時間：2022-02-04 02:32:46
序論：速發(fā)表網(wǎng)結(jié)合其深厚的文秘經(jīng)驗，特別為您篩選了11篇登記合同范文。如果您需要更多原創(chuàng)資料，歡迎隨時與我們的客服老師聯(lián)系，希望您能從中汲取靈感和知識！
第三條市科學(xué)技術(shù)委員會技術(shù)市場管理辦公室和各縣科學(xué)技術(shù)委員會，分別為市區(qū)和各縣的技術(shù)合同登記管理部門。第四條技術(shù)合同登記范圍包括技術(shù)開發(fā)合同、技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同和技術(shù)服務(wù)合同三類。
(一)技術(shù)開發(fā)合同，包括委托開發(fā)合同和合作開發(fā)合同；
(二)技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實施許可合同和非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同；
(三)技術(shù)服務(wù)合同，包括技術(shù)咨詢服務(wù)合同和其它技術(shù)服務(wù)合同。有關(guān)專利的轉(zhuǎn)讓合同按專利法規(guī)辦理。當事人應(yīng)將合同副本送技術(shù)合同登記部門備案。
第五條技術(shù)合同中必須明確以下內(nèi)容：
(一)項目名稱；
(二)合同標的內(nèi)容、范圍和要求；
(三)履行的計劃、進度、期限、地點和方式；
(四)價款或報酬及支付方式(包括中介方的收益)；
(五)驗收標準和方式；
(六)技術(shù)成果的分享(包括是否告知該項技術(shù)后續(xù)改進的詳細內(nèi)容，是否允許該項技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三方，是否要求預(yù)付入門費及告知已轉(zhuǎn)讓的次數(shù)和地點等)；
(七)風險責任的負擔；
(八)違約責任；
(九)爭議的解決辦法；
(十)名詞和技術(shù)術(shù)語的解釋。在技術(shù)合同中，必要時還應(yīng)明確提供技術(shù)能力、資金保證等有關(guān)內(nèi)容。
第六條個人或民辦科技機構(gòu)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓項目均須立具該項技術(shù)成果法律保證書。
第七條本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個人之間簽訂的技術(shù)合同，由受讓方(委托方)向所在地的技術(shù)合同登記部門登記，并將登記蓋戳后的合同副本送一份給出讓方(受托方)所在地的技術(shù)合同登記部門備案。技術(shù)合同登記后由受讓方(委托方)所在地的合同登記部門出具登記證明。本市范圍內(nèi)(包括市轄各縣)單位、組織或個人與市外單位、組織或個人簽訂的技術(shù)合同，除按受讓方(委托方)所在地的規(guī)定辦理登記處，還應(yīng)向本市技術(shù)合同登記部門辦理登記手續(xù)。
第八條技術(shù)合同登記部門在辦理登記時，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，認真審核。如發(fā)現(xiàn)合同主要條款不齊全，責任不明確，手續(xù)不完備的，應(yīng)告當事人補正后再予登記。如合同有下列情況之一者，除不予登記外，還應(yīng)按規(guī)定轉(zhuǎn)送有關(guān)部門處理：
(一)違反國家法律和政策規(guī)定，危害社會利益和公共道德的；
(二)非法壟斷技術(shù)、侵害他人利益，妨礙技術(shù)進步的；
(三)在現(xiàn)有技術(shù)水平上，不可避免會嚴重污染環(huán)境，破壞生態(tài)平衡或者損害珍貴資源的；
(四)采取欺詐、脅迫手段，以及人超越權(quán)限或者無權(quán)而擅自簽訂的。
第九條未經(jīng)登記備案的技術(shù)合同，不能享受國家規(guī)定的稅收、信貸優(yōu)惠待遇，不能辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
(一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來,從國家到各個地方,相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度:“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中,都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款,規(guī)定了預(yù)售方進行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看,法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國,不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力,學(xué)界對此也有爭議。
一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義
（一）商品房預(yù)售合同備案登記的效力
自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來，從國家到各個地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！背酥?，1998年國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進行合同備案登記的義務(wù)、時間及辦理登記備案手續(xù)的行政機關(guān)。但是對于預(yù)售合同登記備案制度的效力，上述國家及部門立法并沒有具體說明。
僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對此也有爭議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對合同效力的影響，能否對抗第三人等問題。由此也導(dǎo)致了對其效力及性質(zhì)的爭議。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持?！庇纱吮砻?，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認定為有效。但對于經(jīng)過登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌?，仍存在的爭議。
直至2011年《全國全國民事審判工作會議紀要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護順位。確定買賣合同成立時間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機關(guān)備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！边@一會議紀要明確了司法部門對商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過登記的合同效力甚至不及對房屋的合法占有。
（二）商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義
從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認管理工作的通知》就明確了進行商品房買賣合同備案確認的目的是“為進一步規(guī)范商品房銷售行為，維護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對商品房預(yù)售合同進行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機關(guān)對商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。
綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護買受方的合同權(quán)益。例如海口市的相關(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認的《海口市商品房買賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！边@在一定程度上就可以保護簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。
但事實上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護預(yù)售合同當事人的權(quán)利這一問題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會議紀要，首先應(yīng)保護乙的權(quán)利，則此時甲只能向預(yù)售方主張違約責任。對于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護其權(quán)利的作用；對于開發(fā)商而言，只要沒有進行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同；對于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。
