執(zhí)行20%征收個人所得稅，二手房市場將迅速降溫。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，由于“國五條”出臺后已經(jīng)釋放了大量需求，預計今后6個月內(nèi)新房、二手房交易量均會下滑，但價格會先趨于穩(wěn)定，下半年預計穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場整體會趨于穩(wěn)定。
房地產(chǎn)稅，是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。本文只重點討論住宅類房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的狹義房地產(chǎn)稅。不同于其他類型房地產(chǎn)，住宅是人們安居樂業(yè)的前提和基礎，對于此類別房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅更是牽涉到每個人的切身利益。本文從房產(chǎn)占用土地入手，以現(xiàn)有土地使用稅和小區(qū)物業(yè)費制度試圖找到在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律構成，以建立穩(wěn)定的地方財政收入體系，并間接增加房產(chǎn)持有成本兼顧社會公平。
一、未來房地產(chǎn)稅性質(zhì)不宜是財產(chǎn)稅
財產(chǎn)稅是對持有財產(chǎn)，如建筑物，船舶所有人而賦課的稅。未來房地產(chǎn)稅立法方向是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并成統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，合并后的房地產(chǎn)稅應按照房子的市場評估值來征稅。這說明未來房地產(chǎn)稅的性質(zhì)是財產(chǎn)稅。但本文不贊成現(xiàn)階段把保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)征定性為財產(chǎn)稅。理由如下：
首先，按照一般法理財產(chǎn)稅是所得稅的補充稅，是在所得稅對收入調(diào)節(jié)的基礎上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進一步的調(diào)節(jié)。所以說征收財產(chǎn)稅有利于縮小貧富差距，這也意味著其征收的對象不是一般人，而是富人。近年來房價飛速上漲，我們擁有房子也水漲船高成為一筆不小財富。如今在北京、上海、深圳等一線大城市，每一個擁有房子的人都是數(shù)百萬，甚至數(shù)千萬富翁。如果從這一表象看，現(xiàn)階段對房地產(chǎn)征收財產(chǎn)稅是合理的。但事實果真如此嗎？我們知道大多數(shù)家庭的房子是用作居住的，也就是房子的價格高低都是一數(shù)字，他們不會沖向市場變成一筆巨大的財富。所以說大多人因擁有房子而擁有大量財富只是一個表象，只有擁有多套或別墅等豪宅人才稱得上是真正的富人。
如上文所述，大部分房產(chǎn)作為生活必需品，無論值多少錢，這些財富也是虛擬的數(shù)字，除非賣掉換成現(xiàn)金。財產(chǎn)稅調(diào)節(jié)的重點是富人，因此，不宜對大部分自有住房征收財產(chǎn)性質(zhì)的房地產(chǎn)稅。
其次，購買房產(chǎn)跟購買珠寶純消費行為不同，她還也是一種投資行為。根據(jù)亞當.斯密理論每個人的投資都是為了自己創(chuàng)造最大的財富，但是，他們通過追求自己的利益，更為有效地促進社會利益。以房產(chǎn)投資為例：多余的房屋可以出租，業(yè)主會得到租金，但是也解決了部分人的居住問題。如果我們稅務部門足夠努力，還可以從中獲得部分稅收。對于不賣也不租，留著占著，留著升值的現(xiàn)象，因房地產(chǎn)升值，財產(chǎn)所有人會獲利，甚至利益豐厚，我們會在交易環(huán)節(jié)對其征收所得稅。以所得稅性質(zhì)征收房地產(chǎn)稅可以直接調(diào)節(jié)納稅人的收入。這也許會讓目前部分中國人“殺富濟貧”心理得到一些滿足。
