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篇1

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

1、前言

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，一些大型的商業(yè)綜合體工程建設(shè)項目不斷興建，“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體功機電安裝工程專業(yè)眾多，包括有空調(diào)通風、電氣安裝及照明、給排水、消防、電梯、智能化、通訊及有線電視、客流統(tǒng)計及標示導(dǎo)視等工程，普遍施工場地狹小，施工周期短，多種交叉作業(yè)相互影響，使得工程造價難以控制。因此，探究如何加強商業(yè)綜合體機電工程造價控制具有重要的研究意義與現(xiàn)實意義。下面，筆者根據(jù)自身工作的實踐經(jīng)驗，從以下幾個方面對此問題進行探析。

2、商業(yè)綜合體機電工程造價管理的思路

作為商業(yè)綜合體項目建設(shè)單位對于工程造價管理理念與施工單位有著本質(zhì)區(qū)別，建設(shè)單位核心任務(wù)是對社會資源的把握與配置，工程造價控制并非一味地壓低工程建設(shè)成本，而是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同項目的質(zhì)量檔次一致性。

工程造價控制一般是由設(shè)計階段和工程實施階段二個階段完成的，設(shè)計階段（包括工藝選擇，設(shè)備、材料選用）影響造價的程度較高，據(jù)統(tǒng)計約達到85%，因此設(shè)計階段的工程造價控制是關(guān)鍵。在設(shè)計一開始就將控制投資的意識根植于設(shè)計人員的頭腦中，可保證選擇恰當?shù)脑O(shè)計標準和合理的功能水平。

工程造價管理是項目開發(fā)全過程多部門協(xié)同工作的成果。在工程設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計部門是造價控制的核心，項目工程技術(shù)、設(shè)備材料、標準的選擇對工程造價成本起著決定作用；在工程招投標，成本及合約管理部門通過對施工圖預(yù)算審核，編制標底（招標控制價），進行招標及承包商（供應(yīng)商）詢價談判取得合理的合同報價；在施工階段，現(xiàn)場工程部是工程造價控制的主體，以合同為依據(jù)，嚴格執(zhí)行設(shè)計意圖，有效控制設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，對工程造價控制作用重大。

3、加強商業(yè)綜合體機電工程造價管理的措施

結(jié)合多年工程實踐經(jīng)驗，筆者認為，可采取以下策略來加強商業(yè)綜合體機電工程造價控制。

3.1 成立項目成本控制小組，進行目標成本管理

在項目部成立之初建立項目成本控制小組，由項目經(jīng)理任組長，小組成員包括成本合約、招商、營銷、設(shè)計、工程等各個部門，成本合約部負責整個造價控制活動的組織與協(xié)調(diào)。

機電工程目標成本管理，就是根據(jù)項目的檔次定位、設(shè)計特點、選材用料標準和財務(wù)利潤要求，根據(jù)類似項目的成本經(jīng)驗，測算項目的單方機電安裝成本，并將目標成本分攤到各個機電工程合同中，在實施過程中對動態(tài)成本（合同+變更）進行實時監(jiān)控并及時對發(fā)現(xiàn)的問題進行糾偏的過程。

3.2工程前期階段的造價控制

在項目前期階段造價控制的關(guān)鍵在于根據(jù)項目定位檔次，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計人員一起確定項目的成本目標。具體參與的工作如下：

（1）參與項目考察，成本管理人員與招商、營銷、設(shè)計人員一起參加商業(yè)綜合體項目的考察，了解不同項目定位檔次及成本，提供項目成本考察報告，有利于最終確定項目的建造標準。目前很多商業(yè)綜合體項目前期定位造價人員未深入?yún)⑴c調(diào)研，造成項目造價失控。

（2）商業(yè)綜合體機電工程前期考察調(diào)研的重點主要有空調(diào)通風、電力及照明、電梯、智能化、消防等系統(tǒng)的整體設(shè)計方案，主要設(shè)備材料品牌、檔次及參數(shù)、系統(tǒng)造價等，詳細了解客戶關(guān)注重點及物業(yè)單位對機電系統(tǒng)的運行意見和建議等。

（3）參與項目定位方案的討論與確定。參照以往已建成的項目經(jīng)驗及相似項目的成本數(shù)據(jù)，根據(jù)項目的總體定位、提供該項目機電成本標準。對設(shè)計、招商、營銷等部門提出的項目具體方案及建設(shè)標準提供成本測算數(shù)據(jù)，以供領(lǐng)導(dǎo)綜合考慮并決策。