二、我國商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力
由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當即實際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實際履行的風險，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！苯ㄔO(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實際上就是這一規(guī)定的細化延伸。
關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭議。有準物權(quán)說，認為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)；物權(quán)債權(quán)化說，認為預(yù)告登記是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實質(zhì)是限制現(xiàn)實登記的權(quán)利人處分其權(quán)利；兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說，認為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間豐。筆者認為，事實上預(yù)告登記是對債權(quán)進行登記，通過賦予請求權(quán)對抗第三人的效力來保護債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。
而經(jīng)過預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護效力（滿足效力）。豑根據(jù)我國《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說，進行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動產(chǎn)，而是“處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護的。
三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較
預(yù)告登記制度的設(shè)立，在商品房預(yù)售買賣合同這種債權(quán)與物權(quán)實際取得間隔較長的合同形式中，能夠有效的保護購房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記，在實務(wù)中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。
（一）二者的區(qū)別
首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國家運用公權(quán)力對市場進行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭議，但對于其屬于私法范疇的制度這是毫無疑義的。
其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機關(guān)對商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認、記錄合同的存在，對合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護登記權(quán)利人的債權(quán)請求權(quán)，使登記權(quán)利人的請求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌?。即能夠有效的阻卻登記權(quán)利人以外的其他人對登記房屋進行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實現(xiàn)。
再次，是否強制不同。如前所述，商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇，相應(yīng)的，進行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當事人對自己民事權(quán)利的一種保護措施，一般可由當事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進行預(yù)告登記，例如《?？谑蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問題的通知》（海房字（2007）132號文）有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進行網(wǎng)上即時備案外，還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請預(yù)告登記。但是，上位法規(guī)并沒有關(guān)于預(yù)告登記的強制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當事人進行預(yù)告登記的自愿自主性。
（二）商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接
建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實際上就是要求進行預(yù)告登記的前提是對預(yù)售合同進行備案登記。
The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights
[基本案情] [①]1995年5月16日,原告陳某(二審被上訴人、申請再審人)在澄邁縣老城鎮(zhèn)購買一塊宅基地,價款為15萬元,并取得了澄邁縣政府頒發(fā)的集體土地使用證。1999年10月6日,原告與同鎮(zhèn)的被告馮某(二審上訴人、再審被申請人)簽訂了《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》,該協(xié)議書約定:原、被告雙方對換調(diào)整宅基地位置,即原告將位于東邊的宅基地與被告位于西邊的宅基地互換位置,雙方所持的土地使用證中的尺寸不變。2001年9月,被告在未依法辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)的情況下,在與原告調(diào)換位置的宅基地上建起一棟四層樓房并搬入居住。2002年1月27日,原告以“被告未依法取得宅基地使用權(quán)的情況下,擅自在其宅基地的位置上建房,其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)”為由向法院提起訴訟,請求法院判決被告補償購地款15萬元的經(jīng)濟損失。被告在訴訟中均以雙方簽訂的協(xié)議書有效,并請求法院判決駁回原告的訴訟請求進行抗辯。上述事實,在一審、二審、再審的庭審質(zhì)證中雙方均沒有異議。
一審判決認為:原、被告雙方經(jīng)過協(xié)商同意簽訂《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》,因原、被告雙方未向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù),其行為違反《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定,根據(jù)《合同法》第44條第2款和最高人民法院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《解釋》)第9條的規(guī)定,確認雙方簽訂的協(xié)議書未生效。被告在沒有依法取得原告享有宅基地使用權(quán)的情況下,擅自在原告合法享有的宅基地使用權(quán)位置上建樓房,侵害了原告宅基地使用權(quán),其行為已構(gòu)成民事侵權(quán)。根據(jù)《民法通則》第117條和第134條第1款的規(guī)定,判決被告馮某在本判決發(fā)生法律效力之日起30日內(nèi)補償購地款15萬元給原告陳某。
二審意見與判決:馮某對上述判決不服,以一審認定協(xié)議書未生效屬于適用法律錯誤為由提出上訴。二審判決認為:雙方簽訂的《宅基地調(diào)換位置協(xié)議書》意思表示真實,其行為未給國家、集體或他人的合法權(quán)益造成損害,故認定雙方簽訂的協(xié)議書有效。一審認定事實基本清楚,但適用法律和判決結(jié)果錯誤。依據(jù)《民法通則》、《土地管理法》第12條等規(guī)定,判決撤銷一審判決;上訴人馮某與被上訴人陳某的調(diào)換宅基地行為有效,雙方在本判決生效之日起一個月內(nèi)到縣土地管理局辦理各自宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變更手續(xù);駁回被上訴人陳某請求上訴人馮某賠償購地款15萬元的訴訟請求.