還有一部分富人們會把房產(chǎn)留給自己子女和其他親人，一生也不會賣掉房屋。對這種現(xiàn)象可以考慮征收贈與稅和繼承稅。遺產(chǎn)和贈與稅在體現(xiàn)鼓勵勤勞致富、反對不勞而富方面有著獨特的作用，是世界各國通用的稅種。但是中國雖然列入了立法計劃，但至今也未開征。人們始終眼盯著財產(chǎn)稅性質(zhì)的稅，力圖為自己找到殺富濟貧的工具。反而對更有利于社會公平繼承、贈與稅決然不注意，這很難理解。
最后還有一個理論與實踐矛盾問題亟須解決。我們知道：對房產(chǎn)保值和增值功能貢獻最大的不是房子而是土地。僅就房屋而言自從建好后就開始變舊、貶值，直至報廢坍塌變得一文不值。如，同等地段房產(chǎn)新房比老房子要略貴些就可以看出這個貶值現(xiàn)象。但是，房子貶值的同時，房子使用的土地又會因為所處地點的不同而價值存在著巨大不同。如果我們把一個小縣城100平米的房子，推到北京等一線城市，房產(chǎn)價格將會從幾十萬會飆漲到幾百萬，甚至更多。何以出現(xiàn)如此大的價格差異？是因為土地，隨著土地的稀缺它的價格也就出現(xiàn)了變化。房產(chǎn)與土地密切相關，所謂房地一體，地價漲了房地產(chǎn)也就升值了。所以我們說房子有價值，會升值，還不如說是附著在房產(chǎn)上的土地有價值，會升值。
但是，中國卻存在著以上實踐與理論的矛盾。依據(jù)中國現(xiàn)行法律，中國土地公有，禁止土地買賣。我國居民住宅在內(nèi)的大部分房產(chǎn)所占用的土地都是以出讓方式得到的。除了支付一定的對價――土地出讓金外，使用土地還有一個期限（住宅70年）。隨著土地使用期限越來越少，附著在房地產(chǎn)上土地價值會越來越小，直到70年大限它將一文不值。如果繼續(xù)使用，理論上還要再按市場價格再交一次價格不菲的土地出讓金。但在現(xiàn)實中，我們的房產(chǎn)大都在增值中，幾乎不受70年土地年限的影響。以上矛盾不能解決勢必會動搖到我們征收房地產(chǎn)稅的理論基礎。
以上討論都是在房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅，這些環(huán)節(jié)征稅不僅具有合理性，更具可操作性。但是，持有大量房產(chǎn)必定侵占更多社會資源，一定區(qū)域內(nèi)大量剛性需求必然要進一步推高房價。而目前我國住宅類房產(chǎn)持有成本幾乎為零，長久這樣，這樣確實不公平。為了解決這個問題，在持有環(huán)節(jié)對房產(chǎn)征稅是未來房地產(chǎn)稅設計的一個重大問題。根據(jù)上文所述，既然房產(chǎn)價值的主體是土地，我們不妨圍繞土地考慮一下持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅構成。
二、從城鎮(zhèn)土地國有角度設計未來房地產(chǎn)稅
法律規(guī)定我國城鎮(zhèn)土地屬于國有?；谕恋貒?，目前附著在房地產(chǎn)的土地負擔主要有兩個：土地出讓金；城鎮(zhèn)土地使用稅。土地出讓金，一次性收取出讓土地使用年限地租總和，另一方面它又似有稅收的非租性質(zhì)，是個有著內(nèi)在矛盾的復合體。城鎮(zhèn)土地使用稅是國家作為管理者對納稅人為國家繳納的經(jīng)濟義務，具有強制性、無償性和固定性。嚴格地看，以上兩個制度功能具有一定的重合性。由于土地出讓金一次性收取，本文認為城鎮(zhèn)土地使用稅對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅設計有較大的參考意義。
城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標準，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權的單位和個人征收。按性質(zhì)劃分它可以劃歸為資源稅。如果住宅用地是要交城鎮(zhèn)土地使用稅，那它無疑是房地產(chǎn)稅組成重要部分。但是目前大陸各省級政府都對住宅實行免征或暫免征土地使用稅的政策。對于住宅土地使用稅免征有兩個法源：第一、《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，不過《條例》并沒有直接規(guī)定對住宅用地免征，免征政策來自第七條的授權。第二、《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》，它是國家稅務局配合《條例》出臺的細則。