3.3 設(shè)計階段的造價控制

商業(yè)綜合體機電設(shè)計階段是造價控制的最重要階段，造價管理人員需具備一定的設(shè)計知識和經(jīng)驗，協(xié)助設(shè)計人員，優(yōu)化方案，控制成本。

（1）與招商、設(shè)計等部門一起討論確定商鋪的機電建設(shè)標準。主要包括攤算到每個具體商鋪強電、弱電、供氣、給排水、空調(diào)制冷、制熱及新風、餐飲排油煙等機電配置技術(shù)標準，避免因招商前期標準要求過高及或多余功能而造成不必要的成本增加。

（2）造價管理人員參與如空調(diào)、供電及節(jié)能等重大機電方案討論，提供造價控制意見，有利于確定性價比較高的方案；

（3）造價管理人員參與討論確定設(shè)備、材料清單；參與確定主要機電設(shè)備、材料的品牌范圍、檔次、規(guī)格及參數(shù)等。施工圖完成后，及時組織機電工程標底編制并復(fù)核，一旦發(fā)現(xiàn)標底與目標成本差異過大時，及時通知設(shè)計人員查找原因、修改完善設(shè)計圖紙。

3.4 招投標階段的造價控制

（1）在工程招投標階段，進行合理的標段劃分，采取合理的招標模式，嚴格按照“最低價中標”原則，采取多方詢價方式，貨比三家，選擇質(zhì)優(yōu)價低的承包商。

（2）招標文件明確各專業(yè)之間界面。合約管理部門與工程、設(shè)計部門一起討論確定各專業(yè)之間的工程、技術(shù)界面問題，編制統(tǒng)一的承包商工作界面描述表，將本承包商與其他專業(yè)承包商之間的界面進行詳細的闡述與明確，避免后期界面不清造成現(xiàn)場簽證的增加。

3.5 施工階段的造價控制

（1）施工階段現(xiàn)場變更及簽證控制。制訂了嚴格的設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證審批權(quán)限及流程制度，超過一定金額的設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證必須先估價并審核同意后才能正式開始實施。對變更及現(xiàn)場簽證的及時性、完整性、有效性進行嚴格檢查。對動態(tài)成本進行嚴格監(jiān)控，接近目標成本進行預(yù)警，超出目標成本進行報警。

（2）采用BIM建筑信息模型技術(shù)進行各專業(yè)綜合管線橋架施工管理，鑒于商業(yè)綜合體公共走廊吊頂區(qū)域空間狹小、機電專業(yè)管線橋架眾多且相互影響，經(jīng)常出現(xiàn)管線“打架”而拆除返工的情況，采用BIM對各機電專業(yè)的管線橋架進行計算機三維模擬，提前找到交叉碰撞的位置并加以解決，大大減少了施工過程中的返工現(xiàn)象，機電工程質(zhì)量也得到顯著提升。

（3）在工程竣工結(jié)束后，加強對竣工圖的審核，及時準確完成工程竣工結(jié)算審計。

4、結(jié)束語

篇2

關(guān)鍵詞：高?；ǎ豁椖抗芾?；招投標；建筑節(jié)能；信息化

Key words: university's infrastructure construction；project management；tendering and bidding；building energy-saving；informatization

中圖分類號：TU7 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）28-0050-02

0 引言

高校基建管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目管理在管理模式上不盡相同，各高校之間在基建管理模式上也存在著很大差異，管理模式的差異隨之帶來的就是在基建管理中的差異。近些年隨著建設(shè)市場的不斷發(fā)展，基建管理也朝著不斷健全、不斷完善、進一步規(guī)范的方向走。尤其是近幾年引入了矩陣制管理模式，使基建管理工作上了一個新臺階，提高了基建工程的質(zhì)量管理、進度管理及造價管理水平，矩陣制管理模式是以項目為主導(dǎo)，部門為協(xié)調(diào)的管理模式?；诟咝；ㄒ?guī)模較大的現(xiàn)狀，這種模式是比較理想的管理模式。[1]管理運作模式如圖1所示。

下面就矩陣制項目管理的框架下對項目具體建設(shè)過程中的一些重要環(huán)節(jié)進行研究討論。

1 加強制度建設(shè)

高?；☉?yīng)不斷健全管理制度，出臺一些制度管理辦法，并在辦法中細化工程建設(shè)過程中各個科室與項目部的工作內(nèi)容和相互配合、相互銜接等工作。優(yōu)良的制度化管理能限制職工的主觀隨意性，并能加強相互監(jiān)督，促進工作效率，從而取得良好的效果。