再審意見與判決:陳某對上述生效的民事判決不服,以“二審判決認定協(xié)議書有效,屬于適用法律錯誤”為主要理由申請再審。再審認為:一審判決認定事實清楚,適用法律正確,處理結(jié)果并無不當;二審判決認定事實清楚,但適用法律錯誤,造成處理結(jié)果不當。根據(jù)《土地管理法》第12條和《土地管理法實施條例》第9條、《民法通則》第117條和第134條第1款、《合同法》第44條第2款和《解釋》第9條以及《民事訴訟法》第153條第1款和參照最高人民法院法[2001]161號《關(guān)于當前審判監(jiān)督工作若干問題的紀要》第6條的規(guī)定判決:維持一審法院作出的民事判決;撤銷二審法院作出的民事判決。
[問題提出] 本案案情簡單,事實清楚,但經(jīng)過三審,存在兩種不同的觀點,并作出截然不同的判決結(jié)果。本案爭議的焦點是合同是否生效,而對此最核心的一點就是對《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務(wù)院《土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定的理解。[②]一審和再審認為合同未生效,被告因此而承擔侵權(quán)責任。理由是雙方當事人未依照《土地管理法》第12條和國務(wù)院《土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定向土地主管行政部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記審批手續(xù)。二審認為,雙方簽訂的協(xié)議書有效,應(yīng)依協(xié)議書所約定的內(nèi)容履行。那么,究竟如何理解《合同法》第44條第2款和《土地管理法》第12條及國務(wù)院《土地管理法實施條例》第6條的規(guī)定?合同登記是否為合同生效的必要條件?
一、《合同法》關(guān)于合同生效的規(guī)定
合同生效是指已成立的合同在當事人之間產(chǎn)生法律拘束力或稱法律效力,如果一方當事人不履行合同義務(wù),另一方當事人則可以依靠國家強制力強制當事人履行合同并承擔違約責任。根據(jù)《合同法》第44、45、46條規(guī)定,合同生效的時間主要有以下四種情形:①以合同成立時間為合同生效時間。依法成立的合同,自成立時生效。[③]②以批準、登記時間為合同生效時間。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,合同自批準、登記之日起生效。[④]依據(jù)該規(guī)定,辦理批準、登記等手續(xù)是合同生效的必要條件,未經(jīng)批準或登記,合同僅成立而不生效。③以所附條件成就的時間為合同生效時間。合同當事人可以對合同的生效可以約定附條件,附生效條件的合同,自條件成就時生效。[⑤]因此,合同的生效取決于當事人約定的條件是否成就。④以所附期限屆至的時間為生效時間。合同當事人對合同的生效可以約定附期限。附生效期限的合同,自期限屆至?xí)r生效。[⑥]
二、對合同批準、登記生效的理解
司法實務(wù)及理論界對第②種情形,即《合同法》第44條第2款之規(guī)定往往發(fā)生錯誤的理解,即凡是法律、法規(guī)規(guī)定需要批準、登記而未批準登記的合同,一律被認定為無效或未生效。為了對該規(guī)定的準確理解,《解釋》第9條規(guī)定,“依照合同法第44條第2款的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理批準手續(xù),或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當事人仍未辦理批準手續(xù)的,或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的,人民法院應(yīng)當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！钡督忉尅凡⑽聪痉▽崉?wù)中對合同法第44條第2款規(guī)定的錯誤理解。
(一)合同批準
批準是有權(quán)審批機關(guān)依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定,對于當事人所簽訂的合同依法進行審核批準。審批或批準的性質(zhì)是行政審批或行政許可,是一種國家行政管理手段,屬于公法的范疇。國家為了國家利益或社會公共利益的需要,對某些特殊的行業(yè)或經(jīng)營項目須經(jīng)國家相關(guān)的機關(guān)或部門進行審批。因此,絕大多數(shù)行政審批屬于行業(yè)準入性質(zhì)的審批,當事人所簽訂的合同如果涉及這些特殊行業(yè)或項目,國家出于行政管理的需要,有關(guān)機關(guān)或部門對該合同進行審批,合同只有經(jīng)過審批才能生效和履行。如《中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例》第14條規(guī)定:“ 合營企業(yè)協(xié)議、合同和章程經(jīng)審批機構(gòu)批準后生效,其修改時同”。這就意味著,當事人所訂立的合營企業(yè)協(xié)議、合同,包括對合營合同的修改,必須經(jīng)審批機構(gòu)批準后才能生效。須特別明確的是,該條明確規(guī)定有“經(jīng)審批機構(gòu)批準后生效”的字樣。有些法律、行政法規(guī)雖然規(guī)定合同須經(jīng)批準,但未明確規(guī)定“批準后生效”,“批準”將不是合同的生效要件,對合同生效與否沒有影響。