如果按照以上兩個文件授權，對住宅一概免征土地使用稅缺乏一定的合理性。首先，《條例》第七條繳納確有困難的可定期減免。以上規(guī)定包括兩層意思：一是有繳納困難，是困難戶、低保戶？或是其他合理情形？二是根據(jù)困難時間、程度定期減免，不是永遠減免，困難解決的當然要恢復征收。再有，可視困難的程度，有減有免，而不是只免不減。至于《辦法》中的授權，其實質(zhì)是對《條例》的細化和完善，但其解釋不應超過上位法。所以《辦法》意思應該結合《條例》確定，否則其效力值得商榷。另外，一概免除忽略了住宅用地合理的面積。對于過量占用土地的住宅也進行減免，這問題就更大了。
對于各省級稅務機關對住宅土地使用稅的一概免除，陜西省的規(guī)定比較合理、理由說明也較充分。按照陜西省稅務局的規(guī)定，對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地，可暫免征收土地使用稅。它的免征理由是比照房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅。而房管部門經(jīng)租居民用地和行政、事業(yè)單位職工宿舍用地暫免征稅免征的理由是租金偏低收費低微，無力繳納。從這一點上說其免征理由基本符合《條例》繳納有困難減免理由。更為可貴的是《規(guī)定》還體現(xiàn)以下兩個方面：一是設置了一個合理的免征面積，只有未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地免征；超過標準的，就其超過部分照章征收土地使用稅。二是對免征時間做了合理規(guī)定，即對未超過當?shù)卣?guī)定住房標準的用地暫時免征。這就意味著隨著情況變化，住宅土地使用稅還是要征的。只是經(jīng)過近20年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，各種情況都發(fā)生巨大變化后，陜西省住宅免征是否還存在？即使還按原規(guī)定，如果認真執(zhí)行的話，其數(shù)據(jù)對未來房地產(chǎn)稅設計也有其無可替代的意義。從這一點看，陜西省在全國房地產(chǎn)稅探索的貢獻，甚至不輸于兩個房產(chǎn)稅試點重慶、上海的地位。三是城鎮(zhèn)土地使用稅的減免也忽略了一個土地出讓金問題。土地出讓金制度實施之前的一些老房子根本沒有繳納土地出讓金，再加上住宅不交土地稅。按照現(xiàn)有制度這造成事實上的不公平。
未來房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)不僅是房產(chǎn)價值，房產(chǎn)面積也與之相關。本文不予認同理由是：一是如果按照房產(chǎn)面積確定征與不征的標準，又會陷入把房產(chǎn)稅定義為財產(chǎn)稅討論，關于這一點態(tài)度上文已經(jīng)說明了。二是由于土地資源的稀缺性造成了土地成為房產(chǎn)價值中最核心的地位。這一點上已經(jīng)予以說明。占用資源要付出代價，多占用資源更應付出更多的代價。這就為用稅收杠桿調(diào)節(jié)提供了更有力的依據(jù)。三是以土地為基準征稅也降低了征稅的難度，提高了征稅的可操作性。按照此前上海房產(chǎn)稅試點的計稅方法，試點以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，那么，房產(chǎn)評估價格如何確定卻存在一定難題。還有專家表示，評估的房價是計稅的重要依據(jù)，如何真正反映房地產(chǎn)市場的真實情況，對政府來說將是挑戰(zhàn)。在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)這當然不成問題，但是對于保有環(huán)節(jié)就不一樣了。這一階段征稅一樣需要一個相對公平、穩(wěn)定的征稅基礎。由于征稅規(guī)模龐大，相對于復雜且大量房地產(chǎn)價值評估，把房地產(chǎn)使用土地作為征稅依據(jù)具有更強的操作性。
無論是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，還是在持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，我們征稅目的，除了調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機，促進社會公平外，還有一個現(xiàn)實的目的――為地方財政提供一個穩(wěn)定的收入。