2 加強前期設(shè)計階段管理

工程成本控制一般是由設(shè)計階段和工程建設(shè)階段二個階段完成的。目前建筑市場主流看法認為設(shè)計階段（包括設(shè)備選型等）占有約70-80％的份量，建設(shè)階段約占20-30％。一般通過前期的設(shè)計控制，可以有效地降低工程成本，在建設(shè)階段控制成本主要是控制現(xiàn)場簽證，這就存在犧牲工程質(zhì)量、增大現(xiàn)場管理難度的風險，與現(xiàn)場簽證比較而言，設(shè)計控制成本的效率是非常高的，不同的技術(shù)方案其造價相差甚至可以達到數(shù)百萬。因此規(guī)劃設(shè)計階段控制成本的效果是非常高的。

高?；üこ痰某杀究刂票容^復(fù)雜，首先是要明確項目的檔次定位、設(shè)計技術(shù)標準，這實際上是項目投資決策的問題了，是學校對項目定位的問題。確定項目及選材用料的檔次定位之后，通過限額設(shè)計、篩選高性價比材料等方式進行成本控制，使工程成本最優(yōu)。這時候的成本控制更應(yīng)該是投資控制，應(yīng)在一定的預(yù)算成本下，做出性能檔次最好的工程。而這將貫穿于工程建設(shè)全過程。

3 招投標階段管理

在總承包商招標過程中比較突出的問題有以下幾點：

3.1 投標單位的投標文件中為使技術(shù)評分得分值高，投標單位所報的項目部項目經(jīng)理及項目部組成人員與實際進場人員不完全相符，一個項目成敗的關(guān)鍵在于所選擇的總承包單位及入駐項目部，因此建議在招標文件中加大進場人員與投標文件中不符的懲罰力度，尤其是對項目經(jīng)理一職，要求其簽署保證書，提交其個人資質(zhì)證書等，待工程竣工返還個人，確定其全職擔任所投標項目項目經(jīng)理一職。

3.2 投標單位采用不平衡報價而低價中標，在工程建設(shè)過程中迫使建設(shè)方不得不辦理簽證，大到地磚小到電氣開關(guān)面板等，對重要的材料或者涉及金額較大的材料應(yīng)在包承包商招標時應(yīng)采取封樣招標或者取暫估價。

3.3 甲方分包項目的選定，目前建設(shè)部提倡工程總承包制，工程施工、材料及設(shè)備采購等均由總承包商來負責，從而使建筑市場更加規(guī)范化，但從目前國內(nèi)現(xiàn)狀來看，把所有的項目及設(shè)備采購均由總承包商來負責也是有一些弊端的，總承包商獲取利潤的手段就是盡量減少成本支出爭取利潤最大化，從而導(dǎo)致諸如設(shè)備選型、檔次與用戶需求有差異，同時與之相對應(yīng)的報價也體現(xiàn)不出真實市場價，出現(xiàn)低質(zhì)報高價現(xiàn)象。

甲方分包招標需要注意下面幾項，首先是甲方分包項目的選擇，這與所分包項目是否與總承包商工作的密切性相關(guān)，與總承包商管理及工作密切相關(guān)的可以歸到總包合同里，而下面這些專業(yè)性比較強的一般采取甲方校定招標：①空調(diào)及通風工程；②弱電工程；③變配電工程；④外幕墻及鋁合金門窗工程；⑤消防工程；⑥電梯工程。其次是評標辦法的選擇，目前建筑市場對低價中標異議很大，它導(dǎo)致了很多優(yōu)秀的承建單位和設(shè)備供應(yīng)商無法中標，其實低價中標的原則本身沒有問題，而由低價中標導(dǎo)致的一些突出問題主要出在技術(shù)要求上。其實堅持低價中標原則的前提就是技術(shù)要求要明確。

4 項目管理

這個階段狹義講是指甲方項目管理部在現(xiàn)場對工程質(zhì)量、進度、安全、設(shè)計變更及簽證等管理，廣義上來講基建處各個職能部門都是參與其中的，下面著重敘述現(xiàn)場管理方面應(yīng)該注意的問題。

首先要重視開工前的圖紙會審，減少施工過程中的設(shè)計變更，項目部組織總工辦及工程建設(shè)科抽調(diào)技術(shù)能力強的專業(yè)工程師參與圖紙會審，同時對總包單位、監(jiān)理單位提出具體要求，組織四方共同會審，然后各專業(yè)在一起進行對接會審，修改錯誤、疏漏之處，確定需增減的項目，最終由總包單位形成圖紙會審紀要，作為圖紙的一部分在工程建設(shè)中執(zhí)行。