(二)合同登記
合同登記是指當事人訂立的合同依法成立后,依照有關(guān)規(guī)定需到有關(guān)機關(guān)進行登記。除上述審批情形外,某些合同依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定,必須經(jīng)過登記。關(guān)于合同登記的效力通常表現(xiàn)在二個方面:第一,合同登記為合同生效要件;第二,合同登記為對抗要件,即對抗第三人的要件。
1. 根據(jù)著作權(quán)法有關(guān)規(guī)定，甲方委托乙方以下項目(下稱“該項目”)的著作權(quán)登記事務(wù)：
(1)
(2)
2.乙方必須依法維護甲方的合法權(quán)益，為甲方提供的資料保密。
3.甲方應(yīng)真實地向乙方陳述該項目的背景和資料及有關(guān)數(shù)據(jù)，積極配合乙方辦理登記事務(wù)。
4.甲方可隨時解除與乙方的委托關(guān)系，但如非乙方原因，所繳費用不退。
5.在本合同生效期間，如有相關(guān)資料中所列的“申請人地址”、“聯(lián)系人”、“聯(lián)系電話”等項目中任何一項發(fā)生變化時，甲方務(wù)必及時以書面形式通知乙方人，否則一切因此而造成的后果完全由甲方負責。產(chǎn)權(quán)合同:版權(quán)登記委托合同由精品信息網(wǎng)整理！
6.甲方支付給乙方的費用包括：
費 登記費
合計(大寫)人民幣
乙方指定帳號為：
戶 名：北京中北知識產(chǎn)權(quán)有限公司深圳分公司
開戶行：深圳發(fā)展銀行科技支行
帳 號：11003697378301
7.本合同自乙方收到費用之時起生效，到登記通知下達或因申請不具實質(zhì)條件被駁回為止。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
(簽字)：
根據(jù)美國政府聯(lián)邦法規(guī)（federal register）第21卷對低酸食品入境的規(guī)定，美國食品藥品管理局（英文簡稱fda）要求所有低酸性罐裝食品進入美國海關(guān)之前，必須取得fce號碼及sid登記。該法規(guī)要求不僅適用于美國境內(nèi)食品，也適用于國外進口食品，包括大陸和臺灣出口到美國的食品。為使產(chǎn)品符合上述法規(guī)并順利進入美國市場合法銷售，甲方代為乙方辦理產(chǎn)品注冊fce號碼及sid登記。具體內(nèi)容如下：
1．乙方需提供的資料
營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、生產(chǎn)許可證、衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單的復(fù)印件；中英文對照的產(chǎn)品說明書；中英文對照的產(chǎn)品成分說明及組成比例規(guī)格；產(chǎn)品加工過程程序表；滅菌方法等。
2．乙方需提供的樣品
每種三批，每批次四個包裝單位。
3．委托申辦費用
工廠注冊（fce號碼注冊）費用為_________________。
4．付款方式
雙方簽訂委托協(xié)議后一周之內(nèi)，乙方將申辦資料、樣品及申辦貨用全部交付甲方。
5．甲方需在收到乙方的申辦資料、樣品、費用的180個工作日之內(nèi)，在美國檢驗所進行檢驗后，將符合美國fda法規(guī)的乙方工廠的fce注冊號碼及產(chǎn)品的sid注冊號碼交給乙方。
6．違約責任
（1）若乙方中途無故停辦，應(yīng)付給甲方已收費用的30％，作為甲方前期工作的補償。
（2）在將來對美國出口的貿(mào)易中，因甲方代辦的法律文本所出現(xiàn)問題而導(dǎo)致的美國海關(guān)對貨物扣關(guān)，甲方負全部責任。
7．本協(xié)議一經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)嚴格履行，若發(fā)生分歧時，雙方應(yīng)友好協(xié)商并解決。如協(xié)商不成，則可向中國經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會提出裁決。
8．本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份。本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________
技術(shù)進出口合同登記管理辦法