三、房地產(chǎn)稅與地方財政收入
著名傅蔚岡就指出：房地產(chǎn)稅就是給地方政府提供一個穩(wěn)定的收入來源。它的具體理由是：隨著“營改增”逐步完成，營業(yè)稅變成了增值稅，地方政府失去了主體稅種，完善地方稅體系非常緊迫。為了穩(wěn)定地方政府的稅收，按照國際通行做法房地產(chǎn)稅占地方稅收比例較高。以美國為例：美國房產(chǎn)稅也是地方政府的一項傳統(tǒng)稅收。征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。這真正體現(xiàn)取之于民，用之于民的稅收目的。
反觀，我國目前地方財政收入主要來源之一是土地出讓金。由于它在地方財政收入中舉足輕重，我們把這種現(xiàn)象形象稱之為“土地財政？2014年地方賣地收入占比達到地方財政收入的一半左右。土地出讓金70年土地租金不是一年一繳，而是一次性收入，要保證財政收入就要不斷地賣地，而且要保證財政收入的穩(wěn)定就需要每年都要一定規(guī)模的“賣地”。這就造成土地財政不穩(wěn)定的，也是不可持續(xù)。人們希望用稅房地產(chǎn)稅替代土地出讓金，為穩(wěn)定健康地方財政找到出路。這個愿望是好的，但目前缺乏可行性。在上海、重慶房地產(chǎn)改革試點中可以看出房產(chǎn)稅收益很低無法替代土地出讓金。怎么辦？這也需要從下文對土地出讓金重新定義中找到答案。
征房地產(chǎn)稅要用于民眾所在區(qū)域的教育及公共服務支出。就公共服務支出而言，中國新興的小區(qū)物業(yè)管理體制與之有著很大的相似。正是基于一定的相似性，物I管理費對未來房地產(chǎn)稅設計也有一定借鑒意義。物業(yè)費按月計費，分期繳納，是小區(qū)管理公共服務費用，也構成房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)成本之一。物業(yè)費征收的標準是房產(chǎn)面積，這與上文設想的以土地為標準征收的房地產(chǎn)稅不同。從公共服務的角度看，房產(chǎn)的多少也必然意味著享受服務的多少。無論你住還是不住，都必須設定公共服務，尤其學校，公園，體育場館等公共服務布局更不可能隨時修改。所以，未來房產(chǎn)稅設計中以房產(chǎn)面積為準收稅，也具有一定合理性。由于其性質(zhì)與物業(yè)費相似我們姑且稱這一部分為物業(yè)稅。到此保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的構成似乎有了些眉目（如圖1），綜合流通環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅構成也較為清晰了（如表1）。
征房地產(chǎn)稅要成為地方財政主體部分，體現(xiàn)公共服務功能。這形成一個矛盾：小區(qū)公共設施是由維修基金而不是財政負擔，小區(qū)公共事務是由物業(yè)公司不是政府管理。既然業(yè)主支付物業(yè)費，買房時還交了一筆維修基金，那么相應相關稅收就應該相應減少。有一個辦法緩解以上矛盾，目前小區(qū)公共設施尤其道路日益老化需要維修甚至新建，但是，隨著通貨膨脹和維修基金使用，住房維修基金早晚也有用盡的一天。按照規(guī)定維修基金將近用完要按照原標準續(xù)繳，這在實踐中很難做到。因為維修基金是購買房產(chǎn)時必須的費用，因此作為房價的一部分，業(yè)主接受起來不困難?？墒侨绻倮U納一比小巨款，按照現(xiàn)今國民素質(zhì)接受起來就不容易了。如果維修基金用完，小區(qū)公共設施沒錢維護，這必然影響到小區(qū)內(nèi)部生活品質(zhì)，并產(chǎn)生上文提出的公平問題。這時小區(qū)業(yè)主們繳納房地產(chǎn)稅就應該起作用，尤其在小區(qū)公共設施的維護、維修方面。我甚至認為房地產(chǎn)稅征收以后，維修基金最好只用于維修房屋本身，而其他公共設施的維護應由政府稅費承擔，除非業(yè)主自己同意使用維修基金。這種維護方式還有一個契機，那就是中國城市要推廣的“街區(qū)制”。不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”。如果封閉住宅小區(qū)逐步打開，那么不談其他方面，就公共設施的維護、管理費用就不應該都由物業(yè)費和維修基金承擔了。
四、重新定義土地出讓金