組織項目部管理人員熟悉和掌握總包、監(jiān)理及各分包的招標文件、投標文件及合同等。分包商越多，管理越困難，這個時候要充分掌握熟悉圖紙和各種標準規(guī)范圖集，這樣在管理過程中才會游刃有余。

目前現(xiàn)場質(zhì)量管理主要依靠監(jiān)理單位去控制，建設(shè)方要賦予監(jiān)理單位相應(yīng)的權(quán)利，確保其順利開展工作。同時建設(shè)方也要對監(jiān)理單位提出一些明確的要求，特別是對一些重要的施工工序應(yīng)要求監(jiān)理采取旁站的辦法進行質(zhì)量控制，重要部位要求監(jiān)理人員跟班作業(yè)，加強巡視和平行檢查等方法，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。對于一些涉及到經(jīng)濟洽商的在圖紙外的工程量簽認，由甲方專業(yè)工程師、監(jiān)理、總包一起參與進行簽認，三方必須都到場。同時要嚴格材料進場制度，由甲方會同監(jiān)理單位共同檢驗進場材料及設(shè)備，堅決杜絕三無產(chǎn)品及不合格材料。

施工過程中由于設(shè)計變更增加的造價大約占10%左右，因此需嚴格控制工程變更，完善變更的程序，要對涉及金額較大的設(shè)計變更進行充分論證，必要時可提交總工辦審核，保證技術(shù)變更的可行性和合理性。同時要注明變更的理由，是由于設(shè)計方圖紙的問題還是使用方要求變化或其他原因。

在施工過程中由甲方確認價格的某些材料設(shè)備也是控制造價的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項目部在材料認價過程中只負責控制材料質(zhì)量，而具體認價價格由材料科確認，造價科審核，處內(nèi)職能科室直接對項目部，而項目部對總包及各專業(yè)分包，職能科室不直接面對總包及各專業(yè)分包。

要重視考察工作的重要性，尤其是對防水卷材、幕墻、弱電等關(guān)鍵部位材料、關(guān)鍵工程的考察。同時要求參與考察的人員準備充分，且對考察項目有一定的專業(yè)了解，以便在考察過程中發(fā)現(xiàn)問題，比較優(yōu)劣?；貋碜骺疾靾蟾娌⒖偨Y(jié)。如果對投標單位不熟悉，而且最終低價中標進場，如果該投標單位綜合實力低，那么會給后續(xù)工程帶來一系列問題，人員不足，缺少資金，技術(shù)力量薄弱，工程質(zhì)量、進度不能得到保證等。

5 重視建筑節(jié)能領(lǐng)域的應(yīng)用

高校基建工程類似與商業(yè)地產(chǎn)，不但要在主體施工階段控制成本，同時也要考慮工程建成后學校各院系在使用階段的運行、維護費用。目前在建筑節(jié)能方面比較成熟的有以下幾個方面：①建筑護結(jié)構(gòu)保溫隔熱技術(shù)；②照明系統(tǒng)節(jié)能；③空調(diào)節(jié)能；④電梯節(jié)能；⑤太陽能；⑥地溫空調(diào)（水源熱泵）等，建筑節(jié)能的概念對基建管理人員來說還是一個新興事物，在以后新建項目中基建管理部門要配合設(shè)計院、使用方做好建筑節(jié)能方面的應(yīng)用，從而降低建筑的運行、維護費用。

6 信息化建設(shè)

社會發(fā)展日新月異，如今信息化水平已成為一個單位綜合能力的體現(xiàn)。但在推進信息化的過程中也存在很多困難：①首先就是管理制度及工作流程的梳理，信息化框架構(gòu)建及工作流程再造，勢必會引起一些權(quán)力和利益的再分配，這個需要領(lǐng)導(dǎo)層的高度重視和直接決策才能向前推動；②還有同軟件技術(shù)人員交流過程也是非常重要；③往往在信息化建設(shè)初期大家都信心飽滿，隨著各部門要求的深入困難也愈來愈多，不但來自工作流同時還有軟件改造方面，這個時候一定要堅持；④信息化是對職工長期形成的工作習慣、業(yè)務(wù)流程的一種改變，在應(yīng)用初期階段，摩擦和使用不暢的問題還是很多，基建部門要做好準備工作，這里要有一個接受的過程。

7 其他

建立職工定期輪崗制度，提高職工個人綜合能力和技術(shù)水平，減少崗位工作人員長期專業(yè)化、集權(quán)化，不要因為某人請假或出差導(dǎo)致使某項業(yè)務(wù)陷于停頓狀態(tài)。

8 結(jié)語