第一條 為規(guī)范自由進出口技術(shù)合同的管理，建立技術(shù)進出口信息管理制度，促進我國技術(shù)進出口的發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國技術(shù)進出口管理條例》，特制定本辦法。
中外合資、中外合作和外商獨資企業(yè)成立時作為資本入股并作為合資章程附件的技術(shù)進口合同按外商投資企業(yè)有關(guān)法律規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。
第二條 技術(shù)進出口合同包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利申請權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、專利實施許可合同、技術(shù)秘密許可合同、技術(shù)服務(wù)合同和含有技術(shù)進出口的其他合同。
第三條 對自由進出口技術(shù)合同實行網(wǎng)上在線登記管理。外經(jīng)貿(mào)主管部門是技術(shù)進出口合同的登記管理部門。
自由進出口技術(shù)合同自依法成立時生效。
第四條 對外貿(mào)易經(jīng)濟合作部（以下簡稱外經(jīng)貿(mào)部）負責對重大項目的技術(shù)進口合同進行登記管理。
重大項目是指：（一）項目資金來源中含有國家財政預(yù)算內(nèi)資金、外國政府貸款、國際金融組織貸款的項目；（二）國務(wù)院立項批準的項目。
技術(shù)進口經(jīng)營者在合同生效后，應(yīng)在中國國際電子商務(wù)網(wǎng)上進行登記（網(wǎng)址為：info.ec.com.cn），并持技術(shù)進口合同登記申請書、技術(shù)進口合同副本和簽約雙方法律地位的證明文件到外經(jīng)貿(mào)部履行登記手續(xù)。外經(jīng)貿(mào)部在收到上述文件起3個工作日內(nèi)，對合同登記的內(nèi)容進行核對，并向技術(shù)進口經(jīng)營者頒發(fā)《技術(shù)進口合同登記證》。
第五條 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市外經(jīng)貿(mào)委（廳、局）（以下簡稱地方外經(jīng)貿(mào)主管部門）負責對重大項目以外的自由進出口技術(shù)合同進行登記管理。中央管理企業(yè)的自由進出口技術(shù)合同，按屬地原則到地方外經(jīng)貿(mào)主管部門辦理登記。
各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市外經(jīng)貿(mào)委（廳、局）可授權(quán)下一級外經(jīng)貿(mào)主管部門對自由進出口技術(shù)合同進行登記管理。
技術(shù)進出口經(jīng)營者在合同生效后，應(yīng)在中國國際電子商務(wù)網(wǎng)上進行登記，并持技術(shù)進口合同登記申請書或技術(shù)出口合同申請書、合同副本和簽約雙方法律地位的證明文件，到地方外經(jīng)貿(mào)主管部門或其授權(quán)機構(gòu)履行登記手續(xù)。地方外經(jīng)貿(mào)主管部門或其授權(quán)機構(gòu)在收到上述文件起3個工作日內(nèi)，對合同登記的內(nèi)容進行核對，并向經(jīng)營者頒發(fā)《技術(shù)進口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第六條 對申請文件不符合《中華人民共和國技術(shù)進出口管理條例》第十八條、第四十條規(guī)定要求或登記記錄與合同內(nèi)容不一致的，外經(jīng)貿(mào)主管部門應(yīng)當在收到申請文件的3個工作日內(nèi)通知技術(shù)進出口經(jīng)營者補正、修改，并在收到補正的申請文件或修改的登記記錄起3個工作日內(nèi)，對合同登記的內(nèi)容進行核對，頒發(fā)《技術(shù)進口合同登記證》或《技術(shù)出口合同登記證》。
第七條 自由進出口技術(shù)合同登記的主要內(nèi)容為：（一）合同號（二）合同名稱（三）技術(shù)供方（四）技術(shù)受方（五）技術(shù)使用方（六）合同概況（七）合同金額（八）支付方式（九）結(jié)匯方式（十）信貸方式
第八條 國家對自由進出口技術(shù)合同號實行標準代碼管理。編制技術(shù)進出口合同號應(yīng)符合下述規(guī)則：（一）合同號總長度為17位。
（二）前9位為固定號：第1-2位表示制合同的年份（年代后2位）、第3-4位表示進口或出口國別地區(qū)（國標2位代碼）、第5-6位表示進出口企業(yè)所在地區(qū)（國標2位代碼）、第7位表示技術(shù)進出口合同標識（進口Y，出口E）、第8-9位表示進出口技術(shù)的行業(yè)分類（國標2位代碼）。后8位為企業(yè)自定義。 例01USBJE01CNTIC001.