上文提到現(xiàn)有土地出讓金不改變，那么現(xiàn)實中就會存在以下困惑。一是房地產(chǎn)現(xiàn)實增值與理論貶值的矛盾。二是房地產(chǎn)稅代替土地出讓金理論上合理而現(xiàn)實無法替代的矛盾。三是我們知道農(nóng)村住房（還要包括小產(chǎn)權房子）占用土地法律上世世代代擁有的（除非征收）而且無償使用，相反城鎮(zhèn)房產(chǎn)占用土地卻有一個固定期限，而且有償使用，從社會公平角度上看也是有問題的。
要解Q上面的問題，我們可以在土地出讓金這一弊端百出的制度上找一下突破口。由于房子是沒有固定期限，在房地一體原則下，房子占用土地也不應該有一個固定的期限。沿著這個思路我們可以重新定義土地出讓金：土地出讓金是政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權和再轉(zhuǎn)讓權的價格（簡稱地價）。這樣定義有什么好處呢？
一是新定義解決了中國房地產(chǎn)理論上貶值，現(xiàn)實中增值的矛盾。重新定義的土地出讓金不再是有固定期限的租金，它一次性繳納后就與房子融合而成房地產(chǎn)價格。由于土地沒有固定期限，附著在房產(chǎn)上的土地就不會隨著租期縮短而貶值了，這樣中國房地產(chǎn)現(xiàn)實中升值，理論上貶值的悖論也就解除了。另外，一次性繳納完土地出讓金也就意味著土地轉(zhuǎn)讓權的轉(zhuǎn)讓。這也為我們征收轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)房地產(chǎn)增值稅奠定理論基礎。
二是新定義讓土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收成為可能。土地出讓金與房地產(chǎn)稅兩種功能重疊，同時征收理論上缺乏合理性。如果把土地出讓金定義為政府無固定期限地轉(zhuǎn)讓其掌握的土地使用權和再轉(zhuǎn)讓權的價格，那么，它的稅收性質(zhì)就消滅了，也就不存在房產(chǎn)稅與土地出讓金功能重復了。這樣土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時進行就有了理論上的可能性。那么就解決了以上問題。這就掃清了起初由于房地產(chǎn)稅征稅如果太少而不能維持地方政府運轉(zhuǎn)的障礙。
其實，實踐和一些法律都證明以上定義的合理性、可行性。比如，現(xiàn)實中我們對買房子關心很多，但從來不關心土地使用期限。要知道按照理論上土地出讓金期限確實是關系到房價。政府的征收同樣不關心土地使用期限，不論是多老的房子也會以市場價格征收。政府和人們都不太關心這一個期限。說明什么？只是物權法提醒大家還有一個土地使用期限的問題。不過她還是給了我們一扇門：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。是否再繳納土地出讓金，法律卻未規(guī)定。是立法者忽略了嗎？當然不是，只是在絕大部分住宅使用權期間屆滿時，我們還有很長時間考慮清楚：到期后住宅是不是還要繳納土地出讓金。如果我們對土地出讓金重新定義，就意味著土地到期后政府放棄對土地出讓金再次征繳，這就解決以上提到的難題，其中包括用房地產(chǎn)權稅替代出讓金問題。
好處是有，但有人質(zhì)疑：怎么解決這些新產(chǎn)生的問題呢？
土地是國有的，不能買賣。有人認為對土地出讓金的重新定義，等于變相賣掉了國家土地。本文不予認同，因為體現(xiàn)國家所有的形式不僅只有出租一種，如一些國家國有資源都以某種稅收來體現(xiàn)。更為特殊的是住宅是人們安身立命基礎，基于“房地一體”做一些制度上的改革也是可以的。隨著房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓（包括買賣贈與繼承），政府可以通過稅收調(diào)整各方面社會利益。最后，還會因政府的征收土地重新掌握。
土地出讓金與房地產(chǎn)稅同時征收。買房人是不是吃虧了，這樣會造成他們雙重的負擔。不會的。首先重新定義的土地出讓金是一次性繳納，而且沒有固定期限。那么就意味著房地產(chǎn)稅征收后，現(xiàn)有住宅用地土地不僅沒有了70年大限，還意味著70年到期后政府也不應該再讓業(yè)主交一次土地出讓金了。買房人用土地出讓金換來了無固定期限使用權還有再轉(zhuǎn)讓的權利。這種權利獲得房地產(chǎn)增值的收益，從而使自己獲得一筆真正財富。如果要人們選擇他們一定會雙手贊成的。另一方面政府以放棄再次征收土地出讓金為代價換取了征收房地產(chǎn)稅的權利。再有，政府只是放棄了對已經(jīng)繳納土地出讓金的征繳，而對其他政府掌握的土地在出讓時仍可代表國家征繳土地出讓金。
綜上，我們設定一個住宅占用土地流轉(zhuǎn)流程（如圖2），讓我們更清楚看明白：
政府把掌握的國有土地使用權以招拍掛（市場價格）形式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商（A）。開發(fā)商把附著土地的房地產(chǎn)賣給（市場價格）業(yè)主（B）。之后包括業(yè)主的轉(zhuǎn)讓（市場價，贈與繼承除外）（C），還有可能政府因公共利益征收（市場價）（D），政府重新掌握土地。這就形成了一個循環(huán)。這循環(huán)中土地隨著房產(chǎn)一起在市場上流轉(zhuǎn)。在出讓土地被政府再次征收之前，體現(xiàn)土地國有性質(zhì)應以對房產(chǎn)稅收形式存在。這就為我們在持有環(huán)節(jié)對住宅占用土地而征收房地產(chǎn)稅奠定法理基礎。
五、土地出讓金、房產(chǎn)地稅與小產(chǎn)權房
一、國五條的內(nèi)容介紹
國五條，是指國務院在2013年2月20日所頒發(fā)的政策，主要是五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施。這其中的主要內(nèi)容主要包含了以下幾個方面的內(nèi)容，各個直轄市以及計劃單列市除了拉薩之外的省會城市都需要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則來制定最新年度的新建商品住房的價格控制目標，并且要將這一目標公布于眾，建立起全面的放假工作考核制度。另外還需要對住房的限購繼續(xù)加強執(zhí)行的力度，已經(jīng)在實施限購措施的直轄市以及其他的計劃單列城市都需要能夠按照統(tǒng)一的要求，要能夠在限購的區(qū)域、住房類型、購房資格的審查等等進行嚴格的執(zhí)行和完善。
二、國五條對房地產(chǎn)行業(yè)的影響
（一）支撐住房市場的根本動力仍在
對房地產(chǎn)市場進行研究，筆者發(fā)現(xiàn)，及時頒布了國五條，可是支持住房市場的根本動力依然存在。雖然國五條會對不同的城市以及不同區(qū)域產(chǎn)生不同的影響，可是房價的整體走勢還需要看后續(xù)的房屋供需關系，如果仍然是現(xiàn)在這種供不應求的關系，那么房價一定會上漲，從今年很多城市的房價漲幅情況來看，應該有很多城市還不會出現(xiàn)暴漲的現(xiàn)象。雖然現(xiàn)在距離國五條的頒布還只有一個多月的時間，可是已經(jīng)出現(xiàn)了一定的負面影響，不過換個角度來看，這其中也可以說是暗藏機遇，對冉短時間之門對于當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)來說，由于受到市場波動的影響，對投資購買會更加的謹慎，可是從長遠角度來說，支持住房發(fā)展的動力還在。
只要房價還是平穩(wěn)的，經(jīng)濟也在不斷的發(fā)展，那市場對于房產(chǎn)的需求就不會消失。這是由于我國近十年對房產(chǎn)進行調(diào)控并沒有能夠?qū)⒎慨a(chǎn)市場整體上升趨勢改變，未來我國住房市場依然將會是全球發(fā)展規(guī)模增長速度以及生命力最為突出的市場。另外，由于我國城鎮(zhèn)化建設的加快，促進了房貸產(chǎn)市場的發(fā)展，剛需性的買家市場都在不斷的擴大，這些都將推動我國住房市場的發(fā)展。
（二）不同區(qū)域有著不同的影響
“國五條”對于不同城市與不同區(qū)域會有不同影響。對于新房地市場來說，不同城市的市場供求情況以及房產(chǎn)的庫存都存在著很大的不同。對于一二線的城市來說，現(xiàn)在最大的問題就是供應不足，需要不斷增加房屋建設；二對于三四線城市來說，則是要將大量庫存的房屋出售，解決積壓的問題。在這種狀況下，國五條對于這些城市所產(chǎn)生的影響也會各不相同。
（三）住房產(chǎn)品受到影響