第九條 已登記的自由進出口技術(shù)合同若變更本辦法第七條規(guī)定合同登記內(nèi)容的，技術(shù)進出口經(jīng)營者應(yīng)當重新辦理登記手續(xù)。
《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。
前款規(guī)定的債務(wù)人或者第三人為出質(zhì)人，債權(quán)人為質(zhì)權(quán)人。
第三條、以著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的，出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人應(yīng)當訂立書面合同，并到登記機關(guān)進行登記。著作權(quán)質(zhì)押合同自《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》頒發(fā)之日起生效。
第四條、國家版權(quán)局是著作權(quán)質(zhì)押合同登記的管理機關(guān)。國家版權(quán)局指定專門機構(gòu)進行著作權(quán)質(zhì)押合同登記。
第五條、著作權(quán)質(zhì)押合同的登記，應(yīng)由出質(zhì)人與質(zhì)權(quán)人共同到登記機關(guān)申請辦理。但出質(zhì)人或質(zhì)權(quán)人中任何一方持對方委托書亦可申請辦理。
第六條、著作權(quán)出質(zhì)人必須是合法著作權(quán)所有人。著作權(quán)為兩人以上共有的，出質(zhì)人為全體著作權(quán)人。
中國公民、法人或非法人單位向外國人出質(zhì)計算機軟件著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)，必須經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門批準。
第七條、當事人申請著作權(quán)質(zhì)押合同登記時，應(yīng)當向登記機關(guān)提供下列文件：
（一）按要求填寫的著作權(quán)質(zhì)押合同申請表；
（二）出質(zhì)人、質(zhì)權(quán)人合法身份證明或法人注冊登記證明；
（三）主合同及著作權(quán)質(zhì)押合同；
（四）作品權(quán)利證明；
（五）以共同著作權(quán)出質(zhì)的，共同著作權(quán)人的書面協(xié)議；
（六）向外國人質(zhì)押計算機軟件著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)的，國務(wù)院有關(guān)主管部門的批準文件；
（七）授權(quán)委托書及被委托人合法身份證明；
（八）著作權(quán)出質(zhì)前該著作權(quán)的授權(quán)使用情況證明文件；
（九）其他需要提供的材料。
第八條、著作權(quán)質(zhì)押合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：
（一）當事人的姓名（或者名稱）及住址；
（二）被擔保的主債權(quán)種類、數(shù)額；
（三）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
（四）出質(zhì)著作權(quán)的種類、范圍、保護期；
（五）質(zhì)押擔保的范圍；
（六）質(zhì)押擔保的期限；
（七）質(zhì)押的金額及支付方式；
（八）當事人約定的其他事項。
第九條、登記機關(guān)應(yīng)當在收到申請人齊備的申請文件之日起10個工作日內(nèi)完成對申請文件的審查。經(jīng)審查符合規(guī)定的質(zhì)押合同，登記機關(guān)予以登記，并頒發(fā)《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》。登記機關(guān)在頒發(fā)《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》的同時，將登記情況編入著作權(quán)質(zhì)押合同登記文獻，供公眾查閱。
第十條、有下列情形之一的，登記機關(guān)不予登記：
（一）著作權(quán)質(zhì)押合同內(nèi)容需要補正，申請人拒絕補正或補正不合格的；
（二）出質(zhì)人不是著作權(quán)人的；
（三）質(zhì)押合同涉及的作品不受保護或者保護期已經(jīng)屆滿的；
（四）著作權(quán)歸屬有爭議的；
（五）質(zhì)押合同中約定在債務(wù)履行期屆滿質(zhì)權(quán)屈a href=//shici.7139.com/2654/ target=_blank class=infotextkey>宋詞芮宄ナ?，初V實鬧魅ㄖ械牟撇ㄗ莆嗜ㄈ慫械模狐br>
（六）申請人拒絕交納登記費的。
第十一條、有下列情形之一的，登記機關(guān)將撤銷登記：
（一）登記后發(fā)現(xiàn)有第十條（二）至（四）所列情況之一的；
（二）質(zhì)押合同因其擔保之主合同被確認無效而無效的。
第十二條、質(zhì)押合同擔保之主債權(quán)的種類、數(shù)額等發(fā)生變更或質(zhì)權(quán)的種類、范圍、擔保期限發(fā)生變更的，質(zhì)押合同當事人應(yīng)于變更之日起10日內(nèi)持變更協(xié)議、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》及其他有關(guān)文件向原登記機關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同變更登記。逾期未辦理變更登記的，變更后的質(zhì)押合同無效。
第十三條、當事人提前終止著作權(quán)質(zhì)押合同的，應(yīng)當持合同終止協(xié)議、《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》及其他有關(guān)文件向原登記機關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同注銷登記。
第十四條、在質(zhì)押擔保期限內(nèi)質(zhì)押合同履行完畢的，當事人應(yīng)在質(zhì)押期限屆滿之日起10日內(nèi)持合同履行完畢的有效證明文件及《著作權(quán)質(zhì)押合同登記證》到原登記機關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同注銷登記。
第十五條、著作權(quán)質(zhì)押合同登記被撤銷、注銷的，發(fā)給著作權(quán)質(zhì)押合同撤銷、注銷通知書。
登記機關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同登記之撤銷、變更、注銷登記，應(yīng)當同時在著作權(quán)質(zhì)押合同登記文獻中注明。
第十六條、登記機關(guān)辦理著作權(quán)質(zhì)押合同登記及著作權(quán)質(zhì)押合同變更登記，收取登記費。登記費收取標準，由國家版權(quán)局統(tǒng)一制訂。
根據(jù)《合同法》第五十二條之規(guī)定，合同無效的法定情形主要分為以下幾種情況（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而具體到房屋買賣合同方面，在實踐中可以大致歸納為幾種情況。
1.借名購買經(jīng)濟適用房等保障性住房的
經(jīng)濟適用房等保障性住房是國家提供給特殊低收入人群的一種社會保障措施，不符合購房資格的借用他人身份購買經(jīng)濟適用房等保障性住房，變相侵害了其他有資格購房者的合法權(quán)益，損害了社會公平，屬于對社會公共利益的侵害，應(yīng)屬無效。
2.無或者限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同
《民法通則》第十二、十三條規(guī)定，無民事行為能力人應(yīng)由其法定人其民事活動；限制民事行為能力人應(yīng)由他的法定人，或者征得他的法定人同意。而簽訂房屋買賣合同明顯屬于超越限制民事行為能力人的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動，如無法定人的認可應(yīng)屬無效合同。
3.開發(fā)企業(yè)無預(yù)售許可銷售期房的
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，我國實行商品房預(yù)售許可制度，對于銷售未竣工商品房的，必須取得銷售的行政許可方屬合法。因此，按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。
4.非本農(nóng)村集體成員購買集體宅基地上的房屋的
《土地管理法》第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定，禁止擅自通過“村改居”等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。可以看出，因為農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸屬集體所有，權(quán)利人只有使用權(quán)，如果任其無限制地轉(zhuǎn)讓，有可能侵害集體的利益。即使在2016年最新實施的《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》中，也未對此做出突破，而且在大量的司法實踐中，均認定為無效合同。
5. 房屋買賣權(quán)屬有糾紛
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，有權(quán)屬糾紛的房屋的不得轉(zhuǎn)讓。筆者認為，在實踐中應(yīng)該限縮為排除惡意買賣的規(guī)定。因為我國對物權(quán)的規(guī)定不完全和德國登記制度一致，有個善意取得的規(guī)定，鑒于目前對于什么情況下屬于權(quán)屬有糾紛沒有一個明確的法律規(guī)定，實踐中一般可以分為三種情況：無證或者非所有權(quán)人房屋的買賣；有查封；異議登記的房屋買賣。對于賣方合法建造但尚未辦理物權(quán)登記的，雖然根據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，但是其合同根據(jù)《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定還是有效合同。
而對于無權(quán)處分、無權(quán)或者非所有權(quán)人買賣的，則應(yīng)當根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，受讓人依照規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照規(guī)定來判斷，如果屬于惡意買賣的，可以認定為無效合同，如果屬于善意的，則不宜認定為無效合同。如果是違法建筑的買賣，在發(fā)生糾紛訴訟時還沒有取得合法建設(shè)手續(xù)的，應(yīng)當認定為無效合同。
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條屬于管理性規(guī)范，不必然導(dǎo)致合同無效，但如果是買賣雙方當事人在明知房屋被查封，合同目的不能達成情況下簽訂的合同應(yīng)屬無效。此種情況下，多為法院執(zhí)行制造障礙或者是虛假轉(zhuǎn)移房屋，應(yīng)符合《合同法》第五十二條“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的無效情形。
對于有異議登記的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第十五、十六條之規(guī)定可以判斷，如果購房人明知不動產(chǎn)登記簿上記載著有效的異議登記仍然購買的，應(yīng)當認定為非善意，如果此種買賣符合《合同法》第五十二條規(guī)定損害了國家、集體或者第三人利益的情況下，則該買賣合同應(yīng)屬于無效合同。
二、買賣合同無效后的法律后果
根據(jù)《合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。具體到房屋買賣中可能導(dǎo)致的后果如下。