在國五條出臺之后，對于剛需性的樓盤來說，這能夠帶來直接的利益，對于改善型的樓盤來說則是受到了巨大的打擊。國五條的核心內(nèi)容就是對投機性的購房進行打壓，對剛需性的購房提供保障。因此，能夠控制房價的上漲速度關鍵在于購房需求中投機性購房的比例。從國八條到如今的國五條，國家政策一直都是在對房價進行控制，這樣投機性的購房也就得到了很好的控制。根據(jù)世界聯(lián)合地擦和你所成交的客戶結構來看，在2012年，投機性購房客戶主要是在14%左右，這已經(jīng)能夠說明目前我國房地產(chǎn)主要成交都是一些剛性需求的房屋，投資的客戶都受到了國家限購政策的影響，這部分的投資型購房已經(jīng)無法在房地產(chǎn)市場中獲得立足之地。另外，根據(jù)一些研究機構的預測，我國到1030年的城鎮(zhèn)化將能夠達到64%左右，城鎮(zhèn)人口將會發(fā)展到9.4億人，在未來的十年中，年均新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求將能夠達到4.1億平方米，改善性需求達到了5.5億平方米，房屋更新的需求也達到了2.1億平方米，將這三項進行合計住房的需求量已經(jīng)超過了10億平方米，這與2012年相比有著巨大的發(fā)展空間，另外，根據(jù)這些數(shù)據(jù)也可以看出，投資性的需求已經(jīng)不再住房市場中占有主導的地位，更多的都是剛性的住房需求。
（四）對住房消費者產(chǎn)生不同影響
中國之前都是農(nóng)業(yè)社會，傳統(tǒng)的安土重遷的習俗也都在影響著許多的中國人，所以很多的中國人都希望能夠盡快擁有一套屬于自己的房子。再加上社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的社會勞動力等等一些生產(chǎn)因素也都在不斷的提高，另外貨幣的過度法相都導致住房建設成本的增加，這樣一來，中國的房價就很難如人民所愿下降。
從調(diào)控的對象來看，國五條主要是對購房者起到具體的作用。購房者是政策的主要調(diào)控對像，對于地方政府以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等等主體的調(diào)控就比較少；從針對區(qū)域來看，國五條主要針對的是那些房價上漲速度比較快的城市；從供求關系來看，國五條主要是抑制房產(chǎn)的需求，增加房產(chǎn)的供應。一方面是提高二手房的交易成本，將二手房地產(chǎn)的部分需求轉(zhuǎn)移到新房市場，可是目前各個城市所新開的樓盤都處于郊區(qū)，這樣對二手房的替代效果就不甚理想，想要轉(zhuǎn)移二手房地產(chǎn)的需求的程度也只能是有限的。另一方面，就算二手房的賣家主動陳丹一部分的稅收或者是降低房價來吸引購房者，可是購房者需要支付的總成本仍然不會有明顯的減少。除此之外，從方式手段的選擇來看，我國已經(jīng)采取了行政方法與市場手段相結合，對房地產(chǎn)進行多管齊下，國五條的出臺將會是限購與房產(chǎn)稅并行并重。
四、未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢
改善型需求才是商品房開發(fā)的動力，近年來國家政府過于重視房產(chǎn)的剛性需求，對于住房的改善型需求都是忽略不計的?？墒歉鶕?jù)一些研究機構的預測，在未來的十年中改善性需求達到了5.5億平方米，這都在告訴我們改善型的需求才是未來發(fā)展的趨勢。
隨著城市人口的不斷增加，再加上房價的不斷上漲，對于初次購房的人來說這離他們想要在正是中安家的愿望越來越遠，尤其是那些一線城市以及我國東部的一些城市。取而代之的將是在城市中已經(jīng)擁有房產(chǎn)卻產(chǎn)生改善需求的人們，他們的這種改善型需求將是未來房地產(chǎn)開發(fā)的方向。
筆者認為，降低房價并不能夠?qū)⒅械褪杖胝叩淖》繂栴}解決，因為只有放假高，政府在拆遷的時候詞匯給予較高的補償。土地是農(nóng)民擁有資產(chǎn)中最大的，只有商品房的價格賣的比較高，政府才會給農(nóng)民較高的經(jīng)濟補償，農(nóng)民在拿到這筆補償之后才能夠到城市為自己和家人購置一套房子。另外，城市中還有一批新增的人口，無論房價降到多低，他們都買不起房子。這部分人需要政府為他們提供廉價的公租房，加快公租廉租房的建設需要有房地產(chǎn)開發(fā)商共同配合，這同樣需要有較高的房價和地價作為支持。
在未來的三十年中，土地制度的重新建立、拆遷征地方式以及過程的變化，再加上土地綜合成本的提高都會對房價造成影響，可在這三十年中，住房依然是過你最大的消費產(chǎn)品。在這期間，我國房地產(chǎn)將能夠逐漸成熟，發(fā)展的速度也會放緩，整個房地產(chǎn)行業(yè)依然是社會的重要產(chǎn)業(yè)支柱。
參考文獻：