一是房屋已經(jīng)交付的應(yīng)當返還房屋，原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該返還購房款以及相應(yīng)的利息損失。部分情況下可能有例外情形，如上海市第二中級人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第2385號等判決的觀點，如果房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢，且買房人已經(jīng)實際占有了該房屋或者再次出售給另外一個非農(nóng)戶籍者，合同雖被確認無效，但是房屋實際占有人不負返還的責任。當然，如果再次購買該房屋的是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，由于其是有購房資格的，因此其可以合法擁有該房屋的所有權(quán)。因此，合同無效也不必然要返還房屋的。另則，如果房屋經(jīng)過了裝修或者加層改建等，也對法院是否判決返還房屋或者對于返還價款的計算會有不同的影響。
二是未取得預(yù)售許可銷售商品房導(dǎo)致合同無效的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
三是買賣房屋上還設(shè)立有抵押擔保的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。依據(jù)此規(guī)定，在房屋買賣合同被確認無效或被撤銷、解除的情況下，銀行按揭貸款合同可以解除。該司法解釋第二十五條規(guī)定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。據(jù)此規(guī)定，銀行按揭貸款合同因房屋買賣合同失效而被解除的，出賣人應(yīng)將購房貸款返還給銀行，將房款本息返還給購房者。
四是買賣房屋在案件審理中可以確定為第三人財產(chǎn)的，當合同被判決無效后，應(yīng)該返還給第三人。
五是涉及到違法犯罪行為的，則應(yīng)受到行政或刑事處罰。這也是維護健康有序經(jīng)濟秩序的重要措施，避免產(chǎn)生過度的經(jīng)濟糾紛。
三、無效合同的登記處理方式
在現(xiàn)有的有關(guān)房屋登記的法律法規(guī)中，并沒有對于房屋買賣合同無效后登記如何辦理的明確規(guī)定。而從前面的分析來看，合同無效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文書中并沒直接明確如何辦理相應(yīng)登記而直接辦理的話，極易造成新的登記錯誤。
從《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定來看，對于合同效力和登記效力是區(qū)分開的，故而不能直接得出合同無效必然導(dǎo)致登記無效的結(jié)果。對于合同無效導(dǎo)致要辦理相應(yīng)登記的，有以下幾種模式。
1.雙方申請模式
因為合同無效的判決不屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定之可以單方申請的生效法律文書，因此如果買賣合同雙方協(xié)商一致的，可以持合同無效的生效法律判決文書，按照普通程序雙方共同申請辦理轉(zhuǎn)移登記給原產(chǎn)權(quán)人。
2.登記機構(gòu)主動撤銷模式
根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條之規(guī)定，如果無效合同的判決書可以證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構(gòu)可以撤銷原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書或者公告作廢。雖然目前根據(jù)國家安排，不動產(chǎn)登記由國土部門負責，并且出臺了相應(yīng)的登記規(guī)章，但是筆者認為原《房屋登記辦法》并未作廢，如果屬于房屋登記的也可以作為一個特別法予以引用。
我國改革開放以來，隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃和住房分配體制的改革，居民住宅投資和住宅建設(shè)有了長足的發(fā)展，商品房買賣也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房預(yù)售作為一種重要的房屋買賣形式，對于加快發(fā)展商的資金回籠過程，減輕銀行大額貸款壓力以及穩(wěn)定商品房銷售市場起到了積極的作用。但是，由于商品房預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)有的法規(guī)還很不完善，實踐中也出現(xiàn)了許多亟待解決的問題，而商品房預(yù)售合同登記作為商品房預(yù)售制度的重要一環(huán)，對其進行完善因此也就具有了十分重要的現(xiàn)實意義。
一、商品房預(yù)售和商品房預(yù)售合同登記
商品房預(yù)售是我國近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的產(chǎn)物，它與成品房買賣已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場中兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為 。商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，香港立信置業(yè)公司于1954年最先推出樓宇"分層售賣、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎"，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如落花片片墜落，故商品房預(yù)售又被稱為"賣樓花” 。 商品房預(yù)售的交易方式和標的物具有特殊性，即交易時，交易的標的物——房屋尚在建設(shè)中，交易標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是依合同中約定的期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或者失去法律效力的根據(jù)。因此，商品房預(yù)售行為是一種附期限的交易行為，購房者在期限到來之前擁有期待權(quán)，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續(xù)即擁有了房屋的所有權(quán)。
